Anda di halaman 1dari 20

BAB IV

ASPEK FINANSIAL

1.1. Aspek Pasar
Aspek pasar adalah aspek yang berhubungan dengan potensi pasar yang ada, berkenaan
dengan pemakaian hotel.

1.1.1. Aspek Pasar Pendirian Hotel
Adapun data pasar pendirian hotel tersebut adalah sebagai berikut:
1. Jumlah Penduduk Sumatera Utara (Sumut)
Jumlah penduduk Sumut berdasarkan hasil survei 10 tahunan sekali yang terakhir kali
dilakukan pada tahun 2010 oleh BPS berjumlah 12.982.204 jiwa. Untuk proyeksi jumlah
penduduk Sumut pada tahun 2011 dan 2012 dapat dilihat pada Gambar 4.1.

Gambar 4.1. Proyeksi Jumlah Penduduk Sumut Tahun 2007-2012
12,600,000
12,800,000
13,000,000
13,200,000
13,400,000
12,834,371
13,042,317
13,248,386
12,982,204
13,103,596
13,204,560
Jumlah Penduduk Sumut
Tahun 2007-2012
(Jiwa)
2007 2008 2009 2010 2011 2012
Sedangkan jumlah penduduk Medan adalah sebesar 2.097.610 jiwa. Untuk proyeksi jumlah
penduduk Medan tahun 2011 dan 2012 dapat dilihat pada Gambar 4.2.

Gambar 4.2. Proyeksi Jumlah Penduduk Medan Tahun 2007-2012

2. Jumlah Wisatawan
Jumlah wisatawan mancanegara (wisman) yang berkunjung di Sumatera Utara melalui 3
(tiga) pintu masuk pada bulan Desember 2012 mencapai 25.263 orang, mengalami
peningkatan sebesar 3,19 persen dibanding yang datang pada bulan November 2012 yang
mencapai 24.481 orang. Demikian pula, jika dibandingkan dengan bulan yang sama tahun
2011, jumlah wisman pada bulan Desember 2012 mengalami peningkatan sebesar 0,54
persen, yaitu dari 25.127 orang naik menjadi 25.263 orang. Peningkatan jumlah wisman
pada Desember 2012 dibanding bulan sebelumnya terjadi pada pintu ketiga pintu masuk,
peningkatan tertinggi terjadi pada pintu masuk Tanjungbalai Asahan yang mengalami
peningkatan sebesar 13,07 persen, pintu masuk bandara Polonia mengalami kenaikan
sebesar 2,78 persen dan pintu masuk Belawan naik sebesar 0,75 persen.
2,000,000
2,050,000
2,100,000
2,150,000
2,200,000
2,083,156
2,102,105
2,121,053
2,097,610
2,155,787
2,174,292
Jumlah Penduduk Medan
Tahun 2007-2012
(Jiwa)
2007 2008 2009 2010 2011 2012
Tabel 4.1. Jumlah Wisman Melalui 3 (Tiga) Pintu Masuk
JanuariDesember 2012


Secara kumulatif, selama Januari-Desember 2012, jumlah wisman yang berkunjung ke
Sumatera Utara mencapai 241.833 orang, yang berarti meningkat 8,38 persen dibanding
jumlah wisman pada periode yang sama tahun 2011. Persentase kenaikan tertinggi terjadi di
pintu masuk Tanjungbalai Asahan dengan kenaikan sebesar 20,48 persen, diikuti pintu
masuk Belawan sebesar 16,64 persen, dan Bandara Polonia sebesar 6,85 persen.

3. PDRB
Pertumbuhan Ekonomi Sumatera Utara tahun 2012 yang diukur berdasarkan kenaikan
angka Produk Domestik Regional Bruto (PDRB) atas dasar harga konstan 2000 mencapai
angka 6,22 persen. Pertumbuhan tertinggi dicapai oleh sektor keuangan, persewaan, dan jasa
perusahaan 11,20 persen. Disusul oleh sektor pengangkutan dan komunikasi 8,26 persen,
sektor jasa-jasa 7,54 dan sektor perdagangan, hotel dan restoran 7,23 persen. Sedangkan 5
(lima) sektor ekonomi lainnya masing-masing tumbuh dibawah 7 persen.
Adapun PDRB Sumut dapat dilihat pada Gambar 3.2.

