LEY DE PROPIEDAD INMOBILIARIA POR PISOS Y APARTAMIENTOS

CAPITULO I
CONSTITUCION DE LA PROPIEDAD POR PISOS Y APARTAMIENTOS
Art. 1.- Los diversos pisos de un edificio, los apartamientos en que se divide cada piso y los apartamientos de
un edificio de una sola planta, siempre que sean independientes y tengan salida directa a la va pblica o a un
espacio comn que conduzca a dicha va, podrn pertenecer a distintas personas, de conformidad a las
disposiciones de la presente ley. !1"
Art. #.- $uando se proyecte construir un edificio dentro del r%gimen de esta ley, el propietario lo manifestar a
la &irecci'n (eneral de )rbanismo y Arquitectura al presentar los planos respectivos, a fin de que dicha
oficina lo tenga en cuenta para los efectos de la aprobaci'n correspondiente. *n los planos se designarn
num%ricamente los pisos y apartamientos.
Art. +.- ,erminada la construcci'n y aprobada que sea por la autoridad respectiva, debern presentarse al
-egistro de la .ropiedad -az e /ipotecas que corresponda0
a" Los planos a que se refiere el artculo anterior1
b" $ertificaci'n de haberse aprobado la construcci'n1
c" .ermiso de ocupaci'n1
d" ,estimonio de la escritura pblica que deber otorgar el propietario del inmueble contentiva de la
descripci'n del terreno en que est construido el edificio, con especificaci'n de %ste, de sus pisos o
apartamientos, de su nmero, e2tensi'n y medida cbica y proporci'n del valor de cada piso o
apartamiento con respecto al valor total del inmueble1 de las cosas que se destinan a ser propiedad
privativa y la enumeraci'n de todas las que tengan el carcter de comunes. &eber indicarse
tambi%n el destino general del edificio y el especial de cada piso o apartamiento, en su caso1
e" *l -eglamento de Administraci'n que formular el propietario del edificio en escritura pblica y
que debe contener las materias indicadas en el artculo #3 de esta ley, el cual ser obligatorio para
todos los propietarios y sus sucesores a cualquier ttulo, sin per4uicio de lo establecido en el inciso
segundo del artculo #5.
*l r%gimen a que se refiere esta Ley podr tambi%n constituirse aunque el edificio no est% construido, siempre
que el propietario de un terreno cumpla con los requisitos del presente artculo, con e2cepci'n de los
comprendidos en los literales b" y c" del inciso anterior, los cuales se llenarn al estar terminada la
construcci'n del edificio, debiendo presentarse en su oportunidad las constancias respectivas al -egistro de
la .ropiedad. *n el caso contemplado en este inciso el r%gimen se considerar firme desde el momento en
que se constituya un derecho real sobre todo o parte del terreno y el edificio por construir, o desde que se
venda o transfiera alguno de los pisos o apartamientos proyectados.
*n todo caso el testimonio de la escritura se inscribir en el -egistro de la .ropiedad para que la nueva
inscripci'n sirva de base a las ena4enaciones, transmisiones y gravmenes posteriores. $on los otros
documentos se formar un e2pediente que se conservar en dicho -egistro, para consulta de los interesados.
,oda modificaci'n que el propietario del edificio hiciere a las materias especificadas en la letra d" de este
artculo, deber hacerse constar en escritura pblica que se otorgar previo consentimiento del acreedor si lo
hubiere, y se inscribir en el -egistro de la .ropiedad -az. !1"
Art. 6.- 7i se tratare de ena4enar pisos o apartamientos de un edificio construido originariamente con fines
diferentes a los que regula la presente ley, deber solicitarse a la &irecci'n (eneral de )rbanismo y
Arquitectura, la declaraci'n de que dicho edificio reune los requisitos necesarios, y aquella oficina otorgar la
aprobaci'n o recomendar las modificaciones que considere oportunas.
La aprobaci'n deber presentarse al -egistro correspondiente con los otros documentos a que se refiere el
artculo anterior.
Art. 5.- *n el -egistro de la .ropiedad -az e /ipotecas se inscribirn asimismo los instrumentos en que se
reconozca, transfiera, modifique o cancele el dominio o cualquier otro derecho real sobre los pisos o
apartamientos de un edificio, una vez llenados los requisitos a que se refieren los artculos anteriores, y
siempre que los datos contenidos en las escrituras concuerden con los que e2istan en poder de dichas
oficinas, no siendo necesario describir todo el inmueble, pues bastar citar su inscripci'n.
