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Los aportes de la nueva Ley de Propiedad de la RPC (*)

Juan Felipe Botero Holgun
jbotero@lehmanlaw.com
Lehman, Lee & Xu www.lehmanlaw.com

Despus de seis lecturas y 13 aos de debate, la dcima Asamblea Nacional Popular,
mximo rgano poltico en China, adopt la primera Ley de Derechos de Propiedad de la
Repblica Popular China (LDP). Sancionada el pasado 16 de marzo y compuesta por
247 artculos, sus disposiciones entrarn en vigor el 1 de octubre de este ao.

Salvo en ciertos casos especficos y para sorpresa de muchos, la nueva Ley de Propiedad
no transforma drsticamente el rgimen de la propiedad en China. Esto dicho, mal se
hara en subestimar su aporte, quiz uno de los ms importantes en la ruta hacia la
economa socialista de mercado. A continuacin se mencionan las principales
novedades de la Ley, intentando hacer un nfasis especial en su impacto frente a la
propiedad privada.

1. Aporte Terico-General

El mayor aporte de la nueva ley es terico, y en este caso, dual. Por un lado, consolida,
integra y clarifica las diversas disposiciones encontradas en el ordenamiento jurdico
chino. Por el otro, eleva a nivel de Ley una materia que por su estado de desorganizacin
y sus implicaciones polticas no haba adquirido el estatus que le corresponda.

Como primer gran aporte la LDP consolida e integra el rgimen de los derechos de
propiedad, dentro de un nico texto que permite a cualquier interesado referirse al mismo,
disminuyendo as la incertidumbre del pasado. El tema de la propiedad en China
histricamente ha sido regulado a todo nivel normativo, desde los Principios Civiles
Generales de la RPC (PCG, corazn de la ley civil china), pasando por la Ley de
Garantas, Ley de Sociedades, o Ley de Matrimonios, hasta una gran variedad de
regulaciones administrativas. Lo que antes era una materia gaseosa, compuesta por
disposiciones de todo orden, se encuentra ahora integrada y organizada de manera lgica
y comprehensiva.

Lo anterior es reforzado por una clarificacin. Por clarificar se entiende puntualizar
principios (por ejemplo, el Captulo 5 de los PCG) u opiniones judiciales muchas
veces ya existentes, dndoles un carcter de accesibilidad y certeza. Las nuevas
disposiciones, al detallar las relaciones de propiedad entre los distintos agentes
econmicos, apuntan a mayor seguridad jurdica y transparencia, requisitos para el logro
de un desarrollo econmico sostenido. El caso ms ilustrativo y contundente de
clarificacin es el artculo 2, en donde por primera vez en China se da una definicin
de propiedad:

El trmino propiedad empleado en esta Ley incluye la propiedad mueble e
inmueble. [] La frase Derechos de Propiedad como trmino utilizado en esta
Ley se refiere al derecho exclusivo del que goza un acreedor para controlar
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formas especficas de propiedad como la titularidad o dominio, la usufructuaria, y
las garantas sobre los derechos de propiedad.

El segundo aporte terico es simple pero no menos importante. La Ley, promulgada
por el Congreso Nacional del Pueblo, adquiere el rango ms alto dentro de la jerarqua de
las normas en China. Con esto no solo se le asigna a la materia el nivel de importancia
que se merece, sino pierde terreno la discrecin administrativa y gana el Estado de
Derecho. El artculo 178 es un ejemplo concreto de esta idea:

En caso de discrepancia entre la Ley de Garantas de la Repblica Popular China
y esta Ley, prevalece esta ltima

Los aportes arriba descritos son sin duda complementarios y responden a una poltica de
estado consolidada ya unos aos atrs: igualdad de proteccin a la propiedad pblica y
privada. La enmienda de 2004 al segundo prrafo del artculo 13 de la Constitucin china
pone de relieve la situacin de la propiedad en la China del siglo XXI:

El Estado protege los derechos e intereses legtimos de los sectores no-pblicos
de la economa, como lo son los individuos y los sectores privados de la misma.

Los artculos 3 y 4 de la nueva LDP son una reformulacin de la misma idea:

El Estado implementa la economa socialista de mercado, asegurando el mismo
estatus legal y los mismos derechos para el desarrollo de todos los jugadores del
mercado. (Art. 3, tercer prrafo)

Los derechos de propiedad del Estado, el colectivo, los individuos y otros
acreedores estn protegidos por la Ley y no pueden ser infringidos. (Art.4)

Con estos apuntes de carcter general, si bien la nueva Ley trata los regmenes de la
propiedad estatal, colectiva e individual, a continuacin el escrito se centra en comentar
el impacto de la Ley en la propiedad privada.


2. Impacto en la propiedad privada

Con la nueva Ley de Propiedad, el Partido de la Propiedad Pblica () -
nombre oficial del Partido Comunista Chino- afirma responder a la urgente demanda del
pueblo. Desde el punto de vista de la propiedad privada, en una sociedad cada vez ms
rica, la proteccin a los derechos sobre la propiedad privada encuentra sus cimientos en la
enmienda constitucional del 2004. En este sentido, el ya citado artculo 13 de la
Constitucin de la Repblica Popular China es contundente:

El derecho a la propiedad privada es inviolable.

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La nueva Ley reitera este derecho: La propiedad legtimamente adquirida por los
individuos est protegida por la ley y no puede ser usurpada ni menoscabada por ninguna
unidad o individuo (Art.66). Se garantiza a los propietarios el derecho a poseer, utilizar,
disponer y explotar econmicamente su propiedad real o mueble con acuerdo a las
leyes(Art. 39).

