SECUENCIAL No: 1

FOTOGRAFA MS REPRESENTATIVA DEL INMUEBLE

Calle:
Nmero:
Colonia o Fraccionamiento:
Ciudad o Poblacin y Municipio:
Cdigo Postal:
Entidad Federativa:
Fecha del avalo:
CONCLUSIN DEL AVALO: VALOR COMERCIAL: $667,000.00
TRABAJO VALUATORIO DE TERRENO Y CONSTRUCCIN.
SONORA
JUEVES 30 DE JUNIO DE 2014
FRACCIONAMIENTO SONACER
HERMOSILLO
83174
SAHUARO ESQUINA CON AVENIDA CERRO DEL TULE
04-03 1
PERITO VALUADOR: Ing. Luis Carlos Salas Lopez, Ing Francisco Duarte Molina,
Ing Javier Alvarez
ESPECIALIDAD Inmuebles.
REGISTRO: XXX-HMO
INMUEBLE QUE SE VALA: CASA HABITACION
RGIMEN DE PROPIEDAD: Particular.
PROPIETARIO DEL INMUEBLE: ABRIL VELDERRAIN
USO DEL AVALO: VENTA
PROPSITO DEL AVALO:
Valor comercial
FINALIDAD DEL DICTAMEN:
UBICACIN DEL INMUEBLE: Calle: SAHUARO ESQUINA CON AVENIDA CERRO DEL TULE
Nmero:
Colonia o Fraccionamiento: FRACCIONAMIENTO SONACER
Ciudad o Poblacin y Municipio: HERMOSILLO
Cdigo Postal: 83174
Entidad Federativa: SONORA
NMERO DE CUENTA PREDIAL: 28262023
NMERO DE CUENTA DE AGUA:
5003020
CLASIFICACIN DE LA ZONA: HABITACIONAL
TIPO DE CONSTRUCCIN DOMINANTE EN LA CALLE: CASA HABITACION
NDICE DE SATURACIN EN LA ZONA: 95%
DENSIDAD DE POBLACIN: ALTA
CONTAMINACIN AMBIENTAL:
USO DEL SUELO:
SERVICIOS PBLICOS:
EQUIPAMIENTO URBANO:
CUENTA CON AREAS VERDES Y TIENDA DE AUTOSERVICIO. SE
ENCUENTRA UN SUPERMERCADO Y UNA ESCUELA PRIMARIA A
1.5 Km. Y EL NUEVO HOSPITAL DEL IMSS A MENOS DE 5 MIN.
III.- CARACTERSTICAS URBANAS.
II.- DATOS GENERALES.
VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE
LAS MISMAS:
RUIDO POR VEHICULOS Y UN POCO DE POLVO
HABITACIONAL
AVENIDA JOSE MARIA MENDOZA, IMPORTANCIA MEDIA,
CONDICION REGULAR
ALUMBRADO PUBLICO, VIALIDADES Y BANQUETAS, AGUA
POTABLE, DRENAJE Y LUZ.
04-03 2
RUIDO POR VEHICULOS Y UN POCO DE POLVO
HABITACIONAL
04-03 3
#REF!
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMTROFES Y ORIENTACIN:
LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGN:
ORIENTACIN DISTANCIA COLINDANCIAS
NORTE:
1.00 m
SUR:
1.00 m
CALLE CERRO DEL TULE
ESTE:
1.00 m
CON CALLE SAHUARO
OESTE:
1.00 m
CASA HABITACION
VALOR CATASTRAL: 625.00
SUPERFICIE DEL TERRENO: 160.00
m
2
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN: 141.00
m
2
SUPERFICIE RENTABLE: 160.00
m
2
INDIVISO: %
TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN:
NMERO DE FRENTES:
CARACTERSTICAS PANORMICAS:
DENSIDAD HABITACIONAL:
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN:
SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES: NO
NORTE
CROQUIS DE LOCALIZACIN:
DE 100 A 200 VIVIENDAS POR HECTAREA
DE EXPANSION
IV.- TERRENO.