7iempre que se haga una inscripci'n de los instrumentos a que se refiere el inciso anterior, se pondr al
margen de las inscripciones a favor del propietario del edificio y de la escritura pblica a que alude la letra d"
del artculo + una nota en que se e2prese brevemente los actos afectuados. !1"
CAPITULO II
DETERMINACION DE LAS COSAS PRIVATIVAS Y COMUNES
Art. 3.- $ada propietario, adems de serlo e2clusivamente de su piso o apartamiento, tendr derecho como
comunero sobre el terreno en que el edificio est% construido y sobre todo lo que sea de uso comn del edificio
o necesario para su e2istencia, seguridad y conservaci'n. 7e consideran comunes, adems del terreno0
a" Los cimientos y estructuras resistentes, la techumbre, los vestbulos generales, las escaleras y
puertas de entrada general1
b" Los locales e instalaciones de servicios generales como calefacci'n, agua caliente o fra,
refrigeraci'n, gas, obras sanitarias, lneas de conducci'n de energa el%ctrica, etc.1
c" Los locales para alo4amiento del portero y la portera1
d" Los garages generales, s'tanos y azoteas generales, salvo pacto en contrario1
e" Los buzones para el correo, ascensores, montacargas e incineradores de residuos, los patios,
4ardines, y en general, las cosas o instalaciones para el servicio de todos los propietarios.
Art. 8.- ,ambi%n pertenecern en comunidad a los propietarios de pisos o apartamientos de un edificio, los
corredores, pasillos, terrazas, salidas a la escalera o a los ascensores, y todo aquello que se destine al uso
general de los ocupantes de dicho edificio. !1"
Las paredes divisorias entre dos apartamientos pertenecern en comunidad a sus respectivos propietarios.
Asimismo la obra gruesa de los pisos o de los cielos rasos, entre dos pisos superpuestos, pertenecern a los
due9os de ambos.
Art. :.- Los propietarios podrn disponer por acuerdo unnime que algunas de las cosas o partes del inmueble
tengan el carcter de comunes, aunque no lo sean por su naturaleza, o no sean de aqu%llas indispensables
para la e2istencia, seguridad y conservaci'n del edificio. !1"
Art. ;.- Los derechos de cada propietario sobre las cosas comunes son inseparables del dominio que al
mismo propietario corresponde sobre el respectivo piso o apartamiento. &e consiguiente, en toda
transferencia, gravamen o embargo de cualquier piso o apartamiento, se entienden comprendidos aquellos
derechos y no pueden ser ob4eto de ena4enaci'n o gravamen separadamente del piso o apartamento a que
accedan. !1"
Art. 1<.- *l derecho de cada propietario sobre las cosas comunes, ser proporcional al valor del piso o
apartamiento de su propiedad, el cual se fi4ar por acuerdo unnime de los propietarios y, en su defecto, por
tasaci'n 4udicial practicada mediante un perito nombrado por ellos mismos, o por el =uez, si no hubiere
acuerdo en el nombramiento.
Art. 11.- $ada propietario podr transferir a cualquier ttulo el piso o apartamiento que e2clusivamente le
pertenece o constituir sobre %l derechos reales o personales, sin necesidad del consentimiento de los dems
propietarios. !1"
CAPITULO III
LIMITACIONES AL DERECHO DE GOCE EN LOS EDIFICIOS POR PISOS O APARTAMIENTOS
Art. 1#.- 7e prohibe a los propietarios de los pisos o apartamientos y a quienes los habiten a cualquier ttulo0
a" &estinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres, o a ob4etos diferentes de los que
les estuvieren se9alados1
b" .erturbar con ruidos o escndalos o de cualquier manera, la tranquilidad de los vecinos1
c" ,ener en el inmueble ob4etos peligrosos o per4udiciales para el edificio o para la salud de los
vecinos1
d" *4ercer actividades que comprometan la seguridad del edificio1
e" *levar nuevas construcciones sobre el ltimo piso sin el consentimiento de los due9os de los otros
apartamientos o pisos1
f" /acer obras como e2cavaciones, nuevos s'tanos o ampliaci'n de los ya e2istentes, y en general,
todas aquellas que puedan per4udicar o comprometer la solidez o seguridad del edificio1 y
g" $ontratar el seguro contra incendio si no es por la totalidad del edificio y mediante resoluci'n de
los propietarios.
Art. 1+.- La infracci'n de cualesquiera de las prohibiciones contenidas en los artculos que anteceden, podr
ser denunciada por el per4udicado ante el =uez1 y caso de comprobarse la infracci'n ordenar la cesaci'n de
los actos e impondr una multa de quinientos a un mil colones al culpable, quien responder adems, por los
da9os y per4uicios a que hubiere lugar. $uando el infractor fuere propietario habitador u ocupante y repitiere el
acto prohibido o cometiere cualquier otro, podr, duplicarse la multa y seguirse aumentando hasta diez veces
su valor, segn el nmero de reincidencias cometidas.
7i el infractor no fuere propietario habitador u ocupante, el =uez, a solicitud del per4udicado o del
administrador, lo desalo4ar con base en la sentencia dictada conforme al inciso anterior, y de la manera
prescrita en el Art. 66 de la Ley de >nquilinato.
