PAGO DE LA RENTA

El pago de la renta est regulado en nuestro cdigo civil, en el artculo 1676

Segn Mario Castillo Freyre, en el contrato de arrendamiento constituye una obligacin
fundamental del arrendatario el pago de la renta, la misma que podr consistir, tanto
en dinero, signos que representen al dinero o bienes de cualquier otra naturaleza.
Empezaremos por determinar que es la renta:
Precio o Renta
Segn Snchez Cordero, el precio o la renta es la contraprestacin que debe
satisfacer el arrendatario, que puede ser en dinero o en especie, pero debe ser cierto y
determinado, verdadero, es decir, no simulado, pasa luego a desarrollarlos de la
siguiente manera: 1. Que el precio sea cierto en oposicin a simulado; precio
verdadero es el cierto, de tal manera que si se simula, podr tratarse de otro contrato,
generalmente de un comodato si la concesin del uso es gratuita. 2. Tambin el precio
cierto se entiende como precio determinado.
1


Ahora empezaremos a desarrollar algunos caracteres del pago de la renta:
1. El pago de la renta como obligacin conjuntiva
La obligacin de pagar la renta constituye una obligacin de carcter conjuntivo, ya
que implica la existencia de varias prestaciones, todas las cuales debern ser
ejecutadas para que se considere efectuado el pago ntegro.
Esto significa que, en el supuesto de que la renta se haya pactado para ser pagada
mensualmente, cada mensualidad representar la ejecucin de una prestacin por
parte del arrendatario, prestacin que ser diferente a la renta anterior o rentas
anteriores, y a la renta futura o rentas futuras.
2. El pago de la renta apreciado como obligacin alternativa

1
SNCHEZ CORDERO, Jorge (2006). Contratos. Mxico D.F. Suprema Corte de Justicia de la
Nacin. p. 248.
Sin embargo, existe un supuesto en el cual ello podra no ser contradictorio. El artculo
1164
2
del Cdigo Civil peruano plantea el supuesto en el cual una obligacin
alternativa tuviese por objeto dos o ms prestaciones peridicas.
Debemos precisar que, dentro del concepto de prestaciones peridicas, deben
comprenderse:
a) Las prestaciones peridicas propiamente dichas.
b) Las prestaciones peridicas de carcter continuado.
En una obligacin alternativa con prestaciones peridicas, se plantean, para quien
deba realizar la eleccin, dos caminos, y luego que decida por uno de ellos no podr
retroceder y comenzar con el otro. En este caso, cada uno de los caminos es
irreversible. La opcin elegida deber ser cumplida en su integridad, sin que se pueda
transitar por parte de una y por parte de la otra.
3. Momento de pago de la renta
En el artculo 1676 del Cdigo Civil, no establece el plazo de cada periodo de pago. En
tal sentido, se entender que las partes debern pactar en el contrato de
arrendamiento cada cuntos das, semanas, meses o aos debern pagarse la renta,
asimismo la fecha en la que vence tal periodo.
De esta misma forma, las partes pueden convenir que el pago de la renta se efecte,
ya sea al inicio del periodo, al final del mismo, o en algn momento intermedio.
Sin embargo, puede existir el supuesto en el cual las partes hubiesen omitido
inadvertidamente establecer la duracin de cada periodo en el momento de la
celebracin del contrato.
En esta eventualidad la ley presume, a travs del artculo 1676, que el pago de la
renta se ha convenido por periodos vencidos, lo que equivale a decir que dicho pago
deber efectuarse el ltimo da del periodo (o el primer da del periodo siguiente, pues
es razonable entender que se pague el da en que est venciendo el periodo al que
corresponde la renta y no el da en que est comenzando el periodo siguiente).

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El artculo 1164 seala lo siguiente: 'Cuando la obligacin alternativa consiste en prestaciones
peridicas, la eleccin hecha para un periodo obliga para los siguientes, salvo que lo contrario
resulte de la ley, delillo de la obligacin o de las circunstancias del caso'.
Por otra parte, resulta frecuente apreciar en los contratos de arrendamiento que los
contratantes acuerdan al momento de su celebracin el pago de varias rentas o
mensualidades adelantadas.
Esta deformacin es fruto de la desconfianza que se gener entre arrendadores y
arrendatarios en dcadas pasadas con las diversas normas regulatorias del inquilinato.
Esta situacin llev a que los arrendadores exigieran que los arrendatarios pagasen
varias mensualidades adelantadas al momento de la celebracin del contrato
(independientemente de aquellas que se exigan como garanta).
Debemos precisar que situaciones como las descritas no alteraran para nada la
naturaleza del arrendamiento ni de la renta.
As, la obligacin de pagar la renta continuara siendo una de carcter conjuntivo,
entendindose que si algunas o todas las mensualidades se pagasen por adelantado,
seran diversas prestaciones independientes que se estaran pagando en un mismo
momento.
Derecho Comparado
Argentina
Artculo 1507 C.C.: ()Tratndose de casas y piezas amuebladas, si no hubiere
tiempo estipulado en el contrato, pero cuyo precio se hubiere fijado por aos, meses,
semanas o das, el arrendamiento se juzgar hecho por el tiempo fijado al precio.