Gambar 4.3. PDRB Per Kapita Provinsi Sumut Tahun 2007-2012

Sedangkan PDRB Kota Medan dapat dilihat pada Gambar 3.4.

Gambar 4.4. PDRB Per Kapita Kota Medan Tahun 2007-2012
4. Tingkat Inflasi
Pada bulan Januari 2013, seluruh kota Indeks Harga Konsumen (IHK) di Sumatera Utara
mengalami inflasi, Medan sebesar 1,21 persen, Pematangsiantar sebesar 2,01 persen,
Sibolga sebesar 3,78 persen, dan Padangsidimpuan sebesar 1,29 persen. Dengan demikian,
Sumatera Utara pada bulan Januari 2013 mengalami inflasi sebesar 1,39 persen. Terjadinya
0
10,000,000
20,000,000
30,000,000
15,984,000 16,403,000
18,380,000
21,230,000
23,974,864
26,498,819
PDRB Per Kapita Provinsi Sumut
Tahun 2007-2012
(Rp)
2007 2008 2009 2010 2011 2012
0
10,000,000
20,000,000
30,000,000
40,000,000
50,000,000
26,620,950
31,026,880
34,259,820
35,700,110
39,200,230
42,900,000
PDRB Per Kapita Kota Medan
Tahun 2007-2012
(Rp)
2007 2008 2009 2010 2011 2012
inflasi pada bulan Januari 2013 menyebabkan laju inflasi year on year (bulan Januari 2013
terhadap bulan Januari 2012) masing-masing kota sebagai berikut: Medan 3,38 persen,
Pematangsiantar 3,86 persen, Sibolga 4,56 persen, dan Padangsidimpuan 4,15 persen.
Sementara itu, inflasi year on year untuk Sumatera Utara sebesar 3,51 persen.
Tabel 4.2. Inflasi Bulan Januari 2013, Inflasi Kumulatif, dan Inflasi Year on Year Bulan
Januari 2013 Terhadap Bulan Desember 2012 Menurut Kota
di Sumatera Utara


Terjadinya inflasi di Medan pada bulan Januari 2013 dipengaruhi oleh adanya kenaikan
harga pada beberapa komoditas antara lain: daging ayam ras, cabe merah, bawang merah,
dencis, angkutan udara, kentang, dan beras.

5. Tingkat Penghunian Kamar Hotel Berbintang di Sumut
Tingkat Penghunian Kamar (TPK) hotel berbintang di Sumatera Utara pada bulan Juni 2012
mencapai rata-rata 43,80 persen, atau turun 0,72 poin dibanding TPK hotel berbintang bulan
Mei 2011 yang sebesar 44,52 persen. Selanjutnya bila diamati menurut klasifikasi hotel,
TPK hotel bintang tiga mencapai 54,92 persen dan merupakan TPK hotel tertinggi
dibanding kelas hotel berbintang yang lain. Sedangkan TPK hotel terendah adalah hotel
bintang satu yang hanya mencapai 24,97 persen. Jika dibandingkan dengan bulan Mei 2011,
hotel bintang satu mengalami penurunan TPK tertinggi yaitu sebesar 12,93 poin, diikuti oleh
hotel bintang lima dan empat yang mengalami penurunan TPK sebesar 1,98 poin dan 1,82
poin. Sedangkan hotel bintang tiga dan bintang dua mengalami peningkatan TPK masing
masing sebesar 12,37 poin dan 0,54 poin.
Secara agregat, rata-rata lama menginap tamu asing dan tamu domestik padahotel berbintang
di Sumatera Utara di bulan Juni 2011 mencapai 1,52hari, yang mengalami penurunan 0,33
hari dibandingkan rata-rata lama menginap tamu pada bulan Mei 2011. Rata-rata lama
menginap tamu asing pada bulan Juni 2011 turun 0,30 hari jika dibandingkan dengan rata-
rata lama menginap tamu asing bulan Mei 2011, dan rata-rata lama menginap tamu domestik
turun 0,32 hari dibandingkan bulan Mei 2011. Secara keseluruhan, rata-rata lama menginap
tamu asing pada bulan Juni2011 sebesar 2,06 hari, lebih tinggi dibandingkan tamu domestik
yakni 1,44 hari.

