Receitas e Custos Na Construção Civil

FAG FACULDADE ASSIS GURGACZ
ANA PAULA DA SILVA ROCHA

EVANDRO ANTONIO DA SILVA ROCHA

O RECONHECIMENTO DAS RECEITAS E DOS CUSTOS NA ATIVIDADE
IMOBILIRIA E DE CONSTRUO CIVIL

CASCAVEL, PR
2012
2

FAG FACULDADE ASSIS GURGACZ
ANA PAULA DA SILVA ROCHA
EVANDRO ANTONIO DA SILVA ROCHA


Trabalho apresentado para obteno do ttulo de
bacharel em Cincias Contbeis, da Faculdade
Assis Gurgacz FAG

Professor Orientador: Rildon Nogueira do
Nascimento

CASCAVEL, PR
2012

[Dig
ite
3

FAC!"#A#$ A%%&% G!'GAC( FAG
A)A *A!"A #A %&"+A ',C-A
$+A)#', A)T,)&, #A %&"+A ',C-A


Trabalho apresentado no Curso de Cincias Contbeis, da FAG, como re.uisito parcial para
obteno do ttulo de /acharel em Cincias Contbeis, sob a orientao do *ro0essor
$specialista 'ildon )ogueira do )ascimento

/A)CA $1A2&)A#,'A

33333333333333333333333333333333333333333333333333333
'ildon )ogueira do )ascimento
Faculdade Assis Gurgacz FAG
$specialista

33333333333333333333333333333333333333333333333333333
2arcia C4ourouzan
2estre

33333333333333333333333333333333333333333333333333333
+ilmar %zigel
$specialista

Casca5el, 67 de #ezembro de 7867

4

DEDICATRIAS

#edicamos primeira este trabalho a Deus, nossa 0onte maior de todo amor e
sabedoria
Aos nossos pais &ro9 e 2aria, pelo apoio, compreenso e incenti5o neste perodo da
0aculdade
A nossas irms /runa, #aiana, Adriana e %il5ana pelo companheirismo e apoio
incondicional sempre
A nossa pe.uenina sobrinha &sabela, .ue h pouco tempo chegou ao mundo e : o
trans0ormou para melhor e cheio de alegria
A Amanda pela sua incans5el alegria
Ao /ernardo, o mais no5o membro da 0amlia, .ue acabou de chegar ao mundo e :
con.uistou a todos e 9 muito amado
$ por todos mais .ue contriburam de alguma 0orma para .ue este trabalho se
conclusse

5

AGRADECIMENTOS

*rimeiro agradecemos a #eus por tudo .ue nos proporcionou em nossas 5idas, amor,
sa;de e 5ontade de 5encer al9m de toda 0ora e persistncia
A nossa 0amlia por terem depositado toda a con0iana necessria para .ue nos
chegssemos at9 a.ui e .ue sempre torceram por nosso sucesso
Aos nossos pais, Iro e Maria Helena pela dedicao, amor e empenho .ue ti5eram
em nossa criao *elo suporte e con0iana .ue nos deram para a con.uista de mais este
ob:eti5o *elo apoio e por ter sempre acreditado em nos, por.ue al9m de grande amor, 0oram
compreensi5os, incenti5ando e apoiando nos estudos , mais sincero muito obrigado e dizer
.ue te amamos muito
As nossas irms Bruna, Daiana, Adriana e Silvana, pelo carinho e amor .ue
sempre ti5eram conosco *or todo apoio, pacincia, compreenso e a:uda .ue nos deram
durante a 0aculdade *ara moti5ao e por terem acreditado *or terem sempre nos a:udado a
encarar os 0atos com alegria e persistncia Amamos 5ocs
A nossa &rm #aiana pelo acompanhamento e dedicao na organizao deste
trabalho, e por ter nos a:udado nos momento .ue 0oram mais necessitados
A 5oc meu irmo, companheiro e amigo Evandro *or toda a:uda e
companheirismo durante a 0aculdade *or toda parceira e cumplicidade .ue ti5emos *elos
sonhos .ue compartilhamos :untos e 5ontade de 5encer Te amo <Ana *aula=
A 5oc minha irm Ana *aula, pelos es0oros e inteligncia aliados as noites pouco
dormidas, pois 0oram de suma import>ncia para elaborao deste trabalho, e 5oc minha irm
0oi o grande moti5o .ue nos le5ou a esta 5it?ria, :untamente com todos .ue torceram por n?s
Te amo <$5andro=
Ao nosso orientador, Prof. Rildon Nogueira do Nascimento, por todas as dicas,
id9ias, sugest@es *or toda a ateno dada e por nos nortear nos momentos em .ue parecia no
ha5er um caminho a ser seguido e sempre demonstrando pro0issionalismo, competncia e
dedicao
Aos nossos colegas de classe, .ue nos proporcionaram momentos de alegria durante
os A anos de con5i5ncia, trocando eBperincias e conhecimento
Aos nossos pro0essores pelo ensinamento, conhecimento e pacincia para transmitiC
lo, e pela no5a pro0isso ad.uirida

6

A todos os .ue nos acompanharam nessa :ornada, os mais sinceros agradecimentos
%em a a:uda de todos este sonho no se concretizaria
7

A mente que se abre a uma nova idia jamais
voltar ao seu tamanho original.
Albert Einstein

8

"&%TA #$ D!A#',%

Duadro 86 C Tipos de Construo de Construo EFF
Duadro 87 Tipos de constru@es para terceiros EFF
Duadro 8E 29todo do "audo de medio do progresso 0sico A66
Duadro 8A "audo de 2edio pelo Custo Total <Custo ,rado= A66
Duadro 8F 29todo do Custo A77

[Dig
ite
9

SUMRIO

6 &)T',#!GH, ................................................................................................................................. 12
66 F,'2!"AGH, #, T$2A 6E
67 F,'2!"AGH, #, *',/"$2A 6E
6E ,/I$T&+,% G$'A" $ $%*$CJF&C,% 6A
6E6 Geral 6A
6E7 ,b:eti5os espec0icos 6A
6A I!%T&F&CAT&+A 6A
2 REFERENCIAL TERICO 6K
76 C,)TA/&"&#A#$ G$'A" 6K
77 A -A'2,)&(AGH, C,)TL/&" /'A%&"$&'A $ &)T$')AC&,)A" 6K
7E *'&)CJ*&,% #$ C,)TA/&"&#A#$ ), /'A%&" 6M
7A '$C$&TA C,)C$&T, 76
7F T&*,% #$ C!%T,% 76
3 METODOLOGIA 7E
E6 T&*, #$ *$%D!&%A 7E
E66 Duanto aos ob:eti5os 7E
E666 *es.uisa eBplorat?ria 7A
E67 Duanto ao procedimento 7A
E676 *es.uisa bibliogr0ica 7A
E6E Duanto N abordagem do problema 7F
E6E6 *es.uisa .ualitati5a 7F
4. ASPECTOS CONTBEIS, SOCIETRIOS, PREVIDENCIRIOS E
TRIBUTRIOS DA ATIVIDADE IMOBILIRIA E DA CONSTRUO CIVIL 7O
A6 A C,)TA/&"&#A#$ )A AT&+&#A#$ &2,/&"&L'&A 7O
A7 !)&#A#$ &2,/&"&L'&A 7P

[Dig
ite
10

AE &)C,'*,'AGH, &2,/&"&L'&A 7P
AE6 $.uiparaCse a incorporador 7P
AA C *$%%,A% FJ%&CA% $D!&*A'A#A% A *$%%,A% I!'J#&CA% 7M
AA6 A 0ormao do capital das pessoas 0sicas E8
AF , *AT'&2Q)&, #$ AF$TAGH, E8
AK A%*$CT,% %,C&$TL'&,% E7
AO C,)T'AT,% #$ C,)%T'!GH, #$F&)&GH, EA
AP '$C$&TA #, C,)T'AT, EK
AM C!%T, #, &2R+$" )A &)C,'*,'AGH, &2,/&"&L'&A EK
A686 $mpreitada com 0aturamento por medio do progresso 0sico EP
A687 'econhecimentos dos custos e receitas EP
A68E $mpreitada com cobrana por cronograma 0inanceiro A7
A68A $mpreitadas de obras com durao menor .ue um ano AA
A66 AT&+&#A#$ &2,/&"&L'&A AK
A666 Custo de construo de im?5eis destinados a 5enda AK
A667 +endas das unidades concludas AP
A66E +enda das unidades em construo F8
A67 A%*$CT,% T'&/!TL'&,% F7
5 CONSIDERAES FINAIS FK
F6 '$C,2$)#AGS$% FO
REFERNCIAS FP
ANEXO K7
Cronograma do Trabalho K7
,ramento da *es.uisa KE
11

RESUMO

A ati5idade imobiliria e a construo ci5il esta em continuo crescimento nos ;ltimos anos e
com este aumento cada 5ez 0ica mais 0cil para as pessoas ad.uirirem seus im?5eis de 0orma
mais 0acilitada e .ue no comprometa muito sua renda #a mesma 0orma as construtoras de
im?5eis de5em saber como alocar corretamente seus custos e receitas na contabilidade, .ue
nos ;ltimos anos passou por mudanas, principalmente pela ade.uao das normas brasileiras
com as normas contbeis internacionais As no5as normas contbeis 0oram adotadas a.ui no
/rasil, por 5rios 0atores, entre eles a padronizao das normas da contabilidade em todo o
mundo , processo da con5ergncia internacional no /rasil 0oi 0eito pelo C*C Comit de
*ronunciamentos Contbeis, 5isando N centralizao e uni0ormizao das normas contbeis,
como por eBemplo, emitindo normas para estabelecer o tratamento contbil das receitas e
despesas associadas a algumas ati5idades, entre elas a ati5idade de construo ci5il, .ue ser
o assunto deste trabalho Com base nisso este trabalho atra59s de uma pes.uisa bibliogr0ica,
eBplorat?ria e .uanto N abordagem do problema .ualitati5a, de0ine .ual a maneira de se
reconhecer os custos e receitas .ue ocorrem neste setor de acordo as no5as normas contbeis
A ati5idade imobiliria di0ere da construo ci5il no .uesito de ati5idades eBercidas, sendo
mais ampla e di5ersi0icada, e de5ido a isso, possuem di0erentes m9todos de reconhecimento
de custos e receitas na contabilidade, e a presente pes.uisa demonstra esse reconhecimento, o
momento e a 0orma como de5em ocorrer de acordo com as no5as normas de contabilidade
Aborda ainda a import>ncia do patrimTnio de a0etao, .ue assegura garantias aos clientes e
5antagens ao incorporador

