DERECHOS REALES

La expresin derecho puede ser tomada desde 2 puntos de vista diferentes:

el derecho objetivo y el derecho subjetivo.
El derecho objetivo es un conjunto de normas, de reglas, que regulan la
conducta del hombre en sociedad.
El derecho subjetivo para hering es un inter!s jur"dicamente tutelado# para
$avigny es un poder una facultad atribuida a una voluntad.
%uando hablamos de derechos reales la palabra derecho est& tomada en su
concepcin subjetiva esto signi'ca que las personas tenemos derechos
reales, tenemos un inter!s con tutela jur"dica y ese inter!s recae sobre las
cosas por eso reales.
CLASIFICACION exame
Se!" su o#oibilidad: se clasi'ca en absolutos y relativos. Los
derechos absolutos son los que los respetan todos los integrantes de la
sociedad y en esta categor"a est&n los derechos reales $ los derechos
#ersoal%simos (son derechos propios del hombre, sin los cuales no ser"a
posible su existencia ej. )er. a la vida, libertad, etc.*. los derechos relativos
&o sea se ejercen +nicamente entre acreedor y deudor, dentro de esta
categor"a est&n los derechos creditorios o personales u obligacionales y los
derechos de familia*.
Se!" su coteido: los derechos pueden ser clasi'cados en
patrimoniales y extramatrimoniales. Los patrimoniales son susceptible de
tener un valor econmico y se dividen en: ,* derechos reales y 2* derechos
personales u obligacionales (son aquellos que otorgan a su titular -acreedor-
la facultad de exigir de otra persona .deudor- el cumplimiento de una
determinada obligacin*. Los extrapatrimoniales no son susceptible de
apreciacin econmica y se dividen en: ,* derechos personalisimos y 2*
derechos de familia (son facultades concedidas a determinadas personas en
ra/n de su vinculo familiar, reciben el nombre de potestades*.
DEFINICI'N DOC(RINARIA exame
)ara ALLENDE los derechos reales so: derechos absolutos de contenido
patrimonial cuyas normas sustancialmente de orden p+blico establecen e0
una persona y una cosa una relacin directa e inmediata y que previa
publicidad obliga a todos los integrantes de la sociedad a abstenerse de
reali/ar cualquier acto contrario a ella naciendo para el caso de violacin las
acciones reales y que otorgan al titular las ventajas inherentes al ius
persequendi y al ius preferendi.
ANALISIS DE LA DEFINICION
son derechos absolutos: los derechos reales deben ser erga omnes se
re'eren a la primera clasi'cacin.
Son de contenido patrimonial: porque son susceptible de apreciacin
econmica.
Cuyas normas sustancialmente de orden pblico: en derecho civil
hay 2 clases de normas: las normas imperativas y las supletorias. Las normas
supletorias son aquellas que las partes pueden dejar de lado en el contrato,
son las que est&n +nicamente a los efectos de suplir lo que las partes no han
pactado. En derechos reales las normas son imperativas, es decir que casi no
hay margen de la autonom"a de la voluntad.
Establecen e/ una persona y una cosa: esta parte de la de'nicin hace
mencin a los elementos de los derechos reales que son: el sujeto (persona
1
titular del der.*, el objeto (cosa sobre la que recae el der.* y la causa *uete
(es el origen del der. 1eal*.
Relacin directa e inmediata: esto signi'ca que cuando una persona es
titular de un der. 1eal, el ejercicio, la forma de ejercer ese der. Es directa# esto
signi'ca que no interviene otra persona.
Previa publicidad: los derechos reales deben publicarse. En algunos
casos estos derechos se publican mediante la inscripcin en un registro# hay
otra categor"a de cosas que son las cosas muebles registrables que tambi!n
se publican mediante la inscripcin en el registro como por ej. Los
automviles# tambi!n hay otra categor"a de cosas muebles no registrables
que se publican solamente por la tradicin y la posesin, tradicin es la
entrega de la cosa el vendedor le entrega al comprador la corbata por ej.
Obliga a todos los integrantes de la sociedad: ac& se hace mencin
nuevamente a la oponibilidad erga omnes.
A abstenerse de realizar cualuier acto contrario a ella: signi'can
que todos los integrantes de la sociedad deben abstenerse de interferir en la
relacin directa o inmediata con la cosa.
!aciendo para el caso de violacin" en este caso se prevee que alg+n
inadaptado pueda no respetar el der. )e propiedad de otro. $i alguien
inter'ere en el der. 1eal est&n las acciones reales.
#as acciones reales" que son las v"as procesales para tutelar los der.
1eales# son 2: ,* la accin reivindicatoria, b* la accin confesoria y c* la
accin negatoria.
$ ue con%ere al titular las venta&as inherentes al ius
perseuendi" !ste es una caracteristica de los der. 1eales y por lo tanto de
las acciones reales (y como el nombre lo dice es el der. )e perseguir* que
autori/an al titular a perseguir la cosa# perseguir la cosa signi'ca que el juicio
la accin real se puede dirigir contra cualquier persona que tenga la cosa
independientemente que sea o no el autor de la violacin del der. 1eal.
'ambi(n otorga las venta&as inherentes al ius pre)erendi" ius
preferendi (es el der. )e preferencia* es una caracteristica de los der. 1eales
que se funda en un viejo axioma romano 3prior intempore potior in iure4
signi'ca primero en el tiempo preferido en el derecho o primero en el tiempo
obtiene mejor der. Este es un principio que rige la materia der. 1eales que
signi'ca que cuando dos personas tienen el mismo der. 1eal no est&n en un
pie de igualdad e0 ellos dos sino que el que lo obtuvo primero tiene un der.
5ejor m&s efectivo que el que lo obtuvo con posterioridad, el ejemplo mas
claro es con los acreedores hipotecarios.
CO+)ARACION EN(RE LOS DERECHOS REALES , LOS )ERSONALES
SE+E-AN.A (es +nica* es el contenido patrimonial, ambos son der.
$ubjetivos patrimoniales.
DIFERENCIA:
,* los der. 1eales son absolutos y los personales relativos (los respetan las
partes solamente*
2* los der. 6ersonales son normas supletorias se rigen por el principio de la
autonom"a de la voluntad# los der. 1eales son normas imperativas o sea
normas de orden p+blico.
2* Los elementos de los der. 1eales son: sujeto, objeto y causa fuente# los
personales son: los sujetos, la prestacin (es el acto de entregar*, el objeto
(cosa que se entrega*, vinculo (estado de sujecin del deudor a los poderes o
facultades del acreedor, causa fuente (contrato, cuasicontrato, delito
cuasidelito y la ley* y la causa 'n ( arts. 788 a 9:2*.
7* Los der. 1eales se ejercen en forma inmediata# los personales se
ejercen en forma mediata.
9* Los der. 1eales se publican los personales no.
;* En los der. 1eales el deber de abstencin obliga a todos los integrantes
de la sociedad, los personales solo al deudor.
2
<* =ambi!n se diferencian por el tipo de accin que los tutelan: en los der.
1eales las acciones son las 2 mencionadas anteriormente, los der. 6ersonales
se tutelan con las acciones personales.
>* Los der. 1eales tienen la caracter"stica de ius persequendi, los
personales no.
8* Los der. 1eales tienen la caracter"stica del ius preferendi, mientras que
los personales no se rigen por el ius preferendi.
/INC0LOS exame
,* la obligacin (derechos personales* conduce al der. 1eal: como en las
obligaciones de dar cosa cierta para transmitir el dominio.
2* %uando el der. 1eal conduce a la obligacin (derechos personales*: se
producen en las obligaciones proper rem u obligaciones reales, ya que a la
titularidad de los der. 1eales va unida una serie de derechos personales que
nacen, se despla/an y se extinguen siguiendo las vicisitudes de esa
titularidad.
2* %uando el der. 1eal es accesorio de un der. 6ersonal: como ocurre con los
der. 1eales de garant"a, tales como la hipoteca, prenda y la anticresis.
7* %uando la violacin del der. 1eal conduce o puede dar nacimiento a un der.
6ersonal: es decir a la facultad de exigir la reparacin de un da?o causado.
RE1I+EN LE1AL DE LOS DERECHOS REALES
@uestro cdigo adopta el sistema de numerus clausus (numero cerrado* no
existen otros derechos reales que aquellos que la ley crea y reglamenta (art.
29:2*. A sea las personas pueden constituir y transmitir derechos reales# lo
que no pueden hacer es constituir o crear otros derechos reales que aquellos
que la ley admite. %rear un der. 1eal es darle el nombre y establecer su
contenido.
DIS(INCION E2 CREACION LE1AL , F0EN(ES DE LOS DER REALES
&Area3
El hecho de que el art. 29:2 sostenga que 3los der. 1eales solo pueden ser
creados por leyB4 no signi'ca que la ley sea la +nica causa fuente de los
derechos reales, sino que los particulares no pueden crear otros derechos
reales que aquellos que la ley determina taxativamente.
La ley crea los tipos de derechos reales, pero los derechos reales creados de
ese modo, a su ve/, pueden reconocer distintas fuentes. Ej. El codigo civil
establece que la hipoteca es un dererecho real (creacin legal*, pero adem&s
dispone que la hipoteca solo puede nacer de un contrato.
EN0+ERACION
So 44: ,* dominio (art. 29:;*#
2* condominio (2;<2*#
2* propiedad hori/ontal (es del a?o ,88> Cele/ no lo regul est& en el
ap!ndice de la ley ,29,2*#
7* super'cie forestal (ley 299:8 art. 2 cdigo 6osterior al 2::,*#
9* usufructo (art. 2>:<*#
;* uso (art. 287>*#
<* habitacin (287>*#
>* servidumbre (art. 28<:*#
8* hipoteca (2,:>*#
,:* prenda (22:7*#
,,* anticresis (2228*.
(EORIA DEL (I(0LO S0FICIEN(E , DEL +ODO examen (de la forma y de
la prueba de los der. 1eales en los libros*
3
6ara que una persona sea titular de un der. 1eal debe cumplir 2 requisitos: ,*
debe teer el titulo su5ciete (es un contrato que cumple con todos los
requisitos que impone la ley .o sea deben cumplirse con todos los requisitos
de fondo y de forma*. 2* el modo su5ciete (que es la tradicin*. $e exige la
tradicin para ser titular de der. 1eales en el art. 9<< 3antes de la tradicin de
la cosa el acreedor no adquiere ning+n der. 1eal4# lo remite el art. 22;9
3Todos los derechos que una persona transmite por contrato a otra persona,
slo pasan al adquirente de esos derechos por la tradicin, con excepcin de
lo que se dispone respecto a las sucesiones4. o sea se requiere la tradicin
para transmitir el der. 1eal del dominio. Dl decir que el titulo su'ciente es el
que cumple con todos los requisitos signi'ca que para que exista un titulo
su'ciente debe cumplirse con los requisitos de fondo y de forma. E los
requisitos de fondo son 2:
43 la ca#acidad6 hay que remitirse a la teor"a general del acto jur"dico o
sea se re'ere a la capacidad civil.
73 Le!itimaci86 signi'ca que debe ser el propietario que no puede
transmitir el der. 1eal una persona que no lo tien e.
El requisito de forma trat&ndose de inmueble es la escritura #"blica (es el
instrumento que debe hacerse ante un escribano* entonces yo tengo el titulo
su'ciente cuando le compro un inmueble en la o'cina del escribano a una
persona que es civilmente capa/ y adem&s que es el due?o, si alguno de esos
requisitos se caen ya no voy a tener titulo su'ciente y por lo tanto no voy a
tener el der. 1eal.
-0S(O (I(0LO exame
@o hay que confundirlo con el titulo su'ciente. Es un titulo viciado que cumple
con la forma pero tiene alg+n vicio de fondo (le falta la capacidad o la
legitimacin*. Es decir yo voy a tener justo titulo cuando le compro un
inmueble por escritura p+blica a un demente. Drt 7:,: es el titulo que est&
revestido de las solemnidades o sea cumple con la forma pero sin
consideracin a la persona tiene un vicio de fondo, el art. 7:,: dispone: 3El
justo ttulo para la prescripcin, es todo ttulo que tiene por objeto transmitir
un derecho de propiedad, estando revestido de las solemnidades exigidas
para su validez, sin consideracin a la condicin de la persona de quien
emana4.
(I(0LO )0(A(I/O exame (signi'ca error* es un titulo que cumple con
todos los requisitos pero se re'ere a otro objeto. Ej. =e venden el lote a y te
entregan el lote b. o sea te dan un titulo para un lote y despu!s te entregan el
otro cuando uno tiene un titulo putativo no tiene dominio de nada porque del
lote a tenes el titulo pero te falta el modo su'ciente del lote b tenes el modo
pero te falta el titulo entonces lo que tenes que hacer es devolver el lote b y
que te entreguen el a.
)OSI9LES RELACIONES E2 )ERSONAS , COSAS
,* #osesi8: es tener una cosa cualquiera con la intencin de ser el
propietario. Ej. Es el propietario de la cosa# otro ej. Es el ladrn de la cosa#
otro es el usurpador. =iene dos elementos: a* hecho de tener contacto f"sico
con la cosa, o sea tener una cosa bajo su poder# b* reali/ar los actos que
reali/a el propietario es decir comportarse como lo hace el due?o de la cosa
es decir no reconocer el mejor der. En cabe/a de otra persona. esta de'nido
en el art. 229, 3Habr posesin de las cosas, cuando alguna persona, por s o
por otro, tenga una cosa bajo su poder, con intencin de someterla al ejercicio
de un derecho de propiedad4. de esa de'nicin surge los 2 elementos.
2* teecia: tiene un solo elemento que es el contacto con la cosa pero
el tenedor reconoce el der. )e otra persona es decir, tiene el contacto f"sico
con la cosa pero no se comporta como el due?o. Est& de'nida en el art. 2292
4
3El que tiene efectivamente una cosa, pero reconociendo en otro la
propiedad, es simple tenedor de la cosa, representante de la posesin del
propietario, aunque la ocupacin de la cosa repose sobre un derecho4 o sea
tiene el contacto con la cosa pero reconoce el der. )e propiedad. Ej. )e
tenedor es el locatario con la cosa o sea el que la alquila. Cer la nota de este
art.
2* $usta#osesi8 local: se produce cuando una persona tiene el
contacto con la cosa pero la persona no tiene discernimiento ej. Es el menor
de ,: a?os que tiene una cosa. Es una 'gura que pr&cticamente no tiene
aplicacin jur"dica no produce efectos.
)OSESION
EL art. 7:;4 da la de'nicin 3Habr posesin de las cosas, cuando alguna
persona, por s o por otro, tenga una cosa bajo su poder, con intencin de
someterla al ejercicio de un derecho de propiedad4 de esta de'nicin surgen
2 elementos:
,* elemeto material< objetivo o cor#us: tenga una cosa bajo su
poder.
2* elemeto itecioal< subjetivo o aimus domii la intencin de
someterla al ejercicio de un der. )e propiedad.
NA(0RALE.A -0RIDICA
Establecida en el art. 7=>? del cod. %ivil nos dice que la posesin es un
hecho (jur"dico* que produce consecuencias jur"dicas. La doctrina est& dividida
la posesin puede ser considerada como un hecho o como un der. Fay
algunos cod. %omo el cod. Grasilero el espa?ol, etc que la consideran un
derecho real# 6ara nosotros la posesin es un hecho, vele/ legisl la posesin
como un hecho en el art. 27<:, pero la nota al art. 27<: en el +ltimo parr.
)ice para nosotros que ju/gamos que la posesin es un derecho da lugar a
confusin pero la solucin es f&cil en nuestro cod. %ivil ya que cuando hay
contradiccin entre un art. y la nota del art. 6revalece el art. 6orque el art. Es
ley mientras que, la nota no tiene fuer/a de ley.
CLASES
6or un lado tenemos la posesin le!%tima y por otro la ile!%tima.
La posesin ser& leg"tima cuando fuere en ejercicio de un der. 1eal o sea
cuando una persona tiene der. 1eal esa posesin ser& legtima. La persona
que no tiene derecho real tiene la posesin ilegtima. El art. 2299 dice que la
posesin ser& leg"tima cuando fuere en ejercicio de un der. 1eal y adem&s
aclara que el der. 1eal debe estar constituido de conformidad con las
disposiciones del cdigo. E las disposiciones del cdigo son los requisitos que
deben cumplirse para que haya posesin legitima hay que tener titulo
su5ciete y modo su5ciete para tener titulo su!ciente hay que cumplir
con los re@uisitos de *odo y co los re@uisitos de *orma, los requisitos
de fondo son la ca#acidad en el enajenante y la le!itimaci8< mietras
que los requisitos de forma es la escritura p+blica# entonces esto es tener
derecho real constituido de conformidad con las disposiciones del cdigo. En
todos los otros casos vasta que a mi se me caigan uno de los requisitos
cualquiera voy a tener la posesin ilegitima. El cdigo en el segundo p&rrafo
del art. 2299 esto lo dice poniendo ejemplos: 3"a posesin ser legtima,
cuando sea el ejercicio de un derecho real, constituido en conformidad a las
disposiciones de este #digo$ %legtima, cuando se tenga sin ttulo, o por un
ttulo nulo, o fuere adquirida por un modo insu!ciente para adquirir derechos
reales, o cuando se adquiera del que no tena derecho a poseer la cosa, o no
lo tena para transmitirla$ &e considera legtima la adquisicin de la posesin
de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa4
)OSESION SIN (I(0LO: es el usurpador o el ladrn.
5
)OSESION CON (I(0LO N0LO: por ej. 6or un defecto de forma o por un
vicio del consentimiento.
F0ERE ADA0IRIDA )OR 0N +ODO INS0FICIEN(E: quedar&n
comprendidos los supuestos en que la tradicin se haya hecho sin respetar las
exigencias de la ley (22<>*.
C0ANDO SE ADA0IERA DE A0IEN NO (ENIA DERECHO )ARA )OSEER
LA COSA: por ej. Hn no propietario que reali/a una transmisin a non nomino$
O !O #O 'E!*A PARA 'RA!S+*'*R#O' es el caso de quien estando
legitimado, no tenga capacidad, ej un demente declarado en juicio.
La #osesi8 ile!itima puede ser de dos clases: de buea o mala *e. La
posesin de buena fe el art. 229; dispone ("a posesin puede ser de buena o
de mala fe$ "a posesin es de buena fe, cuando el poseedor, por ignorancia o
error de hecho, se persuadiere de su legitimidad4.
En consecuencia, para que el poseedor sea de buena fe, debe ser victima de
un error o ignorancia de hecho excusable. Iuedar"a excluido, por lo tanto, el
error de derecho.
Esa persuasin debe existir desde el inicio de la relacin posesoria.
En el art.7::; "a buena fe requerida para la prescripcin adquisitiva, es la
creencia sin duda alguna del poseedor, de ser el exclusivo se)or de la cosa.
En s"ntesis el poseedor es de buena fe cuando por un error o ignorancia de
hecho excusable est& convencido de que su posesin es leg"tima es decir,
tiene la creencia sin duda alguna de ser el exclusivo se?or de la cosa. La
posesin de buena fe se da cuando hay vicio de fondo del titulo.
El cdigo no tiene un concepto de poseedor de mala fe, pero el mismo se
obtiene por exclusin. Fabr& entonces mala fe cuando el poseedor pade/ca
un error o ignorancia de hecho inexcusable, o un error o ignorancia de der. A
cuando tenga dudas acerca de la legitimidad de su posesin o estuviese
persuadido de su ilegitimidad.
El que compra por boleto de compraventa es poseedor de mala fe (porque
tiene la posesin sin titulo* porque no cumple con el requisito de forma (por
no hacer la escritura*.
La mala *e hay 2 clases: sim#le (simple mala fe* o viciosa &mala fe viciosa*.
La mala fe viciosa son los casos que est&n previstos taxativamente# existen
vicios para la #osesi8 de cosas muebles y para la de cosas imueblesB
la posesin de cosas muebles es viciosa en 2 supuestos: ,* cuando media
vicio de hurtoB 2* de estelioato# 2* o de abuso de co5aCa. El hurto (o
robo* supone la sustraccin de la cosa ajena, medie o no violencia en la
persona o fuer/a en las cosas# el estelionato es un delito civil que consiste en
vender la cosa ajena como propia, el que tiene la posesin viciosa es el que
ha sabiendas la compra a quien incurre en estelionato es decir, este es el que
compra la cosa robada# y abuso de con!anza se con'gura cuando alguien
tiene la cosa con obligacin de devolverla y no lo hace. Este acto de abusar
de la con'an/a se llama intervencin (intervierte el titulo* del titulo.
La posesin de inmuebles es viciosa tambiD e : su#uestos:
,* cuando media vicio de violenciaB
73 de clandestinidadB
:3 o de abuso de con%anza# es violenta es el uso de la fuer/a# por
clandestinidad es por actos ocultos# por abuso de con'an/a el vicio se
con'gura de la misma manera que para los muebles. $upone una persona
6
que ha recibido el inmueble en calidad de tenedor y, por consiguiente, con la
obligacin de restituirlo.
(odos estos vicios tiee 7 caracter%sticas:
,* son tem#orEeos porque duran , a?o# al a?o el vicio desaparece y
cuando el vicio desaparece la posesin se convierte en mala fe simple.
2* $on relativos que el poseedor es considerado poseedor vicioso
solamente en el juicio que le hace el antiguo poseedor o sea e0 victima y
victimario con otra persona no es considerado vicioso.
La mala fe simple son todos los casos de mala fe que no sean viciosos por ej.
La ocupacin paci'ca y p+blica de un inmueble (porque no hubo ni violencia
ni clandestinidad ni abuso de con'an/a* otro ej. Es el poseedor vicioso pero
en juicio con un tercero.
)RES0NCIONES DE 90ENA O +ALA FE exame
6resunciones son medios de pruebas que sirven para facilitar la prueba de
algo que por su naturale/a es dif"cil de probar. Es dif"cil de probar la buena o
mala fe del poseedor.
El cdigo organi/a un sistema de presunciones en el cual hay un principio
general y algunas excepciones# el principio general est& previsto en el art.
22;2 y consagra la presuncin de buena fe del poseedor y el mismo art.
Ddelanta que hay excepciones que hay presunciones de mala fe. Drt.22;2.-
Todo poseedor tiene para s la presuncin de la buena fe de su posesin,
hasta que se pruebe lo contrario, salvo los casos en que la mala fe se
presuma. Entonces, el principio general es que se presume la buena fe pero
hay 2 excepciones es decir que en el cdigo hay 2 de'niciones de mala fe:
1) la primera se re'ere a la posesin de cosas muebles se presume la mala
fe del poseedor cuando compr una cosa que hab"a sido robada o perdida y el
propietario de la cosa public anuncios del hurto o de la perdida y adem&s el
poseedor tuvo conocimientos de los anuncios, (art. 2<<: "os anuncios de
hurtos o de p*rdidas, no bastan para hacer presumir de mala fe al poseedor
de cosas hurtadas o perdidas que las adquiri despu*s de tales anuncios, si
no se probare que tena de ello conocimiento cuando adquiri las cosas*.
%uando hay una presuncin no signi'ca que no hay que probar nada cuando
hay una presuncin no hay que probar nada del principio general de la
presuncin de buena fe pero en las presunciones de mala fe yo tengo que
probar que publiqu! anuncios y que el poseedor tomo conocimiento probado
esos dos extremos se presume la mala fe.
2) La segunda se re'ere tambi!n a cosas muebles cuando alguien cuando
alguien compra la cosa a personas sospechosas, el art. 2<<, 3&er
considerado poseedor de mala fe el que compr la cosa hurtada o perdida a
persona sospechosa que no acostumbraba a vender cosas semejantes, o que
no tena capacidad o medios para adquirirla4 persona sospechosa es la que no
tiene capacidad econmica o medios para adquirir ese tipo de cosas o el que
no acostumbra a vender cosas semejantes, ej. %omprarle un reloj valioso a un
indigente.
3) La tercera de'nicin se re'ere a cosas inmuebles: est& en el art. 7::8
se presume la mala fe del poseedor cuando el titulo tiene vicio de forma
Drt.7::8.- 3El vicio de forma en el ttulo de adquisicin, hace suponer mala fe
en el poseedor4, como lo pone de resalto la nota, siendo los vicios visibles y
extr"nsecos, el poseedor no puede creerse propietario.
