XII ENCONTRO DA ASSOCIAO NACIONAL DE PS-GRADUAO E PESQUISA EM

PLANEJAMENTO URBANO E REGIONAL

21 a 25 de maio de 2007
Belm - Par - Brasil
CARACTERSTICAS ESTRUTURAIS DOS MERCADOS INFORMAIS DE SOLO NA AMRICA
LATINA: FORMAS DE FUNCIONAMENTO
pedro abramo (IPPUR/UFRJ)
CARACTER STI CAS ESTRUTURAI S DOS MERCADOS
I NFORMAI S DE SOLO NA AMRI CA LATI NA: FORMAS DE
FUNCI ONAMENTO
TextoparaoEncontroNacional daANPUR, Belm,2007
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CaractersticasEstruturaisdosMercadosI nformaisdeSolonaAmrica
Latina: formasdefuncionamento
I ntroduo
As cidades latino-americanas crescem em grande medida a partir dos processos de ocupaao
(invasao) do solo urbano, das prticas irregulares e/ou ilegais de fracionamento do solo
(loteamentos) e da dinmica de adensamento predial e populacional nos assentamentos
populares. As estadsticas revelam a magnitude desse processo e a mancha do uso do solo
informal nas cartografias urbanas nao deixa dvida da sua dimensao estrutural e da
necessidade de polticas pblicas de amplitude que avancem em direao a uma soluao desse
grave problema latino-americano: a informalidade urbana. Apesar da aparente diversidade dos
assentamentos populares informais na Amrica latina, os seus processos de produao e de
consolidaao guardam fortes semelhanas e levanta vrias interrogaoes sobre suas
caractersticas gerais. Esse trabalho, resultado de uma ampla pesquisa de campo em 6 grandes
metrpoles latino-americanas
i
, procura responder a uma dessas questoes. A pergunta que
unifica o trabalho de pesquisa de campo parte da singela interrogante sobre as semelhanas e
as diferenas nas caractersticas e na forma de funcionamento do mercado informal de solo
nos assentamentos populares informais (APIs) urbano das grandes cidades latino-americanas.
Partimos de uma definiao minimalista da lgica de mercado de terra urbana assumir duas
formas institucionais diferentes. A primeira delas est condicionada por um marco normativo
e jurdico regulado pelo Estado na forma de um conjunto de direitos (civil, comercial,
trabalho, urbanstico, propriedade, etc.) que estabelecem o marco das relaoes economicas
legais (Beccatini, 1999).
Segundo Beccatini, as relaoes economicas que se estabelecem a margem do sistema legal do
direito (nacional e internacional) definem o campo da economia informal. Assim, a lgica de
mercado de coordenao social de acesso terra urbana se manifesta atravs de relaoes
legais ou ilegais. No primeiro caso, a coordenaao exercida pelo mercado formal, enquanto
no segundo caso o processo de acesso ao solo urbano mediado por um mercado informal.
O mercado de terras informal pode ser classificado em dois grandes sub-mercados fundirio
(Abramo,2006-a). Tradicionalmente a literatura de economia do uso do solo utiliza o critrio
de substitutibilidade dos bens fundirios e/ou imobilirios para definir os sub-mercados de
solo urbanos. No nosso caso incorporamos essa definio como uma das variveis no marco
conceitual dos estudos sobre a estrutura do mercado e analisamos outros elementos que
consideramos importantes para definir uma primeira clivagem do mercado informal. Assim,
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definimos como elementos determinantes da estrutura do mercado os seguintes elementos:
caractersticas da oferta e da demanda de solo, poder de mercado dos agentes econmicos
(oferta e demanda), caractersticas informacionais do mercado (assimetrias e transparncias de
informao), caractersticas dos produtos (homogneos ou heterogneos), externalidades
(exgenas e endgenas), racionalidades dos agentes (paramtrica, estratgica, etc.), ambiente
da tomada de deciso (risco probabilstico ou incerteza). A identificao dessas variveis,
aproxima conceitualmente a nossa abordagem do mercado imobilirio informal do tratamento
moderno da teoria econmica de mercado (Mankiw, and Romer,1992) permitindo, portanto,
identificar conceitualmente as particularidades e as semelhanas do mercado informal de solo
com os outros mercados formais da economia (Abramo,2007).
O resultado desse exercicio (Abramo,2005, 2006) nos permite definir dois grandes sub-
mercados de solo informal que denominamos: 1) sub-mercado de loteamentos e 2) sub-
mercado de reas consolidadas (Abramo, 2003).A partir dessas variveis procuramos
identificar alguns indicadores no sentido de estabelecer uma primeira aproximaao em relaao
ao funcionamento do mercado informal de solo nos APIs latino-americanos.
O primeiro desses sub-mercados (loteamentos) definido por uma estrutura oligpolica de
mercado, enquanto o segundo sub-mercado (areas consolidadas) apresenta um estrutura
concorrencial racionada. Os dois sub-mercados de solo informal podem ser identificados na
estrutura urbana da cidade em reas bem precisas e com distintas funcionalidades de
vertebrao urbana. O primeiro sub-mercado opera o fracionamento de glebas na periferia das
cidades constituindo-se no principal vetor de expanso da malha urbana. Sua lgica de
funcionamento oligoplica na formao dos seus preos, mas as praticas de definio dos
produtos e do seu financiamento nos remetem a tradies mercantis pr-modernas. Os
produtos desse sub-mercado so relativamente homogneos e os seus principais fatores de
diferenciao nos remetem a dimensoes fsicas, topogrficas e s externalidades exgenas de
urbanizao.
O sub-mercado das reas consolidadas apresenta caractersticas bem distintas do sub-mercado
de loteamentos. Nesse trabalho vamos apresentar os resultados, ainda preliminares, de um
estudo emprico sobre os mercados informais de solo (MIS) nos assentamentos populares
informais (APIs) consolidados. Os pases envolvidos nesse trabalho sao os seguintes:
Argentina, Brasil, Colmbia. Mxico, Peru e Venezuela.
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I I . Uma primeira aproximao dos sub-mercados nos Assentamentos Populares
I nformais(API s)
Como dissemos antes, a definio dos sub-mercados um passo importante para caracterizar
a forma de funcionamento do MIS. A sua definio envolve a identificao dos agentes,
produtos e demais caractersticas do mercado
ii
. Uma forma de iniciar essa definio partir
do mercado formal e por analogia estabelecer uma primeira subdiviso do mercado informal
de solo. No mercado formal, podemos identificar um mercado de imveis novos (recm
produzidos ou na planta) e um mercado de imveis do estoque existente. O nvel de atividade
do mercado de imveis novos determina o crescimento do parque imobilirio e os novos
vetores de estruturao scio-espacial da estrutura intra-urbana. Como em outros mercados de
produtos de longa vida til, os produtos novos definem o mercado primrio e os produtos do
estoque (imveis antigos) configuram o mercado secundrio. Nesse sentido podemos
indagar sobre a existncia de um mercado informal primrio e um mercado informal
secundrio e suas eventuais articulaes.