PALAVRAS-CHAVEU Contabilidade 'eceita Construo Ci5il Ati5idade &mobiliria

12

1 INTRODUO

A ati5idade imobiliria e de construo ci5il no /rasil retomou seu crescimento, a
partir de 788M, con0orme se obser5a na Tabela 6 <pg7A= $studos do /)#$% /anco
)acional de #esen5ol5imento $conTmico %ocial demonstram taBa contnua de crescimento
m9dio de 6MMF at9 788P <)!)$% et al, 7868= Apesar de momentos de .ueda na ati5idade
ocasionado pela retrao do mercado, de5ido Ns di0iculdades de cr9dito imobilirio e a crise
0inanceira de 788P, o setor 5olta a crescer incenti5ado pelo do Go5erno Federal Tendo como
carroCche0e o *AC C *rograma de Acelerao do Crescimento C lanado em 788O, o *2C2+
C *rograma 2inha Casa 2inha +ida C lanado em 788M, bem como as obras da Copa do
2undo de 786A e dos Iogos ,lmpicos de 786K )unes et al <7868= a0irmam .ue sero
necessrios 'V K8 bilh@es de reais, os .uais sero distribudos nos pr?Bimos seis anos, ou
se:a, at9 786K At9 786E, a pro:eo de in5estimento seria de 'V 6 trilho de reais, .ue
representa 7PW do perodo de 788F a 788P #ados do #&$$%$ <7866= apontam para ritmo de
crescimento do setor, pro:etado pelo *AC e pelos *%& *rograma de %ustentao do
&n5estimento
Com um setor em 0ranco crescimento e pro:e@es positi5as de in5estimentos
contnuos numa ati5idade onde o reconhecimento da receitaXcustosXdespesas 9 de uma grande
compleBidade, temCse como contraCponto a pouca literatura contbil nesta rea, bem como a
densa normatizao deste setor Tanto pelas "eis e #ecretos, .uanto pelas )ormas /rasileiras
de Contabilidade <)/C= ou *ronunciamentos T9cnicos do Comit de *ronunciamentos
Contbeis <C*C= )este con:unto em particularU "ei AFM6XKA Condomnio, construo,
incorporao imobiliriaY "ei KA8AXOK "ei das %ociedades por A@esY "ei 68ME6X788A
*atrimTnio de A0etaoY #ecreto E888XMM 'egulamento do &mposto de 'enda <'&'=Y as
recentes altera@es das )/CXC*CU C*C E8 <'eceitas=Y C*C 6O <Construo Ci5il=Y
&nterpreta@es do &C*C 87 <Contrato de Construo do %etor &mobilirio=Y ,C*C 86
<$ntidades de &ncorporao &mobiliria=Y ,C*C 8A <Aplicao da &nterpretao T9cnica &C*C
87 Ns $ntidades de &ncorporao &mobiliria /rasileiras=
)este estudo, 5eri0icaCse .ue o papel do contador, nestes no5os tempos, 9 o da
obser5>ncia das normas e sua aplicao da melhor 0orma, .ue atenda os princpio e
pressupostos de contabilidade, sem causar danos 0inanceiros Ns entidades e aos usurios da
in0ormao contbil
13

66 F,'2!"AGH, #, T$2A

)iZama <7868, p MM= chama a ateno para o reconhecimento da receita nas
ati5idades .ue en5ol5am a 5enda de bens im?5eis, pois pode ocorrer a necessidade de
reconhecer a receita e a despesa, antes ou depois, da trans0erncia ao cliente
*ara se reconhecer as receitas e os custos .ue ocorrem na ati5idade imobiliria e de
construo ci5il, 5rios 0atores de5em ser considerados, entre elesU a construo pode ser em
im?5eis pr?prios ou de terceirosY podem ser construdos com recursos pr?prios,
0inanciamentos ou com recursos de compradoresY as unidades podem ser 5endidas antes do
incio da construo, durante e ap?s a construoY as 5endas podem ser 0eitas N 5ista,
parcelados, 0inanciadas ou com entrada no incio da obra e pago at9 o 0inal da obra
#e5ido N compleBidade no reconhecimento da receita e do custo na ati5idade
imobiliria e de construo ci5il, neste trabalho ser abordado como de5em ser reconhecidas
as receitas e os custos .ue ocorrem na ati5idade imobiliria e de construo ci5il e ter como
temaU O reconhecimento das receitas e dos custos na atividade imobiliria e de
construo civil.

67 F,'2!"AGH, #, *',/"$2A

Como os contratos de construo geralmente, comeam e terminam em perodos
contbeis di0erentes, ser tratado neste trabalho como de5em ser reconhecidas as despesas e
receitas correspondentes ao longo perodo de eBecuo das obras, con0orme as no5as normas
contbeis, modi0icadas pelas normas internacionais de contabilidade
Assim 0ica de0inido como o problema em nosso trabalhoU Como devem ser
reconhecidas as receitas e os custos incorridos na atividade imobiliria e de construo
civil?

14

6E ,/I$T&+,% G$'A" $ $%*$CJF&C,%

6E6 Geral

+eri0icar as congruncias e di5ergncias na legislao brasileira 5igente, .uanto ao
reconhecimento das receitas e dos custos na construo ci5il

6E7 ,b:eti5os espec0icos

a= #escre5er o reconhecimento das receitas na construo ci5il e da ati5idade
imobiliria
b= #escre5er o reconhecimento dos custos na construo ci5il e da ati5idade
imobiliria
c= #escre5er os aspectos societrios da construo ci5il e da ati5idade imobiliria
d= #escre5er os aspectos contbeis da construo ci5il e da ati5idade imobiliria
e= #escre5er o *atrimTnio de A0etao
0= #escre5er os aspectos tributrios, pre5idencirios e 0iscais da construo ci5il e
da ati5idade imobiliria

6A I!%T&F&CAT&+A

A ati5idade imobiliria e construo ci5il esto em contnuo crescimento nos ;ltimos
anos, em especial na cidade de Casca5el X *aran, .ue em 0uno do grande desen5ol5imento
.ue 5em tendo, se tornando um polo regional de educao e sa;de, no .ual se destacam as
0aculdades e os hospitais, e com isso a construo ci5il 5em aumentando para atender a
demanda de no5os moradores na cidade Como tamb9m o programa do Go5erno Federal
[2inha Casa, 2inha +ida\, .ue trouBe im?5eis com preos e planos mais acess5eis para a
populao, o0erecendo subsdio e parcelas baiBas, e com isso a necessidade de se reconhecer
15

corretamente as receitas e despesas .ue ocorrem na ati5idade imobiliria e construo ci5il 9
de suma import>ncia
)este conteBto, o presente trabalho aborda o re0erido tema, sem esgotClo, de5ido a
sua compleBidade e 5olume TrataCse uma singela contribuio ao estudo da contabilidade das
entidades de incorporao imobiliria e de construo ci5il, .ue destaca seus aspectos
societrios, contbeis, tributrios e 0iscais

16

2 REFERENCIAL TERICO

76 C,)TA/&"&#A#$ G$'A"

%endo a contabilidade uma cincia social, &udcibus <788M= a de0ine como a .ue
estuda e controla a ri.ueza patrimonial de .ual.uer ente, se:a este pessoa 0sica ou :urdica,
tendo como ob:eti5o a gerao de in0ormao e eBplicao dos atos patrimoniais 0azendo
assim poss5el o controle, o plane:amento e a tomada de deciso aos usurios da
contabilidade, para .ue assim bus.uem a prosperidade da entidade
*ara Crepaldi <788E= a contabilidade como uma [cincia concebida para coletar,
registrar, resumir e interpretar dados e 0enTmenos .ue a0etam as situa@es patrimoniais,
0inanceiras e econTmicas de .ual.uer entidade\
Tendo como ob:eto o patrimTnio das entidades, a contabilidade surgiu com a
necessidade de controlar o patrimTnio, Franco <6MMO= de0ine como [0un@es da contabilidade
os 0atos de registrar, classi0icar, demonstrar, auditar e analisar os 0enTmenos .ue ocorrem no
patrimTnio das entidades, com o prop?sito de obter orienta@es sobre a composio e as
5aria@es do patrimTnio, para as tomadas de decis@es de seus usurios\
)este conteBto, a contabilidade 9 de suma import>ncia para tomada de deciso entre
usurios interno e eBternos do /rasil e como as )ormas /rasileiras de Contabilidade <)/C=
apresenta5am algumas di5ergncias em relao Ns )ormas &nternacionais de Contabilidade
<)&C=, 0oi promulgada a lei )] 66KEPX788O com o ob:eti5o de tornar as )/C harmonizadas
com as normas internacionais

77 A -A'2,)&(AGH, C,)TL/&" /'A%&"$&'A $ &)T$')AC&,)A"

A import>ncia para con5ergncia se :usti0ica pelo 0ato de cada pais ter suas prticas
contbeis pr?prias e di0erentes para reconhecer e mensurar cada transao ,
processo de harmonizao contbil internacional 5isa uma compreenso e
comparabilidade da linguagem contbil <)&^A2A, 7868, p6K=

17

[As normas eBpedidas pela Comisso de +alores 2obilirios a .ue se re0ere o _
E
o
deste artigo de5ero ser elaboradas em conson>ncia com os padr@es internacionais de
contabilidade adotados nos principais mercados de 5alores mobilirios\ <_ F
o
, do Art 6OO, da
"ei KA8AXOK, includo pela "ei n] 66KEPX788O= "ogo, obser5aCse .ue a ade.uao das )/C
Ns )&C <)ormas &nternacionais de Contabilidade= est pre5ista em "ei
Criado em 6MOE, com a unio de ?rgos contbeis de dez pases <Alemanha,
Austrlia, Canad, $stados !nidos, Frana, &rlanda, Iapo, 29Bico, *ases /aiBos e 'eino
!nido= o &A%C (International Accounting Standards Committee) 0oi respons5el pela emisso
das normas internacionais de contabilidade <&A%= $ste comit, em 7886, passou por uma
reestruturao e criou o &A%/ <(International Accounting Standards oard), .ue passou a
re5isar o &A% e emitir no5as normas, as &F'% (International !inancial "e#orting Standards),
com o ob:eti5o de de0inir as regras contbeis a n5el mundial, de desen5ol5er um modelo
;nico de normas contbeis internacionais de alta .ualidade e padronizar as demonstra@es
0inanceiras publicadas ao mercado <%A)T,%Y %A",TT&=
$m 7886, a comunidade europ9ia decidiu aderir Ns &A%, sendo o ano de 788F o ponto
de partida N adoo total Ns &A% &nicialmente, O888 empresas de capital aberto <europ9ias=
adotaram as &A%, mesmo antes do ano de 788F -o:e, mais de 688 pases adotam as &A%
<&F'%=U Austrlia, Canad, /rasil, ColTmbia, China, -ong 4ong, %u9cia e )oruega <$')%T
` ^,!)G, 788M, p Bi=
)o /rasil, o processo da con5ergncia internacional tem sido 0eito pelo Comit de
*ronunciamentos Contbeis <C*C=, antes mesmo da promulgao da "ei 66KEPX 788O Foi
criado pelo CFC, por meio da resoluo de n] 68FFX8F de 8O de outubro de 788F e idealizado
a partir da unio de es0oros das seguintes entidadesU
C A/'A%CA <Associao /rasileira das Companhias Abertas=Y
C A*&2$C )AC&,)A" <Associao dos Analistas e *ro0issionais de &n5estimento do
2ercado de Capitais=Y
C /,+$%*A </olsa de +alores de %o *aulo=Y
C C,)%$"-, F$#$'A" #$ C,)TA/&"&#A#$Y
C F&*$CAF& <Fundao &nstituto de *es.uisas Contbeis, Atuariais e Financeiras=Y
C &/'AC,) <&nstituto dos Auditores &ndependentes do /rasil=
Atualmente o C*C 9 composto destas seis entidades citadas, mas outras 0uturamente
podero 5ir a ser con5idadas ,s membros do C*C so dois por entidade, na maioria
18

contadores, .ue no au0erem remunerao Al9m dos 67 membros atuais, sero sempre
con5idados a participar representantes dos seguintes ?rgosU
C /AC$) </anco Central do /rasil=Y
C C+2 <Comisso de +alores 2obilirios=Y
C %ecretaria da 'eceita FederalY
C %!%$* <%uperintendncia de %eguros *ri5ados=

Figura 6 $0eitos da "ei n] 66KEP, de 7P de dezembro de 788O
CPC
Criado por uma
resoluo do
Conselho Federal de
Contabilidade
Cias.Abertas
Usurios >> Analistas
Mercado de Aes
Academia
Auditores
BACEN
APIMEC
BOVESPA
Profissionais
CFC
ABRASCA
IBRACON
FIPECAFI
SUSEP
CVM
ECE!"A
#E$EA%
Comit de Pronunciamentos Contbeis

FonteU 2artins e %antos <788P= palestra 5irtual

, C*C Comit de *ronunciamento Contbil de0ine como seu ob:eti5oU

, estudo, o preparo e a emisso de *ronunciamentos T9cnicos sobre procedimentos
de Contabilidade e a di5ulgao de in0orma@es dessa natureza, para permitir a
emisso de normas pela entidade reguladora brasileira, 5isando N centralizao e
uni0ormizao do seu processo de produo, le5ando sempre em conta a
con5ergncia da Contabilidade /rasileira aos padr@es internacionais. <Comit de
*ronunciamentos Contbeis C*C=