AL NORTE CON CALLE JOSE MARIA MENDOZA AL SUR CON VIALIDAD CERRO DEL TULE
CASA HABITACION
TOPOGRAFIA PLANA, CONFIGURACION REGULAR
2
A INMUEBLES VECINOS
04-03 4
DE 100 A 200 VIVIENDAS POR HECTAREA
DE EXPANSION
CASA HABITACION
TOPOGRAFIA PLANA, CONFIGURACION REGULAR
2
A INMUEBLES VECINOS
04-03 5
USO ACTUAL: EL TERRENO SE ENCUENTRA EN LA COLONIA SONACER, UNA ZONA CON MUCHA
DENSIDAD POBLACIONAL Y DE CLASE MEDIA. CON ESCUELAS, PARQUES,TIENDAS, UN
CENTRO DE SALUD,PROXIMIDAD CON EL HOSPITAL DEL IMSS Y ACCESO CERCANO A BLVD
GARCIA MORALES.
LA CALIDAD DE CONSTRUCCION ES BUENA,DE 2 PISOS CON TERRAZA Y COCHERA. DE
USO HABITACIONAL PARA FAMILIAS
TIPOS DE CONSTRUCCIN:
TIPO 1: HABITACIONAL
TIPO 2:
CALIDAD Y CLASIFICACIN: BUENA
CLASE DE EDIFICIO:
NMERO DE NIVELES: 2
EDAD APROXIMADA: 20 AOS
VIDA TIL REMANENTE: 40 AOS
VIDA TOTAL: 60 AOS
ESTADO DE CONSERVACIN: BUENO
CALIDAD DEL PROYECTO: REGULAR
a) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS:
ESTRUCTURA:
MUROS DE CARGA REFORZADOS DE CADENAS DE CONCFRETO ARMADO Y CASTILLOS AHOGADOS
MUROS: LADRILLO
ENTREPISOS: SI
TECHOS: VIGUETA Y BOBEDILLA
AZOTEAS: IMPERMEABILIZADA
BARDAS: SI
VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIN.
V.- DESCRIPCIN DEL INMUEBLE.
UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: Una, el edificio completo.
LOSA DE CIMENTACION DE CONCRETO REFORZADO CON MALLA DE ACERO ELECTROSOLDADA
04-03 6
04-03 7
b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:
APLANADOS INTERIORES:
APLANADOS EXTERIORES:
PLAFONES: YESO A NIVEL DE LOSA EN TODAS LAS HABITACIONES
LAMBRINES: AZULEJO DE COLO 11*11 EN MUROS HUMEDOS DE BAO
PISOS: VITROPISO EN SALA, COMEDOR, COCINA, Y BAO. PARQU EN CUARTOS.
ESCALERAS: SI
PINTURA:
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:
c) CARPINTERA: PUERTAS DE INTERCOMUNICACION
d) INSTALACIONES HIDRULICAS Y
SANITARIAS:
MUEBLES DE BAO / COCINA:
e) INSTALACIONES ELCTRICAS:
f) PUERTAS Y VENTANERA:
HERRERA:
REJAS DE HERRERIA CON SOLERA Y TUBULAR
g) VIDRIERA:
VENTANAS
h) CERRAJERA:
CHAPAS PLANAS Y DE PERILLA, TIPO COMERCIAL
i) FACHADA:
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja especfica.)
DE YESO A PLOMO Y REGLA EN MUROS INTERIORES, MEZCLA DE CAL ARENA EN
MUROS EXTERIORES
PINTURA VINILICA EN MUROS INTERIORES Y TEXTURIZADO EN EL EXTERIOR,
ESMALTE EN REJAS.
LAVAMANOS,INODORO, REGADERA CON SUS RESPECTIVOS
COMPLEMENTOS
INTALACIONES ENTUBADAS OCULTAS, CON APAGADORES Y CONTACTOS
ECONMICOS.
COCINA INTEGRAL CON CUBIERTA DE FORMAICA, ENREJADO DE FIERRO CON BASE DE CONCRETO,2
MINISPLITS DE 1 TONELADA,
APLANADA Y PINTADA
04-03 8
#REF!
INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:
NIVEL DE OFERTA OBSERVADA DURANTE LA INVESTIGACIN DE MERCADO
MUY ALTA ( ) MEDIA ( x ) BAJA ( )
ALTA ( ) MEDIA BAJA ( ) NULA ( )
No. Colonia Calle No. Telfono Informante
1 637
CARACTERSTICAS:
2 30
CARACTERSTICAS:
3 38
CARACTERSTICAS:
4 23
CARACTERSTICAS:
5 58
CARACTERSTICAS:
6 65
CARACTERSTICAS:
No. Oferta Sup. $/m Factores de Homologacin $/m
$ m NEG. UBIC. SUP. CALID.
