Crdito Hipotecario

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EL CREDITO HIPOTECARIO
1. Definicin
El crdito hipotecario es el producto financiero que te permite adquirir mediante un prstamo
a largo plazo, el inmueble que deseas, quedando el mismo en garanta hipotecaria a favor
de la entidad financiera que te otorgue el prstamo, hasta la cancelacin del mismo.
2. Tipos de Crditos Hipotecarios.
El adquirir un crdito hipotecario no debe convertirse en una gran carga que nos impida
solventar los gastos ms necesarios, por ello, los pagos que debemos hacer de un crdito no
deberan de representar ms de un porcentaje que definamos (tal vez 25% o 30%), pues
debemos tomar en cuenta que al contratar el crdito, significa comprometerse a pagar esa
cantidad durante muchos aos.
Por lo que, los bancos presentan infinidad de tipos de crdito al alcance de la economa
familiar o empresarial.
2.1. Crdito Hipotecario para Ampliacin de Vivienda
Son crditos en cuanto se refiere a reformas para ampliaciones de casas, puede
expresar sus necesidades y quien evala las posibilidades reales de la obra. Sobre
todo la viabilidad econmica. Tenga en cuenta que por la reforma de casas es
esperable la valorizacin para la venta y adquisicin de la propiedad.
2.2. Crdito Hipotecario con Ahorro Local
Si realizas una actividad econmica lcita y no puedes sustentar normalmente tus
ingresos, ahora podrs comprarte el inmueble deseado con este crdito.
2.3. Crdito Mivivienda y Techo Propio
Es un programa a nivel nacional creado por el gobierno con el fin de permitir el
acceso a la vivienda propia a miles de familias peruanas. Este programa
representa una ambiciosa visin de desarrollo social con grandes repercusiones en
el progreso del pas.
2.4. Crdito Hipotecario con Remesas
Si tienes un familiar que vive en el extranjero (padres, hermanos, hijos o cnyuge),
y recibes dinero por remesas regularmente; ahora podrs adquirir el inmueble
deseado
Crdito Hipotecario

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2.5. Crdito Hipotecario para el Pequeo y Mediano Empresario
Este Crdito Hipotecario responde a las necesidades particulares de los
empresarios de la pequea y mediana empresa como t. De esta manera, tener
casa propia te ser mucho ms fcil.
2.6. Crdito Hipotecario Adis Alquileres
Slo necesitas presentar tus ltimos pagos y contrato de alquiler.