, C*C tem a misso de emitir e di5ulgar pronunciamentos das no5as normas
contbeis, tendo em 5ista a con5ergncia das normas internacionais de Contabilidade, a 0im
de ter uma centralizao e uni0ormizao das normas e procedimentos contbeis no /rasil
19

#entro dos *ronunciamentos criados pelo C*C, ser abordado neste trabalho, o C*C
6O Contratos de Construo e o C*C E8 'eceitas

7E *'&)CJ*&,% #$ C,)TA/&"&#A#$ ), /'A%&"

F&*$CAF& <7868= comenta .ue os princpios contbeis podem ser de0inidos como
[premissas bsicas acerca dos 0enTmenos e e5entos contemplados para Contabilidade,
premissas .ue so a cristalizao da analise e obser5ao da realidade econTmica, social e
institucional\ )o dicionrio Aur9lio <7868= um dos signi0icados de *remissas 9U [*onto de
partida para a organizao de um raciocnio ou de uma argumentao\, podeCse concluir .ue
os princpios da contabilidade ser5em para dar um melhor entendimento N contabilidade,
melhor interpretao das demonstra@es contbeis aumentando a utilidade dos dados
0ornecidos
)a 'esoluo CFC n] OF8XME, alterado pela 'esoluo CFC n] 67P7X68, no Artigo
7], 9 de0inido como *rincpios ContbeisU

Art 7] ,s *rincpios de Contabilidade representam a essncia das doutrinas e teorias
relati5as N Cincia da Contabilidade, consoante o entendimento predominante nos
uni5ersos cient0ico e pro0issional de nosso *as Concernem, pois, N Contabilidade
no seu sentido mais amplo de cincia social, cu:o ob:eto 9 o patrimTnio das
entidades

,s *rincpios Contbeis do entendimento e ser5em de 0undamentao para
interpretao e aplicao das )ormas /rasileiras de Contabilidade
,s princpios da contabilidade so seis, sendo elesU
1) ENTIDADE: este princpio determina .ue de5e ha5er di0erenciao do
patrimTnio de uma entidade do patrimTnio dos seus s?cios, Con0orme o art A] da 'esoluo
CFC n] OF8XME [a necessidade da di0erenciao de um *atrimTnio particular no uni5erso dos
patrimTnios eBistentes\
2) CONTINUIDADE: neste princpio a contabilidade le5a em conta .ue a empresa
5ai ter continuidade, assim como .uando a comp@e, se determina .ue a entidade prazo
indeterminada, con0orme o art F] da 'esoluo CFC n] OF8XME, [se pressup@e .ue a $ntidade
20

continuar em operao no 0uturo e, portanto, a mensurao e a apresentao dos
componentes do patrimTnio le5am em conta esta circunst>ncia a entidade\
3) OPORTUNIDADE: este principio sugere .ue as in0orma@es de5e sempre ser
registradas na sua totalidade, no deiBando de registrar nenhum 0ato e no tempo correto,
.uando acontece, como consta no Art K] da 'esoluo CFC n] OF8XME, [o *rincpio da
,portunidade re0ereCse ao processo de mensurao e apresentao dos componentes
patrimoniais para produzir in0orma@es ntegras e tempesti5as\
4) REGISTRO PELO VALOR ORIGINAL: con0orme consta no Art O] da
'esoluo CFC n] OF8XME, este princpio determina .ue os elementos do patrimTnio de5em
ser inicialmente registrados pelos 5alores originais das transa@es e eBpressos em moeda
nacional
5) COMPETNCIA: determina .ue receitas e despesas se:am reconhecidas no
momento em .ue ocorrem, pelo seu 0ato gerado e con0orme se re0ere o Art M] da 'esoluo
CFC n] OF8XME, [o *rincpio da Competncia determina .ue os e0eitos das transa@es e outros
e5entos se:am reconhecidos nos perodos a .ue se re0erem, independentemente do
recebimento ou pagamento\
6) PRUDNCIA: con0orme este *rincipio, de5eCse registrar os ati5os pelo menor
5alor e os passi5os pelo maior 5alor, como consta no Art 68] da 'esoluo CFC n] OF8XME,
[, *rincpio da *'!#a)C&A determina a adoo do menor 5alor para os componentes do
AT&+, e do maior para os do *A%%&+,, sempre .ue se apresentem alternati5as igualmente
5lidas para a .uanti0icao das muta@es patrimoniais .ue alterem o patrimTnio l.uido\
*or9m o *rincpio da *rudncia pressup@e um grau de precauo no eBerccio dos
:ulgamentos necessrios Ns estimati5as em certas condi@es de incerteza, para .ue ati5os e
receitas no se:am superestimados e .ue passi5os e despesas no se:am subestimados
, *rincpio .ue nortear este trabalho 9 o *rincpio da Competncia, .ue 9 a.uele
.ue determina .ue as receitas e despesas de5em ser reconhecidas no momento em .ue
ocorrem e no de acordo com o recebimentoXpagamento ou .ue en5ol5a mo5imento
0inanceiro

21

7A '$C$&TA C,)C$&T,

A receita 9 o reconhecimento das entradas de recursos da entidade e podem ter
di0erentes de0ini@es, entre a norma e a doutrina, mas .ue do o mesmo entendimento ao
assunto
a= Con0orme a )orma, no *ronunciamento C*C E8 'eceitas, o conceito de
receitaU
, aumento nos bene0cios econTmicos durante o perodo contbil, .ue podem ser
atra59s de entrada de recursos, aumento de ati5os ou diminuio de passi5os .ue
resultem em aumento do patrimTnio li.uido da entidade, mas desde .ue no
deri5ado de aporte de recursos dos proprietrios da entidade

b= *ela doutrina, con0orme F&*$CAF& <7868=, o conceito de receitasU [A entrada
de elementos para o ati5o, sobre a 0orma de dinheiro ou direito a receber, correspondentes,
normalmente, N 5enda de mercadoria, de produtos ou a prestao de ser5ios\, e .ue resulte
num aumento do *atrimTnio "i.uido
Tanto pela norma .uanto pela doutrina trazem o mesmo entendimento do assunto,
.ue 9 N entrada de recursos para a entidade

7F T&*,% #$ C!%T,%

A classi0icao dos custos em diretos e indiretos destinaCse a 0ornecer in0orma@es
para controle dos custos, 5eri0icao da rentabilidade e e0icincias das ati5idades da empresa
"eone <7888= de0ine o custo direto como o custo .ue 9 identi0icado naturalmente ao
ob:eto de custeio, no 9 necessrio recurso, nenhuma unidade de medida, como eBemplo
materiais de construo <0erro, cimento= mo de obra direta <pedreiros, ser5entes=, : os custos
indiretos so todos os outros custos .ue dependem do emprego de recursos, de taBas de rateio,
de par>metros para identi0icao do custo ao produto, como eBemplo 5igias, material de
escrit?rio, manuteno de e.uipamentos
*ara "eone <7888=, os termos 0iBos e 5ari5eis de0inem como o custo reage as
mudanas na ati5idade !m custo 5ari5el 9 proporcional ao n5el da ati5idade, o custo
aumenta N medida .ue a ati5idade aumenta, somente aparecem .uando a produo ou
22

ati5idade 9 realizada, en.uanto o custo 0iBo 9 constante no total, da 0aiBa de 5olume rele5ante
da ati5idade esperada .ue esta sendo considerada, 9 um custo : desembolsado e .ue no se
altera se produzir mais uma unidade, no le5a em considerao a produo, como salrios,
aluguel

23

3 METODOLOGIA

%er apresentada a metodologia usada neste trabalho para alcanar os ob:eti5os
de0inidos, atra59s da pes.uisa cienti0ica, ob:eti5ando a concluso da pes.uisa e um dos
re.uisitos para obteno do grau de bacharel em Cincias Contbeis
Con0orme 2artins <788F= [metodologia corresponde ao estabelecimento das
ati5idades prticas necessrias para a a.uisio de dados com os .uais se desen5ol5ero os
raciocnios .ue resultaro em cada parte do trabalho 0inal\
#emo <6MPF= complementa a 0inalidade da metodologiaU
2etodologia 9 uma preocupao instrumental Trata das 0ormas de se 0azer cincia
Cuida dos procedimentos, das 0erramentas, dos caminhos A 0inalidade da cincia 9
tratar a realidade te?rica e praticamente *ara atingirmos tal 0inalidade, colocamCse
5rios caminhos #isto trata a metodologia

E6 T&*, #$ *$%D!&%A

%egundo Gil <6MMM= [podeCse de0inir pes.uisa como o procedimento racional e
sistemtico .ue tem como ob:eti5o proporcionar respostas aos problemas .ue so propostos\
, desen5ol5imento desta pes.uisa ser por meio de uma pes.uisa eBplorat?ria com
abordagem .ualitati5a e bibliogr0ica

E66 Duanto aos ob:eti5os

Duanto aos ob:eti5os N pes.uisa pode ser eBplorat?ria, descriti5a ou eBplicati5a,
neste trabalho se usou a eBplorat?ria, pois se buscou uma maior clareza, atra59s de estudo
pro0undo sobre o assunto, procurando conceitos .ue o de0ine

24

E666 *es.uisa eBplorat?ria

Gil <6MMM= determina a import>ncia da pes.uisa eBplorat?ria e .uando de5e ser
utilizadaU
A pes.uisa eBplorat?ria 9 desen5ol5ida no sentido de proporcionar uma 5iso geral a
cerca de determinado 0ato *ortanto, esse tipo de pes.uisa 9 realizado, sobretudo,
.uando o tema escolhido 9 pouco eBplorado e tornaCse di0cil 0ormular hip?teses
precisas e operacionaliz5eis

A pes.uisa eBplorat?ria tem o ob:eti5o de obter um maior conhecimento sobre o
assunto a ser abordado, de 0orma .ue seu entendimento 0i.ue mais claro para a realizao da
pes.uisa
Andrade <7887, a#ud /$!'$) et al 788K= de0ine .uais as 0inalidades primordiais da
pes.uisa eBplorat?riaU
Cproporcionar maiores in0orma@es sobre o assunto .ue 5ai se in5estigarY
C0acilitar a delimitao do tema de pes.uisaY
Corientar a 0iBao dos ob:eti5os e a 0ormulao das hip?tesesY
Cdescobrir um no5o tipo de en0o.ue sobre o assunto

E67 Duanto ao procedimento

Duanto aos procedimentos, h uma 5ariedade de tipos de pes.uisa, onde se destacam
o estudo de caso, a pes.uisa bibliogr0ica, a pes.uisa documental, a pes.uisa eBperimental,
todas estas se aplicam a Contabilidade, mas neste trabalho a pes.uisa utilizada 9 a *es.uisa
/ibliogr0ica

E676 *es.uisa bibliogr0ica

%egundo Gil <6MMM=, [a pes.uisa bibliogr0ica 9 desen5ol5ida a partir de material :
elaborado, constitudo principalmente de li5ros e artigos cient0icos\ b a pes.uisa 0eita a
25

partir de documentos .ue : receberam um tratamento analtico e : 0oi tornado p;blico, como
li5ros, :ornais, re5istas, dicionrios, almana.ues, a 0im de ser5irem como 0onte de pes.uisa
para elucidar o problema proposto e proporcionar conhecimento cienti0ico a respeito do
assunto Ainda de acordo com Gil <6MMM= [embora em .uase todos os estudos se:a eBigido
algum tipo de trabalho desta natureza, h pes.uisas desen5ol5idas eBclusi5amente a partir de
0ontes bibliogr0icas\
Cer5o e /er5ian <7887, a#ud /$!'$) et al 788K=, de0inem a pes.uisa bibliogr0icaU
$Bplica um problema a partir de re0erenciais te?ricos publicados em documentos
*ode ser realizada independentemente ou como parte da pes.uisa descriti5a ou
eBperimental Ambos os casos buscam conhecer e analisar as contribui@es culturais
ou cient0icas do passado eBistentes sobre um determinado assunto, tema ou
problema

, desen5ol5imento deste trabalho ter como principal 0onte a pes.uisa bibliogr0ica
e .ue ter como embasamento li5ros, artigos, publica@es

