ingatlan, mint eszköz ingatlanvállalkozás.

hu

1
ingatlan, mint eszköz ingatlanvállalkozás.hu

Ingatlan, mint eszköz

2
ingatlan, mint eszköz ingatlanvállalkozás.hu

Otthon mint befektetés?!

Az ingatlanvállalkozás.hu célja átadni minden tudást és tapasztalatot olyan emberek
számára, akik úgy gondolják, hogy az ingatlan befektetés nem csak a „nagyok”
módszere.

Az emberek többsége akkor esik hibába, ha az otthonára úgy tekint mint élete
befektetése, pedig az valójában csak a pénzt viszi. Az otthonunk forrás, forrása
kiadásainknak! Ezt nem nevezhetjük befektetésnek. Otthonra szükségünk van, de
erre ne, mint életünk befektetésére gondoljunk. Inkább egy helyre, amirıl azt hisszük,
hogy a tulajdonunk. Miért is? Mert kölcsönökbıl vesszük/építjük, mert az állam
megadóztat minket azért mert, ott lakunk ahol és sorolhatnám. Papíron persze mi
vagyunk a tulajdonosai, de statisztikailag csak pénzt vesz ki a zsebünkbıl. Ha igazán
ebbe gondolkodunk, akkor más szemléletmódra kell váltanunk. Errıl szól az
ingatlanvállalkozás.hu!

Eszköz / forrás, avagy hol is van a profit?

Eszközökkel és forrásokkal találkozott már mindenki, nem kell hozzá könyvelıi
szakértelem, hogy tisztázzuk melyik mit is jelent. Hétköznapi nyelvre lefordítva az
tekinthetı eszköznek, ami pénzt, hasznot hoz nekünk. Nyilván ebbıl logikusan
következik, hogy a forrás pedig pénzt von ki a bevételeinkbıl! Tehát itt egy ördögi
kör! Eszközök, források, bevételek. Bevételeink annyi félék lehetnek ahány félét
szeretnénk. Fizetés, hozam, értéknövekedés stb. A legtöbb embernek azonban a
bevétel rovatba csak a fizetés szerepel, és ebbıl finanszíroz minden forrást.
Ingatlanja/ingatlanjai törlesztését, autója törlesztését, és minden mást, ami miatt
azon a színvonalon él ahol. Mire akarok ezzel rávilágítani? Növelnünk kell
bevételeinket! Hogyan? Eszközök felhalmozásával! Milyen eszközök
felhalmozásával? Rengeteg eszközt teremthetünk, amely bevételt hoz. Itt viszont
csak az ingatlanbefektetésekrıl lesz szó, mint olyan eszközök, amelyek bevételt
termelnek nekünk!

Az ingatlan mint befektetés, nem új kelető dolog, viszont még soha senki nem
nyújtott ilyen átfogó szolgáltatást annak érdekében hogy ezt elsajátíthassák és
profitáljanak belıle, ráadásul úgy, hogy az elsı lépéstıl az utolsóig ott állunk tagjaink
mellett! Célunk tehát megmutatni, elsajátítani, és gyakorlatba átültetni mindazt, ami
az ingatlan befektetésekkel kapcsolatos.

3
ingatlan, mint eszköz ingatlanvállalkozás.hu

Hogy fogjunk hozzá?

1.lépés: Mire vagyunk képesek?

Elsı lépésként fel kell mérnünk, hogy mire vagyunk képesek. Tisztáznunk kell
magunkkal hogy mennyi pénzt vagyunk képesek befektetni e célra, vagy hogy milyen
formában leszünk képesek fedeztet nyújtatni a hitelekre, melyekbıl ingatlanba
fektetünk. Tehát mindenek elıtt egy célt kell kitőzni magunk elé. Mennyit és hogyan
fektetünk be, egy hosszú távú profit termelı ingatlanba.

