Resolucinde1demarzode2013

ACTA DE MANIFESTACIONES NO PUEDE CORREGIR UN TTULO ANTERIOR DE

PARTICINDEHERENCIA,DOCUMENTADOENESCRITURAPBLICA
Cuatro hermanos y su madre, formalizan en 1995 una particin de herencia,
documentadaenescriturapblica.
Posteriormente,unavezinscritacorrectamenteenelRegistrodelaPropiedad
tal escritura, ya en el ao 2012, dos de los hermanos, hacen constar en un Acta de
manifestaciones que en dicha escritura se cometi un error, respecto del usufructo
adjudicado respecto a la madre viuda. Su pretensin era rectificar la inscripcin,
liberandodelusufructociertosbienes.
Elactanotarial,comosabemos,tieneporobjetodocumentarlaconstatacinde
hechos o la percepcin que de los mismos tenga el notario, como los juicios y
calificaciones del mismo notario en aquellos supuestos que la Ley as lo prevea. La
OPININDOMINANTEaceptaelcriteriodelReglamentoNotarialconarregloalcualel
instrumento pblico adoptar la forma de escritura cuando incorpore un negocio
jurdicoydeactacuandosolamenteconsignehechos.
Porestarazn,laDGRNdesestimaelrecursodelosherederos,indicandoque,
peseaqueelActanotarialpuedeserunttuloinscribible,siemprequenosepreciseuna
declaracindevoluntad,enelcasoobjetoderecurso,esnecesariaescriturapblica,y
noActademanifestaciones,porqueseexigeunadeclaracindevoluntadporpartede
los herederos, para que pueda conseguirse la rectificacin solicitada (en el mismo
sentido,sepronunciensudalaR.28defebrerode2012).
Resolucinde11demarzode2013
FALTA DE IDENTIFICACIN DE MEDIOS DE PAGO EN HIPOTECA EN GARANTA DE
RECONOCIMIENTODEDEUDA.
Enunaescrituradereconocimientodedeudacongarantahipotecariade17de
septiembrede2012,unaspersonasafirmantenerunaciertadeudaconsuacreedor,en
baseaunprstamoformalizadoel14deseptiembrede2012.
El Registrador, dado que considera que se trata de un acto o contrato con
contraprestacinconsistente,entodooenparte,endineroosignoquelorepresente,
sujetoportantoaloprescritoenlaLeydeMedidasparalaPrevencindelFraudeFiscal,
Ley36/2006,de29denoviembre,suspendeeldespachodeldocumentopornohaberse
consignado en la escritura todos los medios de pago empleados por las partes en los
trminosexigidosportalley,enconcretoalnoindicarsecmofueentregadoelimporte
delprstamomencionadoenlaescritura(arts.21y254.3delaLeyHipotecaria)
LaDGRNdesestimaelrecurso,citandonumerosajurisprudenciarespectodela
naturaleza jurdica del reconocimiento de deuda, que debe tener siempre una causa,
porque,comoreglageneral,noseadmiteelnegocioabstracto.Sufuncinesasumiry
fijarunarelacinobligatoriapreexistente(valordeclarativoorecognoscitivo),yespor
estoquenosuponelaextincindeladeudaanteriorosusustitucinporunaobligacin
dedistintanaturaleza.
El prstamo inicial, por tanto, est indudablemente sujeto a la obligacin de
acreditarlosmediosdepagoempleados,alnoserelacreedorunaentidadbancaria.Se
tratadeunerrorsubsanable,pormediodedocumentacinautntica,porexigirloasel
principio general expresado en el artculo 3 de la Ley Hipotecaria, y enparticular, por
expresa exigencia del 254 nmero 4 del mismo texto, segn el cual: La falta [de
acreditacindelosmediosdepago]sloseentendersubsanadacuandosepresenteen
elRegistrodelaPropiedadunaescrituraenlaqueconstentodoslos[]mediosdepago
empleados.
Resolucinde16deabrilde2013
COMPETENCIA TERRITORIAL EN EL ACTA DE NOTORIEDAD COMPLEMENTARIA DE
TTULOPBLICOADQUISITIVO.
EstaResolucin,quereiteraloexpresadoenlade6 de julio de 2005,analizasi
la competencia para otorgar esta Acta, corresponde territorialmente al notario en
cuya circunscripcin radica la finca (ex artculo 210 del Reglamento Notarial), o
puedeserautorizadaporcualquierotronotariodelterritorionacional(queesloque
sucedeenelpresentecaso).
Alrespectocabeindicarque,ennuestrosistema,alahoradeorganizarlafuncin
notarial,separtedesulimitacinporrazndelterritorio,detalformaqueunnotario
determinado no puede actuar fuera de los lmites del territorio en que ha sido
encuadrado: carece de fe pblica fuera de su respectivo Distrito, salvo en los casos de
