STJ - Condomínio - Garagens PDF

Superior Tribunal de Justia
RECURSO ESPECIAL N 1.152.148 - SE (2009/0156052-4)

RELATOR : MINISTRO LUIS FELIPE SALOMO
RECORRENTE : CONDOMNIO VILLA DEI FIORI
ADVOGADO : ALESSANDRA PRATA MARTINS E OUTRO(S)
RECORRIDO : LISMAEL BATISTA SANTOS E OUTRO
ADVOGADO : EVALDO RUI ELIAS E OUTRO(S)
EMENTA
PROCESSO CIVIL. DIREITOS REAIS. RECURSO ESPECIAL. AO
REINVINDICATRIA. CONDOMNIO EDILCIO. VAGA NA GARAGEM.
COISA REIVINDICANDA NO INDIVIDUALIZADA. IMPOSSIBILIDADE.
1. A ao reivindicatria (art. 1.228 do CC), fundada no direito de sequela,
outorga ao proprietrio o direito de pleitear a retomada da coisa que se
encontra indevidamente nas mos de terceiro, tendo como requisitos
especficos: (i) a prova do domnio da coisa reivindicanda; (ii) a
individualizao do bem; e (iii) a comprovao da posse injusta.
2. Em condomnio edilcio, a vaga de garagem pode ser enquadrada
como: (i) unidade autnoma (art. 1.331, 1, do CC), desde que lhe caiba
matrcula independente no Registro de Imveis, sendo, ento, de uso
exclusivo do titular; (ii) direito acessrio, quando vinculado a um
apartamento, sendo, assim, de uso particular; ou (iii) rea comum,
quando sua fruio couber a todos os condminos indistintamente.
3. A via da ao reivindicatria no franqueada quele que pretende
obter direito exclusivo de vaga no estacionamento, quando este, na
verdade, configura direito acessrio da unidade autnoma ou rea de uso
comum, uma vez que, nessas hipteses, inexiste requisito essencial ao
seu ajuizamento, qual seja, a individualizao do bem reivindicando.
4. No caso em exame, as vagas na garagem encontram-se na rea
comum do edifcio ou so acessrias aos apartamentos, a depender do
que regula a conveno do condomnio, o que se torna ainda mais
evidente ante a ausncia de matrcula autnoma no Registro de Imveis,
descabendo, por isso, o manejo da ao reivindicatria.
5. Recurso especial provido.

ACRDO
Documento: 1253193 - Inteiro Teor do Acrdo - Site certificado - DJe: 02/09/2013 Pgina 1 de 18

Vistos, relatados e discutidos estes autos, os Ministros da QUARTA TURMA do
Superior Tribunal de Justia acordam, na conformidade dos votos e das notas taquigrficas a
seguir, por unanimidade, dar provimento ao recurso especial, nos termos do voto do Sr.
Ministro Relator. Os Srs. Ministros Raul Arajo Filho, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos
Ferreira e Marco Buzzi votaram com o Sr. Ministro Relator.
Braslia (DF), 13 de agosto de 2013(Data do Julgamento)
MINISTRO LUIS FELIPE SALOMO
Relator

.

RELATRIO
O SENHOR MINISTRO LUIS FELIPE SALOMO (Relator):
1. Lismael Batista Santos e sua esposa Dulcileide de Arajo Santos ajuizaram
ao reivindicatria em face do Condomnio do Edifcio Villa dei Fiori, com vistas ao
reconhecimento do seu alegado direito a uma segunda vaga na garagem de imvel
residencial de sua propriedade (fls. 9-11).
Sobreveio sentena de procedncia do pedido (fls. 111-113).
O Tribunal estadual negou provimento apelao, nos seguintes termos (fls.
178-189):
CIVIL E PROCESSO CIVIL. AO REIVINDICATRIA. PRELIMINARES DE
ILEGITIMIDADE AD CAUSAM, COISA JULGADA E LITISCONSRCIO
NECESSRIO. REJEITADAS. DIREITO CONSTANTE EM ESCRITURA
PBLICA. POSSE INJUSTA. POSSIBILIDADE DE CONCESSO DA TUTELA
REIVINDICATRIA.
1. A legitimidade para a causa, conforme a teoria da assero, diz respeito
apenas verificao da pertinncia abstrata dos sujeitos processuais com o
direito material controvertido, motivo pelo qual, em se constatando,
conforme as alegaes formuladas na inicial, que o pedido da autora deve
ser dirigido ao ru, h pertinncia das partes para a demanda;
2. As aes cautelares tm carter provisrio e acessrio, no fazendo
coisa julgada material;
3. Inexistindo afinidade de interesses no h que se falar em litisconsrcio
necessrio;
4. Ao adquirir a unidade com as especificaes quanto ao direito s duas
garagens, tm os apelados direito a incorpor-las ao seu imvel de modo a
delas extrair o proveito til que se espera;
5. A reivindicatria o remdio jurdico para perseguir o seu domnio sobre
o determinado bem, violado por posse injusta de terceiro, sendo que a lei
material, alm de enumerar o contedo do direito de propriedade, instituiu a
soluo para garantir o seu exerccio, assegurando ao proprietrio o direito
de reivindic-lo daquele que injustamente detenha a posse da coisa;
6. Recurso conhecido e desprovido.
Opostos embargos declaratrios (fls. 192-198), foram rejeitados (fls. 217-224).

