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ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD
EDIFICIO DE CONSULTORIOS MEDITEC
DIRECCIN Y ADMINISTRACIN DE PROYECTOS INMOBILIARIOS
Barreiro, J., Campoverde, A.; Juncay, J.; Peralta, J.; Romero, K.; Vlez, G.
Julio, 2014
Universidad Catlica Santiago de Guayaquil
Facultad de Arquitectura y Diseo
EDIFICO DE CONSULTORIOS MDICO MEDITEC |

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NDICE
1. INTRODUCCIN ................................................................................................ 4
2. DIAGNSTICO ................................................................................................... 5
2.1. Descripcin del proyecto ........................................................................................ 5
2.2. Objetivos .............................................................................................................. 5
2.3. Misin ................................................................................................................... 6
2.4. Visin ................................................................................................................... 6
2.5. Antecedentes Generales ........................................................................................ 6
2.5.1. Anlisis de entorno ........................................................................................... 6
2.6. Contexto del Proyecto ......................................................................................... 10
2.6.1. CONTEXTO POLTICO ......................................................................................... 10
2.6.2. CONTEXTO ECONMICO ...................................................................................... 10
2.6.3. CONTEXTO SOCIO-CULTURALES .......................................................................... 11
2.6.4. CONTEXTO TECNOLGICO .................................................................................. 12
2.7. Magnitud del Proyecto ......................................................................................... 12
2.8. Impacto del Proyecto ........................................................................................... 15
2.8.1. Anlisis Endgenos .......................................................................................... 15
2.8.2. Anlisis Exgenos ............................................................................................ 16
2.7. Justificacin ............................................................................................................. 17
2.8. Situacin Actual ....................................................................................................... 18
2.10.1. Factores Polticos ........................................................................................ 18
2.10.2. Factores Econmicos ..................................................................................... 19
2.10.3. Factores Sociales ......................................................................................... 19
2.10.4. Factores Tecnolgicos .................................................................................. 20
2.9. Anlisis estratgico.................................................................................................. 21
FODA ......................................................................................................................... 21
Fuerzas de Porter ...................................................................................................... 21
Conclusin .................................................................................................................. 22
2.10. Diseo estratgico .................................................................................................. 22
3. METODOLOGA DE EVALUACIN ............................................................ 22
3.1. Planificacin de tareas de estudio del proyecto .................................................... 23
3.2. Obtencin de la Informacin.................................................................................. 23
Conclusin .................................................................................................................. 24
3.3. Metodologa de anlisis ....................................................................................... 24
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3.2.1.- Situacin Actual ................................................................................................ 24
3.2.2. Situacin del Proyecto ........................................................................................ 25
3.4. Indicadores econmicos ......................................................................................... 26
3.5. Evaluacin privada ............................................................................................... 28
3.5.1. Costo del proyecto .......................................................................................... 29
3.5.2. Costo total de proyecto ................................................................................... 31
3.5.3. Beneficios ....................................................................................................... 31
3.6. Estimacin de flujos ............................................................................................. 32
4. LISTA DE REFERENCIAS ......................................................................... 33

INDICE DE TABLAS

Tabla 1 PERSONAL DURANTE LA EJECUCIN .......................................................................... 13
Tabla 2 PERSONAL DURANTE EL PERIDO DE OPERACIN ...................................................... 13
Tabla 3 PERSONAL DE ORGANIZACIN .................................................................................. 13
Tabla 4 PERSONAL DE SERVICIO .......................................................................................... 13
Tabla 5 PERFIL DEL CLIENTE ............................................................................................... 15
Tabla 7 ANLISIS FUERZAS DE PORTER ............................................................................... 21
Tabla 8 PRESUPUESTO DE OBRA ......................................................................................... 29
Tabla 9 EQUIPAMIENTO DE CONSULTORIOS ............................................................................ 30
Tabla 10 COSTOS INDIRECTOS .............................................................................................. 30
Tabla 11 GASTOS ADMINISTRATIVOS .................................................................................... 31
Tabla 12 COSTOS TOTALES ................................................................................................. 31
Tabla 13 BENEFICIO ............................................................................................................. 32
Tabla 14 BENEFICIO ............................................................................................................. 32
Tabla 15 Costo Total .......................................................................................................... 32

INDICE DE ILUSTRACIONES

Ilustracin 1 Plano de ubicacin ............................................................................................. 6
Ilustracin 2 Plano de ubicacin especfico ............................................................................ 7
Ilustracin 3 Plano de contexto mdico inmediato ................................................................... 7
Ilustracin 4 Rutas de transporte urbano de Guayaquil .......................................................... 8
Ilustracin 5 Tasa de natalidad ............................................................................................. 8
Ilustracin 6 Proyecciones de tasas de fecundidad ................................................................. 9
Ilustracin 7 Crecimiento del PIB Construccin ...................................................................... 11
Ilustracin 8 Estimaciones de crecimiento PIB ....................................................................... 11
Ilustracin 9 Contribuciones al PIB 2013 ............................................................................... 11


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1. INTRODUCCIN

La aprobacin de un proyecto no solo depende de una buena idea sino adems de que
se puede demostrar la factibilidad y presentarla como innovadora o conveniente.
El propsito fundamental de este trabajo ser el desarrollar un estudio de
prefactibilidad para la instalacin y operacin de un edificio de consultorios
especializado en gineco-obstetricia en Guayaquil, proyecto que promueve la
Constructora Torres & Asociado, a travs del estudio de diversos factores que
engloban el entorno en que se va a desarrollar, la infraestructura necesaria y gastos
administrativos que requieren los establecimientos para lograr xito y asegurar la
rentabilidad esperada por el inversionista.
El proyecto surgi ante la gran demanda de una parte de la poblacin femenina que
requieren atencin mdica peridica de calidad en cuanto a salud sexual y
principalmente controles en el proceso de gestacin, cuya atencin ha de ser
prioritaria, y contar adems de tratamiento personalizado por profesionales altamente
capacitados en sta rea.
MEDITEC, se encuentra ubicado al noroeste de la ciudad de Guayaquil, en una seccin
donde el contexto mdico inmediato que presenta el sector residencial de Kennedy
Norte, favorece al desarrollo del proyecto, y en el cual no existen el servicio de un
centro especializado en esta rea mdica, otro punto a favor del proyecto.
El presupuesto final destinado para la construccin del proyecto es de $121,865.58, de
los cuales $88,325.58 estn destinados a la obra gris incluyendo acabados y dotados de
mobiliario y equipos de tecnologa de punta para mejorar la calidad en los diagnsticos,
mientras que el resto corresponde al valor del terreno y gastos varios que comprende
el emprendimiento de un proyecto.







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2. DIAGNSTICO
2.1. Descripcin del proyecto

El proyecto MEDITEC, ubicado en el cuadrante noroeste de la ciudad de Guayaquil en
la Av. Miguel H. Alcvar y la calle Pompilio Ulloa Reyes es un edificio de consultorios
dedicado a brindar servicios de primer nivel en la especialidad de Gineco-Obstetricia.
Se trata de una propuesta de servicio integral al cuidado de la mujer para la
prevencin y tratamiento de la madre y nonatos.

La iniciativa del proyecto surgi como respuesta ante la carencia de consultorios
dedicados a la especializacin gineco-obstetra en el sector noroeste de la ciudad y la
dificultad de acceso a consultas en el sector pblico. A partir de esta premisa el Dr.
Jos Luis Tamayo, propietario del proyecto y con la asistencia tcnica de la
constructora Torres & Asociados, se propone un producto de servicios de salud con
calidad, se asistencia personalizada, financieramente rentable y tomando en cuenta
factores tcnicos y arquitectnicos.

El proyecto se ha desarrollado en un terreno de 183,86 m el mismo que cuenta con un
rea de parqueos, cuarto de limpieza - bodega, tres pisos de alturas con 8
consultorios de aproximadamente entre 20 30 m con baos cada uno. Se encuentra
ubicado estratgicamente en un sector residencial de afluencia vehicular y comercial,
desprovistos de asistencia mdica, puntos positivos para el desarrollo del proyecto.

La calidad ser uno de los factores determinantes del proyecto, es por eso que se
efectuar de manera constante la capacitacin del personal de manera que puedan
brindar una atencin cordial, de alto nivel profesional y personalizada constituyndose
este factor como el valor agregado del proyecto.

Se concluye que el anlisis econmico que efectuado por el equipo de trabajo, se puede
visualizar un leve crecimiento en la economa ecuatoriana mostrando un entorno
favorable para el desarrollo de un proyecto como el de las caractersticas de
MEDITEC.