7
)AR(E DINA+ICA DE LA )OSESION
CO+O SE ADA0IERE LA )OSESION
,* por a#rehesi8: consiste en tomar la cosa (obtencin del corpus* con
el elemento intencional (animus domini o sea con la intencin de ser
propietario* esta forma de adquirir la posesin se aplica para una categor"a de
cosas que no tienen due?o (res nullius* son cosas muebles sin due?os o
abandonada por el due?o. Esta posesin es posesin leg"tima porque desde el
mismo momento que reali/o el acto de aprehensin adem&s de adquirir la
posesin adquiero el der. 1eal. Drt.22<2 3"a posesin se adquiere por la
aprehensin de la cosa con la intencin de tenerla como sua' salvo lo
dispuesto sobre la adquisicin de las cosas por sucesin4.
2* Ocu#aci8: materialmente es lo mismo que la aprehensin, es decir
consiste en tomar la cosa con la intencin de ser propietario pero ac& la
posesin es ilegitima porque la cosa no es res nullius. $e aplica para los
inmuebles y para las cosas muebles que tienen due?o. Drt.22>2 3"a posesin
de cosas muebles no consintiendo el actual poseedor la transmisin de ellas,
se toma +nicamente por el acto material de la ocupacin de la cosa, sea por
hurto o estelionato, la de los inmuebles en igual caso por la ocupacin, o
por el ejercicio de actos posesorios, si fue violenta o clandestina4.
2* Iterversi8 de titulo: no est& en el cdigo# la interversin es el acto
unilateral por el cual una persona que es tenedor asciende a la categor"a de
tenedor# es el acto por el cual se produce el abuso de con'an/a.
7* (radici8: la tradicin est& de'nida en el art. 22<< 3"a posesin se
adquiere tambi*n por la tradicin de las cosas$ Habr tradicin, cuando una
de las partes entregare voluntariamente una cosa, la otra voluntariamente
la recibiese4. Dc& puede ser tanto la posesin leg"tima como la ileg"tima.
9* (raditio brevi mau: es una forma abreviada de hacer la tradicin en la
cual no hay despla/amiento f"sico de la cosa que consiste en una persona que
es tenedor y que asciende a la categor"a de poseedor# el ejemplo es el
inquilino que compra el departamento. Drt.22><.- 3-o es necesaria la
tradicin de la cosa, sea mueble o inmueble, para adquirir la posesin,
cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, *ste por un acto jurdico
pasa el dominio de ella al que la posea a su nombre, o cuando el que la
posea a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro4.
9* Costituto #osesorio: es otra forma abreviada de tradicin# tampoco
en este caso es necesaria la entrega de la cosa, pero se produce el proceso
inverso al de la traditio brevi manu: la posesin desciende de jerarqu"a para
convertirse en tenencia. Esta se da por ej. %uando el propietario de un
inmueble lo enajena pero permanece en el mismo al celebrar un contrato de
locacin con el adquirente. Drt. 27;2 inc. 2 se considera tenedor: 3El que
transmiti la propiedad de la cosa, se constitu poseedor a nombre del
adquirente4#
EFEC(OS DE LA )OSESION &)ARA A0E SIR/E LA )OSESION3 exame
A sea que derechos y obligaciones genera la posesin. Efectos de la posesin
ilegitima# el poseedor lo primero que hay que tener en cuenta es que est&
expuesto a que el propietario lo demande:
,* es la #osibilidad de ad@uirir el domiio cuando al poseedor no lo
demandan ese primer efecto es que el poseedor tiene la posibilidad de
adquirir el dominio #or el istituto de la #rescri#ci8 ad@uisitiva.
%uando una persona se mantiene en la posesin durante el pla/o que 'ja la
ley que les adelanto que cuando la prescripcin es de inmuebles requiere 2:
a?os para el poseedor de mala fe y ,: a?os para el de buena fe.
2* es @ue la #osesi8 #roduce la #resuci8 de #ro#iedad6 es decir,
esto ya se aplica en el caso de que el propietario de la cosa pose"da lo
demanda al poseedor ac& el poseedor tiene a su favor una presuncin que la
8
ley lo considera que es el propietario. Esto es la aplicacin de un principio
gen!rico tanto en derecho como en la vida diaria se presume que toda
situacin de hecho tambi!n lo es por derecho. Esta presuncin se aplica para
los poseedores que sean de buena fe y cuando la cosa es mueble. Drt.27,2
3"a posesin de buena fe de una cosa mueble, crea a favor del poseedor la
presuncin de tener la propiedad de ellaB4.
2* Es cuando el poseedor gana el juicio: el efecto se llama la #osibilidad de
re#eler la acci8 reividicatoria, este efecto requiere cuatro requisitos: a*
buena fe# b* cosa mueble# c* no robada ni p!rdida# d* el poseedor la debe
tener por un t"tulo oneroso. A sea el poseedor de buena fe de una cosa
mueble puede repeler la reivindicacin cuando la cosa no fue robada ni
perdida y la tiene por un titulo oneroso. Los 2 primeros requisitos est&n en el
art. 27,2 y el +ltimo esta en el art. 2<;<# Drt.27,2 4"a posesin de buena fe
de una cosa mueble, crea a favor del poseedor la presuncin de tener la
propiedad de ella, el poder de repeler cualquier accin de reivindicacin, si
la cosa no hubiese sido robada o perdida4. Drt.2<;< 3"a accin de
reivindicacin no es admisible contra el poseedor de buena fe de una cosa
mueble, que hubiese pagado el valor a la persona a la cual el demandante la
haba con!ado para servirse de ella, para guardarla o para cualquier otro
objeto4. Este +ltimo art. Dgrega el requisito de onerosidad. %uando se dan los
cuatro requisitos el poseedor le gana al verdadero propietario, el poseedor es
m&s fuerte que el verdadero propietario, el verdadero propietario
de'nitivamente pierde la cosa. En cambio si la adquisicin ha sido gratuita, no
podr& resistir con !xito dicha accin real. $i se caen cualquiera de estos
requisitos ah" no est& el poder de repeler la accin de reivindicacin y el
propietario recupera la cosa.
7* El #oseedor es vecido e el juicio de reividicaci8 porque se cay
alguno de los requisitos mencionados es decir porque era poseedor de mala
fe, porque era un inmueble, etc. El primer efecto es que debe entregar la cosa
o sea que debe restituirla. $i el poseedor pierde el juicio (porque se cayo
algunos de los requisitos* debe devolver la cosa al due?o pero adem&s de
devolverlo hay que ver que ocurre con los frutos, productos, mejoras, riesgos.
FR0(OS ac& hay que hacer una distincin seg+n que el poseedor fuese de
buena o mala fe: porque el poseedor de buena fe a los frutos ya percibidos los
retiene en cambio el poseedor de mala fe a los frutos percibidos los devuelve.
)ROD0C(OS (los productos se extraen de las cosas una sola ve/ es la
diferencia con los frutos* los productos se devuelven siempre no importa si el
poseedor es de buena o mala fe Drt.2777 3Tanto el poseedor de mala fe como
el poseedor de buena fe, deben restituir los productos que hubieren obtenido
de la cosa, que no entran en la clase de frutos propiamente dichos4 se
justi'ca esta solucin porque los productos son una porcin desprendida de la
sustancia misma de la cosa.
+E-ORAS: se distinguen seg+n que el poseedor sea de buena o mala fe,
tanto uno como otro tienen der. D reembolso pero en distinta medida, cuando
el poseedor sea de buena fe tiene der. D reembolso de las mejoras necesarias
y +tiles, y si es de mala fe tambi!n tiene der. D reembolso de las mejoras
necesarias y +tiles pero hasta el mayor valor de la cosa, pero como se trata
de poseedor de mala fe no se lo tiene en cuenta para indemni/arlo sino que
aqu" se aplica siempre el principio que veda el enriquecimiento sin causa
entonces, ac& no se busca indemni/ar al poseedor de mala fe sino que se
busca evitar el enriquecimiento sin causa por parte del propietario.
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RIES1OS: si mientras la cosa est& en poder del poseedor !sta se destruye o
se deteriora el tema es ver si el poseedor es responsable por los riesgos o no.
Fay que hacer una distincin en 7 casos:
a) #oseedor de buea *e: no responde por la p!rdida o deterioro de la
cosa aqu" se aplica el principio de que las cosas perecen para sus due?os
Drt.272, 3El poseedor de buena fe no responde de la destruccin total o
parcial de la cosa, ni por los deterioros de ella, aunque fuesen causados por
hecho suo, sino hasta la concurrencia del provecho que hubiese obtenidoB4
entrega la cosa en el estado en que se halle.
b) )oseedor de buea *e @ue ha sido oti5cado de la demada:
responde por el hecho suyo pero no por 3B..la perdida o deterioro de la cosa
causada por caso fortuito4 art. 2722. se sigue aplicando el principio de que las
cosas perecen para su due?o.
c) )oseedor de mala *e sim#le: responde por el hecho suyo y por el
caso fortuito, pero en este caso slo si la cosa no hubiese perecido o no se
hubiese deteriorado estando en poder del propietario. Drt. 2729. se sigue
aplicando el principio de que las cosas perecen para su due?o.
d) )oseedor de mala *e vicioso: responde por el hecho suyo y por el
caso fortuito, aunque estando la cosa en poder del due?o no hubiese !ste
evitado del da?o. Drt. 272;. aqu" no se aplica el principio de que las cosas
perecen para su due?o.
DERECHO A INDE+NI.ACI'N O REE+9OLSO DEL )OSEEDOR: en
algunos casos el poseedor que fue vencido en el juicio por reivindicacin tiene
derecho a que el que le gano el juicio o sea el propietario lo indemnice# hay 2
clases de indemni/acin: ,* total y 2* parcial. ,* total est& previsto en el art.
2<;> el propietario que gan el juicio debe indemni/arlo en 2 casos: a*
cuando compra la cosa en subasta p+blica# b* cuando compra la cosa en lote
o sea con otras cosas semejantes# c* cuando la compra en un comercio del
ramo que vende ese tipo de cosas. Estos son los casos para el poseedor de
buena fe pero si se dieron estas 2 circunstancias el poseedor le puede pedir el
resarcimiento al actor del juicio. Drt.2<;> 3"a persona que reivindica una cosa
mueble robada o perdida, de un tercer poseedor de buena fe, no est
obligada a reembolsarle el precio que por ella hubiese pagado, con excepcin
del caso en que la cosa se hubiese vendido con otras iguales, en una venta
p+blica o en casa de venta de objetos semejantes4. 2* #arcial6 es el caso en
el cual el poseedor no tiene der. D la indemni/acin total pero puede terminar
en un resarcimiento proporcional una indemni/acin parcial. Drt. 2722
Drt.2722.- 3&ucediendo la reivindicacin de la cosa, el poseedor de buena fe
no puede reclamar lo que haa pagado a su cedente por la adquisicin de
ella, pero el que por un ttulo oneroso de buena fe, ha adquirido una cosa
perteneciente a otro, ue el propietario la hubiera di),cilmente
recuperado sin esta circunstancia- puede reclamar una
indemnizacin proporcionada4.
EF(INCION DE LA )OSESION
1) #or destrucci8 del objeto: se produce cuando 3Bel objetoBdeja de
existir, sea por la muerte, si fuese cosa animada, sea por la destruccin total,
si fuese de otra naturale/a, o cuando haya transformacin de una especie en
otra4 art. 279,*.
2) La #uesta de la cosa *uera del comercio: es necesario que se trate
de un supuesto de enenajenabilidad absoluta con prohibicin de enajenar
impuesta por la ley esto ocurre por ej. %on las tierras expropiadas por el
estado para la construccin de un camino art. 2798.
10
3) Im#osibilidad *%sica de ejercicio: en este caso no hay destruccin de
la cosa pero ella se encuentra en un lugar inaccesible, por ej. $i cae al fondo
del mar (art. 2792 y nota*.
4) )or volutad del #oseedor: hay 2 causales por tradicin y por
abandono: a* por tradici8 cuando se hace la tradicin es modo de adquirir
la posesin para el accipiens, y se extingue la posesin para el tradens b*
3por el abandono voluntario de la cosa con la intencin de no poseerla en
adelante4 (art.2797*: debe haber un desprendimiento efectivo de la cosa
acompa?ado de la intencin de no continuar posey!ndola. Dl convertirse en
cosa abandonada ser& susceptible de ser pose"da por el primer ocupante.
5) )or el hecho de otro (por el acto de otra persona*: estos son lo casos
en que alguien lo despoja es despose"do es decir estos son lo casos de los
vicios cuando otro adquiere la posesin viciosa es decir yo tengo un inmueble
y viene alguien y lo ocupa ese alguien tomo la posesin viciosa desde que se
produce el hecho y transcurre un a?o ah" se extingue la posesin no
inmediatamente. Drt.2799.- 3"a posesin se pierde cuando por el hecho de un
tercero sea desposedo el poseedor o el que tiene la cosa por *l, siempre que
el que lo hubiese arrojado de la posesin, la tome con nimo de poseer4.
(ENENCIA
El cdigo no de'ne la tenencia sino al tenedor. Drt.2292 3El que tiene
efectivamente una cosa, pero reconociendo en otro la propiedad, es simple
tenedor de la cosa, representante de la posesin del propietario, aunque la
ocupacin de la cosa repose sobre un derecho4. El Drt.27;, vuelve a de'nir la
tenencia: 3#uando alguno por s o por otro se hallase en la posibilidad de
ejercer actos de dominio sobre alguna cosa, pero slo con la intencin de
poseer en nombre de otro, ser tambi*n simple tenedor de la cosa4.
La tenencia supone la existencia del cor#us, pero como el tenedor reconoce
en otro la propiedad, carece de aimus demii.
CLASIFICACION DE LA (ENENCIA exame
,* teecia iteresada6 es cuando el tenedor puede usar y go/ar de la
cosa, por ej. El locatario o el comodatario. A sea obtener de ella un bene'cio.
2* (eecia desiteresada6 es cuando el tenedor no puede usa y go/ar
de la cosa por ej. El depositario o el mandatario.
Esta clasi'cacin tiene importancia para el cdigo porque solo la primera
queda incluida en la legitimacin activa de las acciones posesorias policiales.
CASOS LE1ALES DE (ENENCIA exame
Art.7=G7.- 3.uedan comprendidos en la clase del artculo anterior' el inc. , y
2 se re'eren a la clasi'cacin antes mencionada.
/ 0 "os que poseeren en nombre de otro, aunque con derecho personal a
tener la cosa, como el locatario, o comodatario,
1 0 "os que poseeren en nombre de otro sin derecho a tener la cosa, como el
depositario, el mandatario o cualquier representante,
2 0 El que transmiti la propiedad de la cosa, se constitu poseedor a
nombre del adquirente, se trata del costituto #osesorio es decir del
supuesto en que no es necesaria la entrega de la cosa para que una relacin
de posesin se convierta en otra de tenencia.
11
3 0 El que continu en poseer la cosa despu*s de haber cesado el derecho de
poseerla, como el usufructuario, acabado el usufructo o el acreedor
anticresista, cuando se extingue un der. 1eal sobre una cosa ajena que se
ejerce por la posesin, por ej. 6or el vencimiento del pla/o, hasta que se
produ/ca la restitucin de la cosa, el que fuera titular de ese der. E poseedor
se transforma en tenedor.
4 0 El que contin+a en poseer la cosa despu*s de la sentencia que anulase su
ttulo, o que le negase el derecho de poseerla, el caso es parecido al anterior,
solo que, en lugar de extinguirse el der. 6or algunas de las causales
conocidas, aqu" la extincin es el resultado de una sentencia.
5 0 El que continuase en poseer la cosa despu*s de reconocer que la posesin
o el derecho de poseerla pertenece a otro4. El acto de reconocimiento importa
la interrupcin civil del curso de la prescripcin# el que estaba poseyendo ya
no lo har& como poseedor sino como tenedor.
Los inc. 2 al ; son casos de poseedor que desciende a la categor"a de tenedor.
ADA0ISICION DE LA (ENENCIA
,* )or (RADICION: art. 27;: dispone: 3la simple tenencia de las cosas
por voluntad del poseedor o del simple tenedor, slo se adquiere por la
tradicin, bastando la entrega de la cosa sin formalidad alguna4. 6or lo tanto,
esta tradicin puede ser reali/ada por el poseedor (por ej. $i el locador
entrega la cosa al locatario* o por el simple tenedor (por ej. $i el locatario
entrega la cosa a un sublocatario*.
2* )or el CONS(I(0(O )OSESORIO es una de las formas abreviadas
(art. 27;2 inc. 2* el ej. Es la persona que es poseedor porque es propietario y
vive en su casa pero la transmite la vende y se queda viviendo como inquilino
ah" lo que hace es descender de la categor"a de poseedor a tenedor.
La tradicin es simplemente un hecho: la entrega de la cosa.
EFEC(OS DE LA (ENENCIA exame
,* O9LI1ACION DEL (ENEDOR DE CONSER/AR LA COSA: esto es la
conservacin material de la cosa, no debe destruirla, deteriorarla, por eso al
inquilino se le pide una garant"a.
2* O9LI1ACION DEL (ENEDOR DE C0+)LIR CON LA NO+INA(IO
A0(ORIS: es la obligacin que tiene el tenedor de denunciar el nombre y
domicilio del poseedor cuando fuere demandado por un tercero por ra/n de
la cosa, bajo pena de no poder hacer responsable por la eviccin al poseedor
(art. 27;7*. $i no cumple el tenedor con la nominatio autoris tiene una doble
sancin: la primera de las sanciones es que el tenedor es responsable por los
da?os y perjuicios que ocasiona al propietario y a su ve/ pierde la posibilidad
de ejercer una segunda sancin de reclamar o demandar por eviccin al
poseedor.
2* O9LI1ACION DE RES(I(0IR LA COSA AL )OSEEDOR: El art"culo
27;9 dispone que 3el tenedor debe restituir la cosa al poseedor a cuyo
nombre posee o a su representante luego que la restitucin le sea exigida
conforme a la causa que lo hi/o tenedor de la cosa4. Ej. el arrendatario o
locatario tienen derecho a retener la tenencia de la cosa hasta el t!rmino del
contrato.
7* DERECHO DE RE)E(IR LOS 1AS(OS DE CONSER/ACION: o sea el
tenedor tiene der. D repetir los gastos de mantenimiento es decir las mejoras
necesarias por el deterioro normal de la cosa. 6or ej. En la locacin se faculta
al locatario a cobrar del locador todas las mejoras hechas en caso de
urgencia.
9* DERECHO A RE(ENER LA COSA: el tenedor tiene el der. )e retener la
cosa hasta que se le reembolse los gastos o mejoras necesarias para
conservar la cosa. Ej. Es la persona que lleva el auto al mec&nico.
12
EF(INCION DE LA (ENENCIA
,* )or (RADICION: o sea el inquilino saliente entrega la cosa al inquilino
entrante
2* )or (RADI(IO 9RE/I +AN0: era el inquilino que compraba el
departamento
ACCIONES )OSESORIAS exame
Son los medios procesales ue protegen a los poseedores y a los
tenedores# si los poseedores o tenedores sufren una agresin a la posesin o
a la tenencia, o sea cuando son lesionados en la posesin o en la tenencia
tienen las acciones posesorias para defender la posesin o la tenencia.
LAS LESIONES A0E )0EDEN S0FRIR EL )OSEEDOR O (ENEDOR SON:
,* (0R9ACION:
2* DES)O-O:
Esto es todo lo que puede ocurrirle a un tenedor o poseedor. %ada una de
estas lesiones tienen sus elementos:
(0R9ACION: tiene los siguientes elementos:
a) el turbador realiCa actos #osesorios es decir si yo soy el poseedor o
tenedor de la misma para que haya turbacin tiene que venir otra persona y
empe/ar a reali/ar actos posesorios es decir, ingresar, cortar la lu/, cortar el
agua, etc. son todas cuestiones que se reali/an para tratar de despojar#
b) iteci8 de des#ojar#
c) debe ser e cotra de la volutad del #oseedor#
d3 @ue o resulte la exclusi8 del #oseedorB
Entonces, cuando se dan los 7 elementos se con'gura la turbacin.
DES)O-O: es muy similar pero cambia el resultado solamente, es decir, habr&
despojo cuando se dan los siguientes elementos: los primeros 2 elementos
son los mismos que para la turbacin, el que cambia es el cuarto en el que
result la exclusin, es decir, hubo reali/acin de actos posesorios con
intencin de despojar en contra de la voluntad del poseedor actual pero logro
su objetivo logro la exclusin.
Las accioes #osesorias tiee 7 objetos: cuando la lesin es turbacin
la accin tiene por objeto mateer la #osesi8, y si la lesin es despojo la
accin tiene por objeto recobrar o recu#erar la #osesi8.
Las acciones posesorias siempre vienen en grupo de a 2 siempre tienen
algunos de los dos objetos.
DEFENSA EF(RA-0DICIAL DE LA )OSESION
Es el &mbito donde la ley civil permite al poseedor o tenedor defender la
posesin por v"as de hecho (o sea defender la posesin por mano propia*
permite al poseedor o tenedor defender la posesin por uno mismo lo puede
hacer cualquier persona por eso es extrajudicial# la defensa extrajudicial sirve
tanto en contra de la turbacin como en contra del despojo. Drt. 27<: 3El
hecho de la posesin da el derecho de protegerse en la posesin propia,
repulsar la fuerza con el empleo de una fuerza su!ciente, en los casos en que
los auxilios de la justicia llegaran demasiado tarde, el que fuese desposedo
podr recobrarla de propia autoridad sin intervalo de tiempo, con tal que no
exceda los lmites de la propia defensa4. )e este art. $urgen 7 requisitos que
deben cumplirse:
1) a!resi8 violeta: el autor del ataque debe valerse de la fuer/a#
2) reacci8 imediata: o sea ante la agresin se debe producir sin
intervalo la reaccin, de lo contrario no quedar& al despose"do otra alternativa
que recurrir a la justicia#
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3) im#osibilidad de iterveci8 del #oder #ublico: como se trata de
un remedio excepcional, es lgico que se lo admita cuando la actuacin de las
autoridades no haya sido posible.
4) De*esa adecuada: o sea la defensa debe ser proporcionada, es decir
debe darse una relacin e0 el medio empleado por el agresor y aqu!l de que
se vale el atacado.
El art. 7=>? abarca dos situacioes di*eretes6
a* la de protegerse en la posesin propia: supone solo un caso de
turbacin.
b* La de recuperar la posesin de propia autoridad: supone solo un caso de
despojo.
Entonces cuando se dan los cuatro requisitos ac& es cuando la ley permite la
justicia por mano propia si falta alguno de estos requisitos tengo que ir a la
justicia.
ACCION )OSESORIA )RO)IA+EN(E DICHA O ACCIONES -0DICIALES
ellas so:
ACCIONES )OSESORIAS EF(RIC(O SENS0 O EN SEN(IDO ES(RIC(O: se
promueven frente a las lesiones de turbacin y despojo, el objeto va a ser
para mantener o recuperar la posesin.
ACCIONES )OSESORIAS DE CARHC(ER )OLICIAL: procede contra la
turbacin o despojo, y por lo tanto cuando la lesin es turbacin la accin es
para mantener la posesin y cuando la lesin es despojo la accin es para
recuperar la posesin.
IN(ERDIC(OS )ROCESALES: que est&n en el cdigo de procedimiento art.
;,; de la provincia de G$ D$ y en el cdigo de nacin art. ;:;. los interdictos
se utili/an en caso de turbacin o de despojo y el objeto del juicio es para
retener la posesin o para recuperarla.
La diferencia est& dada por los conceptos que se daba de la legitimacin
activa y pasiva. Esto signi'ca quienes pueden promover la demandar (esto es
lo que se llama legitimacin activa es decir a quien protege* y la pasiva
signi'ca quienes pueden ser demandados.
ACCIONES )OSESORIAS EN SEN(IDO ES(RIC(O:
- le!itimaci8 activa6 son acciones que protegen a los
poseedores cali'cados (estos poseedores son los que se llaman anuales y no
viciosos*, los tenedores no pueden promover esta accin.
- Le!itimaci8 #asiva6 se puede demandar al autor del despojo
m&s todos los sucesores (sean a titulo singular o a titulo universal* o sea es
una accin contra todos.
ACCIONES )OSESORIAS DE CARHC(ER )OLICIAL:
- Le!itimaci8 activa6 esta accin protege a todos los poseedores
m&s los tenedores interesados (es el que usa la cosa como el locatario* o sea
cuando a un locatario lo despojan tiene que promover esta accin.