Art. 16.- 7in per4uicio de lo prescrito en la letra e" del artculo ++, toda innovaci'n, modificaci'n o reparaci'n
sustanciales que se intentare en las cosas comunes, o en el e2terior del edificio, deber perseguir el me4or
aprovechamiento del mismo y ser acordada por los propietarios, con aprobaci'n de la &irecci'n (eneral de
)rbanismo y Arquitectura. !1"
Art. 15.- 7i la innovaci'n, modificaci'n o reparaci'n proyectadas fueren a efectuarse en la obra gruesa de los
pisos o de los cielos rasos de dos apartamientos, o en las paredes divisorias, comunes de dos apartamientos
contiguos, el interesado deber solicitar el consentimiento del otro propietario, y si %ste rehusare concederlo,
podr recurrir al =uez.
Al acordarse la innovaci'n, modificaci'n o reparaci'n debern establecerse las medidas que se consideren
necesarias para que los traba4os causen el menor per4uicio posible al otro propietario, pudiendo tambi%n
previa tasaci'n 4udicial fi4arse una 4usta indemnizaci'n a favor del per4udicado.
Art. 13.- Acordada la innovaci'n, modificaci'n o reparaci'n conforme a los artculos precedentes, si el que
llevare a cabo la obra se e2cediere en su e4ecuci'n, podr cualesquiera de los per4udicados pedir al =uez que
se suspenda en cuanto al e2ceso con indemnizaci'n de los da9os y per4uicios a que hubiere lugar.
Art. 18.- *l propietario que no hubiere consentido podr reclamar contra las innovaciones, modificaciones o
reparaciones, ante el 4uez respectivo, quien confirmar, modificar o de4ar sin efecto el acuerdo impugnado
segn fuere de derecho.
CAPITULO IV
OBLIGACIONES ENTRE LOS PROPIETARIOS
Art. 1:.- Los propietarios tienen a su cargo en proporci'n al valor de sus pisos o apartamientos, salvo
convenio en contrario, los gastos de innovaci'n, modificaci'n y reparaci'n de las partes y cosas comunes del
edificio1 el pago de las primas de seguros1 el pago de los impuestos fiscales o municipales y los que gravaren
plenamente el edificio, y en general, todo otro gasto indispensable para mantener en buen estado sus
condiciones de servicio, seguridad, comodidad y decoro.
Los propietarios contribuirn a los gastos de administraci'n en la forma que establezca el respectivo
reglamento. !1"
Art. 1;.- La obligaci'n de los propietarios de contribuir al pago de las primas de seguros, se transfiere a quien
por cualquier ttulo, adquiera el dominio sobre un piso o apartamiento.
7e aplicar esta regla aun sobre aquellas primas que a la fecha del traspaso estuvieren insolutas.
Art. #<.- *s obligaci'n particular del propietario de un piso o apartamiento, costear los gastos de conservaci'n
de la obra liviana de los suelos, bovedillas, puertas, ventanas, cielos rasos, pinturas, y en general, todo
aquello que sea de su uso e2clusivo.
$ada propietario pagar tambi%n independientemente los impuestos, tasas o contribuciones que afecten su
piso o apartamiento. .ara este efecto los valos se harn en forma individual, computndose en ello lo que
corresponda a la parte proporcional indivisa sobre las cosas o partes comunes.
Art. #1.- Los propietarios de dos pisos superpuestos o de dos apartamientos contiguos costearn,
respectivamente, en proporci'n a sus derechos, los gastos de mantenimiento o reparaciones en la obra
gruesa de los pisos o de los cielos rasos y de las paredes divisorias. !1"
Art. ##.- ?ingn propietario podr e2imirse de contribuir a las e2pensas comunes por renuncia del uso y goce
de los bienes que estn en comunidad.
Art. #+.- ,odo propietario tiene la facultad de pagar la parte que corresponda a los otros en los gastos e
impuestos ocasionados por las cosas comunes segn los artculos precedentes, subrogndose en los
derechos del acreedor primitivo.
Art. #6.- .ara seguridad de sus derechos, el que hubiere efectuado el pago notificar al deudor por medio de
notario la e2istencia del cr%dito y le har saber, adems, que se le reclamar 4udicialmente, debiendo el
fedatario e2hibirle la certificaci'n en que conste lo resuelto por la asamblea de propietarios ordenando el
gasto respectivo si hubiere habido resoluci'n al respecto, lo mismo que los recibos comprobatorios del pago.
*l ?otario har constar en el acta estas circunstancias y determinar la parte de obligaci'n que corresponde
al deudor segn su correspondiente derecho. *l acta dicha tendr fuerza e4ecutiva siempre que se agreguen
los recibos e2presados.
7i por cualquier causa no pudiere hacerse la protesta a que se refiere el inciso anterior, se preparar la
e4ecuci'n legalizando los documentos referidos que no fueren aut%nticos.
CAPITULO V
ADMINISTRACION Y CONSERVACION DE LAS COSAS COMUNES DEL EDIFICIO
Art. #5.- La administraci'n y conservaci'n de las cosas comunes de un edificio corresponder a la Asamblea
de .ropietarios de los distintos pisos o apartamientos, quienes actuarn de acuerdo con el -eglamento de
Administraci'n que menciona la letra e" del artculo +.
