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DERECHO ECONMICO III

Profesor Mario Pucheu
Ao acadmico 2014

TEXTOS LEGALES.
D.F.L. N 458 de 1955, Ley General de Urbanismo y Construcciones
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.
Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones
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.

SITIOS WEB.
www.minvu.cl (se puede tener acceso a los textos legales actualizados).
www.observatoriourbano.cl (se puede tener acceso a los planos reguladores vigentes, no
actualizados, del pas).
www.defendamoslaciudad.cl (sitio de ONG donde aparecen resumidos los problemas
urbansticos).

NOCIONES PRELIMINARES.

En este curso versa fundamentalmente sobre el sector de la construccin, y ms concretamente, el
uso del suelo, que algunos lo denominan derecho urbanstico, pero en realidad tiene un alcance ms
amplio que el de derecho urbano propiamente tal.

En efecto, es la legislacin la que determina qu se puede hacer. Por lo tanto, tambin determina
lo que no se puede hacer en el suelo (principalmente urbano).

A primera vista, esto pareciera ser simple. Pero, en realidad, est dotado de complejidad, dado
que cada vez existen ms presiones de grupos interesados por tratar de que se privilegie su inters
frente al inters del resto. Por ejemplo, ello ha acontecido en problemas que han trascendido el
mbito local y se transforman en nacional, como la situacin del mall de Castro, el ao pasado, o el
caso del mall de Valparaso, o el caso del mall de Puerto Varas. As, unos tienen inters de construir y
otros tienen un inters de que no se construya.

El problema se genera cuando se construye y se trata de evitar una actividad determinada en esa
construccin. Pensemos en lo ocurrido con la planta procesadora-elaboradora de cerdos en Freirina
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.
O puede darse el problema de un empresario que compra un terreno para instalar vertedero. Tambin
puede suceder que un empresario desee construir un mall o un hotel, y ello genere reacciones. En
efecto, pasaron los tiempos en que se vea cmo al lado de una propiedad se comenzaba a construir,
sin existir reacciones ms que la curiosidad, acatndose y aceptndose lo que se iba a desarrollar,
pues formaba parte del progreso y de los nuevos tiempos, o como quiera llamrsele. Ahora, cuando
llegan a construir cerca de una casa, se trata de ver qu es lo que se va a hacer y puede ejercerse el
derecho de oposicin; pareciera que existe un derecho especial relativo a evitar que llegue otro y
cambie las alternativas y expectativas de vida existentes de por medio. Desde luego, en muchos casos
molesta y, paralelamente, puede existir riesgo de afectar su calidad de vida, como en el caso de la
construccin de un edificio, pues en el proceso constructivo hay ruidos molestos, etc. Por
consiguiente, la realidad que enfrentamos hoy tiene que ser abordada de alguna manera por la
legislacin. Esta legislacin es la que se abordar durante el desarrollo del curso.

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En adelante, L.G.U.C. Este cuerpo legal se analizar casi en su integridad.
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En adelante, O.G.U.C.
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Noticia visible en internet: http://www.latercera.com/noticia/nacional/2013/04/680-519751-9-los-contrastes-
que-vive-freirina-tras-el-cierre-de-la-planta-de-agrosuper.shtml.
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Esta legislacin, bsicamente, se concentra en dos niveles de accin, uno legal (con la L.G.U.C.) y
otro reglamentario (con los IPT, esto es, Instrumentos de Planificacin Territorial).

Luego, esta ley (L.G.U.C.) se remite a otro tipo de instrumentos que, en general, se conocen con la
denominacin de Instrumentos de Planificacin Territorial
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. En efecto, la ley puede dar un marco
regulatorio general, pero cada ciudad del pas responde a su propia dinmica. Por ende, no puede ser
la misma regulacin la que tiene Concepcin en comparacin a la que tiene Santiago y, dentro de
Concepcin, no podr ser equivalente la regulacin que tenga la comuna de Concepcin, o la comuna
de Chiguayante, o la comuna de San Pedro de La Paz, porque tienen ciertas caractersticas que les
son propias y no son replicables, de manera tal que tiene que existir un instrumento nico que rija
exclusivamente en ese mbito urbano.

