com parcerias que tenham o total

comprometimento.
Passamos a oferecer diferentes
formatos como a compra de
servios englobando o fornecimen-
to de equipamentos e materiais de
consumo, alm de toda mo-de-
obra necessria; as solues full
service, onde o contratante busca
em um grande e nico contrato
toda a sub-contratao de outros
servios pela prpria gerenciadora;
e ainda a compra de gerenciamen-
to amarrado, que implica no fatu-
ramento proporcional a ocu-
pao, revela.
Mas o que os usurios priori-
zam na contratao de servios de
gerenciamento?
Primordialmente, reduo de
mercado exigente em custo
e qualidade
Facility management:
Ana Paula Basile Pinheiro
Atravs de novos
processos de
gerenciamento
predial, setores
envolvidos tm
investido em servios
que propiciam a
integrao entre
usurio e edifcio
O
processo chamado de
facility management,
ou gerenciamento de
instalaes, que envolve a sub-con-
tratao de servios, sejam eles ter-
ceirizados ou quarteirizados, hoje
assume formas diferenciadas.
Esta rea passa por uma real
fase de crescimento, onde a cria-
tividade das gerenciadoras tem se
tornado o seu diferencial durante
uma concorrncia, afirma
Alexandre M. F. Lara, diretor da
A&F Partner Consulting.
Segundo ele a medida que novas
concorrncias esto acontecendo,
observa-se uma evoluo no que
diz respeito a contratao de
solues, e no mais de um sim-
ples servio de gerenciamento,
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custo. O investidor necessita que
seu imvel seja valorizado no mer-
cado atravs da qualidade de con-
servao a custos reduzidos, atrain-
do maior nmero de locatrios.
Hoje ele sabe que ao contratar um
pacote de solues obter redues
significativas no oramento, infor-
ma Joo Alves Pacheco, diretor de
Engenharia & Implantao da
Cushman & Wakefield Semco.
Outras razes que podem
motiv-los a profissionalizao
da rea de facilities da empresa e
tambm a obteno de transparn-
cia dos custos com infra-estrutura e
servios. Esta ltima ocorre, inclu-
sive, pela dificuldade na mensu-
rao do custo real de tudo que
embutido na contratao de
servios em empresas, explica
Pacheco.
Para Odair Stolagli, gerente de
facilities da Jones Lang LaSalle,
cada empresa tem objetivos
prprios com a contratao dos
servios de gerenciamento, mas de
maneira geral, procuram otimizar
sua operao de suporte aos neg-
cios, financeiramente, operacional-
mente e administrativamente,
fixando-se naquilo que entende
como seu foco principal de ativi-
dade. O entendimento que as
empresas voltadas ao mercado de
gerenciamento tem em "expertise"
sobre as atividades de suporte, com
know how especfico, podendo
proporcionar as corporaes,
solues que incorporam a expe-
rincia de especialistas nos assun-
tos de facilities.
Dentro deste contexto, o perfil
das empresas fornecedoras se
responsabilizam pelo bom anda-
mento das atividades dentro dos
empreendimentos, bem como pela
valorizao fsica e econmica do
patrimnio. Dessa forma, buscam
constantemente visualizar novas
oportunidades, manter as diagnos-
ticadas eficientes e estar em conta-
BankBoston optou por um contrato de
performance operacional estabelecido
entre as partes, onde os valores contrata-
dos so pagos integralmente quando
cumpridas as metas
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to direto com os todos os setores
envolvidos do mercado, inclusive
o de ar condicionado, diretamente
ligado aos custos com energia.
Desempenho e risco das
contrataes
Atualmente dois tipos so os
mais utilizados no mercado, um
deles a contratao do gerencia-
mento de facilities com o forneci-
mento de equipamentos e mate-
riais de consumo, inerentes ao tra-
balho desenvolvido, includos no
contrato de prestao dos servios.
Nesta condio, so definidas
algumas mtricas e metas em
comum acordo, acompanhadas
atravs de relatrios gerenciais
desenhados a quatro mos e
atravs de reunies mensais.