La Asamblea podr introducir al -eglamento las reformas que estime convenientes y an dictar uno nuevo, en
sustituci'n de aqu%l. !1"
Art. #3.- *l -eglamento de Administraci'n deber contener las siguientes materias, sin per4uicio de otras
disposiciones que los propietarios 4uzguen necesarias para el me4or funcionamiento del r%gimen de este
instituto0
a" -egulaci'n del uso de las cosas comunes1
b" .roporci'n y forma de pago de la contribuci'n de los propietarios de los pisos o apartamientos a
los gastos comunes y gastos de administraci'n1
c" -equisitos necesarios para ser electo administrador propietario o suplente del edificio, y causas de
su remoci'n1
d" 7e9alamiento de la forma de remuneraci'n del administrador y la de su pago1
e" @acultades concedidas al administrador1
f" 7e9alamiento de la fecha en que el administrador debe rendir cuentas, que ser por lo menos una
vez al a9o1
g" @orma de convocatoria y periodicidad de las asambleas de propietarios1
h" Aayora necesaria para celebrar sesiones ordinarias y e2traordinarias y para adoptar resoluciones
cuando se trate de casos en que esta ley no e2i4a c'mputos especiales. !1"
Art. #8.- Las reformas al -eglamento de Administraci'n o la emisi'n de uno nuevo s'lo podrn hacerse
mediante acuerdo de los propietarios tomado en asamblea general, por el voto de las tres cuartas partes de
los mismos que representen por lo menos las tres cuartas partes del valor del edificio, debiendo constar las
reformas o el nuevo reglamento en escritura pblica que otorgarn el representante o representantes que
designe al efecto la indicada asamblea, instrumento que deber presentarse al -egistro de la .ropiedad y
agregarse al e2pediente respectivo para que surta efecto contra los propietarios y sus sucesores. !1"
Art. #:.- *n todo lo que no estuviere previsto en el -eglamento de Administraci'n, se estar a las
disposiciones que adopte la Asamblea de .ropietarios, la cual ser convocada para la primera 4unta, a
petici'n de cualquiera de ellos. !1"
La convocatoria deber preceder por lo menos diez das a la fecha en que deba efectuarse la reuni'n, y se
har por medio del =uez, debiendo convocarse s'lo aquellos propietarios cuyos derechos aparezcan inscritos
en el -egistro de la .ropiedad -az e /ipotecas.
Art. #;.- *n su primera 4unta, la asamblea de propietarios elegir un administrador, se9alndole las facultades
no previstas en el reglamento y su remuneraci'n. ,omar asimismo los acuerdos que se consideren
convenientes para la buena administraci'n de las cosas comunes del edificio y para regular las distintas
relaciones entre los propietarios o residentes.
Aientras no se designe al administrador de conformidad con lo preceptuado en este artculo y en el siguiente,
el propietario del edificio deber nombrarlo o asumir %l mismo dicho cargo. !1"
Art. +<.- 7i efectuada la primera reuni'n de la asamblea de propietarios %stos no se hubieren puesto de
acuerdo en la elecci'n del administrador a petici'n de cualquiera de ellos, y previa audiencia comn a todos
los interesados por cuarenta y ocho horas el 4uez lo nombrar y le asignar el sueldo respectivo.
&esignado el administrador, %ste podr convocar a la asamblea1 y en su defecto lo har el 4uez a solicitud de
un nmero de propietarios que represente por lo menos la cuarta parte del valor del edificio. *n uno u otro
caso se observarn las mismas formalidades se9aladas para la primera reuni'n.
Art. +1.- *l nombramiento del administrador en cualquier forma que se hubiere efectuado, se publicar por
tres veces en el &iario Bficial, debiendo, adems, aparecer visiblemente el nombre de la persona designada,
en el directorio del edificio.
Art. +#.- La asamblea s'lo podr constituirse cuando asista por lo menos la mayora de los propietarios. *l
retiro de alguno de ellos despu%s de constituida la asamblea, no afectar al qu'rum, siempre que las
resoluciones se tomen con los votos requeridos en el inciso siguiente.
,oda resoluci'n de la asamblea para que surta efecto, deber ser tomada por lo menos con ms de dos
tercios de votos de los que asistan, que representen por lo menos las tres cuartas partes del valor del edificio,
salvo en los casos comprendidos en los artculos :, 1< y #8 de esta ley, en los cuales se estar a lo que en
ellos se prescribe.
