Anda di halaman 1dari 9

1

PERLINDUNGAN HUKUM DALAM PROSES PERJANJIAN JUAL BELI


PERUMAHAN SECARA KREDIT ANTARA DEVELOPER DAN PEMBELI
DI KABUPATEN SEMARANG


BAB I
PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Masalah

Sejalan dengan jumlah penduduk yang makin pesat, tuntutan akan
tersedianya berbagai fasilitas yang mendukung kehidupan masyarakat juga
mengalami peningkatan. Hal tersebut mendorong pihak pemerintah maupun
swasta untuk melaksanakan pembangunan, terutama di bidang perumahan.
Perumahan merupakan salah satu kebutuhan dasar manusia (Basic Need) yang
telah ada, seiring dengan keberadaan manusia itu sendiri. Media perumahan
menjadi sarana bagi manusia guna melakukan berbagai macam aktifitas hidup dan
sarana untuk memberikan perlindungan utama terhadap adanya gangguan-
gangguan eksternal, baik terhadap kondisi iklim maupun terhadap gangguan
lainnya.
Saat ini konsep perumahan telah mengalami penggeseran, tidak hanya
sebagai kebutuhan dasar saja, ataupun sebagai media yang memberikan
perlindungan, namun perumahan telah menjadi gaya hidup (life style),
memberikan kenyamanan dan menunjukkan karakteristik atau jati diri, yang
merupakan salah satu pola pengembangan diri serta sarana private, sebagaimana
dibutuhkan pada masyarakat global.
Perkembangan penduduk yang pesat dan perkembangan ekonomi yang
tidak stabil berdampak pada sulitnya indvidu untuk dapat memiliki rumah.
Permasalahan di masyarakat mendapat respon positif dari para pengusaha yang
begerak di bidang perumahan. Para pengusaha menyediakan tempat tinggal
2

dengan ukuran dan berbagai tipe guna dapat memenuhi keinginan pembeli sesuai
dengan kondisi keuangan yang dimiliki individu.
Rumah-rumah yang dibangun oleh pengusaha dalam suatu wilayah
tertentu dijual pengusaha secara cash dan kredit. Dalam kehidupan sehari-hari,
kata kredit bukan merupakan perkataan yang asing bagi masyarakat kita.
perkataan kredit tidak saja dikenal masyarakat di kota-kota besar, tetapi sampai
didesa-desa pun kata kredit tersebut sudah sangat populer. Manusia adalah homo
economicus dan manusia selalu berusaha memenuhi kebutuhannya. Kebutuhan
manusia yang beraneka ragam sesuai dengan harkatnya yang selalu meningkat,
sedangkan kemampuan untuk mencapai sesuatu yang diinginkannya itu terbatas.
hal ini menyebabkan manusia memerlukan bantuan untuk memenuhi hasrat dan
cita-citanya, yaitu salah satunya adalah memiliki rumah.
Kredit dapat meningkatkan daya guna dan peredaran barang. Dengan
mendapat kredit, masyarakat yang ingin memiliki rumah dapat melakukan jual
beli dengan sistem kredit. Pembelian rumah secara kredit merupakan pembelian
barang yang pembayarannya dapat diangsur.
Manusia meningkatkan usahanya atau untuk meningkatkan daya guna
suatu barang yaitu rumah, ia memerlukan bantuan dalam bentuk modal. Bantuan
dari bank dalam bentuk tambahan modal inilah yang sering disebut dengan kredit.
Bank akan memberikan pinjaman modal dengan syarat-syarat tertentu.
Bagi para pihak yang terlibat dalam penjualan perumahan secara kredit akan
mendapat perlindungan hukum apabila para pihak tersebut mempunyai bukti
tertulis dalam suatu ikatan perjanjian jual beli perumahan secara kredit. Pasal
1313 KUH Perdata yang berbunyi;
Suatu perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih
mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih.
Perjanjian merupakan suatu hubungan hukum yang berarti bahwa yang
bersangkutan haknya dijamin dan dilindungi oleh hukum atau undang-
undang. Jual beli adalah suatu perjanjian bertimbal-balik dalam manapihak yang
satu (si penjual) berjanji untuk menyerahkan hak milik atas suatu barang, sedang
pihak yang lainnya (si pembeli) berjanji untuk membayar harga yang terdiri atas
3