- Le!itimaci8 #asiva6 a estos se le da una defensa menor ya
que ac& no se puede demandar a todos sino al autor del despojo, al cmplice,
a los sucesores universales y a los sucesores particulares de mala fe, !sta
accin no procede contra el sucesor particular de buena fe.
ACCIONES )OSESORIAS )ROCESALES:
- Le!itimaci8 activa6 las pueden promover todos los poseedores
m&s todos los tenedores (todos*.
- Le!itimaci8 #asiva6 se pueden demandar al autor, al cmplice,
a los sucesores universales y a los bene'ciarios.
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El principio general es si tu cliente es poseedor cali'cado utili/a la estricto
sensu# si no podes (porque tu cliente es poseedor de ; meses, vicioso, etc.*
utili/a las policiales porque es menos efectivas porque en las estricto sensu el
demandado est& indefenso a ac& no porque podes decir yo soy sucesor
particular de buena fe# y si tu cliente es tenedor desinteresado hay que
recurrir a los interdictos que son menos efectivos todav"a.
6ero a veces se utili/an los interdictos porque los interdictos son m&s r&pidos
y eso es una ventaja pero tambi!n es una desventaja ya que se pueden
producir menos pruebas tiene un sentido probatorio que es m&s acotado, por
lo tanto, cuando tenes la prueba muy diagramada o sea cuando no necesitas
un proceso probatorio extenso (por ej. =enes la escritura p+blica* y vas a
demandar al autor directamente ah" conviene utili/ar un interdicto porque es
m&s r&pido# (nota: las otras acciones la +nica ventaja que tienen es que
tienen mayor per"odo probatorio*# si, por ej., yo soy el propietario o sea soy el
due?o y me despojan adem&s de todas estas acciones tengo la accin real.
Estas acciones prescriben al a?o a diferencia de la accin real que es
imprescriptible# si por ej. Eo soy el due?o y me despojan puedo utili/ar los
interdictos si tengo todas las pruebas armadas pero si voy a empe/ar el a?o
que viene entonces estas acciones ya me prescribieron entonces me queda la
accin real.
ACCIONES DE O9RA N0E/A son estas mismas acciones pero se utili/an
espec"'camente cuando la turbacin y el despojo se produce mediante la
construccin de una obra nueva o destruccin de una obra vieja. $eg+n el
art. 278> si la obra nueva se comen/ara a hacer en inmuebles del poseedor,
la accin ser& ju/gada como de despojo# y seg+n el art. 2788 ser& ju/gada
slo como turbacin si la obra nueva se hiciera en inmuebles que no son del
poseedor, pero que no obstante ello produjeran un menoscabo en su
posesin. El objeto de esta accin es que la obra se suspenda durante el
juicio, y que a su terminacin se mande a deshacer lo hecho (art. 29::*. En
consecuencia para evitar mayores perjuicios, iniciada la accin el jue/ manda
suspender la obra durante la secuela del juicio. $i triunfa el actor, condena a
deshacer lo hecho, o sea volver las cosas a su estado anterior. 1equisitos:
para que proceda es requisito fundamental que se trate de una obra que se
comen/ara a hacer, o sea la obra debe estar reci!n empe/ada y no avan/ada
o terminada.
ACCIONES DE DAIO (E+IDO art.2788 parrafo $egundo 3.uien tema que
de un edi!cio o de otra cosa derive un da)o a sus bienes, puede denunciar
ese hecho al juez a !n de que se adopten las oportunas medidas cautelares4.
La legitimacin activa es muy amplia ya que la accin se acuerda a toda
persona que 3tema que de un edi!cio o de otra cosa derive un da)o a sus
bienes4 (porque se trata de proteger la vida y la integridad de las personas*,
por lo tanto, quedan comprendidos no solo el due?o y los dem&s titulares de
der. 1eales, sino tambi!n los de der. 6ersonales, por ej. Hn locatario que
puede llegar a verse perjudicado si se hace efectivo el da?o.
IN(ERDIC(O DE ADA0IRIR no tiene ninguna aplicacin. Es una regulacin
hecha para los pa"ses donde tienen la herencia adyacente o sea tienen una
herencia que no es de nadie en nuestro caso nosotros no tenemos el principio
de la herencia adyacente. Este interdicto jam&s podr"a ser viable, ya que
requiere 3que nadie tenga titulo de due)o o usufructuario de la cosa que
constitue el objeto4 y que 3nadie sea poseedor o tenedor4, tal situacin no
es posible ya que si se trata de inmuebles que no pertenecen a un particular,
es el estado due?o y poseedor de los mismos, y si se trata de muebles sin
due?o cualquiera los puede adquirir por apropiacin, por lo que no necesita
recurrir a ning+n interdicto. D1=. ;:>
15
DO+INIO
Drt.29:;.- 3El dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se
encuentra sometida a la voluntad a la accin de una persona4.
NA(0RALE.A es un der. 1eal por excelencia, tiene como objeto una cosa y
es erga omnes.
CARAC(ERES
Los caracteres del dominio son 2: exclusividad, perpetuidad y absoluto.
1) Exclusividad6 este car&cter tiene 2 connotaciones: a3 Drt.29:>.- 3El
dominio es exclusivo$ 6os personas no pueden tener cada una en el todo el
dominio de una cosa, mas pueden ser propietarias en com+n de la misma
cosa, por la parte que cada una pueda tener4. $igni'ca que el der. 1eal de
dominio admite un +nico titular. Es imposible que lo que pertenece a una
persona en el todo, pertene/ca al mismo tiempo a otra persona# G* Drt.29:8.-
3El que una vez ha adquirido la propiedad de una cosa por un ttulo, no puede
en adelante adquirirla por otro, si no es por lo que faltase al ttulo por el cual
la haba adquirido4 as", no se concibe que alguien sea al mismo tiempo
propietario y usufructuario o propietario y acreedor hipotecario y esto es as"
porque quien ya es due?o no necesita tener sobre ella otro der. 1eal, por ser
el dominio el der. )e mayor contenido, que encierra todas las facultades
posibles# c* Drt.29,;.- 3el propietario tiene la facultad de excluir a terceros
del uso o goce, o disposicin de la cosa, de tomar a este respecto todas las
medidas que encuentre convenientes$ 7uede prohibir que en sus inmuebles
se ponga cualquier cosa ajena, que se entre o pase por ella$ 7uede encerrar
sus heredades con paredes, fosos o cercos, sujetndose a los reglamentos
policiales4, esta connotacin no es t"pica del dominio sino que puede aplicarse
a todos los derechos.
2) )er#etuidad6 el art. 29,: dice que 3el dominio es perpetuo4 esto
signi'ca que el dominio es ilimitado en el tiempo, que subsiste tanto como
dura la cosa que constituye su objeto. Drt.29,:.- 3El dominio es perpetuo-
y subsiste independiente del e&ercicio ue se pueda hacer de (l. El
propietario no de&a de serlo- aunue no e&erza ningn acto de
propiedad, aunque est! en la imposibilidad de hacerlo, y aunque un tercero
los ejer/a con su voluntad o contra ella, a no ser que deje poseer la cosa por
otro, durante el tiempo requerido para que !ste pueda adquirir la propiedad
por la prescripcin4.
3) Absoluto6 signi'ca que el titular puede usar y disponer de la cosa a su
arbitrio, hasta el extremo de poder desnaturali/arla, degradarla o destruirla,
todo ello dentro del marco de la ley y siempre que no atente contra los
derechos de un tercero, el orden p+blico, la moral y las buenas costumbres.
@ota: la reforma que se hi/o al art. 29,2 no cambi este concepto.
CLASIFICACION DEL DO+INIO exame
El dominio puede ser de 2 clases:
,* DO+INIO )LENO o #er*ecto: es el derecho real de mayor contenido.
$on la mayor"a de los casos, Drt.29:<.- 3El dominio se llama pleno o perfecto,
cuando es perpetuo, la cosa no esta gravada con ning+n derecho real hacia
otras personasB4. 6or lo tanto es aquel dominio que conserva los 2
caracteres: exclusividad, perpetuidad y absolute/.
2* DO+INIO +ENOS )LENO o im#er*ecto: se da cuando pierde algunos
de estos caracteres. El art. 29:< continua diciendo: 3&e llama menos pleno, o
imperfecto, cuando debe resolverse al !n de un cierto tiempo o al
advenimiento de una condicin, o si la cosa que forma su objeto es un
inmueble, gravado respecto de terceros con un derecho real, como
servidumbre, usufructo, etc*tera4
Los casos de dominio imperfecto son 2:
16
a) domiio revocable: es el que puede resolverse cuando transcurre un
tiempo o se cumple una condicin es decir, puede darse el caso de que una
persona sea titular de dominio pero no lo tenga a perpetuidad ej.
%ompraventa con 6acto de retroventa.
b) Domiio desmembrado: es cuando se van separando las facultades
del titular del dominio, es decir, cuando el dominio se ha desmembrado quiere
decir que de estas facultades se transmiten algunas a otra persona y otras las
conserva el titular ej. El propietario se constituye un usufructo.
c) Domiio 5duciario: el 'deicomiso est& regulado por la ley 2777, en el
contrato de 'deicomiso intervienen varias personas est& el 'duciante (titular
del dominio pleno o perfecto* !ste transmite algunos bienes a otra persona
denominada 'duciario este es el que tiene el dominio 'duciario lo que hace es
administrar esos bienes y transcurrido un pla/a (,: a?os, 2: a?os*, esos
bienes o se los devuelve al 'duciante o se los da a otra persona que se llama
bene'ciario, lo normal es que se lo restituya al 'duciante, cuando el
'duciante le entrega los bienes al 'duciario le est& entregando un dominio
imperfecto porque tiene un dominio que se extingue transcurrido un pla/o o
cumplida una condicin y adem&s no puede hacer con los bienes lo que
quiera sino que debe seguir las instrucciones del 'duciante#
FAC0L(ADES +A(ERIALES las facultades materiales del due?o son las
siguientes:
,* DERECHO DE )OSEER: ya que el dominio es un der. 1eal que se
ejerce por la posesin# su titular es un poseedor legitimo y como tal tiene
derecho a ejercer la posesin.
2* DERECHO DE 0SAR o ius utedi: puede servirse de la cosa
como lo ju/gue m&s adecuado a sus necesidades, sin limitaciones en cuanto a
la naturale/a y destino de su objeto.
2* DERECHO DE 1O.AR o ius *ruedi: puede percibir todos los
frutos que produ/ca la cosa.
7* DERECHO DE DIS)ONER +A(ERIAL+EN(E o ius abutedi6 el
due?o puede hacer con la cosa lo que quiera, es decir, puede desnaturali/ar,
degradar o destruir la cosa, as" las facultades materiales del due?o no tienen
m&s l"mites que las que surjan de una prohibicin legal# el ejercicio de las
diferentes facultades est& subordinado a la condicin de no atentar contra la
propiedad de un tercero.
FAC0L(ADES -0RIDICAS DEL D0EIO
,* FAC0L(AD DE ENA-ENAR: puede enajenar la cosa por actos e0 vivos,
por ejemplo, mediante una compraventa, donacin, etc.# esta enajenacin
puede ser a titulo oneroso o gratuito.
2* FAC0L(AD DE CONS(I(0IR DERECHOS REALES: ej. $i yo soy el
titular de dominio puedo hipotecar, puedo dar en usufructo.
2* FAC0L(AD DE CONS(I(0IR DERECHOS )ERSONALES: (clase: esto
es alquilar la cosa o darla en comodato*. 6uedo ceder facultades de uso y
goce a terceros, celebrando con ellos contratos como locacin, comodato, etc.
7* DERECHO DE A9ANDONAR LA COSA: puede desprenderse
materialmente de la cosa, abdicando de su der. )e propiedad.
LI+I(ACIONES AL DO+INIO o sea lo que no puede hacer el due?o.
Los l"mites igual que las facultades tambi!n son l"mites a la disposicin
material y jur"dica.
LI+I(ES +A(ERIALES:
43 RELACIONES DE /ECINDAD: examen Drt.2;,>.- 3"as molestias que
ocasionen el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o da)os
17
similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben
exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar
aunque mediare autorizacin administrativa para aqu*llas$
&eg+n las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la
indemnizacin de los da)os o la cesacin de tales molestias$
En la aplicacin de esta disposicin el juez debe contemporizar las exigencias
de la produccin el respeto debido al uso regular de la propiedad, asimismo
tendr en cuenta la prioridad en el uso4. Este art. )ice que cualquier actividad
que se realice en un inmueble . se puede reali/ar actividades industriales,
deportivas, etc. Eso est& bien- pero si la actividad genera inmisiones esto es,
humo, olor, luminosidad, ruidos, es decir, generan molestias para los vecinos
estas molestias no deben exceder la normal tolerancia y si excede la normal
tolerancia los jueces tienen dos opciones pueden disponer la indemni/acin
de los da?os o pueden disponer la cesacin de las molestias (o sea de la
actividad que causa molestias*# pero en algunos casos los jueces pueden
disponer la cesacin de las molestias 3y4, adem&s, la indemni/acin
pertinente si se hubiere ocasionado da?o ( porque eso est& dentro de los
principios generales*. En la aplicacin de esta disposicin el juez debe
contemporizar las exigencias de la produccin el respeto debido al uso
regular de la propiedad, asimismo tendr en cuenta la prioridad en el uso$
%uando habla de las exigencias de la produccin el jue/ deber& evaluar el
bene'cio que representa para la comunidad. %uando habla del respeto debido
al uso regular de la propiedad se relaciona con el ejercicio regular y no
abusivo del der. (art. ,:<,*. La reforma de ,8;> fue importante porque antes
se aplicaba solo a establecimientos industriales y ahora a inmuebles vecinos
ampliando el criterio de Cele/, esta fue una reforma bien recibida por la
doctrina pero despu!s vino otra modi'cacin que no fue bien recibida pero
que no import porque se la doctrina y la jurisprudencia la sigui aplicando
igual, en el art. Dnterior explicaba un poco que signi'ca que algo excede la
normal tolerancia: 3cuando los ruidos por su intensidad y continuidad se
hicieran intolerantes4# el art. @uevo dice que no puede exceder la normal
tolerancia y no dice m&s nada pero en de'nitiva, ser& el jue/ quien, en cada
caso concreto, deba determinar si se ha sobrepasado o no ese tope.
73 09ICACI'N DE AR9OLES , AR90S(OS: Drt.2;2>.- 3El propietario de
una heredad no puede tener en ella rboles sino a distancia de tres metros de
la lnea divisoria con el vecino, o sea la propiedad de este predio r+stico o
urbano, est* o no cercado, o aunque sean ambas heredades de bosques$
8rbustos no pueden tenerse sino a distancia de un metro4. Esta limitacin se
funda en los perjuicios que puede ocasionar la proximidad de los &rboles, al
producir humedad, privar de lu/ y sol, etc. La distancia se cuenta desde el eje
del &rbol hasta la l"nea separativa de las heredades. @o corresponde hacerlo
desde la corte/a. Iueda librada a la apreciacin judicial la determinacin de si
la especie vegetal es &rbol o arbusto. %uando el &rbol o arbusto se encuentra
a una distancia menor de la permitida, el vecino puede exigir que sean
retirados, aun cuando la diferencia sea m"nima. 6uede suceder que el &rbol
est! ubicado a distancia reglamentaria, pero sus ramas o sus ra"ces invadan
el fundo vecino. $i se trata de las ramas el invadido tiene der. D pedir al due?o
del &rbol que las corte en todo lo que se extendiesen en su propiedad# si son
las ra"ces las que se extienden por el suelo vecino, el due?o de !ste puede
hacerlas cortar por si mismo (2;28*.
:3 CA+INO DE SIR1A: !sta limitacin se aplica para los propietarios de
fundos que son lindantes con r"os navegables. Drt.2;28.- 3"os propietarios
limtrofes con los ros o con canales que sirven a la comunicacin por agua,
estn obligados a dejar una calle o camino p+blico de treinta cinco metros
hasta la orilla del ro, o del canal, sin ninguna indemnizacin$ "os propietarios
ribere)os no pueden hacer en ese espacio ninguna construccin, ni reparar
las antiguas que existen, ni deteriorar el terreno en manera alguna9.
18

Art.7G=?.- 3&i el ro, o canal atravesare alguna ciudad o poblacin, se podr
modi!car por la respectiva municipalidad, el ancho de la calle p+blica, no
pudiendo dejarla de menos de quince metros9$ El camino de sirga es un
camino ribere?o que recibe esa denominacin en ra/n de que est& destinado
a permitir la conduccin de embarcaciones sobre r"os angostos o por canales
navegables tiradas de una cuerda o sirga desde la orilla.
Los titulares o propietarios de los fundos ribere?os deben dejar una distancia
de ,9 metros o 29 metros en los predios que son urbanos se dejan ,9 en los
predios r+sticos se dejan 29 metros. $e deja el camino libre que es un camino
p+blico originariamente para permitir la conduccin de embarcaciones pero
que ahora pueden tener cualquier utilidad incluido el de recreo ciudadanos,
por eso es que las costaneras siempre son p+blicas.
9* CONS(R0CCI'N DE L0CES , /IS(AS: la 'nalidad es para garanti/ar
la privacidad de los vecinos# luces son las ventanas chiquitas que se colocan
elevadas ventilu/ o tragalu/ y vistas son las ventanas, para las luces son 2
metros de altura Drt.2;99.- 3El due)o de una pared no medianera contigua a
!nca ajena, puede abrir en ella ventanas para recibir luces, a tres metros de
altura del piso de la pieza a que quiera darse luz, con reja de !erro cuas
barras no dejen maor claro que tres pulgadas4. La altura de 2 metros tiende
a impedir que se mire hacia el fundo vecino, y los barrotes, que se pueda
sacar la cabe/a.
E para las vistas no pueden estar a menos de los 2 metros de la l"nea
divisoria. Drt.2;9>.- 3-o se puede tener vistas sobre el predio vecino, cerrado
o abierto, por medio de ventanas, balcones u otros voladizos, a menos que
intermedie una distancia de tres metros de la lnea divisoria4 Drt.2;98.-
3Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas, sobre propiedad
ajena, si no ha sesenta centmetros de distancia9.
G3 RE1I+EN DE LAS A10AS: no se puede hacer ning+n tipo de construccin
o reforma que afecte a la ca"da natural de las aguas pluviales. Drt.2;7<.- 3"os
terrenos inferiores estn sujetos a recibir las aguas que naturalmente
descienden de los terrenos superiores, sin que para eso hubiese contribuido
el trabajo del hombre4.
LI+I(ACIONES -0RIDICAS:
1) N0+ER0S CLA0S0S: el titular del dominio solo va a poder gravar sus
cosas con algunos de los der. 1eales admitidos por el legislador.
2) DI/ISION HORI.ON(AL DEL DO+INIO: examen o prohibicin de
dividir la propiedad en planos hori/ontales porque el dominio cuando hay que
dividirlo se llama subdivisin se divide en planos verticales es decir, si yo soy
el titular del dominio de un lote de ,:: hect&reas puedo hacer dos lotes de 9:
hect&reas pero no puedo dividir el objeto del der. 1eal de dominio en plano
hori/ontal ej. $i yo tengo una casa de dos plantas no puedo vender la planta
alta pero si se puede hacer, si se ajusta al r!gimen de propiedad hori/ontal# si
se produce alg+n conJicto de estos por ej. $i vendo la planta alta hay una
solucin nulidad por objeto prohibido. 2;,<.- 3El propietario de edi!cios no
puede dividirlos horizontalmente entre varios due)os, ni por contrato, ni por
actos de +ltima voluntad4.
3) INENA-ENA9ILIDAD: es una limitacin a la posibilidad de enajenar y
hay 2 clases: a* absoluta6 signi'ca que no la puedo vender a nadie por el
termino de ,: a?os, ac& el efecto que produce es que si se vende, la venta es
v&lida, pero soy responsable por los da?os y perjuicios. Drt.2;,2.- 3El
propietario de un inmueble no puede obligarse a no enajenarlo, si lo hiciere
la enajenacin ser vlida, sin perjuicio de las acciones personales que el acto
19
puede constituir contra *l4. @o se permite la clausula de inenajenabilidad
absoluta perpetua porque ser"a lo mismo que sacar del comercio al bien# b*
relativa6 signi'ca que no la puedo vender a una persona determinada a
perpetuidad ya que no se afecta la libre circulacin de los bienes.
NO(A: como los der. 1eales est&n ordenados de mayor contenido a menor
contenido signi'ca que ac& (en el dominio* tenes todas las facultades y casi
ninguna limitacin, a medida que se avan/a en los der. 1eales las facultades
disminuyen.
+ODOS DE ADA0ISICI'N DEL DO+INIO
1) A)RO)IACI'N: examen Drt.2929.- "a aprehensin de las cosas
muebles sin due)o, o abandonadas por el due)o, hecha por persona capaz de
adquirir con el nimo de apropirselas, es un ttulo para adquirir el dominio de
ellas. =iene 7 elementos:
a* A#rehesi86 consiste en tomar una cosa, consiste en la asuncin del
corpus#
b* Aue la cosa sea susce#tible de a#ro#iaci86 son las cosas muebles
sin due?o o abandonadas por el due?o, ej. Los peces#
c* El a#ro#iate debe teer ca#acidad6 la capacidad que se requiere
es la de tener ,: a?os#
d* Iteci8 de a#ro#iarse de la cosa6 o sea la intencin de ser el
propietario#
%uando se dan los 7 elementos se adquiere el dominio, la naturale/a jur"dica
de la apropiacin es un acto jur"dico en los t!rminos del art. 877.
Cosas susceptible de apropiacin /0/1" 2importante3
a* peces de los r"os, lagos y mares navegables# b* animales salvajes: son
los que nacieron y viven en libertad# c* animales domesticados que recuperan
su antigua libertad# d* enjambres de abejas# e* los corales y las piedras que se
encuentran en el terreno o al borde de los r"os# f* las cosas abandonadas# g* el
dinero y cualesquiera otros objetos voluntariamente abandonados por sus
due?os.
Cosas o susce#tible de a#ro#iaci86 a* los inmuebles# b* las cosas
perdidas# c* los animales dom!sticos.
Cosas #erdidas: (cuando uno encuentra una cosa en principio no va ha
saber si es cosa abandonada o cosa perdida pero si la cosa tiene valor debe
presumir que es cosa perdida entonces uno no puede quedarse con esa cosa
y si lo hace, entonces, tiene la posesin viciosa por hurto* si la cosa tiene
alg+n valor la presuncin legal es que es cosa perdida# el que encuentra la
cosa puede estar en 2 situaciones perdidas: una es que sepa de quien es la
cosa y la otra es que no sepa de quien es la cosa. Si sabe de @uie es la
cosa: en este caso tiene que darle aviso al propietario y devolv!rsela, y el
que reali/ el halla/go tiene der. D: primero a un reembolso de los gastos de
aprehensin (si es que lo tuvo*, segundo tiene derecho ha los gastos de
conservacin de la cosa, tercero tiene derecho a una recompensa, es decir,
que puede exigir una recompensa al propietario de la cosa hallada (el jue/ la
'ja generalmente en el ,9 K del valor de la cosa hallada*. Si o sabe de
@uie es la cosa: debe entregarlo a la polic"a o al jue/ del lugar (pero antes
hay que hacer un inventario ante un escribano* Drt.2927.- 3&i el que hallare la
cosa no supiese qui*n era el due)o, debe entregarla al juez ms inmediato, o
a la polica del lugar, los que debern poner avisos de treinta en treinta
20
das4.$i en el t!rmino de ; meses desde el +ltimo aviso el due?o aparece se
presenta al ju/gado, se le entrega la cosa y tiene que pagar los gastos de
aprehensin, y de mantenimiento si los hubo, tambi!n la recompensa, y
tambi!n tiene que pagar los gastos de justicia. $i el due?o no aparece en ese
caso se lleva a cabo una subasta y del producido de la subasta se cobran
todos los gastos (es decir, aprehensin, mantenimiento, recompensa y gastos
de justicia* y el remanente va al municipio.
73 ES)ECIFICACION 6or especi'cacin se entiende seg+n el art. 29;<,
cuando se hace un objeto nuevo con la materia de otro. Ejemplos: cuando con
uva vino, con m&rmol una estatua. =iene 7 elementos: a* persona del
especi'cador (es el que transforma la materia*, b* materiales ajenos, c* nueva
especie (es decir, que transforma esos materiales ajenos*, d* elemento
intencional es el &nimo de apropiarse.