E6E Duanto N abordagem do problema

Duando a abordagem ao problema, a pes.uisa por ser .ualitati5a .ue analisa 0atos e
busca descobrir as causas .ue esto ocasionando certo problema e .uantitati5a .ue se baseia
nos registros e anlise de todos os dados num9ricos .ue se re0erem Ns atitudes e
comportamentos do p;blicoCal5o da pes.uisa )este trabalho utilizouCse da pes.uisa
.ualitati5a

E6E6 *es.uisa .ualitati5a

#e acordo com 'ichardson <6MMM, pg P8=
,s estudos .ue empregam uma metodologia .ualitati5a podem descre5er a
compleBidade de determinado problema, analisar a interao de certas 5ari5eis,
compreender e classi0icar processos din>micos 5i5idos por grupos sociais

A pes.uisa .ualitati5a analisa 0atos e busca descobrir as causas .ue esto
ocasionando certo problema e o por.u dele acontecer
26

/euren <788K= eBplica .ue 9 comum usar a pes.uisa .ualitati5a na contabilidade, .ue
por mais .ue se trabalhe bastante com n;meros, a Contabilidade 9 uma cincia social, e no
eBata, e isso :usti0ica o uso

27

4. ASPECTOS CONTBEIS, SOCIETRIOS, PREVIDENCIRIOS E
TRIBUTRIOS DA ATIVIDADE IMOBILIRIA E DA CONSTRUO CIVIL

A construo ci5il e a ati5idade imobiliria di0eremCse .uanto a algumas ati5idades
eBercidas, sendo a segunda mais ampla e .ue compreende mais ati5idades, podendo ser toda
construo de im?5eis, locao, incorporao de im?5eis e todo desmembramento de
terrenos
As empresas da construo ci5il e ati5idade imobiliria podem eBecutar obras para
terceiros sob administrao ou sob empreitada
%egundo Costa <7866=, a ati5idade imobiliria compreende todo desmembramento
.ue ocorre em terrenos, loteamentos, incorporao de im?5eis, construo pr?pria ou em
condomnios, as loca@es dos im?5eis pr?prios ou de terceiros e a administrao de centros
comerciais

A6 A C,)TA/&"&#A#$ )A AT&+&#A#$ &2,/&"&L'&A

A Tabela 6 re5ela a import>ncia desta ati5idade no *roduto &nterno /ruto /rasileiro,
de 6MMF a 7866 A s9rie 9 composta de altern>ncias no crescimento, .ue remete ao conteBto
econTmico de cada o perodo )otaCse um crescimento de 788O a 7866, na construo Ci5il,
impulsionado pelo *AC, *2C2+ e pelas obras dos e5entos esporti5os, a Copa de 786A e os
Iogos ,lmpicos de 786K
Tabela 6 *articipao da Construo Ci5il e Ati5idade &mobiliria no *&/ )acional
Ano Construo Civil Atividades imobilirias e aluguis
6MMF F,F P,M
6MMK F,O 67,6
6MMO K,8 6E,6
6MMP K,7 6E,7
6MMM F,K 67,7
7888 F,F 66,E
7886 F,E 68,O
7887 F,E 68,7
788E A,O M,K
788A F,6 M,6
788F A,M M,8
788K A,O P,O
788O A,M P,F
788P A,M P,7
788M F,E P,A
7868 F,O O,P
7866 F,P O,M
FonteU &/G$ %istema de Contas )acionais /rasil <7867=

28

A7 !)&#A#$ &2,/&"&L'&A

%egundo Garcia <7868=, a unidade imobiliria pode serU
a terreno ad.uirido para 5enda, com ou sem construoY
b cada lote oriundo de desmembramento de terrenoY
c cada terreno decorrente de loteamentoY
d cada unidade distinta resultante de incorporao imobiliriaY
e pr9dio construdo para 5enda como unidade isolada ou autTnoma

AE &)C,'*,'AGH, &2,/&"&L'&A

#e acordo com o Art 7P, da "ei AFM6XKA, &ncorporao &mobiliria 9 [a ati5idade
eBercida com o intuito de promo5er e realizar a construo, para alienao total ou parcial, de
edi0ica@es ou con:unto de edi0ica@es compostas de unidades autTnomas\
$stendeCse a condio de incorporador aos proprietrios e titulares de direitos
a.uisiti5os .ue contratem a construo de edi0cios .ue se destinem N constituio em
condomnio sempre .ue iniciarem as aliena@es antes da concluso das obras
, incorporador 9 a.uele .ue 5ende partes do terreno :unto com as unidades
autTnomas, se:am elas apartamentos, salas, casas, em construo ou a serem construdas,
assim obtendo os recursos necessrios para a edi0icao, como pode tamb9m alienar as
unidades : construdas <%ecretaria da 'eceita Federal, 7867=

AE6 $.uiparaCse a incorporador

, '&' <6MMM= considera incorporadorU
Art 7M ConsideraCse incorporador a pessoa 0sica ou :urdica, comerciante ou no,
.ue embora no e0etuando a construo, compromisse ou e0eti5e a 5enda de 0ra@es
ideais de terreno ob:eti5ando a 5inculao de tais 0ra@es a unidades autTnomas, em
edi0ica@es a serem construdas ou em construo sob regime condominial, ou .ue
meramente aceite propostas para e0eti5ao de tais transa@es, coordenando e
le5ando a termo a incorporao e responsabilizandoCse, con0orme o caso, pela
entrega, a certo prazo, preo e determinadas condi@es, das obras concludas
29

, incorporador 5ende 0ra@es ideais do terreno, 5inculadas Ns unidades autTnomas
<apartamentos, salas, con:untos, etc= em construo ou a serem construdas, obtendo assim,
os recursos necessrios para a edi0icao

AA C *$%%,A% FJ%&CA% $D!&*A'A#A% A *$%%,A% I!'J#&CA%

Con0orme o Art 6F8 do '&' <6MMM=, as pessoas 0sicas so e.uiparadas a pessoa
:urdica .uandoU [promo5a a incorporao de pr9dios em condomnio ou loteamento de
terrenos\
As pessoas fsicas so consideradas empresas individuais .uando promo5erem
ati5idades imobilirias, como as ati5idades relati5as N incorporao, loteamento, e
incorporao de pr9dios, unidades imobilirias inclusi5e im?5el rural
As pessoas 0sicas .ue, por determinao legal, se:am e.uiparadas a pessoas :urdicas,
de5ero adotar todos os procedimentos contbeis e 0iscais aplic5eis Ns demais pessoas
:urdicas, estando especialmente obrigadas aU
a= inscre5erCse no C)*IY
b= manter escriturao contbil completa em li5ros registrados e autenticados, com
obser5>ncia das leis comerciais e 0iscais
c= manter sob sua guarda e responsabilidade os documentos comprobat?rios das
opera@es relati5as Ns ati5idades da empresa indi5idual, pelos prazos pre5istos na
legislaoY
d= apresentar #eclarao de &n0orma@es $conTmicoCFiscais <#&*I= e a #CTF, ou
#eclarao A %impli0icada da *essoa Iurdica C %imples, no caso de optante pelo
%implesY
e= e0etuar as reten@es e recolhimentos do imposto de renda na 0onte <&''F=, com a
posterior entrega da #&'F
Finda a e.uiparao de pessoa 0sica com pessoa :urdica, segundo o #ecreto n]
E888XMM<'&'=, 9 0eito ap?s a empresa indi5idual no ter realizado nenhum dos
empreendimentos e nem ter e0etuado nenhuma das aliena@es de unidades imobilirias ou
30

lotes de terrenos, ou no ter realizado nenhuma ati5idade durante o prazo de EK meses
consecuti5os, sal5o .uanto aos e0eitos tributrios das opera@es ento em andamento
FazCse necessrio lembrar .ue o 0ato de a pessoa 0sica caracterizada como empresa
indi5idual no se encontrar regularmente inscrita no C)*I ou no competente ?rgo do
registro ci5il ou de com9rcio, 9 irrele5ante para 0ins de pagamento do imposto de renda
pessoa :urdica
,utra situao importante 9 .ue no ensejam a sua equiparao a pessoa jurdica,
a pessoa fsica .ue eBplore, indi5idualmente, contratos de empreitada unicamente de mo-
de-obra, sem o concurso de pro0issionais .uali0icados ou especializados

AA6 A 0ormao do capital das pessoas 0sicas

)a prtica de opera@es imobilirias, a 0ormao do capital das pessoas 0sicas
e.uiparadas a pessoas :urdicas, de acordo com o Art 6KK, do 'egulamento do &mposto de
'enda <6MMM=, ser determinado, em cada perodo de apurao, pelos recursos e0eti5amente
in5estidos, em .ual.uer 9poca, pela pessoa 0sica titular da empresa indi5idual, nos im?5eis
considerados como integrantes do seu ati5o, bem como sua correo monetria, deduzidos os
custos relati5os aos im?5eis alienados na parte do preo cu:o 5alor tenha sido recebido
,u se:a, no incio de cada perodo de apurao, se:a mensal, trimestral ou anual, o
capital da empresa indi5idual, ser representado pela soma dos 5alores dos im?5eis constantes
do seu ati5o com os 5alores a receber relati5os ao custo dos im?5eis : 5endidos em perodos
de apurao anteriores %igni0ica dizer .ue Capital Ativo + Clientes (avaliados ao custo
dos imveis vendidos) <%$C'$TA'&A #A '$C$&TA F$#$'A" #, /'A%&"=

AF , *AT'&2Q)&, #$ AF$TAGH,

, *atrimTnio de A0etao pode ser de0inido de acordo com a "ei AFM6X6MKA em seu
Art E6CA, como a.uele pelo .ual o terreno, ob:eto de incorporao imobiliria, bem como os
31

demais bens e direitos a ela 5inculados, de5em manterCse apartados do patrimTnio do
incorporador e assim constituiro o patrimTnio de a0etao, destinado N concluso da
incorporao a .ual corresponde e N entrega das unidades imobilirias aos respecti5os
compradores
, patrimTnio de a0etao 9 o regime pelo .ual o terreno e a construo, 0icam
mantidos separados do patrimTnio da empresa incorporadora do negocio, e tem por 0inalidade
a garantia da concluso da obra de construo das ben0eitorias, somente sendo eBtinto com a
entrega das unidades imobilirias aos respecti5os ad.uirentes e 0inanciadores da obra
*or9m, de acordo com Terra <7868=, no patrimTnio de a0etao a um erroU
A no5a lei trata o incorporador como mero administrador de recursos de terceiros,
mas o mant9m como o ;nico e eBclusi5o respons5el pelo insucesso do
empreendimento , incorporador perde toda e .ual.uer liberdade de gesto dos
recursos, a escolha do melhor momento de sua utilizao, de compra de materiais,
de contratao de ser5ios - uma ineg5el preocupao do incorporador .uanto N
necessidade de proteo de seus dados empresariais sigilosos <custo de construo,
margem de rentabilidade, etc=

Figueiredo <7867= certi0ica .ue o patrimTnio de a0etao aplicaCse, apenas, para
garantir a a.uisio de im?5eis lanados na planta ou em construo e .ue ha5er a entrega
do bem para o ad.uirente no 0uturo Com este regime, a empresa incorporadora 5ai agregar ao
seu empreendimento um 0ator de garantia no .ual assegura ao comprador .ue a obra ser
concluda e .ue o seu in5estimento est assegurado por 0ora desse regime :urdico especial
, *atrimTnio de A0etao pode ser submetido ao 'egime $special de Tributao
<'$T=, con0orme a instruo )ormati5a da %ecretaria da 'eceita Federal n] MEA, no art 7]
disp@eU
Art 7] A opo da incorporao imobiliria no '$T, de .ue trata o art 6], ser
considerada e0eti5ada .uando atendidos os seguintes re.uisitos, a serem e0etuados
pela ordem em .ue esto descritosU
& C a0etao do terreno e das acess@es ob:eto da incorporao imobiliria nos termos
dos arts E6CA a E6C$ da "ei n] AFM6, de 6K de dezembro de 6MKAY
&& C inscrio de cada cincorporao a0etadac no Cadastro )acional da *essoa
Iurdica <C)*I=, 5inculada ao e5ento 68M C &nscrio de &ncorporao &mobiliria C
*atrimTnio de A0etaoY

