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PROTEJA SU INVERSION

La venta de inmuebles en planos es prctica comn en ecuador por las


ventajas que ofrece tanto para el comprador cuanto para el vendedor. El
comprador se beneficia de mejores precios, plazos ms amplios para cancelar
el porcentaje que deber pagar de sus propios fondos y la posibilidad de hacer
cambios en reas interiores, entre otros factores positivos.
Por su lado, el vendedor firma promesas de compraventa que le permiten
proyectar adecuadamente los ingresos que obtendr. !on esto establece un
adecuado proceso de endeudamiento bancario para iniciar la construcci"n del
proyecto, que oportunamente se cancelar con los aportes de los compradores.
En estos casos, la relaci"n entre comprador y vendedor inicia con el pago de
un valor para #reservar$ el inmueble, y contina con los pagos anticipados
mientras dure la construcci"n que alcanzar apro%imadamente el &'( del valor
total del bien. En este punto, es fundamental tomar en consideraci"n algunos
detalles para evitar problemas futuros y proteger adecuadamente la inversi"n.
En el afn de asesorar a nuestros lectores en aspectos tan radicalmente
importantes como este, acudimos al )r. *rancisco +osales +amos, reconocido
jurista que goza de gran prestigio profesional. !on ,l revisamos ciertos
aspectos que competen a las autoridades municipales, a la par que obtuvimos
importantes consejos que recomendamos aplicar.
La gran mayora de proyectos inmobiliarios se ende !en planos"# $%&mo
aseg'rar el dinero ('e se entrega para comprar 'n inm'eble ('e a)n no
e*iste+
-ay varias iniciativas, pero empecemos por la ms elemental. Es imperativo
conocer qui,n es el promotor. .o debemos dejarnos sorprender por personas
que, sin antecedentes en la actividad, se involucran en un negocio que implica
recibir dinero adelantado. -ay otros elementos de informaci"n que son
sumamente tiles, por ejemplo, que los planos o maquetas se e%hiban en los
puntos de venta del proyecto, y que en ellos consten todos los detalles
pertinentes.
$A (', detalles se re-iere+
Para nombrar algunos, la ubicaci"n e%acta del proyecto, las v/as de acceso, las
v/as de circulaci"n interna si las hubiere, reas comunales, pero sobre todo,
que se pueda verificar la conformaci"n del proyecto y cada una de las unidades
que lo integran. !onforme se suscriben los pagos de reserva y se firman las
promesas de compraventa, en esa maqueta o planos, que deben estar a la
vista de todos, se reflejan las unidades prometidas en venta y el nombre del
comprador. )e esta forma se evitar que la misma unidad se venda ms de
una vez, aspecto que podr/a darse por un involuntario error, o por mala fe.
!uando los compradores acudan al proyecto para observar el avance de obra,
deben verificar que no e%istan irregularidades.
$.', aspectos legales deben ser tomados en c'enta+
)e acuerdo con la Ley, las promesas de compraventa tienen que hacerse
mediante escritura pblica para que sean vlidas. E%iste la figura de los
contratos privados, pero no tienen ningn efecto legal y no se puede e%igir su
cumplimiento por las v/as establecidas en las leyes. Elevar la promesa de
compraventa a escritura pblica tiene un costo, pero se justifica plenamente si
se lo compara con el riesgo que asume quien entrega una suma de dinero por
anticipado.
$.', se necesita para elear 'na promesa de compra/enta a escrit'ra
p)blica+
0e requiere que el documento acordado por las partes sea firmado ante un
notario. La promesa de compraventa es materia de libre contrataci"n, lo cual
significa que entre las partes acuerdan libremente las condiciones que incluirn
en el contrato. El comprador podr/a e%igir que se adjunten ciertos documentos
habilitantes, por ejemplo, una copia del plano donde consta el inmueble motivo
de la promesa. Para hacer la entrega del inmueble se debe firmar el contrato
de compraventa definitivo, se adjunta la declaratoria de propiedad horizontal y
se especifica la al/cuota que le corresponde al comprador.