3. Evolucin del crdito hipotecario en Per
El sistema peruano de crdito hipotecario ha venido funcionando desde hace mucho tiempo y
sus inicios, de una manera ms institucionalizada, se remontan a la creacin del Banco
Central Hipotecario, en la dcada del 30, por iniciativa del Estado. Desde entonces, este
sistema ha experimentado perodos de auge y de baja. De la evaluacin de estos perodos es
necesario recoger aquellas experiencias que ayuden al planteamiento de propuestas para
mejorar el sistema actual.
Para contribuir con ese objetivo, en el presente captulo se analiza la evolucin del sector en
trminos de colocaciones, morosidad y su contribucin al financiamiento de viviendas, entre
otros indicadores, para los ltimos 20 aos. Asimismo, se identifican aquellos factores que
han contribuido y los que han limitado el desarrollo de este tipo de crditos. En trminos
generales, se encuentra que la evolucin de este sector fue bastante fluctuante, con etapas
de auge y de crisis enmarcadas en entornos econmicos y polticas para el financiamiento de
la vivienda marcadamente distintos. Tomando en consideracin estos aspectos, el siguiente
anlisis se divide en dos perodos que se distinguen por las polticas econmicas y de
financiamiento de la vivienda implementadas.
3.1 Perodo 1980-1990
Durante este perodo, las instituciones que participaron en la concesin de crditos
hipotecarios para vivienda en el pas, ya sea a travs del otorgamiento directo de estos
crditos a los hogares, o canalizando recursos para que las instituciones antes
mencionadas pudieran otorgar dichos crditos, fueron: el Banco Central Hipotecario
(BCH), las mutuales de vivienda y el Banco de la Vivienda del Per.
El Banco Central Hipotecario se cre en 1933, con la finalidad de otorgar prstamos
hipotecarios tanto sobre predios rsticos como urbanos, prstamos que el prestatario
poda utilizar en cualquier actividad productiva o comercial. A inicios de los aos 60,
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esos fondos ya se orientaban principalmente a la adquisicin de residencias o a la
construccin de nuevas viviendas. En la dcada del 80, la totalidad de los recursos del
BCH se destin al otorgamiento de prstamos hipotecarios para el financiamiento de
viviendas.
Las asociaciones mutuales de crdito para vivienda se crearon en 1957, como
asociaciones de derecho privado sin fines de lucro (antes de ese ao existieron otros
organismos encargados de desarrollar la poltica habitacional en el pas, tales como la
Corporacin de Vivienda, el Fondo Nacional de Salud y Bienestar Social, y las juntas
de Obras Pblicas y Departamentales). En la dcada del 60, esas instituciones
recibieron el apoyo gubernamental para otorgar prstamos hipotecarios a los hogares
de menores recursos. Gracias a ese apoyo las asociaciones lograron expandir sus
operaciones rpidamente, por lo que en 1981 stas empiezan a ser supervisadas en el
aspecto financiero por la SBS y reciben una nueva denominacin: mutuales de
vivienda.
El Estado cre el Banco de la Vivienda en 1962, con la finalidad de promover el
desarrollo del sistema mutual. Para ello, el Banco actu como organismo central,
ejerciendo las funciones de regulacin, promocin y financiamiento de las mutuales. El
Banco promova las inversiones pblicas y privadas en el financiamiento de vivienda
de inters social, obtena recursos a travs la colocacin de bonos hipotecarios a
empresas constructoras y bancos comerciales, y luego los distribua entre las
entidades del sistema mutual. Cabe destacar que una fraccin muy pequea de los
recursos del Banco de la Vivienda se coloc directamente con el pblico.
En la dcada del 80, prcticamente la totalidad de los crditos hipotecarios para la
vivienda se otorg a travs del sistema mutual y del Banco Central Hipotecario. El
sistema creci durante algunos aos, pero hacia finales de los aos 80, por efectos de
la recesin y la hiperinflacin, la mala poltica de financiamiento de la vivienda aplicada
y el mal manejo administrativo, el sistema entr en una crisis nunca antes vista, que
finalmente provoc la disolucin de esas instituciones.
En el caso del financiamiento obtenido a travs de los depsitos de ahorro, tanto las
mutuales como el Banco Central Hipotecario ofrecan una rentabilidad mayor que otros
intermediarios financieros (bancos comerciales), con el objeto de captar importantes
sumas de dinero para destinarlas al financiamiento de la vivienda.
Cabe destacar que, en el caso de las mutuales, el gobierno permiti a esas
instituciones otorgar prstamos con fines diferentes al financiamiento de la vivienda.
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Esa medida se dio con el fin de incentivar la demanda de crditos del sistema. De ese
modo, las mutuales podan otorgar adems de los prstamos hipotecarios prstamos
especiales para equipamiento de la vivienda, as como para fines de salud, recreacin
(con plazo no mayor a tres aos), prstamos para servicios de electrificacin, agua,
alcantarillado, habilitacin urbana y operaciones interbancarias, para permitirles una
mayor rotacin de sus fondos de operacin o fondos en exceso.
Los prstamos hipotecarios estaban denominados en moneda nacional y a tasas de
inters subsidiadas, con la intencin de favorecer el desarrollo de este sector con un
plazo de pago superior a 10 aos.
A continuacin, se evala la dinmica que tuvo el mercado de crdito hipotecario
durante los aos 80. Para tal efecto, se toma en cuenta el monto total de los crditos
concedidos por el Banco Central Hipotecario y las mutuales de vivienda.

