Olga Buzu

Angela Matcov
EVALUAREA BUNURI LOR
IMOBILIARE:
teorie i practic
O. Ey3y
A. MaTKOB
OLEHKA HE^BH^CHMOCTH
TeopH^i h npaKTHKa
p - f ^ n
+J *
Bi bl i ot eca Re publ i c a n
t i i n i f i c Agr i col
U n i v e r s i t a t e a A g r a r a de S t a i di n M o l do v a
Chiinu 2003
I 1 . I
1
CZU 33^6/.7 (075.8)=135.1=161.1
B 9
3
Re ce n ze n t : Bajura T., doctor habilitat n tiine economice,
Directorul Institutului de Economie i de Perfecionare n domeniul
Agroalimentar
Lucrarea cuprinde principiile i metodele evalurii de pia a bunurilor
imobiliare. Monografia include recomandri practice privind analiza pieei imobiliare,
inspectarea i descrierea obiectului evalurii, metodele matematice utilizate n
evaluare. Lucrarea este recomandat colaboratorilor tiinifici, lectorilor, aspiranilor
i studenilor facultilor cu profil economic, precum i evaluatorilor i altor
profesioniti al pieei imobiliare, care au o pregtire economic general.
KHHra OTpa a ca er n piiHU Hn bi H M eTOflti o n pe a e ji e HHfl pbiHOMHOH CTOHM OCTH
o t e i cr o B He/iBio KHM o ro HM ymecTBa, co a e pa cM T npaKTHHecKHe peKOM enzaijHH n o
n po Be a e HHi o aHan H3a pbiHKa HC^BIDKMMOCTM, o cM cn py H o n Hca HHio o6teicra oueHKH,
npHM eHeHHio M areM aTHHecKHX M ero flOB B ouernce HeflBHHCHM oro HM ymecTBa.
MoHorpa(j)H5i n pe fl Ha 3Ha i e Ha ar a HayHHbix pa60THHK0B, npeno^a Ba Te ji e H h acnwpaHTOB
BbicuiHx yn e 6Hbi x 3aBeaeHHH, ciyaeHTOB 3KOHOMHnecKHX (JiaKyjibTeTOB. KHHra MoaceT
6biTb Hcn 0Jib30Ba Ha TaioKe oueHinHKaM H-npaKTHKaM H H apyrHM H ynacTHHKaM H pbiHKa
HeflBHKHMOCTH, HM eiOlliHM H o S l l i yK) 3KOHOMHHeCKyK) n o ^ro TOBKy.
De s cr i e r e a CIP a Ca me r e i Na i o n a l e a Cr i i
Buzu, Ol g a
Ev a l ua r e a bun ur i l o r i mo bi l i a r e : t e o r i e i pr a ct i c = Oue r n ca
HeflBHKHMOCTH: Te o pHfl h npaKTHica. / Ol g a Buzu, A n g e l a M a t co v . -
Ch.; 2003 ( F.E.P. Ti po g r . Ce n t r a l " ). -258 p.
IS BN 9975-78-226-4
332.67.7(075.8)=135.1=161.1
Monografia este recomandat de Consiliul tiinific al Institutului de Economie i de
Perfecionare n domeniul Agroalimentar.
Toate drepturile acestei lucrri sunt rezervate autorilor. Nici o parte a lucrrii nu poate
fi reprodus fr acordul scris al titularilor drepturilor de autor.
IS BN 9975-78-226-4 Ol g a Buzu
A n g e l a M a t co v , 2003
CU PRINS
De s pr e a ut o r i 7
Pr e fa 8
Ca pi t o l ul 1. A s pe ct e g e n e r a l e a l e e v a l ur i i bun ur i l o r i mo bi l i a r e 10
1.1. Bun ur i l e i mo bi l i a r e i dr e pt ur i l e de pr o pr i e t a t e a s upr a l o r 11
1.2. Es e n a pr o ce s ul ui de e v a l ua r e i v a l o a r e a de pi a 12
1.3. Ca dr ul jur i di c a l a ct i v i t i i de e v a l ua r e a bun ur i l o r i mo bi l i a r e n
Re publ i ca M o l do v a 13
Ca pi t o l ul 2. Pr i n ci pi i l e de e v a l ua r e 14
2.1. Pr i n ci pi i ce r e fl e ct a t i t udi n e a ut i l i za t o r ul ui ...14
2.2. Pr i n ci pi i ce i n de r e l a i i l e n t r e pr i l e co mpo n e n t e a l e pr o pr i e t i i
i mo bi l i a r e 15
2.3. Pr i n ci pi i ce r e fl e ct a t i t udi n e a pi e e i 15
Pr i n ci pi ul ce l e i ma i bun e i e fi ci e n t e ut i l i zr i 16
Ca pi t o l ul 3. Pr o ce s ul de e v a l ua r e 17
Ca pi t o l ul 4. S co pur i l e e v a l ur i i i t i pur i l e de v a l o r i 21
Ca pi t o l ul 5. Cl a s i fi ca r e a bun ur i l o r i mo bi l i a r e 24
Ca pi t o l ul 6. Fa ct o r i i de i n fl ue n a s upr a v a l o r i i bun ul ui i mo bi l i a r . 28
Ca pi t o l ul 7. M e t o de l e de a n a l i z a pi e e i i mo bi l i a r e 32
Ca pi t o l ul 8. In s pe ct a r e a i de s cr i e r e a bun ur i l o r i mo bi l i a r e 35
8.1. In s pe ct a r e a bun ul ui i mo bi l i a r 35
8.2. De s cr i e r e a o bi e ct ul ui e v a l ur i i 36
Ca pi t o l ul 9. M e t o de ma t e ma t i ce n e v a l ua r e 40
9.1. Ba ze l e t e o r i e i de a ct ua l i za r e a che l t ui e l i l o r di fe r i t o r pe r i o a de 40
9.2. a s e fun ci i a l e r a t e i co mpus e a do bn zi i 44
Ca pi t o l ul 10. M e t o de l e de e v a l ua r e a t e r e n ur i l o r . 52
Ca pi t o l ul 11. De t e r mi n a r e a v a l o r i i bun ur i l o r i mo bi l i a r e pr i n me t o da co s t ul ui 57
11.1. Re g ul i l e g e n e r a l e de a pl i ca r e a me t o de i co s t ul ui 57
11.2. Es t i ma r e a v a l o r i i t e r e n ul ui 60
11.3. Es t i ma r e a v a l o r i i co n s t r uci e i n o i 60
3
11.4. S t r uct ur a co s t ul ui de co n s t r uci e 62
11.5. Es t i ma r e a de pr e ci e r i i .... 65
11.5.1. U zur a fi zi c 66
11.5.2. Es t i ma r e a de pr e ci e r i i fun ci o n a l e i de pr e ci e r i i e co n o mi ce ...70
Ca pi t o l ul 12. M e t o da v n zr i l o r co mpa r a bi l e ... 74
12.1. Et a pe l e de a pl i ca r e a me t o de i v n zr i l o r co mpa r a bi l e 74
12.2. Cr i t e r i i l e de s e l e ct a r e a bun ur i l o r i mo bi l i a r e s i mi l a r e i e l e me n t e l o r de
co mpa r a i e 75
12.3. M e t o de l e i e t a pe l e de e s t i ma r e a a jus t r i l o r 78
Ca pi t o l ul 13. M e t o da v e n i t ul ui ..., 82
13.1. Es t i ma r e a v e n i t ul ui o pe r a i o n a l n e t 83
13.2. M e t o da ca pi t a l i zr i i di r e ct e ....., 88
13.3. Fl uxur i l e de n ume r a r a ct ua l i za t e . , 90
13.3.1. Ra t a de a ct ua l i za r e 92
13.3.2. Ve n i t ul de l a v n za r e a bun ul ui i mo bi l i a r (Re v e r s i e ) 94
Ca pi t o l ul 14. Re co n ci l i e r e a v a l o r i l o r e s t i ma t e 96
Ca pi t o l ul 15. Ra po r t ul de e v a l ua r e 99
Bi bl i o g r a fi e . . . . . . 101
A n e xa 1. Le g i s l a i a Re publ i ci i M o l do v a n do me n i ul de e v a l ua r e a bun ur i l o r
i mo bi l i a r e , 104
A n e xa 2. S co pur i l e e v a l ur i i i ba ze l e de e v a l ua r e r e co ma n da t e ....107
A n e xa 3. Ta be l e fi n a n ci a r e ,, 108
Ta be l ul 1. Va l o a r e a v i i t o a r e a un i t i i ............... 109
Ta be l ul 2. Va l o a r e a pr e ze n t a un i t i i 111
Ta be l ul 3. Va l o a r e a pr e ze n t a a n ui t i i ..., 113
Ta be l ul 4. Va l o a r e a v i i t o a r e a a n ui t i i 115
Ta be l ul 5. Ra t a de a mo r t i za r e a un i t i i .. 117
Ta be l ul 6. Fa ct o r ul fo n dul ui de co mpe n s a r e 119
A n e xa 4. De duce r i l e o r i e n t a t i v e pe n t r u uzur a co n s t r uci i l o r ... ,..., ,,.....121
A n e xa 5. Co n i n ut ul r e co ma n da t a l r a po r t ul ui de e v a l ua r e 122
A n e xa 6. Di ci o n a r de t e r me n i de e v a l ua r e r o mn -r us -e n g l e z 126
BPMf r i . , ,
Coaep5K3HHe
0 6 aBTopax . . . . . . 132
BBe^eiiHe.. 133
PjiaBa 1. OciiOBiibie noJio>KeiiHH OUCIIKH o6beicroB ne/iBHAHMoro HMymecTBa 1 3 5
1.1. 06t eKT HeflBH>KHMoro HMymecTBa H npaBa CO6CTBCHHOCTH 136
1.2. PbiHOHHaa CTOHMOCTb H npouecc oueHKH 137
1.3. lOpHflHHecKaa cpeaa OUCHOHHOH AEFLTEJIBHOCTH B Pecny6jiHKe
Moj i ^oBa. . . . * 138
r j i a s a 2. Flpiiimniibi oueiiKH 140
2.1. no3HUHa, OTpa>Kaiomaa TOHKy 3peHHfl nojib30BaTejia 140
2 . 2 . I I o3Hi ; Hf l , CB3aHHaH C B3aHMOOTHOIl i eHHeM KOMnOIjeHTOB
o6.eKTa 141
2 . 3 . IIO3HUHH, OTPA5KAIOMAFL TOHKY 3PEHH pbi HKa 1 4 2
2 . 4 . RIO3HUHH, o T p a ^ c a i o ma n p HHi mn na HJ i y Hi ue r o H HaH6o. rcee
^^) ( j ) eKTHBHOrO HCn0JI b30BHHH * 1 4 3
TjiaBa 3. f l pouecc OUCIIKH 144
TJIABA 4 . BH;II>I CTOHMOCTH H NEJIH BbinoJineHHH OUCIIKH 1 4 9
rj i aea 5. KjiaccH(|)HKaKHH O6T>CKTOB neflBH/KHMoro HMymecTBa 153
rj i aea 6. <I>aicropbi, B.IHHIOIIUH' na CTOHMOCTb HC^BHKHMOCTH 158
TJIABA 7 . MERO^ U ai i aji ma pwiiKa HC/IBHKHMOCTH 1 6 2
TJIABA 8 . OCMOTP H onucaiiue oSbeKTa HeflBHKHMoro HMYMECTBA 1 6 5
8 . 1 . OCMOTP O6I. EKTA OUEHKH 1 6 5
8.2. OnncaHHe oStei ora oueHKH 166
TjiaBa 9. MaTeMaTHnecKHH HHCTpyMeHTapHH oueHKH 171
9 . 1 . OCHOBH TeopHH npHBeaeHHa pa3HOBpeMeHHbix 3ATPAT 1 7 1
9. 2. IIIecTb (})yHKUHH cno>KHoro npoueHTa... 175
r j i as a 10. MeTO/ibi OUCIIKH 3eMejibiibix yiacTKOB 183
Tji aBa 11. 3aTpaTHbiH MeToa onpeaeJieHHH CTOHMOCTH 06beKT0B
188
11.1. OcHOBHbie npaBHjia oueHKH c noMomwo 3aTpaTHoro MeTO/ia 188
11.2. On pe A e n e n n e CTOHM OCTH 3e M e ji bHo r o yn a cTKa 191
11.3. On pe a e ji e HHe CTOHM OCTH n o Bo r o CTpo HTe ji bCTBa 3FLA HHH H
co o py>Ke HHH 192
11.4. CTpyKTypa CTOHM OCTH CTpo HTe ji bCTBa 193
11.5. Oue HKa H3HOca 197
11.5.1. OH3H4CCKHH H3HOC 198
1 1 . 5 . 2 . On pe a e ji e HHe <J)yHKU HOHa jibHo r o H 3KOHOM HHCCKOTO
H3Ho ca 203
r j i a s a 12. M e t o a cpa BHHTe Ji bi i o r o a n a / un a n po f l a 207
12.1. 3Ta n bi n pHM e n e n Ha M e To ^a cpa BHHTe n bHo r o a n a r i H3a n po ^a 207
12.2. KpHTe pHH o n pe ,a e ji e HHH o 6>e KTOB-a Ha ji o r o B H 3Jie M e HTOB
cpa BHe HHH 208
12.3. M e TOfl bi H S Ta r i bi Bbi n o ji He HHfl K0ppe KTHp0B0K 211
Tji a a a 1 3. ,Ho xo ,a Hbi H M e To a 2 1 6
13.1. On pe a e ji e HHe HHCToro o n e pa i jHOHHo r o fl o xo a a 217
13.2. M e TOfl n pa M o fi Ka n HTa ji H3a uHH 223
13.3. ^HCKOHTHpo Ba HHbi e a e He Hbi e IIOTOKH 226
13.3.1. Cr a BKa fl HCKOHTHpo Ba HH 227
13.3.2. fl o xo fl OT n po fl a mn o 6i >e KTa He flBHHCHM o r o HM yme cTBa
( pe Be pcn a ) 230
Tji a Ba 1 4. Co r Ji a co Ba i i He pe 3yji bTa TOB OU CIIKH 232
Tj i a Ba 1 5 . CocTaBJi eHHC oT i e T a 06 OU CIIKC 2 3 6
Cn Hco K n cn 0Ji b30Ba i m0H ji HTe pa Typbi 238
r i pHJi o xce HHe 1. 3a Ko n o fl a Te ^bCTBo M OJ I ^OBU B o 6ji a cTH o ue HKH 06be KT0B
n e a BHKHM o r o HM yme cTBa 241
r i pH-i o /Ke i mc 2. Ie Ji H OU CHKH H pcKOM e i i ^ycM bi e BHA M CTOHM OCTH 244
lTpHJio >Ke HHc 3. Oi i HaHcoBbi e l ao. i i i m, ! 1 08
Ta 6;mua 1. Eya yma a CTOHM OCTB EFLHHHIIBI 109
Ta 6ji Hua 2. Te xyma a CTOHM OCTb e fl HHHU bi 1 1 1
Ta 6ji n ua 3. Te Kyma a CTOHM OCTb a HHyHTe Ta 113
Ta 6ji n ua 4. Eya yma a CTOHM OCTb a HHyHTe Ta 115
Ta 6ji Hn a 5. B3HOC Ha a M o pTH3a uHi o e jjHHHU bi 117
Ta 6ji Hua 6. <J>a KTo p (jjo n fl a B03M e me HHH 119
n pHJi o s Ke n n e 4. OpHe i i Ti i po BOM Hbi e CKH/IKII n a n 3i i o c cTpo e n n i i 246..
n pHJi o A -e i i He 5. Pe KOM e ua ye M o e co a e pa n He o THCTa 06 o ue i i Ke 247
n pHJi o /Ke i me 6. PyccK0-pyM bi i i cK0-a n r Ji n n cKHH cn o Ba pb o n e i i o 'i i i bi x TCPM HIIOB....250
6
Despre autori
Olga Buzu a absolvit Institutul Politehnic din Chiinu, specialitatea inginer-
economist n domeniul economiei construciilor. n anul 1989 a susinut teza de
candidat cu tema Bazele economice ale formrii complexelor de construcie la nivel
regional" la Institutul de Inginerie i Construcii din Kiev. A urmat cursurile de
macroeconomie i analiz financiar organizate de Institutul Bncii Mondiale (Viena,
Austria), precum i cursurile de economie a bunurilor imobiliare (Universitatea
Wisconsin, SUA).
ncepnd cu anul 1989 i pn n prezent, activeaz la catedra Evaluarea
imobilului, economie i management" al Universitii Tehnice din Moldova. Din
1997 activeaz, la fel, n cadrul Ageniei de Stat Relaii Funciare i Geodezie, deine
funcia de ef de secie Evaluarea bunurilor imobiliare" al Oficiului de Implementare
al Primului Proiect de Cadastru. A participat la elaborarea unui ir de acte normative
ce in de domeniul evalurii i impozitrii bunurilor imobiliare, este una din autorii
Legii cu privire la activitatea de evaluare.
Pe parcursul unei perioade ndelungate a reprezentat asociaiile obteti ale
evaluatorilor din Moldova n Grupul European al Asociaiilor de Evaluatori.
Olga Buzu este autorul a circa 40 de lucrri pe problemele dezvoltrii pieei
imobiliare, organizrii activitii de evaluare n Republica Moldova, particularitilor
evalurii bunurilor imobiliare n scopul impozitrii.
Ang&lq Matcov este absolventa facultii Relaii Economice Internaionale" a
Academiei de Studii Economice din Moldova. n perioada 1998-1999 a participat la
programul de masterat cu specializarea Administrarea Proprietii Imobiliare" din
cadrul Institutului Tehnologic Regal din Stockholm, Suedia. n anul 2001 a susinut
teza de masterat cu tema Evaluarea proprietii imobiliare n scopul impozitrii.
Experiena Republicii Moldova" i a obinut titlul de Magistru n Administrarea
Proprietii Imobiliare. Din 1999 i pn n prezent activeaz n calitate de economist-
evaluator n cadrul Oficiului de Implementare a Primului Proiect de Cadastru, pe
lng Agenia de Stat Relaii Funciare i Cadastru. A participat la elaborarea Legii
Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare i altor acte normative ce in
de domeniul evalurii bunurilor imobiliare.
Angela Matcov este autoare i coautoare a unui ir de articole de specialitate,
precum i a lucrrii Metodologia evalurii terenurilor cu destinaie agricol" (2000),
elaborat de un grup de specialiti cu susinerea proiectului TACIS.
7
Vor veni vremuri cnd urmaii se vor uimi
c nu cunoteam nite lucruri att de evidente.
Seneca Senior
PREFA
Dezvoltarea relaiilor economice de pia n Republica Moldova a creat condiii
favorabile pentru apariia unor noi genuri de activitate i profesiuni. n ultimul
deceniu, bunoar, au devenit cunoscute i n ara noastr profesiunile de manager,
marketolog, broker, agent imobiliar, developer i evaluator.
Dei activitatea de evaluare a proprietilor imobiliare nu este un domeniu absolut
nou de activitate n Moldova, n ultimul timp ea a cptat un aspect nou.
Proprietarii bunurilor imobiliare, investitorii, companiile de asigurare, instituiile
financiar - creditare, ntr-un cuvnt, beneficiarii serviciilor de evaluare, se intereseaz
tot mai des de valoarea de pia a bunurilor imobiliare dect de preul nonnativ, care
reflect cheltuielile socialmente necesare pentru construirea obiectului evaluat.
Valoarea de pia, la rndul ei, reflect utilitatea bunului imobiliar din punctul de
vedere al pieei i este considerat de majoritatea cumprtorilor i vnztorilor drept
valoare real a bunului.
Noul coninut al activitii de evaluare, dictat de necesitatea de a determina
valoarea de pia a bunurilor imobiliare, a creat confuzii n concepte care preau a fi
temeinice i nu erau puse la ndoial. n lipsa unui cadru metodologic unic,
evaluatorii care activeaz att n cadrul ntreprinderilor de stat, ct cei ai
ntreprinderilor private, folosesc diferite metode de evaluare, utiliznd, de regul,
metodici proprii i interpretnd dup bunul plac metodele de evaluare de pia general
acceptate n lumea profesionitilor.
Dei preul normativ al bunurilor imobiliare este un impediment serios n calea
dezvoltrii pieei imobiliare care contribuie la formarea economiei tenebre i nu
corespunde strategiei reformelor economice, majoritatea ntreprinderilor de stat l
calculeaz pentru toate tipurile de bunuri imobiliare, indiferent de scopul evalurii.
Evaluatorii care activeaz la ntreprinderile private folosesc diferite metodici de
determinare a valorii de pia a bunurilor imobiliare, dar imperfeciunea cadrului
metodologic contribuie la apariia unei diferene mari ntre rezultatele obinute la
evaluarea unui obiect efectuat de diferii evaluatori.
Legea Republicii Moldova privind activitatea de evaluare, adoptat recent de
Paramentul rii, este menit s contribuie la unificarea conceptelor i metodelor
aplicate n evaluarea de pia a proprietilor imobiliare. Conform prevederilor legii,
n majoritatea cazurilor cnd este solicitat evaluarea, evaluatorul determin valoarea
de pia a proprietii. Totodat, legea stipuleaz expres c att evaluatorii din cadrul
ntreprinderilor private, ct i ai ntreprinderilor de stat vor folosi aceleai metode de
evaluare - metodele de pia. Astfel, crearea cadrului metodologic unic i elaborarea
standardelor naionale de evaluare sunt dou probleme foarte actuale pentru domeniul
evalurii. Soluionarea acestor probleme va conduce la interpretarea i aplicarea
corect a conceptelor economice, metodelor i tehnicilor de evaluare, va mbunti
calitatea serviciilor de evaluare.
8
Prezenta monografie este o prim ncercare n Moldova de a prezenta n mod
sistematizat metodele de estimare a valorii de pia a proprietilor imobiliare. Drept
baz teoretic a lucrrii au servit Standardele Internaionale i Europene de Evaluare,
n care i-a gsit reflectare cea mai bun practic mondial n domeniul evalurii.
n lucrarea de fa sunt examinate principiile de baz ale evalurii bunurilor
imobiliare, factorii ce influeneaz valoarea lor. Ea include recomandri practice
privind colectarea datelor despre caracteristicile fizice i economice ale bunurilor
imobiliare.
JJn capitol aparte este consacrat metodelor matematice folosite n evaluare i
teoriei actualizrii cheltuielilor diferitor perioade, care este aplicat pe larg la analiza
investiiilor i evaluarea bunurilor imobiliare prin metoda venitului.
O atenie deosebit este acordat descrierii metodelor de evaluare: metodei
costului, metodei vnzrilor comparabile i metodei venitului. Sunt prezentate
algoritmii efecturii calculelor i exemple de estimare a valorii prin diferite metode.
n monografie sunt prezentate etapele procesului de evaluare, analizate
caracteristicile de baz ale etapelor i descrise aciunile evaluatorului la fiecare etap
a evalurii.
Prezenta lucrare se ncheie cu expunerea criteriilor crora trebuie s corespund
raportul de evaluare i recomandri privind structura i coninutul raportului.
n monografie sunt incluse anexe care, dup prerea autorilor, vor fi utile
evaluatorilor. Anexele cuprind tabelele financiare, tabelul calculrii uzurii fizice a
construciei, structura recomandat a raportului de evaluare, precum i lista actelor
normatite} ce reglementeaz activitatea de evaluare a bunurilor imobiliare. innd
cont de faptul c evaluarea de pia a bunurilor imobiliare este o activitate relativ
nou pentru ara noastr, autorii au elaborat un dicionar romn-rus-englez de termeni
de evaluare. Acest dicionar este o prim ncercare de a sistematiza terminologia
specializat, urmnd a fi completat n viitor.
Autorii au evitat n mod intenionat expunerea simplificat a materialului,
lucrarea fiind destinat unui cititor iniiat n problemele evalurii, care posed
cunotine economice generale, este familiarizat cu domeniul tehnologiei construcii-
lor, arhitecturii, materialelor de construcie, economiei construciilor i analizei finan-
ciare.
Autorii i exprim sperana c prezenta monografie va fi util colaboratorilor
tiinifici, evaluatorilor, lectorilor, aspiranilor i studenilor facultilor cu profil
economic, va contribui la asimilarea cunotinelor noi i familiarizarea lor cu
experiena acumulat n Moldova i rile dezvoltate cu economie de pia n
domeniul evalurii.
Sugestiile i observaiile Dumneavoastr referitor la monografie, V rugm s le
expediai pe adresa: Republica Moldova, 2005, Chiinu, strada Pukin 47, biroul 514
sau pe adresa e-mail: buzu@pio. cadastre.md sau angela@pio.cadastre.md.
Autorii
9
Toate ideile sunt vechi ca lumea,
doar noiunile conin ceva nou.
Alfred Nobel
Capitolul 1
ASPECTE GENERALE
ALE EVALURII BUNURILOR IMOBILIARE
Noiuni de baz:
Activitate de evaluare
Bun imobiliar
Cost
Drept de proprietate
Drepturi reale
Evaluare
Evaluator
Patrimoniu
Pre
Valoare
Valoare de pia
Acest capitolul descrie bazele teoriei evalurii; examineaz esena i atributele
bunurilor imobiliare, drepturile patrimoniale, conceptul valorii de pia, cadrul
juridic al activitii de evaluare.
Pe parcursul ntregii istorii a dezvoltrii civilizaiei, omul a considerat pmntul i
tot ceea ce este legat de el (construciile, plantaiile perene, etc.) drept cele mai
importante resurse pentru satisfacerea att a necesitilor sale vitale (locuin, hran),
ct i pentru susinerea activitilor economice, pmntul fiind considerat drept unul
din cele patru mijloace de producie. La momentul actual, importana pmntului i a
altor bunuri imobiliare pentru variate domenii de activitate ale omului este tratat de
diverse tiine, cum ar fi jurisprudena, economia i sociologia. Acest fapt a
determinat interesul pentru valoarea proprietilor menionate - concept economic ce
este bazat pe urmtoarele caracteristici ale bunurilor imobiliare:
orice bun imobiliar este unic din punctul de vedere al amplasrii i structurii lui;
pmntul, din punct de vedere fizic, este imobil, iar celelalte bunuri
imobiliare nu pot fi deplasate fr a cauza prejudiciu considerabil destinaiei lor;
bunul imobiliar este viabil - pentru o perioad ndelungat de utilizare;
oferta de bunuri imobiliare este limitat;
bunul imobiliar este util oamenilor.
Din punctul de vedere al teoriei evalurii, valoarea bunurilor imobiliare este
determinat de atitudinea pieei, vnztorilor i cumprtorilor poteniali, pentru
preiozitatea bunurilor imobiliare. n urma interaciunii factorilor pieei ia natere
expresia real a valorii, piaa fiind acel mediu care reflect atitudinea i aciunile
oamenilor ca rspuns la interaciunea forelor sociale i economice.
10
{ 1! 4 t i l ( t i i
1.1. Bun ur i l e i mo bi l i a r e i dr e pt ur i l e de pr o pr i e t a t e a s upr a l o r
In diferite sisteme juridice sunt acceptate diferite definiii ale bunurilor
imobiliare. Diferena se exprim doar prin gradul de detaliere i extinderea listei
obiectelor care sunt considerate bunuri imobiliare.
Conform legislaiei federale a SUA, bun imobiliar este considerat pmntul i
totul ce este mai mult sau mai puin legat de el. Dreptul de proprietate asupra
pmntului se extinde mai jos de linia solului pn la centrul pmntului i mai sus
de linia solului pn la cer".
1
Codul Funciar al Suediei stipuleaz: "Bun imobiliar este pmntul"
2
Legislaia Federaiei Ruse atribuie noiunii de bun imobiliar terenurile, subsolul,
obiectele acvatice, precum i totul ce este legat de pmnt, adic obiectele care nu pot
fi deplasate far a cauza prejudicii considerabile destinaiei lor, inclusiv pdurile,
culturile perene, edificiile. Din categoria bunurilor imobiliare fac parte aeronavele,
navele maritime i navele cosmice pasibile nregistrrii.
1
In Codul Civil al Republicii Moldova, la categoria de bunuri imobiliare sunt
raportate terenurile, poriunile de subsol, obiectele acvatice separate, plantaiile
prinse de rdcini, cldirile, construciile i alte lucrri legate solid de pmnt,
precum i tot ceea ce, n mod natural sau artificial, este incorporat durabil n
acestea, adic bunurile a cror deplasare nu este posibil fr a cauza prejudicii
considerabile destinaiei lor'
A
. Bunurile imobiliare i drepturilor reale asupra lor sunt
supuse nregistrrii de stat n Registrul Bunurilor Imobile.
Este tmportant s menionm c n procesul evalurii, obiectul evalurii este
examinat att ca obiect fizic, ct i ca totalitate a drepturilor i obligaiunilor legate de
el. In practica evalurii drepturile patrimoniale i bunurile imobiliare la care se refer
aceste drepturi sunt cunoscute sub denumirea de proprietate imobiliar".
In legislaia Moldovei sunt folosite noiunile patrimoniu", care reprezint
"totalitatea drepturilor i obligaiilor patrimoniale (care pot fi evaluate n bani),
privite ca o sum de valori active i pasive strns legate ntre ele..." i bun
imobiliar", definiia cruia a fost prezentat anterior. n prezenta lucrare, pentru a
nelege mai uor aspectele procesului de evaluare i aspectele economice legate de
bunul imobiliar i dreptul de proprietate asupra lui vom utiliza noiunea de
proprietate imobiliar" ca totalitate a drepturilor i obligaiunilor cu valoare
economic, precum i a bunurilor imobiliare la care se refer aceste drepturi i
obligaiuni, ce aparin unei persoane fizice sau juridice.
Drepturile i obligaiunile asupra unui bun imobiliar pot varia, de aceea n mod
general este acceptat ideea c proprietatea imobiliar reprezint un mnunchi" de
drepturi incluse n definiia drepturilor de proprietate. Dreptul de proprietate asupra
bunului imobiliar include dreptul de posesiune, de folosin i de dispoziie.
Posesiunea presupune stpnirea efectiv a bunurilor. Folosirea const n
ntrebuinarea calitilor utile ale bunurilor, iar dispoziia bunurilor prevede
determinarea destinului lor. Drepturile de proprietate asupra bunurilor imobiliare pot
fi limitate de existena unor drepturi care aparin altor persoane i care pot fi impuse
1
J.P. Friedman, J.C. Harris, J.B. Lindeman, Dictionary of ReaI Eslate Terms, 4'
1
' edition,
Barron' s Educaional Series, Inc., 1997.
2
Jordabalk (SFS 1970:994).
3
RPAOTCDAHCKUU KodeKc POCCUUCKOU 0edepaifuu, HacTb 1 (cTaTb 130), 24.10. 1994.
4
Codul Civil al Republicii Moldova, nr. 1107-XV din 06.06.2002, art. 228 (2).
5
Codul Civil al Republicii Moldova, art. 284.
11
i C I i ( 1 i L .
prin lege sau apar n rezultatul acordului mutual. De exemplu, dreptul de proprietate
asupra bunurilor imobiliare este limitat de "patru drepturi ale statului" care se
manifest prin:
1) impozitare - dreptul statului de a percepe impozite pe bunurile imobiliare;
2) expropriere - dreptul statului de a lua bunul imobiliar din proprietatea privat
pentru satisfacerea anumitor scopuri de utilitate public;
3) ocrotirea ordinii de stat - dreptul statului de a impune anumite reglementri
asupra exercitrii dreptului de proprietate asupra bunurilor imobiliare pentru a asigura
protecia public, sntatea, bunstarea general. Acest drept se manifest prin
emiterea actelor normative privind zonarea localitilor, normelor de construcii, etc.
4) succesiunea vacant - dreptul statului de a intra n posesiunea bunului
imobiliar care dup decesul stpnului nu a fost revendicat de motenitori.
1.2. Es e n a pr o ce s ul ui de e v a l ua r e i v a l o a r e a de pi a
Evaluarea este definit ca proces de determinare a valorii bunului la o dat
concret, innd cont de factorii fizici, economici, sociali i de alt natur, care
influeneaz valoarea
1
. Evaluatorul analizeaz i formuleaz concluzia referitor la
natura, calitatea, utilitatea i valoarea bunului imobiliar i a drepturilor reale asupra
lui. n dependen de scopul evalurii, care este determinat de client, n procesul de
evaluare poate fi estimat valoarea de pia, valoarea de asigurare, valoare de
investiie sau oricare alt tip de valoare recunoscut de legislaia naional i standardele
profesionale.
n perioada de tranziie la economia de pia, conceptul valorii de pia are o
semnificaie deosebit n relaiile economice i n activitatea de evaluare. Trecerea de
la calcularea preului normativ la estimarea valorii de pia a bunurilor imobiliare
contribuie la dezvoltarea pieei imobiliare, activizarea proceselor de privatizare,
demonopolizare i restructurare a ntreprinderilor. Valoarea de pia reprezint
expresia obiectiv a faptului ct de preios este bunul imobiliar dat pentru participanii
la piaa imobiliar.
n literatura economic pot fi ntlnite diferite definiii ale noiunii valoare de
pia". Dup prerea noastr, importana teoretic i practic a noiunii date este
redat n definiia Standardelor Europene de Evaluare (ediia anului 2000): Valoarea
de pia este suma estimat pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data
evalurii, ntre un cumprtor hotrt s cumpere i un vnztor hotrt s vnd,
ntr-o tranzacie liber, dup un marketing adecvat, n care fiece parte a acionat n
cunotin de cauz, prudent i fr constrngere."
2
n teoria i practica evalurii sunt clar delimitate noiunile economice, strns
legate de conceptul valoare": pre" i cost". Astfel, evaluatorii utilizeaz noiunea
de cost" referitor la producia unui bun, avnd n vedere totalitatea cheltuielilor
exprimate n bani suportate pentru construcia bunului imobiliar i aducerea lui la
condiia n care poate fi consumat, adic utilizat n scopul stabilit iniial. Noiunea de
pre", de regul, se refer la o tranzacie concret de vnzare-cumprare i reprezint
suma de bani care un cumprtor concret a pltit-o sau este gata s o plteasc unui
vnztor concret pentru a obine dreptul de proprietate asupra unui bun imobiliar
' Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare, nr. 989 - XV din 18.04.2002,
art.l.
2
European Valuation Standards 2000, EVS4 .
12
concret i care a fost (sau este) acceptat de ctre vnztor, n circumstane specifice
tranzaciei date.
Valoarea, la rndul su, reprezint expresia monetar a faptului ct de preios este
bunul imobiliar i dreptul de proprietate asupra lui pentru vnztorii i cumprtorii
poteniali de pe piaa imobiliar. O proprietate imobiliar poate avea o valoare
anumit pentru proprietarul su (valoare util) care este egal cu suma pe care acest
proprietar este gata s o accepte (de regul n numerar) n schimbul proprietii sale,
tar a suferi pierderi. Aceeai proprietate poate avea o valoare de pia diferit de
valoarea util care este egal cu suma care poate fi obinut de la vnzarea proprietii
imobiliare date pe piaa deschis cnd este posibil intrarea liber pe pia a tuturor
cumprtorilor i vnztorilor poteniali.
1.3. Ca dr ul jur i di c a l a ct i v i t i i de e v a l ua r e a bun ur i l o r i mo bi l i a r e n
Re publ i ca M o l do v a
Confirmarea activitii de evaluare n calitate de activitate independent n
economia Moldovei s-a produs n absena unui cadru juridic i metodologic bine
determinat. Dei companiile de evaluare au nceput prestarea serviciilor de evaluare la
nceputul anilor 90 ai secolului trecut, iar activitatea de evaluare era supus licenierii
de stat, primul proiect al actului legislativ care a stabilit cerinele minime fa de
evaluatori i activitatea de evaluare, i care a specificat n linii generale metodologia
evalurii de pia a aprut de abia n anul 2000. n aprilie 2002 Parlamentul
RepublicaiiMoldova a adoptat Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de
evaluare. Astfel, pentru prima dat n legislaia Moldovei a aprut definiia de
evaluator i au fost specificate cerinele fa de calificarea evaluatorului. Evaluator
poate fi orice persoan cu studii superioare n evaluare, sau dup caz studii superioare
economice sau tehnice i care posed certificatul de calificare eliberat de Agenia de
Stat Relaii Funciare i Cadastru - organul de stat abilitat cu funcia de control asupra
activitii de evaluare a bunurilor imobiliare. La fel, legea cu privire la activitatea de
evaluare prevede definirea strict a rolului organelor de stat, asociaiilor obteti ale
evaluatorilor i ntreprinderilor de evaluare n organizarea activitii de evaluare.
O prezentare sistematizat a actelor normative ce influeneaz procesul de
evaluare a bunurilor imobiliare i care sunt la moment n vigoare, este inclus n
Anexa 1.
13
Cunoaterea unor principii poate nlocui netirea unor factori.
Helveiu
Capitolul 2
PRINCIPIILE DE EVALUARE
Noiuni de baz:
Principii de evaluare
Cerere
Ofert
Concuren
Conjunctura pieei
Coeficient de absorbie
In acest capitol prezentm fundamentarea teoretic a procesului de evaluare,
principiile i legitile care stau la baza determinrii valorii bunurilor imobiliare.
Baza teoretic a procesului de evaluare o reprezint totalitatea legitilor,
principiilor i regulilor care s-au format n rezultatul analizei cazurilor concrete de
evaluare, precum i a comportamentului participanilor la piaa imobiliar,
n practic, principiile de evaluare sunt grupate n urmtoarele categorii:
1) principii ce reflect atitudinea utilizatorului;
2) principii de in de relaiile ntre prile componente ale proprietii imobiliare;
3) principii ce reflect atitudinea pieei;
4) principiul celei mai bune i eficiente utilizri.
Principiile de evaluare sunt interdependente. Este necesar s menionm c
influena mediului nconjurtor, gradul de dezvoltare a pieei imobiliare pot mpiedica
manifestarea unuia din principii. Astfel, la evaluarea unei proprieti imobiliare concrete
pot fi aplicate doar unele din principiile menionate mai sus i cu anumite limitri.
2.1. Pr i n ci pi i l e ce r e fl e ct a t i t udi n e a ut i l i za t o r ul ui
Urmtoarele principii sunt incluse n grupul dat: principiul utilitii, principiul
substituiei i principiul de anticipare.
Principiul utilitii (utility) se bazeaz pe premisa c oricare bun imobiliar va
avea valoare doar n cazul dac va fi util proprietarului, contribuind la satisfacerea
necesitilor personale, economice sau sociale ale acestuia. Utilitatea bunului
imobiliar este determinat de capacitatea lui de a satisface necesitile utilizatorului
ntr-un loc dat i la un moment dat.
Principiul substituiei (substitution) afirm c un cumprtor raional nu va plai
pentru un bun imobiliar o sum mai mare dect suma minim pentru care poate fi
procurat un alt bun imobiliar cu o utilitate similar. Acest principiu st la baza tuturor
metodelor de evaluare a bunurilor imobiliare. Dup coninut, principiul substituiei
este asemntor cu noiunea de costuri alternative. Costurile alternative reprezint
pierderile eventuale ale investitorului n urma respingerii unor proiecte investiionale
de alternativ i investirea mijloacelor n proiectul analizat.
14
Principiul de anticipare (anticipation) reflect atitudinea utilizatorului pentru
valoarea prezent a veniturilor viitoare. La baza acestui principiu st teoria valorii
banilor n timp.
2.2 Pr i n ci pi i l e ce i n de r e l a i i l e n t r e pr i l e co mpo n e n t e
a l e pr o pr i e t i i i mo bi l i a r e
Grupul dat ntrunete urmtoarele principii: principiul productivitii reziduale,
principiul contribuiei, principiul veniturilor cresctoare i descresctoare, principiul
echilibrului, principiul mrimii economice i principiul diviziunii economice.
Principiul productivitii reziduale (residual productivity) presupune determinarea
venitului net atribuit terenului, dup deducerea costurilor pentru fora de munc, capital i
antreprenoriat. n dependen de situarea i calitatea lotului de teren utilizatorul lotului
poate optimiza veniturile, reduce costurile, satisface necesitile de confort.
