Intervalos de Confiana, Intervalos de Predio e Campo

de Arbtrio nas Avaliaes de Imveis Urbanos.

Autor: Antonio Pelli Neto

Resumo:

A norma brasileira de avaliao de bens NBR 14.653, parte 2: Imveis Urbanos foi
publicada inicialmente em 01 de julho de 2004, revogando a NBR 5676. Em 16 de
agosto de 2007 teve inicio o projeto de reviso pela Comisso de Estudo de Avaliao
na construo civil (ABNT/CB-02) da parte 2 aqui citada, e a ltima reunio desta
comisso ocorreu no dia 06 de maio de 2010. Durante as reunies da comisso de
reviso o assunto sobre a conceituao e aplicao do Campo de Arbtrio e do
Intervalo de Confiana gerou constantes discusses tendo culminado no texto que
est em consulta pblica nesta data
1
. Novos conceitos foram introduzidos e conceitos
antigos revisados.

A proposta deste trabalho entender os conceitos existentes na NBR 14653 sobre os
Intervalos de Confiana, Intervalos de Predio e Campo de Arbtrio e a partir deste
entendimento propor novos conceitos, demonstrando o uso destes intervalos nas
avaliaes de imveis urbanos. Como estes conceitos esto estritamente relacionados
com as estimativas pontuais, estimativas intervalares e testes de hipteses, estes
assuntos tambm sero abordados. Para clculos estatsticos e demonstrao dos
resultados ser utilizado o software SisDEA
2
Windows.

Referncias: Intervalos de confiana, intervalos de predio, campo de arbtrio,
avaliao de imveis urbanos, SisDEA.




J ulho / 2010

1
O texto proposto durante a reviso da NBR 14653-2 para substituir o texto atual pode ser visualizado e impresso em
www.abnt.org.br, acessando a rea do site referente Consulta Nacional.
2
O software e a marca SisDEA so propriedades da Pelli Sistemas Engenharia.

2


CURRICULO RESUMIDO
Nome: AntnioPelliNeto
Empresa: PelliSistemasEngenhariaLtda
Cargo: DiretorTcnico
EndereoComercial: RuaEurita,464 BairroSantaTereza,CEP31010210Belo
Horizonte/MG.
Telefones: +55(31)34661557 25520357
Fax: +55(31)34671502
CursodeGraduao: - EngenhariaMecnica,UFMGUniv.FederaldeMinasGerais,ano
deconcluso:1982.
- EngenhariaCivil,KENNEDYFundaoEducacionaldeMinas
Gerais,anodeconcluso:2000
CREA/DF: 6021/D
MestreemEngenharia
Eltrica
Linhadepesquisa:IntelignciaComputacional UniversidadeFederalde
MinasGeraisUFMG/2006.
email: pelli@pellisistemas.com.br
Endereonainternet: www.pellisistemas.com.br

Eng. Civil e Mecnico Antnio Pelli Neto, Mestre em Inteligncia Computacional pela
Universidade Federal de Minas Gerais (UFMG) 2006 e instrutor de diversos cursos
especializados na rea da Engenharia de Avaliaes para empresas pblicas e privadas em
todo o Pas. autor dos softwares SISDEA Windows Envelopamento de Dados, SISREN
Windows Redes Neurais e Regresso Linear Aplicada Avaliaes Comparativas , SISPLANV
WindowsSistemadeApoioaoDesenvolvimentodePlantadeValores,SISRENDAWindows
Avaliaes pelo enfoque da Renda, SISREG Windows Regresso Linear, SISDAT Windows
Banco de Dados Imobilirios e coautor do aplicativo SISVALUE Windows. Atualmente
Instrutor de Avaliao de Bens atuando no processo de Avaliar Bens da Caixa Econmica
Federal.diretordaPelliSistemasEngenharia.

3


1. Introduo

O objetivo principal deste trabalho apresentar os conceitos existentes na NBR 14.653
sobre os Intervalos de Confiana, de Predio e do Campo de Arbtrio, propor nova
conceituao e fazer a conexo da teoria estatstica com a prtica nas avaliaes de
imveis urbanos.

Os estudos nas reas de avaliao de imveis no Brasil esto em um estgio bem
avanado quando comparados com outros pases, tais como os EUA, Inglaterra e
Frana, consideradas grandes potncias mundiais. O principal diferencial est na
norma brasileira de avaliao de bens a NBR 14.653, que uma ferramenta de
extrema importncia para os servios de avaliao de bens no Brasil, pois alm de
padronizar os procedimentos, introduz conceitos e exigncias tcnicas para que o
trabalho seja executado com uma fundamentao e preciso mnima desejveis.

Embora os tratamentos de dados de mercado, definidos na parte 2 Avaliao de
Imveis Urbanos da referida norma utilizem ferramentas da matemtica e da
estatstica e os clculos oriundos destes tratamentos sejam exatos, as estimativas
realizadas com base nestes clculos so inexatas. E a probabilidade do valor adotado
para o imvel avaliando, impresso no laudo de avaliao, ser o verdadeiro valor de
mercado para este mesmo imvel praticamente zero. Este conceito, proveniente da
inferncia estatstica, j de conhecimento tanto dos profissionais que atuam com
avaliao no Brasil, como tambm de muitos contratantes de Laudos de Avaliao.
Assim, nem sempre as avaliaes pontuais atendem aos anseios e desejos dos
contratantes, pois em muitos casos j est em andamento alguma negociao e o
preo a ser praticado j foi sugerido pelo incorporador ou empreendedor. Decorre da a
necessidade de serem elaboradas, alm das avaliaes pontuais, avaliaes
intervalares, fornecendo um ou mais intervalos de valores admissveis para o imvel
em estudo.

Hoje, o Governo Federal por intermdio da Caixa Econmica Federal, o maior
demandante de servios de avaliao no pas e a totalidade de laudos de avaliao
(incluindo todos os rgos federais) deve superar a marca de 1.000.000 laudos / ano.
Estes laudos so produzidos, na maioria das vezes, para subsidiar operaes de crdito
imobilirio, onde o valor adotado para o imvel servir de base para constituir a
garantia da operao ou para sinalizar a viabilidade na produo de unidades
habitacionais.