De acuerdo con la informacin obtenida de los anuarios de la SBS, las colocaciones
de crditos hipotecarios para vivienda, tanto del Banco Central Hipotecario como de
las mutuales de vivienda, se lograron recuperar luego de la crisis en la que entr el
sistema de financiamiento de la vivienda en la dcada anterior, producto del mal
manejo de estas instituciones y de una crisis econmica generalizada. As, entre 1980
y 1982, las colocaciones otorgadas por estas dos instituciones prcticamente se
duplicaron. Sin embargo, el crecimiento se detuvo en 1983, ao a partir del cual se
observa una tendencia decreciente que se extiende hasta 1985. Esa tendencia se
revirti en 1986, ao en que tambin cambi la importancia relativa de las instituciones
especializadas que otorgaban crditos hipotecarios, ya que las mutuales de vivienda
comenzaron a tener una participacin ms activa en el financiamiento de la vivienda,
situacin que se mantuvo hasta finales de la dcada. Sin embargo, en 1988, el
sistema entr en una profunda crisis que se reflej en una cada drstica de sus
colocaciones.
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El mercado de crdito hipotecario ha mostrado mayor dinamismo en las etapas de
auge econmico y una tendencia a la contraccin en las pocas de recesin. En
particular, entre los aos 1985 y 1987, la economa peruana creci rpidamente, en el
marco de una poltica de expansin del gasto pblico que tuvo un voltil efecto de
reactivacin en diversos sectores econmicos, siendo uno de ellos el mercado de
crdito hipotecario. Como se mencion anteriormente, en esos aos las colocaciones
hipotecarias crecieron a tasas muy elevadas, pero luego, en la etapa de recesin e
hiperinflacin experimentada entre 1988 y 1990, este mercado, como muchos otros,
tambin se vio sumamente afectado.
Segn la estadstica revisada, entre 1980 y 1987, los crditos hipotecarios
representaron slo 7% del total de los crditos otorgados por el sistema financiero, lo
cual demuestra que los intermediarios financieros prefirieron otorgar prstamos a otros
sectores de la economa. Entre 1988 y 1990 su importancia decrece, pasando a
representar alrededor de 2% del total de los crditos otorgados, a raz de la profunda
crisis en la que cayeron las instituciones especializadas en el financiamiento de la
vivienda.
La importancia que ha tenido la concesin de crditos hipotecarios en la solucin del
problema habitacional y su dinmica en el tiempo, tambin se pueden evaluar en base
al nmero de viviendas financiadas mediante ese tipo de prstamo.


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De acuerdo con el Grfico, el Banco Central Hipotecario financi, en promedio, 3.000
viviendas al ao. Por su parte, las mutuales de vivienda financiaron, en promedio,
5.000 viviendas. Debe destacarse que entre 1989 y 1990 el nmero de viviendas
financiadas cay significativamente (en 1990, ambas instituciones lograron financiar
apenas 655 viviendas). A partir de 1985, las mutuales de vivienda adquieren una
importancia mayor en el financiamiento de la vivienda que se mantiene hasta finales
de la dcada.
Sobre la base de las estadsticas revisadas se puede concluir que, en esta dcada, el
sistema de financiamiento de la vivienda mediante el crdito hipotecario mostr una
crisis moderada entre los aos 1982 y 1985, para luego recuperarse entre 1985 y
1987, perodo de relativa estabilidad en las variables macroeconmicas y de mayor
fomento por parte del Estado al sistema de crdito hipotecario (aunque se trat de
medidas de corto plazo). Sin embargo, a finales de la dcada, este tipo de
financiamiento entr en una grave crisis que hizo que los montos de sus colocaciones
y por ende el financiamiento de nuevas viviendas se redujeran drsticamente.
Entre 1988 y 1990, casi todas las mutuales arrojaron resultados econmicos negativos
e insostenibles, lo que hizo que casi todas las mutuales de Lima y de las dems
regiones del pas quebraran.

Crisis del sistema especializado en el financiamiento de la vivienda
Todo lo anteriormente descrito lleva a preguntarse por aquellos factores que
condujeron a la crisis en la que cay el financiamiento de las viviendas por medio de la
concesin de crditos hipotecarios. La revisin bibliogrfica y el anlisis de los datos y
estadsticas oficiales permite hallar una serie de factores que explicaran la crisis de
este sector.
Un factor fundamental para explicar esta crisis fue la recesin y la hiperinflacin que
experiment la economa en los tres ltimos aos de la dcada. Entre 1988 y 1990, la
actividad econmica se redujo en alrededor de 10% y la inflacin lleg a 7.649% en
1990, cifra sin precedentes. Todo ello provoc una cada en los ingresos de la
poblacin. Segn las estadsticas sobre remuneraciones, entre 1987 y 1990, los
sueldos y salarios reales promedio se redujeron en ms de 60%, lo cual hizo que las
familias contaran con menos recursos para invertir en vivienda.
La cada en las remuneraciones provoc una baja en la demanda de crditos
hipotecarios, un deterioro en la calidad de la cartera de crditos hipotecarios, ya que
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algunas familias no pudieron cumplir sus obligaciones, y desinters por parte de las
mutuales y del Banco Central Hipotecario en otorgar esta clase de prstamos, debido
al aumento de la percepcin de riesgo de no pago. Toda esta situacin hizo que las
mutuales prefirieran otorgar prstamos de mediano y corto plazo, en desmedro de los
de largo plazo tales como los de financiamiento a la vivienda. Esas instituciones
aumentaron su cartera de colocaciones en prstamos de naturaleza distinta a la
construccin y la vivienda de ms de 50% hacia mediados de la dcada a menos de
30% a finales de la dcada.

