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NOTAS GENERALES
Descripcin.La compraventa ha sido definida por el
artculo 1849 del Cdigo Civil como un contrato en que una
de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en
dinero. Este contrato requiere de un acuerdo de voluntades
entre dos partes (vendedor y comprador). El acuerdo debe
versar, esencialmente, sobre dos prestaciones recprocas que
son: para el vendedor la obligacin de dar a la otra parte una
cosa; y para el comprador la obligacin de pagar en dinero el
valor de la cosa que recibe, es decir el precio.
Requisitos de forma.a) Por regla general el contrato de
compraventa se perfecciona con el simple acuerdo de las
partes entre el precio y la cosa. Es lo que se conoce como un
contrato consensual. Sin embargo, por excepcin, la
compraventa de bienes inmuebles solo se perfecciona, con la
suscripcin de la escritura pblica. Es lo que se conoce como
un contrato solemne.
b) Para el contrato de compraventa son hbiles de acuerdo
con el artculo 1851 del Cdigo Civil todas las personas que
la ley no declare inhbiles para celebrarlo o para celebrar
todo contrato.
Dentro de las prohibiciones especiales para celebrar el
contrato de compraventa se encuentran:
1. Compraventa entre el padre y el hijo de familia (C.C., art.
1852). Es necesario aclarar que antes se prohiba la
compraventa entre cnyuges no divorciados, sin embargo, la
Corte Constitucional en Sentencia C-068 de febrero 10 de
1999, declaro inexequible esta prohibicin.
2. El administrador de establecimientos pblicos no puede
vender los bienes que administra (C.C., art. 1853).
3. El empleado pblico no puede comprar los bienes pblicos
o privados que se vendan por su ministerio (C.C., art. 1854).
4. Los tutores y curadores no pueden comprar parte alguna
de los bienes de sus pupilos sino con arreglo a lo prevenido
en el ttulo De la administracin de los tutores y curadores
(C.C., art. 1853).
5. Los mandatarios, los sndicos de los concursos, estn
sujetos en cuanto a la compra o venta de las cosas que
hayan de pasar por sus manos en virtud de estos encargos, a
lo dispuesto en el artculo 2170 del Cdigo Civil. Los albaceas
a lo dispuesto en el artculo 1351 del Cdigo Civil.
6. Los gobiernos extranjeros que mantengan misin
diplomtica en la Repblica, pueden adquirir en propiedad o
construir en la capital de ella el edificio destinado a alojar su
respectiva delegacin, siempre que declaren que la Repblica
gozar en la misma materia el derecho de reciprocidad (L.
39/18);
Adicionalmente, es necesario tener en cuenta al celebrar este
contrato el artculo 1504 del Cdigo Civil.. Son incapaces
para celebrar todo contrato de manera absoluta: los
dementes, los impberes y los sordomudos que no puedan
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darse a entender por escrito. Son incapaces relativos: los
menores adultos que no han obtenido habilitacin de edad y
los disipadores que se hallen bajo interdiccin.
c) Sobre los derechos notariales vase 11733.
Tambin se pagar el impuesto de registro y anotacin que
es un impuesto nacional cedido a los departamentos y en
Bogot se conoce como de beneficencia. Se calcula sobre el
precio del inmueble.
Escritura pblica. Recomendaciones.1. La escritura
pblica se suscribir en la notara acordada y en el plazo
sealado en la promesa de compraventa si la hubo. A pesar
de lo anterior, los contratantes son libres de escoger el
notario ante quien han de hacer sus declaraciones.
2. La escritura pblica ha sido definida por el Decreto 960 de
1970 (Estatuto de Notariado) como el instrumento que
contiene declaraciones en actos jurdicos, emitidos ante el
notario, con los requisitos previstos en la ley y que se
incorpora al protocolo. Se celebran por escritura pblica todos
los actos y contratos de disposicin o gravamen de bienes
inmuebles y aquellos para los cuales la ley exija esta
solemnidad.

4. Cualquier error que advierta en el instrumento pngalo en
conocimiento del notario antes de firmar. As se puede
corregir sin costo adicional mediante el procedimiento de
salvar el error y advertirlo al final.
Si se advierte despus tambin podr ser corregido pero se
exigir otra escritura pblica, a menos que el error sea
puramente aritmtico (D.L. 960/70, arts. 101, 102, 103).
LLAMADAS
(1) Identificacin.La identificacin de los comparecientes
se har con los documentos legales pertinentes, dejando
testimonio de cuales son stos. Sin embargo, en caso de
urgencia calificada por el notario, a falta de la cdula de
ciudadana, el notario puede realizar la identificacin con
otro documento autntico, o mediante la fe de conocimiento
personal del notario (D.L. 960/70, art. 24, D. 2148/83, art.
11).
(2) Libreta militar.De acuerdo con la modificacin
introducida al artculo 36 de la Ley 48 de 1993 por el
artculo 111 del Decreto 2150 de 1995, ya no se requiere la
presentacin de la libreta militar para la suscripcin de
escrituras pblicas de ninguna ndole.
