7/8/2014

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LEILES DE IMVEIS, DESPEJO OU DESOCUPAO DE IMVEL, IMISSO DE

POSSE, ANTECIPAO DE TUTELA E EVICO DE DIREITO
Nesta postagem, trataremos das principais questes jurdicas relativas aquisio e desocupao
de imveis de Leiles ou Concorrncias Pblicas da Caixa Econmica Federal. No entanto, no o
faremos segundo os interesses de um jurista, mas, sim, de algum que pretenda comprar um imvel,
seja para nele morar, seja para revend-lo e assim obter algum ganho.
Comearemos trazendo um caso muito interessante (caso real), em que o ex-muturio, depois de ter
o seu imvel arrematado em leilo da Caixa, foi acionado na Justia pelo arrematante do imvel,
atravs de ao de IMISSO DE POSSE COM ANTECIPAO DE TUTELA. A Justia decidiu em favor
do arrematante e determinou que o ex-muturio desocupasse o imvel. Em resposta, o ex-muturio
entrou com recurso na Justia, na tentativa de anular essa determinao.
Abaixo, veremos o que o juiz relator do caso decidiu e tentaremos compreender como funcionam os
trmites jurdicos de desocupao de imveis arrematados em Leiles e Concorrncias Pblicas da
Caixa Econmica Federal. A partir da, vamos propor uma estratgia de escolha dos imveis mais
apropriados para investir, estratgia baseada em critrios jurdicos, de modo a evitar que o
interessado em imveis leiloados sofra com a morosidade da Justia sem alcanar ganhos que
justifiquem o "engessamento" dos seus recursos financeiros por longo perodo.
Pois bem, chega de conversa, vamos ao que interessa!

I. RECURSO CONTRA DECISO DEFERIDA EM AO DE IMISSO DE POSSE COM

PEDIDO DE ANTECIPAO DE TUTELA
O juiz inicia o relatrio descrevendo a situao que culminou no recurso:
"Trata-se de agravo de instrumento interposto contra deciso proferida nos autos da
ao de imisso de posse que, tendo por objeto o imvel adquirido junto a Caixa
Econmica Federal, deferiu o pedido de liminar para a imisso do autor, ora agravado
(arrematante), na posse do imvel objeto da lide, assinalando ao ru, ora agravante, o
prazo de 15 dias para a desocupao voluntria".
Em seguida, descreve o contedo do recurso:
"Inconformado com o referido despacho, o agravante (ex-muturio) recorre alegando, em
sntese, que no esto preenchidos os requisitos autorizadores da concesso da
tutela antecipada, que se afigura temerria antes de ouvida as razes da parte
adversa, no caso, o agravante (ex-muturio). Argumenta, ainda, que o Decreto Lei n
70/66 representa verdadeira afronta aos princpios constitucionais do devido
processo legal, do contraditrio e da ampla defesa. Pugna, ao final, pela concesso de
efeito suspensivo e pelo provimento do recurso com reforma da referida deciso".
Note-se que o recurso envolve duas alegaes mais importantes: (a) a de que no esto
preenchidos os requisitos autorizadores da concesso da tutela antecipada e (b) a de que o
DECRETO-LEI n 70/66 representa verdadeira afronta aos princpios constitucionais.
Por fim, o juiz nos oferece a sua deciso em trs passos. No primeiro passo, os dois requisitos que
autorizam a Antecipao de Tutela (concedida na ao de Imisso de Posse) so apresentados:
1. "Com efeito, para a concesso da tutela antecipada necessria a existncia dos
requisitos autorizadores: (i) prova inequvoca que confira verossimilhana s
alegaes do requerente, ou seja, prova segura que revele alguma probabilidade

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DESPEJO OU DESOCUPAO
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IMPOSTO DE RENDA
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LEILES DE IMVEIS: RISCO

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leilo da CEF quando a Justia decide em favor do
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ASPECTOS JURDICOS
Entenda um pouco mais sobre os aspectos jurdic
envolvidos nos leiles de imveis e tenha convic
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IMISSO DE POSSE: ANTECIPAO DE TUTELA

Saiba mais sobre a ao de imisso de posse e
conhea o instrumento jurdico atravs do qual se
deve proceder para desocupar um imvel arremat
em leilo!