No caso latino-americano, os mercados informais primrio e secundrio apresentam uma
diferena decisiva em termos do seu carter de objeto de uso. Essa diferena no pode ser
redutvel tipologia usual da funo de utilidade de Lancaster que diferencia os bens a partir
das suas caractersticas (Fujita,1999). Nos APIs a produo da moradia o resultado do
esforo familiar aps a aquisio de um lote, uma laje ou um lote com alguma benfeitoria
edificada. Esse esforo pode se realizar por um trabalho de autoconstruo, por uma poupana
familiar que permite a contratao de mo de obra que edifica a moradia (produo por
encomenda) ou por uma combinao dos dois procedimentos anteriores. Nesse caso, a oferta
de moradias novas informais por um agente especializado na sua produo e comercializao
e que atua de forma recorrente nesse mercado no a forma mais corrente e a sua
manifestao uma exceo na maior parte dos MIS das grandes cidades latino-americanas.
Assim, a oferta do bem habitacional no mercado informal uma edificao que foi construda
por um processo individualizado e sob o comando de uma famlia que normalmente habita ou
habitou essa edificao como sua moradia.
Em termos econmicos o bem habitao ofertato no mercado informal quase sempre um
bem do estoque imobilirio informal. Utilizando a terminologia usual da literatura podemos
dizer que a oferta imobiliria no mercado informal na AL um mercado secundrio. A
pergunta, portanto a de identificar o mercado primrio, pois todas as estatsticas sobre a
informalidade urbana na Amrica Latina revelam um enorme crescimento do estoque da
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informalidade edificada nos ltimos 20 anos. Propomos como uma hiptese de trabalho que o
mercado primrio do MIS seja definido exclusivamente pelo mercado fundirio. Em outras
palavras, o mercado primrio do MIS composto de um mercado que oferece lotes informais
e irregulares a partir do fracionamento e/ou ocupao de glebas urbanas ou peri-urbanas.
Assim, o crescimento da rea de uso residencial ou comercial informal ao longo do tempo o
resultado de uma dinmica de fracionamento do solo que o transforma em rea urbana de fato
pelo processo de comercializao ou ocupao por ao coletiva (invaso). Quando o acesso
ao lote se realiza por comercializao (transao de compra e venda), podemos identificar um
mercado primrio do MIS. A atividade desse mercado primrio no modifica o estoque
edificado informal, porm cria as condies necessrias para o seu crescimento, pois permite
o acesso das famlias pobres a um solo urbano.
Essas famlias sero os agentes efetivos do crescimento do estoque edificado informal e esse
crescimento, normalmente, no motivado por uma comercializao imediata e recorrente
que caracterize essas famlias como produtores de bens habitacionais para o mercado. O
crescimento do estoque edificado informal o resultado de uma infinidade de processos
individualizados, descentralizados e autnomos de produo de habitaes objetivando o uso
privado e familiar por aqueles que comandam a sua edificao. Essas famlias que alimentam
o crescimento da edificabilidade informal urbana , em sua grande maioria, constituda por
setores populares de baixos ingressos
iii
. Assim, a comercializao de habitaes informais, em
sua grande maioria com imveis existem do estoque imobilirio informal. Os imveis novos
informais produzidos para serem comercializados, geralmente, representam um fracionamento
do lote original familiar, seja verticalizando, seja ocupando parte do lote e/ou casa (produo
de quartos), e a manuteno da residncia da unidade familiar original.
Em relao s caractersticas de funcionamento do mercado, o MIS apresenta uma primeira
grande diferena em relao ao mercado formal. A inexistncia de promotores imobilirios
que atuem de forma regular na produo de imveis novos informais para a comercializao
em mercado e a pequena magnitude de imveis novos informais produzidos por unidades
familiares para comercializao
iv
, transforma as transaes do estoque imobilirio informal na
verdadeira oferta habitacional
v
do MIS. Assim, o mercado secundrio do MIS apresenta uma
grande diferena em relao ao mercado formal, pois praticamente a totalidade da oferta de
residncias no mercado constituda pelas transaes com imveis do estoque habitacional
informal e, eventualmente, por lotes vazios em reas informais consolidadas ou em processo
de consolidao.
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Dessa forma, podemos estabelecer uma primeira segmentao em sub-mercados do MIS. O
mercado primrio constitudo pela oferta de lotes e o seu agente principal o fracionador
(loteador) informal que opera a transformao de glebas de terras em um novo produto: lotes
urbanos ou peri-urbanos. O mercado secundrio o outro grande sub-mercado do informal;
ele , de fato, o verdadeiro vetor da oferta habitacional do MIS. Em outras palavras, a
primeira aproximao do MIS em termos de tipologia dos sub-mercados nos permite
identificar dois grandes sub-mercados. O mercado fundirio como o mercado primrio do
MIS e o mercado imobilirio informal nos APIs como o seu mercado secundrio.
A definio desses dois grandes sub-mercados informais o diferencia da forma de
estruturao do mercado de solo formal, pois neste mercado temos e existncia de produtores
regulares (incorporadores) que atuam produzindo novos imveis residenciais e caracterizando
um verdadeiro mercado primrio de bens habitacionais. O mercado fundirio formal um
mercado onde a demanda relativamente pequena e se divide em dois grandes sub-mercados.
No primeiro sub-mercado fundirio, o solo um insumo para a incorporao imobiliria
promover a edificao de imveis para o mercado (Granelle,1999) e sua demanda
basicamente empresarial. No segundo sub-mercado o solo um suporte para a produo por
encomenda de unidades familiares de estratos mdios e altos (Jaramillo, 1985). Ao contrrio
do sub-mercado de solo como bem intermedirio, no caso da demanda familiar o solo, um
produto em si mesmo e o seu uso no objetiva um retorno ao mercado com outro tipo de uso
e/ou funcionalidade.
