Anda di halaman 1dari 19

Specializarea:

Specializarea: Bănci şi pieţe financiare


Disciplina:
Disciplina: Finanţarea Dezvoltării Imobiliare

ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE


COMERCIALE DIN CONSTANŢA

Profesor îndrumător:
îndrumător:

Lector Drd. Bogdan Căpraru Masterand:


Masterand:

Hlihor Nicolae

- Iaşi 2009 -
CUPRINS

1. INVESTIŢIILE IMOBILIARE 3
1.1 SOCIETĂŢILE DE INVESTIŢII IMOBILIARE 4
1.2 CARACTERISTICILE SPECIFICE PIEŢELOR IMOBILIARE 5
1.1 TIPURI DE PIEŢE IMOBILIARE 5

2. DESCRIEREA PIEŢEI IMOBILIARE DIN ROMÂNIA 7


2.1 PIAŢA SPAŢIILOR COMERCIALE 9
2.2 PIAŢA SPAŢIILOR COMERCIALE CONSTANŢA 10
2.3 PIAŢA DE BIROURI 14
2.4 PIAŢA SPAŢIILOR DE BIROURI – CONSTANŢA 15
2.5 TERENURI ŞI INVESTIŢII – CONSTANŢA 16
CONCLUZII 17
BIBLIOGRAFIE 18

1. INVESTIŢIILE IMOBILIARE
Investiţiile imobiliare sunt acele investiţii în bunuri imobile (terenuri şi/sau clădiri sau
alte construcţii) capabile să producă câştiguri financiare (profit) din exploatarea lor.
În mod uzual, conceptul de investiţie imobiliară este atribuit acelui tip de investiţie care
poate fi:
• achiziţia unui teren şi/sau clădire (sau părţi ale ei) cu destinaţie rezidenţială, de afaceri,
pentru scopuri de producţie, logistică sau comerciale;
• achiziţia în vederea revânzării unui teren, construcţii sau părţi ale acesteia;
• alocarea unei sume de bani pentru construcţia sau modernizarea unei clădiri în vederea
închirierii sau vânzării.
Pentru ca investiţia imobiliară să fie considerată fezabilă, prin alocarea sumelor
investite trebuie să rezulte un profit semnificativ, iar durata de recuperare să fie rezonabilă şi
mai mică decât durata de rambursare a creditului1.
Investiţiile imobiliare le putem clasifica în două mari categorii, şi anume:
1. Investiţii imobiliare directe, denumite şi investiţii în proprietăţi imobiliare în vederea
achiziţiei, reabilitării, dezvoltării, modernizării, exploatării sau revânzării.
Spre exemplu, achiziţia unor terenuri pentru realizarea unor construcţii noi sau
revânzare în cazul în care valoarea lor de piaţă ar creşte semnificativ, achiziţia unor apartamente
sau hoteluri care după lucrări de reabilitare vor fi închiriate sau vândute, achiziţia unor noi
terenuri cu scopul realizării de clădiri pentru spaţii comerciale, birouri pentru uz propriu sau
pentru închiriere, achiziţii de terenuri şi clădiri pentru extinderea unor activităţi comerciale
sau de producţie etc.
2. Investiţii imobiliare indirecte sau investiţii în fonduri imobiliare sau titluri de valori
imobiliare (opţiuni imobiliare). Spre exemplu, cumpărarea unor obligaţiuni sau opţiuni
de la fondurile de investiţii din domeniul imobiliar.
La rândul lor, investiţiile imobiliare directe pot fi clasificate în 4 clase principale:
1. investiţii speculative în terenuri libere;
2. investiţii productive în terenuri pentru amplasamente;
3. investiţii speculative în construcţii;
4. investiţii în realizarea de construcţii noi.
1.1 SOCIETĂŢILE DE INVESTIŢII IMOBILIARE

