183

IMPUGNACION DE
RESOLUCIONES DEL TRIBUNAL
REGISTRAL ANTE EL PODER
JUDICIAL
Jorge Ortz P. *
Si nos referimos a una relacin entre el Derecho Constitucional y el
Derecho Registral debe quedarnos claro que la misma existe por dos
motivos; la genrica, es decir porque ambas ramas del Derecho
pertenecen al Derecho Pblico y la especfica porque el Derecho
Registral dentro de su Procedimiento Especial genera resoluciones
de orden administrativo que se encuentran sujetas a ser revisadas en
la va judicial, ello por mandato expreso de la Constitucin en
complicidad con la Ley de Proceso Contencioso Administrativo.
El presente trabajo buscar analizar desde el Derecho Registral cmo
la presentacin de un ttulo al registro da inicio al Procedimiento
Registral (Procedimiento Administrativo Especial), lo que
inexcusablemente implica que dicho ttulo sea sometido a una
calificacin por el Registrador pblico y en algunos casos por el
Tribunal Registral (en su condicin de segunda instancia registral).
Finalmente la resolucin del tribunal puede ser sometida al Poder
Judicial, en cumplimiento del ejercicio pleno de un derecho
constitucional.
Es de naturaleza especial, no contencioso y tiene como finalidad la
inscripcin de un ttulo, siendo este ltimo el documento o documentos
en los que se sustenta un acto o derecho inscribible (artculos 1 y 7 del
Reglamento General de los Registros Pblicos
1
).
A decir de Messineo, el documento es aquella cosa corporal por
medio de la cual se representa aquel hecho o acto jurdico que es la
declaracin de voluntad (Manual de Derecho Civil y Comercial, Tomo
II, p. 386, Nro. 7).
Los elementos del Documento son: la corporalidad, autora y con-
tenido.
La corporalidad es el soporte fsico apto para la representacin del
hecho. Amrico Atilio Cornejo (Derecho Registral, p. 47), sostiene que
la corporalidad contiene como elemento a la grafa, la que debe reunir
los siguientes elementos: visibilidad, expresividad y reconocibilidad.
INTRODUCCIN
EL PROCEDIMIENTO
REGISTRAL
* Profesor la Seccin de Postgrado de la Facultad de Derecho y Ciencia Poltica
de la Universidad San Martn de Porres
184
VOX JURIS Ao 17 N 12
Con respecto a la autora, Carlos Pelosi (El Documento Notarial, p. 61)
dice: El autor no es quien materialmente hace el documento sino
quien lo redacta, quien lo dirige. Es el resultado de una actividad
humana de tipo ideolgico. Es una creacin del intelecto.
El contenido, es el texto, el hecho, el acto o el pensamiento de su autor.
En nuestro sistema el documento puede ser pblico dentro del cual
encontramos los de naturaleza notarial, administrativa, judicial y
consular. Asimismo, puede ser privado, cuando existe ley de por
medio.
Ahora bien, nuestro registro es un registro de ttulos, no obstante
ingresan documentos, los mismos representan actos jurdicos
causales, a los que contienen. El acto jurdico causal que a su vez es el
contenido del documento, es el ttulo en el sentido de causa.
Hecha la aclaracin doctrinaria y conceptual de documentos y ttulos,
entonces podemos seguir con el Procedimiento Registral. Se ha
expresado que el mismo es de naturaleza especial y no contencioso,
ello implica definir que la especialidad emana del Cdigo Civil que
en el artculo 2009 establece: Los registros pblicos se sujetan a lo
dispuesto en este Cdigo, a sus leyes y reglamentos especiales y en
la Ley del Procedimiento Administrativo General (Ley 27444), la
misma que en Ttulo Preliminar, artculo II, establece: Los
procedimientos especiales creados y regulados como tales por ley
expresa, atendiendo a la singularidad de la materia, se rigen
supletoriamente por la presente Ley en aquellos aspectos no previstos
y en los que no son tratados expresamente de modo distinto.
Con respecto al carcter de no contencioso, debemos indicar que el
Procedimiento Registral no admite el apersonamiento de terceros al
procedimiento ya iniciado, ni mucho menos oposicin a la
inscripcin. Contrario a lo expresado lo nico que cabe una vez inscrito
un ttulo sera solicitar al Poder Judicial la declaracin de Invalidez
del mismo, ello de conformidad con lo establecido por el artculo
2013 del Cdigo Civil
2
y Numeral VII del Ttulo Preliminar del
Reglamento General de los Registros Pblicos
3
.
