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LIMITACIONES LEGALES DE LA PROPIEDAD

LIMITACIONES LEGALES DE LA PROPIEDAD


Concepto
A diferencia de las limitaciones de las servidumbres, son inmanentes a la propiedad
predial tanto en su aspecto activo como pasivo, por ello:
a) No nacen separadamente del derecho de propiedad sobre el predio afectado, ni tiene un
titulo de adquisicin distinto a ste.
b) No constituyen derechos ni deberes autnomos sino que desde el punto de vista activo
forman parte de las facultades que comprenden la propiedad y desde el punto de vista
pasivo, son uno de los deberes inherentes al dominio.
c) Las facultades correspondientes a las limitaciones que nos ocupan no se extinguen por el
no uso precisamente porque no constituyen un derecho distinto de la propiedad y sta no se
extingue por el no uso.
d) La accin para hacer vales una limitacin legal y una accin real porque no es sino un
aspecto de la facultad de hacer valer judicialmente el derecho de propiedad. As puede
hacerse valer en forma de accin petitoria, por la misma razn, mediando posesin, puede
hacerse valer por va posesoria.
Las limitaciones de referencia nacen automticamente tan pronto se verifiquen los
respectivos presupuestos legales sin que para adquirir la facultad correspondiente el
propietario en cuestin deba desarrollar ninguna actividad ni tomar ninguna iniciativa, ni
mucho menos pedir la intervencin de la autoridad judicial.
Las limitaciones en estudio establecen relaciones entre particulares y no frente al
Estado, aunque puede existir una fiscalizacin estatal para mejor tutela de esos intereses
privados, Todo cuanto concierne a estas limitaciones se determina por leyes y reglamentos
especiales.
Es posible que una limitacin legal establecida en inters privado coincida en su
contenido con una limitacin establecida en inters pblico, pero en tal caso ambas
conservan su independencia de modo que puede desaparecer una de ellas y subsistir la otra.
LIMITACIONES QUE TIENEN POR OBJETO LA UTILIDAD PUBLICA
Las limitaciones de que tratamos se definen por el inters que
tutelan predominantemente: la utilidad pblica, as como las definiciones de las
limitaciones unilaterales en el sentido de que el propietario afectado por ellas no tiene
contrapartida de la misma naturaleza (aunque puede tenerla de naturaleza diferente). As,
por ejemplo, el propietario sujeto a expropiacin por causa de utilidad pblica o social no
tiene por ello derecho de expropiar a su vez (aunque tiene derecho a ser indemnizado).
Rgimen Jurdico:
Las limitaciones legales establecidas en inters pblico no se encuentran reguladas
en el cdigo Civil que: Todo lo concerniente a estas limitaciones se determina por las
leyes y reglamentos especiales.
Las limitaciones de inters pblico son muy diversas y se refieren al curso de las
aguas, a la conservacin de los bosques, al paso por las orillas de los ros y los canales
navegables, a la navegacin area, a la construccin y reparacin de los caminos y otras
obras pblicas, todo de conformidad con el Artculo 645 del Cdigo Civil: Las
limitaciones legales de la propiedad predial que tienen por objeto la utilidad pblica, se
refieren a la conservacin de los bosques, al curso de las aguas, al paso por las orillas de los
ros y canales navegables, a la navegacin area a la construcciones y reparacin de
caminos y otras obras pblicas.
Todo cuanto concierne a estas limitaciones se determina por leyes y reglamentos
especiales. Es decir, que a la Nacin, a los Estados o a las municipalidades les compete
legislar en esta materia, y por lo tanto, por medidas policiales, sanitarias, urbanismo, entre
otros.
Enumeracin:
El Cdigo Civil trae una enumeracin evidentemente enunciativa de las limitaciones
legales establecidas en inters pblico atendiendo a la finalidad de ellas y no a la restriccin
que implican. As menciona las limitaciones que se refieren: a la conservacin de los
bosques, al curso de las aguas, al paso por las orillas de los ros y canales navegables, a la
navegacin area, a la construccin y reparacin de los caminos y otras obras publicas, art.
645.