EDO.
CONS.
Edad Zona FRe
1 430,000.00 105.00 4,095.24 0.95 1.10 0.87 1.00 1.00 1.00 1.25 1.14 4,648.67
2 420,000.00 85.00 4,941.18 0.95 1.00 0.81 1.10 1.03 0.94 0.96 0.78 3,855.00
3 425,000.00 74.00 5,743.24 0.95 1.10 0.77 1.10 1.06 0.94 0.86 0.76 4,341.79
4 480,000.00 73.00 6,575.34 0.95 1.10 0.77 1.10 1.13 0.93 0.63 0.58 3,832.83
5 380,000.00 80.00 4,750.00 0.95 1.10 0.79 1.10 1.13 1.00 1.04 1.06 5,057.82
6 570,000.00 104.00 5,480.77 0.95 1.10 0.87 0.99 1.03 0.94 0.74 0.64 3,514.24
Nota: Cuando el Factor de Homologacin es menor a la unidad
VALOR HOMOLOGADO: 4,347.22
denota que LA OFERTA es mejor que EL INMUEBLE VALUADO.
EN N.R. $/m 4,347.00
SUPERFICIE CONSTRUCCIN:
141.00
SUBTOTAL: $
612,927.00
MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR: $
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: $ 612,927.00
VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.
6621202890 marielos peregrino
Casa Bonita De la dunas 6621720145 Sergio marroquin
Progresista 6621 20 28 90 marielos peregrino
Casa de interes social de 2 plantas con una edad de 10aos, lote intermedio, con estado de conservacion normal.Una superficie de terreno de
129m^2 y de constr de 104 m^2. Cocina integral, patio con piso de concreto, minisplit y multisplit con 2 difusores de 1 ton
La verbena De la santa cruz
VILLAS DEL REAL 6622587536 armando gonzalez Villa del Cipres
Av francisco pizarro
6623586423 gustavo hernandez
Puerta Real
Casa Bonita seccion 2 6621586341 Lorena Varela
Casa de interes social de 1 planta con una edad de 20 aos, lote intermedio, con estado de conservacion regular.Una superficie de terreno de 133m^2
y de constr de 80 m^2. aerocooler, vitropiso, bardeada, cocineta, closet y patio cementado.
Casa de interes social de 2 plantas con una edad de 20 aos, lote intermedio, en buen estado de conservacion. Con una superficie de terreno de 127
m^2 y de constr. De 130 m^2. Enrejada con cochera automatica techada. Equipada con cocina integral y minisplits.
Casa de interes social medio de 1 planta con una edad de 10 aos, lote en esquina, en buen estado de conservacion. Con una superficie de terreno
de 105 m^2 y de constr de 85 m^2. Con patio bardeado.
Casa de interes social de 1 planta con una edad de 10 aos, lote intermedio, con estado de conservacion regular. Una superficie de terreno de 119
m^2 y de constr de 74m^2. Muebles de bao nuevos, vitropiso, bardeada con rejas.
Casa de interes social de 1 planta con una edad de 8 aos, lote intermedio, con estado de conservacion regular.Una superficie de terreno de 119m^2
y de constr de68 m^2. Equipo de aire acondicionado,boiler, cisterna, vitropiso, rejas y cocina integral
De la barranca
Aizpuro poniente
04-03 9
Factores utilizados:
Negociaci
n:
Ubicacin
:
Superficie
:
Calidad:
Edo.
Cons:
Otro : Especificar el motivo del factor. En el caso de que ste sea de
aspecto poltico, econmico o social, se deber comentar
ampliamente en el Anexo 1 (soporte tcnico)
En funcin de la superficie de LA OFERTA con respecto al inmueble
valuado.
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el
inmueble valuado.
Es el factor que a juicio del perito valuador, con base en las
observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al bien
de la Oferta.
Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs el inmueble
valuado.
Es el factor que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble
a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construccin.
04-03 10
#REF!