LEILES DA CEF: SENTENAS

Veja algumas sentenas de aes judiciais de exmuturios contra a Caixa Econmica Federal e sai

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a respeito da existncia do direito alegado e (ii) fundado receio de dano
irreparvel ou de difcil reparao".
No segundo passo, o juiz reconhece como satisfeito o primeiro requisito que autoriza a Antecipao
de Tutela. A certido do cartrio de registro de imveis apresentada pelo arrematante considerada
como (i) prova inequvoca das alegaes do requerente. Vejamos o texto:
2. "De acordo com os documentos juntados aos autos, notadamente a certido do
cartrio de registro de imveis , verifica-se a existncia de (i) prova inequvoca da
verossimilhana das alegaes do agravado (arrematante), restando
demonstrado ser o mesmo o proprietrio do imvel objeto da lide".
No terceiro passo, o juiz reconhece o segundo critrio que autoriza a Antecipao de Tutela como
igualmente satisfeito:
3. "O (ii) fundado receio de dano irreparvel, ou de difcil reparao, justifica-se
pelo fato de que, no sendo deferida a liminar, o agravante (ex-muturio)
permaneceria no imvel at a deciso final da ao, causando ao agravado
(arrematante) prejuzos, retardando a destinao que este daria ao imvel, estando
impossibilitado de usufruir da posse do bem que lhe pertence, tendo, inclusive, que arcar
com despesas de aluguel para sua moradia, enquanto o agravante (ex-muturio)
continuaria a residir no local sem qualquer nus. Ademais, o agravado (arrematante)
financiou o bem junto Caixa Econmica Federal, estando obrigado a pagar as
prestaes do financiamento".
Para complementar o seu ponto, o juiz ainda recorre ao entendimento jurisprudencial, reconhecendo
o Decreto-Lei n70/66 como constitucional, validando, portanto, a execuo extrajudicial (leilo)
atravs da qual o imvel foi arrematado:
"De acordo com entendimento jurisprudencial j pacificado, a execuo do Decreto-lei n
70/66 constitucional, no implicando em qualquer nulidade. E o artigo 37 do referido
dispositivo prev que uma vez transcrita a arrematao no Cartrio de Registro de
Imveis, o adquirente poder requerer ao juzo a imisso de posse no imvel, que
lhe ser concedida liminarmente, sendo negada somente se o devedor, citado,
comprovar, no prazo de 48 (quarenta e oito) horas, que resgatou ou consignou
judicialmente o valor de seu dbito, antes da realizao do primeiro ou do
segundo leilo pblico, o que no ocorreu no caso em questo".
Enfim, o desfecho:
"Nas circunstncias mostradas nos presentes autos h alicerce para a ordem de
desocupao do imvel em questo, pelo que no merece censura a referida
deciso recorrida. Em face do exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso".