Principiul contribuiei (contribution) se bazeaz pe ipoteza c valoarea bunului
imobiliar poate crete sau scdea n urma prezenei sau lipsei unui element al
proprietii imobiliare. Contribuia valoric a elementului la valoarea total a
proprietii poate fi diferit de costul propriu zis al elementului. De exemplu, pentru a
mbunti aspectul unei cldiri ea este zugrvit. Dar dac culoarea nu corespunde
standardelor pieei, valoarea cldirii va scdea.
Principiul veniturilor cresctoare i descresctoare (increasing and decreasing
returns) afirm c pe msura atragerii unor resurse suplimentare la mijloacele de
producie de baz, la prima etap, veniturile nete vor spori rapid; peste o perioad de
timp rat de cretere se va micora, iar la un anumit moment rata de cretere a valorii
va fi mai mic dect cheltuielile pentru resursele adiionale.
Principiul proporionalitfii sau echilibrului (balance) este legat de principiul
veniturilor cresctoare i descresctoare. Principiul dat susine c fiecrui tip de folosire
a pmntului i corespunde o anumit combinaie a mijloacelor de producie, datorit
crora valoarea terenului este maximal. Acest principiu poate fi aplicat nu numai n
cazul terenurilor ci i n cazul analizei unei localiti, regiuni sau unei ri. De exemplu,
ntr-o economie prin prisma principiului echilibrului, putem analiza echilibrul ntre
dezvoltarea sectorului de stat i cel privat, ntre sfera productiv i sfera neproductiv.
Principiul mrimii economice (economic size) presupune c pentru asigurarea
folosirii optimale a pmntului n conformitate cu condiiile pieei, este necesar ca
terenul s corespund unei anumite mrimi. De exemplu, dac lng un centru
comercial nu este loc pentru parcarea transportului auto, atracia centrului n ochii
potenialului cumprtor va avea de suferit. i contrariul, dac o staie de alimentare
cu combustibil ce se afl la intersecia unor strzi, este amplasat pe un lot de pmnt
prea mare, surplusul de pmnt nu va aduce proprietarului un venit adiional.
Principiul divizrii economice (economic division) se aplic n cazul cnd apar mai
multe drepturi reale asupra unui bun imobiliar, n rezultatul crora valoarea total a
bunului se majoreaz. Divizarea poate fi efectuat dup urmtoarele criterii: perioada de
posesiune (diferite tipuri de arend, folosin viager, etc.); dreptul de folosin
(servitutea, arenda, administrarea fiduciar, etc.); dreptul ipotecar; divizarea fizic.
2.3. Pr i n ci pi i ce r e fl e ct a t i t udi n e a pi e e i
n grupul principiilor ce reflect atitudinea pieei sunt incluse: principiul cererii i
ofertei, principiul concurenei, principiul schimbrii, principiul dependenei i
principiul conformitii.
15
Principiul cererii i ofertei (supply and demand) indic c preul pentru un bun
imobiliar este determinat de interaciunea cererii i ofertei. Valoarea bunului imobiliar
este determinat nu numai de utilitatea lui ci i de raritate. Interaciunea cererii i
ofertei pe parcursul unei perioade de timp ndelungate poate stabili destul de efectiv
preul pentru bunul imobiliar. Pe termen scurt, din cauza imperfeciunii pieei
imobiliare, inelasticitii ofertei i elasticitii cererii piaa imobiliar, deseori, se afl
n dezechilibru. De exemplu, n perioada 1999-2001 n municipiul Chiinu, oferta de
bunuri imobiliare cu destinaie locativ depea de cteva ori cererea, ceea ce a
rezultat ntr-o scdere semnificativ a preurilor.
Principiul concurenei (competition) presupune c n cazul cnd pe pia
beneficiul depete plata pentru mijloacele de producie, pe piaa dat se nsprete
concurena, ceea ce duce la scderea nivelului mediu al beneficiului.
Principiul schimbrii (change) afirm c valoarea bunurilor imobiliare se schimb
continuu. Bunurile imobiliare sunt supuse uzurii; se schimb modul de folosin a
terenurilor; apar tehnologii noi; se schimb politica statului; se schimb preferinele
consumatorilor - aceti factori duc la schimbarea utilitii bunului imobiliar.
Principiul dependenei (dependency) presupune c valoarea unui bun imobiliar
este influenat i influeneaz valoarea altor bunuri imobiliare amplasate n
apropierea lui. De exemplu, construcia unui bun imobiliar cu destinaie industrial
ntr-un sector cu destinaie locativ va duce, inevitabil, la reducerea valorii caselor de
locuit amplasate n sectorul dat.
Principiul conformitii (conformity) afirm c stilul arhitectural, gradul de
confort al bunului imobiliar trebuie s corespund cerinelor i ateptrilor pieei. De
exemplu, valoarea apartamentelor de stil vechi, cu odi mici i fr loggii este mai
mic dect valoarea apartamentelor moderne.
Principiul conformitii este strns legat de principiile progresiei i regresiei.
Principiul progresiei acioneaz n cazurile cnd datorit valorii nalte a obiectelor
vecine, crete valoarea obiectului evalurii. i din contra, dac costul de construcie al
unei case este de 200 mii dolari SUA i este construit ntre-un sector inferior, unde,
de obicei nu se construiesc case scumpe sunt o raritate, valoarea de pia a acestei
case nu va reflecta cheltuielile reale suportate pentru construcia ei.
2.4. Pr i n ci pi ul ce l e i ma i bun e i e fi ci e n t e ut i l i zr i
Cea mai bun i eficient utilizare (highest and best use) este un concept utilizat de
Standardele Internaionale de Evaluare i este folosit pe larg de evaluatorii din America de
Nord. Descrierea acestui principiu se conine i n Standardele Europene de Evaluare.
Principiul celei mai bune i eficiente utilizri este definit ca utilizarea cea mai
probabil a bunului, care este posibil din punct de vedere fizic, justificat n mod
corespunztor, admisibil din punct de vedere legal, eficient din punct de vedere
economic i din care rezult cea mai mare valoare a bunului supus evalurii.
Utilizarea care duce la cea mai mare valoare este considerat ca cea mai bun utilizare
i va corespunde definiiei valorii de pia.
1
Principiul celei mai bune i eficiente utilizri ia n considerare factorii majori ce
influeneaz valoarea bunului imobiliar: economici, sociali, juridici, fizici, ntrunind
i alte principii de evaluare menionate anterior.
' P. Champnes. Standardele Europene de Evaluare, ediia anului 1997, Addenda 11.01.
16
Nu exist lucruri mari fr obstacole mari.
Voi tai re
Capitolul 3
PROCESUL DE EVALUARE
Noiuni de baz:
Misiune de evaluare
Metode de evaluare
Metoda vnzrilor comparabile
Metoda costului
Metoda venitului
Cea mai bun i eficient utilizare
In prezentul capitol sunt examinate esena i etapele de baz ale procesului de
evaluare; de asemeni sunt prezentate recomandri practice privind coninutul
fiecrei etape.
Procesul de evaluare .reprezint o consgcutiyiatejle proceduri, care sunt utilizate
de ctre-eyaluator pentru a estima valoarea bunului imobiliar. De regul, lucrrile de
evaluare sunt precedate de desfurarea unui plan conform cruia se va face evaluarea
i care va reflecta previziunile, tehnicile i metodele folosite pentru estimarea valorii
bunului imobiliar. Dat fiind faptul c coninutul lucrrilor de evaluare depinde de
sarcinile ce stau n faa evaluatorului, de tipul valorii ce urmeaz a fi estimat,
prevederile legislaiei i standardelor profesionale, planurile lucrrilor de evaluare vor
varia pentru diferite obiecte ale evalurii. n majoritatea cazurilor procesul evalurii
constituie urmtoarele etape (fig. 3.1):
1) definirea misiunii de evaluare;
2) colectarea i analiza datelor;
3) analiza celei mai bune i eficiente utilizri;
4) aplicarea metodelor de evaluare;
5) reconcilierea valorilor i estimarea valorii finale;
6) ntocmirea raportului de evaluare.
Etapa 1. Definirea misiunii de evaluare
Prezenta etap include urmtoarele elemente:
identificarea bunului imobiliar;
identificarea drepturilor patrimoniale care sunt evaluate; 3 ' i 9 S 6)
determinarea scopului evalurii;
determinarea bazei de evaluare (tipului valorii);
determinarea datei de evaluare;
coninutul misiunii de evaluare;
alte condiii limitative.
Obiectul evalurii este identificat dup numrul cadastral sau adresa potal.
Identificarea include descrierea complet a bunului imobiliar evaluat, precum i starea
17
Biblioteca Republicana
Stiintific Agricol
Umversiialea Agrar ilt Stal din Moldova
n care se afl bunul. De regul, descrierea obiectului evalurii este compus din dou
compartimente: descrierea terenului i descrierea construciilor, i se ntocmete n
baza rezultatelor inspectrii bunului imobiliar n natur. Identificarea complet a
bunului presupune, pe lng descrierea amplasrii i caracteristicilor tehnice ale
obiectului, descrierea legal a bunului imobiliar, efectuat n baza documentelor ce
confirm drepturile asupra bunului imobiliar.
Valoarea bunului imobiliar depinde nu numai de caracteristicile fizice ale bunului,
ci i de drepturile patrimoniale legate de bun. Persoana, drepturile creia sunt evaluate,
poate s posede doar, de exemplu, dreptul de arend, sau dreptul de administrare
economic. Bunul imobiliar poate avea servitute pe alte terenuri sau dreptul de
proprietate poate fi grevat de servi-tute stabilit n folosul altor bunuri imobiliare, la fel
dreptul de proprietate poate fi limitat de diferite reglementri de stat. Astfel, pentru a
determina valoarea bunului imobiliar trebuie de inut cont de toate aspectele legale.
Evaluarea presupune determinarea valorii bunului la o dat anumit, deoarece
valoarea unui obiect variaz n timp. De exemplu, o decizie a autoritilor publice care va
influena conjunctura pieei poate influena n mare msur i valoarea bunului imobiliar.
De regul, data evalurii coincide cu data ultimei inspectri a bunului imobiliar, efectuat
n scopul determinrii strii reale a bunului evaluat i conjuncturii pieei.
Problema determinrii scopului evalurii i tipului valorii estimate este tratat n
capitolul 4 al prezentei monografii.
Etapa 2. Colectarea i analiza datelor
Corectitudinea rezultatelor evalurii depinde de exactitatea i volumul datelor
analizate. Datele colectate de evaluator trebuie s satisfac urmtoarele criterii:
s fie adecvate obiectului evalurii;
s fie exacte (datele colectate trebuie s reflecte situaia real la data
evalurii);
s fie demne de ncredere;
s fie complete (datele trebuie s fie suficiente pentru justificarea opiniei
evaluatorului).
La etapa de colectare i analiz a datelor evaluatorul este familiarizat cu situaia
pieei i segmentul pieei pe care se afl bunul imobiliar evaluat, precum i cu
proprietatea evaluat propriu zis. Evaluatorul examineaz factorii generali care
determin valoarea bunului imobiliar, colectai la nivel de sector (cartier), ofa,
regiune, ar. Din categoria factorilor generali fac parte factorii sociali, economici,
politici i factorii de mediu.
Dup examinarea factorilor generali, evaluatorul examineaz grupul factorilor
specifici al obiectului evalurii, care include urmtoarele elemente: costul i
deprecierea, veniturile i cheltuielile, rata capitalizrii, drepturile de proprietate,
modul de utilizare a bunului. -
Ultimul grup de factori ce urmeaz a fi analizat de evaluator sunt factorii specifici
pentru piaa dat i segmentul pieei la care se refer bunul imobiliar evaluat.
Elementele de analiz pentru acest grup de factori sunt: lista proprietilor
competitive, obiectele oferite pentru vnzare, obiectele propuse pentru arend, studiul
cererii, ratele de absorbie ale pieei.
Hait- .... * ;
18
i j i - j . i M M .) i
Etapa 3. Analiza celei mai bune i eficiente utilizri
r Prin intermediul analizei celei mai bune i eficiente utilizri evaluatorul stabilete
influena factorilor pieei asupra obiectul evaluat i identific modul de utilizare pe care se
bazeaz estimarea valorii finale. Exist dou temeiuri pentru care este necesar analiza
celei mai bune i eficiente utilizri. Primul temei este de a facilita procesul de identificare
a bunurilor imobiliare comparabile. Fiecare bun imobiliar comparabil trebuie s fie identic
sau similar din punct de vedere a celei mai bune i eficiente utilizri. Cel de al doilea
temei const n faptul de a decide necesitatea meninerii bunului imobiliar n starea actual
sau e nevoie de o modificare pentru a asigura obinerea profiturilor maxime de la
utilizarea lui. Un bun imobiliar trebuie meninut n starea curent atta timp ct profitul
obinut de la utilizarea curent este mai mare dect profiturile ce pot fi obinute n cazul
unei utilizri noi, rmase dup scderea costurilor pentru schimbarea modului de utilizare
a bunului imobiliar. Totodat este necesar s menionm c cea mai bun i eficient
utilizare trebuie s fie realizabil din punct de vedere fizic, posibil din punct de vedere
legal i eficient din punct de vedere economic.
Etapa 4. Aplicarea metodelor de evaluare
n standardele activitii profesionale se menioneaz c n procesul evalurii
evaluatorul trebuie s utilizeze cele trei metode general acceptate:
metoda vnzrilor comparabile;
^metoda costului;
metoda venitului.
n cazul cnd utilizarea uneia din metodele menionate nu este posibil,
evaluatorul trebuie s argumenteze n raportul de evaluare imposibilitatea folosirii
metodei date. Dat fiind faptul c piaa imobiliar este un exemplu clasic al unei piee
imperfecte, valorile obinute prin aplicarea diferitor metode pot fi diferite.
Etapa 5. Reconcilierea valorilor i estimarea valorii finale
Urmtoarea etap a procesului de evaluare reprezint reconcilierea valorilor
obinute n urma aplicrii metodelor de evaluare i determinarea valorii finale a
bunului imobiliar. Concluzia referitoare la valoarea final a bunului imobiliar se va
baza pe estimrile valorii rezultate din metodelor de evaluare aplicate. La etapa
reconcilierii, evaluatorul, bazndu-se pe propria experien i cunotinele acumulate,
va argumenta alegerea metodelor de evaluare i importana acordat rezultatelor
obinute prin metodele folosite.
Etapa 6. Elaborarea raportului de evaluare
Etapa final a procesului de evaluare este elaborarea raportului de evaluare, care
este prezentat beneficiarului (clientului). n dependen de nelegerea prealabil ntre
client i evaluator, raportul de evaluare poate avea forma unei simple scrisori sau a
unui raport detaliat prezentat n form scris. De regul, forma i coninutul raportului
de evaluare sunt reglementate de legislaia naional i standardele profesionale
internaionale i naionale, cum ar fi Standardele Europene de Evaluare".
1
Standardele Internaionale de Evaluare (IVS) i Standardele Europene de Evaluare.
2
European Valuation Standard 2000 . EVS 9.
19
l , l , l I l l ( 1
Definirea Misiunii de Evaluare
Identificarea
bunului
imobil
Identificarea
drepturilor
patrimoniale
Scopul
evalurii
Tipul
valorii
Data
evalurii
Coninutul
misiunii de
evaluare
Alte
condiii
limita-
tive
Colectarea i Analiza Datelor
Factorii Externi
Factori economici
Factori juridici, politici
Factori sociali
Factori de mediu
Factorii Interni
Amplasarea
Modul de utilizare
Caracteristicile fizice ale
bunului imobil
Analiza celei mai bune i eficiente utilizri
Terenul considerat liber
Fizic realizabil
Legal admisibil
Economic eficient
Aplicarea metodelor de evaluare
Metoda
Costului
Metoda
vnzrilor
comparabile
Metoda
Venitului
Reconcilierea Valorilor i Estimarea Valorii Finale
Raportul de Evaluare
Fi g ur a 3.1. Procesul de evaluare
. rumsiy,
20
Dup definiie: cnd explorai necunoscutul,
nu tii ce vei descoperi.
Artur Bloh
Capitolul 4
SCOPURILE EVALUARII SI TIPURILE DE VALORI
Noiuni de baz:
Scopul evalurii
Baza de evaluare
Obiect al evalurii
Valoarea estimat
Valoarea de pia
Valoarea de lichidare
Valoarea impozabil
Valoarea de investiie
Valoarea de pia pentru utilizare curent
Prezentul capitol examineaz scopurile evalurii, tipurile de valori, care
corespund^ anumitor scopuri de evaluare; conine recomandri privind efectuarea
evalurii pentru diferite scopuri.
fcopul oricrei evaluri este determinarea valorii unui bun. Unul din principiile
fundamentale ale evalurii de pia presupune existena mai multor valori ale unui i
acelai bun.
Valoarea este un concept economic fundamental pentru care nu exist o definiie
univoc acceptat. Apariia i existena valorii este determinat de urmtoarele
atribute:
utilitatea - capacitatea bunului de a contribui la bunstarea omului i de a aduce
satisfacie de la posesiunea lui;
raritatea - valoarea unui bun este cu att mai mare cu ct mai rar este ntlnit.
Drept exemplu poate servi apa i diamantul
1
: dei apa este foarte necesar i util
pentru existena omului, din cauza faptului c fiecare are acces liber la ea
valoarea apei este mic. Iar diamantul, dei este o piatr care nu este necesar sau
util pentru existena omului, are o valoare mare deoarece se ntlnete foarte rar.
n dependen de scopul pentru care este efectuat evaluarea, un bun imobiliar
poate avea mai multe valori diferite una de cealalt. S presupunem c proprietarul
unei case individuale de locuit se adreseaz unei companii de asigurare n vederea
asigurrii proprietii imobiliare. n acest caz, specialistul evaluator va estima
valoarea de reconstituire sau valoarea de nlocuire a casei. Dac proprietarul va
decide s vnd bunul imobiliar, el va dori s afle preul probabil pentru care
proprietatea va putea fi vndut pe piaa liber. n cazul dat, evaluatorul va estima
valoarea de pia. . , , . i
1
Adam Smith "Wealth dfNations" (1776), book I, chapter 4.
21
Scopul evalurii este determinat de tipul tranzaciei sau a altor aciuni n care este
implicat bunul imobiliar evaluat, i pentru efectuarea crora evaluatorul poate recomanda
o mrime anumit a valorii bunului. De regul, evaluarea este solicitat n urmtoarele
cazuri:
Vnzarea bunului imobiliar. n acest caz va fi determinat preul probabil
pentru care bunul imobiliar poate fi vndut pe piaa liber - valoarea de pia. La
estimarea valorii se va ine cont de toi cumprtorii poteniali i de toate proprietile
competitive expuse pe pia.
Cumprarea bunului imobiliar. n cazul efecturii evalurii n scopul
cumprrii bunului imobiliar, evaluatorul va ine cont de necesitile i posibilitile
financiare ale clientului. Astfel, valoarea estimat va reflecta gradul de utilitate a
bunului imobiliar evaluat pentru un cumprtor concret. Cerinele subiective ale
clientului pot rezulta ntr-o valoare care este mai mic, mai mare sau egal cu
valoarea de pia a bunului imobiliar. Valoarea estimat va fi valoarea de investiie.
Ipotecarea bunului imobiliar. Evaluarea n scopul ipotecrii se efectueaz
pentru obinerea unui mprumut bancar garantat cu bunul imobiliar depus n gaj.
Valoarea estimat va fi valoarea de pia, ceea ce va da posibilitate creditorului s
recupereze suma creditului n cazul insolvabilitii debitorului. Dat fiind faptul c n
cazul unei astfel de vnzri, bunul imobiliar este expus pe pia n condiii mai puin
favorabile, perioada de comercializare fiind redus, iar evaluarea este efectuat pentru
un creditor ce nu dorete s-i asume riscuri nejustificate, evaluatorul trebuie s
adopte nite criterii riguroase pentru evaluarea n scopul ipotecrii. Uneori, pentru
bun imobiliar care este sau intenioneaz s fie garanie pentru un credit bancar se
estimeaz valoarea de vnzare forat sau valoarea de lichidare.
Arenda bunului imobiliar. n baza contractului de arend proprietarul
bunului imobiliar (arendatorul) i transmite arendaului, pentru o perioad de timp
determinat i contra plat, dreptul de posesiune i folosin a bunului imobiliar.
Evaluarea bunului imobiliar n cazul drii n arend presupune determinarea valorii
de pia a bunului, care ulterior servete pentru determinarea mrimii plii de arend.
Asigurarea bunului imobiliar. Evaluarea n scopul asigurrii necesit o abordare
specific. Valoarea de pia, n acest caz, este irelevant, iar evaluatorul trebuie s
determine valoarea de reconstituire sau valoarea de nlocuire a cldirii. Valoarea de pia
a bunului imobiliare poate fi mai mare dect cea de nlocuire, unul din motive fiind c n
valoarea de pia a cldirii este reflectat valoarea terenului. La fel, valoarea de pia poate
fi mai mic dect cea de nlocuire, n cazul cnd piaa imobiliar se afl ntr-o perioad de
recesiune sau n cazul cnd edificiul este de un stil arhitectural elegant i sofisticat, sau la
construcia lui sau folosit materiale de construcie extrem de costisitoare.
ntocmirea rapoartelor financiare. Evaluarea n scopurile financiare este
efectuat pentru prezentarea conturilor i bilanurilor anuale, pentru emiterea hrtiilor
de valoare. n aceste cazuri evaluatorul determin valoarea de pia, valoarea de
pia pentru utilizarea curent, valoarea de nlocuire sau valoare de bilan, n
dependen de categoria activelor evaluate i n dependen de prevederile actelor
legislative i normative n vigoare.
Expr o pr i e r e a pe n t r u ut i l i t a t e publ i c. Evaluarea n scopul exproprierii este
efectuat pentru determinarea cuantumului despgubirii, care se calculeaz n baza
vlotii de pia a bunului imobiliar sau a drepturilor patrimoniale supuse exproprierii.
Impo zi t a r e a bun ur i l o r i mo bi l i a r e . Evaluarea n scopul impozitrii este
efectuat n scopul calculrii impozitului pe bunurile imobiliare sau impozitul pe adaos de
capital, prevzute de legislaia n vigoare i reprezint o evaluare obligatorie, efectuat de
22
organizaiile abilitate de stat. Valoarea impozabil se determin n baza valorii de pia a
bunului imobiliar, astfel satisfcnd criteriul de echitate a impozitului imobiliar.
Ca l cul a r e a o n o r a r i i l o r pe n t r u s e r v i ci i l e n o t a r i l o r . n unele cazuri,
onorariile pentru serviciile notarilor sunt calculate n funcie de valoarea bunului ce
constituie subiect al contractului pasibil autentificrii notariale. Evaluarea este
necesar cnd contractul nu conine date privind valoarea bunului imobiliar. n acest
caz valoarea estimat este valoarea de pia.
Scopul evalurii este fundamental n alegerea bazei de evaluare, care se stabilete
de evaluator n strns colaborare cu beneficiarul serviciilor de evaluare la momentul
definirii misiunii de evaluare. Urmtoarele baze de evaluare sunt cel mai des ntlnite
n practica evalurii i sunt recomandate spre aplicare de ctre standardele
internaionale de evaluare.
Va l o a r e a de pi a - suma estimat pentru care un activ ar putea fi schimbat la
data evalurii ntre un cumprtor hotrt s cumpere i un vnztor hotrt s vnd,
ntr-o tranzacie liber, dup un marketing adecvat, n care fiecare parte a acionat n
cunotin de cauz, prudent i fr constrngere
1
.
Va l o a r e a de pi a pe n t r u ut i l i za r e a e xi s t e n t - suma estimat pentru care un activ
ar putea fi schimbat la data evalurii pe baza ipotezei de continuare a utilizrii actuale,
dar presupunnd c activul este neocupat, ntre un cumprtor hotrt s cumpere i un
vnztor hotrt s vnd, ntr-o tranzacie liber, dup un marketing adecvat, n care
fiecare parte a acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere
2
.
Va l o a r e a de n l o cui r e - suma costurilor totale necesare pentru construcia unei
cldiri sau alte construcii analogice cldirii sau construciei evaluate, calculat n
baza preurilor de pia, existente la data evaluri, innd cont de uzura cldirii sau
construciei evaluate.
Va l o a r e a de r e co n s t i t ui r e - suma costurilor totale necesare pentru crearea unei
copii exacte a cldirii sau a construciei evaluate, calculat n baza preurilor de pia
existente la data evalurii, cu aplicarea materialelor i tehnologiilor identice celor
utilizate pentru construirea cldirii sau construciei evaluate, innd cont de uzura
cldirii sau a construciei evaluate.
Va l o a r e a de i n v e s t i i e - valoarea bunului imobiliar determinat n baza
rentabilitii bunului imobiliar pentru o persoan concret innd cont de scopurile
investiionale concrete.
Va l o a r e a de l i chi da r e (s a u v a l o a r e a de v n za r e fo r a t ) - valoarea bunului
imobiliar n cazul cnd obiectul evalurii este sau urmeaz a fi nstrinat ntr-o
perioad de timp foarte scurt i n condiii de expunere pe pia neadecvate,
comparativ cu perioada i msurile necesare pentru a obine cel mai bun pre de pia.
Practica evalurii sugereaz c oricare ar fi scopul evalurii, criteriul fundamental
este determinarea i explicarea valorii de pia. Astfel, n procesul unei evaluri,
evaluatorul va determina valoarea de pia a bunului imobiliar i acel tip al valorii
asupra cruia s-a convenit cu beneficiarul evalurii innd cont de scopul evalurii.
n prezenta monografie se va pune accentul pe estimarea valorii de pia, totodat,
prezentnd definiiile diferitor tipuri de valori derivate din valoarea de pia sau din
alte abordri diferite de cele de pia, aprobate pentru a fi utilizate n diverse scopuri,
circumstanele adecvate pentru utilizarea lor i recomandrile privitoare la modul de
aplicare.
' TEGoVA: Standarde Profesionale Europene Aprobate pentru Evaluarea Proprietilor
Imobiliare, Ediia romn 1998. Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia ANEVAR,
Institutul Romn de Cercetri n Evaluare IROVAL.
2
Idem.
,i :.- iu i > - ''.JHWhWioo
23
Nici un talent nu poate birui slbiciunea pentru detalii.
Artur Bloh
Capitolul 5
CLASIFICAREA BUNURILOR IMOBILIARE
Noiuni de baz:
Fondul funciar
Cote echivalente de teren
Tipul bunului imobiliar
Utilizare funcional
n prezentul capitol vom prezenta diverse tipuri de clasificri ale bunurilor
imobiliare ntlnite n legislaia Republicii Moldov: Codul Funciar i Codul Fiscal;
de asemenea vom expune criteriile de clasificare bunurilor imobiliare.
n scopul efecurii unei analize complexe a pieei imobiliare, a aplicrii corecte a
metodelor de evaluare, evidenei corecte i nregistrrii bunurilor imobiliare este
nevoie de un sistem de clasificare a bunurilor imobiliare. Unul din scopurile
clasificrii bunurilor imobiliare este identificarea caracteristicilor i tipurilor bunurilor
imobiliare n scopul asigurrii comparabilitii n procesul evalurii.
n prezent, n Moldova nu exist o clasificare unic a bunurilor imobiliare. Actele
normative conin diferite criterii de clasificare n dependen de problemele tratate n
ele.
O clasificare detaliat a terenurilor agricole este prezentat n Codul Funciar
conform cruia toate terenurile, indiferent de destinaie i proprietate constituie fondul
funciar al Republicii Moldova. Fondul Funciar, n dependen de destinaia principal
a terenurilor, este compus din urmtoarele categorii de terenuri:
cu destinaie agricol;
din intravilanlil localitilor;
destinate industriei, transporturilor, telecomunicaiilor i cu alte destinaii
speciale;
destinate ocrotirii naturii, ocrotirii sntii, activitii recreative, terenuri de
valoare istorico-cultural, terenuri ale zonelor suburbane i cele ale zonelor verzi;
terenuri ale fondului silvic;
terenuri ale fondului apelor;
terenuri ale fondului de rezerv.
Fiecare din aceste categorii poate fi examinat n detalii. De exemplu, la categoria
terenurilor cu destinaie agricol se refer cotele de teren echivalente distribuite n
procesul de privatizare, grdini i loturi pentru legumicultura (construcia cldirilor
capitale este interzis pe aceste loturi), terenuri atribuite ntovririlor pomicole. La
categoria terenurilor din intravilanul localitilor sunt atribuite terenurile destinate
1
Legea Republicii Moldova. Codul Funciar, nr. 828-XII, din 25.12.91 (cu amendamente i
completri).
24
construciilor; terenuri de uz public (piee, strzi, parcuri, scuaruri, cimitire, obiecte
ale gospodriei comunale); terenurile destinate transportului rutier, feroviar, naval,
aerian, pentru liniile de telecomunicaii i transport electric, pentru exploatrile
miniere i pentru alte industrii; terenurile mpdurite; terenurile cu destinaie agricol
i alte terenuri.
Codul Fiscal trateaz bunurile imobiliare din punct de vedere al crerii unui
sistem optim de estimare a valorii bunului, calculare i percepere a impozitelor
1
. De
exemplu, terenurile cu destinaie agricol sunt clasificate ca terenuri cu indici
cadastrali i terenuri fr indici cadastrali. Terenurile din intravilanul localitilor sunt
grupate n terenuri pe care sunt amplasate fondul de locuine, garaje din cooperativele
de construcie, loturile de pe lng cas; terenuri destinate industriei, transporturilor,
telecomunicaiilor, ntreprinderilor agricole i terenuri cu o alt destinaie special.
Grupuri distincte formeaz terenurile distribuite ntovririlor pomicole; terenurile
din extravilan destinate industriei, transporturilor, telecomunicaiilor i cu alt
destinaia special; terenurile pe care sunt amplasate construcii i instalaii pentru
carierele i pmnturile distruse n urma activitii de producie.
Bunurile imobiliare din clasificarea prezentat se divizeaz n bunuri imobiliare
ce aparin persoanelor juridice (cu excepia cooperativelor de construcie a locuinelor
i a cooperativelor de construcie a garajelor), bunurile imobiliare ce aparin
persoanelor fizice (locuine privatizate, proprieti imobiliare, construcii i instalaii
pe sectoarele pentru vile, garaje), bunurile imobiliare ale membrilor cooperativelor de
construcie a locuinelor, de construcie a garajelor i membrilor ntovririlor
pomicol^
n activitatea practico-tiinific i literatura metodologic lipsete o abordare
unic a clasificrii bunurilor imobiliare.
De regul, drept criterii pentru clasificarea bunurilor imobiliare n scopul
evalurii servesc: amplasarea, tipul bunurilor imobiliare, destinaia funcional.
Din punct de vedere al amplasrii, toate bunurile imobiliare pot fi divizate n
dou grupuri: bunurile imobiliare din intravilanul localitilor i bunuri imobiliare din
extravilan.
Dat fiind c exist deosebiri eseniale ntre aceste dou grupuri de bunuri
imobiliare, vom examina detaliat fiecare din ele.
Bunurile imobiliare din intravilanul localitilor pot fi divizate n: bunuri
imobiliare amplasate n capital, n centrele judeene, n localitile rurale.
Bunurile imobiliare din extravilan ntrunesc: terenurile cu destinaie agricol;
bunurile imobiliare cu destinaie comercial i industrial, amplasate n extravilan;
loturile din cadrul ntovririlor pomicole (pentru case sezoniere); bunuri imobiliare
cu destinaie special. Valoarea bunurilor imobiliare menionate este influenat n
mare msur de distana fa de centrele de realizare i prelucrare a produciei, oraele
mari, bazinele de ap naturale, drumuri cu nveli durabil.
Drept exemplu de clasificare dup tipul bunurilor imobiliare prezentm
clasificarea bunurilor imobiliare cu destinaie locativ. De exemplu, pentru
apartamente pot fi evideniate urmtoarele grupuri:
apartamente, formate prin modificarea ncperilor izolate din cmine
(apartamente pentru familii mici sau garsoniere);
apartamente compacte n case construite dup proiecte vechi;
apartamente standard n case de serie;
1
Codul Fiscal. Titlul VI. Impozitul pe bunurile imobiliare. Nr. 1055-XIII, din 16.06.2000.
25
apartamente n case "de elit", construite dup proiecte mbuntite.
Case de locuit individuale pot fi grupate n urmtoarele categorii:
case construite n perioada anilor 1930 -1960 (de regul, cu un singur nivel i
calitate medie);
case construite n perioada anilor 1960 - sfritul anilor 1980 (proiect
standard);
case construite n anii 1990 (conform standardelor europene);
vile (construcii capitale);
csue sezoniere.
Cel mai frecvent este utilizat clasificarea bunurilor imobiliare dup destinaia
funcional (fig. 5.1.), conform creia bunurile imobiliare sunt divizate n
urmtoarele categorii: bunuri imobiliare cu destinaie locativ, care includ bunurile
imobiliare utilizate n scopuri locative fie de proprietar, arenda sau alt persoan care
posed dreptul de folosin, utilizarea avnd un caracter permanent (case de locuit
individuale, apartamente, vile, etc.);
bunuri imobiliare cu destinaie comercial, ce cuprind bunurile imobiliare
folosite n scopul obinerii de venituri (hoteluri, restaurante, magazine, oficii, staii de
alimentare cu combustibil, etc.);
bunuri imobiliare cu destinaie industrial, ce cuprind bunurile imobiliare
folosite pentru prelucrarea materiei prime i producerea de bunuri (uzine, fabrici,
mine, cariere, ateliere de producie, etc.);
loturi de pmnt fr construcii, care se mpart n terenuri amplasate n
intravilan (terenuri destinate construciei; zone de recreare, terenurile de uz public
(piee, strzi, parcuri, etc.) i terenuri amplasate n extravilan, inclusiv terenurile cu
destinaie agricol (teren arabil, grdini, vii, puni);
bunurile imobiliare specializate care datorit caracterului su specific nu se
vnd n mod curent (dac se vnd vreodat). Caracterul specific al unor astfel de
bunuri imobiliare este determinat de tipul construciei, mrime, amplasare,
caracteristicile funcionale i modul de utilizare, tipul echipamentului tehnologic care
poate fi amplasat n cldire, etc. Bunuri imobiliare specializate sunt considerate:
centralele electrice, cldirile instituiilor de nvmnt i institutelor de cercetri,
obiecte ale ocrotirii sntii i instituiilor de cultur, muzeele, bibliotecile, obiectele
de cult i altele.
n conformitate cu clasificarea prezentat i n rezultatul unei analize a pieei
imobiliare am constatat c cel mai des solicitate sunt apartamentele (n special, cele
amplasate n case construite dup proiecte standard, cu 2-3 odi), casele de locuit
individuale, construite n anii 1970-1980 i bunurile imobiliare cu destinaie
comercial de mrime mic. n localitile rurale, cel mai des sunt vndute terenurile
cu destinaie agricol. n cazul tranzaciilor n care particip terenurile cu destinaie
agricol o importan deosebit o au urmtorii factori: distana fa de localitate
existena drumurilor de acces i distana fa de bazinele de ap naturale.
26
Cnd elimini imposibilul, neverosimilul devine adevr.
Din Legile lui Murphy
Capitolul 6
FACTORII DE INFLUENT