$Es positio incl'ir la cl0's'la de mediaci&n o arbitra1e como mecanismo
para casos de disp'ta+
La ventaja del arbitraje es que es de instancia nica, por lo tanto, lo que decida
el rbitro hay que cumplirlo, no hay apelaci"n, y normalmente los casos se
despachan en no ms de un a1o. En la justicia ordinaria hay varias instancias
de apelaci"n, que llegan hasta la !orte .acional en un recurso de casaci"n.
Esto puede tomar varios a1os.
Siendo as2 $es recomendable resoler disp'tas por la a del arbitra1e+
En casos donde se recurre al arbitraje o mediaci"n, suele suceder que la parte
perdedora presenta una acci"n de nulidad, que no es una apelaci"n, y se
ventila ante el Presidente de la !orte Provincial. 2entajosamente los
presidentes de las cortes provinciales estn resolviendo rpidamente estos
casos, y en la mayor parte de ellos han rechazado la nulidad. La consecuencia
de esto es positiva, pues genera confianza hacia el arbitraje que es un trmite
ms e%pedito.
$%omprar en planos en 'n proyecto ('e opera con -ideicomiso es m0s
seg'ro+
0in duda alguna el fideicomiso es una figura importante, porque se encarga de
administrar el dinero del proyecto, y se asegura de que los fondos designados
para la construcci"n del proyecto 3, se utilicen solamente en el proyecto 3. El
fideicomiso tiene instrucciones precisas e irrevocables para administrar el
proyecto, incluso tiene responsabilidad directa si hubiese distracci"n de esos
fondos, es decir, si se los destinara para otro uso.
$Es com)n la implementaci&n de la -ig'ra del -ideicomiso en proyectos
inmobiliarios+
Lo era antes ms que hoy, porque el sistema tributario actual contiene reformas
a las leyes que han desnaturalizado el impuesto a la renta. 3hora e%iste el
impuesto a la renta presuntivo, que se calcula en base a ciertos elementos,
entre ellos, los activos. )ebido a esto, los fideicomisos empiezan a pagar
impuesto a la renta antes de recibir el dinero por la venta de los inmuebles, es
decir, antes de que e%ista renta. Esto significa un costo adicional, y resta
recursos que deber/an destinarse al desarrollo del proyecto, porque hay que
cumplir con el 0+4, pagndole anticipadamente el presuntivo, haya o no
utilidades en la gesti"n.
$A ('i,n le correspondera la responsabilidad de e1ercer alg)n niel de
control sobre la transparencia del negocio inmobiliario+
El mercado debe regularse a s/ mismo. Es indispensable que haya ms
formalidad, por decirlo de alguna manera, en el negocio inmobiliario5 sobre todo
considerando el tama1o del mercado y la importancia del dinero envuelto en
esas transacciones. La mayor/a de casos denunciados corresponden a
negociaciones con ciudadanos de clase mediabaja y baja, por lo cual
considero que es obligaci"n de la sociedad el proteger a estas personas. .o
olvidemos que ellos, de buena fe, anticipan fondos que corresponden a los
ahorros de toda una vida y deber/an al menos tener acceso a informaci"n que,
sin crear un burocratismo e%tra, les proporcione el adecuado nivel de seguridad
en su inversi"n.
$Se p'ede obtener in-ormaci&n para eri-icar si el proyecto c'mple con
los re('isitos legales para ser comerciali3ado+
La informaci"n es una de las herramientas ms valiosas y en el tema
inmobiliario est al alcance de todos. El promitente comprador puede acceder a
la 6eb del 7unicipio, ingresar el nmero del inmueble, y verificar a qui,n
pertenece, qu, restricciones tiene, o qu, tipo de construcci"n se permite
realizar en el terreno, entre otros detalles. El interesado puede verificar, de
acuerdo con la informaci"n obtenida, si le conviene o no involucrarse en el
pago anticipado de un departamento, casa o lote en ese proyecto.
