Cortesa de

Dr. Diego Restrepo Isaza

Estimados Colegas
A continuacin, les presento el texto de mi consulta el mes pasado al Dr. Diego Restrepo
Isaza sobre el tema ROSS HEIDECKE vs FITTO y CORVINI.
El Dr. Restrepo Isaza, como muchos de ustedes saben, es el Gerente de la empresa ACEIS
Ltda., y es una persona reconocida por los miembros de nuestro gremio inmobiliario, con una talla
intelectual y cognoscitiva en el rea legal, que nos permite considerar sus conceptos en materia
legal inmobiliaria, en la gran mayora de oportunidades, como muy acertados, adems, como
respaldo a sus opiniones esgrime credenciales tanto acadmicas, como de una larga experiencia y
trayectoria profesional en el ejercicio del Derecho Inmobiliario y Urbano y su concepto
profesional, es pues, para muchos de nosotros, en nuestro ejercicio profesional, la percepcin
generalizada de lo que podemos y debemos hacer en el ejercicio de nuestras actividades
profesionales en el rea inmobiliaria.
Adjunto tambin, a rengln seguido se encuentra otra vez en el blog, el informe de un
estudio que realic, para analizar los diferentes sistemas de depreciacin aceptados y conocidos,
especialmente los utilizados en valoracin de bienes.
Espero sus opiniones y criterios.
Luis Fernando Restrepo G.

De:Luis Fernando Restrepo Gomez [mailto:luisferes15@gmail.com]
Enviado el: mircoles, 18 de febrero de 2009 05:22 p.m.
Para:Dario Restrepo Izasa
Asunto: Re: NO TODO ES TRABAJO
El 17 de febrero de 2009 19:42, DIEGO RESTREPO ISAZA <dri@une.net.co> escribi:
Por cierto Diego, hoy en comit de la Lonja, habl sobre las necesidades de Capacitacin de
los Colegas y nuevamente toque el punto de el Diplomado o de la Especializacin en Derecho
Inmobiliario, en primer lugar debo decirte que el inters fue evidente en esa capacitacin y en
segundo lugar, Federico Estrada dijo que esa Capacitacin especficamente, est muy adelantada
en cuanto a su apertura, que estn viendo algunas posibilidades de un auspicio o participacin de
alguna universidad, por lo cual le auguro xito a ese tema en capacitacin.
Por otro lado, quiero hacerte una consulta de tipo "Legal" en cuanto a un artculo del Decreto
620 del 2008 del IGAC, por la cual se establecen los procedimientos para los avalos ordenados
dentro del marco de la Ley 388 de 1997, que tiene que ver con una diferencia de interpretacin de
varios colegas (me incluyo), en cuanto a que el cumplimiento estricto de la Norma en el aspecto de
la Regla para obtener la Depreciacin cuando se aplica el Mtodo de Reposicin.
Resulta que desde hace algunos meses hemos venido discutiendo en cual es el motivo por
que ha promovido en la gran mayora de tasadores del pas el uso de las curvas y tablas de Fitto y
Corvini, para obtener la depreciacin.
Al leer la norma en su Artculo 3:
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Dr. Diego Restrepo Isaza