ASUPRA VALORII BUNULUI IMOBILIAR
Noiuni de baz:
Factori interni
Factori externi
Cererea
Oferta
Elasticitate
In prezentul capitol sunt examinai factorii externi i factorii interni, ce
influeneaz valoarea bunurilor imobiliare; factorii ce determin cererea i oferta
pentru proprietile imobiliare. O atenie deosebit este atras factorului amplasrii
i caracteristicilor fizice ale bunurilor imobiliare.
Valoarea bunului imobiliar este influenat de interaciunea unor factori care pot
fi externi i interni.
Fa ct o r i i e xt e r n i sunt factorii generali, care influeneaz n aceeai msur
valoarea tuturor tipurilor de bunuri imobiliare. Ei sunt divizai n urmtoarele grupuri:
1) factorii economici;
2) factorii juridici, administrativi i politici;
3) factorii sociali;
4) factorii naturali i de mediu.
1. Factorii Economici
Factorii economici reflect situaia general a economiei rii, regiunii sau a
localitii. Din grupul factorilor economici fac parte factorii ce influeneaz cererea i
oferta proprietilor imobiliare. Cererea pentru proprietile imobiliare este afectat de
situaia economic general:
gradul de ocupare a populaiei;
mrimea salariului i veniturilor populaiei;
solvabilitatea populaiei;
variaia numrului populaiei (tendinele istorice, curente i prognozate);
modificrile n preferinele populaiei;
nivelul inflaiei;
disponibilitatea mijloacelor creditare;
mrimea ratei dobnzii;
mrimea costurilor asociate cu efectuarea tranzaciilor;
i altele.
28
Creterea cererii determin sporirea activitii pieei imobiliare. O con-diie
obligatorie pentru asigurarea creterii cererii este extinderea posibili-tilor economice
ale potenialilor cumprtori, majorarea veniturilor popu-laiei. Ca urmare a creterii
cererii, vor crete plile de arend i preurile de vnzare a proprietilor imobiliare.
Majorarea arenzii i preurilor pe toate segmentele pieei imobiliare este determinat
i de procesele inflaioniste.
Este important s fie studiat cererea pe termen scurt, deoarece cererea pe piaa
imobiliar este foarte elastic, reacioneaz repede la variaia preurilor pentru
proprietile imobiliare i influeneaz, astfel, situaia pe piaa imobiliar.
Spre deosebire de cerere, oferta bunurilor imobiliare este inelastic. Fluctuaiile
de proporii pe piaa imobiliar pot fi explicate anume de aceast caracteristic a
cererii. Oferta de bunuri imobiliare este influenat de:
stocurile de bunuri imobiliare libere (neocupate) care sunt expuse la vnzare
pe un anumit segment al pieei imobiliare;
volumul construciilor noi i cheltuielile aferente, inclusiv:
- cheltuieli suportate la pregtirea terenului pentru construirea obiectivului i
executarea lucrrilor de construcii-montaj;
- impozitul pe bunurile imobiliare;
- cheltuieli pentru reparaia i reconstrucia bunurilor imobiliare;
- cheltuieli pentru meninerea bunurilor imobiliare i plata serviciilor
comunale;
- ^modificri curente i poteniale ale tehnologiilor de construcii i influena lor
eventual
7
asupra costurilor de construcie;
- corelaia costurilor de construcie i a preurilor de vnzare a bunurilor
imobiliare.
2. Factorii juridici, administrativi i politici
Factorii juridici, administrativi i politici pot avea o influen att pozitiv ct i
negativ asupra cererii. La categoria de factori juridici, administrativi i politici se
raport:
politica statului ndreptat spre a stimula folosirea pmntului i valorificarea
terenurilor (acordarea nlesnirilor fiscale, controlul asupra plilor de arend, etc.);
condiiile asigurate de organele administraiei publice locale; existena
drumurilor cu nveli durabil, colilor, grdinielor de copii, transportului public, etc.
3. Factorii sociali sau preferinele cumprtorului
n condiiile perioadei de tranziie, factorii sociali devin tot mai importani n
determinarea valorii proprietilor imobiliare. La categoria factorilor sociali se
atribuie:
prestigiu. n anumite perioade de timp, anumite sectoare ale oraului sau
careva regiuni ale rii, anumite tipuri de cldiri devin populare i prestigioase.
Valoarea proprietilor imobiliare sporete de cteva ori, cu toate c cheltuielile de
construcie i valorificare a terenului sunt similare cheltuielilor pentru obiectele
amplasate n alte regiuni.
compoziia populaiei pe grupe de vrst;
29
variaia raportului dintre diferite pturi ale societii: raportul dintre grupele
populaiei cu diferite nivele de educaie, nivelul de migraiune, numrul cstoriilor i
divorurilor;
situaia criminogen;
atitudinea fa de dreptul de proprietate.
4. Factorii naturali i de mediu
Valoarea proprietii, amplasate n perimetrul unui ora sau al unei regiuni, este
sensibil la impactul factorilor naturali i de mediu. La aceast categorie de factori se
refer:
clima;
seismicitatea;
nivelul apelor subterane;
zonele de inundaii sau zonele alunecrilor de teren;
construcii pe rocile sedimentare;
prezena n regiune a staiilor atomice, uzinelor metalurgice, ntreprinderi de
producere a substanelor chimice, staii de purificare;
ali factori.
Fa ct o r i i i n t e r n i ntrunesc elementele ce caracterizeaz un anumit bun imobiliar i
sunt determinani n procesul de estimare a valorii proprietii imobiliare. Pentru
diferite tipuri de bunuri imobiliare factorii interni ce exercit o influen mai mare
asupra valorii sunt diferii. Din categoria factorilor interni care afecteaz n cea mai
mare msur valoarea oricrui bun imobiliar este amplasarea. n sensul larg al
cuvntului amplasarea reprezint situarea bunului imobiliar ntr-un anumit ora sau
regiune a rii, care este caracterizat prin anumite elemente distinctive: valoarea
urbanistic, accesibilitatea mijloacelor de transport, peisaj agreabil, etc. Amplasarea,
n sensul restrns al cuvntului, presupune identificarea particularitilor siturii
locale, la care se refer:
amplasarea bunului imobiliar pe teritoriul localitii;
distana fa de centrul localitii;
amplasarea n cartier;
distana fa de cea mai apropiat staie a transportului public;
etajul amplasrii ncperii izolate, etc.
Pe lng factorul amplasrii, valoarea proprietii imobiliare este influenat de
caracteristicile ei fizice. Astfel n procesul examinrii proprietii imobiliare este
important s fie determinate particularitile att ale construciei ca obiect unic,
amplasat separat, ct i ale elementelor de structur, cum ar fi, apartamente amplasate
n blocuri locative cu multe niveluri, construcii ncorporate sau anexate, precum P
caracteristicile terenului.
n continuare vom examina mai detaliat atributele care influeneaz cel mai mult
valoarea bunurilor imobiliare.
Valoarea terenului este determinat de manifestarea urmtorilor factori interni:
suprafaa terenului, topografia, forma terenului, prezena reelelor inginereti
(electrice, ap, canalizare, gaze); accesul la teren (drumuri cu nveli durabil), relieful,
30
solurile, seismicitatea, pericolul de inundaie, nivelul apelor subterane, mediul
nconjurtor.
Valoarea cldirilor i construciilor, n dependen de modul lor de utilizare, este
sensibil Ia impactul urmtorilor factori interni: suprafaa construciei - total (m ) i
locativ (m
2
); vrsta construciei, orientarea construciei (nord, sud, est, vest);
numrul nivelurilor; gradul de durabilitate; caracteristica elementelor constructive de
baz (tipul, materialul de construcie, starea): fundamentul, pereii, planeele,
pardoseala, uile, ferestrele, finisajul interior, finisajul exterior, calitatea construciei,
arhitectura, racordarea la reelele publice (ap, canalizare, energie electric, energie
termic, gaze, telecomunicaii), sistem de securitate, utilizarea curent a spaiilor.
Un factor important este i modul de utilizare curent a obiectului evalurii:
locativ, comercial, industrial sau specializat.
n dependen de tipul bunului imobiliar, evaluatorul acord prioritate unor
anumii factori. Dar n procesul de evaluare este imposibil s fie identificai i
analizai toi factorii de influen asupra valorii. Cu toate acestea, inem s menionm
c nu toi factorii influeneaz ntr-un mod semnificativ valoarea proprietii
imobiliare, pe cnd colectarea lor poate antrena cheltuieli substaniale de timp i
mijloace financiare. Evaluatorii cu experien cunosc factorii ce afecteaz n mare
msur valoarea anumitor bunuri imobiliare i mobilizeaz toate resursele disponibile
pentru colectarea lor.
31
} )
Dac pentru aceasta trebuie de pltit - ea merit s fie analizat.
Legea eval uat ori l or din Greci a antic.
Capitolul 7
METODELE DE ANALIZ A PIEEI IMOBILIARE
Noiuni de baz:
Piaa imobiliar
Segmentarea pieei imobiliare
Analiza pieei
Infrastructura pieei
Surse de informaie
Prezentul capitol examineaz criteriile de segmentare a pieei imobiliare, cererea
i oferta pe piaa imobiliar, prezint direciile principale ale analizei pieei
imobiliare.
Valoarea bunului imobiliar este examinat n contextul pieei imobiliare,
descrierea pieei imobiliare i a segmentelor acestei piee fiind o parte esenial a
procesului de evaluare.
Piaa imobiliar este un sistem complex i se caracterizeaz printr-un numr mare
de atribute. Dei, nu exist o definiie unic dup formulare i coninut a noiunii de
"pia imobiliar", n opinia noastr, cea mai complet este urmtoarea definiie:
"Piaa imobiliar reprezint un ansamblu de mecanisme prin intermediul crora sunt
transmise drepturile asupra unei proprieti i interesele legate de ea, sunt stabilite
preurile i este delimitat spaiul pentru diferite variante de utilizare a terenurilor. "'
Reieind din cele cinci categorii de baz ale bunurilor imobiliare, examinate n
capitolul 5 al prezentei monografii, pot fi evideniate cinci segmente ale pieei
imobiliare:
1. Piaa imobiliar locativ, care cuprinde case de locuit individuale,
apartamente n blocuri de locuit cu multe etaje, condominiumuri locative.
2. Piaa bunurilor imobiliare comerciale, care include oficii, bunuri imobiliare
utilizate pentru activitatea de comer cu amnuntul sau en-gros, ntreprinderi de
prestare a serviciilor, hoteluri, restaurante i alte bunuri imobiliare cu destinaie
comercial.
3. Piaa imobiliar industrial constituit din uniti de producere din diferite
ramuri ale economiei naionale. De regul, bunurile imobiliare industriale sunt
examinate ca complexe patrimoniale, care reunesc cldirile de producie, cldirile
administrative i alte construcii auxiliare.
4. Piaa loturilor de pmnt fr construcii, care include terenurile libere,
precum i terenurile cu destinaie agricol (puni, livezi, plantaii de vie).
5. Piaa bunurilor imobiliare specializate, cum ar fi: cldirea aerogrii, podurile,
cldirile cultelor, teatre i alte construcii care dup stil i utilizare sunt unice.
'Aw.OpHaMaH, H.Opay3fi AHOJIU3 U oifenKa npuHOCftufeu doxod HedeuJtcuMOcmu, M.:
fleno - 1995, cTp.5.
32
Exist i alte criterii de segmentare a pieei imobiliare, printre care pot fi
enumerate: amplasarea geografic, tipul tranzaciilor imobiliare, tipul investiiilor n
proprietatea imobiliar i altele. Segmentarea pieei imobiliare permite efectuarea
unei analize profunde a impactului factorilor de pia asupra valorii bunurilor
imobiliare, contribuie la determinarea exact a situaiei pe piaa imobiliar i
prognozarea tendinelor de dezvoltare a pieei.
Analiza pieei reprezint identificarea i studiul pieei pentru un anumit bun sau
serviciu. Analiza pieei, ca parte component a evalurii, trebuie s raporteze
condiiile pieei la bunul imobiliar evaluat, determinnd efectul interaciunii cererii i
ofertei asupra formrii valorii bunului imobiliar.
Analiza pieei permite:
determinarea celei mai bune utilizri a bunului imobiliar;
determinarea bunurilor imobiliare competitive cu bunul imobiliar evaluat, n
scopul efecturii analizei comparative ce st la baza metodei vnzrilor comparabile i
ajustrii preurilor bunurilor imobiliare comparabile, innd cont de condiiile pieei;
determinarea costurilor (cheltuielilor) curente ale construciei pentru a fi
utilizate n metoda costurilor. Totodat informaia dat poate fi utilizat n scopul
determinrii alocaiei pentru uzura bunului imobiliar.
determinarea mrimii ofertei bunurilor imobiliare n exces fa de cerere, rata
de absorbie a pieei, renta de pia, rata profitului curent i viitoare, la aplicarea
metodei capitalizrii venitului aceast informaie este utilizat pentru estimarea
fluxurilor de capital, precum i a ratelor de actualizare i capitalizare.
j
Nu exist proceduri universale recomandate pentru analiza pieei, deoarece
fiecare misiune de evaluare depinde de necesitile specifice ale clientului i prin
urmare de scopul pentru care aceast evaluare este efectuat. Totodat inem s
menionm c analiza pieei se bazeaz pe anumite principii fundamentale, care
rmn constante, indiferent de metodologia analizei, i anume:
1) definirea pieei;
2) identificarea cererii;
3) identificarea obiectelor ofertei.
Definirea pieei
La etapa iniial de analiz a pieei, evaluatorul trebuie s identifice tipul
obiectului evalurii i piaa imobiliar pe care este expus obiectul, ceea ce permite:
identificarea corect a obiectelor comparabile;
efectuarea analizei pieei imobiliare din care face parte obiectul evalurii;
determinarea impactului factorilor externi care influeneaz valoarea.
Pentru identificarea unei piee imobiliare sau a unui segment al pieei imobiliare,
evaluatorul investigheaz urmtorii factori:
tipul bunului imobiliar evaluat (cas de locuit individual, centre comerciale,
oficii, etc.);
caracteristicile bunului imobiliar:
- ocuparea - ocupat de proprietar sau este dat n arend, numrul arendailor;
- calitatea elementelor constructive i stilul arhitectural;
33
baza consumatorilor - determinarea utilizatorilor poteniali. Sunt analizate
datele privind populaia, nivelul de ocupare n economia naional, veniturile i altele.
piaa - definirea din punct de vedere geografic sau amplasament. Piaa poate
fi local, regional, naional sau internaional. Ea poate fi urban sau rural.
bunurile imobiliare substituente - sunt identificate obiectele care posed o
utilitate similar i care sunt comparabile cu bunul imobiliar evaluat dup
caracteristicile legale, fizice i economice.
Identificarea cererii
Cererea reflect necesitile, dorina material, puterea de cumprare i
preferinele consumatorilor. Analiza cererii are drept scop identificarea utilizatorilor
poteniali ai bunului imobiliar - cumprtori, arendai sau clientela care va fi atras,
dac obiect al evalurii este o proprietate de tip comercial.
Urmtorii factori sunt importani n analiza cererii:
numrul populaiei localitii piaa imobiliar a creia este cercetat;
venitul populaiei;
rata omajului;
raportul dintre proprietarii i arendaii bunurilor imobiliare ;
nivelul economiilor populaiei i condiiile de atragere a mprumuturilor (rata
dobnzii, raportul dintre valoarea bunului imobiliar i mrimea mprumutului, etc.);
perspectivele de cretere i dezvoltare ale localitii;
factorii naturali i de mediu care determin atractivitatea cartierului i
bunului imobiliar;
sistemul fiscal i administraia local;
disponibilitatea obiectelor social-culturale (instituii de cultur, instituii de
nvmnt, instituii medicale, etc.).
Identificarea obiectelor ofertei
Oferta se refer la producerea i disponibilitatea bunurilor imobiliare de un
anumite tip pe piaa imobiliar. Pentru a efectua o analiz minuioas a ofertei,
evaluatorul trebuie s examineze toate bunurile imobiliare ce ar putea face concuren
obiectului evaluat. n lista bunurilor imobiliare "competitive" obiectului evalurii sunt
incluse bunurile imobiliare neocupate, bunurile imobiliare n curs de dezvoltare
(nefinalizate) i eventualele proiecte.
Analiza ofertei urmeaz s se concentreze asupra examinrii urmtorilor factori:
numrul i calitatea obiectelor libere;
volumul construciilor noi - n curs de dezvoltare sau n proiect;
disponibilitatea i preul terenurilor libere;
costurile de construcie;
disponibilitatea creditelor pentru construcii;
impactul reglementrilor locale (zonarea, condiiile de eliberare a autorizaiei
de construcie) asupra volumului construciilor i costului de construcie.
34
Exist destul lumin pentru cei care vor s vad
i destul ntuneric pentru cei care nu vor.
B. Pascal
Capitolul 8
INSPECTAREA l DESCRIEREA BUNURILOR IMOBILIARE
Noiuni de baz
Inspectarea obiectului
Expertiza tehnic
Perioada de marketing
Cldire
Construcie
ncpere izolat
Registrul bunurilor imobile
n acest capitol este prezentat esena procedurii de inspectare a obiectului
evalurii i expertizei tehnice a bunului imobiliar; sunt expuse criteriile de descriere a
bunurilor imobiliare i specificate cerinele veridicitii informaiei folosite la evaluare.
8.1. In s pe ct a r e a bun ul ui i mo bi l i a r
Procesul de evaluare solicit evaluatorului utilizarea unor date sistematizate i
veridice obinute din diferite surse demne de ncredere.
La etapa iniial de desfurare a lucrrilor de evaluare, evaluatorul trebuie s
studieze minuios toat documentaia tehnic a obiectului evalurii, s determine
parametrii de baz care caracterizeaz obiectul la data evalurii i s inspecteze
obiectul evalurii./inspectarea obiectului evalurii trebuie s fie adecvat scopului
evalurii. Evaluatorul urineaz s stabileasc din timp limitele inspectrii i s le
menioneze ulterior n raportul de evaluare.
n practic exist o distincie clar ntre inspectarea bunului imobiliar i expertiza
tehnic a cldirii. Spre deosebire de inspectarea bunului imobiliar, care este o condiie
obligatorie a evalurii, expertiza tehnic este efectuat destul de rar i doar n cazurile
cnd evaluatorul nu este n stare s estimeze de sine stttor starea tehnic a
construciei sau a unor elemente constructive. Expertiza tehnic este efectuat de
specialiti calificai care dispun de autorizaiile corespunztoare. Ea presupune analiza
detaliat a strii cldirii n general i elementelor constructive, structurii, materialelor
de construcie, materialelor de finisare, terenului (solului). Cunotinele evaluatorului
pot s se limiteze doar la cunotine generale privind expertiza construciei, la
metodele de analiz a strii construciilor i la interpretarea corect a rezultatelor
expertizei. Inspectarea, la rndul su, poart un caracter mult mai general i
superficial i reprezint vizitarea i examinarea bunului imobiliar n scopul obinerii
informaiei necesare pentru formularea unei opinii profesionale privind valoarea
35
proprietii imobiliare, necesitatea efecturii unor lucrri necesare pentru a aduce
bunul imobiliar n conformitate cu cerinele pieei sau privind alte aspecte.
1
Este recomandabil ca inspectarea bunului imobiliar s se desfoare cu participarea
reprezentantului serviciului tehnic responsabil pentru ntreinerea bunului imobiliar.
n procesul de inspectare este necesar s fie remarcate toate deficienele n
construcii i se recomand s fie fotografiat ntregului obiect, precum i deficienele
remarcate, cum ar fi: crpturile pereilor, deficienele finisajului, pereii umezi, etc.
Unul din scopurile inspectrii este i verificarea corespunderii obiectelor indicate n
documentaia tehnic i cea de eviden cu situaia real de pe teren. Este important s fie
comparat denumirea bunurilor imobiliare conform Registrului Bunurilor Imobile i
conform actelor evidenei contabile (n cazul bunurilor imobiliare utilizate n activitatea
economic). De regul, pentru bunurile imobiliare cu destinaie industrial datele din
Registrul Bunurilor Imobile i datele evidenei contabile nu corespund. O astfel de analiz
a corespunderii nscrierilor oficiale i a strii lucrurilor n realitate, va permite evitarea
majorrii sau diminurii nentemeiate a valorii proprietii imobiliare.
Este important s fie fixat data inspectrii obiectul evalurii, deoarece conform
practicii generale data evalurii, indicat n raport, este considerat data ultimei
inspectri a bunului imobiliar.
8.2. De s cr i e r e a o bi e ct ul ui e v a l ur i i
n standardele practicii profesionale nu sunt specificate cerinele pentru descrierea
bunului imobiliar n raportul de evaluare. Totodat pe piaa imobiliar s-a stabilit deja o
practic n ct privete prezentarea avantajelor i dezavantajelor bunului imobiliar n
raportul de evaluare. Criteriile principale de care trebuie s se conduc evaluatorul sunt:
datele prezentate trebuie s fie clare i neechivoce;
datele trebuie s fie corecte i confirmate de sursele originale de informaie.
n Republica Moldova, de asemenea, nu exist nici un document care ar stabili
standardul descrierii bunului imobiliar evaluat. n opinia noastr descrierea bunului
imobiliar prezentat n tabelul 8.1 ar permite o nelegere adecvat a factorilor ce
determin valoarea de pia a obiectului evalurii i a valorii estimate.
Tabelul 8.1
De s cr i e r e a pr o pr i e t i i i mo bi l i a r e
El e me n t e l e De s cr i e r i i S e mn i fi ca i a
Re fe r i n e
Destinaia proprietii
imobiliare
Locativ (rezidenial), comercial, industrial,
recreaional, special, agricol, etc.
Modul de utilizare curent Cas de locuit individual; apartament; cas sezonier
(csu de livad); magazin; oficiu; depozit; restaurant;
hotel; banc; coal; bloc de producere, etc.
Amplasarea Localitatea i adresa. Se vor descrie caracteristicile
localitii n care este amplasat bunul imobiliar,
nivelul de dezvoltare a localitii, disponibilitatea
obiectelor de infrastructur care influeneaz valoarea
bunului imobiliar (transport, starea drumurilor, reele
electrice, termice, canalizare, ap potabil).
1
R1CS Appraisal and Valuation Manual, 1995
36
Continuare tabelul 8.1
De s cr i e r e a Jur i di c
Natura drepturilor evaluate. Dreptul de proprietate, dreptul de arend sau alte
drepturi
Limitrile dreptului evaluat (servitute, termenii
arenzii).
Existena contractelor de
arend sau sub-arend.
Detalii privind contractele de arend sau subarend:
termenii i plata de arend, cazurile modificrii clauzelor
contractului, condiiile de reziliere a contractului.
Obligaiuni financiare legate
de proprietate imobiliar.
Acorduri financiare privind creditarea proprietii n
curs de dezvoltare.
Ce r i n e l e l e g a l e
Planul general de dezvoltare a
localitii
Permite determinarea zonei utilizrii funcionale n
care este amplasat construcia, precum i efectuarea
unor previziuni privind dezvoltarea teritoriului:
construcia unor magistrale (drumuri) auto, etc.
Fa ct o r i i de M e di u
Prezena unor materiale sau a
tehnicii periculoase sau
duntoare
Descrierea observaiilor
Prezena construciilor
ridicate^ ilegal i contrar
normelor* i standardelor
existente n construcii
Descrierea observaiilor
Prezena liniilor electrice de
tensiune nalt n apropierea
bunului imobiliar, ceea ce
poate fi privit de participanii
la piaa imobiliar ca
duntor pentru sntate
Descrierea observaiilor
Te r e n ul
Suprafaa terenului
Forma Dreptunghiular, multilateral, etc.
Topografia Pant, etc.
Starea terenului Nedezvoltat, pregtit pentru construcie, cu plantaii,
etc.
Accesul la teren Transportul public;
Calitatea i starea drumurilor de acces
Reele de utiliti Reele electrice
Conducta de gaz
Sistemul de asigurare cu ap potabil
Sistemul de canalizare
Sistemul de asigurare cu energie termic
Reelele telefon
Cl di r i i Co n s t r uci i
Anul construciei
Anul ultimei reconstrucii Se va indica i componena general a lucrrilor de
reconstrucie
37
Continuare tabelul 8.1
Numrul etajelor
Suprafaa Total
Suprafaa util (locativ) Suprafaa util este determinat n cazul bunurilor
imobiliare ne-locative, deoarece sunt cazul cnd
plile de arend pentru suprafaa util (nemijlocit
ocupat de arenda pentru activitatea sa) i plata de
arend pentru spaiile secundare (holuri, WC-uri, etc.)
sunt diferite.
Volumul cldirii
Starea tehnic
a cldirii
Bun (uzura < 20%)
Satisfactoare (uzura 21 -40%)
Nesatisfactoare (uzura 41 -60%)
ubred (61-80%)
Inutilizabil (uzura > 80%)
Construcie nefinisat
Grupul de durabilitate
Descrierea elementelor
construciei
Fundaie
Perei i perei despritori
Planeu
Acoperi
Ui, ferestre
Alte elemente
Serviciile comunale Electricitate
Ap potabil
Ap cald
nclzire
Telefon
Construcii adiionale Descrierea succint a construciilor
n cpe r i Izo l a t e
Amplasarea n cldire Etaj, subsol, demisol, mansard, anex, etc.
Suprafaa total
Lucrri de finisare Standard european, reparaie cosmetic, etc.
In fo r ma i a pr i v i n d v e n i t ur i l e i che l t ui e l i l e o pe r a i o n a l e
Tipul arenzii Im*, pentru ncpere
Tipul contractului de arend Termen scurt (< 1 an)
Termen mediu (1-5 ani)
Termen lung (> 5 ani)
Tipul plii de arend In moned sau n natur
Fix, variabil, cu indexare
Mrimea plii de arend
Periodicitatea de plat
Pierderile de la colectarea
plii de arend i spaiilor
libere
Cheltuieli operaionale fixe Impozitul pe bunurile imobiliare
Primele pentru asigurare
38
Continuare tabelul 8.1
Cheltuieli operaionale Serviciile comunale
variabile
intretinerea teritoriului
Securitatea
Salariul personalului
Altele
Cheltuieli pentru meninere i
reparaii
Fondul de nlocuire
Data vnzrii precedente
Perioada de marketing
Condiiile de vnzare De pia
Inferioare
Superioare
Altele
Condiiile de finanare De pia
Rata inferioar
Rata superioar
Altele
Suma mijloacelor
mprumutate
PondereSTj mijloacelor
mprumutate n capitalul total
Rata dobnzii
Termenii de rambursare
In procesul de descriere a bunului imobiliar evaluatorul trebuie s atrag o atenie
deosebit veridicitii informaiei. n multe cazuri, informaia necesar pentru
evaluare este pus la dispoziia evaluatorului de ctre client sau de reprezentanii
acestuia. La evaluare evaluatorul va utiliza informaia obinut n urma inspectrii
bunului imobiliar sau din alte surse, care pot fi verificate n vederea determinrii
acurateii i deplintii lor. n fiecare din aceste cazuri evaluatorul trebuie s
determine n ce msur o informaie sau alta este demn de ncredere i n ce msur
ea poate fi utilizat n procesul de evaluare. Opinia evaluatorului privind calitatea
informaiei i sursa de unde a fost obinut trebuie s fie inclus n raportul de
evaluare. n cazul evalurii proprietilor imobiliare mari (complex patrimonial,
bunuri imobiliare evaluate n baza potenialului comercial) evaluatorul poate solicita
opinia auditorului privind informaia i ipotezele aplicate n procesul de evaluare.
39
L- L I L I
nainte de a aciona - calculeaz.
William Petty
Capitolul 9
METODE MATEMATICE N EVALUARE
Noiuni de baz:
Teoria actualizrii cheltuielilor diferitor perioade
Flux de numerar
Investiii
Valoare prezent
Valoare viitoare
Risc
Rata simpl a dobnzii
Rata compus a dobnzii
Anuitate
Constanta ipotecar
Fond de compensare
Capital
In prezentul capitol este expus esena teoriei de actualizare a cheltuielilor
diferitor perioade, sunt introduse noiunile rata simpl a dobnzii" i rata
compus a dobnzii". Totodat sunt explicate procedurile de actualizare i
capitalizare ale fluxurilor de numerar, precum i cele ase funcii ale ratei compuse a
dobnzii-
9.1. Ba ze l e t e o r i e i de a ct ua l i za r e a che l t ui e l i l o r di fe r i t o r pe r i o a de
Caracteristicile specifice proprietii imobiliare, cum ar fi durata de exploatare,
ciclul de investiii de lung durat, volumul de capital necesar pentru dezvoltarea
bunului imobiliar, au determinat necesitatea analizei veniturilor i cheltuielilor legate
de proprietatea imobiliar, obinute n diferite perioade de timp. Evoluia banilor n
timp este explicat de teoria de actualizare a cheltuielilor diferitor perioade. La baza
teoriei date st principiul valoarea banilor n prezent este diferit de aceeai sum la
un moment din trecut sau n viitor".
Un element important n teoria actualizrii cheltuielilor este noiunea flux de
numerar". Fluxul de numerar (cash-flow sau CF) reprezint sumele veniturilor sau
cheltuielilor care se repet pe parcursul unei perioade de timp. Drept exemplu de
fluxuri de numerar pot servi: beneficiul ntreprinderii, salariul, bursele, plata pentru
serviciile comunale, impozitele, etc. n linii generale, fluxurile de numerar se
determin ca diferen ntre veniturile i cheltuielile obinute n urma desfurrii unei
activiti. n dependen de raportul ntre veniturile (income sau I) i cheltuielile
(expenses sau E) nregistrate, fluxurile de numerar pot fi pozitive, negative sau egale
cu zero (fig. 9.1.).
40
Veni t
Ii
A
Che l t ui e l i
Ei
A
T
V
L
C F , < 0
V
c f 2 = o
e 2
V
CF
3
>0 A n i
E 3
CFj = Ii - Ei
Fi gura 9.1. Tipul fluxurilor de numerar
Analiznd rolul investiiilor n dezvoltarea pieei imobiliare, este necesar s
examinm noiunile de valoare economic i valoare financiar a investiiilor. S
examinm esena acestor noiuni n baza exemplului investiiilor ntr-o proprietate
imobiliar.
Va l o a r e a fi n a n ci a r a investiiilor reprezint valoarea reflectat n rapoartele
financiare. Valoarea financiar rmne neschimbat n timp. Spre deosebire de
valoarea financiar, v a l o a r e a e co n o mi c a investiiilor nu exist n realitate i
reflect ateptrile investitorului privind mrimea valorii prezente i valorii viitoare a
sumei investite. Dat fiind faptul c aceste ateptri depind de calitile personale ale
investitorului, de acceptarea individual a riscului i atitudinea lui personal fa de
valoarea banilor, valoarea economic a investiiilor poart, mai mult, un caracter
subiectiv. Teoria de actualizare a cheltuielilor diferitor perioade, folosind anumite
tehnici matematice specifice, permite atenuarea elementelor subiective la momentul
calculrii valorii economice a investiiilor.
Valoarea economic poate fi de dou tipuri: prezent (actual, real) i viitoare
(acumulat).
Valoarea prezent (Present Value, sau PV) reprezint valoarea unei sume de bani
care va fi obinut n viitor i raportat la momentul prezent. Procesul de determinare
a valorii prezente se numete actualizare (discounting). Valoarea prezent indic
suma de bani necesar de investit astzi, pentru a obine o sum anumit n viitor.
Valoarea viitoare (Future Value, sau FV) reprezint o sum de bani pe care o
posedm n prezent (sau fluxurile de numerar generate pe parcursul unei perioade de
timp determinate), raportat la un moment definit n viitor. Procesul de determinare a
valorii viitoare poart denumirea de capitalizare (capitalization).
41
Urmtorii factori exercit influen asupra mrimii veniturilor sau cheltuielilor
diferitor perioade:
suma cheltuielilor sau veniturilor;
timpul cnd aceste sume urmeaz a fi pltite sau obinute;
riscurile deliberate;
. rata rentabilitii.
Influena sumei veniturilor sau cheltuielilor este evident, deoarece cu ct mai
mare este aceast sum, cu att mai mare va fi influena factorului timpului asupra ei.
Timpul este una din cele mai valoroase i indispensabile resurse. Timpul utilizat
neefectiv, de regul, duce la pierderi bneti. Binecunoscutele afirmaii precum c
tipul cost bani sau banii trebuie s fac bani, se bazeaz pe teoria actualizrii
cheltuielilor diferitor perioade. Banii investii ntr-o afacere trebuie n termeni ct mai
restrni s genereze venituri, care, la rndul lor, se reinvestesc pentru a obine o
majorare a capitalului. Timpul de obinere a venitului din investiii este exprimat n
perioade de calcul. Perioadele de calcul sunt divizate n intervale de calcul, durata
crora poate varia de la o zi pn la un an. Perioada de timp, n care trebuie s fie
efectuate investiiile sau obinut un credit, are o importan primordial n procesul de
analiz a investiiilor. Noiunile perioad de calcul" i interval de calcul" sunt
utilizate i n procesul de estimare a valorii bunurilor imobiliare prin metoda
venitului.
Rata rentabilitii reprezint raportul ntre venitul net i capitalul investit. Ea este
estimat innd cont de suma investiiilor iniiale i perioada de timp cnd sunt
obinute veniturile scontate. Rata rentabilitii este folosit ca numitor comun pentru
analiza comparativ a diferitor proiecte investiionale. n linii generale, n procesul
analizei comparative a diferitor proiecte investiionale, un investitor raional va
acorda prioritate acelui proiect care are o rat mai nalt a rentabilitii, inndu-se
cont de scopul i obiectivele proiectului. Totodat, este necesar s menionm c o
rat nalt a rentabilitii se asociaz cu un grad nalt al riscului aferent proiectului n
cauz.
Riscul reprezint condiiile de incertitudine i instabilitate asociate cu investiiile.
Riscul poate fi definit ca o probabilitate a faptului c veniturile care urmeaz a fi
obinute n rezultatul valorificrii investiiilor pot fi mai mici sau mai mari dect cele
prognozate. Investiiile de capital sunt mereu asociate cu anumite riscuri.
Unul din factorii de influen a valorii banilor n timp este rata dobnzii i (n
continuare - rat), care reprezint raportul ntre venitul net i valoarea investiiei. n
cazul acumulrii mijloacelor ea poart denumirea de rat a capitalizrii, iar n cazul
actualizrii - rat a actualizrii.
Toate calculele financiare sunt bazate pe rata simpl i rata compus.
Rata simpl
Rata simpl este folosit n operaiunile financiare pe termen scurt, cnd
intervalul de calcul corespunde perioadei de calcul i, de regul, este egal un an, sau
n cazul cnd investitorului i se pltete dobnda calculat la sfritul fiecrui interval
de calcul.
n cazul ratei simple, dobnda este calculat de fiecare dat reieind din suma
iniial investit.
Pentru calcularea sumei acumulate n baza ratei simple se va aplica urmtoarea
formul:
42
S = P(1 + ni) (9.1.)
unde:
S - suma acumulat;
P - suma iniial investit;
n - perioada de calcul (n ani);
i - rata anual simpl.
Coeficientul de acumulare n cazul ratei simple va fi:
ka = (1 + ni ) (9.2.)
In practic, deseori este necesar s fie determinat mrimea sumei iniiale
investite P, pentru a obine n viitor suma cunoscut S. Suma P reprezint valoarea
prezent a sumei capitalizate S. Determinarea valorii prezente a sumei P se numete
actualizare, iar determinarea sumei acumulate S poart denumirea de capitalizare sau
compounding.
Rata compus
In procesul analizei investiiilor i estimrii valorii proprietii imobiliare este
aplicat pe larg rata dobnzii compus. n cazul ratei compuse, valoarea sau dobnda
calculat pentru un interval dat, nu sunt pltite investitorului, ci sunt adiionate sumei
iniial investite.
Suma acumulat n baza ratei compuse a dobnzii este determinat dup
urmtoaree/ormul:
S = P(l + it.)
n
(9.3.)
unde,
ic - rata compus a dobnzii.
Coeficientul de acumulare n cazul ratei compuse va fi:
*=(! + i,y (9.4.)
Comparnd coeficienii de acumulare pentru rata simpl i cea compus, putem
deduce c cu ct este mai mare perioada de calcul, cu att mai mare este diferena
ntre suma acumulat n baza ratei simple i suma acumulat n baza ratei compuse.
n cazurile cnd intervalul de calcul este mai mic de un an, urmtoarea formul de
calcul a ratei efective anuale a dobnzii se aplic:
+ 1 (9.5.)
unde,
icfectivs- rata efectiv anual a dobnzii;
m - numrul intervalelor de calcul ntr-un an.
Astfel, pentru fiecare an de exploatare a proiectului investiional poate fi
determinat valoarea economic a investiiei n baza unor formule corespunztoare.
Dat fiind faptul c toate calculele cu aplicarea ratei dobnzii poart un caracter
mai mult mecanic, iar structura veniturilor provenite din investiii poate fi diferit
pentru diferite rate ale dobnzii, au fost elaborate tabele financiare speciale. n
practic, evaluatorii din rile dezvoltate utilizeaz pe larg tabelele financiare care, de
regul, sunt prevzute pentru o durat de via economic a bunului imobiliar de
43
30/40 de ani i cuprind ratele dobnzii de la 1 la 40%. Cunoscnd formula de calcul a
diferitor indicatori, putem determina valoarea economic a investiiei n baza oricrei
rate ale dobnzii i pentru orice perioad de calcul.
9.2. a s e fun ci i a l e r a t e i co mpus e a do bn zi i
n baza ratei compuse pot fi calculate urmtoarele mrimi:
1) valoarea viitoare a unitii (future value of 1);
2) valoarea prezent a unitii (present value of 1);
3) valoarea prezent a anuitii (present value ofannuity);
4) valoarea viitoare a anuitii (future value ofannuity)',
5) rata de amortizare a unitii (installment to amortize 1).
6) factorul fondului de compensare (sinking fund factor).
1. VA LOA REA VIITOA RE A U NITII
Valoarea viitoare a unitii reprezint suma acumulat a unei uniti monetare pe
parcursul unei perioade anumite de timp, fiind cunoscut rata anual a dobnzii.
Noiunea valoare viitoare" este utilizat pentru determinarea valorii pe care o vor
avea n viitor mijloacele investite n bunul imobiliar n prezent sau valoarea pe care o
vor avea n viitor fluxurile de numerar generate de bunul imobiliar n prezent.
Formula pentru calcularea valorii viitoare este:
FV = PV(l + i)
n
(9.6)
unde,
FV - valoarea viitoare a investiiilor;
PV - valoarea prezent a investiiilor;
i - rata anual nominal a dobnzii;
n - perioada de calcul.
n cazul calculrii dobnzii n intervale de timp mai mici dect 1 an, valoarea
viitoare va fi determinat dup urmtoarea formul:
FV = PV(l + i/m)
nm
(9.7.)
unde, m - numrul intervalelor de calcul pe parcursul perioadei de 1 an.
Exemplu: S se determine mrimea sumei ce va fi acumulat peste trei ani n
contul bancar, dac depunem astzi suma de 15 mii lei, rata dobnzii anuale fiind de
16%. Vom examina dou variante posibile: a) dobnda se calculeaz anual; b)
dobnda se calculeaz trimestrial.
Soluie:
Varianta A: dobnda se calculeaz anual.
FV = 15000 x(l+0,16)
3
= 15000 x 1,5609 = 23414 lei.
Varianta B: dobnda se acumuleaz trimestrial.
Astfel, n = 3 i m = 4
FV = 15000 x(l + 0,16/4)
}x4
= 15000x1,601 = 24015 lei
44
2 . VA LOA REA PREZENT A U NITII
Valoarea prezent a unitii (reversie) reprezint valoarea de azi a unei sume
care urmeaz a fi obinut n viitor. Valoarea prezent reprezint funcia invers a
capitalizrii i este calculat dup urmtoarea formul:
PV - FV- (9.8.)
d + 0 "
unde: reprezint coeficientul de actualizare (factorul valorii prezente).
In cazul cnd dobnda este calculat cu o frecven mai mare dect o dat pe an,
valoarea prezent calculm dup formula:
PV = FV - - (9.9.)
(1 + i/m)
nm
Procesul de determinare a valorii prezente este funcia invers a procesului de
acumulare i are denumirea de actualizare.
Exemplu: S. se determine mrimea sumei de bani care trebuie s fie depus la
banc, rata dobnzii anual fiind de 20%, pentru a putea procura peste 5 ani cu
banii depui un apartament n valoarea de 150 mii lei.
Vor fi examinate dou variante de calcul a dobnzii: a) dobnda este calculat
anual i k\dobnda este calculat lunar.
Soluie:
Varianta A: calcularea anual a dobnzii.
PV = 150000x - = 150000x0,4019 = 60285 lei
(1 + 0, 20)
Varianta B: calcularea lunar a dobnzii.
PV = 150000 x - = 150000x0,3709 = 55637 lei
(1 + 0,20/12)
3. VA LOA REA PREZENT A A NU ITII
Anuitatea este o serie de pli (ncasri) echivalente efectuate peste intervale
egale de timp. n cazul cnd plile sau ncasrile sunt efectuate la nceputul
intervalului, avem o anuitate avansat sau prenumerado. n cazul cnd plile sau
ncasrile sunt efectuate la sfritul fiecrui interval avem o anuitate ordinar sau
postnumerado (fig. 9.2).
45
a) anuitate anticipat (prenumeradQ)
A 2 A
3 An - | An
1 2 3 n -1 n
b) anuitate ordinar (postnumerado)
A, '
L
a 2 ^
k
A3 ^
L
An_i
1
^ An "
< < 4 y- < <
1 n -1
A l =A
2
= A 3 = = A n- 1 =A
n
Fi gura 9.2. Tipul anuitilor
Valoarea prezent a anuitii ordinare (PVA0) este calculat dup urmtoarea formul:
i L _
P V A O = A
( 1 + f )
(9.10.)
i
^unde, A - mrimea anuittii.
1 -
1
(1 + 0 "
- coeficientul de actualizare a anuitii ordinare, n cazul efecturii
plilor sau ncasrilor la sfritul anului.
In cazul cnd intervalele de plat sunt mai frecvente dect o dat pe an, valoarea
prezent a anuitii este determinat dup urmtoarea formul:
1
1 -
(1 + ! / / ) "
i / m
(9.11.)
46
l J
unde, m - numrul intervalelor de efectuare a plilor sau ncasrilor n decursul
unui an.
Formula standard pentru determinarea valorii prezente a anuitii anticipate este:
1
PVM=A
1 -
(1 + 0"
- +1 ( 9 . 1 2 )
Valoarea prezent a anuitii pentru cazurile cnd intervalele de calcul sunt mai
frecvente dect un an este calculat dup formula:
PVM = A
1 - -
1
(l + i ! m)
n
i / m
+ 1 ( 9 . 1 3 . )
Relaia ntre coeficienii de actualizare (K) a anuitilor anticipate i ordinare se
reflect n urmtoarea formul:
K
anui t i i a nt i c i pa t e =K anui t i i o r d i n a r e ( n- 1) , -D+i
( 9 . 1 4 )
Exemplu: Contractul de arend este ncheiat pentru o perioad de 2 ani. S se
determih valoarea prezent a plilor de arend, rata de actualizare fiind 12%.
Soluie:
Varianta 1: Plata de arend n mrime de 6000 lei se pltete la sfritul fiecrui
an.
PVA0 = 6 000 x 1,69 = 10 140 lei.
Varianta 2: Plata de arend n mrime de 500 lei se pltete la sfritul fiecrei
luni.
PV40 = 500 x 21,2 = 10 600 lei.
Varianta 3: Plata de arend n mrime de 6000 lei se pltete la nceputul
fiecrui an.
PVM = 6 000 x 1,89 = 11 340 lei.
Varianta 4: Plata de arend n mrime de 500 lei se pltete la nceputul fiecrei
luni.
PVM = 500x21,5 = 10 750 lei.
4 . VALOAREA VIITOARE A ANUITII
Sensul economic al valorii viitoare a anuitii const n determinarea sumei
acumulate a plilor sau ncasrilor efectuate pe parcursul unei perioade de timp
determinate, n intervale egale.
Formula standard pentru determinarea valorii viitoare a anuitii ordinare (cu
efectuarea plilor sau ncasrilor la sfritul intervalului) este:
1. n cazul plilor efectuate la sfritul anului:
FV.
(1 + 0 " - l
AO
( 9 . 1 5 )
l J
47
(1 + 0 " - l . , . .. J .
unde, coeficientul de acumulare a anuitan ordinare.
i
2. n cazul plilor efectuate mai frecvent dect o dat pe an:
(1 + i/m)
nm
-l
FVAO = A-
i/m
( 9 . 1 6 )
unde,
(l + i / wi ) " " - l
Hm
- coeficientul de acumulare a anuitii, n cazul plilor
efectuate mai frecvent dect odat pe an.
Valoarea viitoare a anuitii avansate (prenumerado) se determin dup
urmtoarele formule:
1. n cazul plilor sau ncasrilor efectuate Ia o singur dat la nceputul anului
F V M = A
(1 + | ) "
+ I
- 1
- l ( 9 . 1 7 )
unde,
(l + i ) "
+
' - l
- l coeficientul de acumulare (compounding) a anuitii
avansate.
2. n cazul plilor sau ncasrilor efectuate mai frecvent dect o dat pe an la
nceputul fiecrui interval de timp:
f v m = A
(1 + i/ m)"
m+1
- l
i/m
( 9 . 1 8 )
unde,
(l + t7 m)"
w
+' - l
i! m
- l coeficientul de acumulare (compounding) a anuitii
avansate, n cazul efecturii plilor sau ncasrilor cu o frecven mai mare de o dat
pe an.
Exemplu: S se determine suma care va fi acumulat n contul bancar la sfritul
anului, dac n fiecare lun vom depune suma de 100 lei, rata dobnzii anuale fiind
14%.
Soluie:
Vom examina dou variante posibile:
1. plile sunt efectuate la nceputul fiecrei luni:
F V M = 100 X 12,95 = 1295 lei
2. plile sunt efectuate la sfritul fiecrei luni:
FVA0 = 100x12,80 = 1280 lei
48
5 . RA TA DE A M ORTIZA RE A U NITII ( CONS TA NTA IPOTECA R)
Rata de amortizare a unitii mijloacelor mprumutate ne indic mrimea plilor
obligatorii succesive necesare pentru rambursarea unui credit, care includ dobnda i
capitalul de baz, i care permit amortizarea (rambursarea) creditului n termenele
stabilite.
Rata exprimat prin raportul dintre suma anual pentru deservirea creditului i
mrimea creditului este cunoscut sub denumirea de constant creditar anual
(annual loan constant) sau constant ipotecar (mortgage constant).
n sens economic, constanta ipotecar este coeficientul de capitalizare pentru
credit sau pentru capitalul mprumutat din suma total a unei investiii n proprietatea
imobiliar.
Dac e s admitem c suma creditului (la care se calculeaz dobnda) este egal
cu 1, atunci constanta ipotecar corespunde coeficientului de amortizare a unitii.
n cazul plilor efectuate o singur dat pe parcursul anului, rata de amortizare va
fi egal cu:
A = PV ( 9 . 1 9 )
unde,
-T^pj coeficientul de amortizare a unitii, n cazul plilor efectuate o
singur dat pe an.
n cazul plilor efectuate de mai multe ori n decursul anului, rata de amortizare a
unitii va fi egal: / .
A - PV ( 9 . 2 0 )
1 -
(1 + i/m)"
m
unde,
coeficientul de amortizare a unitii n cazul plilor efectuate
1
(1 + i/m)
nm
mai des dect o singur dat pe an.
Funcia ratei de amortizare a unitii este invers proporional funciei valorii
prezente a anuitii ordinare, de aceea n formule este folosit simbolul anuitii.
Exemplu: Un client al bncii a obinut un credit n valoare de 50 mii lei, pe un
termen de 3 ani, rata anual a dobnzii fiind 24%, plile pentru amortizarea
creditului urmeaz a fi efectuate anual.
Soluie: A = 50 000x0,5123 =25 615 lei.
49
6. FA CTORU L FONDU LU I DE COM PENS A RE
Factorul fondului de compensare reprezint suma de bani ce urmeaz a fi depus
la sfritul fiecrei perioade pentru a obine la momentul expirrii unui numr
determinat de perioade suma de o unitate monetar.
n cazul plilor sau ncasrilor efectuate o singur dat pe an, mrimea plilor va
fi:
A = FV (9.21)
(1 + 0 " - l
unde,
i
- - factorul fondului de compensare, n cazul plilor (ncasrilor)
periodice efectuate o singur dat pe an.
n cazul plilor sau ncasrilor efectuate de mai multe ori pe parcursul unui an,
mrimea plilor date va fi egal cu:
unde,
i
A = FV (9.22)
(\ + ilm)
nm
- l
- - factorul fondului de compensare, n cazul plilor (ncasrilor)
( 1 + 0 " - l
periodice efectuate de mai multe ori pe parcursul anului.
Toate funciile ratei compuse a dobnzii sunt interdependente. Fiecare din
funciile date se bazeaz pe aplicarea formulei de baz (l+i)
n
, care reprezint suma
acumulat a unei uniti. Toi factorii sunt derivate ale formulei de baz. Factorii
dai se bazeaz pe ipoteza c dobnda este generat de banii depui n contul
bancar. Interdependena funciilor ratei compuse a dobnzii este prezentat n
tabelul 9.1.
1
Tabelul 9.1
Fun ci i l e de ba z a l e r a t e i co mpus e a do bn zi i i e xpr e s i i l e l o r i n v e r s e
Fun ci a Expr e s i a i n v e r s
Valoarea viitoare a unitii Valoarea prezent a unitii
Valoarea viitoare a anuitii Factorul fondului de compensare
Valoarea prezent a anuitii Rata de amortizare a unitii
1
OpHaMaH OpayaH H. Anajiuj u otjenKa nedeiaicuMOcmu, npuHOcaufeu oxo. M:
/Jejio, 1995, CTp. 64.
50
Valorile funciilor ratei compuse menionate mai sus pot fi calculate fie cu
aplicarea formulelor prezentate, fie cu ajutorul tabelelor financiare (vezi anexa 3). n
rile occidentale, n practica evalurii sunt aplicate pe larg tabelele financiare, care
prezint calculele ratei compuse pentru intervale de timp anuale, semianuale,
trimestriale i lunare.
n final, este necesar s menionm c teoria de actualizare a cheltuielilor diferitor
perioade i funciile procentului compus prezentate de teoria dat nu sunt invenii ale
savanilor contemporani. Primele tabele financiare pentru calcularea valorii prezente a
banilor au fost publicate n anul 1693 de John Newton i Edmuncl Halley. n anul
1726 John Smart a publicat tabelele funciilor ratei compuse, care au rmas
neschimbate pn n prezent. n anii urmtori teoria i practica actualizrii
cheltuielilor diferitor perioade au continuat s se dezvolte, abordrile generale, ns,
rmnnd neschimbate.
n practica evalurii proprietii imobiliare toate cele ase funcii ale ratei
compuse pot fi folosite pentru soluionarea diferitor probleme legate de evaluarea
proprietii imobiliare care genereaz venituri.
Pmntul este singurul lucru n lume
care echivaleaz cu toate celelalte bunuri,
singurul lucru care va dinui,
singurul lucru pentru care merit s munceti, s lupi
i pentru care merit s-i dai viaa.
Margaret Mitchel!
Capitolul 10
METODELE DE EVALUARE A TERENURILOR
Noiuni de baz:
Rata de capitalizare a terenului
Rata de capitalizare a cldirii
Rata de absorbie
Teren
Expoziia obiectului
In acest capitol pmntul este analizat n calitate de bun economic i marfa. Sunt
examinate valoarea lotului de pmnt, oferta terenurilor, metodele de evaluare de
pia a terenurilor: metoda vnzrilor comparabile, metoda alocaiei, metoda
extragerii, metoda capitalizrii directe i metoda parcelrii.
Scopul prezentului capitol este de a servi referin pentru discuiile privind
valoarea terenurilor, care sunt prezentate n alte capitole ale lucrrii i de a prezenta
aspectele specifice evalurii terenurilor. Metodele de evaluare sunt prezentate la
general pentru toate terenurile indiferent de modul lor de utilizare. Pentru o
aprofundare a cunotinelor n domeniul evalurii terenurilor cu destinaie agricol,
recomandm consultarea Metodologiei de evaluare a terenurilor cu destinaie
agricol, elaborat cu participarea Ageniei Naional Cadastru, Resurse Funciare i
Geodezie i Camera Naional de Imobil a Republicii Moldova, cu susinerea
proiectului TACIS (mai 2000).
Dac privim pmntul ca un bun economic i ca marf, putem constata c oferta
acestui bun este relativ constant. Exist totui mici excepii ale "permanenei"
pmntului care sunt legate att de influena factorilor naturali-climaterici ct i de
activitatea iraional a omului, cum ar fi: aluviunile sau eroziunile, poluarea
pmntului cu substane nocive, epuizarea terenurilor agricole din cauza utilizrii
metodelor incorecte de desfurare a activitii agricole i transformarea terenurilor
fertile n pustiuri, drept urmare a dezechilibrului ecologic.
Pmntul are valoare deoarece este util. El poate servi ca teren pentru
construirea cldirilor, pentru agricultur, pentru crearea spaiilor de recreare, pentru
construcia drumurilor. n afar de utilitatea de baz a pmntului exist multipli
factori i principii care determin valoarea lui i care trebuie analizai n procesul
eva' i i (vezi capitolul 6 Factorii de influen asupra valorii bunului imobiliar").
Dei la prima vedere acest proces pare a fi o sarcin foarte uoar, totui evaluarea
pmntului necesit o analiz minuioas a unui complex de factori.
n multe cazuri condiiile misiunii de evaluare cer evaluarea separat a terenului i
cldirilor. De exemplu, n cazul aplicrii metodei costului este necesar s fie
52
determinat valoarea de pia a terenului pe care este amplasat construcia; analiza
celei mai bune i eficiente utilizri solicit opinia evaluatorului privind diferena ntre
valoarea terenului considerat liber i valoarea terenului cu construcia actual. La fel,
evaluarea separat a terenului i construciilor este solicitat n cazul evalurii pentru
rapoartele financiare sau evalurii n scopul asigurrii.
Metodele tradiionale de evaluare a loturilor de teren sunt:
1) metoda vnzrilor comparabile;
2) metoda alocaiei;
metoda extragerii;
4) metoda capitalizrii, care include:
tehnica rezidual;
capitalizarea plii de arend;
actualizarea fluxurilor de numerar.
Toate metodele prezentate mai sus sunt derivate din cele trei metode tradiionale
de evaluare. Metoda vnzrilor comparabile se bazeaz pe estimarea valorii obiectului
evalurii n baza analizei terenurilor compara-bile. Metoda extragerii i alocaiei se
bazeaz pe tehnicile metodei costului i metodei vnzrilor comparabile. Metodele
capitalizrii plii de arend i actualizrii fluxurilor de numerar sunt tehnici ale
metodei venitului.
Metoda Vnzrilor Comparabile (comparable sales analysis)
v
*
j
Metoda vnzrilor comparabile este cea mai des utilizat pentru estimarea valorii
terenului i metoda prioritar n cazul cnd sunt disponibile suficiente vnzri
comparabile. Vnzri comparabile sunt considerate vnzrile proprietilor imobiliare
similare proprietii evaluate din punct de vedere al caracteristicilor legale, economice i
fizice. Urmtoarea regul general este aplicat n cazul selectrii vnzrilor comparabile:
evaluatorul trebuie s reduc la maxim diferenele ntre proprietile comparabile i
obiectul evaluat, pentru caracteristicile care prezint dificulti n determinarea mrimii
ajustrilor, n special dac ajustrile necesare sunt destul de nsemnate.
De regul, vnzrile comparabile sunt selectate n baza caracteristicilor principale
ale terenurilor, n primul rnd innd cont de amplasare i mrime. Este important de
selectat unitatea de comparaie adecvat. De exemplu, drept unitate de comparaie a
suprafeei terenului este selectat 1 m
2
, 1 ar, 1 ha, un lot de teren standard. Prin reduce-
rea preului la o unitate de comparaie, deosebirile fizice n mrime sau form pot fi
mai uor luate n consideraie.
Un aspect important al metodei vnzrilor comparabile este caracterul nelinear al
valorii terenului. Odat cu creterea suprafeei totale, valoarea pe unitate de msur
tinde s descreasc.
Calcularea i aplicarea ajustrilor pentru vnzrile comparabile se efectueaz
dup principiul i tehnica prezentate n capitolul 11 Metoda vnzrilor comparabile".
Metoda alocaiei (allocation)
Metoda alocaiei, poate fi aplicat pentru determinarea valorii de pia a terenului
n cazul cnd loturile libere particip rar n tranzacii din motivul c localitatea se
caracterizeaz fie prin densitatea dezvoltrii terenurilor i terenurile libere se ntlnesc
foarte rar, fie prin inerena pieei terenurilor, proprie mai mult localitilor rurale.
53
Metoda alocaiei se bazeaz pe urmtoarele principii:
principiul echilibrului;
principiul contribuiei.
Ambele principii susin afirmaia c exist un raport tipic (standard) ntre valoarea
terenului i valoarea proprietii imobiliare care depinde de categoria bunului
imobiliar i de locul amplasrii. Informaia privind raportul dat poate fi obinut att
din rezultatele evalurii masive n scopul impozitrii, ct i din consultarea
companiilor de construcii sau companiilor de investiii capitale care propun spre
vnzare terenuri cu construcii i care n baza experienei lor ar putea aloca preul de
vnzare ntre teren i mbuntiri. inem s menionm c procedura de determinare
a raportului ntre preul terenului i preul ntregii proprieti imobiliare este destul de
complicat, ceea ce nu permite utilizarea frecvent a metodei date n procesul de
evaluare.
Exemplu: Conform informaiei evaluatorului casele de locuit din cartierul n
care este amplasat proprietatea imobiliar evaluat au fost vndute la preuri de
pia situate n intervalul 625,000 lei - 700,000 lei, iar raportul dintre valoarea
terenului i valoarea proprietii imobiliare pentru proprietile imobiliare locative
amplasate n cartierul dat este de 10%. Respectiv, valoarea terenului pentru
proprietatea imobiliar evaluat se va situa n intervalul de la 62,500 lei la 70,000
lei.
Metoda extraciei (extraction)
Metoda extraciei presupune extragerea valorii terenului din preul de vnzare a
proprietii imobiliare cu construcii, prin deducerea valorii construciilor, care este
considerat egal cu valoare de reconstituire sau de nlocuire. Metoda dat produce
cele mai exacte rezultate n cazul proprietilor imobiliare cu construcii noi, pentru
care poate fi estimat cu acurate mrimea tuturor formelor deprecierii.
Metoda capitalizrii
Te hn i ca r e zi dua l (r e s i dua l me t ho d)
Tehnica rezidual se aplic pentru estimarea valorii terenurilor n cazul cnd
datele privind vnzrile comparabile nu sunt disponibile i urmtoarele condiii sunt
satisfcute:
valoarea construciei este cunoscut sau poate fi estimat cu exactitate;
venitul operaional net este cunoscut sau poate fi estimat;
rata de capitalizare a cldirii i rata de capitalizare a terenului pot fi extrase
din analiza pieei imobiliare. _
Procedura de aplicare a tehnicii reziduale presupune urmtoarele etape:
1) se va determina dac construciile actuale sau cele proiectate reprezint cea
mai bun i cea mai eficient utilizare a terenului;
2) se va estima venitul operaional net n baza plii de arend de pia i a
cheltuielilor operaionale, la data evalurii;
3) se va calcula partea din venitul total atribuit cldirii i se va sustrage suma
dat din venitul operaional net total;
54
4) partea din venitul operaional net rmas reprezint venitul atribuit terenului,
care la rndul su se capitalizeaz, aplicnd rata de capitalizare a terenului, pentru a
obine valoarea terenului.
Exemplu: Venitul operaional net anual generat de proprietatea imobiliar,
format din lotul de teren i o cldire nou, este estimat la 100,000 lei. Studiul pieei
indic rata de capitalizare a cldirii (Rc) - 11% i rata de capitalizare a terenului
(R/) - 6%. Valoarea de reconstituire a cldirii noi (Vc) este estimat la 800,000 lei.
Venitul Operaional Net 100,000 lei
Venitul atribuit cldirii (Ic)
(lr = Vcx Rr) 800,000 x 0,11 88,000 lei
Venitul atribuit terenului (I,) 12,000 lei
Valoarea terenului (V,)
(V, = 1,/R,) 12,000 / 0,06 200,000 lei
Ca pi t a l i za r e a pl i i de a r e n d (r e n t ca pi t a l i za t i o n )
Tehnica dat presupune transformarea plii de arend pentru teren n valoarea de
pia a terenului prin intermediul ratei de capitalizare. Plata de arend reprezint suma
pltit pentru dreptul de a utiliza i dreptul de a ocupa terenul, n conformitate cu
prevederile contractului de arend. n cazul capitalizrii directe a plii de arend se
presupune c:
perioada de arendare a terenului este nelimitat sau destul de ndelungat;
.plata de arend va rmne constant pentru ntreaga perioad a arendei.
n baza urmtoarei formule este determinat valoarea terenului:
V, = - (10.1.)
r
unde,
V| - valoarea terenului (value of land);
I - venitul anual obinut din darea n arend a terenului (income);
r - rata de capitalizare.
Pentru terenurile destinate construciilor venitul anual este determinat ca totalitate
a plilor de arend ncasate pe parcursul unui an de gestiune; pentru terenurile
agricole venitul poate fi constituit fie din plile de arend, fie din venitul obinut n
urma desfurrii activitii agricole.
A ct ua l i za r e a Fl uxul ui de Nume r a r (s ubdi v i s i o n a n a l ys i s )
Metoda dat reprezint alternativa tehnicii de capitalizare a plii de arend i
presupune actualizarea fluxurilor de numerar ce urmeaz a fi obinute pe parcursul
unei perioade finite de gestiune i a preului de vnzare obinut la sfritul perioadei
de gestiune. n practica de evaluare a terenurilor metoda dat este cunoscut sub
denumirea de metoda parcelrii. Metoda actualizrii fluxurilor de numerar sau
metoda parcelrii este utilizat la evaluarea terenurilor pentru care parcelarea
reprezint cea mai bun i eficient utilizare. Pentru aplicarea metodei date este
necesar s fie analizate costurile parcelrii i preurile de vnzare ale parcelelor
valorificate. O parcelare bine planificat permite formarea unei proprieti imobiliare
atractive acolo unde zonarea, reelele de utiliti disponibile, accesul i alte elemente
sunt ntr-o combinaie favorabil. Principalele etape ale metodei parcelrii sunt:
55
1) determinarea numrului i dimensiunilor loturilor ce pot fi create din punct
de vedere fizic, legal i economic. Loturile trebuie s corespund cerinelor legale
locale, n ceea ce privete suprafaa i asigurarea cu elemente ale infrastructurii (reele
inginereti - ap, canalizare, gaze; ci de acces, etc.), i s ndeplineasc cerinele
pieei imobiliare locale. Rezultatul analizei desfurate n cadrul primei etape este
fixat ntr-un plan de valorificare a terenului evaluat. n planul de valorificare vor fi
indicate: numrul i dimensiunile parcelelor, lucrrile de construcie necesare,
costurile de construcie, timpul necesar pentru parcelare i construirea mbuntirilor
i cheltuielile care urmeaz a fi suportate n perioada de expunere pe pia (perioada
de marketing).
2) analiza pieei pe care vor fi expuse parcelele: cererea i oferta, rata de
absorbie a pieei i perioada de marketing pentru parcele formate.
3) estimarea preului de vnzare cel mai probabil al fiecrei parcele prin
aplicarea metodei vnzrilor comparabile i estimarea mrimii profitului
ntreprinztorului pentru valorificarea terenului i comercializarea parcelelor.
4) proiectarea fluxului de venituri i cheltuieli pe parcursul perioadei de
previziune. Perioada de previziune va ncepe din momentul cnd terenul a fost preluat
pentru a iniia parcelarea i va lua sfrit n momentul cnd toate parcelele vor fi
vndute. Fluxul de numerar net pentru fiecare perioad va fi actualizat (readus la
"punctul zero") pentru a obine valoarea prezent a fluxurilor nete de numerar. Rata
de actualizare, care este extras din datele de pia, trebuie s reflecte gradul de risc
asociat afacerii date.
5) estimarea valorii de pia a terenului.
Metoda parcelrii va fi utilizat n cazurile cnd sunt puine vnzri comparabile
ale terenurilor libere. Precizia metodei este determinat de precizia ratei de
actualizare, ratei de absorbie i costurilor, legate de procesul de parcelare i vnzare a
bunurilor imobiliare create.
56
Nimic i niciodat nu se construiete la termen
i n limitele devizului de cheltuieli aprobat.
Artur Bloh
Capitolul 11
DETERMINAREA VALORII BUNURILOR IMOBILIARE PRIN
METODA COSTULUI
Noiuni de baz:
Valoare de reconstituire
Valoare de nlocuire
Deprecierea acumulat
Uzura fizic
Deprecierea funcional
Deprecierea economic
Valoarea construciei noi
Beneficiul investitorului
Valoare de deviz
Duraia^de via economic
Vrsta 'efectiv
In prezentul capitol sunt examinate algoritmul i domeniile de aplicare a metodei
costului; sunt prezentate metodele de estimare a valorii de reconstrucie i valorii de
nlocuire; este descris structura costului de construcie; analizat baza normativ -
informaional a metodei costului, precum i metodele de calculare a deprecierii.
11.1. Re g ul i l e g e n e r a l e de a pl i ca r e a me t o de i co s t ul ui
Costul reprezint suma de bani necesar pentru crearea unui bun imobiliar similar
celui evaluat. Costurile totale sunt determinate ca produs al numrului de mijloace de
producie i preul lor, pentru o anumit perioad de timp.
Metoda costului este aplicat n urmtoarele cazuri:
evaluarea bunurilor imobiliare noi sau construite recent (n acest caz costul
construciei, care include i beneficiul investitorului se apropie de mrimea valorii de
pia);
evaluarea construciilor nefinisate;
analiza tehnico-economic a bunurilor imobiliare;
reevaluarea mijloacelor fixe ale ntreprinderilor (reevaluarea mijloacelor fixe
ale ntreprinderii presupune estimarea valorii de reconstituire);
argumentarea construciei unei noi cldiri sau edificii;
determinarea celei mai bune i eficiente utilizri;
evaluarea cldirilor i edificiilor cu destinaie special;
evaluarea pentru asigurarea bunurilor imobiliare.
57
Aplicarea limitat a metodei costului n economiile de pia se explic prin faptul
c pentru cldirile cu o vrst efectiv mai mare de 10 ani metoda dat nu d rezultate
exacte, deoarece este dificil s se determine mrimea deprecierii construciilor i cea
mai bun utilizare a proprietii imobiliare. La fel, este practic imposibil s reproduci
o copie exact a obiectului construit cu mult timp n urm.
Metoda costului se bazeaz pe estimarea fie a valorii de nlocuire (replacement
cost), fie a valoni de reconstituire (reproduction cost).
Valoarea de nlocuire reprezint totalitatea costurilor, exprimate n preuri
curente, pentru a construi un obiect cu utilitate echivalent cu cea a obiectului evaluat,
folosind materiale moderne de construcie, tehnologii de construcie contemporane,
proiecte i design actualizate.
Valoarea de reconstituire reprezint totalitatea costurilor, exprimate n preuri
curente, pentru a construi o copie exact a construciei evaluate, folosind aceleai
materiale de construcie, tehnologii i manoper.
n aspect teoretic, ar trebui s acordm avantaj determinrii valorii de nlocuire,
deoarece nu este raional s reproducem o copie exact a obiectului evalurii,
construit dup un proiect nvechit, cu aplicarea tehnologiilor i materialelor de
construcie nvechite.
Dar, din punct de vedere practic, aplicnd metoda costului evaluatorii acord
preferin valorii de reconstituire, pentru a evita determinarea costurilor de construcie
a unei cldiri noi, caracteristicile creia difer de cele ale obiectul evalurii.
Consecutivitatea etapelor de determinare a valorii de pia a bunului imobiliar
prin aplicarea metodei costului este prezentat n urmtorul algoritm:
1. Determinarea valorii terenului pe care este amplasat cldirea sau edificiul,
fiind considerat liber i disponibil pentru cea mai bun utilizare;
2. Determinarea valorii construciei noi (valoarea de nlocuire sau valoarea de
reconstituire) a cldirii sau edificiului . n raportul de evaluare este necesar s fie
menionat care din valorile de mai sus este determinat. n valoarea construciei noi
sunt incluse cheltuielile legate nemijlocit de construcie, costurile indirecte i
beneficiul investitorului;
3. Estimarea deprecierii (sunt determinate toate formele deprecierii) - uzura
fizic (recuperabil i nerecuperabil); deprecierea funcional - (recuperabil i
nerecuperabil) i deprecierea economic.
4. Estimarea valorii construciei innd cont de mrimea deprecierii (valoarea net).
5. Estimarea valorii de pia a bunului imobiliar (estimarea valorii finale a
bunului imobiliar, prin nsumarea valorii terenului i valorii nete a construciilor).
Formula general de determinare a valorii proprietii imobiliare prin metoda
costului este:
V=V,+ (Vr - D) (11.1)
unde:
V - valoarea proprietii imobiliare;
Vt - valoarea terenului;
D - mrimea deprecierii;
Vc - valoarea construciei noi, care se calculeaz dup formula,
Vc = CC + CI + Bl ( 1 1 . 2 )
unde
CC - costul de construcie (cheltuielile legate nemijlocit de lucrrile de
construcie);
CI - costurile indirecte - cheltuieli legate de efectuarea lucrrilor de cercetri i
prospectri, cheltuieli investiionale, alte cheltuieli ce nu sunt legate n mod direct de
lucrrile de construcie;
Bl -benefi ci ul investitorului.
Fiecare din elementele ce particip la calcularea valorii proprietii imobiliare
poate fi estimat prin diferite metode prezentate n continuare n tabelul 11.1.
Tabelul 11.1
De t e r mi n a r e a v a l o r i i bun ul ui i mo bi l i a r pr i n me t o da co s t ul ui
Et a pe l e Co n i n ut ul
e t a pe i
Co n i n ut ul e l e me n t e l o r M e t o de l e a pl i ca t e
1 Estimarea valorii
terenului
Metoda vnzrilor
comparabile;
Metoda alocaiei;
Metoda extragerii;
Metoda capitalizrii.
2 Estimarea
costului de
construcie

