Anda di halaman 1dari 29

BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang
Studi kelayakan sangat diperlukan oleh banyak kalangan, khususnya terutama
bagi para investor yang selaku pemrakarsa, bank selaku pemberi kredit, dan
pemerintah yang memberikan fasilitas tata peraturan hukum dan perundang-
undangan, yang tentunya kepentingan semuanya itu berbeda satu sama lainya.
Investor berkepentingan dalam rangka untuk mengetahui tingkat keuntungan dari
investasi, bank berkepentingan untuk mengetahui tingkat keamanan kredit yang
diberikan dan kelancaran pengembaliannya, pemerintah lebih menitik-beratkan
manfaat dari investasi tersebut secara makro baik bagi perekonomian, pemerataan
kesempatan kerja, dll.
Mengingat bahwa kondisi yang akan datang dipenuhi dengan ketidakpastian,
maka diperlukan pertimbangan-pertimbangan tertentu karena di dalam studi
kelayakan terdapat berbagai aspek yang harus dikaji dan diteliti kelayakannya
sehingga hasil daripada studi tersebut digunakan untuk memutuskan apakah
sebaiknya proyek atau bisnis layak dikerjakan atau ditunda atau bahkan dibatalkan.
Hal tersebut di atas adalah menunjukan bahwa dalam studi kelayakan akan
melibatkan banyak tim dari berbagai ahli yang sesuai dengan bidang atau aspek
masing-masing seperti ekonom, hukum, psikolog, akuntan, perekayasa teknologi dan
lain sebagainya.
Dan studi kelayakan biasanya digolongkan menjadi dua bagian yang berdasarkan
pada orientasi yang diharapkan oleh suatu perusahaan yaitu berdasarkan orientasi
laba, yang dimaksud adalah studi yang menitik-beratkan pada keuntungan yang
secara ekonomis, dan orientasi tidak pada laba (social), yang dimaksud adalah studi
yang menitik-beratkan suatu proyek tersebut bisa dijalankan dan dilaksanakan tanpa
memikirkan nilai atau keuntungan ekonomis
1.2 Tujuan
1. Menjadi bahan referensi di tingkat mendatang
2. Meningkatkan daya keahlian di bidang teknik industry
3. Agar dapat menjadi dasar pemikiran dalam mendirikan usaha sendiri

1.3 Rumusan Masalah
1. Bagaimana mendirikan usaha agar di akui di pihak pemerintah yang
bewewenan
2. Penanganan dan registrasi perusahaan di sebuah perusahaan
3. Syarat syarat mendirikan suatu usaha atau perusahaan khusunya di
Indonesia

1.4 Manfaat
1. Untuk menjadikan suatu usaha yang lebih dikenal dan diakui sebagai bidang
usaha resmi
2. Untuk menjaga agar sebuah perusahaan agar tidak menghamburkan uang
Negara
3. Untuk menjaga keharmonisan dalam suatu sturktur organisasi dalam
menjalankan tugas dan fungsi masing masing






BAB II
TINJAUAN PUSTAKA

2.1 Pengertian Studi Kelayakan Proyek
Yang dimaksud dengan studi kelayakan proyek adalah penelitian tentang
dapat tidaknya suatu proyek (biasanya merupakan proyek investasi) dilaksanakan
dengan berhasil. Pengertian keberhasilan ini mungkin bisa ditafsirkan agak berbeda-
beda. Ada yang menafsirkan dalam artian yang lebih terbatas, ada juga yang
mengartikan dalam artian yang luas. Artinya yang lebih terbatas, terutama
dipergunakan oleh pihak swasta yang lebih berminat tentang manfaat ekonomis suatu
investasi. Sedangkan dari pihak pemerintah, atau lembaga non profit, pengertian
menguntungkan bisa dalam arti yang lebih relative. Mungkin dipertimbangkn
berbagai factor seperti manfaat bagi masyarakat luas yang bisa berwujud penyerapan
tenaga kerja, pemanfaatan sumber daya yang melimpah di tempat tersebut dan
sebagainya. Bisa juga dikaitkan dengan, misalnya penghematan devisa atau pun
penambahan devisa yang diperlukan oleh pemerintah. Kalau seseorang atau suatu
pihak melihat suatu kesempatan usaha, maka timbul pertanyaan, apakah kesempatn
itu bisa dimanfaatkan secara ekonomis? Apakah kita bisa mendapatkan suatu tingkat
keuntungan yang cukup layak dari usaha itu? Pertanyaan-pertanyaan semacam ini
yang sebenarnya mendasar dijalankannya studi kelayakan proyek.
Proyek yang diteliti bisa berbentuk proyek raksasa seperti pembangunan
proyek listrik tenaga nuklir, sampai dengan proyek sederhana seperti membuka usaha
jasa foto copy. Tentu saja semakin besar proyek yang akan dijalankan, semakin luas
dampak yang terjadi. Dampak ini bisa berupa dampak ekonomis, bisa juga yang
bersifat sosial. Karena itu ada yang melengkapi studi kelayakan ini dengan analisa
yang disebut analisa manfaat dan pengorbanan (Cost and Benefit Analysis) termasuk
didalamya semua manfaat dan pengorbanan Social (Social Cost And Social Benefit).
Dengan demikian, pada umumnya suatu studi kelayakan proyek akan menyangkut
tiga aspek, yaitu :
1. Manfaat ekonomis proyek tersebut bagi proyek itu sendiri (sering juga disebut
sebagai manfaat financial). Yang berarti apakah proyek itu dipandang cukup
menguntungkan apabila dibandigkan dengan risiko proyek itu.
2. Manfaat ekonomis proyek itu bagi Negara tempat proyek dilaksanakan
(sering juga disebut sebgai manfat ekonomi nasional), yang menunjukkan
manfaat proyek tersebut bagi ekonomi makro suatu Negara.
3. Manfaat sosial proyek itu bagi masyarakat sekitar proyek tersebut. Ini
merupakan studi yang relative sulit dilakukan.
Semakin serderhana proyek yang akan dilaksanakan semakin sederhana pula
lingkup penelitian yang akan dilakukan. Bahkan banyak proyek-proyek investasi
yang mungkin tidak pernah dilakukan studi kelayanan secara formal, tetapi ternyata
kemudian terbukti berjalan dengan baik pula.