"Pargrafo.- Depreciacin. Es la porcin de la vida til que en trminos econmicos se
debe descontar al inmueble por el tiempo de uso, toda vez que se debe avaluar la vida remanente
del bien.
Existen varios sistemas para estimar la depreciacin, siendo el ms conocido el Lineal, el
cual se aplicar en el caso de las maquinarias adheridas al inmueble. Para la depreciacin de las
construcciones se deben emplear modelos continuos y no los discontinuos o en escalera. Deber
adoptarse un sistema que tenga en cuenta la edad y el estado de conservacin, tal como lo
establece Fitto y Corvini, para lo cual se presentan las ecuaciones resultantes del ajuste para los
estados 1, 2, 3 y 4. (Ver captulo VII De las Frmulas Estadsticas)."
En mi criterio y el de otros tantos colegas, si se evala el texto de la Norma, al usar los
criterios de Depreciacin que combinan la teora de Ross con la de Heidecke, podrn observar que
se cumplen con los requisitos en donde dice "se deben emplear modelos continuos" (Ross-
Heidecke es un modelo Continuo), y seguidamente dice "Deber adoptarse un sistema que tenga
en cuenta la edad (lo cual obviamente hace) y el estado de conservacin, (que tambin se hace al
aplicar la teora de HEIDECKE) tal como el de Fitto y Corvini.
Comparto el criterio de muchos colegas entre ellos, Daro Botero, en que en la interpretacin
de que " la Norma es clara, al describir lo que se debe hacer" , y de manera tajante excluye los
mtodos de depreciacin discontinuos o en escalera, adems especifica que el sistema a adoptar
debe combinar la Edad y el Estado de Conservacin , sin embargo, la norma contina diciendo:
"tal como lo establece Fitto y Corvini, para lo cual se presentan las ecuaciones resultantes del
ajuste para los estados 1, 2, 3 y 4. (Ver captulo VII De las Frmulas Estadsticas)."
Y, es all, en esta ltima parte del prrafo, en donde se puede haber suscitado la confusin,
pero creemos, que las palabras "TAL COMO" no son tan especficas, como las indicaciones
anteriores (No Discontinuas y consideracin de Edad y Conservacin), sino enunciativas y a manera
de ejemplo. Es all en donde a nuestro parecer se abre la posibilidad de utilizar otra alternativa
distinta a Fitto y Corvini, sin transgredir la norma, y trabajar con otras alternativas, que por consenso
internacional, son ms congruentes como la aplicacin del sistema de depreciacin que combina las
teoras de Ross con la de Heidecke (conocido como Ross - Heidecke), ya que ste sistema es en
primer lugar "Continuo" y en segundo lugar "Considera la Edad y la combina con la Conservacin",
dando estricto cumplimiento a la Norma.
Al respecto, dice un colega, que existe jurisprudencia, en donde un juez pregunta que
porque no se utiliz a Fitto y Corvini, en un determinado caso?. (He buscado mucho en la Web,
este dictamen judicial). No consigo nada al respecto, como tampoco quien asevera que existe, me
ha podido hacer llegar esa jurisprudencia aunque, se de su seriedad, por lo cual se genera esta
consulta.
Sin embargo, pienso como ingeniero (pues no soy abogado), que si el juez interroga sobre
algo, lo que debe hacer el experto que realiz el peritaje es responder su cuestionamiento de una
manera clara y sustentable, que argumente la razn de su actuacin, en la cual se explique el
porque se utiliz, un sistema distinto al de Fitto y Corvini, lo cual creo que podra ser bastante
explicativo en el siguiente texto:
He aqu, el texto de mi aclaratoria en el caso de que fuera a mi a quien el juez hiciera esa
pregunta, y te agradezco si en tu calidad de Abogado, sentiras suficientemente aclarada la razn y
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la sensatez de porque el experto utiliz un sistema distinto al de Fitto y Corvini en caso de ser
"Parte" en ese juicio o "Juez,
Como se conoce, la Tasacin de bienes inmuebles, mediante el mtodo del "costo por
reposicin fsica" se basa en el principio de sustitucin, el cual plantea que el valor de un inmueble
es equivalente al de otros de similares caractersticas sustitutivos de aqul; y consiste en calcular el
valor que representara construir una edificacin nueva con las mismas caractersticas del que se
analiza, de manera de obtener el llamado valor de reposicin a nuevo (VRN), deduciendo de dicho
valor las cantidades cuantificables que representan la perdida de determinadas condiciones
constructivas y funcionales, con el objetivo de obtener el valor de la edificacin en su estado real al
momento de la Tasacin, o sea, su valor neto de reposicin (VNR).
En resumen, el valor actualizado de una construccin o valor neto de reposicin se obtiene
de sustraer al valor de reposicin a nuevo, la cantidad que representa la llamada depreciacin del
inmueble.
Para calcular su magnitud, es decir, para lograr cuantificar su valor, que representa en
trminos de unidades monetarias la perdida de atributos fsicos, estticos, funcionales, materiales y
del adecuado comportamiento de los elementos constructivos de un inmueble, se utilizan los
coeficientes o factores que, bien a travs de "series tabuladas", (Tablas de Ross Heidecke y de
Fitto Corvini) o como resultado de la solucin de una formula matemtica, se aplican al valor de
reposicin a nuevo, minorndolo y obtenindose as un nuevo valor que plasma el valor real
atribuible a la edificacin, segn sus condiciones y estado de conservacin al momento de realizarse
la Tasacin.
Lo anterior puede expresarse genricamente de la siguiente manera:
Donde:
VNR = Valor Neto de Reposicin
VRN = Valor de Reposicin a Nuevo
Depreciacin= (Factor o coeficiente de depreciacin) x VRN