i
Cheltuieli directe;
Cheltuieli de regie;
Beneficiul
antreprenorului.
Metoda de resurse
Metoda comparaiilor
unitare;
Metoda costurilor
segregate;
Metoda indicilor
3 Determinarea
costurilor
indirecte
Cheltuieli pentru
demararea construciei;
Lucrri de cercetare
i prospectare;
Cheltuieli marketing;
Asigurarea, i altele.
Metoda normativ;
Metoda elaborrii
normelor de deviz
orientative
Crearea bazei normative
proprii.
4 Estimarea bene-
ficiului ntrep-
rinztorului
Metoda celei mai bune
utilizri
5 Estimarea valorii
de nlocuire
(reconstrucie)
noi
Costul de construcie;
Costurile indirecte;
Beneficiul
ntreprinztorului.
nsumarea elementelor
(p.2 + p.3 + p.4)
6 Estimarea uzurii
fizice
Uzura recuperabil;
Uzura nerecuperabil.
Metoda normativ
(vizual);
Metoda valorii nominale;
Metoda vrstei efective.
7 Estimarea
deprecierii
funcionale
Deprecierea recuperabil;
Deprecierea
nerecuperabil.
Metoda capitalizrii
pierderii plii de arend;
Metoda capitalizrii
surplusului cheltuielilor
normative.
Continuare tabelul 11.1
8 Deprecierea
economic
Metoda capitalizrii
pierderii plii de arend;
Metoda vnzrilor
comparabile;
Metoda vieii economice.
9 Determinarea
deprecierii
acumulate
Uzura fizic;
Deprecierea funcional;
Deprecierea economic.
nsumarea elementelor
(p.6 + p.7 + p.8)
10 Estimarea valorii
de nlocuire
(reconstrucie)
nete
Diferena ntre valoarea de
nlocuire construciei noi i
mrimea deprecierii
acumulate.
(P-5-P-9)
11 Estimarea valorii
bunului
imobiliar
Valoarea construciilor,
Valoarea terenului.
nsumarea elementelor.
( p. l +p. 10)
11.2. Es t i ma r e a v a l o r i i t e r e n ul ui
n cadrul metodei costului este necesar s fie estimat valoarea de pia a
terenului, considerat liber (fr construcii). Valoarea de pia a terenului este
determinat prin urmtoarele metode:
1) metoda vnzrilor comparabile;
2) metoda alocaiei;
3) metoda extraciei;
4) metoda capitalizrii:
tehnica rezidual;
capitalizarea plii de arend;
actualizarea fluxurilor de numerar.
Metodele de estimare a valorii de pia a terenului sunt descrise n capitolul 10
Metodele de evaluare a terenurilor".
11.3. Es t i ma r e a v a l o r i i co n s t r uci e i n o i
Valoarea de reconstituire a obiectului evalurii este estimat n preuri curente (la
data evalurii) ca pentru un obiect nou, far a lua n consideraie deprecierea
acumulat. Esena valorii de reconstituire i a valorii de nlocuire au fost examinate
anterior. Dei aceste dou noiuni sunt diferite, la baza estimrii att a valorii de
reconstituire ct i a valorii de nlocuire st calcularea costurilor legate de construcia
obiectului i transmiterea lui beneficiarului.
Exist cteva metode pentru determinarea valorii de reconstituire sau valorii de
nlocuire a bunului imobiliar:
1) metoda cantitativ sau metoda de resurse;
2) metoda costurilor segregate;
3) metoda comparaiilor unitare;
4) metoda obiectului-analog (metoda indicilor).
60
Metoda cantitativ const n ntocmirea devizelor pe obiect i a devizelor
generale pentru obiectul evalurii, ca i cum ar fi construit din nou. Metoda dat
necesit eforturi mari din partea evaluatorului, care pot fi reduse dac beneficiarul
dispune de devizele n baza crora a fost construit obiectul evalurii. In cazul cnd
devizele nu sunt disponibile i evaluatorul trebuie s le elaboreze, el poate apela la
ajutorul unui specialist n domeniul elaborrii devizelor.
In procesul utilizrii metodei cantitative, bunul imobiliar evaluat este privit ca un
obiect nou ce va fi construit prin aplicarea tehnologiilor standard moderne. Estimarea
valorii bunului se bazeaz pe modelarea devizului pentru construcie. Evaluatorul
schieaz structura comasat a devizului pentru construcie. n calitate de analog poate
servi att obiectul evalurii ca un tot ntreg (cnd este folosit un proiect standard), ct
i elementele constructive separate. Astfel, evaluatorul poate determina cu exactitate
cantitatea materialelor necesare pentru construcie i costul lor, folosind preurile
unitare pentru fiecare tip de resurse materiale. Apoi, pe obiectul evaluat se
"suprapune" tehnologia modern de construcie, ceea ce permite determinarea
timpului de funcionare a utilajelor i manopera. Cheltuielile de deviz pentru
funcionarea utilajelor de construcii i manoper pot fi estimate n baza preurilor
curente pentru indicii de resurse: I or-utilaj (h-ut.) i 1 or-om (h-om). n continuare,
utiliznd datele privind mrimea medie a cheltuielilor de regie, evaluatorul determin
valoarea actual a construciei noi, similar obiectului evalurii.
M e t o da co s t ur i l o r s e g r e g a t e utilizeaz costurile unitare pentru diferite
componente ale cldirii, exprimate n uniti de msur adecvate. Metoda dat este o
modificat^ a metodei cantitative, deoarece pentru determinarea costurilor unitare se
folosesc normele de deviz comasate. Totodat, metoda costurilor segregate nu
prezint mari dificulti n aplicare. n comparaie cu metoda cantitativ, exactitatea
rezultatelor obinute prin metoda costurilor segregate este mai mic, dar acest fapt
este compensat de reducerea timpului necesar pentru aplicarea metodei. Uniti de
msura ale elementelor constructive pot servi: 1 m de beton, 1 m
3
de zidire, 1 m de
suprafa tencuit sau vopsit, 1 m
2
de acoperi, etc. Sursele principale de informaie
pentru metoda costurilor segregate sunt normele de deviz comasate pentru diferite
lucrri de construcie i subramuri ale construciilor capitale. Normele date au fost
elaborate n preurile de deviz 1984 i necesit o indexare la data evalurii.
M e t o da co mpa r a i i l o r un i t a r e este utilizat pentru a determina costurile'pentru
o unitate de msur - l m
2
a suprafeei totale a casei de locuit, 1 m
2
a suprafeei utile a
obiectelor de comer, etc. Valoarea total a bunului imobiliar evaluat va fi egal cu
produsul ntre cheltuielilor pentru o unitate de msur i cantitatea unitilor date.
Rezultatele obinute prin metoda unitilor comparabile nu pot fi caracterizate printr-o
precizie nalt, de aceea metoda dat este recomandabil n cazurile unor cldiri
construite n baza proiectelor standard, pentru care sunt elaborate listele de preuri ale
unitilor de comparaie. In cadrul metodei unitilor comparabile este necesar s fie
aplicai Indicii specifici ai costurilor de construcie.
M e t o da i n di ci l o r (sau metoda obiectului analog) determin valoarea bunului
imobiliar n baza valorii obiectului analog. n cazul diferenei ntre elementele
constructive ale bunului imobiliar evaluat i elementele constructive ale obiectului
analog se fac corectrile necesare. Informaia veridic privind valoarea de deviz i
elementele constructive ale obiectelor analoage poate fi obinut n institutele de
proiectare de profil. Pentru cldirile construite anterior, datele despre valoarea de
reconstituire pot fi gsite n dosarele de inventariere tehnic, inute de oficiile
cadastrale teritoriale. Valoarea de reconstituire corespunde mrimii tuturor
61
cheltuielilor suportate pentru construirea bunului imobiliar. n acest caz, evaluatorul
trebuie s recalculeze valoarea de reconstituire n preurile curente la data evalurii.
11.4. S t r uct ur a co s t ul ui de co n s t r uci e
Din punct de vedere al coninutului economic, valoarea de reconstituire i
valoarea de nlocuire sunt analogice cu costurile de construcie, n condiiile actuale, a
unei cldiri noi (valoarea construciei noi). Valoarea construciei noi trebuie s
reflecte cheltuielile i beneficiile tuturor participanilor la procesul de creare a
construciei noi n condiiile economiei de pia.
n practica evalurii, cheltuielile asociate cu construcia unui obiect includ
cheltuielile i beneficiul companiei de construcie (ntreprinderii de antrepriz),
cheltuielile legate de proiectare, expertiza proiectelor, lucrri de prospectare, plile
pentru asigurarea construciei, impozitele i alte pli obligatorii, valoarea de
achiziionare a terenului, plata dobnzii pentru mijloacele financiare mprumutate,
cheltuielile de publicitate, investiii adiionale n ncperile arendate, cheltuielile
administrative i beneficiul investitorului (fig. 11.1).
Valoarea construciei noi
Valoarea de
reconstituire
1
sau
Valoarea de
nlocuire
1
Fi g ur a 11.1. Structura valorii construciei noi
Cel mai important element al valorii construciei noi este costul construciei care
este determ inaLinbaza .normelor de _deviz i altor acte normative specializate.
Nomele de deviz reprezint totalitatea normelor i normativelor, preurilor unitare i
preurilor n construcii, reunite n culegeri separate. De rnd cu cerinele generale fa
de lucrrile de construcie - montaj, normele conin datele necesare pentru
determinarea valorii de deviz a construciei i reconstruciei cldirilor, extinderea i
reutilarea tehnic a ntreprinderilor n funciune.
Cel de al doilea element al valorii construciei noi reprezint costurile indirecte.
Fiecare din componentele costurilor indirecte este determinat fie n baza unor norme
oficial aprobate, fie n baza unei analize a pieeL construciilor sau a lucrrilor de
construcie. De exemplu, cheltuielile asociate proiectrii i expertizei construciei sunt
determinate n baza Culegerilor de preuri pentru lucrrile de proiectare n construcii,
elaborate pentru fiecare ramur a economiei naionale. Costurile normative sunt exprimate
n preuri curente, prin aplicarea coeficienilor de trecere. Cheltuielile pentru publicitate,
marketing, asigurare sunt estimate n baza analizei, practicii pjeei locale a construciilor.
Cheltuielile hvestiionale sunt estimate innd cont de practica pieei financiare locale.
Cel de al treilea element al Valorii construciei noi este beneficiul investitorului,
care reprezint recompensa investitorului ^entna jrjscul legat de realizarea proiectului.
Mrimea beneficiului investitorului depinde de situaia concret de pe pia.
n continuare vom examina detaliat unul din cele mai importante elemente ale
valorii construciei noi-costul de construcie. Pentru estimarea costului de construcie
evaluatorii, de regul, calculeaz valoarea de deviz.
Valoarea de deviz reprezint suma mijloacelor bneti, necesar pentru
construirea,cldirii n conformitate cu documentaia de proiect.
n proc'esul de determinare a valorii de deviz evaluatorul se bazeaz pe:
proiect i documentaia tehnic;
normele de deviz n vigoare;
preurile curente ale utilajelor;
hotrrile organelor administraiei publice centrale i locale, ce vizeaz
obiectul construciei.
Valoarea de deviz include urmtoarele elemente:
costul lucrrilor de construcii;
costul lucrrilor de montare a utilajului tehnologic;
cheltuielile pentru procurarea sau confecionarea utilajului;
alte cheltuieli.
Pentru a determina valoarea de deviz, este ntocmit documentaia de deviz, care
const din calculele i devizele locale, calculele i devizele pe obiect, calculele de deviz pe
tipuri de cheltuieli, calculele i devizele generale, centralizatoare de cheltuieli i altele.
Documentaia de deviz ntrunete devizele investitorului i ale antreprenorului,
care se ntocmesc conform condiiilor contractului de antrepriz i innd cont de
situaia general economic.
Baza normativ-informaional a sistemului de formare a preurilor de deviz i
elaborare a normelor de deviz n construcii se constituie din normele de construcii i
alte acte normative de deviz. Scopul principal al normelor de deviz este determinarea
cantitii normative de resurse necesare pentru efectuarea unui tip de lucrri i
determinarea preurilor resurselor.
n Moldova documentaia de deviz este elaboreaz n conformitate cu "Instruciuni
metodologice privind modul de ntocmire a devizului centralizator pentru realizarea
obiectivelor de investiii innd cont de preurile curente", aprobate prin ordinul
Ministerului Mediului i Amenajrii Teritoriului, nr.30 din 24.01.2000; Instruciunile
privind ntocmirea devizelor pentru lucrrile de construcii-montaj prin metoda de
resurse (CP L.01.01-2001), elaborate de Ministerul Ecologiei, Construciilor i
Dezvoltrii Teritoriului al Republicii Moldova, n baza instruciunilor privind
determinarea cheltuielilor de deviz la salarizarea n construcii (CP L.01.02-2000), privind
calcularea cheltuielilor de regie la determinarea valorii obiectivelor (CP L.01.03-2000),
privind determinarea cheltuielilor de deviz pentru funcionarea utilajelor de construcii
(CP L.01.04-2000), privind determinarea valorii beneficiului de deviz la formarea
preurilor la producia de construcii (CP L.01.05-2000).
Actele normative menionate reglementeaz procedura ntocmirii devizelor pentru
lucrrile de construcii-montaj prin metoda de resurse i se folosesc pentru
determinarea valorii de deviz a obiectivelor de investiii, formarea preurilor
contractuale la producia de construcii.
Valoarea de deviz n construcii se compune din cheltuielile directe, cheltuielile
de regie i beneficiul antreprenorului (fig. 11.2.).
Costul de construcie
J
Preul de cost al
construciei
]
Beneficiul ntreprin-
derii de antrepriz
Cheltuieli
directe
Cheltuieli pen-
tru materiale,
construcii i
detalii
Salariul de
baz a
lucrtorilor
Cheltuieli
pentru utilaje
Alte cheltuieli
directe
Cheltuieli de regie
Cheltuieli generale
i administrative
Cheltuieli pentru de-
servirea lucrtorilor
din construcii
Cheltuieli pentru
organizarea
Jucrrilor de antier
Fi gura 11.2. Structura costului de construcie
64
Cheltuielile directe i cheltuielile de regie, legate de efectuarea lucrrilor de
construcie, sunt cheltuieli de producie suportate de organizaia de antrepriz.
Cheltuielile directe sunt legate nemijlocit de executarea lucrrilor de construcii,
i includ:
cheltuielile pentru cumprarea materialelor, articolelor i elementelor de
construcie;
cheltuielile pentru salarizare, innd cont de contribuiile la asigurrile sociale;
cheltuielile pentru funcionarea utilajelor de construcii, innd cont de defalcrile
pentru amortizare;
alte cheltuieli directe.
Cheltuielile de regie ca parte component a preului de cost al lucrrilor de
antrepriz, reprezint totalitatea cheltuielilor legate de crearea condiiilor pentru
execuia construciilor, mobilizarea forei de munc, activitatea administrativ a
ntreprinderii de antrepriz. Spre deosebire de cheltuielile directe, cheltuielile de regie
se stabilesc n mod indirect, n procente din baza de calcul acceptat (de regul n
procente din suma cheltuielilor directe).
Conform Standardelor Naionale de Contabilitate 11 "Contractele de
construcii" (S.N.C. 11) cheltuielile de regie cuprind cheltuielile generale aferente
contractului (cheltuielile generale i administrative, cheltuieli pentru deservirea
lucrtorilor ,din construcii i alte cheltuieli generale de antrepriz) i cheltuielile
pentru organizarea de antier.
Un element important al valorii de deviz l constituie beneficiul de deviz sau
beneficiul antreprenorului, care reprezint beneficiul organizaiei de antrepriz
realizat n urma efecturii lucrrilor de antrepriz. Beneficiul de deviz se determin n
procente din preul de cost de deviz al lucrrilor executate. Pentru ridicarea
competitivitii sale pe piaa lucrrilor i serviciilor de construcii, ntreprinderile de
antrepriz trebuie s analizeze n permanen beneficiul de deviz n scopul reducerii
costul construciei i pentru a exclude cheltuielile neproductive.
11.5. Es t i ma r e a de pr e ci e r i i
. \
I v
Deprecierea reprezint reducerea calitilor de consum ale bunului imobiliar din
punct de vedere al investitorului potenial i se manifest prin diminuarea valorii
bunului n rezultatul aciunii diferitor factori. De regul, deprecierea se exprim n
procente, iar expresia ei valoric poart denumirea de depreciere acumulat a bunului
imobiliar. Urmtoarele forme ale deprecierii sunt specificate n Standardele
Internaionale de Evaluare 2001:
uzura fizica;
deprecierea funcional;
deprecierea economic.
Uzura fizic este determinat de deteriorarea bunului imobiliar sub influena
diferitor factori (factorii fizici, chimici, exploatarea incorect a cldirii, ntreinerea
nesatisfactoarea a construciei, etc.). Pentru determinarea uzurii fizice pot fi aplicate
65
mai multe metode. Unele metode au drept scop calcularea sumei cheltuielilor
necesare pentru mbuntirea strii fizice a construciei, altele se bazeaz pe
compararea obiectului evalurii cu alte bunuri imobiliare ce au caracteristici similare.
Deprecierea funcional ine de dezvoltarea tehnologiilor contempo-rane, care
permit crearea unor bunuri imobiliare noi, cu capaciti mai nalte de a satisface
necesitile pieei. Tehnologiile noi de construcie pot contribui la deprecierea parial
sau complet a valorii bunului imobiliar. Deprecierea funcional sau nvechirea
funcional, este determinat de necorespunderea caracteristicilor cldirilor i
construciilor standardelor contemporane ale pieei i cerinelor consumatorilor
(proiecte nvechite, utilaj tehnologic nvechit, etc.).
Att uzura fizic ct i deprecierea funcional sunt fenomene legate nemijlocit de
caracteristicile bunului imobiliar.
Deprecierea economic este determinat de influena unor factori externi bunului
imobiliar. Factorii externi includ: schimbrile n economia rii, ce se rsfrnge
asupra cererii pentru mrfuri i servicii, i ca rezultat asupra rentabilitii
ntreprinderii, schimbrile pe piaa imobiliar, schimbrile n legislaia naional,
modificarea condiiilor de finanare, etc.
n procesul de analiz a caracteristicilor fizice ale obiectului evalurii este
important de determinat deprecierea acumulat, care reprezint reducerea valorii de
reconstituire sau nlocuire a bunurilor imobiliare, exprimat prin nsumarea uzurii
fizice, deprecierii funcionale i economice sau combinarea unora din ele.
Deprecierea este strns legat de factorul timpului, ciclul de via a bunului
imobiliar i reprezint o pierdere continu a calitilor de consum ale bunului
imobiliar. Uzura fizic i deprecierea funcional pot fi recuperabile i nerecuperabile.
Deprecierea recuperabil reprezint deprecierea recuperarea creia este posibil
din punct de vedere fizic i eficient din punct de vedere economic. Deprecierea
recuperabil include mrimea cheltuielilor legate de nlturarea unuia din elementele
deprecierii i contribuie la majorarea valorii bunului imobiliar.
Deprecierea nerecuperabil este deprecierea, cheltuielile pentru nlturarea
creia vor fi mai mari dect creterea probabil a valorii bunului imobiliar n
rezultatul nlturrii elementelor deprecierii.
11.5.1. U zur a fi zi c
Uzura fizic poate apare att n rezultatul nvechirii construciei ct i n rezultatul
aciunii unor factori din exterior. Esena uzurii fizice este determinat de trecerea
timpului n care elementele construciei, utilajul i ntreaga cldire pierd o parte din
calitile lor iniiale: se reduce rezistena construciei n rezultatul creia cldirea se
nvechet e i se deterioreaz.
n afar de factorii de mediu i termenul de exploatare a construciei, uzura fizic
poat e aprea i n urma nerespectrii condiiilor de exploatare i meninere a bunului?
nlocuirea i reparaiile diferitor elemente de construcie la timpul cuvenit.
Important este i observarea dinamicii uzurii fizice. Factorii ce provoac uzura
ac i oneaz n mod diferit asupra elementelor construciei. Elementele construciei au
di feri t e grade de durabilitate i diferite durate de exploatare. Pe parcursul perioadei de
v i a
a construciei, intensitatea exploatrii diferitor elemente de construcie este
di feri t : de exemplu, scrile i pereii despritori.
Factorul timpului, de asemenea joac un rol important n determinarea mrimii
uzurii fizice. Uzura fizic depinde n mare msur de vrsta efectiv a construciei i
I i 1 < 1 I ( l 1
termenul limit de exploatare. Termenul limit de exploatare este definit ca perioada
de timp n decursul creia elementele constructive ale cldirii i pstreaz rezistena.
In procesul estimrii uzurii fizice evaluatorul examineaz vrsta efectiv a
construciei i durata de via economic. Legtura ntre diferii indicatori care
reflect influena factorului timpului este prezentat n figura 11.3.
Vrst a scri pti c sau
dat a eval uri i
+
Dur at a de vi a
economi c r mas
Dur at a de vi a
economi c
Fi gura 11.3. Durata de via a bunului imobiliar
Acumularea uzurii fizice poate fi oprit sau ncetinit n rezultatul efecturii
reparaiei capitale a construciilor, nlocuirii sau nnoirii elementelor constructive.
Metodele de estimare a uzurii fizice
Exist mai multe metode de estimare a uzurii fizice, cea mai rspndit n
rndurile evaluatorilor fiind metoda normativ (vizual). Metoda solicit
evaluatorului estimarea mrimii uzurii fizice n baza analizei strii tehnice a
elementelor constructive de baz ale cldirii. Oricare construcie este un sistem care
include diferite elemente: elemente de construcie, utilaj tehnico-sanitar alte utilaje
inginereti. Fiecare din elemente are durata sa de via, ponderea sa n volumul total
al construciei. Uzura bunului imobiliar se determin n urma examinrii obiectului i
se exprim n procente din valoarea construciei. Mrimea uzurii se determin innd
cont de: starea general a construciei, care depinde de modul de meninere,
amplasare, perioada de exploatare, tipul i calitatea materialelor de construcie; starea
elementelor constructive - fundamentul, acoperiul, pereii i altele.
Determinarea mrimii uzurii fizice a bunurilor imobiliare prin metoda normativ
presupune aplicarea urmtoarelor dou etape:
1. determinarea uzurii fizice a fiecrui element constructiv; , ?
2. determinarea uzurii fizice a construciei dup forroula:
Vr st a ef ect i v
<
# J S
^ X
Dur at a de vi a
fi zi c
67
i l l l 1 1 1 l l l
V ronstr. Ucleme,,,. X 100/GS element. (11.3)
unde,
Uco5ir. - uzura fizic a construciei (%);
Ueiement. - uzura elementelor construciei (%);
GSeiemeni - greutatea specific a elementelor constructive (%).
Pentru determinarea uzurii fizice a elementelor constructive evaluatorul poate
folosi "Normele de evaluare a construciilor ce aparin cetenilor R.S.S.
Moldoveneti n scopul asigurrii de stat", ediia 1982, aprobate prin Hotrrea
Sovietului de Minitri a R.S.S. Moldoveneti din 29 martie 1982, Nr. 119. Uzura
fiecrui element constructiv poate fi estimat n baza datelor tabelului 3
"Determinarea mrimii uzurii construciilor ce aparin cetenilor n cazul evalurii
dup elemente".
Normele date recomand determinarea uzurii pentru urmtoarele elemente
constructive: fundamente; perei; perei despritori; planeu; acoperi; pardoseal;
ferestre; ui.
Starea elementelor constructive poate fi clasificat n urmtoarele categorii: bun,
destul de satisfctoare, satisfctoare, nesatisfctoare, foarte rea. Fiecare categorie
se distinge prin trsturile caracteristice ale strii cldirii i ale manifestrilor uzurii
elementelor constructive, descrierea crora este prezentat n tabelul 3 al Normelor
menionate.
Determinarea mrimii uzurii elementelor constructive poart mai mult un caracter
subiectiv i depinde de experiena i pregtirea profesional a specialistului care
inspecteaz bunul imobiliar. In cazul cnd evaluatorul nu posed suficiente cunotine
n domeniul tehnicii de determinare a uzurii, el poate folosi tabelul 2 "Deducerile
orientative pentru uzura construciilor", inclus n Norme. Acest tabel poate fi folosit
pentru evaluarea construciei dup volumul fizic sau suprafaa soclului (anexa 4).
Evaluatorul poate folosi, de asemenea, tabelele 5-57 din Normele menionate
"Greutatea specific a valorii diferitor elemente ale construciei n funcie de
materialul pereilor i acoperiului'.
Astfel, uzura fizic a oricrui element constructiv al unei cldiri poate fi
determinat n baza normelor i normativelor elaborate anterior. Este important de
menionat c documentele normative detaliate pentru determinarea uzurii exist doar
pentru construciile locative i prin urmare nu pot fi aplicate pentru construciile cu
destinaie nelocativ. Limitele metodei normative sunt determinate de aplicarea bazei
normative vechi, care nu reflect apariia tehnologiilor moderne n construcii i
folosirea materialelor noi de construcii. Este evident c n cldirile cu destinaie
locativ contemporane greutatea specific a elementelor constructive este diferit de
cea existent n construciile mai vechi.
Exemplu: S se determine mrimea uzurii unei case de locuit cu 1 nivel,
construit n anul 1986.
Caracteristicile elementelor constructive: fundamentul - piatr brut: perei
despritori - piatr de calcar; perei - piatr de calcar; planeu - lemn, pardoseal
- din scnduri, vopsit; ui - n tblii, acoperi - igl; instalaii electrice.
Soluie: In baza "Normelor de evaluare a construciilor ce aparin cetenilor
R.S.S. Moldoveneti n scopul asigurrii de stat" evaluatorul va determina greutatea
specific a fiecrui element constructiv. In rezultatul examinrii strii fiecrui
element se va determina uzura lui (tabelul 11.2).
68
Tabelul 11.2
Es t i ma r e a uzur i i co n s t r uci e i
De n umi r e a S t a r e a Gr e ut a t e a Pr o ce n t ul Pr o ce n t ul
e l e me n t e l o r e l e me n t e l o r s pe ci fi c de uzur a de uzur
co n s t r uct i v e (%) e l e me n t ul ui di n cl di r e
(%) (%)
Fundament Bun 12 5 0,60
Pereii Bun 34 5 1,70
Pereii despritori Bun 5 5 0,25
Planeu Bun 7 5 0,35
Pardoseala Bun 9 10 0,90
Ferestre duble Bun 7 10 0,70
Ui Destul de satisf. 7 15 1,05
Acoperi Satisfctoare 15 30 4,50
Instalaii electrice Bun 1 5 0,05
To t a l : 97 10,1
Uzura fizic a cldirii evaluate este egal cu:
v
? 10,1 x 100/97 = 10,4%
Un avantaj important al metodei date este simplitatea ei, rezultatele obinute sunt
convingtoare i pot fi uor verificate. Totui, rezultatele obinute prin metoda
normativ poart un caracter subiectiv pronunat, ce se datoreaz calificrii
evaluatorilor i nu iau n considerare deprecierea funcional i deprecierea
economic a obiectului evalurii.
Alte dou metode de estimare a uzurii sunt metoda valoric i metoda vrstei
efective.
Premisa metodei valorice este determinarea costului reparaiei capitale a
construciei. n acest caz evaluatorul folosete coeficientul care reprezint raportul
ntre costul reparaiei capitale i valoarea de reconstituire a cldirii, estimat la data
evalurii, innd cont de mrimea uzurii. Coeficientul dat indic caracterul nelinear al
cheltuielilor pentru reparaia capital pe parcursul perioadei de exploatare. De regul,
mrimea cheltuielilor pentru reparaia capital reprezint 0,28 - 0,40 din valoarea
cldirii.
Aceste calcule pot fi folosite pentru determinarea mrimii cheltuielilor pentru
reparaia curent a cldirii n procesul de estimare a cheltuielilor operaionale.
Cercetrile efectuate de specialitii n domeniul exploatrii construciilor au constatat
c cheltuielile operaionale anuale pentru cldirile cu destinaie locativ reprezint 3-
5% din valoarea de reconstituire a cldirii.
Costurile reparaiilor capitale trebuie estimate n cazurile cnd:
1) beneficiarul evalurii intenioneaz s exploateze cldirea locativ;
2) cheltuielile pentru reparaia capital se compenseaz la vnzarea obiectului
(diferena ntre preul obiectului dup reparaia capital i preul obiectului nainte de
reparaia capital este mai mare dect cheltuielile pentru reparaia capital);
3) bunul imobiliar este dat n arend sau ipotecat.
69
Dat fiind c estimarea uzurii se efectueaz n baza informaiei reale despre
cheltuielile pentru reconstrucia sau pentru reparaia elementelor uzate, rezultatele
obinute prin metoda valoric sunt considerate destul de realiste. Limitele metodei
date sunt determinate de necesitatea efecturii unor calcule detaliate ale cheltuielilor
pentru reparaie.
Metoda vrstei efective solicit efectuarea expertizei obiectului evalurii i se
bazeaz pe ipoteza c raportul ntre vrsta efectiv i vrsta fizic a construciei este
jegal cu raportul ntre valoarea de reconstituire i mrimea uzurii. Astfel,
U =
f VE )
xVR sau
DVF
VE
\
xVR (11.4.)
VE+DVFR
\ t X /
unde,
U - uzura;
VE - vrsta efectiv, determinat de evaluator n baza strii tehnice a elementelor
constructive i a cldirii ntregi;
DVF - durata total de via fizic;
DVFR - durata de via fizic rmas;
VR - valoarea de reconstituire a obiectului evalurii.
Prin aceast metod poate fi estimat att uzura elementelor constructive ct i
uzura construciei.
In procesul estimrii uzurii fizice, evaluatorul va ine cont de urmtoarele:
1. Durata de via economic a cldirii sau construciei va fi determinat innd
cont de faptul c reparaiile capitale sunt efectuate n mod obligatoriu. Efectuarea
reparaiilor poate prelungi durata de via de la 30% la 50%. Ignorarea necesitii
reparaiilor capitale contribuie la uzura complet a elementelor ce au o durat de via
mai mic dect cea a elementelor constructive de baz.
2. In procesul evalurii bunului imobiliar este inadmisibil folosirea ratei de
amortizare sau ratei normative a uzurii, utilizate n contabilitate, deoarece:
dinamica uzurii fizice la diferite etape ale vieii obiectului este diferit;
condiiile reale de exploatare a construciei, precum i efectuarea lucrrilor de
reparaie a ei sunt diferite de cele prevzute n normele generale;
n procesul evalurii individuale a bunurilor imobiliare este necesar s fie
examinat starea real a construciei, i nu aplicarea unor rate generale de amortizare,
elaborate pentru toate cldirile ce aparin unei anumite categorii de durabilitate.
11.5.2. Es t i ma r e a de pr e ci e r i i fun ci o n a l e i de pr e ci e r i i e co n o mi ce
Spre deosebire de uzura fizic, deprecierea funcional i deprecierea economic
nu au un caracter material. Aceste tipuri de depreciere a bunului imobiliar pot fi
observate doar n momentul comparrii obiectului evalurii cu alte bunuri imobiliare-.
Estimrile deprecierii funcionale i deprecierii economice nu sunt obiective, dat fiind
c se bazeaz pe ipotezele i preferinele evaluatorului.
Determinarea deprecierii funcionale i deprecierii economice este o problem
mult mai complex dect determinarea uzurii fizice, deoarece:
deprecierea funcional depinde de destinaia bunului imobiliar. Pentru
diferite tipuri de bunuri imobiliare deprecierea funcional se manifest diferit.
A
procesul deprecierii funcionale i economice nu poate fi standardizat, de
aceea n unele cazuri estimarea lor nu este posibil. n cazul estimrii deprecierii
funcionale, n raportul de evaluare este necesar s fie inclus o argumentare a
calculelor efectuate.
mrimile estimate ale deprecierii funcionale i deprecierii economice nu pot
fi absolut obiective din cauza influenei evaluatorului asupra rezultatului estimrilor i
influenei factorului comportamentului consumatorilor asupra mrimii cererii.
Distingem dou tipuri ale deprecierii funcionale: deprecierea funcional
recuperabil i deprecierea funcional nerecuperabil.
Deprecierea funcional recuperabil este determinat n baza cheltuielilor
pentru reconstrucia necesar a obiectului evalurii, pentru a asigura o utilizare mult
mai efectiv a bunului imobiliar.
Cauzele deprecierii funcionale sunt: neadecvarea construciei din punct de vedere
al conceptului spaial, ceea ce necesit introducerea unor elemente noi; deficiene ce
necesit efectuarea lucrrilor de modernizare sau nlocui-rea elementelor demodate;
surplusul de elemente. n acest caz deprecierea funcional recuperabil va fi egal cu
costul lichidrii acestor elemente.
Deprecierea funcional nerecuperabil este estimat n baza urmtorilor factori:
insuficiena unor elemente ale construciei sau ale unor caracteristici calitative ale
elementelor; surplusul de mbuntiri. Deprecierea funcional nerecuperabil
aprut din cauza insuficienei unor elemente constructive va fi egal cu diferena
ntre valoarea capitalizat a pierderilor venitului net (rata capitalizrii fiind egal cu
rata capitalizrii de pia pentru bunurile imobiliare similare) i costurile de
construcie a elementelor date. n practic, pierderile venitului net sunt determinate
prin comparaia plilor de arend de pia pentru construciile n care sunt prezente
elementele corespunztoare i construciile n care ele lipsesc.
Pierderea din valoare a bunului imobiliar n cazul deprecierii funcionale este
determinat de evoluia tehnico-tiinific - folosirea tehnicii eficiente, perfecionarea
materialelor de construcie, dezvoltarea tehnologiilor n construcii, creterea
productivitii muncii. Cu ct mai mare este perioada ntre data construciei bunului
imobiliar i data evalurii, cu att mai mare este deprecierea funcional.
Deprecierea funcional ncepe s se acumuleze din momentul crerii bunului
imobiliar. Construcia bunului imobiliar este desfurat n baza unor proiecte
aprobate, n timp ce ar putea fi folosite concepte constructive i spaiale perfecionate.
Astfel, deprecierea funcional apare cu mult nainte de apariia uzurii fizice, deoarece
construciile nu mai corespund cerinelor noi fa de gradul de confort, calitate i
amenajare. Deprecierea funcional este caracteristic tuturor bunurilor imobiliare,
deoarece piaa tehnologiilor de construcie este n continu dezvoltare i tinde spre
crearea unor construcii moderne i mult mai calitative, dect cele construite anterior.
Prin urmare, deprecierea funcional este prezent permanent i influeneaz
considerabil calitile de consum ale bunului imobiliar, contribuind la diminuarea
valorii lui.
n condiiile dezvoltrii neuniforme a pieei imobiliare, existenei diferitor
segmente formate n dependen de nivelul veniturilor cumprtorilor poteniali,
deprecierea funcional este determinat pentru fiecare obiect individual, evaluarea
cruia se face pentru un anumit cumprtor, cu un anumit nivel de venituri. In urma
analizei deprecierii funcionale facem urmtoarele concluzii:
71
1. Deprecierea funcional va exista permanent, reprezentnd diferena ntre
caracteristicile reale ale bunului imobiliar i preferinele consumatorilor.
2. Deprecierea funcional complet a unui tip de bunuri imobiliare corespunde
situaiei cnd cererea la bunurile imobiliare din categoria dat va fi nula.
3. Mrimea deprecierii funcionale este egal cu valoarea total a lucrrilor de
reconstrucie necesare pentru a aduce bunul imobiliar n conformitate cu cerinele
pieei.
Deprecierea economic reprezint pierderea valorii bunului imobiliar ca rezultat
al aciunii factorilor de origine extern. Acest tip de depreciere este caracteristic doar
pentru bunurile imobiliare, dat fiind c ele nu pot fi deplasate. n practic, sunt
folosite dou metode pentru determinarea deprecierii economice:
capitalizarea pierderilor venitului datorit influenei factorilor externi;
compararea preurilor de vnzare ale bunurilor imobiliare similare asupra
crora influeneaz factorii externi i celor care nu sunt influenate de manifestarea
factorii externi.
Procedura de estimare a deprecierii economice prin metoda capitalizrii
pierderilor venitului (plii de arend) este cea mai des utilizat i este prezentat n
exemplul ce urmeaz.
Exemplu: in rezultatul construciei unui restaurant i centru de distracii la
demisolul unui bloc locativ s-au nrutit condiiile de trai n blocul dat, i, n
consecin, a sczut nivelul plii lunare de arend pentru apartamentele n cldirea
dat, n mediu cu 30 dolari SUA comparativ cu plata de arend nregistrat pn la
amplasarea restaurantului i a centrului de distracii. Este necesar s fie estimat
mrimea deprecierii economice n baza urmtoarelor date:
preul de vnzare a apartamentelor similare, amplasate n vecintatea
blocului locativ n care este situat obiectul evalurii, este egal cu 15 mii dolari SUA;
plata de arend este egal cu 100 dolari SUA /lunar sau 1200 dolari SUA
/anual;
Pierderile anuale ale plii de arend vor fi egale cu 30 x 12 =360 dolari SUA.
Rata de capitalizare pentru apartamentul evaluat este: 1200/15000=8%.
Deprecierea apartamentului cauzat de influena factorilor externi este egal cu:
360 / 0,08 = 4500 dolari SUA
n procesul de estimare a valorii proprietilor imobiliare prin metoda costului,
evaluatorul estimeaz deprecierea acumulat a bunului imobiliar, care este egal cu
suma uzurii fizice (recuperabil i nerecuperabil), deprecierii funcionale
(recuperabil i nerecuperabil) i deprecierii economice.
Astfel, valoarea de reconstituire a bunului imobiliar este determinat dup
algoritmul prezentat n tabelul 11.3.
Tabelul 11.3
A l g o r i t mul e s t i mr i i v a l o r i i de r e co n s t r uci e
Nr. In di ca t o r i i Ca l cul e l e
1 Valoarea terenului
2 Costul construciei i cheltuielilor de regie
3 Beneficiul antreprenorului
4 Valoarea construciei noi Nr.2 + Nr. 3
72
Continuare tabelul 11.1
5 Uzura fizic recuperabil
6 Uzura fizic nerecuperabil
7 Total uzura fizic Nr.5 + Nr.6
8 Deprecierea funcional recuperabil
9 Deprecierea funcional nerecuperabil
10 Total deprecierea funcional Nr.8 + Nr.9
11 Deprecierea economic
12- Deprecierea acumulat Nr.7 + Nr.10 + Nr. 11
13 Valoarea de reconstituire a obiectului evalurii
determinat prin metoda costului
Nr. 1 + Nr. 4 - Nr. 12
n scopul asigurrii acurateei calculelor efectuate pentru determinarea valorii de
reconstituire i estimarea deprecierii acumulate, evaluatorul trebuie s foloseasc
diferite metode de calculare a indicatorilor menionai. n practic, evaluatorul este
obligat s opereze cu deprecierea exprimat n mrimi relative: rate sau procente din
valoarea de reconstituire. Lipsa unui model unic de calculare a valorii de reconstituire
i a diferitor tipuri ale deprecierii, poate duce la rezultate paradoxale.
S admitem c uzura fizic, deprecierea funcional i cea economic a unui bun
imobiliar sunt egale, respectiv, cu: 29%, 48% i 32%. nsumarea mrimilor date va
duce la un rezultat ilogic, deprecierea acumulat va fi egal cu 107%. Este necesar s
fie menionat c n practic astfel de rezultate pot fl obinute destul de des. Pentru
cldirile construite la nceputul sec. XX uzura fizic este foarte mare. Cldirile
contemporane, construite pentru un beneficiar concret pot avea o depreciere
funcional i economic nsemnat. n asemenea cazuri, n locul modelului aditiv
este recomandabil aplicarea modelului multiplicativ. n modelul multiplicativ,
deprecierea acumulat va fi determinat dup formula:
Dacumulat 1 - (1-Ujtica) X (1 funcional) * (l-D economic) (11.5)
Uzura fizic, deprecierea funcional i cea economic sunt exprimate n cote
pri dintr-o unitate.
n exemplul prezentat mai sus, deprecierea acumulat calculat dup modelul
multiplicativ va fi egal cu 75%, ceea ce corespunde realitii. Astfel, n cazul operrii
cu mrimile relative ale uzurii, aplicarea modelului multiplicativ genereaz rezultate
mult mai realiste dect modelul aditiv.
La aplicarea metodei costului n procesul de estimare a valorii bunului imobiliar,
evaluatorul va obine preul minim de vnzare, care nu ine cont de influena factorilor
amplasrii i conjuncturii pieei, mai j os de care bunul imobiliar nu poate fi vndut
fr a leza interesele vnztorului. n condiiile crizei economice prin care trece
Moldova, aceast regul nu este respectat pentru anumite bunuri imobiliare, preul
de vnzare fiind mai mic dect valoarea de reconstrucie a obiectului.
73
Totul n aceast lume se cunoate prin comparaie.
Seneca
Capitolul 12
METODA VNZRILOR COMPARABILE
Noiuni de baz:
Obiecte similare
Elemente de comparaie
Uniti de comparaie
Ajustri
Tranzacie comercial
Prezentul capitol examineaz esena metodei comparaiei vnzrilor i etapele
aplicrii ei, criteriile de selectare a obiectului-analog i a elementelor de comparaie,
precum i consecutivitatea estimrii ajustrilor.
n cazul efecturii unei tranzacii comerciale, preul tranzaciei reprezint cel mai
bun indicator al valorii de pia a proprietii imobiliare. n cazul cnd proprietatea
imobiliar nu a participat niciodat ntr-o tranzacie de vnzare-cumprare sau
informaia privind detaliile tranzaciilor anterioare nu este disponibil, valoarea de
pia a proprietii poate fi determinat n baza datelor despre preurile de vnzare a
proprietilor imobiliare similare proprietii subiect.
Metoda vnzrilor comparabile modeleaz comportamentul participan-ilor la
piaa imobiliar, n baza datelor despre tranzaciile efectuate recent la care au
participat obiectele similare obiectului evalurii sau n baza ofertei curente a
proprietilor imobiliare similare. Criteriul de selectare a obiectelor similare
presupune asemnarea acestor obiecte cu obiectul evaluat dup caracteristicile de
baz. Preurile proprietilor imobiliare similare sunt ajustate, pentru diferenele ntre
obiectele similare i proprietatea imobiliar evaluat.
Aplicarea practic a metodei vnzrilor comparabile este posibil doar n cazul
unei piee imobiliare dezvoltate. Dac piaa imobiliar este insuficient de dezvoltat,
sau dac obiectul evalurii este un bun imobiliar specializat sau posed anumite
caliti economice i tehnice unice, ce nu sunt tipice pentru piaa imobiliar, aplicarea
metodei vnzrilor comparabile nu este apropriat.
12.1. Etapele de aplicare a metodei vnzri l or comparabile
Aplicarea metodei vnzrilor comparabile este efectuat n baza urmtoare?
proceduri standarde:
1) definirea misiunii de evaluare;
2) colectarea datelor de pia i analiza datelor de pia n scopul selectrii
proprietilor comparabile;
3) identificarea unitilor i elementelor de comparaie;
4) determinarea mrimii ajustrilor;
5) comparaia bunului imobiliar evaluat cu bunurile imobiliare comparabile, n
scopul corectrii preurilor de vnzare a bunurilor imobiliare comparabile;
6) analiza preurilor ajustate ale proprietilor comparabile pentru a determina
valoarea de pia a proprietii evaluate.
Exactitatea rezultatului evalurii depinde de definirea corect a scopului evalurii,
veridicitatea surselor de informaie, principiilor metodologice ce stau la baza
identificrii obiectelor comparabile i de metodele de ajustare a preurilor.
Definirea misiunii de evaluare presupune identificarea proprietii imobiliare, a
drepturilor reale asupra obiectului evalurii, modului de utilizare, determinarea datei
evalurii i tipului valorii ce urmeaz a fi estimat. Cele mai frecvente scopuri ale
evalurii sunt prezentate n capitolul 4 Scopurile evalurii i tipurilor valorii
estimate".
Colectarea i analiza datelor de pia pentru bunurile imobiliare similare
obiectului evalurii este una din cele mai importante etape ale metodei vnzrilor
comparabile. Pentru efectuarea analizei datelor de pia i selectarea bunurilor
imobiliare comparabile, evaluatorul determin numrul vnzrilor comparabile
necesar pentru analiz. De regul, pentru comparare sunt suficiente trei - cinci
vnzri, dar cu ct mai mare este numrul vnzrilor analizate cu att e mai precis
estimarea. Metoda vnzrilor comparabile presupune efectuarea corectrilor preurilor
bunurilor imobiliare similare pentru data tranzaciei, amplasare, caracteristicile fizice
ale obiectelor i ali factori.
12.2. Cr i t e r i i l e de s e l e ct a r e a bun ur i l o r i mo bi l i a r e s i mi l a r e
v
j i e l e me n t e l o r de co mpa r a i e
In procesul de aplicare a metodei vnzrilor comparabile este important ca
bunurile imobiliare selectate n calitate de obiecte comparabile i obiectul evalurii s
fie similare. Ele pot fi comparate din punct de vedere al datei tranzaciei, al
caracteristicilor fizice i capacitii de competitivitate. Din toate caracteristicile
indicate mai sus, cea mai important este capacitatea de competitivitate. Dac
bunurile imobiliare nu concureaz pe aceeai pia, ele nu sunt influenate de aceiai
factori ai cererii i ofertei.
De regul, criteriul de comparaie a bunurilor imobiliare este preul pentru o
unitate de msur. Unitate de comparaie poate servi att ntregul bun imobiliar, ct i
o parte component a bunului. Alte uniti de comparaie pot fi: lm" de suprafa
total, 1 m
2
de suprafa de producie sau locativ, I m de suprafa arendat, etc.
Preul pentru o unitate de comparaie este indicele care urmeaz a fi estimat.
Preul este o mrime determinat de caracteristicile bunului imobiliar.
n practica de evaluare elementele de comparaie care urmeaz a fi analizate sunt
urmtoarele:
1) drepturile de proprietate i alte drepturi reale transmise;
2) condiiile de finanare;
3) condiiile tranzaciei;
4) condiiile pieei;
5) amplasarea;
6) caracteristicile fizice;
7) caracteristicile economice;
8) modul de folosin (devierile de la modul de folosin stabilit n confqrmitate
cu legislaia);
9) componentele valorii ce nu sunt legate de bunul imobiliar.
Drepturile de proprietate i alte drepturi reale transmise. n majoritatea cazurilor,