II. DESPEJO OU DESOCUPAO DE IMVEL DE LEILO DA CAIXA ECONMICA

Podemos aprender muitas coisas com o juiz relator desse caso, precisamente porque o seu texto
explicativo (como exige a lei, neste caso) e pode ser compreendido at mesmo por quem no tem
afinidade com o direito. O mais importante para os nossos interesses, no entanto, entender o
instrumento pelo qual alcanamos na Justia a determinao de desocupao (rpida) do imvel
arrematado. Refiro-me Imisso de Posse com pedido de Antecipao de Tutela.
No contexto que nos interessa aqui, a Imisso de Posse pode ser entendida como o ato pelo qual,
mediante mandado judicial, o arrematante do imvel alcana a posse direta do bem, ou
ainda, como o meio processual cabvel para conferir posse a quem ainda no a tem. Para saber
mais sobre essa ao, clique no link IMISSO DE POSSE E ANTECIPAO DE TUTELA.
Quando o imvel arrematado ainda est ocupado pelo ex-muturio (como ocorre em quase
todos os casos), ainda que j tenha feito a transcrio da Carta de Arrematao no Cartrio de
Registro de Imveis, o arrematante no poder desfrutar do bem. Neste caso, o arrematante tem
a posse indireta do imvel, j que a Carta de Arrematao lhe conferir a propriedade do imvel. No
entanto, a posse direta do imvel estar impedida pela permanncia do ex-muturio no imvel.
Para alcanar a posse direta do imvel, o arrematante ter que entrar na Justia contra o exmuturio com uma ao de Imisso de Posse. Veja o que diz o Decreto-Lei 70/66, em seu artigo
37, pargrafo 2, sobre esse assunto:
"Uma vez transcrita no Registro Geral de Imveis a carta de arrematao, poder
o adquirente requerer ao Juzo competente imisso de posse no imvel, que lhe
ser concedida liminarmente, aps decorridas as 48 horas mencionadas no
pargrafo terceiro dste artigo, sem prejuzo de se prosseguir no feito, em rito
ordinrio, para o debate das alegaes que o devedor porventura aduzir em
contestao".

como os tribunais tm entendido essas disputas!

LEILES: CONSULTA DE PROCESSOS

Aprenda a consultar os processos judiciais de im
de leilo da CEF e saiba como estimar o risco de
evico de direito!

LEILES DE IMVEIS: UM RELATO

Veja o relato de algum que j participou dos leil
de imveis da Caixa Econmica Federal e no deix
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IMVEL COMPRADO EM LEILO DA CEF: RELAT

COMPLETO
Leia o relato completo de quem comprou um imv
ocupado da Caixa Econmica Federal! Saiba todos
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FEIRO DA CAIXA NO LEILO DA CAIXA

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DISPUTAS JUDICIAIS
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disputas judiciais entre ex-muturios e Caixa
Econmica Federal e aprenda avaliar os riscos na
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DESOCUPAO DE IMVEL DA CEF: DUAS
PERGUNTAS
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relativas desocupao do imvel e descubra se
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LEILES VERSUS CONCORRNCIAS PBLICAS

CAIXA ECONMICA
Entenda as diferenas entre os Leiles de Imvei
as Concorrncias Pblicas da Caixa Econmica
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CAIXA ECONMICA FEDERAL
Pesquisa de jurisprudncia: saiba o que os juzes
tm decidido a respeito dos pedidos de cancelame
ou suspenso de Leilo da Caixa Econmica.

ENTREVISTA COM QUEM COMPROU IMVEL EM

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Para matar a curiosidade do leitor, trago abaixo o pargrafo 3 referido acima:

"A concesso da medida liminar do pargrafo anterior s ser negada se o
devedor, citado, comprovar, no prazo de 48 (quarenta e oito) horas, que resgatou
ou consignou judicialmente o valor de seu dbito, antes da realizao do primeiro
ou do segundo pblico leilo".
O pedido de Antecipao de Tutela, por sua vez, complementar a ao de Imisso de Posse,
conferindo agilidade ao processo, tendo em vista desocupar o imvel o mais rpido possvel. Vejamos
uma definio:
A Antecipao de Tutela consiste em um pedido feito ao juiz para que se antecipe
os efeitos da sentena j para o incio do processo. O artigo 273 do Cdigo de
Processo Civil trata desse ponto.
Para o arrematante que entrou na Justia contra o ex-muturio para desocupar o imvel (ao de
Imisso de Posse), o pedido de Antecipao de Tutela, se concedido pelo juiz, determinar a

