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TASACIN POR COMPARABLES Introduccin

1
- Ing. Agrim. Es. R.!. PELLICE
A la hora de hacer una tasacin de un inmueble existen varios factores a tener en cuenta y que
pueden influir en el valor final del mismo. En primer lugar, es necesario conocer la finalidad para
la que se realiza la tasacin, (Garanta !ipotecaria, "alor #eal de $ercado, Ad%udicaciones,
etc.&. En segundo lugar, se debe identificar que el inmueble que se est' visitando es realmente
el que se tiene que valorar, se tiene que comprobar sus superficies, se debe conocer su
adecuacin o no a la (ormativa )rbanstica "igente, su titularidad, su estado de ocupacin y el
de conservacin. *ara todo lo anterior, se debe haber dispuesto de toda la documentacin
necesaria en funcin de la tipologa del inmueble y la finalidad de la tasacin. +tro factor
fundamental a la hora de hacer una tasacin es realizar un an'lisis exhaustivo del mercado de
comparables similares existente en el entorno en el que se ubica el inmueble para de esta
manera poder obtener un valor de mercado correcto. ,e tiene que analizar todas las
circunstancias que tiene el inmueble para calcular los diferentes valores y a partir de ellos
obtener el valor de tasacin. *or -ltimo, se debe evaluar las limitaciones que tiene el valor e
indicarlo en la tasacin.
" Cu#ndo $s n$c$s%rio un% TASACIN INMOBILIARIA&
. /uando se desea saber el valor real de la(s& propiedad(es& que se posee(n&0
. /uando se pretende conocer el valor de una propiedad antes de ponerla en venta0
. /uando se piensa en alquilar un bien inmueble .ya sea estable o de temporada. y se
hace necesario conocer el valor del alquiler o renta, para averiguar la rentabilidad del
alquiler.
. /uando se va a constituir una ,ociedad /omercial, o ampliar el capital de una ,ociedad
ya existente, mediante aportaciones no dinerarias de bienes inmuebles.
. /uando se negocia la permuta de una propiedad por otra, o se quiere vender un lote
apto para edificar a cambio de parte de las construcciones futuras.
. En los casos de 1isolucin de ,ociedades donde hay reparto de bienes inmuebles entre
los socios0
. /uando se requiere una 2asacin *ericial /ontradictoria en los recursos relativos
,ucesiones, 1onaciones, 2ransmisiones *atrimoniales, 1ivorcios3
. /uando se quiere pactar el reparto de una herencia entre familiares0
. /uando se negocia con /ompa4as de ,eguros el resarcimiento derivado de cualquier
siniestro de alguna importancia sobre bienes inmuebles.
. /uando se quiere cambiar un inmueble embargado por otro, o la caucin es en demasa
con referencia a la demanda5
. /uando se promueve la e%ecucin en ,ubasta *-blica de bienes inmuebles propiedad
de deudores0
. /uando, al no haber acuerdo con las /ompa4as de ,eguros sobre indemnizaciones por
da4os en bienes patrimoniales, se recurre a la va %udicial0
. En todos los dem's casos, cuando se persigan efectos administrativos o p-blicos,
1
El presente trabajo ha sido extrado y adaptado de El mercado Inmobiliario y la Preparacin de Proyectos - J.C.
Franceschini ! "asacin de Inm#ebles . $. $me% Picasso y J. &o%ados ! Principios de la $estin Inmobiliaria
! Compiladora Estela &eca 'Capt#lo ( ! )*todos Comparati+os de "asacin ! ,aniel -o+eri y aplicando
conocimientos propios del a#tor.
1
solicitudes de !ipotecas ante entidades bancarias o de cr6dito.
"A 'u$ mom$nto s$ u$d$ r$($rir un% TASACIN INMOBILIARIA&
A solicitud del solicitante, la 2asacin puede ser valorada al tiempo actual de mercado, o bien,
a un tiempo pasado predeterminado.
En que medida se puede basar una tasacin en propiedades por comparables, sobre todo
cuando se ha vivido, y a-n se tiene tanta disparidad de valores y no se sabe tampoco a que
precio se cierran las ventas5 7 en los casos en que no hay inmuebles parecidos5