Nas razes do recurso especial, interposto com base nas alneas a e c do
permissivo constitucional, foi alegada violao dos arts. 2, 1, da Lei n. 4.591/1964; e 46, I,
47, 396, 397, 398, 473 e 535 do CPC. Em suma, sustentou o recorrente (fls. 227-261):
a) a concesso de uso de mais uma vaga de garagem aos recorridos
(proprietrios de unidades mpares) atinge diretamente o direito dos demais proprietrios dos
apartamentos pares, uma vez que sua frao ideal sofrer reduo, razo pela qual ho de
integrar necessariamente o polo passivo da demanda;
b) a necessidade de formao de litisconsrcio necessrio torna-se evidente,
ainda, pelo fato de que o direito ao uso de espao concernente a uma segunda vaga importa
na alterao da rea comum do condomnio;
c) inexistncia de espao fsico para a demarcao da segunda vaga pleiteada
pelos proprietrios das unidades pares, sendo certo que as alegadas 24 vagas livres s
apareceram por ocasio da impugnao aos embargos de declarao, quando foi juntado
aos autos fotografia sobre a qual no foi o recorrente chamado a se manifestar, ferindo o art.
398 do CPC, bem como o art. 396, uma vez que compete parte instruir a contestao com
os documentos destinados a provar suas alegaes;
d) a ocorrncia da precluso, uma vez que tal alegao foi feita aps
sentenciado o processo, afrontando o art. 473 do CPC;
e) existncia de omisso no tocante violao dos arts. 396 a 398 e 473 do
CPC, bem como em relao ao fato de que a demarcao de nova vaga deve
necessariamente ocorrer tambm para todos os donos de unidades mpares e no somente
para os autores, de modo que no haver possibilidade fsica para o cumprimento da
deciso;
f) ocorrncia de contradio no acrdo, uma vez que, a despeito de afirmar
que o recorrente no refutou a alegao de que existem 24 lugares livres no estacionamento -
demonstrados pela foto anexada impugnao aos embargos de declarao -, em outra
parte, noticia que o recorrente afirmou a inexistncia de espao fsico suficiente concesso
de uma segunda vaga (seriam necessrias 49), premissa, alis, que foi reiterada inmeras
vezes ao longo do processo; de outra banda, a contradio se evidencia tambm pela falta de
oportunidade para o recorrente se manifestar sobre o referido documento, assim como pela
ausncia de meno prova de que efetivamente existem essas 24 vagas livres para a
demarcao.
Foram apresentadas contrarrazes ao recurso (fls. 276-284), admitido na
instncia ordinria (fls. 286-289).
Em consulta realizada ao stio do Tribunal estadual, verificou-se que o processo

aguarda o julgamento do presente recurso especial.
o relatrio.




RELATOR : MINISTRO LUIS FELIPE SALOMO
EMENTA
PROCESSO CIVIL. DIREITOS REAIS. RECURSO ESPECIAL. AO
REINVINDICATRIA. CONDOMNIO EDILCIO. VAGA NA GARAGEM.
COISA REIVINDICANDA NO INDIVIDUALIZADA. IMPOSSIBILIDADE.
1. A ao reivindicatria (art. 1.228 do CC), fundada no direito de sequela,
outorga ao proprietrio o direito de pleitear a retomada da coisa que se
encontra indevidamente nas mos de terceiro, tendo como requisitos
especficos: (i) a prova do domnio da coisa reivindicanda; (ii) a
individualizao do bem; e (iii) a comprovao da posse injusta.
2. Em condomnio edilcio, a vaga de garagem pode ser enquadrada
como: (i) unidade autnoma (art. 1.331, 1, do CC), desde que lhe caiba
matrcula independente no Registro de Imveis, sendo, ento, de uso
exclusivo do titular; (ii) direito acessrio, quando vinculado a um
apartamento, sendo, assim, de uso particular; ou (iii) rea comum,
quando sua fruio couber a todos os condminos indistintamente.
3. A via da ao reivindicatria no franqueada quele que pretende
obter direito exclusivo de vaga no estacionamento, quando este, na
verdade, configura direito acessrio da unidade autnoma ou rea de uso
comum, uma vez que, nessas hipteses, inexiste requisito essencial ao
seu ajuizamento, qual seja, a individualizao do bem reivindicando.
4. No caso em exame, as vagas na garagem encontram-se na rea
comum do edifcio ou so acessrias aos apartamentos, a depender do
que regula a conveno do condomnio, o que se torna ainda mais
evidente ante a ausncia de matrcula autnoma no Registro de Imveis,
descabendo, por isso, o manejo da ao reivindicatria.
5. Recurso especial provido.

VOTO
O SENHOR MINISTRO LUIS FELIPE SALOMO (Relator):