2.2 Pentingnya Investasi
Banyak Negara yang melakukan kebijaksanaan yang bertujuan untuk
meningkatkan investasi pada Negara tersebut. Bahkan kalaupun diperkirakan model
dalam negeri kurang mampu meningkatkan investasi, pemerintah tidak segan-segan
mengundang pihak asing untuk melakukan investasi pada Negara itu. Mengapa
pemerintah melakukan hal ini? Sebabnya tidak lain adalah kegiatan investasi akan
mendorong pula kegiatan ekonomis suatu Negara.
Banyak manfaat yang bisa diperoleh dari kegiatan investasi. Diantaranya
adalah penyerapan tenaga kerja, peningkatan output yang dihasilkan, penghematan
devisa atau penambahan devisa dan lain sebagainya. Yang jelas kalau kegiatan
investasi meningkat, maka kegiatan ekonomi pun ikut terpacu pula. Tentu saja
apabila kegiatan investasi ini merupakan investasi yang sehat, arti sebenarnya secara
ekonomis menguntungkan. Bukan kegiatan investasi yang nampaknya
menguntungkan, tetapi sebenarnya mendapatkan berbagai fasilitas, sehingga tidak
sehat bagi perekonomian Negara itu. Disini kita menggunakan pengertian proyek
investasi sebagai suatu rencana untuk menginvestasikan sumber-sumber daya yang
bisa dinilai secara cukup menginvestasikan sumber-sumber daya yang bisa dinilai
secara cukup independen. Proyek itu bisa merupakan proyek raksasa bisa juga proyek
kecil. Karakteristik dasar dari suatu pengeluaran modal (atau proyek) adalah bahwa
proyek itu umumnya memerlukan pengeluaran saat ini untuk memperoleh manfaat
dimasa yang akan datang. Manfaat ini bisa berwujud manfaat dalam bentuk uang,
bisa juga tidak. Pengeluaran modal itu misalnya berbentuk pengeluaran untuk tanah,
mesin, bangunan, penelitian dan pengembangan, serta program-program latihan.
Dalam akuntansi, pengeluaran modal ini biasanya dimasukkan ke dalam
unsur-unsur yang ada dalam neraca. Sejauh bisa dilakukan konsistensi dalam
perlakuan, maka umumnya pengeluaran-pengeluaran ini merupakan biaya-biaya yang
ditunda pembebanannya, dan dibebankan per tahun lewat proses penyusunan (kecuali
untuk tanah).
Dipandang dari sudut perusahaan, maka proyek atau kegiatan yang
menyangkut pengeluaran modal (capital expenditure) mempunyai anti yang sangat
penting karena :
1. Pengeluaran modal mempunyai konseksuensi jangka panjang. Pengeluran
modal akan membentuk kegiatan perusahaan dimasa yang akan datang
dan sifat-sifat perusahaan dalam jangka panjang.
2. Pengeluaran modal umumnya menyangkut jumlah yang sangat besar.
3. Komitmen pengeluaran modal tidak mudah untuk diubah. Pasar untuk
barang-barang modal bekas, mungkin tdak ada terutama untuk barang-
barang modal yang sangat khusus sifatnya. Karena itu, sulit untuk
mengubah keputusan pengeluaran modal.


2.3 Tujuan Dilakukan Studi Kelayakan
Diatas telah disebutkan bahwa proyek investasi umumnya memerlukan dana
yang cukup besar dan mempengaruhi perusahaan dalam jangka panjang. Karena,
perlu dilakukan studi yang berhati-hati agar jangan sampai proyek itu, setelah
terlanjur menginvestasikan dana yang sangat besar, ternyata proyek itu tidak
menguntungkan. Kalau proyek itu berasal dari pihak swasta, maka seringkali terpaksa
proyek ini dihentikan atau dijual. Tetapi kalau sponsornya pihak pemerintah, maka
sering terjadi pemerintah mengusahakan agar proyek itu tetap bisa berjalan meskipun
dengan berbagai bantuan, proteksi, subsidi dan sebagainya yang sebenarnya tidak
sehat dipandang dari segi ekonomi makro.
Banyak sebab yang mengakibatkan suatu proyek ternyata kemudian menjadi
tidak menguntungkan (gagal). Sebab itu bisa berwujud karena kesalahan
perencanaan, kesalahan dalam menaksir pasar yang tersedia, kesalahan dalam
memperkirakan teknologi yang tepat dipakai, kesalahan dalam memperkirakan
teknologi yang tepat dipakai, kesalahan dalam memperkirakan kontinuitas bahan
baku, kesalahan dalam memperkirakan kebutuhan tenaga kerja dengan tersedianya
tenaga kerja yang ada. Sebab lain bila berasal dari pelaksanaan proyek yang tidak
terkendalikan, akibatnya biaya pembangunan proyek menjadi membengkak,
penyelesaian proyek menjadi membengkak, penyelesaian proyek menjadi tertunda-
tunda dan sebagainya. Disamping itu bisa juga disebabkan karena faktor lingkungan
yang berubah, baik lingkungan ekonomi, sosial, bahkan politik. Bisa juga karena
sebab-sebab yang benar-benar di luar dugaan, seperti bencana alam pada lokasi
proyek.
Untuk itulah studi tentang kelayakan (minimal) ekonomis suatu proyek
menjadi sangat penting. Semakin besar skala investasi semakin penting studi ini.
Bahkan untuk proyek-proyek yang besar, seringkali studi ini dilakukan dalam dua
tahap, yaitu tahap pendahuluan dan tahap keseluruhan. Apabila dari studi
pendahuluan itu sudah menampakkan gejala-gejala yang tidak menguntungkan, maka
studi keseluruhan mungkin tidak perlu lagi dilakukan.
Dengan ringkas kita bisa mengatakan, bahwa tujuan dilakukan studi
kelayakan adalah untuk menghindari keterlanjuran penanaman modal yang terlalu
besar untuk kegiatan yang ternyata tidak menguntungkan. Tentu sj studi kelayanan ini
akan memkan biaya, tetapi biaya itu relative kecil apabila dibandungkn dengan resiko
kegiatan suatu proyek yang menyangkut investasi dalam jumlah besar. Dalam studi
kelayakan itu hal-hal yang perlu diketahui adalah :
a. Ruang Lingkup Kegiatan proyek.
Disini perlu dijelasklan/ditentukan bidang-bidang apa proyek akan
beroperasi. Kalau misalnya proyek adalah pendirian usaha/pabrik tekstil,
maka apakah pabrik tekstil ini merupakan tektil yang terpadu, atau hanya
tahapan tertentu saja.
b. Cara kegiatan proyek dilakukan
Disini ditentukan apakah proyek akan ditangai sendiri atau akan diserahkan
pada (beberapa) pihak lain. Siapa yang akan menangani proyek itu.
c. Evaluasi terhadap aspek-aspek yang menentukan berhasilnya seluruh proyek.
Disini perlu diidentifikasi faktor-faktor kunci keberhasilan usaha semacam
ini. Teknik yang bisa dipergunakan adalah dengan mengidentifikasikan
Undeplanning untuk usaha semacam ini.
d. Sarana yang diperlukan oleh proyek
Menyangkut bukan hanya kebutuhan seperti : material, tenaga kerja dan
sebagainya, tetapi termasuk juga fasilitas-fasilitas pendukung seperti : jalan
raya, transportasi dan sebagainya.
e. Hasil kegiatan proyek itu serta biaya-biaya yang harus ditanggung untuk
memperoleh hasil tersebut.
f. Akibat-akibat yang bermanfaat maupun yang tidak dari adanya proyek itu.
Hal ini sering disebut juga sebagai manfaat dan pengorbanan ekonomi dan
sosial
g. Langkah-langkah rencana untuk mendirikan proyek beserta jadwal dari
masing-masing kegiatan itu sampai dengan proyek investasi siap berjalan.