Quando um incorporador ou empreendedor apresenta um novo empreendimento
habitacional, fornecido junto com os projetos preliminares o preo sugerido para
venda e/ou locao. Caber ao contratante o estudo para identificar se o preo
sugerido compatvel com o valor do imvel no mercado imobilirio. Nasce da o
seguinte dilema: de um lado est o incorporador / empreendedor com uma proposta
para o preo da unidade habitacional que pretender produzir; do outro lado est o
laudo de avaliao elaborado por profissionais habilitados, onde consta o valor adotado
para a mesma unidade habitacional. Considerando as caractersticas heterogneas dos
imveis no mercado imobilirio e o fato do preo / valor serem variveis contnuas
(pode-se dizer que cada transao no mercado imobilirio nica) pouco provvel
que o preo proposto seja exatamente igual ao valor que consta no laudo de avaliao.

4



Assim, o que os gerentes e responsveis pelo desenvolvimento urbano do pas
necessitam no somente de uma avaliao pontual, mas sim de uma estimativa
intervalar que indique qual a faixa de valores admissveis para o imvel a ser
produzido, viabilizando ou no o empreendimento. Este intervalo de valores
admissveis tem sido discutido em diversas esferas (pblicas e privadas) e as solues
existentes hoje na NBR 14.653 so: o intervalo de predio, de confiana e o campo
de arbtrio.

Embora as solues tenham sido apresentadas e discutidas nas reunies do projeto de
reviso da NBR 14.653-2, existem ainda entendimentos diferenciados, muitas vezes
distorcidos dos conceitos estatsticos que geraram estes intervalos. E estas distores
trazem prejuzos para o processo de avaliao, atrasos na entrega dos trabalhos e no
incio da fase de implantao do empreendimento imobilirio e discusses infundadas
acerca dos valores provveis para os imveis. O entendimento sobre o mercado
imobilirio e a formao dos preos dos imveis neste mercado, aliado ao
conhecimento da teoria estatstica, so fundamentais para a melhoria do processo de
avaliao de bens no Brasil. Este trabalho ir apresentar alguns conceitos bsicos
sobre o mercado imobilirio, sobre estimativas pontuais e intervalares e demonstrar o
uso e aplicao destes conceitos nas avaliaes de imveis urbanos.


2. O Mercado Imobilirio no Brasil e as Avaliaes de Imveis
Urbanos

Nos ltimos dois anos o mercado imobilirio brasileiro apresentou um forte
aquecimento, com os preos dos imveis sendo negociados em patamares bem acima
do que se poderia prever naquela poca. Este forte aquecimento, verificado em
diversos municpios brasileiros, tem sido discutido por engenheiros, analistas e
economistas, pois em uma anlise superficial, parece ferir a lei da demanda:
considerando os demais aspectos permanecendo constantes, quando o preo de um
produto aumenta, as quantidades demandadas do produto diminui. E o que se
vivenciou foi um forte aumento nos preos mas tambm na demanda por imveis,
tanto para uso residenciais como comerciais. Ento, o que pode estar ocorrendo?
Observe que na definio da lei da demanda, encontramos a frase
3
considerando os
demais aspectos permanecendo constante. Existem, na verdade, outras variveis
afetando a disposio dos consumidores para a aquisio de imveis: melhorias na
renda, ofertas de crdito, preos de alugueis, populao e demografia e principalmente
a imperfeio do mercado imobilirio.

Tem sido noticiado com freqncia, nos principais meios de comunicao do pas, que
os brasileiros esto mais otimistas em relao queda da inflao, expanso da renda
pessoal, melhoria da situao financeira e reduo no endividamento. O Boletim Focus,
que uma publicao do Banco Central, indica pela 16 semana consecutiva alta na
estimativa para o crescimento do PIB. A projeo para a taxa bsica de juros foi
elevada de 12% para 12,13%. Houve baixa na previso para o crescimento da
produo industrial de 11,94% para 11,91%, mantendo a expectativa em relao a
2011 (5%). O pas vive uma grande euforia econmica.

3
O termo utilizado pelos economistas ceteris paribus, o que significa todo o resto igual, em latim.

5


Sobre esta perspectiva de crescimento, para os economistas e profissionais do
mercado imobilirio pairam algumas dvidas:

- Existem riscos para a consolidao de um cenrio inflacionrio e conseqente
desvalorizao nos preos dos imveis?
- Existe descompasso entre oferta e demanda no mercado imobilirio?
- Estamos crescendo num ritmo sustentvel ou produzindo bolhas para que
sejam estouradas aps as eleies, como as que vimos nos EUA?
- Se o crdito continuar aumentando forte, estas bolhas podem ser formadas?
- preciso cuidado nas estimativas de valores dos imveis no mercado
imobilirio?
- Que bens e servios esto sendo produzidos e como estes so produzidos? Em
que escala?
- Quem receber os bens e servios produzidos?
- As construtoras / incorporadoras escolhem como produzir os bens e servios
que vendem ou a sociedade est decidindo o que produzir adequando a oferta
demanda?

As respostas s estas perguntas esto sendo produzidas e publicadas por profissionais
que atuam no mercado imobilirio. Uma boa fonte de pesquisa o blog da colunista
Mriam Leito do jornal O Globo
4
. Neste blog possvel levantar diversas informaes
sobre economia e mercados imobilirios, considerando temas sobre o Brasil, EUA e
Europa.

Entretanto, importante lembrar que, conceitualmente, as sociedades organizam suas
economias de duas maneiras principais: economias centralmente planejadas e
economias de mercado. Na primeira o governo que decide como os recursos
econmicos sero alocados e na segunda so as decises das famlias e das empresas
que interagem em mercados que alocam os recursos econmicos necessrios ao seu
desenvolvimento.

Nas economias centradas e planejadas, o governo que decide como aplicar os
recursos, quem ir produzir e a quem ser destinado o produto ou servio final. Estas
economias esto presentes em pases comunistas.

Em uma economia de mercado as empresas tm que produzir bens e servios que
atendam aos anseios dos consumidores ou iro falncia. Assim, so os consumidores
que decidem que bens e servios sero produzidos. Como as empresas em uma
economia de mercado competem entre si, estas so pressionadas para maximizar a
eficincia de mercado produzindo o melhor produto com o menor custo possvel.

E o mercado imobilirio brasileiro? uma economia centrada e planejada pelo governo
ou uma economia de mercado? Na verdade, o mercado imobilirio brasileiro um
mercado de economia mista, onde a maioria das decises econmicas resultante
da interao entre compradores e vendedores, mas com o governo desempenhando
um papel extremamente significativo na alocao de recursos e na escolha das
empresas que iro produzir. Esta interferncia governamental altera significativamente
a eficincia do mercado:

4
http://oglobo.globo.com/economia/miriam/

6


- a eficincia alocativa, onde a produo est de acordo com as preferncias do
consumidor, substituda pela
- eficincia produtiva, onde o produto final escolhido com base na melhor
relao custo/benefcio na tica das empresas produtoras.