8E*iste alg'na a'toridad ('e se encarg'e de certi-icar los proyectos
inmobiliarios+
)e momento no la hay. 9na alternativa para evitar estafas ser/a que algn ente
pblico empiece a ejercer este control, pero lamentablemente esto s"lo
complicar/a ms los trmites, que de por s/ ya son complejos. La e%periencia
en Ecuador se1ala que cuando hay muchos requisitos, muchas autorizaciones
y trmites, surge la informalidad. -abr/a que buscar algn sistema que, sin
complicar el proceso, brinde informaci"n clara y concisa. Lo l"gico ser/a que el
7unicipio asuma esta responsabilidad a favor de la sociedad.
$Por (', el 4'nicipio+
Porque es el ente que autoriza todos los proyectos de construcci"n, sean
casas, edificios, urbanizaciones, etc. Ellos deber/an tener e%hibidos en su
pgina 6eb todos los proyectos de vivienda mltiple que han sido autorizados,
incluyendo las caracter/sticas de cada uno de ellos, para que los interesados
puedan verificar la informaci"n antes de comprometer su dinero.
$Alg'na otra alternatia ('e recomendara+
0/, es un poco ms compleja pero ser/a de gran utilidad. En mi opini"n, ser/a
viable que el promotor inscriba el proyecto en su totalidad, en el +egistro de la
Propiedad. 7e e%plico: si es un proyecto de ;' casas, el proyecto se inscribe
como tal, completo. 3 partir de ah/, cada promesa de compraventa que se
firma se inscribe en el +egistro de la Propiedad con lo cual hay un inventario
inicial que se descarga con cada venta que se realiza. 0i esto fuese una
e%igencia, se evitar/a que una casa que est prometida en venta se pueda
vender ms de una vez.
Si entiendo bien2 $'sted s'giere ('e se inscriban los planos aprobados
en el Registro de la Propiedad+
3s/ es. 0i estamos buscando que el promitente comprador, que entrega un
&'( " <'( del valor del inmueble por anticipado, tenga alguna seguridad en su
inversi"n, esta podr/a ser una soluci"n. 0i el promotor inicia la preventa del
proyecto con los planos aprobados por el 7unicipio, esos planos se pueden
inscribir en el +egistro de la Propiedad para efectos de informaci"n y seguridad
en el proceso de venta, no para sustituir la inscripci"n final de la compra. 9na
vez que el proyecto haya culminado y tenga la declaratoria de propiedad
horizontal, se inscribe la compraventa y se obtiene el t/tulo de propiedad.
$En concl'si&n+
Es imperativo educar al comprador para que e%ija la informaci"n necesaria
antes de entregar su dinero a ciegas. Los promotores que no puedan cumplir
con las e%igencias de informaci"n que demanda el cliente, van a ser
naturalmente eliminados del mercado en un proceso de saneamiento. Esto no
significa una erradicaci"n de la estafa, ya quisi,ramos lograrlo, pero si el
consumidor acta de forma prudente e inteligente, habremos dado un
importante paso.
LA %O4PRA 5E PRO6E%TOS EN PLANOS
Es de prctica comn que la mayor parte de la oferta inmobiliaria en la *eria se
comercialice a trav,s de la modalidad de la #venta en planos$, por el sinnmero
de beneficios que ofrece tanto a comprador como promotor.
Entre estos beneficios para el comprador podemos citar: mejores precios,
promociones, plazos ms e%tensos para pagar la cuota de entrada, inventario
ms amplio para escoger la ubicaci"n del bien, e incluso la posibilidad de
personalizar los ambientes y acabados de su nuevo hogar.
0in embargo de esto, hay detalles importantes que el #comprador en planos$
debe conocer a fin de precautelar la seguridad de su inversi"n. Para ello,
acudimos donde +afael !oc/os, abogado con amplia e%periencia en temas
inmobiliarios, y aqu/ les ofrecemos respuestas a las preguntas ms comunes
sobre este mecanismo.
$%omprar en planos es 'na opci&n 0lida+
0i bien es absolutamente vlida, se debe seguir ciertos consejos prcticos para
que la adquisici"n del inmueble resulte satisfactoria y no se convierta en una
pesadilla. Es necesario solicitar y e%igir toda la informaci"n relevante con
respecto del promotor, del proyecto en s/ y del inmueble a adquirir.