preul bunului imobiliar este funcie a avantajelor obinute odat cu preluarea dreptului
de proprietate asupra lui. Dat fiind toate celelalte caracteristici identice, preul de
vnzare va fi cel mai mare n cazul transmiterii dreptului de proprietate absolut: dreptul
de proprietate nelimitat asupra terenului i construciei. Apariia unor restricii asupra
dreptului de proprietate (lipsa dreptului de dispoziie a bunului imobiliar, existena unor
grevri a dreptului de proprietate - servitute, etc.) contribuie Ia reducerea valorii bunului
imobiliar, prin urmare i a preului de vnzare. Dac dreptul de proprietate asupra
obiectului evalurii este absolut, iar dreptul de proprietate asupra bunului imobiliar
comparabil este grevat de alte drepturi, evaluatorul trebuie s aplice corectrile
respective ale preului de vnzare a obiectului comparabil, mrimea ajustrii fiind egal
cu valoare de pia a drepturilor adiionale asupra bunului imobiliar.
Sunt frecvente cazurile cnd bunurile imobiliare cu destinaie comercial sunt
vndute mpreun cu contractele curente de arend. Dac plata de arend prevzut n
contractele curente este diferit de plata de arend de pia, noul proprietar al bunului
imobiliar va primi venituri diferite de cele obinute pe piaa liber. Diferena ntre
plata de arend de pia i plata de arend contractual va fi considerat drept ajustare
pentru drepturile de proprietate transmise. Mrimea ajustrii poate fi estimat dup
urmtoarele metode: metoda capitalizrii directe a diferenei ntre plile de arend i
metoda actualizrii diferenei ntre plile de arend pentru perioada pn la expirarea
contractului de arend.
Condiiile de finanare. Estimarea corectrii pentru condiiile de finanare
depinde de acordul ntre cumprtor i vnztor privind condiiile efecturii i
finanrii tranzaciei. Aceste corectri sunt aplicate n urmtoarele cazuri:
cumprtorul pltete creditorului dobnd pentru creditul acordat cu scopul
procurrii bunului imobiliar. n acest caz din preul de vnzare se scade suma
dobnzii.
vnztorul particip la finanarea tranzaciei, acordnd cumprtorului un
credit ipotecar.
n cazurile cnd tranzacia este finanat integral din mijloacele cumprtorului, la
data vnzrii, nu este necesar s fie aplicate careva corectri la preul tranzaciei,
deoarece tranzacia este efectuat innd cont de valoarea prezent a banilor la data
tranzaciei. n cazul cnd vnztorul finaneaz tranzacia, acordnd un credit ipotecar
cumprtorului, mrimea corectrii este determinat prin metoda actualizrii
fluxurilor de numerar a creditului ipotecar, acordat la rata dobnzii de pia.
Condiiile tranzaciei. Acest element de comparaie reflect condiiile atipice ale
tranzaciei. De exemplu, ajustarea pentru condiiile tranzaciei este aplicat cnd
vnzarea este efectuat n termeni restrni, sau cnd ntre prile implicate n
tranzacie exist relaii speciale: de rudenie, de afaceri sau interese financiare comune.
Principala problem const n identificarea condiiilor speciale (atipice) i estimarea
mrimii ajustrii.
n general, mrimea ajustrii poate fi estimat ca diferena ntre valoarea de pia
a bunului imobiliar care a fost vndut n condiii "normale" pentru piaa liber i
valoarea de pia a unui bun imobiliar similar obiectului evalurii, care a participat
ntr-o tranzacie cu condiii atipice.
innd cont de dificultatea estimrii ajustrii pentru condiiile tranzaciei, este
recomandabil s fie excluse din analiz bunurile imobiliare ce au participat n
tranzacii cu condiii atipice.
76
Condiiile pieei. Ajustrile pentru condiiile pieei presupun estimarea evoluiei
preurilor pe piaa imobiliar pe parcursul ultimelor perioade de timp. Este important
s fie luat n considerare influena inflaiei sau deflaiei, modificarea legislaiei
fiscale i legislaiei n general, schimbrile n structura cererii i a ofertei bunurilor
imobiliare, etc.
Cel mai bun indicator al condiiilor ^pieei este vnzarea repetat a unui bun
imobiliar n diferite perioade de timp. n practic, mrimea ajustrii pentru
condiiile pieei este, deseori, determinat n baza evoluiei indicilor generali ai
preunrilor.
Amplasarea. Corectarea preurilor pentru amplasare este efectuat doar n
cazurile cnd bunurile imobiliare comparabile i obiectul evalurii sunt amplasate n
locuri diferite. Pentru diferite tipuri de bunuri imobiliare factorul amplasrii cuprinde
diferite caracteristici. Pentru terenurile cu destinaie agricol caracteristicile principale
analizate sunt bonitatea solului, existena sistemului de irigaie, existena i calitatea
drumurilor de acces, distana fa de pieele de desfacere ale produciei agricole, i
altele. Pentru terenurile amplasate n intravilanul localitilor importante sunt
urmtoarele caracteristici: dezvoltarea infrastructurii, popularitatea zonei n care este
amplasat terenul i altele. n scopul determinrii mrimii ajustrii pentru elementul
dat de comparaie este estimat partea venitul provenit din arend, care se datoreaz
amplasrii mai favorabile a bunului imobiliar, din diferena ntre preurile de vnzare
a bunurilor imobiliare similare amplasate n locuri diferite. n general, putem afirma
c ajustarea pentru amplasare reflect diferena ntre valoarea loturilor de teren ale
proprietilor imobiliare analizate.
Caracteristicile fizice. Toate bunurile imobiliare comparabile au caracteristici
fizice diferite din punctul de vedere al vrstei, suprafeei, elementelor constructive,
uzurii i aspectului exterior. Ajustrile pentru caracteristicile fizice sunt determinate
n urma analizei fiecrui element de comparaie. Totodat, este important s
menionm c mrimea ajustrii poate s nu coincid cu costul elementului de
difereniere, deoarece nu orice cumprtor este de acord s plteasc un pre mai mare
doar pentru, de exemplu, o finisare interioar sau exterioar deosebit.
Caracteristicile economice. Acest element de comparaie, de regul, este analizat
n cazul evalurii bunurilor imobiliare care genereaz venituri. Caracteristicile
economice cuprind: cheltuielile operaionale curente, calitatea administrrii bunului,
plata de arend, condiiile i termenii contractului de arend, i altele.
Modul de folosin. Din lista bunurilor imobiliare selectate pentru analiza
comparativ evaluatorul trebuie s exclud bunurile care au un mod de folosin
diferit de cel al obiectului evalurii. De exemplu, n cazul evalurii unui bloc locativ
cu mai multe niveluri, dac n calitate de bun imobiliar comparabil este selectat un
bloc locativ la parterul cruia este amplasat o cafenea, ceea ce va cauza anumite
incomoditi locatarilor acestui bloc, evaluatorul trebuie s opereze ajustrile necesare
preului bunului comparabil, modul de folosin a cruia deviaz de cel prevzut
iniial.
Componentele valorii ce nu sunt legate de bunul imobiliar. Aceste elemente
de comparaie, cel mai frecvent, sunt ntlnite n cazul proprietilor imobiliare
comerciale i industriale. Din componentele ce nu sunt legate de bunul imobiliar fac
parte: utilajul tehnologic, mobilierul, vesela dintr-un complex hotelier, etc. n
metoda vnzrilor comparabile aceste componente trebuie evideniate i excluse din
calcule.
77
12.3. M e t o de l e i e t a pe l e de e s t i ma r e a a jus t r i l o r
In evaluare sunt folosite urmtoarele metode de determinare a mrimii ajustrilor:
1. Metoda analizei pare
Aceast metod const n analiza a dou vnzri comparabile pentru a determina
mrimea ajustrii pentru un element de comparaie. n acest caz, bunurile imobiliare
care au participat n tranzacie trebuie s posede caracteristici identice, cu excepia
caracteristicii pentru care este estimat corecia.
2. Metoda analizei datelor secundare
Aceast metod este utilizat pentru determinarea ajustrilor n baza informaiei
care nu este legat nemijlocit de obiectul evalurii sau bunul comparabil. La categoria
datelor secundare se refer: rapoartele companiilor de analiz i cercetare, articolele
analitice de specialitate i altele.
3. Metoda analizei statistice
Metoda analizei statistice presupune aplicarea metodelor statistice, n special,
metoda analizei de corelare i regresie. Prin aceast metod sunt identificai factorii
care au cea mai mare influen asupra valoni bunului imobiliar i ponderea fiecrui
factor. Aplicarea metodei date este foarte efectiv n cazul cnd evaluatorul are de
analizat un numr mare de bunuri imobiliare standard, de aceea este pe larg utilizat n
procesul de evaluare masiv nscopul impozitrii.
n practic, evaluatorii utilizeaz i alte metode pentru estimarea mrimii
ajustrilor: metoda analizei grafice, analiza trendului, analiza costurilor, analiza
comparativ relativ, analiza distributiv, intervievri personale i altele. Aceste
metode sunt prezentate detaliat n manualele de statistic i evaluare.
Et a pe l e a pl i cr i i a jus t r i l o r
n procesul aplicrii metodei vnzrilor comparabile preurile bunurilor imobiliare
similare obiectului evaluri sunt analizate i corectate n funcie de diferenieri. Dac
elementul de comparaie este de o calitate mai bun la bunul imobiliar comparabil dect la
obiectul evalurii, preul bunului imobiliar comparabil va fi micorat cu suma ajustrii
respective, i viceversa, dac element de comparaie la proprietatea comparabil este de o
calitate mai inferioar dect acelai element la obiectului evalurii sau lipsete - preul
proprietii comparabile va fi majorat cu suma ajustrii pentru elementul n cauz.
Coreciile sau ajustrile pot fi aplicate pentru majorarea sau diminuarea preurilor
bunurilor imobiliare comparabile i exprimate n mrimi absolute (n moned) sau n
mrimi relative (n procente).
De regul, ajustrile sunt aplicate n urmtoarea consecutivitate:
1) ajustarea pentru drepturile de proprietate transmise;
2) ajustarea pentru condiiile de finanare;
3) ajustarea pentru condiiile de vnzare;
4) ajustarea pentru condiiile pieei - data tranzaciei;
5) ajustarea pentru amplasare i caracteristicile fizice.
Ajustrile pentru drepturile de proprietate, condiiile de finanare, condi-iile de
vnzare i data tranzaciei sunt efectuate dup regula urmtoare: preul de vnzare
78
este recalculat dup fiecare corectare a elementului de comparaie. Ajustrile pentru
celelalte elemente de comparaie pot fi aplicate n dependen de preferinele
evaluatorului. Ordinea aplicrii coreciilor nu va influena rezultatul final.
Exe mpl u de e s t i ma r e a v a l o r i i bun ul ui i mo bi l i a r
pr i n me t o da v n zr i l o r co mpa r a bi l e .
S se estimeze valoarea unui apartament cu 3 odi, suprafaa total a cruia este
de 74 m
2
, amplasat n sectorul Buiucani, municipiul Chiinu. Caracteristicile
bunurilor imobiliare similare sunt. prezentate n tabelul 12.1.
Tabelul 12.1
Ca r a ct e r i s t i ci l e bun ur i l o r i mo bi l i a r e co mpa r a bi l e
Ca r a ct e r i s -
t i ci l e
bun ur i l o r
i mo bi l i a r e
Bun ul
i mo bi l i
a r
e v a l ua t
Bun ul
i mo bi l i
a r
Nr . 1
Bun ul
i mo bi l i
a r
Nr . 2
Bun ul
i mo bi l i
a r Nr . 3
Bun ul
i mo bi l i
a r Nr . 4
Bun ul
i mo bi l i a r
Nr . 5
Bun ul
i mo bi l i a r
Nr .6
1 2 3 4 5 6 7 8
Preul de
vnzare
(dolari SUA)
10800 13900 10000 12200 11100 12800
Dreptul de
proprietate
Dreptul
de
proprie-
tate
Identic Identic Identic Identic Identic Identic
Condiiile
finanrii
De pia Diferite
dect
cele de
pia
(preul
este mai
mare cu
500
USD)
Diferite
dect
cele de
pia
(preul
este mai
mare cu
300
USD)
De pia De pia De pia De pia
Condiiile
tranzaciei
De pia De pia De pia De pia De pia De pia De pia
Data
tranzaciei
2 spt-
mni n
urm
1 spt-
mn n
urm
1 an n
urm
1 an n
urm
1 an n
urm
1 an n
urm
Suprafaa
total
a apartamen-
tului
74 m
2
70 m
2
74 m
2
74 m' 74 n r 74 n r 74 m
l
Materialul de
construcie
a blocului
locativ
Piatr
de
calcar
Panouri
de beton
armat
Piatr
de
calcar
Panouri
de beton
armat
Piatr
de
calcar
Piatr de
calcar
Piatr de
calcar
Telefon n
apartament
Da Da Da Da Da Nu Da
Raportul
ntre
suprafaa
locativ i
suprafaa
total
0,65 0,8 0,65 0,65 0,8 0,65 0,65 Raportul
ntre
suprafaa
locativ i
suprafaa
total
0,65 0,8 0,65 0,65 0,8 0,65
t .l i 't i hi<>
l l
Ca l cul a r e a mr i mi i a jus t r i l o r
1. Ajustarea pentru drepturile transmise nu se face deoarece n toate cazurile
sunt transmise drepturile de proprietate asupra bunului imobiliar.
2. Ajustarea pentru condiiile finanrii. Tranzaciile Nr.l i Nr.2 au fost efectuate
n condiii diferite de cele considerate uzuale pe piaa imobiliar. Prin urmare, preurile
de vnzare ale tranzaciilor menionate vor fi corectate pentru a corespunde condiiilor
tipice de finanare. Ajustarea dat este prezentat n tabelul 12.2.
3. Ajustarea pentru condiiile vnzrii nu se face, deoarece pentru simplitatea calcu-
lelor n exemplul dat au fost selectate doar vnzrile care au avut loc n condiii de pia.
4. Ajustarea pentru data vnzrii. Dat fiind c toate tranzaciile au avut loc n
diferite perioade de timp este necesar de readus toate preurile Ia ziua evalurii. Patru
din cele ase vnzri comparabile au avut loc un an n urm. S examinm vnzrile
comparabile Nr.2 i Nr.6 i s observm cum au evoluat preurile de vnzare pentru
bunurile imobiliare similare n decursul ultimului an:
(13.600 - 12.800): 12.800 = 0,063 sau 6.3%
Astfel, pentru a corecta preurile bunurilor imobiliare comparabile care au fost
vndute un an n urm i a le aduce la ziua de astzi este necesar s fie majorate
preurile acestor bunuri imobiliare cu coeficientul 1,063 (tabelul 12.2).
5. Ajustarea pentru amplasare, suprafaa apartamentului, materialul de
construcie a blocului, telefon, raportul ntre suprafaa locativ i suprafaa total va fi
estimat n baza analizei pare a bunurilor imobiliare comparabile:
Ajustarea pentru amplasare nu se aplic, deoarece toate bunurile imobiliare
comparabile sunt situate n acelai sector al municipiului Chiinu.
Ajustarea pentru materialul de construcie a blocului este egal cu diferena ntre
preul de vnzare a bunului imobiliar Nr.2 i preul de vnzare a bunului imobiliar Nr. 3:
13.600 - 10.630 = 2.970 (dolari SUA)
Ajustarea pentru suprafaa apartamentului este aplicat pentru bunul
imobiliar comparabil Nr. l i este determinat n baza diferenei preurilor de vnzare
a bunurilor imobiliare comparabile Nr. 1 i Nr. 3.
10.630- 10.300 = 330 (dolari SUA)
Ajustarea pentru telefon este determinat n baza analizei bunurilor
imobiliare Nr.2 i Nr.5:
13.600 - 11.800 = 1.800 (dolari SUA)
Ajustarea pentru raportul ntre suprafaa locativ i suprafaa total este
determinat prin compararea bunului imobiliar Nr.4 i bunului imobiliar Nr.6:
13.606 - 12.968 = 638 (dolari SUA)
n rezultatul aplicrii tuturor coreciilor determinm preul corectat ale bunurilor
imobiliare comparabile.
n exemplul prezentat mai sus intervalul n care sunt amplasate preurile corectate
este destul de mic: de la 13.600 dolari SUA pn la 14.238 dolari SUA. Totodat vom
remarca c pentru unele bunuri imobiliare au fost aplicate corecii minime (nici o
corecie pentru Nr. 2; o corecie pentru Nr. 6 i dou corecii pentru Nr. 5), iar alte
bunuri imobiliare au fost corectate pentru diferenierile mai multor elemente de
comparaie. Din tabelul 12.2 observm c un numr minim de corecii au fost aplicate
pentru bunurile imobiliare comparabile Nr. 2 i Nr. 6. Astfel, valoarea de pia a
obiectului evalurii, determinat prin metoda vnzrilor comparabile, va fi o mrime
maximal apropiat de mrimea preurilor de vnzare corectate ale bunurilor
imobiliare Nr. 2 i Nr. 6 i va constitui 13.600 dolari SUA.
80
Tabelul 12.2
Es t i ma r e a v a l o r i i bun ul ui i mo bi l i a r pr i n me t o da v n zr i l o r co mpa r a bi l e
Elementul de Bunul Bunul Bunul Bunul Bunul Bunul Bunul
comparaie imobiliar imobiliar imobiliar imobiliar imobiliar imobiliar imobiliar
evaluat Nr . l Nr . 2 Nr . 3 Nr. 4 Nr. 5 Nr . 6
1 2 3 4 5 6 7 8
Preul de 10.800 13.900 10.000 12.200 11.100 12.800
vanzare
Dreptul de Dreptul de Identic Identic Identic Identic Identic Identic
proprietate prop-
rietate
Corecia 0 0 0 0 0 0
Preul corectat 10.800 13.900 10.000 12.200 11.100 12.800
Condiiile De pia Diferite Diferite De pia De pia De pia De pia
finanrii dect cele dect cele
de pia de pia
(preul este (preul este
mai mare mai mare
cu 500 cu 300
USD) USD)
Corecia -500 -300 0 0 0 0
Preul corectat 10.300 13.600 10.000 12.200 11.100 12.800
Condiiile De pia De pia De pia De pia De pia De pia De pia
tranzaciei
Corecia 0 0 0 0 0
Preul corectat 10.300 13.600 10.000 12.200 11.100 12.800
Data ^ 2 spt- 1 spt- 1 an n 1 an n 1 an n 1 an n
tranzaciei ' mni n mn n urm urm urm urm
urm urm
Corecia 0 0 + 6,3% + 6,3% + 6,3% + 6,3%
Preul corectat 10.300 13.600 10.630 12.968 11.800 13.606
Amplasarea Buiucani Buiucani Buiucani Buiucani Buiucani Buiucani Buiucani
Corecia 0 0 0 0 0 0
Materialul de Piatr de Panouri de Piatr de Panouri de Piatr de Piatr de Piatr de
construcie a calcar beton calcar beton calcar calcar calcar
blocului armat armat
locativ
Corecia + 2.970 0 + 2.970 0 0 0
Suprafaa 74 m
2
70 m
2
74 m
2
74 m
2
74 m
2
74 m
2
74 m
2
total a
apartamen-
tului
Corecia + 330 0 0 0 0 0
Telefon n Da Da Da Da Da Nu Da
apartament
Corecia 0 0 0 0 + 1.800 0
Raportul ntre 0,65 0,8 0,65 0,65 0,8 0,65 0,65
suprafaa
locativ i
suprafaa
total
Corecia + 638 0 0 + 638 0 0
Preul 14.238 13.600 13.600 13.606 13.600 13.606
corectat
Total corecia 3.438 -300 3.600 1406 2.500 806
net
Total corecia 24,1% 2,4% 26,5% 10,3% 18,4% 5,9%
neta n % din
preul de
vanzare
81
Cteodat banii cost prea scump.
Ralf Emerson
Capitolul 13
METODA VENITULUI
Noiuni de baz:
Capitalizare
Actualizare
Reversie
Rata de capitalizare
Rata rentabilitii
Venit operaional
Cheltuieli operaionale
n acest capitol sunt descrise procedurile de capitalizare i actualizare a
fluxurilor de numerar pentru a determina valoarea proprietii imobiliare; structura
veniturilor i cheltuielilor operaionale; metodele de estimare a ratei capitalizrii i
ratei actualizrii.
Metoda Venitului examineaz datele privind venitul i cheltuielile generate de bunul
imobiliar care urmeaz a fi evaluat i estimeaz valoarea lui aplicnd procedura de
capitalizare sau actualizare a fluxurilor de numerar. Capitalizarea i actualizarea presupun
transformarea venitului (de cele mai dese ori a venitului net) n valoarea bunului imobiliar.
Proprietarul poate obine venit fie din utilizarea bunului imobiliar n activitatea
comercial sau cea de producie, fie din darea n arend a bunului imobiliar. n
lucrarea prezent va fi examinat doar cea de a doua posibilitate de utilizare a bunului
imobiliar, deoarece n procesul utilizrii bunului n procese operaionale include n
valoarea bunului imobiliar i o component a afacerii, pentru analiza i estimarea
creia este necesar o abordare particular.
n cadrul metodei venitului sunt cunoscute dou tehnici de estimare a valorii:
capitalizarea direct;
actualizarea fluxurilor de numerar.
Prin metoda capitalizrii directe venitul unui singur an este transformat n valoarea
bunului imobiliar, prin aplicarea unei rate de capitalizare, iar metoda fluxurilor
financiare actualizate presupune c valoarea bunului imobiliar reprezint suma valorilor
prezente ale fluxurilor de venit, care urmeaz a fi obinute de proprietar n perioada de
posesie i valoarea rezidual (reversie), care urmeaz a fi obinut de proprietar la
sfritul perioadei de posesie din realizarea bunului imobiliar.
Indiferent de tehnica metodei venitului care urmeaz a fi aplicat, primul pas
ntreprins de evaluator este estimarea mrimii veniturilor. Venitul care reprezint cel
mai mare interes pentru evaluator este venitul operaional net. Venitul operaional net
este parametrul de baz care ne indic nivelul de productivitate a bunului imobiliar i
este suma n baza creia este calculat impozitul pe venit, din care sunt rambursate
creditele i sunt pltite dividendele.
82
13.1. Est i marea venitul operaional net
Estimarea venitului operaional net (net operating income - NOI) este efectuat
n baza veniturilor obinute n perioada unui an de activitate i prin aplicarea
urmtorului algoritm:
Venitul brut potenial
(-) Deducerea pentru spaiile libere i pierderile la
colectarea plii de arend
(+) Alte venituri
= Venitul brut efectiv
(-) Cheltuielile operaionale
= Venitul operaional net
In continuare vom examina fiecare din elementele algoritmului prezentat.
Venitul brut potenial
Veninul brut potenial (potential gross income - PGI) reprezint suma arenzii (plata
ae arend, fenta) ce poate fi obinut n urma drii n arend a bunului imobiliar dat, n
cazul cnd bunul imobiliar este ocupat la 100 %, iar toi arendaii i onoreaz
obligaiunile contractuale fa de arendator n termenii stabilii de contract. n procesul
estimrii venitului brut potenial, urmtoarele informaii pot fi utilizate de evaluator:
informaia despre bunurile imobiliare similare;
informaia despre bunul imobiliar evaluat;
rezultatele cercetrilor pieei imobiliare publicate n ediiile specializate.
Procesul de extragere a mrimii arenzii din informaia despre bunurile imobiliare
similare obiectului evaluat este identic celui utilizat n metoda vnzrilor comparabile
Avnd la dispoziie un numr suficient de bunuri imobiliare comparabile, pentru
estimarea mrimii plii de arend poate fi aplicat i metoda analizei regresionale.
Ignorarea datelor despre bunul imobiliar evaluat n procesul estimrii venitului
brut potenial ar fi o eroare grav. Bunul imobiliar evaluat este cel mai bun obiect
comparabil, i ca i celelalte obiecte comparabile este parte component a pieei
imobiliare. Evaluatorul trebuie s obin de la proprietar toat informaia privind
veniturile i cheltuielile legate de funcionarea bunului imobiliar, att pentru perioada
curent, ct i pentru perioadele anterioare.
In ultimul timp, publicaiile specializate au devenit o surs de informaie important
pentru evaluatorii bunurilor imobiliare, deoarece prezint un spectru larg de date despre
bunurile imobiliare ce sunt expuse spre vnzare. Astfel, informaia privind bunurile
imobiliare ce sunt expuse pentru a fi date n arend, poate fi utilizat n analiza
comparativ dup efectuarea tuturor ajustrilor care corespund situaiei pieei
imobiliare, n special acelui segment la care poate fi atribuit bunul imobiliar evaluat.
Exist cazuri cnd unele bunuri imobiliare au o utilitate funcional mixt, de
exemplu oficii i depozite, sau locativ i oficii. n acest caz evaluatorul are de afacere
cu un bun imobiliar, prile crui fac parte din diferite segmente ale pieei imobiliare.
83
l l l 1 l l I l
Astfel, pentru fiecare mod de utilizare se va face o estimarea separat a venitului brut i
a celorlali indicatori care sunt necesari pentru calcularea venitului operaional net.
Selectarea bunurilor imobiliare comparabile dup criteriul geografic este o
prioritate, dei nu reprezint o regul care trebuie urmat n orice condiii, deoarece
limiteaz esenial numrul de obiecte similare celui evaluat. Astfel, respectnd
principiul "cu ct mai aproape, cu att mai bine", evaluatorul trebuie s cerceteze i
pieele similare pieei pe care este amplasat bunul imobiliar evaluat, chiar dac nu
sunt amplasate n imediata vecintate a obiectului evalurii.
Nivelul de ocupare a spaiilor i pierderile plii de arend
Dup cum ne demonstreaz studiul pieei bunurilor imobiliare date n arend, o
parte a venitului brut potenial este pierdut din cauza:
imposibilitii de a asigura ocuparea deplin a spaiilor destinate drii n
arend pe parcursul ntregii perioade de operare;
necolectarea plii de arend n termenii stabilii de contractul de arend.
Aceste dou elemente sunt incluse n "deducerea pentru spaiile libere i
pierderile la colectarea plii de arend" (vacancy and losses). Deducerea dat poate fi
calculat n baza analizei comparative a bunurilor imobiliare similare obiectului
evalurii i de regul se exprim n procente fa de venitul brut potenial.
Alte venituri
De regul, venitul brut potenial este format de sursa primar de venituri generat
de o proprietate - arenda spaiilor disponibile. Totui, un bun imobiliar, deseori, poate
produce i alte venituri, ce nu sunt legate nemijlocit de acordarea spaiilor n arend.
Dou exemple uzuale pot fi, venitul generat de funcionarea parcrilor auto i venitul
produs de automatele de vnzare (exemplu: automatele de vnzare a apei gazoase),
venituri de la darea n arend a mobilei i utilajului, etc.
Veniturile produse n procesul de exploatare a bunului imobiliar, diferit de cele
generate de darea n arend a spaiilor, sunt incluse ntr-o poziie separat, deoarece
este destul de dificil de a cuantifica legtura ntre venitul provenit din darea n arend
a spaiilor i venitul provenit din sursele secondare.
Venitului brut efectiv
Venitul brut efectiv (effective gross income) reprezint venitul generat de
proprietatea imobiliar i este definit ca suma veniturilor provenite din darea n arend a
proprietii imobiliare i altor venituri obinute din exploatare, lund n considerare
pierderii, provenite de la spatiile nenchiriate i plile de arend necolectate.
l / A. ZL v b ?
Cheltuieli operaionale
Cheltuielile operaionale (operating expenses) sunt cheltuielile legate de
asigurarea funcionrii bunului imobiliar. Aceste cheltuieli sunt sustrase din venitul
brut electiv pentru a estima mrimea venitului operaional net.
Cheltuielile operaionale sunt grupate n 4 categorii:
1) cheltuieli operaionale fixe;
2) cheltuieli operaionale variabile;
84
3) cheltuieli operaionale pentru meninere i reparaii;
4) rezerve pentru nlocuirea elementelor construciei, termenul de utilitate ale
crora a expirat.
/. Cheltuieli operaionale fixe
Cheltuielile fixe sunt cheltuielile ce nu depind de nivelul de ocupare a spaiilor,
ceea ce le face a fi uor prognozate. Un exemplu standard al cheltuielilor operaionale
fixe este impozitul pe bunurile imobiliare i primele pentru asigurarea bunurilor
imobiliare. Cheltuielile operaionale fixe pot fi uor estimate n baza datelor
perioadelor anterioare.
2. Cheltuieli operaionale variabile
Cheltuielile variabile sunt cheltuielile ce au o legtur direct cu nivelul de
ocupare a spaiilor i reprezint mai mari dificulti n prognozare dect cheltuielile
fixe. Coninutul cheltuielilor variabile variaz n dependen de tipul proprietii.
Cheltuielile operaionale variabile considerate tipice pentru majoritatea proprietilor
imobiliare sunt prezentate i discutate n continuare:
Cheltuieli de gestiune (management fee). Toate proprietile imobiliare sunt
gestionate fie de proprietar, fie de un profesionist angajat. Cheltuielile de gestiune
sunt exprimate n expresie procentual din venitul brut efectiv. Ponderea cheltuielilor
variaz n dependen de tipul bunului imobiliar i mrimea lui. Proprietile
imobiliare mari pot avea oficii separate pentru administratori, precum i cheltuieli
legate do, serviciile potale, telefonice, consultaii juridice i contabile, publicitate, etc.
Cheltuieli pentru serviciile comunale (Utilities). Acest capitol de cheltuieli
include cheltuielile pentru electricitate, ap-canalizare, energia termic, nclzire.
Prognozarea cheltuielilor date poate fi efectuat n baza datelor pentru perioadele
anterioare de gestiune, analizei comparative a cheltuielilor pentru bunurile imobiliare
similare sau n baza informaiei acordate de furnizorii serviciilor susmenionate.
Cheituieli pentru salarizare. Capitolul dat include remunerarea personalului
implicat nemijlocit n meninerea i exploatarea obiectului evalurii - deretictoare,
serviciul de securitate, personalul de deservire a instalaiilor inginereti.
Alte cheltuieli variabile. Alte tipuri de cheltuieli variabile sunt cheltuielile
pentru ridicarea deeurilor, curarea zpezii, salubrizare, cheltuielile pentru
ntreinerea teritoriului i a spaiilor verzi, cheltuielile legale i profesionale acordate
pentru ntocmirea contractelor de arend, cheltuielile pentru publicitate i aciuni de
promoie.
3. Cheltuieli operaionale pentru meninere i reparaii
Cheltuielile pentru meninere i reparaii sunt divizate ntr-un capitol separat de
cheltuieli deoarece ele pot reprezenta o sum important de cheltuieli i nu se
incorporeaz prea bine n categoria cheltuielilor fixe sau a celor variabile. Dei unele surse
de specialitate includ cheltuielile pentru meninere i reparaii n cheltuieli variabile,
pentru a asigura o prognozare mai exact ele trebuie considerate n mod separat. Categoria
dat de cheltuieli este un hibrid. Astfel, pe de o parte, cheltuielile pentru reparaia
acoperiului i decorarea pereilor exteriori tind a fi cheltuieli fixe, care urmeaz a fi
efectuate indiferent de numrul arendailor i suprafaa spaiilor arendate. Pe de alt parte,
cheltuielile pentru meninerea ascensoarelor sunt legate de nivelul de utilizare a lor ceea ce
este mai aproape de cheltuielile variabile. Alte cheltuieli operaionale pentru meninere i
reparaii includ cheltuielile pentru reparaia curent a proprietii imobiliare. La acest
85
capitol menionm c evaluatorul trebuie s evite dubla eviden a cheltuielilor. De
exemplu, la capitolul cheltuieli variabile - cheltuieli pentru salarizare este deja inclus
salariul personalului responsabil pentru micile reparaii sau renovri, prin urmare el
trebuie s fie inclus la capitolul cheltuieli pentru meninere i reparaii. Deoarece
prognozarea exact a cheltuielilor viitoare este destul de dificil, n rndul evaluatorilor
este o practic comun de a utiliza o expresie procentual din venitul brut efectiv pentru
determinarea mrimii cheltuielilor pentru meninere i reparaii.
4. Rezerve pentru nlocuirea elementelor construciei, termenul de utilitatea ale
crora a expirat
De regul, elementele construciilor au diferite termene de exploatare ceea ce
determin necesitatea crerii unui fond de rezerv pentru nlocuirea elementelor
termenul de exploatare ale crora a expirat. Din categoria acestora fac parte:
acoperiul, pardoseala, finisajul exterior i interior, utilajul mecanic i altele.
Aceste cheltuieli nu sunt incluse n capitolul cheltuielilor operaionale pentru
meninere i reparaii deoarece ele constituie nite investiii importante care urmeaz a fi
efectuate de proprietar. De regul este creat un fond de nlocuire n care este defalcat
periodic o anumit parte din venituri, pentru a acumula acea sum de bani care va fi
necesar la sfritul perioadei n pentru a acoperi cheltuielile pentru nlocuirea elementelor
uzate. Mrimea defalcrilor anuale este determinat ca produs al sumei necesare pentru
efectuarea nlocuirii i coeficientului fondului de compensare'. Coeficientul fondului de
compensare este determinat n baza termenului de exploatare a elementului i rata
dobnzii pentru conturile de acumulare (depozite) ale bncilor comerciale.
Regula de baz pentru a decide atribuirea elementelor pentru rezerva de nlocuire
este: se vor include acele elemente perioada de exploatare a crora este mai mic
dect perioada de exploatare a construciei de baz. Odat ce elementul a fost
clasificat ca subiect pentru formarea rezervei de nlocuire, costul necesar este
repartizat (distribuit) proporional pe ntreaga perioad de utilitate funcional.
Cheltuieli care nu sunt incluse n cheltuieli operaionale:
Uzura i dobnda pentru mijloacele mprumutate
Venitul operaional msoar performana proprietii imobiliare. El nu reprezint
beneficiul n sensul contabil, nici venitul impozabil. Astfel, mrimea uzurii i
dobnda calculat pentru capitalul mprumutat nu sunt incluse n calcularea venitului
operaional net, deoarece aceste cheltuieli nu au nimic comun cu funcionarea propriu
zis a proprietii imobiliare.
Folosirea datelor din documentaia financiar
Una din sursele de informaie pentru estimarea venitului operaional net este
documentaia financiar i cea contabil a proprietarului bunului imobiliar.
Datele din documentaia contabil i financiar nu pot fi utilizate direct n
evaluare fr a fi supuse corectrilor. Unele poziii urmeaz a fi excluse din rapoartele
financiare, cum ar fi cheltuielile legate de desfurarea afacerilor; uzura contabil;
impozitul pe venit; majorrile de capital.
1
Calculele matematice ale fondului de nlocuire sunt prezentate n capitolul "Metode
matematice aplicate n evaluarea bunurilor imobile".
86
Exe mpl u de ca l cul a r e a v e n i t ul ui o pe r a i o n a l n e t
n tabelul 13.1 este prezentat un exemplu de calculare a venitului operaional net
al unei proprieti imobiliare comerciale (spaii pentru oficii), cu suprafaa total de
710 m
2
, amplasat n municipiul Chiinu.
Tabelul 13.1
Ca l cul a r e a v e n i t ul ui o pe r a i o n a l n e t
To t a l
(do l a r i S U A )
1 m
2
(do l a r i
S U A )
Venitul Brut Potenial
71 Om
2
x 19$/ lun x 12 luni
162000 228,0
Deducere pentru spaiile neocupate i pierderile de
la colectarea arenzii (6,25%)
10125 14,25
Plata de arend colectat 151875 213,75
Alte venituri, din care: 5040 7,0
Automate de vnzare 85
Parcarea auto 4955 7.0
Venitul Brut Efectiv 156915 220,75
Cheltuieli Operaionale Fixe, total 15150 21,3
Prima de asigurare 3910 5,5
Impozitul pe bunurile imobiliare 11240 15,8
Cheltuieli?Operaionale Variabile, total 62340 87,75
Gestiune 8350 11,76
Electricitatea 12620 17,77
nclzirea 8310 11,70
Ap-canalizare 4275 6,02
Salarizare 9500 13,40
Colectarea deeurilor 1620 2,30
Salubrizarea 550 0,77
ntreinerea teritoriului 295
Televiziunea prin cablu 1150 1,60
Onorarii pentru serviciile legale i profesionale 520 0,73
Cheltuieli operaionale pentru ntreinere i reparaii 9800 13,80
Rezerve pentru nlocuire 6000 8,45
Total cheltuieli operaionale 78140 110,0
Venitul operaional net 78775 110,9
n rile cu economia de pia, n condiiile transparenei relative a informaiei, s-a
stabilit un raport ntre venituri i cheltuieli. n procesul de analiz comparativ, evalu-
atorii aplic coeficientul cheltuielilor operaionale (operating expense ratio - OER).
Coeficientul cheltuielilor operaionale este definit ca raportul ntre cheltuielile
operaionale i venitul brut.
Cheltuieli Operaionale ,, , .
OER = (13.1.)
Venitul Brut ,
87
A
Astfel, pentru exemplul prezentat mai sus coeficientul cheltuielilor operaionale
78140
e s t e e g a l cu: OER = = 0.498
156915
n exemplul prezentat coeficientul cheltuielilor operaionale este calculat n baza
venitului brut efectiv. Acest coeficientul poate fi calculat i n baza venitului brut
potenial. Selectarea tipului de venit ine de preferinele clientului sau de practica
local. Este de notat, c oricare tip de venit este utilizat important e s fie respectat
principiul consistenei. Un coeficient calculat n baza venitului brut efectiv nu poate fi
comparat cu coeficientul calculat n baza venitului brut potenial.
13.2. M e t o da ca pi t a l i zr i i di r e ct e
Esena metodei capitalizrii directe const n faptul c valoarea bunului imobiliar
este exprimat prin raportul ntre venitul anual generat de proprietate i randamentul
scontat al investiiei:
V = (13.2)
R
unde,
V - valoare (value);
I - venit (income);
R - rata capitalizrii (capitalization rate).
Premisele aplicrii metodei capitalizrii directe sunt:
perioada pe parcursul creia este planificat obinerea venitului care tinde
spre infinit;
mrimea venitului este constant pentru ntreaga perioad de posesie;
la determinarea valorii nu se ine cont de investiiile iniiale.
Metoda capitalizrii directe poate fi utilizat pentru estimarea valorii oricror
drepturi reale. Astfel, n calitate de venit ce urmeaz a fi capitalizat se va lua venitul
brut potenial, venitul brut efectiv, venitul operaional net, venitul realizat de capitalul
propriu, venitul realizat de capitalul mprumutat, venitul de la teren sau venitul de la
cldire. Respectiv, la numrtor vor fi rata general de capitalizare, rata de
capitalizare a capitalului propriu, rata de capitalizare a mijloacelor mprumutate, rata
de capitalizare a terenului i rata de capitalizare a cldirii.
Pentru estimarea valorii de pia a proprietii imobiliare este utilizat venitul brut
potenial, iar n calitate de rat a capitalizrii - rata general de capitalizare. Rata
general de capitalizare (R) (overall capitalization rate) reprezint raportul ntre
venitul operaional net (NOI) i preul de vnzare (S):
Rata general de capitalizare poate fi determinat cu ajutorul urmtoarelor metode:
metoda analizei vnzrilor comparabile;
metoda multiplicatorului venitului brut efectiv;
tehnica grupului investiional;
metoda coeficientului de acoperire a datoriei.
88
Metoda analizei vnzrilor comparabile
O condiie necesar pentru utilizarea metodei comparaiei este nivelul nalt de
comparabilitate ntre proprietile n baza crora a fost estimat R0 i proprietatea
imobiliar evaluat, att din punct de vedere al veniturilor viitoare ct i al riscului. n
cazul unor elemente care sunt diferite de datele pieei, nainte de a extrage Ro este
necesar s fie efectuate toate ajustrile corespunztoare ca n cazul metodei vnzrilor
comparabile prezentate n capitolul 12.
Metoda coeficientului venitului brut efectiv
Metoda dat este aplicat n cazurile cnd nu este disponibil informaia complet
despre bunurile imobiliare comparabile, n schimb poate fi obinut informaia despre
veniturile brute efective i cheltuielile operaionale. Formula pentru calcularea ratei
generale de capitalizare este:
EGIM
unde;
Ro - coeficientul de capitalizare;
OER - coeficientul cheltuielilor operaionale;
EGIM - multiplicatorul venitului brut efectiv (effective gross income multiplier).
Miltipiicatorul venitului brut efectiv (EGIM) reprezint raportul ntre preul de
vnzare a bunului imobiliar (sau valoarea de pia) i venitul brut efectiv (effective
gross income - EGI).
EGIM = ( 1 3 . 5 )
EGI
Tehnica grupului de investiii
De regul, pot exista mai multe interese legate de o proprietate imobiliar. Aceste
interese pot fi att de origine financiar, n cazul cnd proprietile imobiliare sunt
cumprate cu atragerea resurselor creditare, ct i de origine fizic, cnd terenul i
cldirea, care sunt pri componente ale proprietii imobiliare sunt analizate separat.
Drept exemplu, vom examina tehnica grupului de investiii pentru estimarea
valorii intereselor financiare.
Tehnica grupului de investiii pentru interesele financiare este aplicat n cazurile
cnd pentru procurarea proprietii imobiliare au fost atrase resurse creditare. Astfel,
venitul operaional net este divizat n dou pri. Prima parte reprezint plile
ipotecare (rambursarea creditului ipotecar). Aceasta reprezint un venit al
creditorului. Cea de a doua parte este venitul rmas al proprietarului ce a investit
capitalul propriu, i poart denumirea de fluxul financiar nainte de impozit (before-
tax cash flow - BTCF). Din cele expuse mai sus rezult c rata general de
capitalizare, care este utilizat pentru capitalizarea venitului operaional net, trebuie s
in cont att de capitalul propriu, ct i de capitalului mprumutat, reprezentnd o
mrime medie ponderat a ratei venitului pentru creditor (mortgage capitalization
rate - Rm) i ratei venitului pentru proprietar (equity capitalization rate - Re). n acest
caz, rata de capitalizare general se determin dup urmtoarea formul:
89
R
o
=(m)(RJ + (l-m)(R
e
) (13.6.)
unde,
m - ponderea mijloacelor mprumutate, exprimat n procente;
(1-m) - ponderea capitalului propriu n valoarea proprietii imobiliare, exprimat
n procente;
Rm - rata capitalizrii pentru mijloacele mprumutate;
Re - rata capitalizrii pentru capitalul propriu.
Rata capitalizrii pentru mijloacele mprumutate, care n practica evalurii este
cunoscut i sub denumirea constanta ipotecar (mortgage constant) i este
determinat dup urmtoarea formul:
n
R, = (13.7)
m
ML
unde,
DS - plile anuale pentru deservirea creditului ipotecar (debt service);
ML - suma creditului ipotecar (mortgage loan).
Rata capitalizrii pentru capitalul propriu este determinat dup urmtoarea
funcie:
BTCF
Re= (13.8)
EI
unde,
BTCF - fluxul de numerar nainte de impozit;
EI - suma capitalului propriu investit (equity investment).
Metoda coeficientului de acoperire a datoriei
Metoda coeficientului de acoperire a datoriei este una din metodele care se aplic
pentru calcularea ratei generale de capitalizare, n cazul cnd sunt atrase mijloace
creditare pentru finanarea tranzaciei. n acest caz rata general de capitalizare se
calculeaz dup formula:
R = DCR X Rm X m ( 1 3 . 9 )
unde,
DCR - coeficientul de acoperire a datoriei (debt coverage ratio);
Rm - constanta ipotecar;
m - ponderea mijloacelor mprumutate, exprimat n procente.
La rndul su, coeficientul de acoperire a datoriei reprezint raportul dintre
venitul operaional net i plata anual pentru deservirea creditului.
13.3. Fl uxur i l e de n ume r a r a ct ua l i za t e
Metoda fluxurilor de numerar actualizate este bazat pe estimarea veniturilor ce
pot fi obinute pe parcursul ntregii perioade de posesie a bunului imobiliar i
determinarea valorii curente a acestor fluxuri de venituri. Aceast metod devine tot
mai popular att n rndurile evaluatorilor ct i n rndurile investitorilor. Acest
lucru se datoreaz faptului c modelele bazate pe ratele extrase din analiza de pia
90
! I ( I I
sunt depind n mare msur de calitatea datelor despre tranzaciile cu bunurile
imobiliare similare, ceea ce formuleaz cerine stricte fa de similaritatea bunurilor
imobiliare comparabile. Dat fiind c bunurile imobiliare au un caracter eterogen, iar
tranzaciile imobiliare devin tot mai complexe, deseori evaluatorul nu poate gsi un
numr suficient de vnzri comparabile. Astfel, aplicarea metodei fluxurilor
financiare actualizate devine o necesitate. Metoda dat este util i pentru efectuarea
analizei investiionale.
Dei proprietatea imobiliar este deinut i utilizat de ctre un investitor pentru
o perioad egal cu durata de via economic, majoritatea investitorilor i
construiesc planuri investiionale pentru perioade mult mai scurte. n procesul de
evaluare evaluatorul ncearc s simuleze comportamentul investitorului raional,
formulnd ipoteze c perioada de posesie este limitat, iar la sfritul acestei perioade
proprietatea imobiliar este vndut. Astfel, modelul fluxurilor financiare presupune
actualizarea veniturilor operaionale nete ce vor fi obinute n perioada de posesie,
actualizarea venitului care va fi obinut de la vnzarea proprietii imobiliare la
sfritul perioadei de posesie i sumarea acestora pentru a obine valoarea curent a
proprietii imobiliare.
TF(I+YEY A+YJ
unde,
Y0 - rata de actualizare (yield);
n perioada de calcul;
SP - venitul obinut n urma vnzrii (sale proceeds) sau reversie (reversion).
n scopul aplicrii metodei fluxurilor financiare actualizate este necesar s fie
obinute urmtoarele date iniiale:
mrimea veniturilor viitoare;
perioada n care aceste venituri se preconizeaz a fi obinute (perioada
prognozat de posesie);
rata de actualizare.
Mrimea veniturilor viitoare este determinat pentru fiecare an inclus n perioada
de posesie. Algoritmul de calcul a fost prezentat anterior (vezi paragraful 13.1.). La
momentul prognozrii veniturilor viitoare, evaluatorul trebuie s ie cont de creterea
veniturilor i cheltuielilor. Rata de cretere poate fi prognozat n baza unei analize
minuioase a tendinelor pieei imobiliare i a tendinelor generale n economia rii.
Venitul obinut n urma vnzrii proprietii imobiliare la sfritul perioadei de
posesie sau reversia, poate fi calculat prin metoda capitalizrii venitului obinut n
anul urmtor perioadei de posesie. Astfel, n faa evaluatorului stau urmtoarele
sarcini:
prognozarea ratei de capitalizare pentru anul (/!+/);
prognozarea ratei de cretere a valorii bunului imobiliar n perioada de
posesie.
Practica internaional de evaluare presupune c perioada prognozat de posesie
este n mediu 10 ani. Situaia economic i politic care caracterizeaz Moldova face
imposibil prognozarea veniturilor pentru o perioad att de lung. De aceea n
practica local a fost acceptat perioada de 3 ani. n cazul' unei eventuale inbuntiri
f ] I . 1
a condiiilor economice i atingerii unei stabiliti n creterea economic aceast
perioad ar putea ft extins la 5 ani.
Metoda fluxurilor financiare actualizate este o metod perfect pentru
determinarea valorii investiionale, care se bazeaz nu att pe informaia pieei
imobiliare ci pe informaia ce reflect interesele i situaia unui investitor concret.
Astfel, aplicarea metodei date n cazul determinrii valorii investiionale prezint mai
puine dificulti dect aplicarea ei pentru determinarea valorii de pia.
13.3.1. Ra t a de a ct ua l i za r e