E assim este mercado deixa de ser um mercado de Concorrncia Perfeita. O mercado
imobilirio, no segmento residencial de baixa renda, tem sido visto como um oligoplio
ou um mercado de concorrncia monopolista. Oligoplios so setores com apenas
algumas empresas produzindo os bens e servios para atender grande parte da
demanda. Nestes mercados, as aes de qualquer incorporador ou empreendedor tm
um grande impacto sobre o lucro de todos os demais. comum que as grandes
incorporadoras desse mercado se beneficiam com a cooperao, realizando reunies
constantes, e agem como se fossem monopolistas, porm os incentivos ao de
maximizar os lucros impedem que atinjam resultados iguais aos do monoplio. Desse
modo, h sempre tenses ntidas entre a cooperao e o interesse prprio. Na medida
em que aumenta o nmero de vendedores fica mais difcil chegarem a um acordo
quanto ao preo ofertado.

E porque os oligoplios existem? Porque no existem muitas empresas neste segmento
com capacidade para romper as barreiras entrada no mercado, onde os ganhos
incorporam altos lucros econmicos.

A barreira econmica mais importante entrada de novas empresas so as economias
de escala. Quanto maiores forem as economias de escala, menor ser o nmero de
empresas que estaro no setor. Alm das economias de escala, existem as barreiras
impostas pelo governo muitas grandes empresas empregam lobistas para convencer
os governantes a publicar leis e regulamentaes que sejam favorveis aos seus
interesses econmicos. Estas empresas, alm de terem acesso total aos governos
(municipal, estadual e federal), se renem constantemente ditando regras e impondo
condies para a produo das unidades habitacionais. Algumas regras bsicas para a
implantao de grandes empreendimentos imobilirios, que se caracterizam pelo
elevado nmero de unidades habitacionais (acima de 100), tm sido ignoradas, como
por exemplo, a anlise do projeto proposto pelo incorporador e o impacto deste
empreendimento na infra-estrutura urbana do municpio. Em muitos casos so
propostos empreendimentos em regies afastadas do centro urbano do municpio a
que pertencem, com projetos arquitetnicos inadequados e com execuo de baixa
qualidade, mas com preos propostos bem acima dos praticados no mercado.

Um interessante texto
5
foi publicado no blog da Miriam Leito, intitulado Vale Tudo.
Em destaque, a seguinte frase: Hoje, ameaas democracia no so mais aes dos
quartis. Esse um tempo superado. Agora, o risco de se avacalharem regras com o
desrespeito continuado.

Obviamente, todos estes problemas no existiriam se o mercado fosse de concorrncia
perfeita, mais no . E o que tudo isto tem a ver com o intervalo de confiana,
intervalo de predio e campo de arbtrio? A resposta simples: fornecer intervalos de
valores admissveis, com determinada preciso e fundamentao, subsidiando as
tomadas de deciso por parte dos contratantes, buscando viabilizar empreendimentos
adequados para a populao ao qual se destina.

5
http://oglobo.globo.com/economia/miriam/posts/2010/07/04/vale-tudo-305190.asp

7




3. Avaliao de I mveis Urbanos Estimativas pontuais

As avaliaes de imveis urbanos tm uma grande importncia para a economia do
pas, pois decises gerenciais so tomadas com base nestas avaliaes. O resultado
final do trabalho um relatrio tcnico, intitulado Laudo de Avaliao, e este deve ser
produzido por um engenheiro civil ou arquiteto. A principal pergunta a ser respondida
: Qual o valor do imvel avaliando?

Embora seja esta uma pergunta fcil de ser formulada, a resposta no geralmente
trivial. Para se produzir uma reposta com fundamentao, preciso e tempestividade,
so necessrios conhecimentos em diversas reas, como estatstica, engenharia e
economia. uma atividade multidisciplinar.

Voltando pergunta anterior, Qual o valor do imvel avaliando?, a primeira resposta
tende a ser uma estimativa pontual. Para fornecermos esta estimativa pontual,
necessitamos de um estimador pontual.

Definio 2.1 Um estimador pontual qualquer funo W(X
1
,...,X
n
) de uma amostra;
em outras palavras, qualquer estatstica um estimador pontual.

A definio acima parece ser muito vaga, entretanto o objetivo aqui no eliminar
qualquer candidato a ser um estimador pontual. A definio em 2.1 geral e a partir
dela que podem ser derivadas definies mais completas e especficas para cada
estudo.

A idia por trs da estimativa pontual muito simples. Quando uma amostra
coletada em uma populao que possui uma pdf ) | ( u x f , o conhecimento sobre u
leva ao conhecimento de toda a populao. Ento, natural pensar na escolha de um
bom estimador para o ponto u , ou seja, um bom estimador pontual.

Neste momento importante fazermos uma distino entre estimador e estimativa.
Um estimador uma funo de uma amostra, enquanto a estimativa o valor obtido
para o estimador, ou seja, um nmero que calculado assim que o estimador
definido e a amostra coletada.

Em muitos casos existiro candidatos naturais ou bvios para um estimador pontual
para um parmetro populacional em particular. Por exemplo, uma mdia aritmtica
simples uma candidata natural para a mdia da populao. Entretanto, a utilizao
de uma mdia aritmtica simples pode levar a resultados desastrosos. Por este motivo,
existem diversas tcnicas que nos permitem eleger possveis candidatos para o
estimador pontual. Dentre elas, a regresso linear tem sido a mais utilizada nas
avaliaes de imveis urbanos, quando o mtodo comparativo de dados de mercado
selecionado. Isto obviamente no significa que a melhor estimativa, mas sim a mais
utilizada. No objetivo deste trabalho apresentar e identificar os mtodos para a
escolha de estimadores pontuais, mas sim buscar o entendimento e a aplicao da
teoria estatstica nas avaliaes de imveis urbanos. A literatura sobre Inferncia
Estatstica vasta e uma seleo especialmente feita pela Pelli Sistemas Engenharia foi
anexada a este trabalho.