Normalmente se paga 'n porcenta1e en calidad de !resera" de 'n bien#
$.', doc'mento respalda esta entrega de dinero+
)ebido al dinamismo inmobiliario e incremento de demanda de inmuebles, en
muchas ocasiones se firma nicamente un #contrato de reserva$, que tiene un
formato preestablecido unilateralmente. Es un instrumento que suscribe el
comprador sin que pueda discutir su contenido con el constructor=promotor o
propietario del proyecto.
$Este doc'mento reempla3a a la promesa de compraenta+
>ajo ningn concepto. El contrato de reserva es un recibo que prueba la
entrega del anticipo por parte del reservante. .o tiene valor legal aunque se
reconozca su firma y rbrica en una .otar/a, ni tiene la fuerza de la promesa de
compra venta.
$Sire para reclamar en caso de inc'mplimiento+
Este contrato de reserva nicamente constituye un recibo de entregarecepci"n
de recursos que permitir solicitar la devoluci"n del anticipo, ms no la entrega
del inmueble ni la suscripci"n del contrato de compraventa.
$Se 7a establecido 'n alor legal mnimo o m0*imo para reserar 'n
bien+
?odo depende de la negociaci"n, sin embargo, por costumbre se e%ige un @'(
del precio del inmueble. En ocasiones, los compradores cancelan el @''( del
valor del inmueble a fin de beneficiarse de un descuento interesante.
En caso de desistimiento del comprador2 $el endedor p'ede retener
alg)n porcenta1e de esta resera+
El valor de la reserva debe ser reembolsado en su totalidad, ms los intereses
legales. !ualquier clusula en contrario, como multa por desistimiento, se
entender nula de pleno derecho, pues en materia de bienes inmuebles solo
tiene validez la promesa de compraventa elevada a escritura pblica.
$Tiene igencia de pla3o el pago de 'na resera+
Por lo general se fija un plazo para la firma de la promesa de compra venta o
compraventa, segn se cumplan con ciertas condiciones. En esta fecha
quedar/a insubsistente el contrato de reserva y el negocio pasa a ser regulado
por la promesa de compra venta o, a su vez, por la compraventa.
As las cosas2 $el doc'mento legal es la promesa de compra enta+
0/, y debe constar por escritura pblica, lo que significa que debe ser otorgada
ante .otario competente, incorporada a su protocolo y celebrada con las
solemnidades del caso. El !"digo !ivil claramente se1ala que una promesa de
celebrar un contrato no produce obligaci"n alguna salvo que conste por
escritura pblica, cuando fuere de celebrar un contrato para cuya validez se
necesita tal solemnidad. Para la venta de bienes inmuebles, la legislaci"n civil
requiere que se otorgue escritura pblica, por lo tanto, la promesa tambi,n
debe cumplir con esta solemnidad para su validez. -ay varios documentos que
se deben solicitar para precautelar la seguridad de la inversi"n.
$Por e1emplo+
Por ejemplo, solicitar un detalle de los proyectos desarrollados por el promotor
con anterioridad para conocer su trayectoria profesional. 0i es persona jur/dica,
el nombramiento del representante legal, la escritura de constituci"n, los
estatutos de la compa1/a y el +9! del promotor. Estos documentos sirven para
identificar e individualizar al promotor y garantizar que est, facultado para
realizar actividades de construcci"n.
3dems de eso, 8qu, documentos debe presentar el promotorA
El t/tulo de propiedad del terreno donde se construir el proyecto, el certificado
de gravmenes, la carta de pago del impuesto predial, y es recomendable
revisar el 4nforme de +egulaci"n 7etropolitana.
2amos uno por uno. 8Bu, contiene el t/tulo de propiedadA
El promitente vendedor, o sea el promotor, debe probar que es propietario del
inmueble. El t/tulo de propiedad indica qui,nes son los propietarios, bien podr/a
ser el mismo promotor o una tercera persona natural o jur/dica y, adems,
certifica los linderos generales, rea y especificaciones del inmueble.
$El %erti-icado de 8ra0menes+
Este documento tambi,n refleja qui,n es el propietario del bien, pero adems
proporciona antecedentes de dominio. Lo ms importante es que a trav,s de
este certificado se puede conocer si el inmueble tiene algn gravamen,
hipoteca, embargo, prohibici"n de enajenar, juicio, litigio pendiente, entre otros,
que puedan limitar el dominio.