Tratndose de los IPT, existen los planos reguladores intercomunales y los planes reguladores
comunales.

Al medio, entre las dos figuras ya indicadas (plan regulador intercomunal y plan regulador
comunal), regulando el contenido de la L.G.U.C. y de los IPT, se encuentra la O.G.U.C.

En el ao 2013, el diario La Tercera public una noticia dedicada a un proyecto urbanstico en
Santiago, situado entre el Hipdromo y el Parque Metropolitano (entre parques), que va a tener una
serie de repercusiones legales. En Concepcin tenemos problemas, lo tuvimos en Pingueral, en San
Pedro, sobre todo a raz por lo del terremoto. Tambin el ao pasado hubo un proyecto denominado
Rancagua Express, respecto del cual reclamaron los alcaldes del sur de Santiago por unas
modificaciones que producan el impacto de cortar y separar en dos las comunas del sur con la
construccin de la va expresa, para comunicar en forma ms eficiente Rancagua con Santiago. En
otro orden de ideas, el proyecto del tren es muy bueno, pero segrega territorialmente una ciudad; la
corta, porque no puede haber comunicacin de un lado para otro, o cada 100 metros, como ocurre en
las calles. Frente a estos problemas planteados, existen soluciones
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.

Otra situacin que se puede mencionar es la de la regulacin de las zonas de riesgo que hay en
Concepcin por inundacin. Es un tema importante, que trata de la problemtica de la regulacin del
suelo.

*La OGUC es tcnica y extensiva, contempla aspectos reglamentarios y de detalle que no establece
la ley. Es un reglamento que se dict en 1992 y, desde esa fecha hasta la actualidad, ha sido objeto
de numerosas modificaciones. La ltima fue el 12 de diciembre de 2013. Consta de seis ttulos, sobre
aspectos generales, planificacin, urbanizacin, arquitectura, etc.

Los Ttulos III y IV rescatan lo estrictamente jurdico, ya que est dirigido a los ingenieros,
arquitectos, entre otros profesionales de la construccin, quienes deben conocer normas tcnicas. As,
tratan de la aislacin que deben tener (acstica, trmica), cmo deben abrirse las puertas (puertas
tienen que abrirse hacia afuera para facilitar evacuacin, distancia entre habitacin y escalera), etc.
Estas normas cobran relevancia cuando se produce un problema y se ocasiona un dao. Por ejemplo,
en el caso en que se derrumba un edificio, porque no soport un terremoto.

Si se apart de la norma, habr responsabilidad.


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En adelante, IPT.
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Pregunta: Qu se puede hacer en el espacio areo, en el suelo y en el subsuelo, respectivamente?
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IPT: Cada comuna a lo menos debe tener uno (346 comunas, que se agrupan en 54 provincias).
En nuestro entorno, existe el Plan Regulador de Concepcin. Es una de las normas menos conocidas
por la comunidad. Si bien la comunidad reclama cuando invoca que no se respetan sus derechos, la
verdad es que se desconoce del trasfondo jurdico. El ao pasado se sigui recurso de proteccin
interpuesto por una comunidad de un barrio ubicado en Rosas, Heras, cerca de Sodimac, en contra de
la empresa, de la Municipalidad. La Empresa comenz a construir edificio. Solamente haba blocks de
cuatro pisos y por el lado norte se autoriz construccin de edificio de 14 pisos. Se deca que iba a
intervenir la sombrea. Era arbitrario o ilegal? El recurso fue rechazado.

El IPT se estudiar desde el punto de vista conceptual, cmo se elabora, competencias,
contenidos, cmo se ejecuta. Cuando se suscita un problema, la primera pregunta ser dnde est el
problema, desde el punto de vista espacial (territorio). Ej.: En qu parte de Concepcin. Solamente
conociendo lugar especfico se podr. De lo contrario, habr que decir depende de lo que seale el
plan.

Diferencia entre plano y plan: El plano es representacin grfica de lo que dice el plan. El plan est
contenido bsicamente en una ordenanza.

Ej.: Sector Los Batos. Problema que se ha planteado.

