PANDUAN DASAR BAGI PEMULA UNTUK MEMULAI BISNIS PROPERTY
AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
HAK CIPTA
INI ADALAH EBOOK GRATIS. DILARANG KERAS UNTUK MEMPERJUAL BELIKAN ATAU MEMASUKKAN EBOOK INI DALAM BAGIAN TRANSAKSI APAPUN YANG MEMBERIKAN KEUNTUNGAN MATERI ! Segala pelanggaran adalah TUHAN
yang langsung memberikan balasannya ! Semua materi di dalam buku ini merupakan hasil rangkuman pembelajaran dan pengalaman kami dan rekan-rekan dalam komunitas property selama ini baik melalui buku, seminar, workshop maupun hasil dari pengalaman langsung di lapangan. Buku ini akan menjelaskan kepada Anda Langkah-langkah apa yang harus Anda lakukan secara relatif sederhana dan mudah.
Selamat memasuki dunia Bisnis yang baru,
AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
DAFTAR ISI Hak Cipta
1. RAHASIA DEVELOPER PROPERTY
2. FAKTOR PENDUKUNG MENJADI DEVELOPER PROPERTY Modal Sumber Daya Manusia Pengalaman
3. MANAJEMEN KEUANGAN UNTUK DEVELOPER PROPERTY Persiapan Rekening dan pembagian pos-pos Kontrol Kewenangan Pembatasan Penggunaan Rekening
4. INSTRUMEN INSTRUMEN PROYEK PERUMAHAN Tanah Permodalan Bank Kontraktor
5. TAHAPAN PELAKSANAAN PROYEK SECARA UMUM Pemilihan dan Pembelian Lahan Tahap Kelayakan Pelaksanaan Proyek Proses Perencanaan dan Desain Proses Perijinan dan Legalitas AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
Proses Pengolahan Lahan Tahap Pembangunan Rencana Promosi dan Pemasaran Tahap Penjualan Tahap Serah Terima Rumah
6. PAJAK DALAM TRANSAKSI JUAL BELI RUMAH PPN BPHTB Pph Final
7. TAHAPAN MEMULAI DENGAN DANA TERBATAS Konsep Kerjasama Konsep Pembangunan Pemilihan Tanah dan Studi Kelayakan Awal Negosiasi dengan Pemilik Tanah Studi Kelayakan Detail Proyek Tahap Perencanaan dan Perijinan Kerjasama KPR Pemilihan Kontraktor Pelaksana Proses Pembangunan Proses Promosi dan Pemasaran
8. TENTANG KPR Apakah KPR itu? Bagaimana KPR membantu Developer ? Persayaratan Kerjasama dengan Bank AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
Skema Kerjasama KPR Hubungan KPR dengan Kontraktor Yang Perlu Anda Ketahui
9. SOLUSI DAN TIPS KHUSUS UNTUK ANDA
Penutup
AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
MENGAPA KAMI MEMBERI EBOOK INI ?
Saat nya Anda mengetahui hal-hal yang selama ini tidak diketahui oleh masyarakat terkait dengan bisnis property, khususnya perumahan.
Memberikan pengetahuan & pengalaman kepada siapapun untuk memiliki bisnis property, agar mempunyai kesempatan yang sama untuk menjadi pengusaha property
. Memberi panduan bagi pemilik modal dan pemilik tanah agar lebih hati-hati
terhadap tawaran kerjasama yang ditawarkan pihak pengembang atau siapapun untuk bekerjasama dalam proyek property. Memberikan gambaran bahwa untuk memiliki bisnis property TIDAK
serumit dan semahal yang dibayangkan.
AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
1 RAHASIA DEVELOPER PROPERTY
Sebelum mulai pembahasan untuk menjadi Developer property maka akan kami ungkap terlebih dahulu rahasia yang banyak dilakukan atau dimiliki oleh para developer. Mengapa kami sudah membukanya di awal-awal?, dengan mengetahui rahasia yang dimiliki developer property maka diharapkan pikiran anda lebih terbuka terhadap peluang dan pola bisnis property, sehingga pembahasan menjadi developer property akan lebih mudah diterima oleh anda.
Inilah beberapa hal yang akan kami ungkapkan seputar bisnis property, khususnya pengembang property. Beberapa mungkin sudah pernah anda ketahui, namun kami akan ungkap lebih detail.
1. Besarnya Keuntungan Anda pasti sudah mengetahuinya ya.. , tapi bagaimanakah keuntungan didapatkan oleh developer property? kami akan coba jelaskan kepada anda. Ada dua komponen yang menghasilkan keuntungan bagi developer property.
AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
Komponen Tanah keuntungan yang didapat dari harga dasar tanah minimal adalah 2 kali, namun biasanya lebih dari itu. Tergantung harga dasar yang didapat, jika mendapatkan harga yang murah maka bisa lebih dari 4 kali harga dasar tanah. Tapi ingat itu adalah keuntungan kotor, harus dikurangi oleh biaya perijinan, pembangunan dan fasilitas umum. Ingat pengali harga tanah tidak dihitung dari luas keseluruhan tanah, hal ini karena ada sekitar 40% dari luas tanah yang terbuang untuk Fasilitas Umum/ Sosial (J alan, taman, masjid, dll). Namun jika kita mendapatkan harga dasar tanah yang murah atau jika memiliki tanah yang dapat dikembangkan maka faktor pengali dapat kita tentukan sendiri, tentu faktor pengali akan berpengaruh kepada harga jual per unit rumah, semakin besar maka harga jual rumah akan ikut naik. Tunggu duluMengapa kita berhak memberikan faktor pengali dari harga dasar tanah ?....begini Karena tanah yang kita beli merupakan tanah mentah. Untuk dijadikan/dibangun perumahan tentu diperlukan beberapa pengolahan lahan. Seperti : jika tanah berupa sawah maka harus di urug, pembuatan akses jalan, pembagian kavling, pembuatan taman, dll. Sehingga apa yang kita jual merupakan unit rumah beserta tanah yang matang atau sudah terolah. J adi wajar kan kita menjual tanah dengan harga lebih . AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
Kuncinya adalah dapatkan harga dasar tanah yang murah dengan lokasi yang strategis . Komponen Bangunan Selain dari tanah maka developer property dapat meraih keuntungan dari faktor pengali bangunan/rumah terbangun. Hitungannya adalah per m2 bangunan rumah. J ika mendapatkan harga dasar tanah yang murah sehingga mendapatkan pengali harga jual tanah yang besar maka beberapa developer justru memutuskan tidak meraih keuntungan dari komponen bangunan. Namun jika kita ingin mendapatkan keuntungan lebih tentu komponen bangunan ini menjadi fakor pengali tambahan bagi developer.
2. Pelaksanaan Pembangunan Hampir semua developer property bukan sebagai pelaksana pembangunan bangunan atas proyek yang dikembangkannya, kecuali bila selain developer ia juga berprofesi sebagai kontraktor. Namun jika anda memutuskan untuk menjadi developer property maka kami sarankan kepada anda untuk fokus terhadap bisnis developer saja. Lebih detailnya akan kami jelaskan pada penjelasan berikutnya.
3. Tidak Perlu Punya Tanah J ika anda mempunyai modal yang cukup besar sehingga mampu membeli tunai tanahnya maka itu lebih baik. Kalau dana terbatas? nah itu sulit AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
Sesungguhnya banyak developer property yang tidak mempunyai
modal tanah dan tidak perlu membeli tanah terlebih dahulu. Yang bener ?? sungguh itu bisa dilakukan. Anda penasaran ? Ok, akan kami jelaskan pada pembahasan selanjutnya yang lebih detail. 4. Tidak Full Finance Kalau anda membayangkan bahwa developer property menggunakan semua dananya untuk membangun semua unit bangunan di proyek pengembangannya maka anda salah. Atau bila ada developer property yang melakukannya maka itu adalah tindakan sangat berani atau dapat kami katakan beresiko. Strategi ini hampir dilakukan oleh developer property bahkan oleh para developer besar sekalipun!! Lalu apa yang mereka lakukan? Ini adalah strategi ekonomi, memakai modal pihak lain dan mempercepat penjualan guna mendapatkan dana segar. Mau contoh?? Coba anda berpura-pura atau benar-benar membeli apartemen yang dikembangkan oleh developer besar lalu tanya apakah bangunannya sudah ada. Bisa dipastikan kalaupun anda memutuskan untuk membelinya maka anda baru bisa mendapatkannya setelah beberapa waktu kemudian (biasanya sekitar 2 tahunan) padahal selama 2 tahun itu anda sudah melakukan pembayaran. Apa itu penipuan?? tunggu dulu, bukan sama sekali. Karena saat melakukan pembelian AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
anda sudah diberitahu kondisi yang akan anda terima. Kalau sudah membayar tapi dibawa pergi, baru itu penipuan Strategi diatas juga sudah awam dilakukan oleh banyak developer property, lalu mengapa ? begini.. Sebagai modal tambahan. Bukan berarti developer yang menggunakan cara ini adalah perusahaan dengan modal kecil, developer skala besar pun melakukannya. Dengan adanya uang masuk dari konsumen walau bangunannya belum ada maka dapat menambah dana untuk pembangunannya. J adi hanya sebagian dana developer yang terpakai, sehingga kalaupun ada dana lain maka bisa digunakan untuk keperluan lainnya atau untuk dana cadangan. Memangkas waktu penjualan. Anda bayangkan untuk membangun satu rumah lantai satu akan memakan waktu sekitar 3-6 bulan (tergantung luas dan desain). Kalau anda ingin menjual rumah tersebut sampai selesai dibangun maka harus menunggu 3-6 bulan. Betapa lamanya waktu untuk menunggu sampai anda dapat menjualnya ke konsumen, bayangkan jika bangunannya adalah dua lantai atau bahkan bangunan apartemen. Berapa lama anda akan menunggu?? J adi ketika semua ijin dan pengolahan lahan selesai dan kita bisa menjual unit bangunan walau belum terbangun, itu akan lebih baik dan lebih AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
mengefisiensikan waktu. Semakin cepat ada dana masuk maka akan lebih memperlancar proyek pengembangan yang akan dilaksanakan. J adi anda sekarang mengerti mengapa banyak developer property sudah mulai menawarkan produk property nya walaupun secara fisik bangunannya belum terbangun. Lebih cepat lebih baikkalau itu baik makaLanjutkan .
Beberapa developer bahkan melakukan kombinasi, yaitu membangun sebagian terlebih dahulu sambil langsung melakukan pemasaran.
AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
2 FAKTOR PENDUKUNG MENJADI DEVELOPER PROPERTY
Secara garis besar terdapat beberapa faktor pendukung internal untuk menjadi Developer, berikut adalah syarat ideal yang dibutuhkan :
MODAL Faktor ini merupakan faktor umum dalam bisnis apapun, termasuk untuk menjadi Developer properti. Bisnis pengembang perumahan merupakan bisnis yang mempunyai perputaran uang yang cukup besar. Kapitalisasi modal membuat developer mempunyai gerak yang leluasa untuk melakukan pelaksanaan dan pengembangan proyek. Kebutuhan yang menyedot modal sangat besar adalah dalam penyediaan lahan pengembangan dan proses perijinan serta legalitas proyek.
Kebutuhan dana yang tidak bisa ditetapkan secara pasti adalah saat proses perijinan, maksudnya adalah standar perijinan tetap ada namun realitas dilapangan akan sangat tergantung kepada sistem birokrasi pemerintahan setempat. AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
Faktor pendanaan memang menjadi penghambat terbesar untuk memulai berbisnis, terutama di bidang properti. J ika dilihat dari kebutuhan ideal memang diperlukan dana yang cukup besar untuk menjadi pengusaha di bidang properti, dana yang harus disiapkan untuk memulai hingga menyelesaikan proyek.
Dalam penjelasan selanjutnya Kami akan coba paparkan bagaimana Anda dapat memulai menjadi Developer dengan proses yang relatif lebih sederhana dan dengan dana yang relatif terbatas.
SUMBER DAYA MANUSIA Memiliki kecukupan dana masih belum cukup untuk menjadi Developer. Kemampuan pengelolaan dan perencanaan proyek menjadi faktor terpenting ketika faktor modal dapat dipenuhi. Sumber daya manusia diperlukan tertama ketika proses perencanaan dan pelaksanaan proyek perumahan. Mulai dari pembuatan teknis lapangan, desain bangunan, hingga tahapan promosi dan pemasaran. Bidang-bidang sumber daya yang dibutuhkan adalah Arsitek, Estimator/teknik sipil, Marketing, Akuntansi.
AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
PENGALAMAN Menangani beberapa proyek akan memberikan nilai tambah, terutama untuk proyek- proyek properti. Pengalaman diperlukan ketika kita menghadapai beberapa permasalahan terkait dengan proyek pembangunan. Pengalaman juga memberikan wawasan lebih atas hal hal yang perlu dipersiapkan agar tidak muncul permasalahan di kemudian hari. Namun pengalaman bukan hal yang mutlak harus Anda miliki, disini kami mencoba berbagi pengalaman yang kami miliki sehingga Anda memiliki petunjuk awal untuk memulai memasuki bisnis properti. J ika Anda belum berpengalaman, mengapa tidak memanfaatkan pihak-pihak lain yang sudah berpengalaman di bidang ini? Bagaimana caranya?. Akan dibahas selanjutnya di buku ini.
AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
3 INSTRUMEN INSTRUMEN PROYEK PERUMAHAN
Dalam uraian sebelumnya telah dijelaskan bagaimana proyek properti terkait dengan 104 usaha didalamnya. Namun ada beberapa instrumen instrumen yang memiliki nilai sangat penting bagi pengembang perumahan. Instrumen yang dibutuhkan untuk menjadikan proyek perumahan terjadi.
TANAH Tanah merupakan instrumen sangat penting dan vital bagi developer, karena tanpa lahan untuk pengembangan maka tidak mungkin ada proyek. Sebagai aset terpenting bagi developer maka tanah merupakan elemen yang memiliki nilai termahal. Pemilihan tanah juga merupakan faktor sangat penting karena banyak developer dalam proses pengembangan justru banyak mendapat banyak permasalahan dikemudian hari akibat salah dalam proses pemilihan tanah. Lalu tanah seperti apa yang baik dan aspek apa saja yang harus diperhatikan dalam pemilihan tanah ?, akan dijelaskan dalam bab berikutnya.
AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
PERMODALAN Tentu ini adalah faktor utama ya , namun disini kami tidak akan berbicara nominal karena nilainya sangat tergantung dari besar kecilnya proyek yang anda kerjakan. Kami akan menjelaskan apa saja hal-hal yang perlu anda perhatikan terkait dengan faktor dana.
J angan menggunakan dana pinjaman kredit ! J ika anda pemula maka kami sarankan untuk menghindari skema kredit. Persentase penggunaan dana sebagian besar akan tersedot untuk biaya perijinan, pengolahan lahan dan pembangunan sarana pendukung lingkungan perumahan. Kami akan buka tips mengefektifkan dana dalam proses pelaksanaan proyek, silahkan pelajari pada penjelasan selanjutnya nanti. Selalu siapkan dana cadangan untuk operasional proyek
Besarnya modal yang kita miliki akan berdampak pada proses pelaksanaan proyek, jika dana Anda cukup besar maka akan lebih aman dan relatif lebih leluasa dalam melaksanakan rencana pengembangan. Kebutuhan terbesar akan dana adalah untuk pembelian tanah (jika Anda memang harus membeli) dan saat proses perijinan proyek. Dalam penjelasan berikutnya kami akan jelaskan tentang permodalan dengan modal terbatas dan Anda tidak harus membeli tanah, sehingga besarnya dana yang harus AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
dikeluarkan diawal dapat dihindari. Selain itu juga akan kami jelaskan bagaimana anda dapat menambah modal dengan bantuan instrumen lainnya.
BANK Ada beberapa peran perbankan yang terkait dengan Developer, bagi Anda yang ingin menjadi Developer maka bank menjadi rekan yang sangat penting. Apakah itu ? 1. Permodalan Fasilitas kredit usaha yang disediakan oleh bank memang dapat digunakan sebagai modal kerja Developer. Beberapa bank bahkan mempunyai skema kredit usaha khusus bagi pengembang properti J ika Anda menggunakan permodalan dari Bank maka perhitungkan bunga kreditnya (lebih besar dari kredit konsumer seperti KPR). Untuk mendapatkan modal kerja dari bank maka Anda harus mempunyai agunan atau jaminan yang akan dijaminkan selama jangka waktu kredit.
2. Pengelolaan Keuangan Ya, bank dapat digunakan sebagai alat bantu untuk pengelolaan keuangan proyek Anda. Sistem yang sudah lebih profesional tentu dapat kita manfaatkan, selain lebih tepat juga lebih simpel dan praktis bagi kita, terutama bagi Developer yang baru memulai. AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
Penjelasan tentang ini dapat Anda lihat di penjelasan pada bab selanjutnya.
3. Pembiayaan Fasilitas ini merupakan salah satu kemudahan yang diberikan kepada konsumen kita. Produk perumahan yang kita buat akan ditawarkan kepada konsumen dengan berbagai skema pembayaran, salah satunya adalah skema pembiayaan yang ditawarkan oleh perbankan yaitu dengan fasilitas KPR (Kredit Kepemilikan Rumah). Adanya fasilitas KPR yang dimiliki Developer akan memberikan alternatif pembayaran bagi konsumen yang tidak memiliki kemampuan untuk membeli rumah dengan cara cash/tunai.
Selain sebagai sarana pembiayaan bagi konsumen, KPR juga dapat kita gunakan sebagai fasilitas pembiayaan bagi Developer dengan modal terbatas. Bagaimana detail tentang KPR dan fungsinya sebagai pembantu keuangan bagi Developer akan dijelaskan pada bab khusus tentang KPR.
KONTRAKTOR Kontraktor merupakan rekan bagi Developer dalam proses pembangunan proyek perumahan. AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
Instrumen ini digunakan jika Anda hanya fokus pada pengembangnya, kontraktor tidak perlu jika Anda juga yang melaksanakan proyek pembangunannya.
Dalam buku ini kami akan fokus kan pada fungsi Developer saja, artinya Anda kami rekomendasikan hanya akan lebih terfokus kepada bisnis dan manajeman Developernya. Mengapa begitu ? Agar manajeman Anda menjadi lebih simpel dan praktis, juga agar lebih fokus kepada bisnis Pengembangan Bisnis Developer.
Dalam bab-bab selanjutnya akan kami jelaskan bagaimana detail kerjasama Anda dengan Kontraktor.
AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
4 MANAJEMEN KEUANGAN UNTUK DEVELOPER
Pengelolaan keuangan menjadi faktor penting ketika proyek sudah berjalan. Salah dalam mengelola maka akan timbul bencana, karena perputaran uang di Developer sangat cepat seiring dengan berjalannya proyek maka kebutuhan akan material dan tenaga kerja akan meningkat. Pengelolaan ditujukan agar cashflow anda antara penerimaan dan pengeluaran seimbang.
Kami akan coba menjelaskan bagaimana pengelolaan keuangan yang sederhana dan praktis bagi Anda yang baru memulai terjun menjadi pengembang perumahan.
PERSIAPAN REKENING DAN PEMBAGIAN POS-POS
Pembagian rekening dibagi atas dua pos, yaitu rekening penerimaan dan rekening pengeluaran. Lebih baik jika jenis rekening yang digunakan adalah rekening Giro, karena pencatatan mutasinya lebih detail tercatat.
AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
Rekening penerimaan dapat lebih dari satu rekening, sedangkan untuk rekening pengeluaran dibatasi hanya satu rekening. Rekening penerimaan dari beberapa bank, hal ini untuk memberikan kemudahan bagi konsumen. Sedangkan rekening pengeluaran hanya ada satu rekening, hal ini agar kontrol pengeluaran dapat mudah di awasi. Rekening pengeluaran biasanya digunakan untuk penggunaan atas biaya - biaya operasional. Bersamaan dengan pembukaan rekening maka ajukan juga pembuatan bilyet Giro atau Cek, kami sarankan anda membuat buku Cek saja.
KONTROL KEWENANGAN
Penandatanganan cek dilakukan oleh 2 orang atau lebih (jangan hanya 1 orang), hal ini dimaksudkan untuk kontrol pengeluaran uang. Sehingga ada check & balance antara orang-orang yang berada di manajemen. Dan juga agar meminimalisasi penyalahgunaan penggunaan keuangan.
AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
PENGELOLAN CASH IN-OUT KEUANGAN
Atur waktu antara pemasukan dan pengeluaran uang, dalam satu minggu gunakan hanya satu hari untuk mengeluarkan uang. Biasanya di hari J umat. Hal ini agar pencatatan cashflow Anda bagus, enam hari untuk mencari uang dan hanya satu hari untuk mengeluarkannya. Cara ini sebenarnya sudah umum digunakan oleh banyak perusahaan. Atau Anda bisa menentukan hari apa saja yang anda gunakan khusus untuk mengeluarkan uang.
PEMBATASAN PENGGUNAAN REKENING
Rekening-rekening yang sudah Anda buka tadi hanya dikhususkan untuk satu proyek saja. J ika sebelum proyek pertama Anda selesai tapi sudah mengembangkan proyek lainnya maka silahkan buka rekening-rekening baru untuk pos-pos proyek yang baru tersebut. Hal ini untuk memudahkan kontrol pengelolaan uang. Mengapa memanfaatkan rekening Giro ?, hal ini untuk membantu pembukuan Anda, karena pihak Bank lah yang menjadi pencatat atas lalu lintas transaksi kita. Dan menghindari kesalahan pencatatan jika dilakukan secara manual, karena pencatatan Bank relatif jauh lebih baik.
AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
5 TAHAPAN PELAKSANAAN PROYEK SECARA UMUM
Berikut adalah beberapa tahapan secara umum yang harus Anda lalui dalam proses pengembangan proyek perumahan.
PEMILIHAN TANAH
Tanah seperti apa yang harus Anda pilih ?, secara garis besar adalah sebagai berikut :
1. Pastikan peruntukan lahannya adalah untuk perumahan, anda dapat ke Bappeda setempat untuk melihat RUTR (Rencana Umum Tata Ruang) 2. Pilih lokasi yang berada di pinggir jalan beraspal, baik itu jalan utama atau jalan lingkungan, namun kalaupun bukan berada di jalur utama lebih baik jika akses menuju lokasi tanah tidak melewati banyak persimpangan. 3. Bebas banjir, tidak berada di jalur tegangan tinggi listrik.
AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
Contoh Lahan yang dilewati jalur Saluran Tegangan Tinggi
4. Dekat dengan pusat keramaian/kota, dekat dengan fasilitas umum. 5. Hindari tanah yang dekat dengan sungai, pemakaman, tusuk sate, saluran listrik tegangan tinggi & dekat pabrik.
Selain tentang aspek lokasi ada lagi yang perlu diperhatikan dan merupakan aspek yang sangat penting, yaitu aspek status legalitas atas tanah tersebut. Berikut pambagiannya :
1. Status Sertifikat Hak Milik (SHM) Pada umumnya dimiliki oleh perseorangan, tanah dengan status ini biasanya lebih mudah dalam proses perijinan. Keuntungannya biasanya konsumen lebih menyukai tanah dengan status SHM karena tidak memiliki jangka waktu pemilikan.
AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
2. Status Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) Biasanya dimiliki oleh perusahaan, memiliki jangka waktu kepemilikan (biasanya sekitar 25 tahun). Namun tanah ini dapat ditingkatkan statusnya menjadi SHM tentu ada biaya tambahan yang harus dikeluarkan.
3. Belum Bersertifikat Dalam masyarakat biasa disebut tanah girik atau letter C. Perlu waktu untuk di proses sertifikasi, namun keuntungannya adalah bila Anda mendapati tanah seperti ini adalah harganya bisa lebih murah. Namun harap proses penelitian atas kepemilikannya harus lebih detail dan lengkap agar status kepemilikannya lengkap.
Untuk memeriksa apakah status tanah tidak bermasalah maka anda dapat memeriksanya di kantor BPN (Badan Pertanahan Nasional), dapat dilakukan dengan memakai jasa Notaris.
TAHAP KELAYAKAN PELAKSANAAN PROYEK
Kelayakan diperlukan untuk memberikan gambaran awal apakah proyek yang akan dilaksanakan layak secara bisnis. Dan jika memberikan keuntungan maka berapa perkiraan keuntungan yang akan dihasilkan. AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
Perhitungan awal sangat penting karena dalam tahapan ini akan diketahui perkiraan biaya-biaya yang harus dikeluarkan.
Beberapa hal yang harus Anda perhitungkan dalam tahapan kelayakan :
1. Harga tanah Mencari harga dibawah harga pasar merupakan tujuan utama semua Developer. Patokan sederhana yang dapat Anda jadikan acuan adalah lihat dari nilai NJ OP (Nilai J ual Obyek Pajak). Usahakan harga yang Anda dapatkan tidak jauh dari nilai jual yang tercantum di NJ OP. Lebih baik lagi mendapatkan harga dibawah atau sama dengan nilai NJ OP. Harga tanah juga dapat menentukan kisaran harga jual rumah yang akan ditawarkan, bila harga tanah mahal maka otomatis harga jual rumah juga akan mengikuti, begitu pun sebaliknya.
2. Biaya-biaya Perijinan Untuk Developer skala kecil maka biaya yang harus dikeluarkan untuk proses perijinan tidak begitu besar, karena tahapan perijinan cukup sederhana. Yang perlu diperhitungkan adalah biaya IMB, biaya pengesahan ijin lokasi (untuk luas lahan kecil biasanya hanya cukup sampai tingkat Kecamatan) & biaya pemecahan sertifikat (splitsing) AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
Untuk luas lahan dibawah 5000m2 biasanya tidak perlu IPT (Ijin Peruntukan tanah) dari Kabupaten, namun ini sangat relatif tergantung kebijakan pemerintahan daerah masing-masing. Dan untuk luasan dibawah 5000m2 tidak perlu membuat badan usaha (CV/PT), cukup ijin atas nama perorangan saja. Perkirakan total biaya-biaya resmi yang harus dikeluarkan dan siapkan juga biaya cadangan untuk biaya-biaya tidak resmi. Anda tentu mengerti maksudnya , hal ini memang susah dihindari bagi para Developer. Sekali lagi, kemudahan proses birokrasi sangat tergantung kepada daerah masing-masing.