2. Os recorridos adquiriram apartamento em unidade residencial de nmero
mpar (901) no edifcio indicado na inicial, e narram que, consoante escritura pblica
registrada no cartrio competente, teriam direito a duas vagas de uso exclusivo na garagem
do Condomnio Villa Dei Fiori - ora recorrente -, o qual, todavia, s lhes disponibilizou um
nico espao no referido estacionamento.
O Condomnio alegou que tal medida importaria o aumento de 96 para 145
vagas, uma vez que o direito a uma segunda vaga assiste a todas as demais unidades
mpares, sendo, portanto, fisicamente invivel, sob pena de srio prejuzo aos proprietrios
das unidades pares, que perderiam seu espao no estacionamento, o que tambm lhes de
direito, porquanto previsto na aludida escritura.
O Juzo de piso, conquanto tenha mencionado a inexistncia de rea suficiente
para a atendimento do pleito, julgou procedente o pedido para determinar a demarcao da
segunda vaga pertencente aos autores.
Confira-se o seguinte trecho da deciso (fl. 113):
Dos documentos que lastreiam a pea vestibular, possvel constatar que
os autores so legtimos proprietrios do apartamento de n 901, consoante
se infere da anlise da Escritura Pblica de Compra e Venda acostada s
fls. 06.
Tal bem imvel compreende duas vagas no estacionamento de veculos, as
quais compem a rea privativa dos autores, contudo, no fora realizada a
devida marcao do espao destinado segunda garagem dos postulantes,
o que lhes tem causado grandes transtornos, mormente pelo fato de ter que
estacionar veculos da parte externa do condomnio.
Malgrado existam entraves tcnicos para a concretizao da
pretenso autoral, imperioso se faz resguardar o seu direito, haja vista
que, ao adquirir o aludido imvel, o fez adstrito s especificaes
constantes da Escritura Pblica de Compra e Venda, no podendo o
condomnio ou a construtora se abster de lhe fornecer a propriedade tal
como fora avenado.
Outrossim, insta salientar, por extremamente oportuno, que esta demanda
no comporta discusso acerca de eventuais equvocos perpetrados pela
Construtora, ou mesmo falsificao de documentos, no tocante ao projeto
inicial do Condomnio.
O Tribunal estadual confirmou a deciso singular, ao entendimento de que os
dois espaos no estacionamento de veculos consubstanciariam rea de uso exclusivo dos
recorridos, uma vez que a escritura de compra e venda do imvel fez-lhes meno expressa
(fl. 187):
[...] a natureza da vaga de garagem do edifcio. Esta pode ser considerada
como unidade autnoma caso demarcada e identificada em planta e
registrada no cartrio imobilirio, ou, no preenchidos esses requisitos, ser
considerada rea comum do edifcio. No presente caso, amolda-se a vaga
primeira hiptese, considerando a prova trazida aos autos, qual seja a

escritura pblica, que assim especifica: (...) O apartamento constitudo de
sala, varanda, trs quartos, dois sanitrios (social e privativo), copa/cozinha,
rea de servio, quarto de empregada com W.C., alm de duas vagas no
estacionamento de veculos, perfazendo uma rea privativa de 110,01 m,
(...).
Concluiu, ainda, pela existncia de espao fsico suficiente para a demarcao
da segunda vaga, ao fundamento de que a fotografia juntada posteriormente aos autos
comprovaria o fato.
2. 1. A ao reivindicatria - de natureza real, porquanto fundada no domnio -
encontra arrimo no caput do art. 1.228 do Cdigo Civil, segundo o qual "o proprietrio tem a
faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reav-la do poder de quem quer que
injustamente a possua ou detenha".
a ao, fundada no direito de sequela, mediante a qual o proprietrio pleiteia a
retomada da coisa que se encontra indevidamente nas mos de terceiro.
Assim, despontam como requisitos especficos essenciais propositura da
demanda: (i) a prova do domnio da coisa reivindicanda; (ii) a individualizao do bem; e (iii) a
comprovao da posse injusta.
Nesse sentido, confiram-se:
RECURSO ESPECIAL. ADMINISTRATIVO E PROCESSO CIVIL. INCRA.
AO REIVINDICATRIA. AUSNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. FALTA
DE INDICAO DO DISPOSITIVO VIOLADO. SMULA 284/STF.
NO-COMPROVAO DO DOMNIO DA REA LITIGIOSA NAS INSTNCIAS
ORDINRIAS. PERCIA JUDICIAL E DECRETO EXPROPRIATRIO.
REVOLVIMENTO DE MATRIA FTICO-PROBATRIA. IMPOSSIBILIDADE.
SMULA 07/STJ.
[...]
2. O Tribunal de origem valeu-se de profundo exame do acervo
ftico-probatrio acostado aos autos - mxime o laudo pericial - para atingir
a concluso de h manifesta impreciso quanto ao direito de propriedade,
haja vista que "os elementos de individualizao do imvel desapropriado,
constantes do decreto expropriatrio e do laudo pericial apresentados na
ao de desapropriao, so insuficientes para comprovar a real extenso
do domnio do INCRA no Seringal Benfica".
3. Sabendo-se da impossibilidade de solver-se a questo controversa em
razo da fragilidade dos elementos de prova trazidos aos autos, mostra-se
descabido Corte de origem prosseguir no exame da demanda e enfrentar
os demais assuntos levantados, uma vez que, como salta aos olhos, a
anlise das questes em torno das quais gravitariam as supostas omisses
pressupe que seja superado a princpio o entrave relativo fundada
dvida quanto comprovao da propriedade, o que no ocorreu no caso
vertente.
4. A ao reivindicatria submete-se comprovao da propriedade
da rea litigiosa, da sua correta individualizao e da prova da
posse injusta exercida pelo ru sobre o imvel, sob pena de no se