Rata de actualizare reflect caracteristicile unei investiii pentru care un investitor
ateapt s fie compensat. Aceste caracteristici sunt:
1) rata real pur" a rentabilitii (rrenIab;litIji); '
2) rata inflaiei ateptate (rinflaiej);
3 ) prima pentru risc ( r r i s c u i u i ) ;
4) prima pentru costurile n afara riscului (rnon.risc).
Astfel, formula general de calculare a rate de actualizare (Y0) este:
Y = r + r 4-r +r f l 3 i n
o rcntabililatii infInfalici ' 'riscului ' non-risc
v
'
n continuare vor fi analizate prile componente ale formulei prezentate.
1. Rata real "pur" a rentabilitii reprezint mrimea compensaiei pe care
un investitor ateapt s o primeasc pentru faptul c s-a dezis de consumul unei
anumite sume de bani n prezent pentru a o investi ntr-o afacere. Rata "pur" nu
include riscurile i este legat doar de faptul c consumul mijloacelor financiare a fost
amnat pentru o anumit perioad. Rata real "pur" a rentabilitii este identic
pentru toate tipurile de investiii.
2. Rata inflaiei ateptate reprezint compensaia investitorului pentru faptul c
puterea de cumprare a veniturilor viitoare este erodat de efectele inflaiei.
3. Prima pentru risc reprezint rata riscului aferent unei investiii concrete.
Exist trei categorii generale ale riscului investiiei: riscul afacerii, riscul inflaiei
neateptate i riscul lichiditii. Riscul afacerii este legat de variaia veniturilor
operaionale din motivul schimbrii condiiilor pieei sau condiiilor economice
generale. Variaia situaiei economice va influena, inevitabil, mrimea veniturilor i
cheltuielilor prognozate n perioada iniial de desfurare a proiectului (lucrrilor).
Pentru majoritatea investiiilor riscul afacerii are dou elemente: riscul pieei i riscul
rezidual. Riscul pieei este acel risc care rmne chiar i n cazul cnd portofoliul
investitorului este diversificat, adic n portofoliul investitorului sunt incluse investiii
n mai multe sectoare ale economiei sau segmente ale pieei ceea ce face ca riscul
afacerilor s fie distribuit ntre diferite genuri de investiii i respectiv rata riscului
afacerilor pentru investitor este mai mic. Riscul rezidual este riscul ce rezult din
investiiile nediversificate.
Riscul pentru inflaia neateptat este luat n consideraie separat, din motivul c
toate previziunile legate de evoluia inflaiei sunt asociate cu un grad nalt al
incertitudinii. Astfel, investitorul i evaluatorul pot avea propriile viziuni asupra
evoluiei proceselor inflaioniste, diferite de cele prezentate oficial de instituiile ce se
ocup de prognozarea evoluiei indicilor macroeconomici ai rii.
92
Riscul lichiditii ne indic ct de costisitoare este transformarea unui activ n flux
de numerar. Bunurile imobiliare sunt relativ lichide i riscul c bunul imobiliar va fi
expus vnzrii o perioad mult mai mare dect perioada considerat normal pentru
expunere sau c va fi vndut la un pre mai mic dect preurile pe pia, trebuie s fie
compensat printr-o majorare a ratei de actualizare.
4. Cea de a patra parte component a formulei - prima pentru costurile n afara
riscului, reprezint compensarea investitorului pentru costurile de intrare pe piaa
imobiliar i cele de ieire. Unele costuri din aceast categorie sunt reflectate n
estimarea fluxurilor de numerar, de exemplu: comisionul agentului imobiliar cnd
proprietatea imobiliar este expus vnzrii. Totodat, costurile legate de investigaii
sau cele legate de tranzaciei nu sunt reflectate n previziunile fluxurilor de numerar,
ceea ce determin necesitatea introducerii unei prime pentru aceste costuri n rata de
actualizare. La fel, a acest capitol este inclus i prima pentru managementul
investiiei, dat fiind faptul c proprietatea imobiliar reprezint o investiie activ i
necesit asumarea unor anumite responsabiliti de gestiune de ctre proprietar. Chiar
dac proprietarul angajeaz un profesionist pentru gestionarea bunului imobiliar,
proprietarul va rmne responsabil pentru monitorizarea activitii de gestiune i
performanelor managerului. Dat fiind faptul c aceste costuri nu influeneaz direct
fluxul de numerar, ele trebuie reflectate n rata de actualizare.
Economia Moldovei este ntr-un stadiu incipient al dezvoltrii unei economii
de pia i exist un grad ridicat de incertitudine referitor la evoluia sa viitoare. Acest
fapt nirpjprmite prognozarea exact a mrimii i evoluiei ratei de actualizare, ceea ce
determin capacitatea redus a metodei fluxurilor de numerar actualizate de a genera
rezultate tot att de exacte ca i n cazul aplicrii n rile cu economii dezvoltate.
Metode de estimare a ratei de actualizare
Trecerea de la modelul teoretic de determinare a ratei de actualizare la estimarea
n practic a ratei este destul de complicat. n primul rnd din cauza faptului c spre
deosebire de rata de capitalizare ea nu poate fi direct observat n proprietile
imobiliare similare. n al doilea rnd, profiturile realizate la finele proiectului pot fi
absolut diferite ce profiturile prognozate, care sunt folosite pentru determinarea
valorii curente.
n pofida obstacolelor enumerate exist patru metode de baz pentru determinarea
ratei de actualizare:
1) metoda adiionrii;
2) metoda extraciei;
3) metoda investiiilor de alternativ;
4) metoda investigaiei.
Metoda adiionrii
Metoda dat presupune estimarea individual a fiecrei componente a formulei
generale prezentate mai sus: ratei reale a profitului, ratei inflaiei anticipat, ratei
riscului i primei pentru costurile neasociate cu riscul.
n practica de evaluare din Moldova, n calitate de rat real "pur" a rentabilitii
este utilizat rata dobnzii pentru hrtiile de valoare de stat pentru 364 de zile.
Exist anumite probleme care trebuie luate n consideraie cnd este aplicat
metoda adiionrii. n primul rnd estimrile produse pot fi mai mari dect valoarea
93
real, fiind influenate de rata inflaiei ateptate i neateptate. n al doilea, rnd rata de
actualizare poate fi instabil pe parcursul perioadei de calcul. n al treilea rnd. metoda
adiionrii genereaz o rat medie de actualizare, care este bazat pe indicatori comasai
i poate s nu fie reprezentativ pentru toate proprietile imobiliare.
Metoda extraciei
Metoda extraciei de pia este bazat pe analiza informaiei despre vnzrile
comparabile, cu condiia c modul curent de utilizare a bunurilor imobiliare
comparabile corespunde principiului celei mai bune utilizri. Mrimea ratei de
actualizare reflect ateptrile investitorului privind veniturile viitoare. Informaia
privind ateptrile investitorului pot fi obinute din contactele nemijlocite cu el.
Datele prezentate de evaluator pot fi verificate, calculnd mrimea ratei interne a
rentabilitii (internai rate of return - IRR). Rata intern a rentabilitii reprezint rata
de actualizare care egaleaz valoarea prezent a fluxurilor de numerar ce vor fi
obinute n viitor cu valoarea investiiei (suma investit iniial).
Investiia ntr-o proprietate imobiliar reprezint o afacere complex i, de regul,
este compus din urmtoarele elemente: suma investiiei, fluxurile de numerar
produse n anumite perioade i venitul obinut n urma vnzrii bunului imobiliar.
Veniturile viitoare utilizate pentru determinarea valorii prezente pot fi
neschimbate pe parcursul ntregii perioade de posesie, sau pot s se modifice dup un
scenariu linear sau exponenial.
Metoda investiiilor de alternativ
Estimarea ratei de actualizare poate fi efectuat n baza sumei ratei curente a
profitului pe pieele de capital (ex. dobnda pentru hrtiile de valoare de stat) i
diferena istoric ntre mrimea ratei rentabilitii pe pieele de capital i rata
rentabilitii pentru proprietile imobiliare. Este important de remarcat similaritatea
metodei adiionrii i metodei investiiilor de alternativ. Astfel, formula determinrii
ratei de actualizare dup metoda investiiilor de alternativ este:
Y0 = Rata pur a rentabilitii + (Rata HVS - Rata pur a rentabilitii) + Prima
pentru risc (13.12)
unde, HVS - hrtiile de valoare de stat.
Metoda investigaiei
Dat fiind faptul c ateptrile investitorilor dicteaz regulile de joc pe pia, o
mddalitate de a determina rata de actualizare este intervievarea celor ce sunt
nemijlocit prezeni pe piaa imobiliar: investitorii, creditorii, agenii imobiliari sau
evaluatorii referitor la mrimea ratei profitului pentru anumite tipuri de proprieti
imobiliare. Avantajul acestei metode este c evaluatorul obine mrimea rate de
actualizare, confirmat de practica cotidian, fr a efectua careva estimri sau
justificri ale diferitor pri componente ale ratei.
13.3.2. Ve n i t ul de l a v n za r e a bun ul ui i mo bi l i a r (Re v e r s i e )
Venitul obinut de la vnzarea bunului imobiliar la sfritul perioadei de posesie
(reversie) reprezint diferena dintre preul probabil la care va fi vndut proprietatea
imobiliar i costurile legate de efectuarea tranzaciei. Exist dou metode de estimare
a preului viitor de vnzare:
94
1) capitalizarea venitului operaional net prognozat pentru anul imediat urmtor
ultimului an de posesie;
2) susinerea ipotezei c preul viitor de vnzare este o funcie a valorii prezente
a proprietii imobiliare, bazat pe anticiparea unei creteri relative a valorii pe
parcursul perioadei de posesie.
Cea mai rspndit metod de estimare a venitului obinut n rezultatul vinderii
proprietii imobiliare este metoda capitalizrii venitului obinut n anul (n+1). Pentru
determinarea valorii reziduale este utilizat venitul anului (n+1), fiind primul an de
exersare a drepturilor de proprietate pentru cumprtorul proprietii imobiliare.
Cea de a doua metod reflect ateptrile investitorului privind evoluia preului
proprietii imobiliare ca funcie a valorii prezente a proprietii. n aceast metod
dou poziii sunt clare: 1) proprietatea imobiliar are o valoarea de pia curent
(chiar i neestimat nc); 2) valoarea viitoare (preul de vnzare anticipat) poate fi
exprimat n termenii valorii de pia curente. Astfel, formula va fi:
SPn=(l + gvr(V) (13.13)
unde,
SP - preul de vnzare n anul n;
gv - rata anual de cretere a valorii (growth rate);
V - valoarea de pia curent.
Astfel, conform metodei actualizrii fluxurilor de numerar, valoarea proprietii
imobiliare va fi egal cu suma valorii prezente a fluxurilor de numerar i valorii
prezente venitului obinut din vnzarea proprietii la sfritul perioadei de
posesie.
95
n lume nu exist un alt adevr
dect cel n care vrem s credem.
nelepciunea popular
Capitolul 14
RECONCILIEREA VALORILOR ESTIMATE
Noiuni de baz:
Reconciliere
Valoarea final
Metoda mediei ponderate
Interval valoric
Capitolul dat prezint esena procesului de reconciliere, etapele i criterii
reconcilierii; metodele aplicate n procesul de reconciliere i estimare a valorii finale.
Principalul scop al procesului de evaluare este determinarea valorii bunului
imobiliar evaluat. Pentru a obine o opinie veridic privind valoarea proprietii
imobiliare, evaluatorul aplic diverse metode de evaluare. Dar, este important de
menionat, c nici una din metodele de evaluare nu este universal i nu genereaz
rezultate absolut corecte.
Fiecare din metodele de evaluare conine elemente ale previziunii. Metoda
vnzrilor comparabile este limitat de disponibilitatea datelor veridice despre
vnzrile comparabile. Metoda costului este limitat de dificultile asociate cu
estimarea deprecierii (uzurii), n special pentru proprietile imobiliare vechi.
Modelele venitului sunt bazate pe previziuni i estimri subiective ale veniturilor
anticipate i ratei rentabilitii. n rezultatul aplicrii diferitor metode pentru evaluarea
unei proprieti imobiliare, evaluatorul obine mai multe rezultate. Astfel, ultimul pas
care urmeaz a ti ntreprins de evaluator este de a ajunge la un indicator unic al valorii
obiectului evaluat, prin intermediul analizei concluziilor alternative obinute n
procesul de evaluare. Aceast parte a procesului de evaluare este denumit
reconciliere. nj r oces ul de reconciliere, evaluatorul are posibilitatea de a revedea
..datele folosite n evaluare i de a argumenta estimarea valorii finale a proprieti
Procedura de reconciliere este constituit din dou etape:
1) revizuirea poziiilor tehnice i conceptuale ale analizei, care include
explicarea diferenelor ntre valorile estimate i determinarea celei mai credibile
valori;
2) estimarea valorii finale.
Revizuirea poziiilor tehnice i conceptuale trebuie s fie bazat pe urmtoarele
aspecte:
corectitudinea bazei de evaluare selectate n raport cu scopul evalurii;
corectitudinea metodelor aplicate;
profunzimea analizei elementelor pieei imobiliare;
veridicitatea datelor utilizate n analiz;
96
corectitudinea interpretrii i utilizrii datelor;
logica efecturii ajustrilor individuale n cadrul diferitor metode;
consistena datelor utilizate n evaluare (ex. rata de cretere a valorii pe
parcursul perioadei de posesie, rata de ajustare a preurilor vnzrilor comparabile
pentru inflaie i rata inflaiei anticipat trebuie s posede un grad nalt de consisten;
mrimea uzurii calculate trebuie s fie consistent cu vrsta efectiv a construciei).
Estimarea valorii finale a bunului imobiliar evaluat este una din cele mai
complicate sarcini ale evaluatorului. Valoarea final este o funcie a scopului
evalurii, constrngerilor de ordin legal i celor legate de disponibilitatea datelor.
Deseori scopul evalurii sau necesitile clientului dicteaz care din valorile obinute
n urma aplicrii metodelor de evaluare va avea cea mai mare influen asupra valorii
finale. Spre exemplu, dac n procesul evalurii urmeaz a fi estimat valoare de
asigurare, cea mai mare prioritate va fi acordat metodei costului, n cazul estimrii
valorii de investiie prioritatea va fi de partea metodei venitului. Dac scopul evalurii
este determinarea valorii de pia, drept baz pentru calcularea valorii finale va fi
considerat valoarea obinut prin metoda vnzrilor comparabile. Dar, n cazurile
cnd datele utilizate n metoda comparaiei sunt departe de a fi perfecte, evaluatorul
va fi forat s acorde prioritate fie metodei costului, fie metodei veniturilor. Prin
urmare, superioritatea unei sau altei metode sunt dictate att de scopul evalurii ct i
de disponibilitatea i veridicitatea datelor utilizate n analiz.
Standardele Europene de Evaluare 2000 (Guidance Note 8) stipuleaz
urmtoarele cerine fa de valoarea final a proprietii:
" Valoarea final va depinde de:
tipul valorii estimate;
informaia disponibil la data evalurii, relevant scopului misiunii de
evaluare;
... metodele de evaluare aplicate. Selectarea metodei apropriate depinde de
opinia evaluatorului.
Evaluatorul trebuie s prezinte temeiul i justificarea pentru selectarea metodelor
de evaluare utilizate i pentru acordarea ponderilor rezultatelor obinute de diferite
metode, n procesul reconcilierii."
In procesul de reconciliere a valorilor, evaluatorul, mai mult dect pe parcursul
celorlalte etape ale evalurii se bazeaz pe experiena sa profesional i perceperea
proprie a fenomenelor de pe piaa imobiliar. Urmtoarele criterii stau la baza
reconcilierii:
adecvarea;
exactitatea;
cantitatea evidenelor.
Aplicnd criteriul de adecvare, evaluatorul apreciaz ct de potrivit este fiecare
metod scopului evalurii i utilizrii ulterioare a raportului de evaluare. Adecvarea
metodei este, de regul, legat de tipul bunului imobiliar i viabilitatea pieei. De
exemplu, n procesul de estimare a valorii de pia a unui centru comercial va fi
aplicat n primul rnd metoda venitului, deoarece acest tip de bunuri imobiliare este
procurat pentru a obine ulterior venit. Chiar dac n procesul de evaluare sunt
utilizate toate trei metode, mrimea valorii finale trebuie s fie apropiat de valoarea
generat de metoda cea mai adecvat pentru evaluarea dat.
97
Rezultatul unei evaluri depinde de confidena evaluatorului n veridicitatea
datelor analizate i corectitudinea ajustrilor aplicate n procesul comparaiei bunului
imobiliar evaluat cu bunurile imobiliare comparabile. Evaluatorul poate s acorde un
grad mai mare de confiden exactitii datelor i calculelor unei metode dect altei.
Cantitatea evidenelor este privit prin prisma celor dou criterii prezentate mai
sus. Chiar i datele care corespund criteriilor de adecvare i exactitate, pot avea o
latur slab care ine de numrul lor limitat.
Valoarea final a proprietii imobiliare poate fi calculat prin aplicarea a dou
metode: metoda mediei aritmetice i metoda mediei ponderate. Evaluatorii din
ntreaga lume au fost mereu impui s fac cea mai bun alegere ntre aceste dou
metode. n SUA, n anii 1930 asociaiile ipotecare cereau aplicarea obligatorie a trei
metode de evaluare i determinarea valorii finale n baza mediei aritmetice ale celor
trei rezultate. Utilizarea mediei aritmetice a adus de cele mai dese ori la subestimarea
sau supraestimarea rezultatelor finale ale evalurii. Metodele de evaluare au la baz
ipotezele, de regul, subiective ale evaluatorului.
n prezent, aplicarea mediei ponderate pentru determinarea valorii finale este
considerat mult mai acceptabil, deoarece unele rezultate pot avea o justificare mai
bun dect altele. Procedura de ponderare poate s se bazeze att pe aplicarea
coeficienilor de ponderare ct i pe ponderarea relativ a rezultatelor.
Exemplu: In rezultatul aplicrii celor trei metode de evaluare au fost obinute
urmtoarele mrimi ale valorii:
metoda costului -1.000.000 lei
metoda comparaiei -1.200.000 lei
metoda venitulu -1.700.000 lei
In opinia evaluatorului metoda comparaiei este cea mai acceptabil n cazul dat,
atribuind rezultatului obinut prin metoda comparaiei ponderea de 0,75. Metodei
costului i s-a atribuit ponderea de 0,20, iar metodei venitului - 0,05. Valoarea final
va f i egal cu:
0.75 x 1.200.000 + 0.20x 1.000.000+0.05 x 1.700.000 = 1.185.000lei
n raportul de evaluare, valoarea final poate fi prezentat ca o cifr concret, un
interval de valori sau o combinaiei a celor dou variante expuse mai sus. Totodat,
menionm c n cazul indicrii intervalului valoric, valoarea minim sau maxim a
intervalului nu poate fi mai mic sau respectiv mai mare dect valorile obinute din
aplicarea metodelor de evaluare.
Studiile ntreprinse au demonstrat c procesul de reconciliere este practic ignorat
n rapoartele de evaluare, limitndu-se de cele mai dese ori doar la prezentarea unor
mrimi calculate, far a fi nsoite de explicaii i argumentri. Este mult regretat acest
fapt, deoarece anume n procesul reconcilierii apare rezultatul final al ntregului
proces de evaluare. De aceea, analiza ntreprins n vederea obinerii valorii finale
trebuie s fie explicit i accesibil clientului.
Dei valoarea final reprezint o concluzie imparial, expert i justificat
privind valoarea obiectului evaluat, prezentat de un specialist n domeniu, ea totui
rmne doar o opinie, care reprezint perceperea evaluatorului a preului cel mai
probabil care ar putea fi obinut ntr-o tranzacie.
98
Totul trebuie expus ct se poate de simplu, dar nu mai mult.
Albert Einstein
Capitolul 15
RAPORTUL DE EVALUARE
Noiuni de baz:
Raport de evaluare
Forma raportului de evaluare
Semntur electronic
Acest capitol prezint recomandrile standardelor europene i internaionale de
evaluare, privind elaborarea raportului de evaluare, precum i cerinele legislaiei
Moldovei privind coninutul raportului de evaluare.
Rezultatul lucrrilor de evaluare este prezentat n raportul de evaluare. Un
nomenclator cuprinztor, dar nu exhaustiv, al clauzelor raportului de evaluare este
prezentat n Standardele Europene de Evaluare 2000 (EVS 9) i Standardele
Internaionale de Evaluare 2001 (GN9).
Raportul de evaluare este un document care explic procesul analitic ntreprins de
evaluator 'pe parcursul evalurii i care prezint explicit informaia utilizat n analiz,
de asemenea descrie rezultatele analizei, ipotezele i calculele care au condus la
formarea opiniei privind valoarea estimat.
1
Raportul de evaluare trebuie s fie ntocmit n conformitate cu prevederile
legislaiei naionale i prevederile standardelor profesionale. La nivel practic, un
raport incomplet afecteaz credibilitatea evalurii propriu zise i rezultatelor ei.
Conform Standardelor Europene de Evaluare 2000 (EVS 9): "Raportul de evaluare,
prin modul de prezentare i prin terminologia sa, trebuie s exprime o opinie clar,
neechivoc i suficient de detaliat pentru a garanta c informeaz despre toate
aspectele cheie i c nu poate da natere la o nenelegere asupra situaiei reale a
obiectului evaluat".
Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare
2
stipuleaz c
raportul de evaluare este ntocmit de evaluator n form scris i pe suport electronic,
n scopul asigurrii calitii raportului de evaluare legea prevede un set de cerine
minim fa de raportul de evaluare. Astfel, raportul de evaluare trebuie s conin:
a) data ntocmirii raportului;
b) scopul evalurii;
c) denumirea ntreprinderii de evaluare i rechizitele ei;
d) copiile actelor care dau dreptul de prestare a serviciilor de evaluare (licena,
certificatul de calificare);
e) denumirea beneficiarului i rechizitele lui;
f) data la care a fost estimat valoarea;
g) tipul i definiia valorii estimate, care explic sensul noiunii utilizate;
1
IVSC: International Valuation Standards 2001, International Valuation Guidance Note No.9.
2
Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare, nr. 989-XV, din 18.04.2002.
99
h) descrierea obiectului evalurii i datele privind proprietarul acestuia, iar n
cazul cnd obiectul evalurii aparine persoanei juridice - rechizitele acesteia;
i) standardele, metodele, sursele de informaie utilizate pentru evaluare i
ipotezele evaluatorului pe care se bazeaz evaluarea;
j ) etapele evalurii i temeiul valorii recomandate, precum i factorii restrictivi
i limitele utilizrii valorii estimate.
La fel, raportul de evaluare trebuie s includ copiile documentelor utilizate de
evaluator, care determin caracteristicile calitative i cantitative ale obiectului
evalurii, precum i copiile actelor care acorda dreptul de prestare a serviciilor de
evaluare: licena ntreprinderii de evaluare i certificatul de calificare al evaluatorului
care a efectuat evaluarea.
Dat fiind faptul c raportul de evaluare poate fi transmis i n form electronic,
evaluatorul trebuie s ntreprind toate msurile pentru a proteja integritatea datelor i
textului raportului i s se asigure c nu au survenit erori n momentul transmiterii.
Conform prevederilor Standardelor Internaionale de Evaluare, raportul prezentat n
form electronic trebuie s fie un fiier destinat doar pentru citire, limitarea dat
pstrndu-se pentru toi, doar cu excepia autorului. Evaluatorul, la fel, trebuie s se
asigure c semntura electronic este protejat i se afl ntru totul sub controlul
evaluatorului prin intermediului parolei (codului personal de identificare) sau altor
mijloace. Aceasta este necesar din motivul c semntura electronic implic acelai
grad de responsabilitate ca i semntura din raportul scris pe hrtie.
De regul, rapoartele de evaluare sunt pstrate de evaluator o anumit perioad de
timp. Conform legislaiei Republicii Moldova aceast perioad este de 5 ani.
100
Bibliografie
1. Codul Civil al Republicii Moldova, Nr. 1107-XV din 06.06.2002. Monitorul
Oficial al Republicii Moldova Nr. 82-86 din 22.06.2002.
2. Legea Republicii Moldova. Codul Funciar, nr. 828-XII, din 25.12.91.
Monitorul Oficial al Republicii Moldova Nr. 107 din 04.09.2001.
3. Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare, Nr. 989-XV
din 18.04.2002. Monitorul Oficial al Republicii Moldova Nr. 102 din 16.07.2002.
4? Ministerul Mediului i Amenajrii Teritoriului al Republicii Moldova, ordin
Nr. 30 din 24.01.2000. Instruciuni metodologice privind modul de ntocmire a devizului
centralizator penti-u realizarea obiectivelor de investiii innd cont de preurile curente.
5. Ministerul Ecologiei, Construciilor i Dezvoltrii Teritoriului al Republicii
Moldova. Instruciunile privind ntocmirea devizelor pentru lucrrile de construcii
montaj prin metoda de resurse. CP L.01.01-2001.
6. Ministerul Ecologiei, Construciilor i Dezvoltrii Teritoriului al Republicii
Moldova. Instruciunea privind determinarea cheltuielilor de deviz la salarizarea n
construcii. CP L.01.02-2000.
I . Ministerul Ecologiei, Construciilor i Dezvoltrii Teritoriului al Republicii
Moldova. Instruciunea privind calcularea cheltuielilor de regie la determinarea
valorii obiectivelor. CP L 01.03-2000.
8. Ministerul Ecologiei, Construciilor i Dezvoltrii Teritoriului al Republicii
Moldova^ Instruciunea privind determinarea cheltuielilor de deviz pentru
funcionarea utilajelor de construcii. CP L.01.04-2000.
9. Ministerul Ecologiei, Construciilor i Dezvoltrii Teritoriului al Republicii
Moldova. Instruciunea privind determinarea valorii beneficiului de deviz la
formarea preurilor la producia de construcii. CP L.01.05-2000.
10. Standardul Naional de Contabilitate 11 Contractele de construcie", 1999.
I I . CoBeT M HHHCTPOB M OJIFLA BCKOH CCP, npm<a3 N 119 OT 29.03.1982. HopMbi
no oifSHKe npuHadnejtcaufux zpaotcdaHciM MondaecKOu CCP, cmpoenuu dna IFENEU
eocydapcmeeuHOZo cmpaxoeauufi.
12. FpaotcdaHCKuu KodeKc POCCUUCKOU &edepaifUu, 1994.
13. Appraisal Institute. The appraisal of real estate. 11* ed. Chicago, 1996.
14. Buzu O. Dezvoltarea pieei serviciilor de evaluare a bunurilor imobiliare n
Republica Moldova. Rezumatele lucrrilor. Conferina tehnico - tiinific jubiliar
Tehnologii moderne n construcii", Chiinu, 2000.
15. Buzu O., urcanu N. Metodologia de evaluare a bunurilor imobiliare.
Informaie - expres. Institutul de Cercetri tiinifice n Domeniul Informaiei
Tehnico - Economice, 1997.
16. Champness, Peter. Standarde Profesionale Europene Aprobate pentru
Evaluarea Proprietilor Imobiliare. ANEVAR, 1998.
17. Friedman, J. P., Dictionary of real estate . 4th ed. Barron' s Educaional
Series, Inc., 1997.
18. International Valuation Standards Committee, International Valuation
Standards 2001.
19. Jordabalk (Swedish Land Code). SFS 1970:994.
20. Lucht, Kenneth M. Real estate valuation: principles and
applications. IRWIN, 1997.
21. Metodologia evalurii terenurilor cu destinaie agricol. Chiinu, 2000.
101
22. RICS Appraisal and Valuation Manual, Royal Institution of Chartered
Surveyors Books, London, 1995.
23. Smith, Adam "Wealth of Nations", 1776.
24. The European Group of Valuers Associations. European Valuation
Standards 2000.
25. BauiapHH r . n . Banana cpuHancoRoii MameMamuKU. M.: MH<PA-M, 1997.
26. Ey3y O. SKOHOMUuecKue acnexmbi (jwpMupoeauun punica nedeurucuMOcmu e
Pecnydjiuxe Mondoea. Revista econmic", Chiinu, mai 1995.
27. EcnnoB B., MaxoBHKOBa T., TepexoBa B. Oyemca dianeca. CI16.: IlHTep,
2001.
28. }KWIUU{HAH 3KOHOMUKQ. Flep. c aHnn. M.: flejio, 1996.
29. Ko Ba ji e B B.B. Apenda: npaeo, ynem, anajim, Hanozoo6nootceHue.
M .:HHa HCbi H CTaTHCTHKa, M o cKBa , 2000.
30. MaKCHMOB C. H. OCHOGU npenpunmtamENbCKOu deHmejibHOcmu Ha pbiHKe
HedeioKUMocmu. CI76.: f l HTe p, 2000.
31. Olteana StanecaJ Flofl pea. A.R.rpa3HOBOH H M.A.OeflOTOBOH.
M . : OHHa HCbi H CTa i HCTHKa , 2 0 0 2 .
32. OifeHKa uedeiaicuMOcmu.l no/i pefl. A.r.rp3HOBOH H M.A. (Pe/iOTOBOfi. M.:
Ct>HHaHCbI H CTaTHCTHKa, 2002.
33. OIFEHKA PHHOHHOU cmouMocmu HedeioKUMocmu. YHe6Hoe H npaKTHMCCKOe
noco6ne. M.: Jejio, 1998.
34. npopBHH B. A. OcHoebi sKOHOMunecKou oifeHKU zopodcKux 3eMejib. YHe6HO-
n pa KTHHe cKo e n o co 6He . M. : flejio, 1998.
35. Ta pa ce BHi E.H. Anajiia uHeecmuifuu e nedeio/cuMocmb. CI16.: MKC, 2000.
36. Ta pa ce BHH E. H. OifeHKa nedeuoKUMoemu. CFI6.: Cn6r TY, 1997.
37. OpHflMaH /xc., Opflyafi H. AHOJIU3 U oieHKa npwtocnueu doxod
HedeioKUMocmu. M.: /ejio Jl l'/J,, 1995.
38. 3KOHOMUKO U ynpaoneuue HedeuoKUMoembK). y
[
ie6iiHK jxnsi By30B / I Ioa
o6meH pefl. n. r. rpa6oBoro. CM OJICHCK: H3A -BO CM OJIHH IIJIIOC; M.: M XA -BO
A C B , 1 9 9 9 .
39. Nix, J., Hill P., Williams, N. Land and estate management. Packard
Publishing Limited, Chichester, 1989
102
ANEXE
Continuare anexa 1
22 Ministerul Finanelor al Republicii
Moldova. Hotrre cu privire la modul de
dare n arend i cuantumul arenzii
patrimoniului de stat.
Nr. 148 din 24.12.1998 Determinarea cuantumului arendei patrimoniului de
stat.
23 Ministerul Finanelor. Ordin cu privire la
aprobarea i punerea n aplicare a
Standardelor Naionale de Contabilitate i
Planului de conturi contabile al activitii
economico-financiare a ntreprinderilor.
Nr. 174 din 25.12.1997 S.N.C. 16 Contabilitatea activelor materiale pe
termen lung". Evaluarea activelor materiale pe
termen lung pentru a fi incluse n documentaia
financiar.
24 Ministerul Finanelor al Republicii
Moldova. Culegerea indicilor comasai ai
valorii de inventariere a bunurilor
imobiliare pentru impozitare.
15.07.1997 Metodologia estimrii valorii de inventariere a
bunurilor imobile ale persoanelor fizice n scopul
impozitrii.
25 Ministerul Finanelor al Republicii
Moldova. Culegerea indicilor comasai ai
valorii de inventariere a bunurilor
imobiliare pentru calcularea taxei de stat la
efectuarea tranzaciilor gen cumprare,
vnzare, schimb, donaie, gaj, motenire.
15.07.1997 Metodologia estimrii valorii de inventariere a
bunurilor imobile ale persoanelor fizice n scopul
efecturii tranzaciilor cumprare, vnzare, schimb,
donaie, gaj, motenire.
i
Scopurile evalurii i bazele de evaluare recomandate
1
Anexa 2
Scopul Evalurii
Valoarea
de pia
Valoarea de
nlocuire sau
valoarea de
reconstituire
Valoarea de
pia pentru
utilizare
existent
Valoarea
de
lichidare
Valoarta
de"
investiie
Valoarea
special
Not
Vnzare / Legea RM cu privire la activitatea de evaluare, nr.989-
XV, din 18.04.2002
Cumprare / / / / Legea RM cu privire la activitatea de evaluare, nr.989-
XV, din 18.04.2002
Ipotecare / Legea RM cu privire la activitatea de evaluare, nr.989-
XV, din 18.04.2002
Asigurare /
Legea RM cu Drivire la asigurri, nr 1508-XII. din 15.06.1993
Schimb /
Vnzare fortat /
Arend /
Imoozitare /
Codul Fiscal Titlul VI. nr,1055-XIV. din 16.06.2000
Privatizare / /
Hotrrea Guvernului RM despre msurile de realizare a
Legii cu privire la programul de privatizare pentru anii
1997-1998; nr. 1056 din 12.11.1997
Expropriere /
Legea RM exproprierii pentru cauz de utilitate public,
nr. 488-XIV, din 08.07.1999
Naionalizare /
Legea RM privind investiiile strine, nr.998-Xll din
01.04.1992
Transmiterea n fondul
social
/
Legea RM cu privire la societile pe aciuni, nr.l 134-
XIII, din 02.04.1997
Determinarea eficientei
proiectelor investiionale
/ / Standardele Europene de Evaluare (TEGoVA. 1997),
SEV 8.
Determinarea mrimii
despgubirii pentru
prejudiciu
/
ncheierea contractului
de cstorie
/
ntocmirea documen-
taiei financiare
/ / Standardele Naionale de Contabilitate S.N.C. 16
Contabilitatea activelor materiale pe termen lung"
' Lista scopurilor evalurii prezentate mai sus nu este exhaustiva i poate fi completat de evaluator, reieind din experiena sa profesional. n tabel sunt indicate doar cele mai des
utilizate baze de evaluare.
Le g i s l a i a Re publ i ci i M o l do v a n do me n i ul de e v a l ua r e a bun ur i l o r i mo bi l e
Anexa 1
Nr. Legi, Hotrri de Guvern, Regulamente Numrul i data aprobrii Domeniul de aplicare
1 Codul Civil al Republicii Moldova. Nr. 1107-XV din
06.06.2002
Temeiul apariiei drepturilor de proprietate,
reglementarea obligaiilor contractuale i altor
raporturi patrimoniale.
2 Codul Fiscal al Republicii Moldova, (Titlul VI). Nr. 1055-Xm din 16.06.2000 Evaluarea bunurilor imobiliare n scopul impozitrii.
3 Codul Funciar al Republicii Moldova. Nr. 828-XII din 14.01.1992 Reglementarea relaiilor funciare.
4 Legea cu privire la activitatea de evaluare. Nr. 989-XV din 18.04.2002 Reglementarea activitii de evaluare.
5 Legea bugetului de stat pentru anul 2002. Nr.681-XV din 27.11.2001 Calcularea cuantumului minim al plii de arend
pentru bunurile instituiilor finantate de la buset.
6 Legea insolvabilitii. Nr. 632-XV din 14.11.2001 Evaluarea patrimoniului n cazul intentrii procedurii
de insolvabilitate.
7 Legea pentru punerea n aplicare a Titlului
VI al Codului Fiscal.
Nr. 1056-XIV din
16.06.2000
Evaluare bunurilor imobile n scopul impozitrii, la
etapa perioadei de tranziie (pn la 01.01.2004).
8 Legea exproprierii pentru cauza de utilitate
public.
Nr. 488-XIV din
08.07.1999
Determinarea mrimii despgubirii n cazul
transferului de bunuri sau drepturi patrimoniale din
proprietate privat n proprietate public.
9 Legea cu privire la preul normativ i
modul de vnzare-cumprare a pmntului,
nr. 1308-XIII, din 25.07.1997.
Nr. 1308-XIII din
25.07.1997
Determinarea valorii normative a pmntului.
j
10 Legea cu privire la programul de
privatizare pentru anii 1997-1998.
Nr. 1217-XIII din
25.06.1997
Reglementarea procesului de privatizare a
proprietii publice.
11 Legea privind societile pe aciuni. Nr. 1134-XIII din
02.04.1997
Evaluarea patrimoniului societilor pe aciuni
12 Legea privatizrii fondului de locuine. Nr. 1324-XII din
10.03.1993
Metodologia estimrii valorii apartamentelor n
scopul privatizrii.
13 Hotrrea Guvernului privind aprobarea
Regulamentului privind modul de evaluare
a bunurilor imobiliare impozabile.
Nr. 638 din 07.07.1999 Determinarea valorii bunurilor imobile n scopul
impozitrii.
Continuare anexa 1
14 Hotrrea Guvernului pentru aprobarea
Regulamentului cu privire la modul de
comercializare a activelor neutilizate n
procesul tehnologic al ntreprinderilor.
Nr. 665 din 29.11.1996
t
Determinarea preului de comercializare a activelor
neutilizate n procesul tehnologic al ntreprinderilor.
15 Hotrrea Guvernului despre msurile de
realizare a Legii cu privire la Programul de
privatizare pentru anii 1997-1998.
Nr. 1056 din 12.11.1997 Estimarea valorii estimative a complexului
patrimonial al ntreprinderii i stabilirea preului de
vnzare a patrimoniului.
16 Hotrrea Guvernului despre aprobarea Regu-
lamentului cu privire la modul de transmitere a
ntreprinderilor de stat, organizaiilor,
instituiilor, a subdiviziunilor lor, cldirilor,
construciilor, mijloacelor fixe i altor active.
Nr. 688 din 09.10.1995 Determinarea valorii estimate a ntreprinderilor i
subdiviziunilor lor ce se transmit;
determinarea valorii patrimoniului i drepturilor
patrimoniale, inclusiv asupra terenurilor.
17 Hotrrea Guvernului pentru aprobarea
Regulamentului cu privire la vnzarea -
cumprarea terenurilor aferente obiectelor
privatizate sau care se privatizeaz i
ntreprinderilor private.
Nr. 562 din 23.10.1996 Determinarea preului de vnzare a terenurilor
aferente obiectelor privatizate sau ntreprinderilor
private.
18 Hotrrea Guvernului cu privire la
reglementarea modului de sechestrare i
comercializare a bunurilor.
Nr. 685 din 23.07.1997 Modul de evaluare a bunurilor sechestrate.
19 Hotrrea Guvernului cu privire la modul
de evaluare i vnzare-cumprare a
obiectelor din fondul de imobile
nelocuibile arendate.
Nr. 349 din 21.06.1996 Metodologia determinrii valorii reale a bunurilor
imobile nelocative.
20 Hotrrea Guvernului cu privire la
reevaluarea mijloacelor fixe.
Nr. 30 din 16.01.1996 Msurile pentru reevaluarea mijloacelor fixe ale
agenilor economici.
21 Ministerul Finanelor. Hotrre cu privire
la modul de calculare i achitare la buget a
impozitelor funciare i pe bunurile
imobiliare.
Nr. 11 din 4.09.2001 Evaluarea bunurilor imobiliare n scopul impozitrii.
Continuare anexa 1
22 Ministerul Finanelor al Republicii
Moldova. Hotrre cu privire la modul de
dare n arend i cuantumul arenzii
patrimoniului de stat.
Nr. 148 din 24.12.1998 Determinarea cuantumului arendei patrimoniului de
stat.
23 Ministerul Finanelor. Ordin cu privire la
aprobarea i punerea n aplicare a
Standardelor Naionale de Contabilitate i
Planului de conturi contabile al activitii
economico-financiare a ntreprinderilor.
Nr. 174 din 25.12.1997 S.N.C. 16 Contabilitatea activelor materiale pe
termen lung". Evaluarea activelor materiale pe
termen lung pentru a fi incluse n documentaia
financiar.
24 Ministerul Finanelor al Republicii
Moldova. Culegerea indicilor comasai ai
valorii de inventariere a bunurilor
imobiliare pentru impozitare.
15.07.1997 Metodologia estimrii valorii de inventariere a
bunurilor imobile ale persoanelor fizice n scopul
impozitrii.
25 Ministerul Finanelor al Republicii
Moldova. Culegerea indicilor comasai ai
valorii de inventariere a bunurilor
imobiliare pentru calcularea taxei de stat la
efectuarea tranzaciilor gen cumprare,
vnzare, schimb, donaie, gaj, motenire.
15.07.1997 Metodologia estimrii valorii de inventariere a
bunurilor imobile ale persoanelor fizice n scopul
efecturii tranzaciilor cumprare, vnzare, schimb,
donaie, gaj, motenire.
Scopurile evalurii i bazele de evaluare recomandate
1
Anexa 2
Scopul Evalurii
Valoarea
de pia
Valoarea de
nlocuire sau
valoarea de
reconstituire
Valoarea de
pia pentru
utilizare
existent
Valoarea
de
lichidare
Valoarta
di "
investiie
Valoarea
special
Not
Vnzare /
Legea RM cu privire la activitatea de evaluare, nr.989-
XV, din 18.04.2002
Cumprare / / / / Legea RM cu privire la activitatea de evaluare, nr.989-
XV, din 18.04.2002
Ipotecare / Legea RM cu privire la activitatea de evaluare, nr.989-
XV, din 18.04.2002
Asigurare /
Legea RM cu Drivire la asigurri, nr 1508-X1I. din 15.06.1993
Schimb /
Vnzare fortat /
Arend /
Impozitare /
Codul Fiscal Titlul VI. nr,1055-XIV. din 16.06.2000
Privatizare / / Hotrrea Guvernului RM despre msurile de realizare a
Legii cu privire la programul de privatizare pentru anii
1997-1998; nr. 1056 din 12.11.1997
Expropriere y
Legea RM exproprierii pentru cauz de utilitate public,
nr. 488-XIV, din 08.07.1999
Naionalizare /
Legea RM privind investiiile strine, nr.998-Xll din
01.04.1992
Transmiterea n fondul
social
/
Legea RM cu privire la societile pe aciuni, nr. 1134-
XIII, din 02.04.1997
Determinarea eficienei
proiectelor investiionale
/ / Standardele Europene de Evaluare (TEGoVA. 1997),
SEV 8.
Determinarea mrimii
despgubirii pentru
prejudiciu
/
ncheierea contractului
de cstorie
/
ntocmirea documen-
taiei financiare
/ / Standardele Naionale de Contabilitate S.N.C. 16
Contabilitatea activelor materiale pe termen lung"
1
Lista scopurilor evalurii prezentate mai sus nu este exhaustiv i poate fi completat de evaluator, reieind din experiena sa profesional. n tabel sunt indicate doar cele mai des
utilizate baze de evaluare.
r
H
85
c r
ce
>
2
Si W
X
>
5 '
>i
a
Valoarea viitoare a unitii Tabelul 1
Bydyufax cmouMocmb edunuifbi
(1+i
n 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% Jr% 12% 13% 14% 15% 16% 17% 18% 19% 20%
1 1,0100 1,0200 1,0300 1,0400 1,0500 1,0600 1,0700 1,0800 1,0900 1,1000 1,1100 1,1200 1,1300 1,1400 1,1500 1,1600 1,1700 1,1800 1,1900 1,2000
2 1,0201 1,0404 1,0609 1,0816 1,1025 1,1236 1,1449 1,1664 1,1881 1,2100 1,2321 1,2544 1,2769 1,2996 1,3225 1,3456 1,3689 1,3924 1,4161 1,4400
3 1,0303 1,0612 1,0927 1,1249 1,1576 1,1910 1,2250 1,2597 1,2950 1,3310 1,3676 1,4049 1,4429 1,4815 1,5209 1,5609 1,6016 1,6430 1,6852 1,7280
4 1,0406 1,0824 1,1255 1,1699 1,2155 1,2625 1,3108 1,3605 1,4116 1,4641 1,5181 1,5735 1,6305 1,6890 1,7490 1,8106 1,8739 1,9388 2,0053 2,0736
5 1,0510 1,1041 1,1593 1,2167 1,2763 1,3382 1,4026 1,4693 1,5386 1,6105 1,6851 1,7623 1,8424 1,9254 2,0114 2,1003 2,1924 2,2878 2,3864 2,4883
6 1,0615 1,1262 1J 941 1,2653 1,3401 1,4185 1,5007 1,5869 1,6771 1,7716 1,8704 1,9738 2,0820 2,1950 2,3131 2,4364 2,5652 2,6996 2,8398 2,9860
7 1,0721 1,1487 1,2299 1,3159 1,4071 1,5036 1,6058 1,7138 1,8280 1,9487 2,0762 2,2107 2,3526 2,5023 2,6600 2,8262 3,0012 3,1855 3,3793 3,5832
8 1,0829 1,1717 1,2668 1,3686 1,4775 1,5938 1,7182 1,8509 1,9926 2,1436 2,3045 2,4760 2,6584 2,8526 3,0590 3,2784 3,5115 3,7589 4,0214 4,2998
9 1,0937 1,1951 1,3048 1,4233 1,5513 1,6895 1,8385 1,9990 2,1719 2,3579 2,5580 2,7731 3,0040 3,2519 3,5179 3,8030 4,1084 4,4355 4,7854 5,1598
10 1,1046 1,2190 1,3439 1,4802 1,6289 1,7908 1,9672 2,1589 2,3674 2,5937 2,8394 3,1058 3,3946 3,7072 4,0456 4,4114 4,8068 5,2338 5,6947 6,1917
11 1,1157 1,2434 1,3842 1,5395 1,7103 1,8983 2,1049 2,3316 2,5804 2,8531 3,1518 3,4785 3,8359 4,2262 4,6524 5,1173 5,6240 6,1759 6,7767 7,4301
12 1,1268 1,2682 1,4258 1,6010 1,7959 2,0122 2,2522 2,5182 2,8127 3,1384 3,4985 3,8960 4,3345 4,8179 5,3503 5,9360 6,5801 7,2876 8,0642 8,9161
13 1,1381 1,2936 1,4685 1,6651 1,8856 2,1329 2,4098 2,7196 3,0658 3,4523 3,8833 4,3635 4,8980 5,4924 6,1528 6,8858 7,6987 8,5994 9,5964 10,699
14 1,1495 1,3195 1,5126 1,7317 1,9799 2,2609 2,5785 2,9372 3,3417 3,7975 4,3104 4,8871 5,5348 6,2613 7,0757 7,9875 9,0075 10,147 11,420 12,839
15 1,1610 1,3459 1,5580 1,8009 2,0789 2,3966 2,7590 3,1722 3,6425 4,1772 4,7846 5,4736 6,2543 7,1379 8,1371 9,2655 10,539 11,974 13,590 15,407
16 1,1726 1,3728 1,6047 1,8730 2,1829 2,5404 2,9522 3,4259 3,9703 4,5950 5,3109 6,1304 7,0673 8,1372 9,3576 10,748 12,330 14,129 16,172 18,488
17 1,1843 1,4002 1,6528 1,9479 2,2920 2,6928 3,1588 3,7000 4,3276 5,0545 5,8951 6,8660 7,9861 9,2765 10,761 12,468 14,426 16,672 19,244 22,186
18 1,1961 1,4282 1,7024 2,0258 2,4066 2,8543 3,3799 3,9960 4,7171 5,5599 6,5436 7,6900 9,0243 10,575 12,375 14,463 16,879 19,673 22,901 26,623
19 1,2081 1,4568 1,7535 2,1068 2,5270 3,0256 3,6165 4,3157 5,1417 6,1159 7,2633 8,6128 10,197 12,056 14,232 16,777 19,748 23,214 27,252 31,948
20 1,2202 1,4859 1,8061 2,1911 2,6533 3,2071 3,8697 4,6610 5,6044 6,7275 8,0623 9,6463 11,523 13,743 16,367 19,461 23,106 27,393 32,429 38,338
21 1,2324 1,5157 1,8603 2,2788 2,7860 3,3996 4,1406 5,0338 6,1088 7,4002 8,9492 10,804 13,021 15,668 18,822 22,574 27,034 32,324 38,591 46,005
22 1,2447 1,5460 1,9161 2,3699 2,9253 3,6035 4,4304 5,4365 6,6586 8,1403 9,9336 12,100 14,714 17,861 21,645 26,186 31,629 38,142 45,923 55,206
23 1,2572 1,5769 1,9736 2,4647 3,0715 3,8197 4,7405 5,8715 7,2579 8,9543 11,026 13,552 16,627 20,362 24,891 30,376 37,006 45,008 54,649 66,247
24 1,2697 1,6084 2,0328 2,5633 3,2251 4,0489 5,0724 6,3412 7,9111 9,8497 12,239 15,179 18,788 23,212 28,625 35,236 43,297 53,109 65,032 79,497
25 1,2824 1,6406 2,0938 2,6658 3,3864 4,2919 5,4274 6,8485 8,6231 10,835 13,585 17,000 21,231 26,462 32,919 40,874 50,658 62,669 77,388 95,396
26 1,2953 1,6734 2,1566 2,7725 3,5557 4,5494 5,8074 7,3964 9,3992 11,918 15,080 19,040 23,991 30,167 37,857 47,414 59,270 73,949 92,092 114,48
27 1,3082 1,7069 2,2213 2,8834 3,7335 4,8223 6,2139 7,9881 10,245 13,110 16,739 21,325 27,109 34,390 43,535 55,000 69,345 87,260 109,59 137,37
28 1,3213 1,7410 2,2879 2,9987 3,9201 5,1117 6,6488 8,6271 11,167 14,421 18,580 -23,884 30,633 39,204 50,066 63,800 81,134 102,97 130,41 164,84
29 1,3345 '1,7758 2,3566 3,1187 4,1161 5,4184 7,1143 9,3173 12,172 15,863 20,624 26,750 34,616 44,693 57,575 74,009 94,927 121,50 155,19 197,81
30 1,3478 1,8114 2,4273 3,2434 4,3219 5,7435 7,6123 10,063 13,268 17,449 22,892 29,960 39,116 50,950 66,212 85,850 111,06 143,37 184,68 237,38
Valoarea viitoare a unitii Continuare tabelul 1
Eydyuiax cmoimocmb edumufbi
(l+i)
n 21% 22% 23% 24% 25% 26% 27% 28% 29% 30% 31% 32% 33% 34% 35% 36% 37% 38% 39% 40%
1 1,2100 1,2200 1,2300 1,2400 1,2500 1,2600 1,2700 1,2800 1,2900 1,3000 1,3100 1,3200 1,3300 1,3400 1,3500 1,3600 1,3700 1,3800 1,3900 1,4000
2 1,4641 1,4884 1,5129 1,5376 1,5625 1,5876 1,6129 1,6384 1,6641 1,6900 1,7161 1,7424 1,7689 1,7956 1,8225 1,8496 1,8769 1,9044 1,9321 1,9600
3 1,7716 1,8158 1,8609 1,9066 1,9531 2,0004 2,0484 2,0972 2,1467 2,1970 2,2481 2,3000 2,3526 2,4061 2,4604 2,5155 2,5714 2,6281 2,6856 2,7440
4 2,1436 2,2153 2,2889 2,3642 2,4414 2,5205 2,6014 2,6844 2,7692 2,8561 2,9450 3,0360 3,1290 3,2242 3,3215 3,4210 3,5228 3,6267 3,7330 3,8416
5 2,5937 2,7027 2,8153 2,9316 3,0518 3,1758 3,3038 3,4360 3,5723 3,7129 3,8579 4,0075 4,1616 4,3204 4,4840 4,6526 4,8262 5,0049 5,1889 5,3782
6 3,1384 3,2973 3,4628 3,6352 3,8147 4,0015 4,1959 4,3980 4,6083 4,8268 5,0539 5,2899 5,5349 5,7893 6,0534 6,3275 6,6119 6,9068 7,2125 7,5295
7 3,7975 4,0227 4,2593 4,5077 4,7684 5,0419 5,3288 5,6295 5,9447 6,2749 6,6206 6,9826 7,3614 7,7577 8,1722 8,6054 9,0582 9,5313 10,025 10,541
8 4,5950 4,9077 5,2389 5,5895 5,9605 6,3528 6,7675 7,2058 7,6686 8,1573 8,6730 9,2170 9,7907 10,395 11,032 11,703 12,410 13,153 13,935 14,758