2.2. Objetivos


Objetivo general
Evaluar la viabilidad econmica de la construccin de un moderno edificio de
consultorios privado especializado en gineco-obstetricia, capaz de producir servicios de
salud de calidad para cubrir el dficit existente en un sector de Guayaquil.


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Objetivos Especficos
1. Capacitar el personal mdico para proporcionar servicio de calidad.
2. Generar fuentes de empleo y capacitacin a los nuevos profesionales en el rea de
especializacin de gineco-obstetricia que aporten nuevos conocimientos en la
prctica.
3. Asegurar la alta rentabilidad del proyecto a corto plazo para los inversionistas.
4. Crear estrategias que permitan identificar al proyecto como la mejor alternativa de
consulta o asistencia mdica en el rea de gineco-obstetricia.
5. Contar con tecnologa de punta para satisfacer las necesidades de los clientes.
2.3. Misin
Satisfacer las necesidades de la poblacin femenina que requiere atencin mdica
peridica con servicios de calidad a travs de un estudio financiero integral que
permita determinar su viabilidad econmica.
2.4. Visin
Conquistar el mercado de la salud, en el rea de asistencia y diagnostico gineco-
obstetra para convertirse en lder y crecer en el mercado tanto a corto como a
largo plazo, a escala regional, nacional e internacional.
2.5. Antecedentes Generales
2.5.1. Anlisis de entorno

Ubicacin del terreno

El proyecto se encuentra ubicado en el noroeste de
la ciudad de Guayaquil, entre la Av. Miguel H.
Alcvar y calle Pompilio Ulloa, frente al Parque
Japons.
Constituye un punto cntrico a otras casas de
salud y sobretodo de fcil acceso para el usuario,
debido a la afluencia vehicular que tienen las vas
que delimitan el terreno de implantacin del
proyecto y su conexin con las principales arterias
viales de la ciudad.



Ilustracin 1 Plano de ubicacin
Fuente: Elaboracin propia
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Se puede apreciar la ilustracin 1 las
vas que delimitan el proyecto como la
Av. Miguel H. Alcvar, al Norte; Pompilio
Ulloa Reyes, al Este; son vas de gran
alcance ya sean por sus dimensiones
as como ejes de conectividad con el
resto de la ciudad, tanto con la Av.
Fco. Orellana y las Amricas. Ambos
ejes son de gran afluencia vehicular,
sobretodo de acceso a la mayora de
lneas de transporte urbano.


Descripcin del entorno

Contexto mdico inmediato




En torno a clnicas y hospitales se despliegan focos de crecimiento importantes para oficinas
de consultorios o centros relacionados con la salud, por los siguientes motivos:
- La mayora de los mdicos efectan pequeas cirugas o procedimientos en sus
consultorios y en caso de emergencias necesitan estar cerca de un hospital.
- Los mdicos utilizan sus consultorios para atencin al paciente y el hospital ms
cercano para operar.
A
B
C
F
E
Av. Fco. Orellana
Av. Las Amricas
SIMBOLOGA
A Torres Mdicas UNIMEF
B Omnihospital
C PROYECTO
D INTERLAB
E Hospital San Francisco
F Clnica Kennedy
G Hospital de la Polica

G
D
Ilustracin 2 Plano de ubicacin especfico
Fuente: Google Earth
Ilustracin 3 Plano de contexto mdico inmediato
Fuente: Google Earth
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- Tanto para los profesionales y los pacientes es imprescindible tener ncleos
especializados. De manera que es conveniente que los consultorios estn unificados con
el hospital, laboratorios, farmacias, entre otros, con el fin de proporcionar un mejor
servicio.
En este caso, como se observa en la imagen superior, el proyecto presente una estratgica
conexin con otras casas de salud, de esta manera la propuesta se vincula de la mejor forma a
su entorno mdico.
Transporte urbano

Una de las ventajas que percibe la ubicacin del proyecto es la fcil accesibilidad que presenta
por estar ubicado entre ejes viales de conexiones con arterias principales de la ciudad, de
modo que existe un flujo vehicular tanto de transporte urbano como particular que circula por
el sector a trabajar, resultando conveniente para el proyecto.



Demografa

TASA DE FECUNDIDAD




PROYECTO
Ilustracin 4 Rutas de transporte urbano de Guayaquil
Fuente: Comisin de Trnsito del Ecuador
Ilustracin 5 Tasa de natalidad
Fuente: Censo de poblacin y vivienda 2010, INEC
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El promedio de hijos por hogar que arroj el censo 2010 es de 1,6 personas, el cual disminuy
en relacin al 2001 (1,8) y a 1990 (2,3). La reduccin en el nmero promedio de hijos por hogar
tiene algunos orgenes, el nivel de instruccin de los padres es uno de ellos. En el 2010, en
hogares donde el nivel de instruccin mximo alcanzado por los padres es un centro de
alfabetizacin, la cifra en promedio de hijos es de 4,13; mientras que en hogares con padres
que alcanzan un nivel superior registran un promedio de hijos de 1,09. Por otro lado, las
mujeres en edad frtil en el 2010 representaron el 51,7% del total de mujeres, mientras que en
1990 eran el 49,4%. La tasa global de fecundidad por su parte ha disminuido de 3 a 2 entre el
2001 y el 2010. (INEC, 2012)

La reduccin en la velocidad de crecimiento poblacional puede deberse a varios factores,
resaltando el de la reduccin del nmero de hogares y la decisin de tener menos hijos por
hogar. De acuerdo a datos proporcionados por el INEC, se puede observar en el la ilustracin 6
cmo se va generando el decrecimiento de la tasa de fecundidad. (INEC, 2012)












Ilustracin 6 Proyecciones de tasas de fecundidad
Fuente: Estimaciones de proyecciones de poblacin 2010 INEC
2.44
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2.6. Contexto del Proyecto
2.6.1. CONTEXTO POLTICO

- En el 2007 Rafael Correa es electo presidente del Ecuador, adems convoca un
referndum para realizar las prximas elecciones sobre la instalacin de la Asamblea
Constituyente con el objetivo de realizar cambios significativos en todas las leyes que
rigen el pas.
1

- En el 2007, a los tres poderes existente en la constitucin (Ejecutivo, Legislativo y
Judicial) se incorporaron otros poderes, el Poder Ciudadano y el Electoral.
- En el 2009 se aboli la tercerizacin debido a que solo uno de cada tres ecuatorianos
tena trabajo estable.
- En el 2009 se aprob una ley que obliga a las empresas pblicas y privadas a incluir al
menos el 1% de su personal con discapacidad, esto aplica para las empresas que
tengan ms de 25 empleados fijos o enrolados.
- En el ao 2009 Ecuador anuncia que los organismos multilaterales regionales aprobaron
700 millones de dlares en crditos para financiamiento del pymes. Los recursos sern
desembolsados en abril.
- En el ao 2009 se aprob el proyecto de reforma tributaria que aumenta la tasa del
25% al 35%. Esa reforma significar solamente cobrar ms a los que ya actualmente
pagan y dejando fuera a quienes evaden su obligacin.
- En el ao 2010 se incrementa el impuesto de salida de divisas que antes era del 1%
ahora pasa al 2%.
- En el ao 2010 la Asamblea aprueba nueva ley para la regulacin y control de tabaco,
que prohbe fumar en los espacios pblicos cerrados, la violacin de esta ley est
sujeta a sanciones y multas.

Fuente: (Centro Regional de Derechos Humanos y Justicia de Gnero, 2011)
- En el 2011, el Estado convoc un referndum constitucional, para las reformaciones del
Cdigo penal y modificaciones en la Constitucin del 2008.
2

- En el 2012, en el Plan Nacional del Buen Vivir 2009-2013, el gobierno prev que luego
de dos dcadas el pas deber transformar su matriz productiva para menguar su
dependencia del extractivismo.
2.6.2. CONTEXTO ECONMICO

- Entre 2007 y 2008, el PIB ecuatoriano creci 4,5% en promedio anual. Se duplic, por
ejemplo, el gasto en salud hasta un 3,5% del PIB, especialmente dirigido a los nios y
mujeres embarazadas.
- El Banco Central pierde su autonoma y la poltica monetaria pasa a ser directa
atribucin presidencial.