TERRENOS SIMILARES EN VENTA:
NIVEL DE OFERTA OBSERVADA DURANTE LA INVESTIGACIN DE MERCADO
MUY ALTA ( ) MEDIA ( x ) BAJA ( )
ALTA ( ) MEDIA BAJA ( ) NULA ( )
No. Colonia Calle No. Telfono Informante
1 s/n
CARACTERSTICAS:
2 172
CARACTERSTICAS:
3
CARACTERSTICAS:
4 s/n
CARACTERSTICAS:
5 708
CARACTERSTICAS:
6 s/n
CARACTERSTICAS:
No. Oferta Sup. $/m Factores de Homologacin $/m
$ m NEG. UBIC. ZONA FORMA SUP. OTRO FRe
1 230,000.00 400.00 575.00 0.95 1.10 0.82 1.00 1.36 1.00 1.17 670.65
2 120,000.00 194.00 618.56 0.95 1.10 1.02 1.00 1.07 1.00 1.14 706.22
3 130,000.00 191.00 680.63 0.95 1.10 0.98 1.00 1.06 1.00 1.09 742.63
4 99,883.00 133.00 751.00 0.95 1.10 1.00 1.00 0.94 1.00 0.98 737.90
5 110,460.00 140.00 789.00 0.95 1.10 0.87 1.00 0.96 1.00 0.87 684.56
6 135,000.00 195.00 692.31 0.95 1.10 0.98 1.00 1.07 1.00 1.10 760.61
Nota: Cuando el Factor de Homologacin es menor a la unidad
VALOR HOMOLOGADO: 717.09
denota que LA OFERTA es mejor que EL TERRENO VALUADO.
EN N.R. $/m 717.00
terreno urbanizado, lote intermedio, superficie de 195m^2 , topografia plana.
ANLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO.
6621 20 28 90 MARIELOS PEREGRINO
terreno urbanizado, localizado en lote intermedio, superficie de 400 m^2, topografia plana.
Jesus Garcia Leocaldio salcedo
nuevo hermosillo pea colorada 6621021919 Erika Marina Alcantar
6621120450 alan maldonado
terreno urbanizado, lote en esquina, superficie de 194 m^2, topografia plana.
Sonacer Quinta Etapa Cerro Prieto
6621 61 81 26
terreno urbanizado, lote en esquina, superficie de 140 m^2, topografia plana.
villa del cortez Manuel Hermosillo
Carlos Balderrama 6621420858 Sergio Rodriguez
terreno urbanizado, lote intermedio, superficie de 191m^2 , topografia plana.
terreno urbanizado, lote en esquina, superficie de 133 m^2, topografia plana.
Viedos Arturo Block 6622230939 Sandra Ulloa
Sonacer Quinta Etapa
Retorno Gral. Pia
04-03 11
Factores Utilizados:
Negociacin
Ubicacin :
Zona:
Forma :
Superficie
Otro : Especificar el motivo del factor. En el caso de que ste sea de
aspecto poltico, econmico o social, se deber comentar
ampliamente en el Anexo 1 (soporte tcnico).
En funcin de la superficie de LA OFERTA con respecto al predio
valuado.
Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al
inmueble valuado
Califica el entorno de la oferta vs el inmueble valuado.
Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs el inmueble
valuado.
Es el factor que a juicio del perito valuador, con base en las
observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al
precio de la oferta.
04-03 12
#REF!
INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:
NIVEL DE OFERTA OBSERVADA DURANTE LA INVESTIGACIN DE MERCADO
MUY ALTA ( ) MEDIA ( x ) BAJA ( )
ALTA ( ) MEDIA BAJA ( ) NULA ( )
No. Colonia Calle No. Telfono Informante
1 60
CARACTERSTICAS:
2 54
CARACTERSTICAS:
3 33
CARACTERSTICAS:
4 292
CARACTERSTICAS:
5 23
CARACTERSTICAS:
6 25
CARACTERSTICAS:
No. Oferta Sup. $/m Factores de Homologacin $/m
$ m NEG. UBIC. SUP. CALID.
Edo Cons Edad
Zona FRe
1 4,500.00 123.00 36.59 0.95 1.10 0.92 1.00 1.06 0.97 0.91 0.89 32.45
2 4,000.00 111.00 36.04 0.95 1.10 0.89 1.00 1.13 0.94 0.96 0.94 33.85
3 2,500.00 119.00 21.01 0.95 1.10 0.91 1.09 1.13 1.00 1.25 1.46 30.64
4 3,000.00 95.00 31.58 0.95 1.10 0.84 1.08 1.06 0.97 0.97 0.94 29.79
5 5,500.00 150.00 36.67 0.95 1.10 0.98 1.00 1.13 0.94 0.80 0.87 31.73
6 5,000.00 130.00 38.46 0.95 1.10 0.93 1.00 1.00 0.97 0.69 0.65 24.92
Nota: Cuando el Factor de Homologacin es menor a la unidad
VALOR HOMOLOGADO: 31.69
denota que LA OFERTA es mejor que EL INMUEBLE VALUADO.