Todo ttulo debe ser presentado al Registro a solicitud de parte
interesada, ello en virtud del Principio de Rogacin (artculo 2011 del
Cdigo Civil
4
y Numeral III del Titulo Preliminar del Reglamento
General de los Registros Pblicos
5
), que establece como condicin
para dar por iniciado el Procedimiento Registral, al simple hecho de
que la inscripcin debe ser solicitada, no admitindose, por tanto, las
inscripciones de oficio, por eso al Principio de Rogacin tambin se le
conoce como de Instancia.
PRESENTACIN DE UN
TTULO AL REGISTRO
185
Como en toda regla hay excepciones, la Rogacin las tiene en los
errores materiales (artculo 76 primer y segundo prrafo del
Reglamento General de los Registros Pblicos
6
), la hipoteca legal
(artculos 1118 inciso 1 y 1119 del Cdigo Civil
7
) y la presuncin por
prolongada inactividad de las sociedades (Disposicin Dcimo
Primera, Tercer Prrafo de la Ley General de Sociedades
8
). Una vez
presentado el ttulo al registro, debemos entender por activado el
Procedimiento Registral y es por ello que en forma automtica
adquirimos dos derechos: uno de Prioridad y otro de Calificacin.
Ambos derechos se adquieren con la sola presentacin del ttulo y
constituyen a la vez dos principios registrales, el de Prioridad (que
puede ser preferente o excluyente) contenido en los artculos 2016 y
2017 del Cdigo Civil
9
y en los numerales IX y X del Ttulo Preliminar
del Reglamento General de los Registros Pblicos
10
, y el de
Calificacin (representado por la calificacin registral) contenido en
el artculo 2011 del Cdigo Civil y en numeral V del Ttulo Preliminar
del Reglamento General de los Registros Pblicos
11
.
El Registrador debe (no es una potestad es una obligacin) calificar la
legalidad del ttulo y para tal efecto realiza un estudio previo de los
documentos rogados con la finalidad de poder determinar que los
mismos pueden o no acceder al Registro. El hecho de que al registro
accedan ttulos vlidos implica de manera automtica que los asientos
del registro trasladen a la comunidad veracidad y una seria
oponibilidad de los mismos en cuanto a lo que constituye su principal
objetivo, la Publicidad Registral.
Jos Luis Prez Lasala en su obra La Funcin Calificadora de los
Registradores de la Propiedad, expresa: La funcin calificadora debe
actuar en todo caso para que slo tengan acceso al registro los ttulos
vlidos y perfectos. De no existir tal funcin, se formaran verdaderas
cadenas de inscripciones fraudulentas, amparadas por el Estado, y
los asientos del registro slo serviran para engaar al pblico,
favoreciendo el trfico ilcito y provocando un sinfn de litigios.
Nuestro Reglamento General de los Registros Pblicos en su Ttulo
Preliminar Numeral V, establece claramente que la calificacin
comprende:
La verificacin del cumplimiento de las formalidades propias del
ttulo.
La capacidad de los otorgantes.
La validez del acto, que contenido en aquel, constituye la causa
directa e inmediata de la inscripcin.
Jorge Ortz P.
CALIFICACIN REGISTRAL
DEL TTULO PRESENTADO
(PRIMERA INSTANCIA)
186
VOX JURIS Ao 17 N 12
La norma en comentario tambin incluye como parte de la calificacin
a:
La verificacin de los obstculos que pudieran emanar de las
partidas registrales.
La condicin de inscribible del acto o derecho.
Y complementariamente se podr recurrir a los antecedentes que
obran en el registro.
El antecedente ms cercano de la norma transcrita lo encontramos en
el artculo 2011 del Cdigo Civil.
Luego de lo expresado, debe quedarnos claro que el Registrador no
puede excusarse de ejercer lo que constituye su razn de ser, es decir,
la Calificacin Registral y que adems como hemos podido advertir
de la norma mencionada cuenta con los elementos necesarios para
ejercer la funcin de calificacin.
El Registrador luego de calificar determinar que el ttulo ha merecido
una calificacin positiva o negativa.
La Calificacin Positiva implica que luego de haber calificado el ttulo
el Registrador lo encuentra conforme y que, por tanto, cumple con las
exigencias previstas en las normas. Gabriel de Reina Tartier, en su
obra Manual de Derecho Registral Inmobiliario (pgina 95, segundo
prrafo) expresa: cuando el Registrador acepta todas las pretensiones
que el interesado plasm en su peticin, practicar el asiento o asientos
de que se trate.
La Calificacin tambin puede ser Negativa, lo que implica una
observacin, dado que el ttulo adolece de un defecto subsanable o
que luego de haber confrontado el mismo con los antecedentes que
obran en el registro, surge un obstculo que impide el acceso de dicho
ttulo al registro.