$La carta de pago del Imp'esto Predial+
?ambi,n es importante. 0e debe verificar que esta carta de pago est, a nombre
del propietario del inmueble, que corresponda el nmero predial municipal y
que est, pagado.
$El In-orme de Reg'laci&n 4etropolitana2 IR4+
Este informe es ms conocido como #l/nea de fbrica$ y es clave para la
construcci"n de cualquier proyecto inmobiliario pues permite verificar y cotejar
cierta informaci"n del propietario del bien sobre el cual se desarrolla el
proyecto, nmero de predio municipal, clave catastral, ubicaci"n y rea del
inmueble, uso y ocupaci"n del suelo, afectaciones u observaciones.
$.', s'cede si el terreno est0 7ipotecado+
.o todos los gravmenes son limitantes para continuar con la negociaci"n. Por
ejemplo, si el terreno sobre el cual se construir el proyecto est hipotecado a
una instituci"n financiera por un cr,dito otorgado para la financiaci"n del
mismo, cuando el promitente comprador cancela la totalidad del precio del
inmueble, se puede celebrar en un mismo instrumento la cancelaci"n parcial de
hipoteca y la compraventa respectiva de dicho inmueble.
$.', cl0's'las deben constar en la promesa de compra enta+
0e debe establecer el precio del bien, forma de pago, plazos determinados
para la entrega del bien y firma de escrituras de compraventa, multas en caso
de desistimiento o incumplimiento, caracter/sticas de dise1o, calidad, detalles
de acabados, especificaciones t,cnicas de la vivienda, entre otras. ?odo esto
forma parte de la negociaci"n del bien y el promitente comprador debe tener la
informaci"n por escrito y debe constar en la promesa de compra venta.
$.', gastos implica la -irma de la promesa+
El promitente comprador debe correr con los honorarios fijados por el abogado
que realiza el contrato y el 3rancel .otarial, fijado por el !onsejo de la
Cudicatura, en base a la cuant/a del inmueble que se promete en venta.
7ientras ms caro es, mayor el arancel notarial a cancelar. En la promesa de
compra venta se puede establecer que el promitente comprador pagar los
gastos e impuestos que se generen, salvo el impuesto a la plusval/a o utilidad
que correr por cuenta del vendedor.
$.', as legales e*isten para reclamar inc'mplimientos+
En caso de que una de las partes no cumpla con lo acordado, su contraparte
puede pedir el cumplimiento del contrato o la resoluci"n del mismo, con la
indemnizaci"n respectiva de da1os y perjuicios o la multa establecida en la
promesa de compraventa para el efecto.
$Ante (', 1'eces se llean estos reclamos+
Estos procesos se los sigue ante los jueces de lo civil. El cumplimiento del
contrato se puede demandar a trav,s de un proceso ejecutivo, mientras que la
resoluci"n del mismo se puede perseguir en proceso ordinario, o en el pactado
por las partes. En cualquier caso, previo a iniciar estas acciones, se debe
reconvenir judicialmente al deudor para evidenciar que ha ca/do en mora.
$Se p'eden resoler de otra -orma los con-lictos deriados de la promesa
de compra enta+
En la promesa de compra venta se puede incorporar una clusula arbitral que
indica que cualquier conflicto derivado de dicho contrato deber ser resuelto
mediante el procedimiento de arbitraje ante el !entro que hayan acordado las
partes, conforme la Ley de 3rbitraje y 7ediaci"n. El laudo o decisi"n arbitral es
inapelable, pero puede ser ampliado o aclarado por los mismos rbitros que
conocieron el conflicto. )el laudo arbitral hay como interponer la acci"n de
nulidad, bajo causales espec/ficas que determina la misma Ley se1alada.