1
La mayora absoluta de escaos que tuvo Alianza Pas durante la Asamblea Constituyente (56,2%) y
que facilit la aprobacin de la nueva Constitucin, pasa ahora a ser una mayora relativa en la
Asamblea Nacional (46,0%). (Centro Regional de Derechos Humanos y Justicia de Gnero, 2011)

2
Consiste de dos procesos electorales diferentes que suman un total de diez preguntas, las cuales
buscarn la aprobacin de reformas sobre asuntos relativos al sistema judicial, la seguridad,
el medio ambiente, la banca y los medios de comunicacin. (Centro Regional de Derechos Humanos y
Justicia de Gnero, 2011)


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- En 2010 el PIB crecer a ms del 3%, estimulado por un incremento del gasto pblico,
teniendo en cuenta los mayores ingresos petroleros, tributarios y de deuda pblica.
- Para el 2013, la principal contribucin al PIB, fue la generada por la industria de la
construccin, como se observa en la ilustracin 9.

Fuente: (Centro Regional de Derechos Humanos y Justicia de Gnero, 2011)

PIB EN LA CONSTRUCCIN

En Ecuador el sector construccin contina siendo, junto al
sector comercio, los que generan mayor aporte al crecimiento del
PIB. El sector constructor ecuatoriano se ha convertido en los
ltimos aos en un gran dinamizador econmico, tanto por la
construccin de obras civiles que mantienen un rubro importante
dentro del presupuesto anual del gobierno, como por el mercado
inmobiliario. El sector construccin mantiene tasas de crecimiento
moderadas, graficadas en las ilustraciones 7-8, como resultado
de un crecimiento estable tanto de la demanda como del mercado
inmobiliario. (Naveda, 2013)













2.6.3. CONTEXTO SOCIO-CULTURALES

- El 9% de la poblacin es analfabeta.
- La falta de trabajo y la desesperacin da como resultado la delincuencia que
afecta directamente a la ciudadana ecuatoriana.
- La migracin de los ecuatorianos a otros pases para mejorar las condiciones de
vida es otro factor a considerar por la falta de plazas de empleo que afronta
el Ecuador.
- El Gobierno incremento de $15 a $30 los bonos de desarrollo humano para las
personas de escasos recursos.
- La educacin avanz en 3 puntos importantes: la consolidacin de varias
polticas de estado a travs del Plan Decenal, el aumento del presupuesto de
inversin en educacin a travs de fuentes extras (decretos de emergencia) y
el mayor acceso de los nios a los primeros aos de educacin bsica.
- No se cumpli con la universalizacin de la educacin bsica en un 100%.
- El rea de la salud fue declarado en emergencia por las muertes que
registraban los infantes en los hospitales pblicos de Guayaquil.
Ilustracin 7 Crecimiento del PIB Construccin
Fuente: (Naveda, 2013)

Ilustracin 8 Estimaciones de crecimiento PIB
Fuente: (Naveda, 2013)
Ilustracin 9 Contribuciones al PIB 2013
Fuente: (Diario El Universo, 2014)
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- Se mejor la infraestructura hospitalaria en todo el pas, teniendo como
resultado:
o 127 hospitales y 1861 entre centros y sub-centros en el pas.
o 4500 nuevas partidas crear el Gobierno.
o Incremento del presupuesto para el rea de la salud y la mejora de su
infraestructura, equipos y personal.
- El Estado otorga derecho a tomar decisiones libres sobre la vida reproductiva y
sobre cundo y cuntos hijos tener.
- Se establece obligaciones del Estado respecto a la universalizacin de la salud
pblica.

Fuente: (Centro Regional de Derechos Humanos y Justicia de Gnero, 2011)
(INEC, 2011)
2.6.4. CONTEXTO TECNOLGICO

- En el 2009 se invirti en investigacin cientfica y tecnologa con el objetivo de
anticipar un paso no traumtico hacia una economa post-petrolera.
- El 25% de las personas en Ecuador no tiene acceso a internet.
- Segn estudios realizados por el INEC, el 23.4% de la poblacin posee una
computadora en casa y tan solo el 11.76% de los hogares tiene acceso a
internet.

Fuente: (INEC, 2011)
2.7. Magnitud del Proyecto

El proyecto busca satisfacer las necesidades de la poblacin brindando atencin
personalizada en el sector Norte de la ciudad de Guayaquil aportando servicios con
profesionales competentes.
Se pretende la realizacin de edificio de consultorios de gineco-obstetricia, en un
primer nivel se pretende abarcar nicamente como mercado la poblacin la ciudad de
Guayaquil, y posicionarnos de tal forma que podamos generar confianza con el usuario
y tener buenos comentarios del proyecto para as atraer ms clientes y que se sirvan
de nuestros servicios de calidad. Para esto el aspecto de publicidad y promocin
tendrn un papel importante. Otro tipo de informacin importante para este proyecto
de inversin, es el conocimiento del mercado al que pertenece el servicio que
brindaremos, en este caso, dada su ubicacin, el proyecto se encuentra cerca de
Centros Hospitalarios como Omnihospital, Hospital Clnica Kennedy, Torres Mdicas UNIMEF,
INTERLAB, Hospital San Francisco, Hospital de la Polica.

El proyecto obtendr un alto nivel de produccin cada da, ya que al ser un edificio de
consultorios de gineco-obstetricia, los usuarios sern atendidos a diario por medio del
sistema de citas previas, con la ayuda del personal contratado el mismo que ser
detallado a continuacin:

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En Proceso de Ejecucin:
Personal Cantidad
Arquitecto 1
Ingeniero Civil 1
Oficiales 6
Obreros 25
Guardia de Seguridad 1


En Proceso de Operaciones
Personal Atencin Directa
Personal Cantidad
Recepcionista 1
Enfermera 4
Gineclogo 6
Tcnico de Laboratorio 1


Personal de Organizacin
Personal Cantidad
Administrador 1
Contador 1
Auxiliar 1


Personal de Servicio
Personal Cantidad
Guardia de Seguridad 2
Personal de Limpieza 2


Tabla 1 PERSONAL DURANTE LA EJECUCIN
Fuente: Constructora Torres & Asociados

Tabla 2 PERSONAL DURANTE EL PERIDO DE OPERACIN
Fuente: Elaboracin propia
Tabla 3 PERSONAL DE ORGANIZACIN
Fuente: Elaboracin propia




Tabla 4 PERSONAL DE SERVICIO
Fuente: Elaboracin propia
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La magnitud se define como la razn existente entre la cantidad de personas atendidas
y el tamao de la poblacin objetivo.
3


Cantidad de personas atendidas
Tamao de la poblacin objetivo

Unidades x 1000 de poblacin en % Puntuacin
50 % o ms 10
5 - 49,9 8
0,5 - 4,9 6
0,05 - 0 4


Perfil Del Usuario
En la ciudad de Guayaquil la demanda objetiva abarca 3 especficos grupos a los cuales
va enfocado el proyecto:
a. Profesionales maduros entre 40-55 aos que han estado acostumbrados a
trabajar en sus casas o en edificios viejos de oficinas y buscan un espacio ms
grande, mejor ubicado y/o con mejores servicios tanto para ellos como para sus
pacientes. Ellos tienen buena capacidad econmica y aspiracin de crecimiento.
b. Profesionales jvenes recin graduados de mdicos que buscan un consultorio
para empezar o seguir con su carrera. Buscan un espacio cmodo, bien ubicado y
moderno que tenga acceso al uso de nuevas tecnologas. Necesitan buena
formas de financiamiento.
c. Inversionistas que compran para luego arrendar. Funciona como cualquier edificio
de oficina (consultorio).
El cuadro mostrado a continuacin, fue elaborado para un proyecto de tesis de las
caractersticas similares a MEDITEC, que permite cualificar el perfil del cliente a
travs de ciertos parmetros, y que nos permitir tener una idea de anlisis del
cliente para el proyecto propuesto en el presente trabajo.



3
Fuente: Revista Cubana de Medicina General Integral, versin On-line ISSN 1561-3038

Alcance = *100
Ilustracin 10 Estimacin de la magnitud del proyecto a partir del nmero de personas
Fuente: Revista Cubana de Medicina General Integral, versin On-line ISSN 1561-3038
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Perfil del Cliente Observaciones

Tipo de Cliente
Mdico 70% La inversin es interesante ya que el
valor de renta est entre los $25/m2
Otros (Inversionistas) 30%

Perfil del mdico Edad 40-55

Ingreso Promedio en
base nicamente a
consultas (Cuadro
Pesimista)
Mensual $8000
Considerando que trabajan nicamente
en consultas atendiendo a una persona
por hora
Valor de la Consulta $50
Cantidad de Consultas
Diarias
8

Ingreso Promedio en
base a consultas y
procedimientos
especiales (Cuadro
Pesimista
Consultas tiempo $4000
$300 de honorarios por cada
procedimiento. Considerando nicamente
3 procedimientos mensuales.
Intervenciones tiempo $5000
Total Mensual $9000

Qu Compra? En su gran mayora -40m2
Existe mayor demanda por consultorios
menores a 40m2.