habilitacinespecial(artculo116RN).
Pero esta delimitacin territorial NO SIGNIFICA, POR NORMA GENERAL,
EXCLUSIVIDAD TERRITORIAL, de tal forma que los particulares pueden elegir notario
sinestarcondicionadosporellugardondesehallenlosbienesquevanaserobjetodel
instrumento pblico. Es decir, la delimitacin territorial afecta a los notarios para
desarrollarsufuncinperonoalosparticularesalahoradeelegirnotario.
No obstante y CON CARCTER EXCEPCIONAL, existen algunas normas que
utilizan el criterio de la exclusividad territorial para que el otorgamiento de
determinados instrumentos pblicos se realice nicamente por notario competente
para actuar donde se hallen determinados bienes, siendo de citar, precisamente, las
actasdenotoriedadcomplementariasdelttulopblicodeadquisicinrespectodelas
cualessucompetenciavendrdeterminadaporlasituacindelosinmuebles(artculo
210RN).
Dichoesto,laDGRNestimaelrecurso,analizandoelcontenidoquetienenlas
actasybajolapremisadequeelnotariorealizaunjuiciovalorativo,sobreunaspruebas,
yexpresasiconsideraquesepuedeconsiderarnotorioonounhecho.Porello,entiende
quenopuederechazarselainscripcinsolicitadaporquenocabeentenderquesetrate
deuninstrumentopbliconuloporunapretendidafaltadecompetenciaterritorialdel
notarioautorizante.
Resolucionesde13y21demayode2013
MANIFESTACINDENOREUNIRLACUALIDADDECONVIVIENTEDEUNINDEHECHO,
AEFECTOSDEDISPOSICINDEUNINMUEBLE
EnambasResoluciones,muysimilares,seformalizaporunaspersonas,solteras,
sendasescriturasdeventadeunaviviendaenVALENCIA,sinqueenellasseindiquesi
elvendedortieneonoconstituidaunaunindehecho,obienelinmueblevendidono
constituyelaviviendahabitualdelaunindehechoconstituidaporeldisponente.Al
igualqueocurreenCatalua,elARTCULO10DELALEYAUTONMICA5/2010,DE15
DE OCTUBRE, DE UNIONES DE HECHO FORMALIZADAS EN LA COMUNIDAD
VALENCIANA,imponeque:Paradisponerdealgnderechosobrelaviviendahabitual
delaunindehechoosobrelosmueblesdeusoordinariodelamisma,lapersonatitular
necesitarelconsentimientodelotrouotraconvivienteencadacaso.
Puesbien,laDGRNdesestimaambosrecursos,porconsiderarque,alavistade
las circunstancias concurrentes (vendedores con puntos de conexin con Valencia,
inmueble susceptible de ser utilizado como vivienda habitual, etc.), debe indicarse si
tieneonovecindadcivilvalenciana(enelprimersupuesto,assehace;enelsegundo
es dudoso que la tenga), y despus manifestar si se tiene constituida o no unin de
hecho,paraqueentreenjuegoelcitadoart.10.
EnamboscasoscreoquelaDGRNaplicauncriteriopocopragmticoyhabrade
partirse justo de la idea contraria: salvo que el vendedor indique otra cosa, debera
entenderse que no existe unin de hecho (por mucho que tenga vecindad civil
valenciana)y,tambin,porquelasmanifestacioneserrneasofalsasdelvendedorno
perjudicanalostercerosdebuenafe.
Resolucinde8dejuliode2013
FALTA DE INSCRIPCIN DEL CARGO DEL ADMINISTRADOR EN EL REGISTRO
MERCANTIL.
Sesuspendelainscripcindeunaescrituradecompraautorizadaen2005enla
que la sociedad vendedora est representada por uno de los administradores
solidarios sin cargo inscrito en el Registro Mercantil, lo que advierte el notario, no
haciendojuiciodesuficiencia.
LaDGRNdesestimaelrecurso,recordandosuactualjurisprudenciaqueindica
queelRegistrador,alahoradecalificarlosactosycontratosainscribir,puedeydebe
acudirarevisarlaHojadelasociedadenelRegistroMercantil(exartculo18delaLey
Hipotecariay,porejemplo,Resolucinde16defebrerode2012),siendoespecialmente
til ampliar sus medios para calificar, dada la presuncin de exactitud y validez del
contenidodelosasientosregistrales(artculo20delCdigodeComercio).
Si el cargo no estuviera inscrito, ha de asegurarse completamente de la
existencia, suficiencia y subsistencia de la representacin alegada, atendiendo a los
datos y juicio de suficiencia que aparecen en la escritura y/o a la propia escritura de
podersielinteresadolaaportamotuproprio.
Enelcasorecurrido,lareleccinnosehainscritoy,comolosadministradores