2.lépés: Piackutatás

Fel kell mérni az adott területet, attól függıen, hogy milyen ingatlantípusba
gondolkozunk! Részletes adatokat kell győjtenünk minden olyan ingatlanról, amelyek
szóba jöhetnek a késıbbi vásárláskor. Számos ingatlanhirdetésekkel foglalkozó
portál üzemel Magyarországon. A nagy adatbázissal rendelkezı portálok átnézését
ajánlom. Ezeken a helyeken rengeteg ingatlan közül szemezgethetünk. Az
ingatlanvállalkozás.hu árverési listája is havi rendszerességgel frissül. Az
árverésekrıl késıbb.

3.lépés: Szelektálás

Valami alapján muszáj szőkíteni a piacot. Pénzünkhöz mérten okos döntést kell
hozni. Ha nincsenek millióink rá, akkor kicsibe kezdjük el. Termıföldek, egy-egy
telek, garázs vagy esetleg olcsóbb nyaraló. Az általános gondolkodással szemben
ezek is teljesen jó ingatlan típusok, kezdı ingatlan befektetıknek pedig tökéletes
tanulópiac. Ha eldöntöttük hogy milyen típusban akarunk vásárolni, le kell
szőkítetünk maximum 5 ingatlanra azt ami megérné nekünk. Figyelem, maximum 5
legyen, ennél többel idıpazarlás foglalkozni egyszerre. Ezt az ötöt szelektáljuk ki
elsı körbe.

4.lépés: Döntés

Az ingatlanbefektetések egyik legnagyobb veszélye, hogy érzelmi alapon születik

döntés egy-egy ingatlan vásárlásakor, és nem az üzletet tartjuk szem elıtt. Azt
gondoljuk, hogy nekünk megfelelne egy ilyen ingatlan, azonban ne úgy tekintsünk
egyetlen ingatlanra sem, mintha az megfelelne nekünk otthonként esetleg. Nem mi
leszünk a bérlık, és nem mi döntjük el, hogy neki mit tetszik. Lehetıséget
vásároljunk és ne otthont!

5.lépés: Vásárlás

Ez az 5 lépés a vásárlási/döntési folyamata a befektetésünknek. Nagyon nagy

hangsúlyt kell fektetnünk ebbe. Figyelmesen, ésszerően, befektetni való pénzünkhöz
mérten válasszuk ki ingatlanunkat. A továbbiakban már az ingatlan pénztermelésére
kell koncentrálni.

4
ingatlan, mint eszköz ingatlanvállalkozás.hu

Befektetési típusok

Elıször is, ingatlan típusok szerint nézzük végig a befektetéseket – ebbe

beletartozik, hogy felmérjük az érdeklıdı piacot is a típus iránt –, majd pedig
finanszírozás tekintetében.