Se estudiar el uso del suelo, principalmente urbano. Tambin se har referencia al suelo no
urbano.

Segundo tema: Poltica Habitacional. Problema sensible: Dficit habitacional y las dificultades de no
contar con vivienda propia. No ha podido ser abordado en su integridad, las polticas pblicas son
interesantes y tiene relevancia para los contrarios.

Una calle puede proyectarse como bien nacional de uso pblico.

Si no lo est y debiera estarlo, no debera, pero se puede, porque el instrumento de planificacin
no se preocup de generar situacin de conservacin.

Para saber qu es lo que se puede hacer en un terreno determinado, hay que partir por clasificar
ese terreno. Desde el punto de vista de nuestra legislacin, hay dos grandes categoras de suelo:
1. Suelo urbano.
2. Suelo no urbano, que normalmente se asocia como suelo rstico e, incluso, algunos lo asimilan
a suelo agrcola.

Con todo, cabe precisar que la clasificacin correcta es la de suelo urbano y la de suelo no urbano.
Dependiendo de si el suelo es urbano o si es no urbano, recin se podr tratar de dar algn tipo de
aproximacin de lo que es posible realizar en ese terreno. As, si el suelo es urbano, se regir por lo
dispuesto en los planes reguladores. Esa es la norma fundamental, la ms importante (quizs) dentro
de la ley general, ya que es la que entrega competencia a los planes reguladores para establecer qu
es lo que se puede hacer en los suelos urbanos y las construcciones que se levanten sern
concordantes con esos propsitos. Luego, habr que saber qu es lo que dice el plan regulador, pero
primero habr que estar seguro de que se trata de suelo urbano, no en el suelo no urbano. Habr una
lnea imaginaria, pero que es importantsima, ya que va a trazar dos estatutos jurdicos
completamente distintos.

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Aproximndonos al suelo no urbano, el artculo 57 dice que fuera de los lmites urbanos, no ser
susceptible, ni levantar construcciones. La diferencia es notable. En general, no se pueden levantar
construcciones. El principio es que est prohibido construir fuera de los lmites urbanos. Del otro
lado, se puede construir, pero de acuerdo a lo que seale el plan regulador. No hay un cerco ni
muralla que delimite la zona urbana y permita diferenciarla del suelo no urbano. La lnea la determina
el plan. Lo que separa al suelo urbano del suelo no urbano es una lnea imaginaria que se llama Lmite
Urbano.

El lmite urbano se define en el art. 52 de la L.G.U.C.

Artculo 52. Se entender por lmite urbano, para los efectos de la presente ley y de la Ley
Orgnica de Municipalidades, la lnea imaginaria que delimita las reas urbanas y de extensin urbana
que conforman los centros poblados, diferencindolos del resto del rea comunal.

Es una lnea imaginaria que traza y divide territorio comunal en suelo urbano y suelo no urbano. Si
uno se equivoca, habr problemas, se dar una respuesta incorrecta en cuanto al uso del suelo. La
verdad es que es ms frecuente de lo que uno piensa equivocarse en esta lnea imaginaria, ya que no
est convenientemente trazada. Salvo que se est trabajando con plano en una escala muy grande
que permita ver la lnea (que puede abarcar metros a varios cientos de metros). Mientras ms abajo
est.

Un profesor tuvo problemas al interior del valle Nongun, deslinde comuna de Concepcin y
Chiguayante. Desde luego, el Municipio de Chiguayante no tiene competencia de ninguna naturaleza
para poder aprobar un loteo en un terreno ubicado en Concepcin. Entonces, sucedi que la escala
con la que trabajaron no permiti identificar con claridad por dnde iba la lnea. Ello obedece a que en
Chiguayante rige el plan regulador de Chiguayante y en Concepcin el de Concepcin, no se pueden
asimilar. Pudiera eventualmente decirse que el rea continua puede tener una misma regulacin por
problemas de coordinacin, pero la autoridad llamada a resolver es distinta. No hay que equivocarse
en esta lnea.