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desocupao do imvel j no incio do processo, para que o autor (arrematante) no tenha que
esperar at o final da ao e, portanto, seja honerado pela morosidade da Justia.
Para ser concedida, o juiz relator do caso real que apresentamos acima menciona dois requisitos
autorizadores: (i) prova inequvoca das alegaes do requerente e (ii) fundado receio de dano
irreparvel.
O primeiro requisito satisfeito pela apresentao da Certido do Cartrio de Registro de
Imveis, documento que o arrematante no dever ter dificuldade de obter, j que a Caixa
Econmica garante a legalidade da documentao.
O segundo requisito satisfeito pelo fato de que, sendo recusado o pedido de Antecipao de Tutela,
o ex-muturio permaneceria no imvel arrematado at o final da ao, causando prejuzos irreparveis
ao arrematante do imvel, que responderia pelas despesas (condomnio, IPTU, financiamento, etc.)
sem poder usufruir do bem.
Assim, se a ao de Imisso de Posse (no ao de Reintegrao de Posse, nem de Despejo)
consiste no instrumento atravs do qual o arrematante alcanar na Justia a determinao para
que o ex-muturio desocupe o imvel, o pedido de Antecipao de Tutela ser til no apenas
para que o imvel seja desocupado, mas para que seja desocupado j no incio do processo e o
arrematante no tenha que aguardar at o final da ao.
No entanto, nem sempre o juiz concede a Antecipao de Tutela, ou seja, nem sempre o juiz
determina a desocupao do imvel j no incio da ao de Imisso de Posse. O caso predominante
em que essa recusa se d ocorre sobretudo quando h o que os juristas denominam "risco de evico
de direito", risco do qual trataremos a seguir.

III. LEILES DE IMVEIS E RISCO DE EVICO DE DIREITO

Aqui entra em cena a importncia de CONSULTAR OS PROCESSOS JUDICIAIS que o ex-muturio
possui contra a Caixa Econmca Federal, pois assim que se determina o risco de evico de
direito, que ns podemos entender simplesmente como "risco jurdico" da transao. Como ponto de
partida, vejamos uma definio desse risco:
Evico de direito a perda (parcial ou total) de um bem por motivo de deciso
judicial relacionada causa preexistente ao contrato.

No caso dos Leiles da Caixa, esse risco existe quando o ex-muturio entra na Justia, contra a Caixa
Econmica Federal, na tentativa de impedir ou anular a Execuo Extrajudicial (Leilo ou Concorrncia
Pblica) atravs da qual o imvel objeto de disputa foi ou ser arrematado por algum.
Se a sentena favorecer o ex-muturio e for publicada apenas DEPOIS da Execuo
Extrajudicial (Leilo) e, portanto, DEPOIS que o imvel j foi arrematado por algum, o arrematante
ver o Ttulo de Aquisio do imvel obtido no Leilo / Concorrncia Pblica ser anulado pela Justia
e, assim, perder a propriedade recm adquirida do imvel em razo de uma causa preexistente
ao seu contrato de compra e venda com a Caixa Econmica Federal, o que caracteriza a referida
evico de direito.
No entanto, preciso deixar claro: o risco de evico de direito recai sobre a Caixa Econmica
Federal. Vejamos o que diz o seguinte trecho, retirado de um edital de Concorrncia Pblica da Caixa
Econmica Federal, a esse respeito:
"Para os [...] imveis com ao judicial, recair sobre a CAIXA o risco de evico de
direito, nos termos do art.447 e seguintes do Cdigo Civil, sendo que, sobrevindo
deciso [...] decretando a anulao do ttulo aquisitivo (Consolidao da
Propriedade/Carta de Arrematao e/ou Adjudicao) o presente contrato se resolver
de pleno direito. Nesse caso, a CAIXA devolver ao adquirente os valores por ele
despendidos na presente transao, quais sejam, os valores relativos aquisio do
imvel, como cauo, sinal, prestao, ou o valor total, se for o caso, bem como as
demais despesas cartorrias, tributrias, condominiais e, ainda, o valor referente s
benfeitorias teis e/ou necessrias".
Como se v, nos casos em que a Justia decide em favor do ex-muturio, anulando o Ttulo de
Aquisio que confere propriedade ao arrematante, a evico de direito recair sobre a Caixa
Econmica Federal, que devolver ao arrematante todos os valores por ele desembolsados.