1. Telek: Ez egy olyan egyszerő formája a befektetésnek, melybıl eladáskor

keletkezik profit. A legkevesebb ördöngösség van benne, és a legegyszerőbb
belıle hasznot húzni hosszú távon! Hangsúlyozom, hosszú távon. A telkek
építési területek. Ahol pedig elkezdıdik egyszer egy építkezés, nagy
valószínőséggel folytatódni is fog. Vegyünk példának egy új utca nyitását egy
városban. Mikor megnyitják az utcát, a telek árak nem lesznek alacsonyak,
hiszen újonnan kimért telkeket árulnak, azonban amíg nem kezdıdnek meg
tömeges építések az utcában, addig az az ár, amit a telkekért elkérnek
megfizethetı, mivel minél inkább kezd beépülni a terület, annál borsosabbak
lesznek a még meglévı üres telkek. Nos nem hiszem, hogy sokat kell ezután
még magyaráznom, hogy miért is éri meg a típusú befektetés. Tulajdonképpen
2-3 éves távlatokban lehet itt gondolkodni. Egy kezdı befektetésnek éppen
megteszi.
2. Földterület (mezıgazdasági terület, zártkert): Ennél a befektetésnél nagyobb
hangsúlyt kell fektetni a terület fejlıdésére. Figyelemmel kell kísérni a
területen lévı hasonló ingatlanok helyzetét. Egy zártkert is tökéletes kezdı
befektetés. Azonban egy nagyobb mezıgazdasági terület megvásárlásába
még ne fogjunk bele, bármennyire is olcsó a terület. A mezıgazdasági
területek ára nem szokott a magasba szökni, ezért kell velük csínján bánni.
Szó mi szó, tehát hogy egy zártkert jó kiindulópont egy kezdı befektetı
számára.
3. Garázs: Nagyvárosokban egy nagyon jó befektetési forma. Szintén kezdıknek
kimondottan ajánlom. Nem hoz nagyon nagy pénzeket, de egy jó idıben való
vásárlás és eladás között nem csak az eladás hoz profitot, hanem a
folyamatos bérbeadás is. Nincs különösebben sok fenntartási költsége, és
szükség lesz rá még egy nagyon jó darabig.
4. Üdülı, nyaraló: Ezt már nem ajánlom egy kezdı befektetınek. Szezonális
volta miatt, nem hoz folyamatos profitot, igaz a kiadásai sem rúgnak a
plafonra, de egy nyaraló folyamatos szezonális kihasználtságára fel kell
készülni, valamint nem ezt kell fı bevételi forrásunkként tekinteni. Ezért ezt
már haladó befektetıknek ajánlom, akiknek van biztos hátterük – ingatlanjuk –
hogy fedezzenek még egyet, ami majd hab lesz a tortán, hiszen nyaraló
szezonban rengeteg pénzt hozhat.
5. Iroda, üzlethelyiség: Ez kimondottan haladó, profi befektetıknek ajánlom.
Összetett üzleti mővelet. A bérlık itt általában cégek, akik az adójukból le
tudják írni a bérlet egy részét, ezért neked is számlaképesnek kell lenned, ha
ezt a fajta befektetést hasznossá szeretnéd tenni. Ez nem azt jelenti, hogy ez
a nagyok játékszere, egyszerően csak azt, hogy ide több befektetés kell, ami
jóval több hasznot is hoz!
6. Lakás (panel, társasház): Egy kis odafigyeléssel, és ügyeskedéssel ez is lehet
egy kezdı befektetı kiindulópontja. Egy lakásnál a helyi frekventáltság a
legfontosabb, ha elérjük hogy jó helyen jussunk ingatlanhoz, akkor kemény
profitot tudunk kivenni az ingatlanból.

5
ingatlan, mint eszköz ingatlanvállalkozás.hu

7. Családi ház: Magyarországon a családi házak bérbeadása nem jelent

nagyobb tömegek számára hasznot jelentı profitot. Nálunk a családi házak
csak abban az esetben adhatóak bérbe, ha egy nagyon jó helyen található –
például egyetem mellett – és akkor is csak több személynek lehetséges
kiadni, hogy a várható profitot kitermelje. Ezt semmiképpen nem ajánlom
kezdıknek, hacsak nem rendelkeznek egy ilyen ingatlannal, amiben kiadható
szobák vannak.
8. Ipari ingatlan: Ez tényleg a nagyok játékszere. Méregdrágák általában, és
hatalmas profitot lehet szerezni belıle. Persze egy jó stratégiával
megvalósítható ez is a számunkra, de elsısorban nem erre koncentrálunk.
9. Vendéglátó egység: Ez sem egy olcsó mulatság, azonban átláthatóbb, és
egyszerőbb az ipari ingatlanoknál, ettıl függetlenül, ebbe se kezdıként
fektessünk.
10. Panzió: Nagy befektetés, nagy haszonnal, itt is inkább cégként éri meg a
bérbeadása a profit maximalizálása érdekében, nem sokat foglalkozunk vele.