3. Kompetitor Terdekat Carilah data-data tentang perumahan yang terdekat dengan lokasi tanah. Data ini akan menjadi acuan harga jual & rencana kelas pasar yang akan kita masuki. Anda bisa datang ke kantor Pemasarannya untuk seolah-olah menjadi calon konsumen atau dengan mendapatkan brosur dari setiap perumahan yang ada Coba analisa juga apa yang menjadi kelemahan & kelebihan para kompetitor tersebut sehingga anda mendapatkan pelajaran dari hal-hal tersebut. Anda bisa menjadikan kompetitor acuan untuk membuat strategi pemasaran, apakah anda ingin berhadapan langsung (head to head) atau berani membuat pasar yang berbeda. Tentu ini tergantung dengan lokasi, desain dan konsep perumahan Anda. AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
PROSES PERENCANAAN DAN DESAIN
Tahapan ini meliputi perencanaan teknis pelaksanaan proyek, perancangan unit rumah (desain). Berikut garis besar tahapan perencanaan yang perlu dilakukan :
1. Perencanaan Tata Ruang Kawasan Pengembangan (Site Plan) Perhatikan ketentuan dari regulasi yang dikeluarkan oleh dinas setempat, seperti lebar jalan, proporsi lahan hijau, saluran drainase. Untuk Developer dengan luas pengembangan kecil (dibawah 5000m2) penataan site plan bisa dikatakan relatif lebih sederhana.
2. Desain Bangunan Tentukan tema perumahan anda, karena akan menjadi landasan untuk desain rumah yang akan dipilih. Apakah minimalis, tropis, mediterania. J uga tetapkan pemilihan bahan-bahan bangunan (material), sesuaikan dengan segmentasi pasar yang anda pilih. Saran : Gunakan desain-desain yang umum memiliki nilai jual, anda dapat melihat melalui brosur-brosur perumahan yang sudah ada. Jangan ditiru utuh! Modifikasilah agar tetap mempunyai ciri yang berbeda
AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
3. Detail Teknis Merupakan detail gambar-gambar teknik yang akan diterjemahkan langsung di lapangan. Mulai detail site plan sampai detail gambar bangunan.
PROSES PERIJINAN DAN LEGALITAS
Proses perijinan dan legalitas belum bisa dilakukan bila tahapan perencanaan teknis belum mengeluarkan output untuk dapat di ajukan kepada dinas terkait.
Sebelum sampai pada penjabaran proses perijinan & legalitas maka ada beberapa hal yang harus anda ketahui sebelumnya :
1. Proses regulasi & alur perijinan hampir sama di setiap daerah. Karena biasanya beberapa peraturan yang dipakai merupakan peraturan yang diatur oleh pemerintah pusat (berupa UU, PP & Kepmen), namun yang tidak sama adalah biaya yang ditetapkan oleh setiap daerah. 2. Untuk tanah dengan luas mulai 5.000m2 keatas maka perijinan harus menggunakan badan hukum (PT atau CV).
AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
3. Untuk pengembangan perumahan dengan luas lahan mulai 5.000m2 keatas maka Ijin Peruntukan Tanah (IPT) dikeluarkan oleh pemerintah Kota atau Kabupaten. Untuk peraturan ini akan berbeda di tiap-tiap daerahnya, tergantung dengan regulasi setempat. 4. Pengembangan perumahan skala menengah keatas atau luas mulai 5.000m2 keatas memang memerlukan proses perijinan yang cukup banyak tahapannya.
Berikut tahapan yang harus Anda lakukan dalam proses perijinan dan legalitas:
1. Lakukan pengecekan Sertifikat Induk ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat. Hal ini untuk memastikan bahwa tanah yang kita pilih bukan merupakan lahan bermasalah/sengketa. 2. Proses ijin pengolahan lahan, untuk luasan yang terbatas/kecil Anda cukup sampai pada tingkat Kecamatan. 3. Setelah ijin pengolahan selesai, segera proses Ijin Membangun Bangunan (IMB), Anda bisa melakukannya di Dinas Tata Kota dengan rujukan rekomendasi tingkat Kecamatan (untuk luas yang kecil). 4. J ika IMB sudah selesai maka Anda dapat segera melakukan kegiatan di lahan pengembangan proyek. 5. Lakukan pemecahan Sertifikat Induk (splitsing) menjadi beberapa bagian sesuai dengan jumlah unit yang akan Anda jual. AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
6. Selain pemecahan sertifikat induk, proses juga IMB setiap kavlingnya, lalu lakukan pemecahan PBB (Pajak Bumi Bangunan).
Beberapa tahapan dapat Anda gunakan jasa pihak lain, untuk pengecekan sertifikat hingga pemecahan sertifikat dapat menggunakan jasa Notaris PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah).
PROSES PENGOLAHAN LAHAN
Dikeluarkannya IMB maka merupakan jalan masuk Anda dalam memulai kegiatan di lokasi proyek. Pengolahan lahan dilakukan sebagai pematangan tanah untuk proses pembangunan rumah. Berikut adalah tahapan yang dilakukan pada proses pengolahan lahan :
1. J ika lahan yang ada adalah sawah atau kolam maka perlu dilakukan pengeringan terlebih dahulu. 2. Lakukan cut & fill untuk tanah yang permukaannya tidak rata. 3. Buat pembagian peruntukan, antara peruntukan sirkulasi (jalan) dengan peruntukan kavling untuk rumah. AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
J ika kondisi tanah yang Anda miliki merupakan tanah kebun dengan kontur yang rata maka lebih mudah dan efisien dalam proses pengolahannya
TAHAP PEMBANGUNAN
Ada beberapa skema pembangunan yang dilakukan oleh beberapa Developer, dan setiap skema membedakan kemampuan modal dari masing-masing Developer. Keseluruhan skema dilakukan setelah proses perijinan telah selesai dan disetujui oleh dinas terkait. Beberapa tahap pembangunan yang ada :
1. Pembangunan Keseluruhan Pembangunan dilakukan secara menyeluruh hingga seluruh unit rumah yang direncanakan. Skema pembangunan ini dapat dilakukan bila Developer mempunyai modal yang sangat besar sehingga mampu membiayai terlebih dahulu proses pembangunan seluruh unit bangunan rumah.
2. Pembangunan Sebagian Skema ini membagi proses pembangunan dalam beberapa bagian atau tahapan. Contoh : Tahap pertama (untuk pembagian per tahap) dan Cluster tertentu (untuk pembagian perbagian atau Zona). AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
Ada beberapa sebab mengapa Developer menggunakan skema ini, seperti - Untuk luasan lahan yang sangat besar biasanya dibagi atas beberapa zona atau cluster pengembangan. - Developer dengan modal menengah (tidak besar) dan lahan pengembangan yang relatif agak luas maka biasanya membagi proyek atas beberapa tahap pengembangan.
3. Pembangunan by Order Produk rumahnya biasa disebut rumah indent (pesanan). Biasanya digunakan oleh pengembang yang mempunyai kemampuan sangat terbatas. Namun tunggu dulu, jangan salah, saat ini banyak Developer yang menggunakan skema ini dan tidak semuanya merupakan Developer dengan modal cekak. Skema ini digunakan karena secara bisnis memiliki perhitungan ekonomi yang lebih menguntungkan dan efisien waktu.
Beberapa pertimbangan mengapa skema ini banyak dipilih oleh Developer : Karena modal terbatas. Karena pertimbangan strategi marketing. Artinya jika dalam tahap pelaksanaan saja sudah dapat dilakukan penjualan, mengapa harus menunggu rumah selesai terbangun. AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
Efisiensi Waktu. J ika penjualan dapat segera dilaksanakan tanpa menunggu pembangunan rumah selesai maka menghemat waktu untuk tahap pemasaran. Percepatan Income. Dengan percepatan tahapan penjualan maka perusahaan akan lebih cepat mendapatkan pemasukan dari konsumen.
Dalam bab selanjutnya kami akan khusus membahas skema ketiga ini.
RENCANA PROMOSI DAN PEMASARAN
Proses akhir dari rangkaian perencanaan proyek. Tahapan yang menentukan apakah produk yang anda hasilkan mampu menarik perhatian orang lain untuk membeli.
Beberapa hal yang perlu disiapkan dalam tahap promosi dan marketing Brosur Media promosi yang bersifat massal. Ada 2 macam brosur yang harus anda siapkan yaitu brosur umum & brosur Exlusive. Spanduk, Umbul-umbul AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
Media promosi yang bersifat onside atau berada dilokasi atau sekitarnya, sebagai penanda & informasi proyek yang sedang dikerjakan. Tips : Hindari terlalu banyak kata-kata, cantumkan no telp marketing pastikan dengan ukuran dan warna yang mencolok Iklan Seperti media koran & radio. Promosi melalui cara ini merupakan opsional artinya jika merketing kita efektif maka iklan di koran atau radio tidak diperlukan.
Selain mempersiapkan alat-alat untuk promosi, rencanakan juga konsep marketingnya dan program promosi. Beberapa yang dapat Anda rencanakan : Diskon khusus untuk konsumen yang melakukan pembelian dengan cash keras. Nilainya antara 15%-20% dari harga jual Diskon 10% untuk pembayaran cash bertahap. Cash bertahap dilakukan dengan cicilan 6 kali sampai 12 kali Tarik perhatian dengan bonus yang diberikan untuk setiap pembelian rumah, lebih baik bonus yang diberikan adalah hadiah yang pasti dapat bukan diundi. Untuk program promosi berikan batasan waktu, sehingga tidak memberikan waktu panjang bagi calon konsumen untuk berfikir atau membandingkan dengan perumahan yang lain. Contoh: Diskon hingga 20%, hanya berlaku sampai tanggal xx, atau Dapatkan hadiah langsung kitchen set hanya untuk 5 unit pembelian pertama AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
TAHAP PENJUALAN
Penjualan properti sangat berbeda dengan penjualan produk lainnya, hal ini karena pembeli tidak langsung mendapatkan/memiliki produk yang telah dibayarkan. Ada tahapan yang harus dilalui hingga akhirnya mendapatkan produk yang dibelinya. Secara garis besar urutan tahapan penjualan rumah adalah sebagai berikut :
1. Booking Fee atau Tanda Jadi Merupakan ikatan awal antara Developer dengan konsumen, juga memastikan bahwa konsumen berhak untuk memilih kavling yang diinginkan. Uang yang dibayarakan dalam booking fee merupakan pengurang dari total harga yang disepakati, atau justru elemen diluar harga jual. Tergantung dari kebijakan Anda sebagai Pengambang. Dokumen yang diberikan kepada konsumen adalah kwitansi pembayaran dan PSJ B (Perjanjian Sementara J ual Beli)
2. Klinik Desain Dilakukan jika konsumen menginginkan adanya perubahan dari rancangan standar yang telah ditetapkan oleh pihak Developer. Catatan, walaupun pihak Developer membolehkan terjadi perubahan namun jangan sampai merubah konsep desain yang telah ditetapkan. Seperti, tidak boleh merubah tampak depan, warna AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
bangunan harus tetap sesuai konsep, genteng harus sama dengan yang telah ditetapkan. Hal ini ditujukan agar konsep kawasan tidak rusak oleh variasi bangunan.
3. Uang Muka / DP Dibayarkan setelah pembayaran booking fee, jangka waktunya sekitar 14 hari setelah pembayaran booking fee atau setelah adanya kepastian persetujuan KPR dari bank (untuk pembelian dengan KPR). Persentase pembayaran DP biasanya sekitar 20% dari harga jual, angka ini dapat berubah sesuai dengan kondisi. Bisa jadi ada konsumen yang menginginkan membayar DP lebih dari 20% agar mengurangi cicilan dari KPRnya. Kaitannya dengan KPR akan dijelaskan secara detail di bab selanjunya. Saat terjadinya pembayaran Uang Muka selain memberikan Kwitansi maka berikan pula PPJ B (Perjanjian Pendahuluan J ual Beli).
4. Pelunasan Pembayaran yang dilakukan setelah DP dibayarkan. Setelah adanya pelunasan maka akan terjadi AJ B (Akta J ual Beli) antara Konsumen dengan Developer. Saat telah dilakukan AJ B maka akan terjadi peralihan hak, seperti balik nama sertifikat ke atas nama Konsumen. Peralihan hak juga akan mengandung konsekuensi AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
terjadinya kewajiban pembayaran pajak yang ditanggung oleh Developer maupun Konsumen sebagai pembeli. Secara jelas mengenai pajak akan kami bahas di penjelasan berikutnya.
5. Pembangunan Rumah Tahap pembangunan dilaksanakan saat telah terjadinya AJ B. Pelaksanaan dilakukan antara 6-8 bulan tergantung dengan luas bangunannya. Untuk bangunan 1 lantai biasanya maksimal pelaksanaan sekitar 6 bulan dan sekitar 8 bulan untuk bangunan 2 lantai.
6. Serah Terima Dilaksanakan saat proses pembangunan telah selesai dan segala fasilitas rumah sudah siap tersedia dan siap huni. Seperti fasilitas air dan listrik sudah harus siap pakai.
AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
Booking Fee Klinik Desain Uang Muka / DP Pelunasan Pembangunan Rumah Serah Terima Berikut skema umumnya
Saatnya menjual rumah, untuk tahap ini ada beberapa skema pembayaran yang harus kita sediakan untuk konsumen. Variasi pembayaran disediakan agar konsumen mempunyai pilihan pembayaran sesuai dengan kemampuannya, sehingga penjualan kita mampu meraih cakupan konsumen yang lebih luas. Ada beberapa skema pembayaran yang kita tawarkan pada tahap penjualan ini, berikut penjelasan detail setiap skema pembayaran :
AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
1. Cash Keras Dalam skema ini konsumen langsung membayar lunas seharga rumah yang di beli. Contoh skema cash keras :
Keterangan : Pembayaran Booking Fee/Tanda jadi dibayarkan saat konsumen memesan kavling yang diinginkan. Untuk pelunasan tergantung kepada kebijakan Developer. Biasanya konsumen diberikan kelonggaran beberapa kali untuk pelunasan dengan jangka waktu tertentu. Biasanya dari pembayaran booking fee hingga pelunasan diberikan waktu 1 atau 2 bulan, dalam jangka waktu tersebut harus lunas 100%. Namun ada pula yang memberikan kelonggaran 10% terakhir dibayarkan saat rumah telah jadi (untuk rumah indent) atau menjelang serah terima.
AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
J angka waktu antara tiap tahapan pembayaran tergantung kepada kebijakan Anda sebagai Developer. Dalam menangani konsumen yang memang telah sepakat untuk membayar tunai maka Anda harus fleksibel, artinya kadang ada beberapa kebijakan yang harus Anda longgarkan, seperti denda keterlambatan jika terlambat membayar pada waktu yang telah disepakati. Dalam hal ini dapat di negosiasikan, bisa dengan menghapus atau mengurangi.
2. Cash Bertahap J ika Konsumen tidak mampu membeli dengan tunai namun memiliki penghasilan yang cukup besar secara reguler (setiap bulan) maka ada pilihan pembayaran dengan tunai bertahap/cash bertahap. Pembayaran cash bertahap dilakukan setiap bulan dengan jangka waktu pembayaran beberapa kali, yang banyak digunakan biasanya adalah jangka waktu selama 12 bulan (12 x) bahkan ada beberapa Developer yang memberikan jangka waktu lebih dari 12 bulan. Untuk Developer kecil-menengah dan bagi Anda yang baru memulai, kami sarankan paling lama jangka waktunya sampai dengan 12 bulan (12x pembayaran).
Contoh skema pembayaran cash bertahap
AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
3. Pembayaran Kredit Merupakan cara pembayaran yang digunakan sebagian besar konsumen, skema pembayaran kredit bekerjasama dengan pihak Perbankan melalui fasilitas KPR (Kredit Pemilikan Rumah) yang diberikan kepada konsumen kita. Sebelum konsumen dapat memanfaatkan fasilitas ini, maka terlebih dahulu pihak Developer harus bekerjasama dengan pihak Bank dengan PKS (Perjanjian Kerjasama). Detail mengenai KPR dan PKS akan dibahas pada bab-bab selanjutnya.
Contoh skema proses pembayaran kredit AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
TAHAP SERAH TERIMA RUMAH
Merupakan tahap akhir kewajiban Anda sebagai pengembang terhadap konsumen. Serah terima dilakukan jika proses pembangunan sudah selesai sepenuhnya dan layak huni. Apa saja yang harus kita lakukan? Lakukan checklist atas segala hal yang sudah anda tetapkan harus selesai atau harus tersedia saat bangunan selesai. Pastikan semuanya lengkap Pastikan konsumen telah melunasi seluruh kewajiban pembayarannya Siapkan Berita Serah Terima (BAST) rumah AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
Serahkan segala perlengkapan yang menjadi hak konsumen seperti kunci, rekening PLN, rekening PDAM (bila menggunakan fasilitas PDAM). Bila konsumen sudah melunasi kewajiban pembayaran maka berikan kwitansi pelunasan. Pastikan konsumen menandatangani BAST yang telah disiapkan oleh pengembang. Penandatanganan dilakukan antara konsumen dengan pihak pengembang
AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
6 PAJAK DALAM TRANSAKSI JUAL BELI RUMAH
Saat terjadi transaksi jual beli secara resmi maka otomatis akan muncul kewajiban pajak yang harus dibayarkan, kewajiban yang dibebankan kepada Penjual maupun Pembeli. Sebagai warga negara yang baik maka sudah seharusnya kita melakukan kewajiban tersebut , berikut pajak-pajak yang timbul :
PPN
Pajak Pertambahan Nilai (PPN). Dibebankan kepada Konsumen/Pembeli, dipungut oleh Penjual dengan catatan Penjual adalah Pengusaha Kena Pajak (PKP) dan atau penghasilan dari penjualan properti melebihi Rp. 600.000.000,00 (enam ratus juta rupiah) per tahun. PPN dipungut pada saat penerimaan uang muka maupun pelunasan dan dibayarkan selambatnya tanggal 15 bulan berikutnya. Berikut rumus penghitungannya :
AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
Catatan: bila Harga jual > nilai NJOP maka lebih baik patokan pajak dinilai dari NJOP, namun bila Harga Jual < nilai NJOP maka patokan pajak tetap dari nilai NJOP
BPHTB
Bea Peralihan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) Dibebankan kepada Konsumen/Pembeli dan dibayarkan ketika terjadi peralihan hak atau penandatanganan Akta J ual Beli di Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Pembayaran dapat dilakukan melalui Bank yang ditunjuk sebagai tempat pembayaran pajak dan dilaporkan ke Kantor Pelayanan Pajak setempat. Berikut rumus penghitungannya : Bila harga jual TERMASUK PPN
PPN =(Harga J ual : Dasar Pengenaan Pajak*) x 10% * Dasar Pengenaan Pajak adalah faktor pembagi harga jual sebesar 1,1 atau 110% Bila harga jual TIDAK TERMASUK PPN
PPN =Harga J ual x 10% AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
Berikut beberapa standar nilai atas Faktor Tidak Kena Pajak 1. Rp. 49.000.000 (empat puluh sembilan juta rupiah) dalam hal perolehan hak Rumah Sederhanan Sehat (RSH) dan Rumah Susun Sederhana; 2. Rp. 10.000.000 (sepuluh juta rupiah) dalam hal perolehan hak baru melalui program pemerintah yang diterima pelaku usaha kecil atau mikro dalam dalam rangka program peningkatan sertifikasi tanah untuk memperkuat penjaminan kredit bagi usaha Mikro dan kecil; 3. Rp.300.000.000 (tiga ratus juta rupiah) dalam hal perolehan hak karena waris, atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah termasuk istri/suami; 4. Paling banyak Rp.60.000.000 (enam puluh juta rupiah) dalam hal selain a, b dan c. (Sumber : Dinas Pajak)
Namun penetapan hitungannya tergantung kebijakan di setiap daerah, silahkan Anda bertanya pada aparat terkait di daerah Anda
BPHTB =(Harga J ual Faktor Tidak Kena Pajak*) x 5%
* Faktor Tidak Kena Pajak nilainya berbeda di tiap daerahnya AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
Pph Final
Pajak Penghasilan bersifat Final (Pph Final) Pajak ini hanya dikenakan untuk Penjual yang perseorangan atau ber Sertifikat Hak Milik (SHM), dan hanya Rumus perhitungannya : dikenakan jika transaksi jual beli mulai dari Rp.60.000.000,- keatas. Pembayaran dan caranya sama seperti pembayaran BPHTB
Pph Final =Harga J ual x 5% AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
7 TAHAPAN MEMULAI DENGAN DANA TERBATAS
Inilah cara dimana siapapun dapat menjadi Developer perumahan, disini akan kami jelaskan mengapa :
JANGAN JUAL TANAH ANDA JANGAN DULU BELI TANAH JANGAN JADI KONTRAKTOR
(tidak ada maksud merendahkan Anda yang Kontraktor, sungguh!. Kami hanya mencoba memberikan gambaran peluang usaha lain yang mungkin dapat dipilih)
KONSEP KERJASAMA
Konsep kerjasama sebenarnya banyak digunakan oleh para pengembang atau Developer Kecil, terutama yang mempunyai dana terbatas untuk dapat membeli tanah. AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
Kerjasama yang kami maksud adalah kerjasama dengan pemilik tanah, karena tanah merupakan instrumen yang menyedot dana sangat besar. Kami akan coba jelaskan skema-skema kerjasama dari yang umumnya digunakan hingga konsep khusus yang akan kami jelaskan untuk Anda.
1. Konsep Pembagian Keuntungan Keseluruhan Proyek Pemilik tanah dan Developer berkolaborasi dalam satu proyek. Dalam konsep ini biasanya Developer memberikan kesepakatan dengan Pemilik tanah akan berbagi keuntungan dari hasil proyek perumahan yang dikerjakannya. Sehingga dalam konsep ini Pemilik Tanah dan Developer berbagi modal atas proyek yang akan dikerjakan. Modal pemilik Tanah tentu dikonversi dari kepemilikannnya atas tanah yang akan digarap. Sisa modal tentu dibebankan oleh Developer. Tampaknya bagi Pemilik Tanah skema kerjasama ini memberikan keuntungan yang besar. Namun ada beberapa kelemahan atau resiko, seperti :
- Karena perhitungan keuntungan didasarkan pada hasil perhitungan keseluruhan proyek maka hasil pasti berapa nilainya tentu harus menunggu hingga seluruh penjualan selesai. Ini berarti Pemilik Tanah harus menunggu waktu yang relatif lama untuk mendapatkan nilai pasti yang didapatnya. AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
- J ika proyek yang dikerjakan mengalami kerugian maka Pemilik tanah akan ikut menanggungnya juga, karena jika proyek mengalami rugi berarti tidak ada keuntungan yang bisa dibagikan kepada Pemilik Tanah. - Tidak ada kepastian akan nominal keuntungan yang akan didapat, perkiraan mungkin ada namun tentu realitas sebenarnya akan sangat berbeda. - Tidak ada kepastian waktu kerjasama, lama kerjasama berdasarkan patokan hingga proyek selesai. Dalam realitasnya proses penjualan suatu properti sangat tergantung kepada kondisi pasar.
2. Konsep Win-win Solution Konsep ini akan kami jelaskan dengan detail. Dalam perjanjian ini memberikan keamanan bagi Pemilik tanah juga Developer, keamanan dalam arti keuntungan dan resiko. Dalam konsep ini pembelian tanah dilakukan dengan cara dibagi dalam setiap kavling terbangun, artinya pembayaran dilakukan jika kavling terjual. Lalu dimana keuntungan Pemilik Tanah ?
Nilai keuntungan ditetapkan diawal perjanjian. Besarnya sekitar 20-50% dari nilai total harga jual tanah yang disepakati dengan Developer. AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
Contoh : jika harga jual kepada Developer disepakati Rp.100.000,- dan luas tanahnya 1000m2 maka total harga = Rp. 100.000.000,- maka keuntungan yang kita janjikan adalah antara Rp. 20.000.000 sampai Rp.50.000.000,-. Nilai persentase tergantung kesepakatan bersama. Pemilik Tanah dapat lebih cepat mendapatkan keuntungan. Karena pembayaran tanah dan keuntungan dibayarkan dari setiap kavling yang terjual, tidak menunggu sampai proyek selesai. Keuntungan Pemilik tanah telah di kunci diawal sehingga apapun kerugian yang diderita dari proyek. Developer tetap wajib memberikan keuntungan, karena telah disepakati diawal. Kerjasama dibatasi oleh waktu, dan ada denda kepada Developer bila dalam jangka waktu tersebut belum terjual seluruh kavling. Contoh konsep kerjasama ini : Dalam perjanjian ditetapkan jangka waktu kerjasama selama 2 tahun dan dapat diperpanjang. Ada pinalti untuk Developer (kita sendiri yang mengusulkan adanya pinalti ini) bila dalam 2 tahun masih belum melunasi seluruh kewajiban atas pembayaran tanah & keuntungan, pinaltinya berupa denda yang nilai nya kita sepakati dengan Pemilik tanah. Denda dapat berupa kenaikan harga tanah, nilainya sekitar 10%. Jadi saat bulan ke 25 (masuk tahun ke-3) harga tanah akan naik 10%, berarti kewajiban AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
Developer naik menjadi 10% dari harga tanah, persentase keuntungan tentu mengikuti harga baru tersebut. Dengan skema diatas maka kita sebagai Developer mempunyai batas waktu dan akan habis-habisan selama 2 tahun untuk menjual habis seluruh unit rumah. Skema ini juga memberikan kepastian waktu dan nilai yang akan didapatkan oleh Pemilik tanah.
Bagaimana kita dapat menyakinkan Pemilik tanah agar mau bekerjasama? Akan kami jelaskan selanjutnya.
KONSEP PEMBANGUNAN
Konsep pembangunan yang dilaksanakan untuk Developer dengan modal terbatas adalah dengan sistem indent. Artinya jika ada pembelian maka baru akan kita bangun rumah tersebut. Namun bukan berarti tanah tersebut tidak kita olah terlebih dahulu. Kesalahan banyak Developer yang mempunyai modal cekak adalah hanya bermodal gambar, lokasi proyek masih mentah (tidak ada kegiatan dan tanah belum diolah). Sehingga terlihat seperti cara murahan, memang kita berharap dengan biaya awal se murah-murahnya namun jangan sampai terlihat murahan . AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
Apa saja pengerjaan minimal yang harus ada di lokasi proyek? Akan kami bahas selanjutnya di penjelasan Proses Pembangunan.
PEMILIHAN TANAH DAN STUDI KELAYAKAN AWAL
Untuk aspek-aspek yang harus Anda perhatikan dalam memilih tanah, sudah didapat pada Bab sebelumnya. Namun untuk Developer yang mempunyai modal terbatas ada tambahan beberapa hal :
1. Carilah tanah yang bisa di kerjasamakan, 2. Dapatkan tanah dengan harga yang miring Jangan Beli Tanah ! 3. Usahakan mencari lahan yang berupa kebun atau ladang. J ika berupa sawah atau kolam maka akan ada biaya tambahan untuk perijinan dan proses pengeringan lahannya.
AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
4. Cari tanah dengan permukaan relatif datar. J ika banyak kontur atau malah curam maka akan banyak terjadi proses cut atau fill (urugan). 5. Tanah dengan bentuk persegi lebih baik karena akan memberikan nilai efektifitas yang maksimal dalam pemanfaatan lahannya dan kemudahan perencanaan master plan dibanding jika bentuk tanah yang tidak berarturan. AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
6. Bersertifikat SHM (Sertifikat Hal Milik). Sudah pasti konsumen akan lebih menyukai rumah dengan status SHM dibanding SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan).
Untuk kelayakan awal ada beberapa hal yang perlu Anda lakukan :
1. Hitung komponen harga tanah, perkiraan biaya ijin dan promosi serta persentase keuntungan bagi Pemilik tanah. Agar mendapatkan perkiraan nilai harga jual rumah per unit. 2. Bandingkan dengan kompetitor perumahan disekitarnya (jika sudah ada), apakah harga yang Anda akan tawarkan sudah rasional untuk bertarung di pasar. 3. Analisa kelebihan dan kekurangan lokasi perumahan Anda. J ika lokasi Anda lebih baik dari kompetitor jangan takut bila harga Anda sedikit diatas mereka, jika lokasi Anda merupakan kekurangan maka perhitungkan komponen mana yang bisa di efektifkan (pengurangan biaya bangunan per m2,desain bangunan yang lebih menarik, penambahan fasilitas atau bonus pembelian).
NEGOSIASI DENGAN PEMILIK TANAH
Bagaimana cara bernegosiasi kepada Pemilik Tanah agar mau bekerjasama dengan Developer ? , berikut hal hal yang perlu Anda perhatikan : AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
1. Kenali latar belakang pemilik tanah Cari tahu apa kegiatannya, pekerjaannya, bisnisnya, lingkungan rumah tinggalnya, bagaimana keluarganya. Mungkin terlihat ribet namun sesungguhnya hal - hal tersebut menentukan bagaimana kita seharusnya berkomunikasi dengan pemilik tanah, bagaimana bahasa yang kita gunakan. Misal jika status sosial pemilih tanah berada di menengah ke atas tentu berbeda bahasa kita bila dengan status yang berada di menengah ke bawah. Penyampaian bahasa yang tepat dapat menjadikan ikatan emosional awal yang baik antara anda dengan pemilik tanah.
2. Ungkap kebutuhan pemilik tanah J ika anda mendapati pemilik tanah yang akan menjual tanahnya maka coba ungkapkan mengapa ia ingin menjual tanahnya. Sebab kadang alasan untuk menjual tanah sangat sederhana. Misal : ada yang menjual tanah karena ingin naik haji, membayar hutang, untuk biaya sekolah atau kebutuhan hidup mendesak yang lain. Bila anda mendapati kasus yang seperti itu maka coba negosiasikan bahwa anda akan memenuhi kebutuhan awal yang mereka butuhkan tersebut dengan syarat pembayaran sisanya dibayarkan melalui kerjasama dari setiap penjualan kavling yang terjual.
AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
3. Lakukan pendekatan dengan Hati Maksudnya adalah ungkapkan maksud tujuan anda dalam memulai bisnis properti. Mengapa anda menginginkan bermitra dengan pemilik tanah, karena dengan bermitra maka dapat saling menguntungkan. Dengan membangun komunikasi dengan pemilik tanah maka anda ungkapkan bahwa pertemuan dengannya sebagai bagian dari menyambung silaturahmi, menambah teman/saudara baru. Di awal hindari sudah membicarakan mengenai harga atau hitungan mengenai nominal uang. Coba berkomunikasi dengan bahasa yang santun, bersikap jujur & ikhlas. J ujur maksudnya tidak ada niat untuk merugikan & membohongi pihak manapun, Ihklas berarti tidak terkesan hanya bertujuan materi/profit semata.
4. Lebih baik membangun daripada menjual tanah Ya, menjual tanah hanya akan mendapatkan uang senilai harga pasar tanah di daerah tersebut, padahal dengan mengelola dahulu dan membangunnya maka akan mendapatkan keuntungan yang berlipat. Kaitannya dengan bernegosiasi dengan pemilik tanah, ungkapkan hal yang tadi, ditambah dengan bahwa jika ia hanya menjual tanah maka akan terkesan butuh uang atau bagi-bagi waris misalnya, dengan hanya menjual tanah maka tidak ada sisa jejak bahwa tanah tersebut adalah hasil keringatnya atau hasil kerja keras orang tuanya (jika itu tanah waris). AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
Dengan bekerjasama dengan developer maka akan mengesankan bahwa itu juga termasuk usaha pemilik tanah, sehingga kesan dengan tetangga/lingkungan sekitar bahwa pemilik tanah punya usaha baru yaitu usaha properti. Dengan membangun & mengembangkan tanahnya maka pemilik tanah akan memiliki kebanggaan sendiri, memiliki kenangan yang akan terus ada. Hal yang tidak akan didapatnya jika ia hanya sekedar menjualkan tanahnya J adi pesannya adalah,
Jangan Jual Tanah ! 5. Gunakan pengaruh orang lain di dalam keluarganya. Cari tahu siapa orang yang paling ia hormati di dalam keluarga (bisa orang tua, kakek atau orang yang berjasa baginya) dan usulkan untuk menamakan perumahan itu dengan nama anggota keluarga tersebut Katakan bahwa jika nama itu digunakan maka akan abadi selamanya, akan selalu terkenang selama perumahan itu ada. Dan merupakan penghormatan yang sangat istimewa bagi orang yang dihormatinya tersebut.
6. Negosiasikan Harga Tanah Walau kami urutkan di urutan kesekian dari proses negosiasi, namun aspek ini sangat penting pengaruhnya dalam proyek Anda. J ika harga yang ditawarkan sudah murah tentu tidak masalah, namun jika pemilik tanah mematok harga yang cukup tinggi maka tawarkan bisnisnya. Maksudnya AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
adalah kita tawarkan kepada Pemilik tanah atau anggota keluarganya (anak/adik/sepupu/dll) akan kita ajarkan bagaimana menjadi seorang Developer, caranya tentu dengan ikut mendampingi proses pengembangan yang akan dilakukan dan kita sebagai Developer akan se transparan mungkin untuk membuka semua tips dan trik nya. . 7. Negosiasikan skema pembayaran Ada beberapa skema yang dapat anda kepada pemilik tanah tawarkan :
Usahakan anda dapat melakukan pembayaran pembelian tanah 100 % dicicil dengan cara dibayarkan dari setiap penjualan kavling yang terjual. Bila harus mengeluarkan uang muka usahakan minimal hanya 5 % (atau lebih kecil dari 5%) dari harga tanah sisanya (95%) dibayarkan dari setiap kavling yang terjual Pembagian keuntungan langsung dibayarkan dari setiap kavling yang terjual, pembayaran ke pemilik tanah adalah pembayaran tanah ditambah nilai keuntungan Nilai tambahan keuntungan bagi pemilik tanah antara 10%-50% dari harga tanah yang disepakati
Contoh skema pembayaran melalui sistem kerjasama dengan pemilik tanah : AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
Pembayaran 100 % dengan kerjasama Pembayaran total tanah akan dibagi menurut setiap kavling yang terjual Pembayaran dengan uang muka Berikan Uang Muka (usahakan hanya 5- 10% dari nilai tanah) Sisa pembayaran dibayarkan sesuai kavling terjual AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
Contoh penerapan pembayaran : Luas tanah : 1000 m2 Harga Tanah : Rp.100.000,- Total Harga Tanah : 1000 x 100.000,- =Rp.100.000.000,- J adi kewajiban anda kepada pemilik tanah adalah sebesar Rp.100.000.000,- J ika Pembayaran 100% kerjasama, maka Luas efektif pengembangan (dikurangi 40% untuk Fasum) : 600 m2 J ika luas setiap kavlingnya ditentukan 75 m2 maka akan ada 8 kavling (600 m2 dibagi 75 m2) J adi beban pembayaran di setiap kavlingnya : Rp.100.000.000,- / 8 kavling =Rp.12.500.000,- per kavling Kesimpulannya jika ada kavling yang terjual maka kita wajib membayar kewajiban sebesar Rp.12.500.000,- per kavling tersebut.
Bagaimana jika anda harus bayar uang muka, tinggal kurangi saja nilai kewajiban anda dengan uang muka yang anda bayarkan lalu di bagi per kavlingnya. Hitungannya sama dengan yang diatas. Nilai perhitungan yang kita lakukan nantinya akan menjadi lampiran dari Surat Perjanjian antara pihak developer dengan pemilik tanah.
Dalam berbisnis dengan baik maka kita harus menjaga kepercayaan, kepastian & keamanan bagi pemilik tanah. Hal hal yang perlu diperhatikan : AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
Pastikan bahwa sertifikat tanah berada di pihak yang netral yaitu notaris. Bila perlu pihak pemilik tanah yang menentukan notaris mana yang akan dipilih dalam proses kerjasama ini. J aga komitmen dalam proses kerjasama berjalan tidak ada salah satu pihak yang ingkar. Hal ini bisa dijaga dengan adanya perjanjian yang ditandatangani oleh kedua pihak dan disahkan didepan notaris sehingga memilik kekuatan hukum yang jelas.
8. J ika sudah ada pernyataan kesediaan dari Pemilik tanah untuk bekerjasama maka minta ijin untuk melakukan kegiatan di lokasi, namun bukan kegiatan pembangunan. Misalnya : lakukan pemasangan umbul umbul (polos saja), jika berupa ladang maka lakukan pembersihan lokasi. Mengapa ini dilakukan ? Karena agar kita mengetahui bahwa tanah yang akan kita olah bukan merupakan tanah bermasalah, jika ada masalah dengan tanah kita maka akan ada pihak yang berkeberatan dengan kegiatan yang ada di tanah tersebut atau minimal orang orang disekitar akan memberikan informasi.
AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
STUDI KELAYAKAN DETAIL PROYEK
Tahapan studi kelayakan proyek yang lengkap ini merupakan hasil lanjutan dari kelayakan sederhana yang telah anda lakukan pada awal tahapan sebelumnya. Dalam kelayakan ini anda akan memperhitungkan beberapa komponen biaya yang berkaitan dengan proses pelaksanaan proyek pembangunan perumahaan. Berikut komponen-komponen biaya dalam kelayakan proyek :
1. Biaya harga tanah mentah. Merupakan harga jual dasar yang disepakati diawal kerjasama belum termasuk tambahan keuntungan proyek. 2. Biaya atas pembagian keuntungan Berdasarkan kesepakatan awal antara Developer dengan Pemilik Tanah. 3. Biaya pengolahan lahan. Merupakan biaya untuk mengolah tanah, seperti urukan, pembangunan selokan, jalan masuk ke lahan pengembangan, dll. 4. Biaya konstruksi. Merupakan biaya yang dikeluarkan untuk membangun setiap unit rumah. 5. Biaya sarana & prasarana. Untuk membangun jalan lingkungan, gerbang masuk, jaringan listrik & air, taman serta fasilitas umum lainnya. AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
6. Biaya Perizinan. Termasuk didalamnya biaya perizinan & legalitas proyek, pajak yang muncul saat terjadi jual beli dengan konsumen. 7. Biaya Manajemen & Over head. Merupakan biaya operasional kantor & proyek, marketing, transportasi.
TAHAP PERENCANAAN DAN PERIJINAN
Secara garis besar tahap perencanaan sama dengan yang sudah dijelaskan pada Bab 4 Tahapan Pelaksanaan Proyek Secara Umum, karena standar dan prosesnya sama saja antara Developer kuat modal dengan Developer modal terbatas. Untuk proses perijinan pun kurang lebih sama, namun Kami akan memberikan beberapa tips tambahan dalam beberapa proses perijinan :
1. Pembayaran Pajak Dalam kepemilikan tanah banyak kasus terjadi adalah pemilik tanah mempunyai tunggakan pajak. Pembayaran pajak harus Anda selesaikan sebelum terjadinya splitsing atas sertifikat tanah, maka caranya adalah negosiasikan denda atas keterlambatan pembayaran pajak ke kantor Dinas Pajak setempat. AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
Catatan : Denda keterlambatan PBB adalah 2% per bulan, dan maksimal adalah 48% (sehingga berapapun lamanya keterlambatan maka dendanya tidak akan lebih dari 48%)
2. Pembagian tahapan perijinan J ika tanah yang Anda kerjasamakan terbagi atas beberapa sertifikat maka lakukan proses perijinan dengan bertahap sesuai dengan urutan sertifikat yang ada, bukan sekaligus semuanya kecuali memang dana Anda cukup.
Contoh :
Tanah dengan 2 sertifikat
Maka ajukan dulu sertifikat A untuk perijinan pengolahan dan pengerjaan proyek, ketika ijin keluar (IMB) dan Anda mulai mengolah lahan maka dapat A j a l a n
B AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
langsung Anda Jual unit rumah yang berdiri diatas tanah sertifikat A. Ketika dana mulai masuk dari penjualan maka lanjutkan dengan pengurusan perijinan untuk bagian tanah sertifikat B. Tahapan ini sah - sah saja, karena perijinan yang kita lakukan benar-benar sesuai dengan luasan tiap sertifikat. Dan pengurusan kedua atas sertifikat B dianggap merupakan tahapan pengembangan atas proyek perumahan kita.