Diversas son las tablas y expresiones matemticas que se pueden encontrar en la
bibliografa sobre Tasacin de activos para el clculo de la depreciacin.
Incluso, algunos autores plantean que dentro de una misma construccin no todos los
elementos deprecian al mismo ritmo y proponen mtodos de depreciacin ms complejos, entre
estos existen dos mtodos continuos y que consideran la Edad y El estado de Conservacin un
sistema se conoce como el de Fitto Corvini y el otro se conoce como el de Ross - Heidecke.
Las CURVAS DE FITTO CORVINI: Se basan en cuatro (4) curvas en las cuales se tabulan
los coeficientes de depreciacin para edificaciones con vida til de 30, 40, 60 y 80 aos.
Tienen la particularidad de que no son aplicables cuando la edad de la edificacin se
encuentra en el entorno del 70% de su vida til, ya que las curvas para las clasificaciones de los
estados de conservacin bueno y regular tienden a converger, y la del estado malo mantiene un
desarrollo que da como resultado coeficientes inferiores a los de los estados anteriores. (es decir,
son confiables para las edades tempranas, pero no lo son para edades mayores)
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La Expresin para usar este mtodo es:
A = Vn ( Vn * Y) + Vt
Donde:
A = avalo del bien
Vn = valor nuevo de la construccin.
Vt = valor del terreno.
Y = valor porcentual a descontar.
* = multiplicacin.
Clase 1: El inmueble est bien conservado y no necesita reparaciones ni en su
estructura ni en sus acabados.
Y = 0.0052 X 2 + 0.47 X 0.1603
Clase 2: El inmueble est bien conservado pero necesita reparaciones de poca
importancia en sus acabados especialmente en lo que se refiere al enlucimiento.
Y = 0.0051 X 2 + 0.4581 X + 2.3666
Clase 3: El inmueble necesita reparaciones sencillas por ejemplo en los pisos o
paetes.
Y = 0.0043 X 2 + 0.385 X + 17.968
Clase 4: El inmueble necesita reparaciones importantes especialmente en su
estructura.
Y = 0.0025 X 2 + 0.02216 X + 52.556
Clase 4,5:
Y = 0.0013 X 2 + 0.01166 X + 75.159
Clase 5: El inmueble amenaza ruina por tanto su depreciacin es del 100%.
La tabla tal como se conoce trae estados intermedios, pero slo se presenta el
correspondiente al comprendido entre 4 y 5, como: Estado 4.5
Adems:
X: Es el valor resultante de dividir la edad del inmueble (vetustez) por la vida til,
multiplicado por 100.
Y: Es el valor porcentual (%) a descontar por depreciacin, del valor nuevo
calculado.
En las curvas de ROSS HEIDECKE: se puede apreciar, que este mtodo, adems de ser
continuo considera como exige la norma una combinacin de la depreciacin por Edad, y la
depreciacin aplicable de acuerdo en un estado de conservacin que no depende de la edad sino al
seguimiento de polticas de mantenimiento que se traducen en una incrementar o suavizar la
pendiente de la curva de depreciacin. Adicionalmente este mtodo permite la seleccin de distintos
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factores para un mismo estado, en dependencia del criterio del tasador. (Edad aparente en vez de
Edad cronolgica y Vida Econmica Sobrante en vez de Vida til)
El trmino que expresa la combinacin de los criterios de Ross y de Heidecke es el
siguiente:
FD = {1 (E/VUT)^1.4}C
Donde:
FD: Factor de depreciacin.
E: Edad de construccin o Edad Aparente (o vida consumida).
VUT: Vida til total o Vida econmica sobrante.
C: Calificacin del estado de conservacin segn el criterio de mantenimiento y/o
conservacin planteado por Heidecke.
A ttulo informativo, La combinacin de las teoras de Ross y de Heidecke, son las de uso
ms popular entre los tasadores fuera de las fronteras colombianas, debido a que, igualmente
mezcla la incidencia de la edad (expresa edad aparente contra vida econmica sobrante de manera
porcentual) versus el estado de conservacin o mantenimiento (apreciacin del tasador).
Contrario a lo que ocurre con las curvas de FITTO y CORVINI, (no aplica para edades
avanzadas) la ecuacin que las expresa no pierde su funcionalidad en ningn periodo de la vida del
bien (suele expresar de manera congruente los valores del "Factor de Depreciacin" tanto para
edades tempranas como para edades avanzadas).
Espero tus observaciones y comentarios por favor
Luis Fernando