El m6todo comparativo permite determinar el valor de mercado en un momento determinado y
en unas condiciones dadas. Evidentemente, la tarea se torna dificultosa en momentos de crisis
como los que se han pasado (fines del 899:, comienzos del 8998&, pero por suerte los valores
ya han tendido a tornarse m's previsibles. En todos los casos, est' en la experiencia del
tasador est' en la experiencia del tasador encontrar los antecedentes apropiados. 7 cuando el
cometido es %uzgado como extremadamente dificultoso, se puede aplicar la metodologa del
costo de reposicin depreciado en forma supletoria
/iertamente, es necesario contar con el mayor volumen de informacin posible. *ero tal vez lo
esencial es elegir entre los antecedentes los m's representativos del segmento de mercado de
que se trate y en eso el tasador es insustituible. +tra vez nos remitimos a la finalidad de la
tasacin3 si se est' haciendo un estudio para replantear por e%emplo los valores fiscales de una
ciudad, es claro que se deber' recurrir a una gran cantidad de informacin e incluso a m6todos
econom6tricos. *ero por el contrario, si se debe tasar un caso especfico, bastar' con
antecedentes comparables bien elegidos. 1esde ya que para el control de tasaciones, las
estadsticas pueden indicarnos posibles desvos, pero en definitiva la tasacin estar'
sustentada por los antecedentes que por decirlo de alguna forma, ofician de ;prueba;, m's all'
de las estadsticas
1ada la distorsin que producen muchas tasaciones de propiedades ofrecidas en el mercado,
luego de evaluar los distintos atributos del inmueble a valuar y darles un adecuado peso
ponderado a cada uno, se lo debera comparar con el valor de inmuebles similares, haciendo
pesar en esta comparacin la evaluacin que se haya hecho del inmueble en cuestin y
tambi6n la evaluacin de los que se utilizan para compararlo. Ahora bien, el problema se
plantea a la hora de pasar todo esto a valores concretamente. 7a que si no se cuenta con una
base de datos significativa de valores ;realizados; y no ;solicitados;, si o si se est' arrastrando
en la obtencin de la tasacin la distorsin de quienes val-an mal.
Algunas consideraciones con respecto al m6todo de valuacin por comparables3
. Este es el m6todo m's usualmente utilizado, pero no el -nico que existe.
. /onsideramos que es el m6todo b'sico capaz de brindar una buena estimacin, pero que
debe ser chequeado con otros m6todos para brindar un servicio de valor agregado -til a la hora
de tomar decisiones.
. <a clave de este m6todo est' en la eleccin de los inmuebles adecuados que resultan
comparables con el que se tasa.
. /onsideramos que una pr'ctica que metodolgicamente no puede de%ar se hacerse es
homogeneizar cuantitativamente las propiedades, a fin de a%ustar adecuadamente los
comparables.
. /onsideramos que es apto para departamentos y casas que cuentan con numerosos
comparables en el mercado. *ara otro tipo de inmuebles de mayor envergadura y con
componentes especficos para su actividad, consideramos que puede resultar insuficiente
.
/
=nmueble /omparable /omparable /omparable
a 2asar : 8 >
*recio de "enta ? :@99A9 >:B8C9 @8A@A9
,uperficie mD A@ :99 :E9
*recio por mD )**+ 8CAC >:B> >@C9
/aractersticas y /ualidades
a !omogeneizar
)bicacin C C C F
+rientacin C C C C
2ipologa C @ C C
AntigGedad C C C C
/alidad /onstructiva C E C C
/alidad de $antenimiento F E C C
Huncionalidad C E C C
"isuales C E E C
=luminacin C E E C
Aislamiento Ac-stico C C C C
,uperficie del 2erreno
,uperficie /ubierta C :9 F C
/omercializacin C @ E C
/ochera F 9 9 9
*iscina
Iuincho
#iego por Aspersin
"igulancia
*unta%e 2otal :9@ CF FB FE
/oeficiente de !omogeneizacin :.:F :.:> :.9F
"alor !omogeneizado >B9B >ABB B988
"alor mD *romedio
"alor Adoptado