Assim, o cliente solicita a incluso
de todos os materiais aplicados no
servio ofertado a partir de volu-
mes de processos e outros traba-
lhos desenvolvidos pela equipe,
por ocasio da concorrncia,
informa Lara.
Como exemplo, ele cita a
gesto de manuteno de agncias
para um banco, onde foi conside-
rado na proposta todos os materi-
ais de escritrio necessrios,
locao de mquinas e desloca-
mentos para o acompanhamento
em campo a partir de volumes de
chamados, processos administra-
tivos, nmero de cpias
necessrias ao processo, nmero
mdio de visitas s agncias, infor-
mados pelo cliente em seu edital
de concorrncia. Sempre existiro
divergncias para ambos os lados,
que sero facilmente sanadas em
clima de parceria no decorrer do
contrato, pois no existem con-
tratos que contemplem todo o
escopo de forma clara, explica.
Pacheco acrescenta que trata-se de
uma modalidade que demanda a
amortizao dos custos dos
equipamentos e insumos ao longo
do perodo contratual. Em funo
disto, estes devem ter um perodo
maior (mdia de 10 anos) e pesa-
da multa rescisria. O risco a
dificuldade da resciso nos casos
em que o gerenciador tiver um
desempenho fraco.
Neste caso, alm de administrar
diversos contratos entre o cliente e
as empresas terceirizadas, o geren-
ciador tambm executa alguns
servios, considerados cruciais para
a performance das instalaes,
como manuteno e operao de
centrais de automao predial.
O BankBoston (veja Quadro),
por exemplo, optou por este tipo
de contratao em 2002, para a
manuteno, operao e controle
do sistema de ar condicionado por
um perodo de 10 anos. O nvel de
qualidade do ar interno, a disponi-
bilidade operacional e o consumo
programado de energia esto
garantidos por um contrato de per-
formance operacional estabelecido
entre as partes. Os valores con-
O
sistema de ar condicionado projetado proporciona economia de energia
em torno de 10% devido a utilizao de chillers de alta performance
(0,61 kW/TR), variadores de freqncia no comando das bombas de circu-
lao de gua e circuito secundrio, aplicao do ciclo economizador, que
permite a utilizao de 100% do ar externo em dias cujas condies trmicas
no forem favorveis.
Estrategicamente complexo, controla temperatura, umidade, vazo, qualidade
do ar, alm de interagir com o sistema de deteco e alarme de incndio.
A automao predial controla totalmente o sistema de ar condicionado,
comandando o abrir/fechar dos dampers de mais de 400 fan powered boxes
(caixas de fora do ventilador) e regulando o sistema de VAV (Volume de Ar
Varivel). Fan-coils modulares de grande porte atendem todo o edifcio
atravs de trs grandes colunas de dutos de ar que se estendem do 3 sub-
solo ao 26 andar do prdio, distribuindo o volume do ar tratado via redes
secundrias de dutos acopladas s caixas de VAV e difusores lineares.
A CAG composta por trs chillers com capacidade de 2988,7 kW (850TR)
cada, complementados por trs
torres de arrefecimento, trs
bombas de circulao de gua no
anel primrio, trs bombas de
gua de condensao e trs bom-
bas de gua gelada no anel
secundrio, sendo que um com-
ponente de cada equipamento
reserva. Durante o expediente, o
sistema suprido pela central de
gua gelada. Nos horrios
noturnos, finais de semana e
feriados, funciona a expanso
direta. Esses sistemas funcionam
utilizando o piso elevado como
plenum de insuflao.
BankBoston
O sistema de ar condicionado do BankBoston
controla temperatura, umidade, vazo,
qualidade do ar, alm de interagir com o
sistema de deteco e alarme de incndio
tratados so pagos integralmente
quando cumpridas as metas.
Segundo Juraci Matos, diretor
de facilities do BankBoston, a atua-
o em conjunto foi essencial no
comando da gesto operacional,
que teve como principal objetivo
proporcionar ao usurio o melhor
ambiente de trabalho, cientes de
que o conforto trmico um dos
itens mais importantes ao bem-
estar, proporcionando solues
facilitadoras e redutoras de custos.