1 Silviu Banacu, Investiţii imibiliare; Ed. Tribuna Economică, Bucureşti, 2008, p. 13.
Societăţile de Investiţii Imobiliare, denumite şi Companii de Investiţii, Firme de
Investiţii, Trusturi de Investiţii Imobiliare (REIT - Real Estate Investments Trusts) sau Fonduri
sunt instituţii financiare de investiţii care posedă şi administrează proprietăţi imobiliare şi/ sau
deţin portofolii de acţiuni ale unor societăţi comerciale, a căror activitate se bazează pe
realizarea, deţinerea sau exploatarea unor active imobiliare şi pe care le vând pentru a
achiziţiona obligaţiuni sau acţiuni ale unor societăţi comerciale pe piaţa de capital.
În România, activitatea Societăţilor de Investiţii Imobiliare este îndreptată mai mult
spre achiziţia de proprietăţi imobiliare în scopul revânzării sau dezvoltării, aspectele legate de
tranzactţiile pe piaţa de capital specifică, denumită şi piaţă secundară a creditului ipotecar,
fiind încă mici faţă de societăţile omoloage din alte state, în special statele dezvoltate.
În statele dezvoltate, cum ar fi SUA, Marea Britanie, Australia, Canada, Japonia, Suedia
etc., sunt recunoscute ca fiind Societăţi de Investiţii Imobiliare aşa-numitele REIT (Real Estate
Investment Trusts) care atrag fonduri de investiţii prin utilizarea unei forme de proprietate care
beneficiază de un tratament fiscal favorizant în conformitate cu legislaţia locală, prin care aceste
societăţi de investiţii investesc cel puţin 75% fondurile lor în sectorul imobiliar şi distribuie cel
puţin 95% sau mai mult din venitul lor brut către acţionarii lor.
Numele de REIT este atribuit şi unor obligaţiuni care se tranzacţionează ca şi acţiunile la
burse, iar sumele obţinute se investesc fie direct în titluri de proprietate fie în ipoteci. Avantajele
utilizării unor astfel de titluri financiare sunt de ordin fiscal pentru că oferă investitorilor rate
ridicate ale veniturilor şi pentru faptul că lichiditatea acestor investiţii imobiliare este ridicată.
Sunt cunoscute mai multe metode de capitalizare a unor astfel de acţiuni, şi anume:
1. Obligaţiuni (opţiuni) REIT de participare (Equity REITs) prin care investiţiile se fac în
proprietaile imobiliare deţinute;
2. Titluri ipotecare REITs (Mortgage REITs) reprezintă titluri de valoare achiziţionate de
fonduri de la bănci, garantate cu titluri ipotecare sau cu obligaţiuni ipotecare securizate
(supuse procesului de asigurare). Pe această cale proprietarii bunurilor imobile ipotecate
beneficiază de împrumuturi pentru achitarea ipotecilor. Veniturile sunt generate prin
dobânzile pentru aceste împrumuturi;
3. Titluri hibride REITs (Hybrid REITs) reprezintă o combinaţie a primelor două metode de
capitalizare a investiţiilor imobiliare prin titluri de valoare2.
1.2 CARACTERISTICILE SPECIFICE PIEŢELOR
IMOBILIARE

2 Idem, p.15.
Pieţele imobiliare au următoarele caracteristici specifice:
• fiecare proprietate este unică în felul ei, întrucât amplasamentele sunt unice pe glob;
• din punct de vedere contabil, terenurile nu se amortizează, construcţiile se amortizează, în
timp;
• bunurile imobile au durata de viaţă mare, masurabilă în zeci şi sute de ani;
• valoarea relativ ridicată a proprietăţilor imobiliare ce necesită o putere mare de cumpărare şi,
prin urmare, pieţele imobiliare şi din acest motiv sunt foarte sensibile la schimbarea nivelului
salariilor, la stabilitatea veniturilor şi numărul de locuri de muncă;
• volumul creditului ce poate fi obţinut pentru achiziţii sau îmbunătăţiri de proprietăţi
imobiliare, dobănzile pe perioade lungi, mărimea avansului, durata rambursării, toate sunt pe
pieţele imobiliare, întrucât aceeaşi cauză a preţurilor ridicate ale proprietăţilor şi deciziile
de cumpărare sunt influenţate de tipul de finanţare oferit;
• informaţiile despre preţurile de ofertă sau de tranzacţie a unor proprietăţi imobiliare
similare nu sunt disponibile imediat din diferite motive;
• proprietatea imobiliară are un grad redus de lichiditate, ceea ce înseamnă că ea nu se vinde
rapid (cu excepţia cazurilor în care cererea este mult mai mare decât oferta, întrucât împlică
tranzacţii cu sume mari de bani şi proceduri de transfer complexe (vânzarea-cumpărarea
este precedată de activităţi de înregistrare cadastrală şi notarială);
• dată fiind valoarea mare a proprietăţilor, finanţarea nu se obţine imediat, de multe ori fiind
necesare analize amănunţite din partea băncii în vederea verificării bonităţii clienţilor.