Lo que se plantea es quien es el due?o de la nueva especie, para ello las
pautas que deben considerarse son 2: ,* si el especi'cador es de buena o
mala fe# 2* si existe la posibilidad o no de volver al estado anterior. ej. @ota
del art. Fay 7 soluciones:
,* primer caso: si el es#eci5cador es de buea *e $ es im#osible
volver al estado aterior: en este caso el especi'cador debe pagar los
materiales al due?o, la ley le atribuye el dominio al especi'cador. En los tres
casos siguientes la ley le con'ere la opcin al due?o de la materia
(materiales*.
2* $egundo caso: es#eci5cador de buea *e cuado es #osible volver
al estado aterior: el due?o de los materiales puede optar por retener el
dominio o abandonarlo a favor del especi'cador y si retiene el dominio va a
tener que pagar el trabajo y si lo abandona a favor del especi'cador tiene
derecho a percibir el reembolso de los materiales
2* =ercer caso: el es#eci5cador de mala *e cuado es im#osible
volver al estado aterior: tambi!n puede retener o puede abandonar, si el
due?o de los materiales opta por conservar la cosa va a tener que pagar pero
ya no el trabajo (porque al que act+a de mala fe no se lo indemni/a* sino que
va a pagar el mayor valor (ej. $i la uva vale ,:: y el vino 9: va a tener que
pagar ,9: porque se aplica el principio que veda el enriquecimiento sin
causa*, y si opta por abandonar la cosa tiene derecho al reembolso de los
materiales m&s los da?os y perjuicio y podr& promover la accin criminal.
7* %uarto caso: el es#eci5cador de mala *e cuado es #osible volver
al estado aterior: en este caso, nada se dice en el cdigo, hay un vac"o
legal, entonces se aplica el caso anterior, (se aplica la ley an&loga*. Drts.
29;> a 29<:.
ACCESION exame
Drt.29<,.- 3&e adquiere el dominio por accesin, cuando alguna cosa mueble
o inmueble acreciere a otra por adherencia natural o arti!cial4. En principio
siempre la cosa principal va a ser un inmueble (pero hay algunas
excepciones* y despu!s hay algo que accede (acceder signi'ca adherir*.
$iempre el due?o de lo principal adquiere el dominio de la cosa accesoria. Fay
9 formas:
43 Aluvi86 es un hecho de la naturale/a es una forma de accesin de la
naturale/a, es un hecho natural susceptible de producir adquisicin de
derecho real# el aluvin es un fenmeno de la naturale/a que se produce por
efecto de las aguas corrientes# lo que ocurre es que las aguas corrientes de
manera paulatina desgasta los predios superiores y estos sedimentos que
arrastra el agua los deposita en los predios inferiores, la cosa principal es el
terreno y por lo tanto el due?o de lo principal adquiere lo accesorio (es decir
21
adquiere esta nueva parcela del terreno que se forma con los sedimentos de
los predios superiores o sea el due?o de la cosa que se incrementa adquiere
el dominio.
73 Avulsi86 El aluvin supone un acrecentamiento de tierra operado en
forma paulatina e insensible# la avulsin, en cambio, supone un hecho s+bito,
un desprendimiento violento provocado por las aguas que las depositan en
otras propiedades, ya sea inferiores, ya sea de la ribera opuesta.
En principio, cuando se han producido estos desprendimientos, el due?o
de la tierra desprendida conserva su dominio y puede reclamarla del
propietario de esa tierra donde se ha depositado, con las siguientes
limitaciones: en primer lugar, su accin para reclamar las tierras
desprendidas, prescribe a los seis meses# en segundo t!rmino, el propietario
de las tierras, arena, o plantas carece de derecho a reivindicarlas desde que
ellas se han adherido naturalmente al terreno ribere?o al que fueron a parar.
5ientras no se haya operado la prescripcin o mientras las cosas
deslindadas por avulsin no se hayan adherido naturalmente al terreno de un
fundo inferior, el due?o de ellas conserva su dominio al solo efecto de
llev&rselas.
:3 +i!raci8 de aimales domesticados6 los animales domesticados
eran los que nacieron en libertad (en un principio eran res nullius* y alguien lo
adquiri por apropiacin y lo domestic entonces ahora es un animal
domesticado# Establece el art. 2982 que, cuando los animales domesticados
que go/an de su libertad, emigraren y contrajesen la costumbre de vivir en
otro inmueble, el due?o de !ste adquiere dominio de ellos, con tal de que no
se haya valido de ning+n arti'cio para atraerlos. El antiguo due?o no tendr&
opcin alguna para reivindicarlos, ni para exigir ninguna indemni/acin. $i
hubiere mediado dicho arti'cio, su antiguo due?o tendr& derecho para
reivindicarlos, siempre que se pueda determinar su identidad. En caso de que
no se pueda identi'carlos pero sea claro que medi arti'cio para atraerlos, el
due?o anterior tiene accin por da?os y perjuicios, ya que se trata de un
hecho il"cito.
=3 Edi5caci8< siembra $ #lataci86 exame edi'cacin es la
construccin con materiales, cemento, etc.# siembra es poner las semillas
para que cre/can las plantas# plantacin ver. %uando una persona es due?a
del terreno y otra persona distinta es la due?a de los materiales o viceversa,
se dan los siguientes casos: a* se edi!ca, siembra o planta en terreno propio
con materiales ajenos de buena fe: en este caso el due?o del lote adquiere el
dominio pero tiene que pagar el valor de los materiales# se edi!ca, siembra o
planta en terreno propio con materiales ajenos de mala fe: el due?o del lote
tambi!n adquiere el dominio pero tiene que pagar el material, los da?os y
perjuicios y !sto puede dar lugar a la accin penal# b* edi!cacin, siembra
plantacin en terreno ajeno con materiales propios de buena fe' por tratarse
de un caso de accesin el due?o de lo principal adquiere lo accesorio pero
tiene que pagar los materiales m&s el trabajo# edi!cacin, siembra
plantacin en terreno ajeno con materiales propios de mala fe' en este caso
el due?o del terreno tiene opcin: primero tiene el derecho para coservar la
cosa, es decir, el due?o de lo principal adquiere lo edi'cado, sembrado o
plantado pero va a tener que pagar el mayor valor (nuevamente se aplica el
principio que veda el enriquecimiento sin causa*, o para exi!ir la
demolici8 de la obra y reposicin de las cosas a su estado primitivo a
costa del edi'cante# c* si ha mala fe de ambos' si hay mala fe de ambos la
ley lo equipara lo iguala a los casos de buena fe, existe una especie de
compensacin ej. $i yo soy el due?o del terreno y alguien edi'ca en mi lote de
mala fe y yo lo dejo avan/ar de mala fe# d* edi!cacin en terreno propio, con
materiales propios pero invadiendo al vecino parcialmente' (no respeta las
medidas* es un caso excepcional en el que se produce lo que se llama
accesin inversa es decir, lo principal es lo edi'cado y lo accesorio es el suelo,
entonces, el due?o de lo edi'cado adquiere el lote (la franja del lote* y !ste
debe indemni/ar al perjudicado (si se trata de una obra que reci!n se empe/
22
a hacer el vecino que ha sido invadido en una peque?a franja por la
construccin emprendida por el lindero, puede ejercer contra !ste una accin
posesoria de obra nueva o un interdicto de obra nueva*# e* edi!cacin con
materiales ajenos en terreno ajeno: el due?o de los materiales no tendr&
ninguna accin contra el due?o del fundo y solo podr& exigir una
indemni/acin (298, no se dio en clase*.
;3 Adjuci8< meCcla $ co*usi86 estos son los casos en que se
adhieren o se unen cosas muebles. 8djuncin: es la unin de dos cosas
muebles pertenecientes a distintos propietarios, que pasan a formar una sola
cosa, no obstante lo cual c0u de ellas conserva su individualidad (es decir, que
todav"a se puede apreciar una cosa y la otra*. :ezcla confucin: es la unin
de cosas muebles cuando se pierde la individualidad, mezcla: es cuando las
cosas son slidas ej. %uando se me/clan los granos o materiales de
construccin cemento de uno con arena de otro, y confusin: es cuando la
cosa es liquida, ej. %uando se me/cla el vino de uno con el vino de otro.
Solucioes6 adjuncin: el due?o de lo principal adquiere lo accesorio pero
para saber cual es la principal y cual es la accesoria primero hay que estar al
valor de la cosa (es decir, que es m&s caro*, entonces, el due?o de lo principal
.cosa m&s cara- adquiere lo accesorio y se lo tiene que pagar .al due?o de lo
accesorio- y si produjo la adjuncin de mala fe le pagar& la cosa m&s los
da?os y perjuicios, y en segundo lugar si las cosas son del mismo valor o
similar hay que estarse a la funcin (es decir, cual presta utilidad por si misma
y cual no presta utilidad por si misma*, en este caso el due?o de lo principal
adquiere lo accesorio y se le tiene que pagar el valor de lo accesorio a quien
era su propietario y si produjo la adjuncin de mala fe le pagar& la cosa m&s
los da?os y perjuicios. me/cla o confusin: ac& se considera que cosa principal
es la que tiene mayor valor en primer lugar, y en segundo lugar, si tienen
valor similar va a ser la de mayor volumen, entonces, si una de la cosa tiene
mayor valor que la otra el due?o de lo principal adquiere lo accesorio y se lo
tiene que pagar y si las me/cl o confundi de mala fe tambi!n la tiene que
pagar mas los da?os y perjuicio, y si las cosas tienen valor similar el due?o
de la cosa que ten"a mayor volumen adquiere el dominio e la cosa de menor
volumen y se lo tiene que pagar al otro y si es de mala fe adem&s los da?os y
perjuicios. %aso de la solucin residual .art.2;::- para llegar a la solucin
residual primero tiene que darse me/cla y confusin, segundo un hecho
casual, tercero que no se pueda distinguir entre cosa principal y accesoria y
cuarto que no se pueda separar, entonces en ese caso se crea un condominio.
G3 (radici8 traslativa de domiio6 exame es el modo de adquirir el
dominio por excelencia, es la entrega voluntaria de la cosa por parte del
tradens y la recepcin voluntaria por parte del accipiens. La tradicin para
que sea modo de adquirir el dominio debe reunir los siguientes requisitos: a*
legitimacin: quien hace la tradicin debe ser el titular del dominio# b*
capacidad de las partes: debe tener capacidad para disponer de los bienes
(capacidad para vender o para donar, para disponer a titulo gratuito o a titulo
oneroso*, es decir la capacidad civil (antes hab"a que tener 2, a?os ahora se
requiere ,> a?os con la ley del 2::8*# c* debe hacerse en virtud de un titulo
su!ciente: el titulo su'ciente debe estar rodeado con todos los requisitos
tanto de fondo (capacidad y legitimacin* como de forma (escritura p+blica*.
@aturale/a jur"dica: Fay 2 actos jur"dicos distintos, primero, un contrato de
compraventa hecho por escritura p+blica (es un acto jur"dico porque ya crea
obligaciones para las partes, ese acto jur"dico me obliga a m" a hacer la
entrega de la cosa y a vos a pagar el dinero* hacer la entrega de la cosa es
otro acto jur"dico que tiene por 'n transmitir derechos reales, el primero ten"a
por 'n crear una obligacin de dar cosa cierta para transmitir el dominio.
Drt.2;:2.- 3"os +nicos derechos que pueden transmitirse por la tradicin, son
los que son propios del que la hace4.
23
)RESCRI)CION ADA0ISI(I/A &o usuca#i83
La prescripcin est& regulada al 'nal del cdigo con las disposiciones
comunes. Esto se debe ha que hay 2 clases de prescripcin:
1) la #rescri#ci8 liberatoria6 es la que rige para la s obligaciones y su
efecto es que extingue la obligacin.
2) )rescri#ci8 ad@uisitiva6 la nombra el art. 2927 pero la desarrolla en
el art. 287> 3la prescripcin para adquirir es un der., por el cual el poseedor
de una cosa inmueble adquiere la propiedad de ella, por la continuidad de la
posesin durante el tiempo 'jado por la ley4.
ERRORES
)onde dice derecho, debe decir, u modo de ad@uisici8 de los
derechos.
)onde dice imueble, debe decir, mueble o imueble.
)onde dice #ro#iedad, debe decir, el domiio $ otros derechos reales.
ELE+EN(OS DE LA )RESCRI)CION
$on dos: (para que exista prescripcin tiene que haber los siguientes
elementos*:
,* #osesi8
2* tiem#o
REA0ISI(OS de la #osesi8: (o sea la posesin debe cumplir con algunos
requisitos*
,* A titulo de dueJo: debe tener el corpus m&s el animus domini o sea
debe tratarse de una posesin en sentido tecnico jur"dico.
2* )"blico: debe estar expuesta a la vista de todos y principalmente del
verdadero propietario, esto evita la clandestinidad.
2* )aci5ca: se opone al vicio de violencia.
7* Cotiua: que el poseedor no haya dejado de reali/ar actos posesorios
en ning+n momento o sea que el poseedor debe mantenerse sin solucin de
continuidad.
9* Iiterrum#ida: se parece pero no es igual a la anterior, la
interrupcin debe ser hecha por un tercero no por voluntad del poseedor. A
sea el poseedor no puede ser privado de la posesin por el termino de un a?o.
$i se dan !stos requisitos se adquiere el der. 1eal.
CLASES DE )RESCRI)CI'N
1) )rescri#ci8 imobiliaria6 puede ser: a* lar!a6 requiere la posesin
por un lapso de 2: a?os, de manera pac"'ca, a titulo de due?o, p+blica,
continua, ininterrumpida, se puede invocar tanto por via de accin como de
excepcin (arts.7:,9 y 7:,;*# b* corta6 se produce por un lapso de ,: a?os y
se requiere tener justo titulo y buena fe y adem&s los requisitos mencionados
anteriormente (a titulo de due?o, etc.*, se invoca por via de excepcin.
73 )rescri#ci8 mobiliaria6
24
a) 9uea *e6 si durante tres a?os a pose"do una cosa mueble
robada o perdida adquiere el dominio (se cuenta el pla/o desde la posesin*#
si se trata de cosas muebles registrables (se cuenta el pla/o desde la
registracin* el pla/o es de dos a?os en el mismo supuesto de tratarse de
cosas robadas o perdidas en ambos casos la posesin debe ser de buena fe y
continua art. 7:,;.
b) +ala *e6 existe un vacio legal por lo cual se emplea otras
fuentes del derecho y hay dos teor"as: ,* dice: que prescriben a los 2: a?os
las cosas muebles se basan en la aplicacin de la analog"a de la aplicacin
larga de inmuebles. 2* dice6 que las cosas muebles son imprescriptibles,
doctrinariamente tiene mas adhesin la de la inprescriptibilidad, pero
jurisprudencialmente se aplica la teor"a de los 2: a?os.
CA0SALES DE S0S)ENSION E IN(ERR0)CION DE LA )RESCRI)CION
Causales de sus#esi86 hay un hecho que impide el computo del pla/o,
pero se computa el pla/o anterior y posterior.
1) El matrimoio6 los pla/os de prescripcin se suspenden mientras dure
el matrimonio, no corre entre marido y mujer.
2) (utela $ Curatela6 en este caso los pla/os no corren, esta causal es
bidireccional.
3) Ace#taci8 bee5ciaria de la herecia6 cuando se acepta la
herencia con bene'cio de inventario el pla/o est& suspendido desde el
fallecimiento del causante hasta que se adjudican los bienes e0 los herederos.
Causales de iterru#ci86 la existencia de un hecho de interrupcin borra
todo el tiempo transcurrido con anterioridad. 6uede ser: a* atural6 cuando al
poseedor se lo priva de la posesin por un a?o# b* civiles6 pueden ser 2
causales:
aL* promocin de la demanda: lo que interesa es que el propietario exteriori/
la voluntad de defender la propiedad (desde el mismo momento que se
presenta la demanda en el ju/gado ah" se interrumpe el pla/o de la posesin*.
6or este efecto desaparece en 2 casos:
- desistimiento
- caducidad de la instancia
- absolucin de'nitiva del demandado
bL* 1econocimiento: es la declaracin del poseedor por el cual admite que el
titular es otra persona (ya no tiene mas animus dominis*.
%L* sometimiento a &rbitros.
DIS)ENSA DE )RESCRI)CION C0+)LIDA
$on casos en que la prescripcin est& cumplida pero se lo perdona al
propietario. Fay dos casos:
,* El propietario es un incapa/ sin representacin
2* mposibilitado de obrar: ej. Eo me fui a la guerra cuando vuelvo tengo 2
meses (es discrecional del jue/ 28;;*.
)ROCEDI+IEN(O -0ICIO DE 0S0CA)ION
Drts. 27 y 29 de la ley ,7,98.
25
%on la demanda deben acompa?arse dos documentos
,* plano de mensura (indica el objeto*
2* informe de dominio indica al sujeto demandado (quien es el titular
registral*.
La #rueba m&s importante es el pago de impuestos (porque acredita el
animus domini .el pago de impuesto es lo que acredita de que el
prescribiente reali/ todos los actos que reali/a el propietario aun los que los
desfavorece o sea pagar-*. Lo que hay que probar es que uno puede ser
poseedor durante 2: a?os pero hay que pagar los impuestos a lo largo de los
2: a?os (no sirve pagarlos todos juntos*.
Atra pauta importante que da la ley es que la sentencia no puede basarse
+nicamente en pruebas testimoniales.
CONDO+INIO
CONCE)(O
Es el der. 1eal de propiedad que pertenece a varias personas por una parte
indivisa sobre una cosa mueble o inmueble.
CARAC(ERES
,* #luralidad de sujetos6 siempre va a ver cotitulares# es imposible un
condominio en cabe/a de una persona.
2* 0idad de objeto6 signi'ca que la cosa siempre va a ser +nica.
2* Se ejerce #or #artes idivisas6 signi'can que c0u de los condminos
tienen sus derechos sobre una cuota o parte abstracta, ideal (no material*.
%LD$E$
43 Codomiio si idivisi8 *orCosa: tambi!n se lo llama romano o
normal.
73 Codomiio co idivisi8 *orCosa: tambi!n se lo llama germano
El codomiio si idivisi8 *orCosa es aquel en el cual cualquier
condmino puede pedir la particin o divisin del condominio, lo puede hacer
en cualquier momento. %uando se dice cualquier condmino signi'ca que no
importa la parte que tenga (no importa si el condmino es mayoritario o
minoritario, no importa si es condmino con otra persona o con 88 m&s, si
tiene el , K* est& facultado para exigir la divisin del condominio. La divisin
del condominio es una forma de extinguir el derecho real de condominio que
se hace convirtiendo la parte abstracta en parte f"sica y adjudicando los lotes
a cada ex condmino.
El codomiio co idivisi8 *orCosa examen es m&s estable, quiere
decir que ese condominio es indiviso, es decir los condminos ya no pueden
pedir la particin.
Esta indivisin for/osa puede darse en tres casos:
,* cuado las *acultades de #edir la #artici8 estE #rohibida #or le$:
esto signi'ca que ning+n condmino puede pedir la divisin, es la indivisin a
perpetuidad (esta prohibicin es impuesta por la ley* art. 2<,: 3Bninguno de
los condminos podr pedir la divisin4 este art. $e re'ere a lo que se llama el
condominio que recaen sobre cosas indispensables para el uso com+n de dos
o m&s terrenos (la cuestin es que cuando hay accesorios indispensables para
26
el uso de dos o m&s terrenos o heredades !ste condominio que sirve a dos
lotes es un condominio en el que no se puede pedir la divisin porque en el
caso quedar"a perjudicado dos inmuebles ej. El molino*. Atro caso es el art.
2<,; este es el condominio que recae sobre las paredes medianeras (esta
pared medianera es objeto de condominio y !ste condominio tambi!n es con
condominio con indivisin for/osa por ra/ones de higiene, de privacidad
Drt.2<,;.- 3El condominio de las paredes, muros, fosos cercos que sirvan de
separacin entre dos heredades contiguas, es de indivisin forzosa4.
2* cuado la *acultad estE sus#edida: implica que no se puede pedir la
divisin por un pla/o determinado, esta suspensin tiene origen voluntario
(convencional*# la voluntad puede surgir de los mismos condminos, esto se
hace mediante un pacto o acuerdo de indivisin, !ste pacto indica que los
condminos renuncian a la facultad de pedir la particin y !ste pacto se
permite por 9 a?os renovables inde'nidamente# tambi!n la voluntad puede
generarse del testador o del donante.
Drt.2;87.- %uando la copropiedad en la cosa se hubiere constituido por
donacin o por testamento, el testador o donante puede poner la condicin de
que la cosa dada o legada quede indivisa por el mismo espacio de tiempo.
2* cuado la *acultad estE demorada: implica un impedimento por un
tiempo indeterminado, esta demora es impuesta por el jue/, y la impone
porque existe una circunstancia de hecho que ocasiona perjuicio a los
condminos (se busca evitar un perjuicio innecesario* !stas son causales que
se llaman 3nocividad4 .
Art.7:7G.- 3&on cosas divisibles, aquellas que sin ser destruidas enteramente
pueden ser divididas en porciones reales, cada una de las cuales forma un
todo homog*neo anlogo tanto a las otras partes como a la cosa misma$
-o podrn dividirse las cosas cuando ello convierta en antieconmico su uso
aprovechamiento$ "as autoridades locales podrn reglamentar, en materia de
inmuebles, la super!cie mnima de la unidad econmica4. (@o creo que se
tome*
+ODOS DE ADA0IRIR EL CONDO+INIO
$e aplican los mismos principios referidos al dominio, con la diferencia de que
la adquisicin se hace en conjunto por m&s de un sujeto. (A sea son los
mismos que los modos de adquirir el dominio que vimos en el primer parcial
enumerados en el art. 2927*.
EFEC(OS *acultades $ obli!acioes
Facultades6 es decir que es lo que puede hacer el titular con el objeto de su
derecho real# las facultades al igual que las del dominio son jur"dicas y
materiales.
Las facultades jur"dicas: siempre son sobre las partes indivisas se re'ere a las
facultades que tienen cada condmino sobre su parte sobre su porcentual, es
decir, que actos jur"dicos puedo reali/ar yo con mi 29 K, o mi 9:K, 8:K, etc.#
en cambio, las facultades materiales: siempre son sobre la cosa com+n (nota:
es obvio que facultades jur"dicas sobre la cosa com+n el condmino no tiene
ninguna por ej. $i la dra. E yo tenemos un inmueble en un 9: K yo voy a
poder disponer de mi 9: K pero no totalmente del inmueble y tambi!n es
obvio que facultades materiales sobre la parte indivisa el condmino no tiene
ninguna*
Facultades jur%dicas sobre la #arte idivisa:
,* Facultad de eajear: c0 condmino tiene la facultad de transmitir a
otro (sea a titulo gratuito o a titulo oneroso-enajenar-* la parte que tiene sobre
la cosa o sea la parte indivisa# cuando se dice que tiene la facultad se
pretende decir que no necesita el consentimiento ni la autori/acin de los
otros condminos.
27
2* Facultad de costituir derechos reales: por ej. hipotecar no hay
ning+n obst&culo para ello, porque hay que partir de la base que cada
condmino puede disponer de su parte indivisa
2* Facultad de abadoar6 como todos los der. 1eales son der.
6atrimoniales son susceptibles de renuncia cuando se produce el abandono la
parte que pertenec"a a quien abandona pasa a incrementar la parte de los
restantes condminos, es decir que este abandono no es a favor del estado
sino a favor de los otros condminos. El abandono tiene que ser expreso.
7* No #uede costituir derechos #ersoales6 Drt.,9,2 3El
copropietario de una cosa indivisa, no puede arrendarla, ni aun en la parte
que le pertenece, sin consentimiento de los dems partcipes4 no se puede
constituir derechos personales -el t"pico ej. Es alquilar- sobre la parte indivisa
toda la cosa si se puede con el consentimiento de todos los condminos (no
se puede por ej. Eo te alquilo mi 2: K indiviso de una casa*.
Facultades materiales o sobre la cosa com" : examen ac& hay que
hacer una distincin seg+n se trate condominio sin indivisin for/osa o
condominio con indivisin for/osa.
1) condominio sin indivisin for/osa: ning+n condmino puede usar la cosa
com+n sin el consentimiento de los restantes condminos (no tiene ning+n
condmino por s" facultades para usar la cosa porque existe lo que se llama el
ius prohibendi que es un poder de veto que tienen todos los condminos y
que justamente es la facultad de impedir que los restantes condminos usen
la cosa* Drt.2;>: 3-inguno de los condmino puede sin el consentimiento de
todos, ejercer sobre la cosa com+n ni sobre la menor parte de ella,
fsicamente determinada, actos materiales o jurdicos que importen el
ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad$ "a oposicin de uno
bastar para impedir lo que la maora quiera hacer a este respecto4.