Qu Influencia?
Colegas 30%
La mayor influencia suele ser la
necesidad pero constantemente se
puede observar que los mdicos buscan
trabajar juntos y mayormente
influenciados entre ellos.
Clase Social 10%
Necesidad 35%
Negocio 25%


Infraestructura
El proyecto se encuentra ubicado de tal manera que su accesibilidad es alta ya que se
encuentra en un punto importante de la ciudad.
El sector de Kennedy Norte cuenta con los servicios bsicos: Sistema de Alcantarillado
Sanitario, Agua Potable, Energa Elctrica que se puede ver por medio del cableado
areo. La aceras de encuentran en buen estado al igual que el mobiliario urbano que se
puede ver el sector.
2.8. Impacto del Proyecto
2.8.1. Anlisis Endgenos
Impacto de los Costos
El impacto de los costos es una de las variables fundamentales dentro del xito del
proyecto, para el caso del proyecto se tratara mediante el concepto de costo-beneficio
obtener los mayores y mejores resultados al menor esfuerzo invertido, tanto por
eficiencia tcnica como por motivacin humana.
Tabla 5 PERFIL DEL CLIENTE
Fuente: (lvarez, 2010)
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Impacto en los Clientes
El impacto en los clientes es positivo pues mucho se ha analizado en el documento
sobre la ineficiencia en cuanto a la dotacin de equipamiento destinados a este servicio
as pues al poseer ms proyectos orientados hacia un mismo mercado el abanico de
opciones que el cliente tiene para elegir es mayor, pero para el caso analizado las
condiciones son inversas motivo por el cual se planea realizar estrategias de
diferenciacin.
Impacto en los Proveedores
Los proveedores son actores claves dentro de la construccin pblica o privada pues
son los que suministran los recursos tangibles para la edificacin, el impacto que le
proyecto mantiene sobre los proveedores esta traducido en desembolsos que medirn
la entrega a tiempo, la cantidad requerida y la calidad.
Impacto Financiero
Una regla general ha sido que en todo proyecto debe de invertirse al menos el 30% de
capital propio y el 70% en pasivos o prstamos, teniendo esto como referencia el
impacto financiero en el sector de la construccin debido a los altos porcentajes que
intervienen en la financiacin es fuerte, pero tambin es elevado los beneficios que se
producen, pues proyectos de este tipo fomentan la inversin que est relacionada
directamente con el desarrollo local.
2.8.2. Anlisis Exgenos
Comunidad
La comunidad que se ver beneficiada por la construccin del proyecto ser el sector
residencial de Kennedy Norte, sector que posee una fuerte dotacin de servicios
administrativos, zonas comerciales, etc; esto debido a la gran cantidad de sectores con
usos de suelo alineados a estos servicios (CC, ZE segn la Ordenanza Sustitutiva de
las Edificaciones) con esta base el Dr. Jos Luis Tamayo pretende mediante su proyecto
dotar de servicios especializados de salud a un sector que estaba desprovisto de ellos.
Aporte al Desempleo
El sector econmico de la construccin favorece segn
anlisis de (Naveda, 2013) con un 10% al PIB,
porcentaje que se ha mantenido en constante aumento
aumentando 2,79 puntos durante la ltima dcada, esto
en materia social constituye un medio fundamental
para absorber mano de obra.
Si consideramos que el desarrollo de proyectos
inmobiliarios como MEDITEC es el desarrollo de las
economas por su caracterstica generadora de empleo,
es lgico pensar que el aumento en la produccin de ndole constructiva significa el
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aumento de plazas de trabajos. Respaldando esta hiptesis el Centro de Estudios y
Anlisis de la Cmara de la Construccin de Quito, afirma que este sector (el de la
construccin) ha ocupado el cuarto puesto en generacin de empleo, despus de los
sectores industrial, comercial, agrcola y de servicios.
La construccin en este mbito juega un papel muy importante ya que da espacio para
mucha mano de obra y lo ms interesante es que se contrata personas con bajos
niveles de conocimiento acadmico este es un pinto muy importante ya que existe en el
Ecuador un porcentaje muy alto de analfabetos debido a la gran cantidad de personas
que viven en condicin de pobreza y extrema pobreza a nivel nacional que limita a la
ciudadana a concentrarse en los estudios prefiriendo trabajar y ganar algo para comer
(Alvarez, 2010).
Mejoramiento del Bienestar
La teora del bienestar segn (Gallegos, 2012) estipula que el bienestar de un individuo
como rgano de la sociedad se encuentra relacionado con el mejoramiento de sus
niveles de acceso o consumo de bienes y/o servicios, esto en la medida de sus
capacidades adquisitivas.
Bajo este marco, el proyecto incursiona en un sector en donde su poblacin posee los
recursos necesarios para acceder a cualquier tipo de servicio, poblacin que a su vez
posee necesidades de servicios de salud, estas dos condiciones segn la teora de
bienestar podran son complementarias y dan como fruto la implantacin del proyecto,
que a su vez genera bienestar social.
2.7. Justificacin

El proyecto posee una visin que considera obtener la factibilidad y rentabilidad
econmica para la creacin edilicia de un edificio de consultorios de gineco-obstetricia
que se ubicar en la en la Av. Miguel H. Alcvar frente al parque Japons, zona de
gran accesibilidad como lo es la ciudadela Kennedy Norte.

La necesidad de dicha edificacin obedece a la gran demanda de una parte de la
poblacin femenina que requieren atencin mdica peridica de calidad en cuanto a salud
sexual y principalmente controles en el proceso de gestacin, cuya atencin ha de ser
prioritaria, y contar adems de tratamiento personalizado por profesionales altamente
capacitados en sta rea. Por otra parte se prestar un servicio nico y personalizado
a travs del trato adecuado hacia el paciente que en muchos casos pasa desapercibido
y es la atencin paralela a familiares directamente relacionados con el mismo en reas
de psicologa y actividades que permitan obtener resultados positivos en el cuidado
fsico del usuario.

Es por esta razn que el estudio a realizar es de suma importancia ya que podra
contribuir a la mejora del servicio al cliente en salud en este mbito, en beneficio
de las generaciones futuras, por lo que se plantea la necesidad de estudiar las
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condiciones de contexto actuales, para enfocar las prioridades a la promocin de la
salud y cuidados de los nuevos ciudadanos de la Guayaquil desde su concepcin, siendo
un tema muy importante que debe ser tenido en cuenta a travs de
mecanismos efectivos, puesto que influyen en el crecimiento demogrfico de la ciudad y
la calidad de vida de sus habitantes.
2.8. Situacin Actual

A pesar del sin nmero de proyecto privados que se han venido ejecutando, activados por el
dinamismo econmico que ha presenciado Guayaquil en las ltimas dcadas, es evidente como el
mercado destinado a proyectos inmobiliarios de salud especializados dentro del entorno
inmediato esta desatendido, pues no existen edificios que presten servicios similares y
proyectados dentro de un radio de 500m
4
hacia el estrato que se pretende abarcar.
Por este motivo se procede a recompilar informacin til de manera que se determine si las
condiciones en las que se va a desenvolver el proyecto son las indicadas identificando los
posibles factores que podran afectar al proyecto mediante un anlisis de los factores
polticos, econmicos, sociales y tecnolgicos (PEST).
2.10.1. Factores Polticos

- El Ecuador es un estado social de derecho, soberano, unitario, independiente,
democrtico, pluricultural y multitnico. Su gobierno es republicano, presidencial,
electivo, representativo, responsable, alternativo, participativo y de administracin
descentralizada
5

- .El estado garantiza el desarrollo de las actividades econmicas, mediante un orden
jurdico e instituciones que las promuevan, fomenten y generen confianza. Las
actividades empresariales pblica y privada recibirn el mismo tratamiento legal. Se
garantizarn la inversin nacional y extranjera en iguales condiciones.
- Alta alternabilidad poltica con base en golpes de estado 6 presidentes en menos de
10 aos
- Cambio de paradigma dentro del espectro poltico nacional hacia iniciativas y polticas
que denotan tintes de izquierda.
- La continuidad del partido Populista Social Cristiano dentro de la administracin
poltica-publica de la ciudad de Guayaquil
- En cuanto a legislacin laboral el Mandato N.8 expedido por la Asamblea Constituyente
(2008) estipula lo siguiente:
o Se elimina y prohbe la tercerizacin e intermediacin laboral y cualquier forma
de precarizacin de las relaciones laborales de trabajo, ya que slo uno de
cada tres ecuatorianos tena trabajo estable.
o Se elimina y prohbe la contratacin laboral por horas