8


E como fazer a conexo desta teoria com a prtica nas avaliaes de imveis urbanos?
Vamos supor que uma empresa foi contratada para realizar o servio de avaliao de
um apartamento situado em determinada regio de um grande centro urbano. Aps a
vistoria ao imvel avaliando e identificao da regio de influencia, a empresa
contratada procedeu coleta de dados no mercado imobilirio. Vamos ainda supor que
esta amostra foi composta de dados homogneos, em quantidade de seis transaes
efetivamente realizadas dentro do ms da avaliao. Ser necessrio agora eleger o
estimador pontual. No presente caso, as premissas so: os dados coletados no
mercado so de imveis homogneos, ento se presume que todos os imveis no
mercado tambm sejam homogneos e que a mdia aritmtica simples uma
candidata natural para a mdia dos preos de imveis assemelhados no mercado
imobilirio local. Assim, a empresa elegeu como estimador pontual para a mdia dos
preos praticados naquele mercado imobilirio a mdia aritmtica simples. A estimativa
pontual pode ser ento realizada, pois o estimador pontual foi eleito e, uma vez
coletada a amostra, os clculos podem ser realizados. O valor final adotado para o
imvel avaliando ser atribudo com base na estimativa pontual (mdia aritmtica da
amostra) e ser apresentado no laudo de avaliao.

Em um segundo trabalho de avaliao, a mesma empresa deparou com uma amostra
de dados heterogneos, em uma quantidade de quinze elementos efetivamente
transacionados dentro do ms da avaliao. Sendo os dados heterogneos (supondo
os atributos reas, localizao e padro construtivo), a mdia aritmtica dos preos j
no mais uma candidata natural para o estimador pontual, pois esta mdia no
considera as diferenas existentes entres os atributos dos imveis. Dentre as
candidatas ao estimador pontual, vamos supor que a empresa elegeu a regresso
linear, pois esta mdia ir ponderar as diferenas de preos considerando as diferenas
entre os trs atributos identificados acima. O estimador pontual para a mdia de
preos de imveis no mercado imobilirio a regresso linear e, aps os clculos
estatsticos com base na amostra coletada, a estimativa pontual pode ser calculada e o
valor do imvel ser atribudo com base nesta estimativa pontual e apresentado no
laudo de avaliao.

O que na verdade a empresa apresentou no laudo de avaliao? Foi o valor estimado
para o imvel avaliando? Como interpretar estes resultados? A resposta simples: nos
dois trabalhos foram apresentadas as estimativas pontuais para os parmetros
populacionais, a primeira utilizando como estimador pontual a mdia aritmtica
simples, e no segundo caso, a regresso linear, sendo os valores dos imveis
atribudos com base nestas estimativas. Em ambos os casos a interpretao destes
resultados :

O valor estimado para o imvel avaliando foi atribudo com base na estimativa pontual
da mdia dos preos praticados no mercado imobilirio onde a amostra foi coletada.
Qualquer imvel com caractersticas assemelhadas aos dos imveis da amostra
coletada pode ter seu valor estimado, pois o estimador j foi eleito e a estimativa
pontual para este estimador j conhecida.

importante frisar que neste momento no foi realizada nenhuma inferncia
sobre o valor pontual do imvel avaliando, mas sim uma estimativa pontual para
a mdia populacional e esta estimativa pontual foi utilizada para atribuir valor ao
imvel avaliando. Voltaremos a este assunto nas definies de intervalos de confiana
e de predio.

9


Notem que no primeiro caso foi utilizada a mdia aritmtica dos dados coletados, pois
os bens so homogneos, e no segundo caso a regresso linear, pois embora o esforo
seja para coletar dados com caractersticas as mais homogneas possveis, os dados
coletados possuam atributos diferenciados e por este motivo a mdia aritmtica no
mais a candidata natural para o estimador pontual. Reforamos que os conceitos aqui
apresentados so conceitos gerais e no estamos abordando os mtodos usuais para
avaliar e selecionar os estimadores pontuais.

4. Testes de Hipteses nas Avaliaes de Imveis Urbanos

Na seo anterior utilizamos um mtodo de inferncia chamado de Estimativa
Pontual. Agora, vamos apresentar outro mtodo de inferncia chamado Teste de
Hiptese.

Definio 3.1 Hiptese. Uma hiptese a afirmao sobre um parmetro
populacional.

Esta definio novamente de carter geral, mas o importante agora saber
simplesmente que uma hiptese uma afirmao sobre um parmetro populacional. O
objetivo do teste de hipteses decidir, com base em uma amostra, qual das duas
hipteses complementares a verdadeira: H
0
ou H
1
.

Definio 3.2 H
0
chamada de hiptese nula e H
1
de hiptese alternativa.

Vamos supor que u um parmetro populacional. A forma geral de apresentao das
hipteses nula e alternativa tem a seguinte configurao:
0 0
: O e u H e
c
H
0 1
: O e u .
Interpretando: Na hiptese nula o parmetro u est compreendido dentro de um
subconjunto no espao dos parmetros possveis, e na hiptese nula o mesmo
parmetro est contido no espao complementar. Exemplificando: aps uma coleta de
dados no mercado imobilirio, o engenheiro ou arquiteto responsvel pelo trabalho de
avaliao necessita eleger o estimador pontual. A dvida est na escolha entre a mdia
aritmtica simples e a regresso linear simples. A dificuldade na escolha do estimador
pontual se justifica em virtude de, ao coletar os dados no mercado imobilirio, alguns
imveis apresentaram divergncias no atributo rea total construda. Os demais
atributos so idnticos, ou seja, os imveis so assemelhados nas demais
caractersticas. A pergunta a ser respondida : As diferenas detectas nos dados
coletados para o atributo rea no so suficientes para supor que os imveis so
heterogneos e a escolha adequada a mdia aritmtica simples, ou elas so
suficientes para caracterizar os imveis como heterogneos e eleger como estimador
pontual a regresso linear simples? Se u representa a elasticidade rea/preos, o
profissional est interessado em testar a hiptese 0 :
0
= u H versus a hiptese
0 :
1
= u H . A hiptese nula diz que mudanas nas reas dos imveis no afetam os
preos dos imveis contra a hiptese alternativa que diz que alteraes nas reas dos
imveis alteram os preos praticados. Assim, neste tipo de problema, aps coletar os
dados de mercado, o profissional deve decidir entre aceitar a hiptese nula como
verdadeira ou rejeitar a hiptese nula por ser falsa e decidir pela hiptese alternativa.

