Concepto: Es una institucin orientada a la proteccin del ncleo familiar benefciario, para
asegurar su vivienda, sustento o ambas cosas.
Esta afectacin del inmueble como bien de familia subsiste aun despus de muerto del titular
de ese inmueble.
Cumple la orden constitucional de la proteccin de la vivienda familiar. La ley que la regula es
la ! "#.$%#
aturale&a 'ur(dica: se enfoca desde $ puntos de vista
). Situacin del inmueble: como el inmueble afectado no puede ser ena'enado ni ob'eto de
legados o me'oras testamentarias esta fuera del comercio
)). Situacin de los benefciarios: tienen un derec*o sub'etivo, tienen la facultad de e+igir la
inalienabilidad e ine'ecutibilidad del inmueble frente a quien intente desconocerlo, incluso
contra el mismo propietario. Es un derec*o imprescriptible.
))). Situacin del dueo constituyente: la afectacin de un inmueble como bien de familia es
una modifcacin del derec*o de dominio que sobre l tiene el constituyente. , pesar de la
afectacin no puede *aber sobre el inmueble otros derec*os que no sean el dominio o el
condominio por parte de los constituyentes.
-equisitos que debe reunir el inmueble:
". /olo se puede afectar como bien de familia un inmueble: si el constituyente afecto dos o
m0s se mantiene como bien de familia el que se constituy primero.
1. /egn su ubicacin puede ser urbano o rural.
$. El valor del inmueble no debe ser muy alto: su valor no debe e+ceder las necesidades
b0sicas de sustento y vivienda de la familia.
#. El titular debe *abitar o e+plotar el inmueble con su familia: debe ser su asiento
-equisitos que debe reunir el constituyente:
". 2ebe ser due3o del inmueble. /i *ay condominio se e+ige la decisin un0nime de todos los
condminos, quienes deben tener el parentesco requerido.
1. 2ebe tener capacidad para disponer a t(tulo oneroso. En el caso de una persona casada se
requiere el consentimiento del cnyuge
$. 2ebe 'ustifcar quienes integran la familia que viven con l.
La familia puede estar constituida con dos personas 4los cnyuges o dos *ermanos.. Esta
constituida por el propietario y su cnyuge, sus descendientes o ascendientes o *i'os
adoptivos.
, falta de los mencionados, quedan comprendidos sus parientes colaterales *asta $! grado
de consanguinidad 4*ermanos, t(os y sobrinos., pero para que estos sean benefciarios deben
vivir con el due3o del inmueble.
#. /lo se puede afectar un inmueble como bien de familia. /i el constituyente afecto dos o
m0s inmuebles se mantiene como bien de familia el que se constituy primero.
Constitucin
El bien se inscribe en el -egistro de la 5ropiedad )nmueble, momento en el que empie&an
los efectos de dic*a constitucin 4dura *asta su desafectacin.
La inscripcin puede *acerse de dos maneras:
6En forma gratuita en el -egistro 4por acta constitutiva. 7en la 'urisdiccin nacional
65or medio de un escribano publico 4por escritura pblica. 7en la 'urisdiccin nacional
8na ve& que se inicia el tr0mite, se f'a fec*a de la audiencia para que los titulares frmen
el acta de ,fectacin.
El solicitante deber0 'ustifcar: ser due3o del inmueble, el valor del mismo y que lo *abita con
su familia, consignando nombre, edad, parentesco y estado civil de los benefciarios, como los
grav0menes que pesan sobre l.
/i *ubiere condominio, la gestin deber0 ser *ec*a por todos los copropietarios
92ocumentacin para afectar el bien de familia: libreta de casamiento o partida de
matrimonio y de nacimiento de los *i'os, 2) de los constituyentes, :riginal y fotocopia
simple del ;itulo de 5ropiedad.
9 o es obligatoria la instrumentacin por escritura pblica para afectar un inmueble al
rgimen de la ley, salvo el supuesto de constitucin por donacin.