Conjuntamente con la cada de las remuneraciones producto de la crisis econmica,
en el segundo lustro de esa dcada se produjo un alza de los costos de los materiales
de construccin y de la mano de obra. Tanto el ndice real de precios de los principales
materiales y accesorios de construccin como el costo en soles constantes de la mano
de obra de la construccin civil (cemento, barras de hierro, cal, etc.) aumentaron
sostenidamente. Segn las estadsticas, entre 1985 y 1990, el costo hora-hombre de
oficiales y operarios en edificacin y el costo de los principales materiales de
construccin, en promedio, se duplic. La elevacin de esos costos se reflej en el
aumento del precio de las viviendas. Por ejemplo, el ndice real de costos de la
construccin de viviendas de tipo econmico aument en ms del 100% durante ese
perodo. Todo ello desincentiv a muchos hogares a solicitar crditos hipotecarios.
De otro lado, el Estado, ante la crisis econmica que afrontaba, redujo drsticamente
los recursos que destinaba a financiar a esas instituciones y dio prioridad a otros
sectores. Ello provoc que las mutuales y el Banco Central Hipotecario contaran con
menos recursos para financiar prstamos hipotecarios. Segn las estadsticas, las
colocaciones del Banco de la Vivienda (que provea de recursos al sistema mutual y al
Banco Central Hipotecario) experimentaron una cada, pasando de US$420 millones
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en 1987 a US$150 millones en 1999. En el caso particular de las mutuales de
vivienda, la cada en los recursos que reciban del Banco de la Vivienda y del FONAVI
fue ms drstica, pasando de US$129 millones en 1987 a tan slo US$4 millones en
1990.

Debe resaltarse que una de las principales fuentes utilizadas durante esa dcada para
financiar viviendas fue el FONAVI. Los recursos de ese fondo se utilizaron no slo
para los programas de vivienda, sino tambin para otros fines muy diferentes al del
financiamiento de viviendas. Por ejemplo, a finales de la dcada, el gobierno utiliz
esos recursos para la construccin de obras de agua y alcantarillado de pueblos
jvenes.
La otra fuente importante que financi las operaciones de las mutuales y el Banco
Central Hipotecario fueron los depsitos de ahorro. La prdida del poder adquisitivo y
la persistente elevacin del nivel de los precios internos trajeron como consecuencia
una reduccin de los niveles de ahorro, los depsitos captados por parte de esas
instituciones decrecieron.

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Un hecho que debe destacarse es que la cada en los depsitos fue ms drstica en el
caso de las mutuales y del Banco Central Hipotecario que en el de los bancos
comerciales, a pesar de que estas instituciones ofrecieron una tasa de inters superior
por los depsitos. El motivo es que el pblico perdi la confianza en esas instituciones,
a causa de los malos resultados econmicos obtenidos durante ese perodo, as como
por el poco apoyo que recibieron por parte del Estado en comparacin con aos
anteriores. Como se observa en el Grfico 8, a inicios de la dcada, esas instituciones
lograron captar una parte significativa de los ahorros del sistema financiero. En el primer
lustro, las captaciones en el mercado de depsitos de ahorro y cdulas hipotecarias
alcanzaron, en promedio, 40% del total captado por el sistema financiero. Sin embargo,
a partir de 1987 se observa una drstica cada de las captaciones, que pasaron de 30%
en ese ao a slo 6% en 1990.