1.3 TIPURI DE PIEŢE IMOBILIARE

În analizele de piaţă imobiliară deosebim 5 tipuri de pieţe, grupate uneori pe pieţe mai
mici care se mai numesc şi subpieţe:
1. piaţa clădiriior rezidenţiale (case, vile, duplex-uri, blocuri);
2. piaţa clădirilor comerciale (magazine, mall-uri, pieţe, super, hipermarket-uri, hoteluri,
moteluri, birouri, bănci etc);
3. piaţa clădirilor industriale (fabrici, depozite, clădiri ale institutelor de cercetare);
4. piaţa clădirilor şi terenurilor agricole (ferme, livezi, vii, păşuni, păduri);
5. piaţa clădirilor şi construcţiilor cu desţinatie publică şi speciale (şcoli, spitale, aerogări,
porturi, centrale nucleare, construcţii de apărare etc.)3.
În funcţie de puterea de cumpărare a cumpărătorilor deosebim proprietăţi pentru persoane cu
venituri reduse sau proprietăţi ieftine, proprietăţi pentru persoane cu venituri medii şi proprietăţi
pentru persoane cu venituri mari sau proprietăţi de lux.
Prin împărţirea unei pieţe (exemplu, piaţa clădirilor rezidenţiale) în subpieţe are loc
procesul de segmentare a pieţei. Un alt termen utilizat în analiza de piaţă imobiliară este acela de
dezagregare şi semnifică crearea unei clasificări pe subpieţe.
La analiza de piaţă imobiliară evaluatorii imobiliari iau în considerare caracteristicile
demografice, socio-economice, psihologice ale acesteia, folosindu-se de metode, instrumente,
tehnici de investigaţie şi cercetare.

2. DESCRIEREA PIEŢEI IMOBILIARE DIN ROMÂNIA

3 Idem, p. 53.
În România se poate vorbi de existenţa unei pieţe imobiliare abia după perioada anilor
1990, exceptând perioada interbelică.
La începutul anilor '90 a fost promovată o politică generală de liberalizare rapidă a
pretţurilor, care a determinat creşterea bruscă a costurilor locuinţelor. Ea nu a fost însă
însoţită de creşterea în acelaşi ritm a salariilor, atragând în consecinţă scăderea puterii de
cumpărare.
S-a produs un dezechilibru între puterea de cumpărare a populaţiei şi costul unei
locuinţe. În continuare dezechilibrul s-a accentual. Astăzi, după un deceniu, situaţia reală a
accesului la o locuinţă proprie dovedeşte că forţele pieţei nu au putut reacţiona în condiţiile
imensei disparităţi între cererea reală şi ofertă.
Astfel, între anii 1990-1996 piaţa imobiliară a fost în formare, investitorii asumandu-şi
riscuri mari, dar şi o rată de capitalizare ridicată. Din 1997 începe o etapă de dezvoltare a
pieţei, în special piaţa birourilor, când se transformă structurile deja existente (proiectate
inişial cu o altă destinaţie) în centre de afaceri, deoarece, în lipsa unor spaţii care să
corespundă standardelor occidentale, companiile multinaţional închiriază spaţii în aceste
clădiri.
În perioada 2000-2 002 are loc o dublare a suprafeţ elor existente, se echilibrează
raportul calitate preţ, iar marii investitori îş i fac apa riţia pe această piaţă. Începând cu anul
2000 şi până î n prezent Bu cureştiul a fost ş i este cotat ca fiind c el mai scump oraş din
estul Europei.
În perioada 2003-2004 piaţa imobiliară era încă instabilă şi î n proces de maturizare,
anul 2003 reprezentând un punct de ,,cotitură " în evoluţia preţ urilor. Din aces t motiv riscul
investiţiilor î n proprie tăţi era pe rceput ca fiind mai mare decâ t cel din tarile cu o economic
dezvoltată, dar acest lucru făcea posibilă şi obţ inerea unor profituri mai mar i.
Majoritatea celor care doreau să închirieze, să cumpere sau să vâ ndă un apartament sau o
casă apelau la o agenţie imobiliară. Pentru a-ş i mări aria de activitate şi spaţi ile publicitare acestea
s-au oriental mai nou către Internet, astfel încât cei care doreau să facă orice fel de tran zacţie
imobiliară puteau renunţ a la anunţurile din rubricile de mică publicitate ale zia relor. Paginile
de web ale agenţ iilor imobiliare repre zintă o variantă virtuală a clasicelor instituţ ii de intermediere
a tranzac ţiilor cu case sau apartamente . Acestea sunt instrumente de că utare ideale pentru cei
care vor să-şi facă o idee despre mersul pieţ ei sau despre costuri. Agenţ iile imobiliare
virtuale func ţionează pe acelaşi principiu al cererii ş i ofertei.
Marile agenţii imobiliare oferă servicii din ce î n ce mai diversi ficate ş i destul de
apropiate de standardele occidentale. Astfel, valoarea cifrei de afaceri rea lizată din
tranzacţiile imobiliare operate pe piaţa românească a î nregistrat în ianuarie 2008 o creştere de
127 milioane RON faţă de ianuarie 2007 ş i o cre ştere de 432 milioane RON faţă de ianuarie
2006.
Apariţia numeroaselor agenţii imobiliare, cât şi caracteristicile pieţei imobiliare au dus la
creşterea de la an la an a ponderii cifrei de afaceri obţinută din servicii de tranzacţii imobiliare
în total cifră de afaceri pentru diverse servicii prestate.
Ponderea construcţiilor în PIB este în creştere, astfel că în 2005 a înregistrat o valoare
de 6,41%, în 2006 - 7,43%, iar în 2007 - 9,11%.
Piaţa imobiliară din România oferă în această perioadă numeroase oportunităţi. Pentru
a avea succes pe această piaţă, un investitor trebuie să înţeleagă cum funcţionează o investiţie
imobiliară, să fie bine informat, să cunoască piaţa şi să îşi asume anumite riscuri. Principalele
riscuri pe piaţă sunt legate de posibililatea scăderii cererii din cauza unei situaţii de declin
economic, a schimbărilor în legislaţia taxelor şi riscul politic.
Investiţiile pe piaţa imobiliară au în general o perioadă de recuperare lungă, comparativ cu
plasamentele de la bursă sau cu afacerile din comerţ. De asemenea, structura unei investiţii în
proprietăţi este complexă şi depinde în general de mai mulţi factori (elemente de construcţie,
taxe, fluctuaţii ale pieţei, dobânzi etc.). Chiar dacă există mai multe locuinţe, numărul este
insuficient pentru a se întrevedea la orizont posibilitatea ieftinirii apartamentelor de bloc,
construite înainte de '89. Terenurile continuă să fie un plasament sigur pe piaţa imobiliară, în
special cele pe care urmează să se dez volte proiecte rezidenţiale.