obter guarida do pleito reivindicatrio.
[...]
6. Recurso especial conhecido em parte e no provido.
(REsp 1188676/AC, Rel. Ministro CASTRO MEIRA, SEGUNDA TURMA,
julgado em 05/04/2011, DJe 14/04/2011)
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AO REIVINDICATRIA. IMVEL
ABANDONADO. INEXISTNCIA DE POSSE INJUSTA. FALTA DE INTERESSE
DE AGIR.
1. A admissibilidade da ao reivindicatria exige a presena de trs
requisitos: a prova da titularidade do domnio pelo autor, a
individualizao da coisa e a posse injusta do ru. Precedentes.
[...]
4. Recurso especial a que se nega provimento.
(REsp 1003305/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA,
julgado em 18/11/2010, DJe 24/11/2010)
2.2. De um lado, a prova da propriedade de coisa imvel se faz, como
cedio, com a juntada da transcrio do ttulo no registro imobilirio, da decorrendo a
necessidade de individuao do bem reivindicando mediante descrio de seus limites
externos e respectivo permetro.
Pontua Arnaldo Rizzardo que:
O terceiro requisito envolve a individuao do imvel reivindicando, de
modo a identific-lo perfeitamente, o que requer a sua descrio com os
limites e confrontaes, a rea e a localizao. Constituindo-se de lote ou
prdio urbano, especificar o proprietrio o nmero, a quadra, a rea, a rua
em que se encontra, o municpio, alm de outros dados porventura
existentes. Em qualquer caso, indicar as benfeitorias e construes, com
metragem definida.
Sem tal precauo, inviabiliza-se a prpria ao, a menos, evidentemente,
que se trate de um imvel identificvel pela sua denominao e amplamente
conhecido.
[...]
No basta a simples descrio de limites antigos, hoje no mais conhecidos
e
no identificveis. Importa que se de em os elementos perceptveis
presentemente - os limites ou as divisas, alm de outros dados
identificadores, porquanto a procedncia de uma ao reivindicatria
pressupe juzo de certeza sobre a localizao, no pertinente ao terreno e
rea constante do ttulo de aquisio. (RIZZARDO, Arnaldo. Direito das
coisas. Rio de Janeiro: Editora Forense, 2013, p. 233)
De outro lado, "a justia ou injustia da posse determina-se com base em
critrios objetivos, diversamente do que ocorre com a posse de boa-f ou de m-f que tem
em vista elementos subjetivos, pois decorre da convico do possuidor" (REsp 9.095/SP,
Rel. p/ Acrdo Ministro Eduardo Ribeiro, Terceira Turma, DJ 25/05/1992).
Em outros dizeres, para fins de ao reivindicatria, tem-se como possuidor

injusto aquele que exerce a posse direta ou a deteno do imvel sem estar amparado numa
causa derivada do domnio.
3. O caso concreto versa sobre direito a vaga de garagem situada em
condomnio edilcio residencial, que consubstancia novel direito real em que "os condminos
consideram-se, ao mesmo tempo, titulares exclusivos das unidades autnomas
(proprietrios individuais sobre partes exclusivas) e cotitulares das partes comuns" (FARIAS,
Cristiano Chaves de. Curso de direito civil: direitos reais. Salvador: Editora Juspodivm, 2013,
v. 5, p. 707).
O art. 1.331 do CC explicita as reas de propriedade exclusiva e as de
propriedade comum:
Art. 1.331. Pode haver, em edificaes, partes que so propriedade
exclusiva, e partes que so propriedade comum dos condminos.
1o As partes suscetveis de utilizao independente, tais como
apartamentos, escritrios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas
fraes ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a
propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por
seus proprietrios, exceto os abrigos para veculos, que no podero ser
alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomnio, salvo
autorizao expressa na conveno de condomnio.
2o O solo, a estrutura do prdio, o telhado, a rede geral de distribuio de
gua, esgoto, gs e eletricidade, a calefao e refrigerao centrais, e as
demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro pblico, so
utilizados em comum pelos condminos, no podendo ser alienados
separadamente, ou divididos.
3o A cada unidade imobiliria caber, como parte inseparvel, uma frao
ideal no solo e nas outras partes comuns, que ser identificada em forma
decimal ou ordinria no instrumento de instituio do condomnio.
4o Nenhuma unidade imobiliria pode ser privada do acesso ao
logradouro pblico.
5o O terrao de cobertura parte comum, salvo disposio contrria da
escritura de constituio do condomnio.
Nessa linha, as unidades habitacionais autnomas conferem a seus
proprietrios a exclusividade de utilizao, correspondendo a uma frao ideal no solo e nas
partes comuns do prdio. Por sua vez, as reas comuns encontram-se inseridas na frao
ideal correspondente a cada unidade autnoma e, como o prprio nome j retrata, so de uso
comum a todos os cotitulares.
Nesse contexto, urge esclarecer que a vaga de garagem pode ser enquadrada
como: (i) unidade autnoma (art. 1.331, 1, do CC), desde que lhe caiba matrcula
independente no Registro de Imveis, sendo, ento, de uso exclusivo do titular; (ii) direito
acessrio, quando vinculado a um apartamento, sendo, assim, de uso particular; ou (iii) rea
comum, quando sua fruio couber a todos os condminos indistintamente.