2.4 Perbedaan Intensitas Studi Kelayakan
Penilaian terhadap keadaan dan prospek suatu proyek investasi dilakukan atas
dasar kriteria-kriteria ini bisa hanya mempertimbangkan manfaat proyek bagi
perusahaan, bisa juga dengan memperhatikan aspek yang lebih luas, yaitu manfaat
proyek bagi Negara dan masyarakat luas. Tentu saja tidak setiap proyek akan diteliti
dengan tingkat intensitas yang lama. Beberapa proyek mungkin diteliti dengan sangat
mendasar, mencakup berbagai aspek yang terpengaruh, beberapa proyek mungkin
hanya diteliti terhadap beberapa aspek saja. Bahkan sering juga kita menjumpai
bahwa ada rencana-rencana investasi yang penilaiannya tidak dilakukan secara
formal.
Ada beberapa factor yang mempengaruhi intensitas studi kelayakan. Diantara
yang utama adalah :
1. Besarnya dana yang ditanamkan
Umumnya semakin besar jumlah dana yang ditanamkan, semakin mendalam
studi yang perlu dilakukan, sebagai missal, proyek kilang minyak dilacap akan
diteliti dalam aspek yang lebih luas, termasuk dampak social ekonomi,
dibandingkan dengan proyek membuka usaha dealer mobil.
2. Tingkat ketidakpastian proyek
Semakin sulit kita memperkirakan penghasilan penjualan, biaya, aliran kas
dan lain-lain semakin berhas. Kita dalam melakukan studi kelayanan. Untuk
proyek-proyek yang menghasilkan proyek baru, umumnya cukup sulit dalam
memperkirakan proyek penjualan. Berbagai cara ditempuh untuk mengatasi
ketidakpastian ini, dengan analisa sensivitas dengan taksiran konservatif dan
sebagainya.
3. Kompleksitas elemen-elemen yang mempengaruhi proyek
Setiap proyek dipengaruhi dan juga mempengaruhi faktor-faktor lainnya.
Sebagai misalnya, proyek untuk membuat mobil dengan tenaga listrik akan
dipengaruhi oleh faktor, misalnya tinggi rendahnya harga bahan bakar
dipengaruhi oleh faktor, misalnya tinggi rendahnya harga bahan bakar
minyak. Sebaliknya proyek itu akan mempengaruhi pula usaha untuk
menemukan material yang bisa dipakai untuk menyimpan tenaga listrik yang
lebih tahan lama. Faktor-faktor yang mempengaruhi suatu proyek mungkin
menjadi sangat kompleks, sehingga pihak yang melakukan studi kelayakan
terhadap proyek tersebut akan semakin berhati-hati. Secara ringkas kita bisa
mengatakan bahwa intensitas studi kelayakan tersebut mungkin tidak sama.
Ada berbagai faktor yang mempengaruhi, seperti jumlah dana, ketidakpastian
dan kompleksitas proyek itu. Semakin besar dana yang tertanam, semakin
tidak pasti taksiran yang dibuat semakin kompleks factor-faktor yang
mempengaruhi dan semakin mendalam studi yang perlu dilakukan.

2.5 Lembaga-lembaga Yang Memerlukan Studi Kelayakan
Kalau kita amati pembuatan studi kelayakan ternyata sering memenuhi
permintaan pihak-pihak yang berbeda. Masing-masing pihak mempunyai kepentingan
serta sudut pandang yang berbeda. Lembaga-lembaga yang memerlukan studi
kelayakan adalah :
1. Investor
Pihak yang akan menanamkan dana mereka dalam suatu proyek
(sebagai pemilik perusahaan nantinya, akan memegang saham) akan lebih
memperhatikan prospek usaha itu. Pengertian prospek di sini adalah tingkat
keuntungan yang diharapkan akan diperoleh dari investasi tersebut beserta
risiko investasi itu. Ada hubungan yang positif antara tingkat keuntungan ini
dengan risiko investasi. Semakin tinggi risiko investasi semakin tinggi juga
tingkat keuntungan yang diminta oleh para investor itu.
2. Kreditur / Bank
Para kreditur/bank akan lebih memperhatikan segi keamanan dana
yang dipinjamkan mereka. Dengan demikian, mereka mengharapkan agar
bunga plus angsuran pokok pinjaman bisa dilakukan tepat pada waktunya.
Karena itu, mereka sangat memperhatikan pola aliran kas selama jangka
waktu pinjaman itu. Tentu saja ini tidak berarti mereka tidak memperhatikan
prospek usaha tersebut. Tetapi perhatian utama mereka adalah pada periode
pengembalian pinjaman tersebut. Selama dalam priode itu perusahaan
memang benar-benar bisa mengembalikan pinjamannya, setelah periode
tersebut perkembangan perusahaan/proyek itu tidak begitu menjadi perhatian
pihak pemberi pinjaman.
3. Pemerintah
Pemerintah terutama lebih berkepentingan dengan manfaat proyek itu
bagi perekonomian nasional. Apakah proyek itu akan membantu, menghemat
devisa,menambah devisa atau memperluas kesempatan kerja. Manfaat ini
terutama dikaitkan dengan penanggulangan masalah-masalah yang sedang
dihadapi oleh Negara tersebut, sebagai missal, apabila saat ini pemerintah
sedang menggalakan ekspor non migas, maka proyek-proyek yang akan
mengekspor hasil produksinya dan tidak banyak memakai komponen impor
akan lebih disukai oleh pemerintah. Konsekuensinya adalah bahwa
perusahaan mungkin lebih mudah mendapat berbagai fasilitas apabila sektor
yang digarap memang sedang diproritaskan oleh pemerintah.
Banyak laporan studi yang dibuat berdasarkan permintaan dari pihak kreditur.
Nampaknya belum terlalu dirasakan kepentingan membuat studi kelayakan apabila
dananya bisa diperoleh dari perusahaan sendiri.