Um grande guarda-chuva
Outro tipo muito utilizado a
contratao do "full service", onde
o gerente de facilities engloba em
sua proposta uma srie de con-
tratos de outros servios que com-
pem a atividade predial como
limpeza, segurana, manuteno,
mensageiro, servios de copa,
servios de portaria e recepo,
moto-boys, etc.
So compras de diversos
servios geridos por um nico
responsvel e pagos atravs de
uma nica fatura. Dentro desta
filosofia de compra de solues,
espera-se do novo parceiro a apre-
sentao de projetos de economia
correlacionados, no pas, a algumas
gerenciadoras dentro do modelo
do "full service.
Segundo Stolagli, responsvel
pelo gerenciamento do Unibanco,
solues do tipo full service com-
preendem um modo de atuao
delegada ao gerenciador como um
pacote de prestao de servios
com custo fechado, no caso do
Unibanco, onde a gesto engloba
fornecimento de servios tcni-
cos/operacionais, compra de
materiais, eventuais atuaes em
mudanas de layout, e at mesmo
pequenas obras. Este tipo de
atuao coloca nas mos do geren-
ciador, de forma cada vez mais
progressiva, uma gesto mais
abrangente e completa dos assun-
tos inerentes a operao de edif-
cios da corporao. O desempenho
do gerenciador determinar a
otimizao dos seus ganhos com a
operao.
Ele acrescenta que quando da
realizao de uma obra, na qual
extrapola as condies determinadas
pelo escopo de servios do gerenci-
ador, vamos ao mercado, com um
escopo pr-definido dos servios
requeridos representando o cliente
na busca do fornecedor que execute
aquela demanda, sempre mediante
um processo de concorrncia que
coordenamos, explica.
Faturamento proporcional
O faturamento proporcional,
ou compra de gerenciamento
amarrado um modelo utilizado
para o gerenciamento de con-
domnios comerciais de alto
padro, no incio da operao do
prdio, quando toda a despesa fica
por conta do empreendedor.
Nestes casos, a taxa de gerencia-
mento cresce de acordo com a
locao dos andares do prdio.
Lara explica que esta foi uma
forma encontrada, por exemplo,
para condomnios comerciais,
onde o faturamento pleno do valor
contratual com o edifcio parcial-
mente ocupado oneraria os
Gerenciamento amarrado em condomnios
comerciais: faturamento inicial mnimo,
ampliado medida em que os pavimentos
so ocupados
(gua, energia, manuteno,
processos) que sejam facilmente
mensurveis no prazo previsto
para a sua realizao, explica
Lara.
O problema deste formato,
alerta Pacheco, a bi-tributao,
pois ao incluir os preos dos
demais prestadores de servio em
sua nota, tambm ocorre de novo
a incidncia dos impostos (ISS,
PIS, Cofins).
Lara acrescenta que nesta situ-
ao, em funo da bi-tributao
de impostos, alguns clientes ainda
delegam a gesto ao gerente de
facilities, embora estabeleam con-
tratos diretos com os fornecedores
(contratos com valores mais signi-
ficativos).
Um exemplo o Unibanco
(veja Quadro), que inovou ao
entregar em 2001 todos os seus
prdios administrativos e servios
Contratao full service do Unibanco:
compra de solues atravs de projetos de
economia mensurveis no prazo previsto
para a sua realizao
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locatrios e/ou os proprietrios.
Atravs deste conceito, j aplica-
do h muito nos EUA, a geren-
ciadora prev um faturamento
inicial mnimo, a ser ampliado
a medida em que os pavimentos
so alugados/ocupados; isto
ajuda a manter equilibrada a
parcela de condomnio nas diver-
sas fases de ocupao da edifi-
cao.
nvel de satisfao dos usurios
conforme acordado com o cliente;
manter atualizado os planos de
trabalho de todos os prestadores
de servio; tempo mximo de
atendimento das solicitaes de
servios dos usurios; disponibili-
dade da instalao nas reas crti-
cas (CPD's, mesas de operao,
etc.); metas mximas de acidentes
de trabalho nas instalaes e apre-
sentao de relatrios nas datas
aprazadas.