2.1 PIAŢA SPAŢIILOR COMERCIALE

Piaţa de retail din România a cunoscut o continuă expansiune în 2008, un număr fără
precedent de centre comerciale fiind livrate.
La finele lui 2008 stocul de centre comerciale a trecut uşor de un milion de metri
pătraţi închiriabili iar în acest an se estimează că vor fi livraţi aproximativ 470.000 mp în
toată ţara. O analiză a proiectelor de retail planificate a fi lansate arată că 43% dintre acestea
se găsesc în oraşe din Muntenia, în timp ce în Transilvania se afla 28%.
Spaţiile noi care au fost livrate în 2008 au însumat aproximativ 400 000 mp
închiriabili, constatându-se aşadar o creşte cu 50% în comparaţie cu 2007, majoritatea acestor
spaţii fiind localizate în oraşe secundare sau terţiare.
Numeroase centre comerciale au fost deschise în Muntenia şi Moldova, însumând o
cotă de 76% din totalul spaţiilor livrate în 2008. Mai mult decât atât, structura segmentului de
retail din România a fost extinsă prin deschiderea unui factor outlet (definit ca un grup de
magazine, situat de regulă în locaţii din afara oraşului, specializat în vânzarea capetelor de
linie la preţuri reduse).
În prima jumătate a anului 2008 evoluţia pieţei a fost încurajată de creşterea
economică accelerată şi de puterea de cumpărare în creştere. Anul trecut a fost caracterizat de
expansiunea unor lanţuri de magazine deja existente precum Carrefour Express, Metro, Real,
Auchan, Billa, Bricostore, Praktiker, Mr. Bricolage şi de sosirea unor noi operatori pe piaţa
de retail precum Obi şi Kika. Carrefour s-a dezvoltatat atât organic căt şi prin rebrandingul
lanţului Artima.
20 de centre comerciale au fost finalizate în decursul anului 2008: 10 galerii
comerciale, 9 mall-uri urbane şi un centru de tip outlet. Cele mai mari centre comerciale au
fost: Baneasa Shopping City (Bucuresti) cu 85 000 mp, Iullius Mall (Suceava) cu 45.000 mp,
Liberty Center (Bucuresti) - 26.000mp si City Park Mall (Constanta) cu 25.800 mp.
Nivelul chiriilor în principalele oraşe din România variază între 35-45 euro /mp/lună
pentru o unitate premium de 100 -150 mp într-un centru comercial. Chirii mai mari sunt
practicate în Bucureşti, acestea variind între 70 şi 120 euro /mp/lună. Pe termen scurt
estimăm că valoarea chiriilor pentru locaţiile stradale centrale şi semi-centrale va scădea, ca
urmare a creşterii numărului de spaţii disponibile.
Efectul incertitudinii economice globale asupra sustenabilităţii pieţei de retail va
constitui un punct important de discuţie atunci când dezvoltatorii îşi vor reconfigura
portofoliul de centre planificate cel puţin pe termen scurt.
România a avut o imagine clară a poziţiei sale de lider pe piaţa din Europa de Sud Est
în termeni de creştere a PIB şi a oportunităţilor sale. Cu toate acestea, deteriorarea climatului
economic la nivel naţional va fi reflectată în reducerea consumului general. Ne aşteptăm ca
numărul proiectelor de retail planificate să se reducă semnificativ faţă de nivelul anilor 2007-
2008.
2.2 PIAŢA SPAŢIILOR COMERCIALE CONSTANŢA