2.6 Aspek-aspek Studi Kelayakan
Untuk melakukan studi kelayakan, terlebih dahulu harus ditentukan aspek-
aspek apa yang akan dipelajari. Walaupun belum ada kesepakatan tentang aspek apa
saja yang perlu diteliti, tetapi umumnya penelitian akan dilakukan terhadap aspek-
aspek pasar, teknis keuangan, hukum dan ekonomi Negara tergantung pada besar
kecilnya dana yang tertanam dalam investasi tersebut, maka terkadang juga ditambah
studi tentang dampak social.
Aspek pasar dan pemasaran mencoba mempelajari tentang :
1. Permintaan, baik secara total ataupun diperinci menurut daerah, jenis
konsumen perubahan besar pemakai. Disini juga perlu diperkirakan tentang
proyeksi permintaan tersebut.
2. Penawaran baik yang berasal dari dalam negeri, maupun juga yang berasal
dari impor. Bagaimana perkembangannya dimasa lalu dan bagaimana
perkiraan di masa yang akan datang. Faktor-faktor yang mempengaruhi
penawaran ini seperti jenis barang yang bisa menyaingi, perlindungan dari
pemerintah, dan sebagainya perlu pula diperhatikan.
3. Harga dilakukan perbandingan dengan barang-barang impor, produksi dalam
negeri lainnya. Apakah ada kecenderungan perubahan harga dan kalau ya,
bagaimana polanya.
4. Program pemasaran mencakup strategi pemasaran yang akan dipergunakan.
marketing mix identifikasi siklus kehidupan produk, pada tahap apa produk
yang akan dibuat.
5. Perkiraan penjualan yang bisa dicapai perusahaan, market share yang bisa
dikuasai perusahaan.
Aspek teknis dan produksi, menyangkut berbagai pertanyaan penting tentang :
1. Apakah studi dan pengujian pendahuluan pernah dilakukan?
2. Apakah skala produksi yang dipilih sudah optimal?
3. Apakah luas produksi ini akan meminimumkan biaya produksi rata-rata,
ataukah akan memaksimumkan laba?
Jadi mempertimbangkan secara simultan faktor permintaan.Bagaimana
fasilitas untuk ekspansi nantinya? Tentang lokasi, luas tanah, pengaturan
fasilitas produksi dan sebagainya.
4. Apakah proses produksi yang dipilih sudah tepat?
Umumnya terdapat beberapa alternative proses produksi untuk menghasilkan
produk yang sama. Sebagai missal, semen bisa dibuat dengan proses basah
ataupun proses kering. Soda bisa dibuat dengan metode electrolysis atau
metode kimia.
5. Apakah mesin-mesin dan perlengkapan yang dipilih sudah tepat?
Faktor yang diperhatikan adalah tentang umur ekonomis dan fasilitas
pelayanan kalau terjadi kerusakan mesin-mesin tersebut.
6. Apakah perlengkapan-perlengkapan tambahan dan pekerjaan-pekerjaan teknis
tambahan telah dilakukan?
Faktor-faktor seperti material handling. Supply bahan pembantu, control
kualitas, dan sebagainya perlu diperhatikan pula. Apakah telah disiapkan
tentang kemungkinan penanganan terhadap limbah produksi?
7. Apakah tata letak yang diusulkan dari fasilitas produksi cukup baik.
8. Bagaimana dengan pemilihan lokasi dan site produksi?
9. Apakah skedul kerja telah dibaut dengan cukup realistis?
10. Apakah teknologi yang akan dipergunakan bisa diterima dari pandangan
social
Dalam pemilihan teknologi yang akan dipergunakan sebaiknya tidak
dipergunakanteknologi yang sudah using, atau teknologi yang masih dicoba-coba.
Yang pertama akan mengakibatkan perusahaan nantinya sulit untuk bersaing,
sedangkan yang keuda bisa mengakibatkan kesulitan dalam perawatan fasilitasnya.
Aspek keuangan mempelajari berbagai faktor penting seperti :
1. Dana yang diperlukan untuk investasi, baik untuk aktiva tetap maupun modal
kerja.
2. Sumber-sumber pembelanjaan yang akan diperguankan. Seberapa banyak
dana yang berupa modal sendiri dan berapa banyak yang berupa pinjaman
jangka pendek dan berapa yang jangka panjang.
3. Taksiran penghasilan, biaya dan rugi/laba pada berbagai tingkat operasi.
Termasuk disini estimasi tentang break event proyek tersebut.
4. Manfaat dan biaya dalam artian financial, seperti rate of return on investment,
net present value, internal rate of return profitability index dan payback
period estimasi terhadap risiko proyek, risiko data artian total, atau kalau
mungkin yang hanya sistematis. Disini disamping perlu ditaksir rugi/laba
proyek tersebut, juga taksiran aliran kas, diperlukan untuk menghitung
profitabilitas financial proyek tersebut.
5. Proyeksi keuangan. Pembuatan neraca yang diproyeksikan dan proyeksi
sumber dan penggunaan dana.
Aspek manajemen mempelajari tentang :
1. Manajemen dalam masa pembangunan proyek, siapa pelaksana proyek
tersebut? Bagaiaman jadwal penyelesaian proyek tersebut? Siapa yang
melakukan studi masing-masing aspek : pemasaran, teknis dan lain
sebagainya?
2. Manajemen dalam operasi. Bentuk organisasi/badan usaha yang dipilih.
Struktur organisasi. Deskripsi jabatan dan spesifikasi jabatan. Anggota direksi
dan tenaga-tenaga kunci. Jumlah tenaga kerja yang akan digunakan.
Aspek hukum mempelajari tentang
1. Bentuk badan usaha yang akan dipergunakan
2. Jaminan-jaminan yang bisa disediakan kalau akan menggunakan sumber dana
yang berupa pinjaman.
3. Berbagai akta, sertifikat, izin yang diperlukan dan sebagainya.
Aspek ekonomi dan social, meliputi penelitian tentang :
1. Pengaruh proyek tersebut terhadap peningkatan pengasilan Negara.
2. Pengaruh proyek tersebut terhadap devisa yang bisa dihemat dan bisa
diperoleh
3. Penambahan kesempatan kerja.
4. Pemerataan kesempatan kerja.
5. Bagaimana pengaruh proyek tersebut terhadap industry lain? Sebagai supply
bahan bagi industri lain, dan pasar bagi hasil industry lain.
6. Aspek yang bersifat sosial seperti : Menjadi semakin ramainya daerah
tersebut, lalu lintas yang semakin lancar, adanya penerangan listrik dan lain
sebagainya. Aspek sosial ini merupakan manfaat dan pengorbanan sosial
yang mungkin dialami oleh masyarakat, tetapi sulit dikuantifikasikan yang
bisa disepakati secara bersama.Tetapi manfaat dan pengorbanan tersebut
dirasakan ada.
Sebenarnya kesemua aspek tersebut perlu dipelajari, tetapi tergantung pada besar
kecilnya dana yang tertanam pada investasi/proyek tersebut, maka banyak sedikitnya
aspek yang perlu dipelajari dan kedalaman studi tersebut mungkin berbeda. Untuk
proyek-proyek besar, semua aspek tersebut perlu dipelajari secara mendalam, tetapi
untuk proyek-proyek yang kecil mungkin tidak semua aspek perlu diteliti. Umumnya
aspek sosial ekonomi tidak begitu diperhatikan bagi proyek-proyek kecil.