,ambi%n podr modificarse el destino e2presado en la escritura pblica a que se refiere la letra d" del artculo
+, previo consentimiento del acreedor si lo hubiere, con el voto unnime de los propietarios y con aprobaci'n
de la &irecci'n (eneral de )rbanismo y Arquitectura. !1"
Art. ++.- $orresponder al administrador0
a" $umplir y hacer cumplir el -eglamento de Administraci'n1
b" $onvocar a la Asamblea de .ropietarios y presidir sus reuniones1
c" &ar cumplimiento a los acuerdos y resoluciones de dicha asamblea1
d" ?ombrar y remover los empleados del edificio y se9alarles su sueldo1
e" Brdenar las reparaciones urgentes en las cosas comunes del edificio o en el e2terior del mismo1
f" -ecaudar de los propietarios las cuotas que les correspondan en las e2pensas e impuestos y
efectuar los pagos1
g" -epresentar en 4uicio a los propietarios en las acciones relativas a todo el inmueble1 debiendo
otorgar los correspondientes poderes cuando no fuere abogado1
h" Celar porque se mantenga el orden en el edificio1 se cumpla el destino de los distintos pisos y
apartamientos, y se observen las medidas sanitarias1
i" Llevar un libro de actas de las sesiones de los propietarios y e2tender las certificaciones
correspondientes a los interesados. !1"
Art. +6.- *n todo lo que no estuviere previsto para la administraci'n, se estar a las disposiciones que tome la
asamblea de propietarios.
Art. +5.- La asamblea de propietarios podr revocar lo actuado por el administrador, a menos que %ste haya
procedido dentro de sus facultades, todo sin per4uicio de los derechos de tercero.
Art. +3.- 7i al administrador no se le designare el perodo de sus funciones, %stas sern por un a9o, al cabo
del cual se considerarn prorrogadas mientras no se le nombre el sustituto.
Art. +8.- $uando alguno de los propietarios se negare a satisfacer el valor de las cuotas correspondientes en
los gastos y e2pensas comunes segn lo dispuesto en el $aptulo >C de esta ley, y cuya recaudaci'n
corresponda al administrador, podr %ste compelerlo al pago, sirvi%ndole de ttulo e4ecutivo el acta notarial que
deber levantarse mediante la cual el administrador haga saber al deudor su prop'sito de e2igir 4udicialmente
el cumplimiento de la obligaci'n, debiendo el notario insertar en el instrumento el punto de acta en que se
acord' el gasto y la declaraci'n del administrador de no haberse efectuado el pago por parte del propietario
renuente.
CAPITULO VI
PROINDIVISION FORZOSA Y SUS EXCEPCIONES
Art. +:.- La proindivisi'n que establece esta ley es forzosa, no pudiendo los propietarios otorgar
estipulaciones por las que se le ponga fin, ni obtener la divisi'n 4udicialmente, salvo en los casos siguientes 0
a" .or destrucci'n total del edificio1 y
b" $uando por destrucci'n parcial, el edificio hubiere disminuido de valor en sus dos terceras partes,
por lo menos.
?o obstante las salvedades anteriores, no se proceder a la partici'n si %sta irrogare per4uicio econ'mico a
los propietarios, pero podr pedirse la venta del terreno.
Art. +;.- $aso de que por haber sido destruido parcialmente el edificio, %ste disminuyere su valor en menos de
las dos terceras partes, la asamblea de propietarios podr disponer su reconstrucci'n, a la cual debern
contribuir todos en proporci'n a sus derechos1 pero si alguno fuere renuente al pago de su cuota, cualquier
otro de los propietarios podr adquirir la parte del que no cubriere su contribuci'n, previa tasaci'n 4udicial.
Art. 6<.- 7iempre que el edificio amenazare ruina, la asamblea de propietarios podr disponer su
reconstrucci'n, o bien su demolici'n, y la partici'n o venta del terreno y de los materiales, con la limitaci'n
que establece el inciso 6D. del Art. +:. *n caso de reconstrucci'n, la minora no podr ser obligada a contribuir,
pero la mayora deber adquirir la parte de aquellos segn tasaci'n 4udicial.
Art. 61.- $uando por ocurrir siniestro hubiere de cobrarse el valor de la indemnizaci'n del seguro, %ste
quedar afecto en primer lugar a la reconstrucci'n del edificio en los casos que se acordare %sta.
7i la asamblea de propietarios resolviere dividir o vender el terreno, el monto de la indemnizaci'n del seguro
se dividir entre ellos en la proporci'n en que hubieren concurrido al pago de las primas correspondientes.
Los acreedores hipotecarios tendrn derecho preferente a los propietarios del edificio en el valor de dicha
indemnizaci'n hasta concurrencia de sus cr%ditos, cuando no se inicie la reconstrucci'n del edificio en el
t%rmino de noventa das contados a partir de la fecha en que la asamblea de propietarios acuerde la
reconstrucci'n.
La asamblea de propietarios deber tomar el acuerdo respectivo dentro de los quince das siguientes al de la
fecha en que se verifique el pago de la indemnizaci'n. Lo resuelto por la asamblea se comunicar dentro de
tercero da a los acreedores hipotecarios para los efectos consiguientes.