Rivalizând cu Timişoara şi Cluj-Napoca din punct de vedere al dezvoltării economice,


Constanţa a fost, pe parte de retail, o piaţă destul de ignorată totuşi până în urmă cu 2 ani,
când valurile din Bucureşti au început să se simtă şi mai puternic spre malul mării. Oricum,
Metro, Billa, Mega Image, dar şi Selgros sunt magazine cu vechime pe piaţa din Constanţa.
În prezent, piaţa este una foarte dezvoltată, iar aceasta este departe de a fi maximul,
ţinând cont că cei de la Kaufland sunt în pregătiri pentru finalizarea unui magazin în centrul
oraşului (zona ICIL - aproape de Gara CFR şi de Casa de Cultură), iar cei de la Cora şi-au
dezvaluit din timp planurile de a intra în Constanţa în 2007-2008.
Pe partea cash&carry, Selgros şi Metro (2 unităţi) au început să piardă din clienţi în
2006, în acelaşi timp cu apariţia hipermarketului Real (deschis de Metro chiar langă Metro 2
şi Praktiker) şi mai ales a hipermarketului Carrefour, deschis în Centrul Comercial Tom din
Constantţa, alături de Bricostore, Media Galaxy şi alte zeci de magazine şi restaurante.
Vechile magazine Billa şi Mega Image, dar şi Univers`all (din Tomis Mall) au început
tot mai mult să piardă din clienţi, ca şi volum. În Constanţa s-au mai deschis în ultima
perioadă şi un nou magazin Mega Image în centrul oraşului (Ştefan cel Mare, aproape de
Tomis Mall şi Altex Megastore), un mare magazin Interex la periferie (într-o zonă foarte
bună, între doua mari cartiere - Poarta 6 şi Km 4-5, aproape de Billa şi Dorally) şi un magazin
de tip discount Plus.
Pe lângă toate acestea, se aşteaptă ca, peste aproximativ doi ani, şi Gara CFR
Constanţa să se transforme într-un Mall adevărat, cu săli de cinema, magazine, restaurante,
dar şi un mare magazin de tip supermarket, astfel că piaţa nu este încă saturată, se pare.
În ţară s-au livrat peste 200.000 mp, oferind retailerilor mai multe oportunităţi de a
accesa noi pieţe şi crescând stocul total al României cu 56%, la aproape 1.000.000 mp.
Piaţa spaţiilor comerciale
România Bucureşti Alte Oraşe
Stoc Curent (MP) 964,300 330,200 634,100
Livrări în 2008 (MP) 345,400 119,700 225,700
Evoluţia stocului 56% 55% 57%
Proiecte anunţate pentru 2009 825,600 274,000 551,600

Sursa: www.insse.ro
Criza financiară internaţională din 2008 a afectat cererea de pe piaţa de retail din
România pe mai multe planuri. Unii retaileri se confruntă cu probleme în securizarea sau
extinderea liniilor de credit, încetinindu-şi planurile de expansiune pentru o perioadă de timp;
alţi retaileri au reacţionat la condiţiile vitrege ale pieţei prin amânarea planurilor de extindere
până la începutul lui 2009. Rămâne un grup restrâns de retaileri cu capacitate de expansiune,
grup ce încearcă să profite de situaţia curentă de pe piaţă negociind contracte mai bune.
Există un număr de chiriaşi ancoră care, dispunând de resurse proprii, vor deschide noi
magazine fără a fi afectaţi de probleme legate de finanţare.
Centrul comercial Tom, deschis în 2006, în urma unei investiţii de 40 de milioane
euro, are un magazin Bricostore, un hypermarket Carrefour şi un magazin Media Galaxy.
Centrul are şi o galerie comercială cu 80 de magazine şi 10 restaurante, printre chiriaşi se
numără: Otter, Naf Naf, Nissa, Lauren, Lee Cooper, Mondex, Jolidon, Levi's, Panipat, Pizza
Hut, Insieme, Springtime, Animax, Intersport, Leather Point, Meli Melo, Lida, Adagio,
Sephora, Ina Center, Optiplaza, Nokia, Top Clean, Banca Transilvania, Germanos, Petit
Jardin, Bata.
Tomis Mall are şase etaje, dintre care trei sunt destinate galeriilor comerciale, un etaj
gazduieşte fast-food-uri, cafenele şi restaurante, alte doua etaje sunt ocupate de un
cinematograf multiplex, în vreme ce parcarea subterană ocupă trei niveluri. Magazinul central
Tomis Constanţa a fost transformat în mall în anul 2003. Iniţial, magazinul se întindea pe o
suprafaţă de 12.500 mp, după care, la renovare, a fost extins în lateral, până la 18.800 mp.
Printre chiriaşii cei mai importanţi se numără: Tina R, Steilmann, Polo Garage, Dinasty,
Brainconf, Stefanel, Il Passo, Otter, Kenvelo, Lotto, Altex, Diverta, Crido Kids, Sarra Blu,
Beauty Shop, B&B.
Comerţul modern mai este reprezentat şi de unităţi mari comerciale de tip "bog box":
Real (divizia hypermarketuri a grupului german Metro) a investit 12 milioane euro şi este
localizată în sudul oraşului, pe Calea Mangaliei, în imediata vecinătate a Praktiker şi Metro.
Galeria comercială aflată în faţa magazinului a fost amenajată pe două niveluri, ocupând o
suprafaţă de 7.000 mp (cu 19 magazine la parter şi câteva magazine cu profil electrocasnic la
etaj). Suprafaţa totală a hypermarketului este de 11.600 mp, din care sala de vânzare ocupă
6.000 mp.
Kaufland a deschis în 2007 un hypermarket cu o suprafatţa de 6.500 mp pe un teren
de aproape două hectare, situat în centrul oraşului (în apropierea gării), investind 7 milioane
euro.
Metro cash & carry a mizat şi el pe dezvoltarea turistică a litoralului şi a investit 15
milioane euro în deschiderea celui de-al doilea centru de distribuţie al reţelei în Constanţa.
Un alt operator cash&carry, Selgros, este prezent în Constanţa încă din 2004. Alţi retaileri ce
se găsesc în Constanţa sunt: Billa, Penny Market, 2 supermarketuri Mega Image şi
Arabesque.
Cele mai importante artere comerciale din Constanţa sunt: strada Ştefan cel Mare
(pietonala) şi bulevardele Tomis, Alexandru Lăpuşneanu şi Mamaia.