sejumlah uang sebagai imbalan dari perolehan hak milik tersebut. Seseorang atau
suatu badan yang memberikan kredit percaya bahwa menerima kredit di masa
mendatang akan sanggup memenuhi segala sesuatu yang telah dijanjikan. Apa
yang telah dijanjikan itu dapat berupa barang, uang, atau jasa.
Pemberian kredit yang dilakukan oleh pihak bank kepada nasabah untuk
membayar pembelian rumah atas dasar kepercayaan dan keyakinan bahwa
nasabah yang akan menerima kredit itu mampu dan mau mengembalikan kredit
yang telah diterimanya. Dari faktor kemampuan dan kemauan tersebut, tersimpul
unsur keamanan (safety) dan sekaligus juga unsur keuntungan (profitability) dari
suatu kredit. kedua unsur tersebut saling berkaitan.
Keamanan atau safety yang dimaksud adalah prestasi yang diberikan
dalam bentuk uang, barang, atau jasa itu betul-betul terjamin pengembaliannya,
sehigga keuntungan (profitability) yang diharapkan itu menjadi kenyataan.
Keuntungan merupakan tujuan dari pengembalian kredit yang terjelma dalam
bentuk bunga yang diterima.
Ada tiga pihak yang terkait dalam perjanjian jual beli rumah, yaitu debitur,
kreditur, dan pihak ketiga. Kreditur di sini berkedudukan sebagai pemberi kredit
atau orang yang berpiutang, sedangkan debitur adalah orang yang mendapat
pinjaman uang atau berhutang. Pihak ketiga adalah orang yang akan menjadi
penanggung utang debitur (pengusaha perumahan) kepada kreditur. Pihak
pengusaha perumahan memberikan jaminan sertifikat rumah kepada bank sebagai
agunan atas pemberian kredit yang diberikan pihak bank kepada nasabah.
Kenyataan sekarang ini, masih banyak pembeli kredit pemilikan rumah
yang belum sepenuhnya menjalankan kewajiban yang sudah ditentukan oleh bank
yaitu mengembalikan atau mengangsur kredit yang sudah diperoleh oleh pembeli.
Akibat kelalaian yang dilakukan oleh pihak pembeli kredit akan merugikan pihak
bank untuk mengembangkan usahanya dalam memberikan kredit pemilikan
rumah kepada calon pembeli lainnya. Dampak lainnya, bagi bank untuk ikut
melaksanakan program pemerintah dalam menciptakan sarana perumahan
sederhana atau bagi golongan ekonomi menengah ke bawah menjadi terhambat.
4

Berdasarkan uraian tersebut, dapat diketahui bahwa permasalahan tentang
pemberian kredit guna membeli rumah perlu adanya perlindungan hukum bagi
para pihak yang terlibat. Perlindungan hukum dapat dimiliki para pihak setelah
para pihak yang terlibat dalam jual beli secara kredit melakukan perjanjian yang
disebut dengan perjanjian jual beli. Oleh sebab itu, dapat penelitian ini dipilih
judul: PERLINDUNGAN HUKUM DALAM PROSES PERJANJIAN JUAL
BELI PERUMAHAN SECARA KREDIT ANTARA DEVELOPER DAN
PEMBELI DI KABUPATEN SEMARANG.

B. Perumusan Masalah
Setelah penulis mengungkapkan hal-hal di atas, maka penulis
berkeinginan untuk meneliti, mempelajari serta membahas tentang Perlindungan
hukum dalam proses perjanjian jual beli perumahan secara kredit antara
develover dan pembeli. Adapun rumusan masalah sebagai berikut:
1. Bagaimana pelaksanaan proses perjanjian jual beli perumahan secara
kredit antara developer dan pembeli?
2. Bagaimana hak dan kewajiban para pihak dalam perjanjian jual beli secara
kredit?
3. Bagaimana upaya hukum yang dapat dilakukan para pihak yang
melakukan perjanjian apabila terjadi wanprestasi dan melawan hukum?

C. Tujuan Penelitian
Suatu penelitian yang dilakukan tentu harus mempunyai tujuan dan
manfaat yang ingin diperoleh dari hasil penelitian. Dalam merumuskan tujuan
penelitian, penulis berpegang pada masalah yang telah dirumuskan. Adapun
tujuan dari penelitian ini adalah sebagai berikut:
1. Untuk mengetahui dan mengkaji bagaimana proses perjanjian jual beli
antara developer dan pembeli.
2. Untuk mengetahui dan mengkaji bagaimana hak dan kewajiban developer
dan pembeli dalam proses perjanjian jual bel perumahan secara kredit.
5