Cristiano Chaves elucida a natureza jurdica do boxe de estacionamento:
O art. 1.331, 1, do Cdigo Civil se limita a mencionar os abrigos para
veculos como unidade autnoma - como se fosse um apartamento ou sala
-, e propriedade exclusiva, quando a eles corresponder frao ideal no solo
e coisas comuns. Porm, apesar do silncio legislativo, a vaga de garagem
s ser propriedade exclusiva quando lhe for atribuda especfica frao
ideal e individualizada em relao s demais vagas - o qu sempre ocorre
em edifcios garagem -, caso contrrio ser vinculada unidade autnoma,
como acessria, afetada a um condmino e sem frao ideal de terreno,
porm demarcada para fruio particular. Finalmente, como terceira
possibilidade, a vaga tambm ser coisa comum, incorporada frao ideal
de terreno da unidade autnoma sobre as reas comuns, quando a sua
utilizao for facultada a todos os condminos no espao coletivo, assim
como as demais partes e coisas comuns, podendo ser alugadas para fazer
frente a despesas de custeio do condomnio. Portanto, a natureza jurdica
da vaga dever ser definida no instrumento de instituio do condomnio,
evitando-se conflitos futuros. (Op. Cit. p. 711)
4. Por outro lado, o manejo da demanda petitria por condmino contra o
condomnio ou contra outro condmino no matria pacfica.
H doutrinadores que defendem o cabimento da reinvindicatria em qualquer
caso de defesa da posse com fundamento na propriedade - que no pode ser objeto de
restrio -, a exemplo de Pontes de Miranda, segundo o qual "o comproprietrio tem a partis
vindicatio , para que se lhe entregue a composse da coisa, e dirige-se contra qualquer que a
tenha, inclusive o compossuidor" (MIRANDA, Pontes de. Tratado de direito privado . So
Paulo: Editora Revista dos Tribunais, tomo XIV, 2013, p. 88).
Identifica o autor, como sujeito passivo da lide:
[...] o possuidor, prprio ou no, exclusivo ou em composse, tanto o
possuidor do imvel como o de parte do imvel, divisa ou indivisa, tanto o
possuidor mediato como o imediato. Pode ser o possuidor mediato ainda
que no saiba o proprietrio a quem aqule entregou a posse imediata. No
importa se o possuidor adquiriu originria ou derivativamente a posse, se a
obteve de terceiro ou do proprietrio. (Op. Cit., p. 92)
Na mesma esteira, Arnaldo Rizzardo entende que:
[...] assegura-se ao condmino usar livremente a coisa, conforme seu
destino, e sobre ela exercer todos os atos compatveis com a indiviso.
De modo que o fato de inexistir diviso e no se haver, ainda, tornado real a
parte ideal de cada condmino no obsta o exerccio da lide. A poro
cabvel ao condmino se determinar em execuo de sentena. (Op. Cit.,
p. 232)
Em sentido diverso, Paulo Tadeu Haendchen defende que o Cdigo Civil de
2002 taxativo ao preconizar que a reivindicatria instrumento hbil de que dispe o
condmino para reclamar a posse do bem imvel contra terceiro, figura na qual no se

encaixa um outro condmino:
No admite o Cdigo a reinvindicao contra outro condmino. o que est
implicitamente contido no texto, ao restringir: reivindic-la de terceiro,
excluindo, pois, a reinvindicao contra condmino, alis, a nica soluo
aceitvel em face dos princpios que regulam o condomnio.
No s porque, em havendo copropriedade, todos os condminos tm
domnio no todo e no se pode reivindicar de quem tem domnio, mas ainda
porque o objeto da reinvindicao , no s a restituio da coisa corprea,
seno tambm o abandono forado da posse por parte daquele que nela
injustamente se mantm; o que no possvel entre coproprietrios porque
se, por um lado, no pode o autor discriminar a parte em que se pretenda
restituir, por outro, no o ru obrigado a abrir mo da posse em que se
acha. (HAENDCHEN, Paulo e LETTERIELLO, Rmolo. Ao reinvindicatria.
So Paulo: Editora Saraiva, 2011, p. 151-152)
No mesmo sentido, confiram-se os seguintes precedentes desta Corte:
CIVIL. AO REIVINDICATRIA. REA COMUM. CONDOMNIO. NO
CABIMENTO. DISSDIO JURISPRUDENCIAL NO DEMONSTRADO.
1. O condomnio, representado pelo sndico, tem legitimidade para
propor ao reivindicatria em defesa da rea comum contra
terceiro, mas no contra outro condmino, conforme dispe o artigo
623, II, do Cdigo Civil de 1916.
2. Malgrado a tese de dissdio jurisprudencial, h necessidade, diante das
normas legais regentes da matria (art. 541, pargrafo nico, do CPC c/c
art. 255 do RISTJ), de confronto, que no se satisfaz com a simples
transcrio de ementas, entre trechos do acrdo recorrido e das decises
apontadas como divergentes, mencionando-se as circunstncias que
identifiquem ou assemelhem os casos confrontados. Ausente a
demonstrao analtica do dissenso, incide a censura da smula 284 do
Supremo Tribunal Federal.
3. Recurso especial no conhecido.
(REsp 235.340/MG, Rel. Ministro FERNANDO GONALVES, QUARTA
TURMA, julgado em 02/02/2010, DJe 15/03/2010)
REIVINDICATRIA. CONDOMNIO.
A comunho que resulta da multiplicidade de ttulos de domnio sobre uma
rea, atribuindo-o a diversos proprietrios sobre fraes ideais, de
localizao imprecisa, impede o exerccio da ao reivindicatria de um
condmino contra o outro.
Recurso conhecido e provido. (REsp 30802/PR, Rel. Ministro DIAS
TRINDADE, QUARTA TURMA, julgado em 07/06/1994, DJ 27/06/1994)
Ainda, o seguinte julgado do Pretrio Excelso:
AO REIVINDICATRIA. TERRAS EM CONDOMINIO INDIVISO.
DESCABIMENTO DE AO REIVINDICATRIA DE UM CONDOMINO
SOBRE OS DEMAIS COMUNHEIROS. A ao de reivindicao tem seu
fundamento no direito de seqela. Cabe promove-la o proprietrio que no
detm a posse contra o possuidor que no proprietrio, mas que assim se
julga, ou contra aquele que retm o bem, sem ttulo ou causa, ainda que
no conteste a propriedade do dono do bem. Assim, incabvel a