No mercado formal h uma forte articulao funcional entre os mercados primrios e
secundrio. Em grande medida, a liquidez e a demanda solvvel do mercado primrio est
vinculada a liquidez do mercado secundrio, pois grande parte das transaes realizadas no
mercado primrio so trocas de domiclio do estoque por imveis novos. Assim, a entrada no
mercado primrio dessas famlias depende da venda do antigo imvel (estoque). Assim, os
preos relativos do estoque tendem a ajustar-se em funo das variaes dos preos do
mercado primrio, isto os preos do estoque se ajustam aos preos dos imveis novos
(Abramo, 2006).
No caso do mercado informal, algumas evidncias parecem indicar que as formas de
articulao entre o que definimos como mercado primrio e secundrio so distintas. Por
exemplo, nada indica que a liquidez do sub-mercado de loteamento dependente do sub-
mercado imobilirio nos APIs. Para reiterar essa afirmao podemos mobilizar alguns
resultados de pesquisas empricas sobre o mercado. Os resultados da pesquisa
INFOMERCADO revelam que a venda de imveis nas APIs no motivada por um desejo de
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troca de um imvel em assentamento consolidado por um lote informal na periferia. Pesquisas
em loteamentos informais indicam que a forma de compra dos lotes , em sua grande maioria,
financiada pelo prprio loteador e no envolve uma venda anterior de residncia em reas de
favela. Da mesma maneira, as respostas sobre as preferncias de localizao residencial dos
vendedores do MIS nos APIs (Abramo,2006) no revelam uma inteno de deslocamento
domiciliar dessas famlias para os loteamentos perifricos. Todas essas evidncias permitem
afirmar que o mercado de loteamentos no depende da liquidez do mercado secundrio, ainda
que em muitos casos eles podem estabelecer uma relao de concorrncia e os seus preos
estarem mediados por essa concorrncia para atrair demanda popular.
III. A composio do mercado informal de solo nos Assentamentos Populares
Consolidados
A composio do sub-mercado de solo nos assentamentos informais consolidados
um indicador importante para caracterizar esse mercado. Podemos identificar trs grandes
sub-mercados nos assentamentos consolidados. O primeiro um mercado de compra e venda
de imveis residenciais, e, eventualmente a comercializao de terrenos. Os terrenos
comercializados podem ser lotes remanescentes do loteamento ou ocupao originais, que no
foram edificados, mas tambm oriundos de um fracionamento do lote familiar, seja ele em
termos horizontais (diviso da parcela) ou vertical (comercializao de solo criado/laje). O
segundo sub-mercado o mercado de aluguis residenciais
vi
. O terceiro sub-mercado nos
assentamentos consolidados informais o mercado comercial. A existncia de um sub-
mercado comercial depende em grande medida do grau de consolidao do assentamento e da
sua magnitude em termos populacionais (Abramo, 2003).
Para a pesquisa que realizamos nos 6 pases latino-americanos decidimos no pesquisar o sub-
mercado comercial, pois nossa ateno est focada sobre tudo nas formas de acesso ao solo
urbano da populao pobre. Assim, vamos analisar a composio do mercado residencial nos
APIs em suas duas formas de manifestao residencial, isto o sub-mercado de
comercializao (transaes de compra e venda) e o sub-mercado de locao (aluguis). Do
ponto de vista metodolgico
vii
, vamos denominar venda como a oferta de imveis no sub-
mercado de comercializao e compra as transaes efetivamente realizadas. No caso dos
aluguis informais muito difcil a quantificao da oferta
viii
. Portanto, os dados sobre o
mercado de locao, no caso dessa pesquisa, se referem as informaes sobre as famlias que
efetivamente se instalaram nos APIs a partir de uma condio de locatrio ao longo do ltimo
ano
ix
.
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O primeiro resultado importante da pesquisa a constatao da existncia de um mercado
informal de solo nos APIs nos 6 pases objeto do estudo. Esse resultado pode parecer
redundante para os objetivos de um trabalho que objetiva estudar o mercado informal, mas,
efetivamente, no o quando lidamos com a literatura e o senso comum sobre os
assentamentos populares informais na Amrica latina. A voz corrente e uma parte da literatura
sobre favelas afirma que a mobilidade residencial nesses assentamentos muito pequena e
est restrita ao momento imediatamente posterior a uma interveno
x
de um programa de
urbanizao (melhoramentos). O senso comum e muitos acadmicos e tcnicos que trabalham
sobre os assentamentos informais afirmam que a mobilidade residencial se manifesta sempre
sobre a forma de uma expulso branca, isto a sada de um nmero significativo de
famlias do assentamento, e a sua substituio por famlias com nvel superior de rendimento
familiar, aps uma melhoria nas condies de saneamento, urbansticas, etc. promovido por
um programa pblico. Em termos tcnicos, poderamos traduzir essa idia da seguinte
maneira: os APIS apresentam uma rotatividade do estoque mnima e quando ela se verifica se
restringe aos momentos em que temos alteraes substantivas e externas (choques) nas
caractersticas das externalidades e das benfeitorias pblicas do assentamento. Nesse caso, a
atividade de comercializao de imveis estaria restrita a momentos pontuais e especficos no
tempo e no caracterizaria a existncia de um mercado de solo regular. Os dados que
recolhemos so definitivos em relao a constatao de uma atividade regular do mercado
informal de solo ao longo do tempo. Uma boa indicao para essa concluso dada pela
rotatividade desse estoque, isto a relao entre a atividade do mercado sobre o estoque
predial e domiciliar local. Nas tabelas abaixo, apresentamos a rotatividade de alguns bairros
formais da cidade do Rio de Janeiro e a tabela da rotatividade das favelas pesquisadas na
mesma cidade
Tabela n1: Rotatividade do estoque em favelas da cidade do Rio de Janeiro - 2005
COMUNIDADE/FAVELA Rotatividade
1) Campinho 2,26
2) Acari 14,66
3) VilaVintm 2,06
4) Groto 13,36
5) Tijuquinha 10,12
6) Pavo-Pavozinho 0,36
7) J acar 0,40
8) J oaquimdeQueirs 2,03
9) VilaRicadoIraj 3,65
10) CachoeiraGrande 4,5
Fonte: Abramo/INFOMERCADO
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Tabela n. 2: Tabela de rotatividade do formal
Fonte: Sec. Mun. De Fazenda Rio de Janeiro, elaborado por Pulici,2006
Podemos ver que a rotatividade nos assentamentos informais apresentam percentuais de
rotatividade anual diferentes entre si, mas com exceo de duas favelas, verificamos nmeros
prximos dos bairros formais que foram objeto de algum programa de urbano. Em trs
assentamentos informais, a rotatividade igual ou superior ao bairro do Leblon no seu ano de
maior rotatividade na dcada de 90.