3. Untuk mengetahui upaya hukum yang dapat dilakukan oleh para phak
apabila terjadi wanprestasi dan melawan hukum.

D. Manfaat Penelitian
Tiap penelitian harus mempunyai kegunaan bagi pemecahan masalah yang
diteliti. Untuk itu suatu penelitian setidaknya mampu memberikan manfaat praktis
pada kehidupan masyarakat. Kegunaan penelitian ini dapat ditinjau dari dua segi
yang saling berkaitan yakni dari segi teoritis dan segi praktis. Dengan adanya
penelitian ini penulis sangat berharap akan dapat memberikan manfaat :
1. Manfaat Akademis
a. Untuk mengembangkan ilmu pengetahuan yang didapat dalam
perkuliahan dan membandingkannya dengan praktek di lapangan.
b. Sebagai wahana untuk mengembangkan wacana dan pemikiran
bagi peneliti.
c. Untuk mengetahui secara mendalam mengenai proses perjanjian
jual beli perumahan secara kredit.
d. Menambah literatur atau bahan-bahan informasi ilmiah yang dapat
digunakan untuk melakukan kajian dan penelitian selanjutnya.

2. Manfaat Praktis
a. Memberikan sumbangan pemikiran di bidang hukum pada
umumnya dan pada khususnya tentang proses perjanjian jual beli
perumahan secara kredit.
b. Untuk memberikan masukan dan informasi bagi masyarakat luas
tentang perjanjian jual beli.
c. Hasil penelitian ini sebagai bahan ilmu pengetahuan dan wawasan
bagi penulis, khususnya bidang hukum perdata.

E. Kerangka Berfikir
Perumahan merupakan salah satu kebutuhan yang mendasar bagi manusia,
baik untuk tempat tinggal, tempat usaha, perkantoran dan lain sebagainya. Namun
6

demikian, belum semua anggota masyarakat dapat memiliki atau menikmati
rumah yang layak, sehat, aman dan serasi. Oleh karena itu upaya pembangunan
perumahan dan pemukiman terus ditingkatkan untuk menyediakan jumlah
perumahan yang makin banyak dan dengan harga yang terjangkau terutama oleh
golongan masyarakat yang berpenghasilan rendah sehingga semua mampu
membeli rumah.
Dengan semakin banyaknya pengembang-pengembang/perusahaan-
perusahaan dibidang perumahan sudah barang tentu memudahkan masyarakat
untuk menjatuhkan pilihannya dalam memilih pengembang/pengusaha yang
sesuai dengan kemampuan keuangannya masing-masing.
Proses pemilikan rumah tersebut dilaksanakan melalui proses jual-beli dimana
pemerintah menyediakan dana dalam bentuk kredit yang disalurkan kepada bank
yang ditunjuk guna membiayai pemilikan perumahan secara kredit.
Dalam proses jual beli perumahan secara kredit tersebutlah perlu adanya
perlindungan hukum terhadap kepentingan penjual, pembeli dan bank dari
kemungkinan terjadinya hal-hal yang tidak diinginkan misalnya ingkar janji atau
wanprestasi terhadap jual beli. Oleh sebab itu perlu adanya pegangan atau
pedoman dari semua pihak untuk membuat perjanjian jual beli yang klausul-
klausulnya memenuhi kepentingan semua pihak yang tidak merugikan.
Pengikatan jual beli merupakan suatu perikatan yang muncul dari perjanjian, yang
diatur dalam Pasal 1338 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, yang mengakui
adanya kebebasan berkontrak, dengan pembatasan bahwa perjanjian itu tidak
boleh bertentangan dengan peraturan perundangan dan harus didasari dengan
itikat baik.
Berkaitan dengan perjanjian pengikatan jual beli, maka pada dasarnya
tidak bisa lepas dari peraturan dasar mengenai perjanjian. Peraturan perundangan
dimaksud adalah Pasal 1320 KUH-Perdata tentang syarat sahnya perjanjian, Pasal
1338 KUH-Perdata tentang akibat perjanjian, Pasal 1339 KUH Perdata tentang
pembatasan dan asas kebebasan berkontrak
Dengan diadakannya perjanjian jual beli diharapkan dapat memberikan hak dan
tanggung jawab semua pihak sehingga tidak ada kerugian yang dialami semua
7

pihak. Tujuan dari perjanjian inipun dimaksudkan untuk menempatkan semua
pihak ditempat yang sejajar yang artinya tidak ada pihak yang lemah dan tidak
ada pihak yang kuat.
Oleh sebab itu penulis ada menyoroti proses dan perjanjian yang dibuat
oleh developer sebagai pihak penjual perumahan dengan pihak pembeli.
Perjanjian dianggap perlu dan penting sebagai acuan dan dasar perlindungan dari
kedua belah pihak agar tidak terjadi perbuatan yang merugikan kedua belah pihak.