$Es m0s recomendable comprar en planos c'ando el proyecto se e1ec'ta
a tra,s de 'n -ideicomiso inmobiliarioA
El fideicomiso inmobiliario es un contrato por el cual una o ms personas
Dllamadas constituyentesE, transfieren bienes, que pueden ser inmuebles, a un
patrimonio aut"nomo, para que una sociedad administradora de fondos y
fideicomisos DfiduciariaE acte como su administrador y representante legal en
el desarrollo de un proyecto inmobiliario. La fiduciaria realizar las gestiones
administrativas relacionadas con la ejecuci"n del proyecto, todo en favor de los
beneficiarios se1alados en el contrato. En vista de que el fideicomiso busca ser
un mecanismo de confianza, es necesario que sea propietario del inmueble
sobre el cual se desarrollar el proyecto, de los estudios, permisos, recursos
econ"micos, etc.
En la pr0ctica2 $c'0l es s' -'nci&n+
Precautelar que se cumpla el punto de equilibrio legal: se alcanza cuando se ha
cumplido con todos los requisitos establecidos por la normativa legal y
reglamentaria5 el punto de equilibrio t,cnico: cuando se tienen todos los
estudios, planos, dise1os, etc.5 y que se logre el punto de equilibrio financiero:
cuando se cuenta con los recursos econ"micos necesarios para el pleno
desarrollo del proyecto.
$9ay pla3os para c'mplir el p'nto de e('ilibrio -inanciero+
0/ hay un plazo determinado y el fideicomiso debe verificar que se haya
alcanzado el punto de equilibrio en ventas para iniciar la construcci"n del
proyecto. Los recursos comprometidos por los compradores, se deben destinar
al desarrollo del mismo y de la unidad espec/ficamente.
$9ay otra alternatia legal ('e tenga el mismo -in+
El contrato civil de asociaci"n, en virtud del cual los socios realizan aportes en
dinero o en especie DinmueblesE, cuyo objeto ser la construcci"n de un
proyecto inmobiliario. Para la administraci"n del proyecto se puede crear una
cuenta en participaci"n al amparo de la Ley de !ompa1/as, misma que, a
trav,s de su Ferente y representante legal, ejecutar y dar cumplimiento al
contrato de asociaci"n.
$.', s'cede si el promitente comprador desiste de la compra 'na e3
-irmada la promesa+
Feneralmente, el promitente comprador autoriza a que, en caso de
incumplimiento de su parte, el promitente vendedor pueda retener del dinero
entregado, el valor de la multa fijada en la promesa y devolver el remanente en
un plazo determinado. Este plazo corre a partir de la fecha en la que el
promitente vendedor vende nuevamente el bien objeto del contrato, a un nuevo
interesado, y recibe el pago correspondiente. Este plazo responde al hecho de
que el dinero entregado por el promitente comprador est invertido en el
proyecto. 0i esta devoluci"n no se realiza en el plazo estipulado se pueden
seguir las acciones judiciales de las que hemos conversado.
$Se p'ede cambiar el nombre de la persona ('e -irma la promesa de
compra enta al momento de -irmar el contrato de-initio+
En este caso, se debe prever esta situaci"n en la promesa de compra venta, a
trav,s de la inclusi"n de una clusula especial que indique que el comprador
podr requerir que la escritura de compraventa se haga a su favor o de otra
persona. 0i no se incluye una clusula en este sentido, se estar/a incumpliendo
la promesa y esto acarrear/a consecuencias legales como el pago de la
penalidad establecida.
$As se trate de poner el bien a nombre de 'n 7i1o+
3s/ es, y a menos que el hijo demuestre que es due1o de los recursos con que
compra el bien, para efectos tributarios se presumir que hay una donaci"n de
sus padres, por lo que deber/a pagar impuesto a la donaci"n en el 0+4. Para el
;'@;, la tabla correspondiente a este impuesto establece que si el valor en
donaci"n no supera los G H@,I&@, la transferencia est e%enta de pago.
$Se p'ede de1ar sin e-ecto 'na promesa de compra enta+
0i, a trav,s de su resciliaci"n, es decir, del convenio por el cual las partes
acuerdan e%tinguir las obligaciones establecidas en la promesa de compra
venta. Esta resciliaci"n debe elevarse a escritura pblica pues, en derecho las
cosas se deshacen de la misma forma como se hacen.