2) %ondominio con indivisin for/osa: en este caso los condminos pueden
usar de la cosa como si fuese propia pero con 2 limitaciones: a* respetando el
destino natural de la cosa# b* sin menoscabar el igual der. )e los restantes
condminos# Drt.2<,2 3#ada uno de los condminos puede usar de la
totalidad de la cosa com+n de sus diversas partes como de una cosa propia,
bajo la condicin de no hacerla servir a otros usos que aquellos a que est
destinada, de no embarazar al derecho igual de los condminos4. (en ve/ de
embara/ar decir menoscabar*
O9LI1ACIONES DE LOS CONDO+INOS
Es la de contribuir en proporcin a su cuota a los gastos de conservacin y
mantenimiento. Drt.2;>9 3Todo condmino puede obligar a los copropietarios
en proporcin de sus partes a los gastos de conservacin o reparacin de la
cosa com+n, pero pueden librarse de esta obligacin por el abandono de su
derecho de propiedad4. $i alguien no puede contribuir porque es insolvente
entonces tiene que abandonar y cuando abandona est& el der. )e acrecer de
los restantes condminos. Drt.2;8: 3%uando entre los condmino hubiere
alguno insolvente, su parte en la cosa debe repartirse entre los otros en
proporcin del inter!s que tengan en ella, y seg+n el cual hubieren
contribuido a satisfacer la parte del cr!dito que correspond"a al insolvente4.
(en realidad lo que tenes que hacer sino tenes plata para contribuir a los
gastos de conservacin y mantenimiento lo tenes que vender para que
ingrese a la comunidad alguien que pueda contribuir porque si no estas
arruinando el patrimonio de todos. La otra posibilidad es abandonar la cosa y
si no haces nada la ley te obliga a abandonarlo porque dice los otros que son
solventes pagan estos arreglos pero esta parte es repartida entre quienes
pagaron*.
O9LI1ACIONES DE LOS CONDO+INOS exame
,* cotribuir a los !astos de coservaci8 $ mateimieto: (estas
deudas tienen car&cter de urgencia y necesidad se re'eren a las relaciones
28
entre los condminos* todos los condminos deben contribuir en su
proporcin. %uando uno de los condminos paga la totalidad de los gastos por
ra/ones de urgencia, ausencia del otro condmino, etc. En ese caso, el
condmino que hace el gasto puede obligar a los copropietarios a restituirle lo
que hubiera gastado en proporcin a sus partes (en clase se dijo que la
proporcin del que abandon se repartir& por partes iguales al resto sino lo
que puede hacer es vender su parte para no perjudicar al resto*. (art. 2;>9*.
$in embargo, los condminos que no hubieran contribuido al gasto pueden
liberarse de su obligacin abandonando su derecho de propiedad (art. 2;>9*.
Este abandono supone el acrecimiento del derecho de los restantes
copropietarios en proporcin a sus respectivas cuotas. Ds", por ejemplo,
supongamos una propiedad de la cual una persona tiene una mitad y otras
dos, una cuarta parte. $i una de estas +ltimas hace abandono de su derecho,
el propietario de la mitad tomar& las dos terceras partes de esa cuota y el otro
condmino un tercio. Iueda excluido de la posibilidad de liberarse de la
obligacin haciendo abandono de la cuota, el supuesto de que la reparacin
haya sido necesaria por un hecho imputable al condmino que pretende hacer
el abandono.
2* deudas cotra%das e #ro de la comuidad: (se re'eren al supuesto de
deudas contra"das por los condminos con respecto a terceros*. Fay dos
formas de celebrar estos contratos: a* @ue cotrate u solo cod8mio:
frente al acreedor (tercero al que se contrato para conservar la cosa*
+nicamente est& obligado el condmino que contrajo la deuda por lo tanto, el
acreedor solo a !ste puede exigir el cumplimiento, sin perjuicio de la accin
de repeticin contra los otros condminos en su proporcin# b* @ue
cotrate todos los cod8mios: hay 2 formas de hacerlo: aK* si no se ha
expresado la participacin que le corresponde en el condominio y tampoco se
ha pactado la solidaridad, frente al acreedor responden por partes iguales, sin
embargo, e0 los condminos nacer& la accin de reembolso (repeticin* en el
supuesto que no tengan la misma participacin en la comunidad, por lo que
quien tenga un porcentaje menor podr& demandar a los otros el reintegro de
lo que hubiese pagado de m&s# bK* si se expresan las cuotas y no se ha
convenido la solidaridad frente al acreedor, slo responden en proporcin a
las mismas, no procediendo ninguna accin de reembolso# cK3 cuando se ha
estipulado la solidaridad, cualquiera puede pagar de los codeudores (o
condminos* en forma total extinguiendo la obligacin y luego repetir (en
proporcin a la parte que le pertenece*.
2* Car!as reales @ue !rave la cosa com" : son las deudas por servicios,
impuestos, tasas y tambi!n las deudas por hipotecas. El art. 2;>8 dispone:
3en las cargas reales que graven la cosa, como la hipoteca c0u de los
condminos est& obligado por el todo de la deuda4 para algunos autores se
trata de un supuesto de solidaridad legal, ya que la 3obligacin por el todo4 se
re'ere a la deuda pero esta interpretacin es errnea ya que no es solidaria
porque responder"an siempre los condminos, y en este caso solo responden
hasta el valor de la cosa si no se cumple con la obligacin al no cumplirse con
la obligacin, se lleva la cosa a subasta y si en subasta no se consigue el
valor, los condminos responden por el resto hasta cubrir el valor de la cosa.
$er"a solidaridad limitada hasta el valor de la cosa. (Ej. )e Drean si todos los
condminos gravan el inmueble con una hipoteca aqu!llos deben soportar la
ejecucin del inmueble en tanto que dicho cr!dito no haya sido totalmente
satisfecho# ahora si reali/ada la subasta resta un saldo impago, una ve/
liquidada la cosa gravada si el cr!dito ha sido "ntegramente satisfecho, el
acreedor $a o #odrE accioar cotra cual@uiera de los cod8mios
#or el total< sio @ue tedrE @ue limitarse al iterDs @ue c2u te%a e
el codomiio &o sea al #orcetaje de c2u*.
29
7* caso de isolvecia de u cod8mio : Drt.2;8: %uando el condmino
no puede contribuir a los gastos de conservacin de la cosa, es decir, cuando
el condmino sea un insolvente, los restantes condminos se har&n cargo de
la deuda del insolvente y toman por si la parte que correspond"a al insolvente
en proporcin del inter!s que tengan en ella. Gorda acepta esta posicin pero
la condiciona a las siguientes circunstancias: a* que no existan otros
acreedores del condmino insolvente# b* que el deudor no tenga otros bienes
ya que de lo contrario no ser"a insolvente# c* que la deuda sea superior al
valor de su parte indivisa.
9* deudas #or retas< *rutos o daJos: Drt.2;8,.- 3#ada uno de los
condminos es deudor a los otros, seg+n sus respectivas partes, de las rentas
o frutos que hubiere percibido de la cosa com+n, como del valor del da)o que
les hubiese causado4. $uponiendo que los frutos fueron percibidos por uno de
los copropietarios, los dem&s resultan acreedores por la parte que le
corresponde. El condmino obligado al pago tiene der. )e deducir lo que
hubiera tenido que invertir para la obtencin de los frutos.
EF(INCI'N DEL CONDO+INIO
,* por la particin o divisin del condominio: es un acto jur"dico por el cual los
condminos extinguen el der. 1eal y se convierten en propietario exclusivo de
una parte material seg+n su proporcin.
Ej. %ondominio e0 tres personas , tiene el 9:K y las otras 2 tienen el 29K y
tienen las 2 un campo, se puede subdividir y adjudicar un lote a c0u, se
convierten en titular del dominio c0u de su lote. @o siempre se puede slo hay
tres formas de divisin:
a* e es#ecie : se requiere que la cosa sea divisible y cada
condmino se adjudica una parte de la misma cosa.
b* E diero: cuando la cosa es indivisible, se vende la cosa y se
reparte el producido.
c* E es#ecie co com#esaci8 e diero: es la m&s habitual,
cuando se divide la cosa no quedan partes iguales (frente y contrafrente* la
cosa tiene que ser divisible, se compensa en dinero.
EFEC(OS DE LA DI/ISION DEL CONDO+INIO
,* tiene efecto retroactivo o declarativo al momento de la constitucin del
condominio. Drt.2;89 3"a divisin entre los copropietarios es slo declarativa
no traslativa de la propiedad, en el sentido de que cada condmino debe
ser considerado como que hubiere sido, desde el origen de la indivisin,
propietario exclusivo de lo que le hubiere correspondido en su lote, como
que nunca hubiese tenido ning+n derecho de propiedad en lo que ha tocado a
los otros condminos4. se acude a la 'ccin de que el condominio nunca
existi y que cada condmino fue siempre propietario exclusivo de la parte
que se el adjudica (con esto se consagra evitar pagar el impuesto a la
transmisin inmobiliaria*. Este efecto declarativo indica que quien es
adjudicatario de una cosa o parte de una cosa, que mantuvo en condominio
con otros, se reputa como si hubiera sido su propietario exclusivo desde el
comien/o del condominio y no desde su extincin.
Drt.2;8; 3El mismo efecto tendr, cuando por la divisin de condominio uno
de los condmino hubiera venido a ser propietario exclusivo de la cosa
com+n, o cuando por cualquier acto a ttulo oneroso hubiera cesado la
indivisin absoluta, pasando la cosa al dominio de uno de los comuneros4. El
mismo efecto tendr& cuando uno de los condminos le compra su parte a los
otros condminos, es decir, habr& efecto retroactivo y se considerar& que el
que adquiri la totalidad tuvo el dominio desde la constitucin del condominio
y nunca existi el condominio.
30
Drt.2;<>.- 3#ada uno de los condmino puede constituir hipoteca sobre su
parte indivisa en un inmueble com+n, pero el resultado de ella queda
subordinado al resultado de la particin, no tendr efecto alguno en el caso
en que el inmueble toque en lote a otro copropietario, o le sea adjudicado en
licitacin4.
LAS )AREDES +EDIANERAS
3)ispone el art. 2<,; que el codomiio de las #artes< muros< *osos $
cercos @ue sirva de se#araci8 etre dos heredades coti!uas< es
de idivisi8 *orCosa. 6or pared o muro debe entenderse el construido con
materiales de alba?iler"a# los cercos, en cambio, pueden ser hechos con
cualquier otro material como, por ejemplo, alambrados, cercos vivos, etc. Es
necesario distinguir entre muro encaballado y muros contiguos. El primer es
aquel cuyo eje se levanta sobre el l"mite mismo de las dos heredades
contiguas, en forma que la mitad del muro est& sobre una propiedad y la otra
mitad sobre la propiedad vecina. El muro contiguo es aquel construido en el
mismo l"mite pero totalmente sobre la propiedad del que lo construy, de tal
modo que su plano externo toca la l"nea separativa de las heredades. Esta
distincin es importante, porque seg+n hemos de verlo m&s adelante, tiene
consecuencias jur"dicas respecto de la adquisicin del dominio y la
prescripcin.
@os ocuparemos primero de la medianer"a en las ciudades y luego trataremos
el mismo tema en el campo4. (@o lo dio en clase esto es del texto de Gorda*.
Art.7>4> 3Hn muro es medianero y com+n de los vecinos de las heredades
contiguas que lo han hecho construir a su costa en el l"mite separativo de las
dos heredades4.
)ared divisoria : es todo muro que divide dos heredades contiguas. Es
distinta de la pared medianera (son todas paredes divisorias solo algunas son
paredes medianeras*.
CLASIFICACI'N exame
,* F%sica6 (o seg+n su empla/amiento* distingue e0 pared contigua y
encaballada:
a* #ared de cerramieto coti!ua : es aquella en la cual el 'lo de la pared
coincide con la l"nea divisoria de los fundos, de tal modo que la pared se
asienta completamente en un solo terreno.
b* #ared ecaballada o ecabal!ada: (encabalgado signi'ca apoyarse
parcialmente una cosa sobre otra* es aquella en la cual el eje coincide con la
l"nea divisoria de los fundos, de tal modo que la pared se asienta mitad sobre
un lote y mitad sobre otro. Drt.2<29 3El que en los pueblos o en sus arrabales
edi!ca primero en un lugar a+n no cerrado entre paredes, puede asentar la
mitad de la pared que construa sobre el terreno del vecino, con tal ue la
pared sea de piedra o de ladrillo hasta la altura de tres metros- y su
espesor entero no e4ceda de dieciocho pulgadas250cm34.
2* jur%dica: distingue e0 pared privativa y pared medianera:
a* pared privativa: es aquella que es objeto del der. 1eal de domiio
exclusivo de uo solo de los vecios. -5i casa es el suelo es el suelo, la
pared y la parte de afuera de la pared (el otro no puede hacer nada*-
b* pared medianera: es aquella que es objeto del der. 1eal de codomiio
co idivisi8 *orCosa e0 ambos vecino, y que se extiende a la franja de
terreno sobre la que se asienta la pared y el terreno donde la pared se asienta
hay condominio# y el dominio de cada parte ser& a partir de donde termina la
pared para un lado u el otro.
31
(6rimero hay que ver si la pared es privativa o medianera, porque si es
#rivativa mi vecino no podr& utili/ar para nada mi pared porque es m"a# si es
medianera se pod"a empotrar ca?os o poner vigas en la pared, siempre que
ambos contribuyan a gastos de conservacin porque sino la pared se
convertir& en privativa por abandono*.
)ared coti!ua: (se edi'ca dentro de un solo predio* la pared desde su
existencia ser& privativa pero el vecino tiene facultad de adquirir la
medianer"a de dos formas: ,* 6agando la mitad del valor de la pared y la
mitad del valor del suelo donde se asienta la pared. (art.2<2; 3Todo
propietario cua !nca linda inmediatamente con una pared o muro no
medianero, tiene la facultad de adquirir la medianera en toda la extensin de
la pared, o slo en la parte que alcance a tener la !nca de su propiedad hasta
la altura de las paredes divisorias, reembolsando la mitad del valor de la
pared, como est* construida, o de la porcin de que adquiera medianera,
como tambi*n la mitad del valor del suelo sobre que se ha asentado, pero no
podr limitar la adquisicin a slo una porcin del espesor de la pared$ &i slo
quisiera adquirir la porcin de la altura que deben tener las paredes
divisorias, est obligado a pagar el valor de la pared desde sus cimientos$ El
valor computable de la medianera ser el de la fecha de la demanda o
constitucin en mora4*.
2* se adquiere la medianer"a sirvi!ndose de la pared divisoria sin previo aviso
y yo tendr! el cr!dito de exigir el pago del 9:K de pared y terreno, hay ,:
a?os para exigir el cr!dito. (Drt.2<2> 3El que hubiere construido en un lugar
donde el cerramiento es forzoso, en su terreno a su costa, un muro o pared
de encerramiento, no puede reclamar de su vecino el reembolso de la mitad
de su valor del terreno en que se hubiere asentado, sino en el caso que el
vecino quiera servirse de la pared divisoria4*.
)ared ecaballada: (tomo 22 cm del predio del vecino* hay que distinguir:
a) si edi5co co re@uerimieto #revio (esto es cuando le aviso al
vecino que quiero edi'car de manera encaballada*, si el vecino contribuye en
la mitad de pared y mano de obra, habr& pared medianera# si no contribuye
ser& privativa.
b) Si edi5co si re@uerimieto #revio: la pared ser& medianera
con cr!dito por mitad de pared por ,: a?os. $i el otro paga ser& medianer"a y
sino ser& abandonada por el otro y pasa a ser privativa.
)RO)IEDAD HORI.ON(AL
Es un der. 1eal sobre cosa propia donde su titular puede usar, go/ar y
disponer jur"dicamente del objeto sobre el que recae y que consiste en una
fraccin de un inmueble edi'cado integrada por un sector exclusivo
independiente y por una parte indivisa sobre el terreno y dem&s partes y
cosas de propiedad com+n.
La ley ,29,2 deroga los siguientes arts.: El art. 2;,< que proh"be la divisin
hori/ontal de la propiedad# el art. 2;>9 in 'ne consagra la posibilidad de
liberarse del condominio de contribuir a los gastos de conservacin# y el art.
2;82.
ELE+EN(OS
,* Sujeto: cualquier persona puede ser titular del derecho de propiedad
hori/ontal (persona f"sica o jur"dica, de car&cter p+blico o privado*. Hna
unidad funcional puede pertenecer a una o m&s personas.
2* Objeto: tiene un doble objeto: el objeto consiste en una unidad
funcional que est& conformada por una #arte #rivativa que es de uso
exclusivo (que es el departamento* en l"neas generales comien/a con el
32
revestimiento de las paredes (art., de la ley ,29,2*. El requisito esencial del
objeto exclusivo (o sea el piso o departamento* debe tener autonom"a
funcional (o sea salida a la v"a p+blica que puede ser directa, pasaje com+n,
corredor*. En el ejercicio de la profesin se da un error: que las partes
comunes ascensor, bomba de agua, escalera, por ej. Le pertenecen al
consorcio y no es as", no le pertenece a la persona jur"dica consorcio, le
pertenecen a c0u de los propietarios. En el art. 2 nos menciona las cosas $
#artes comues los cimientos y muros maestros, techos patios solares,
prticos, galer"as, escaleras, puertas de entrada, jardines# tambi!n nos dice
cada propietario es el due?o exclusivo de su piso o depto (o mejor dicho su
3unidad4 que puede ser un depto, una o'cina, local de negocios, etc.* y
copropietarios sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso com+n y
tambi!n las que se ponen para mantener la seguridad se consideran comunes
tambi!n. El terreo (es una de las partes comunes* es el suelo donde se
asienta el edi'cio, la copropiedad abarca toda la extensin (de la propiedad*,
puede haber cosas comunes aunque algunos sectores est!n libres de
construccin. Los balcones, puertas de acceso a cada depto, y las ventanas
abiertas al exterior son comunes. $i nosotros queremos convertir por ej. Hna
parte privativa en com+n se requiere la uaimidad de todos los
copropietarios.
2* Causa: (adquisicin de la propiedad hori/ontal* para que pueda existir
los derechos reales de propiedad hori/ontal sobre las unidades en que se ha
dividido un edi'cio es necesario que antes haya nacido el estado de
propiedad hori/ontal que surge cuando es redactado por escritura p+blica el
reglamento de copropiedad y administracin, y, adem&s, est& inscripto en el
registro de la propiedad inmueble, a partir de ah" podr&n acceder al registro
las escrituras de constitucin de los derechos reales de propiedad hori/ontal.
+ODOS DE ADA0ISICI'N
6ara la adquisicin derivada y por actos e0 vivos se requiere titulo su'ciente
hecho por escritura p+blica y el modo su'ciente (tradicin*, para la
oponibilidad a terceros debe agregarse la inscripcin del t"tulo en el registro
inmobiliario. 2 son los modos de adquisicin:
a* tradicin#
b* sucesin#
c* prescripcin.
RE1LA+EN(O DE CO)RO)IEDAD , AD+INIS(RACION
Mste es un estatuto regulador de todos los der. E obligaciones de los titulares
de los der. 1eales de propiedad hori/ontal cuyos respectivos t"tulos de
propiedad integra en la practica corresponde la redaccin del reglamento al
propietario de edi'cios construidos o a construir que se proponga dividirlo en
propiedad hori/ontal.
Drt. 8 clEusulas obli!atorias $ *acultativas6 a* )esignacin de un
representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extra?o,
que tendr& facultades para administrar las cosas de aprovechamiento com+n
y proveer a la recaudacin y empleo de los fondos necesarios para tal 'n# b*
)eterminar las bases de remuneracin del representante y la forma de su
remocin# debiendo nombrarse, en su caso, el reempla/ante por acto de
escritura p+blica# c* La forma y proporcin de la contribucin de los
propietarios a los gastos o expensas comunes# d* La forma de convocar la
reunin de propietarios#
33
Dl constituirse el consorcio de propietarios, deber& acordar (cada propietario*
y redactar un reglamento de copropiedad y administracin, por acto de
escritura p+blica que se inscribir& en el 1egistro de la 6ropiedad. )icho
reglamento slo podr& modi'carse por resolucin de los propietarios,
mediante una mayor"a no menor de dos tercios. Esta modi'cacin deber&
tambi!n consignarse en escritura p+blica e inscribirse en el 1egistro de la
6ropiedad. E las clEusulas estatutarias ecesitar%amos la uaimidad
$ e las clEusulas re!lametarias &ej. El *ucioamieto de la
asamblea3 ecesitamos la ma$or%a le!al.
FAC0L(ADES DEL (I(0LAR DE LA )RO)IEDAD HORI.ON(AL #uede ser
materiales o jur%dicas6 exame
,* materiales6 (respecto de su piso o depto*
a* Derecho de #oseer: este der. 1eal se ejerce por la posesin, su titular es
poseedor leg"timo y si es privado de la posesin puede ejercer las acciones
posesorias y tambi!n la accin reivindicatoria.
b* Der. De usar6 servirse del piso o depto sujet&ndose al destino establecido
en el reglamento.
c* Derecho de !oCar6 puede percibir los frutos.
d* Derecho de dis#oer materialmete6 (facultad limitada* no puede
cambiar el aspecto exterior, est& vedado tambi!n cualquier acto que altere o
modi'que la estructura conformada por los planos hori/ontales y verticales de
la propiedad com+n.
2* *acultades jur%dica6 (respecto de su piso o depto* art. 7
a* %ada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los dem&s,
enajenar el piso o departamento que le pertenece o constituir derechos reales
o personales sobre el mismo.
b* derecho de eajear6
c* der. De !ravar6
d3 derecho de costituir der. )ersoales6 por ej. Locacin, comodato, etc.
e* der. De abadoar6 pero en este caso solo traslativo de la propiedad no
liberatorio ej. Eo puedo abandonar la propiedad pero las expensas las tengo
que pagar.
RES)EC(O DE LAS COSAS , )AR(ES CO+0NES tambiD #uede ser
materiales o jur%dicas6 art :
+ateriales6
a* %ada propietario podr& usar los bienes comunes conforme a su destino
sin perjudicar o restringir el leg"timo der. )e los dem&s.
b* Los derechos de uso y goce de cada titular de la propiedad hori/ontal no
est&n supeditados a la proporcin que le correspondan por las partes
comunes.
Facultades jur%dicas6
a* no pueden ejercer sobre las partes comunes.
34
)ROHI9ICIONES: (impuestas a los propietarios y ocupantes de los pisos o
deptos*
,* destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a 'nes
distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administracin#
2* perturbar la tranquilidad de los vecinos
2* reali/ar actividades que comprometan la seguridad del edi'cio
7* ejecutar actos que afecten la est!tica
9* reali/ar obras nuevas en partes comunes.
/IOLACI'N DE LA )ROHI9ICION art. 4;
El representante o los propietarios afectados formular&n la denuncia
correspondiente al jue/ competente. Los legitimados son: el administrador o
los propietarios afectados, el jue/ competente jue/ civil, el procedimiento
juicio sumar"simo, las sanciones: aplicar penas de arresto de hasta 2: d"as,
imponer multas condenar al pago de una indemni/acin en caso de da?o
causado. $i el infractor fuese un ocupante no propietario, podr& ser
desalojado en caso de reincidencia.
O9LI1ACIONES DE LOS (I(0LARES
,* Nastos de conservacin y reparacin de los pisos o deptos art. 9
2* %ada propietario atender& los gastos de conservacin y reparacin de
su unidad
2* El art. ,2 nos habla de los impuestos, las tasas y las contribuciones que
se le van a cobrar a cada propietario:
7* Expensas comunes se trata de los gastos normales u ordinarios
originados en la conservacin, reparacin y funcionamiento de las cosas y
servicios comunes.
9* pagar las primas de seguro del edi'cio.
6) innovaciones que impliquen mejoras en bene'cio de todos los
propietarios. 5ayor"a para decidir todo esto: si bene'cia a la totalidad de los
propietarios ma$or%a absoluta.