Hely, idı, terv

Bármilyen ingatlantípusról is legyen szó, nagy hangsúlyt kell fektetni az ingatlan

helyére, a vásárlási idıre, és egy olyan vásárlási – kiadási – eladási tervre, amelyet
már jó elıre tudunk.

Higgyük el hogy ciklikus a piac

Három alapvetı oka van annak, hogy az ingatlan tranzakciók idızítése kritikus
jelentıségő a hosszú távú ingatlanbefektetések szempontjából:
1. Bár sokan hisznek abban, hogy az ingatlanárak és az általuk termelt
készpénzáramlás stabil, hosszú távon ez nem igaz. Ezzel szemben az
igazság az, hogy az ingatlannal kapcsolatos tevékenységek zöme és az
ingatlanárak is nagymértékben ciklikusak.
2. A legtöbb ingatlanbefektetı számára a készpénzáramlás végsı soron a
befektetés teljes megtérülésének csak jelentéktelen részét képzi. A
készpénzáramlás csak ritkán olyan megbízható, mint ahogy azt a befektetési
tervek sugallják.
Ha igaz az, hogy az ingatlanok készpénzáramlása és árai erıteljesen ciklikusak, és
hogy a készpénzáramlás viszonylag csekély hatással van a befektetés általános
megtérülésére, akkor messze a legfontosabb két döntés amit a befektetıknek valaha
is meg kell hozniuk, annak idızítése, hogy mikor célszerő vásárolni, és mikor kell
eladni.

6
ingatlan, mint eszköz ingatlanvállalkozás.hu

Mi is az ingatlanciklus?

Amikor ingatlanciklusról van szó, azalatt az ingatlanárak azt az elmozdulását értem,

amelyik az egyik mélyponttól a következı csúcspontig majd onnan az újabb
mélypontig tart. Ezt úgy kell elképzelnünk, mint a sinus hullámot, csak itt
ingatlanokról beszélünk. Persze annál jóval összetettebb, de az alapjait így kell
felfognunk. A két mélypont közötti távolság az idıtengelyen ciklusonként lényegesen
eltérı lehet. Elıfordul, hogy csupán 2-3 évet tesz ki, de elnyúlhat akár 10 évig is.
Fontos tudnunk, hogy az ingatlanárak a ciklusban folyamatosan változnak. Ezt nem
lehet olyan jól beazonosítani, mint a tızsdén végbement árváltozásokat, itt hosszabb
idırıl és egy óriási piacról beszélünk. Folyamatosan figyelni kell az árakat, az elmúlt
év árait, és a hét fı trend mutatóit. Egy tipikus 5 év hosszúságú cikluson belül az
árak 30-60%-al növekedhetnek a csúcsig, és onnan kezdıdik a mozgás lefelé. A
csökkenés mértéke általában kisebb, mint a növekedése, általában 10-40%-al alakul
az elızı mélypont felett. Éppen úgy, ahogy a részvényárak egészében véve a
részvényenkénti nyereség növekedésének megfelelıen emelkednek, az ingatlanok
árnövekedésének alapja az ingatlan mőködési bevételének a növekedése. Az
infláció következtében a lakbérek, a mőködési költségek és az árak emelkednek. Ez
a növekedés azonban közel sem lineáris, hanem erıs hullámzást mutat hosszú
távon.

Értékbecslık, piackutatások, helyi gazdasági indikátorok

Mielıtt egy ingatlant illetıen döntést hoznál, ne felejtsd el elemezni a térségben

létrejött összehasonlítható eladásokat, amelyek információkat adhatnak más, közeli
ingatlanokról, amelyeket nemrég adtak el és a tiédhez hasonlóak, vagy ahhoz
hasonlóak amilyet venni szeretnél. Az összehasonlítható ingatlanok segítenek
meghatározni a különbségeket és a hasonlóságokat az általad kiválasztott és
mérlegelt ingatlanok között, és segítenek értékelni az uralkodó piaci viszonyokat.
Ilyen információkhoz a Központi Statisztikai Hivataltól vagy egy értékbecslıtıl
juthatsz hozzá.