9 5,5599 5,9874 6,4439 6,9310 7,4506 8,0045 8,5948 9,2234 9,8925 10,604 11,362 12,166 13,022 13,930 14,894 15,917 17,001 18,151 19,370 20,661
10 6,7275 7,3046 7,9259 8,5944 9,3132 10,086 10,915 11,806 12,761 13,786 14,884 16,060 17,319 18,666 20,107 21,647 23,292 25,049 26,925 28,925
11 8,1403 8,9117 9,7489 10,657 11,642 12,708 13,862 15,112 16,462 17,922 19,498 21,199 23,034 25,012 27,144 29,439 31,910 34,568 37,425 40,496
12 9,8497 10,872 11,991 13,215 14,552 16,012 17,605 19,343 21,236 23,298 25,542 27,983 30,635 33,516 36,644 40,037 43,717 47,703 52,021 56,694
13 11,918 13,264 14,749 16,386 18,190 20,175 22,359 24,759 27,395 30,288 33,460 36,937 40,745 44,912 49,470 54,451 59,892 65,831 72,309 79,371
14 14,421 16,182 18,141 20,319 22,737 25,421 28,396 31,691 35,339 39,374 43,833 48,757 54,190 60,182 66,784 74,053 82,052 90,846 100,51 111,12
15 17,449 19,742 22,314 25,196 28,422 32,030 36,062 40,565 45,587 51,186 57,421 64,359 72,073 80,644 90,158 100,71 112,41 125,37 139,71 155,57
16 21,114 24,086 27,446 31,243 35,527 40,358 45,799 51,923 58,808 66,542 75,221 84,954 95,858 108,06 121,71 136,97 154,00 173,01 194,19 217,80
17 25,548 29,384 33,759 38,741 44,409 50,851 58,165 66,461 75,862 86,504 98,540 112,14 127,49 144,80 164,31 186,28 210,98 238,75 269,93 304,91
18 30,913 35,849 41,523 48,039 55,511 64,072 73,870 85,071 97,862 112,46 129,09 148,02 169,56 194,04 221,82 253,34 289,05 329,48 375,20 426,88
19 37,404 43,736 51,074 59,568 69,389 80,731 93,815 108,89 126,24 146,19 169,10 195,39 225,52 260,01 299,46 344,54 396,00 454,68 521,53 597,63
20 45,259 53,358 62,821 73,864 86,736 101,72 119,14 139,38 162,85 190,05 221,53 257,92 299,94 348,41 404,27 468,57 542,51 627,45 724,93 836,68
21 54,764 65,096 77,269 91,592 108,42 128,17 151,31 178,41 210,08 247,06 290,20 340,45 398,92 466,88 545,77 637,26 743,24 865,89 1007,7 1171,4
22 66,264 79,418 95,041 113,57 135,53 161,49 192,17 228,36 271,00 321,18 380,16 449,39 530,56 625,61 736,79 866,67 1018,2 1194,9 1400,6 1639,9
23 80,180 96,889 116,90 140,83 169,41 203,48 244,05 292,30 349,59 417,54 498,01 593,20 705,65 838,32 994,66 1178,7 1395,0 1649,0 1946,9 2295,9
24 97,017 118,21 143,79 174,63 211,76 256,39 309,95 374,14 450,98 542,80 652,40 783,02 938,51 1123,4 1342,8 1603,0 1911,1 2275,6 2706,2 3214,2
25 117,39 144,21 176,86 216,54 264,70 323,05 393,63 478,90 581,76 705,64 854,64 1033,6 1248,2 1505,3 1812,8 2180,1 2618,3 3140,3 3761,6 4499,9
26 142,04 175,94 217,54 268,51 330,87 407,04 499,92 613,00 750,47 917,33 1119,6 1364,3 1660,1 2017,1 2447,2 2964,9 3587,0 4333,7 5228,6 6299,8
27 171,87 214,64 267,57 332,95 413,59 512,87 634,89 784,64 968,10 1192,5 1466,6 1800,9 2208,0 2702,9 3303,8 4032,3 4914,2 5980,5 7267,7 8819,8
28 207,97 261,86 329,11 412,86 516,99 646,21 806,31 1004,3 1248,9 1550,3 1921,3 2377,2 2936,6 3621,9 4460,1 5483,9 6732,5 8253,0 10102 12348
29 251,64 319,47 404,81 511,95 646,23 814,23 1024,0 1285,6 1611,0 2015,4 2516,9 3137,9 3905,7 4853,3 6021,1 7458,1 9223,5 11389 14042 17287
30 304.48 389,76 497,91 634,82 807,79 1025,9 1300,5 1645,5 2078,2 2620,0 3297,2 4142,1 5194,6 6503,5 8128,5 10143 12636 15717 19518 24201
i
Valoarea prezent a unitii Tabelul 2
TeKyufan cmouMocmb eduHuybi
1/(1+0"
n 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 12% 13% 14% 15% 16% 17% 18% 19% 20%
1 0,9901 0,9804 0,9709 0,9615 0,9524 0,9434 0,9346 0,9259 0,9174 0,9091 0^009 0,8929 0,8850 0,8772 0,8696 0,8621 0,8547 0,8475 0,8403 0,8333
2 0,9803 0,9612 0,9426 0,9246 0,9070 0,8900 0,8734 0,8573 0,8417 0,8264 0,8116 0,7972 0,7831 0,7695 0,7561 0,7432 0,7305 0,7182 0,7062 0,6944
3 0,9706 0,9423 0,9151 0,8890 0,8638 0,8396 0,8163 0,7938 0,7722 0,7513 0,7312 0,7118 0,6931 0,6750 0,6575 0,6407 0,6244 0,6086 0,5934 0,5787
4 0,9610 0,9238 0,8885 0,8548 0,8227 0,7921 0,7629 0,7350 0,7084 0,6830 0,6587 0,6355 0,6133 0,5921 0,5718 0,5523 0,5337 0,5158 0,4987 0,4823
5 0,9515 0,9057 0,8626 0,8219 0,7835 0,7473 0,7130 0,6806 0,6499 0,6209 0,5935 0,5674 0,5428 0,5194 0,4972 0,4761 0,4561 0,4371 0,4190 0,4019
6 0,9420 0,8880 0,8375 0,7903 0,7462 0,7050 0,6663 0,6302 0,5963 0,5645 0,5346 0,5066 0,4803 0,4556 0,4323 0,4104 0,3898 0,3704 0,3521 0,3349
7 0,9327 0,8706 0,8131 0,7599 0,7107 0,6651 0,6227 0,5835 0,5470 0,5132 0,4817 0,4523 0,4251 0,3996 0,3759 0,3538 0,3332 0,3139 0,2959 0,2791
8 0,9235 0,8535 0,7894 0,7307 0,6768 0,6274 0,5820 0,5403 0,5019 0,4665 0,4339 0,4039 0,3762 0,3506 0,3269 0,3050 0,2848 0,2660 0,2487 0,2326
9 0,9143 0,8368 0,7664 0,7026 0,6446 0,5919 0,5439 0,5002 0,4604 0,4241 0,3909 0,3606 0,3329 0,3075 0,2843 0,2630 0,2434 0,2255 0,2090 0,1938
10 0,9053 0,8203 0,7441 0,6756 0,6139 0,5584 0,5083 0,4632 0,4224 0,3855 0,3522 0,3220 0,2946 0,2697 0,2472 0,2267 0,2080 0,1911 0,1756 0,1615
11 0,8963 0,8043 0,7224 0,6496 0,5847 0,5268 0,4751 0,4289 0,3875 0,3505 0,3173 0,2875 0,2607 0,2366 0,2149 0,1954 0,1778 0,1619 0,1476 0,1346
12 0,8874 0,7885 0,7014 0,6246 0,5568 0,4970 0,4440 0,3971 0,3555 0,3186 0,2858 0,2567 0,2307 0,2076 0,1869 0,1685 0,1520 0,1372 0,1240 0,1122
13 0,8787 0,7730 0,6810 0,6006 0,5303 0,4688 0,4150 0,3677 0,3262 0,2897 0,2575 0,2292 0,2042 0,1821 0,1625 0,1452 0,1299 0,1163 0,1042 0,0935
14 0,8700 0,7579 0,6611 0,5775 0,5051 0,4423 0,3878 0,3405 0,2992 0,2633 0,2320 0,2046 0,1807 0,1597 0,1413 0,1252 0,1110 0,0985 0,0876 0,0779
15 0,8613 0,7430 0,6419 0,5553 0,4810 0,4173 0,3624 0,3152 0,2745 0,2394 0,2090 0,1827 0,1599 0,1401 0,1229 0,1079 0,0949 0,0835 0,0736 0,0649
16 0,8528 0,7284 0,6232 0,5339 0,4581 0,3936 0,3387 0,2919 0,2519 0,2176 0,1883 0,1631 0,1415 0,1229 0,1069 0,0930 0,0811 0,0708 0,0618 0,0541
17 0,8444 0,7142 0,6050 0,5134 0,4363 0,3714 0,3166 0,2703 0,2311 0,1978 0,1696 0,1456 0,1252 0,1078 0,0929 0,0802 0,0693 0,0600 0,0520 0,0451
18 0,8360 0,7002 0,5874 0,4936 0,4155 0,3503 0,2959 0,2502 0,2120 0,1799 0,1528 0,1300 0,1108 0,0946 0,0808 0,0691 0,0592 0,0508 0,0437 0,0376
19 0,8277 0,6864 0,5703 0,4746 0,3957 0,3305 0,2765 0,2317 0,1945 0,1635 0,1377 0,1161 0,0981 0,0829 0,0703 0,0596 0,0506 0,0431 0,0367 0,0313
20 0,8195 0,6730 0,5537 0,4564 0,3769 0,3118 0,2584 0,2145 0,1784 0,1486 0,1240 0,1037 0,0868 0,0728 0,0611 0,0514 0,0433 0,0365 0,0308 0,0261
21 0,8114 0,6598 0,5375 0,4388 0,3589 0,2942 0,2415 0,1987 0,1637 0,1351 0,1117 0,0926 0,0768 0,0638 0,0531 0,0443 0,0370 0,0309 0,0259 0,0217
22 0,8034 0,6468 0,5219 0,4220 0,3418 0,2775 0,2257 0,1839 0,1502 0,1228 0,1007 0,0826 0,0680 0,0560 0,0462 0,0382 0,0316 0,0262 0,0218 0,0181
23 0,7954 0,6342 0,5067 0,4057 0,3256 0,2618 0,2109 0,1703 0,1378 0,1117 0,0907 0,0738 0,0601 0,0491 0,0402 0,0329 0,0270 0,0222 0,0183 0,0151
24 0,7876 0,6217 0,4919 0,3901 0,3101 0,2470 0,1971 0,1577 0,1264 0,1015 0,0817 0,0659 0,0532 0,0431 0,0349 0,0284 0,0231 0,0188 0,0154 0,0126
25 0,7798 0,6095 0,4776 0,3751 0,2953 0,2330 0,1842 0,1460 0,1160 0,0923 0,0736 0,0588 0,0471 0,0378 0,0304 0,0245 0,0197 0,0160 0,0129 0,0105
26 0,7720 0,5976 0,4637 0,3607 0,2812 0,2198 0,1722 0,1352 0,1064 0,0839 0,0663 0,0525 0,0417 0,0331 0,0264 0,0211 0,0169 0,0135 0,0109 0,0087
27 0,7644 0,5859 0,4502 0,3468 0,2678 0,2074 0,1609 0,1252 0,0976 0,0763 0,0597 0,0469 0,0369 0,0291 0,0230 0,0182 0,0144 0,0115 0,0091 0,0073
28 0,7568 0,5744 0,4371 0,3335 0,2551 0,1956 0,1504 0,1159 0,0895 0,0693 0,0538 0,0419 0,0326 0,0255 0,0200 0,0157 0,0123 0,0097 0,0077 0,0061
29 0,7493 0,5631 0,4243 0,3207 0,2429 0,1846 0,1406 0,1073 0,0822 0,0630 0,0485 0,0374 0,0289 0,0224 0,0174 0,0135 0,0105 0,0082 0,0064 0,0051
30 0,7419 0,5521 0,4120 0,3083 0,2314 0,1741 0,1314 0,0994 0,0754 0,0573 0,0437 0,0334 0,0256 0,0196 0,0151 0,0116 0,0090 0,0070 0,0054 0,0042
Valoarea prezent a unitii
TeKymaa cmouMocmb eduHinfbi
l/(l+i)
Continuare tabelul 2
n 21% 22% 23% 24% 25% 26% 27% 28% 29% 30% 31% 32% 33% 34% 35% 36% 37% 38% 39% 40%
1 0,8264 0,8197 0,8130 0,8065 0,8000 0,7937 0,7874 0,7813 0,7752 0,7692 0,7634 0,7576 0,7519 0,7463 0,7407 0,7353 0,7299 0,7246 0,7194 0,7143
2 0,6830 0,6719 0,6610 0,6504 0,6400 0,6299 0,6200 0,6104 0,6009 0,5917 0,5827 0,5739 0,5653 0,5569 0,5487 0,5407 0,5328 0,5251 0,5176 0,5102
3 0,5645 0,5507 0,5374 0,5245 0,5120 0,4999 0,4882 0,4768 0,4658 0,4552 0,4448 0,4348 0,4251 0,4156 0,4064 0,3975 0,3889 0,3805 0,3724 0,3644
4 0,4665 0,4514 0,4369 0,4230 0,4096 0,3968 0,3844 0,3725 0,3611 0,3501 0,3396 0,3294 0,3196 0,3102 0,3011 0,2923 0,2839 0,2757 0,2679 0,2603
5 0,3855 0,3700 0,3552 0,3411 0,3277 0,3149 0,3027 0,2910 0,2799 0,2693 0,2592 0,2495 0,2403 0,2315 0,2230 0,2149 0,2072 0,1998 0,1927 0,1859
6 0,3186 0,3033 0,2888 0,2751 0,2621 0,2499 0,2383 0,2274 0,2170 0,2072 0,1979 0,1890 0,1807 0,1727 0,1652 0,1580 0,1512 0,1448 0,1386 0,1328
7 0,2633 0,2486 0,2348 0,2218 0,2097 0,1983 0,1877 0,1776 0,1682 0,1594 0,1510 0,1432 0,1358 0,1289 0,1224 0,1162 0,1104 0,1049 0,0997 0,0949
8 0,2176 0,2038 0,1909 0,1789 0,1678 0,1574 0,1478 0,1388 0,1304 0,1226 0,1153 0,1085 0,1021 0,0962 0,0906 0,0854 0,0806 0,0760 0,0718 0,0678
9 0,1799 0,1670 0,1552 0,1443 0,1342 0,1249 0,1164 0,1084 0,1011 0,0943 0,0880 0,0822 0,0768 0,0718 0,0671 0,0628 0,0588 0,0551 0,0516 0,0484
10 0,1486 0,1369 0,1262 0,1164 0,1074 0,0992 0,0916 0,0847 0,0784 0,0725 0,0672 0,0623 0,0577 0,0536 0,0497 0,0462 0,0429 0,0399 0,0371 0,0346
11 0,1228 0,1122 0,1026 0,0938 0,0859 0,0787 0,0721 0,0662 0,0607 0,0558 0,0513 0,0472 0,0434 0,0400 0,0368 0,0340 0,0313 0,0289 0,0267 0,0247
1? 0,1015 0,0920 0,0834 0,0757 0,0687 0,0625 0,0568 0,0517 0,0471 0,0429 0,0392 0,0357 0,0326 0,0298 0,0273 0,0250 0,0229 0,0210 0,0192 0,0176
13 0,0839 0,0754 <^0678 0,0610 0,0550 0,0496 0,0447 0,0404 0,0365 0,0330 0,0299 0,0271 0,0245 0,0223 0,0202 0,0184 0,0167 0,0152 0,0138 0,0126
14 0,0693 0,0618 0,0551 0,0492 0,0440 0,0393 0,0352 0,0316 0,0283 0,0254 0,0228 0,0205 0,0185 0,0166 0,0150 0,0135 0,0122 0,0110 0,0099 0,0090
15 0,0573 0,0507 0,0448 0,0397 0,0352 0,0312 0,0277 0,0247 0,0219 0,0195 0,0174 0,0155 0,0139 0,0124 0,0111 0,0099 0,0089 0,0080 0,0072 0,0064
16 0,0474 0,0415 0,0364 0,0320 0,0281 0,0248 0,0218 0,0193 0,0170 0,0150 0,0133 0,0118 0,0104 0,0093 0,0082 0,0073 0,0065 0,0058 0,0051 0,0046
17 0,0391 0,0340 0,0296 0,0258 0,0225 0,0197 0,0172 0,0150 0,0132 0,0116 0,0101 0,0089 0,0078 0,0069 0,0061 0,0054 0,0047 0,0042 0,0037 0,0033
18 0,0323 0,0279 0,0241 0,0208 0,0180 0,0156 0,0135 0,0118 0,0102 0,0089 0,0077 0,0068 0,0059 0,0052 0,0045 0,0039 0,0035 0,0030 0,0027 0,0023
19 0,0267 0,0229 0,0196 0,0168 0,0144 0,0124 0,0107 0,0092 0,0079 0,0068 0,0059 0,0051 0,0044 0,0038 0,0033 0,0029 0,0025 0,0022 0,0019 0,0017
20 0,0221 0,0187 0,0159 0,0135 0,0115 0,0098 0,0084 0,0072 0,0061 0,0053 0,0045 0,0039 0,0033 0,0029 0,0025 0,0021 0,0018 0,0016 0,0014 0,0012
21 0,0183 0,0154 0,0129 0,0109 0,0092 0,0078 0,0066 0,0056 0,0048 0,0040 0,0034 0,0029 0,0025 0,0021 0,0018 0,0016 0,0013 0,0012 0,0010 0,0009
22 0,0151 0,0126 0,0105 0,0088 0,0074 0,0062 0,0052 0,0044 0,0037 0,0031 0,0026 0,0022 0,0019 0,0016 0,0014 0,0012 0,0010 0,0008 0,0007 0,0006
23 0,0125 0,0103 0,0086 0,0071 0,0059 0,0049 0,0041 0,0034 0,0029 0,0024 0,0020 0,0017 0,0014 0,0012 0,0010 0,0008 0,0007 0,0006 0,0005 0,0004
24 0,0103 0,0085 0,0070 0,0057 0,0047 0,0039 0,0032 0,0027 0,0022 0,0018 0,0015 0,0013 0,0011 0,0009 0,0007 0,0006 0,0005 0,0004 0,0004 0,0003
25 0,0085 0,0069 0,0057 0,0046 0,0038 0,0031 0,0025 0,0021 0,0017 0,0014 0,0012 0,0010 0,0008 0,0007 0,0006 0,0005 0,0004 0,0003 0,0003 0,0002
26 0,0070 0,0057 0,0046 0,0037 0,0030 0,0025 0,0020 0,0016 0,0013 0,0011 0,0009 0,0007 0,0006 0,0005 0,0004 0,0003 0,0003 0,0002 0,0002 0,0002
27 0,0058 0,0047 0,0037 0,0030 0,0024 0,0019 0,0016 0,0013 0,0010 0,0008 0,0007 0,0006 0,0005 0,0004 0,0003 0,0002 0,0002 0,0002 0,0001 0,0001
28 0,0048 0,0038 0,0030 0,0024 0,0019 0,0015 0,0012 0,0010 0,0008 0,0006 0,0005 0,0004 0,0003 0,0003 0,0002 0,0002 0,0001 0,0001 0,0001 0,0001
29 0,0040 0,0031 0,0025 0,0020 0,0015 0,0012 0,0010 0,0008 0,0006 0,0005 0,0004 0,0003 0,0003 0,0002 0,0002 0,0001 0,0001 0,0001 0,0001 0,0001
30 0,0033 0,0026 0,0020 0,0016 | 0,0012 0,0010 0,0008 0,0006 0,0005 0,0004 0,0003 0,0002 0,0002 0,0002 0,0001 0,0001 0,0001 0,0001 0,0001 <0.0001
Valoarea prezent a anuitii I Tabelul 3
Texyutaa cmouMocmb amyumema
[l-l/(l+i)"]/i t
n 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% TI % 12% 13% 14% 15% 16% 17% 18% 19% 20%
1 0,9901 0,9804 0,9709 0,9615 0,9524 0,9434 0,9346 0,9259 0,9174 0,9091 0,9009 0,8929 0,8850 0,8772 0,8696 0,8621 0,8547 0,8475 0,8403 0,8333
2 1,9704 1,9416 1,9135 1,8861 1,8594 1,8334 1,8080 1,7833 1,7591 1,7355 1,7125 1,6901 1,6681 1,6467 1,6257 1,6052 1,5852 1,5656 1,5465 1,5278
3 2,9410 2,8839 2,8286 2,7751 2,7232 2,6730 2,6243 2,5771 2,5313 2,4869 2,4437 2,4018 2,3612 2,3216 2,2832 2,2459 2,2096 2,1743 2,1399 2,1065
4 3,9020 3,8077 3,7171 3,6299 3,5460 3,4651 3,3872 3,3121 3,2397 3,1699 3,1024 3,0373 2,9745 2,9137 2,8550 2,7982 2,7432 2,6901 2,6386 2,5887
5 4,8534 4,7135 4,5797 4,4518 4,3295 4,2124 4,1002 3,9927 3,8897 3,7908 3,6959 3,6048 3,5172 3,4331 3,3522 3,2743 3,1993 3,1272 3,0576 2,9906
6 5,7955 5,6014 5,4172 5,2421 5,0757 4,9173 4,7665 4,6229 4,4859 4,3553 4,2305 4,1114 3,9975 3,8887 3,7845 3,6847 3,5892 3,4976 3,4098 3,3255
7 6,7282 6,4720 6,2303 6,0021 5,7864 5,5824 5,3893 5,2064 5,0330 4,8684 4,7122 4,5638 4,4226 4,2883 4,1604 4,0386 3,9224 3,8115 3,7057 3,6046
8 7,6517 7,3255 7,0197 6,7327 6,4632 6,2098 5,9713 5,7466 5,5348 5,3349 5,1461 4,9676 4,7988 4,6389 4,4873 4,3436 4,2072 4,0776 3,9544 3,8372
9 8,5660 8,1622 7,7861 7,4353 7,1078 6,8017 6,5152 6,2469 5,9952 5,7590 5,5370 5,3282 5,1317 4,9464 4,7716 4,6065 4,4506 4,3030 4,1633 4,0310
10 9,4713 8,9826 8,5302 8,1109 7,7217 7,3601 7,0236 6,7101 6,4177 6,1446 5,8892 5,6502 5,4262 5,2161 5,0188 4,8332 4,6586 4,4941 4,3389 4,1925
11 10,3676 9,7868 9.2526 8,7605 8,3064 7,8869 7,4987 7,1390 6,8052 6,4951 6,2065 5,9377 5,6869 5,4527 5,2337 5,0286 4,8364 4,6560 4,4865 4,3271
12 11,2551 10,5753 9,9540 9,3851 8,8633 8,3838 7,9427 7,5361 7,1607 6,8137 6,4924 6,1944 5,9176 5,6603 5,4206 5,1971 4,9884 4,7932 4,6105 4,4392
13 12,1337 11,3484 10,6350 9,9856 9,3936 8,8527 8,3577 7,9038 7,4869 7,1034 6,7499 6,4235 6,1218 5,8424 5,5831 5,3423 5,1183 4,9095 4,7147 4,5327
14 13,0037 12,1062 11,2961 10,5631 9,8986 9,2950 8,7455 8,2442 7,7862 7,3667 6,9819 6,6282 6,3025 6,0021 5,7245 5,4675 5,2293 5,0081 4,8023 4,6106
15 13,8651 12,8493 11,9379 11,1184 10,3797 9,7122 9,1079 8,5595 8,0607 7,6061 7,1909 6,8109 6,4624 6,1422 5,8474 5,5755 5,3242 5,0916 4,8759 4,6755
16 14,7179 13,5777 12,5611 11,6523 10,8378 10,1059 9,4466 8,8514 8,3126 7,8237 7,3792 6,9740 6,6039 6,2651 5,9542 5,6685 5,4053 5,1624 4,9377 4,7296
17 15,5623 14,2919 13,1661 12,1657 11,2741 10,4773 9,7632 9,1216 8,5436 8,0216 7,5488 7,1196 6,7291 6,3729 6,0472 5,7487 5,4746 5,2223 4,9897 4,7746
18 16,3983 14,9920 13,7535 12,6593 11,6896 10,8276 10,0591 9,3719 8,7556 8,2014 7,7016 7,2497 6,8399 6,4674 6,1280 5,8178 5,5339 5,2732 5,0333 4,8122
19 17,2260 15,6785 14,3238 13,1339 12,0853 11,1581 10,3356 9,6036 8,9501 8,3649 7,8393 7,3658 6,9380 6,5504 6,1982 5,8775 5,5845 5,3162 5,0700 4,8435
20 18,0456 16,3514 14,8775 13,5903 12,4622 11,4699 10,5940 9,8181 9,1285 8,5136 7,9633 7,4694 7,0248 6,6231 6,2593 5,9288 5,6278 5,3527 5,1009 4,8696
21 18,8570 17,0112 15,4150 14,0292 12,8212 11,7641 10,8355 10,0168 9,2922 8,6487 8,0751 7,5620 7,1016 6,6870 6,3125 5,9731 5,6648 5,3837 5,1268 4,8913
22 19,6604 17,6580 15,9369 14,4511 13,1630 12,0416 11,0612 10,2007 9,4424 8,7715 8,1757 7,6446 7,1695 6,7429 6,3587 6,0113 5,6964 5,4099 5,1486 4,9094
23 20,4558 18,2922 16,4436 14,8568 13,4886 12,3034 11,2722 10,3711 9,5802 8,8832 8,2664 7,7184 7,2297 6,7921 6,3988 6,0442 5,7234 5,4321 5,1668 4,9245
24 21,2434 18,9139 16,9355 15,2470 13,7986 12,5504 11,4693 10,5288 9,7066 8,9847 8,3481 7,7843 7,2829 6,8351 6,4338 6,0726 5,7465 5,4509 5,1822 4,9371
25 22,0232 19,5235 17,4131 15,6221 14,0939 12,7834 11,6536 10,6748 9,8226 9,0770 8,4217 7,8431 7,3300 6,8729 6,4641 6,0971 5,7662 5,4669 5,1951 4,9476
26 22,7952 20,1210 17,8768 15,9828 14,3752 13,0032 11,8258 10,8100 9,9290 9,1609 8,4881 7,8957 7,3717 6,9061 6,4906 6,1182 5,7831 5,4804 5,2060 4,9563
27 23,5596 20,7069 18,3270 16,3296 14,6430 13,2105 11,9867 10,9352 10,0266 9,2372 8,5478 7,9426 7,4086 6,9352 6,5135 6,1364 5,7975 5,4919 5,2151 4,9636
28 24,3164 21,2813 18,7641 16,6631 14,8981 13,4062 12,1371 11,0511 10,1161 9,3066 8,6016 7,9844 7,4412 6,9607 6,5335 6,1520 5,8099 5,5016 5,2228 4,9697
29 25,0658 21,8444 19,1885 16,9837 15,1411 13,5907 12,2777 11,1584 10,1983 9,3696 8,6501 8,0218 7,4701 6,9830 6,5509 6,1656 5,8204 5,5098 5,2292 4,9747
30 25,8077 22,3965 19,6004 17,2920 15,3725 13,7648 12,4090 11,2578 10,2737 9,4269 8,6938 8,0552 7,4957 7,0027 6,5660 6,1772 5,8294 5,5168 5,2347 4,9789
Valoarea prezent a anuitii Continuare tabelul 3
TeKyufcm cmouMocmb aHHyumema
[l-l/(l+i)"]/i
n 21% 22% 23% 24% 25% 26% 27% 28% 29% 30% 31% 32% 33% 34% 35% 36% 37% 38% 39% 40%
1 0,8264 0,8197 0,8130 0,8065 0,8000 0,7937 0,7874 0,7813 0,7752 0,7692 0,7634 0,7576 0,7519 0,7463 0,7407 0,7353 0,7299 0,7246 0,7194 0,7143
2 1,5095 1,4915 1,4740 1,4568 1,4400 1,4235 1,4074 1,3916 1,3761 1,3609 1,3461 1,3315 1,3172 1,3032 1,2894 1,2760 1,2627 1,2497 1,2370 1,2245
3 2,0739 2,0422 2,0114 1,9813 1,9520 1,9234 1,8956 1,8684 1,8420 1,8161 1,7909 1,7663 1,7423 1,7188 1,6959 1,6735 1,6516 1,6302 1,6093 1,5889
4 2,5404 2,4936 2,4483 2,4043 2,3616 2,3202 2,2800 2,2410 2,2031 2,1662 2,1305 2,0957 2,0618 2,0290 1,9969 1,9658 1,9355 1,9060 1,8772 1,8492
5 2,9260 2,8636 2,8035 2,7454 2,6893 2,6351 2,5827 2,5320 2,4830 2,4356 2,3897 2,3452 2,3021 2,2604 2,2200 2,1807 2,1427 2,1058 2,0699 2,0352
6 3,2446 3,1669 3,0923 3,0205 2,9514 2,8850 2,8210 2,7594 2,7000 2,6427 2,5875 2,5342 2,4828 2,4331 2,3852 2,3388 2,2939 2,2506 2,2086 2,1680
7 3,5079 3,4155 3,3270 3,2423 3,1611 3,0833 3,0087 2,9370 2,8682 2,8021 2,7386 2,6775 2,6187 2,5620 2,5075 2,4550 2,4043 2,3555 2,3083 2,2628
8 3,7256 3,6193 3,5179 3,4212 3,3289 3,2407 3,1564 3,0758 2,9986 2,9247 2,8539 2,7860 2,7208 2,6582 2,5982 2,5404 2,4849 2,4315 2,3801 2,3306
9 3,9054 3,7863 3,6731 3,5655 3,4631 3,3657 3,2728 3,1842 3,0997 3,0190 2,9419 2,8681 2,7976 2,7300 2,6653 2,6033 2,5437 2,4866 2,4317 2,3790
10 4,0541 3,9232 3,7993 3,6819 3,5705 3,4648 3,3644 3,2689 3,1781 3,0915 3,0091 2,9304 2,8553 2,7836 2,7150 2,6495 2,5867 2,5265 2,4689 2,4136
11 4,1769 4,0354 3,9018 3,7757 3,6564 3,5435 3,4365 3,3351 3,2388 3,1473 3,0604 2,9776 2,8987 2,8236 2,7519 2,6834 2,6180 2,5555 2,4956 2,4383
12 4,2784 4,1274 3,9852 3,8514 3,7251 3,6059 3,4933 3,3868 3,2859 3,1903 3,0995 3,0133 2,9314 2,8534 2,7792 2,7084 2,6409 2,5764 2,5148 2,4559
13 4,3624 4,2028 4,0530 3,9124 3,7801 3,6555 3,5381 3,4272 3,3224 3,2233 3,1294 3,0404 2,9559 2,8757 2,7994 2,7268 2,6576 2,5916 2,5286 2,4685
14 4,4317 4,2646 4,1082 3,9616 3,8241 3,6949 3,5733 3,4587 3,3507 3,2487 3,1522 3,0609 2,9744 2,8923 2,8144 2,7403 2,6698 2,6026 2,5386 2,4775
15 4,4890 4,3152 4,1530 4,0013 3,8593 3,7261 3,6010 3,4834 3,3726 3,2682 3,1696 3,0764 2,9883 2,9047 2,8255 2,7502 2,6787 2,6106 2,5457 2,4839
16 4,5364 4,3567 4,1894 4,0333 3,8874 3,7509 3,6228 3,5026 3,3896 3,2832 3,1829 3,0882 2,9987 2,9140 2,8337 2,7575 2,6852 2,6164 2,5509 2,4885
17 4,5755 4,3908 4,2190 4,0591 3,9099 3,7705 3,6400 3,5177 3,4028 3,2948 3,1931 3,0971 3,0065 2,9209 2,8398 2,7629 2,6899 2,6206 2,5546 2,4918
18 4,6079 4,4187 4,2431 4,0799 3,9279 3,7861 3,6536 3,5294 3,4130 3,3037 C.2008 3,1039 3,0124 2,9260 2,8443 2,7668 2,6934 2,6236 2,5573 2,4941
19 4,6346 4,4415 4,2627 4,0967 3,9424 3,7985 3,6642 3,5386 3,4210 3,3105 3,2067 3,1090 3,0169 2,9299 2,8476 2,7697 2,6959 2,6258 2,5592 2,4958
20 4,6567 4,4603 4,2786 4,1103 3,9539 3,8083 3,6726 3,5458 3,4271 3,3158 3,2112 3,1129 3,0202 2,9327 2,8501 2,7718 2,6977 2,6274 2,5606 2,4970
21 4,6750 4,4756 4,2916 4,1212 3,9631 3,8161 3,6792 3,5514 3,4319 3,3198 3,2147 3,1158 3,0227 2,9349 2,8519 2,7734 2,6991 2,6285 2,5616 2,4979
22 4,6900 4,4882 4,3021 4,1300 3,9705 3,8223 3,6844 3,5558 3,4356 3,3230 3,2173 3,1180 3,0246 2,9365 2,8533 2,7746 2,7000 2,6294 2,5623 2,4985
23 4,7025 4,4985 4,3106 4,1371 3,9764 3,8273 3,6885 3,5592 3,4384 3,3254 3,2193 3,1197 3,0260 2,9377 2,8543 2,7754 2,7008 2,6300 2,5628 2,4989
24 4,7128 4,5070 4,3176 4,1428 3,9811 3,8312 3,6918 3,5619 3,4406 3,3272 3,2209 3,1210 3,0271 2,9386 2,8550 2,7760 2,7013 2,6304 2,5632 2,4992
25 4,7213 4,5139 4,3232 4,1474 3,9849 3,8342 3,6943 3,5640 3,4423 3,3286 3,2220 3,1220 3,0279 2,9392 2,8556 2,7765 2,7017 2,6307 2,5634 2,4994
26 4,7284 4,5196 4,3278 4,1511 3,9879 3,8367 3,6963 3,5656 3,4437 3,3297 3,2229 3,1227 3,0285 2,9397 2,8560 2,7768 2,7019 2,6310 2,5636 2,4996
27 4,7342 4,5243 4,3316 4,1542 3,9903 3,8387 3,6979 3,5669 3,4447 3,3305 3,2236 3,1233 3,0289 2,9401 2,8563 2,7771 2,7022 2,6311 2,5637 2,4997
28 4,7390 4,5281 4,3346 4,1566 3,9923 3,8402 3,6991 3,5679 3,4455 3,3312 3,2241 3,1237 3,0293 2,9404 2,8565 2,7773 2,7023 2,6313 2,5638 2,4998
29 4,7430 4,5312 4,3371 4,1585 3,9938 3,8414 3,7001 3,5687 3,4461 3,3317 3,2245 3,1240 3,0295 2,9406 2,8567 2,7774 2,7024 2,6313 2,5639 2,4999
30 4,7463 4,5338 4,3391 4,1601 3,9950 3,8424 3,7009 3,5693 3,4466 3,3321 3,2248 3,1242 3,0297 2,9407 2,8568 2,7775 2,7025 2,6314 2,5640 2,4999
l
Valoarea viitoare a anuitii Tabelul 4
Bydyufax cmouMocmb aHHyumema
[(l+i)"-l]/i
n 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 12% 13% 14% 15% 16% 17% 18% 19% 20%
1 1,0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 .0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
2 2.0100 2.0200 2.0300 2.0400 2.0500 2.0600 2.0700 2.0800 2.0900 2.1000 2.1100 2.1200 2.1300 2.1400 2.1500 2.1600 2.1700 2.1800 2.1900 2.2000
3 3.0301 3.0604 3.0909 3.1216 3.1525 3.1836 3.2149 3.2464 3.2781 3.3100 3.3421 3.3744 3.4069 3.4396 3.4725 3.5056 3.5389 3.5724 3.6061 3.6400
4 4.0604 4.1216 4.1836 4.2465 4.3101 4.3746 4.4399 4.5061 4.5731 4.6410 4.7097 4.7793 4.8498 4.9211 4.9934 5.0665 5.1405 5.2154 5.2913 5.3680
5 5.1010 5.2040 5.3091 5.4163 5.5256 5.6371 5.7507 5.8666 5.9847 6.1051 6.2278 6.3528 6.4803 6.6101 6.7424 6.8771 7.0144 7.1542 7.2966 7.4416
6 6.1520 6.3081 6.4684 6.6330 6.8019 6.9753 7.1533 7.3359 7.5233 7.7156 7.9129 8.1152 8.3227 8.5355 8.7537 8.9775 9.2068 9.4420 9.6830 9.9299
7 7.2135 7.4343 7.6625 7.8983 8.1420 8.3938 8.6540 8.9228 9.2004 9.4872 9.7833 10.089 10.405 10.730 11.067 11.414 11.772 12.142 12.523 12.916
8 8.2857 8.5830 8.8923 9.2142 9.5491 9.8975 10.260 10.637 11.028 11.436 11.859 12.300 12.757 13.233 13.727 14.240 14.773 15.327 15.902 16.499
9 9.3685 9.7546 10.159 10.583 11.027 11.491 11.978 12.488 13.021 13.579 14.164 14.776 15.416 16.085 16.786 17.519 18.285 19.086 19.923 20.799
10 10.462 10.950 11.464 12.006 12.578 13.181 13.816 14.487 15.193 15.937 16.722 17.549 18.420 19.337 20.304 21.321 22.393 23.521 24.709 25.959
11 11.567 12.169 12.808 13.486 14.207 14.972 15.784 16.645 17.560 18.531 19.561 20.655 21.814 23.045 24.349 25.733 27.200 28.755 30.404 32.150
12 12.683 13.412 14.192 15.026 15.917 16.870 17.888 18.977 20.141 21.384 22.713 24.133 25.650 27.271 29.002 30.850 32.824 34.931 37.180 39.581
13 13.809 14.680 15.618 16.627 17.713 18.882 20.141 21.495 22.953 24.523 26.212 28.029 29.985 32.089 34.352 36.786 39.404 42.219 45.244 48.497
14 14.947 15.974 17.086 18.292 19.599 21.015 22.550 24.215 26.019 27.975 30.095 32.393 34.883 37.581 40.505 43.672 47.103 50.818 54.841 59.196
15 16.097 17.293 18.599 20.024 21.579 23.276 25.129 27.152 29.361 31.772 34.405 37.280 40.417 43.842 47.580 51.660 56.110 60.965 66.261 72.035
16 17.258 18.639 20.157 21.825 23.657 25.673 27.888 30.324 33.003 35.950 39.190 42.753 46.672 50.980 55.717 60.925 66.649 72.939 79.850 87.442
17 18.430 20.012 21.762 23.698 25.840 28.213 30.840 33.750 36.974 40.545 44.501 48.884 53.739 59.118 65.075 71.673 78.979 87.068 96.022 105.93
18 19.615 21.412 23.414 25.645 28.132 30.906 33.999 37.450 41.301 45.599 50.396 55.750 61.725 68.394 75.836 84.141 93.406 103.74 115.27 128.12
19 20.811 22.841 25.117 27.671 30.539 33.760 37.379 41.446 46.018 51.159 56.939 63.440 70.749 78.969 88.212 98.603 110.28 123.41 138.17 154.74
20 22.019 24.297 26.870 29.778 33.066 36.786 40.995 45.762 51.160 57.275 64.203 72.052 80.947 91.025 102.44 115.38 130.03 146.63 165.42 186.69
21 23.239 25.783 28.676 31.969 35.719 39.993 44.865 50.423 56.765 64.002 72.265 81.699 92.470 104.77 118.81 134.84 153.14 174.02 197.85 225.03
22 24.472 27.299 30.537 34.248 38.505 43.392 49.006 55.457 62.873 71.403 81.214 92.503 105.49 120.44 137.63 157.41 180.17 206.34 236.44 271.03
23 25.716 28.845 32.453 36.618 41.430 46.996 53.436 60.893 69.532 79.543 91.148 104.60 120.20 138.30 159.28 183.60 211.80 244.49 282.36 326.24
24 26.973 30.422 34.426 39.083 44.502 50.816 58.177 66.765 76.790 88.497 102.17 118.16 136.83 158.66 184.17 213.98 248.81 289.49 337.01 392.48
25 28.243 32.030 36.459 41.646 47.727 54.865 63.249 73.106 84.701 98.347 114.41 133.33 155.62 181.87 212.79 249.21 292.10 342.60 402.04 471.98
26 29,526 33.671 38.553 44.312 51.113 59.156 68.676 79.954 93.324 109.18 128,00 150.33 176.85 208.33 245.71 290.09 342.76 405.27 479.43 567.38
27 30.821 35.344 40.710 47.084 54.669 63.706 74.484 87.351 102.72 121.10 143.08 169.37 200.84 238.50 283.57 337.50 402.03 479.22 571.52 681.85
28 32.129 37.051 42.931 49.968 58.403 68.528 80.698 95.339 112.97 134.21 159.82 190.70 227.95 272.89 327.10 392.50 471.38 566.48 681.11 819.22
29 33.450 38.792 45.219 52.966 62.323 73.640 87.347 103.97 124.14 148.63 178.40 214.58 258.58 312.09 377.17 456.30 552.51 669.45 811.52 984.07
30 34.785 40.568 47.575 56.085 | 66.439 79.058 94.461 113.28 136.31 164.49 199.02 241.33 293.20 356.79 434.75 530.31 647.44 790.95 966.71 1181.9
Valoarea viitoare a anuitii Continuare tabelul 4
Eydyuax cmouMocmb aHHyumema
[(l+i)-l]/i
n 21V 22% 23% I 24% 25% 26% 27% 28% 29% 30% 31% 32% 33% 34% 35% 36% 37% 38% 39% 40%
1 1,0000 1,0000 1,0000 i ,J000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000
2 2,2100 2,2200 2,2300 2,2400 2,2500 2,2600 2,2700 2,2800 2,2900 2,3000 2,3100 2,3200 2,3300 2,3400 2,3500 2,3600 2,3700 2,3800 2,3900 2,4000
3 3,6741 3,7084 3,7429 3,7776 3,8125 3,8476 3,8829 3,9184 3,9541 3,9900 4,0261 4,0624 4,0989 4,1356 4,1725 4,2096 4,2469 4,2844 4,3221 4,3600
4 5,4457 5,5242 5,6038 5,6842 5,7656 5,8480 5,9313 6,0156 6,1008 6,1870 6,2742 6,3624 6,4515 6,5417 6,6329 6,7251 6,8183 6,9125 7,0077 7,1040
5 7,5892 7,7396 7,8926. 8,0484 8,2070 8,3684 8,5327 8,6999 8,8700 9,0431 9,2192 9,3983 9,5805 9,7659 9,9544 10,146 10,341 10,539 10,741 10,946
6 10,183 10,442 10,708 10,980 11,259 11,544 11,837 12,136 12,442 12,756 13,077 13,406 13,742 14,086 14,438 14,799 15,167 15,544 15,930 16,324
7 13,321 13,740 14,171 14,615 15,073 15,546 16,032 16,534 17,051 17,583 18,131 18,696 19,277 19,876 20,492 21,126 21,779 22,451 23,142 23,853
8 17,119 17,762 18,430 19,123 19,842 20,588 21,361 22,163 22,995 23,858 24,752 25,678 26,638 27,633 28,664 29,732 30,837 31,982 33,168 34,395
9 21,714 22,670 23,669 24,712 25,802 26,940 28,129 29,369 30,664 32,015 33,425 34,895 36,429 38,029 39,696 41,435 43,247 45,135 47,103 49,153
10 27,274 28,657 30,113 31,643 33,253 34,945 36,723 38,593 40,556 42,619 44,786 47,062 49,451 51,958 54,590 57,352 60,248 63,287 66,473 69,814
11 34,001 35,962 38,039 40,238 42,566 45,031 47,639 50,398 53,318 56,405 59,670 63,122 66,769 70,624 74,697 78,998 83,540 88,336 93,398 98,739
12 42,142 44,874 47,788 50,895 54,208 57,739 61,501 65,510 69,780 74,327 79,168 84,320 89,803 95,637 101,84 108,44 115,45 122,90 130,82 139,23
13 51,991 55,746 59,779 64,110 68,760 73,751 79,107 84,853 91,016 97,625 104,71 112,30 120,44 129,15 138,48 148,47 159,17 170,61 182,84 195,93
14 63,909 69,010 74,528 80,496 86,949 93,926 101,47 109,61 118,41 127,91 138,17 149,24 161,18 174,06 187,95 202,93 219,06 236,44 255,15 275,30
15 78,330 85,192 92,669 100,82 109,69 119,35 129,86 141,30 153,75 167,29 182,00 198,00 215,37 234,25 254,74 276,98 301,11 327,28 355,66 386,42
16 95,780 104,93 114,98 126,01 138,11 151,38 165,92 181,87 199,34 218,47 239,42 262,36 287,45 314,89 344,90 377,69 413,52 452,65 495,37 541,99
17 116,89 129,02 142,43 157,25 173,64 191,73 211,72 233,79 258,15 285,01 314,64 347,31 383,30 422,95 466,61 514,66 567,52 625,66 689,56 759,78
18 142,44 158,40 176,19 195,99 218,04 242,59 269,89 300,25 334,01 371,52 413,18 459,45 510,80 567,76 630,92 700,94 778,51 864,41 959,50 1064,7
19 173,35 194,25 217,71 244,03 273,56 306,66 343,76 385,32 431,87 483,97 542,27 607,47 680,36 761,80 852,75 954,28 1067,6 1193,9 1334,7 1491,6
20 210,76 237,99 268,79 303,60 342,94 387,39 437,57 494,21 558,11 630,17 711,38 802,86 905,88 1021,8 1152,2 1298,8 1463,6 1648,6 1856,2 2089,2
21 256,02 291,35 331,61 377,46 429,68 489,11 556,72 633,59 720,96 820,22 932,90 1060,8 1205,8 1370,2 1556,5 1767,4 2006,1 2276,0 2581,2 2925,9
22 310,78 356,44 408,88 469,06 538,10 617,28 708,03 812,00 931,04 1067,3 1223,1 1401,2 1604,7 1837,1 2102,3 2404,7 2749,3 3141,9 3588,8 4097,2
23 377,05 435,86 503,92 582,63 673,63 778,77 900,20 1040,4 1202,0 1388,5 1603,3 1850,6 2135,3 2462,7 2839,0 3271,3 3767,6 4336,8 4989,4 5737,1
24 457,22 532,75 620,82 723,46 843,03 982,25 1144,3 1332,7 1551,6 1806,0 2101,3 2443,8 2840,9 3301,0 3833,7 4450,0 5162,6 5985,8 6936,3 8033,0
2 ^ 554,24 650,96 764,61 898,09 1054,8 1238,6 1454,2 1706,8 2002,6 2348,8 2753,7 3226,8 3779,5 4424,4 5176,5 6053,0 7073,7 8261,4 9642,5 11247
26 671,63 795,17 941,46 1114,6 1319,5 1561,7 1847,8 2185,7 2584,4 3054,4 3608,3 4260A
1
5027,7 5929,7 6989,3 8233,1 9692,0 11402 13404 15747
27 813,68 971,10 1159,0 1383,1 1650,4 1968,7 2347,8 2798,7 3334,8 3971,8 4727,9 5624,8 6687,8 7946,8 9436,5 11198 13279 15735 18633 22047
28 985,55 1185,7 1426,6 1716,1 2064,0 2481,6 2982,6 3583,3 4302,9 5164,3 '6194,5 7425,7 8895,8 10649,7 12740,3 15230 18193 21716 25900 30867
29 1193,5 1447,6 1755,7 2129,0 2580,9 3127,8 3789,0 4587,7 5551,8 6714,6 8115,8 9802,9 11832 14271,5 17200,4 20714 24926 29969 36003 43214
30 1445,2 1767,1 2160,5 2640,9 3227,2 3942,0 4813,0 5873,2 7162,8 8730,0 10633 12941 15738 19124,9 23221,6 28172 34149 41358 50045 60501
Rata de amortizare a unitii
B3HOC na aMopmu3aituK> edunuiiu
i/[l-l/(l+i)"1
Tabelul 5
n 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 11*. 12% 13% 14% 15% 16% 17% 18% 19% 20%
1 1,0100 1,0200 1,0300 1,0400 1,0500 1,0600 1,0700 1,0800 1,0900 1,1000 1, l 00 1,1200 1,1300 1,1400 1,1500 1,1600 1,1700 1,1800 1,1900 1,2000
2 0,5075 0,5150 0,5226 0,5302 0,5378 0,5454 0,5531 0,5608 0,5685 0,5762 0,5839 0,5917 0,5995 0,6073 0,6151 0,6230 0,6308 0,6387 0,6466 0,6545
3 0,3400 0,3468 0,3535 0,3603 0,3672 0,3741 0,3811 0,3880 0,3951 0,4021 0,4092 0,4163 0,4235 0,4307 0,4380 0,4453 0,4526 0,4599 0,4673 0,4747
4 0,2563 0,2626 0,2690 0,2755 0,2820 0,2886 0,2952 0,3019 0,3087 0,3155 0,3223 0,3292 0,3362 0,3432 0,3503 0,3574 0,3645 0,3717 0,3790 0,3863
5 0,2060 0,2122 0,2184 0,2246 0,2310 0,2374 0,2439 0,2505 0,2571 0,2638 0,2706 0,2774 0,2843 0,2913 0,2983 0,3054 0,3126 0,3198 0,3271 0,3344
6 0,1725 0,1785 0,1846 0,1908 0,1970 0,2034 0,2098 0,2163 0,2229 0,2296 0,2364 0,2432 0.2502 0,2572 0,2642 0,2714 0,2786 0,2859 0,2933 0,3007
7 0,1486 0,1545 0,1605 0,1666 0,1728 0,1791 0,1856 0,1921 0,1987 0,2054 0,2122 0,2191 0,2261 0,2332 0,2404 0,2476 0,2549 0,2624 0,2699 0,2774
8 0,1307 0,1365 0,1425 0,1485 0,1547 0,1610 0,1675 0,1740 0,1807 0,1874 0,1943 0,2013 0,2084 0,2156 0,2229 0,2302 0,2377 0,2452 0,2529 0,2606
9 0,1167 0,1225 0,1284 0,1345 0,1407 0,1470 0,1535 0,1601 0,1668 0,1736 0,1806 0,1877 0,1949 0,2022 0,2096 0,2171 0,2247 0,2324 0,2402 0,2481
10 0,1056 0,1113 0,1172 0,1233 0,1295 0,1359 0,1424 0,1490 0,1558 0,1627 0,1698 0,1770 0,1843 0,1917 0,1993 0,2069 0,2147 0,2225 0,2305 0,2385
11 0,0965 0,1022 0,1081 0,1141 0,1204 0,1268 0,1334 0,1401 0,1469 0,1540 0,1611 0,1684 0,1758 0,1834. 0,1911 0,1989 0,2068 0,2148 0,2229 0,2311
12 0,0888 0,0946 0,1005 0,1066 0,1128 0,1193 0,1259 0,1327 0,1397 0,1468 0,1540 0,1614 0,1690 0,1767 0,1845 0,1924 0,2005 0,2086 0,2169 0,2253
13 0,0824 0,0881 0,0940 0,1001 0,1065 0,1130 0,1197 0,1265 0,1336 0,1408 0,1482 0,1557 0,1634 0,1712 0,1791 0,1872 0,1954 0,2037 0,2121 0,2206
14 0,0769 0,0826 0,0885 0,0947 0,1010 0,1076 0,1143 0,1213 0,1284 0,1357 0,1432 0,1509 0,1587 0,1666 0,1747 0,1829 0,1912 0,1997 0,2082 0,2169
15 0,0721 0,0778 0,0838 0,0899 0,0963 0,1030 0,1098 0,1168 0,1241 0,1315 0,1391 0,1468 0,1547 0,1628 0,1710 0,1794 0,1878 0,1964 0,2051 0,2139
16 0,0679 0,0737 0,0796 0,0858 0,0923 0,0990 0,1059 0,1130 0,1203 0,1278 0,1355 0,1434 0,1514 0,1596 0,1679 0,1764 0,1850 0,1937 0,2025 0,2114
17 0,0643 0,0700 0,0760 0,0822 0,0887 0,0954 0,1024 0,1096 0,1170 0,1247 0,1325 0,1405 0,1486 0,1569 0,1654 0,1740 0,1827 0,1915 0,2004 0,2094
18 0,0610 0,0667 0,0727 0,0790 0,0855 0,0924 0,0994 0,1067 0,1142 0,1219 0,1298 0,1379 .,0,1462 0,1546 0,1632 0,1719 0,1807 0,1896 0,1987 0,2078
19 0,0581 0,0638 0,0698 0,0761 0,0827 0,0896 0,0968 0,1041 0,1117 0,1195 0,1276 0,1358 0,1441 0,1527 0,1613 0,1701 0,1791 0,1881 0,1972 0,2065
20 0,0554 0,0612 0,0672 0,0736 0,0802 0,0872 0,0944 0,1019 0,1095 0,1175 0,1256 0,1339 0,1424 0,1510 0,1598 0,1687 0,1777 0,1868 0,1960 0,2054
21 0,0530 0,0588 0,0649 0,0713 0,0780 0,0850 0,0923 0,0998 0,1076 0,1156 0,1238 0,1322 0,1408 0,1495 0,1584 0,1674 0,1765 0,1857 0,1951 0,2044
22 0,0509 0,0566 0,0627 0,0692 0,0760 0,0830 0,0904 0,0980 0,1059 0,1140 0,1223 0,1308 0,1395 0,1483 0,1573 0,1664 0,1756 0,1848 0,1942 0,2037
23 0,0489 0,0547 0,0608 0,0673 0,0741 0,0813 0,0887 0,0964 0,1044 0,1126 0,1210 0,1296 0,1383 0,1472 0,1563 0,1654 0,1747 0,1841 0,1935 0,2031
24 0,0471 0,0529 0,0590 0,0656 0,0725 0,0797 0,0872 0,0950 0,1030 0,1113 0,1198 0,1285 0,1373 0,1463 0,1554 0,1647 0,1740 0,1835 0,1930 0,2025
25 0,0454 0,0512 0,0574 0,0640 0,0710 0,0782 0,0858 0,0937 0,1018 0,1102 0,1187 0,1275 0,1364 0,1455 0,1547 0,1640 0,1734 0,1829 0,1925 0,2021
26 0,0439 0,0497 0,0559 0,0626 0,0696 0,0769 0,0846 0,0925 0,1007 0,1092 0,1178 0,1267 0,1357 0,1448 0,1541 0,1634 0,1729 0,1825 0,1921 0,2018
27 0,0424 0,0483 0,0546 0,0612 0,0683 0,0757 0,0834 0,0914 0,0997 0,1083 0,1170 0,1259 0,1350 0,1442 0,1535 0,1630 0,1725 0,1821 0,1917 0,2015
28 0,0411 0,0470 0,0533 0,0600 0,0671 0,0746 0,0824 0,0905 0,0989 0,1075 0,1163 0,1252 0,1344 0,1437 0,1531 0,1625 0,1721 0,1818 0,1915 0,2012
29 0,0399 0,0458 0,0521 0,0589 0,0660 0,0736 0,0814 0,0896 0,0981 0,1067 0,1156 0,1247 0,1339 0,1432 0,1527 0,1622 0,1718 0,1815 0,1912 0,2010
30 0,0387 0,0446 0,0510 0,0578 0,0651 0,0726 0,0806 0,0888 0,0973 0,1061 0,1150 0,1241 0,1334 0,1428 0,1523 0,1619 0,1715 0,1813 0,1910 0,2008
Rata de amortizare a unitii Continuare tabelul 5
D3HOC Ha OMOpmU3aifUK) eduHlIlfbl
i/ l-l/(l+i)
n
]
n 21% 22% 23% 24% 25% 26% 27% 28% 29% 30% 31% 32% 33% 34% 35% 36% 37% 38% 39% 40%
1 1,2100 1,2200 1,2300 1,2400 1,2500 1,2600 1,2700 1,2800 1,2900 1,3000 1,3100 1,3200 1,3300 1,3400 1,3500 1,3600 1,3700 1,3800 1,3900 1,4000
2 0,6625 0, 6705 0,6784 0,6864 0,6944 0,7025 0,7105 0,7186 0,7267 0,7348 0,7429 0,7510 0,7592 0,7674 0,7755 0,7837 0,7919 0,8002 0,8084 0,8167
3 0,4822 0,4897 0,4972 0,5047 0,5123 0,5199 0,5275 0,5352 0,5429 0,5506 0,5584 0,5662 0,5740 0,5818 0,5897 0,5976 0, 6055 0, 6134 0,6214 0,6294
4 0,3936 0,4010 0,4085 0,4159 0,4234 0,4310 0,4386 0,4462 0,4539 0,4616 0,4694 0,4772 0,4850 0,4929 0,5008 0,5087 0, 5167 0,5247 0,5327 0,5408
5 0,3418 0,3492 0,3567 0,3642 0,3718 0,3795 0,3872 0,3949 0,4027 0,4106 0,4185 0,4264 0,4344 0,4424 0,4505 0,4586 0,4667 0,4749 0,4831 0,4914
6 0,3082 0,3158 0,3234 0,3311 0,3388 0,3466 0,3545 0,3624 0,3704 0, 3784 0, 3865 0,3946 0,4028 0,4110 0,4193 0,4276 0,4359 0,4443 0,4528 0, 4613
7 0,2851 0,2928 0,3006 0,3084 0,3163 0,3243 0,3324 0,3405 0,3486 0,3569 0,3652 0, 3735 0,3819 0,3903 0,3988 0,4073 0,4159 0, 4245 0,4332 0,4419
8 0, 2684 0, 2763 0,2843 0,2923 0,3004 0,3086 0,3168 0,3251 0,3335 0,3419 0,3504 0,3589 0,3675 0,3762 0,3849 0,3936 0,4024 0,4113 0,4201 0,4291
9 0,2561 0,2641 0,2722 0,2805 0,2888 0,2971 0,3056 0,3140 0,3226 0,3312 0,3399 0,3487 0,3575 0,3663 0,3752 0,3841 0,3931 0,4022 0, 4112 0, 4203
10 0,2467 0,2549 0,2632 0,2716 0,2801 0,2886 0,2972 0,3059 0,3147 0,3235 0,3323 0,3412 0,3502 0,3592 0,3683 0,3774 0,3866 0,3958 0,4050 0, 4143
11 0,2394 0,2478 0,2563 0,2649 0,2735 0,2822 0,2910 0,2998 0,3088 0,3177 0,3268 0,3358 0,3450 0,3542 0,3634 0,3727 0,3820 0,3913 0,4007 0,4101
12 0,2337 0, 2423 0,2509 0,2596 0,2684 0,2773 0,2863 0,2953 0,3043 0, 3135 0,3226 0,3319 0,3411 0,3505 0,3598 0,3692 0,3787 0,3881 0,3976 0,4072
13 0,2292 0,2379 0,2467 0,2556 0,2645 0,2736 0,2826 0,2918 0,3010 0,3102 0,3196 0,3289 0,3383 0,3477 0,3572 0,3667 0, 3763 0,3859 0,3955 0,4051
14 0,2256 0,2345 0,2434 0,2524 0,2615 0,2706 0,2799 0,2891 0,2984 0,3078 0,3172 0,3267 0,3362 0,3457 0, 3553 0,3649 0,3746 0,3842 0,3939 0,4036
15 0,2228 0,2317 0,2408 0,2499 0,2591 0,2684 0,2777 0,2871 0, 2965 0,3060 0,3155 0,3251 0,3346 0,3443 0,3539 0,3636 0, 3733 0,3831 0,3928 0,4026
16 0,2204 0, 2295 0,2387 0,2479 0,2572 0,2666 0,2760 0,2855 0,2950 0,3046 0,3142 0,3238 0,3335 0,3432 0,3529 0,3626 0,3724 0,3822 0,3920 0,4018
17 0,2186 0,2278 0,2370 0,2464 0,2558 0,2652 0,2747 0,2843 0,2939 0,3035 0,3132 0,3229 0,3326 0,3424 0,3521 0,3619 0,3718 0,3816 0,3915 0,4013
18 0,2170 0, 2263 0,2357 0,2451 0,2546 0,2641 0,2737 0,2833 0,2930 0,3027 0,3124 0,3222 0,3320 0,3418 0,3516 0,3614 0, 3713 0,3812 0,3910 0,4009
19 0,2158 0,2251 0,2346 0,2441 0,2537 0,2633 0,2729 0,2826 0,2923 0,3021 0,3118 0,3216 0,3315 0, 3413 0,3512 0,3610 0,3709 0,3808 0,3907 0,4007
20 0,2147 0,2242 0,2337 0,2433 0,2529 0,2626 0,2723 0,2820 0,2918 0,3016 0,3114 0,3212 0,3311 0,3410 0,3509 0,3608 0,3707 0,3806 0, 3905 0,4005
21 0,2139 0,2234 0,2330 0,2426 0,2523 0,2620 0,2718 0,2816 0,2914 0,3012 0,3111 0,3209 0,3308 0,3407 0,3506 0,3606 0, 3705 0,3804 0, 3904 0, 4003
22 0,2132 0,2228 0,2324 0,2421 0,2519 0,2616 0,2714 0,2812 0,2911 0,3009 0,3108 0,3207 0,3306 0, 3405 0,3505 0,3604 0, 3704 0,3803 0, 3903 0, 4002
23 0, 2127 0,2223 0,2320 0,2417 0,2515 0,2613 0,2711 0,2810 0,2908 0,3007 0,3106 0,3205 0,3305 0,3404 0,3504 0, 3603 0, 3703 0,3802 0,3902 0,4002
24 0,2122 0,2219 0,2316 0,2414 0,2512 0,2610 0,2709 0,2808 0,2906 0,3006 0,3105 0,3204 0,3304 0, 3403 0,3503 0,3602 0,3702 0,3802 0,3901 0,4001
25 0,2118 0,2215 0,2313 0,2411 0,2509 0,2608 0,2707 0,2806 0,2905 0,3004 0,3104 0,3203 0,3303 0,3402 0,3502 0,3602 0,3701 0,3801 0,3901 0,4001
26 0, 2115 0,2213 0,2311 0,2409 0,2508 0,2606 0,2705 0,2805 0,2904 0,3003 0, 3103 0,3202 0,3302 0,3402 0,3501 0,3601 0,3701 0,3801 0,3901 0,4001
27 0,2112 0,2210 0,2309 0,2407 0,2506 0,2605 0,2704 0,2804 0,2903 0,3003 0,3102 0,3202 0,3301 0,3401 0,3501 0,3601 0,3701 0,3801 0,3901 0,4000
28 0,2110 0,2208 0,2307 0,2406 0,2505 0,2604 0,2703 0,2803 0,2902 0,3002 0,3102 0,3201 0,3301 0,3401 0,3501 0,3601 0,3701 0,3800 0,3900 0,4000
29 0,2108 0,2207 0,2306 0,2405 0,2504 0,2603 0,2703 0,2802 0,2902 0,3001 0,3101 0,3201 0,3301 0,3401 0,3501 0,3600 0,3700 0,3800 0,3900 0,4000
30 0,2107 0,2206 0,2305 0,2404 0,2503 0,2603 0,2702 0,2802 0,2901 0,3001 0,3101 0,3201 0,3301 0,3401 0,3500 0,3600 0,3700 0,3800 0,3900 0, 4000
Factorul fondului de compensare Tabelul 6
0aKmop cpoHda eo3.veufeHUH
i/[(l+i)-l]
n 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 13% 14% 15% 16% 17% 18% 19% 20%
1 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 heooo 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000
2 0, 4975 0,4950 0,4926 0,4902 0,4878 0,4854 0,4831 0,4808 0, 4785 0,4762 0,4739 0,4717 0,4695 0,4673 0,4651 0,4630 0,4608 0,4587 0,4566 0, 4545
3 0,3300 0,3268 0, 3235 0,3203 0,3172 0,3141 0,3111 0,3080 0,3051 0,3021 0,2992 0,2963 0,2935 0,2907 0,2880 0,2853 0,2826 0,2799 0, 2773 0,2747
4 0, 2463 0,2426 0,2390 0,2355 0,2320 0,2286 0,2252 0,2219 0,2187 0,2155 0, 2123 0,2092 0,2062 0,2032 0,2003 0,1974 0,1945 0,1917 0, 1890 0, 1863
5 0,1960 0,1922 0,1884 0,1846 0,1810 0,1774 0,1739 0,1705 0,1671 0,1638 0,1606 0,1574 0,1543 0,1513 0,1483 0,1454 0,1426 0,1398 0,1371 0, 1344
6 0, 1625 0,1585 0,1546 0,1508 0,1470 0,1434 0,1398 0,1363 0,1329 0,1296 0,1264 0,1232 0,1202 0,1172 0,1142 0,1114 0,1086 0,1059 0, 1033 0,1007
7 0,1386 0,1345 0,1305 0,1266 0,1228 0,1191 0,1156 0,1121 0,1087 0,1054 0,1022 0,0991 0,0961 0,0932 0,0904 0,0876 0,0849 0,0824 0,0799 0,0774
8 0,1207 0,1165 0,1125 0, 1085 0,1047 0,1010 0,0975 0,0940 0,0907 0,0874 0, 0843 0,0813 0,0784 0,0756 0,0729 0,0702 0,0677 0,0652 0,0629 0,0606
9 0,1067 0,1025 0,0984 0,0945 0,0907 0,0870 0,0835 0,0801 0,0768 0,0736 0,0706 0,0677 0,0649 0,0622 0,0596 0,0571 0,0547 0,0524 0, 0502 0,0481
10 0,0956 0,0913 0,0872 0,0833 0,0795 0,0759 0,0724 0,0690 0,0658 0,0627 0,0598 0,0570 0,0543 0,0517 0,0493 0,0469 0,0447 0, 0425 0, 0405 0, 0385
11 0,0865 0,0822 0,0781 0,0741 0,0704 0,0668 0,0634 0,0601 0,0569 0,0540 0,0511 0,0484 0,0458 0,0434 0,0411 0,0389 0,0368 0,0348 0,0329 0,0311
12 0,0788 0,0746 0,0705 0,0666 0,0628 0, 0593 0,0559 0,0527 0,0497 0,0468 0,0440 0,0414 0,0390 0,0367 0,0345 0,0324 0,0305 0,0286 0,0269 0,0253
13 0, 0724 0,0681 0,0640 0,0601 0,0565 0,0530 0,0497 0,0465 0,0436 0,0408 0,0382 0,0357 0,0334 0,0312 0,0291 0,0272 0,0254 0,0237 0,0221 0,0206
14 0,0669 0,0626 0,0585 0,0547 0,0510 0,0476 0,0443 0,0413 0,0384 0,0357 0,0332 0,0309 0,0287 0,0266 0,0247 0,0229 0,0212 0,0197 0, 0182 0,0169
15 0,0621 0,0578 0,0538 0,0499 0,0463 0,0430 0,0398 0,0368 0,0341 0,0315 0,0291 0,0268 0,0247 0,0228 0,0210 0, 0194 0,0178 0,0164 0,0151 0,0139
16 0,0579 0,0537 0,0496 0,0458 0,0423 0,0390 0,0359 0,0330 0,0303 0,0278 0, 0255 0,0234 0,0214 0,0196 0,0179 0,0164 0,0150 0,0137 0, 0125 0,0114
17 0, 0543 0,0500 0,0460 0,0422 0,0387 0,0354 0,0324 0,0296 0,0270 0,0247 0, 0225 0, 0205 0,0186 0,0169 0,0154 0,0140 0,0127 0,0115 0,0104 0, 0094
18 0,0510 0,0467 0,0427 0,0390 0,0355 0,0324 0,0294 0,0267 0,0242 0,0219 0,0198 0,0179 0,0162 0,0146 0,0132 0,0119 0,0107 0,0096 0,0087 0,0078
19 0,0481 0,0438 0,0398 0,0361 0,0327 0,0296 0,0268 0,0241 0,0217 0,0195 0,0176 0,0158 0,0141 0,0127 0,0113 0,0101 0,0091 0,0081 0, 0072 0,0065
20 0, 0454 0,0412 0,0372 0,0336 0,0302 0,0272 0,0244 0,0219 0, 0195 0,0175 0,0156 0,0139 0,0124 0,0110 0,0098 0,0087 0,0077 0,0068 0,0060 0, 0054
21 0,0430 0,0388 0,0349 0,0313 0,0280 0,0250 0,0223 0,0198 0,0176 0,0156 0,0138 0,0122 0,0108 0,0095 0,0084 0, 0074 0, 0065 0,0057 0,0051 0,0044
22 0,0409 0,0366 0,0327 0,0292 0,0260 0,0230 0,0204 0,0180 0,0159 0,0140 0, 0123 0,0108 0,0095 0,0083 0,0073 0,0064 0,0056 0,0048 0, 0042 0,0037
23 0,0389 0,0347 0,0308 0,0273 0,0241 0, 0213 0,0187 0,0164 0,0144 0,0126 0,0110 0,0096 0,0083 0,0072 0,0063 0,0054 0,0047 0,0041 0, 0035 0,0031
24 0,0371 0, 0328 0,0290 0,0256 0,0225 0,0197 0,0172 0,0150 0,0130 0, 0113 0, 0098 0, 0085 0,0073 0,0063 0,0054 0,0047 0, 0040 0,0035 0, 0030 0, 0025
25 0,0354 0,0312 0, 0274 0,0240 0,0210 0,0182 0,0158 0,0137 0,0118 0,0102 0,0087 0,0075 0,0064 0,0055 0,0047 0,0040 0, 0034 0,0029 0, 0025 0,0021
26 0,0339 0,0297 0,0259 0,0226 0,0196 0,0169 0,0146 0,0125 0,0107 0,0092 0,0078 0,0067 0,0057 0,0048 0,0041 0,0034 0,0029 0,0025 0,0021 0,0018
27 0,0324 0,0283 0,0246 0,0212 0,0183 0,0157 0,0134 0,0114 0,0097 0,0083 0,0070 0,0059 0,0050 0,0042 0,0035 0,0030 0, 0025 0,0021 0,0017 0, 0015
28 0,0311 0,0270 0, 0233 0,0200 0,0171 0,0146 0,0124 0, 0105 0,0089 0,0075 0, 0063 0,0052 0,0044 0,0037 0,0031
0 0027
0,0025
0 0022
0,0021
0,0018
0,0018
0,0015
0, 0015
0,0012
0,0012
0,0010
29
30
0,0299
0,0287
0,0258
0,0246
0,0221
| 0,0210
0,0189
0,0178
0,0160
0,0151
0,0136
0,0126 0,0106 0,0088 0, 0073 0,0061 0,0050 0,0041 0,0034 0,0028 0,0023 0,0019 0, 0015 0, 0013 | 0, 0010 0,0008
cu
E
I
O Si
" 3 =
||2
c
- s-
2 1
2 *
4
0
%