10


Aceitar a hiptese nula como verdadeira levar o avaliador a eleger a mdia aritmtica
simples como estimador pontual para os preos dos imveis e, caso rejeite a hiptese
nula, a hiptese alternativa levar a eleger a regresso linear como o estimador
pontual.

Novamente, no objetivo deste trabalho apresentar os mtodos de escolha para a
realizao dos testes de hipteses. O importante entender o que eles representam,
pois os mesmos possuem uma forte correlao com as estimativas intervalares e com
a construo de intervalos de confiana e de predio. Na verdade, podemos
generalizar e dizer que todo intervalo de confiana corresponde a um teste de hiptese
e vice-versa.


5. Estimativas I ntervalares nas Avaliaes de Imveis Urbanos

5.1 Intervalos de confiana

Na seo 2 discutimos sobre as estimativas pontuais de um parmetro u , onde a
inferncia tem como resultado um nico valor. Agora, vamos discutir as estimativas
intervalares, mais especificamente sobre os intervalos de confiana e os intervalos de
predio, que fazem parte de um conjunto de estimativas. O problema sobre as
estimativas intervalares que o parmetro u pertence a um conjunto de valores
possveis, ou seja, C e u , onde O c C , e assim usualmente prefervel uma
estimativa intervalar C a um nico valor u .

Definio 4.1.1 Uma estimativa intervalar de um valor real para um parmetro u
qualquer par de funes, ) ,..., (
1 n
x x I e ) ,..., (
1 n
x x S , de uma amostra que satisfaa
) ( ) ( x S x I s para todo X xe . Se x X = observado, a inferncia ) ( ) ( x S x I s su pode
ser realizada.

O intervalo fechado )] ( ), ( [ x S x I para uma estimativa intervalar de um parmetro u ,
baseado em uma amostra aleatria ) ,..., (
1 n
X X X = representa os valores que
desejamos para construir as estimativas intervalares. Novamente, a definio dada
aqui geral e, a partir dela, podemos derivar novas definies, construindo intervalos
abertos ou semi-abertos (abertos em uma extremidade e fechada na outra).

Qual a vantagem de trabalhar com uma estimativa intervalar versus uma estimativa
pontual? A resposta que, associando alguma preciso em nossas estimativas, vamos
ganhar alguma confiana ou, em outras palavras, segurana sobre as certezas de
nossas afirmaes.

A proposta de usar um estimador intervalar ao invs de um estimador pontual
termos alguma garantia de estarmos capturando o parmetro de interesse no estudo.

Definio 4.1.2 Um estimador intervalar )] ( ), ( [ x S x I de um parmetro u se traduz
na probabilidade de que este intervalo aleatrio contenha o verdadeiro parmetro u .

11


Estimadores Intervalares, agregando uma medida de confiana (usualmente chamado
de grau de confiana) so intitulados como Intervalos de Confiana. Existem diversos
mtodos para eleger os estimadores intervalares e a partir destes construir os
intervalos de confiana.

Existe uma srie de questes a serem discutidas e derivadas destas definies.
Entretanto, a mais importante delas entender que o intervalo de confiana construdo
aleatrio e no o parmetro u . Assim, quando escrevemos na forma
| |) ) ( ), ( (
0
X S X I P e u estamos indicando que a probabilidade do X , no do u . A
forma ) ) ( , ) ( (
0
u u > s X S X I P indica melhor sobre a aleatoriedade de X .

Sugerimos a leitura dos tpicos sobre Inferncia Estatstica que podem ser obtidas na
relao de livros relacionados ao final deste trabalho. O nosso interesse aqui neste
trabalho verificar e demonstrar como estes intervalos podem ser utilizados nas
avaliaes de imveis urbanos.

5.2 I ntervalos de Predio

No tpico 4.1 discutimos os intervalos de confiana e apresentamos uma definio
geral para este intervalo. Agora, vamos discutir outro intervalo, dentro de vrias outras
opes possveis, chamado de Intervalo de Predio.

Definio 4.2.1 O intervalo de predio com )% 1 ( 100 o para um valor no
observado de uma varivel aleatria Y , baseado na observao de X um intervalo
tambm aleatrio )] ( ), ( [ x S x I com a propriedade de que o > s s 1 )) ( ) ( (
0
X S Y X I P
para todos os valores de u .

Vamos colocar lado a lado os intervalos de confiana e os intervalos de predio, pois
assim poderemos notar melhor as semelhanas bem como as diferenas. So eles:

- Intervalo de Confiana: o u > s s 1 )) ( ) ( (
0
X S X I P ou | |) ) ( ), ( (
0
X S X I P e u
- Intervalo de Predio: o > s s 1 )) ( ) ( (
0
X S Y X I P

Existe semelhana na definio dos intervalos, entretanto o intervalo de confiana
construdo para um parmetro u , que constante, enquanto que para o intervalo de
predio o mesmo construdo para uma varivel aleatria Y . Intuitivamente,
considerando que uma varivel aleatria mais varivel do que um parmetro (que na
verdade uma constante) esperado que o intervalo de predio seja maior do que o
intervalo de confiana, para um mesmo nvel de confiana.

At agora temos apresentado conceitos generalizados para os intervalos de confiana,
de predio e para os testes de hipteses. A partir de agora, vamos estudar um caso
em particular, que a regresso linear, pois o assunto em discusso na parte 2 da
NBR 14.653. Entretanto, vale ressaltar que estas definies podem ser ampliadas para
outros casos, como as Redes Neurais Artificiais e a Regresso No Linear.

Entretanto, antes de iniciarmos o estudo de caso, onde entra a definio de Campo de
Arbtrio nas Avaliaes de Imveis Urbanos?

12


6. Campo de Arbtrio Avaliao de Imveis Urbanos

O significado da palavra Arbtrio pode ser encontrado nos dicionrios da lngua
portuguesa. O Michaelis apresenta o significado listado a seguir:

ar.b.trio
sm (lat arbitriu) 1 Resoluo que depende s da vontade. 2 Julgamento de rbitros. 3 Opinio, voto. 4 Expediente, meio, alvitre.
5 Com Clculo estimativo da maior vantagem do cmbio de moedas, em razo dos lugares, valor dos metais e outras
circunstncias. Livre-a.: indeterminao da vontade, ou poder do ser humano, consciente, de decidir livremente.

e o Aurlio online:

arbtrio
s.m. Resoluo, determinao dependente apenas da vontade. / Vontade, talante. / Juzo, sentena de rbitro. // Livre arbtrio,
poder, faculdade de decidir, de escolher, de determinar, dependente apenas da vontade. // Ao arbtrio de, ao talante de,
vontade de, merc de.