)OSI9ILIDAD DE RECLA+O -0DICIAL art. > por ej. %uando las
iovacioes ordenadas por los propietarios fueren, a juicio de cualquiera de
ellos, de costo excesivo, o contrarias al reglamento o a la ley, o perjudiciales
para la seguridad, solide/, salubridad, destino o aspecto arquitectnico
exterior o interior del edi'cio, pueden ser objeto de reclamacin formulada
ante la autoridad judicial, y resuelta por el tr&mite correspondiente al
interdicto de obra nueva#
LE1I(I+ACI'N AC(I/A
6uede ser promovida por cualquier propietario que en la asamblea que
decidi la mejora haya votado en su contra, se haya abstenido o haya estado
ausente. Los fundamentos que se pueden alegar para reali/ar esta accin son:
a* costo excesivo# b* contrarias a la ley o al reglamento.
)ROCEDI+IEN(O: interdicto de obra nueva.
EFEC(OS: el jue/ podr& ordenar la suspensin de la obra mientras no lo haga
prevalece lo decidido por la mayor"a. =ambi!n nos podemos encontrar que en
35
ausencia de la administracin haya que reali/ar alguna reparacin urgente#
%ualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no mediando
oposicin de los dem&s, previamente advertidos, puede reali/ar expensas
necesarias para la conservacin o reparacin de partes o bienes comunes con
derecho a ser reembolsados.
RE)ARACIONES INDIS)ENSA9LES , 0R1EN(ES AR(.L: 6odr& tambi!n,
cualquiera de los propietarios reali/ar las reparaciones indispensables y
urgentes sin llenar los requisitos mencionados, pudiendo reclamar el
reembolso en la medida en que resultaren +tiles.
REN0NCIA O A9ANDONO DEL )H: @ing+n propietario podr& liberarse de
contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o
servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece.
CREDI(O )OR EF)ENSAS: titular del cr!dito: es el consorcio no los
propietarios individualmente. El deudor por expensas comunes responde con
todo su patrimonio respecto de las devengadas durante su titularidad.
DERECHO DE RE(ENCION: art.,< no ser& com+n que el deudor haya tenido
que entregar su unidad para efectuar la reparacin hasta cuyo pago el
consorcio tanga la facultad de retenerlo.
)ROCEDI+IEN(O )ARA EL CO9RO DE EF)ENSAS: v"a ejecutiva: con el
escrito de promocin de la ejecucin deber&n acompa?arse certi'cados de
deudas que re+nan los requisitos exigidos por el reglamento de copropiedad.
)ebe agregarse constancia de deuda liquida y exigible y del pla/o concedido
a los copropietarios para abonarla. Esta deuda ser& expedida por el
administrador.
ASA+9LEA (es el rgano m&ximo del consorcio a cuyo cargo se encuentra la
resolucin de los asuntos de interes comun*
$e debe convocar por escrito indicando el orden del d"a que son temas a
debatir y votar# la orden del d"a es lo que determina el &mbito de discusin
en la asamblea. @o puede tratarse en la asamblea ning+n tema que no haya
sido incluido en el orden del d"a porque el copropietario puede decidir ir o no
ir. $i el tema no esta anunciado (en el orden del d"a* y luego se toca, esto es
una defraudacin. La +nica manera de tocar un tema no establecido en el
orden del d"a es que est!n todos los copropietarios por unanimidad. La
citacin se hace por escrito y en la parte de abajo tiene un taln para otorgar
un poder a otro propietario para emitir su voto, la 'rma debe estar certi'cada.
A0OR0+ , +A,ORIA
Fay que ver en cada reglamento de copropiedad cual es el qurum necesario.
El @u8rum es la cantidad de personas que se requieren para deliberar
v&lidamente# la ma$or%a es la cantidad de personas que se requieren para
aprobar una decisin. (Ej. un concurso que requiere un qurum de mitad mas
uno por ej. $i son ,:: propietarios para que la asamblea este validamente en
condiciones tiene que haber 9, personas, la mayor"a es el piso del qurum, el
qurum nunca puede ser inferior a la mayor"a que se necesita para tomar las
decisiones*, ej. $e va a tratar una modi'cacin en una cl&usula reglamentaria
que tiene el reglamento de copropietarios para tomar esa decisin se
requieren dos tercios del total si son ,:: personas necesitaremos ;< votos
aunque el reglamento diga que el qurum es de la mitad m&s uno (entonces
no llegamos al qurum en el horario 'jado esperamos media hora y podemos
tomar como v&lido la gente que asiste pero si no llega a los 2 tercios y solo
llega al 9: por ej. $e toma como v&lida la gente que asiste -9: personas por
ej.- y la asamblea va a funcionar y a tomar decisiones esas decisiones luego
son noti'cadas a los ausentes*. GA1)D dice: 3Es frecuente que el reglamento
36
prevea que, en caso de fracaso de la primera convocatoria, por no haberse
reunido la mayor"a absoluta de votos, la asamblea pueda sesionar
v&lidamente con los consorcistas presentes. Las resoluciones as" tomadas
ser&n v&lidas en tanto no se adopten decisiones que conforme a la ley o al
reglamento exijan una determinada mayor"a de todos los propietarios4 luego
las decisiones que tome la asamblea son noti'cadas a los ausentes.
CONSORCIO DE )RO)IE(ARIOS art. M
)ebe constituirse dicho consorcio que deber& acordar y redactar un
reglamento de copropiedad y administracin, slo nace el consorcio luego de
redactar el reglamento hay varias corrientes que hablan de la naturale/a
jur"dica, la corriente m&s aceptada dice lo siguiente: se admite la
personalidad del consorcio los argumentos: tiene capacidad, puede adquirir
der. E contraer obligaciones, circunscribi!ndose a la reali/acin de actos
indispensables para la defensa de los intereses comunes, por eso se dice que
tiene personalidad restringida o limitada. El titular del cr!dito por expensas
comunes tiene domicilio (que ser"a el edi'cio*, tiene patrimonio (que ser"a las
expensas comunes y los fondos de reservas*.
EL AD+INIS(RADOR6 AR(.M
Esta es una cl&usula obligatoria del reglamento: la designacin de un
representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extra?o
que tiene la facultad para administrar las cosas de aprovechamiento com+n y
proveer a la recaudacin y empleo de los fondos necesarios para la misma. El
administrador act+a por mandato directo de la asamblea o por iniciativa
propia ejerciendo las facultades que le con'ere la ley o el reglamento# para la
solucin de problemas que por su magnitud no justi'can la convocatoria a
asamblea o que por su urgencia no admite dilaciones. 6uede ser persona
f"sica o persona jur"dica.
NO+9RA+IEN(O
El primer administrador es nombrado por unanimidad mayor"a requerida para
la sancin del reglamento.
RE+OCION
6uede ser removido con causa o sin causa. $in causa no es posible si el
reglamento especi'ca cuales ser&n las causales que den lugar a la remocin.
N0E/O NO+9RA+IEN(O
6ara las sucesivas designaciones bastar&n la mayor"a absoluta. La ley
establece que para la oponibilidad del nombramiento a terceros la nueva
designacin se haga por escritura p+blica.
F0NCIONES DEL AD+INIS(RADOR
,* administrar las cosas de aprovechamiento com+n.
2* Dtender a la conservacin del edi'cio
2* %uidar el buen funcionamiento de los servicios comunes
7* Elegir el personal de servicio, impartirle ordenes y despedirlos
37
9* %ontratar el seguro contra incendios
;* %ontratar el seguro de vida del personal
<* 6romover a la recaudacin y empleos de los fondos necesarios
para administrar el edi'cio
>* 1endir cuentas documentadas y peridicas de su gestin
8* %onvocar a la asamblea
,:* %omunicar a los propietarios ausentes las decisiones tomadas por
la asambleas
,,* Expedir copias certi'cadas de las actas
,2* Facer rubricar, llevar y custodiar los libros del consorcio
,2* Expedir certi'cacin de deudas por expensas comunes
,7* Llevar registros de los domicilios constituidos por los propietarios
que no habitan el edi'cio.
,9* %ustodiar los t"tulos originales del inmueble anteriores a la
divisin en propiedad hori/ontal
,;* =estimonio del reglamento, planos del edi'cio y toda
documentacin vinculada con la comunidad
,<* =iene que cumplir todas las decisiones tomadas por la asamblea
,>* 1epresentar al consorcio antes las autoridades
D1=. ,; Cetuste/ la mayor"a que represente m&s de la mitad del valor podr&
resolver la demolicin y venta del terreno y materiales, si resolviera la
reconstruccin la minor"a no podr& ser obligada a contribuir a ella pero la
mayor"a podr& adquirir la parte de los disconformes seg+n valuacin 'scal o
judicial.
$e debe obtener una cantidad de votos que supere la mitad del nO de las
unidades y la mitad del valor de las mismas con respecto al conjunto si se
decide la demolicin y venta del terreno y materiales hay condominio y no
propiedad hori/ontal.
NO(AS ACLARA(ORIAS
)AR(ES CO+0NES
Gorda dice que seg+n el art. 2 las partes comunes pueden de'nirse como
aquellas que est&n constituidas por el terreno y todas las cosas de uso com+n
del edi'cio o indispensable para mantener su seguridad.
+A,ORIAS , A0OR0+
,* 6ara convertir en propia una parte com+n (patios, a/otea,
jardines* se requiere unanimidad de los propietarios.
2* %on respecto a las innovaciones y mejoras se requiere la mayor"a
absoluta.
2* 6ara reformar alguna cl&usula del reglamento de copropiedad y
administracin se requiere una mayor"a no menor de los 2 tercios de los
38
propietarios (art.8*. P6uede el reglamento establecer una mayor"a distinta de
la 'jada en el art. 8Q no es v&lida la cl&usula reglamentaria que estable/ca
una mayor"a inferior a los dos tercios, pero en cambio, lo es aquella que
dispone una mayor"a m&s numerosa o aun la unanimidad.
7* El primer administrador es nombrado por unanimidad mayor"a
requerida para la sancin del reglamento.
9* 6ara las sucesivas designaciones (del , administrador* bastar&n la
mayor"a absoluta.
Au8rum #ara sesioar validamete.N )ebe estar 'jado en el 1eglamento
y puede ser mayor (pero nunca menor* al que exige la ley para determinadas
decisiones.
Ej.: si la decisin que se debe tomar es sobre algo insigni'cante puede hasta
sesionarse slo con los presentes. En cambio si la decisin es muy importante
o urgente y no se llega a reunir la mayor"a establecida por ley, puede hacerse
la convocatoria de la Dsamblea por medio del jue/.
C8m#uto de los votos.- En general se computa un voto por cada
propietario, salvo que el 1eglamento estable/ca otra forma. $i un piso o
departamento perteneciera a m&s de un propietario, se uni'car& la
representacin (art. ,:*. Cale decir, que el reglamento podr"a disponer, por
ejemplo, que los votos se computasen en proporcin a la parte que cada
propietario tiene en el edi'cio# pero si esto no se dispone expresamente, cada
propietario tiene un voto.
+a$or%as ecesarias.N
D. 6ara los asuntos comunes se exige la mayor"a de los votos (mitad
m&s uno, de todos los propietarios y no de los presentes, salvo que lo diga el
1eglamento*. Ej.: cambiar la puerta de entrada. GA1)D dice: 3La regla general
en materia de propiedad hori/ontal es que los asuntos de inter!s com+n se
resuelven por mayor"a de los votos de los condminos (art. ,:. 6or mayor"a se
entiende la mitad m&s uno de los propietarios, y no la simple mayor"a de los
propietarios presentes en la asamblea# a menos que el reglamento haya
previsto que las decisiones se tomar&n por simple mayor"a de los presentes4.
G. 6ara otros asuntos, la ley o reglamento o jurisprudencia
establecen:
la unanimidad: en los casos en que se necesite hacer una obra
nueva, cambiar el destino de las unidades, hipotecar el terreno, o modi'car
alguna 3cl&usula estatutaria4 del 1eglamento como la que detalla las partes
comunes y propias (propias se re'ere propiedad exclusiva del edi'cio*, etc.
202 de todos los copropietarios: cuando sea necesario modi'car
alguna cl&usula reglamentaria del 1eglamento, como cambiar las facultades
del administrador.
0S0FR0C(O
Es el der. 1eal de usar y go/ar de una cosa cuya propiedad pertenece a otro
con tal de que no altere su sustancia.
CARAC(ERES DEL 0S0FR0C(O
,* Es )er. 1eal sobre cosa ajena, existe una relacin directa e inmediata
con la cosa, ya que el usufructuario recibe la posesin de la cosa, su
constitucin convierte al dominio en imperfecto y al due?o en nudo
propietario.
2* De uso $ !oce: el usufructuario tiene la facultad de usar y go/ar de la
cosa, es decir, puede servirse de ella y percibir los frutos naturales, civiles o
industriales, que la cosa sea susceptible de producir, por lo que le con'ere a
su titular 2 de los 2 cl&sicos ius: ius utendi (der. )e usar* y ius fruendi (der. )e
39
goce* lo que no va a tener es el ius abutendi (der. )e disponer de la cosa* que
le pertenece al propietario.
2* Cosa ajea : el usufructo es un der. 1eal sobre cosa ajena por lo que el
titular del usufructo debe ser una persona distinta a la del titular del dominio
quien conserva la propiedad recibiendo el nombre de nudo propietario.
7* No se #uede alterar su sustacia: (importante* el usufructuario
tiene la obligacin de conservar la sustancia de la cosa dada en usufructo si
bien el usufructuario puede usar y go/ar de la cosa el ejercicio de tales
facultades (de usar y go/ar* no es tan amplio como el del due?o, es decir,
debe respetar el principio 3salva rerum substantia4 (dejar a salvo la
substancia de la cosa* este principio importa la obligacin de no destruirla de
no alterar su individualidad pero tambi!n de no cambiar su destino .
9* Es tem#oral : %uando hablamos de una persona f"sica el pla/o m&ximo
de duracin es la vida del titular sea que se haya establecido como vitalicio o
que no se haya estipulado ning+n t!rmino o que s" se lo haya estipulado, pero
se produ/ca ante del vencimiento la muerte del usufructuario# si hablamos de
una persona jur"dica el pla/o m&ximo es de 2: a?os (puede ser menor de 2:
a?os pero no m&s de 2: a?os y se puede volver a constituir por otros 2:
a?os*.
;* Es itrasmisible: no se transmite a los herederos, pues, siempre se
extingue con la muerte# tampoco puede transferirse por actos e0 vivos, a+n
cuando es posible ceder su ejercicio (o sea, puede cederse su ejercicio pero
no puede cederse el derecho en s", de modo que, a+n cuando se ceda su
ejercicio, se extingue con la muerte del titular del der. E no con la del
cesionario*.
CLASE DE 0S0FR0C(O
,* 0su*ructo #er*ecto# 2* usufructo imperfecto o cuasi usufructo#
,* 0su*ructo #er*ecto6 es aqu!l en el cual el usufructuario puede usar y
go/ar de la cosa sin cambiar la substancia de ella, aunque puedan
deteriorarse por el tiempo o por el uso que se haga. $olo puede tener por
objeto cosas no fungibles y no consumibles.
2* 0su*ructo im#er*ecto: es aquel en el que las cosas ser"an in+tiles al
usufructuario si !ste no las puede consumir o cambiar su sustancia (Ej.:
granos, dinero, etc.*# !ste usufructo recae sobre cosas consumibles o
fungibles, que el usufructuario no puede go/ar sin consumirlas o cambiar su
substancia. En el cuasi usufructo se trans'ere al usufructuario la propiedad de
las cosas sujetas a este usufructo y puede consumirla, venderlas o disponer
de ellas como mejor le pare/ca.
ELE+EN(OS DEL 0S0FR0C(O
$on: el sujeto y el objeto.
El sujeto: tenemos 2 sujetos que ser"an el usufructuario y el nudo
propietario. Nudo #ro#ietario es el titular dominial que desde que se
constituye el usufructo se pasa a llamar nudo propietario porque queda
desprovisto de las facultades, !ste pasa a tener un dominio imperfecto, un
dominio desmembrado y cuando se vence el pla/o del usufructo, se vuelve la
propiedad en cabe/a del titular dominial y el usufructo queda extinguido. El
usu*ructuario es el titular del der. 1eal puede ser una persona f"sica o
jur"dica la diferencia e0 ambos est& dada en el pla/o.
CA)ACIDAD
,* ca#acidad #ara costituir el usu*ructo6 si el usufructo se constituye
por cotrato oeroso se requiere la capacidad para vender, por cotrato
!ratuito la exigida para donar y #or testameto la establecida para el
testador arts. 2>2, y 2>22. mientras que para el cuasiusu*ructo el cdigo
hace una remisin al mutuo, se requiere capacidad para prestar por mutuo
sea el acto constitutivo oneroso o gratuito 2>22.
40
2* Ca#acidad #ara ad@uirir: para adquirir usufructo por contrato o
disposicin onerosa de +ltima voluntad el art. 2>2; exige la necesaria para
comprar muebles o inmuebles, el cdigo no menciona acerca de la capacidad
exigida para adquirir usufructo a trav!s de un titulo gratuito, se aplican en
este supuesto las siguientes normas: si se tratara de un acto e0 vivos deben
aplicarse las normas que se re'eren al contrato de donacin y si fuera por
testamento se aplican los arts. 2<22 al 2<72 que se re'eren a la capacidad
para recibir por testamento.
2* Ca#acidad #ara trasmitir: el art. 2>2< establece no puede
transmitir el usufructo por contrato oneroso o gratuito quien no pudiere
constituirlo por c0u de esos t"tulos. Hn acto de transmisin de usufructo
constituye siempre para quien lo hace un acto de enajenacin, es por ello que
se exige si la transmisin es a t"tulo oneroso capacidad para vender y si es a
titulo gratuito capacidad para donar.
Objeto6 tenemos objetos que est&n admitidos y objetos que est&n excluidos.
O9-E(OS AD+I(IDOS
El usufructo puede ser establecido sobre toda especie de bienes muebles e
inmuebles, corporales o incorporales que pueden ser vendidos o donados y
todos los que pueden ser dejados por disposicin de +ltima voluntad tenemos:
- %osa inmueble por su naturale/a, por accesin o por su car&cter
representativo como una casa un campo, etc.
- %osa mueble por su naturale/a o por su car&cter representativo que no
sea fungible ni consumible#
- La cosa puede ser de mero placer como un lugar destinado a un paseo,
una estatua, aunque no produ/ca utilidad alguna.
- Hn fundo absolutamente improductivo, pues el usufructuario si acept
la constitucin es porque consider que podr& hallarle alguna forma de
aprovechamiento.
O9-E(OS EFCL0IDOS
- @o pueden establecerse usufructo sobre cosas del domiio #"blico
del estado, pues, estando fuera del comercio no pueden ser objeto de
ning+n der. 1eal.
- 9iees dotales de la mujer ni siquiera con el asentimiento del marido
y de la propia mujer (esto qued derogado t&citamente por las leyes ,,29< y
,<<,,* es decir, antes de estas leyes no se pod"a pero despu!s de !stas leyes
si se puede.
- @unca un der. 1eal puede tener por objeto otro der. 1eal ni siquiera un
der. 6ersonal# no puede ser objeto del usufructo el #ro#io usu*ructo el uso
$ la habitaci8# tampoco las servidumbres reales activas se#aradas de
los imuebles o que fueren inherentes la hi#oteca la #reda $ la
aticresis separada de los cr!ditos garanti/ados con tales derechos $ los
crDditos itrasmisible.
@ota: hay unas expresiones que son impropias: como el usufructo de cr!dito
y el usufructo de universalidad. Hsufructo de cr!dito: en realidad, el objeto no
es el cr!dito, sino el instrumento que lo representa (o sea el usufructo es
sobre el objeto del cr!dito y no sobre el cr!dito en s"*. Hsufructo de
universalidad en realidad no se est& hablando de un usufructo sobre toda la
universalidad sino que se re'ere a cada una de las cosas que comprende esa
universalidad.
CONS(I(0CION DEL 0S0FR0C(O el usu*ructo se costitu$e #or:
,* cotrato oeroso o !ratuito: el contrato es la forma m&s utili/ada para
constituir usufructo. Es establecida por contrato oneroso cuando es el objeto
directo de una venta, de una particin, de una transaccin, etc. A cuando el
vendedor enajena solamente la nuda propiedad de un fundo reserv&ndose su
goce. Fay 2 formas para constituir usufructo por contrato:
41
a* #er deductioe: es cuando el titular del dominio pleno enajena la nuda
propiedad pero se reserva para s" el der. )e usufructo.
b* )er traslatioem: es cuando el titular del dominio pleno constituye el
usufructo a favor de otra persona reserv&ndose la nuda propiedad.
c* cuando el titular dominial enajena a una persona la nuda propiedad y a otra
el usufructo, es decir, el titular se desprende de todo.
Estos contratos, si son por contraprestacin, son onerosos y si no hay
contraprestacin es a t"tulo gratuito.
2* )or actos de ultima volutad: (testamento* se recurre a la 'gura del
legado que es dejar el der. $obre una cosa espec"'ca y determinada. 6ara
constituir un usufructo el testador tambi!n tiene 2 posibilidades:
a* el testador reserva al heredero la nuda propiedad legando el usufructo de
la cosa.
b* el testador lega a una persona la nuda propiedad y a otra el usufructo
c* el testador lega la nuda propiedad quedando el usufructo de la cosa
impl"citamente reservado para el heredero.
Este usufructo testamentario se presume gratuito# el usufructo por
testamento se adquiere a la muerte del testador, en tanto que el usufructo
creado por contrato por contrato solo se adquiere como el dominio de la cosa
por la tradicin de ella, y debe ser rubricado o publicado (debe inscribirse*
para ser oponible a terceros.
2* 0su*ructo le!al: examen (puede ser pregunta de examen* es el que
corresponde a los padres sobre los bienes de los hijos sujetos a su patria
potestad, el padre y la madre tienen el usufructo de los bienes de sus hijos
matrimoniales o extramatrimoniales voluntariamente reconocidos que est!n
bajo su autoridad.
Excepciones en las cuales los padres no pueden tener el usufructo:
a* Los bienes adquiridos mediante su trabajo, empleo, profesin o
industria aunque vivan en casa de sus padres.
b* Los herederos por motivos de la indignidad o desheredacin de
sus padres.
c* Los adquiridos por herencia, legado o donacin cuando el donante
o testador hubiera dispuesto que el usufructo corresponde al hijo.
7* usu*ructo #or #rescri#ci8 ad@uisitiva: el usufructo se adquiere por
prescripcin del goce de la cosa. $e tienen que dar las siguientes condiciones
para que pueda adquirirse el usufructo por prescripcin adquisitiva son: a*
que el usufructuario de buena fe# b* que tuviera a su favor justo titulo (titulo
que haga mencin al usufructo*# c* y hubiera tenido la posesin de la cosa
durante un lapso de ,: a?os. En todos los casos para que el usufructo sobre
inmuebles sea oponible a terceros debe inscribirse en el registro de la
propiedad de inmuebles.
EFEC(OS DEL 0S0FR0C(O
O9LI1ACIONES )RE/IAS DEL 0S0FR0C(0ARIO exame
,* el usufructuario antes de entrar en el uso y goce de la cosa tiene la
obligacin de hacer un inventario (de los bienes objeto del usufructo* y la
obligacin de prestar una 'an/a ya que como no puede desnaturali/arla (a la
cosa* da la 'an/a en garant"a. Ivetario: (art. 2>7;* el usufructuario debe
hacer un inventario de los muebles y un estado de los inmuebles. )e los
muebles debe hacer una descripcin y enumeracin de c0u de ellos, de los
imuebles se se?alar& calle y n+mero de ubicacin y descripcin del estado
(es decir, condiciones f"sicas: como se encuentran las paredes, las puertas, las
ventanas, etc.*. el inventario se hace en presencia del propietario o su
representante y en caso de que estuviere ausente, el jue/ le designar& un
representante para asistir al inventario. Forma del ivetario6 si las partes
son mayores de edad y capaces de ejercer sus derechos, tanto el inventario
42
como el estado puede ser hecho por instrumento privado en caso contrario se
requiere la presencia de un escribano y dos testigos,# los gastos son a cargo
del usufructuario. En caso de que el usufructuario entre en el goce sin cumplir
esta obligacin, el nudo propietario puede obligarlo en cualquier momento de
reali/arlo# el incumplimiento de la obligacin no produce la p!rdida del der.