>@AE
)**+
*arcial
*unta%e
0
/aractersticas
y /ualidades a a 2asar /omparable !omog. /omparable !omog. /omparable !omog.
!omogeneizar A J ? / ? 1 ?
"alor de "enta 5 ?:89,A99 ?:99,>99 ?::9,B99
)bicacin Juena Juena 9 Juena 8E99 $uy Juena .8FB9
+rientacin Este +este 8999 ,ureste F99 (oreste .:F@9
2ipologa /orrecta /orrecta 9 /orrecta 9 /orrecta 9
AntigGedad :A :: .:999 >A 8E99 :@ 9
/alidad /onstructiva $edia $edia 9 $edia BA99 Juena .>F89
/alidad $antenimiento $edio Jueno .A999 $edio 9 $edio 9
Huncionalidad Juena Juena 9 Juena 9 Juena 9
"isuales Juenas $edias 8999 $edias 8E99 $uy Juena .:F@9
=luminacin Juena $edia 8999 $edia 8E99 $uy Juena .:F@9
Aislamiento Ac-stico $edio $edio 9 Jueno .:C99 $edio 9
,uperficie 2erreno mD 8A9 8F9 .B999 8BC 9 8:9 BF99
,uperficie /ubierta mD :99 :99 9 ::A .AB99 F9 BF99
,uperficie ,emicubierta mD :9 :@ .:999 :9 9 :9 9
,uperficie descubierta mD 89 89 9 F F99 B9 .8FB9
/ochera no si .:9999 si .C999 si .E999
*iscina no si .A999 no 9 si .>999
Iuincho no si .>999 ai .8999 no 9
#iego por aspersin no si .8999 no 9 si .8999
,istema de "igilancia no si .A99 ai .>99 ai .B99
/oeficiente de !omologacin .8AA99 .B99 .:C8C9
"alor !omolagado ?FA,999 ?FF,F99 ?F8,:89
*romedio FA@E>
?FA,999
=nmuebles
"alor Adoptado
2A,A/=+( *+# /+$*A#AJ<E,
TASACIN POR COMPARABLES
,
,e debe tasar un inmueble que cuenta con :A9 mD, localizado en un barrio residencial, que
cuenta como lindero a una carpintera, su antigGedad es de > a4os, siendo su dise4o y
construccin de un muy buen est'ndar y un buen estado de mantenimiento. 1el relevamiento
efectuado en el 'rea del inmueble a valuar se han obtenido las siguientes propiedades
comparables
: . /onsiste en un inmueble que cuenta con :C9 mD, con buenos linderos, su antigGedad es de
:9 a4os, siendo su dise4o y construccin de un vie%o estilo y ba%o nivel de mantenimiento, pero
con una me%or ubicacin relativa respecto del inmueble que se val-a. ,u precio es de ? E99 por
mD de construccin.
8 . /onsiste en un inmueble que cuenta con :@9 mD, con buenos linderos, su antigGedad es de
A a4os, siendo su dise4o y construccin de un buen estilo y buen estado de mantenimiento, con
una me%or ubicacin relativa respecto del inmueble que se val-a. ,u precio es de ? C99 por mD
de construccin.
> . /onsiste en un inmueble de :AA mD, con buenos linderos, su antigGedad es de 8 a4os, es
una propiedad moderna, de un buen estilo de construccin y un estado de mantenimiento muy
bueno, sin embargo, su ubicacin no es tan buena, ya que se encuentra localizada sobre una
arteria de gran circulacin vehicular. ,u precio es de ? EA9 por mD de construccin
"alor de la propiedad por comparables K ,up. 1e la propiedad x *recio consolidado
"alor de la propiedad K :A9 mD x ? @EC,@: K ? :9:.EF:,A9
Aplicando un coeficiente de oferta de 9,FA, por no haber accedido a datos de propiedades
vendidas, queda3 "alor de la propiedad K ? :9:EF:,A9 x 9,FA K ? F@.E9:,F>
#edondeando -%.or d$ .% roi$d%d / 0 12.+++
.
Extrado de El )ercado Inmobiliario la Preparacin de Proyectos de J.C. Franceschini
1
/omparable /omparable /omparable *ropiedad
: 8 > a tasar
)bicacin F,99 F,99 E,99 C,99
/alidad de la construccin @,99 C,99 F,99 F,99
$antenimiento B,99 C,99 F,99 C,99
AntigGedad A,99 E,99 F,99 C,99
<inderos F,99 F,99 F,99 8,99
#ating @,@9 C,89 C,@9 E,99
*recio por mD E99 C99 EA9 &
/omparables *recio x mD /oeficiente de /oeficiente de =ndice *recio x mD
ponderacin la propiedad a%ustado
.(:& .(8& .(>& .(>& L .(8&
: E99 @,@9 E,99 :,9@ EB8,B8
8 C99 C,89 E,99 9,CA @C8,F>
> EA9 C,@9 E,99 9,C: @:9,BE
@EC,@:
/uadro de an'lisis comparativo
An'lisis comparativo consolidado
Hactores
*recio consolidado
TASACIN 3E 4N 3EPARTAMENTO EN P! POR COMPARABLES
2
/alle :B
/alle :@ A
J
/alle:C /
2
/alle 89
1
/alle 88
/alle 8B
/alle 8@
/
a
l
l
e