IV. LEILES DE IMVEIS: RISCO DE EVICO DE DIREITO

claro que, ao participar de Leiles e/ou Concorrncias Pblicas da Caixa Econmica, esperamos
adquirir um imvel, seja para morar, seja para fazer o nosso dinheiro crescer ao revend-lo, e de nada
adianta empregar tempo e esforos para no atingir nem uma coisa, nem outra. Por isso, podemos
considerar alguns casos que ajudam a identificar as situaes em que a evico de direito pode
entrar em cena e atrasar os nossos projetos.
Caso 1. Nos casos em que o ex-muturio no possui ao judicial contra a Caixa Econmica, a
evico de direito pode entrar em cena. Afinal, o ex-muturio pode recorrer Justia, na tentativa de
anular a Execuo Extrajudicial (Leilo ou Concorrncia Pblica) atravs da qual o imvel foi ou ser
arrematado por algum. Se o juiz decidir em favor do ex-muturio, o Ttulo de Aquisio (Carta de
Arrematao ou similar) obtido pelo arrematante ser anulado e a evico de direito se far valer.
A vantagem, nesses casos, que o imvel poder ser financiado (desde que no possua qualquer
pendncia na documentao). Assim, no h propriamente a necessidade de desembolsar os valores
totais, de modo a "engessar" os recursos financeiros do arrematante at que a ao tenha desfecho.
Alis, nesses casos, recomendado financiar o imvel, ainda que se tenha todo o dinheiro
para pag-lo vista. Desse modo, o risco de o arrematante ver os seus recursos financeiros ficarem
"engessados" at o desfecho de uma eventual ao do ex-muturio contra a Caixa quase eliminado,
j que o arrematante no precisar desembolsar o valor integral do imvel. Sendo assim, podemos

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dizer que, no referido caso, h risco de evico de direito, mas esse risco no se traduz em grandes
prejuzos (e talvez nem em pequenos prejuzos). "Ou vence ou empata".
Caso 2. Nos casos em que o ex-muturio j possui ao judicial contra a Caixa Econmica, mas
a ao ainda no possui sentena publicada, a evico de direito pode entrar em cena a qualquer
momento com a publicao da sentena. De fato, se a sentena favorecer o ex-muturio, no
reconhecendo a validade da Execuo Extrajudicial (Leilo ou Concorrncia Pblica) atravs
da qual o imvel foi arrematado, o Ttulo de Aquisio (Carta de Arrematao ou similar) ser
anulado, fazendo valer a evico de direito.
Nestes casos, o prejuizo pode ser maior, j que o imvel no poder ser financiado, ou seja, o
arrematante precisar desembolsar o valor total na aquisio do imvel e, a partir da, muito
provavelmente ver o seu dinheiro ficar "engessado" at o desfecho da ao do ex-muturio
contra a Caixa, podendo ainda encontrar um desfecho que favorea o ex-muturio. Nessa situao,
at mesmo a ao para desocupao do imvel (ao de Imisso de Posse) no deve ter sucesso, j
que a desocupao estar condicionada ao desfecho da ao que o ex-muturio possui contra a
Caixa Econmica. Se a Execuo Extrajudicial ainda no foi reconhecida como vlida, por que o juiz
determinaria a desocupao do imvel?
Caso 3. Nos casos em que o ex-muturio j possui ao judicial contra a Caixa Econmica e a
ao j tem sentena publicada com resultado desfavorvel ao ex-muturio, reconhecendo a
validade da Execuo Extrajudicial atravs da qual o imvel foi ou ser arrematado, a
possibilidade de evico de direito a mais improvvel e remota. Afinal, se a Execuo
Extrajudicial (Leilo ou Concorrncia Pblica) j teve a sua validade reconhecida pela Justia na
ao do ex-muturio contra a Caixa, automaticamente estar reconhecida tambm a validade do
Ttulo de Aquisio (Carta de Arrematao ou similar) obtido pelo arrematante na Execuo
Extrajudical.
Alm disso, ao entrar na Justia contra o ex-muturio, com ao de Imisso de Posse com
Antecipao de Tutela, muito provavelmente o arrematante ter sucesso e obter da Justia uma
soluo rpida para a desocupao do imvel, j que preencher os requisitos autorizadores da
Tutela Antecipada, quais sejam: (i) prova inequvoca das alegaes do requerente
(arrematante) e (ii) fundado receio de dano irreparvel.
A propriedade do imvel, atestada pela Certido do Cartrio de Registro de Imveis ser
reforada pelo reconhecimento da validade da Execuo Extrajudicial (Leilo ou Concorrncia Pblica),
reconhecimento feito pela prpria Justia. J o fundado receio de dano irreparvel se justifica pelo
mero fato de o ex-muturio permanecer no imvel at o desfecho da ao.