A hitelezık többnyire megkövetelik az értékbecslést. Az értékbecslıknél megesik,

hogy vegyes eredményeket biztosítanak. İket lényegében arra veszik fel, hogy egy
speciális ingatlan speciális árát szentesítsék. Ennek ellenére a jelentésükbıl
kiolvasható információk nagyon hasznosak, és tartalmazhatnak adatokat más
hasonló, a közelmúltban eladott ingatlanokról is. Jelentésükben gyakran más
gazdasági mutatókat is körvonalaznak, amelyek értékesek lehetnek a számodra.

Keress olyan értékbecslıt, aki idıt, erıfeszítést, energiát és elkötelezettséget tanúsít

az ingatlanod felmérése során. De ne fogadj el tılük se mindent, amit mondanak. Az
értékbecslık gyakran nyomás alatt érzik magukat, hogy olyan eredményt hozzanak
ki, amilyet a megbízójuk tılük elvár.

7
ingatlan, mint eszköz ingatlanvállalkozás.hu

Hogyan lehet pénzkölcsönt találni

Miután kiválasztottad a megvásárolni kívánt ingatlant, el kell kezdened gondolkozni a

finanszírozásról. Megeshet, hogy rendelkezel a megfelelı mennyiségő pénzzel,
amelyet befektetni kívánsz, de ez egy ritka eset, és a befektetések lényege hogy
minél kevesebb befektetett pénzbıl hozzuk ki a legtöbbet. Amennyiben a kiválasztott
ingatlan családi ház, második otthon vagy egy lakás, akkor a helyi kölcsönzık
jelenthetik számodra a legjobb választást. A pénzgyőjtık, a hitelezık jó források
lehetnek az ilyen típusú finanszírozások számára. A bankok általában szintén jók, de
befektetési célú ingatlanokra hajlamosak rövidebb futamidejő kölcsönöket adni. Ha
van egy meglehetısen tipikus ingatlanod, és van a közelben bank, valamint
hitelezıintézet, elegendı egy szimpla telefonhívás ahhoz, hogy megtudd, mi az
ajánlatuk. Mindig az egyenes megközelítés a legjobb.

Azért vásárolj, hogy majd eladj

A sikeres lendületes vásárlás kulcsa a kiszállás idızítése. El kell adnod ahhoz, hogy
a trendekbıl is hasznot húzz. Soha ne felejtsd el egyetlen befektetésednél sem
annak megtervezését, hogy végsı soron hogyan fogod realizálni a profitodat. Már a
vásárláskor legyen a fejedben, hogy mikor szándékozod eladni.

Az általános elv az, hogy ingatlanodat egy teljes felfelé menı cikluson keresztül
(alacsony árszinten vásárolva, és magas áron eladva) érdemes megtartani. Ha
azonban lendületes vásárló vagy, minden más esetnél nagyobb a jelentısége annak,
hogy ne tartsd meg túl hosszú ideig az ingatlant.

Az aukció módszere – egy hatékony vásárlás módszere

Az aukció a befektetés egyik leghatékonyabb módszere. Az ingatlanvállalkozás.hu

nagy hangsúlyt fektet az aukciók által befektethetı ingatlanokba. Az aukciókat erre a
célra kinevezett képviselı vezeti. Magyarországon még mindig gyerekcipıben jár ez
a befektetési stratégia, azonban, a nehézkesen elérhetı, másutt pedig borsos áron
nyilvántartásba vett ingatlanaukciókat, mi az ingatlanvállalkozás.hu hatékonyan
rendszeres adatbázis frissítéssel tesszük a nyilvánosság elé.