Proiecte
Bogaris&Gea Prasa - Proiectul mixt dezvoltat de firma Bogaris în colaborare cu Gea
Prasa, pe terenul bazei R.A.T.C., va fi finalizat în 2010. Centrul comercial va avea o
suprafaţă închiriabilă de 40.000 mp.
City Park Mall - City Park este situat în Parcul Tăbăcăriei şi va fi deschis în 2008, cu
o suprafaţă închiriabilă de 23.000 mp. Dezvoltatorul este Neocity Group, care inveşteste
peste 50 milioane euro în acest proiect. Printre viitorii chiriaşi se numără: Mango, Levi's,
Balizza, Reebok, O'Neill, Triumph, Lee Cooper, Skiny, Fox, Guess, Liujo si Puma Sports.
Polus Center - Grupul TriGranit a anunţat un nou mall în Constanţa, ce va avea o
suprafaţă închiriabilă de aproximativ 50.000 mp. Investiţia se ridică la 110 milioane euro,
urmând ca centrul comercial să fie inaugurat în 2009. Dezvoltatorul a anunţat că aproximativ
60% din chiriaşii din Polus Center Cluj şi-au anunţat intenţia de a închiria un spatiu şi în
Constanţa.
Shopping Park Constanţa - Parcul comercial va fi dezvoltat de Meinl EURpean
Land. Firma dezvoltatoare a anunţat că proiectul va avea o suprafaţă închiriabilă de 60.000
mp şi va fi livrat pe piaţă la sfărşitul anului 2009.
Trident Plaza - Reprezintă unul dintre cele mai mari proiecte imobiliare comerciale
din Romănia, amplasat în centrul vechi al oraşului, în apropiere de Poarta 3 a portului
Constanţa şi de zona turistică, investiţia pe care o presupune ridicându-se la peste 100
milioane euro. Va fi dezvoltat de fondul de investişii Immoeast, prin compania imobiliară
Harborside şi va avea o suprafaţă totală de 130.000 mp. Complexul este unul mixt şi va
include un centru comercial, o clădire de birouri şi un hotel, ce vor fi finalizate la începutul
anului 2009. Prima fază a proiectului prevede construirea centrului comercial (32.000 mp
închiriabili), iar în cea de-a doua etapă, urmând să fie date în folosinţă clădirea de birouri
(14.000 mp) şi hotelul de 4 stele (250 de camere).
Cora - Reteaua de hypermarketuri Cora a achiziţionat un teren de peste 5 ha în zona
centrală a oraşului Constanţa. Investiţia Cora într-un hypermarket de circa 14.000 mp şi o
galerie comercială pe un teren în interiorul oraşului Constanţa ar putea fi estimată, astfel, la
20-25 milioane euro.
Auchan - Grupul francez doreşte să deschidă un hypermarket la Constanţa în 2008,
printr-un parteneriat cu un dezvoltator imobiliar.