Est claro o significado da palavra Arbtrio. Segue ento que, aplicando este significado
nas avaliaes de imveis urbanos, podemos construir um intervalo de valores, cujo
nome Campo de Arbtrio e dentro do qual o valor pontual a ser atribudo ao imvel
avaliando dever estar contido. Ou seja, )] ( ) ( [ X S Y X I C
a
s s .

Entretanto, sendo o arbtrio uma opinio ou uma resoluo que depende somente da
vontade do profissional avaliador, devem existir restries ao seu uso, pois o uso
indiscriminado invalida todo o trabalho at aqui desenvolvido. Qual o significado de
construir modelos de regresso, eleger estimadores intervalares, se ao final do
trabalho podemos lanar mo do campo de arbtrio e simplesmente desprezar todos os
resultados estatsticos? A resposta no trivial. Temos questes ainda a estudar.
Vamos a elas.

A primeira norma brasileira de avaliao de bens a introduzir o conceito de Campo de
Arbtrio foi a NBR 5676. O texto est reproduzido logo a seguir:

3.5 Campo de arbtrio
Intervalo fechado de valores, obtido por processo estatstico compatvel com a amostra, dentro do qual o
engenheiro de avaliaes pode adotar, justificando, aquele que seja representativo do valor do imvel
avaliado.

No item 7.6.8 da mesma NBR, que trata das avaliaes com nvel de rigor rigorosa,
diz que:

O valor final da avaliao, a ser indicado pelo engenheiro de avaliaes em funo do tratamento
estatstico adotado, tem de estar contido em um intervalo de confiana fechado e mximo de 80%. ....

J no item 7.6.10 que trata das avaliaes com nvel de rigor rigorosa especial,
estipula que

subitem c) o campo de arbtrio do engenheiro de avaliaes correspondente ao intervalo de confiana
mximo de 80% ...

A NBR 5676 mantinha a coerncia na definio do campo de arbtrio com os conceitos
estatsticos, pois limitava o campo de arbtrio ao intervalo de confiana, estipulando o
nvel de confiana mximo de 80%. Assim, at a NBR 5676 ser substituda pela NBR
14.653-2, as avaliaes de imveis urbanos, para os nveis de rigor rigorosa e
rigorosa especial, eram realizadas utilizando estimadores pontuais ou intervalares,
considerando que:

13



- no caso dos estimadores pontuais, o valor final adotado era calculado
atribuindo-se a estimativa pontual obtida com a regresso linear;
- e no caso dos estimadores intervalares, utilizava-se do intervalo de confiana
para, ao arbtrio do avaliador e desde que justificado, definir o valor final
adotado. Obviamente, se eram utilizadas estimativas intervalares, os valores
mximos e mnimos eram conhecidos e poderiam ser apresentados no laudo de
avaliao.

A atual norma de avaliao de bens, a NBR 14.653-2, desassociou os intervalos de
confiana e o campo de arbtrio. inconsistente e por este motivo necessita de ser
redefinido. O texto em consulta nacional da NBR 14.653-2 apresenta as seguintes
definies:

3.69
valor final adotado
estimativa pontual, dentro do campo de arbtrio, adotada como resultado final da avaliao.

Se o valor final adotado vai ser atribudo com base em uma estimativa pontual, porque um
estimador pontual foi eleito. Se este for usado, no tem porque falar em campo de arbtrio.
Assim, o que se entende por estimativa pontual estar dentro do campo de arbtrio, j que so
dois conceitos distintos de estimativa intervalar e pontual? Uma nova definio pode ser
sugerida:

Definio 5.1 Valor final adotado. O valor final adotado o valor atribudo ao imvel avaliando
a partir de uma estimativa pontual ou a partir de uma estimativa intervalar e neste caso o valor
deve estar contido dentro do campo de arbtrio.

Em 8.2.1.5 do texto em consulta pblica da NBR 14.653-2 temos a definio de campo de
arbtrio:

8.2.1.5 Campo de arbtrio

8.2.1.5.1 O campo de arbtrio definido em 3.8 da ABNT NBR 14653-1:2001 o intervalo de mais
ou menos 15%, em torno da estimativa pontual de tendncia central utilizada na avaliao.

8.2.1.5.2 O campo de arbtrio pode ser utilizado quando variveis relevantes para a avaliao do
imvel no tiverem sido contempladas no modelo, por escassez de dados de mercado, por inexistncia de
fatores de homogeneizao aplicveis ou porque essas variveis no se apresentaram estatisticamente
significantes em modelos de regresso, desde que o intervalo de mais ou menos 15 % seja suficiente para
absorver as influncias no consideradas. Quando o intervalo no for suficiente, o modelo no
apropriado para fundamentar a avaliao pelo mtodo comparativo direto de dados de mercado. Em
alguns casos, possvel utilizar outros procedimentos complementares para remediar essa insuficincia
(por exemplo, ao avaliar terreno com necessidade de muro de arrimo a partir de uma amostra de terrenos
planos, pode-se deduzir da estimativa obtida no modelo para terrenos planos o valor correspondente ao
custo de construo do muro).

8.2.1.5.3 O campo de arbtrio no se confunde com o intervalo de confiana de 80 % calculado
para definir o grau de preciso da estimativa.

e no anexo A temos a definio de Avaliao Intervalar:

A.9 Avaliao intervalar

A.9.1 A avaliao intervalar, prevista em 7.7.1.b da ABNT NBR 14653-1, tem como objetivo
estabelecer, quando solicitado pelo contratante, um intervalo de valores admissveis em torno do valor
final adotado.

14


A.9.1.1 O intervalo de valores admissveis deve apresentar amplitude igual ou inferior, simultaneamente:

a) amplitude do intervalo de predio de 80% para a estimativa pontual de tendncia central;

b) amplitude de mais ou menos 15% em relao ao valor final adotado.

A.9.2 No caso de utilizao do valor final adotado diferente da estimativa pontual de tendncia central,
este fato dever ser citado e no ser calculada a probabilidade associada ao intervalo.

Estas definies incluem, na verdade, diversos conceitos diferentes e podem levar a
interpretaes dbias. Vamos apresentar uma nova definio para campo de arbtrio:

Definio 5.2 Campo de Arbtrio. O campo de arbtrio definido em 3.8 da ABNT NBR 14653-
1:2001 deve ser calculado com base em um estimador intervalar, podendo ser utilizado ou o
intervalo de predio ou de confiana, calculado em torno da estimativa pontual utilizada na
avaliao, limitado a mais ou menos 15% em relao a esta estimativa pontual.