BAB III
PEMBAHASAN

3.1 Keputusan Investasi Aspek Keuangan
Mengukur kelayakan suatu proyek secara finansial dimulai dari estimasi biaya
dan pendapatan yang dihasilkan dari proyek tersebut. Estimasi biaya akan mencakup :
1.Estimasi biaya investasi awal
Estimasi segala biaya yang merupakan pengeluaran yang dipergunakan
untuk memperoleh aset fisik yang diharapkan memiliki umur pemakaian
lama, meliputi biaya memperoleh ijin usaha, biaya peralatan, biaya
instalansi, biaya engineering, biaya pelatihan, biaya pembelian tanah, dan
lain-lain.
2.Estimasi biaya operasi
Biaya operasi umumnya diklasifikasikan atas:
a. Biaya langsung (segala biaya yang terkait langsung dengan proses
produksi mencakup biaya bahan langsung dan biaya tenaga kerja
langsung),
b. Biaya tidak langsung (segala biaya yang tidak terkait langsung dengan
proses produksi mencakup biaya bahan tak langsung, biaya tenaga kerja
tak langsung) dan
c. Biaya komersial (mencakup biaya pemasaran, biaya administrasi)
3.Estimasi pendapatan
Proyeksi pendapatan dapat dilakukan dengan melakukan estimasi jumlah
konsumen yang mampu diraih, serta pendapatan yang diperoleh per
konsumen yang terkait dengan komponen harga produk per unit.
Pada akhirnya dapat dilakukan evaluasi atas kelayakan suatu proyek secara
finansial berdasarkan cash flow yaitu aliran kas yang akan dihasilkan oleh suatu
proyek. Perlu dicatat bahwa dasar evaluasi adalah menggunakan cash flow dan bukan
menggunakan pendapatan, karena hanya kas-lah yang dapat dipergunakan oleh
perusahaan kelak untuk membayar dividen atau dipergunakan untuk investasi
kembali.
Tujuan utama laporan arus kas adalah menyediakan informasi yang relevan
mengenai penerimaan dan pembayaran kas sebuah perusahaan selama suatu periode
meliputi:
1. Aktivitas Operasi (operating activities)
2. Aktivitas Investasi (investing activities)
3. Aktivitas Pembiayaan (financing activities)

Jenis Cash Flow :
1. Initial Cash Flow atau kas awal yang merupakan pengeluaran-pengeluaran pada
awal periode investasi. Misal, pembelian gedung, mesin, peralatan dan modal
kerja.
2. Operational Cash Flow merupakan kas yang diterima atau dikeluarkan pada saat
operasi usaha.
3. Terminal Cash Flow merupakan uang kas yang diterima pada saat usaha tersebut
berakhir.


Komponen Penilaian Dalam Cost & Benefits Analysis (Aspek Keuangan)
1. Procurement Cost atau biaya pengadaan adalah semua biaya yang dikeluarkan
berkaitan dengan pengadaan hardware. Biaya ini biasanya dikeluarkan pada
tahun-tahun pertama (initial cost) sebelum system dioperasikan.
2. Start Up Cost atau biaya persiapan operasional adalah semua biaya yang
dikeluarkan sebagai upaya membuat sistem siap untuk dioperasionalkan.
3. Project Related Cost atau biaya proyek adalah biaya yang berkaitan dengan biaya
mengembangkan sistem termasuk biaya penerapannya.
4. Ongoing and Maintenance Cost atau biaya operasional adalah biaya untuk
mengoperasikan sistem agar sistem dapat beroperasi dengan baik.

3.2 Capital Budgeting
Capital budgeting meliputi keseluruhan proses perencanaan pengeluaran uang,
dimana hasil pengembaliannya diharapkan terjadi dalam jangka waktu lebih dari satu
tahun.
Capital budgeting penting bagi manajer dan staf keuangan, karena :
1. Hasil keputusan capital budgeting terus berlanjut selama beberapa tahun,
sehingga perusahaan kehilangan fleksibilitas.
2. Perluasan aktiva didasarkan atas penjualan yang diharapkan di-masa depan,
sehingga perencanaan atas penjualan harus didasar-kan pada usia ekonomis
dari aktiva tersebut.
3. Keputusan capital budgeting akan menentukan arah strategis perusahaan,
karena perusahaan bergerak ke arah produk, jasa atau pasar baru yang harus
didahului dengan capital budgeting.