Tabel 4.3. Tingkat Penghunian Kamar (TPK), Rata-Rata LamaMenginap Tamu Asing
(Wisman) dan Tamu Indonesia (Wisnus) pada Hotel Berbintang di Sumatera Utara
Menurut Klasifikasi Hotel
Bulan Maret 2012 Maret 2013


1.1.2. Aspek Pasar Pendirian Perkantoran
Adapun data pasar pendirian perkantoran tersebut adalah sebagai berikut:
1. Jumlah Perseroan Terbatas (PT) dan Commanditaire Vennotschaap (CV)
Adapun perkiraan jumlah PT dan CV yang ada di Sumatera Utara mencapai 8.945
perusahaan pada tahun 2011. Sedangkan yang berada di daerah Medan dan sekitarnya
mencapai 4.456 perusahaan pada tahun 2011.
2. Tingkat Inflasi
Pada bulan Januari 2013, seluruh kota Indeks Harga Konsumen (IHK) di Sumatera Utara
mengalami inflasi, Medan sebesar 1,21 persen, Pematangsiantar sebesar 2,01 persen,
Sibolga sebesar 3,78 persen, dan Padangsidimpuan sebesar 1,29 persen. Dengan demikian,
Sumatera Utara pada bulan Januari 2013 mengalami inflasi sebesar 1,39 persen. Terjadinya
inflasi pada bulan Januari 2013 menyebabkan laju inflasi year on year (bulan Januari 2013
terhadap bulan Januari 2012) masing-masing kota sebagai berikut: Medan 3,38 persen,
Pematangsiantar 3,86 persen, Sibolga 4,56 persen, dan Padangsidimpuan 4,15 persen.
Sementara itu, inflasi year on year untuk Sumatera Utara sebesar 3,51 persen.
Tabel 4.4. Inflasi Bulan Januari 2013, Inflasi Kumulatif, dan Inflasi Year on Year Bulan
Januari 2013 Terhadap Bulan Desember 2012 Menurut Kota
di Sumatera Utara


Terjadinya inflasi di Medan pada bulan Januari 2013 dipengaruhi oleh adanya kenaikan
harga pada beberapa komoditas antara lain: daging ayam ras, cabe merah, bawang merah, dencis,
angkutan udara, kentang, dan beras.

1.2. Perhitungan Biaya
1.2.1. Perhitungan Biaya Pembangunan Hotel
Perhitungan biaya pembangunan hotel dilakukan untuk menilai berapa besar biaya yang
harus dikeluarkan untuk membangun hotel dari tahap awal sampai akhir. Pada proyek ini, hotel
yang dibangun berjumlah empat lantai dengan satu basement. Pekerjaan dimulai dengan
menghancurkan/merubuhkan bangunan yang ada di atas tanah di Jl. Abdullah Lubis tersebut.
Selanjutnya dilakukan pembangunan hotel sampai selesai Adapun rincian biaya pembangunan
Hotel 4 Lantai dapat dilihat pada Lampiran 1.
Tabel 4.5. Biaya Pembagunan Hotel
NO ITEM PEMBANGUNAN BIAYA (dalam Rupiah)
1 Pekerjaan Persiapan 1.293.375.695
2 Pekerjaan Tanah 306.625.650
3 Pekerjaan Pondasi 280.159.200
4 Pekerjaan Beton 4.247.713.435
5 Pekerjaan dinding 1.443.528.900
6 Pekerjaan penutup lantai 1.051.735.830
7 Pekerjaan langit-langit 57.261.175
8 Pekerjaan sanitasi 252.439.800
9 Pekerjaan pintu jendela 514.263.000
10 Pekerjaan pengecatan 185.738.500
11 Instalasi 5.186.912.500
12 Lain-lain 293.500.000
Total Biaya 15.113.253.685