EN N.R. $/m 32.00
ANLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA.
Casa de interes social medio de 2 plantas con una edad de 10aos, lote intermedio, con estado de conservacion buena.Una superficie de terreno de 150m^2.
cocina integral, porton electrico.
Casa de interes social de 1 planta con una edad de 15 aos, lote intermedio, con estado de conservacion normal.Una superficie de terreno de 95m^2. Aire
acondicionado,luz , gas, internet,
silvia alvarez
Leopoldo Ramos
Villa bonita
Casa de interes social medio de 2 plantas con una edad de 15aos, lote intermedio, con estado de conservacion buena.Una superficie de terreno de 130m^2.
6621120528
mazatlan 6623589647 villafontana Martin estrada
LAS LOMAS Dumas
Casa de interes social de 1 planta con una edad de 20 aos, lote intermedio, con estado de conservacion regular.Una superficie de terreno de 119m^2 .
Bardeada, enrejada, con minisplit en 1 cuarto.
Balderrama
66-23-16-1000 Karem Valles
Virreyes Cesar gandara
2500529
Casa de interes social medio de 2 plantas con una edad de 10aos, lote intermedio, con estado de conservacion regular.Una superficie de terreno de 111m^2 .
Cocina integral, vitropiso,minisplit en cada recamara, amueblada
Rene Yeguez
Yitzhak P
6629 36 25 60 omar licona
Casa de interes social de 2 plantas con una edad de 15 aos, lote intermedio, con estado de conservacion normal.Una superficie de terreno de 123m^2 .
Bardeada, enrejada,refrigeraciones, cocina integral.
Puerta real gelo
6621869092
marcus
04-03 13
FACTORES UTILIZADOS:
Negociacin
Ubicacin :
Superficie :
Calidad:
Edo. Cons:
Otro : Especificar el motivo del factor. En el caso de que ste sea de aspecto poltico,
econmico o social, se deber comentar ampliamente en el Anexo 1 (soporte
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble
valuado.
Es el factor que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del
mercado, ajusta al bien de la Oferta.
Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs el inmueble valuado.
Es el factor que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta,
en relacin al tipo y calidad de construccin.
Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.
04-03 14
p/c INSTALACIONES ESPECIALES: Unidad Cantidad EDAD V.R.N. FACTOR DE DEMRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
SUMA
p/c ELEMENTOS ACCESORIOS: Unidad Cantidad EDAD V.R.N. FACTOR DE DEMRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
minisplit de 1 tonelada PZA 2.00 2 4,000 0.95 0.74 1.00 0.71 2,822.86 5,645.71
4,000
SUMA 5,645.71
p/c OBRAS COMPLEMENTARIAS: Unidad Cantidad Edad V.R.N. FACTOR DE DEMRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
Enrejado de fierro con base de
concreto
Ml 8.00 15 335 0.85 0.55 1.00 0.47 156.61 1,252.90
335
SUMA: $
1,252.90
SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
SUBTOTAL COMUNES: $
6,898.61
INDIVISO % 1
TOTAL: $ 6,898.61
Unidad Cantidad FACTOR DE DEMRITO V.N.R. VALOR
Otro FRe (unitario) PARCIAL
% 3% 1.0 1.0 122898.3 3686.9
TOTAL: $
3,686.95
SUBTOTAL (c): $ 10,585.56
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS, OBRAS COMPLEMENTARIAS Y COSTOS
INDIRECTOS EN CONSTRUCCIONES NUEVAS:
COSTOS INDIRECTOS EN
CONSTRUCCIONES NUEVAS
V.R.N.