Esta lnea imaginaria, llamada lmite urbano, separa las reas urbanas y de extensin urbana que
conforman los centros poblados (art. 52). Esto significa que lo primero que se tiene que identificar es
saber cules son los centros poblados para poder delimitarlos. Quien realiza esta labor es la autoridad
encargada de elaborar el respectivo IPT.

En efecto, el Instrumento de Planificacin Territorial determina, en primer lugar, la identificacin
del territorio que ser objeto de la regulacin, que desde luego, por regla general, no abarca toda la
comuna; puede abarcarlas, pero por regla general no, porque las comunas tienen reas urbanas y
reas que se identifican como rsticas o agrcolas, sin perjuicio que hay ciertas comunas que son
enteramente urbanas, ya que la jurisdiccin abarca slo un gran centro poblado, como ocurre con la
comuna de Santiago, es todo una ciudad, donde no existe un rea no urbana. En Las Condes y Lo
Barnechea hay un sector precordillerano que sale de la ciudad. Entonces, lo primero que se hace es
identificar, para regular conforme al plan, lo que se puede hacer en el rea urbana. Es una labor que,
en general, es compleja. Cmo identificamos las reas urbanas? Cmo se puede precisar hasta
dnde llega la ciudad? Habr que realizar observacin emprica, que tendr matices. Hasta dnde
llega Concepcin yendo hacia Penco? Se puede precisar cul es el rea netamente urbana?
Generalmente la aproximacin de la ciudad no es brusca, sino que se va matizando, menor densidad,
casas ms aisladas, no hay ms ciudad. Letrero Concepcin le desea feliz viaje, hasta ah llega?

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El lmite urbano estar establecido en el respectivo instrumento de planificacin territorial. Lo que
le interesar al dueo de un terreno ubicado en suburbios depender de sus intereses.

Lmite urbano en gran Santiago. Problema que ha tomado aos resolver por presin de distintos
grupos. Uno quieren que la ciudad crezca, otros quieren impedir que se siga expandiendo. Los
propietarios muchas veces querrn que quede dentro de la lnea, as podrn darle el uso que
establece el plan regulador. No sirve como proyecto inmobiliario, rige el art. 55, que seala que est
prohibido levantar construcciones. Conviene vender terreno por metro cuadrado o, si no, por
hectrea. Si est fuera de la lnea, costar una dcima parte. Ah est la diferencia en trazar la lnea.
De esa manera, por un acto administrativo, el terreno puede cambiar de estatuto jurdico, a partir de
un da puede cambiar y tener mucho valor. Esto para las empresas inmobiliarias no es una novedad.
De esta manera, toman posesiones con muchos aos de anticipacin, que van a pasar a formar parte
de la ciudad, con las consecuencias correspondientes. Por eso es que lo primero que hay que saber,
para determinar si se puede o no hacer, es identificar el trazado del lmite urbano.

Si se quiere saber por dnde va el trazado del lmite urbano de Concepcin, uno tendr que buscar
los planos, los instrumentos de planificacin territorial. El sitio web de la Municipalidad de Concepcin
debera tenerlo.

El problema que tiene el archivo ubicado en el sitio web es que siendo informacin oficial no tiene
el mismo formato, ni los planos tienen la misma escala. Lo ms recientes fueron confeccionados por
programas que permiten visualizar en detalle; los antiguos son escaneos de un plano fotocopiado que
muchas veces no tiene fcil lectura. Por lo menos, es una informacin oficial que ayuda.

Aprueba plan regulador comunal San Pedro de la Paz. Decreto que lo aprueba, texto ntegro de la
ordenanza local del respectivo. El plan es un instrumento complejo, contiene elementos grficos que
describen el uso del suelo urbano. Es una ordenanza y un plano que grafican el lmite urbano. Es ms
fcil entenderlo que leerlo. Lo primero que hace el plan es definir el territorio.

El rea urbana est definida por el lmite urbano, San Pedro-1, se describe art. 3. Por su parte, el
art. 3 est sealado como conjunto de puntos del 1 al 6. Por ejemplo, prolongacin del eje de la
quebrada sin nombre, interseccin curva nivel del mar, camino Nahuelbuta oriente. Por ello es mejor
ver el plano, la descripcin con palabras es compleja y difcil de poder concluir en forma abstracta.