Dengan cara pembagian tersebut kita akan menghemat biaya perijinan di awal dan mempercepat pemasukan dari penjualan tahap pertama.
3. Gunakan nama Pemilik tanah Ya, karena sesungguhnya tidak/belum ada peralihan hak atas kepemilikan tanah kepada pihak Developer, maka segala hal perijinan yang berkaitan dengan tanah di atas namakan Pemilik tanah. Hal ini juga sesuai pada penjelasan tentang negosiasi dengan Pemilik tanah, bahwa pemilik tanah terkesan memiliki bisnis/usaha baru yaitu bisnis properti. Dengan mengatas namakan Pemilik tanah maka orang-orang akan menganggap bahwa proyek perumahannya merupakan milik Pemilik tanah.
AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
4. Menentukan Harga Pokok Produksi (HPP) per Unit HPP adalah patokan anda untuk menentukan harga rumah, juga untuk mengetahui seberapa besar keuntungan anda nantinya. Ada beberapa komponen sebelum menemukan Harga Pokok Produksi Rumah, yaitu : Temukan luas lahan efektif. Lahan efektif adalah Total luas lahan bersih seluruh kavling diluar jalur hijau, jalan atau fasilitas umum lainnya.
Temukan harga dasar tanah per kavlingnya
Luas Efektif = Luas lahan Luas Fasum
Luas Fasum adalah luas total dari jalan, jalur hijau dan fasilitas lainnya Harga Dasar Tanah Kavling (HDTK)
HDTK = Total harga tanah : Luas Efektif
Hasilnya adalah harga dasar tanah kavling per m2 nya
Harga Dasar Tanah PerKavling (HDTpK)
HDTpK =HDTK x Luas Tanah per kavling AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
Temukan harga dasar bangunan
Hitung beban biaya per unitnya dari Biaya keseluruhan proyek
Rumus umum HPP Rumah :
Harga Dasar Bangunan (HDB)
HDB = Luas Bangunan per unit x Biaya membangun per m2 bangunan
Beban Biaya per Unit (BBU)
BBU = Total Biaya Keseluruhan Proyek : Jumlah Unit
Total Biaya Proyek terdiri dari Total Biaya: Pengolahan lahan, Perijinan, Legalitas, Operasional dan Pengeluaran lainnya yang terkait dengan pelaksanaan proyek HPP Rumah = HDTpK + HDB + BBU
Ingat ini adalah harga dasar per unit rumah anda AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
KERJASAMA KPR
Ketika seluruh proses perijinan selesai maka segera lakukan kerjasama dengan pihak perbankan untuk fasilitas KPR melalui Perjanjian Kerjasama (PKS). Perjanjian ini dilakukan agar konsumen kita dapat melakukan pembayaran rumah dengan cara kredit perbankan melalui fasilitas KPR. Untuk Developer yang memakai skema penjualan rumah indent (rumah pesan) maka PKS ini sangat penting sebagai salah satu instrumen penambah dana. Untuk Developer yang menyediakan rumah ready stock (rumah sudah terbangun) maka tidak memerlukan Perjanjian Kerjasama dahulu dengan Bank terkait, walau dengan adanya kerjasama tetap menjadi nilai lebih. Kerjasama ini intinya juga untuk memberikan alternatif pembayaran bagi konsumen kita karena tidak semuanya merupakan pembeli tunai. Detail tentang KPR akan kami jelaskan pada Bab berikutnya.
PEMILIHAN KONTRAKTOR PELAKSANA
J ika bisa membangun sendiri mengapa menggunakan jasa kontraktor ?, mungkin ada dari Anda yang bertanya seperti itu. J ika Anda merasa mampu maka silahkan saja, namun jika Anda ingin fokus kepada bidang usaha Developer maka kami sarankan AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
memakai jasa Kontraktor dalam pembangunan rumah. Berikut beberapa alasan mengapa menggunakan kontraktor :
1. Manajemen menjadi lebih sederhana & praktis. 2. Agar kita lebih berfokus pada marketing/penjualan dan pengembangan Bisnisnya. 3. Tidak direpotkan dengan harus mengkontrol hal-hal yang terlalu detail, seperti menghitung persediaan stok bahan bangunan, menghitung upah harian tukang, dll. 4. Kontrol kualitas menjadi lebih praktis karena kita tidak setiap saat memantaunya. Walau begitu tetap harus menjaga kualitas sehingga kontrol dapat dilakukan dengan membagi tahapan dengan melihat persentase atas progres pembangunan rumah.
Beberapa hal yang Anda perlu pertimbangkan dalam memilih Kontraktor :
1. Sangat penting bagi Anda untuk mendapatkan Kontraktor yang Full Finance, artinya bersedia membangun terlebih dahulu baru kemudian pembayaran dilakukan saat bangunan selesai. 2. Berpengalaman dalam membangun bangunan. 3. Anda mengetahui kualitas pengerjaan dari proyek-proyek Kontraktor tersebut.
AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
Kontraktor merupakan mitra penting bagi Developer, ada beberapa Developer yang mengingkari perjanjian dengan menunda pembayaran sehingga Kontraktor harus menunggu dengan waktu yang lebih lama. J angan jadi Developer Nakal, jika Anda memang ingin merintis nama baik Anda. Sekali Kontraktor yang handal dan berkualitas kita kecewakan maka mereka akan menolak untuk bekerjasama dengan kita dan akhirnya kita justru akan mendapatkan Kontraktor yang kurang berkualitas, karena hanya tinggal mereka yang mau bekejasama dengan kita.
PROSES PEMBANGUNAN
Dengan modal yang terbatas maka ada beberapa tips dan trik yang harus dilakukan oleh Developer (catatan: semua dapat dilakukan bila IMB telah keluar). Segera lakukan kegiatan dilokasi, kegiatan seperti apa ? beberapa hal yang harus Anda lakukan :
1. Mulai pengolahan lahan. Seperti perataan, pengurukan, pengerukan (tergantung kondisi permukaan tanah) 2. Buat gerbang masuk dan taman depan. Sebagai penanda perumahaan, gunakan desain gerbang yang minimalis atau simpel namun terlihat berkelas/berkualitas. Gunakan bahan yang berkualitas AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
sehingga penamampilan gerbang terlihat mewah, ingat gerbang menjadi bagian wajah perumahan anda. 3. Mulai membuat akses jalan dan pembagian batas setiap kavling. Berikan tanda seperti patok untuk setiap kavlingnya. 4. Lakukan finishing jalan lingkungan. Untuk finishing jalan cukup beberapa meter dari gerbang saja, jika sudah ada dana tambahan dari penjualan maka dapat dilanjutkan hingga keseluruhan jalan. Finishing bisa dengan lapisan aspal atau dengan paving blok
Untuk pelaksanaan awal ini pihak developer harus menyediakan dana, karena pengerjaan yang dilakukan merupakan proses pengerjaan fasum/fasos (fasilitas umum/sosial) yang merupakan proses pendahuluan sebelum dilakukannya proses penjualan. Karena itu pengerjaannya dilakukan sebagian lalu langsung dilakukan proses penjualan, ketika cashflow yang ada sudah memungkinkan maka penyelesaiannya dilakukan kemudian.
Berikut contoh pengerjaan awal yang harus dilakukan
AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
Kavling-kavling yang sudah diberi batas Gerbang perumahan Perkerasan jalan, timbunan batu yang diratakan Taman depan Finishing jalan, bisa paving block atau aspal Batas sementara finishing jalan AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
5. J ika dana yang ada sudah memungkinkan untuk menyelesaikan seluruh infrastruktur perumahan maka segera lakukan finishing sehingga lingkungan perumahan menjadi lebih menarik calon konsumen.
PROSES PROMOSI DAN PEMASARAN
Harap dicatat, saat ijin sudah ada (IMB) dan pelaksanaan pembangunan mulai dilaksanakan maka segera lakukan tahapan promosi dan pemasaran. Sebelum melaksanakan tahapan promosi dan pemasaran maka harus dipersiapkan rencana dan media nya, secara detail sudah dibahas pada Bab 5 . Namun pada kasus pelaksanaan dengan dana terbatas ada beberapa media yang memang harus dipersiapkan, yaitu :
1. Brosur, baik berupa brosur massal maupun brosur exslusive. Brosur massal merupakan brosur yang berisi gambaran singkat perumahan Anda, namun Lebih ditekankan pada Bahasa Marketing yang menjual. Contoh : Hanya dengan 50rban/hari sudah dapat rumah, atau Beli Rumah Langsung dapat Hadiah Tanpa Diundi, dan lain-lain. AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
Brosur Exslusive merupakan penjelasan lebih detail pada gambar setiap type rumah yang ditawarkan, seperti gambar 3 dimensinya, denah dan spesifikasi bahan bangunan.
2. Spanduk dan Umbul-umbul. Pemasangannya media ini justru dapat Anda lakukan saat proses perijinan dalam proses (jika memungkinkan), kegunaannya sebagai media pemberitahuan kepada masyarakat yang melewati bahwa akan ada perumahan yang segera dibangun. Pemasangan Spanduk setelah adanya pekerjaan lapangan maka isinya akan lebih kepada program-program promosi yang Anda tetapkan.
Tips untuk pemasaran, jika Anda ingin mendapatkan progress penjualan yang sangat cepat maka jangan ragu-ragu untuk bekerjasama dengan berbagai Agen Property (Century 21, ERA, Coldwell Banker, dll) yang ada di daerah Anda, berikan fee penjualan sebesar 3% kepada setiap Agen Property (nilai persentase bila memungkinkan dapat di negosiasikan). J ika setiap Agen Property mempunyai minimal 5 orang marketing maka dapat Anda hitung potensi penjualan apabila bekerjasama dengan 2-4 Agen Property. Dan Anda mempunyai banyak tenaga Marketing tanpa harus mengeluarkan gaji per bulan !
AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
8 TENTANG KPR
Mengapa Kredit Pemilikan Rumah (KPR) begitu penting perannya bagi semua Developer Property ?, karena dari seluruh penjualan properti kurang lebih 70-80% terjual dengan pembayaran melalui fasilitas KPR. Tentu pembayaran dengan skema lain seperti cash sama pentingnya bahkan jika Anda mampu menjual seluruh rumah dengan pembayaran cash tunai akan jauh lebih baik, namun memang realitasnya sebagian besar skema pembayaran dilakukan dengan cara KPR. Kita akan bahas bagaimana KPR merupakan salah satu instrumen pendanaan bagi Developer.
APAKAH KPR ITU ?
KPR (Kredit Pemilikan Rumah) merupakan fasilitas pembiayaan (kredit) untuk memiliki rumah tinggal yang diberikan oleh Bank. Konsumen yang memutuskan membeli rumah melalui fasilitas KPR maka bila disetujui maka otomatis ia akan menjadi Debitur pada Bank yang memberikan fasilitas KPR tersebut. AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
Dengan menjadi Debitur maka ia wajib membayar cicilan setiap bulan atas pembelian rumah yang telah dilakukannya dengan jangka waktu kredit bervariasi, yang paling lama sekitar 15 - 20 tahun. Beberapa tipe produk secara umum dalam fasilitas KPR :
1. KPR Ready Stock Fasilitas ini adalah fasilitas kredit KPR pada umumnya. KPR tipe ini merupakan fasilitas pembiayaan untuk rumah sudah terbangun / ready stock (baik rumah baru maupun rumah secondary). KPR ini dapat digunakan oleh masyarakat umum untuk bangunan yang sudah terbangun. KPR ini kelebihannya adalah lebih luas cakupan pembiayaannya, artinya tidak terbatas hanya kepada Developer yang sudah ada perjanjian kerjasama dengan pihak Bank. Namun jika anda ingin menggunakan KPR tipe ini maka harus mempunyai dana penuh untuk membiayai pembangunan rumah hingga terbangun seluruh unitnya (tentu bukan pilihan tepat jika dana yang kita miliki terbatas).
2. KPR Indent Pembiayaan untuk bangunan yang belum terbangun, dan dikucurkan dengan skema tertentu sesuai perjanjian yang disepakati sebelumnya antara Developer dengan Bank dan progress pembangunan yang akan dikerjakan. AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
KPR ini dapat digunakan oleh masyarakat umum namun hanya untuk pembelian bangunan / rumah pada Pengembang yang telah bekerjasama dengan Bank yang memfasilitasi KPR ini.
Misalnya jika Anda mengajukan pembelian rumah melalui fasilitas KPR ini pada Bank A maka pihak Developer tempat Anda membeli rumah harus sudah mempunyai perjanjian kerjasama KPR dengan Bank A tersebut. Dalam penjelasan selanjutnya maka KPR tipe ini yang akan kami jelaskan lebih lanjut.
BAGAIMANA KPR MEMBANTU DEVELOPER ?
J ika 70-80% pembelian rumah dilakukan dengan cara KPR maka dapat disimpulkan bahwa sebagian besar dana yang didapatkan oleh Developer berasal dari pencairan fasilitas KPR. Cukup menjelaskan mengapa KPR sangat penting bagi Developer Property.
Berikut skema alurnya secara umum :
AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
Keterangan : 1. Konsumen membeli rumah dengan pembayaran melalui KPR. 2. Konsumen menyerahkan persyaratan administrasi KPR kepada Developer. 3. Developer menyerahkan dokumen administrasi ke pihak Bank. 4. Setelah fasilitas KPR disetujui oleh Bank maka Konsumen akan melakukan akad kredit di Bank. 5. Setelah terjadi akad kredit maka Bank akan mencairkan dana sesuai harga rumah ke pihak Developer (dengan skema yang ada. Akan dibahas selanjutnya).
AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
PERSAYARATAN KERJASAMA DENGAN BANK
Untuk mendapatkan Perjanjian Kerjasama (PKS) dengan Bank maka harus ada beberapa hal yang menjadi persyaratan secara administrasi. Berikut apa saja yang harus dilakukan dan disiapkan :
1. Datang ke Bank dan ajukan surat permohonan perjanjian kerjasama untuk fasilitas KPR. 2. Lengkapi data-data perijinan yang sudah anda lakukan, bank akan meminta fotocopy atas semua dokumen perijinan. Apa sajakah : a. Fotocopy sertifikat yang sudah di splitsing (dipecah) b. Fotocopy IMB, atau resi dalam proses (jika masih dalam proses pembuatan) c. Fotocopy data pribadi pengembang & pemilik tanah d. Fotocopy Perjanjian Kerjasama antara pengembang dengan pemilik tanah e. Sertakan gambar siteplan, brosur rumah & daftar harga jual 3. Negosiasikan besaran nilai persentase pencairan, biasanya yang bisa anda negosiasikan adalah pada tahapan pencairan pertama. 4. Pastikan anda sebagai pengembang tidak termasuk dalam daftar hitam Bank Indonesia (Blacklist). Black list terjadi jika anda pernah mempunyai fasilitas kredit (kartu kredit, kredit usaha, KPR, kredit mobil/motor) yang macet/menunggak. AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
5. J ika semua persyaratan administratif sudah terpenuhi. Bank akan menganalisa tingkat resiko usaha atas proyek yang kita lakukan. 6. Bank akan melakukan penilaian (appraisal) terhadap proyek kita. Termasuk menilai harga jual yang kita miliki, apakah harganya cukup rasional untuk pasar di daerah tersebut. 7. Proses hingga persetujuan kerjasama paling cepat berlangsung antara 1-2 bulan. 8. J ika pengajuan kerjasama telah disetujui maka anda harus membuka rekening di bank tersebut sebagai rekening penampungan atas pencairan yang terjadi.
SKEMA KERJASAMA KPR
Dalam proses perjanjian kerjasama (PKS) dengan Bank maka salah satu hal yang akan kita negosiasikan adalah tentang skema pencairan nantinya. Skema pencairan yang ditawarkan biasanya akan dibagi menjadi beberapa termin (bagian) tahapan pencairan KPR.
Secara umum ada beberapa skema yang umum ditawarkan :
AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
Tahap Pencairan Progress Bangunan Nilai Pencairan Bank A Bank B Bank C Ke-1 0% 40% 50% 70% (dari nilai tanah) Ke-2 70-80% 50% - 30% (dari nilai tanah) + 50% (dari nilai bangunan) Ke-3 100% 5% 40% 40% (dari nilai bangunan) Ke-4 retensi 5% 10% 10% (dari nilai bangunan) Retensi dicairkan jika sertifikat sudah diterima pihak bank atau rumah sudah siap huni (masing-masing bank mempunyai kebijakan sendiri untuk standar retensi) (merupakan gambaran simulasi pembayaran, skema tergantung regulasi masing-masing bank dan dapat berubah sesuai kebijakan yang berlaku)
HUBUNGAN KPR DENGAN KONTRAKTOR
Instrumen KPR dapat digunakan sebagai fasilitas pembayaran ke Kontraktor. Dengan cara ini akan mempermudah bagi kita untuk mengetahui dan mengontrol alur pengeluaran uang, sekaligus sebagai alat bantu tambahan untuk pencatatan keuangan.
Lalu bagaimana hubungannya antara KPR dengan pembayaran kepada Kontraktor ? AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
Caranya adalah dengan setiap pencairan yang dilakukan pihak Bank atas fasilitas KPR maka dari setiap tahapan pencairan tersebut maka pihak Kontraktor akan mendapatkan bagiannya (sesuai dengan kesepakatan). Bingung? ok kita lihat contohnya.
contoh skema pencairan :
Rumah Type 36 Harga rumah Rp.100.000.000,- ; DP 20% = Rp.20.000.000,- Maka sisa pembayaran melalui KPR, sebesar Rp.80.000.000,- Harga dasar bangunan = Rp.36.000.000,- (asumsi harga borongan ke kontraktor adalah Rp.1.000.000,- per m2 bangunan) Asumsi pencairan dari bank terbagi atas termin pencairan : 50%, 40% & 10%
maka skema pencairannya sebagai berikut :
AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
Bagaimana agar setiap pencairan yang di lakukan dapat dipastikan aliran uangnya dapat sesuai dengan yang kita inginkan, apa pihak bank mau ? begini.. Setiap pihak bank akan mencairkan uang maka mereka akan meminta pihak pengembang untuk memberikan surat SI (Standing Instruction), Apa itu SI ? Pencairan KPR Rp. 80.000.000,- a. 50 % dari Rp.80.000.000,- = Rp.40.000.000,- Rp. 31.000.000,- Masuk rekening Developer & pemilik tanah Rp. 9.000.000,- DP Kontraktor, 25% dari Rp.36.000.000,- b. 40% dari Rp.80.000.000,- = Rp.32.000.000,- Rp.8.600.000,- Masuk ke rekening Developer Rp.23.400.000,- Pembayaran u/kontraktor ke-2, 65% dari Rp.36.000.000,- c. 10% dari Rp.80.000.000,- = Rp.8.000.000,- Rp.4.400.000,- Masuk ke rekening Developer Rp.3.600.000,- Pembayaran u/kontraktor ke-3, 10% dari Rp.36.000.000,- AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
Standing Instruction adalah semacam surat perintah kepada pihak bank untuk mencairkan dana sekaligus meminta bank untuk mentransfer ke rekening tujuan sesuai yang pihak pengembang inginkan. J adi kita bisa meminta bank untuk mentransfer bagian dari pencairan KPR ke nomor rekening Kontraktor melalui Standing Instruction. Kelebihan menggunakan sistem pembayaran kepada Kontraktor melalui skema pencairan KPR :
1. Alat bantu tambahan pencatatan pembayaran. Karena pencatatan pembayaran ke rekening Kontraktor akan tercatat juga di pembukuan Bank sehingga kita memiliki tambahan data pendukung jika sewaktu-waktu diperlukan 2. Kepastian bagi Kontraktor. Dengan pembayaran melalui pencairan KPR maka pihak Kontraktor mendapatkan kepastian yang lebih jelas atas setiap unit rumah yang dikerjakannya, karena bila rumah tersebut terjual melalui KPR maka ada kepastian pembayaran. Hal ini disebabkan bila pihak bank telah menyetujui pencairannya maka sudah pasti pembayarannya dijamin oleh pihak bank.
Skema pembayaran melalui bank dengan pencairan KPR juga berlaku untuk pembayaran kewajiban terhadap pemilik tanah.
AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
YANG PERLU ANDA KETAHUI
Ada beberapa oknum developer yang menghianati kepercayaan konsumen, pihak bank dan kontraktor dengan melarikan diri ketika telah adanya pencairan dana tanpa dilanjutkan dengan membangun bangunan atau menggantungkan status sertifikat rumah. J ika itu terjadi anda akan menjadi daftar hitam baik bagi masyarakat yang mengetahui maupun pihak bank. Dapat dipastikan selanjutnya anda akan kesulitan jika suatu saat anda akan melakukan kerjasama dengan pihak bank manapun. Sehingga saran kami, harap jaga betul kepercayaan kepada pihak manapun, dalam hal ini tentu salah satunya adalah pihak perbankan. J ika nama anda baik dan reputasi proyek perumahan anda juga baik maka suatu saat anda membutuhkan kerjasama dengan pihak bank, anda akan disambut dengan baik dan diberi kemudahan dalam proses kerjasama selanjutnya. Be Good, Dont be Evil..
AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
9 SOLUSI DAN TIPS KHUSUS UNTUK ANDA
Sampai pada akhir pembahasan cara mudah menjadi developer property. Pada bab ini kami akan mencoba memberikan penjelasan yang lebih simpel sehingga anda dapat memahami seluruh rangkaian dari penjelasan buku ini, sehingga yang kami ungkap adalah rangkuman dari seluruh tulisan namun ditambah beberapa tips yang belum kami jelaskan sebelumnya atau beberapa hal yang mungkin terlewati oleh kami.
J adi secara garis besar jawaban dari pertanyaan provokatif yang kami cantumkan di headline website kami :
JANGAN JUAL TANAH ! Sudah jelaskan betapa aset ini sangat penting bagi pengembangan property, daripada anda jual maka lebih baik anda olah dahulu (dibuat perumahan) lalu kemudian di jual dengan kondisi telah tertata. Karena harganya tentu akan sangat berbeda. Kalaupun anda berminat untuk bekerjasama dengan pihak pengembang maka harap perhatikan hal berikut : AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
1. Perhatikan konsep kerjasama yang ditawarkan oleh pihak developer, cermati dengan seksama dan detail tertutama dalam hal hak dan kewajiban masing-masing pihak. 2. J ika developer mengajukan pembagian keuntungan dari total keuntungan akhir maka kami menganjurkan jangan menerima pembagian keuntungan dengan dasar persentase karena itu nilai yang sangat tidak pasti. Tentukan kepastian nominal nilai keuntungan diawal dan apapun yang terjadi diakhir proyek (untung atau rugi) anda minta tetap menerima keuntungan yang telah disepakati diawal perjanjian. Penentuan kepastian keuntungan langsung dengan nilai nominal rupiahnya. 3. Konsep kerjasama dengan pembayaran bertahap. J ika developer mengajukan penawaran ini pastikan juga keuntungan diawal perjanjian termasuk system pembayaran bertahap yang diajukan oleh pihak developer. Biasanya nilai keuntungan dihitung dari persentase nilai tanah yang disepakati, walau berupa persentase namun harap meminta nilai nominal yang pasti. 4. J angan pernah meminjamkan sertifikat asli kepada developer!! apalagi sampai pihak developer yang menyimpannya. J ika kerjasama sudah disepakati maka sertifikat asli harap diserahkan dipihak yang netral yaitu Notaris (anda bisa memilihnya). 5. Perjanjian apapun yang dilakukan harus dibuat tertulis dan disepakati pihak-pihak yang terkait serta dilegalisir oleh Notaris, agar kekuatan hukumnya menjadi jelas dan pasti.
AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
JANGAN BELI TANAH ! Tentu jika maksudnya adalah pembelian tanah untuk sekedar investasi. Daripada membeli tanah dengan tunai maka lebih baik gunakan dana yang ada untuk memulai berbisnis property dengan menjadi developer property. Anda dapatkan tanahnya, juga anda miliki bisnisnya !
JANGAN JADI KONTRAKTOR ! Wow sangat provokatif ya, tapi sungguh tidak ada maksud untuk merendahkan profesi kontraktor, karena bagaimanapun kontraktor adalah salah satu mitra penting bagi developer property. Dengan menjadi developer maka anda akan menjadi penyedia lapangan pekerjaan bagi kontraktor. Dan ingat faktor pengali atas keuntungan yang didapat developer jauh lebih besar dari kontraktor dan manajemen yang lebih sederhana. J ika kontraktor adalah pihak yang mengerjakan proyek property, maka developer adalah pihak pemilik proyek property. Mana yang anda pilih ? Beberapa rekan kami yang dahulu berprofesi sebagai kontraktor, saat ini beralih menjadi developer property. J ustru jika anda mempunyai pengalaman di bidang kontraktor maka hal tersebut menjadi faktor pendukung yang sangat berharga. Sekali lagi, Faktor Pendukung yang Sangat Berharga
. Karena anda sudah mengetahui seluk beluk pengerjaan suatu proyek. AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
J adi setelah anda sudah membaca seluruh pembahasan, apa yang harus anda miliki untuk memulai berbisnis property khususnya pengembangan perumahan? yang harus anda miliki adalah :
1. Modal terpenting dan utama berada di dalam diri anda, yaitu keinginan, tekad dan keyakinan untuk mau memulai dan siap menghadapai rintangan yang mungkin menghadang. 2. Modal Dana. Ini merupakan komponen yang pasti dibutuhkan, namun dengan penjelasan yang sudah kami jabarkan tentu anda dapat mengetahui bahwa yang dibutuhkan tidaklah sebesar yang dibayangkan. 3. Pengetahuan Teknis. Komponen ini adalah penting untuk memulai proyek, tentu ini juga tidak harus anda miliki. Karena anda bisa bekerjasama dengan pihak yang memiliki kemampuan tersebut.
Hanya itu ? memang ada beberapa komponen lagi seperti yang sudah dijelaskan pada bab-bab sebelumnya. Namun untuk memulai silahkan siapkan tiga hal tersebut dulu saja, terutama pada item pertama.
J ika sudah menyiapkan apa yang harus disiapkan, lalu apa yang harus dilakukan sebagai pemula ?. Ini adalah garis besar dari penjabaran yang telah dijelaskan pada bab-bab sebelumnya. Berikut tahapannya : AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
CARI TANAH Dengan luas yang kecil terlebih dahulu. Antara 500 - 3000 m2, akan lebih baik jika tanahnya adalah tanah ladang/kebun ANALISA KELAYAKAN Pertama kali yang harus anda analisa adalah lokasi. Analisa faktor pendukung di lingkungan sekitar lahan. Tentukan rencana segmen pasar yang akan anda tentukan. NEGOSIASI Lakukan negosiasi dengan tujuan untuk dapat bekerjasama dengan pemilik tanah. Usahan seminimal mungkin mengeluarkan uang muka PERENCANAAN TEKNIS & ANALISA BISNIS Siapkan desain unit rumah dan perencanaan site plan lahan pengembangan. Lakukan juga analisa kelayakan bisnis berupa biaya operasional, biaya marketing, harga jual rumah, dan biaya cadangan. AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
Kami harap sekarang anda jauh lebih memahami proses untuk memulai menjadi Developer Property. Masih ada kata tapi ? Akan kami coba berikan beberapa tips dan solusi khusus untuk anda.