*ara cada incorporao submetida ao '$T <'egime $special de Tributao= N
incorporadora estar su:eita ao pagamento mensal e.ui5alente a KW <seis por cento= das
receitas mensais recebidas, .ue 9 considerado o total das receitas recebidas pela incorporadora
com a 5enda de unidades imobilirias de cada incorporao submetida ao '$T, assim como
as receitas 0inanceiras decorrentes dessa operao e deste total podem ser deduzidas as 5endas
32

canceladas, as de5olu@es de 5enda e os descontos incondicionais concedidos, segundo a
&nstruo )ormati5a da %ecretaria da 'eceita Federal n] MEA no art K], no .ual ter a seguinte
repartio tributariaU
& C 7,FOW <dois inteiros e cin.denta e sete cent9simos por cento= como C,F&)%Y
&& C 8,FKW <cin.denta e seis cent9simos por cento= como Contribuio para o *&%X*A%$*Y
&&& C 6,PMW <um inteiro e oitenta e no5e cent9simos por cento= como &'*IY e
&+ C 8,MPW <no5enta e oito cent9simos por cento= como C%""
Consta no art A] &nstruo )ormati5a da %ecretaria da 'eceita Federal n] MEA para os
pro:etos de incorporao de im?5eis residenciais de interesse social o percentual
correspondente ao pagamento uni0icado dos tributos de e.ui5alente a 6W <um por cento= da
receita mensal recebida, e ter a seguinte repartio tributariaU
& C 8,AAW <.uarenta e .uatro cent9simos por cento= como C,F&)%Y
&& C 8,8MW <no5e cent9simos por cento= como Contribuio para o *&%X*A%$*Y
&&& C 8,E6W <trinta e um cent9simos por cento= como &'*IY e
&+ C 8,6KW <dezesseis cent9simos por cento= como C%""
ConsideramCse como pro:etos de incorporao de im?5eis de interesse social,
con0orme o art A] da &nstruo )ormati5a da %ecretaria da 'eceita Federal n] MEA, no _ E] [os
destinados N construo de unidades residenciais de 5alor comercial de at9 'V K8888,88
<sessenta mil reais= no >mbito do *rograma 2inha Casa, 2inha +ida <*2C2+=\

AK A%*$CT,% %,C&$TL'&,%

%ociedade $mpresria 9 a.uela em .ue pessoas comp@em uma entidade e desen5ol5e
ati5idade econTmica de produo ou circulao de bens e ser5ios geralmente sob a 0orma de
sociedade limitada ou sociedade anTnima, ob:eti5ando um resultado lucrati5o Con0orme
consta no art Art MP6 da lei 68A8KX87 <C?digo Ci5il=, [celebram contrato de sociedade as
pessoas .ue reciprocamente se obrigam a contribuir, com bens ou ser5ios, para o eBerccio
de ati5idade econTmica e a partilha, entre si, dos resultados\
As %ociedades $mpresarias podem serU
1) sociedade em nome coletivo: segundo o art 68EM da lei 68A8KX87 <C?digo
Ci5il=, [somente pessoas 0sicas podem tomar parte na sociedade em nome coleti5o,
33

respondendo todos os s?cios, solidria e ilimitadamente, pelas obriga@es sociais\ )esta
sociedade cada s?cio responde ilimitadamente e isoladamente por .ual.uer obrigao social
da empresa, mas pode limitar no ato constituti5o, ou por un>nime con5eno posterior, a
responsabilidade de cada um A nomenclatura o0icial da empresa de5e ser composta pelo
nome de .ual.uer s?cio e omitido o nome de um ou mais, sendo o nome empresarial o
sobrenome real de um dos s?cios e de5e sempre ser acompanhada da eBpresso [` C&A\
<$mpresa %XA=
2) sociedade em comandita simples: con0orme o art 68AF da lei 68A8KX87, [na
sociedade em comandita simples tomam parte s?cios de duas categoriasU os comanditados,
pessoas 0sicas, respons5eis solidria e ilimitadamente pelas obriga@es sociaisY e os
comanditrios, obrigados somente pelo 5alor de sua .uota\, de5endo ser descrito nos
contratos .uem so os comanditados e os comanditrios )este caso, a 0irma ou razo social
da sociedade somente pode conter nomes de s?cios comanditados <$mpresa %XA=
3) sociedade limitada: con0orme o art 68F7 da lei 68A8KX87, [na sociedade
limitada, a responsabilidade de cada s?cio 9 restrita ao 5alor de suas .uotas, mas todos
respondem solidariamente pela integralizao do capital social\ )esta sociedade, os s?cios
in5estem certo 5alor no capital social da empresa e so respons5eis somente pela
integralizao do capital , capital social 9 representado por .uotas e cada s?cio 9 respons5el
diretamente pelo seu montante Geralmente na nomenclatura o0icial desse tipo de sociedade
consta a eBpresso ["tda\ <$mpresas %XA=
4) sociedade annima: con0orme o art 68PP da lei 68A8KX87, [na sociedade
anTnima ou companhia, o capital di5ideCse em a@es, obrigandoCse cada s?cio ou acionista
somente pelo preo de emisso das a@es .ue subscre5er ou ad.uirir\ )a nomenclatura
geralmente tem a abre5iao %XA, %A ou A% e podem ser classi0icadas como sociedades de
capital 0echado e sociedades de capital aberto Duando de capital 0echado a empresa pertence
a um grupo reser5ado de s?cios conser5ando uma determinada liberdade contratual e as de
capital aberto so detentoras de autorizao especial para negociar suas a@es no mercado de
capitais <$mpresas %XA=
5) sociedade em comandita por aes: con0orme o art 68M8 da lei 68A8KX87 , [a
sociedade em comandita por a@es tem o capital di5idido em a@es\ )este tipo de sociedade,
eBistem dois tipos de s?ciosU os comanditados, .ue respondem ilimitada e solidariamente
pelas obriga@es da sociedade, e os comanditrios, .ue respondem apenas pelas cotas ou
34

a@es subscritas, assim como na sociedade em Comandita %imples, por9m as sociedade em
Comandita de A@es 9 uma sociedade de capitais cu:o capital 9 di5idido em a@es e onde s?
os acionistas podem ser diretores ou gerentes Como consta no art 68M6 da lei 68A8KX87,
[somente o acionista tem .ualidade para administrar a sociedade e, como diretor, responde
subsidiria e ilimitadamente pelas obriga@es da sociedade\ <$mpresa %XA=

K6 %,C&$#A#$ #$ *',*R%&T, $%*$CJF&C, C %*$

$ste tipo de sociedade no se encontra relacionada no C?digo Ci5il /rasileiro, 9
disciplinada pelo Art M
o,
da "ei 668OM, de E8 de dezembro de 788A, .ue so as normas gerais
para licitao e contratao de parceria p;blicoCpri5ada no >mbito da administrao p;blica
A %*$ 9 a sociedade cu:o ob:eto social 9 limitado a um ob:eti5o espec0ico, cu:a razo
de eBistncia 9 :ustamente o cumprimento de tais prop?sitos e .uando tais ob:eti5os so
alcanados ou cumpridos, a %*$ ser eBtinta
Con0orme ,li5eira <788A= a sociedade de prop?sito espec0ico tem por ob:eti5o a
realizao de uma ati5idade determinada, onde se tem o resultado da unio de es0oros para a
consecuo de um empreendimento espec0ico, o .ue lembra os cons?rcios e as sociedades
em conta de participao

AO C,)T'AT,% #$ C,)%T'!GH, #$F&)&GH,

Contratos de Construo: %egundo o C*C 6O Contratos de Construo 9 a.uele
.ue eBclusi5amente tem por ob:eti5o a negociao para a construo de um ati5o ;nico ou de
uma combinao de ati5os, desde .ue na 0uno da sua concepo, tecnologia e 0uno ou de
seu prop?sito e uso 0inal, se:am interCrelacionados ou interdependentes
,s contratos de construo podem ser elaborados por empreitadas ou por
administrao e so assim de0inidos, con0orme o Comit de *ronunciamentos T9cnicos <C*C=
6O Contratos de ConstruoU

35

Duadro 86 C Tipos de Construo de Construo
Contrato de preo fixo ou empreitada:
Contrato de custo mais margem (cost plus)
ou administrao:
~b um contrato de construo em .ue o
contratante concorda com o 5alor pr9C0iBado
ou com a taBa pr9C0iBada, mas .ue pode estar
su:eito a clausulas de custos escalonados\

~b a modalidade de contratos de construo
em .ue o contratado 9 reembolsado por
custos pro:etados e apro5ados pelas partes,
acrescidos de percentual sobre tais custos ou
por remunerao pr9C0iBada\
FonteU C*C 6O Contratos de Construo

%egundo Costa <7866, p86= [nas obras sob administrao 9 cobrado um percentual
dos custos incorridos na obra, ou ento, um 5alor 0iBado pre5iamente entre o construtor e o
contratante, proprietrio ou preposto dele .ue remunere os ser5ios\
$n.uanto nas obras sob empreitada, con0orme Costa <7866=, a empresa da construo
ci5il assume os custos de eBecuo e cobra de seus clientes sob a 0orma de medio de
progresso 0sico, de acordo com o cronograma 0inanceiro contratado com o cliente
As constru@es podem ser realizadas com recursos pr?prios, com 0inanciamentos da
rede bancria ou ainda com recursos dos pr?prios compradores
As 5endas podem ocorrer .uando as unidades : esti5erem concludas ou ainda no
perodo de construo, e estas 5endas podem ser 0eitas a 5ista ou a prestao
As constru@es podem ser 0eitas para terceiros sob administrao ou sob
empreitadas

Duadro 87 Tipos de constru@es para terceiros

Obras sob administrao
b cobrado um percentual dos custos incorridos na obra ou,
ento, um 5alor 0iBado pre5iamente entre o contratante,
proprietrio ou preposto deste, .ue remunera os ser5ios da
empresa de engenharia e construo ci5il

Obras sob empreitada
A empresa de engenharia e construo ci5il assume os custos de
eBecuo e cobra de seus clientes porU
C 2edio de ser5ios realizados tendo e 5ista o progresso 0sico
da obraY
C #e acordo com o cronograma 0inanceiro contratado com o
clienteY
FonteU Costa <7866, p 86=

36

AP '$C$&TA #, C,)T'AT,

#e acordo com o C*C 6O Contratos de Construo, a receita do contrato de5e
compreenderU
<a= a .uantia inicial da receita acordada no contratoY e
<b= as 5aria@es decorrentes de solicita@es adicionais, as reclama@es e os
pagamentos de incenti5os contratuaisU
Con0orme o C*C 6O Contratos de ConstruoU
A receita do contrato 9 medida pelo 5alor :usto da retribuio recebida ou a receber
A mensurao da receita do contrato pode ser a0etada por incertezas .ue dependem
do des0echo de acontecimentos 0uturos As estimati5as necessitam muitas 5ezes ser
re5istas N medida .ue os acontecimentos ocorrem e as incertezas se resol5em *or
isso, a .uantia da receita do contrato pode aumentar ou diminuir de um perodo para
o outro

*odem aumentar ou diminuir as receitas, se o contratante rei5indi.ue situa@es nas
obras .ue aumentem ou diminuam o 5alor, com penalidades por no cumprimento do prazo
do contrato ou caso aumentem os custos do contrato, tudo isso desde .ue este:a
regulamentado em contrato
A receita de5e ser reconhecida .uando gerar bene0cios econTmicos para entidade a
.uantia da receita puder ser con0ia5elmente mensurada, 5alor : este:a de0inido e o e5ento 5ai
ocorrer ou ocorreu