;ambin se puede efectuar la constitucin por cualquier tipo de testamento y posterior
inscripcin registral por orden del 'ue& sucesorio.
9La afectacin es el acto 'ur(dico por el cual despus de su inscripcin se confere a un
inmueble el car0cter de bien de familia y se caracteri&a por ser:
a. :ptativa: el propietario, aun cuando estn dadas todas las condiciones, no esta obligado a
afectar su inmueble
b. <nica: no se puede afectar mas de un inmueble
c. )mprescriptible: no e+iste un pla&o al cabo del cual caduque o se e+tinga la posibilidad de
someterse al rgimen de la ley
d. )rrenunciable: ni el constituyente ni los benefciarios pueden renunciar los efectos y
benefcios que derivan de la afectacin.
Efectos de la afectacin:
". El bien de familia no podr0 ser ena'enado ni legado. ;ampoco podr0 ser gravado sin la
conformidad del cnyuge, si este se opusiere, faltare o fuere incapa&, solo podr0 autori&arse
'udicialmente el gravamen cuando *aya causa grave o manifesta utilidad para la familia.
=ue el inmueble no pueda ser afectado no es una regla absoluta, en algunos casos la
ena'enacin puede ser compulsiva >ay # casos:
6 e+propiacin por causa de utilidad pblica
6 si el inmueble fuera reivindicado por un $! que acreditara tener un me'or derec*o que el
constituyente, quedar(a sin efecto la afectacin y dic*o inmueble le ser(a restituido a aquel,
6 pueden presentarse casos de e'ecucin 'udicial provocada por acreedores a los cuales la
afectacin no les sea oponible 4e'. crditos que nacieron con anterioridad a la afectacin., o
aquellos que estn comprendidos en las e+cepciones como lo son el pago de tasas o
impuestos.
6 el inmueble puede cambiar de titular cuando muera el constituyente, en este caso los
*erederos se convertir0n en los nuevos titulares del dominio.
1. o podr0 ser e'ecutado ni embargado por deudas posteriores a su inscripcin, ni aun en
caso de concurso o quiebra. 5ero si podr0 ser embargado y e'ecutado por deudas o causas
anteriores.
>ay e+cepciones a la inembargabilidad y son:
6 crditos provenientes de impuesto o tasas que graven directamente el inmueble
6 crditos derivados de grav0menes constituidos con la conformidad del cnyuge o con
autori&acin 'udicial, si mediare causa grave o manifesta utilidad para la familia.
6 crditos nacidos con motivo de construcciones o me'oras introducidas en el inmueble.
6 adem0s se embargan los frutos que produ&ca el bien en cuanto no sean indispensables para
satisfacer las necesidades de la familia. unca se puede embargar m0s del ?@A de los frutos.
$. El inmueble afectado queda fuera del comercio.
o es tomado como garant(a: si bien puede usarse como garant(a es muy poco probable que
alguien quiere tomar una propiedad afectada al rgimen de bien de familia para ese fn.,
2esafectacin: acto por el cual se cancela la inscripcin del inmueble como bien de familia
". , pedido del propietario con el consentimiento de su cnyuge.
1. , pedido de la mayor(a de los *erederos 4cuando el bien de familia se constituyo a travs
de testamento..
$. , pedido de cualquier interesado o de ofcio, si el due3o de'o de vivir en el inmueble
sometido a bien de familia, o de'o de e+plotarlo, o en caso de que *ayan muerto todos los
benefciarios.
#. , pedido de la mayor(a de los condminos.
?. /i el inmueble fue e+propiado, reivindicado o sometido a la venta 'udicial.
,ctos de administracin:
El arrendamiento solo puede ser autori&ado en forma e+cepcional y temporaria, como
ocurrir(a en el caso de inmueble que reuniendo los recaudos legales pueden ser e+plotados
como *oteles, pensiones u *ospeda'es, directamente por el propietario y su familia, o en los
supuestos en los que el propietario no pueda residir transitoriamente en el inmueble 4por ser
nombrado emba'ador o tener que mudar su residencia por algn tiempo..