4
Segn el Manual de Diseo Urbano desarrollado por el tcnico Jan Bazant establece que los
proyectos con iguales caractersticas al analizado debern tener una cobertura de 500-1000m y que
tendrn un uso intensivo dentro del sector.
5
Art 1 de la Constitucin Poltica de la Repblica del Ecuador 2008 establece
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o Se podrn contratar personas naturales o jurdicas autorizadas como
prestadores de actividades complementarias por el Ministerio de Trabajo y
Empleo.
o En ningn caso se pactara remuneracin inferior a la bsica mnima unificada o
a los mnimos sectoriales
2.10.2. Factores Econmicos

- Indicadores Econmicos:
o La construccin en Ecuador aporta con un 10% al PIB (Naveda, 2013) segn
cifras al 2012, convirtindose en la cuarta industria que mayores ingresos
genera, este aporte del sector de la construccin se ha incrementado
gradualmente en los ltimos 12 aos.
o La inflacin mensual (mayo-2014) segn datos del INEC est en -0,02%
o La inflacin anual (2014) se estima segn datos del INEC est en 3,41%
o Riesgo pas (junio-23-2014) estimado en $384,00
- Canasta Familiar:
o Canasta Vital Familiar (enero-2014): $449,54
o Canasta Bsica Familiar (enero-2014): $628,27
- Empleo:
o Tasa de desempleo: ubicado en 4,85%
o Tasa de Subempleo: 54,01%
o Salario Bsico Unificado: $340,00
- Tasa de Inters:
o Tasa de inters activa: 4,53%
o Tasa de inters pasiva: 8,17%
- Deuda
o Deuda Pblica: se sita en 13,80% del PIB
o Deuda Privada: $3000 millones

Fuente: (INEC, 2014)
2.10.3. Factores Sociales

- El Ecuador Segn datos proyectado por el INEC cuenta actualmente con 16027.815
personas (manteniendo una tasa de crecimiento del 1,9%), de estos el 49,6% representa
la poblacin masculina y el 50,4% la femenina, su estructura etaria promedio es
predominantemente joven con un promedio de 28 aos.
- El nivel de analfabetismo es del 6,8% y el de instruccin secundara llega al 75,5%
- Segn el Art 2 de la constitucin el castellano, el kichwa y el shuar son idiomas
oficiales de relacin intercultural. Los dems idiomas ancestrales son de uso oficial
para los pueblos indgenas en las zonas donde habitan y en los trminos que fija la
ley. El Estado respetar y estimular su conservacin y uso.
- Grupos tnicos
o Indgenas 7,10%
o Mestizos 79,90%
o Blancos 7,80%
o Afro-americanos 5,50%
- Religiones
o Catlicos Romanos
- Niveles de Educacin en Guayaquil
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o Primaria 48%
o Secundaria 30%
o Superior 22%

Fuente: (INEC, 2010)
2.10.4. Factores Tecnolgicos

- La tecnologa en Ecuador es bastante escasa, lo cual nos ha trado graves
consecuencias con respecto al desarrollo, ya que la falta de sta no permite avanzar
de una manera ptima en el mercado competitivo.
- Ecuador se encuentra en el ranking mundial de tecnologa e informtica en el puesto
117, por motivo que la inversin en ciencias tecnolgicas es pobre, sin embargo existe
la posibilidad que aumente su inversin entre el 2012 y 2014.
- Existe dentro del actual gobierno un incipiente deseo por apostar al desarrollo de
ciencia y tecnologa, pues se contempla dentro del presupuesto para el 2014 la
asignacin de $ 5.316, 2 millones en este rubro.
- El 18% de la poblacin posee una computadora personal.
- Segn datos del (INEC, 2011) el 31,4% de la poblacin de Ecuador ha utilizado Internet
en los ltimo 12 meses, 5,7 puntos ms que lo registrado en el 2008; de este
porcentaje el 32% equivale a hombres y el 30,8 a mujeres, siendo estas ltimas quienes
a su vez han tenido un incremento de 6 puntos en cuanto al acceso a internet
registrado en el 2008.
- Ecuador ocup el puesto 81 de entre 157 pases en el ranking del ndice de Tecnologa
de Informacin y Comunicacin (TIC), en el 2012.
- La inversin en ciencia y tecnologa de los ltimos ocho aos, tiene resultados a la
vista, es as que antes eran pocas las universidades que contaban con laboratorios y
equipos de investigacin, ahora en su mayora los tienen;
Fuente: (INEC, 2011)

















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2.9. Anlisis estratgico
FODA



Fuerzas de Porter
FUERZA VARIABLE JUSTIFICACIN
PODER DE NEGOCIACIN
CON LOS COMPRADORES
Posibilidad de
Negociacin
Acceso a crditos d pagos que se acoplen a la
situacin de cada cliente.
Existencia de
productos
sustitutivos.
Disponibilidad de variedad de consultorios mdicos
segn las necesidades comprador o inquilino.
PODER DE NEGOCIACIN
CON LOS PROVEEDORES
Grado de
concentracin del
proveedor
Compra de materiales de construccin a una sola
empresa.
AMENAZAS DE LOS
NUEVOS COMPETIDORES
Reaccin esperada. Equipos mdicos tecnificados. Resultados ms
exactos y en menor tiempo.
AMENAZAS DE
PRODUCTOS Y SERVICIOS
ALTERNATIVOS
Tendencia de comprar
productos
alternativos
Medicina Natural.
Costos de cambios de
comprador
Productos (servicios) a un costo ms elevado,
teniendo como retribucin un punto de salud en
dnde se concentra todas las especialidades
mdicas.
INTENSIDAD O RIVALIDAD
COMPETITIVA (MERCADO)
No existe
competencia.
No existe competencia.

Posible ingreso de la competencia.
Costos de materiales variables.
Carencia de publicidad para el
proyecto.

Mercado con un posible
crecimiento en el sector.
Crecimiento de una posible
segunda fase para pder abarcar
mas consultorios..
Oportunidades del cliente que
tiene a acceder al sector.
Proyecto limitado solo al uso de
consultorios.
Acceso a cierto grupo de
poblacion. (Grupo socioeconmico
medio-alto).
Alto costo de financiacin del
proyecto.
Integracion de ramas de la
medicina en un solo conjunto
mdico.
Instalaciones modernas.
nico conjunto de consultas
externas medicas en el sector.
FORTALEZAS DEBILIDADES
AMENZAZAS OPORTUNIDADES
Tabla 6 ANLISIS FUERZAS DE PORTER
Fuente: Elaboracin propia
Tabla 6 FODA
Fuente: Elaboracin propia

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Conclusin
El anlisis estratgico del FODA nos ayuda, de una manera muy general, a confiar en la
factibilidad del proyecto y las precauciones que tenemos que tener, a diferencia de las Fuerzas
de Porter, estas nos ayudan sobre puntos ms especficos que debemos de tener en
consideracin en el proyecto.
2.10. Diseo estratgico

Luego de realizar el debido diagnstico que incluye la recopilacin de informacin
referente a los factores social, econmico, poltico y de tecnologa, se concluye que
dentro del entorno inmediato en el que se ubica nuestro proyecto es favorable la
realizacin del edificio de consultorios MEDITEC, ya que es la respuesta al problema que
existe en el sector y es la falta de un edificio con estas caractersticas.
Los indicadores y herramientas presentadas a lo largo del trabajo permiten realizar
una adecuada interpretacin de los aspectos positivos y negativos de MEDITEC los
mismos que muestran que el proyecto se ubicara en una posicin favorable dentro del
mercado. Todo ello en conjunto le permitir al proyecto, lograr diferenciarse de otros
similares, gracias al desarrollo de ventajas competitivas logrando obtener la
preferencia de los usuarios.
Estrategias de Marketing
Dentro de las estrategias de marketing que vamos a implementar para dar a conocer
este nuevo proyecto es el de usar testimonios de clientes que hayan quedado
satisfechos con nuestros productos o servicios. Dichos testimonios podran ser
publicados en folletos, pginas web, anuncios impresos o cualquier otro medio
publicitario que permitan dar a conocer el buen servicio que ofrece nuestra empresa.
Paralelo a esta estrategia se utilizar la bsqueda de referidos, es decir procurar que
nuestros clientes nos recomienden y ayuden a conseguir nuevos clientes, para esto se
le proporciona a nuestros clientes descuentos especiales u otros beneficios.
Estrategias de Costos
La estrategia a emplear en el estudio de prefactibilidad es la estrategia de Enfoque ya
que consiste en concentrarse en un segmento especfico del mercado que es la
atencin integral al cuidado de la mujer en estado de gestacin, porque de esta manera
se pretende concentrar los esfuerzos en producir o vender un servicio que satisfaga
las necesidades o preferencias de un determinado grupo de consumidores.
A travs de la aplicacin de esta estrategia se busca especializarse en un mercado
reducido pero bien definido de tal manera que se logra ser ms eficiente en el servicio.
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METODOLOGA DE EVALUACIN
2.11. Planificacin de tareas de estudio del proyecto