reivindicatria de um proprietrio contra outros que tambm o so. (RE
100.656/ RS, Rel. Min. ALDIR PASSARINHO, DJ 07/12/1984)
Com efeito, verifica-se que, no tocante a essa segunda corrente, h um ponto
comum na tese defendida pelos renomados autores citados e pelos precedentes transcritos,
qual seja: o no cabimento da demanda reivindicatria para intentar a restituio de rea de
uso comum, at mesmo porque, nessa hiptese, inexiste requisito essencial ao seu
ajuizamento, qual seja, a individualizao da coisa reivindicanda.
De fato, no tocante ao condomnio geral, ou seja, aquele em que vige o regime
de propriedade comum entre os condminos, difcil antever at mesmo a posse injusta,
uma vez que todos os coproprietrios ostentam ttulo de domnio equivalente.
Excepcionalmente, a Quarta Turma concluiu pela possibilidade de mitigao
dessa regra ante as peculiaridades de um caso concreto. Nesse julgado, a despeito de se
tratar de condomnio ordinrio, a rea reclamada encontrava-se determinada e a posse
injusta dos condminos-rus era inconteste.
Confira-se a ementa do referido precedente:
PROCESSUAL CIVIL. AO REIVINDICATRIA. UM CONDMINO CONTRA
O OUTRO. CABIMENTO, PELAS PECULIARIDADES DA ESPCIE.
O cabimento ou no da ao reivindicatria de um condmino contra o
outro no pode resultar de dogma inflexvel, mas ser dependente do
exame das circunstncias de cada caso.
Hiptese em que se registrou que a parte da rea reivindicada j est
determinada e que os rus no possuem dvidas quanto rea pretendida;
que o limite a ser fixado exige apenas o traado de uma linha divisria; e
que a posse dos rus injusta, tudo conduzindo para se ter, pelas
peculiaridades da espcie, por admissvel a ao reivindicatria proposta.
Recurso no conhecido.
(REsp 134.814/RS, Rel. Ministro CESAR ASFOR ROCHA, QUARTA TURMA,
julgado em 29/10/1998, DJ 12/04/1999, p. 156)
5. De qualquer modo, para a soluo do caso em exame, a verdade que
parece no ser possvel o ajuizamento da reivindicatria quando a coisa reclamada se
enquadra como direito acessrio da unidade autnoma ou como rea de uso comum, uma
vez que, nessa hiptese, a compropriedade resultante da existncia de diversos proprietrios
sobre fraes ideais caracteriza-se exatamente pela ausncia de descrio da extenso,
limites e confrontaes do bem litigioso.
Esse exatamente o caso ora em julgamento.
De fato, o acrdo recorrido baseou-se na escritura de compra e venda que, de
forma genrica, mencionava o direito a duas vagas na garagem (fl. 187):
No presente caso, amolda-se a vaga primeira hiptese, considerando a
prova trazida aos autos, qual seja a escritura pblica, que assim

especifica: (...) O apartamento constitudo de sala, varanda, trs
quartos, dois sanitrios (social e privativo), copa/cozinha, rea de
servio, quarto de empregada com W.C., alm de duas vagas no
estacionamento de veculos, perfazendo uma rea privativa de
110,01 m [...]
Ademais, h certido do Cartrio de Registros Imobilirios, datada de
16/7/1980, que, sob o registro n. 4/1374, descreve originalmente esse condomnio residencial
da seguinte forma (fl. 45):
OBJETO DA INCORPORAO - Sobre o terreno constante da presente
matrcula, ser edificado um Condomnio Residencial, constitudo dos
Edifcios Bloco 'A' e Bloco 'B', situado Rua Manoel Dantas, loteamento
'Caminho do Mar', nesta cidade, que receber nmero aps a sua
construo e bem assim a denominao, e, que ter cada edifcio 14
pavimentos, sendo um trreo, um de lazer e 12 tipos, conforme projeto
aprovado em 10 de julho de 1980 e licena para construir constante do
Protocolo 2.374/80 da Prefeitura Municipal de Aracaju. DESCRIO DO
PRDIO - Os edifcios sero interligados no pavimento trreo e de lazer,
onde se localizam, alm do hall de entrada, noventa e seis (96) vagas de
estacionamento para automveis [...] UNIDADES AUTNOMAS DO
PRDIO - No pavimento trreo se localizaro as vagas de estacionamento
para automveis; [...] Os doze (12) apartamentos 'tipos', dos
respectivos edifcios, tero quatro (4) unidades por cada pavimento,
totalizando noventa e seis (96) unidades autnomas ou seja quarenta
e oito (48) para cada edifcio. [...] Os apartamentos tero dependncias
e reas iguais, nos dois edifcios, compondo-se de: [...] e uma vaga
de estacionamento de automvel. DESCRIO DAS UNIDADES
AUTNOMAS - Alm de hall de entrada das noventa e seis (96) vagas
de estacionamentos para automveis (exclusivamente carros de
passeio) [...] cada apartamento ou unidade autnoma ter: rea til 110,01
m2, rea comum 51,59 m2, rea total 161, 60 m2, frao ideal 0,0104%,
rea total de construo ser de 17.062,63 m2.
Da mesma certido consta, ainda - sob a averbao n. 4/1374, realizada em
29/9/1980 -, a indigitada retificao quanto ao nmero de vagas no estacionamento, que
passou a ser de 145, conferindo aos apartamentos do lado poente (nmeros mpares) duas
vagas (fl. 47), sem a descrio de seus limites ou metragem.
No foi anexada petio inicial a matrcula do imvel, mas to somente a
escritura pblica de compra e venda assentada no Registro Geral de Imveis, intitulando os
recorridos como proprietrios do apartamento n. 901 do Condomnio Villa Dei Fiori, ao qual
correspondem duas vagas na garagem sem qualquer delimitao (fl. 13):
Ento, pelos Vendedores me foi dito, que por aquisio legal e ttulo justo,
so senhores e legtimos possuidores do Apartamento Residencial
classificado sob n 901, do Edifcio 'VILA DA PRAIA', e respectiva frao
ideal de terreno, do Condomnio 'VILLA DEI FIORI', situado na Rua
Joventina Alves, n 653, Bairro Salgado Filho, nesta Capital. [...] O
apartamento constitudo de sala, varanda, trs quartos, dois sanitrios