Tambin habr Calificacin Negativa cuando el Registrador formule
tacha sustantiva (adems existe la tacha por caducidad del plazo
de vigencia del asiento de presentacin, artculo 43 del Reglamento
General de los Registros Pblicos
12
), la misma que deber formularse
cuando el ttulo adolece de un defecto insubsanable (por ejemplo, la
donacin de un inmueble por documento privado), lo cual implica
que el Registrador deniegue de plano la inscripcin solicitada.
A nosotros nos interesan estos dos casos, es decir cuando el Registrador
observa o cuando tacha la inscripcin de un ttulo, dado que el
usuario del servicio registral tiene el derecho de plantear contra ellas
187
el Recurso de Apelacin (artculo 142 del Reglamento General de los
Registros Pblicos
13
) para que el Tribunal Registral en su calidad de
segunda instancia administrativa resuelva sobre la misma. Tambin
se puede apelar la liquidacin de los derechos registrales.
La Competencia del Tribunal Registral se encuentra normada por la
Resolucin del Superintendente Nro. 092-2000-SUNARP/SN de fecha
11 de Mayo de 2000, la misma que estableci la creacin de Tribunales
Registrales del Norte, Centro y Sur.
El Tribunal Registral constituye la segunda instancia dentro del
Procedimiento Registral, los artculos 152 al 158 del Reglamento
General de los Registros Pblicos contienen las normas propias al
funcionamiento del Tribunal.
Asimismo, existe un Reglamento del Tribunal Registral aprobado
por la Resolucin del Superintendente Nro. 565-2002-SUNARP/SN
de fecha 27 de Noviembre de 2002, dentro del cual se definen los
cargos y funciones de las personas que lo integran, as como lo referido
a los Plenos que el Tribunal debe realizar.
Si el Tribunal decide confirmar total o parcialmente la decisin del
Registrador o declara improcedente o inadmisible la apelacin,
entonces el camino para recurrir a la va judicial queda expedito para
plantear la Accin Contencioso Administrativa.
El sustento para plantear la Accin Contencioso Administrativa lo
encontramos en el artculo 148 de la Constitucin, el mismo que tiene
previsto la posibilidad de que las resoluciones administrativas
puedan ser impugnadas a travs de la Accin Contencioso
Administrativa.
La Ley del Procedimiento Administrativo General en el numeral V
del Ttulo Preliminar, hace referencia a las Fuentes del Procedimiento
Administrativo y en el numeral 2 de dicha norma contempla como
fuente del procedimiento administrativo a las disposiciones
constitucionales (numeral 2.1)
Regresando al Procedimiento Registral encontramos que en el artculo
164 del Reglamento General de los Registros Pblicos, se establece
que el asiento de presentacin del ttulo apelado se mantiene vigente
por el plazo de cuarenticinco (45) das contados desde la notificacin
de la resolucin (del Tribunal) al interesado, para permitir nicamente
la anotacin de la demanda correspondiente.
El antes mencionado plazo ha sido prorrogado por la ley que regula
el Proceso Contencioso Administrativo (Ley 27584), la misma que en
Jorge Ortz P.
EL TRIBUNAL REGISTRAL
(SEGUNDA INSTANCIA)
LA ACCION CONTENCIOSO
ADMINISTRATIVA
188
VOX JURIS Ao 17 N 12
el artculo 4 inciso 1, contempla: ... son impugnables los actos
administrativos y cualquier otra declaracin administrativa, y en el
artculo 17, cuando se refiere a los plazos establece: la demanda
deber ser interpuesta dentro de los siguientes plazos: cuando el objeto
de la impugnacin sean (entre otros) las actuaciones a que se refiere
el inciso 1 del artculo 4, el plazo ser de tres meses.
Resulta obvio que el Reglamento General (artculo 164), no puede
fijar un plazo menor para la anotacin de la demanda, cuando la Ley
del Proceso Contencioso Administrativo ha previsto un plazo mayor
solamente para interponer la Accin Contencioso Administrativa.
Teniendo en cuenta que el plazo para plantear la accin es de tres
meses, entonces debemos suponer que la misma puede inclusive ser
planteada en el ltimo da de dicho plazo. Luego vendr la calificacin
por el Juez (realmente es la Sala) de la pretensin, para despus ser
admitida y recin ordenar se remitan los partes judiciales al registro
con la finalidad de anotar la demanda en la Partida Registral.