)el usufructuario y ni siquiera lo somete a la restitucin de los frutos
percibidos pero la omisin tiene como efecto causar la presuncin de que ha
recibido las cosas en buen estado. $i el propietario a+n no hubiera hecho la
tradicin al usufructuario est& facultado para negarle la entrega hasta que se
cumpla con la obligacin. La dis#esa (de hacer inventario conjuntamente
con el nudo propietario*: es nula porque es obligacin de orden p+blico (esto
se hace para que en un futuro evitar un conJicto e0 herederos y el
usufructuario*.
2* FiaCa: las disposiciones relativas a la 'an/a no son de orden p+blico,
las partes podr&n dejarla sin efecto o modi'carla. La 'an/a tiene por 'nalidad
asegurar que el usufructuario go/ar& de la cosa dada en usufructo conforme a
las leyes y al acto constitutivo que cumplir& con sus obligaciones y que
devolver& la cosa 'nali/ado el usufructo. +oto6 el monto de la 'an/a debe
ser su'ciente como para responder el valor de los muebles y el importe de los
deterioros que el usufructuario podr"a causar en el inmueble# !ste valor se
determina en el acto jur"dico que da nacimiento al usufructo o luego de
com+n acuerdo e0 las partes. En caso de que en el momento de determinar el
valor no hay acuerdo e0 las partes ser& el jue/ el que determinar& su valor y
mientras el usufructuario no haya cumplido con esa obligacin el propietario
puede negarse a entregarle las cosas sujetas al usufructo y si lo hubiera
dejado entrar en la posesin sin exigir la 'an/a ello no impide que
posteriormente pueda exig"rsela en cualquier momento. El nudo propietario y
el usufructuario pueden convenir en el acto jur"dico creador del usufructo la
dispensa de la 'an/a. El legislador dispensa de la obligacin de dar 'an/a a
los padres por el usufructo de los bienes de sus hijos y a las personas que
enajenan a titulo gratuito y oneroso el dominio y se reservan el usufructo.
HI)O(ECA
DEFINICI'N6 la da el art. 2,:> que dispone que: 3"a hipoteca es el derecho
real constituido en seguridad de un cr*dito en dinero, sobre los bienes
inmuebles, que contin+an en poder del deudor9.
D esta de'nicin se la critica en primer lugar porque cuando habla de deudas
en dinero (pareciera que +nicamente las obligaciones dinerarias se pueden
garanti/ar por hipoteca y esto no es as" porque todas las obligaciones se
pueden garanti/ar por hipoteca*# en segundo lugar se la critica cuando dice
que 3el inmueble permanece en poder del deudor4 y ah" donde dice deudor
debe decir propietario porque el propietario puede ser el deudor o tambi!n
puede ser un tercero*.
NA(0RALE.A -0RIDICA
Es u der. Real sobre cosa ajea accesoria e *uci8 de !arat%a.
Es u der. Real esto porque la misma de'nicin dice que es un der. 1eal y
adem&s est& mencionada en el art. 29:2 que enumera los der. 1eales (por ser
un der. 1eal se ejerce sobre una cosa y se opone erga omnes*# sobre cosa
ajea porque el titular del der. 1eal de hipoteca (que tambi!n se llama
acreedor hipotecario* ejerce sus facultades ejerce sus derechos sobre el
patrimonio de otro (generalmente va a ser el deudor*# es accesorio &signi'ca
que sigue la suerte de otro der. Iue sigue la suerte de lo principal* signi'ca
que la existencia de la hipoteca est& ligada a otro der. El otro der. Es un der.
6ersonal es la obligacin que la garanti/a. El der. 6rincipal es la obligacin y el
der. Dccesorio es la hipoteca. (%uando hay una hipoteca hay dos tipos de
derechos por un lado el acreedor tiene un der. 6ersonal pero adem&s este
acreedor tiene un der. 1eal sobre la cosa ajena*# e *uci8 de !arat%a
esto signi'ca que la +nica utilidad que tiene la hipoteca es asegurar el
43
cumplimiento de la obligacin. En la hipoteca no se obtiene una utilidad sobre
la cosa sino que para lo +nico que sirve es para vender la cosa en una subasta
y cobrarse el producido es decir, el titular slo tiene facultades jur"dicas no
tiene facultades materiales.
CARAC(ERES exame
1) Covecioalidad: la +nica forma de constituir hipoteca es mediante
la convencin, es decir, el contrato (el acuerdo de partes*. 8rt$ 2//4 (-o ha
otra hipoteca que la convencional constituida por el deudor de una obligacin
en la forma prescripta en este Ttulo9. Esto quiere decir que siempre que
exista una hipoteca tiene que haber un t"tulo constitutivo (mediante un
contrato*, no hay hipotecas legales, ni judiciales. Ddem&s el libro de Drean
dice que el contrato debe ser expreso, a diferencia de lo que sucede en la
prenda y la anticresis, que pueden ser t&citas.
2) Es#ecialidad: tiene una doble connotacin: a* especialidad en cuanto
al crDdito signi'ca que en el t"tulo constitutivo (es decir, en la escritura* debe
indicarse cual es el cr!dito garanti/ado# b* especialidad en cuanto al objeto
signi'ca que debe indicarse cual es el inmueble que est& hipotecado#
3) )ublicaci8: signi'ca que debe inscribirse en el registro.
4) Idivisibilidad: signi'ca que la hipoteca es indivisible siempre, aunque
la deuda sea divisible. ( muchas veces la deuda garanti/ada .es decir, el der.
6rincipal- es divisible .se divide en cuotas- pero el cr!dito se va extinguiendo
parcialmente pero la hipoteca no la hipoteca se mantiene indivisible hasta el
pago de la +ltima cuota; Drt.2,,2 ("a hipoteca es indivisible, cada una de las
cosas hipotecadas a una deuda, cada parte de ellas estn obligadas al pago
de toda la deuda de cada parte de ella<9. $iendo la indivisibilidad un
car&cter natural de la hipoteca, las partes pueden dejarlo sin efecto (se puede
pactar lo contrario es el +nico car&cter que admite pacto en contrario los otros
2 son caracteres esenciales porque si no se cumplen con ello entonces la
hipoteca es nula, no existe* pero adem&s del pacto en contrario existe la
facultad judicial para disponer la indivisibilidad.
1uia de estudio dice: Las consecuencias de la indivisibilidad son:
,. Dunque se haya pagado parte de la deuda, mientras haya una parte sin
pagar, la hipoteca subsiste sobre todo el inmueble, el cual podr& ser
ejecutado a tal efecto. Este principio se aplica tambi!n as" si la hipoteca se
hi/o sobre varios inmuebles.
2. Atra consecuencia es la posibilidad de eleccin (Drt. 2,,2 y 2,,7* si
la hipoteca recae sobre varios inmuebles, en caso de incumplimiento el
acreedor puede elegir entre ejecutar todos los inmuebles a la ve/ o a uno solo
de ellos aunque este en manos de un tercero poseedor.
@o obstante, el jue/ podr&, por causa fundada, 'jar un orden de prelacin
para vender los inmuebles, independientemente de la voluntad del acreedor.
Esta intervencin del jue/, es para evitar abusos del derecho tal como seria si
el acreedor elige vender determinado inmueble solo para causarle perjuicios
al deudor o a un tercero, Ej. Entre varios inmuebles el acreedor elige vender
aqu!l donde vive el deudor, slo para molestarlo# o elige aqu!l que tiene una
segunda hipoteca, slo para perjudicar al segundo acreedor hipotecario.
Cacelaci8 #arcial de la deuda: la cancelacin de la deuda no extingue
parcialmente la hipoteca (Drt. 2,,2 y 2,><*, salvo en 2 casos:
En la propiedad hori/ontal o pre . hori/ontalidad: la ley de pre
hori/ontalidad expresa que los que adquieren departamentos tienen derecho
a cancelar parcialmente la hipoteca al escriturar cada unidad. Ejemplo: puede
ser que el due?o del futuro edi'cio, para conseguir la plata para construirlo,
haya hipotecado las futuras unidades, entonces el comprador, pagando la
parte de la hipoteca que corresponde a su departamento, evita problemas
44
ante la insolvencia del due?o del edi'cio o ante la imposibilidad de los dem&s
compradores de levantar la hipoteca y no se perjudica con una subasta
p+blica del edi'cio.
Drt.- 2,,2 in 'ne: establece que en la ejecucin de bienes hipotecados,
cuando la divisin en lotes sea f"sica y econmicamente posible, es decir que
no se disminuya su valor al ser dividido, o si la garant"a comprende bienes
separados, los jueces podr&n ordenar la enajenacin en lotes y la cancelacin
parcial de la hipoteca salvo que lesionare con ello al acreedor.
CONS(I(0CION DE LA HI)O(ECA
6ara que se constituya la hipoteca validamente debe cumplirse con los
requisitos (o condiciones* de fondo y de forma. 1equisito de forma es por
escritura p+blica, esto es, porque la hipoteca es un der. 1eal exclusivo sobre
cosa inmueble. 1equisitos de fondo son: a* la ca#acidad: la capacidad que se
requiere (en el titular del inmueble* es la capacidad para disponer (enajenar*
del inmueble. %onstituir hipoteca es un acto de disposicin. )e este principio
se desprende que son incapaces las siguientes personas:
- Los menores de edad no emancipados# salvo el caso de los menores con
m&s de ,> a?os que hubiesen adquirido bienes inmuebles con el producto de
su trabajo personal, quienes tienen sobre estos bienes facultades de libre
disposicin y pueden, por consiguiente, hipotecarlos (art. ,2>*.
- Los menores emancipados, slo en relacin a los bienes que hubiesen
recibido a t"tulo gratuito# respecto de lo dem&s tienen facultades de libre
disposicin (art. ,29*. E aun respecto de los adquiridos a t"tulo gratuito,
pueden hipotecarlos si mediare autori/acin judicial o la del otro cnyuge, si
fuera mayor de edad (art. ,29*.
- Los dementes, sean o no declarados tales en juicio, salvo los derechos de los
acreedores hipotecarios de buena fe (art. 7<2*.
- Los sordomudos que no saben darse a entender por escrito (art. 97, inc. 7*.
- Los condenados a pena de reclusin o prisin de m&s de tres a?os (art. ,2,
%. 6enal*.
@aturalmente que los representantes legales de los incapaces pueden gravar
sus bienes con hipoteca bajo las condiciones que la ley determina (art. 9;*,
vale decir, con autori/acin judicial. =exto de borda.
b* la le!itimaci8: el constituyente tiene que ser el propietario del inmueble
al momento de constituirla, el principio de convalidacin no rige para la
hipoteca es el +nico der. 1eal que no se convalida.
EFEC(OS
,* e*ectos o relacioes e2 deudor $ acreedor: a este efecto lo dividimos
en 2:
- @ue e*ecto se #roduce mietras la obli!aci8 estE #ediete de
cum#limieto< es decir< mietras el crDdito o es exi!ible: mientras el
pla/o est& pendiente el efecto que se produce es que el propietario (o deudor*
del inmueble debe abstenerse de disminuir el valor del inmueble (o sea debe
abstenerse de reali/ar actos de disposicin material o jur"dica nada que
disminuya el valor del inmueble* (el propietario tiene un dominio menos pleno
o imperfecto ya que tiene el limite que menciona el art. 2,9<* Drt.2,9<.- 3El
deudor propietario del inmueble hipotecado, conserva el ejercicio de todas las
facultades inherentes al derecho de propiedad, pero no puede, con
detrimento de los derechos del acreedor hipotecario, ejercer ning+n acto de
desposesin material o jurdica, que directamente tenga por consecuencia
disminuir el valor del inmueble hipotecado4.
LAS FAC0L(ADES DEL ACREEDOR HI)O(ECARIO frente a la ejecucin de
actos que puedan disminuir la garant"a son de 2 clases: examen
45
a* coservatorias: tiede a evitar @ue se #roduCca el daJo Drean
dice 3si los deterioro o la disminucin del valor del inmueble no se hubieran
consumado, pero existiere la evidencia de que ello puede ocurrir, el acreedor
esta facultado para pedir la aplicacin de medidas precautorias como por ej.
$olicitar una medida de no innovar, una prohibicin de contratar, etc.
b* restitutorias: tienden a restituir la garant"a cuando el deterioro ya fue
producido ej. El banco (o acreedor hipotecario* lleg tarde y el deudor
destruy el inmueble entonces el acreedor le pide al jue/ que condene al
deudor a restituir la garant"a, !sta se restituye por ej. $i el deudor tiene otro
inmueble hipotecas !ste otro inmueble (esto es, cuando el acreedor
hipotecario demanda un suplemento de hipoteca* otra forma de restituir la
hipoteca es mediante el deposito (judicial* del importe respectivo (o sea
depositar una suma de dinero*.
c* Ejecutorias: es cuando se produjo un mayor perjuicio, es decir, es cuando
el da?o ya se produjo y no hay otro inmueble y dinero para restituir la
garant"a, entonces, ah" lo que hace el acreedor hipotecario es promover la
ejecucin. Dc& se produce la caducidad del pla/o (a pesar de que
materialmente el pla/o no est! vencido* y se ejecuta antes de tiempo. Drean
dice 3estando el cr!dito sujeto a pla/o y aunque !ste no estuviera vencido, el
acreedor queda facultado para solicitar que el deudor sea privado del mismo4.
- Cuado el #laCo estE vecido: hay dos posibilidades:
a* se #a!a: cuando el propietario paga se extingue el cr!dito y como la
hipoteca es el der. Dccesorio al extinguir lo principal tambi!n se extingue la
hipoteca (que es lo accesorio*.
b* si el #ro#ietario o #a!a : en !ste caso el acreedor promueve la
ejecucin hipotecaria que debe hacerse por v"a judicial (no admite nuestro
der. La subasta privada*, del producido en subasta se cobra el acreedor
hipotecario y el remanente si hubiera se lo da al propietario.
2* e*ecto e2 terceros $ acreedor: examen (nota: el tercero es el que
compra el inmueble hipotecado otra aclaracin es que ac& el cumplimiento de
la obligacin est& pendiente hasta que no ven/a el pla/o*.
El tercero puede adquirir el inmueble hipotecado seg+n 2 modalidades: a*
tercer adquirente y b* tercer poseedor.
Dmbos son terceros que adquiere (compra* el inmueble hipotecado pero se
distinguen en que el tercer adquirente asume la deuda, es decir, asume la
condicin de deudor y el tercer poseedor, en cambio, es el que compra el
inmueble pero no asume la deuda, es decir no se convierte en deudor (el
acreedor no lo acepta como deudor ni expresa ni t&citamente*. (%uando se
compra el inmueble hipotecado y quien lo hace lo compra como tercer
adquirente signi'ca que asume la condicin de deudor esto es lo que se llama
una novacin subjetiva porque se sustituye una de las partes de la obligacin
y tambi!n compra el inmueble hipotecado este tercer adquirente adquiri la
obligacin personal y tambi!n adquiri el der. 1eal de dominio, entonces, el
tercer adquirente es el que compra el inmueble hipotecado y tambi!n ingresa
a la relacin obligacional y asume la condicin de deudor*. %uando se vende
el inmueble (como tercer adquirente* quien lo compra queda subrogado
queda en lugar del deudor en cuanto a la relacin obligacional y el antiguo
deudor que es el enajenante qued liberado sale completamente de la
relacin y los efectos que se producen son los mismos que e0 acreedor y
deudor (es decir pasa a tener efecto mientras el pla/o este pendiente y
mientras el pla/o est& pendiente ese tercer adquirente tiene que conservar el
inmueble y si no lo hace el banco tiene las acciones conservatorias,
restitutorias y ejecutorias y una ve/ que el pla/o vence, este tipo paga y la
46
hipoteca se extingue o no paga y en cuyo caso promueve la ejecucin
hipotecaria*. =ercer poseedor: cuando no asume la deuda (porque no quiere el
acreedor hipotecario* es titular de dominio y se convierte en el caso de la
hipoteca dada por un tercero, es decir, queda como un garante Dhora
cuando hay un tercer poseedor tambi!n se produce un efecto similar porque
mientras el pla/o est& pendiente el tercer poseedor tiene la obligacin de
conservar el inmueble y si no lo hace el acreedor hipotecario tiene las
medidas conservatorias, restitutorias y ejecutorias, despu!s llega el momento
en el cual el pla/o se vence: cuando el pla/o se vence puede ser que el
deudor pague por lo tanto la hipoteca se extingue# cuando no se paga: si al
vencimiento del pla/o el enajenante del inmueble hipotecado no cumple con
su obligacin o sea no paga, en este caso el acreedor promueve dirige la
ejecucin hipotecaria contra este tercer poseedor el due?o lleva el inmueble a
subasta entonces ac& el tercer poseedor (es decir, el due?o del inmueble*
tiene 2 posibilidades: ,* pagar (o seas paga el tercer poseedor* y puede
pagar porque es un tercero interesado y cuando se produce el pago por un
tercero el efecto que produce es que se subroga en los derechos del acreedor,
entonces despu!s de pagar va a repetir contra el deudor originario# 2*
abandonar el inmueble : liber&ndose del juicio (arean*, Gorda dice 3Es
necesario aclarar que este abandono no signi'ca desprenderse de la
propiedad del inmueble sino simplemente hacer entrega de la posesin del
bien para que los acreedores puedan ejecutarlo. )e esta manera, el tercero
poseedor se desentiende de la ejecucin, sin perder el eventual derecho a
percibir el saldo que quedare de la venta del inmueble una ve/ satisfechos los
cr!ditos4. 2* o puede de)enderse puede oponer e4cepciones : que son 7
en el cdigo civil (art. 2,;;*: a* iexistecia de la hi#oteca : la hipoteca no
existe porque no se cumpli con los caracteres esenciales por ej. 6or defecto
de la especialidad# b* extici8 de la hi#oteca : la forma m&s habitual de la
extincin es por el pago# c* ulidad de la toma de raC86 esto es cuando la
hipoteca no se inscribe o se inscribe de manera de'ciente# d* iexi!ibilidad
de la deuda: es cuando el acreedor hipotecario inici el juicio antes de que el
pla/o este vencido. En este caso la deuda no es exigible por hallarse
pendiente el cumplimiento del pla/o. D pesar de que el art. 2,;;
impropiamente utili/a la expresin 3inenajenabilidad4 debi decir
inexigibilidad.
EF(INCION DE LA HI)O(ECA
La hipoteca se puede extinguir por v"a indirecta o reJeja como as" tambi!n
por v"a directa.
Extici8 de la hi#oteca #or v%a idirecta:
esto es en virtud del principio de que lo accesorio sigue la suerte de lo
principal, cuando se extingue lo principal (la obligacin* tambi!n se extingue
el der. 1eal de hipoteca, es decir, tiene que haber algunas de las causales de
extincin de la obligacin que generalmente va a ser el pago y cuando se
extingue la obligacin por v"a reJeja tambi!n se extingue el der. Dccesorio
(art. <27*.
Extici8 de la hi#oteca #or v%a directa6
1) reucia: el der. 1eal de hipoteca como es un der. 6atrimonial es
susceptible de ser renunciado. Drean dice: 3la renuncia debe ser expresa y
constar en escritura p+blica. $e trata de un acto unilateral, y una ve/
manifestada el deudor tiene der. D pedir la cancelacin de la hipoteca y a que
se deje constancia en la escritura de constitucin4.
2) Revocaci8 del der. Del domiio: (exist"a una clase de dominio que
se llama dominio imperfecto y dentro del dominio imperfecto estaba el
dominio revocable esto fue tema del , parcial* cuando el dominio se revoca si
hubo una hipoteca se extingue. Gorda dice: 3)ispone el art. 2,87 que la
47
extincin de la hipoteca tiene lugar cuando el que la ha concedido no ten"a
sobre el inmueble m&s que un derecho resoluble o condicional y la condicin
no se reali/a, o el contrato por el cual lo adquiri se encuentra resuelto4.
3) Remate judicial: es decir, el remate que promueve el acreedor
hipotecario. Gorda dice que: 3seg+n el art. 2,8;: la hipoteca se extingue
aunque no est! cancelada en el 1egistro de hipotecas, respecto del que
hubiese adquirido la 'nca hipotecada en remate p+blico, ordenado por el jue/
con citacin de los acreedores que tuviesen constituida hipoteca sobre el
inmueble, desde que el comprador consign el precio de la venta a la orden
del jue/4.
4) Co*usi8 o cosolidaci8: esto signi'ca que el acreedor hipotecario
se convierte en propietario en una misma persona de la calidad de acreedor
hipotecario y de propietario irrevocable del inmueble. En este caso, la
hipoteca se extingue (porque no es lgico que haya una hipoteca sobre un
bien propio, y a favor de uno mismo*, pero la obligacin principal subsiste (ver
arto 2,8>*.
5) Caducidad del asieto re!istrable: se produce a los 2: a?os,
despu!s de los 2: a?os hay que reinscribir la hipoteca sino ese efecto lo que
produce es la extincin de la hipoteca.
SER/ID0+9RE
Drt.28<: 3Servidumbre es el derecho real- perpetuo o temporario
sobre un inmueble a&eno- en virtud del cual se puede 63 usar de (l- o
/3 e&ercer ciertos derechos2o actos3 de disposicin- o 73 bien impedir
ue el propietario e&erza algunos de sus derechos de propiedad4.
Esta de'nicin tiene un error y el error est& en que se enumeran 2 facultades
y son solamente 2, la facultad que no va es la facultad nO 2 (el titular de la
servidumbre no puede disponer*, entonces la de'nicin correcta queda con la
facultad , y la 2.
La servidumbre es el der. 1eal de uso, goce o disfrute de menor contenido
porque la facultad que tiene el titular de la servidumbre es utili/ar el predio
ajeno para una sola cosa (para obtener una utilidad espec"'ca y
determinada*.
6ara Gorda 3consiste en el derecho real establecido en utilidad de un predio
rural o urbano (llamado dominante* y que grava a otro predio (llamado
sirviente*, en cuya virtud el poseedor del predio dominante tiene derecho a
reali/ar en el sirviente ciertos actos de posesin o a impedir que el propietario
del predio sirviente ejer/a algunos actos propios de su dominio4. 3Las
servidumbres reales constituyen una carga impuesta al fundo sirviente en
utilidad del dominante. En consecuencia, el derecho lo tiene el poseedor del
fundo dominante y la carga grava al poseedor del fundo sirviente4 (esto es
una aclaracin*.
Hno puede constituir las servidumbres que quiera (puede haber servidumbre
de cocheras, de guardar el auto, de recreo, de ir a pescar, etc.* la
servidumbre es un der. 1eal abierto porque puede constituir las servidumbres
que quieran, admite todo tipo de contenidos.
CLASIFICACION DE LAS SER/ID0+9RES #uede ser6
,* a'rmativas o negativas.
- A5rmativas: son aquellas en las cuales el titular de servidumbre puede
usar el inmueble ajeno, es decir la facultad nO ,.
- Ne!ativas: son aquellas en las cuales se puede impedir que el
propietario realice alg+n acto, es decir, facultad 2.
48
2* %ontinuas y discontinuas:
- Cotiuas6 son las que se ejercen por s" mismas, por ej. Las
servidumbres de acueducto, o la servidumbre de electroducto.
- Discotiuas6 son las que no se ejercen por s" mismas, por ej. Las
servidumbres de transito tambi!n llamada servidumbre de paso.
2* $ervidumbre aparente y no aparente:
- A#aretes6 estas son las que se exteriori/an por signos visibles como
el acueducto a cielo abierto, otro ej. una puerta o una ventana.
- No a#arete6 son las que no se exteriori/an por signos visibles, ej. El
acueducto subterr&neo, es decir, cuando el ca?o est& por debajo de la
super'cie.
Gorda dice: 3Cale decir, lo que caracteri/a a una servidumbre como aparente
o no aparente es su forma de manifestarse (o como se dijo en clase est&
basada en una circunstancia de hecho*: si ella se mani'esta por obras visibles
como una puerta, una ventana, un camino, etc., estamos en presencia de una
servidumbre aparente# si en cambio, no tiene ninguna manifestacin exterior,
es una servidumbre no aparente4.
CONS(I(0CI'N DE LA SER/ID0+9RE
,* )or cotrato: el contrato se hace entre las partes, es decir, el
propietario del fundo sirviente y el propietario del fundo dominante y como la
servidumbre es un der. 1eal abierto (que pueden darle el contenido que las
partes estimen conveniente* todo esto se dispone en el contrato. (Entonces si
yo necesito que mi vecino me permita hacer algo sobre su inmueble o que mi
vecino no haga algo sobre su inmueble para favorecerme a mi voy y hago un
contrato y le pago porque el inmueble ahora va a tener un valor menor
porque el fundo sirviente va a estar brindando una utilidad al inmueble m"o o
sea al fundo dominante* el contrato puede ser oneroso o gratuito, pero
generalmente va a ser oneroso (si tiene pla/o se establece en el contrato*.