ARRENDAMIENTO FINANCIERO
El contrato de arrendamiento financiero no est regulado propiamente por el Cdigo
Civil peruano de 1984; pero si el artculo 1677 nos remite a las leyes especiales que
rigen este contrato. Y que adems se aplica de forma supletoria los artculos 1419 al
1425, solo cuando sea necesario.
Empecemos por sealar que el arrendamiento financiero, denominado y regulado as
en nuestro pas por el Decreto Legislativo N 299, es ms conocido internacionalmente
con la palabra leasing en razn de que esta figura naci en los Estados Unidos de
Amrica; aunque algunos autores prefieren que se le denomine como locacin
financiera.
Este vocablo ingls "leasing", deriva del verbo 'lo lase", que significa dar o tomar en
arriendo; pero resulta insuficiente para expresar la complejidad del contrato.
Definicin
El arrendamiento financiero, o leasing, o tambin conocido como arrendamiento con
opcin a compra, Serge Rolin, citado por Ernesto Jinesta Lobo
3
, lo define de la
siguiente forma:
es un contrato mercantil merced al cual una sociedad especializada (dador) se
obliga a adquirir la propiedad de un bien de equipo, cuyo proveedor y
especificaciones tcnicas son sealados por el futuro usuario o tomador, y a
conceder a ste la posesin, uso y goce a cambio de una remuneracin
peridica durante un trmino inicial fijo, inmodificable o forzoso que corresponde
a su amortizacin o vida econmicamente til, al cabo del cual el tomador podr
optar por la compra del bien pagando un precio o valor residual preestablecido,
solicitar la renovacin del contrato bajo nuevas condiciones (sustitucin del bien
por otro nuevo o ms moderno) o bien devolverlo.
De una forma ms simple Ana Calderon Sumarriva y Guido Aguilar Grados: es un
contrato mercantil que celebra una empresa arrendadora (banco o sociedad de
arrendamiento financiero) para ceder el uso de un bien mueble o inmueble a la
arrendataria (otra empresa), a cambio de pagos peridicos que pueden ser por
adelantado o al vencimiento y con opcin a favor de la arrendataria para comprar
dichos bienes por un valor previamente pactado.
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Por lo visto, se puede decir que en segn la doctrina es muy difcil consignar una sola
definicin del contrato de arrendamiento financiero; sin embargo, en el Decreto
Legislativo N 299 en el artculo 1 se establece la siguiente definicin:
Considrese Arrendamiento Financiero, el Contrato Mercantil que tiene por
objeto la locacin de bienes muebles o inmuebles por una empresa locadora
para el uso por la arrendataria, mediante pago de cuotas peridicas y con opcin
a favor de la arrendataria de comprar dichos bienes por un valor pactado.
En este mismos sentido Mario Castillo Freyre de una manera ms clara seala que a
travs del leasing, la empresa dedicada a esta actividad (arrendar), cede al interesado