Com a constatao da existncia de um mercado de solo informal regular, podemos afirmar
que esse mercado uma das portas de entrada dos pobres na cidade e o seu funcionamento
operacionaliza o acesso de famlias de baixa renda em reas consolidadas das grandes
metrpoles latino-americanas. A primeira pergunta que podemos realizar, a partir da
constatao da existncia dos MIS, sobre a condio de acesso ao solo nas APIs. Isto , os
pobres quando se instalam como moradores nesses assentamentos o fazem na condio de
locatrios (informais) ou de compradores de um bem imobilirio informal (no legalizado).
As conseqncias sociais, prticas e polticas da resposta a essa pergunta fundamental na
definio de uma estratgia de polticas pblicas de democratizao do acesso ao solo.
Podemos responder a pergunta de duas maneiras. A primeira fazendo uso das informaes
coletadas nos levantamentos do Censo e avaliar, em um momento dado, a ordem de grandeza
de cada uma das condies de ocupao (locatrios e proprietrios). Essa forma nos oferece
uma viso esttica e permite comparaes inter-censais e realizar algumas projees. Uma
outra forma de responder a pergunta sobre a forma de acesso ao solo identificar os pesos
relativos dos mercados de locao e de comercializao nos assentamentos consolidados e a
partir dessas informaes definir uma tendncia em relao aos novos moradores desses
assentamentos.
Rela o tra nsa es rea liza d a s/ estoque dos imveis resid enc ia is
centro catete botafogo copacabana ipanema l ebl on tijuca
1991 3,58 3,61 3,22 3,16 3,10 3,25 3,19
1992 4,45 3,75 3,44 3,23 3,21 3,79 3,51
1993 3,39 3,59 3,57 3,26 3,47 4,01 2,96
1994 3,73 4,07 3,84 4,18 4,24 7,77 3,88
1995 4,32 4,68 4,50 5,18 5,17 5,27 4,41
1996 5,38 5,02 5,05 5,60 5,79 10,61 4,71
1997 5,38 5,78 5,45 5,94 5,41 5,62 5,55
1998 4,19 5,45 4,85 4,96 4,78 5,68 4,93
vi la i sabel bonsucesso portuguesa penha meier madurei ra campo grande
1991 3,72 2,51 5,46 5,99 3,45 1,82 1,91
1992 4,62 3,23 5,10 3,14 3,98 3,12 2,46
1993 3,38 3,10 4,76 2,45 2,78 2,47 2,84
1994 3,39 2,54 5,40 2,07 3,09 1,84 2,80
1995 4,42 2,44 5,25 1,77 3,50 1,86 1,89
1996 4,42 2,88 5,99 1,85 3,79 2,29 1,45
1997 5,01 4,29 4,10 3,30 4,84 3,82 1,92
1998 4,18 3,36 3,84 2,75 4,34 2,58 2,24
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Os dados censais dos pases latino-americanos indicam que a maioria dos pobres urbanos
assentados em APIs o esto sob a forma de proprietrios informais, isto acederam ao solo
urbano sob a forma de uma ocupao (invaso) ou compraram um lote ou imvel informal
xi
.
Assim, podemos utilizar um termo paradoxal para essa situao; o termo de proprietrios
informais ou segundo outros autores, proprietrio aformais (Calderon,2005) ou proprietrios
legtimos (Fernandes,2004) traduziria o fato de famlias desfrutarem da posse efetiva sem
contudo terem o ttulo de propriedade legalizado. Mas, o fato dos pobres viverem hoje sob
essa condio no significa que no futuro eles continuaro a ter a mesma condio de
ocupao, pois depender dos mecanismos ou lgicas sociais que operacionalize o acesso de
uma famlia a uma residncia (ou solo) urbano e a sua projeo no tempo (Abramo,2003).
Aqui a identificao das formas de funcionamento dessas lgicas sociais determinante. No
caso do mercado informal, a identificao da ordem de grandeza do mercado de locao e do
mercado de comercializao definir a tendncia futura da condio de ocupao.
A tabela n. 3 abaixo apresenta os resultados agregados das transaes nos mercados de
locao e de comercializao nos APIs dos 6 pases pesquisados.Como podemos ver no h
um padro uniforme de diviso dos sub-mercados de locao e de comercializao nos pases
pesquisados. Em alguns pases, o peso do mercado de comercializao significativo,
enquanto em outros o mercado de locao a principal forma de acesso aos APIs. No h
dvida sobre a importncia estrutural do mercado de locao na Colmbia onde 80,24% das
transaes nos assentamentos consolidados so de aluguel. Da mesma maneira, na Venezuela
e na Argentina o mercado de locao predominante em relao ao mercado de
comercializao e permite levantar a hiptese de uma tendncia de crescimento da locao
informal nos territrios populares das reas metropolitanas de Buenos Aires e de Caracas.
Tabela 3: Distribuio por tipo de transaes do mercado residencial
Pas aluguel compra venda total
Argentina 61,93 21,66 16,42 100,00
Colmbia 80,24 11,65 8,11 100,00
Mxico 27,72 68,73 3,55 100,00
Venezuela 67,61 13,60 18,79 100,00
Brasil* 29,73 16,81 54,46 100,00
* Rio de Janeiro sem as comunidades do Borel e Jacarezinhofonte:
Abramo/INFOMERCADO, 2006
No temos dados para comprovar a hiptese que vamos adiantar, mas podemos suspeitar que
h uma forte relao entre a importncia do mercado de locao e a inexistncia de um
processo massivo de ocupaes (invases) urbanas. Parece razovel imaginar que a populao
pobre e recm chegada nas cidades latino-americanas no acumulou recursos suficientes para
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comprar um lote ou imvel informal. Assim, resta a essa populao a estratgia da ocupao
(invaso) de terra urbana ou a locao de um imvel informal
xii
. No caso dos pases onde no
h um dinmica de ocupaes urbanas importante, a nica soluo para os pobres que no tem
recursos acumulados para entrar no mercado de comercializao informal esperar por uma
residncia (ou carta de crdito) subsidiada de um programa pblico ou entrar no mercado de
aluguel nos APIs e/ou reas degradas formais. O caso da Colmbia interessante, pois o pas,
em particular Bogot, no tem uma tradio de processos massivos de ocupao popular de
terras urbanas e nas ltimas dcadas a cidade viu se desenvolver uma enorme atividade de
fracionamento informal de glebas urbanas e peri-urbanas. Os loteamentos informais em
Bogot (urbanizaciones piratas) se transformaram na principal forma de proviso habitacional
para os pobres (Maldonado,2004), mas a capital Colmbiana apresenta uma outra
caracterstica em relao a outras metrpoles latino-americanas. Em funo da guerra civil
colmbiana, Bogot apresenta um forte crescimento demogrfico que reflete o fenmeno dos
desplazados pelo conflito armado nas reas rurais. Essa populao migrante e pobre chega a
Bogot sem recursos e necessitando de uma moradia, pois em sua maior parte essa uma
migrao familiar. Impedidos de terem acesso ao solo urbano pela via do mercado de
comercializao e no tendo a opo de promoverem aes coletivas ou individuais para
ocuparem terra na cidade sua nica opo ser o mercado de locao informal. Assim, Bogot
apresenta um forte mercado de locao informal nos assentamentos consolidados chegando a
ter uma participao de 80,24% das transaes do mercado. Como veremos adiante, o
mercado de locao em Bogot no se restringe a imveis de um nico cmodo, ele um
mercado que apresenta um grande leque de opes de locao cobrindo tanto a demanda
familiar, quanto a demanda individual.