(social e privativo), copa/cozinha, rea de servio, quarto de empregada
com W.C., alm de duas vagas no estacionamento de veculos,
perfazendo uma rea privativa de 110, 01 m2, rea comum de 31,81 m2,
rea total de 141,81 m2, correspondendo no terreno a uma frao ideal
de 0,01042.
Note-se que a rea privativa de cada um dos 96 apartamentos - mpares e
pares -, nos termos da certido de registro da incorporao, de 110,01 m2, correspondendo
a uma frao ideal de 0,0104%, exatamente a mesma que consta da escritura de compra e
venda do imvel litigioso.
Foroso concluir, portanto, que a manuteno da metragem da rea de
propriedade exclusiva (unidades autnomas) e respectiva frao ideal denota que as vagas
na garagem encontram-se na rea comum do edifcio ou so acessrias aos apartamentos,
a depender do que regula a conveno do condomnio - que no foi juntada aos autos.
Tal premissa torna-se ainda mais evidente ante a ausncia de matrcula
autnoma dos espaos de estacionamento no Registro de Imveis, hiptese nica a autorizar
a propositura de ao reivindicatria.
Gustavo Tepedino explicita:
O critrio legal para definir o que integra a propriedade exclusiva consiste
na possibilidade de utilizao independente, a exemplo de apartamentos,
escritrios e salas comerciais. Apesar de se referir a abrigos para veculos,
a vaga de garagem somente se configura como unidade autnoma
quando possui matrcula prpria (Elvino Silva Filho, As Vagas, p. 32).
(TEPEDINO, Gustavo; BARBOZA, Heloisa Helena; E MORAES, Maria Celina
Bondin de. Cdigo Civil Interpretado. Rio de Janeiro: Ed. Renovar, v. 3, p.
667)
Paulo Haendche sintetiza a questo:
A propositura de ao reivindicatria, pelo proprietrio, relativa a
vaga de garagem s possvel quando a rea em questo esteja
perfeitamente individuada e dividida, constando de matrcula
individual, com as respectivas confrontaes devidamente
descritas.
Com efeito, um dos requisitos para a admissibilidade da ao reivindicatria
a individuao da coisa que se reivindica. Com isso, se a vaga de
garagem no estiver caracterizada como unidade autnoma, constando de
matrcula prpria e individuada, existir carncia da reivindicatria.
[...]
Isso no quer significar que a vaga de garagem, ainda que no matriculada,
no possa ser objeto de discusso judicial pelas vias adequadas, como a
ao possessria ou outras relativas ao reconhecimento de direito pessoal;
esta at mesmo pode ser objeto de usucapio, desde que preenchidos os
requisitos legais, uma vez que, na maioria dos prdios condominiais, a vaga
de garagem destinada a pessoa determinada, com um nmero prprio,
apesar da falta de matrcula individual, o que permite a defesa da posse,