2.3 PIAŢA DE BIROURI

Deşi cantitatea spaţiilor de calitate livrate a continuat să crească, cererea a rămas


mare, anul 2007 încheinduse cu o rată de neocupare aproape nulă în clădirile din zonele
principale, un nou record pentru piaţa de birouri. Cu toate că spaţiile de birouri au fost
închiriate cu aceeaşi viteză cu care au fost livrate pe piaţă, chiriile nu au crescut semnificativ.
Pe langă lipsa acută a spaţiilor de birouri, problemele cauzate de trafic au început să îi
preocupe atăt pe dezvoltatori căt şi pe chiriaşi şi să îi preseze pentru a găsi alternative.
Această situaţie a stimulat interesul pentru zone nu foarte exploatate până acum.
În 2007 s-au tranzacţionat 203.800 mp de birouri, mai mult cu 25% decăt în anul
precedent. Opţiunile fiind limitate, mulţi chiriaţi au avut de ales între a renunţa la unele din
criteriile de selectare ale spaţiilor de birouri sau a aştepta pănă la 2 ani pentru livrarea unui
proiect care să corespundă strict cerinţelor.
Firmele care nu au vrut să compromită locaţia sau calitatea noului spaţiu au semnat
contracte de preînchiriere în proiecte programate pentru livrare în 2009. Pe de altă parte,
chiriaşii cu nevoie urgentă de spaţiu nu şi-au permis la fel de multă flexibilitate şi loc de
negocieri, şi au fost nevoiţi să se mulţumească cu locaţii mai puţin ideale. În general, în 2007
chiriaşii au preferat prima variantă, pre-închirierile reprezentând 60% din totalul tranzacţiilor
încheiate.
Remarcabilă pe piaţă a fost creşterea semnificativă a cerinţelor de spaţii mici de până
la 500 mp. Dezvoltatorii care au observat această creştere au împărţit spaţiul aşa încât să
poată primi mai mulţi chiriaşi pe etaj, capitalizănd astfel pe baza chiriilor mai mari pe care le-
au putut obţine de la noul segment de cerere.
Conceptul de “parc de birouri” introdus pe piaţă în 2003 de IRIDE şi continuat mai
târziu de Bucharest Business Park devine din ce în ce mai răspândit. Succesul celor două
proiecte a încurajat dezvoltatorii să aducă în clădirile lor calităţile unui parc de birouri –
eficienţa şi calitatea superioară a spaţiilor, clădiri cu înălţimi mai mici şi spaţii mari pe etaje
sau amenajări peisagistice oferite de locaţii exclusiviste.
Contractele de închiriere în clădirile din zonele principale s-au semnat cu o chirie
medie de 17,94 c/ mp/lună şi 15,02 c/mp/lună pentru cele din zonele secundare, în uşoară
creştere faţă de anul 2006.
Pre-închirierile în zonele principale au avut aceeaşi valoare cu închirierile, pe când în
zonele secundare aceste contracte s-au semnat cu o chirie medie de 13,80 Euro/mp/lună, mai
puţin cu 8% faţă de contractele de închiriere din aceeaşi zonă.
Chiriile cerute pentru spaţiile mici care devin disponibile au atins 30 Euro/mp/luna în
clădiri din zonele principale, dar tranzacţiile încheiate la acest nivel al chiriei sunt puţine.
Costurile de întreţinere sunt calculate şi plătite pe baza unui sistem “open book” iar
dezvoltatorii profesionişti reglează costul serviciilor periodic pentru a încorpora costul
crescând al utilităţilor şi al salariilor personalului de întreţinere.
În primele luni ale anului 2009, chiriile au coborât, atingând nivelul anilor 2004-
2005, în cazul spaţiilor de birouri, practicându-se o reducere cu aproximativ 25%.
În general, o mare parte a chiriaşilor a trecut la renegocierea chiriilor cu proprietarii.
2.4 PIAŢA SPAŢIILOR DE BIROURI – CONSTANŢA

Piaţa spaţiilor de birouri din Constanţa nu este încă bine definită, zona cea mai căutată
fiind centrul oraşului, în principal bd. Mamaia. În prezent, în această zonă exista în jur de 7 -
8 clădiri de birouri noi care au un regim de înălţime mic, majoritatea fiind construite după
modelul P+4E sau maximum P+6E. Dată fiind această situaţie, suprafaţa oferită spre
închiriere nu este foarte mare.
Cea mai mare clădire de birouri este Millenium BC situată pe bd. Mamaia, care a fost
finalizată în 2005. De atunci nu a mai fost demarat nici un proiect de anvergură, acesteă
existând doar la nivel de intenţie din partea unor dezvoltatori, cu excepţia proiectului mixt
Trident Plaza care va livra pe piaţă, în 2008, aproximativ 14.000 mp închiriabili.
Trident Plaza va fi un ansamblu de trei turnuri (magazine - birouri - hotel de 4 stele) şi
se ridică pe valea Portului Constanţa. Aici, un metru pătrat va avea o chirie medie de 30 euro.
Datorită ofertei limitate, nivelul chiriilor a crescut semnificativ în 2007, faţă de 2006.
Astfel, avantajul financiar este cu siguranţă de partea proprietarilor de spaţii de birouri care
preferă să închirieze imobilele, nu să le vândă.
Nivelul chiriilor se situează în intervalul 10 - 20 euro/mp/lună, preţul variind în
funcţie de locaţie şi de dotările clădirii. Preţul maxim de 22 euro/mp/lună este întâlnit la spaţii
de dimensiuni reduse, localizate ultracentral.