3
JINESTA LOBO, Ernesto (1992), El contrato de Leasing Financiero (Arrendamiento
Financiero) con Opcin de Compra, Revista Judicial, ao XVII, N 5, p. 16.
4
CALDERON SUMARRIVA, Ana & AGUILAR GRADOS, Guido (2010), Balotario Desarrollado
para el Examen del CNM, Lima, Editorial San Marcos, p.400.
el uso del bien durante todo el plazo en que las partes prevn que el bien tendr de
vida econmica o til, o hasta que el mismo resulte obsoleto. El usuario debe pagar a
la empresa de leasing una contraprestacin consistente en dinero. Dicho pago se
efectuar de manera fraccionada y hasta por el monto al que haya ascendido el precio
de compra del producto en cuestin, ms gastos e intereses compensatorios. Y que
adems, una vez finalizado dicho plazo, el usuario goza de la facultad de adquirir la
propiedad del bien, pagando en ese momento el valor residual correspondiente.
Por otro lado, Fernando Effio Pereda plantea el siguiente concepto:
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es aquel contrato de financiacin por el cual un empresario toma en
arrendamiento (locacin) de una entidad financiera un bien de capital,
previamente adquirido por sta a tal fin, a pedido del arrendatario (locatario),
teniendo este arriendo una duracin igual al plazo de vida til del bien y un
precio que permite al arrendador (locador) amortizar el costo total de adquisicin
del bien, durante el plazo de locacin, ms un inters por el capital adelantado y
un beneficio, facultando asimismo al arrendatario (locatario) a adquirir en
propiedad el bien al trmino del arrendamiento (locacin) mediante el pago de un
precio denominado valor residual.
Naturaleza jurdica
Segn Juan M. Farina seala que el leasing es un contrato con naturaleza jurdica
propia; no obstante, seala otras teoras que, en sntesis, pueden resumirse de la
siguiente manera:
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a) El leasing es un contrato tpico (en cuanto al derecho positivo de nuestro
pas) con una causa, un objeto y caractersticas peculiares, en el cual confluyen
elementos propios de diversos esquemas jurdicos tradicionales, como son el
mutuo, la locacin y la venta.
b) El leasing debe ser encuadrado en la categora del "negocio mixto", pues la
intencin econmica perseguida por los contratantes est estrechamente
vinculada con la estructura jurdica, caracterstica de la locacin de bienes
productivos, pero presenta desviaciones respecto de este esquema, en razn de
la finalidad econmica de la operacin, consistente en la actividad intermedia

5
EFFIO PEREDA, Fernando, S/A, Como contabilizar un arrendamiento financiero y un
retroarrendamiento financiero, Revista de Asesora Especializada, p. 3.
6
FARINA, Juan M. (1999), Contratos Comerciales Modernos, modalidades de contratacin
empresaria, Argentina, (2 edicin), ASTREA, p. 534
que desarrolla la entidad financiera entre el proveedor del bien y el tomador,
pues el bien es adquirido por la sociedad de leasing, a los fines de la operacin
misma.
c) Segn otra teora, el leasing puede entrar en el esquema normativo del
contrato de locacin, siempre que se comprendan dentro del concepto de cosa
productiva cualesquiera bienes instrumentales idneos para producir una utilidad
indirecta.
d) Otra corriente de opinin expresa que es encuadrable dentro del esquema de
venta con reserva de dominio, o cuando menos, realiza los efectos tpicos de
este contrato, aunque ms no sea por medio de una tcnica no perfectamente
coincidente con esta figura.
Agregan Ana Calderon Sumarriva y Guido Aguilar Grados que el contrato de
arrendamiento financiero es de naturaleza compleja, ya que constituye el resultado de
la fusin de elementos propios de otros contratos o modalidades contractuales. Es
decir, no se trata de un simple arrendamiento de bienes con opcin de compra; nace
como resultado de la obligacin que asume el locador de adquirir determinados bienes
de capital, maquinaria, equipos o inmuebles, de acuerdo con los requerimientos
formulados por el arrendatario. Este, a su turno, se obliga a usar esos bienes durante
un plazo determinado, a cambio de una contraprestacin. Por ltimo, vencido el plazo
en cuestin, el arrendatario puede adquirir los bienes a valor residual, haciendo
efectiva la opcin de compra de la que es titular, devolverlos al locador o acordar con
ste la continuacin del uso de los bienes en trminos distintos, considerando que el
valor de dichos bienes se encuentra ya amortizado para el locador.
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Sujetos que participan en el contrato
Segn Fernando Effio Pereda en este contrato participan tres sujetos, independientes
entre s, y son los siguientes:
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a) El Arrendador: o locatario, es la persona jurdica autorizada por las leyes a
efectuar operaciones de arrendamiento financiero. En nuestro pas, el artculo 2
del Decreto Legislativo N 299 (29.07.1984) seala que el Arrendador tiene que
ser autorizado previamente por la Superintendencia de Banca y Seguros (SBS).