Por tanto, no podemos imponerle al titular de la accin que dentro del
plazo de tres meses tenga que plantear su Accin Contencioso
Administrativa, calculando que el Juez debe calificarla y luego ordenar
la expedicin del parte judicial, dado que con dicha interpretacin
estamos recortando el plazo que la ley ha establecido nicamente
para plantear la accin contencioso administrativa.
Creemos que el Registro debera considerar que la vigencia del asiento
de presentacin se entiende prorrogado por 45 das adicionales a los
tres meses que la ley del contencioso administrativo tiene previstos
para exclusivamente plantear la accin.
Por lo expresado, me permito discrepar con el Octavo Precedente de
Observancia Obligatoria, aprobado en el Tercer Pleno del Tribunal
Registral, ya que el mismo contempla:
La Ley 27584, ley que regula el proceso contencioso administrativo,
ha ampliado a tres meses el plazo para interponer demanda contra lo
resuelto por el Tribunal Registral. En consecuencia, ha quedado
modificado tcitamente el artculo 164 del Reglamento General de
los Registros Pblicos, debiendo entenderse que el asiento de
presentacin del ttulo apelado se mantiene vigente durante el plazo
de tres meses que se cuentan desde la fecha de notificacin de la
resolucin del Tribunal Registral, para permitir nicamente la
anotacin de la demanda correspondiente.
Si el Tribunal decidi interpretar la Ley del Proceso Contencioso
Administrativo y consider que el artculo 164 del Reglamento
189
General de los Registros Pblicos ha sido tcitamente derogado por
el artculo 17 del Contencioso Administrativo, entonces tambin pudo
haber interpretado que el Reglamento General de los Registros
Pblicos en su artculo 28, trata sobre la prrroga automtica y, por
tanto, establecer que el plazo del artculo 164 se computa luego de los
tres meses; es decir, que el usuario tiene 45 das para anotar la
demanda una vez que la misma haya sido admitida, teniendo en
cuenta que los partes judiciales que contienen la demanda tendrn
que ser calificados por el Registrador, quien para ello cuenta con un
plazo de 35 das tiles.
Fue competente para conocer de estos procesos el Juez Especializado
en lo Contencioso Administrativo de conformidad con lo dispuesto
por el artculo 9 de la Ley del Proceso Contencioso Administrativo.
Dicho artculo ha sido modificado por la Ley 27709 que ha dispuesto
como Competente en Primera Instancia para las resoluciones emitidas
por el Tribunal Registral (entre otros) a la Sala Contencioso
Administrativa de la Corte Superior.
1. Dentro del Derecho Pblico se encuentran el Derecho
Constitucional, Administrativo y Registral. El Derecho
Constitucional es la parte fundamental del Derecho Pblico, es un
poco la raz y el tronco de donde salen las diversas ramas. El
Derecho Administrativo, se relaciona ms que ninguna otra rama
del derecho con el Derecho Constitucional porque aquel tiene en
sus normas el sentir de los principios fundamentales del Derecho
Constitucional.
2. La Constitucin en el artculo 148, consagra el derecho que tiene
todo ciudadano a impugnar en sede judicial las resoluciones
emanadas de las entidades o tribunales administrativos. Es decir,
cualquier ciudadano que no se encuentre de acuerdo con una
resolucin administrativa, luego de agotar dicha va, puede recurrir
a la va judicial con la finalidad de intentar revocar la resolucin
administrativa que considera emitida en contra de su derecho.
3. El Procedimiento Registral, por mandato expreso del Cdigo Civil
y del Reglamento General de los Registros Pblicos, constituye un
procedimiento administrativo especial, autnomo y no
contencioso. Dicha declaracin de especialidad y autonoma es
ratificada y por tanto respetada por la Ley del Procedimiento
Administrativo General.
4. La primera instancia del Procedimiento Registral, la constituye el
Registrador pblico y la segunda instancia el Tribunal Registral.
Las resoluciones emitidas por el Tribunal Registral de
conformidad con lo establecido por la Ley del Proceso Contencioso
CONCLUSIONES Y
SUGERENCIAS
Jorge Ortz P.
190
VOX JURIS Ao 17 N 12
Administrativo son impugnables en la va judicial a travs de la
Accin Contencioso Administrativa.
5. En sede registral me he permitido discrepar con el octavo
precedente de observancia obligatoria ratificado en el tercer pleno
del Tribunal Registral. Dicho precedente establece un plazo de
tres meses para plantear la Accin Contencioso Administrativa y
para anotar la demanda respectiva en el registro.