>
A
/
a
l
l
e

>
E
/
a
l
l
e

>
F
/
a
l
l
e

B
:
/
a
l
l
e

B
>
/
a
l
l
e

B
A
/
a
l
l
e

B
E
Cr'uis d$ 45ic%cin
*laza

(
(./.
"alor +ferta M Hecha 8>L:9L899@ 1epartamento M
a 2asar "enta +ficina
:,99 <ocal
*lano (N )3H3
9:L:A8@CLF8 F
*iso
AN ;A; H:c H8c /H *=
M
/. !om. ,up, !om.
/ub. F@,8B :,99 F@,8B :N <u%o :N 8N >N +tra
,emicub B,8@ 9,A9 8,:> M
Jalcn C,C9 9,>> 8,F9 Edad
1escub. >> si no
Jaulera Hrente
E.*iso
+tra /ochera ,= (+ M
:9F,>9 :9:,8E Huente
(./.
"alor +ferta M :A9999 Hecha 8>L:9L899@ 1epartamento M
a 2asar "enta +ficina
:,99 <ocal
*lano (N )3H3
:A9999 9:L:>8A:LF9 :F
*iso
8N ;/; H:c H8c /H *=
M
/. !om. ,up, !om.
/ub. CF,8@ :,99 CF,8@ :N <u%o :N 8N >N +tra
,emicub >,:A 9,A9 :,AC M
Jalcn 9,>> 9,99 Edad
1escub. 8C si no
Jaulera Hrente
E.*iso
+tra /ochera ,= (+ M
F8,B: F9,CB Huente 2otales 22*
"alor resultante B,8>
*lanta








,
u
p
e
r
f
i
c
i
e

*
r
o
p
i
a
#eal /aractersticas /onstructivas
Estado Ja4o *riv.
8,A
Hondo
A
O
/oef Horma de *ago Horma de *ago
1educciones /+(2A1+
1ireccin /alle :@ al :99 eL >A y >E 9:.B>.@C9:A9
Antecedente
#eal
Antecedente
A tasar
1ireccin /alle >E al B99 eL :C y 89 9:.B>.@A9:89
*lanta
/aractersticas /onstructivas
2otales
Hondo
22*








,
u
p
e
r
f
i
c
i
e

*
r
o
p
i
a
Estado
8,A
Ja4o *riv.
*<A(=<<A, 1E A(2E/E1E(2E,
/oef Horma de *ago
1educciones
"alor resultante
Horma de *ago
/+(2A1+ O
C,8>