(unitario) Obsolecencias
Escrituracin del terreno
122,898.28 Proyecto Ejecutivo
Costo Financiero
Utilidad Empresarial
Administracin
TOTAL
TOTAL
TOTAL
1.00
04-03 15
#REF!
a) DEL TERRENO:
LOTE TIPO VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: 717.00 $/m
ESTIMACIN DEL VALOR DEL TERRENO:
FRACCIN SUPERFICIE: VALOR UNIT. COEFICIENTE VALOR
m $/m PARCIAL: $
1 160.00 717.00 1.00 717.00 114,720.00
TOTAL: 160.00 SUMA (a): $ 114,720.00
INDIVISO 100.00%
114,720.00
VALOR UNIT. MEDIO :
717.00 $/m
b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO: REA V.R.N. FACTOR DE V.N.R. VALOR
m (unitario) DEMRITO (unitario) PARCIAL: $
1 141.00 3,843.28 1.00 3,843.28 541,902.48
TOTAL 141.00 3,843.28 SUBTOTAL (b): $ 541,902.48
VALOR UNIT. MEDIO :
3,843.28 $/m
c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS,
OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose) SUBTOTAL (c): $ 10,585.56
DATOS PARA GRAFICA:
VALOR FSICO o V.N.R. : (a+b+c) $ 667,208.04
Terr. 114,720.00
Const. 541,902.48
Inst. #REF!
vivienda tipo duplex de interes social
IX.- ENFOQUE DE COSTOS.
SUBTOTAL $
USO o DESTINO DE
LAS CONSTRUCCIONES
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
MOTIVO COEFICIENTE
17%
83%
0%
% DE PARTICIPACIN
Terr.
Const.
Inst.
04-03 16
#REF!
a).- CALCULO DE LA RENTA MENSUAL BRUTA.
TIPO
SUPERFICIE
RENTABLE:
VALOR/m RENTA MENS.
160.00 32.00 5,120.00
TOTAL: 160.00
RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $ 5,120.00
b).- IMPORTE DE DEDUCCIONES:
VACOS 3.00% CONS/ MANT 8.00% SEGUROS 1.00%
IMP. PREDIAL 1.00% ADMN 4.00% OTROS
TOTAL DEDUCCIONES : 17.00%
c).- CALCULO DE TASA:
CONCEPTO T A S A S
5% 6% 7% 8% 9% 10%
EDAD (aos) 0-5 5 - 20 20-40 40-50 50-60 MAS DE 60
calificacin 1
VIDA TIL REMANENTE MAS DE 60 50-60 40-50 20-40 5 - 20 TERMINADA
calificacin 1
ESTADO DE CONSERV. NUEVA MUY BUENO BUENO REGULAR MALO RUINOSO
calificacin 1
PROYECTO MUY BUENO BUENO ADECUADO REGULAR DEFICIENTE MALO
calificacin 1
REL. SUP. (TERR/CONST) Const > Terr Const > Terr Const > Terr Terr = Const. Terr > Const Terr > Const
MAYOR 3-1 HASTA 3-1 HASTA 2-1 HASTA 3-1 MAYOR 3-1
calificacin 1
USO DEL INMUEBLE CASA EDIF. PROD. DEPTO/CASA OFNA/LOCAL OFNA/LOCAL BODEGA/
INMUEBLE UNIF. HAB-COM. CONDOMINIO CONDOMINIO UNIF. INDUSTRIA
calificacin 1
CLASIF. ZONA LUJO 1er ORDEN 2o. ORDEN 3er ORDEN PROL. SERV.COM. Proll. SERV/INC.
calificacin 1
SUMA CALIF. 1 2 3 1
CAPITALIZACIN 0.6643 0.8071 0.9500 1.0929 1.2357 1.3786
TASAS PARCIALES 0.6643 1.9000 3.2786 1.2357
TASA RESULTANTE: 7.08%
c.2).- TASA OBTENIDA DE MERCADO: TASA NETA DE MERCADO: 8.50%
c.3).- TASA PONDERADA: TASA PONDERADA: 7.79%
d).- DETERMINACIN DEL VALOR POR CAPITALIZACIN DE RENTAS.
RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $ 5,120.00
TOTAL DEDUCCIONES: 17.00% 870.40
RENTA NETA MENSUAL: 4,249.60
RENTA NETA ANUAL: 50,995.20
TASA DE CAPITALIZACIN: 7.08%
VALOR DE CAPITALIZACIN (REDONDEADO):
$ 720,000.00
X.- ENFOQUE DE INGRESOS.
DESTINO:
vivienda
04-03 17
#REF!
DATOS PARA GRAFICA
MERC. 613,000
-15%
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: $
612,927.00
FSICO 667,000
-7%
VALOR FSICO o V.N.R.: $
667,208.04
INGRESOS 720,000
100%
VALOR DE CAPITALIZACIN DE RENTAS: $
720,000.00
VALOR PONDERADO: $
666,711.68
DECLARACIONES:
Los valores estimados en el presente avalo, estn calculados con cifras al: centavo
$667,000.00
Ing. Luis Carlos Salas Lopez, Ing Francisco Duarte Molina, Ing Javier Alvarez
No. Registro CABIN. XXX-HMO
VALUADOR:
XIII.- CONCLUSIN DEL AVALO.