Ante la falta de fuentes de financiamiento para continuar otorgando prstamos, cobr
importancia el efecto de las tasas de inters negativas de los mismos. Como se seal
anteriormente, las mutuales de vivienda y el Banco Central Hipotecario realizaban sus
prstamos en moneda nacional. La crisis inflacionaria redujo esas tasas hasta llevarlas
a valores negativos. Sin embargo, en la medida en que esas instituciones consiguieron
captar recursos financieros a tasas de inters an menores, pudieron continuar
operando. Sin embargo, esta situacin se hizo insostenible hacia finales de la dcada,
ya que se dej de captar importantes recursos, lo cual agudiz la crisis de todo el
sistema.
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3.2 Perodo 1991-2002
Luego de la crisis en la que cay el sistema especializado en el financiamiento de
viviendas a finales de la dcada del 80, el mercado de crdito hipotecario se
encontraba prcticamente en quiebra. La profunda recesin en la que estaba sumida
la economa y la hiperinflacin que dificultaba el financiamiento a largo plazo, se vio
reflejada en una drstica cada en las colocaciones realizadas por esas instituciones.
La crisis econmica golpe a las entidades pblicas y privadas en diversos sectores
econmicos. En este escenario, la Banca Estatal de Fomento (conformada por el
Banco de Vivienda, el Banco Agrario, el Banco Industrial y el Banco Minero) fue una
de las ms afectadas. El nuevo gobierno, ante los malos resultados obtenidos por
esas instituciones y en el marco de un nuevo modelo econmico, decidi eliminar la
Banca Estatal de Fomento. As, en 1991, el Banco de la Vivienda se declar primero
en reorganizacin y posteriormente en disolucin.
A continuacin, se evala la dinmica que tuvo el mercado de crdito hipotecario
durante la dcada del 90. A tal efecto se toma en consideracin el monto total de
crditos concedidos por la banca privada y los dems intermediarios financieros
privados que participan en este mercado.

Como se observa en el Grfico, el mercado de crdito hipotecario mostr inicialmente
un bajo nivel de actividad. Sin embargo, debe destacarse que a diferencia de aos
anteriores, las colocaciones de crditos hipotecarios comenzaron a experimentar tasas
de crecimiento a partir de 1993. Luego, entre 1995 y 1998, dicho mercado experiment
una poca de bonanza, mostrando elevadas tasas de crecimiento anual promedio
(cabe destacar que la cartera de crditos hipotecarios pas de US$74 millones en
1995 a US$1.096 millones en 1998). Durante ese perodo, el mercado se dinamiz a
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un ritmo mayor que la actividad econmica. Sin embargo, no fue posible mantener ese
ritmo de crecimiento y, entre 1998 y 2001, el crecimiento del mercado se detuvo.
Finalmente, en 2002, debido en buena medida al relanzamiento de los programas del
Estado para facilitar el financiamiento de la vivienda bajo esta modalidad de crditos,
la cartera de crditos hipotecarios volvi a crecer a una tasa moderada del orden de
10%.
En cuanto al nivel de profundizacin alcanzado por el crdito hipotecario, ste ha
venido incrementndose permanentemente a lo largo de la dcada, ya sea medido
como porcentaje de participacin en el total de crditos concedidos por el sistema
financiero nacional, o como porcentaje del PBI. Hasta octubre de 2002, los crditos
hipotecarios representaban alrededor de 10% del total de las colocaciones del sistema
financiero y 3% del PBI.