3.5 Aktivitas Dalam Capital Budgeting
1. Biaya proyek harus ditentukan.
2. Mengestimasi arus kas yang diharapkan dari proyek, termasuk menaksir nilai sisa
aktiva pada akhir proyek.
3. Mengestimasi risiko arus kas yang diproyeksikan.
4. Menentukan biaya modal dimana arus kas harus didiskontokan.
5. Menghitung arus kas masuk yang diharapkan atas dasar PV untuk mendapatkan
estimasi nilai aktiva perusahaan.
6. Membandingkan PV dari arus kas masuk yang diharapkan dengan pengeluaran
atau atau biaya yang dibutuhkan.
Terdapat beberapa indikator finansial yang lazim digunakan oleh analis dalam
menilai sehat atau tidaknya suatu proyek secara finansial, yaitu :
1. Payback Period
Payback Period didefinisikan sebagai periode waktu yang dibutuhkan, agar
cash flow yang dihasilkan telah sama besar dengan investasi yang dikeluarkan.
Investor tentunya menginginkan payback period yang sesingkat-singkatnya,
terutama bila dikaitkan dengan resiko ketidakpastian berusaha yang selalu ada
di masa depan.
2. Net Present Value (NPV)
NPV didefinisikan sebagai nilai dari proyek yang bersangkutan yang diperoleh
berdasarkan selisih antara cash flow yang dihasilkan terhadap investasi yang
dikeluarkan. NPV yang layak adalah NPV yang positif, dimana ini berarti cash
flow yang dihasilkan melebihi jumlah yang diinvestasikan.
3. Discounted Payback Period
Pada metode Payback Period salah satu kelemahannya adalah diabaikan nilai
waktu, pada metode ini mencari periode pengembalian investasi dengan
mempertimbangkan nilai waktu.
4. Internal Rate of Return (IRR)
IRR didefinisikan sebagai tingkat pengembalian investasi yang dihasilkan suatu
proyek, diukur dengan membandingkan cash flow yang dihasilkan proyek
terhadap investasi yang dikeluarkan untuk proyek tersebut. Lalu bagaimana
menentukan apakah suatu angka IRR tertentu dapat diterima oleh investor?
Pada umumnya investor akan membandingkan IRR ini dengan apa yang
dinamakan Minimal Attractive Rate of Return (MARR) yang merupakan suatu
tingkat pengembalian tertentu yang dapat diperoleh relatif tanpa risiko misalnya
dengan membandingkan tingkat pengembalian dari investasi yang ditanamkan
melalui deposito.

3.6 Contoh Studi Kelayakan Proyek Energi Pembangkit Listrik Energi Panas
Bumi
3.6.1 Ruang Lingkup Proyek
Dari data yang diperoleh, diketahui ruang lingkup proyek adalah sebagai berikut:
Jenis proyek : Total proyek (proyek hulu + proyek hilir).
Skala proyek : 110 MW.
Kontrak panas bumi : Joint Operation Contract dan Energy Sales Contract.
Masa kontrak : 33 tahun.
Masa pre produksi : 3 tahun.
Masa Produksi : 30 tahun
Jumlah sumur panas bumi : 11 sumur

Untuk memudahkan penelitian, terdapat beberapa asumsi yang digunakan,
diantaranya:
1. Pelaksanaan proyek dibagi dalam tiga tahap, yang dapat dilukiskan pada
gambar di bawah ini:








Time : Year 0 Year 1 Year 2 Year 3 Year 4
Stage : Research Development Further Revenue Revenue
Development
Cash Flow : -I
1
-I
1
-I
1
+I
1
+I
1


- Pada tahun 0, investor memutuskan untuk melaksanakan penelitian awal
berupa survei analisa pasar dan harga (market/ price analysis), termasuk
diantaranya konsultasi dan negosiasi dengan pemerintah mengenai
pelaksanaan proyek. Pada tahap ini juga dilakukan survei eksplorasi,
studi lingkungan dan studi reservoir.
- Pada tahun satu dilakukan pembangunan sumur eksplorasi, sumur
produksi dan sumur reinjeksi, pengembangan jalan, serta pengembangan
fasilitas produksi proyek hulu dan pembuatan desain engineering proyek
hilir.
- Pada tahun dua dilakukan pembangunan jaringan pipa, serta
pengembangan pembangkit listrik tenaga panas bumi (PLTP)/
pembangunan proyek hilir. Pada tahun ini mulai dilakukan produksi
komersial dalam kapasitas kecil.
- Pada tahun tiga proyek mulai beroperasi komersial penuh sesuai dengan
kapasitas normal yang direncanakan.

2. Dalam perhitungan penjualan energi kepada PLN, terdapat beberapa hal yang
mempengaruhi penjualan energi per unit, diantaranya:
a) Harga dasar energi, berkisar antara US$ 0.0494 per kWh
b) Besarnya unit output yang dijual dihitung berdasarkan tingkat kapasitas yang
diproduksi dikurangi dengan jumlah jam dimana pembangkit tidak dapat
beroperasi.
c) Perubahan estimasi biaya akan memperhitungkan pengaruh Inflasi yang
didasari atas perhitungan data historis dari US Consumer Price Index.
d) Perubahan harga jual per tahun diasumsikan dipengaruhi oleh perubahan
escalation index, dengan perhitungan harga jual dapat ditulis sebagai berikut:

Price= {(0.015+(0.0479 x Escalation I ndex)} x Generation Quantity
Sell to PLN/ kWh

3. Struktur modal proyek terdiri dari 70% equity dan 30% debt
4. Sekitar 3.5% produksi listrik dipakai untuk memenuhi pasokan energi bagi
sistem pembangkit dan fasilitas disekitarnya, sedangkan sebagian besar lainnya
dikirimkan ke sistem interkoneksi PLN
5. Pada akhir proyek diasumsikan proyek tidak memiliki nilai sisa sehingga tidak
ada arus uang yang dihubungkan dengan penghentian proyek karena proyek akan
sepenuhnya menjadi milik pemerintah apabila tidak ada perpanjangan kontrak.