El sector Los Batos est dentro del rea urbana, para establecer en qu parte regula lo que se
puede hacer, porque hay una disposicin (art. 57) que dice que el uso del suelo en las reas urbanas
ser el que seale el plan regulador. Si se llega a la conclusin que el terreno escapa del suelo
urbano, porque es un sector montaoso, se aplicar la normativa, en principio, general, pero el art. 55
est diciendo que no se puede construir y cambia las condiciones.

El programa permite identificar cada manzana de la Ciudad de Concepcin y permite ingresar a
cada lote de una manzana, con la informacin que tiene el SII, es decir, por asignacin de roles. Se
puede ingresar a cada rol para saber qu es lo que est permitido construir en el respectivo lote. As,
si existe un problema, es posible aproximarse a la solucin ingresando a la informacin del lote
respectivo.

Los cerros, a continuacin de la laguna Los Patos, se ubican en el instrumento. Figuran eucaliptus.
La pregunta es si en esos cerros se puede hacer algo. La Universidad de Concepcin quiere ingresar al
sector inmobiliario, hay un proyecto para construir barrio residencial y sector empresarial. Lo podr
hacer? La respuesta, en una primera aproximacin, est en el plano, para saber si esos cerros estn
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dentro o fuera del lmite urbano. Si estn fuera, en el corto plazo habr que olvidarse del negocio, sin
perjuicio que se pueda instar a provocar modificacin en el plan regulador para cambiar el lmite
urbano y pueda abarcar ese sector, para abarcar equipamiento. Es un trabajo que se puede
desarrollar a largo plazo, convenciendo a las autoridades de la bondad del proyecto. En Hualpn,
llevar al Club Hpico fuera de la ciudad. Entonces, hay que saber si est o no dentro del lmite.

Son sub clasificaciones dentro del suelo urbano. Lo mismo se puede hacer con el plan regulador de
San Pedro de la Paz, Chiguayante, Talcahuano. La tarea es observarlo, revisarlo, para tener una
primera idea de dnde est esto.

Si tengo un terreno en la playa, en el cual se quiere construir. Se puede hacer? Primero hay que
preguntar de qu comuna es la playa. Luego que se vea la comuna, habr que ver si est ubicado
dentro de la lnea o fuera de ella (fuera del lmite urbano).

Podr la Universidad de Concepcin instar a que el lmite urbano sea modificado? Es una pregunta
que no tiene fcil respuesta, plan regulador en su contenido. Hay criterios que se establecen, no
depende de lo que diga una persona; no es una decisin arbitraria, sino que debe obedecer a ciertos
criterios. Desde luego, la autoridad no podr sealar que de cierto sector no ser urbana, se tratara
de un acto arbitrario. Cunto ms all de la ciudad (difusa en los lmites)? La villa de puede dejar
dentro de la ciudad o fuera de ella?

El art. 52 de la L.G.U.C. dice que los lmites urbanos estn conformados por las reas urbanas y de
extensin urbana que conforman los centros urbanos. Adems de la ciudad propiamente tal, el plan
regulador puede fijar una zona que no es urbana propiamente tal, porque no est construida, pero
que se puede reservar para el crecimiento futuro de la ciudad y as tiene que ser. No se le puede
impedir seguir creciendo. Si las familias aumentan, dnde se construyen las casas? Algunos dicen
que hay que re convertir el uso del suelo y las zonas antiguas habr que densificarlas. Edificios en
altura y se evita que la ciudad vaya creciendo, ya que cuanto ms crecen, ms problemas generan. El
plan reserva ciertas reas que no estn construidas para el desarrollo futuro de la ciudad.
Actualmente no son urbanas, pero en el futuro podr construirse. Estas son las reas e extensin
urbana, es suelo urbano. El suelo urbano es el rea urbana ms el rea de extensin urbana.

