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(6) Escritura Pblica Inmobiliaria autorizada sin el requisito del artculo 23 de la Ley 17!

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Ponencia presentada en la Comisin de Estudiantes de las XVIII Jornadas Nacionales de Derecho Civil, por las alumnas
Mara Carolina Cantero Padilla y Mara el!n De "os #os$ %&'o ())* +
I La Publicidad y los #erti$icados.-
De acuerdo a nuestro sistema de publicidad, toda transmisin, constitucin, modificacin o cesin de Derechos Reales debe
ser inscripta en el registro correspondiente a los efectos de ponerla en conocimiento y hacerla oponible a terceros.
Como consecuencia de ello, el Art. 21 de la ley 17.!1 sobre registro de propiedad inmobiliaria dispone" #$l registro es
p%blico para el &ue tenga inter's leg(timo en a)eriguar el estado *ur(dico de los bienes, documentos, limitaciones o
interdicciones inscriptas. +as disposiciones locales determinaran la forma en &ue la documentacin podr, ser consultada sin
riesgo de alteracin, p'rdida o deterioro#.
De tal forma &ue cual&uier persona con un inter's fundado puede tomar conocimiento de la situacin *ur(dica de un bien
registrable, a tra)'s de la consulta de los asientos &ue constan en los registros correspondientes.
-n medio de e.teriori/acin de las inscripciones son las certificaciones &ue otorga dicha oficina.
0ay distintas opiniones acerca de su conceptuali/acin. $n su obra Derecho 0ipotecario, Roca 1astre nos dice &ue #las
certificaciones del registro son las copias, transcripciones o traslados, literales o en relacin, del contenido del registro.
Constituyen un medio de acreditar documentalmente la situacin hipotecaria de las fincas o Derechos#.
+a 222 Reunin de Directores del Registro de la 3ropiedad lle)ada a cabo en 1anta 4e, en 1556, defini al certificado como
#la constancia emanada del registro, a peticin de parte, &ue publicita la situacin *ur(dica de los inmuebles y de las
personas, produciendo simultaneament7e el cierre registral#.
1eg%n 8illar, #el certificado de ley es la informacin &ue a peticin de parte, e.pide el registro de la propiedad, sobre la
situacin *ur(dica de los inmuebles y de las personas, y &ue simult,neamente con la e.pedicin, origina una reser)a de
prioridad para el acto dispositi)o &ue se indi&ue en la solicitud#.
3odemos citar finalmente un concepto m,s completo y abarcati)o &ue elabor el Dr. 4ernando +pe/ de 9a)al(a, en su
Curso 2ntroductorio de Derecho Registral" #$l certificado de ley e.igido para la regularidad de la actuacin fedataria es un
documento p%blico emitido por el registro a solicitud del escribano o funcionario &ue se propone autori/ar un instrumento
p%blico de mutacin real, o por un delegado notarial de 'ste, y &ue tiene por fin informar a tenor de los asientos,
garanti/ando patrimonialmente la e.actitud y la inmutabilidad de lo informado dentro del pla/o y las condiciones sub*eti)as
y ob*eti)as &ue resultan de la ley, dando lugar a un asiento en el folio &ue pro)oca un cierre condicional del mismo#.
De dichas definiciones, deri)ase la importancia &ue tienen los certificados de ley, a los &ue nos referimos. 1on dos los
puntos sobresalientes"
%) La &ublicidad de la situaci'n (urdica de los inmuebles y de las &ersonas) y *) El cierre o bloqueo re+istral
Con respecto al punto A:, el art(culo 22 de la +ey 17.!1 dispone #+a plenitud, limitacin o restriccin de los derechos
inscriptos y la libertad de disposicin solo podr, acreditarse con relacin a terceros por la certificacin a &ue se refieren los
art(culos siguientes#.
Del art(culo se desprenden las funciones del certificado de ley. +a primera hace alusin a la plenitud de los derechos
inscriptos, es decir a dar informacin acerca de la ine.istencia de restricciones o gra),menes respecto del derecho de &ue se
trate. $n el segundo se alude a la limitacin o restriccin en el caso de &ue e.ista alg%n gra)amen sobre los derechos
inscriptos, por e*. -na ser)idumbre, una hipoteca, un embargo, etc.