salvo pela via petitria. (Op. Cit., p. 225-227)
tambm o que se depreende do julgado seguinte:
CIVIL. CONDOMINIO. VAGA DE GARAGEM. FRAO IDEAL DO TERRENO
E MATRCULA PRPRIA. UNIDADE AUTNOMA. REIVINDICAO PELO
PROPRIETRIO. RECURSO PROVIDO.
I- A VAGA EM GARAGEM, COM FRAO IDEAL DO TERRENO,
MATRICULA INDIVIDUAL E DESIGNAO NUMRICA PRPRIA, TENDO
SUA REA, LOCALIZAO E CONFRONTAES CONVENIENTEMENTE
DESCRITAS, SENDO POSSVEL, AINDA, O ESTABELECIMENTO DE
ALGUM TIPO DE DIVISO, CONSTITUI UNIDADE AUTNOMA, A QUAL
TEM APLICAO OS PRINCPIOS QUE VIGORAM PARA OS TITULARES
DE APARTAMENTOS, LOJAS E SALAS EM EDIFCIOS COLETIVOS.
II- TENDO O PEDIDO CUNHO REIVINDICATRIO, E INOPONVEL O FATO
SIMPLES DA POSSE EM FACE DO DIREITO DE PROPRIEDADE, SALVO
EXCEO DE USUCAPIO, DE QUE NO SE COGITOU NA ESPCIE.
(REsp 37928/SP, Rel. Ministro SLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA,
QUARTA TURMA, julgado em 31/05/1994, DJ 15/08/1994, p. 20338)
6. Ainda que assim no fosse, certo que a possibilidade fsica de demarcao
de duas vagas de garagem aos apartamentos mpares mostra-se deveras controvertida, bem
como o prejuzo a ser sofrido por terceiros parece certeiro, o que se dessume do parecer do
Ministrio Pblico (fls. 170-172), do qual se extraem os seguintes excertos:
bem verdade que o referido ttulo translativo registra que a unidade
residencial compunha-se com duas vagas de garagem. Infere-se, porm,
da vasta documentao anexada defesa (fls. 29/73), que coube
Construtora do empreendimento Villa Dei Fiori promover a entrega dos
apartamentos aos seus adquirentes originrios, nos termos previstos no
registro da incorporao (R. n 04/1374) descrito entre as fls. 32 e 35, da
Certido de Inteiro Teor da Matrcula 1374.
[...] os adquirentes das unidades residenciais pares (prejudicados pela
reduo de suas reas decorrente da rediviso do espao comum)
demandaram indenizao em face da Habitacional Construes , tendo
obtido xito em tal quizila, recentemente julgada pela 1 Vara Cvel, ex vi,
Sentena de fls. 119/126, donde pinamos o contundente texto
fundamental:
'(...) Pronto, a est o cerne da questo: os autores, induvidosamente,
foram prejudicados no rearranjo fsico de distribuio de vagas
patrocinado pela r. Se de um lado era louvvel o objetivo de
compensar as unidades do "lado do sol" com mais uma vaga de
garagem, de outro no poderia a 'boa ao' ser praticada com
chapu alheio, prejudicando os condminos da numerao par. Esta
situao na certa j era da previso da r, tanto que no projeto
original a previso era de uma vaga apenas para todo mundo. O que
consta ter acontecido que resolveu mudar premida por
adquirentes do lado mpar, situao afirmada na inicial (e no
contestado, como quase tudo), e no arranjo findou comprometendo
as vagas do pessoal do lado da sombra. (...)'. (Negrito no original)
[...]

A questo atinente ao litisconsrcio passivo suscitada na contestao
deveria ter sido analisada e decidida no despacho saneador e no na
sentena.
Temos porm que o ponto argudo h que ser relevado porquanto, no
mrito, o pedido autoral desmerece guarida.
Primeiramente, inevitvel reconhecer-se que o Condomnio no pode
ser compelido a demarcar a segunda garagem reivindicada pelos
Autores se no h espao fsico suficiente, conforme restou
consignado no laudo pericial trazido aos autos.
Existe, portanto, um obstculo factual e fsico, e no
simplesmente jurdico, realizao do que consta da escritura
pblica de compra e venda outorgada aos Demandantes.
[...]
No se trata, pois, simploriamente, de determinar-se a
demarcao da segunda garagem, pois, para que tanto fosse
alcanado, seria preciso que os Autores/Apelados comprovassem
a viabilidade do seu pedido do ponto de vista material e jurdico,
isto : que h espao fsico disponvel e que a demarcao no
compromete o direito de terceiros.
mngua de demonstrao de tais circunstncias, e despontando
dos autos claras evidncias em sentido contrrio, cremos que a
sentena deva ser reformada e o pedido autoral julgado
improcedente.
Assim, os autores - ora recorridos - no se encontram desprovidos de medida
judicial para defesa de seus interesses, cabendo-lhes, se for o caso e preenchidos os
requisitos legais, o exerccio de ao de indenizao por perdas e danos contra a Construtora
ou, eventualmente, a proteo possessria.
7. Ante o exposto, dou provimento ao recurso especial para julgar improcedente
a ao reivindicatria, com inverso dos nus sucumbenciais arbitrados na sentena.
Prejudicadas as demais questes suscitadas no recurso.

CERTIDO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA

Nmero Registro: 2009/0156052-4
PROCESSO ELETRNICO
REsp 1.152.148 / SE
Nmeros Origem: 200611100602 2008208745 2009202781 2009205679 3222009
34412008
PAUTA: 13/08/2013 JULGADO: 13/08/2013
Relator
Exmo. Sr. Ministro LUIS FELIPE SALOMO
Presidente da Sesso
Exmo. Sr. Ministro RAUL ARAJO
Subprocurador-Geral da Repblica
Exmo. Sr. Dr. ANTNIO CARLOS PESSOA LINS
Secretria
Bela. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAO
ASSUNTO: DIREITO CIVIL - Coisas - Propriedade - Condomnio em Edifcio - Vaga de garagem
CERTIDO
Certifico que a egrgia QUARTA TURMA, ao apreciar o processo em epgrafe na sesso
realizada nesta data, proferiu a seguinte deciso:
A Quarta Turma, por unanimidade, deu provimento ao recurso especial, nos termos do
voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Raul Arajo Filho, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e
Marco Buzzi votaram com o Sr. Ministro Relator.

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Superior Tribunal de Justia

RECURSO ESPECIAL N 1.152.148 - SE (2009/0156052-4)

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