Porm, na prtica, existe ainda
uma grande falta de clareza e sub-
jetividade na definio de indi-
cadores de performance para con-
tratos SLAs.
Segundo Lara, em linhas
gerais, os mais comuns a serem
praticados so tempos de respos-
ta/processamento, cumprimento
de metas oramentrias, avalia-
es tcnicas (auditorias) em
campo atravs de formulrios
especialmente preparados
(limpeza / manuteno, etc.),
nmero de chamados (help desk)
e pesquisas de satisfao.
Em alguns casos, onde a
preparao da RFQ (Request For
Proposal) melhor elaborada, a
volumetria destes itens, as novas
metas propostas, nveis de quali-
dade desejados e mtodos de
avaliao j constam do edital, e a
avaliao feita com a freqncia
mensal, na presena de todos os
envolvidos.
Entretanto, devido a grande
velocidade com que correm
inmeros processos de concorrn-
cia, muitos dos itens acima no
so definidos ainda na fase de
concorrncia, constando em con-
trato apenas a sua definio poste-
rior em conjunto com o cliente.
Esta ao leva subjetividade e,
principalmente, falha e impossi-
bilidade no processo de acompa-
nhamento, alm do descrdito do
sistema. Este um dos principais
fatores que contribuem para um
desenho equivocado do "full ser-
vice", comprometendo o resulta-
do final.
U
ma das unidades mais antigas do Unibanco,
localizada na regio de Pinheiros, em So
Paulo (SP), exemplo da contratao full servi-
ce em seu sistema de ar condicionado. A insta-
lao, que opera desde a dcada de 70, mantm
uma equipe de oito funcionrios fixos no prdio
para a manuteno do sistema de AC. Para
aes de maior profundidade no reparo dos
equipamentos, realizam atravs de empresas
especializadas no setor, que tem sua contratao realizada aps uma tomada
de preos, mediante escopo de servios determinados. Um dos servios que
no fazem parte da gesto interna e utilizado periodicamente a limpeza
e anlise da gua do sistema, realizada por uma empresa especializada.
Esta unidade composta por uma CAG com 1 chiller especfico para atender
reas crticas, 2 centrfugas, 4 torres de arrefecimento, 4 fan-coils por andar
e 3 self-containeds, sendo que, 1 para atender a rea de PABX, 1 para o CPD
e 1 para o no-break. O sistema controlado atravs de rotinas dirias e
relatrios via extranet, onde a gerenciadora atualiza as informaes diaria-
mente e o cliente as obtm por meio do site compartilhado.
Unibanco
Unibanco mantm uma equipe fixa
para realizar o PMOC Plano de
Manuteno e Operao em seu sistema
de ar condicionado
Nveis de qualidade
Pacheco explica que, exclusiva-
mente para a rea de gerenciamen-
to, podem ser definidos os
seguintes itens que englobam os
nveis de qualidade contratual,
chamados SLAs (Service Level
Agreement), como atendimento s
premissas do budget conforme
acordado com o cliente; garantir o
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Integrao
Para a melhoria contnua de
gesto de espaos e tecnologias, a
integrao das reas primordial,
j que o objetivo do gerenciamen-
to est em coordenar, orientar, dis-
ciplinar, racionalizar e desenvolver
os projetos e as instalaes, fazen-
do a interface das necessidades dos
clientes internos com as reais
condies de que a instalao dis-
pe e precisa.
Essa integrao d os primeiros
sinais e pode ser sentida pelo setor
de construo civil, onde as cons-
trutoras esto se vendo diante da
necessidade de integrar projetistas
de sistemas de ar condicionado
equipe de engenheiros civis e
arquitetos. A necessidade de prever
a instalao de sistemas de ar
condicionado e de outras facili-
dades estende-se hoje, no apenas
ao conforto e segurana, mas tam-
bm na administrao e
manuteno das instalaes.