3.6.2 Analisa Kelayakan Investasi Menggunakan Payback Period, Net Present
Value, dan Internal Rate of Return pada Skenario Moderat, Optimis dan
Pesimis

Sifat dan karakteristik dari sumur uap panas bumi berbeda beda, bergantung
pada kandungan air dan tekanan gas yang dimiliki oleh setiap sumur. Sifat panas
bumi yang "site specific" ini, dapat menyebabkan produksi dan kualitas produksi akan
berbeda dari satu area ke area yang lain. Karakteristik ini juga dapat menyebabkan
penurunan produksi yang cepat serta kualitas produksi yang kurang baik, yang bisa
mempengaruhi kemungkinan akurasi perhitungan potensi energi awal, biaya
investasi, biaya operasi dan perawatan lapangan, serta biaya pembangkit energi panas
bumi.
Analisis skenario dilakukan untuk memperhitungkan arus kas yang mungkin
dihasilkan dari kegiatan operasional pada berbagai kondisi. Pada penelitian ini
terdapat 3 skenario yang akan diperhitungkan, yaitu kondisi pesimis (worst), moderat
(most likely), dan kondisi optimis (best).
Most Likely Scenario (moderat) menggambarkan kondisi dasar dan dianggap
memiliki peluang paling besar untuk terjadi dibandingkan dengan skenario lainnya,
yaitu 60%. Asumsi yang dipergunakan dalam skenario ini didasarkan atas kondisi
proyek yang telah berjalan sebelumnya atau sedang berjalan, dan diperkirakan akan
berlaku pada proyek yang sedang direncanakan dengan tidak terjadi perubahan pada
parameter parameter yang mendasar.
Best Scenario merupakan skenario yang optimis (terbaik) yang mungkin
terjadi dengan asumsi peluang untuk terjadi sebesar 20%. Pada kondisi ini
diasumsikan terjadi keberhasilan dalam pengeboran, tidak ada kecelakaan, baik yang
bersifat day away from working maupun major atau bahkan minor accident, serta
terjadi appresiasi dollar terhadap rupiah, atau sebaliknya.
Kondisi pesimistik (Worst Scenario) digunakan untuk menggambarkan
seberapa buruk resiko yang harus diterima jika terjadi hal hal yang tidak diinginkan.
Penilian atas kondisi pesimistik ini biasanya mengacu pada resiko eksplorasi seperti
kegagalan dalam pengeboran, kesalahan pada hasil studi geologi, terjadinya
kecelakaan kerja, terjadinya ketidakpastian pada kondisi global seperti fluktuasi mata
uang U.S$ terhadap perdagangan dunia termasuk rupiah, terjadinya kerusakan
lingkungan, dan sebagainya, yang dapat menyebabkan pembengkakan biaya atau
mengurangi revenue. Worst scenario diasumsikan memiliki peluang untuk terjadi
sama besar dengan best screnario yaitu 20%
Adapun data awal yang dipergunakan sebagai dasar perhitungan analisis
kelayakan investasi pada berbagai skenario dapat dilihat pada tabel 3.1 di bawah ini:



Table 3.1 Input Scenario Unit 1 & 2

Parameters UNIT 1 UNIT 2
Worst Most
likely
Best Worst Most likely Best
Production
Electricity Sale to PLN MWh 104,0 106,5 110,0 104,0 106,5 110,0
Utilization Capacity % 95 97 99 95 97 99
Net Capacity Factor % 95 96 97 95 96 97
Start Date of Unit 2 Month 12 6 4
Maintenance Overhaul
Days Needed Days 40 20 14 40 20 15
Interval Year 2 3 5 2 3 5
Cost US $ M $5,0 $2,5 $2,0 $5,0 $2,5 $2,0
Mid-life Overhaul Unit
1 : 2015
US $ M $15,0 $10,0 $5,0 $15,0 $10,0 $5,0
Mid-life Overhaul Unit
2 : 2023
US $ M $0,18 $0,16 $0,14
Total Operating Cost
O & M
G & A
Capital Expenditues
Workover
Wells Of wells 5 3 2 5 3 1
Timing Every 3 3 3 3 3 3
Cost US$ M $1,5 $1,3 $1,0 $1,5 $1,0 $1,0
Make up well
Wells Of wells 5 2 1 5 3 2
Timing Every 3 3 3 3 3 3
Cost US$ M $4,2 $3,5 $3,2 $4,2 $3,5 $3,2
Sumber : Star Energi 2006
Berdasarkan data asumsi skenario yang diberikan, biaya operasional dalam
kegiatan investasi dihitung dari penjumlahan antara fixed cost dan variable cost.
Biaya variabel merupakan biaya yang bertambah seiring dengan pertambahan jumlah
kWh yang dihasilkan, yaitu biaya pemeliharaan dan operasional (Operational &
Maintenance/ O & M). Biaya administrasi dan umum General( and Administration/ G
& A) dianggap tidak mengalami penambahan yang signifikan seiring dengan
bertambahnya kuantitas produksi dari proyek yang dihasilkan dari pengembangan
proyek, sehingga biaya administrasi dan umum dianggap sebagai biaya tetap. Selain
biaya administrasi dan umum, yang termasuk ke dalam perhitungan fixed cost adalah
overhaul cost dan biaya yang dikeluarkan untuk workover well dan make up well.
Sedangkan biaya investasi awal (Initial Investment) proyek dapat dilihat pada
tabel di bawah ini:
Tabel 3.2 Initial Investment

UNIT 2
Worst Most likely Best

Unit 2 Development
Drilling # Wells 15 11 9

Cost per well US$ MM $4.0 $3.3 $3.0
Total US$ MM $60.0 $36.3 $27.0

Unit 2 Construction Cost
SAGS US$ MM $60.0 $50.0 $35.0
Turbine US$ MM $85.0 $75.0 $70.0
Engineering US$ MM $12.0 $10.0 $8.0

Spareparts (Critical) US$ MM $8.0 $5.0 $3.0
Total US$ MM $165.0 $140.0 $116.0
Unit 2 Disbursement Schedule
2006 US$ MM 50% 40% 30%
2007 US$ MM 40% 50% 60%
2008 US$ MM 10% 10% 10%
Sumber: Star Energy 2006