No outro extremo, em termos de participao do mercado de locao, temos o Brasil e o
Mxico onde as participaes, apesar de significativas, esto abaixo do verificado nos outros
pases. Ainda que no temos uma explicao definitiva sobre essa diferena, podemos
levantar algumas hipteses. Em relao ao Brasil, parece razovel imaginar que a
continuidade das ocupaes/invases populares de terras urbanas ainda uma forma dos
pobres terem acesso a sua moradia urbana. Sem dvida as caractersticas dessas ocupaes
mudaram nas ltimas dcadas, pois hoje verificamos processos de ocupao em cidades de
mdio e de pequeno porte que eram um fato isolado no passado. A reduo das taxas de
crescimento populacional nas grandes cidades brasileiras parece no ter reduzido de forma
significativa a produo da informalidade urbana, mas ela parece que alterou as suas formas,
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pois na ltima dcada temos um crescimento dos MIS como forma de acesso dos pobres ao
solo urbano.
De forma geral, cresceram os trs sub-mercados informais (loteamentos, comercializao em
assentamentos consolidados e locao), mas, hoje, o de menor expresso ainda o mercado
de locao. Em vrias cidades, ressurgiu um mercado de locao informal em reas formais
da cidade. Esse mercado concorre com o mercado de locao nos APIs e por sua
centralidade
xiii
tende a ter um maior poder de atrao para a demanda pobre que tem como
principal motivaao de sua decisao locacional as expectativas de rendimento, pois na ltima
dcada o comrcio ambulante informal nas grande metrpoles latino-americanas cresceu de
forma exponencial e ele tende a se concentrar nas reas centrais (Perlo,2004). No caso
brasileiro (Rio de Janeiro) o mercado de comercializao (compra e venda) o principal
mercado nos APIs, porm ele apresenta uma caracterstica interessante que o diferencia do
comportamento dos outros mercados de comercializao pesquisados: ele um mercado
ofertante (tabela n3). Em relao a pesquisa em anos anteriores (Abramo,2003-b),
verificamos um aumento muito significativo da oferta de imveis nos APIs pesquisados, mas
ainda um sub-mercado minoritrio.
interessante notar que tanto o aumento do grau de violncia, quanto o aumento da oferta no
mercado de comercializao no repercutiram em uma queda nos preos (tabela n. 10). Esse
fato pode estar revelando que os preos no mercado informal dos assentamentos consolidados
no se ajusta s variaes de mercado, ou seja os preos teriam um piso a partir do qual no
caem. Uma provvel razo para a existncia desse piso seria o fato do imvel ofertado, na
maioria dos casos, ser a prpria moradia da famlia. Assim, a percepo que a queda dos
preos no generalizada, pois a violncia percebida localmente, impediria a continuidade
da cadeia de transaes imobilirias para frente e inviabilizaria que o vendedor de um imvel
em um API comprasse outro imvel em outra localizao.
O Mxico o outro pas que apresenta uma participao menor do mercado de locao. Uma
explicao possvel para esse fato a forte tradio patrimonialista em relao a propriedade.
A tradio patrimonialista uma herana da colonizao ibrica, mas no caso do Mxico
temos as polticas de distribuio de terras aos pobres da reforma agrria, uma das conquistas
da revoluo mexicana no incio do sculo XX, que reafirma essa tradio patrimonialista.
Assim, o Mxico vai apresentar um importante sub-mercado de loteamentos informais
(Iracheta,2005), mas tambm um mercado de comercializao informal nos APIs muito
significativo para os padres latino-americanos. Os dados da tabela n. 3 so eloqentes e
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revelam que 68,73% das transaes no Mxico se realizaram efetivamente no mercado de
comercializao.
O Peru apresenta uma situao singular em relao aos outros pases, pois temos um
equilbrio na participao dos dois sub-mercados que praticamente se dividem no atendimento
da demanda imobiliria dos APIs. Assim, o MIS em reas consolidadas no Peru no apresenta
um sub-mercado dominante tal como encontramos nos outros pases pesquisados. Um fato
interessante do caso peruano so os preos relativos praticados nos mercados de
comercializao (compra) e de locao (aluguel) que comparados com os preos mdios em
dlares dos outros pases se revelaram bem inferiores. Um fator que poderia explicar preos
to baixos no Peru pode ser a continuidade dos processos massivos de ocupao
(Calderon,2006).
Assim, o competidor dos mercados de comercializao e de locao informal seriam os lotes
ocupados/invadidos cujo custo monetrio para as famlias zero ou muito baixo, no caso de
haver algum pagamento para a ocupao de lotes resultantes de uma ao coletiva de
ocupao urbana. O produto de uma ocupao (lote) no pode ser considerado um bem
substituvel em relao aos produtos dos mercados de comercializao e de locao, mas a sua
gratuidade (ou preos muito baixos) condiciona o nvel de preos dos dois mercados e,
provavelmente, explica o baixo patamar de preos em relao aos outros pases da Amrica
Latina.
Argentina e Venezuela apresentam um padro semelhante em relao ao peso relativo dos
mercados de locao e comercializao. Nos dois pases o sub-mercado dominante o
mercado de locao, 61,93% na Argentina e 67,61% na Venezuela, respectivamente, mas o
mercado de compra e venda ainda apresenta uma participao razovel no mercado de solo
informal. Nesse sentido, a Argentina e a Venezuela se diferenciam da Colmbia onde o
mercado de locao abarca a maior parte do mercado informal. Do ponto de vista esquemtico
podemos caracterizar os MIS nos assentamentos consolidados dos pases segundo o seu sub-
mercado residencial dominante.