Entre los ms caractersticos de los lmites puestos en inters pblico, se pueden
nombrar los siguientes:
1. La expropiacin por causa de utilidad pblica. Es entre todas la ms frrea limitacin.
La Constitucin de la Republica en su Artculo 115, garantiza el derecho de propiedad, pero
en virtud de la funcin social que la propiedad cumple, la propiedad est sometida a las
contribuciones y obligaciones que establezca la ley con fines de utilidad pblica o de
inters general.
Esto significa que cuando el inters pblico est en conflicto con el derecho de un
particular y exige por una causa de utilidad pblica reconocida y declarada la cosa sea
sustrada al particular, debe el inters particular ceder ante el inters colectivo.
2. Agua. Para la defensa del curso de las aguas y utilizacin de ros y canales navegables o
flotables se impone una limitacin a los propietarios ribereos. La Ley Forestal de Suelos y
Aguas establece que quien no tenga derechos adquiridos al aprovechamiento de aguas del
dominio pblico, no podr desviarlos de su cauce natural sin la previa concesin del
Ejecutivo Nacional (Art. 89).
3. Conservacin de caminos y carreteras. La necesidad pblica de conservacin y
manutencin de carreteras impone una serie de limitaciones y obligaciones a cargo de los
predios contiguos a ellas, como por ejemplo, la conservacin y reparacin de fachadas,
guardar el retiro para posibles ampliaciones de caminos o carreteras.
4. Minas. El propietario puede hacer en el subsuelo las construcciones y excavaciones, as
como sustraer los productos posibles, pero este derecho tiene sus limitaciones establecidas
en distintas leyes, la limitacin ms importante es la facultad reconocida al Estado de hacer
concesiones para la explotacin de las minas e independientemente de la actuacin del
propietario del suelo. De conformidad con el Artculo 156, Ord. 16 de la Constitucin de la
Repblica Bolivariana de Venezuela, es competencia del Ejecutivo Nacional el rgimen y
administracin de las minas e hidrocarburos.
5. Limitaciones edilicias. La obligacin de alinear los edificios de las calles, el someterse
en la edificacin ciertas reglas estticas, la prohibicin de efectuar determinadas
construcciones o edificar a mas de cierta altura en las inmediaciones de los aeropuertos.
6. Conservacin de Bosques. Est prohibida la destruccin de bosques en tierras sujetas a
vinculo forestal e impuestas muchas limitaciones a terrenos montaosos y forestales. As de
conformidad con la Ley Forestal de Suelos y Aguas, establece que para proceder a la
deforestacin, tala de vegetacin alta o mediana y cualquiera otra actividad que implique la
destruccin de productos forestales, no podr efectuarse sin previa autorizacin de los
funcionarios del ramo.
7. limitaciones sanitarias. El Estado debe garantizar la salud pblica. Cuando los
propietarios no observaren en sus propiedades las disposiciones de higiene pblica, o
existan viviendas en condiciones de insalubridad, fuentes de agua contaminadas o
cualesquiera otras circunstancias que, a juicio de las autoridades sanitarias, puedan
constituir una amenaza para la salud pblica, o fuere preciso prevenir o extinguir una
enfermedad o combatir epidemias, el Ministerio de Sanidad y Asistencia Social podr
ordenar todas las medidas que crea necesarias a los fines indicados, incluso la ocupacin
temporal de la propiedad y hasta su destruccin (Ley de Sanidad Nacional, Artculo 17).
LIMITACIONES QUE TIENEN POR OBJETO LA UTILIDAD PRIVADA
Las limitaciones legales de la propiedad establecidas en inters privado operan
sobre las llamadas relaciones de vecindad y tienden a asegurar la armnica coexistencia y
la posibilidad de ejercicio simultneo de varios derechos de propiedad sobre fundos
colindantes o al menos prximos, o a asegurar indirectamente, necesidades elementales de
la vida como la luz, aire, agua y beneficios de la agricultura o la industria, o bien a tutelar la
salud.
Rgimen Jurdico:
Las limitaciones legales que tienen por objeto la utilidad privada se rigen por las
disposiciones del Cdigo Civil, sin perjuicio de lo que dispongan las leyes y reglamentos,
as lo establece el Artculo 646 las limitaciones legales de la propiedad predial por utilidad
privada, se rigen por las disposiciones de la presente Seccin y por las leyes y ordenanzas
sobre polica.