A continuacin, se pasa a detallar la evolucin de los crditos hipotecarios otorgados y
se identifica aquellos factores particulares que incentivaron un mayor nivel de actividad
o que limitaron el crecimiento del sector en ciertos aos.
En 1993 se inicia una nueva etapa en el financiamiento de la vivienda a travs de
crditos hipotecarios otorgados principalmente por la banca privada. Ese ao, la
cartera de crditos hipotecarios fue de US$18 millones, lo cual representaba apenas
0,5% del total de las colocaciones del sistema financiero. Ello revela lo mucho que se
haba reducido este mercado despus de la crisis y de la subsiguiente desaparicin de
las instituciones especializadas en el financiamiento de la vivienda que operaban en la
dcada anterior.
PBI
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El crdito hipotecario otorgado en esos aos se concentr slo en los sectores de
mayor poder adquisitivo, ya que las condiciones establecidas para los crditos eran
muy difciles de cumplir por los sectores medio y bajo. Las tasas cobradas para esta
clase de crditos eran cercanas a 20% anual en dlares, por perodos de tiempo
cortos de cinco a siete aos en promedio, y se exiga un nivel de ingresos familiares
de US$2,50011.
Debe destacarse que, a comienzos de la dcada, Per aplic reformas estructurales
orientadas a controlar la inflacin, reducir el dficit fiscal y equilibrar la balanza de
pagos. Asimismo, el gobierno aplic una reforma financiera orientada a reducir los
costos financieros mediante una mayor competencia e incremento de los recursos
disponibles, para destinarlos a prstamos al sector privado. Segn las estadsticas,
entre 1993 y 1997, los depsitos en el sistema financiero nacional prcticamente se
triplicaron.
Adicionalmente al problema de la inaccesibilidad de este tipo de prstamos para los
sectores de menores ingresos, exista el problema de que los bancos carecan de
recursos de largo plazo que les permitieran realizar un mayor monto de colocaciones
en mejores condiciones (por ejemplo, con perodos de pago ms largos), sin incurrir en
un riesgo elevado de descalce de plazos, as como de monedas.
En 1995 comenz una nueva ola de competencia entre las empresas financieras
nacionales por captar clientes en el mercado de crdito hipotecario. En buena medida,
el inters por una mayor participacin en este segmento del mercado crediticio se
debi a la baja cartera en mora que tena este tipo de prstamos comparado con otros,
la cual fue menor a 1% hasta 1997. Posteriormente, entre 1998 y 2001, la cartera en
atraso creci debido a la recesin que afect el pas en ese perodo y que habra
hecho que una fraccin de los prestatarios no hubiesen podido cumplir con el pago de
sus cuotas. Asimismo, la fuga de capitales experimentada a partir de la segunda mitad
de 1998 tambin contribuy a explicar el deterioro en la calidad de la cartera de esta
clase de prstamos, ya que la salida brusca de los capitales extranjeros elev el tipo
de cambio y ello perjudic a los que se endeudaron en dlares, como ocurri con casi
la totalidad de los prestatarios que obtuvieron prstamos hipotecarios. A diciembre de
2002, la cartera en atraso representaba 5,8% del total de las colocaciones; cifra
inferior si se la compara con otro tipo de prstamos, tales como los de consumo,
comerciales o a la microempresa (cuya cartera en atraso a la misma fecha era de
6,0%, 7,9% y 8,5%, respectivamente).
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Las dos primeras instituciones en cuanto a participacin en el crdito hipotecario
otorgado a la sazn (Banco de Crdito y Banco Santander) lanzaron al mercado
productos a tasas de inters de 14,5% variable y 13,8% fija, respectivamente, cuando
en promedio se haba venido ofreciendo hasta entonces crditos a 17% variable anual
en dlares17. En esos aos, el crdito hipotecario estaba concentrado en muy pocas
instituciones. En 1995, 60% del crdito hipotecario se concentraba en cuatro
instituciones (Banco de Crdito, Banco Santander, Banco Wiese y Banco del Sur del
Per).
Debido a la fuerte competencia entre los bancos, las tasas de inters se redujeron de
18% a 13% anual en dlares, se extendieron los plazos de crdito de siete a 20 aos y
el ingreso familiar requerido baj de US$2.500 a US$1.000. Asimismo, el crecimiento
de la economa y su consecuente efecto en los sueldos y salarios reales promedio, as
como el inters de los bancos por otorgar esta clase de crditos debido a su baja
cartera morosa, en comparacin con otros tipos de crditos18, trajo como
consecuencia un aumento de las colocaciones de crdito hipotecario, las cuales
pasaron de US$74 millones en 1995 a aproximadamente US$1.000 millones en 1998.
En cuanto a las instituciones que ofrecen crditos hipotecarios, hacia finales de 2001,
66% de los crditos hipotecarios otorgados se encontraban concentrados en slo tres
bancos: Banco de Crdito, Banco Santander y Banco Continental. Sin embargo, ello
no refleja un menor nivel de competencia entre los oferentes de dichos crditos. Por el
contrario, existe una gran competencia en este mercado, impulsada en gran parte por
el ingreso de nuevos bancos que ofrecen productos hipotecarios con tasas de inters
atractivas. La competencia ha trado como consecuencia una continua reduccin de
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las tasas de inters que cobran los bancos por esta clase de prstamos22. Asimismo,
los clientes tuvieron la posibilidad de renegociar sus tasas o cambiar de banco. Otras
condiciones de los prstamos que tambin mejoraron gracias a la competencia fueron:
una reduccin del ingreso mnimo exigido, como resultado de la persistente
competencia entre los bancos, llegando incluso a bajar a niveles de US$700 en el
caso del Banco Continental, y a otorgarse crditos hasta por el 100% del valor del
inmueble (siendo, por lo general, un 80% lo que se financiaba), y los plazos para
terminar de cancelar los prstamos tambin se extendieron hasta 25 aos en algunos
casos (siendo 20 aos el plazo ms frecuente).
4. Situacin actual del mercado de crdito hipotecario
Durante 2011, los crditos hipotecarios18 otorgados por las empresas del sistema financiero
(ESF) tuvieron un incremento de 24,6%, tasa superior a la observada en los crditos de
consumo (21,5%) y a la microempresa (11,7%). En ese periodo, las ESF desembolsaron ms
de 2 800 crditos mensualmente, cifra 17% superior a la registrada en 2010, y la cantidad de
deudores hipotecarios del sistema financiero se increment en 15%. Por otro lado, las tasas
de inters han permanecido estables (8,1% en nuevos soles y 9,4% en dlares) mientras que
contina el proceso de desdolarizacin de los crditos (la participacin de los crditos
hipotecarios en nuevos soles se ha incrementado de 47% a 50%).
Este conjunto de indicadores muestra que el mercado de crditos hipotecarios sigue
experimentando un importante dinamismo, el cual es impulsado tanto por factores de
demanda, debido a la necesidad de viviendas por parte de las personas, como por factores de
oferta, vinculados al desarrollo de proyectos inmobiliarios y a la flexibilizacin de las
condiciones crediticias ofrecidas por las ESF (como la relacin prstamo/valor del inmueble o
loan-to-value LTV, la relacin cuota/ingreso, plazo, entre otras condiciones).
Para evaluar el nivel de flexibilizacin de las condiciones en las que actualmente se puede
recibir un crdito hipotecario, se realizaron visitas a diversas entidades bancarias (EB) y
entidades no bancarias (ENB). El ratio cuota/ingreso hace referencia a la suma de las cuotas
que debe pagar el deudor por todos los crditos que mantenga con las instituciones
financieras, incluyendo en el clculo la cuota del crdito hipotecario.
As, se aprecia que las EB son ms flexibles que las ENB al momento de otorgar crditos
hipotecarios, ya que exigen una menor cuota inicial y un mayor plazo para el pago de los
crditos. A travs del mayor ratio LTV en las EB (hasta el 90% del valor del inmueble), los
clientes pueden acceder a los crditos pagando una cuota inicial ms baja que en las ENB.
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En cuanto al plazo de los crditos, en las EB se puede acceder a crditos hipotecarios con
plazos de hasta 30 aos, mientras que en las ENB el plazo mximo llega a los 20 aos.
Al considerar el requisito de antigedad laboral necesario para acceder al crdito hipotecario,
las ENB son ms flexibles que las EB debido a que requieren una menor antigedad laboral.
En las EB visitadas se requiere acreditar una antigedad laboral no menor a un ao, mientras
que las ENB, de acuerdo a la condicin de trabajo, la antigedad requerida puede ser menor
a los seis meses.
Adicionalmente, se observan otras condiciones relacionadas al financiamiento de bienes
futuros y el monto mximo de crdito en las que no se aprecia flexibilizacin en las ENB, pero
a las cuales es necesario hacer seguimiento para detectar si se produce un relajamiento en el
futuro.