Penilaian kelayakan investasi dilakukan dengan menganalisis payback period,Net
Present Value dan Internal Rate of Return yang dihasilkan arus kas pada masing
masing scenario. Penilaian kelayakan investasi dengan menggunakan metode
Payback Period digunakan untuk menentukan jangka waktu yang dibutuhkan untuk
menutup initial investment dari suatu proyek dengan menggunakan cash flow yang
dihasilkan oleh proyek tersebut. Sedangkan metode Net Present Value
dilakukanuntuk menghitung nilai bersih proposal investasi pada nilai uang di
saat sekarang, dan perhitungan menggunakan IRR dimaksudkan untuk mencari
tingkat pengembalian proyek yang menyamakan present value arus kas proyek yang
diharapkan dengan pengeluaran awal proyek (NPV = 0).
Setelah dilakukan simulasi hingga tahun ke 30, maka dapat dilihat lamanya
Payback Period, nilai NPV dan IRR pada berbagai kondisi skenario, mulai dari
kondisi optimis, moderat, hingga pesimis. Dengan mengacu kepada peraturan
perpajakan serta aggreement mengenai production allowance antara Pertamina dan
perusahaan, serta setelah dikurangi semua biaya, maka diperoleh nilai perhitungan
Payback Period, NPV dan IRR seperti yang tertera pada tabel 3.3 berikut ini :

Tabel 4.5 NPV dan IRR Pada Berbagai Skenario


Cash Flows
Best Most likely Worst
Payback Period Tahun ke 4 Tahun ke 5 Tahun ke 8
NPV (in US$ 000) $146,435.64 $76,762.03 ($25,240.74)
IRR 21.827% 17.807% 11.521%


Dari hasil perhitungan dapat dilihat bahwa dengan memperhitungkan cash
flow proyek secara incremental pada kondisi moderat initial investment proyek akan
berhasil ditutup oleh cash inflow pada tahun ke 5 setelah proyek beroperasi secara
komersial, pada kondisi optimis (best scenario) initial investment berhasil ditutup
oleh cash inflow pada tahun ke 4 setelah proyek beroperasi secara komersial, dan
pada kondisi pesimis (worst scenario) initial investment untuk proyek berhasil
ditutup oleh cash inflow pada tahun ke 8.

Nilai Net Present Value proyek diperoleh dari selisih antara arus kas masuk
(cash inflow) uang, yang didiskontokan pada tingkat pengembalian minimum (cost of
capital) dan dikurangi dengan nilai investasi, sesuai dengan rumus:


n
CF
t


NPV

CF
0

,
dimana

(1 k)
t
t 1

CF
t
= (Cash Flow) arus kas tahunan setelah pajak pada periode t (nilainya bisa

positif maupun negatif)

k = Tingkat diskonto yang tepat, yaitu tingkat pengembalian yang diisyaratkan
atau biaya modal

CF
0
= Pengeluaran kas awal untuk investasi proyek
n = Usia proyek yang diharapkan

Berdasarkan hasil perhitungan pada tiga skenario dengan menggunakan cost
of capital sebesar biaya modal rata rata tertimbang (r
WACC
), dapat dilihat bahwa
pembangunan proyek memberikan nilai Net Present Value yang positif pada kondisi
most likely (moderat) dan pada kondisi optimis (best), sehingga dapat ditarik
kesimpulan bahwa pada kondisi tersebut pembangunan proyek dapat memberikan
hasil yang lebih besar dari tingkat pengembalian minimum yang diinginkan oleh
perusahaan.
Sementara hasil perhitungan pada worst scenario (pesimistik) memberikan
hasil Net Present Value yang negatif. Penurunan pada perkiraan produksi listrik yang
akan dihasilkan serta meningkatnya proyeksi biaya produksi pada kondisi pesimis
dapat menghasilkan arus kas dengan tingkat pengembalian yang lebih kecil
dibandingkan dengan tingkat pengembalian minimum atau biaya modal yang telah
ditetapkan.
Perhitungan menggunakan Internal Rate of Return secara matemastis dapat
didefinisikan dalam persamaan berikut:


N
CF
1


$0

CF
0


(1 IRR)
t
t 1

Pada kondisi optimis dan moderat, nilai NPV yang dihasilkan positif. Hal ini
secara otomatis menghasilkan nilai IRR yang lebih besar dari tingkat pengembalian
minimum yang diinginkan oleh perusahaan, sehingga arus kas yang dihasilkan dapat
diinvestasikan kembali pada tingkat pengembalian yang lebih tinggi dari biaya modal
rata rata tertimbang (r
WACC
) sepanjang usia proyek. Pada kondisi pesimistis nilai
IRR lebih kecil daripada besarnya cost of capital, sehingga dalam kondisi ini
pengembangan proyek menjadi tidak feasible untuk dilaksanakan.








BAB IV
PENUTUP

4.1 Kesimpulan
Studi kelayakan proyek adalah penelitian tentang dapat tidaknya suatu proyek
(biasanya merupakan proyek investasi) dilaksanakan dengan berhasil.
Semakin serderhana proyek yang akan dilaksanakan semakin sederhana pula
lingkup penelitian yang akan dilakukan.
Studi tentang kelayakan (minimal) ekonomis suatu proyek menjadi sangat
penting karena semakin besar skala investasi semakin penting studi ini.
Aspek yang perlu dipelajari tergantung pada besar kecilnya dana yang
tertanam pada investasi/proyek tersebut, maka banyak sedikitnya aspek yang
perlu dipelajari dan kedalaman studi tersebut mungkin berbeda
Hasil studi kelayakan pembangunan Pembangkit Listrik Tenaga Panas Bumi
dengan menggunakan scenario analysis pada kondisi moderat, optimis, dan
pesimis menunjukkan bahwa investasi memiliki nilai NPV yang positif serta
IRR yang lebih besar dari cost of capital pada kondisi optimis dan moderat.
Pada kondisi pesimis investasi proyek pengembangan lapangan panas bumi
memiliki nilai NPV yang negatif dan IRR yang lebih kecil dari cost of capital,
yang menjadikan investasi menjadi tidak feasible untuk dilaksanakan.

4.2 Saran
Setelah membaca beberapa literatur, ada baiknya semakin besar proyek dan
investasi yang ditanam, maka studi kelayakan proyek harus dilakukan lebih
mendalam dan terperinci.

DAFTAR PUSTAKA

http://beta.lecture.ub.ac.id/files/2014/01/MINGGU-4-ESTIMASI-KEPUTUSAN-
INVESTASI.doc diakses pada 7 juni 2014
beta.lecture.ub.ac. di akses pada 7 juni 2014