Enumeracin:
El cdigo civil clasifica en seis grupos las limitaciones legales de la propiedad:
1) las limitaciones que se derivan de la situacin de los lugares; la inmensa mayora de las
cuales se refieren al rgimen de las aguas contempladas en los artculos del 647 al 658.
Estas comprenden las que por disposicin natural se encontraran en lugares que por
su curso puedan afectar o resulten una amenaza o peligro, se podrn hacer reparaciones y
los propietarios en cuyas reas se encuentren estas riberas o diques de que disponen los
artculos deben contribuir de forma obligatoria para el gasto de su ejecucin.
As mismo al referirse a los manantiales que se encuentren establecidos en los
predios, podr usarlo libremente, sin embargo puede el propietario desviar su curso, est
prohibido la tala o quema de las cabeceras de los ros y vertientes. Con estas limitaciones se
procura salvaguardar la propiedad pero tambin lo concerniente a las disposiciones de
habitas naturales que tengan relacin directa con las aguas y sus cursos.
Para la defensa del curso de las aguas y utilizacin de ros y canales navegables o
flotables se impone una limitacin a los propietarios ribereos.
2) limitaciones por concepto de derecho de paso, de acueducto y de conductores elctricos
donde por error de sistemtica se mezclan las limitaciones con verdaderas y propias
servidumbres, contemplados en el artculo 659 a 683.
En estos artculos se encuentran estipuladas la mayora de planteamientos a los
cuales deben regirse los propietarios a la hora de que su propiedad interfiera con un libre
transitar que amerite necesariamente el acceso a otros espacios a travs de su propiedad, en
este sentido se encuentran condicionados por diferentes causas.
La necesidad pblica de conservacin y manutencin de carreteras impone una serie
de limitaciones y obligaciones a cargo de los predios contiguos a ellas.
En este sentido hace mencin de la circulacin y paso de las aguas, a travs de
canales y acueductos a que dieran lugar, salvo las excepciones que plantea la ley en el caso
de las limitaciones de la propiedad provenientes del transporte de energa elctrica se
regirn por leyes especiales.
3) limitaciones derivadas de la medianera que se estudian a propsito de la indivisin
forzosa, existentes en los artculos del 684 al 699.
Las medianeras que trata el cdigo civil se encuentran contempladas en el
condominio de muro, cercos o fosos divisorios entre dos predios vecinos de indivisin
forzosa y que pertenecen a distintos propietarios y que sirven de separacin entre dos
heredades contiguas, estas se regirn por disposiciones del cdigo civil y de las ordenanzas
y usos.
Para esto se deben incluir ambos propietarios a los cuales la medianera afecte su
propiedad, por esta razn la ley es totalmente especifica en las distintas situaciones que se
pueden presentar, incluyendo aspectos como uso, altura, espesor, afectacin de los vecinos,
de igual forma quedan estipulados el crecimiento, corte y siembra de rboles que se hallen
en linderos.
4) limitaciones relativas a la distancia y obras intermedias que se requieren para ciertas
construcciones, excavaciones, plantaciones y establecimientos estipulados en los artculos
del 700 al 703.
En estos artculos quedan establecidos los parmetros para las construcciones que
puedan afectar las medianeras o propiedades vecinas, entre las que se cuentan por ejemplo
pozos, depsitos de material nocivo o peligroso, instalacin de fabricas u otros que puedan
causar ruidos que excedan las medidas de comodidad ordinaria de una vecindad, as mismo
la plantacin de rboles respetando las disposiciones que se encuentran en la ley que van
desde la autoridad del vecino a solicitar el corte de las ramas que invadan su propiedad o
causen dao afectando sus linderos.
5) limitaciones en materia de luces y vistas de la propiedad del vecino, artculos 704 al 707
que tienden a proteger la intimidad de la vida privada.
En estos artculos se encuentra planteado el derecho a la privacidad, ningn vecino
podr abrir ventana as como la fabricacin de balcones o ventanas para asomarse,tampoco
pueden tenerse vistas laterales y oblicuas sobre la misma propiedad (salvo algunas
excepciones).
6) limitaciones por razn de desage de los techos articulo 708. Aqu se seala lo
correspondiente a la construccin de tejados de tal manera que las
aguas pluviales caigan sobre su propio suelo, o sobre la calle o sitio pblico, de acuerdo con
lo que se disponga en las ordenanzas y Reglamentos sobre la materia.