3
(./.
"alor +ferta M :@A999 Hecha 8>L:9L899@ 1epartamento M
a 2asar "enta +ficina
:,99 <ocal
*lano (N )3H3
:@A999 9:L:BB:@LF: :8
*iso
BN ;J; H:c H8c /H *=
M
/. !om. ,up, !om.
/ub. F8,>C :,99 F8,>C :N <u%o :N 8N >N +tra
,emicub >,F8 9,A9 :,F@ M
Jalcn E,8A 9,>> 8,>F Edad
1escub. 8B si no
Jaulera Hrente
E.*iso
+tra /ochera ,= (+ M
:9>,AA F@,E> Huente
(./.
"alor +ferta M :E9999 Hecha 8>L:9L899@ 1epartamento M
a 2asar "enta +ficina
:,99 <ocal
*lano (N )3H3
:E9999 9:L:B@8A:LF: 8
*iso
8N ;/; H:c H8c /H *=
M
/. !om. ,up, !om.
/ub. F>,:A :,99 F>,:A :N <u%o :N 8N >N +tra
,emicub B,8> 9,A9 8,:8 M
Jalcn 9,>> 9,99 Edad
1escub. :C,8@ 9,89 >,@A >9 si no
Jaulera Hrente
E.*iso
+tra /ochera ,= (+ M
::A,@B FC,F8 Huente
1ireccin /alle :@ al :99 eL >A y >E 9:.B>.E898@9
2otales 22*
*lanta








,
u
p
e
r
f
i
c
i
e

*
r
o
p
i
a
#eal /aractersticas /onstructivas
Estado Ja4o *riv.
>
Hondo
1educciones /+(2A1+ O
"alor resultante F,8>
Antecedente
/
/oef Horma de *ago Horma de *ago
2otales 22*
1ireccin /alle :C al B99 eL B: y B> 9:.B>.C99B89
*lanta








,
u
p
e
r
f
i
c
i
e

*
r
o
p
i
a
#eal /aractersticas /onstructivas
Estado Ja4o *riv.
8
Hondo
1educciones /+(2A1+ O
"alor resultante A,EF
Antecedente
J
/oef Horma de *ago Horma de *ago

4
(./.
"alor +ferta M :FA999 Hecha 8>L:9L899@ 1epartamento M
a 2asar "enta +ficina
:,99 <ocal
*lano (N )3H3
:FA999 9:L:>8B9:LF9 :B
*iso
EN ;A; H:c H8c /H *=
M
/. !om. ,up, !om.
/ub. :9:,E@ :,99 :9:,E@ :N <u%o :N 8N >N +tra
,emicub B,>C 9,A9 8,:F M
Jalcn C,:A 9,>> 8,@F Edad
1escub. >8 si no
Jaulera Hrente
E.*iso
+tra /ochera ,= (+ M
::B,8F :9@,@B Huente 2otales 22*
*lanta