AM C!%T, #, &2R+$" )A &)C,'*,'AGH, &2,/&"&L'&A

%egundo a ,rientao ,C*C 86 C $ntidades de &ncorporao &mobiliria <788P, pg
87=, [o custo do im?5el, ob:eto da incorporao imobiliria compreende todos os gastos
incorridos para a sua obteno, independentemente de pagamento\, ou se:a, consideraCse
custo do im?5el a.uele e0eti5amente aplicado na construo, : este:a ele pago ou no
,s custos do contrato, de acordo com o C*C 6O Contratos de Construo <788M,
pg 8K=, compreendemU
a) Os custos que se relacionem diretamente com um contrato especficoU
37

*odem ser os custos de mo de obra no local de eBecuo do contratoY os custos dos
materiais usados na construoY a depreciao de ati5os imobilizados utilizados no contratoY
os custos para le5ar ou retirar do local os ati5os imobilizados e os materiais necessrios N
eBecuo da obraY os custos de aluguel de instala@es e e.uipamentosY os custos de concepo
e de assistncia t9cnica .ue este:am diretamente relacionados com o contratoY os custos
estimados de reti0icar e garantir os trabalhos, incluindo os custos esperados de garantiaY e
rei5indica@es de terceiros, sendo .ue esses custos podem ser reduzidos por .ual.uer
rendimento inerente .ue no esti5er includo na receita do contrato, como, por eBemplo, a
receita pro5eniente da 5enda de sobras de materiais utilizados na obra ou da alienao de
instala@es e e.uipamentos ao 0inal do contrato
b) Os custos que forem atribuveis atividade de contratos em geral e
puderem ser alocados ao contratoU
*odem ser segurosY concepo e assistncia t9cnica .ue no este:am diretamente
relacionadas a um contrato espec0icoY e gastos gerais de construo tais como a preparao e
o processamento da 0olha de salrios do pessoal en5ol5ido com a construo
c) Outros custos que forem diretamente debitveis ao cliente, nos termos do
contrato, tais como a preparao e o processamento da folha de salrios do pessoal
envolvido com a construoU
*odendo ainda incluir alguns gastos gerais de natureza administrati5a e de
desen5ol5imento
, C*C 6O, ainda eBplica .ue no podem ser atribudos ao contratante e, em
conse.dncia no so reembols5eis, os gastos no relacionados N ati5idade do contrato,
gastos .ue incluem despesas administrati5as gerais no especi0icadas no contratoY despesas de
5endaY despesas de pes.uisa e desen5ol5imento no especi0icadas no contratoY depreciao de
instala@es e e.uipamentos ociosos .ue no se:am usados em contrato particular

A68 C,)%T'!GH, C&+&"

)a construo ci5il e nas empresas de engenharia podem eBecutar as obras como
descrito no Duadro 87 Tipos de constru@es para terceiros, e para realizar as suas obras,
38

podem escolher um dos m9todos abaiBo para controlar os custos e realizar os procedimentos
contbeis, .uando 0eitas sob o m9todo de empreitada
C $mpreitada com Faturamento por 2edio do *rogresso FsicoY
C $mpreitadas com Cobrana por Cronograma FinanceiroY
C $mpreitadas de ,bras com #urao 2enor .ue um Ano

A686 $mpreitada com 0aturamento por medio do progresso 0sico

Con0orme eBplica Costa <7866, p87=, na empreitada com 0aturamento por medio
de progresso 0sico, [a medio dos ser5ios realizados no perodoCbase ser 0ormalizada em
laudo t9cnico de pro0issional habilitado, .ue certi0i.ue a percentagem eBecutada em 0uno do
progresso 0sico da obra, ou em unidades de trabalhos realizados\, ou se:a, nesta empreitada
se reconhece as despesas e receitas .ue ocorrem por meio do progresso 0sico, do andamento
da obra
Costa <7866, p87= ainda eBplica .ue
A empresa de engenharia e construo ci5il de5e dispor em seu sistema de
in0orma@es .ue, ao menos no ;ltimo dia de cada ms, se:a e0etuada ma medio do
progresso da obra, de 0orma .ue se:a poss5el o registro da receita a 0aturar,
inclusi5e de todas as despesas .ue sero incorridas .uando do 0aturamento
<impostos sobre ser5ios, comiss@es de agenciadores, etc=

A medio dos ser5ios realizados no perodoCbase ser 0ormalizadaU
6= *or laudo t9cnico de pro0issional habilitado, .ue certi0i.ue a percentagem
eBecutada em 0uno do progresso 0sico da obraY ou
7= $m unidade de trabalhos realizados, desde .ue o contrato determine a cobrana
desta 0orma, de maneira .ue o oramento contratado para cada estgio da obra se:a
integrante da.uele

A687 'econhecimentos dos custos e receitas

,s lanamentos contbeis a seguir apresentados, 0oram adaptados de Costa<7866=
39

a) Reconhecimento dos Custos
A.uisio de materiais de construo para obra, .uando estes 0orem armazenados em
deposito pr?prio

A.uisio a *razo
#9bito $sto.ues X #ep?sito de 2ateriais
Cr9dito Fornecedores de 2ateriais

A.uisio N 5ista
Cr9dito CaiBa <ou /anco Conta 2o5imento=

*ela remessa para utilizao na obra <sada de mercadoria a obra=
#9bito Custo de ,bras por $mpreitada X 2ateriais #ireto
Cr9dito $sto.ues X #ep?sito de 2ateriais

#e acordo com Costa <7866, p 8E= [os materiais ainda no aplicados, .ue se
encontram na obra, de5em ser in5entariados, e seu 5alor no pode ser computado como custo,
mesmo .ue se tenha a certeza de sua utilizao na obra\, os materiais .uando ainda no
usados, contabilmente, eles 5oltam para ao deposito de materiais e retornam a obra no5amente
no perodo seguinte, com o seguinte lanamentoU
Cr9dito Custo de ,bras por $mpreitada X 2ateriais #ireto

$ .uando retorna no5amente ao canteiro de obra
Cr9dito $sto.ues X #ep?sito de 2ateriais

Ao 0inal da obra, ou das unidades concludas, os materiais .ue no 0oram utilizados
so de5ol5idos, agora 0isicamente, ao deposito, usando o mesmo lanamento, de .uando 0oi
contabilmente
40

Cr9dito Custo de ,bras por $mpreitada X 2ateriais #ireto

,s materiais .ue no so usados diretamente nas obras, so denominados como
materiais indiretos e podem compreender a limpeza, uso no escrit?rio, e .uando destinados a
obra seguem o seguinte lanamentoU
#9bito Custo de ,bras por $mpreitada X 2ateriais &ndiretos
Cr9dito AlmoBari0ado

%alrios normais mais horas eBtras das 0olhas de pagamento do pessoal alocado na
obra
#9bito Custo de ,bras por $mpreitada X 2o de ,bra #ireta
Custo de ,bras por $mpreitada X 2o de ,bra &ndireta
Cr9dito %alrios a *agar

,utros insumos alocados direta ou indiretamente a obraU
#9bito Custo de ,bras por $mpreitada X 2o de ,bra "ocada X $nergia $l9trica X
"ocao de $.uipamentos X *ro:etos de $ngenharia
Cr9dito Fornecedores de %er5ios

Ap?s 0azer o le5antamento dos custos, apurasse o resultado do eBerccio para
encerrar as contas de custo, com o seguinte lanamentoU
#9bito Apurao do 'esultado do $Berccio
Cr9dito Custos de ,bras por $mpreitada X 2ateriais #iretos X 2o de ,bra #ireta

b) Reconhecimento das Receitas
A receita a ser computada pela medio do *rogresso Fsico 9 0eita atra59s da
0?rmulaU

41

Duadro 8E 29todo do "audo de medio do progresso 0sico
a= 'eceita do *erodoU
W do progresso 0sico da obra B preo total contratado da empreitada
b= 'esultado do *erodoU
'eceita do *erodo relati5a custos incorridos no perodo
FonteU Costa <7866=

Con0orme Costa <7866=, [a receita de obras por empreitada surge na medio 0eita
em 0uno do progresso 0sico da obra\ e tem o seguinte lanamentoU
#9bito %er5ios a Faturar X Cliente sob $mpreitada
Cr9dito 'eceitas de ,bras por $mpreitada

$ o lanamento na emisso da Fatura
#9bito Faturas a 'eceber X Clientes sob $mpreitada

"ogo se pro5isiona o &mposto sob %er5io re0erente N medio
#9bito &%% sob ,bras por $mpreitadas
Cr9dito &%% a *agar

$ntretanto, como eBplica Costa <7866= o progresso 0sico no corresponde a
proporo de custos incorridos em relao ao custo total, tendo : .ue podemos ter ele5ada
concentrao de custos para uma pe.uena .uantidade de ser5ios, ou o contrario *ara tanto
ele sugere .ue se:a computado como progresso 0sico os custos incorridos at9 a.uele estgio e
os custos totais orados para a obra, .ue ento teria a seguinte 0?rmulaU

Duadro 8A "audo de 2edio pelo Custo Total <Custo ,rado=
a= Custo a ser considerado como incorrido no perodoU
W do progresso 0sico da obra B Custo total orado da obra
b= 'esultado do *erodo
'eceita do *erodo relati5a N obra custo incorrido no perodo
42

FonteU Costa <7866=

A68E $mpreitada com cobrana por cronograma 0inanceiro

%egundo Costa <7866= a contratao de obras por 0aturamento a cada medio eBige
da construtora a manuteno de recursos para aplicao na obra, 0orando as construtoras a
0inanciar os recursos consumidos na obra ate o recebimento de cada medio, obtendo
recursos :unto de terceiros <empr9stimos bancrios=, no caso de insu0icincia de capital de
giro *ara e5itar di0iculdades 0inanceiras as empresas 5inculam os recebimentos dos clientes
ao cronograma de desembolso e assim ocorre uma di5ergncia entre os 5alores recebidos e
aplicados na obra
*ara se reconhecer desta 0orma a receita de5eCse comparar o custo incorrido em
relao ao custo total da obra, aplicandoCse esta ao 5alor contratado

Duadro 8F 29todo do Custo
a= *roporo dos custos incorridos em relao ao custo total
, custo incorrido X Custo total da obra e W
b= 'eceita do perodo
W <proporo do custo= da receita total da obra
c= 'esultado do perodo
A receita do perodo o custo incorrido no perodo
FonteU Costa <7866=

Con0orme Costa <7866= pela &nstruo )ormati5a da 'eceita Federal n] 76 de
6EX8EX6MOM hou5e a uni0ormizao dos procedimentos de apurao do resultado de contratos
com eBecuo superior a um ano, com a aplicao da seguinte 0?rmulaU

'$e '*nC<'*nC6=

'*ne'Tr<CTeXCTo=
43

,ndeU
'Tr *reo total contratado da obra, rea:ustadoY
CTe Custo total da obra, incorrido at9 o perodo base
CTo Custo total da obra, orado ou estimado, rea:ustado
'*n 'eceita proporcional da obra, acumulada at9 o perodo base atual
'*nC6 'eceita proporcional da obra acumulada at9 o perodo base anterior
'$C 'eceita Correspondente ao perodo base atual

,s procedimentos contbeis aplicados a obras sob empreitada contratadas com
pagamento sob cronograma 0inanceiro so os mesmos aplicados nas obras sob empreitada por
medio do progresso 0sico eBceto em umas situa@es

)o pagamento antes da concluso, con0orme o cronograma 0inanceiro contratado
#9bito CaiBa </ancos=
Cr9dito Adiantamentos de Cliente

*ela medio ou proporo dos custos incorridos e relao ao custo orado total da
obra aplicado ao preo total contratado
#9bito %er5ios a Faturar
Cr9dito 'eceita de ,bras sob $mpreitada

*ela compensao dos adiantamentos dos clientes com o 5alor do ser5io eBecutado
#9bito Adiantamentos de Cliente
Cr9dito %er5ios a Faturar

Caso ocorra algum 5alor remanescente a receber
#9bito Faturas a 'eceber
Cr9dito %er5ios a Faturar

*elo 5alor do imposto sobre ser5io incidente sobre a 'eceita de ,bras
#9bito &%% sobre ,bras sob $mpreitada
Cr9dito &%% a *agar
44