En la actualidad, las ENB visitadas no otorgan crditos hipotecarios para la compra de bienes
futuros, con lo cual reducen el riesgo de que el bien no sea finalmente inscrito en los registros
pblicos o de que la vivienda sea vendida a ms de una persona. Del mismo modo, las ENB
presentan un lmite del monto de crdito hipotecario a otorgar, que se sita alrededor de los
S/. 190 000. En las EB, no se establece un lmite en el monto del crdito, pero se exige que el
deudor cumpla con los requisitos, considerando la relacin cuota/ingreso mxima aceptada
por la EB. Asimismo, en trminos relativos, las ENB tienden a desembolsar una mayor
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cantidad de crditos en nuevos soles que las EB para evitar una exposicin al riesgo
cambiario, producto de la fluctuacin en el tipo de cambio.
La originacin hipotecaria en Per se ha venido acelerando en los ltimos aos y luego del
impacto de la crisis financiera internacional de 2008, en donde en el primer semestre de 2011
el volumen de originacin es superior al de Argentina, considerando el diferencial del
potencial de cada pas, por cuanto el primero cuenta con el 75% de poblacin comparativa y
representa el 44% del PBI, respectivamente; quedando evidenciada claramente la
desaceleracin ocurrida en el mercado hipotecario local y el crecimiento acontecido en el pas
hermano de Argentina.