2.12. Obtencin de la Informacin
Gran parte de la informacin necesaria para realizar este estudio de mercado se obtendr a
travs de fuentes primarias y secundarias, ms concretamente de las fuentes primarias
externas.
Para extraer informacin de estas fuentes se utilizara la tcnica de encuesta que constituye
el mtodo de recogida de informacin ms utilizado. Se realiza a travs de un cuestionario, por
lo que es vital conocer las reglas bsicas para confeccionarlo. La encuesta se puede realizar
mediante una entrevista personal, telefnicamente, o a travs del correo. Recientemente,
algunas empresas estn utilizando Internet para realizar encuestas a sus clientes posibles
clientes.
Por otro lado, en informacin secundaria se debe buscar informacin que pueda existir y que
sea til para nuestro estudio de mercado. En algunos casos nos podemos encontrar con
informacin que directamente nos resuelve el problema planteado, pero en otros muchos la
informacin no ser completa, o no existir, lo que nos har recurrir a las fuentes primarias.
Las principales fuentes secundarias de informacin son las externas. Entre stas, usaremos:
Publicaciones, pginas WEB, bibliotecas y hemerotecas de ministerios, consejeras de
comunidades autnomas y bibliotecas municipales.
Publicaciones y pginas WEB del Instituto Nacional de Estadstica y Censos (INEC),
Centro de Investigaciones Mdicas (CIM), Banco de Central, Cmaras de Comercio, de la
Construccin, etc.
Registro de la Propiedad, Superintendencia de Compaas.
Junio / Julio
01 Junio - 07 de Junio 08 Junio - 14 de Junio 15 Junio - 21 de Junio 22 Junio - 28 de Junio 29 Junio - 05 de Julio
Diagnstico
Antecedentes
Contexto
Magnitud
Impacto
Justificacin
Situacin Actual
Anlisis Estratgico
Diseo Estratgico
Obtencin de la Informacin
Informe Final
Metodologa de Anlisis
Indicadores Econmicos
Evaluacin Privada
Estimacin de Flujos
Actividades
2014
Junio
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Universidades, asociaciones empresariales, asociaciones de consumidores y usuarios,
sindicatos, etc.
Revistas y peridicos econmicos o de informacin general, y libros de negocios.
Pginas WEB de empresas del sector, de medios de comunicacin (diarios, emisoras de
radio, televisiones,...), etc.
Pginas amarillas: para obtener datos de nuestros competidores.
Conclusin
La Obtencin de la informacin es una de las etapas ms importantes para disear una
estrategia de marketing, donde se realiza la bsqueda de nuevos datos (informacin primaia) y
anlisis de todos los datos obtenidos (informacin primaria y secundaria) para nuestro estudio
dentro de una muestra elegida. El cuestionario y la encuesta son los mtodos o instrumentos
ms utilizados.
2.13. Metodologa de anlisis
3.2.1.- Situacin Actual

Al momento el nmero de proyectos de salud de especializacin del sector privado en Guayaquil
esta desatendido, no encontramos edificios que brinden los servicios que el proyecto propone y
con el alcance con que se trabaja en el mismo. El proyecto surge ante la demanda que existe
por parte de un grupo especfico de la poblacin femenina que requieren atencin mdica
peridica especializada en gineco-obstetricia, cuya atencin ha de ser prioritaria, y contar
adems de tratamiento personalizado por profesionales altamente capacitados en sta rea.
Dicho proyecto pretende lograr su objetivo principal que es el de producir servicios de salud
de calidad para cubrir el dficit existente en sector norte de la ciudad.
Para ello, por medio de la bsqueda de informacin idnea, se pretende conocer cmo
afectan los diferentes factores al desenvolvimiento de proyecto Se conoce que en
nuestro pas se han evidenciado cambios en todos los aspectos ya sean social, poltico,
econmico e incluso el tecnolgico.
El estado garantiza tanto el desarrollo de las actividades econmicas de manera justa,
las actividades empresariales del sector pblico y privado y la inversin nacional y
extranjera. Esta realidad se mantiene a pesar de los diferentes cambios de ideologas
polticas en el pas que se han dado en las ltimas dcadas, donde sin embargo se ha
mantenido de una u otra manera la del partido Populista Social Cristiano en lo que
respecta a la administracin de la ciudad de Guayaquil.
Por otro lado, la economa del pas ha mejorado en los ltimos 12 aos y se debe al
desarrollo del mismo mediante las regulaciones que han sido un xito parcial. En
Ecuador, entre 2007 y 2008, el PIB ecuatoriano creci 4,5% en promedio anual y se
duplic el gasto en salud hasta un 3,5% del PIB, especialmente dirigido a los nios y
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mujeres embarazadas, mientras que el sector de la construccin aporta con un 10% al
PIB, la principal contribucin generada por esta industria (Naveda, 2013) segn cifras al
2012, lo que lo convierte en la cuarta industria que mayores ingresos genera. Uno de
los factores que ayudan a la mejora de la economa nacional es el nmero de plazas de
trabajo y por lo tanto las tasas correspondientes de empleo y desempleo, las mismas
que se encuentran ubicadas en un 54,01% y 4,85%, respectivamente, siendo el salario
bsico unificado actual de $340,00.
En cuanto al factor social, el Ecuador cuenta en la actualidad con 16027.815 habitantes con una
tasa de crecimiento del 1,9%, de estos el 49,6% representa la poblacin masculina y el 50,4%
la femenina, siendo predominantes los jvenes con un promedio de edad 28 aos. Dentro del
porcentaje de poblacin femenina, es importante mencionar los valores encontrados por el INEC
con respecto a la tasa de fecundidad:
El promedio de hijos por hogar segn el censo del ao 2010 es de 1,6 personas;
Las mujeres en edad frtil en el 2010 representaron el 51,7% del total de mujeres;
La tasa global de fecundidad por su parte ha disminuido de 3 a 2 entre el 2001 y el
2010. (INEC, 2012)
La educacin en Guayaquil se mantiene, sin embargo se detona cierta diferencia en cuanto al
porcentaje personas que poseen mayor nivel de instruccin, estando en primer lugar la
Educacin Primaria con un 48% de la poblacin, a continuacin la Educacin Secundaria con un
30% y la Educacin Superior con un 22%.
El nivel en el factor tecnolgico es en su mayora carente, razn por la que desarrollo ha
decado, lo que provoca un avance ptimo en el mercado competitivo. Esta realidad nos coloca
en el puesto 117 del ranking mundial de tecnologa e informtica, sin embargo existe la
posibilidad que aumente su inversin en este ao, ya que en el gobierno de Rafael Correa se
ha dado un inters por desarrollo de ciencia y tecnologa, que beneficiara en un futuro al
nivel de educacin del pas.
3.2.2. Situacin del Proyecto

Dndose su realizacin

En caso se darse la realizacin este proyecto, se cubrira en parte la demanda
existente en el sector, se mejorara el servicio privado de salud y por lo tanto la
calidad de vida de los futuros habitantes de la ciudad.
En un futuro no muy lejano, se atendera a madres en edad frtil con equipos de alta
tecnologa y profesionales altamente calificados.
El impacto que causara la construccin del proyecto en su entorno sera en beneficio
de los habitantes del sector.
Aspectos Positivos: Tecnologa de punta, ubicacin, estrategia de enfoque.
Aspectos Negativos: Dirigido principalmente a estratos econmicos ubicados en A, B+,
B- y C+.


No Dndose su realizacin
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En caso de no darse la realizacin de este proyecto, las razones seras las siguientes:

La planificacin no fue la adecuada
Control errneo de actividades
No se prest atencin a la opinin de los beneficiarios
No se analiz y evalu experiencias similares
No se realiz la documentacin adecuada
Falta de motivacin de integrantes del proyecto.

Bajo stas circunstancias, la no creacin es este edificio de consultorios se mantendra la falta
de ofertas que se necesitan para cubrir la demanda que existe en el sector correspondiente a
centros especializados en gineco-obstetricia que incluyan calidad como primer requisito, seguido
de excelente atencin y servicios tanto a los mdicos como a sus pacientes.