,
u
p
e
r
f
i
c
i
e

*
r
o
p
i
a
#eal /aractersticas /onstructivas
1educciones /+(2A1+ O
"alor resultante A,8>
Estado Ja4o *riv.
8,A
Hondo
Antecedente
1
/oef Horma de *ago Horma de *ago
1ireccin /alle B: al A99 eL 89 y 88 9:.B>.C99:C9
15
3to O(icin%s
16++ 16++
16+7 16+7
+617 +617
+61+ +61+
3to O(icin%s
+617 161+
18 Piso 16++ 16++
,8 Piso 16+7 16++
)8 Piso +617 +617
98 Piso +617 +617
78 Piso +61+ +61+
*: Piso +61+ +61+
2: Piso +617 +617
;: Piso +617 +617
1: Piso +6;+ +6;+
En $di(icios sin %sc$nsor $. co$(. S$ disminu<$ $n +6+7
167+
Prim$r% 16)+
S$gund% 16++
T$rc$r% +6;7
161+
16+7
16++
+617
+61+
3$ 1+1 m= % 17+ m=
3$ 171 m= % ,7+ m=
Co$(ici$nt$s s$g>n .% su$r(ici$ cu5i$rt% roi%
!%st% )+ m=
3$ )1 m= % 7+ m=
3$ 71 m= % 1++ m=
Prim$r% d$ .u?o
5@45ic%cin $n iso AEdi(icio con %sc$nsor@
P.%nt% 5%?%
Co$(ici$nt$s uti.iB%dos s$g>n c%r%ct$ristic%s
constructiC%s d$. $di(icio
Dr$nt$ % 1 c%..$
Dr$nt$ % , c%..$s
A. contr%(r$nt$
A %tio int$rior
Co$(ici$nt$s corr$ctor$s d$. C%.or %r% d$%rt%-
m$ntos < o(icin%s $n Proi$d%d !oriBont%.
R$s. N: +17 - TTP .1)
%@ 45ic%cin $n .%nt%
PLANILLA 3E !OMOEENEIFACION 3E ANTECE3ENTES
G -uH / -4 G C%ct G Co( I AC$$ G Cu$ G Ci G C. G Cs G Ccc@
11
Su. -%.or
Ant$c 45ic%cin Piso D$cH% Imort$ Proi% 4nit.
Ed%d - Est%do P.%nt% 0 m= 0Im=
A C%..$ 1* %. 1++ $I )7 < )2 ,: ,+I1+I,++* 17++++ 1+6;9 1*716,7
,; - ,.7 P%tio Int.
B C%..$ 91 %. )++ $I 1* < 1; 9: ,+I1+I,++* 1*7+++ 1*62) 12+762;
,9 - ,.+ Contr%(r.
C C%..$ 1; %. 9++ $I 91 < 9) 1: ,+I1+I,++* 12++++ 1;61, 121;67*
)+ - ).+ Contr%(r.
3 C%..$ 91 %. 7++ $I ,+ < ,, 2: ,+I1+I,++* 117+++ 1+*6*9 1;,;67;
), - ,.7 Dr$nt$
-5uH
45ic6 45ic. 45ic. Su. Ed%d < C%r%ct. O($rt% Actu%.. Co$(. 0Im=
Edi(. Piso P.%nt% Proi% Est%do Construc. Tot%.
+617 16+7 +61+ 16++ +6*1* +6;7 16++ 16++ 16;; )1+16+2
+617 +617 +617 16++ +6222 16++ 16++ 16++ 167+ ,7*+679
+617 16++ +617 16++ +6*1+ 16++ +61+ 16++ 16*) ,;+1671
16+7 +617 16++ +617 +6*91 16)+ +61+ 16++ 161) ,+7;691
= 1+7)267)
,*)96);
J ,+K )1*16,*
- ,+K ,1+2671
,;,*6)2 ,: Prom$dio
Co$(ici$nt$s Asimi.%dor$s
1: Prom$dio
3iCisor$s Mu.ti.ic%tiCos
3ETERMINACION 3EL -ALOR 3EL 3EPARTAMENTO A TASAR

-%.or d$. 3to % T%s%r / -3T / -5uH G C%ct G Co( G C$$ G Cu$ G Ci G C. G Cs G Ccc
-3T / ,;,26++ 0Im= G 1+16)2 m= G +67; / 0 1*7+**
1.
45ic%cin Piso Su. -%.or
Ed%d - Est%do P.%nt% Proi% 4nit.
m= 0Im=
A C%..$ )2 %. 9++ $I 1; < ,+ 7: 1+16)2 ,;,26++
T%s%r )) - ,.7 Dr$nt$
,+I1+I,++*
D$cH% d$
T%s%cin
-5uH
45ic6 45ic. 45ic. Su. Ed%d < C%r%ct. O($rt% Actu%.. Co$(. 0Im=
Edi(. Piso P.%nt% Proi% Est%do Construc. Tot%.
16++ +61+ 16++ 16++ +6*9 16++ 16++ 16++ +67; ,;,26++
Co$(ici$nt$s Asimi.%dor$s

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