Se equivoca el tribunal cuando incluye dentro del plazo legal para
plantear la Accin Contencioso Administrativa a la anotacin de la
demanda, dicho acto inscribible, (realmente se anota) es posterior al
plazo legal de tres meses y lo encontramos en los 45 das de prorroga
que el Reglamento General de los Registros Pblicos le tiene previsto.
Los plazos son distintos uno es legal y sirve exclusivamente para
plantear la accin contencioso administrativa y el otro es
reglamentario y sirve para que se anote la demanda.
REFERENCIA BIBLIOGRFICA
6
Artculo 1. Naturaleza del Procedimiento
El Procedimiento Registral es especial, de naturaleza no
contenciosa y tiene por finalidad la inscripcin de un ttulo. No
cabe admitir apersonamiento de terceros al procedimiento ya
iniciado, ni oposicin a la inscripcin
Artculo 7. Definicin
Se entiende por ttulo para efectos de la inscripcin, el documento
o documentos en que se fundamenta inmediata y directamente el
derecho o acto inscribible y que, por s solos, acrediten fehaciente
e indubitablemente su existencia.
2
Artculo 2013. Principio de Legitimacin
efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su
invalidez.
3
VII. Principio de Legitimacin
Los Asientos Registrales se presumen exactos y vlidos. Producen
todos sus efectos y legitiman al titular registral para actuar
conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los trminos
establecidos en este reglamento o se declare judicialmente su
invalidez.
4
Artculo 2011. Principio de Rogacin
Los Registradores califican la legalidad de los documentos en
cuya virtud se solicita la inscripcin ...
5
III. Principio de Rogacin y de Titulacin Autntica
Los Asientos Registrales se extienden a instancia de los otorgantes
del acto o derecho, o de tercero interesado, en virtud de ttulo que
conste en instrumento pblico, salvo disposicin en contrario. La
191
Rogatoria alcanza todos los actos inscribibles contenidos en el
ttulo salvo reserva expresa.
6
Artculo 76. Procedencia de la Rectificacin
Los Registradores rectificarn las inexactitudes a solicitud de parte.
Asimismo, pueden proceder de oficio, cuando adviertan la
existencia de errores materiales.
En el caso de errores de concepto, la rectificacin proceder de
oficio solamente cuando con ocasin de la calificacin de una
solicitud de inscripcin, el registrador determine que sta no puede
realizarse si previamente no se rectifica el error, en mrito al ttulo
ya inscrito.
7
Artculo 1118. Adems de las hipotecas legales establecidas en
otras leyes, se reconocen las siguientes:
La del inmueble enajenado sin que su precio haya sido pagado
totalmente o lo haya sido con dinero de un tercero.
Artculo 1119. Las hipotecas legales a que se refiere el artculo
1118 se constituyen de pleno derecho y se inscriben de oficio, bajo
responsabilidad del registrador, simultneamente con los
contratos de los cuales emanan.
8
Vencidos los plazos sealados en las referidas disposiciones
transitorias, la respectiva oficina registral proceder a cancelar de
oficio la inscripcin de las sociedades extinguidas respecto de las
cuales no se haya presentado solicitud de no aplicacin de la
presuncin.
9
Artculo 2016. Prioridad de Rango o Preferente
La Prioridad en el tiempo de la inscripcin determina la preferencia
de los derechos que otorga el registro.
Artculo 2017. Prioridad Excluyente
No puede inscribirse un ttulo incompatible con otro ya inscrito,
aunque sea de fecha anterior.
10
IX. Principio de Prioridad Preferente
Los efectos de los asientos registrales, as como la preferencia de
los derechos que de stos emanan se retrotraen a la fecha y hora
del respectivo asiento de presentacin.
X. Principio de Prioridad Excluyente
No puede inscribirse un ttulo incompatible con otro ya inscrito o
pendiente de inscripcin, aunque sea de igual o anterior fecha.
11
Artculo 2011. Principio de Legalidad
Los Registradores califican la legalidad de los documentos en
cuya virtud se solicita la inscripcin, la capacidad de los otorgantes
y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes
y de los asientos de los Registros Pblicos.
V. Principio de Legalidad
Los registradores califican la legalidad del ttulo en cuya virtud
se solicita la inscripcin...
12
Artculo 43. En los casos en los que se produzca la caducidad del
plazo de vigencia del asiento de presentacin si que se hubiesen
Jorge Ortz P.
192
VOX JURIS Ao 17 N 12
subsanado las observaciones advertidas o no se hubiese cumplido
con pagar el mayor derecho liquidado, el registrador formular la
tacha correspondiente.
13
Artculo 142. Procede interponer recurso de apelacin contra las
observaciones, tachas, liquidaciones y otras decisiones de los
registradores emitidas en el procedimiento registral.