2.5 TERENURI ŞI INVESTIŢII – CONSTANŢA

În 2007, piaţa terenurilor a fost segmentul cel mai dinamic al pieţei imobiliare din
Constanţa. Mai ales terenurile cu destinaţie rezidenţială. În acest context, asistăm la o
dezvoltare în paralel a pieţei terenurilor cu cea a proiectelor rezidenţiale. Această ascensiune
este susţinută de creşterea economiei locale şi de atracţia turistică exercitată de zonă. Datorită
activităţilor investiţionale intense din această zonă, dar şi a ofertei limitate din oraş, preţul
terenurilor a înregistrat creşteri de 20 - 25% în decursul anului 2007. Zona cea mai scumpă
din Constanţa este zona Parcului Tăbăcăriei, unde un metru pătrat de teren poate ajunge şi la
1.800 euro, urmată îndeaproape de zonele Faleza Nord şi Tomis 2. Şi terenurile cu acces la
plajă au un preţ ridicat, în staţiunea Mamaia un metru pătrat de teren putând să ajungă şi la
2.000 euro.
Se poate spune că în privinţa terenurilor, piaţa constănţeană este una atipică, deoarece
există diferenţe foarte mari de preţ între periferie şi centrul oraşului.

CONCLUZII

Sectorul imobiliar reprezintă cea mai profitabilă afacere din ultimii 15 ani din
România. Cei care au cumpărat în urmă cu 10-15 ani imobile au realizat că valoarea acestora
a crescut chiar şi cu peste 1000%. Investiţii profitabile s-au putut face şi pe termen scurt dacă
existau sume de bani mari şi cunoştiinţe despre piaţă. În continuare, sectorul imobiliar pare să
fie profitabil, în special pentru speculatori.
În concluzie se poate spune că piaţa imobiliară din Constanţa evoluează în mod
continuu, este o piaţă imatură, lipsită de transaprenţă câreia îi va trebui încă câţiva ani ca să
se maturizeze şi să poată fi comparată cu o piaţă occidentală din toate perspectivele.
Piaţa imobiliară este imobilă, nu atât din cauza vânzătorilor, cât a cumpărătorilor,
cărora oferta le copleşeşte puterea financiară. Nu mai sunt căutate nici măcar terenurile de pe
litoral.
În ciuda multor articole auzite şi citite recent în presă, scăderea preţurilor pe o piaţă
imobiliară se datorează în proporţie de 90% unui singur şi unic motiv: Nevoia de lichidităţi a
proprietarilor sau dorinţa acestora de a-şi vinde proprietăţile, din diverse motive care pot fi
altele decât cele de naturâ pur economică (de exemplu: criza politică, perspectiva războiului
sau a catastrofelor naturale iminente).
BIBLIOGRAFIE

1. Silviu Banacu, Investiţii imibiliare; Ed. Tribuna Economică, Bucureşti,


2008
2. http://www.insse.ro
3. http://www.iasi.insse.ro
4. www.imonews.ro
5. http://realestate.doingbusiness.ro
6. http://colliers.iworks.ro
7. www.magazinuldecase.ro/articole/analize-imobiliare
8. http://stiri.zdi.ro/Analiza_Consultanta-3.html
9. http://www.ziare.com/Analiza_pietei_rezidentiale_in_2008-629085.html
10. www.wall-street.ro/articol/Real-Estate/17029/Analiza-Litoralul-un-pilon-

al-pietei-imobiliare-din-Romania.html
11. http://colliers.iworks.ro/resi_ro/ResidentialMarketRomaniaMid-

yearReport.pdf
12. www.imibiliare.ro

13. http://www.city-park.ro/
14. http://www.cauta-imobiliare.ro/polus-city-center-constanta-p772

15. http://www.wtcc.ro/

16. www.yf.ro

17. http://www.business-adviser.ro/stiri_trident_plaza.html

18. http://www.financiarul.com/articol_6930/primarul-din-eforie-vrea-sa-

bage-metrou-in-statiune.html