7
CALDERON SUMARRIVA, Ana & AGUILAR GRADOS, Guido (2010), Balotario Desarrollado
para el Examen del CNM, Lima, Editorial San Marcos, p.400.
8
EFFIO PEREDA, Fernando, S/A, Como contabilizar un arrendamiento financiero y un
retroarrendamiento financiero, Revista de Asesora Especializada, p. 4.
b) El Arrendatario: es la persona que suscribe un Contrato de Arrendamiento
Financiero con la finalidad de gozar del uso del bien objeto del contrato. Puede
ser cualquier persona, natural o jurdica. c) El Proveedor: es la persona que
provee o que construye el bien que necesita el Arrendatario. Es importante
sealar que las caractersticas del bien son sealadas por el arrendatario y no
por el arrendador.
Caractersticas
Segn Ana Calderon Sumarriva y Guido Aguilar Grados se tienen las siguientes
caractersticas:
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Es un contrato tpico, se encuentra regulado por el Decreto Legislativo N 299
(Ley de Arrendamiento Financiero) que considera arrendamiento financiero el
contrato mercantil que tiene por objeto la locacin de bienes muebles o
inmuebles por una empresa locadora para el uso por la arrendataria, mediante
pago de cuotas peridicas y con opcin a comprar dichos bienes.. El Cdigo
Civil seala en su artculo 1677, que se rige por su legislacin especial y,
supletoriamente, por el mencionado cdigo.
Es un contrato principal porque no depende de ningn otro celebrado con
anterioridad a l. El contrato de compraventa celebrado por la empresa
locadora con un tercero (persona natural o jurdica) para la adquisicin de los
bienes que van a ser materia del contrato de arrendamiento financiero es
independiente de este ltimo.
Es un contrato constitutivo por medio del cual se genera una situacin
jurdica determinada. En este caso, la de permitir el uso de los bienes muebles
o inmuebles materia del contrato de arrendamiento financiero por parte de la
arrendataria.
Es un contrato creador de una relacin obligatoria con prestaciones recprocas,
es decir, la empresa locadora es deudora del bien mueble o inmueble y
acreedora de la renta sealada en cuotas peridicas, mientras que la
arrendataria es deudora de la renta y acreedora del bien materia del contrato
de arrendamiento financiero.
Es un contrato oneroso, la empresa locadora se desprende de un bien que
ha adquirido dando el uso y el disfrute del bien, con lo que se impone un
sacrificio que se compensa con el pago de las cuotas peridicas que recibe. La

9
CALDERON SUMARRIVA, Ana & AGUILAR GRADOS, Guido (2010), Balotario Desarrollado
para el Examen del CNM, Lima, Editorial San Marcos, p.401.
arrendataria, por su parte, se sacrifica al tener que pagar a la empresa
locadora la suma pactada por concepto de cuotas peridicas; pero, como
contrapartida, se beneficia con el uso y disfrute del bien materia del contrato de
arrendamiento financiero.
Es un contrato conmutativo. Porque desde el momento en que se celebra,
tanto la empresa locadora como la arrendataria conocen con certeza las
prestaciones a su cargo.
Es un contrato consensual, porque se perfecciona por el simple acuerdo de
voluntades. El mandato de la ley para que se celebre el contrato de
arrendamiento financiero por escritura pblica (artculo 8 del Decreto
Legislativo N 299), debe entenderse como una formalidad ad probationem ya
que la no observancia de dicha forma no ha sido sancionada con nulidad.
Conforme lo establece el artculo 144 del Cdigo Civil, cuando la ley impone
una forma y n o sanciona con nulidad su inobservancia, constituye slo un
medio de prueba de la existencia del acto.
Es un contrato que crea una relacin obligatoria duradera. DEZ PICAZO
seala que son relaciones obligatorias duraderas todas aquellas cuyo
desenvolvimiento supone un perodo de tiempo ms o menos prolongado y, por
tanto, una pervivencia temporal, toda vez que su continuacin implica una
conducta duradera o bien la realizacin de una serie de prestaciones
peridicas (arrendamiento, prstamo, depsito, trabajo, sociedad, gestin
suministro, etc.).
Por ser un contrato de este tipo, se puede presentar en l la figura de la
excesiva onerosidad de la prestacin (regulada por los artculos 1440 a 1446
del Cdigo Civil), cuando por acontecimientos extraordinarios e imprevisibles la
prestacin a cargo de una de las partes llegue a ser excesivamente onerosa.
Es un contrato celebrado por adhesin. Frecuentemente, el contrato de
arrendamiento financiero se presenta de esta manera, de tal modo que queda
perfeccionado con la aceptacin, por parte de la arrendataria, de las
estipulaciones fijadas por la empresa locadora, normalmente en formulario
impreso.
Nada impide, sin embargo, que en el caso de que las circunstancias as lo
permitan, se d una discusin previa de todas y cada una de las clusulas del
contrato respectivo.

CONCLUSIN
El pago de la renta ser el que fijen las partes en el contrato de arrendamiento cada
cuntos das, semanas, meses o aos, vence un periodo; pero si las partes omiten
establecer el momento del pago, las partes pueden convenir que el pago de la renta se
efecte, ya sea al inicio del periodo, al final del mismo, o en algn momento
intermedio.