Az aukció részvételi feltétele hogy a vételár 10%-át be kell fizetni – ez a beugró az

aukcióra. Persze ha nem sikerült megkaparintanunk az ingatlant, akkor ezt a pénz
maradéktalanul visszakapjuk. Ezzel a módszerrel, az ingatlan árának felét vagy akár
még többet is megspórolhatunk. Az árveréseken közzé tett ingatlanok pedig a
legjobb lehetıség vásárlások. Mint arról korábban szó volt, legjobb befektetés
lehetıséget vásárolni, azaz nem egy felújított vadonatúj ingatlanba fektetni.

Külön költséget nem igényel, nincs másfajta adó szabályozása az ilyen úton szerzett
ingatlanoknak.

8
ingatlan, mint eszköz ingatlanvállalkozás.hu

Három alapvetı észrevétel az eladásról

1. Hosszú folyamat, ne becsüld alá. A befektetési célú ingatlanok eladás a

tranzakció indításától a szerzıdéskötésig – ritka kivételektıl
2. eltekintve – jó pár hónapba is beletelhet.
3. Bizonytalan folyamat. A részvényektıl eltérıen az ingatlanoknál nincsenek
követhetı napi árak. A tranzakciók feltételei és idızítési adatai ismeretlenek.
4. Nagy eltéréseket okozhat a végeredményben az, hogy a folyamatot hogyan
irányítod. Nem kérdéses, hogy a folyamat oly módon való kezelése, amely a
nyer/nyer végkifejlet lehetıségét keresi mint a vásárló, mint az eladó számára,
sokkal nagyobb elınyökhöz juttathat téged, mintha megpróbálod a vevıbıl az
utolsó forintját is kisajtolni.

A piac folyamatosan változik. Eladási folyamatod elindításának idızítése kiemelkedı

fontosságú.

Az eladói piac felismerésének négy módja

1. Meg tudod érezni. Ha aktívan mőködsz egy piacon, meg fogod érezni, ha az
megváltozik az eladók javára, és tudni fogod, hogy a piac a csúcs közelében
van. Miután néhány évet eltöltöttél az üzletben, már nem okoz nehézséget,
hogy felismerd, amikor a boom beköszönt. Az igazi kérdés az, hogy elég bátor
vagy-e ahhoz. Hogy idıben kiszállj, vagy a mohóság túl sokáig tart benn az
üzletben.
2. A piac adatai nem hazudnak. Piaci adatokhoz bármikor hozzájuthatsz a
Statisztikai hivatal adataiból. A tények itt nagyon szépen megmutatkoznak, és
könnyen elemezheted az adatokat. Emelkednek az árak? Mennyivel, milyen
magasra, milyen gyorsan?
3. Hallgass meg másokat. A más tulajdonosokkal és ingatlanbrókerekkel
folytatott beszélgetésekbıl felszedett információk segíthetnek a csúcs
kimutatásában.
4. Néha onnan tudod meg, hogy egyszerően a nyakadba esik. Azaz a piaci
csúcs olyan formát ölt hogy már a „nem eladó” ingatlanokra is ajánlatot
tesznek.

9
ingatlan, mint eszköz ingatlanvállalkozás.hu

A marketing és a nyilvánosság maximalizálása

45-60 nap szükséges ahhoz, hogy egy ingatlan marketingje megfelelı legyen.
Nagyobb, bonyolultabb kereskedelmi ingatlanoknál ez több is lehet. Szervezd meg a
marketing tervedet minél elıbb. Gondold végig, hogyan érhetsz el nagyobb
nyilvánosságot, és melyik hirdetési közeg lehet a leghatékonyabb ingatlanod
számára. Rengeteg internetes portál van, további helyi, országos napilapok. Az
Internetet mindenképpen elınyben részesítem, hiszen teljesen ingyenes, valamint
csekély összeg felében, kiemelt hirdetést adhatunk fel, ami máris több látogatót vonz.
A helyi lapokba is meg kell jelentetnünk ingatlanunk hirdetését. Nagyobb projekt
esetében pedig országosan is.

ingatlanvállalkozás.hu

10
ingatlan, mint eszköz ingatlanvállalkozás.hu

11