2* )or actos de "ltima volutad: es decir, se constituye en un
testamento. Dlgunas personas pueden en un testamento distribuir sus bienes
supongamos que yo en un testamento voy a dejar dos legados le dejo un
inmueble a mi sobrino y otro a mi sobrina pero a su ve/ constituyo una
servidumbre a favor de uno sobre otro inmueble (entonces en el mismo
testamento cuando hago un legado se constituye una servidumbre de paso*.
2* )or destio del #adre de *amilia: examen (es un caso de
constitucin de servidumbre t&cita ac& ya no hay contrato*, es un modo de
constituir servidumbre que se va dando en distintas etapas por distintos
pasos: la #rimera eta#a va a ser cuando hay una persona que es titular de
dos fundos (o sea una persona es propietaria de dos predios*# la se!uda
eta#a este propietario de ambos inmuebles coloca un inmueble al servicio de
otro (es decir un inmueble lo utili/a para servir a otro por ej. $upongamos que
un inmueble tiene agua y el tipo construye canales de riesgo para llevar agua
al otro inmueble*# (ercera eta#a luego este propietario lo que hace es
enajenar uno de los predios (vender o donar* o tambi!n puede enajenar los
dos pero a distintas personas ah" en ese momento en que se enajena el
fundo, en ese instante se constituye la servidumbre porque es una manera de
constitucin de la servidumbre tacita. Los requisitos para que se constituya
!sta servidumbre son los siguientes: a* servidumbre cotiua (ej.
Dcueducto mientras que la servidumbre de transito que es discontinua no se
puede constituir por destino del padre de familia, ella se constituye por
contrato o por ultima voluntad*, b* a#arete (acequias y no un acueducto
subterr&neo*, c* el silecio cotractual es un requisito negativo (por eso es
tacita*.
7* Reacimieto: examen (es similar al padre de familia*, para que haya
constitucin de servidumbre por renacimiento debe haber en primer lugar una
servidumbre ori!iaria o servidumbre primitiva o preexistente, (se re'ere a
una servidumbre que renace*, !sta servidumbre se puede constituir por
contrato, por disposicin de +ltima voluntad, etc. Fay una servidumbre
preexistente, luego ocurre que esa servidumbre se extingue por confusin
49
cuando una persona adquiere los dos fundos (cuando una persona se
convierte en titular del fundo dominante y del sirviente se extingue la
servidumbre por ese principio que no se puede establecer servidumbre sobre
cosa propia. Hna ve/ que est& extinguido, !ste propietario de ambos fundos
enajena uno de los fundos, y en ese momento de la enajenacin se constituye
!sta servidumbre que tambi!n es t&cita. Los requisitos son: a* aparente# b* el
silencio contractual.
9* )rescri#ci8: siempre se adquiere a los 2: a?os (prescripcin larga* y
se requiere que sea continua y aparente por ej. Las servidumbres de vistas se
pueden adquirir por prescripcin.
FAC0L(ADES (facultades del titular del der. 1eal* es decir que efectos
produce:
,* Ejercer la servidumbre: es decir, reali/ar actos propios que hacen al
contenido de la servidumbre, o sea si es servidumbre de transito se puede
caminar, por ej.
2* Ejercer las servidumbres accesorias: signi'ca que cuando hay una
servidumbre que requiere o necesita de otra servidumbre, si hay una que es
principal y otra que es accesoria se pueden ejercer ambas (tanto la principal
como la accesoria*.
2* Ejecutar los actos de coservaci8: todos los actos que sean
necesarios para la conservacin de la servidumbre o sea que permitan el
ejercicio esto ocurre mucho con la servidumbre que se constituye con los
servicios p+blicos por ej. Dcueducto. Fay un principio que dice que la
servidumbre no puede consistir en una obligacin de hacer (el titular del
fundo sirviente nunca tiene que hacer algo el titular del fundo sirviente si la
servidumbre es a'rmativa tiene que permitir que el otro haga o puede
consistir en no hacer* cuando es necesario reali/ar gastos de conservacin los
reali/a el titular del fundo dominante porque los gastos de conservacin son
una obligacin de hacer y la servidumbre nunca puede consistir en obligacin
de hacer art.2:,: y este es otro principio que establece que la servidumbre
no puede consistir en una obligacin de hacer. 6or eso es que la servidumbre
consiste en un dejar hacer o en no hacer.
EF(INCION exame
1) #or vecimieto del #laCo: cuando en el contrato constitutivo hay un
pla/o que constituya la servidumbre por ej. 6or 2 a?os y cuando el pla/o llega
a su t!rmino el pla/o se extingue.
2) )or cum#limieto de la codici8 resolutoria: si se constituye una
servidumbre hasta que el municipio haga una calle es decir, ya tenga salida a
la v"a p+blica, esto es el hecho futuro e incierto que puede o no ocurrir, si el
municipio hace la calle se extingue la servidumbre.
:3 )or cosolidaci8 o co*usi86
=3 )or el o uso durate 4? aJos6
5) )or reucia:
G3 )or #erdida de la utilidad6
D ERECHO DE 0SO , HA9I(ACION
Dmbos derechos est&n trabajados de manera conjunta en el art. 287>.
Coce#to6 el uso es el der. Real @ue *aculta al titular #ara servirse de
la cosa de otro o #ara #ercibir de u *udo ajeo los *rutos
ecesarios #ara el usuario $ su *amilia. El uso es el der. Iue faculta al
titular para servirse de la cosa de otro, el contenido va a ser el 3ius utendi4
pero tambi!n puede percibir algunos frutos (los necesarios para satisfacer las
necesidades del usuario y su familia* o sea tiene un peque?o 3ius fruendi4.
%uando el objeto es un inmueble edi'cado se llama habitacin. A sea se
llama der. uso cuando la cosa es mueble o es un inmueble sin edi'car.
50
CONS(I(0CION
1ecordaran que el usufructo se constitu"a de 7 maneras que est&n en el art.
2>,2: 3,*7or contrato oneroso o gratuito, 1;7or actos de +ltima voluntad,2;En
los casos que la le designa,3;7or prescripcin9. El uso se constituye por
contrato, actos de +ltima voluntad y prescripcin, es decir, no hay uso legal (o
sea se constituye igual que el usufructo pero con la diferencia de que no hay
un uso legal*. En cambio la habitaci8 se constituye igual que el usufructo.
HA9I(ACI'N LE1AL: es distinto del usufructo legal (que era el que ten"an los
padres sobre los bienes de los hijos menores*. El der. 1eal de habitacin que
constituye la ley est& en el art. 292< bis y es el der. 1eal de habitacin a favor
del cnyuge sup!rstite (es el cnyuge sobreviviente* sobre el inmueble que
fue haciendo del hogar conyugal. Mste der. 1eal lo crea la ley para proteger a
la viuda o viudo de sus hijos (o mejor dicho de las esposas de sus hijos*.
REA0ISI(OS
,* Iue sea el +nico inmueble habitable del acerbo hereditario#
2* Iue hayan vivido ah", que haya sido el asiento del hogar conyugal#
2* Iue el valor del inmueble no supere el bien de familia#
7* Iue haya hijos (que hayan otras personas con vocacin hereditaria#
Art.:;>: 9is.- 3&i a la muerte del causante *ste dejare un solo inmueble
habitable como integrante del haber hereditario que hubiera constituido el
hogar conugal, cua estimacin no sobrepasare el indicado como lmite
mximo a las viviendas para ser declaradas bien de familia, concurrieren
otras personas con vocacin hereditaria o como legatarios, el cnyuge
sup(rstite tendr8 derecho real de habitacin en )orma vitalicia y
gratuita. Este derecho se perder8 si el cnyuge sup(rstite contra&ere
nuevas nupcias O.
CARAC(ERES
,* Citalicio
2* Nratuito
2* $e extingue cuando contrae nuevas nupcias
EF(INCION
Mste der. 1eal de uso y habitacin se extingue por las mismas causales que el
usufructo.
)RENDA
La de'nicin est& en el art. 22:7 Fabr& constitucin de prenda cuando el
deudor 3entregue4 al acreedor una cosa mueble en seguridad de la deuda4.
Lo importante es que el deudor hace entrega (tradicin* al acreedor )E H@D
%A$D 5HEGLE. El acreedor prendario tiene el der. 1eal que se ejerce por la
posesin.
CONS(I(0CI'N
$e constituye mediante el contrato constitutivo de prenda m&s la tradicin
(entrega de la cosa*, este contrato no tiene que ser por escritura p+blica
basta que sea un contrato por escrito y con fecha cierta.
EFEC(OS que facultades y que obligaciones tiene el acreedor prendario:
51
,* Coservar la cosa: no puede destruirla, degradarla.
2* )oseer la cosa6 porque tiene un der. 1eal que se ejerce por la
posesin.
2* Reteer la cosa:
7* )romover la ejecuci8: (o sea pedir la subasta*. Es decir, cuando se
vence el pla/o y el deudor tiene que pagar y no lo hace, el acreedor lo que
tiene que hacer es promover la ejecucin .subasta- y cuando se vende la cosa
cobrarse del producido y el remanente d&rselo al deudor. (El der. 1eal de
prenda no con'ere la facultad de apropiarse de la cosa en caso de
incumplimiento sino promover la ejecucin prendaria para cobrarse del
producido*.
$e extingue por el pago, cuando se paga la obligacin el primer efecto del
pago es que se extingue el cr!dito y consecuentemente se extingue el der.
1eal porque el der. 1eal es accesorio.
AN(ICRESIS
Est& de'nida en el art. 2228 es el der. 1eal de garant"a que cae sobre los
frutos de un inmueble. (La hipoteca recae sobre un inmueble, la prenda sobre
cosas muebles y la anticresis recae sobre los frutos de un inmueble* 3es el
der. Real cocedido al acreedor #or el deudor #oiDdolo e #osesi8
de u imueble $ autoriCEdolo a #ercibir los *rutos #ara im#utarlos
al #a!o de la deuda4
CONS(I(0CION
6ara constituirlo se requiere la escritura p+blica (despu!s se ejerce sobre los
frutos del inmueble* y adem&s se requiere la tradicin y por +ltimo la
inscripcin registral para ser oponible a terceros como todo der. real. Entonces
el acreedor anticresista tiene un der. 1eal que se ejerce por la posesin (la
anticresis se parece a la hipoteca .en que es un inmueble- y a la prenda .que
se ejerce por la posesin-*.
FAC0L(ADES , O9LI1ACIONES el acreedor aticresista tiee6
43 El der. De #oseer6
2) Facultad de #ercibir los *rutos: tiene que tener ius fruendi o sea
facultad para percibir
:3 Facultad jur%dica de realiCar actos de admiistraci86
4) Obli!aci8 de redir cuetas al #ro#ietario, es decir, al deudor.
;3 Etre!ar la cosa.
$e extingue por el cobro del cr!dito. 6orque al igual que todos los derechos
reales de garant&a es accesorio de la obligacin, porque cuando se extingue
lo principal se extingue lo accesorio.
ACCIONES REALES
Art.7>;> 3"as acciones reales que nacen del derecho de propiedad, son' la
accin de reivindicacin, la accin confesoria, la accin negatoria4.
Los der. 1eales deben ser tutelados con tres acciones y adem&s contra todas
las lesiones que pueda sufrir el titular.
A+9I(O DE A)LICACI'N DE CADA ACCION REAL cuadro de clase
52
ACCION REI/INDICA(ORIA
Esta acci8 se usa #ara de*eder a los derechos reales A0E SE
E-ERCEN )OR LA )OSESION (son 8: dominio, condominio, propiedad
hori/ontal, super'cie forestal, usufructo, uso, habitacin, prenda y anticresis*.
La lesi8 que puede sufrir el titular de un der. 1eal que se ejerce por la
posesin es la DES)OSESION (o sea que se lo roben, que se la usen si es
cosa mueble, o, si es inmueble que lo despojen*. $iempre la accin de
reivindicacin la dirige el titular de un derecho real que se ejerce por la
posesin contra quien este poseyendo en este momento (poseedor actual*,
esto lo dice el art. 2<9> 3#a accin de reivindicacin es una accin que
nace del dominio que cada uno tiene de cosas particulares, por la cual el
propietario ue ha perdido la posesin- la reclama y la reivindica-
contra auel ue se encuentra en posesin de ella4.
ACCION CONFESORIA
Esta acci8 se usa #ara de*eder a (ODOS los derechos reales &o sea
se a!re!a tambiD la servidumbre $ la hi#oteca P@ue o se ejerce
#or la #osesi8 estos "ltimosN3. La lesi8 que puede sufrir el titular de un
der. 1eal A0E SE E-ERCE )OR LA )OSESION es @ue el vecio o cum#le
co las RES(RICCIONES , LI+I(ES AL DO+INIO (entonces la lesin es
incumplimiento de las restricciones y limites al dominio*. Drt. 2<8; primera
parte 3#ompete la accin confesoria a los poseedores de inmuebles con
derecho de poseer, cuando fuesen impedidos de ejercer los derechos
inherentes a la posesin<4.
=ambi!n la segunda parte de !ste art. )ice que la accin confesoria tutela al
der. 1eal de $E1C)H5G1E cuando el titular de la servidumbre fuese impedido
de ejercerlas, entonces la lesi8 es EL 56E)5E@=A )E ERE1%%A que es la
+nica lesin posible que puede sufrir el titular de la servidumbre. Mste
impedimento puede ser total o parcial.
La acci8 co*esoria tambiD sirve #ara tutelar a los ACREEDORES
HI)O(ECARIOS e las 7 lesioes a la acci8 co*esoria mecioadas
&o sea:
,* incumplimiento a las restricciones y limites,
2* impedimento de ejercicio .de la servidumbre- esto lo dice el art. 2<8; parte
tercera* aclaracin: el acreedor hipotecario siempre es el damni'cado
indirecto porque el damni'cado directo siempre va a ser el deudor.
ACCION NE1A(ORIA
Esta acci8 se usa #ara de*eder a los der. Reales @ue se ejerce #or
la #osesi8 $ #or la hi#oteca &por lo tanto !sta accin no de'ende a la
servidumbre*. Msta accin protege a los der. 1eales que se ejercen por la
posesin contra dos clases de lesin:
,* =H1GD%A@ (que es la tentativa de despojo o sea si alguien te quiere
despojar del inmueble pero no lo logro tenes la accin negatoria* est&
mencionada en la nota al art. 2>:: esta nota habla de lesin menos grave
que el despojo que es la turbacin, esta nota tambi!n dice que hay otra lesin
posible que es
2* que es (cuando alguien simplemente lo que hace es* $E1C1$E )EL
@5HEGLE o sea AG=E@E H@D H=L)D) del inmueble.
Esta accin tambi!n protege al der. 1eal de F6A=E%D y nuevamente contra
las dos lesiones (o sea turbacin y la utili/acin indebida .o sea servirse del
53
inmueble-* esto lo dice los arts. 2>:, y 2>:2 nota aclaratoria: siempre hay
que saber que el titular del der. 1eal hipotecario o sea el titular del inter!s
jur"dicamente tutelado siempre es el damni'cado indirecto.
SIN(ESIS exame
ACCION REI/INDICA(ORIA derechos reales que protege: solamente los que
se ejercen por la posesin. Lesin: desposesin.
ACCION CONFESORIA derechos reales que protege: los que se ejercen por la
posesin, y tambi!n la servidumbre y la hipoteca. Lesin: en los que se
ejercen por la posesin (incumplimiento a las restricciones y l"mites al
dominio*, en la servidumbre (impedimento de ejercicio*, en la hipoteca (las
dos anteriores*.
ACCION NE1A(ORIA derechos reales que protege: los que se ejercen por la
posesin, y tambi!n la hipoteca. Lesin: los que se ejercen por la posesin
(turbacin y utili/acin indebida o sea servirse del inmueble*, en la hipoteca
(las dos anteriores*.
)OSI9LES )RE10N(AS DE EFA+ENES &de este "ltimo #uto3
PHsted con que accin real tutelar"a los intereses de su cliente que fuere un
acreedor hipotecarioQ 6uede ser la accin confesoria o la negatoria depende
del tipo de lesin si la lesin es incumplimiento a las restricciones y limites al
dominio o impedimento de ejercicio es la confesoria y si la lesin es turbacin
o utili/acin indebida del inmueble es la negatoria.
P$i usted tiene un cliente que tiene una servidumbre y no lo dejan ejercer que
accin real tieneQ $olamente la confesoria.
P$i su cliente es un usufructuario si tiene que promover accin real cual tiene
que promoverQ 6ueden ser las tres, hay que saber que problema tiene el
cliente si lo usurpan por ej. $e ejerce la reivindicatoria.
PIu! der. 1eal tutela la accin reivindicatoriaQ Los que se ejercen por la
posesin o todos menos servidumbre e hipoteca.
PIu! der. 1eal tutela la accin confesoriaQ =odos es la +nica accin que tutela
todos los der. 1eales.
PIu! der. 1eales y ante que lesiones se tutelan con la accin negatoriaQ
5enos la servidumbre los dem&s todos.
ACCION REI/INDICA(ORIA
Drt.2<9> 3"a accin de reivindicacin es una accin que nace del dominio que
cada uno tiene de cosas particulares, por la cual el propietario que ha perdido
la posesin, la reclama la reivindica, contra aquel que se encuentra en
posesin de ella4. Es la accin del propietario no poseedor contra el
poseedor no propietario.
CASOS ES)ECIALES DE LE1I(I+ACION AC(I/A exame
El principio general es que quien reivindica es el titular del der. 1eal que
perdi la posesin. 6ero hay algunos casos especiales como:
1) La reividicaci8 #or el heredero del #ro#ietario (quien demanda
es el heredero* art. 27,<.
54
2) Cesioario de la acci8 Drt.,777 3=odo objeto incorporal, todo
derecho y toda accin sobre una cosa que se encuentra en el comercio,
pueden ser cedidosB4
3) Reividicaci8 #or el cod8mio cotra u tercero (ac& el
condmino puede reivindicar toda la cosa el ,:: K.
=3 Com#rador a @uie o se le hiCo tradici8 de la cosa.
CASOS ES)ECIALES DE LE1I(I+ACI'N )ASI/A
El principio general es que se demanda al poseedor que no es el propietario
pero hay excepciones:
,* cuado la reividicaci8 #uede diri!irse cotra el teedor (o sea
el que posee a nombre de otro*. El tenedor puede cumplir con la nominatio
autoris (declarar el nombre y la residencia del propietario* y en tal caso el
tenedor del juicio o sea el propietario tiene que dirigir la demanda contra el
poseedor, o no cumplir con la nominatio autoris y en tal caso el tenedor
responde por los da?os y perjuicios que ocasiona.
2* Se #uede demadar al @ue &de mala *e3 se hace #asar #or
#oseedor si serlo El art.2<>7 3El que de mala fe se da por poseedor sin
serlo ser& condenado a la indemni/acin de cualquier perjuicio que de este
da?o haya resultado al reivindicante4. Este es el primer caso de posesin
'cta. Fay una connivencia con el poseedor verdadero y esto se hace para
ganar tiempo y adquirir por prescripcin.
2* Drt.2<>9 3La reividicaci8 #odrE itetarse cotra el @ue por
dolo o hecho suyo ha dejado de #oseer #ara di5cultar o im#osibilitar la
reividicaci84. E como no es posible la restitucin la sentencia ser&
indemni/atoria.
7* Se #uede reividicar cotra el heredero del #oseedor (la
demanda se dirige contra el heredero que posee por si mismo, no contra los
coherederos*.
CASOS DE )ROCEDENCIA DE LA REI/INDICA(ORIA sobre imuebles6
exame
1) Cuado el #ro#ietario (reivindicante, demandante 3 es des#ojado
#or el #oseedor (demandado*. Drt.2<<; 3&i la cosa fuere inmueble compete
la accin contra el actual poseedor que lo hubo por despojo contra el
reivindicante4.
2) Eajeate de mala *e @ue se lo vede a otro $ #or titulo
oeroso se lo trasmite a u ad@uirete de buea *e. Drt.2<<<
3#ompete tambi*n contra el actual poseedor de buena fe que por ttulo
oneroso la hubiere obtenido de un enajenante de mala feB4.
3) Eajeate de buea *e @ue #or titulo !ratuito se lo trasmite a
u ad@uirete tambiD de buea *e (!ste +ltimo es el demandado*.
Drt.2<<> 3B. contra el actual poseedor, aunque de buena fe, que la hubiese
de un enajenante de buena fe, si la hubo por ttulo gratuito el enajenante
estaba obligado a restituirla al reivindicante, como el sucesor del comodatario
que hubiese credo que la cosa era propia de su autor4.
4) Cuado tato el ad@uirete como el eajeate< sea de buea
*e $ el t%tulo oeroso. El cdigo guarda silencio con respecto a este caso#
hay tres teor"as: a* la teor%a clEsica: que parte del principio de que nadie
puede transmitir mejor der. Iue el que tiene. 6or lo que no obstante la buena
fe del adquirente y del enajenante, si entre los antecedentes del acto existe
alguna irregularidad, igualmente procede la reivindicacin# b* teor%a
55
taxativa: sostiene que en el cdigo el ius persequendi solo procede en los
casos en que expresamente as" lo determina, y no es este el caso por lo tanto,
la accin reivindicatoria no procede# c* Qa cotrario sesuO: para esta teor"a
tampoco procede. Mstas dos +ltimas teor"as est&n admitiendo que hay
excepciones impl"citas.
)ERDIDA DE LA )OSESION EN /IR(0D DE 0NA (RANS+ISION )OR
AC(O N0LO O AN0LA9LE
,* Drt.2<<> 3&ea la cosa mueble o inmueble, la reivindicacin compete
contra el actual poseedor- aunue )uere de buena )e ue la hubiese
tenido del reivindicante- por un acto nulo o anuladoB4# en clase de
dijo: el propietario (reivindicante, actor en el juicio* va a ver un acto nulo o
anulado y vamos a tener un adquirente (no interesa la buena o mala fe de
!ste adquirente*# en este caso es procedente la reivindicacin.
2* El ad@uirete &#or acto ulo o aulado3 lo eajea al
subad@uirete &@ue es el demadado3 acE e #rici#io #rocede #ero
ha$ ua exce#ci8 e el art. 4?;4 3salvo los derechos de los terceros
adquirentes de buena fe a ttulo oneroso, sea el acto nulo o anulable4.
)R0E9A DE LA REI/INDICACI'N exame
El principal medio de prueba va a ser el 3titulo de propiedad4 o sea la
escritura. $e prev! los casos de prueba en 7 arts. En los 2 primeros casos
solamente el actor presenta titulo. Los casos son:
,* cuado el actor #reseta u t%tulo $ Dste titulo tiee @ue ser de
*echa #osterior a la #osesi8 del demadado. Rste titulo es
isu5ciete #ara *udar la demada (lo que hay que hacer es agregar
titulos mas antiguos, hasta dar con algunos que sea de fecha anterior a la
posesin del demandado*art. 2<>8.
2* Actor @ue #reseta u titulo de *echa aterior a la #osesi8 del
demadado< acE si #rocede. 3$e presume que el autor del t"tulo era el
poseedor y propietario de la heredad que se reivindica4 art. 2<8:.
2* %aso del art. 2<8, 3Cuando el reivindicante y el poseedor contra
uien se da la accin- presentaren cada uno t,tulos de propiedad-
dados por la misma persona- el primero ue ha sido puesto en
posesin de la heredad ue se reivindica- se reputa ser el
propietario4.
7* %aso del art.2<82.- Cuando el demandado y el demandante
presenten cada uno t,tulos de aduisicin ue ellos hubiesen hecho
de di)erentes personas- sin ue se pueda establecer cu8l de ellos era
el verdadero propietario- se presume serlo el ue tiene la posesin.
CASOS DE )ROCEDENCIA DE LA REI/INDICACI'N DE +0E9LES
El poseedor podr& repeler la accin reivindicatoria cuando: ,* era poseedor de
buena fe# 2* mueble# 2* cosa no robada ni perdida# 7* adquirido a titulo
oneroso. 6or lo tanto, si se dan estos 7 requisitos repele la accin
reivindicatoria pero la accin reivindicatoria proceder"a cuando se cae algunos
de estos requisitos (o sea aunque caiga uno solo de estos requisitos procede*.

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