1.2.2. Perhitungan Biaya Pembangunan Perkantoran
Perhitungan biaya pembangunan perkantoran dilakukan untuk menilai berapa besar biaya
yang harus dikeluarkan untuk membangun perkantoran dari tahap awal sampai akhir. Pada
proyek ini, perkantoran yang dibangun berjumlah empat lantai dengan satu basement. Pekerjaan
dimulai dengan menghancurkan/merubuhkan bangunan yang ada di atas tanah di Jl. Abdullah
Lubis tersebut. Selanjutnya dilakukan pembangunan perkantoran sampai selesai Adapun rincian
biaya pembangunan Perkantoran 4 Lantai dapat dilihat pada Lampiran 8.
Tabel 4.6. Biaya Pembagunan Perkantoran
NO ITEM PEMBANGUNAN BIAYA (dalam Rupiah)
1 Pekerjaan Persiapan 1.293.375.695
2 Pekerjaan Tanah 306.625.650
3 Pekerjaan Pondasi 264.594.800
4 Pekerjaan Beton 2.825.014.786
5 Pekerjaan Persiapan 1.170.145.100
6 Pekerjaan penutup lantai 672.196.650
7 Pekerjaan langit-langit 32.149.200
8 Pekerjaan sanitasi 83.177.200
9 Pekerjaan pintu jendela 1.235.002.980
10 Pekerjaan pengecatan 128.896.900
11 Instalasi 3.206.271.400
12 Lain-lain 293.500.000
Total Biaya 11.510.950.361






1.3. Perhitungan Biaya Perabotan
1.3.1. Perhitungan Biaya Perabotan Hotel
Perabotan adalah barang-barang atau perlengkapan yang diperlukan untuk diletakkan di
dalam ruangan hotel. Biaya-biaya perabotan tersebut antara lain adalah untuk kursi set, sofa,
lemari, tempat tidur, dan perabotan lainnya yang mendukung. Adapun rincian biaya perabotan
untuk hotel dapat dilihat pada Lampiran 1.2.

1.3.2. Perhitungan Biaya Perabotan Perkantoran
Perabotan adalah barang-barang atau perlengkapan yang diperlukan untuk diletakkan di
dalam ruangan perkantoran. Biaya-biaya perabotan tersebut antara lain adalah untuk untuk kursi
set, sofa, lemari, AC, bola lampu, dan perabotan lainnya yang mendukung. Adapun rincian biaya
perabotan untuk perkantoran dapat dilihat pada Lampiran 8.2.

1.4. Perhitungan Pendapatan
1.4.1. Perhitungan Pendapatan Hotel
Pendapatan hotel dihitung berdasarkan jumlah kamar yang terpakai sesuai dengan
jenisnya masing-masing. Pemakaian kamar hotel dibagi berdasarkan tingkat okupansi yang
berbeda-beda dari jenis kamar yang disewa. Diasumsikan ketersediaan kamar selalu ada dan
digunakan selama satu tahun (365 hari) untuk masing-masing jenis kamar. Adapun perhitungan
pendapatan hotel yang diperoleh dari penyewaan kamar hotel dan ballroom dengan berbagai
tingkat okupansi dapat dilihat pada Lampiran 4. Perhitungan pendapatan hotel dapat dilihat pada
Tabel 4.7.
Tabel 4.7. Perhitungan Pendapatan Hotel
No. Jenis Kamar Jumlah Kamar
Harga Kamar
(Rp)
1 SUPERIOR 24 400.000
2 DELUXE 30 500.000
3 JUNIOR SUITE 6 850.000
4 BALLROOM 2 2.000.000

1.4.2. Perhitungan Pendapatan Perkantoran
Pendapatan perkantoran dihitung berdasarkan jumlah ruangan yang terpakai sesuai
dengan jenisnya masing-masing. Pemakaian ruangan perkantoran dibagi berdasarkan tingkat
okupansi yang berbeda-beda dari jenis ruangan yang disewa. Diasumsikan ketersediaan ruangan
selalu ada dan digunakan selama satu tahun (365 hari) untuk masing-masing jenis ruangan.
Adapun perhitungan pendapatan perkantoran yang diperoleh dari penyewaan ruangan
perkantoran dapat dilihat pada Lampiran 11. Perhitungan pendapatan kantor dapat dilihat pada
Tabel 4.8.
Tabel 4.8. Perhitungan Pendapatan Perkantoran
No. Jenis Ruangan Jumlah Ruang Harga Ruang
(per m
2
)
1 RUANG KANTOR 13.5 X 7 1 Rp. 650.000
2 RUANG KANTOR 12 X 10 2 Rp. 750.000
3 RUANG KANTOR 11 X 7 12 Rp. 550.000
4 RUANG KANTOR 13 X 5.5 6 Rp. 500.000
5 RUANG KANTOR 11 X 9 3 Rp. 600.000