2.14. Indicadores econmicos

Para efectos de desarrollo del proyecto, el indicador econmico que se utilizar ser el VAN.
El valor actual neto, tambin conocido como valor actualizado neto o valor presente neto es un
procedimiento que permite conocer cul ser el valor en el presente de los ingresos y gastos
que en el futuro se realizarn en el proyecto.
La metodologa consiste en descontar al momento actual (actualizar mediante una tasa) todos
los flujos de caja futuros en determinar la equivalencia en el tiempo 0 de los flujos de efectivo
futuros que genera un proyecto y comparar esta equivalencia con el desembolso inicial. Dicha
tasa de actualizacin (k) o de descuento (d) es el resultado del producto entre el coste medio
ponderado de capital (CMPC) y la tasa de inflacin del periodo. Si el valor actual neto es
positivo, significa que el proyecto es viable. Cuando se trata de varios proyectos se selecciona
el proyecto que tiene en VAN ms alto.
La frmula que nos permite calcular el Valor Actual Neto es:



= flujos de caja en cada periodo t.
= valor del desembolso inicial de la inversin.
= nmero de perodos considerado.
, d o TIR = tipo de inters.



Valor Significado Decisin a tomar
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Es importante conocer que:
El VAN es muy importante al momento en que se perciben los beneficios.
A medida que es mayor la tasa de inters, menos importantes son los costos e
ingresos que se generan en el futuro y mayor importancia tienen los costos cercanos
al inicio del proyecto.
El VAN no toma en cuenta la duracin del proyecto.
TIR
La Tasa de Retorno Interna o tasa interna de rentabilidad es el indicador ms conveniente para
conocer la factibilidad de un proyecto. Es el indicador ms utilizado, pues es ms completo que
el VAN, descrito anteriormente. La TIR de una inversin es el promedio geomtrico de los
rendimientos futuros esperados de dicha inversin, y que implica por cierto el supuesto de una
oportunidad para "reinvertir". En trminos simples, diversos autores la conceptualizan como
la tasa de descuento con la que el valor actual neto es igual a cero.
La TIR puede utilizarse como indicador de la rentabilidad de un proyecto: a mayor TIR, mayor
rentabilidad; as, se utiliza como uno de los criterios para decidir sobre la aceptacin o rechazo
de un proyecto de inversin. Para ello, la TIR se compara con una tasa mnima o tasa de corte,
el coste de oportunidad de la inversin (si la inversin no tiene riesgo, el coste de
oportunidad utilizado para comparar la TIR ser la tasa de rentabilidad libre de riesgo). Si la
tasa de rendimiento del proyecto - expresada por la TIR- supera la tasa de corte, se acepta
la inversin; en caso contrario, se rechaza.




La TIR est basada en el VAN calculado para el proyecto. La frmula del clculo de la TIR es
la siguiente:
VAN >
0
La inversin producira
ganancias por encima de
la rentabilidad exigida.
El proyecto puede aceptarse
VAN <
0
La inversin producira
prdidas por debajo de la
rentabilidad exigida.
El proyecto debera rechazarse
VAN =
0
La inversin no
producira ni ganancias ni
prdidas
Dado que el proyecto no agrega valor monetario por
encima de la rentabilidad exigida, la decisin debera
basarse en otros criterios, como la obtencin de un
mejor posicionamiento en el mercado u otros factores.
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De descuento que hace igual a cero el VAN:



= Flujo de Caja en el periodo t.
= nmero de periodos.
= valor de la inversin inicial.

El criterio general para saber si es conveniente realizar un proyecto es el siguiente:
Si TIR r Se aceptar el proyecto. La razn es que el proyecto da una
rentabilidad mayor que la rentabilidad mnima requerida (el coste de oportunidad).
Si TIR r Se rechazar el proyecto. La razn es que el proyecto da una
rentabilidad menor que la rentabilidad mnima requerida.
Donde:
r = costo de oportunidad.











2.15. Evaluacin privada
A continuacin se analizarn los costos directos e indirectos del proyecto con el fin de
obtener la factibilidad del proyecto.
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2.15.1. Costo del proyecto

COSTO DIRECTO
1. Costo de obra
Es primordial hacer presupuesto preliminares para saber cunto va a costar el proyecto. A
continuacin en la tabla 1 se observa un presupuesto estimado de la obra como tal
incluyendo los acabados (revestimientos, puertas, ventanas, etc.):
Inflacin Anual: 4,61
Inflacion promedio mensual: 2%
Comisin MBR: 0,5%
Area de Construccin: 66,78
Valor/m2 construccin: 227
Costo/m2 construccin: 204
% Venta Costo $/m Costo Aj us. Venta Aj us. 8,50% Avance x i nverti r
Obra de implantacion -
Cerramiento -
Jardineria - -
- -
Movimiento de Tierra 1,51% 886,74 798,85 11,96 798,85 886,74 - 798,85
Albaileria 2,56% 1.499,02 1.350,44 20,22 1.350,44 1.499,02 - 1.350,44
Instalacion Electrica 14,30% 564,45 508,50 113,21 7.560,00 8.391,75 - 7.560,00
Supervision Electrica 0,23% 62,72 56,50 1,80 120,00 133,20 - 120,00
Instalacion Sanitaria 15,99% - - 126,54 8.450,00 9.379,67 - 8.450,00
Cerrajeria 2,27% 343,70 309,64 17,97 1.200,00 1.332,02 - 1.200,00
Cubierta 4,35% 553,93 499,02 34,44 2.300,00 2.553,05 - 2.300,00
Yeso 1,32% 541,55 487,87 10,48 700,00 777,01 - 700,00
Revestimiento 7,68% 874,83 788,12 60,80 4.060,00 4.506,68 - 4.060,00
Carpinteria 2,27% - - 17,97 1.200,00 1.332,02 - 1.200,00
Mesones granito de marmol 0,00% - - - - - - -
Marmol cultivado 0,00% - - - - - - -
Aluminio y Vidrio 2,28% - - 18,03 1.204,00 1.336,46 - 1.204,00
Impermeabilizaciones 3,78% - - 29,95 2.000,00 2.220,04 - 2.000,00
Pintura 2,46% - - 19,47 1.300,00 1.443,03 - 1.300,00
Obra Civil 0,77% 449,66 405,09 6,07 405,09 449,66 - 405,09
Guardiania 0,00% - - - - - - -
61,78% 5.776,59 5.204,04 488,91 32.648,39 36.240,36 - 32.648,39
Herrajes 0,00% - - - - - - -
Hierro 6,55% 1.207,46 1.087,79 51,81 3.460,00 3.840,67 - 3.460,00
Malla electrosoldada 2,33% - - 18,42 1.230,00 1.365,32 - 1.230,00
Novalosa 0,00% - - - - -
Bloques losa 0,00% - - - - - - -
Bloques 0,00% - - - - - - -
Encofrado metalico 0,05% 29,21 26,31 0,39 26,31 29,21 - 26,31
Hormigon 0,65% 381,68 343,85 5,15 343,85 381,68 - 343,85
Arena/Piedra 0,96% 211,23 190,30 7,58 506,00 561,67 - 506,00
Cemento 2,65% 756,55 681,56 20,96 1.400,00 1.554,03 - 1.400,00
Perfileria metalica 1,14% 437,30 393,96 8,98 600,00 666,01 - 600,00
Techado 0,74% 435,64 392,46 5,88 392,46 435,64 - 392,46
Cubierta de Novalosa 0,00% - - - - -
Encofrado 0,54% 415,11 373,97 4,24 283,27 314,43 - 283,27
Ceramica 0,00% - - - - - - -
Porcelanato 6,41% 3.762,97 3.390,00 50,77 3.390,00 3.762,97 - 3.390,00
Granito de Marmol 4,35% - - 34,44 2.300,00 2.553,05 - 2.300,00
Piezas Sanitarias 2,84% - - 22,46 1.500,00 1.665,03 - 1.500,00
Griferia 1,89% - - 14,97 1.000,00 1.110,02 - 1.000,00
Sistema de presion 3,22% - - 25,46 1.700,00 1.887,03 - 1.700,00
Accesorios 1,06% - - 8,39 560,00 621,61 - 560,00
35,37% 7.637,15 6.880,19 279,91 18.691,88 20.748,36 - 18.691,88
Preliminares 2,41% 1.415,75 1.275,43 19,10 1.275,43 1.415,75 - 1.275,43
Desalojos 0,17% 99,28 89,44 1,34 89,44 99,28 - 89,44
Alquiler equipos 0,21% 122,37 110,24 1,65 110,24 122,37 - 110,24
Complementario 0,07% 38,19 34,40 0,52 34,40 38,19 - 34,40
2,86% 1.675,59 1.509,51 22,60 1.509,51 1.675,59 - 1.509,51
100,00% 15.089,32 13.593,74 791,43 791,43 52.849,78 58.664,31 878,50 - 52.849,78
uti l i dad 1.495,58 uti l i dad 5.475,80 - 58.664,31
Comi si on 75,83 15.165,15 5.551,63
Infl aci on 262,90 9.777,39
Preci o neto 58.325,58 15.165,15
Descripcion
Val or si n comi si on
V
A
R
I
O
S
M
A
T
E
R
I
A
L
E
S
S
U
B
C
O
N
T
R
T
A
T
O
S



2. Costos de muebles y equipos
Tabla 7 PRESUPUESTO DE OBRA
Fuente: Constructora Torres & Asociados
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Dentro de este rubro se consideran lo gastos en mobiliario indispensable para
el funcionamiento de los consultorios de las caractersticas de MEDITEC, como
los mostrados en la tabla 2, que perciben un gasto estimado de $ 30,000.