Segundo especialistas o conceito
green building (edifcios verdes),
utilizado nos Estados Unidos
desde meados da dcada de 90,
pode apresentar uma economia
mdia de 10% a 20% na taxa do
condomnio, em funo da queda
nos custos globais de operao.
A viso total e ampla e a
responsabilidade pelo cruzamento
de informaes fazem com que os
profissionais envolvidos traduzam
as necessidades bsicas do usurio,
agregando informao e trabalhan-
do de forma produtiva. a opor-
tunidade de integrao para viabi-
lizar questes racionais e otimiz-
las", conclui Lara.
A
Jones Lang LaSalle divulgou um
estudo realizado sobre o desem-
penho de imveis corporativos em
So Paulo. De acordo com a presta-
dora de servios imobilirios, a
absoro lquida no primeiro
trimestre de 2004 foi de 24,5 mil
metros quadrados nos escritrios
corporativos AA e 6,3 mil metros
quadrados nos classificados como A,
representada por espaos comercia-
lizados no final de 2003, mas que
foram efetivamente ocupados no in-
cio de 2004.
Os nmeros acompanharam a
tendncia de melhora, cujo ndice
refletiu um crescimento de 4% de
investimentos estrangeiros no
primeiro semestre de 2004, em con-
trapartida aos 7% de queda, rela-
tivos aos dois anos anteriores.
Para a pesquisa de campo, que acon-
tece desde 1995, a Jones Lang
LaSalle comprou o banco de dados
da Bolsa de Imveis e a cada trs
meses a gerenciadora consulta
zeladores, gerentes de condomnios,
imobilirias, construtoras, investi-
dores, ou seja, pessoas ligadas ao
mercado. As informaes coletadas
so analisadas por uma equipe
multidisciplinar, formada por uma
economista especialista em mercado
de escritrios e por uma arquiteta,
que classifica os edifcios por
padro. Segundo Anne Oliveira,
gerente de pesquisa da Jones Lang
LaSalle, praticamente todo investidor
ou incorporador do mercado de
escritrios acompanha os dados
finais deste trabalho, pois este se
mostra uma importante ferramenta
na hora de mensurar a realidade do
mercado, principalmente quando se
deseja alavancar resultados para o
seu negcio.
Outras duas gerenciadoras que tam-
bm disponibilizam estes servios
so a CBRE - CB Richard Ellis e a
Cushman & Wakefield Semco. Ambas
diagnosticaram o atual perfil positi-
vo deste setor em suas ltimas
pesquisas.
Segundo a CBRE, 2004 registrou
retomada nos grandes investimentos,
com um volume trs vezes maior de
novo estoque, alm de uma absoro
lquida de 24% superior ao mesmo
perodo do ano passado. Segundo a
gerenciadora, apesar da recente
instabilidade macroeconmica gera-
da, principalmente por questes
polticas, o interesse das empresas
em analisar alternativas de re-locali-
zao mantm-se vivo. Grande parte
delas so multinacionais que, anali-
sam opes tanto de locao como
de compra para ocupao.
Para a Cushman & Wakefield Semco,
isso no diferente. Alm de uma
melhora significativa nas taxas de
absoro lquida no primeiro
trimestre deste ano com a marca
de 38 mil metros quadrados de rea
para aluguel absorvida, outra notcia
acabou surpreendendo nas
pesquisas. Espaos Classe A, com
118 mil metros quadrados de ocu-
pao total, tiveram um desempe-
nho superior aos de Classe B e C,
com 14 e 49 mil metros quadrados
de rea alugada absorvidos, respec-
tivamente.
A gerenciadora ainda divulga que h
uma tendncia recente das empresas
norte-americanas e europias de
transferir os servios de processa-
mento de operaes para o exterior,
ou seja, em locais mais atrativos
financeiramente, e que So Paulo se
destaca, j que seus valores de
aluguel (US$/m
2
) esto entre os
mais competitivos do mundo.
Vale a pena saber