solidarioseranreelegidosporunplazode5aos,hacaducadosucargo.Escorrecta,por
tanto, la suspensin de la calificacin. No obstante, sorprende que el Registrador no
haya suspendido la calificacin igualmente por la falta de JUICIO NOTARIAL DE
SUFICIENCIA, al amparo del artculo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de
MedidasFiscales,AdministrativasydelOrdenSocial.
Resolucinde22denoviembrede2013
FALTADEIDENTIFICACINDEMEDIOSDEPAGOENTRANSMISINDEFINCAS,TRAS
RECONOCIMIENTODEDEUDA.
Una empresa, otorga escritura de reconocimiento de deuda, tras no hacer
frenteaunpagaraunprofesional,queleprestsusservicios.Ensustitucin,ledar
enpagovariasfincas.
La DGRN estima el recurso, analizando nuevamente la naturaleza del
reconocimiento de deuda y la necesidad de expresar su causa concreta o al menos
indicarladetalmaneraquepuedadeducirseclaramentedelcontexto(vid.comentario
utsupra),yafirmandoque,altratarsedeunadeudaquetienesuorigenenlaprestacin
de servicios, no se puede exigir la acreditacin de los medios de pago, y tampoco
respectodelacontraprestacin,puesnosehaproducidoanelpago.
Resolucinde30denoviembrede2013
MODIFICACINDEESTADOCIVILYVECINDAD.MANIFESTACINDESERONO
VIVIENDAHABITUAL.
La controversia resuelta aqu, versa sobre el cambio que se constata en la
vecindad civil de un vendedor, que en un primer momento, al adquirir el inmueble,
habamanifestadoestarcasadoenrgimendeseparacindebienes,ellegalsupletorio
en Catalua, y tener vecindad civil catalana; y, despus, al vender ese bien, que est
divorciadoyquesuvecindadcivilesaragonesa.
Comosabemos,lascircunstanciasrelativasalestadocivilsehacenconstarpor
elnotarioporloqueresultedelasmanifestacionesdeloscomparecientes(art.159del
ReglamentoNotarialyRR.de21deenerode2003y12dejuniode2002,entreotras),
y la relevancia de esta Resolucin est en que establece que, el CAMBIO DE
VECINDAD, en la medida en que puede afectar en el futuro a las consecuencias
patrimoniales del matrimonio actual, o en su caso, anterior, de cualquiera de los
comparecientes,comoexpresaelcitadoart.159RN,debequedarjustificado,obien
puedeelvendedormanifestarquelaviviendatransmitidanoessudomiciliofamiliar,
paraassalvaguardaradecuadamentelosposiblesderechosdeterceros.
Portanto,laDGRNdesestimaelrecurso.
Resolucionesde17y19dediciembrede2013
CONSTANCIADESIESVIVIENDAHABITUALENTODAHIPOTECA
Resolucinde19dediciembre:Enunaescrituradehipotecadecontragaranta
en virtud de la cual varias PERSONAS FSICAS garantizan con hipoteca sobre una
vivienda a una entidad fiadora el derecho de reembolso por un afianzamiento, no se
especificasilaviviendaeshabitualono.
Esta exigencia deriva de la nueva redaccin del artculo 21.3 de la Ley
Hipotecaria,trassumodificacinporlaLey1/2013,segnelcual:Enlasescriturasde
prstamo hipotecario sobre vivienda deber constar el carcter, habitual o no, que
pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque. Se presumir, salvo prueba en
contrario,queenelmomentodelaejecucinjudicialdelinmuebleesviviendahabitual
siassehicieraconstarenlaescrituradeconstitucin.
La DGRN desestima el recurso, pues, en una interpretacin finalista y
correctora, considera que la exigencia legal que impone expresar este extremo,
respecto de los prstamos hipotecarios, debe entenderse en el sentido
omnicomprensivodegravmeneshipotecarios,porloque,concluyequeelcarcterde
viviendahabitualdebeconstarencualesquierahipotecas,siemprequeelhipotecante
seapersonafsica.
Resolucinde19dediciembre:enestaocasin,lagarantaseconstituyesobre
uninmueblequeperteneceaunaPERSONA JURDICA.
LaDGRNestimaelrecurso,pues,analizandolafinalidaddelaley(quees,segn
declarasuExposicindeMotivos,protegeralosdeudoreshipotecariospersonasfsicas),
ydelpropioconceptodedomiciliooviviendahabitual,queenelcampodelDerecho
mercantil es ajeno, pues su constitucin gravita sobre el domicilio o sede social, o de
administracin, considera que la exigencia reseada, SLO ES APLICABLE A LAS
PERSONASFSICAS,noalasjurdicas.