Para estudiar el suelo, es fundamental conocer qu estatuto jurdico le corresponde, dependiendo
de su ubicacin. Esta ubicacin se hace a partir de lo que se denomina lmite urbano, que es una
lnea imaginaria que delimita las reas urbanas y de extensin urbana que conforman los centros
poblados, diferencindolos del resto del rea comunal (art. 52 de la L.G.U.C.).

Luego, a partir de esta separacin, encontramos un suelo que es urbano y un suelo que no es
urbano, pudiendo efectuar una sub clasificacin del suelo urbano en una zona urbana y en una zona
de extensin urbana. Nos referiremos a esta sub clasificacin ms adelante. Lo importante es no
equivocarse; si se traza mal la lnea, la respuesta a todas luces ser equvoca.

La comuna de Osorno tiene un plan regulador solamente para la ciudad de Osorno, los alrededores
tienen otro plan regulador, como San Pablo, que es una comuna aparte. Se puede distinguir
claramente separando el sector urbano del sector no urbano. As, si uno va de Osorno en direccin a
Puyehue, hay una universidad, hay poblaciones, un aerdromo y es difcil distinguir exactamente
hasta dnde llega la ciudad. Segn el plan regulador, llega hasta un poco ms all de la universidad.

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Por su parte, el plan regulador comunal de Talca, abarca la ciudad de Talca. San Clemente est en
un seccional. Hacia el poniente, pasando el ro, hacia los cerros, llega hasta el lmite de la comuna,
donde hay mucha parcelacin.

Antiguamente, Concepcin tena el seccional de San Pedro de La Paz y el de Lomas Coloradas,
porque inicialmente formaban parte de la comuna de Concepcin, pero como estaban separados, no
estaban incluidos en el mismo plano, sino en planos separados.

Tratndose de la ciudad de Puerto Varas, el instrumento de planificacin que le corresponde es el
plan regulador comunal de Puerto Varas. Con todo, es necesario tener cuidado, ya que Puerto Varas
tiene una conexin con Puerto Montt, desde el punto de vista de los planes, que es el plan regulador
intercomunal (abarca Puerto Montt y Puerto Varas.

Ahora bien, no hay superposicin de comunas. Las comunas tienen un lmite, de manera que el
plan regulador de esa comuna a lo ms podr llegar hasta el lmite y no podr abarcar la otra
comuna. Desde el punto de vista del plan regulador intercomunal, este abarca dos o ms comunas
desde el punto de vista de la regulacin. Por ejemplo, el plan regulador intercomunal de Concepcin
(IPT que, ms precisamente, recibe el nombre de Plan Regulador Metropolitano de Concepcin)
regula algunos aspectos urbansticos, no todos, y abarca las comunas de Lota, Coronel, San Pedro de
La Paz, Santa Juana, Hualqui, Chiguayante, Concepcin, Hualpn, Talcahuano, Penco y Tom. Desde
esa perspectiva, tiene una competencia y una jurisdiccin mucho ms amplia que un plan regulador
comunal, que slo puede abarcar su propia comuna, en el mejor de los casos. Para ser ms exactos,
la competencia de un plan regulador comunal es regular las reas urbanas de la comuna. Dicho de
otra forma, el plan regulador comunal no tiene competencia para regular las reas no urbanas, las
que estn fuera de los lmites urbanos.

Surge, entonces, una gran interrogante. Quin determina por dnde va el lmite urbano? La
respuesta es el propio plan regulador. De esta manera, se puede correr la lnea imaginaria. En efecto,
si el plan regulador suponiendo que nos referimos a una comuna slo tiene competencia para
regular un determinado sector, que es el suelo urbano, por qu no eliminar la lnea y decir que
termina en otro lugar ms lejano, por lo todo el territorio pasa a tener el estatuto de suelo urbano.
Se podr hacer esto? La respuesta est dada por las caractersticas de cada comuna, dado que hay
ciertas comunas en que el suelo es urbano ntegramente, como en Santiago, donde no hay suelo no
urbano, ya que no existe desde el punto de vista de las caractersticas fsicas de los terrenos. Por su
parte, Concepcin tiene bastante poco suelo no urbano, pues si observamos el lmite de la comuna de
Concepcin, por un lado est el de la Comuna de Chiguayante, y en el lmite figuran los cerros de la
Universidad de Concepcin, que conectan con el sector de Collao, que va hacia el valle Nongun. En
una parte, a esos cerros se les puede dar el estatuto jurdico de suelo urbano.