1.5. Perhitungan Harga Pokok Produksi (HPP)
1.5.1. Perhitungan Harga Pokok Produksi (HPP) Hotel
Perhitungan Harga Pokok Produksi terdiri dari perhitungan HPP untuk hotel dan restoran.
Perhitungan HPP dilakukan untuk tingkat okupansi yang berbeda-beda. Harga Pokok Produksi
Hotel adalah biaya yang dikeluarkan untuk melayani tamu selama menginap di kamar hotel.
Harga pokok produksi hotel terdiri dari Biaya Langsung yang terdiri dari tenaga kerja langsung
dan material langsung. Tenaga kerja langsung adalah tenaga kerja yang terlibat langsung dalam
mempersiapkan kamar hotel dan pelayanan selama tamu berada di kamar hotel. Material
langsung adalah segala material yang disediakan didalam kamar hotel. Harga pokok produksi
disesuaikan dengan tingkat okupansi rate. Adapun perhitungan HPP secara lengkap dapat dilihat
pada Lampiran 3.

1.5.2. Perhitungan Harga Pokok Produksi (HPP) Perkantoran
Perhitungan Harga Pokok Produksi hanya meliputi perhitungan HPP untuk perkantoran.
Harga pokok produksi perkantoran terdiri dari biaya langsung berupa tenaga kerja langsung dan
material langsung yang diperlukan untuk mempersiapkan ruang perkantoran sehingga siap untuk
digunakan. Selain itu harga pokok produksi juga meliputi overhead yang terdiri dari perawatan
fasilitas gedung dan sebagainya. Adapun perhitungan HPP secara lengkap dapat dilihat pada
Lampiran 10.


1.6. Laporan Laba-Rugi dan Perhitungan Net Present Value
1.6.1. Laporan Laba-Rugi Hotel dan Perhitungan Net Present Value
Laporan laba-rugi proyek pembangunan hotel 4 tingkat dibuat berdasarkan tingkat
okupansi yang berbeda-beda. Perhitungan laba rugi bertujuan untuk menghitung laba/rugi bersih
perusahaan dalam satu periode. Dimana pendapatan perusahaan akan dikurangkan dengan
pengeluaran perusahaan yang meliputi harga pokok produksi, biaya operasional dan pengeluaran
lainnya. Selanjutnya laporan laba rugi ini akan digunakan sebagai dasar untuk mengestimasi
laporan laba/rugi pada 14 periode berikutnya. Pengestimasian laporan laba/rugi untuk 14 periode
berikut akan menggunakan beberapa asumsi. Beberapa asumsi yang digunakan adalah
peningkatan harga pokok produksi sebesar 10% hal ini dikaitkan dengan peningkatan upah
minimum setiap tahun dan tingkat inflasi. Selain itu adalah peningkatan pendapatan hotel sebesar
5% pertahun. Setelah diperoleh laba/rugi selama 15 periode maka akan dilakukan perhitungan
NET PRESENT VALUE (NPV). NPV digunakan untuk melihat kelayakan proyek dimana nilai
kumulatif NPV akan dibandingkan dengan total investasi yang dikeluarkan. Jika NPV > Total
Investasi maka proyek dikatakan layak. Adapun rincian laporan laba-ruginya beserta perhitungan
NPV dapat dilihat pada Lampiran 5. Nilai Net Present Value Hotel dapat dilihat pada Tabel 4.9.




Tabel 4.9. Nilai Net Present ValueHotel
No.
Tingkat
Okupansi
MARR
Nilai NPV (dalam
Rupiah)
Keterangan
1 70% 10% 19.721.213.985 Layak
12% 16.083.905.948 Layak
15% 11.652.760.195 Layak
2 60%
10% 12.024.225.232 Layak
12% 9.281.051.395 Layak
15% 5.917.953.221 Layak
3 50%
10% 3.425.046.104 Layak
12% 1.676.236.750 Layak
15% -497.704.440 Tidak Layak
4 40%
10% -8.357.477.481 Tidak Layak
12% -8.873.062.695 Tidak Layak
15% -9.548.385.520 Tidak Layak