, 'ecebimento da 0atura <5alor da medio menos adiantamento=
Cr9dito Faturas a 'eceber

Cr9dito Adiantamentos de Cliente

A68A $mpreitadas de obras com durao menor .ue um ano

As empresas de construo ci5il podem assumir obras .ue tenham durao menor
.ue um ano e pode ter o modo de reconhecimento de custos e receitas con0orme a empreitada
por medio ou de acordo com seu pr?prio m9todo
Costa <7866, p67= relata
)a construo, em prazo in0erior a um ano, de casas ou outras obras ci5is, cu:o
con:unto maior este:a desdobrado em unidades, e o 5alor se:a contratado em relao
a cada unidade terminada, podemos controlar os custos em 0uno de cada unidade
em andamento e reconhecer a receita .uando a unidade 0or terminada

A.uisio de materiais para a obra

*ela medio de subempreiteiros
#9bito Custo de ,bras por $mpreitada X %ubempreitada

*ela alocao dos custos indiretos ao canteiro da obraU
#9bito Custo de ,bras por $mpreitada X Custos &ndiretos 'ateados
Cr9dito Custos &ndiretos X Trans0erncias

45

Duando do recebimento das .uantias contratadas
#9bito CaiBa </anco=
Cr9dito Adiantamentos de ,bras

)o 0inal do eBerccio contbil, o saldo do custo das unidades no terminadas 9
trans0erido para o Ati5o no Circulante, ou ainda pelos demais custos incorridos no eBerccio
seguinte relati5o a.uela obra
#9bito $sto.ues X ,bras em Andamento
Cr9dito Custo de ,bras por $mpreitada X Apropriao

*ela concluso e entrega da unidade terminada, .uando N di0erena entre o 5alor
contratado e os adiantamentos recebidos, .uando positi5o, 0az o lanamento para li.uidar os
5alores adiantados e a di0erena a receber no contratante
)o 0inal do eBerccio contbil, o saldo do custo das unidades no terminadas 9
trans0erido para o Ati5o no Circulante, ou ainda pelos demais custos incorridos no eBerccio
seguinte relati5o a.uela obra
#9bito $sto.ues X ,bras em Andamento
Cr9dito Custo de ,bras por $mpreitada X Apropriao

*ela concluso e entrega da unidade terminada, .uando a di0erena entre o 5alor
contratado e os adiantamentos recebidos
#9bito Adiantamento de ,bras X Faturas a 'eceber X Clientes sob $mpreitada

, Con0ronto dos custos das unidades terminadas N receita reconhecida
#9bito Custo de ,bras por $mpreitada X !nidades Concludas
Cr9dito $sto.ues X ,bras em Andamento

*elo 5alor do imposto sobre ser5io incidente sobre a 'eceita de ,bras
#9bito &%% sobre ,bras sob $mpreitada
Cr9dito &%% a *agar

46

A66 AT&+&#A#$ &2,/&"&L'&A

#e acordo com Costa <7866, p6M=
A ati5idade imobiliria compreende o desmembramento de terrenos, loteamento,
incorporao de im?5eis, construo pr?pria ou em condomnios, locao de
im?5eis pr?prios ou de terceiros e administrao de Centros Comerciais, Sho##ings
Centers e Condomnios 'esidenciais

A666 Custo de construo de im?5eis destinados a 5enda

[,s custos incorrido de so le5ados a um sistema de apurao de custos e, no 0inal de
cada ms, so trans0eridos para o esto.ue de im?5eis em construo, cu:o 5alor acumulado 9
0inalmente le5ado para o esto.ue de im?5eis acabados, .uando da sua concluso\, de acordo
com Costa <7866, p7E=
,s lanamentos contbeis a seguir apresentados, 0oram adaptados de Costa<7866=

a) Contratos por Empreitada

A incorporao do terreno a obra
#9bito $sto.ues X &m?5eis em Construo
Cr9dito $sto.ue X Terrenos a Comercializar

%egundo Costa <7866, p7E=
Duando se tratar da incorporao de terreno alheio, pelo contrato, a parte .ue cede o
terreno acorda com o empreendedor imobilirio receber determinada .uantidade de
unidades, no de5endo a incorporadora e0etuar lanamento contbil da transao,
posto .ue o custo das unidades em construo permutadas ser computado para as
unidade remanescente, como se o empreendimento compreendesse somente a.uelas,
segundo crit9rio 0iscal\

As medi@es .ue o empreiteiro 0az
#9bito Custo de Construo de &m?5eis X $mpreitada
Cr9dito Fornecedores de %er5ios

47

)o pagamento das 0aturas
#9bito Fornecedores de %er5ios
Cr9dito /anco < ou CaiBa=

Ainda pode incorrer outros custos relacionados a obra, direta ou indiretamente, como
o pro:eto da obra, a 0iscalizao
#9bito Custo de Construo de &m?5eis X 2o de ,bra &ndireta
Cr9dito %alrios a *agar

)o 0inal do ms, os custos incorridos so computados e se 0az uma trans0erncia para
o Ati5o CirculanteU
#9bito $sto.ue X &m?5eis em Construo
Cr9dito Custo de Construo de &m?5eis X $mpreitadas X 2ao de ,bra &ndireta

$ .uando a obra se considera concluda
#9bito $sto.ues X &m?5eis Acabados
Cr9dito $sto.ues X &m?5eis em Concluso

b) Contrato por Administrao

Duando o empreendedor imobilirio assume todos os custos de construo e assim,
con0orme Costa <7866= [teramos os custos diretos e indiretos a construo, alem dos custos
indiretos ao canteiro de obras, reateados a esta, debitados a conta de Custo de Construo de
&m?5eis\, e teria o seguinte lanamentoU

#9bito Custo de Construo de &m?5eis X 2ateriais #iretos X 2o de ,bra
#ireto X%ubempreitadas X 2ateriais &ndiretos
Cr9dito $sto.ues X #ep?sito de 2ateriais X %alrios a *agar X Fornecedores
de %er5ios XAlmoBari0ado

Caso a empresa necessite de recursos de terceiros, como nas redes bancarias, para
a:uda 0inanceira na construo, teria seguinte lanamentoU
48

#9bito /ancos
Cr9dito Financiamentos para Construo

$ a cada ms, os :uros e a atualizao monetria contratada so contabilizados
#9bito #espesas Financeiras X Iuros sobre Financiamentos de Construo X
+aria@es 2onetrias *assi5as
Cr9dito Financiamentos para Construo

A667 +endas das unidades concludas

#e acordo com Costa <7866=, as 5endas das unidades concludas podem ser a 5ista
ou em presta@es, por 0inanciamento ou no dos clientes para compras e os custos incorridos
na construo sero con0rontados com a receita, com atualizao monetria ou no,
dependendo do caso

a) Vendas vista
#9bito /ancos
Cr9dito 'eceita de +endas de &m?5eis

, custo dos im?5eis 5endidos 9 imediatamente a receita
#9bito Custo dos &m?5eis +endidos
Cr9dito $sto.ue X &m?5eis Acabados

Con0orme o contrato de 0inanciamento para construo do empreendimento, as
parcelas liberadas pelas 5endas das unidades so imediatamente da di5ida, at9 o limite dessas
#9bito Financiamentos para Construo
Cr9dito /ancos

Trans0erncia das contas de resultado <receitas e despesas= para apurao do lucro do
resultado
#9bito 'eceita de +endas de &m?5eis
Cr9dito Apurao do 'esultado do $Berccio
49

Cr9dito Custo dos &m?5eis +endidos

)as 5endas a prazo em presta@es, e0eito sobre contrato da promessa de compra e
5enda e o recebimento do montante das presta@es pode ocorrer no eBerccio, no eBerccio
seguinte ou ap?s o pr?Bimo eBerccio *ara 0ins da legislao societria, onde o lucro em
5endas a prazo de5e ser le5ado a uma reser5a de lucros a realizar, seriam estes os
lanamentosU
b) Venda da unidade concluda a prazo
#9bito *restamistas

, con0ronto dos custos dos im?5eis 5endidos
#9bito Custo de &m?5eis +endidos
Cr9dito $sto.ues X &m?5eis Acabados

$ a cada recebimento das presta@es
#9bito /ancos
Cr9dito *restamistas

)as 5endas a prazo podem ter :uros e correo monetria
#9bito *restamistas
Cr9dito +aria@es 2onetrias Ati5as X 'eceitas Financeiras X Iuros sobre
+endas a *resta@es

$ os lanamentos para encerrar o eBerccio contbil, trans0erindo as contas para o
resultado
#9bito 'eceita de +endas de &m?5eis X +aria@es 2onetrias Ati5as X
'eceitas Financeiras X Iuros sobre +endas a *resta@es
50

Cr9dito Custo dos &m?5eis +endidos

A66E +enda das unidades em construo

Con0orme Costa <7866, p EK=
,s procedimentos contbeis relacionados N 5enda das unidades imobilirias em
processo de construo podem ser classi0icados nas modalidades a 5ista e as
presta@es, cu:os custos con0rontados, na hip?tese 0iscal, podem ser os incorridos, os
incorridos e contratados, ou ainda os incorridos, contratados e orados, e en5ol5e o
reconhecimento da receita e con0rontao desses custos no momento da 5enda, sem
apro5eitar o di0erimento do imposto de renda, ou mediada do recebimento das
presta@es, no caso de 5endas a prazo ou a presta@es

)a 5enda de im?5eis e construo a prazo o lucro bruto sobre as unidades 5endidas
s? 9 reconhecido a medida dos recebimentos das parcelas relati5as Ns presta@es contratadas
Assim a proporo dos custos totais incorridos, contratados e orados, em relao ao preo
total de 5enda, aplicada a receita reconhecida no perodo em 0uno dos recebimentos
correspondera aos custos a serem con0rontados a.uela receita

)o momento da 5enda se reconhece a receita total, con0orme preo a 5ista pago pelo
comprador
#9bito /ancos

Trans0ereCse para o resultado do perodo os custos incorrido ate a.uela data, relati5o
a unidade 5endida
Cr9dito $sto.ue X &m?5eis em Construo

ApuraCse os custos contratados, a preos correntes da data da 5enda, ate a concluso
da obra, a parcela relati5a a unidade 5endida
Cr9dito *ro5iso para Custos Contratados

51

$ assim tamb9m com os demais custos necessrios a concluso da obra
Cr9dito *ro5iso para Custos ,rados

)o eBerccio seguinte, continua a obra e acontecem os custos incorridos, contratados
ou no anteriormente
#9bito *ro5iso para Custos Contratados X *ro5iso para Custos ,rados
Cr9dito $sto.ue X &m?5eis em Construo

Ao 0inal de cada perodo, pela atualizao dos custos contratados e orados ate a
concluso da obra, a parcela relati5a as unidades 5endidas de5em ser registradas como custo
de eBerccios anteriores, como tamb9m os saldos de5edores apurados, na concluso da obra,
da pro5iso para custos contratados e orados
#9bito Custo dos $Berccios Anteriores X Atualizao de Custos X #i0erena de
*re5iso
Cr9dito *ro5iso para Custos Contratados X *ro5iso para Custos ,rados

Caso ao 0inal da obra os custos orados tenham sido in0eriores ao pro:etado,
acontecer um saldo credor na.uelas contas passi5as de pro5isionamento
#9bito *ro5iso para Custos Contratados X *ro5iso para Custos ,rados
Cr9dito Custos de $Berccios Anteriores X #i0erena na *re5iso

$ a trans0erncia da contas de receitas e despesas para o resultado, para se apurar o
lucro ou pre:uzo do eBerccio contbilU
#9bito 'esultado de +enda de &m?5eis

Cr9dito Custos de &m?5eis +endidos X Custo de $Berccios Anteriores X Atualizao
de Custos X #i0erena de *re5iso