; en cuanto a la +ibertad de disposicin, se rata de saber si la persona inscrita como titular del derecho, tiene la libertad de
disponer de 'l, cosa &ue no ocurrir(a en el supuesto de inhibicin, ya &ue esta situacin importa una limitacin de la facultad
de disponer de ciertos bienes.
Con relacin al punto <:, hablamos de blo&ueo o cierre registral, utili/ando indistintamente ambos t'rminos, compartiendo
la postura de +pe/ de 9a)al(a en cuanto &ue es indiferente el uso de cual&uiera de ellos destacando siempre &ue ese
blo&ueo es condicional, por&ue debe autori/arse el acto para el cual el certificado se ha solicitado, dentro del pla/o de
)igencia del mismo =art(culo 2> ley 17.!1:, y slo as( se go/a de reser)a de prioridad .
$n realidad el blo&ueo registral no se produce por efecto del certificado, sino por el asiento &ue del mismo se hace en la
matr(cula registral. $s decir &ue si el asiento al cual nos referimos no se reali/ara, no &uedar(a ninguna constancia en el
Registro, con lo cual no se producir(a el cierre o blo&ueo registral, o sea &ue no se otorgar(a la garant(a patrimonial &ue
necesitamos.
II #onsecuencias de la ausencia de certi$icado
$l certificado de ley es e.igido para la regularidad de la actuacin del escribano. Concordante con esto, el art(culo 27 de la
+ey 17.!1 dispone" #?ing%n escribano o funcionario p%blico podr, autori/ar documentos de transmisin, constitucin,
modificacin o cesin de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la )ista el t(tulo inscripto en el registro, as( como
certificacin e.pedida a tal efecto por dicha oficina en la &ue se consigne el estado *ur(dico de los bienes y de las personas
seg%n las constancias registradas.
+os documentos &ue se otorguen deber,n consignar el n%mero, fecha y constancias &ue resulten de la certificacin.#
De la literalidad del art(culo surge &ue el escribano o funcionario p%blico autori/ante de un acto &ue transmite, constituya,
modifi&ue o ceda derechos sobre inmuebles, debe tener a la )ista tanto el titulo inscripto en el Registro de 3ropiedad, como
el respecti)o certificado de ley con las constancias del caso. 3ero en la pr,ctica muchas )eces no se cumple con el re&uisito
mencionado en segundo t'rmino, y la dificultad radica en &ue la ley no establece e.presamente cu,les son las consecuencias
&ue se deri)an de dicha omisin.
,na de las tesis combatidas &or el -r L'&ez de .a/ala es al si+uiente0
+a +ey dice ninguno podr,, prohibi'ndole al escribano autori/ar la escritura, aplic,ndose el art(culo 1 del Cdigo Ci)il &ue
dice" #+os actos prohibidos por las leyes son de ning%n )alor, si la ley no designa otro efecto para el caso de contra)encin#,
de esta manera la escritura p%blica ser(a nula para esta tesis.
@eniendo en cuenta lo antedicho podemos anali/ar los distintos mecanismos de los registros una se les presenta una escritura
e.tendida sin certificacin.
A 1i la escritura es nula, se la recha/ar(aB pero ese defecto es subsanable y por ello se la inscribe pro)isionalmente,
debi'ndose subsanarla con una escritura de ratificacin.
A Ctra solucin es la deri)ada de la conducta seguida por el registro de 1an +uis, cuya
Resolucin ?D 12 establece" #1er,n obser)adas hasta tanto sea subsanada la obser)acin con informes de dominio y
mediante rogatoria complementaria a la escritura.# $s decir &ue se pide &ue posteriormente se obtenga el certificado, sin
e.igirse una nue)a escritura. A 1olucin m,s fa)orable y no)edosa es la de 1antiago del $stero, donde se inscribe
definiti)amente, pero no go/a de la reser)a de prioridad.