1.6.2. Laporan Laba-Rugi Perkantoran dan Net Present Value
Perhitungan laba rugi bertujuan untuk menghitung laba/rugi bersih perusahaan dalam satu
periode. Dimana pendapatan perusahaan akan dikurangkan dengan pengeluaran perusahaan yang
meliputi harga pokok produksi, biaya operasional dan pengeluaran lainnya. Selanjutnya laporan
laba rugi ini akan digunakan sebagai dasar untuk mengestimasi laporan laba/rugi pada 14 periode
berikutnya. Pengestimasian laporan laba/rugi untuk 14 periode berikut akan menggunakan
beberapa asumsi. Beberapa asumsi yang digunakan adalah peningkatan harga pokok produksi
sebesar 10% hal ini dikaitkan dengan peningkatan upah minimum setiap tahun dan tingkat
inflasi. Selain itu adalah peningkatan pendapatan perkantoran sebesar 10% pertahun yaitu
peningkatan sewa lahan kantor. Setelah diperoleh laba/rugi selama 15 periode maka akan
dilakukan perhitungan NET PRESENT VALUE (NVP). NPV digunakan untuk melihat kelayakan
proyek dimana nilai kumulatif NPV akan dibandingkan dengan total investasi yang dikeluarkan.
Jika NPV > Total Investasi maka proyek dikatakan layak. Adapun laporan laba-ruginya beserta
perhitungan NPV dapat dilihat pada Lampiran 12. Laporan laba-rugi proyek pembangunan
perkantoran 4 tingkat dapat dilihat pada Lampiran 10.
Tabel 4.10. Nilai Net Present ValuePerkantoran
No. MARR
Nilai NPV
(dalam Rupiah)
Keterangan
1
10% --77.114937 Tidak Layak
12% -2.401.663.084 Tidak Layak
15% -4.780.484.363 Tidak Layak

1.7. Perhitungan Pay Back Period (PBP)
1.7.1. Perhitungan Pay Back Period (PBP) Hotel
Perhitungan PBP dilakukan untuk melihat berapa lama waktu yang diperlukan untuk
sampai pada titik impas. Yang dimaksud dengan titik impas adalah jika nilai seluruh investasi
sama dengan kumulatif tingkat keuntungan. Nilai seluruh investasi pembangunan hotel 4 tingkat
(biaya bangun hotel dan inventaris) berjumlah Rp. 16.558.803.685. Adapun Break Event Point
berbeda tergantung dengan tingkat okupansi rate. Untuk perhitungan PBP secara lengkap dapat
dilihat pada Lampiran 5. Nilai Pay Back Period (PBP) Hotel dapat dilihat pada Tabel 4.11.
Tabel 4.11. Pay Back Period (PBP) Hotel
No Tingkat Okupansi Rate Pay Back Period (Tahun)
1 70% 3 TAHUN 3 BULAN
2 60% 3 TAHUN 11 BULAN
3 50% 5 TAHUN
4 40%. TIDAK DIKETAHUI

1.7.2. Perhitungan Pay Back Period (PBP) Perkantoran
Perhitungan PBP dilakukan untuk melihat berapa lama waktu yang diperlukan untuk
samapai pada titik Break Event Point. Jika seluruh nilai investasi sudah sama dengan nilai
kumulatif keuntungan yang diperoleh perusahaan maka titik tersebut adalah titik break event
point (titik impas). Nilai seluruh investasi pembangunan perkantoran 4 tingkat (biaya bangun
perkantoran, inventaris, dan tanah) berjumlah Rp. 11.863.078.861. Dari hasil perhitungan
diperoleh titik impas terjadi pada tahun 2029 atau setelah lebih kurang 13 tahun lebih 6 bulan
perkantoran beroperasi. Untuk perhitungan PBP secara lengkap dapat dilihat pada Lampiran 12.