V. ESTRATGIA DE ESCOLHA DOS IMVEIS VENDA

Diante de todo esse percurso, podemos agora estabelecer a seguinte estratgia:
Em primeiro lugar, deve-se apostar em imveis nas condies do caso 3, ou seja, em imveis
de ex-muturios que entraram na Justia contra a Caixa Econmica e cujas aes j possuem
sentena publicada, com resultado desfavorvel ao ex-muturio e que reconhece a validade
da Execuo Extrajudical (Leilo ou Concorrncia Pblica).
Estes imveis sero os mais seguros e oferecero ao interessado em adquir-los at mesmo a
possibilidade de abrir mo de ganhos mais altos, j que isso ser recompensado com a segurana
envolvida na transao. Assim, se o "investidor" no encontrar um imvel (nessas condies)
oferecendo grandes possibilidades de ganho (o que envolve aspectos no jurdicos que sero tratados
em outra ocasio), ainda poder optar por outros imveis nas mesmas condies do caso 3, ainda
que esses ofeream ganhos menores. Afinal, "mais vale um pssaro na mo do que dois voando".
Na ausncia de imveis nas condies do caso 3, deve-se apostar em imveis adequados ao
caso 1, ou seja, em imveis cujo ex-muturio no possua ao judicial contra a Caixa
Econmica; no entanto, deve-se financiar o imvel, tendo em vista evitar o "engessamento" total
dos recursos financeiros. Assim, a espectativa de ganhos deve ser maior que aquela praticada nas
condies do caso 3. Afinal, se o risco de evico maior, as possibilidades de ganhos tambm
devem o ser.
Na ausncia de imveis nos casos 1 e 3, deve-se apostar em imveis adequados ao caso 2,
desde que possuam as melhores possibilidades de ganhos. Assim, o interessado em adquirir
imveis em tais condies alinhar o risco com as espectativas/estimativas de ganhos que
poder obter.
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DESOCUPAO DE IMVEL DA CEF: DUAS PERGUNTAS

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de evico de direito, evitando ver o seu dinheiro parado sem rendimentos!
LEILES DE IMVEIS: RELATO

Veja o relato de algum que j participou dos leiles de imveis da Caixa Econmica Federal e no
deixe de dar a sua opinio!
FEIRO DA CAIXA NO LEILO DA CAIXA!

Descubra quais so as diferenas e deixe de fazer confuso entre duas modalidades totalmente
distintas de aquisio imobiliria!
LEILES CAIXA: DISPUTAS JUDICIAIS

Entenda os aspectos mais bsicos relativos s disputas judiciais entre ex-muturios e Caixa
Econmica Federal e aprenda avaliar os riscos na escolha de imveis de leilo!
SUSPENSO OU CANCELAMENTO DE LEILO DA CAIXA ECONMICA

Pesquisa de jurisprudncia: saiba o que os juzes tm decidido a respeito de cancelamento ou

suspenso de leiles de imveis da Caixa Econmica.
ENTREVISTA COM QUEM COMPROU IMVEL EM LEILO DA CAIXA ECONMICA

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