1
,
0
0
0
0

0
,
4
1
6
7

0
,
2
2
9
4

0
,
1
4
0
8

0
,
0
9
1
4

0
,
0
6
1
3

0
,
0
4
1
9

0
,
0
2
9
1

0
,
0
2
0
3

0
,
0
1
4
3

0
,
0
1
0
1

0
,
0
0
7
2

0
,
0
0
5
1

0
,
0
0
3
6

0
,
0
0
2
6

0
,
0
0
1
8

0
,
0
0
1
3

0
,
0
0
0
9

0
,
0
0
0
7

0
,
0
0
0
5

0
,
0
0
0
3

0
,
0
0
0
2
4

0
,
0
0
0
1
7

0
,
0
0
0
1
2

0
,
0
0
0
0
9

0
,
0
0
0
0
6

0
,
0
0
0
0
5

0
,
0
0
0
0
3

0
,
0
0
0
0
2

0
,
0
0
0
0
2

3
9
%

1
,
0
0
0
0

0
,
4
1
8
4

0
,
2
3
1
4

0
,
1
4
2
7

0
,
0
9
3
1

0
,
0
6
2
8

0
,
0
4
3
2

0
,
0
3
0
1

0
,
0
2
1
2

0
,
0
1
5
0

0
,
0
1
0
7

0
,
0
0
7
6

0
,
0
0
5
5

0
,
0
0
3
9

0
,
0
0
2
8

0
,
0
0
2
0

0
,
0
0
1
5

0
,
0
0
1
0

0
,
0
0
0
7

0
,
0
0
0
5

0
,
0
0
0
4

0
,
0
0
0
2
8

0
,
0
0
0
2
0

0
,
0
0
0
1
4

0
,
0
0
0
1
0

0
,
0
0
0
0
7

0
,
0
0
0
0
5

0
,
0
0
0
0
4

0
,
0
0
0
0
3

0
,
0
0
0
0
2

3
8
%

1
,
0
0
0
0

0
,
4
2
0
2

0
,
2
3
3
4

0
,
1
4
4
7

0
,
0
9
4
9

0
,
0
6
4
3

0
,
0
4
4
5

0
,
0
3
1
3

0
,
0
2
2
2

0
,
0
1
5
8

0
,
0
1
1
3

0
,
0
0
8
1

0
,
0
0
5
9

0
,
0
0
4
2

0
,
0
0
3
1

0
,
0
0
2
2

0
,
0
0
1
6

0
,
0
0
1
2

0
,
0
0
0
8

0
,
0
0
0
6

0
,
0
0
0
4

0
,
0
0
0
3
2

0
,
0
0
0
2
3

0
,
0
0
0
1
7

0
,
0
0
0
1
2

0
,
0
0
0
0
9

0
,
0
0
0
0
6

0
,
0
0
0
0
5

0
,
0
0
0
0
3

0
,
0
0
0
0
2

3
7
%

1
,
0
0
0
0

0
,
4
2
1
9

0
,
2
3
5
5

0
,
1
4
6
7

0
,
0
9
6
7

0
,
0
6
5
9

0
,
0
4
5
9

0
,
0
3
2
4

0
,
0
2
3
1

0
,
0
1
6
6

0
,
0
1
2
0

0
,
0
0
8
7

0
,
0
0
6
3

0
,
0
0
4
6

0
,
0
0
3
3

0
,
0
0
2
4

0
,
0
0
1
8

0
,
0
0
1
3

0
,
0
0
0
9

0
,
0
0
0
7

0
,
0
0
0
5

0
,
0
0
0
3
6

0
,
0
0
0
2
7

0
,
0
0
0
1
9

0
,
0
0
0
1
4

0
,
0
0
0
1
0

0
,
0
0
0
0
8

0
,
0
0
0
0
5

0
,
0
0
0
0
4

0
,
0
0
0
0
3

3
6
%

1
,
0
0
0
0

0
,
4
2
3
7

0
,
2
3
7
6

0
,
1
4
8
7

0
,
0
9
8
6

0
,
0
6
7
6

0
,
0
4
7
3

0
,
0
3
3
6

0
,
0
2
4
1

0
,
0
1
7
4

0
,
0
1
2
7

0
,
0
0
9
2

0
,
0
0
6
7

0
,
0
0
4
9

0
,
0
0
3
6

0
,
0
0
2
6

0
,
0
0
1
9

0
,
0
0
1
4

0
,
0
0
1
0

0
,
0
0
0
8

0
,
0
0
0
6

0
,
0
0
0
4
2

0
,
0
0
0
3
1

0
,
0
0
0
2
2

0
,
0
0
0
1
7

0
,
0
0
0
1
2

0
,
0
0
0
0
9

0
,
0
0
0
0
7

0
,
0
0
0
0
5

0
,
0
0
0
0
4

3
5
%

1
,
0
0
0
0

0
,
4
2
5
5

0
,
2
3
9
7

0
,
1
5
0
8

0
,
1
0
0
5

0
,
0
6
9
3

0
,
0
4
8
8

0
,
0
3
4
9

0
,
0
2
5
2

0
,
0
1
8
3

0
,
0
1
3
4

0
,
0
0
9
8

0
,
0
0
7
2

0
,
0
0
5
3

0
,
0
0
3
9

0
,
0
0
2
9

0
,
0
0
2
1

0
,
0
0
1
6

0
,
0
0
1
2

0
,
0
0
0
9

0
,
0
0
0
6

0
,
0
0
0
4
8

0
,
0
0
0
3
5

0
,
0
0
0
2
6

0
,
0
0
0
1
9

0
,
0
0
0
1
4

0
,
0
0
0
1
1

0
,
0
0
0
0
8

0
,
0
0
0
0
6

0
,
0
0
0
0
4

3
4
%

1
,
0
0
0
0

0
,
4
2
7
4

0
,
2
4
1
8

0
,
1
5
2
9

0
,
1
0
2
4

0
,
0
7
1
0

0
,
0
5
0
3

0
,
0
3
6
2

0
,
0
2
6
3

0
,
0
1
9
2

0
,
0
1
4
2

0
,
0
1
0
5

0
,
0
0
7
7

0
,
0
0
5
7

0
,
0
0
4
3

0
,
0
0
3
2

0
,
0
0
2
4

0
,
0
0
1
8

0
,
0
0
1
3

0
,
0
0
1
0

0
,
0
0
0
7

0
,
0
0
0
5
4

0
,
0
0
0
4
1

0
,
0
0
0
3
0

0
,
0
0
0
2
3

0
,
0
0
0
1
7

0
,
0
0
0
1
3

0
,
0
0
0
0
9

0
,
0
0
0
0
7

0
,
0
0
0
0
5

3
3
%

1
,
0
0
0
0

0
,
4
2
9
2

0
,
2
4
4
0

0
,
1
5
5
0

0
,
1
0
4
4

0
,
0
7
2
8

0
,
0
5
1
9

0
,
0
3
7
5

0
,
0
2
7
5

0
,
0
2
0
2

0
,
0
1
5
0

0
,
0
1
1
1

0
,
0
0
8
3

0
,
0
0
6
2

0
,
0
0
4
6

0
,
0
0
3
5

0
,
0
0
2
6

0
,
0
0
2
0

0
,
0
0
1
5

0
,
0
0
1
1

0
,
0
0
0
8

0
,
0
0
0
6
2

0
,
0
0
0
4
7

0
,
0
0
0
3
5

0
,
0
0
0
2
6

0
,
0
0
0
2
0

0
,
0
0
0
1
5

0
,
0
0
0
1
1

0
,
0
0
0
0
8

0
,
0
0
0
0
6

3
2
%

1
,
0
0
0
0

0
,
4
3
1
0

0
,
2
4
6
2

0
,
1
5
7
2

0
,
1
0
6
4

0
,
0
7
4
6

0
,
0
5
3
5

0
,
0
3
8
9

0
,
0
2
8
7

0
,
0
2
1
2

0
,
0
1
5
8

0
,
0
1
1
9

0
,
0
0
8
9

0
,
0
0
6
7

0
,
0
0
5
1

0
,
0
0
3
8

0
,
0
0
2
9

0
,
0
0
2
2

0
,
0
0
1
6

0
,
0
0
1
2

0
,
0
0
0
9

0
,
0
0
0
7

0
,
0
0
0
5

0
,
0
0
0
4

0
,
0
0
0
3

0
,
0
0
0
2

0
,
0
0
0
2

0
,
0
0
0
1

0
,
0
0
0
1

0
,
0
0
0
1

3
1
%

1
,
0
0
0
0

0
,
4
3
2
9

0
,
2
4
8
4

0
,
1
5
9
4

0
,
1
0
8
5

0
,
0
7
6
5

0
,
0
5
5
2

0
,
0
4
0
4

0
,
0
2
9
9

0
,
0
2
2
3

0
,
0
1
6
8

0
,
0
1
2
6

0
,
0
0
9
6

0
,
0
0
7
2

0
,
0
0
5
5

0
,
0
0
4
2

0
,
0
0
3
2

0
,
0
0
2
4

0
,
0
0
1
8

0
,
0
0
1
4

0
,
0
0
1
1

0
,
0
0
0
8

0
,
0
0
0
6

0
,
0
0
0
5

0
,
0
0
0
4

0
,
0
0
0
3

0
,
0
0
0
2

0
,
0
0
0
2

0
,
0
0
0
1

0
,
0
0
0
1

3
0
%

1
,
0
0
0
0

0
,
4
3
4
8

0
,
2
5
0
6

0
,
1
6
1
6

0
,
1
1
0
6

0
,
0
7
8
4

0
,
0
5
6
9

0
,
0
4
1
9

0
,
0
3
1
2

0
,
0
2
3
5

0
,
0
1
7
7

0
,
0
1
3
5

0
,
0
1
0
2

0
,
0
0
7
8

0
,
0
0
6
0

0
,
0
0
4
6

0
,
0
0
3
5

0
,
0
0
2
7

0
,
0
0
2
1

0
,
0
0
1
6

0
,
0
0
1
2

0
,
0
0
0
9

0
,
0
0
0
7

0
,
0
0
0
6

0
,
0
0
0
4

0
,
0
0
0
3

0
,
0
0
0
3

0
,
0
0
0
2

0
,
0
0
0
1

0
,
0
0
0
1

2
9
%

1
,
0
0
0
0

0
,
4
3
6
/

0
,
2
5
2
9

0
,
1
6
3
9

0
,
1
1
2
7

0
,
0
8
0
4

0
,
0
5
8
6

0
,
0
4
3
5

0
,
0
3
2
6

0
,
0
2
4
7

0
,
0
1
8
8

0
,
0
1
4
3

0
,
0
1
1
0

0
,
0
0
8
4

0
,
0
0
6
5

0
,
0
0
5
0

0
,
0
0
3
9

0
,
0
0
3
0

0
,
0
0
2
3

0
,
0
0
1
8

0
,
0
0
1
4

0
,
0
0
1
1

0
,
0
0
0
8

0
,
0
0
0
6

0
,
0
0
0
5

0
,
0
0
0
4

0
,
0
0
0
3

0
,
0
0
0
2

0
,
0
0
0
2

0
,
0
0
0
1

2
8
%

1
,
0
0
0
0

0
,
4
3
8
6

0
,
2
5
5
2

0
,
1
6
6
2

0
,
1
1
4
9

0
,
0
8
2
4

0
,
0
6
0
5

0
,
0
4
0
1

0
,
0
3
4
0

0
,
0
2
5
9

0
,
0
1
9
8

0
,
0
1
5
3

0
,
0
1
1
8

0
,
0
0
9
1

0
,
0
0
7
1

0
,
0
0
5
5

0
,
0
0
4
3

0
,
0
0
3
3

0
,
0
0
2
6

0
,
0
0
2
0

0
,
0
0
1
6

0
,
0
0
1
2

0
,
0
0
1
0

0
,
0
0
0
8

0
,
0
0
0
6

0
,
0
0
0
5

0
,
0
0
0
4

0
,
0
0
0
3

0
,
0
0
0
2

0
,
0
0
0
2

2
7
%

1
,
0
0
0
0

0
.
4
4
U
a

0
,
2
5
7
5

0
,
1
6
8
6

0
,
1
1
7
2

0
,
0
8
4
5

0
,
0
6
2
4

0
,
U
4
b
o

0
,
0
3
5
6

0
,
0
2
7
2

0
,
0
2
1
0

0
,
0
1
6
3

0
,
0
1
2
6

0
,
0
0
9
9

0
,
0
0
7
7

0
,
0
0
6
0

0
,
0
0
4
7

0
,
0
0
3
7

0
,
0
0
2
9

0
,
0
0
2
3

0
,
0
0
1
8

0
,
0
0
1
4

0
,
0
0
1
1

0
,
0
0
0
9

0
,
0
0
0
7

0
,
0
0
0
5

0
,
0
0
0
4

0
,
0
0
0
3

0
,
0
0
0
3

0
,
0
0
0
2

2
6
%

1
,
0
0
0
0

0
,
2
5
9
9

0
,
1
7
1
0

0
,
1
1
9
5

0
,
0
8
6
6

0
,
0
6
4
3

U
,
0
4
o
b

0
,
0
3
7
1

0
,
0
2
8
6

0
,
0
2
2
2

0
,
0
1
7
3

0
,
0
1
3
6

0
,
0
1
0
6

0
,
0
0
8
4

0
,
0
0
6
6

0
,
0
0
5
2

0
,
0
0
4
1

0
,
0
0
3
3

0
,
0
0
2
6

0
,
0
0
2
0

0
,
0
0
1
6

0
,
0
0
1
3

0
,
0
0
1
0

0
,
0
0
0
8

0
,
0
0
0
6

0
,
0
0
0
5

0
,
0
0
0
4

0
,
0
0
0
3

0
,
0
0
0
3

2
5
%

1
,
0
0
0
0

0
,
4
4
4
4

0
,
2
6
2
3

0
,
1
7
3
4

0
,
1
2
1
8

0
,
0
8
8
8

0
,
0
6
6
3

0
,
0
O
U
4

0
,
0
3
8
8

0
,
0
3
0
1

0
,
0
2
3
5

0
,
0
1
8
4

0
,
0
1
4
5

0
,
0
1
1
5

0
,
0
0
9
1

0
,
0
0
7
2

0
,
0
0
5
8

0
,
0
0
4
6

0
,
0
0
3
7

0
,
0
0
2
9

0
,
0
0
2
3

0
,
0
0
1
9

0
,
0
0
1
5

0
,
0
0
1
2

0
,
0
0
0
9

0
,
0
0
0
8

0
,
0
0
0
6

0
,
0
0
0
5

0
,
0
0
0
4

0
,
0
0
0
3

2
4
%

1
,
0
0
0
0

0
,
4
4
b
4

0
,
2
6
4
7

0
,
1
7
5
9

0
,
1
2
4
2

0
,
0
9
1
1

0
,
0
6
8
4

O
.
U
S
i
i
J

0
,
0
4
0
5

0
,
0
3
1
6

0
,
0
2
4
9

0
,
0
1
9
6

0
,
0
1
5
6

0
,
0
1
2
4

0
,
0
0
9
9

0
,
0
0
7
9

0
,
0
0
6
4

0
,
0
0
5
1

0
,
0
0
4
1

0
,
0
0
3
3

0
,
0
0
2
6

0
,
0
0
2
1

0
,
0
0
1
7

0
,
0
0
1
4

0
,
0
0
1
1

0
,
0
0
0
9

0
,
0
0
0
7

0
,
0
0
0
6

0
,
0
0
0
5

0
,
0
0
0
4

2
3
%

1
,
0
0
0
0

-

.
"

0
,
4
4
0
4

0
,
2
6
7
2

0
,
1
7
8
5

0
,
1
2
6
7

0
,
0
9
3
4

0
,
0
7
0
6

0
.
U
0
4
J

0
,
0
4
2
2

0
,
0
3
3
2

0
,
0
2
6
3

0
,
0
2
0
9

0
,
0
1
6
7

0
,
0
1
3
4

0
,
0
1
0
8

0
,
0
0
8
7

0
,
0
0
7
0

0
,
0
0
5
7

0
,
0
0
4
6

0
,
0
0
3
7

0
,
0
0
3
0

0
,
0
0
2
4

0
,
0
0
2
0

0
,
0
0
1
6

0
,
0
0
1
3

0
,
0
0
1
1

0
,
0
0
0
9

0
,
0
0
0
7

0
,
0
0
0
6

0
,
0
0
0
5

2
2
%

1
,
0
0
0
0

U
,
4
0
U
o

0
,
2
6
9
7

0
,
1
8
1
0

0
,
1
2
9
2

0
,
0
9
5
8

0
,
0
7
2
8

U
.U
O
D
J

0
,
0
4
4
1

0
,
0
3
4
9

0
,
0
2
7
8

0
,
0
2
2
3

0
,
0
1
7
9

0
,
0
1
4
5

0
,
0
1
1
7

0
,
0
0
9
5

0
,
0
0
7
8

0
,
0
0
6
3

0
,
0
0
5
1

0
,
0
0
4
2

0
,
0
0
3
4

0
,
0
0
2
8

0
,
0
0
2
3

0
,
0
0
1
9

0
,
0
0
1
5

0
,
0
0
1
3

0
,
0
0
1
0

0
,
0
0
0
8

0
,
0
0
0
7

0
,
0
0
0
6

2
1
%

1
,
0
0
0
0

0
,
4
5
i
3

0
,
2
7
2
2

0
,
1
8
3
6

0
,
1
3
1
8

0
,
0
9
8
2

0
,
0
7
5
1

U
,
U
0
0
4

0
,
0
4
6
1

0
,
0
3
6
7

0
,
0
2
9
4

0
,
0
2
3
7

0
,
0
1
9
2

0
,
0
1
5
6

0
,
0
1
2
8

0
,
0
1
0
4

0
,
0
0
8
6

0
,
0
0
7
0

0
,
0
0
5
8

0
,
0
0
4
7

0
,
0
0
3
9

0
,
0
0
3
2

0
,
0
0
2
7

0
,
0
0
2
2

0
,
0
0
1
8

0
,
0
0
1
5

0
,
0
0
1
2

0
,
0
0
1
0

0
,
0
0
0
8

0
,
0
0
0
7

C r- ^ n v io co r- n ( T , O r - c M c o * r t o c o r - c o a > o * - c v i P 5 T r i o ( o r * - o o o > o
t
I
]
1
120
! I )
Anexa 4
De duce r i l e o r i e n t a t i v e pe n t r u uzur a co n s t r uci i l o r
Nr .
S t a r e a
co n s t r uci e i
In di ci u uzur i i co n s t r uci e i
U zur a ,
%
1. Excelent Nu sunt remarcate deteriorri vizibile ale
elementelor constructive de baz, att n
interiorul construciei ct i n exteriorul
ei. Construcia nu necesit reparaii.
-
2. Bun Fundamentul, pereii, pardoseala, planeul
ncperilor sunt ntr-o stare bun i nu
necesit reparaii. Este necesar de efectuat
lucrri minore de reparaie a ferestrelor,
uilor sau sobelor.
5-10
3. Destul de
satisfctoare
Fundamentul i pereii construciei sunt
ntr-o stare bun i nu necesit reparaii.
Acoperiul este deteriorat nesemnificativ
i necesit reparaii. ncperile necesit
reparaii curente.
10-20
4. Satisfctoare Construcia necesit reparaii att n
interior ct i exterior. n fundament i n
perei s-au format crpturi, este necesar
nlocuirea unor poriuni ale acoperiului.
Este necesar reparaia pardoselei i
planeului.
20-30
5. Nesatisfctoare Construcia necesit reparaie capital.
Construcia se caracterizeaz prin tasarea
fundamentul i crpturi ale pereilor.
30-40
6. Destul de
nesatisfactoare
Construcia s-a nclinat. Este necesar
reparaia fundamentul, pereilor,
pardoselei, planeului i acoperiului.
40-60
7. Rea Construcia are semne de ruinare, toate
elementele constructive sunt deteriorate.
Acoperiul, fundamentul, pereii sunt
puternic deteriorate. Nu pot fi efectuate
lucrri de reparaie.
60-80
8. Foarte rea Exist pericol de prbuire a cldirii. 80-90
121
Anexa 5
CONI NU TU L RECOM A NDA T A L RA PORTU LU I DE EVA LU A RE
1
Nr . S e ci un e a Co n t i n ut ul s e ci un i i
1 S cr i s o a r e de
n s o i r e
Raportul este adresat beneficiarului serviciilor de
evaluare: proprietarului obiectului evalurii,
directorului companiei evaluate sau consiliului
directorilor, etc. n scrisoarea de nsoire se va
nominaliza obiectul evalurii, scopul evalurii, baza
de evaluare, data evalurii i valoarea final estimat.
2 Da t e de s pr e
e v a l ua t o r i
n t r e pr i n de r e a de
e v a l ua r e
Sunt incluse numele evaluatorului, datele privind cali-
ficarea lui, experiena profesional, numrul i data
eliberrii certificatului de calificare; denumirea n-
treprinderii de evaluare i datele de identificare ale ei,
data eliberrii licenei pentru activitatea de evaluare.
3 S co pul e v a l ur i i Se indic scopul concret al evalurii, agreat de client.
De exemplu: pentru vnzare, pentru ntocmirea
documentaiei financiare, pentru ipotecarea bunului
imobiliar, etc. (vezi capitolul 4)
4 In s t r uci un i Evaluatorul indic instruciunile primite de la client
relevante evalurii.
5 Da t a e v a l ur i i Data evalurii poate fi aceeai sau anterioar datei
raportului de evaluare. De regul, data evalurii este
data ultimei inspectri a obiectului evalurii.
6 M o n e da
r a po r t ul ui
Se indic valuta n care sunt raportate valorile, precum
i rata de schimb oficial la data evalurii, n cazul
cnd moneda raportului este diferit de moneda
naional.
7 A dr e s a i
i de n t i fi ca r e a
o bi e ct ul ui
e v a l ur i i
Se indic adresa obiectului evalurii, numrul de
identificare (numrul cadastral), prile componente
ale proprietii imobiliare (terenul, construciile i /
sau ncperile izolate, instalaiile tehnologice, maini
i echipamente).
8 Ba za de e v a l ua r e
i de fi n i i a e i
Baza de evaluare este stabilit innd cont de scopul
evalurii. Cele mai des utilizate baze de evaluare sunt
prezentate n Capitolul 4 al prezentei lucrri.
Evaluatorul determin baza de evaluare n
conformitate cu legislaia naional, standardele de
evaluare naionale sau cele internaionale. Evaluatorul
include n raport definiia complet a bazei de
evaluare.
' Modelul prezentat al raportului de evaluare este schiat doar n linii mari, intenia autorilor
fiind s ilustreze forma i coninutul unui raport de evaluare ntocmit n conformitate cu
standardele internaionale de evaluare. Pentru adaptarea raportului la situaiile specifice
dictate de scopul evalurii, este necesar omiterea sau completarea unor seciuni.
122
Continuare anexa 5
9 Ipo t e ze i co n di i i
l i mi t a t i v e
Raportul conine ipotezele i condiiile limitative
privind:
1. veridicitatea documentelor ce confirm dreptul de
proprietate i/sau alte drepturi reale asupra bunului
imobiliar (au fost investigate sau nu documentele
originale);
2. inspecia bunului imobiliar i / sau expertiza
tehnic a cldirii;
3. impactul prezenei substanelor periculoase i / sau
duntoare;
4. verificarea corespunderii utilizrii curente a
proprietii imobiliare destinaiei legale;
5. altele.
10 Co n di i i l e de
publ i ca r e a
r a po r t ul ui de
e v a l ua r e
i
Sunt enunate condiiile publicrii raportului de
evaluare, de exemplu:
1. cu consimmntul beneficiarului;
2. n cazurile prevzute de legislaie sau n baza
hotrrii instanei de judecat;
3. n cazul unor investigaii oficiale, pentru aprarea
intereselor profesionale ale evaluatorului,
4. n cazul cnd beneficiarul a implicat evaluatorul
intenionat i ilegal n aciuni ce contravin
practicii i eticii profesionale.
11 S ur s e l e de
i n fo r ma i e i
i mpo r t a n a l o r
Sursele de informaie, coninutul informaiei i
responsabilitatea pentru veridicitatea ei.
Evaluatorul indic n raport necesitatea verificrii
informaiei pe care se bazeaz evaluarea i dac o
asemenea verificare a fost efectuat.
12 De cl a r a i a de
co n fo r mi t a t e cu
s t a n da r de l e
pr o fe s i o n a l e
(n a i o n a l e s a u
i n t e r n a i o n a l e )
Evaluatorul exprim conformitatea evalurii cu
legislaia naional, standardele naionale de evaluare
i / sau standardele internaionale de evaluare. Dac
evaluatorul consider c exist anumite circumstane
care ar justifica derogarea de la standardele
profesionale, acest lucru este declarat n raportul de
evaluare.
13 Ocupa r e a Se indic dac obiectul evalurii este ocupat de
proprietar sau de chiriai; se indic oricare obligaiuni
i / sau restricii legate de obiectul evalurii; se indic
suprafeele vacante.
14 Da t a i ca r a ct e r ul
i n s pe ct r i i
o bi e ct ul ui
e v a l ur i i
Evaluatorul indic data cnd a fost inspectat obiectul
evalurii i condiiile n care a fost efectuat
inspectarea. Evaluatorul menioneaz efectuarea
expertizei tehnice a construciilor, dac au fost
inspectate toate prile componente ale proprietii
imobiliare i motivele din care nu a fost posibil
inspectarea complet a obiectului evalurii.
123
Continuare anexa 5
15 De s cr i e r e a
a mpl a s r i i
o bi e ct ul ui
e v a l ur i i
Se descrie locul amplasrii obiectului evalurii
(localitatea, sectorul, strada, cartierul); evaluatorul va
expune opinia sa privind amplasarea proprietii
imobiliare fa de centrele de influen a valorii
(centrul localitii sau unele obiectele ale
infrastructurii), etc.
16 De s cr i e r e a
o bi e ct ul ui
e v a l ur i i
Sunt descrise terenul, construciile amplasate pe teren
i ncperile izolate. Sunt indicate:
1. suprafeele terenului, construciilor i ncperilor
izolate;
2. anul construciei i anul ultimei reparaii capitale;
3. reelele de utiliti i reelele de echipare tehnico-
edilitar;
4. starea construciilor;
5. altele.
17 In s t a l a i i
t e hn o l o g i ce ,
ma i n i i
e chi pa me n t e
(pr i co mpo n e n t e
a l e pr o pr i e t i i
i mo bi l i a r e )
Sunt descrise instalaiile tehnologice, mainile i
echipamentele care formeaz capacitatea de producie,
fiind proiectate pentru a genera venituri i sunt pri
componente ale activelor unei companii. La aceast
categorie de active nu sunt incluse instalaiile de
servicii ale cldirii care asigur funcionalitatea ei,
cum ar fi: instalaiile electrice, conductele de gaze,
rezervoarele i conductele de ap, instalaiile de
nclzire i aer condiionat, lifturi.
18 Da t e e co n o mi ce
de s pr e
pr o pr i e t a t e a
i mo bi l i a r
Sunt prezentate:
1. rata spaiilor vacante;
2. date despre cheltuielile operaionale (vezi
capitolul 13);
3. valoarea impozabil pentru anul curent;
4. suma impozitului pentru anul curent;
5. informaia privind creditele ipotecare (suma
creditului, rata dobnzii, perioada de rambursare).
19 Da t e de s pr e chi r i e
(a r e n d)
Sunt descrise condiiile de chirie (arend) a spaiilor:
termenii contractului de chirie (arend), plile anuale
i condiiile de revizuire a plilor, partajarea
responsabilitii ntre proprietar i chiriai pentru
ntreinerea i reparaia bunului imobiliar, plata primei
de asigurare i a impozitului pe bunurile imobiliare.
20 In ca zul e v a l ur i i
un e i pr o pr i e t i
i mo bi l i a r e n
ca l i t a t e de un i t a t e
o pe r a i o n a l
(a fa ce r e ): Da t e
de s pr e a fa ce r e
Sunt prezentate:
1. mediul competitiv (existent i prognozat);
2. factorii ce influeneaz afacerea;
3. rezultatele operaionale (financiare) anterioare
(istorice);
4. tendinele de dezvoltare a afacerii, bugetul, etc.
5. altele.
124
Continuare anexa 5
21 A n a l i za pi e e i
i mo bi l i a r e
Sunt descrise:
1. tendinele de dezvoltare a pieei imobiliare;
2. categoria cumprtorilor poteniali;
3. perioada de marketing;
4. criteriile de selectare a bunurilor imobiliare
comparabile.
(vezi capitolul 7)
22 De t e r mi n a r e a
v a l o r i i o bi e ct ul ui
e v a l ur i i
Metodele de evaluare sunt selectate n conformitate cu
scopul evalurii i baza de evaluare agreate de client.
Evaluatorul folosete doar metodele recunoscute sau
admise de legislaia naional, standardele
profesionale naionale sau internaionale. n raport vor
fi explicate pe scurt regulile de baz pentru utilizarea
metodelor de evaluare selectate i vor fi prezentate
explicit ipotezele, datele, calculele i valoarea estimat
n cadrul fiecrei metode de evaluare.
23 Es t i ma r e a v a l o r i i
fi n a l e
v
>
i
Se indic valorile estimate n rezultatul aplicrii
metodelor de evaluare. Evaluatorul expune opinia sa
privind ponderea fiecrui rezultat n determinarea
valorii finale a proprietii imobiliare i va prezenta
calculul valorii finale.
24 Fo t o g r a fi i i
pl a n ur i a l e
bun ul ui i mo bi l i a r ,
a l t do cume n t a i e
a uxi l i a r
In seciunea anexelor, evaluatorul include fotografiile,
schiele, planurile proprietii imobiliare sau ale unor
pri componente; extrasele din Registrul Bunurilor
Imobile i alte informaii considerate relevante pentru
evaluare.
125
Anexa 6
Di c i onar de t er meni de eval uar e Rom n - Rus - Engl ez
1 Actualizarea cheltuie-
lilor diferitor perioade
n p HBe f l e HHe
pa 3H0Bpe Me HHbi x 3 a Tp a T
Time value of
money
2 Actualizarea
fluxurilor de numerar
j ^HCKOHTHpOBaHHe
e He ^ Hb i x iTOTOKOB
Cash Flow
discounting
3 Amplasarea Me c T o n o J i o we HHe Location
4 Analiza investiiilor MHBeCTHLIHOHHblH a Ha j l H3 Investment analysis
5 Anticipare Oj KHf l aHHe Anticipation
6 Anuitate AHHyHTeT Annuity
7 Anuitate anticipat ABaHCOBbl H aHHyHTeT Annuity in advance
(prenumerado)
8 Anuitate ordinar 06bl HHbI H a H H y H T e T Annuity
postnumerado
9 Bazele evalurii Ea 3bi oue HKH Basis of value
10 Beneficiul
antreprenorului
n pH6bui b noapflflMHKa Contractor' s profit
11 Beneficiul
investitorului
r i pe a npHHHMa Te j i bCKa >i
n p H6 b i n b
Devel oper' s profit
12 Bonitate EoHHTeT Productivity grade
13 Bun imobil OGi e KT HeflBHKHMOrO
HMymeCTBa, Hefl BHJKHMOCTb
Real estate
14 Bunuri imobile cu
destinatie comercial
Ko MMe p n e c Ka a
HeflBHHCMMOCTb
Commercial real
estate
15 Bunuri imobile cu
destinatie industrial
n p o Mb i u i J i e HHa a
HeflBHJKHMOCTb
Industrial real estate
16 Bunuri imobile cu
destinatie locativ
) KHJi aa He^BH>KHMOCTb Residential real
estate
17 Bunuri imobile
specializate
Cn e u n a j i H3 Hp o Ba HHa a
HeflBH>KHMOCTb
Special real estate
18 Capitalizarea direct f l pa Ma s i KanHTaj i H3auH5i Direct capitalization
19 Capitalizarea plii de
arend
Ka nHTa J i H3a uH a p e Hf l Ho f i
nj i a Tbi
Rent capitalization
20 Cea mai bun i
eficient utilizare
Ha HJ i y i u i e e H HaH6ojiee 3<j>-
(j i eKTHBHoe n c n 0 J i b 3 0 Ba HHe
Highest and best
use
21 Cererea Cnpoc Demand
22 Cheltuieli directe ripaMbie pacxoflbi Direct cost
23 Cheltuieli indirecte Ko c Be HHb i e p a c x o / i b i Indirect cost
24 Cheltuieli
operaionale
On e p a u HOHHb i e p a c x o / b i Operating expenses
25 Cheltuieli
operaionale fixe
r i o c To a HHb i e On e p a u HOHHb i e
pacxoflbi
Fixed operating
expenses
26 Cheltuieli
operaionale variabile
I l e p e Me HHb i e On e p a u HOHHb i e
pacxoflbi
Variable operating
expenses
196
Continuare anexa 5
27 Coeficientul venitului
brut efectiv
K03(j)(j)HUHeHT
fleRcTBHTeiibHoro BanoBoro
floxofla
Effective Gross
Income Multiplier
(EGIM)
28 Condiii limitative OrpaHMHHBaiouuMe ycjioBHsi Limiting conditions
29 Constanta ipotecar HnoTeHHasi n0CT0HHHa$i Mortgage constant
30 Corecie KoppeKTHpoBKa Adjustment
31 Cost 3aTpaTbi Cost
3 2 Cost de construcie CTOHM OCTb CTpOHTe/IbCTBa Construction costs
33 Data evalurii flaTa oueHKH Date of value,
Appraisal date
34 Deprecierea
economic
3KOHOMH4eCKHH H3HOC Economic
obsolescence
35 Deprecierea
funcional
OyHKUHOHajlbHblH H3HOC Funcional
obsolescence
36 Deviz de cheltuieli CM e Ta 3a Tpa T Budget of
expenditures
37 Drept de proprietate IlpaBO C06cTBeHH0CTH Ownership
38 Drepturi reale
MMymecTBeHHbie npaBa
Interest
39 -Qurata de via
economic
CpOK 3K0H0MHHeCK0H
5KH3HH
Economic life
4 0 Durata de via fizic CpOK (J)H3HHeCK0H 5KH3HH Useful life
41 Durata de via
rmas
OCTaBUlHHCa CpOK 5KH3HH Remaining life
4 2 Elemente de
comparaie
3jieMeHT cpaBHeHHM Comparison
element
4 3 Evaluare Ouernca Appraisal,
Valuation
4 4 Expertiza tehnic TexHHHecKas 3 K c n e p r a 3 a Building survey
45 Flux de numerar ^eHejKHbiii noTOK Cash flow
46 Flux de numerar
nainte de impozitare
/],eHe>KHbiH noTOK / i o
ynjiaTbi HajioroB
Before tax cash
flow (BTCF)
4 7 Fond de compensare HaKonHTejibHbiH 4>OHA Sinking fund
48 Grevri 06pe M e He HM H n pa B
C06cTBeHH0CTH
Encumbrances
4 9 Indici comasai ai
valorii de reconstituire
YKpynneHHbie noKa3aTejiH
BOCCTaHOBHTejbHOH
CTOHM OCTH
Segregated indexes
of reconstruction
value
50 Interval de calcul HHTepBaji HaMHCJieHMsi Interval of payment
51 Ipotec HnoTeKa Mortgage
52 Ipoteze /l, onymeHHa Assumptions
53 mbuntiri pe teren yj i y' i meHH Ha yi acTKe On-site
improvements
127
1
a
a
s
5!
V
a
l
u
a
t
i
o
n

r
e
v
i
e
w
s

P
u
r
p
o
s
e

o
f

v
a
l
u
a
t
i
o
n

S
u
b
s
t
i
t
u
t
i
o
n

L
a
n
d

p
l
o
t

R
e
a
l

e
s
t
a
t
e

t
r
a
n
s
a
c
t
i
o
n

U
n
i
t

o
f

c
o
m
p
a
r
i
s
o
n

U
t
i
l
i
t
y

A
c
c
r
u
e
d

d
e
p
r
e
c
i
a
t
i
o
n

P
h
y
s
i
c
a
l

d
e
p
r
e
c
i
a
t
i
o
n

I
n
c
u
r
a
b
l
e

d
e
p
r
e
c
i
a
t
i
o
n

C
u
r
a
b
l
e

d
e
p
r
e
c
i
a
t
i
o
n

V
a
l
u
e

E
s
t
i
m
a
t
e
d

c
o
s
t

R
e
p
l
a
c
e
m
e
n
t

c
o
s
t

R
e
p
r
o
d
u
c
t
i
o
n

c
o
s
t

V
a
l
u
e

i
n

u
s
e

A
l
t
e
r
n
a
t
i
v
e

u
s
e

v
a
l
u
e

F
i
n
a
l

v
a
l
u
e

P
r
e
s
e
n
t

v
a
l
u
e

F
u
t
u
r
e

v
a
l
u
e

I
n
s
u
r
a
n
c
e

v
a
l
u
e

I
n
v
e
s
t
m
e
n
t

v
a
l
u
e

M
o
r
t
g
a
g
e

v
a
l
u
e

F
o
r
c
e
d

s
a
l
e

v
a
l
u
e

M
a
r
k
e
t

v
a
l
u
e

E
x
i
s
t
i
n
g

u
s
e

m
a
r
k
e
t

v
a
l
u
e

W
e
i
g
h
t
e
d

a
v
e
r
a
g
e

v
a
l
u
e

N
o
r
m
a
t
i
v
e

v
a
l
u
e

C
o
m
p
a
r
a
b
l
e

s
a
l
e

A
c
t
u
a
l

a
g
e

ca
x
x
<u
3
O
05
ca
X
0
S
F
x
m
c
o
o
Q.
H
<D
Cu
x
x
X
<u
3
O
JS
K
tu
E
IU
x
I
IU
3
1)
S
ca
CO
x
o
P
0
ca
X
>>

1
-c
<u
m
ro
2
_0
F
o
o
2
x

x
co
i)
X
o
ca
x
R
IU
U
05
X
X
IU
X
05
ca
o.
o
ca
3
X
X
x

W
J>
F
O
O
X
CO
IU
05
o
E
u
o
X
CO
X
>5
3
X
X
IU
05
E
O
W
ca
X
O
o
X
CO
S
>X
X
x
o
IU
T
X
CO
X
e .
)X
3
S
X
X
ca
fr
o
<u
X
o
o
X
CO
s
>x
3
S
s
X
ca
a.
P
o
>>
o
o
X
CO
s C
T
O
H
M
O
C
T
b

.A
F
8
a
X

CJ
a
X
h
(U
a
u
05
X
X
IU
3
OJ
a
ca
IO
JS
F
CJ
O
a
X
o
f-
U
s
X
3
e;
IU
P
X
a jo
0 H
1
a
ca o
s 1
o 1
m o
X
X
03 X
J5 ol
(2 CQ
u o
1 2
5
O E
s- O
O x
i
ca
1
X
^ s
fi 5
S ca
s
x 2
O. c;
E O
J>
c
(-
0 X
1 s

5 *
O CQ
r^ S O (-
J3
F
o
o
a
X
o
F
o

X
-a
05
OJ
fe
r
X
o
X
O
j
F
CJ
O
a
X
o
F
o
s
3
>>
x
IU
f
HQ
F
u
o
a
X
O
H
<J
S
3
a
to
J>
F
u
o
a
X
o
F
o
CC
ca
CQ
O
X
ca
a.
H
o
J3
F
o
o
2
X
o
p
o

X
X
o
X
3
S
H
o
u
CQ
X
s
.a
F
o
O
a
X
o
F
o
3
CQ
O
U
O
ro

X
X
o
x
3
O
5 o s
5 a

s

c; o P
b
I
H
O
H
H
a
a

C
T
O
H
M
O
C
T
b

05 05
>=t X
s
u- Cu
O O
g 2
S o

c
0 g
1 e
T
3
X
X Ui
f s
0. H

X
X
i)
a
IU
CQ _Q
S2 (-
CQ u
IUo
^ 1
tu 5

O o
t-
CJ
O
a
s

o
05
ca
X
CQ
X
5
a
o.
o
X
03
i
ca
oct
O
a.
c
5
s
X
03
ca
F
CJ
O
e
o
U
(-
o
ca
CL
CO
O
03
)X
X
X
o
IU
er
X
F
X
ca
e
R
e
v
i
z
u
i
r
i

d
e

e
v
a
l
u

r
i

S
c
o
p

a
l

e
v
a
l
u

r
i
i

S
u
b
s
t
i
t
u
i
r
e

T
e
r
e
n

T
r
a
n
z
a
c

i
e

i
m
o
b
i
l
i
a
r

U
n
i
t

i

d
e
c
o
m
p
a
r
a

i
e

U
t
i
l
i
t
a
t
e

U
z
u
r
a

a
c
u
m
u
l
a
t

U
z
u
r
a

f
i
z
i
c

U
z
u
r
a

n
e
r
e
c
u
p
e
r
a
b
i
l

U
z
u
r
a

r
e
c
u
p
e
r
a
b
i
l

V
a
l
o
a
r
e

N
'>
U
T3
IU
T3
fi
ca
o,

V
a
l
o
a
r
e

d
e

n
l
o
c
u
i
r
e

|

V
a
l
o
a
r
f

d
e

r
e
c
o
n
s
t
i
t
u
i
r
e

V
a
l
o
a
r
e

d
e

u
t
i
l
i
t
a
t
e

V
a
l
o
a
r
e

d
e

u
t
i
l
i
z
a
r
e

a
l
t
e
r
n
a
t
i
v

V
a
l
o
a
r
e

f
i
n
a
l

V
a
l
o
a
r
e

p
r
e
z
e
n
t

V
a
l
o
a
r
e

v
i
i
t
o
a
r
e

V
a
l
o
a
r
e
a

d
e

a
s
i
g
u
r
a
r
e

V
a
l
o
a
r
e
a

d
e

i
n
v
e
s
t
i

i
e

V
a
l
o
a
r
e
a

d
e

i
p
o
t
e
c
a
r
e

V
a
l
o
a
r
e
a

d
e

l
i
c
h
i
d
a
r
e

V
a
l
o
a
r
e
a

d
e

p
i
a

V
a
l
o
a
r
e
a

d
e

p
i
a

p
e
n
-
t
r
u

u
t
i
l
i
z
a
r
e

e
x
i
s
t
e
n
t

V
a
l
o
a
r
e
a

m
e
d
i
e

p
o
n
d
e
r
a
t

V
a
l
o
a
r
e
a

n
o
r
m
a
t
i
v

n
z
a
r
e

c
o
m
p
a
r
a
b
i
l

r
s
t
a

c
r
o
n
o
l
o
g
i
c

r-
00
00
oo
Os
00
o
Cs Os
<N
Os
c o
OS Cs
>n
os
SO
Os
r-
o\
00
Os
Os
Os
8 o
(N
o
c o
o s
1
<0
o
SO
o
-H
r-
o
00
o
OS
o
O
I
I

2
<N sO
4
I
a
a
K
a
a
a
3
a
I
s
o
l
a
t
e
d

p
r
e
m
i
s
e
s

L
i
q
u
i
d
i
t
y

A
l
l
o
c
a
t
i
o
n

m
e
t
h
o
d

P
a
i
r
e
d

d
a
t
a

a
n
a
l
y
s
i
s

C
o
s
t

m
e
t
h
o
d

E
x
t
r
a
c
t
i
o
n

S
u
b
d
i
v
i
s
i
o
n

m
e
t
h
o
d

V
a
l
u
a
t
i
o
n

m
e
t
h
o
d
s

F
i
x
e
d

a
s
s
e
t
s

A
s
s
i
g
n
m
e
n
t
s

C
o
m
p
a
r
a
b
l
e

p
r
o
p
e
r
t
y

S
u
p
p
l
y

P
r
o
p
e
r
t
y

P
e
r
i
o
d

o
f

p
a
y
m
e
n
t

R
e
a
l

e
s
t
a
t
e

m
a
r
k
e
t

R
e
n
t

P
r
i
c
e

F
o
r
e
c
a
s
t
s

C
o
m
p
o
u
n
d

i
n
t
e
r
e
s
t

S
i
m
p
l
e

i
n
t
e
r
e
s
t

A
p
p
r
a
i
s
a
l

p
r
o
c
e
s
s

R
e
a
l

p
r
o
p
e
r
t
y

A
p
p
r
a
i
s
a
i

r
e
p
o
r
t

D
i
s
c
o
u
n
t

r
a
t
e

V
a
l
u
e

a
n
n
u
a
l

g
r
o
w
t
h

r
a
t
e

C
a
p
i
t
a
l
i
z
a
t
i
o
n

r
a
t
e

O
p
e
r
a
t
i
n
g

E
x
p
e
n
s
e
s

R
a
t
e

(
O
E
R
)

A
b
s
o
r
b
t
i
o
n

r
a
t
e

B
u
i
l
d
i
n
g

c
a
p
i
t
a
l
i
z
a
t
i
o
n

r
a
t
e

L
a
n
d

c
a
p
i
t
a
l
i
z
a
t
i
o
n

r
a
t
e

I
n
t
e
r
n
a
i

r
a
t
e

o
f

r
e
t
u
r
n

(
I
R
R
)

R
e
c
o
n
c
i
l
i
a
t
i
o
n

R
e
v
e
r
s
i
o
n

u
3
X
|
CQ
i
x a
C! <U
O s
o
S c
F
CJ
o
X
N
X
o
X
X
i=;
CC
X
X
IU
e
IU
C
IU
o.
c
CJ
ca
CL
et
O
f-
V
ca
CO
X
X
ca
o
u
o
X
Q.
ca
c
o
E

O
P
CU
2
0
P
u
a
IX
3
X
^
Q.
1
ro
05
X
X
<u
CU
5
3
CQ
ct
O
P
<u
s
X
X
F
CJ
ca
3"
>,
ca
X
X
X
CQ
X
IO
3
a.
o
o
P
IU
2
X
S
X
IU
3
O
3
et
O
P
u
s
3
g
X
o
e-
IU
3
X
ca
o
X
CJ
o
X
u
3
0
ca
X
iu
X
X
ca
1
M
u
o
X
ca

IU
,0
io
O
IU
X
X
0)
*
o

IU
CL
E
o
a
F
u
u
3
a
S
05
X
X
0)
o
O
X
3-
ca
X
e
O
X
CL
tu
E
X
F
u
o
a
X
g
X
CQ
u
X
X
o
X
3
cu
ca
13
05
E
o:
ca
X
=t
X
cu
o.
<c
ca
X
u
E
3
CO
o
X
u
o
o.
E
H
X
0)
3
O
CL
E
>X
3
X
*
O
05
O
H
X
IU
3
O
Q.
E
IX
O
H
CJ
O
CL
E
X
X
X
V
3
O
O
CJ
o
3
O
CL
E
o
CC
F
o
u
3
>>
s
X
u
o
2
X
%
X
CQ
N
IU
E
u
X
X
IU
3
O
O
H
U
3"
H
o
05
X
X
03
CQ
O
Q.
X
f-
X
o
i
O
X
=t
ca
X
a
ca
H
U
ca
H
CJ
o
O.
E
2
H
H
!X O
O O
ca 2
o
U, o
X
X
3
C3
CO
X
5
s-
X
X
S
X
cO
X
CQ
ca
s-
U
ca
o
Ct
O
X
O
03
a
3
X -a
0) X
X X
3 o
X X
g
CL
2 iu
E
^ O

X
X
D
3
o
E
o
E
H
X
5J
X
3
X
e-
-e-

o
bc!
X
X
3
CO
CO
X
1
p
X
E
ol
X
1 S
2 i
u 3
05
5
X
X
3
cO
CO
X
5
P
X
E
CO
X
cO
X X
2 ^
2 a
r \ <u
U CO
ca
a
s
O H
X o
X
X ^
N
t , H
X
1
CQ OJ
IU
X
X
ca
ca
o

o
U
05
X
CJ
O.
IU
ca
w
a.

n
c

p
e
r
i

i
z
o
l
a
t
e

L
i
c
h
i
d
i
t
a
t
e

M
e
t
o
d
a

a
l
o
c
a

i
e
i

M
e
t
o
d
a

a
n
a
l
i
z
e
i

p
a
r
e

M
e
t
o
d
a

c
o
s
t
u
l
u
i

(
c
h
e
l
t
u
i
e
l
i
l
o
r
)

M
e
t
o
d
a

e
x
t
r
a
g
e
r
i
i

M
e
t
o
d
a

p
a
r
c
e
l

r
i
i

M
e
t
o
d
e

d
e

e
v
a
l
u
a
r
e

M
i
j
l
o
a
c
e

f
i
x
e

M
i
s
i
u
n
e
a

d
e

e
v
a
l
u
a
r
e

O
b
i
e
c
t
a
n
a
l
o
g

O
f
e
r
t
a

P
a
t
r
i
m
o
n
i
u

P
e
r
i
o
a
d
a

d
e

c
a
l
c
u
l

P
i
a

a

i
m
o
b
i
l
i
a
r

P
l
a
t
a

d
e

a
r
e
n
d

fi"
a. P
r
e
v
i
z
i
u
n
i

P
r
o
c
e
n
t

c
o
m
p
u
s

P
r
o
c
e
n
t

s
i
m
p
l
u

P
r
o
c
e
s

d
e

e
v
a
l
u
a
r
e

P
r
o
p
r
i
e
t
a
t
e

i
m
o
b
i
l
i
a
r

R
a
p
o
r
t

d
e

e
v
a
l
u
a
r
e

R
a
t
a

a
c
t
u
a
l
i
z

r
i
i

R
a
t
a

a
n
u
a
l

d
e

c
r
e

t
e
r
e

a

v
a
l
o
r
i
i

R
a
t
a

c
a
p
i
t
a
l
i
z

r
i
i

R
a
t
a

c
h
e
l
t
u
i
e
l
i
l
o
r

o
p
e
r
a

i
o
n
a
l
e

R
a
t
a

d
e

a
b
s
o
r
b

i
e

R
a
t
a

d
e

c
a
p
i
t
a
l
i
z
a
r
e
a

c
l

d
i
r
i
i

R
a
t
a

d
e

c
a
p
i
t
a
l
i
z
a
r
e
a

t
e
r
e
n
u
l
u
i

R
a
t
a

i
n
t
e
r
n

a

r
e
n
t
a
b
i
l
i
t

t
i
i

R
e
c
o
n
c
i
l
i
e
r
e

R
e
v
e
r
s
i
e

-it
i n
IO
ho io lo
00
io o
o
sO 3
<N
SD
CO
VO
"3-
SO
io
SO
SO
SO
r-
SO
00
SO
Os
SO
o
r-
(N
r-
CO
r
>o sO
r-
00
r-
Os
r-
o
00 00
<N
00
CO
00
-t
00
io
00
SO
oo
oo
<N
_
N> 1
O o 00
n
e
t

< < < <
n
e
t
re re re B
3 3 a_
- 1
C_ c _ c EO
O CT" c r
re
o T re
re c C 0 1
*
_s u 0) <
o 1
o
Q
1
3
03
re
_3
O

< '
ta
O
X
o
C ta
HI
ta
a ( J
ta
O
X
o
s
o
H
o
X
o
O
H
re
o
X
o
O
s t
0
-0-
- e -
ta t r ta I ta H
re
St
O
J=
s
03
s
H
g
3

re 03
re CT Sa I
~a I
<r
E
tu
a
r
s
tr
St
s
o
X
X
St
03
g
S t
03
03
0
u>
0
CJ
E
S t
O
03
r
S t
O
co
E
St
n
H
5 ' 2 3
^
3' W w
o
o
re O
O
o
o
0
0 % re 3 ? re

o
T3
O
1
3
1
0
< '
r>
< '
*-t
J
0q
re
00
re
SJ
3'
era
-n
O
^
Cfi
0
cn
era
re
s
B
s
s
B5
I

O
H
W
O
s
A
>
H
S

O
K
W
S

>
X
W
W
K
S
O
O
H
s
w
w
w
>
H
S3
O
03