*Ingresar al siguiente sitio: www.concepcion.cl/wp-content/uploads/2013/11/prc_baja.jpg

Qu sucede con los cerros? Habra que dejarlos fuera de la planificacin? Desde el punto de vista
fsico, de la topografa, es un suelo agrcola, forestal, cuesta decir que es suelo urbano, pero desde el
punto de vista jurdico, los cerros que bordean la Universidad (donde se pretende hacer un proyecto
inmobiliario) podran ser de extensin urbana, o podra ser una zona reservada para el crecimiento de
la ciudad. Desde ese punto de vista, es urbano. En efecto, la zona de extensin urbana es urbana.
Con todo, existen precisiones en torno al concepto de zona de extensin urbana, pues hay un matiz
producto de la deficiente tcnica legislativa que reserva el concepto a la competencia del plan
regulador comunal y de ciertos defectos de que adolece (competencia o contenido del plan regulador
comunal).
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En aquel caso, pudiera ser razonable que el plan regulador comunal de Concepcin incluyera los
cerros como zona urbana, porque existen justificaciones, motivaciones y razones para hacerlo as. En
este caso, como Concepcin tiene poco suelo donde crecer, hay que expandirse hacia los cerros, pues
no hay otra superficie ms all que la que est en Palomares, hacia Chaimvida, donde se elimin
deliberadamente el peaje que exista all, para permitir el crecimiento, pero con la limitacin
importante del ro Andalin, que cada ciertos aos se desborda. Por lo tanto, para poder construir,
hay que rellenar, lo cual sale caro. Luego, esto no le quita el carcter de racional, motivado o
justificado del plan. Por consiguiente, lo que el plan no puede hacer es tomar una decisin que no
tenga sentido, como lo sera, por ejemplo, que el plan regulador de Puerto Varas abarcara toda la
comuna de Puerto Varas. Quizs podra abarcar todo el borde costero del lago Llanquihue, porque se
justifica, dada la presin existente por proyectos inmobiliarios en zonas lacustres, tener una
regulacin de lo que se est transformando en urbano, pero eso implicara slo el borde costero, no
toda la zona
6
. Otro ejemplo que se puede mencionar es el del plan regulador intercomunal de
Copiap, comuna que est al interior del pas, se conecta con la costa y con todo el borde costero
para generar una unidad absolutamente artificial, que hoy en da es susceptible de reclamacin, pues
no tiene razn de ser.

De manera, entonces, que el plan regulador es un instrumento que ordena el territorio, pero
siempre debe ser motivado. Luego, no es posible correr el lmite urbano hasta el lmite comunal si no
hay razones de peso que as lo justifiquen. Por lo dems, esa decisin cambia y transforma
jurdicamente el suelo; en vez de aplicar una ley, se aplicar otra ley por un acto administrativo, lo
cual es complejo. Del mismo modo, no se puede correr el lmite urbano hacia la zona urbana y dejar
una parte de la ciudad fuera del lmite. No hay argumentos para hacerlo, siempre hay que respetar los
centros poblados e incluirlos dentro de la ciudad. La cuestin es determinar cundo se est en
presencia de un centro poblado. Recordemos que el art. 52 de la L.G.U.C. dice que el lmite urbano es
la lnea imaginaria que delimita las reas urbanas y de extensin urbana que conforman los centros
poblados, diferencindolos del resto del rea comunal.

La pregunta que se puede formular es cundo pasa a tener la calidad de centro poblado. Dos
casas sern un centro poblado? Por ejemplo, camino a Florida, se ubica Copiulemu, antes de llegar al
vertedero de Concepcin. Es una pequea villa que tiene 500 casas aproximadamente, con 1.283
habitantes, y tiene calles, una plaza, alumbrado, agua potable, una escuela, una posta, un retn de
Carabineros. Pues bien, la interrogante que nos podemos plantear es si es o no un centro poblado; y
si lo es, debe formar parte del plan regulador de la comuna a la cual pertenece (en este caso,
Florida)? Es del caso sealar que Copiulemu tiene plan regulador comunal.