$uando la Asamblea de .ropietarios, por votaci'n unnime, acordare poner t%rmino al r%gimen de la presente
ley, en los casos a que se refiere este artculo y los anteriores, se har una declaraci'n por escritura pblica
en la que se transcribir la parte pertinente del acta respectiva. &icho instrumento ser otorgado por el
administrador, y si %ste no pudiere o no quisiere hacerlo, por el =uez a requerimiento de cualquier propietario.
La escritura se inscribir en el -egistro de la .ropiedad correspondiente y se marginarn las inscripciones a
que se refieren los artculos + y 5 con una raz'n indicativa de que el r%gimen se ha e2tinguido. !1"
Art. 6#.- ,odo inmueble que se su4ete al r%gimen que establece esta ley, debe estar libre de gravamen,
limitaciones y anotaciones preventivas. 7in embargo, si se tratare de gravmenes hipotecarios, el r%gimen
puede constituirse siempre que los respectivos acreedores presten su consentimiento en la escritura a que se
refiere la letra d" del artculo +. *n este caso, el cr%dito y la hipoteca que lo garantiza quedarn
automticamente divididos entre los propietarios de los diferentes pisos o apartamientos, de suerte que cada
uno de dichos propietarios podr liberar la parte que le corresponde pagando solamente lo que a prorrata le
quepa en la obligaci'n, segn el valor de su derecho.
&e igual manera y con los mismos efectos, la hipoteca constituida originalmente sobre uno o varios pisos o
apartamientos, que despu%s pasaron a ser de varios propietarios, quedar automticamente dividida entre los
pisos o apartamentos de los mismos propietarios. !1"
CAPITULO VII !1"
DISPOSICIONES ESPECIALES APLICABLES AL INSTITUTO DE VIVIENDA URBANA !1"
Art. 6+.- Los apartamientos de los edificios construdos por el >nstituto de Civienda )rbana para los fines que
establece esta ley, sern ad4udicados en venta a plazo con garanta hipotecaria o en arrendamiento con
promesa de venta, sin la vinculaci'n de EFien de @amiliaE, de acuerdo con las leyes que regulan las
actividades del >nstituto, y estarn su4etos a las disposiciones de la presente ley con las modificaciones
e2presadas en este $aptulo.
*l >nstituto elaborar el -eglamento de Administraci'n a que se refiere el apartado e" del Art. + para cada
edificio de apartamentos y para cada con4unto de edificios contruidos por %l en una misma colonia o centro
urbano. !1"
Art. 66.- ,erminada la construcci'n, bastar que las obras sean recibidas por el >nstituto y que el =efe del
&epartamento de >ngeniera del mismo suscriba una declaraci'n de que los edificios estn aptos para ser
ocupados. *sta declaraci'n sustituir al permiso de ocupaci'n a que se refiere el literal c" del artculo + de
esta ley. !1"
Art. 65.- 7e establecen dos clases de Asamblea de .ropietarios1
a" La constituida por los due9os o arrendatarios de los distintos apartamientos de un mismo edificio,
que se denominar EAsamblea .articular de .ropietariosE1
b" La formada por los due9os o arrendatarios de los distintos apartamientos de un nmero de
edificios determinado por acuerdo de la =unta &irectiva del >nstituto que estuvieren situados en la
misma $olonia o $entro )rbano, y que se denominar EAsamblea (eneral de .ropietariosE. !1"
Art. 63.- 7er necesaria la autorizaci'n de la =unta &irectiva del >nstituto en los siguientes casos0
a" .ara efectuar los actos que se9ala el artculo 11 de la presente ley1
b" .ara de4ar de habitar el apartamiento por ms de seis meses consecutivos1
c" .ara proceder en los casos se9alados en los artculos 16 y 15 de la presente ley.
*n los casos comprendidos en los literales a" y b" de este artculo, no ser necesaria la autorizaci'n cuando
est% cancelado totalmente el valor del apartamiento. !1"
Art. 68.- Las infracciones a que se refiere el artculo 1+ de esta ley cometidas por los ad4udicatarios, se
investigarn y sancionarn en la forma que establece dicho artculo, y los infractores incurrirn en una multa
de C*>?,>$>?$B a G)>?>*?,B7 $BLB?*7, segn el caso. !1"
Art. 6:.- La conservaci'n de las cosas comunes de un edificio corresponder a la Asamblea .articular de
.ropietarios, y la administraci'n de los edificios a que se refiere el literal b" del artculo 65 de la presente ley,
pertenecer a la Asamblea (eneral de .ropietarios. !1"
Art. 6;.- La Asamblea (eneral de .ropietarios, mediante acuerdo tomado por el voto de no menos de las tres
cuartas partes de sus miembros, podr someter a la =unta &irectiva del >nstituto, para su consideraci'n y
consiguiente aprobaci'n, las reformas al reglamento que estimare necesarias.
7i la =unta &irectiva resolviera favorablemente, el .residente devolver el proyecto con certificaci'n del punto
de acta respectivo, a efecto de que tales reformas se reduzcan a escritura pblica, la que deber presentarse
al -egistro de la .ropiedad, para los efectos legales consiguientes.