Obviamente se impe restries ao uso do campo de arbtrio. Este pode ser utilizado
nas seguintes situaes:

- Quando o imvel avaliando no apresentar nenhuma singularidade e as
justificativas pela no adoo da estimativa pontual tiverem subsdios com base
no posicionamento do imvel avaliando em relao aos atributos presentes na
amostra efetivamente utilizada;

- Quando o imvel avaliando apresentar singularidades de tal magnitude que as
variveis relevantes para a avaliao do imvel no tiverem sido contempladas
no modelo, por escassez de dados de mercado, por inexistncia de fatores de
homogeneizao aplicveis ou porque essas variveis no se apresentaram
estatisticamente significantes em modelos de regresso.

Quando o intervalo de predio, limitado ao campo de arbtrio, no for suficiente para
conter o valor a ser atribudo ao imvel avaliando, o modelo no apropriado para
fundamentar a avaliao pelo mtodo comparativo direto de dados de mercado. Nestes
casos, possvel utilizar outros procedimentos complementares para remediar essa
insuficincia (por exemplo, ao avaliar terreno com necessidade de muro de arrimo a
partir de uma amostra de terrenos planos, pode-se deduzir da estimativa obtida no
modelo para terrenos planos o valor correspondente ao custo de construo do muro).

Em seguida, apresentamos nova definio para avaliao intervalar:

Definio 5.3 Avaliao Intervalar. A avaliao intervalar a estimativa intervalar
calculada com base no intervalo de predio, e ser realizada a pedido do contratante,
estando limitada ao desvio de 15% em relao estimativa pontual que gerou os
limites do intervalo de predio.

Agora que o intervalo de confiana, de predio e o campo de arbtrio j esto
definidos, vamos aplicar estes conceitos em um estudo de caso para avaliao de
terrenos urbanos.

15


7. Estudo de Caso Avaliao de Terreno Urbano

Para o nosso estudo de caso ser utilizado o software SisDEA Windows, desenvolvido
pela Pelli Sistemas Engenharia Ltda., especificamente para auxiliar o profissional de
avaliao de bens. Embora o SisDEA possua como ferramentas, alm da regresso
linear, a regresso no linear, as redes neurais artificiais e o envelopamento de dados
(EDO/DEA), iremos utilizar neste trabalho somente a regresso linear. Os dados
utilizados so de um dos exerccios rotineiramente utilizados nos cursos de avaliao
de imveis urbanos, instalado junto com os aplicativos SisDEA e SisReN, o que facilita
a verificao dos resultados aqui obtidos pelos nossos clientes e usurios. A proposta
do exerccio avaliar dois lotes urbanos com as seguintes caractersticas:

- rea total de 636,0 m;
- Frente principal de 14,60 m;
- O posicionamento do primeiro lote no meio de quadra e do segundo na
esquina;
- Uso potencial residencial;
- O ndice fiscal do imvel 60, extrado da planta de valores do municpio.

Durante a fase de pr-processamento foram eliminadas as variveis e dados que se
mostraram estatisticamente inconsistentes. O modelo final adotado possui 5 (cinco)
variveis independentes e 30 (trinta) dados de mercado efetivamente utilizados. Todos
os dados utilizados possuem o posicionamento no meio da quadra. O modelo de
regresso utilizado foi:
) * 08863 , 0 * 0507 , 0
3097 , 64
) ln( * 6880 , 0 ) ln( 8247 , 0 4493 , 9 ( Evento al UsoPotenci
al IndiceFisc
Frente rea
e Pu
+ + +
=
Pu representa os preos unitrios dos dados coletados.

Com base no modelo de regresso acima, as estimativas pontuais e intervalares podem
ser realizadas e os resultados apresentados na tabela abaixo:

Estimativas Terreno 1 (R$) Terreno 2 (R$)
Pontual
(Regresso Linear)
96.700,00 96.700,00
Intervalar
(Intervalo Confiana)
90.000 (7,03%) 104.000 (7,56%) 90.000 (7,03%) 104.000 (7,56%)
Intervalar
(Intervalo Predio)
82.000 (15,36%) 114.000 (18,15%) 82.000 (15,36%) 114.000 (18,15%)
Campo de Arbtrio 82.600 (15%) 111.000 (15%) 82.600 (15%) 111.000 (15%)

Avaliao Terreno 1 (R$) Terreno 2 (R$)
Intervalar 82.600 (15%) 111.000 (15%) 82.600 (15%) 111.000 (15%)
Valor adotado 96.700,00 105.000,00

Considerando que o terreno 2 de esquina, o valor final adotado est dentro do
campo de arbtrio, mas no corresponde estimativa pontual. importante lembrar
que a estimativa intervalar foi calculada utilizando o intervalo de predio, mas como
os limites deste intervalo ultrapassam o campo de arbtrio, o valor final adotado no
pode ser superior a 15% da estimativa pontual, que o caso em estudo.

16


8. Concluses e Recomendaes

Neste trabalho foram apresentados os conceitos existentes na NBR 14.653 sobre os
intervalos de predio, de confiana e de campo de arbtrio. Entretanto, estes
conceitos, na forma como foram formulados, podem levar a interpretaes dbias e
confusas e assim, novas definies foram aqui apresentadas. Estas sero submetidas
oportunamente para apreciao da comisso de estudos do projeto de reviso da NBR
14.653-2, como parte de uma proposta global da Pelli Sistemas Engenharia para o
texto hoje em consulta pblica.

Embora a partir de 2004 o intervalo de confiana tenha sido desassociado do campo de
arbtrio, no existem argumentos tcnicos factveis que possam embasar tal deciso.
Como concluso, a proposta que o campo de arbtrio seja novamente associado a um
estimador intervalar com a definio a priori do nvel de confiana adequado. Se
revisitarmos alguns trabalhos publicados no X Congresso Brasileiro de Engenharia de
Avaliaes e Percias do IBAPE, ocorrido em 1999 em Porto Alegre / RS, veremos que
naquela poca as definies sobre os intervalos de confiana e campos de arbtrio
estavam em plena fase de discusso e assim foram apresentados argumentos
propondo a construo de um campo de arbtrio independente das estimativas
intervalares. Entretanto, estes argumentos se baseiam mais em questes da
modelagem de dados e dos cuidados que devem ser observados durante o processo de
ajuste do modelo de regresso, do que na conceituao e aplicao das estimativas
intervalares no mercado imobilirio. Obviamente, uma modelagem inadequada no
pode ser parmetro para a definio de um novo campo de arbtrio.