Sin embargo, y como es de esperarse, la situacin sobre la propiedad de la tierra no
cambia. Con excepcin de ciertas tierras pertenecientes a colectividades de campesinos,
tanto las tierras rurales como urbanas pertenecen al Estado. (Art.47)

El derecho de uso sobre la tierra, esta vez renovable automticamente para las tierras
desarrolladas con fines residenciales (anteriormente la ley otorgaba un trmino de 70
aos), permanece como la relacin ms estrecha que puede tener una persona con las
tierras del Pueblo. Esta disposicin alivia a los hasta ahora angustiados propietarios de
casas y apartamentos, quienes no podan predecir qu iba a suceder despus del trmino
de 70 aos. En el caso del derecho de uso sobre las tierras con fines no-residenciales, la
Ley deja su regulacin a una futura legislacin de desarrollo. ( Art.149)

La situacin de la tierra es confirmada con la prohibicin de hipotecar la propiedad sobre
las tierras del Estado (Art. 184). Con este lmite el texto desvela el alcance de la
propiedad privada: el individuo puede gozar del dominio respecto de propiedad
inmueble o mueble como son los ingresos legtimos, casas, bienes de subsistencia,
herramientas de produccin y materias primas.(Art. 64) En el mismo sentido, los
ahorros, las inversiones y los rendimientos de los individuos estn protegidos por la ley.
(Art. 65) Lo mismo sucede con los derechos de herencia.

Aunque lo anterior es el resultado de un proceso que viene gestndose de aos atrs, la
nueva Ley s marca un antes y un despus. La integracin de estas ideas en un mismo
documento que goza de la mxima jerarqua jurdica es sin duda buenas noticias para
quienes creen en la sinergia entre una efectiva proteccin de los derechos de propiedad y
el crecimiento econmico. A continuacin se resaltan algunos casos concretos en donde
la LDP despoja incertidumbres y aporta novedades al ordenamiento jurdico chino.


3. Aportes concretos

La nueva Ley, aparte de las contribuciones anteriormente mencionadas, aclara y adiciona
algunos temas concretos dentro del rgimen de los Derechos de Propiedad en China.
Dividida en 5 partes (Provisiones generales, Propiedad, Usufructo, Garantas reales y
Posesin.), estos son los casos particulares de mayor importancia:

Introduce reglas claras al rgimen de las zonas comunes de una copropiedad/
propiedad horizontal, poniendo fin a una disputa entre copropietarios y las
compaas que llevaban a cabo estos proyectos. Las carreteras dentro de la zona
de la construccin pertenecen a todos los propietarios de las unidades del edificio.
Lo mismo sucede con las zonas verdes. En cuanto a los aparcamientos y garajes,
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deben ser diseados y explotados para asistir las necesidades de los propietarios.
Los beneficios resultantes de su explotacin, administrados por un tercero,
pertenecen a la copropiedad. (Arts. 70 y ss.)

Disposiciones protegiendo a terceros de buena fe. El captulo 9 (Art. 106 y ss.) se
encarga de detallar la proteccin a terceros compradores de buena fe. Cuando se
trataba de propiedad inmueble, en China las disputas eran decididas dependiendo
del caso. La nueva ley clarifica la situacin cubriendo todos los derechos de
propiedad y fija los parmetros de la proteccin (buena fe, precio razonable y
registro legtimo).

Introduce la posibilidad para las empresas y pequeos negocios comerciales e
industriales de dar en garanta su equipo de produccin (existente y futuro),
materias primas, productos semi-terminados o terminados. (Cap XVI: Right to
Mortgage, Art. 181) Esta disposicin, inspirada del modelo estadounidense pero
nueva en derecho chino, ya ha iniciado debates acadmicos sobre el porqu la
compaa debe ser cualificada, o porqu solo se permite la garanta sobre
propiedad mueble.

Por primera vez en una ley china se expone y explica el derecho de retencin. El
principio es conocido: la falta de pago de la deuda legitima al acreedor a retener la
posesin del bien del deudor, y le otorga prioridad para pagarse con el dinero
resultante del remate del bien en cuestin.

Conclusion

Intentando mantener el equilibrio entre la apertura econmica y satisfacer a los oficiales
de vieja guarda -empeados en no abandonar los ideales revolucionarios de 1949- la
Asamblea Nacional Popular ha finalmente promulgado la Ley de Derechos de Propiedad
de la Repblica Popular China.

Sus aportes principales son ms tericos que prcticos. Se encarga de consolidar, integrar
y clarificar las diversas disposiciones encontradas en el ordenamiento jurdico chino. Las
nuevas normas cumplen una funcin econmica: fijan una base legal slida para el
crecimiento del pas, amplan las posibilidades de financiamiento de los individuos, y
aumentan la seguridad de sus transacciones.

No obstante, se trata del primer paso y los resultados estn por verse. Los campesinos no
pueden an hipotecar las tierras colectivas, lo que sigue siendo un obstculo para su
financiacin y el desarrollo de la China rural. Esto dicho, si bien la Ley apunta a la tan
deseada Harmonious Society, no sobra recordar que aprobar leyes no equivale al
Estado de Derecho.

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(*) Nota: El siguiente escrito se basa en la traduccin no oficial al idioma ingls de la
nueva Ley de Propiedad de la RPC realizada por Lehman Lee & Xu.