F. Metode Penelitian
Suatu metode ilmiah dapat dipercaya apabila disusun dengan
mempergunakan suatu metode yang tepat. Metode merupakan cara kerja atau tata
kerja untuk dapat memahami obyek yang menjadi sasaran dari ilmu pengetahuan
yang bersangkutan. Metode adalah pedomanpedoman, cara seseorang ilmuwan
mempelajari dan memahami lingkunganlingkungan yang dihadapi. Dalam
penelitian ini penulis menggunakan metodemetode sebagai berikut:
1. Metode Pendekatan
Metode pendekatan yang dipakai ialah metode pendekatan Yuridis
Sosiologis yaitu suatu penelitian yang menekankan pada peraturan
peraturan hukum yang berlaku serta dalam hal ini penelitian dilakukan
dengan berawal dari penelitian terhadap data sekunder yang kemudian
dilanjutkan dengan penelitian terhadap data primer di lapangan.
2. Jenis Penelitian
Jenis penelitian yang digunakan penulis adalah jenis penelitian
yang bersifat deskriptif, yaitu penelitian yang merupakan prosedur
pemecahan masalah yang diselidiki dengan menggambarkan atau
melukiskan keadaan subyek atau obyek pada saat sekarang berdasarkan
fakta yang nampak.
3. Lokasi Penelitian
Penelitian dilakukan di PT Hana Gubah Laras yang merupakan
suatu perusahan developer atau perusahaan yang bergerak di bidang
proferti perumahan. Perusahaan in di teliti sebagai sampel salah satu
8

perusahan yang bergerak dib dang developer atau pengembang
perumahan.Penelitianpun dilakukan kepada pembeli yang membeli
perumahan secara kredit. Penelitian pun dilakukan pada Bank sebagai
kreditur yang memberikan hutang kepada pembeli perumahan secara
kredit.
4. Sumber Data
a. Data primer
Merupakan keterangan atau fakta yang diperoleh secara langsung
dari lapangan.
b. Data sekunder
Merupakan data yang mendukung sumber data primer berupa data
dari buku-buku, literatur, peraturan-peraturan dan lain-lain yang
berhubungan dengan penelitian ini.
5. Metode Pengumpulan Data
a. Observasi
Merupakan metode pengumpulan data dengan pengamatan
langsung terhadap tempat yang dijadikan obyek penelitian yaitu PT. Hana
Gubah Laras, pembeli perumahan dan Bank yang memberikan kredit
kepada pembeli perumahan secara kredit.
b. Wawancara
Dalam metode ini penulis mengadakan tanya jawab langsung
dengan responden atau pihakpihak dari PT Hana Gubah Laras, pembeli
dan Bank.
c. Studi pustaka
Studi pustaka adalah pengumpulan data yang dilakukan secara
studi kepustakaan dan peraturan-peraturan yang berhubungan dengan
tujuan penelitian.
6. Metode analisis data
Analisis data yang digunakan dalam penelitian ini ialah analisis
data secara kualitatif, yaitu Segala sesuatu yang dinyatakan responden,
9

baik secara tertulis maupun lisan serta perilaku nyata yang dipelajari dan
diteliti sebagai sesuatu yang utuh.
Penggunaan metode analisis kualitatif dalam penelitian adalah
dengan cara membahas pokok permasalan berdasarkan data yang
diperoleh baik dari studi kepustakaan maupun dari hasil penelitian di
lapangan yang kemudian dianalisa secara kualitatif untuk pemecahan.
Analisis ini dilakukan dengan bersamaan proses data. Adapun model
analisis yang digunakan yaitu model analisa interaktif yang didukung
proses trianggulasi mencakup metode-metode, kajian ulang dan meliputi
praktek- praktek yang biasanya diikuti untuk memperkirakan validitas dan
reliabilitas temuan-temuan penelitian. Sedangkan yang dimaksud dengan
metode analisis interaktif, ialah model analisa yang terdiri dari tiga
komponen pokok, yaitu sebagai berikut:
a. Reduksi data
Yaitu bentuk analisa yang mempertegas, memperpendek,
membuat fokus, membuang hal-hal tidak penting yang muncul dari
catatan tertulis di lapangan.
b. Sajian data
Yaitu sekumpulan informasi yang memungkinkan
kesimpulan riset dapat dilaksanakan.
c. Kesimpulan
Setelah memahami maksud berbagai hal yang ditemui
dengan melakukan pencatatan peraturan-peraturan, pertanyaan-
pertanyaan, alur sebab akibat akhirnya dapat ditarik sebuah
kesimpulan.

Beri Nilai