A concluso pela utilizao de avaliaes intervalares, com a definio a priori dos
nveis de confiana
6
adequados. Elas so de grande valia para o apoio aos gerentes e
agentes do mercado imobilirio, tendo que vista que o resultado da avaliao poder
fornecer uma faixa de valores admissveis, permitindo que as negociaes neste
mercado sejam realizadas dentro dos nveis de preciso e de fundamentao definidos
na NBR 14.653.

Entretanto, importante relembrar que, no momento atual, o mercado imobilirio
brasileiro, principalmente no segmento residencial de baixa renda, possui
caractersticas de um oligoplio ou, na melhor das hipteses, um mercado de
concorrncia monopolista, onde os incorporadores agem de maneira ordenada,
conhecem bem o pblico alvo e usam de todos os artifcios para a venda de seus
produtos em patamares de preos inconsistentes com outros produtos similares no
mercado. Neste mercado as vrias empresas vendem produtos similares, mas que no
so exatamente iguais e, portanto, possuem alguma liberdade de escolha de preo, j
que cada produto nico. O preo tende a ser muito maior do que o custo marginal de
produo, e os ganhos de escala so evidentes. As empresas neste tipo de mercado
oferecem produtos diferenciados e se assemelha ao monoplio na definio do preo.

Quanto ao bem estar social, o excedente total no maximizado e o estudo da
demanda tem sido constantemente negligenciado, pois pode haver entrada insuficiente
de empresas no mercado, devido s barreiras impostas, levando produo de bens
inadequados ao pblico alvo. Este fato no ocorre em um mercado de concorrncia
perfeita.

6
O uso do nvel de confiana de 80% deve ser revisto, podendo ser segmentado por mercado e por tipologia.

17



A publicidade um fator-chave nos oligoplios e na competio monopolstica. Ela
torna os mercados menos competidores, as curvas de demandas menos elsticas e
pode ser utilizada para passar a falsa impresso de qualidade. Neste contexto, o
contedo do anncio no mais relevante e as pessoas tendem a concluir que quem
investe caro em propaganda porque tem um bom produto. Assim, surgem as marcas
que ajudam a manter esta viso da qualidade e que do a falsa sensao de segurana
ao comprador para que este adquira um produto de alta qualidade, quando na
verdade o induzem a ver diferenas onde elas no existem. A publicidade pode
manipular as preferncias do consumidor, criando um desejo atravs de mensagens
sublimares, que no abordam a qualidade ou o preo final do produto, dificultando a
competio. As publicidades em geral, nos oligoplios e nos mercados monopolistas,
tentam convencer que os produtos so mais diferentes do que realmente so e assim
permitir um markup maior sobre o custo marginal.

No contexto atual, que antecede as eleies, e com a boa oferta de crdito, aliada a
uma demanda caracterizada e bem conhecida pelos grandes incorporadores, o trabalho
de avaliao de bens passa a ter uma maior importncia e por estes motivos cuidados
especiais devem ser tomados, principalmente para avaliao de produtos visivelmente
inadequados para a localizao proposta.

O xito que o Brasil vem demonstrando como pas emergente a prova de que a
estabilidade macroeconmica, o crescimento sustentvel e o combate pobreza so
mais do que compatveis. Na verdade, elas se reforam mutuamente. Conforme dito
pelo nosso Presidente da Repblica em uma entrevista recente, ao ampliar a renda e,
portanto, o poder aquisitivo dos segmentos mais pobres da sociedade, o pas no est
apenas fazendo justia social e estendendo os direitos bsicos de cidadania a todos os
brasileiros, mas tambm ampliando o mercado consumidor para a produo nacional.
A demanda resultante do maior poder aquisitivo da populao movimentou o comrcio
de bens e servios no Pas e pela primeira vez em nossa histria vemos que
perfeitamente possvel combinar crescimento econmico com distribuio de renda, ou
seja, com a reduo das desigualdades sociais.

Assim, nossa economia e nosso mercado imobilirio possuem caractersticas
diferenciadas de outras economias do primeiro mundo e no se vislumbram problemas
similares queles que ocorreram na economia internacional em 2008 / 2009.
Entretanto, toda cautela necessria e o acompanhamento dos indicadores
econmicos nacionais e internacionais deve ser includo nas tarefas cotidianas dos
profissionais que atuam com a engenharia de avaliaes no pas. Estes profissionais
possuem grande responsabilidade em todo este processo de desenvolvimento, pois so
eles que sinalizam pela viabilidade tcnica e econmica dos empreendimentos e do
suporte aos gestores das empresas pblicas e privadas para que possam tomar
decises mais acertadas e com a tempestividade necessria. dever dos profissionais
que atuam nesta rea zelarem pela boa prtica da engenharia de avaliaes.


J ulho de 2010





18



BI BLI OGRAFI A
ABNT ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS: Norma
Tcnica de Avaliao de Bens, Procedimentos Gerais NBR 14653:1,
Rio de J aneiro: 2001.
ABNT ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS: Norma
Tcnica de Avaliao de Bens, Imveis Urbanos NBR 14653:2, Rio de
J aneiro: 2004.
CASELLA, G. , BERGER, R. L., Statistical Inference International Student
Edition Duxbury, 2002.
COSTA NETO, P. L. O., Estatstica - 18 Reimpresso, So Paulo: Editora
Edgard Blucher, 2000.
FVERO, L. P. L., Precificao e Comercializao Hednica Uma aplicao
ao Mercado Imobilirio Saint Paul, 2006.
GREENE, W. H., Econometric Analysis Pearson 6 . Edio, 2008.
GONZLEZ, M. A. S., Metodologia de Avaliao de Imveis Novo Hamburgo,
SGE, 2003.
GUJ ARATI, D. N., Econometria Bsica 4 Ed. So Paulo: Editora Elsevier,
2006.
HUBBARD, R. G., OBRIEN, A. P., Introduo Economia 2. Edio,
Editora Bookman, 2010.
WERKEMA, M. C. C., AGUIAR, S., Anlise de regresso: como entender o
relacionamento entre as variveis de um processo, V. 7, Belo Horizonte:
Fundao Cristiano Ottoni, Escola de Engenharia da UFMG, 1996.