Para mayor claridad, se transcribe lo dispuesto por el
mencionado artculo:
D.L. 2150/95.
ART. 111.Libreta militar. El artculo 36 de la Ley 48 de
1993, quedar as:
ART. 36.Cumplimiento de la obligacin de la
definicin de situacin militar. Los colombianos hasta los
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cincuenta (50) aos de edad, estn obligados a definir su
situacin militar. No obstante, las entidades pblicas o
privadas no podrn exigir a los particulares la presentacin
de la libreta militar, correspondindole a stas la
verificacin del cumplimiento de esta obligacin en
coordinacin con la autoridad militar competente
nicamente para los siguientes efectos:
a) Celebrar contratos con cualquier entidad pblica;
b) Ingresar a la carrera administrativa;
c) Tomar posesin de cargos pblicos, y
d) Obtener grado profesional en cualquier centro docente
de educacin superior.
(3) Sociedad conyugal.Quien disponga de un inmueble o
constituya gravamen sobre l, deber indicar la situacin
jurdica del bien respecto de la sociedad conyugal, en caso
de ser o haber sido casado (D.L. 960/70, art. 27).
De igual manera debe tenerse en cuenta, que la Ley 258
de 1996 estableci que cuando el inmueble se encuentre
afectado a vivienda familiar, su enajenacin o la
constitucin de cualquier gravamen o derecho real sobre el,
slo podr efectuarse con el consentimiento libre de ambos
cnyuges, el cual se entender expresado con su firma (L.
258/96, art. 3). Lo dispuesto en dicha ley se aplica
igualmente a las uniones maritales de hecho, siempre y
cuando lleven por lo menos dos aos.
(4) Pago del precio.Obviamente el pago puede estar
sujeto a otras modalidades. Lo usual es quedar debiendo
un saldo y sealar un plazo.
(5) Registro.Los documentos referentes a inmuebles se
registran en la oficina de instrumentos pblicos
correspondiente a su ubicacin. (D.L. 1250/70, art. 3).
(6) Situaciones jurdicas que afectan el inmueble.Es
deber del disponente manifestar la existencia de toda
situacin que pueda afectar al inmueble objeto de su
declaracin o los derechos constituidos sobre l, y si lo
posee materialmente (D.L. 960/70, art. 33).
(7) Servicios pblicos.Por la gran importancia que tiene
este aspecto en la actualidad, se recomienda pactar esta
clusula en la que se exprese a quin corresponde
(comprador o vendedor) el pago o cancelacin de los
servicios pblicos domiciliarios. Por ello es preferible que el
inmueble objeto de la compraventa se encuentre en esta
materia a paz y salvo al momento de la celebracin de la
compraventa. No obstante, los contratantes, en ejercicio de
la autonoma de la voluntad, pueden pactar esta clusula
bajo cualquiera otra orientacin, por ejemplo, el estipular
que los servicios adeudados sean cancelados por el
comprador o por ambas partes en una proporcin acordada
o que corresponda a un perodo determinado de tiempo,
etc.
(8) Gastos.Sobre el particular debe observarse los
siguientes aspectos:
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a) Gastos notariales.Es de anotar, que conforme a lo
dispuesto en el artculo 223 del Decreto 960 de 1970, en
los contratos o actos bilaterales los derechos notariales
sern a cargo de las dos partes, por mitades; precisando
que los varios integrantes de una parte respondern
solidariamente por la cuota de ella. No obstante el artculo
230 del mismo ordenamiento dispone que esta regla es de
aplicacin supletiva, es decir en caso de que no sea
prevista en el acto o contrato, como quiera que las partes
pueden acordar lo que a bien tengan sobre el particular;
b) Gastos de registro y anotacin.En cuanto a los
dems gastos que se causen con el otorgamiento de la
escritura tales como el impuesto de registro y anotacin
(derechos de beneficencia y tesorera) se estar a lo
pactado por las partes. Se recomienda en este evento que
el costo del mismo sea asumido por el comprador quien es
el interesado en efectuar el registro para efectos de
finiquitar la tradicin del inmueble objeto del contrato, y
c) Gastos por retencin en la fuente.En relacin con la
retencin en la fuente por la enajenacin de un inmueble o
de cualquiera otro bien considerado como activo fijo debe
estarse a las normas tributarias vigentes.
Para los efectos tributarios, los activos se dividen en fijos o
inmovilizados y movibles. Los primeros son aquellos bienes
corporales o incorporales que permanecen normalmente en
el patrimonio del contribuyente; es decir, que no se
enajenan dentro del giro ordinario de sus negocios y, los
segundos (movibles), son aquellos bienes corporales
muebles o inmuebles y los incorporales que se enajenan
dentro del giro ordinario de los negocios del contribuyente,
como por ejemplo los inventarios de mercancas que, por lo
general existen al principio y al fin de cada ao o perodo
fiscal.
El valor equivalente a la retencin se deber cancelar
previamente a la enajenacin del bien, ante el notario
cuando se trate de bienes inmuebles, ante las autoridades
de trnsito respecto de vehculos, o ante las entidades
autorizadas para recaudar impuestos.