52

A67 A%*$CT,% T'&/!TL'&,%

#e acordo com Costa <7866=, os principais tributos incidentes na construo ci5il e
ati5idade imobiliria soU
6= &%%D) <&mposto sobre %er5ios de Dual.uer )atureza=U 9 um tributo 2unicipal, o
.ual incide sobre a prestao de ser5ios prestados de 0orma habitual sob um determinado
preo A "ei Complementar n] 66KX788E lista os ser5ios .ue so 0atos geradores deste tributo
e inclui o 0ornecimento de trabalho, a locao de bens m?5eis, dentre outros A al.uota 9 de
7W a FW dependendo da legislao 2unicipal, onde est sendo eBecutada a obra e a base de
clculo 9 o 5alor total da prestao de ser5io
Contabilmente o &%% 9 tratado como uma deduo da receita em contrapartida a um
passi5o circulante
7= &C2% <&mposto sobre Circulao de 2ercadorias e %er5ios de Transporte e
Comunicao=U 9 um tributo $stadual, e .ue na construo ci5il no incide sobreU
&C eBecuo de obra por administrao sem 0ornecimento de materialY
&& C o 0ornecimento de material ad.uirido de terceiros pelo empreiteiro para aplicao
na obraY
&&& C a mo5imentao de material mencionado no item && entre estabelecimento do
mesmo titular, entre estes e a obra ou de uma para outra obraY
&+ C a sada de m.uina, 5eculo, 0erramenta ou utenslio para a prestao de ser5io
em obra, desde .ue de5a retornar ao estabelecimento do remetente
E= *&% <*rograma de &ntegrao %ocial= e C,F&)% <Contribuio para o
Financiamento da %eguridade %ocial=U so tributos 0ederais, podendo ser cumulati5o e no
cumulati5oU
'egime Al.uotas
PIS/PASEP
Al.uotas
COFINS
Cumulati5o 8,KFW E,88W
No-Cumulativo 1,65 7,60

&ncidem sobre a receita da ati5idade imobiliria <re5enda, desmembramento,
incorporao e construo para re5enda=
53

A= &*& <&mposto sobre *rodutos &ndustrializados=U A construo ci5il no 9 considerada
como industrializao $Bceto .uanto a construtora produza materiais, em locais 0ora da obra,
para serem utilizados na obra, 5endas a terceiros, caracterizado como unidade 0abril <telha,
ti:olos, la:otas, cer>micas, postes etc=
F= &'*I <&mposto de 'enda das *essoas Iurdicas=Y e C%"" <Contribuio %ocial sobre
o "ucro ".uido=U %o tributos Federais e incidem sobre o "!C',
, clculo destes impostos pode ser 0eito com base no lucro real e lucro presumido
As pessoas :urdicas .ue eBercem ati5idade imobiliria podem optar entre os seguintes
regimes tributriosU
a= "ucro 'ealY
b= "ucro *resumido <respeitado o limite de 0aturamento anual no superior a 'V AP
milh@es=
c= %imples )acional

O= %imples )acional C , %imples )acional sendo vedado, de acordo com o inciso
1&+, do art 6O, a "ei Complementar n] 67E C &nstitui o $statuto )acional da 2icroempresa e
da $mpresa de *e.ueno *orte C as empresas fg [1&+ C .ue se dedi.ue ao loteamento e N
incorporao de im?5eis\fg Assim, portanto, esto liberadas apenas a construo ci5il ou
.uando eBera ati5idade de administrao de im?5eis

A6E A%*$CT,% *'$+&#$)C&L'&,%

Con0orme o art E7F da &nstruo )ormati5a 'F/ n] MO6X8M, os respons5eis pelas
obriga@es pre5idncias soU
%o respons5eis pelas obriga@es pre5idencirias decorrentes de eBecuo de obra
de construo ci5il o proprietrio do im?5el, o dono da obra, o incorporador, o
condTmino da unidade imobiliria no incorporada na 0orma da "ei n] AFM6, de
6MKA, e a empresa construtora
*argra0o ;nico A pessoa 0sica, dona da obra ou eBecutora da obra de construo
ci5il, 9 respons5el pelo pagamento de contribui@es em relao N remunerao
paga, de5ida ou creditada aos segurados .ue lhe prestam ser5ios na obra, na mesma
0orma e prazos aplicados Ns empresas em geral

, respons5el pela obra de construo ci5il, em relao N moCdeCobra diretamente
por ele contratada, est obrigado ao cumprimento das obriga@es acess?rias pre5istas no art
AO, no .ue couber, con0orme consta no art E7K da &nstruo )ormati5a 'F/ n] MO6X8M
54

#as obriga@es acess?rias temos como eBemplo, con0orme o art AO da &nstruo
)ormati5a 'F/ n] MO6X8MU
C inscre5er, no 'G*% <'egime Geral de *re5idncia %ocial=, os segurados
empregados e os trabalhadores a5ulsos a seu ser5ioY
C elaborar 0olha de pagamento mensal da remunerao paga, de5ida ou creditada a
todos os segurados a seu ser5io, de 0orma coleti5a por estabelecimento, por obra de
construo ci5il e por tomador de ser5ios, com a correspondente totalizao e resumo geral,
nela constando o nome de cada segurado e respecti5o cargo, 0uno ou ser5io prestadoY
agrupados, por categoria, os segurados empregado, trabalhador a5ulso e contribuinte
indi5idualY identi0icados, os nomes das seguradas em gozo de salrioCmaternidadeY
destacadas, as parcelas integrantes e as no integrantes da remunerao e os descontos legaisY
indicado, o n;mero de cotas de salrioC0amlia atribudas a cada segurado empregado ou
trabalhador a5ulso
C lanar mensalmente em ttulos pr?prios de sua contabilidade, de 0orma
discriminada, os 0atos geradores de todas as contribui@es sociais a cargo da empresa, as
contribui@es sociais pre5idencirias descontadas dos segurados, as decorrentes de subC
rogao, as reten@es e os totais recolhidos
C 0ornecer ao contribuinte indi5idual .ue lhes presta ser5ios, compro5ante do
pagamento de remunerao, consignando a identi0icao completa da empresa, inclusi5e com
o seu n;mero no C)*I, o n;mero de inscrio do segurado no 'G*%, o 5alor da remunerao
paga, o desconto da contribuio e0etuado e o compromisso de .ue a remunerao paga ser
in0ormada na GF&* e a contribuio correspondente ser recolhidaY
)a contratao de empreitada su:eita N reteno pre5ista no art 667 da &nstruo
)ormati5a 'F/ n] MO6X8M, no .ual a empresa contratante de ser5ios prestados mediante
cesso de moCdeCobra ou empreitada, inclusi5e em regime de trabalho temporrio de5er
reter 66W <onze por cento= do 5alor bruto da nota 0iscal, da 0atura ou do recibo de prestao
de ser5ios e recolher N *re5idncia %ocial a import>ncia retida e no art 6AF da &nstruo
)ormati5a 'F/ n] MO6X8M .ue determinaU
Duando a ati5idade dos segurados na empresa contratante 0or eBercida em condi@es
especiais .ue pre:udi.uem a sa;de ou a integridade 0sica destes, de 0orma a
possibilitar a concesso de aposentadoria especial ap?s 6F <.uinze=, 78 <5inte= ou 7F
<5inte e cinco= anos de trabalho, o percentual da reteno aplicado sobre o 5alor dos
55

ser5ios prestados por estes segurados, a partir de 6] de abril de 788E, de5e ser
acrescido de AW <.uatro por cento=, EW <trs por cento= ou 7W <dois por cento=,
respecti5amente, per0azendo o total de 6FW <.uinze por cento=, 6AW <.uatorze por
cento= ou 6EW <treze por cento=

A contratada de5e destacar na nota 0iscal, na 0atura ou no recibo de prestao de
ser5ios o 5alor da reteno
56

5 CONSIDERAES FINAIS

A legislao brasileira contbil passou por mudanas, .ue padronizaram as normas
brasileiras com as normais internacionais -ou5e mudanas signi0icati5as nas 0ormas de
reconhecimento da receita, principalmente, na construo ci5il e na ati5idade imobiliria
, crescimento do setor de construo ci5il, .ue 5em ocorrendo nos ;ltimos anos e a
intensa procura por no5os empreendimentos imobilirios 0ez com .ue este setor ganhasse um
desta.ue consider5el na economia brasileira e com isso a necessidade de 0azer os corretos
reconhecimentos das receitas e dos custos
*rocurouCse nesta pes.uisa demonstrar .ual a correta 0orma de 0azer o
reconhecimento de receitas e custos, .ue ocorrem na construo ci5il e na ati5idade
imobiliria ApresentouCse a legislao em 5igor e a sua 0orma de contabilizao, atra59s da
lei n] AFM6 A construo ci5il di0ere da ati5idade imobiliria, sendo esta de signi0icao mais
amplaY ambas possuem di0erentes m9todos de reconhecimento das receitas e dos custos Foi
tamb9m 5eri0icado neste trabalho a import>ncia do *atrimTnio de A0etao, o .ual tem por
0inalidade a garantia de .ue ha5er a concluso da obra de construo $ .ue o patrimTnio de
a0etao 0ica mantido separado do patrimTnio da empresa incorporadora do neg?cio
, problema proposto 0oi solucionado no decorrer do trabalho, atra59s de
lanamentos e terminologias .ue mostrou a correta 0orma de se 0azer e o .ue le5ar em
considerao no reconhecimento
Duanto ao ob:eti5o geral do trabalho, .ue 9 [5eri0icar as congruncias e di5ergncias
na legislao brasileira 5igente, .uanto ao reconhecimento das receitas e dos custos na
construo ci5il\, consideraCse .ue 0oi atingido, 0oi 5eri0icado .ue na maior parte h
congruncias na legislao brasileira, encontrado di5ergncia .uanto N apurao da receita,
.ue esta para ser apurada de5e ser le5ado em conta o custo total da obra e no pelo preo total
contrato da obra, na medio do progresso 0sico da construo ci5il
)os ob:eti5os espec0icos propostos tamb9m 0oram atingidos, .ue 0oi demonstrado os
aspectos contbeis, societrios, tributrio, pre5idencirio e 0iscal, discorrido no trabalho no
sentido de atender ao ob:eti5o geral possibilitando uma maior compreenso sobre o
reconhecimento da receita e custos na construo ci5il e ati5idade imobiliria
57

F6 '$C,2$)#AGS$%

#e5ido N 5asta regulamentao e a compleBidade .ue en5ol5e o setor, 9 necessrio
estudos mais apro0undados sobre o tema *rincipalmente no tocante a contabilizao dos 0atos
relati5os ao *atrimTnio de A0etao

58

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2014 #ispon5el emi httpUXXjjjcopa786Ago5brXptCbrXnoticiaXnumeroCdeCtrabalhadoresC
naCconstrucaoCci5ilCdobraCemCcincoCanosk Acesso em 68 de )o5embro de 7867
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e.uiparadaCaCpessoaC:uridicahtm Acesso em 8P de )o5embro de 7867

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rrapd0k Acesso em 77 de ,utubro de 7867

61

ANEXOS

62

ANEXO

Cronograma do Trabalho

ATIVIDADES Ago
7867
%et
7867
,ut
7867
)o5
7867
#ez
7867
&ntroduo do TCC B B B
Coleta de dados B B B
Tabulao dos dados B B
Anlise dos dados B B
'esultados e discusso B B
Considera@es 0inais B B
Finalizao do TCC B B
$ntrega do trabalho B
#e0esa em banca B

63

ANEXO

,ramento da *es.uisa

` Itens Quantidade Valor Unitrio Valor Total
Cartucho para impressora <#ois
pretos e um colorido=
87 'V E8,88 'V K8,88
Folhas AA F88 'V 8,8E 'V 6F,88
$n5elopes 68 'V 8,E8 'V E,88
$ncadernao 8E 'V F,88 'V 6F,88
Combust5el A8 "itros 'V 7,OP 'V 666,78
Canetas 8E 'V 6,88 'V E,88
``MATERIAL
PERMANENTE

Computador 86 C 'V PM8,88
&mpressora 86 C 'V 7P8,88
*en #ri5e 86 C 'V 78,88
``` RECURSOS HUMANOS
,'&$)TA#,' 86 C C
TOTAL R$ - - R$ 1.397,20

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ANA PAULA DA SILVA ROCHA

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