Quadro n4: sub-mercado dominante nos APIs por pas - 2005
Pas Sub-mercado
Argentina Aluguel
Colmbia Aluguel
Mxico Comercializao
Peru Aluguel/Comercializao
Venezuela Aluguel
Brasil* Comercializao
Fonte: Abramo, 2006/Infomercado
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Assim, teramos 3 pases onde o mercado de locao dominante (Argentina,
Colmbia e Venezuela), dois pases (Brasil e Mxico) onde o mercado dominante o de
comercializao (compra e venda) e o Peru onde no h uma dominncia clara de um dos sub-
mercados. Porm, para dar maior visibilidade a esses sub-mercados importante caracterizar
o tipo de produto imobilirio que est sendo transacionado ou contratado.
IV. OsprodutosnosMISdosassentamentosconsolidados
O mercado de solo transaciona produtos com caractersticas muito diferentes e a
literatura os classifica segundo suas caractersticas a partir do critrio de substitutibilidade. A
rigor, todos os produtos que so considerados como substituveis entre si podem ser
classificados em um mesmo sub-mercado. Toda a discusso prtica e conceitual saber os
critrios utilizados para definir a substitutibilidade e os critrios das suas caractersticas. Em
nosso trabalho coletamos um conjunto de variveis que caracterizam o produto transacionado
no MIS. Essas variveis podem ser de localizaao-acessibilidade intra-urbana at as condies
do bem transacionado em termos de manuteno, passando pelo nmero de quartos,
existncia de varandas, nmero de portas, metragem quadrada, etc.
xiv
. Para esse relatrio,
vamos utilizar to somente a varivel nmero de quartos, pois uma distino geral e
usualmente utilizada no mercado formal.
Para caracterizar os sub-mercados pelo peso relativo dos tipos de produto, segundo o
nmero de quartos, vamos apresentar cada um dos dois sub-mercados.
4.1. Osprodutosdomercadodelocaoinformal
O mercado de locao informal mais significativo em termos de participao no MIS
dos pases pesquisados o da Colmbia. Do ponto de vista das caractersticas do produto, o
mercado de locao Colmbiano bastante diversificado como podemos verificar na tabela
abaixo. Na Colmbia encontramos um nmero significativo de imveis alugados para
unidades famlias como pode ser visto pelo percentual elevado de residncias de mais de 2
quartos (79, 88%) alugadas. Podemos imaginar os imveis de 2 e 3 quartos so os mais usuais
entre famlias de baixa renda. Ao somarmos a participao desses dois tipos de imveis no
mercado colmbiano, teremos 62,93% das locaes revelando que efetivamente o mercado de
locao na Colmbia o principal vetor de acesso das famlias pobres ao solo nos
assentamentos consolidados.
Tabela n. 5 : aluguel por nmero de quartos por gnero - COLMBIA 2005
Aluguel Colmbia Homens mulheres total
1q 19,17 21,27 20,22
2q 39,85 45,52 42,70
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3q 21,05 21,27 21,16
4q 4,89 6,34 5,62
5q 4,51 2,24 3,37
6q 6,39 2,24 4,31
7q 1,50 0,00 0,75
8q 1,13 0,75 0,94
+8q 1,50 0,37 0,94
Total 100,00 100,00 100,00
Fonte: Abramo, 2006/Infomercado
Em termos de gnero, vemos que as mulheres chefes de famlia so mais numerosas
nos imveis menores (de 1 e 2 quartos) e mdios (3 e 4 quartos) enquanto os chefes homens
so maioria nos imveis superiores a 4 quartos. Uma explicao para esse comportamento a
diferena salarial entre homens e mulheres e o fato de famlias com chefe masculino tenderem
a ter renda familiar superior a renda familiar das famlias com chefe feminino. Como o
nmero de quartos est vinculado ao nmero de familiares e sobretudo a renda familiar
razovel esperar que as residncias com maior nmero de quartos tenham como chefe de
famlia os homens. Um dado que importante ter presente para entender o fato do mercado de
locao informal na Colmbia oferecer residncias grandes e com muitos quartos o do
processo de fracionamento informal do solo que neste pas operacionalizado
predominantemente pelo mercado de loteamentos (urbanizaes piratas) e com lotes bastante
grandes. Ademais, o nmero de apartamentos no mercado informal bastante pequeno
predominando as locaes com casas. Assim, o mercado de locao Colmbiano capaz de
absorver uma demanda ampla e com poder aquisitivo diferenciado.
Os dois outros pases onde o mercado de locao dominante so a Argentina e a
Venezuela. Porm a composio em termos de tipo de imvel transacionado e de demanda
bem diferente nesses dois pases. Na Argentina, o mercado de locao majoritariamente
constitudo pelos imveis de um quarto (89,79%) e os imveis de 3 ou mais quartos
correspondem somente a 2,35% dos contratos de locao.
Tabela n. 6 : aluguel por nmero de quartos por gnero - ARGENTINA - 2005
Aluguel Argentina homens mulheres total
1q 89,82 89,75 89,79
2q 6,64 9,02 7,87
3q 1,33 1,23 1,28
4q 0,88 0,00 0,43
5q 1,33 0,00 0,64
Total 100,00 100,00 100,00
Fonte: Abramo, 2006/Infomercado
Em relao a participao de chefes homens ou mulheres na distribuio por tipo de
imvel alugado, temos um relativo equilbrio com exceo dos imveis superiores a 3 quartos
onde no encontramos chefes de famlia mulheres.
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A Venezuela apresenta um perfil do seu mercado de locao mais diversificado, ainda
que se concentrando em sua quase totalidade em imveis de at 3 quartos (94,93% do total).
Assim, o mercado Venezuelano de aluguel atende um perfil de demanda tanto de unidades
familiares (2 e 3 quartos), quanto de indivduos ou casais (1 quarto). Da mesma maneira,
encontramos nesse mercado casas e apartamentos ampliando o leque de opes de produtos
imobilirios.
A distribuio por gnero no apresenta nenhuma diferenciao significativa com uma
distribuio muito parecida at 3 quartos e com predomnio masculino nos imveis com
maior nmero de quartos.