1.8. Perhitungan I nternal Rate Return (IRR)
1.8.1. Perhitungan Internal Rate Return (IRR) Hotel
Internal Rate Return (IRR) adalah suatu metode untuk melihat kelayakan sebuah projek.
IRR adalah tingkat suku bunga dimana jumlah kumulatif NPV adalah sama dengan total
investasi. Suatu proyek dikatakan layak jika IRR > MARR (minimum attractive rate of return).
Di mana MARR adalah tingkat suku bunga minimum yang diinginkan oleh pihak investor
sebagai imbalan atas nilai investasinya. Adapun perhitungan IRR dari masing-masing tingkat
okupansi dapat dilihat pada Tabel 4.12.
Tabel 4.12. Perhitungan IRR Hotel
OKUPANSI RATE MARR IRR KELAYAKAN
70%
10% 29% LAYAK
12% 29% LAYAK
15% 29% LAYAK
60%
10% 23% LAYAK
12% 23% LAYAK
15% 23% LAYAK
50%
10% 14% LAYAK
12% 14% LAYAK
15% 14% TIDAK LAYAK
40%
10% -7% TIDAK LAYAK
12% -7% TIDAK LAYAK
15% -7% TIDAK LAYAK

1.8.2. Perhitungan Internal Rate Return (IRR) Perkantoran
Adapun perhitungan IRR dari proyek pembangunan perkantoran dapat dilihat pada Tabel
4.13.


Tabel 4.13. Perhitungan IRR Perkantoran
MARR IRR KELAYAKAN
10% 10% TIDAK LAYAK
12% 10% TIDAK LAYAK
15% 10% TIDAK LAYAK

1.9. Perhitungan Benefit Cost Ratio (BCR)
1.9.1. Perhitungan Benefit Cost Ratio (BCR) Hotel
Perhitungan Benefit Cost Ratio (BCR) adalah dengan membandingkan nilai kumulatif
NPV (Net Present Value) laba yang diperoleh dengan nilai kumulatif NPV biaya (Harga pokok
produksi + biaya operasional+pajak penghasilan). Nilai BCR akan berubah sesuai dengan tingkat
okupansi dan berdasarkan nilai MARR-nya. Proyek atau sebuah investasi dikatakan layak jika
memiliki nilai Benefit Cost Ratio (BCR) > 1
Adapun nilai BCR untuk setiap tingkat okupansi dapat dilihat pada Gambar 4.5 Gambar
4.8.

Gambar 4.5. BCR untuk Tingkat Okupansi 70%


Gambar 4.6. BCR untuk Tingkat Okupansi 60%

0.68
0.70
0.72
0.67
0.68
0.69
0.70
0.71
0.72
0.73
0 2 4 6 8 10 12 14 16
N
I
L
A
I

B
C
R

MARR
BENEFIT COST RATIO TINGKAT
OKUPANSI 70%
0.57
0.58
0.61
0.56
0.57
0.58
0.59
0.60
0.61
0.62
0 2 4 6 8 10 12 14 16
N
I
L
A
I

B
C
R

MARR
BENEFIT COST RATIO TINGKAT
OKUPANSI 60%

Gambar 4.7. BCR untuk Tingkat Okupansi 50%


Gambar 4.8. BCR untuk Tingkat Okupansi 40%

1.9.2. Perhitungan Benefit Cost Ratio (BCR) Perkantoran
Perhitungan Benefit Cost Ratio (BCR) adalah dengan membandingkan nilai kumulatif net
present value dari laba dengan nilai kumulatif net present value dari biaya (harga pokok
produksi, biaya operasional dan pajak penghasilan). Nilai BCR berbeda-beda setiap tingkat
MARR yang berbeda-beda. Apabila nilai BCR > 1, maka proyek menguntungkan. Sedangkan
0.40
0.41
0.43
0.39
0.40
0.41
0.42
0.43
0.44
0 2 4 6 8 10 12 14 16
N
I
L
A
I

B
C
R

MARR
BENEFIT COST RATIO TINGKAT
OKUPANSI 50%
0.14
0.14
0.15
0.14
0.14
0.15
0.15
0 2 4 6 8 10 12 14 16
N
I
L
A
I

B
C
R

MARR
BENEFIT COST RATIO TINGKAT
OKUPANSI 40%
apabila BCR < 1, maka proyek merugikan.Adapun nilai BCR untuk setiap tingkat MARR dapat
dilihat pada Gambar 4.9.

Gambar 4.9. Nilai Benefit Cost Ratio Pembangunan Perkantoran

0.60
0.58
0.54
0.54
0.55
0.56
0.57
0.58
0.59
0.60
0.61
0 2 4 6 8 10 12 14 16
N
I
L
A
I

B
C
R

MARR
BENEFIT COST RATIO PERKANTORAN