&el mismo modo se proceder cuando la Asamblea .articular de .ropietarios pidiere la consideraci'n y
aprobaci'n de reformas al reglamento del edificio que le corresponda. !1"
Art. 5<.- *n todo lo que no estuviere previsto en el reglamento, se estar a lo que disponga la =unta &irectiva
del >nstituto, la que podr actuar de oficio o a petici'n de la Asamblea (eneral de .ropietarios, mediante
acuerdo tomado en la forma que dispone el artculo anterior. !1"
Art. 51.- La Asamblea (eneral de .ropietarios elegir una terna de candidatos propietarios y suplentes para el
cargo de administrador de los edificios a que se refiere el literal b" del artculo 65 de la presente ley, fi4ando su
remuneraci'n1 y la propondr el .residente del >nstituto, dentro de los cinco das posteriores a la elecci'n, a
efecto de que nombre, entre los propuestos, las personas que desempe9arn dichos cargos, sin per4uicio de
lo dispuesto en el artculo siguiente. 7i la Asamblea (eneral de .ropietarios no hiciere en tiempo oportuno la
elecci'n dicha, el nombramiento de administrador y la fi4aci'n del correspondiente estipendio sern hechos en
forma directa por el .residente del >nstituto. !1"
Art. 5#.- 7i efectuada la primera reuni'n de la Asamblea (eneral de .ropietarios, no hubiere acuerdo en la
elecci'n de la terna de candidatos a que se refiere el artculo anterior, deber celebrarse una nueva reuni'n
dentro de los cinco das siguientes con el mismo ob4eto1 y si en %sta no se llegare a ningn acuerdo sobre tal
elecci'n, el nombramiento de administrador lo efectuar el .residente del >nstituto y le se9alar el sueldo que
devengar. !1"
Art. 5+.- $orresponder tambi%n a la Asamblea (eneral de .ropietarios, fi4ar en su primera 4unta el nmero de
empleados au2iliares del administrador y el sueldo que devengar cada uno de ellos. 7i el .residente del
>nstituto hubiere nombrado al administrador correspondern a %ste tales atribuciones quien para hacer
efectivas las disposiciones que toma al respecto, deber someterlas a la aprobaci'n de dicho funcionario. !1"
Art. 56.- *l Administrador tendr las atribuciones a que se refiere el artculo ++ de la presente Ley, con las
modificaciones siguientes0
a" ?ombrar y remover los empleados au2iliares fi4ados por la Asamblea (eneral de .ropietarios o por
%l en su caso, dando cuenta al .residente del >nstituto, dentro de tercero da1
b" Brdenar las reparaciones urgentes en las cosas comunes de los edificios, dando cuenta
inmediatamente al .residente del >nstituto1
c" Llevar dos libros de actas para asentar por separado las sesiones celebradas por la Asamblea
(eneral o .articular de .ropietarios y e2tender las certificaciones correspondientes a los interesados.
!1"
Art. 55.- *n todo lo que no estuviere previsto para el sistema de administraci'n de los edificios propiedad del
>nstituto, se estar a las disposiciones que acuerde la =unta &irectiva del mismo, las cuales se harn saber a
la Asamblea (eneral de .ropietarios en sesi'n convocada por el Administrador para su debida aplicaci'n. !1"
Art. 53.- La =unta &irectiva del >nstituto podr revocar las decisiones tomadas por el administrador fuera de
sus facultades, sin per4uicio de los derechos de tercero. !1"
Art. 58.- *l nombramiento del administrador ser por el t%rmino de tres a9os, contados a partir de la fecha en
que el >nstituto le d% posesi'n de su cargo, pudiendo proceder el .residente del mismo a su remoci'n, antes
de dicho t%rmino, por las causas que establezca el reglamento respectivo, de oficio, o a petici'n de la
Asamblea (eneral de .ropietarios. !1"
Art. 5:.- &entro de los primeros quince das del ltimo mes del perodo para el cual fue nombrado, el
administrador deber convocar a la Asamblea (eneral de .ropietarios a efecto de que se reuna en uno de los
das de aquel mismo plazo, para los efectos que se9ala el Art. 51 de la presente ley. !1"
Art. 5;.- 7i finalizado el plazo para el cual fue nombrado el administrador, no se hubiera designado an el
sustituto, continuar en sus funciones hasta que se verifique dicha designaci'n, la cual se har en los seis
meses subsiguientes, debiendo la Asamblea (eneral de .ropietarios dentro de dicho t%rmino, proponer la
terna de candidatos a que se refiere el artculo 51 y si no lo hiciere as, el .residente del >nstituto nombrar de
inmediato el administrador. !1"
Art. 3<.- *n el caso de destrucci'n parcial del edificio, la Asamblea .articular de .ropietarios podr solicitar al
>nstituto su reconstrucci'n, y %ste, si lo estimare conveniente, la efectuar por cuenta de todos los propietarios
o arrendatarios, a prorrata del valor de sus respectivos apartamientos, si la destrucci'n fuere de elementos
comunes1 y por cuenta de s'lo los afectados, si la destrucci'n fuere de las partes del edificio su4etas a
propiedad individual.