Tabela n. 7 : aluguel por nmero de quartos por gnero - VENEZUELA - 2005
Aluguel -Venezuela Homens Mulheres total
1q 41,92 39,24 40,31
2q 38,86 38,08 38,39
3q 13,10 18,31 16,23
4q 3,93 2,33 2,97
5q 2,18 1,45 1,75
6q 0,00 0,58 0,35
total 100,00 100,00 100,00
Fonte: Abramo, 2006/Infomercado
Mxico e Brasil apresentam uma participao similar do mercado de locao no total
do MIS dos assentamentos consolidados. Nos dois pases, os alugueis correspondem a cerca
de um tero do mercado de solo. Porm, do ponto de vista da composio do mercado em
termos de produto temos uma diferena importante entre esses dois pases. O mercado de
locao Brasileiro constitudo em sua grande maioria de unidades habitacionais de um nico
quarto (79,38%) e no encontramos unidades superiores a 3 quartos. As indicaes sobre a
trajetria residencial revelam que, em sua grande maioria, os locatrios Brasileiros so
migrantes recentes que alugam quartos na proximidade dos seus locais de trabalho. O
mercado de locao informal relativamente recente no Rio de Janeiro e nos ltimos anos
apresentou um relativo crescimento quando comparado aos dados do incio dos anos 2000
(Abramo, 2003-b).
Tabela n. 8 : aluguel por nmero de quartos por gnero - BRASIL - 2005
Aluguel -Brasil Homens Mulheres total
1q 81,37 75,86 79,38
2q 14,71 20,69 16,88
3q 3,92 3,45 3,75
4q 0,00 0,00 0,00
total 100,00 100,00 100,00
Fonte: Abramo, 2006/Infomercado
Em termos de gnero, os homens so mais presentes no mercado de locao de um
quarto tendo uma participao superior a das mulheres, enquanto estas tem uma participao
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mais significativa do que os homens no mercado de 2 quartos. Esse resultado pode estar
revelando que a demanda do mercado de alugueis no Brasil constituda, em sua grande
maioria de indivduos e casais com um nmero pequeno de dependentes ou chefes de famlia
que habitam em moradias com alta densidade domiciliar.
O mercado de locao no Mxico apresenta uma distribuio por nmero de quartos
mais diversificada do que a Brasileira e os tipos dominantes do mercado so os imveis de um
e dois quartos e os imveis com 3 ou mais quartos participam com o significativo percentual
de 18,9% .
Tabela n. 9 : aluguel por nmero de quartos por gnero - MXICO - 2005
Aluguel - Mxico Homens mulheres total
1q 42,22 35,56 38,89
2q 37,78 46,67 42,22
3q 8,89 13,33 11,11
4q 8,89 2,22 5,56
5q 2,22 2,22 2,22
Total 100,00 100,00 100,00
Fonte: Abramo, 2006/Infomercado
Quando vemos os dados por gnero, percebemos que as chefes de famlia mulheres
so mais numerosas nos imveis de 2 quartos, enquanto os chefes homens esto mais
presentes no mercado de um quarto.
O mercado locativo peruano bastante semelhante ao brasileiro, pois temos uma forte
concentraao dos alugueis nos imveis de apenas um quarto. A diferena em relaao ao caso
brasileiro est no nmero de imveis de 2 quartos que no caso peruano representa
praticamente um quarto do mercado locativo e um nmero nao desprezvel de imvel com 3
ou mais quartos: 11,5% do mercado.
Tabela n. 10 : aluguel por nmero de quartos por gnero - PERU - 2005
Aluguel - Peru Homens mulheres total
1q 73,74 62,07 68,28
2q 17,17 31,03 23,66
3q 6,06 5,75 5,91
4q 1,01 1,15 1,08
5q 1,01 0,00 0,40
6q 1,01 0,00 0,54
Total 100 100 100
Fonte: Abramo, 2006/Infomercado
Em terminos de gnero o padrao do Peru se assemelha aos dos outros pases, isto o
componente masculino dos locatrios dos imveis de um quarto superior aos das mulheres,
enquanto nos imveis de 2 quartos as mulheres sao mais numerosas do que os homens. Esse
um padrao que podemos dizer que se genraliza para todos os pases e corresponde a imagem
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de trabalhadores individuais alugarem imveis de um quarto, em sua maoria homens,
enquanto os imveis de 2 quartos seriam alugados por chefes de famlia mulheres.
4.2OsprodutosdominantesnoMIS
Os quadros abaixo indicam o produto dominante em cada pas nos mercados de
locao, compra e venda. Esses quadros de sntese nos permitem identificar as similitudes e as
diferenas em relao as caractersticas do produto dominante em cada pas.
4.2.1Oprodutodominantenomercadodelocao
No quadro 1, vemos que Argentina, Peru e Brasil, apesar da importncia relativa dos alugueis
em termos de participao no MIS serem muito diferentes em cada um dos dois pases, eles
apresentam um mercado bastante similar em termos de tipologia de produtos transacionados e
da sua relevncia em termos de volume locativo. Nos trs pases, as locaoes com imveis de
apenas um quarto representam o maior volume de transaoes em relaao aos outros tipos de
imveis. Na Argentina, praticamente todo o mercado de alugueis constitudo de imveis de
apenas um quarto (90%), enquanto no Brasil e no Peru os imveis de 1 quarto representam
praticamente 3/4 do mercado locativo. A concentraao do mercado locativo em imveis de
apenas um quarto revela um perfil de demanda particular nesses trs pases. A partir da
tipologia dos produtos do mercado locativo, podemos sugerir que na Argentina, Brasil e Peru
a demanda deste mercado constituida basicamente por indivduos e/ou famlias muito
pobres que nao tem poder aquisitivo para aluguar um imvel maior. Um outro dado que
confirma o perfil da demanda de baixa renda desse mercado a parcela de mercado quando
somamos os imveis de 1 e 2 quartos: na Argentina o percentual de 97,7%, enquanto no no
ele de 96,3% e no Peru de 91,9%.
Quadro n. 1 : produto dominante no mercado de locao
Pas Produtodominante
Argentina 1 quarto (89,8%)
Brasil 1 quarto (79,4%)
Colmbia 2 quartos (42,7%)
Mxico 2 quartos (42,2%)
Peru 1 quarto (56,2%)
Venezuela 1 qto (40,3%) / 2 qtos (38,4%)
Fonte: Abramo, 2006/Infomercado
4.2.2. Oprodutodominantenomercadodecomercializao
No mercado de compra de imveis, temos trs pases com um padro bastante similar.