Cantidad con letra VALOR COMERCIAL:
XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.
XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIN.
Se decidio tomar un valor promedio de los 3 valores obtenidos en los metodos de mercado, fisico y de capitalizacion de rentas.
MERC.
FSICO
INGRESOS
04-03 18
comparables ubicacin calificacion comparables superficie(m^2)
1 intermedio 1 1 105
2 esquina 1.1 2 85
3 intermedio 1 3 74
4 intermedio 1 4 73
5 intermedio 1 5 80
6 intermedio 1 6 104
sujeto esquina 1.1 sujeto 141
comparables VRN comparables calificacion
1 3,843.28 1 0.95
2 3,205.00 2 0.9
3 3,205.00 3 0.85
4 3,205.00 4 0.75
5 3,205.00 5 0.75
6 3,886.38 6 0.9
sujeto 3843.28 sujeto 0.95
calificacion
(.1*vut+.9*(vut-
edad))/vut comparables valor catastral
comparables edad( aos) 1 500
1 20 2 650
2 10 3 725
3 10 4 985
4 8 5 600
5 20 6 845
6 10 sujeto 625
sujeto 20
factor ubicacin=calificacion sujeto/
calificacion comparable
Inmuebles en venta
Factor de calidad=(VRN
sujeto/ VRN
comparable)^(1/2)
Factor estado de
construccion=(cal. Suj. /cal.
Comp.)^(1/2)
Factor de edad= (cal. Suj.
/cal. Comp.)^(1/3)
Factor superficie=
(superficie comparable/
superficie sujeto)^(1/3)
Factor zona= valor catastral
sujeto/ valor catastral
comparable
comparables ubicacin calificacion comparables VRN
1 intermedio 1 1 3,836.21
2 intermedio 1 2 3,836.21
3 intermedio 1 3 3,205.00
4 intermedio 1 4 3,267.00
5 intermedio 1 5 3,836.38
6 intermedio 1 6 3,836.38
sujeto esquina 1.1 sujeto 3843.28
comparables calificacion calificacion
(.1*vut+.9*(vut-
edad))/vut
1 0.85 comparables edad( aos)
2 0.75 1 15
3 0.75 2 10
4 0.85 3 20
5 0.75 4 15
6 0.95 5 10
sujeto 0.95 6 15
sujeto 20
comparables valor catastral
1 690
2 650
3 500
4 645
5 780
6 910
sujeto 625
Factor estado de
construccion=(cal. Suj. /cal.
Comp.)^(1/2)
Factor de edad= (cal. Suj. /cal.
Comp.)^(1/3)
Factor zona= valor catastral
Inmuebles en renta
factor ubicacin=calificacion sujeto/
calificacion comparable
Factor de calidad=(VRN sujeto/
VRN comparable)^(1/2)
comparables ubicacin calificacion comparables superficie(m^2)
1 intermedio 1 1 400.00
2 intermedio 1 2 194.00
3 intermedio 1 3 191.00
4 intermedio 1 4 133.00
5 intermedio 1 5 140.00
6 intermedio 1 6 195.00
sujeto esquina 1.1 sujeto 141.00
comparables valor catastral
1 760
2 610
3 635
4 625
5 720
6 635
sujeto 625
terrenos en venta
factor ubicacin=calificacion sujeto/
calificacion comparable
Factor superficie=
(superficie comparable/
superficie sujeto)^(1/3)
Factor zona= valor
catastral sujeto/ valor
catastral comparable
ANEXO 2.- REPORTE FOTOGRFICO DEL INMUEBLE VALUADO.
04-03 Anexo 2
Foto no.1 Foto no. 2
Foto no.3 Foto no. 4
Foto no. 5 Foto no.6
ANEXO 3- REPORTE FOTOGRFICO DE LA INVESTIGACIN DE MERCADO.
04-03 Anexo 3
Foto no. 7 Foto no. 8
Foto no. 9 Foto no. 10
Foto no. 11 Foto no.12
04-03 Anexo 3
Foto no 13 Foto no. 14
Foto no. 15 Foto no 16
Foto no 17 Foto no. 18
04-03 Anexo 3