*l pago del valor proporcional que corresponda a cada uno de los propietarios o arrendatarios por el costo
total de la reconstrucci'n, ser hecho al >nstituto por medio de cuotas mensuales, en el plazo que al efecto fi4e
la =unta &irectiva del mismo, el cual no e2ceder de treinta a9os. !1"
Art. 31.- 7iempre que el edificio amenazare ruina, la Asamblea .articular de .ropietarios podr solicitar al
>nstituto su reparaci'n y %ste, si lo estima conveniente, la efectuar por cuenta de los propietarios o
arrendatarios, debiendo hacerse el pago en la forma que indica el artculo anterior. !1"
Art. 3#.- *l >nstituto podr efectuar las obras a que se refieren los dos artculos anteriores, aunque no lo
solicitare la Asamblea .articular de .ropietarios, cuando a 4uicio del &epartamento de >ngeniera de aqu%l sea
indispensable su realizaci'n, estando a cargo de los propietarios o arrendatarios el pago del valor de dichas
obras en la forma establecida en las indicadas disposiciones. 7i el e2presado &epartamento estimare que el
edificio no admite reconstrucci'n, se demoler por cuenta de dichos propietarios o arrendatarios. !1"
Art. 3+.- 7iempre que proceda poner fin a la proindivisi'n, sea por demolici'n o destrucci'n total del edificio, o
por destrucci'n parcial en su caso, el >nstituto en nombre de los propietarios o arrendatarios vender el
terreno y los materiales.
.ara garantizar el pago de la parte insoluta del precio de cada uno de los apartamientos y los gastos que
ocasione la demolici'n, el >nstituto tendr el derecho de retenci'n respecto de los deudores de esa parte,
sobre el producto que se obtuviere de dicha venta. *l derecho de retenci'n mencionado, en lo referente a los
dems propietarios o arrendatarios, ser para garantizar nicamente el pago de gastos de demolici'n. *l
remanente se distribuir entre los propietarios o arrendatarios a prorrata de sus respectivos derechos. !1"
Art. 36.- $uando un siniestro destruya total o parcialmente el edificio, el valor de la indemnizaci'n del seguro
pactado quedar especialmente afecto a la reconstrucci'n de aqu%l, siempre que los propietarios o
arrendatarios, o el >nstituto, en su caso, acordaran efectuarla. 7i tal acuerdo se tomare, el edificio ser
reconstruido en sus condiciones primitivas, si esto fuere posible1 o en condiciones que en la %poca en que el
traba4o se lleve a cabo fueren equivalentes a las de la construcci'n original, sobre todo, las consistentes en
las dimensiones del edificio y de los apartamientos, el nmero de habitaciones y servicios de que %stos
consten, y la calidad de los materiales a ocuparse. La obra se realizar por cuenta de los mismos propietarios
o arrendatarios, a prorrata del valor de sus respectivos derechos. !1"
Art. 35.- $uando el precio de un edificio haya sido cancelado en su totalidad al >nstituto, dicho edificio quedar
fuera del r%gimen especial que determina el presente $aptulo1 y, en lo sucesivo, estar solamente su4eto a lo
que prescriben al respecto las dems disposiciones de esta Ley1 sin embargo, la Asamblea .articular de
.ropietarios podr acordar por unanimidad de votos la continuaci'n ba4o el r%gimen de administraci'n a que
alude el $aptulo e2presado. !1" !#"
Art. 33.- *l >nstituto cuando lo estime conveniente para una determinada zona, en atenci'n a circunstancias
socio-econ'micas, podr ad4udicar en venta a plazo con garanta hipotecaria o en arrendamiento con
promesa de venta ba4o el r%gimen de la presente Ley, los apartamientos ad4udicados en arrendamiento simple
a aquellas personas que los hubieren recibido en dicha calidad y estuvieren habitndolos.
*l >nstituto comunicar a los interesados en cada caso, el valor del apartamiento que estn ocupando en
alquiler simple, as como la liquidaci'n y forma de pago respectiva para los efectos se9alados en el inciso
anterior. Las personas e2presadas formalizarn el contrato correspondiente en el plazo que se les fi4e el cual
no podr ser menor de seis meses y en caso de incumplimiento, se tendr por terminado el arrendamiento
simple y estarn obligadas a desocupar el apartamiento, pudiendo el >nstituto obtener la desocupaci'n como
en el caso de mora conforme a lo dispuesto en la Ley sobre $ontratos del >nstituto de Civienda )rbana. Las
cuotas pagadas en concepto de alquiler no se imputarn al precio de su respectivo inmueble, el cual se fi4ar
tomando en cuenta la depreciaci'n correspondiente. !1" !#" !6"