Resolucinde22defebrerode2014

ACREDITACINDELAREPRESENTACINENESCRITURAOTORGADAANTESDELALEY
24/2001

EnestainteresanteResolucin,senosrecuerdaelrgimenvigenterespectode
la acreditacin de la representacin, existente antes de la inclusin normativa del
polmicoartculo98delaLey24/2001,yareseada.
Comoloslectoressabrn,antes,losnotariostranscribanoinsertaban,dentro
delcuerpodelapropiaescritura,lasfacultadescontenidaseneldocumentoautntico
delquenacelarepresentacin(artculos164y166delReglamentoNotarial),mientras
que, tras la citada reforma o innovacin legislativa, el notario no debe transcribir ni
insertardichotexto,nielRegistradorexigirlo,puessucalificacindebeahoralimitarse
averificarqueexistelareseaidentificativadeldocumento(loqueincluyeindicarel
notarioautorizante,sufechaynmerodeprotocolo,yquesetienealavistalacopia
delpoder;ynosoloelprimerdocumentosinotambinelsegundo,asResolucinde22
de octubre de 2012), el juicio de suficiencia y a la congruencia de ste con el ttulo
presentado,sinquepuedayasolicitarqueseletranscribaoacompaeeldocumento
delquenacelarepresentacin.
La FINALIDAD del legislador es, pues, ahorrarle dinero a los consumidores de
serviciosnotariales,haciendoquelasescriturastenganunamenorextensin,alnoser
necesarioyacopiarunageneralmenteprofusacantidaddefacultades.

En el supuesto de la Resolucin, se trata de una ESCRITURA OTORGADA EN

1992,enlaqueseindicaqueseacompaarnalamisma,copiadelospoderes,pero
que,finalmente,elnotarionoacompaa,ysinquetampocoemitajuiciodesuficiencia
sobreelpoder.Comoquieraquedebeaplicarselanormativavigenteenelmomento
de autorizacin de la escritura, es razonable que el Registrador exija, para calificar
correctamente las facultades representativas, que se le aporten estos documentos, y
que el notario transcriba en el cuerpo de la escritura o bien inserte a la misma, por
original o copia testimoniada, los documentos fehacientes que acreditan la
representacin.

Endefinitiva,laDGRNestimaelrecurso.