EQUIPAMIENTO: Cuenta con
mobiliario y equipos
DESCRIPCIN
Camilla para examen ginecolgico
Esterilizacin: Esterilizador a vapor (clase B)
para instrumental como mnimo.
Escalinata de dos peldaos
Taburete giratorio
Lmpara de cuello de ganso
Mesa rodable para curaciones
Biombo metlico de dos cuerpos
Silla fija apilable
Negatoscopio de dos cuerpos
Set instrumental para examen ginecolgico
Vitrina metlica para instrumental
Escritorio de tres cajones
Lavamanos
Archivador de 4 cajones
recipiente de descontaminacin
UNIDAD DE ELECTROCIRUGIA CONO LEEP


Por lo tanto se percibe un total de costos directos de $ 88,325.58
COSTOS INDIRECTOS
Los costos indirectos representan aquellos rubros que no se relacionan directamente
con la obra, como se puede observar en la tabla 3, los rubros considerados como
indirectos son los gastos operacionales que incluyen gastos administrativos, honorarios,
gastos por publicidad y gastos realizados por trmites u otros estudios preliminares.








Costos indirectos Cantidad
Gastos operacionales $ 2190
Publicidad $ 4000
Gastos de constitucin $ 7,000
Totales $ 13,190
Tabla 9 COSTOS INDIRECTOS
Fuente: Elaboracin propia
Tabla 8 EQUIPAMIENTO DE CONSULTORIOS
Fuente: (TECNOMED, 2002)
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Dentro de los gastos operacionales se encuentran lo detallados en la tabla 4 que
corresponden a gastos administrativos para este proyecto.







2.15.2. Costo total de proyecto





Una vez concluido el anlisis de costos que involucran el proyecto, se puede observar en la
tabla 4 el total de costos del proyecto, el mismo que se tomar de referencia para evaluar o
realizar la estimacin de flujos para el presente estudio de prefactibilidad.
2.15.3. Beneficios

BENEFICIO = INGRESO TOTAL COSTO TOTAL
COSTO TOTAL = COSTO FIJO + VARIABLE
En la tabla 7, se puede observar el beneficio esperado para el presente proyecto
tomando en cuenta un ingreso total de $ 375,000, considerando la venta de los
consultorios entre 20 30 m2 en $45 000 y entre 30 40m2 en $ 50 000, y el costo
total del proyecto.
Sin embargo en el caso de solo alquilar cada consultorio equipado con la tecnologa
necesaria los ingresos mensuales esperados son



Gastos operacionales Cantidad
Gerente $ 1500
Auxiliar $ 340
Servicios bsicos (agua-luz-telf.-internet) $ 200
Papelera $ 100
Otros $ 50
Totales $ 2190
Costos totales Cantidad
Costos directos $ 88,325.58
Costos indirectos $ 13,190
Terreno $ 20,350
Totales $ 121,865.58
Tabla 10 GASTOS ADMINISTRATIVOS
Fuente: Elaboracin propia
Tabla 11 COSTOS TOTALES
Fuente: Elaboracin propia
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2.16. Estimacin de flujos

Luego de analizar los costos fijos y variables para el presente trabajo, se opta por definir
como ingresos esperados aproximadamente entre $5550 en el caso que se decida por el alquiler
de cada uno de los consultorios totalmente dotados de mobiliarios y equipos para su
funcionamiento, en la tabla a continuacin se muestra el detalle de los ingresos esperados, as
como en la tabla 16, se detalla los egresos mensuales que incluyen gastos administrativos:













BENEFICIO Cantidad
Ingreso total $ 375,000
Costo total $ 2190
Totales $
COSTOS FIJOS Cantidad
Gerente $ 1500
Auxiliar $ 340
COSTOS VARIABLES
Servicios bsicos $ 200
Papelera/suministros $ 100
Otros $ 50
Totales $ 2190
BENEFICIO Cantidad
Ingreso total (mensual) $ 5550
Costo total $ 2190
Totales $ 3310
INGRESOS Cantidad
Consultorios 20-30m2 $ 650
Consultorios 30-40m2 $ 750
Totales $ 5550
EGRESOS Cantidad
Gerente $ 1500
Auxiliar $ 340
Servicios bsicos $ 200
Papelera/suministros $ 100
Otros $ 50
Totales $ 2190
Tabla 12 BENEFICIO
Fuente: Elaboracin propia
Tabla 14 Costo Total
Fuente: Elaboracin propia
Tabla 13 BENEFICIO
Fuente: Elaboracin propia
Tabla 16 INGRESOS
Fuente: Elaboracin propia
Tabla 17 EGRESOS
Fuente: Elaboracin propia
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3. LISTA DE REFERENCIAS

Centro Regional de Derechos Humanos y Justicia de Gnero. (2011). Obtenido de Informe de
Derechos Humanos del Ecuador 2009-2010:
http://www.humanas.org.ec/pdf/INFORME_DDHH_ECUADOR.pdf
Contituyente, A. (14 de Mayo de 2008). Sandra Navarro Weblog. Recuperado el 29 de Junio de
2014, de Sandra Navarro Weblog: http://snavarro.wordpress.com/2008/05/14/mandato-
constituyente-no-8-%E2%80%93-sobre-la-tercerizacion-e-intermediacion-laboral/
Diario El Universo. (23 de Abril de 2014). Industria de la construccin, la que ms aport al
crecimiento del 2013. Obtenido de Economa:
http://www.eluniverso.com/noticias/2014/04/23/nota/2815506/sectores-construccion-
petroleo-minas-dinamizaron-crecimiento
INEC. (2010). Instituto Nacional de Estadisticas y Censos. Recuperado el 1 de Julio de 2014, de
Instituto Nacional de Estadisticas y Censos: http://www.ecuadorencifras.gob.ec/
INEC. (2011). Ecuador en Cifras. Recuperado el 30 de Junio de 2014, de Ecuador en Cifras:
http://www.inec.gob.ec/sitio_tics/presentacion.pdf
INEC. (2011). Estadsticas sociales. Obtenido de Condiciones de Vida:
http://www.ecuadorencifras.gob.ec/censo-nacional-economico/
INEC. (2012). Cmo crecer la poblacin en Ecuador? Obtenido de Ecuador en cifras:
http://www.inec.gob.ec/proyecciones_poblacionales/presentacion.pdf
INEC. (2012). Pas atrevido: La nueva cara sociodemogrfica del Ecuador. Obtenido de
Actividades y recursos de salud:
http://www.inec.gob.ec/publicaciones_libros/Nuevacarademograficadeecuador.pdf
INEC. (31 de Mayo de 2014). Ecuador en Cifras. Recuperado el 29 de Junio de 2014, de Ecuador
en Cifras: http://www.ecuadorencifras.gob.ec/wp-
content/uploads/downloads/2014/06/Reporte_de_inflacion_mayo_2014.pdf
Naveda, V. (Septiembre de 2013). Estimaciones para el Mercado Inmobiliario - Ecuador, Colombia
y Per. Obtenido de Bienes Races Clave : http://www.clave.com.ec/1062-
Estimaciones_para_el_Mercado_Inmobiliario___Ecuador_Colombia_y_Per%C3%BA.html
TECNOMED. (2002). Equipos ginecolgicos. Obtenido de Tecnomed-Ginecologa:
http://www.tecnomedjtrapp.com/ginecologia.htm



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