$sta es la solucin &ue el Dr. +pe/ de 9a)al(a considera la m,s acertada. $n apoyo a su postura cita el art(culo 1.!!> del
C.C." #1on nulas las escrituras &ue no tu)ieren la designacin del tiempo y lugar en &ue fuesen hechas, el nombre de los
otorgantes, las firmas de las partes y las firmas de los dos testigos del acto cuando su presencia fuese re&uerida. +a
inobser)ancia de las otras formalidades no anula las escrituras, pero los escribanos o funcionarios p%blicos, pueden ser
penados por sus omisiones con una multa &ue no pase de trescientos pesos moneda nacional.#
$s decir &ue la e.igencia del certificado no hace a la )alide/ del acto, sino &ue podr(a incidir en la regularidad de la
actuacin del escribano, y en la no produccin de los efectos del certificado.
III #erti$icados0 Personas Le+itimadas
Dentro de la definicin de certificado de ley dada por el Dr. +pe/ de 9a)al(a, se puntuali/a &ue el mismo es solicitado por
un escribano, o funcionario p%blico, o por un delegado notarial de 'ste.
3odr(an considerarse autori/ados a obtenerlo un abogado o el titular del derecho, sin embargo, estos no pueden solicitarlo.
?o obstante en caso &ue lo obtu)ieran, el escribano no puede )alerse de 'l, por el hecho de &ue este funcionario es el &ue
debe dar fe.
Ctra persona facultada a pedirlo es el delegado notarialB ba*o esta figura puede actuar tanto un escribano de otra pro)incia
distinta de la del funcionario inter)iniente en el acto, o el adscrito de la escriban(aB pero con la sal)edad de &ue %nicamente
puede utili/arse para el acto para el cual fue pedido.
I1 2es&onsabilidad de los escribanos
+a nocin de responsabilidad notarial supone la e)entual inobser)ancia de la norma por parte del escribano. 1eEalaba
Fosserand &ue los notarios son responsabili/ados por errores &ue no ser(an reprimidos o lo ser(an de muy distinta manera si
os cometieran otros ciudadanos.
+as leyes de fondo, las especiales en materia fiscal, y las org,nicas del notariado en la Argentina, atribuyen espec(ficamente
al notario cuatro tipos de responsabilidad" ci)il, penal, fiscal y profesional, determinando al mismo tiempo las autoridades o
tribunal especial competente para *u/gar esta %ltima.
Dos posiciones se ofrecen para considerar la responsabilidad ci)il del notario, seg%n se lo tenga a 'ste como ligado con las
partes o clientes con un )(nculo legal o contractual, y seg%n act%e en e*ercicio de sus funciones o fuera de ellas.
1pota afirma &ue #el damnificado por el hecho u omisin de un escribano en el e*ercicio de sus funciones, puede optar por
solicitar el resarcimiento por incumplimiento del contrato, o por aplicacin de los principios de la responsabilidad
e.tracontractual# = Responsabilidad del $scribano..., R del ? ?D 775, 3GH. 1661.:
3ara Rufino +arraud, en curso de Derecho ?otarial, el escribano responde de sus propias omisiones profesionales, con todo
su patrimonio personal, como si e.istiera una total identidad entre su persona y el oficio &ue desempeEa.
$ntre las disposiciones &ue conciernen a la responsabilidad del escribano, se encuentra la del art(culo 1.112 del C.C." #+os
hechos y las omisiones de los funcionarios p%blicos en el e*ercicio de sus funciones, por no cumplir sino de una manera
irregular las obligaciones legales &ue les est,n impuestas, son comprendida en las disposiciones de este titulo.#
1 #onclusi'n
3ara finali/ar podemos decir *unto con doctrina sustentada por el Dr. +pe/ de 9a)al(a, &ue una escritura p%blica sin
certificado de ley, )ale y debe ser registrada definiti)amente, pero no tendr, efecto retroacti)o, ni se producir,n reser)as de
ning%n tipo. Como consecuencia de lo e.presado, creemos con)eniente la inclusin de esta doctrina en el te.to de la ley,
para lo cual sugerimos la intercalacin de un art(culo a continuacin del 27, cuya redaccin podr(a ser la siguiente"
Art(culo 27 <is" #$n caso de ausencia de la certificacin &ue e.ige el art(culo anterior, el documento se inscribir, en forma
definiti)a, siempre &ue se hubieren cumplido con los dem,s re&uisitos legales, pero no podr, )alerse de la reser)a de
prioridad &ue establece el art(culo 2I.
$l escribano o funcionario p%blico autori/ante responder, en los l(mites del art(culo 1.!!> del Cdigo Ci)il.#