1. J ika anda sendiri masih kurang PD (percaya diri) , maka lakukanlah bersama kelompok, entah itu teman satu profesi, teman satu visi, teman main atau apapun. Buatlah satu komunitas baru untuk memulainya, dengan berkelompok maka beban yang ada pun terbagi ke banyak orang (saran kami jangan lebih dari 5 orang). Dan ingat, dengan banyak orang yang terlibat maka yang berdoa untuk sukses pun lebih SIAPKAN PERIJINAN Dengan luas yang kecil maka proses perijinan sangat simpel. Pada umumnya hanya sampai level Kecamatan/Kelurahan untuk persetujuan lokasi. Untuk IMB sama seperti membangun rumah pribadi prosesnya, karena yang kita bangun mempunyai jumlah yang terbatas. Termasuk lakukan proses kerjasama dengan pihak bank. MULAI PENJUALAN Saatnya meraih konsumen. Lakukan penjualan, gunakan strategi yang telah direncanakan. AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
dari satu orang, bukankah doa orang banyak lebih baik daripada doa satu orang ? . Namun ada beberapa catatan yang harus anda perhatikan dalam bekerja dalam kelompok. Beberapa hal yang anda dan teman-teman perhatikan :
Satukan visi. Banyak kepala maka akan banyak ego, keinginan, harapan dan keputusan. Diawal landasilah dengan dasar kejujuran, kepercayaan dan kebersamaan, maka pilihlah yang satu visi dengan anda. Komitmen. Satu visi tidaklah cukup jika tanpa komitmen. Mengapa? karena pada awal proyek maka anda akan sangat kerja keras untuk mengurusi bermacam hal yang berkaitan dengan proyek. Tanpa komitmen bisa saja satu persatu orang yang ada di kelompok akan berguguran, itu pernah kami alami . Berbagi J ika komitmen terhadap proyek dan kelompok sudah dimiliki maka selanjutnya adalah berbagi, maksudnya apapun yang dilakukan merupakan kepentingan bersama/kelompok. Yang kuat mau membantu yang lemah, yang kaya mau berbagi kepada yang kurang mampu. Ini mungkin salah satu aspek yang tersulit apalagi ketika uang sudah mulai masuk dan terlihat nominalnya, jika rasa berbaginya kurang maka akan mulai AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
berhitung tentang apa yang sudah dilakukan, merasa lebih mampu atau merasa lebih kerja keras maka meminta lebih. Selama masih bisa diberi pengertian hal tersebut bisa ditolerir, kalau anda masih kurang yakin maka kesepakatan bersama tersebut bisa ditulis hitam diatas putih (surat pernyataan). Kalau yang pernah kami lakukan adalah justru kami tidak pernah memakai surat pernyataan apapun antara anggota kelompok, karena semua didasari atas kejujuran, kepercayaan & kebersamaan (berbagi). Memang akhirnya ada oknum yang rasa kebersamaannya kurang tapi itu tidak masalah bagi kami, karena itu termasuk seleksi kami untuk proyek selanjutnya. Secara tidak langsung itu adalah proses pemilihan bagi kita untuk mengetahui watak orang- orang yang bekerjasama dengan kita. Percayalah akhirnya anda akan mengetahui siapa yang tepat untuk anda ajak kerjasama pada proyek-proyek selanjutnya. Memang beresiko, tapi yah.itu lah sifat pengusaha sesungguhnya, berani mengambil resiko
2. Cobalah buat Type rumah sederhana. Sejauh ini (sampai tulisan ini dibuat) yang kami amati pasar untuk rumah kisaran harga Rp.100 juta sampai Rp. 200 juta merupakan produk yang banyak diminati oleh masyarakat. Dan banyak kasus developer skala kecil yang mengembangkan type rumah ini justru mendapatkan keuntungan lebih cepat dibandingkan developer AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
yang lebih besar, tentu kalau total keuntungan akhir jelas lebih besar developer yang lebih besar . Namun jika anda mengejar percepatan pendapatan dan cashflow usaha maka kami sarankan ambillah pasar rumah sederhana sehat. Lebih baik jika anda mempunyai 2 atau 3 proyek skala kecil dibanding proyek besar namun hanya ada satu.
3. Siapkan dana untuk biaya hidup. Bisnis property khususnya pengembang perumahan walau merupakan bisnis dengan perputaran uang yang besar namun bukan merupakan bisnis yang langsung anda dapatkan keuntungannya. Perlu waktu untuk benar-benar anda dapatkan penghasilan dari bisnis ini, tapi ingat, itu jika anda baru memulai satu proyek, jika selanjutnya anda sudah punya lebih dari satu proyek maka cashflow penghasilan anda sudah lebih bisa diandalkan. Untuk proyek skala kecil, minimal anda bisa mendapatkan keuntungan adalah sekitar 5 8 bulan, untuk skala yang lebih besar tentu lebih dari waktu tersebut. Saran kami, siapkan biaya hidup untuk keluarga anda selama minimal 6 bulan namun idealnya adalah siapkan untuk 12 bulan. Itu jika anda ingin fokus hingga meninggalkan kegiatan yang lain, namun jika anda sudah mempunyai usaha lain yang bisa menutupi biaya hidup sehari-hari selama anda fokus di bisnis property ini maka itu jauh lebih baik karena anda akan benar- benar fokus dan tidak tergangu dengan kebutuhan biaya hidup bagi keluarga anda. AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
4. Memulai Tanpa Modal Pasti bahasan ini sangat menarik bagi anda ya . Sebelum lebih jauh kami jelaskan bagaimana tanpa modal, maka sejauh apa tanpa modal itu?. Tentu paling tidak anda memerlukan biaya untuk transport, biaya makan, komunikasi selama pencarian lokasi dan negosiasi. Hal-hal tersebut tentu tidak kita masukkan kedalam komponen modal proyek. Lalu kondisi seperti apa yang dapat di masukkan kedalam kategori Tanpa Modal ?
Kondisi pertama. Anda sebagai penghubung antara pemilik tanah dan investor, anda bernegosiasi dengan pemilik tanah kemudian dengan pemilik modal. J ika kedua tahapan ini bisa anda lakukan maka secara teknis, anda dapat memulai proyek dengan modal bukan dari anda alias modal nol. J ika pembagian keuntungan dengan pemilik tanah sudah dibahas, maka bagaimana pembagian keuntungan dengan pihak investor? Persentase keuntungan adalah 20 hingga 50% dari keuntungan proyek, tergantung kesepakatan antara anda dengan investor.
Kondisi kedua. Sama seperti kondisi pertama namun yang membedakan adalah anda harus mengeluarkan uang untuk tanda jadi kesepakatan tanah. Mengapa diperlukan ? hanya sebagai pengikat awal atas kesepakatan yang telah terjadi. AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
Nominalnya? sangat tergantung sekali, semakin kecil semakin baik. Beberapa teman kami bahkan ada yang hanya mengeluarkan Rp.500.000,- (benar, saya tidak salah tulis ), sekali lagi ini hanya uang pengikat awal. Setelah itu baru dilanjutkan dengan mencari investor untuk membiayai proses selanjutnya. Mengapa kondisi kedua dimasukkan kedalam kondisi tanpa modal ?, jika setelah itu anda mendapatkan dana modal dari investor bukankah kemudian kondisinya akan impas atau malah lebih. Sederhananya, Anda mengeluarkan satu rupiah tapi kemudian mendapatkan seratus rupiah (dana dari investor), hmmmmalah lebih dari impas kan.
5. Memilih Investor Pemilik modal seperti apa yang harus kita dekati untuk mendapatkan dana ? Orang terdekat. Seperti Orang tua, Kakak atau keluarga lainnya. Semakin dekat hubungan emosional maka semakin mudah memberikan pengertian dan tentu kepercayaan. Akan lebih baik yang sudah berpengalaman berbisnis property walau bukan developer, seperti kontraktor, jual beli property atau bisnis property yang lain. Berpengalaman di dunia bisnis, orang yang sudah berpengalaman berbisnis akan lebih mudah atau lebih memahami kondisi kerjasama modal. J uga lebih memahami dengan resiko untung dan rugi nya dalam berbisnis. AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
Orang yang mempunyai dana simpanan tunai besar (uang dingin) namun bingung mau berinvestasi. Sungguh, orang-orang seperti ini ada di sekitar kita.
Lalu bagaimana anda menyakinkan investor ? Pelajari konsep yang sudah kami dijelaskan dengan seksama dan coba bernegosiasi dengan beberapa pemilik tanah. Lakukan dua hal pertama tersebut, setelah itu dekati pemilik modal dan beritahukan tentang konsep developer modal kecil lalu yakinkan bahwa konsep ini dapat anda lakukan.
TAWARAN WORKSHOP ATAU PELATIHAN
Beberapa pihak ada yang menawarkan workshop/pelatihan bagaimana menjadi developer (setahu kami ada 3 pihak yang menawarkannya) dengan biaya yang menurut kami besar (mulai dari 2-5 jutaan hingga belasan juta), disini kami bukan akan merekomendasikan atau membahas satu persatu. J adi seberapa pentingkah workshop/pelatihan ? J awabannya yang pasti ada guna/manfaatnya, jika seberapa penting maka itu sangat relatif. J adi sebelum anda mengeluarkan uang yang cukup besar untuk mengikuti workshop/pelatihan yang ditawarkan maka berikut pertimbangan untuk anda : AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
1. J ika minat anda hanya untuk menambah pengetahuan, maka sebenarnya ebook ini cukup untuk anda . 2. J ika anda ingin mengetahui detail dan sungguh ingin menjadi developer, maka workshop/pelatihan bisa jadi penting buat anda. Walaupun jika anda mengikuti langkah-langkah yang telah kami jelaskan maka itu sudah cukup untuk memulai proyek yang kecil. 3. Kelebihan mengikuti workshop/pelatihan adalah adanya komunitas. Di Komunitas anda akan memungkinkan menemukan relasi-relasi bisnis baru. 4. J ika anda memutuskan mengikuti workshop/pelatihan maka ketahui program follow up setelah anda selesai mengikutinya, apa program yang mereka tawarkan kepada anda sebagai alumni. 5. Terakhir tentu ketahui berapa besar kemampuan finansial anda , jangan memaksakan jika kemampuan anda terbatas.
AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
PESAN
Saran kami seperti yang sudah dijelaskan pada bab-bab sebelumnya maka mulailah dengan yang kecil Apa yang kami jelaskan bukanlah jaminan untuk anda langsung bisa. Karena modal yang utama adalah Diri Anda Sendiri. . Niat, tekat dan kerja keras untuk action yang menentukan hasil yang akan anda peroleh. Dibutuhkan kesabaran, keuletan dan kerja keras untuk memulai, bahkan untuk mulai mencari tanah pun anda akan banyak berhadapan dengan berbagai pemilik tanah dengan segala keinginannya.
Jadi, kami tunggu cerita dari Anda
AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
PELUANG UNTUK ANDA
Kami memberikan kesempatan/peluang bisnis pengembangan property untuk anda, berikut syarat dan ketentuannya* : 1. Menyediakan tanah yang siap dikerjasamakan 2. Bagi anda yang memiliki dana dingin dan berminat untuk di investasikan ke pengembangan perumahan maka kami akan memberikan penawaran terbaik, jujur dan adil. Kepercayaan adalah harga mati kami! satu rupiahpun akan kami pertanggung jawabkan, dunia maupun akhirat! (milik sendiri/keluarga lebih baik), kami akan bekerjasama untuk mengembangkannya (modal dana akan kami sediakan). Untuk sementara hanya mencakup wilayah Kota bandung dan sekitarnya, J abodetabek serta Banten. Info silahkan hubungi kami via email. Silahkan hubungi kami, kami akan segera memberikan jawaban untuk anda.
*
seti ap pengajuan yang masuk akan kami pelaj ari , anali sa dan pertimbangkan terl ebih dahulu Hubungi kami via :
propertysatu@gmail.com
AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
PENTING !!!
Jika anda merasa bahwa ebook ini memberikan manfaat maka, kami mohon kesediaan anda untuk berbagi dengan cara memberi: Rp. 10.000 (minimal) Silahkan transfer ke Rekening berikut (silahkan pilih salah satu) :
Rekening BCA - YAYASAN RUMAH YATIM, No.Rek. 7750333456 - PPA DAARUL QUR AN, No.Rek. 6030308041 - DOMPET DHUAFA, No.Rek. 0083053442
Satu biji kebaikan yang kita tanam, TUHAN pasti menumbuhkan untuk kita pohon yang setiap batangnya penuh dengan Buah Kebaikan
Moti vator Quote:
Penyakitmu datang dari dirimu tapi tidak kau waspadai Obatmu ada pada dirimu tapi tidak kau sadari Kau menganggap dirimu adalah suatu bentuk yang kecil, padahal. Pada DIRIMU terkumpul SELURUH ALAM RAYA (Ali bin Abu Thalib ra)