Argentina, Mxico e Peru tem nas transaes de compra de imveis de apenas um quarto
metade deste mercado informal nos assentamentos consolidados. Na Colmbia o mercado de
compra tem o interessante comportamento de concentrar as transaes nos imveis de um,
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dois e trs quartos: 86,31% do total da compras do mercado so realizadas com esses tipos de
imveis, ainda que o preferido das famlias pobres Colmbianas sejam os imveis de 2
quartos (34,25%). No Brasil, mais de 90% das transaes de compra so realizadas com
habitaes de 1 e 2 quartos e a sua distribuio relativamente equilavente com uma ligeira
vantagem para os imveis de 2 quartos.
Quadro n. 2 : produto dominante no mercado de compra
Pas Produtodominante
Argentina 1 quarto (48,3%)
Brasil 1 qto (40,7%) / 2 qtos (49,4%)
Colmbia 2 quartos (34,3%)
Mxico 1 quarto (58,7%)
Peru 1 quarto (51,8%)
Venezuela 2 qtos (34,2%) / 3 qtos (30,6%)
Fonte: Abramo, 2006/Infomercado
O caso venezuelano muito interessante, pois temos um mercado de compra que
praticamente atende todos os espectros de desejos da demanda informal. Apesar de termos
34,2% de transaes com 2 quartos e 30,6% com imveis de 3 quartos, representando mais de
65% de todas as compras do mercado informal em assentamentos consolidados, os imveis de
4 e mais quartos representam o expressivo percentual de 24,3% das compras e os imveis de 1
quarto com 10,8%. Assim, o mercado de compra de imveis informais na Venezuela
apresenta uma situao onde as habitaes de 1 e 2 quartos representam 45% dos imveis
transacionados e aquelas com 3 ou mais quartos 55% do total de tal forma que poderamos
sugerir que o mercado estaria dividido praticamente em dois grupos. Na continuidade desse
trabalho, vamos verificar se a renda mdia desses dois grupos permite identificar uma
clivagem em termos de poder aquisitivo das famlias pobres do mercado informal de compra.
4.2.3Oprodutodominantedaofertadomercadodecomercializaoinformal
O mercado de vendas, isto a oferta do mercado de comercializao informal nos
assentamentos consolidados apresenta uma caracterstica de forte similaridade em relao ao
tipo de produto dominante. Em todos os pases, com a exceo da Venezuela, os imveis de 2
quartos o produto mais ofertado representando praticamente a metade da oferta do mercado.
A diferena entre os pases em relao a oferta imobiliria informal ser em relao aos tipos
de imveis que complementam a oferta de imveis de 2 quartos. Aqui temos algumas
diferenas relevantes. Identificamos um primeiro grupo onde os imveis de 1 e 3 quartos
representam algo como os outros 50% da oferta, sendo que a distribuio relativamente
eqitativa entre os dois tipos de imveis. Nesse grupo encontramos a Colmbia (20,8% e
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22,9% respectivamente para 1 e 3 quartos), a Argentina (28,4% e 26,5% respectivamente) e o
Peru (23,1% e 24,6% respectivamente). Assim, esse grupo apresenta a seguinte caracterstica:
metade da oferta imobiliria de habitaes de 2 quartos e a outra metade se divide em oferta
de imveis de 1 e 3 quartos. O Brasil seguir um outro padro onde 40% da oferta ser de
imveis de apenas 1 quarto e 11% de 3 quartos.
Quadro n3 : produto dominante no mercado de venda
Pas Produtodominante
Argentina 2 quartos (45,1%)
Brasil 1 qto (41,2%) / 2 qtos (46,0%)
Colmbia 2 quartos (35,4%)
Mxico 2 quartos (50,0%)
Peru 2 quartos (32,3%)
Venezuela 2 qtos (31,3%) / 3 qtos (26,9%)
Fonte: Abramo, 2006/Infomercado
Na Venezuela a oferta de imveis de 1 quarto relativamente pequena e representa to
somente 6,7% do total de imveis ofertados no mercado informal dos assentamentos
consolidados. Os imveis de 2 e 3 quartos representam pouco mais da metade (58,2%) da
oferta imobiliria e a oferta de imveis de 4 ou mais quartos representa um percentual
bastante expressivo do mercado de comercializao. Os imveis de 3 ou mais quartos
totalizam 35,1% da oferta imobiliria em Caracas. Comparando a oferta de imveis do Brasil
e da Venezuela podemos sugerir que a oferta venezuelana est direcionada para os mais ricos
dos pobres, enquanto a oferta brasileira se direciona para os mais pobres dos pobres.
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xv
i
O trabalho resultado de uma pesquisa no mbito da Rede Latino-americana INFOMERCADO-AL que
congrega pesquisadores do Brasil, Argentina, Colombia, Mxico, Peru e Venezuela.
ii
Ver Abramo, 2005.
iii
Alguns estudos identificam a produo da informalidade em estratos mdios e superiores de renda, mas esses
casos, ainda, podem ser definidos como uma exceo no marco da produo das cidades latino-americanas.
iv
A maior parte da produo habitacional informal destinada ao mercado familiar e constituda de quartos no
prprio lote ou unidade residencial.
v
Oferta habitacional entendida como um bem que gera servios de habitao.
vi
Em pesquisa anterior (Abramo, 2003), verificamos que a locao de imveis comerciais no expressiva no
caso da cidade do Rio de Janeiro.
vii
Ver anexo metodolgico da pesquisa.
viii
Mesmo para o mercado formal a quantificao da oferta no mercado de aluguis muito difcil e as
estatsticas existentes (no Brasil) se restringem a pesquisas em administradoras onde se pergunta se o nmero de
contratos aumentou/diminuiu/igual (Secovi, 2004, 2005, 2006).
ix
Nosso levantamento definiu o ano de 2005 como referncia para as famlias que instalaram no API. Assim, os
questionrios foram aplicados a todas as famlias que se instalaram nos APIs ao longo do ano de 2005 a partir
dos mercados de locao e comercializao.
x
xi
Em muitos pases da AL, os dados censais no permitem identificar os domiclios em API. No caso da
Colmbia, temos uma exceo, pois o nmero de famlias que residem na condio de locatrio bastante
significativo (Parias,2006).
xii
Tambm temos a locao informal de imveis em reas formais da cidade (cortios e sub-locaao de quartos).
Esse fenmeno que se verifica em muitos pases apresentou um crescimento expressivo em algumas metrpoles
Brasileiras (Pasternak,2003).
xiii
A maior parte dos cortios e casas de cmodos em reas formais se localizam nas zonas centrais degradas; a
cidade de So Paulo apresenta hoje mais de 1 milho de pessoas nessas condies e em sua maioria esto
localizadas na rea central da cidade (Pasternak,2003).
xiv
Ver o relatrio metodolgico para ter todas as variveis da pesquisa de campo (Abramo,2006).
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