Mensaje reenviado ----------
De: DIEGO RESTREPO ISAZA <dri@une.net.co>
Fecha: 19 de febrero de 2009 15:03
Asunto: RE: NO TODO ES TRABAJO
Para: Luis Fernando Restrepo Gmez <luisferes15@gmail.com>

Hola Luis Fernando.
Te respondo como Abogado:
1. Un Juez tiene mucho trabajo, y no va a analizar en detalle toda la explicacin.
2. La solucin concreta al cuestionamiento, y que realizara un Juez, es la siguiente:
a. Se da lectura al Art. 3.
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b. En el derecho existen dos tipos de dispociones:
i. "Normas Imperativas: son aquellas que en su misma esencia son obligatorias, no
solo se inspiran en los principios generales derivados de la nocin de orden pblico, la seguridad del
estado, las buenas costumbres, sino que tienden a moralizar y a proteger la profesin del comercio.
Las que determinan las condiciones de validez de los contratos, imponen obligaciones a los
profesionales del comercio, exigen solemnidades para la celebracin de ciertos actos o las que
imponen sanciones por el incumplimiento de exigencias o requisitos legales."
ii. "Las normas dispositivas: cumplen solo una funcin enunciativa o reglamentaria y
son numerosas en la legislacin comercial. Dichas normas pueden proveer por va principal o
exclusiva o por va simplemente supletiva, segn que tengan por objeto cuestiones ajenas a la
voluntad del comerciante o que versen sobre asuntos en las que los particulares pueden proveer
directamente por medio de pactos o acuerdos."
c. De la lectura del Art 3 se desprende que es una norma dispositiva, al leer la expresin
"Deber adoptarse un sistema que tenga en cuenta la edad y el estado de conservacin, tal como lo
establece Fitto y Corvini, para lo cual se presentan las ecuaciones resultantes del ajuste para los
estados 1, 2, 3 y 4."
d. El deber del avaluador, no es utilizar el mtodo de Fitto y Corvini, sino el de
utilizar un sistema que tenga en cuenta la edad y el estado de conservacin. La coma es
disyuntiva, y el TAL COMO es que puede utilizar este u otro tema, que sea similar a lo establecido
por FITTO Y CORVINNI.
e. Dado lo anterior, toda tu explicacin tiene todo el soporte jurdico, para demostrar que
utilizas un "SISTEMA QUE TENGA EN CUENTA LA EDAD Y EL ESTADO DE CONSERVACIN"

Un saludo
Diego.