Las consecuencias que se derivan del hecho de no tener plan regulador pero que, en un caso,
exista el deber de tenerlo es que no se puede construir, por regla general, porque jurdicamente,
conceptualmente es un suelo no urbano. Esto se puede verificar ingresando al sitio web
www.observatoriourbano.cl. Es ms, adems de no poder construir, salvo la situacin que menciona
el art. 55 de la L.G.U.C., est sometido a una limitacin en cuanto a la subdivisin (se rige por las
normas del D.L. N 3.516, por lo que cada lote no puede tener menos de 0,5 hectreas, esto es,
5.000 metros cuadrados).

El plan regulador es elaborado por la Municipalidad respectiva. Luego, es revisado por la SEREMI
del MINVU para ser aprobado por el Consejo Regional y, finalmente, promulgado por el intendente. A

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Este punto se volver a analizar al tratar la materia relativa al Plan Regulador Intercomunal.
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su vez, el plan regulador intercomunal es elaborado por la SEREMI del MINVU y aprobado por el
Consejo Regional.

Luego de revisar la pgina web, se observa que Copiulemu est incluido como centro urbano en el
plan regulador comunal de Florida, es decir, lo deja incluido dentro del plan regulador. Por lo tanto, lo
encierra en un polgono para darle el estatuto jurdico de suelo urbano. En ese caso, s se puede
construir.

Por otro lado, se puede sealar que existen centros urbanos ms pequeos. Por ejemplo, dentro
de la zona de Arauco, se puede decir que Laraquete (balneario) es ms grande que Copiulemu, est
ms desarrollado, tiene comercio, bomberos, carabineros, tiene ms de una escuela, playas,
discoteques, pero no tiene plan regulador (tampoco Llico); solamente la ciudad de Arauco tiene plan
regulador. Entonces, en el contexto del terremoto y maremoto del ao 2010, cuando se quiera
abordar la reconstruccin, habr problemas, ya que, desde el punto de vista legal, segn el art. 55 de
la L.G.U.C., fuera de los lmites urbanos establecidos en los Planes Reguladores no ser permitido
abrir calles, subdividir para formar poblaciones, ni levantar construcciones.

Entonces, cmo se aborda el tema de la reconstruccin? La dificultad es que estn involucrados
fondos millonarios del Estado, que pasan por Contralora General de la Repblica. Lo que se hizo fue
dictar una ley especial, que modific la ley de sismos para permitir una aprobacin expedita de planes
reguladores en zonas abordadas por sismos. Sin embargo, hasta el da de hoy Laraquete contina sin
plan regulador. Con cargo a ese nuevo plan se estn haciendo los proyectos. En definitiva, la
diferencia estar dada por la existencia o por la inexistencia del lmite
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.

EL USO DEL SUELO URBANO. Art. 57 de la L.G.U.C.

Artculo 57. El uso del suelo urbano en las reas urbanas se regir por lo dispuesto en los Planes
Reguladores, y las construcciones que se levanten en los terrenos sern concordantes con dicho
propsito.

Esta disposicin implica que, dentro del suelo urbano, las regulaciones las da el plan regulador.
Qu se puede hacer? Lo que diga el plan. Cunto se puede construir? Lo que diga el plan. Cuntos
pisos se pueden construir? Lo que diga el plan. Cmo hay que construir? Hay que ver el plan. Puedo
construir un estadio o un vertedero? S, siempre que lo diga el plan. En efecto, el plan es el cdigo
que regula lo que se puede hacer y lo que no se puede hacer en la ciudad. Aqu poco va a servir la
legislacin general, porque lo fundamental, para saber si est bien o est mal lo que se est
construyendo, es consultar primeramente el plan regulador.

Consecuentemente, se estudiar el contenido del plan, cmo se elabora, cules son los recursos
que se pueden invocar para invalidar un plan regulador.

PLAN REGULADOR COMUNAL. Art. 41 de la L.G.U.C.

CONCEPTO, OBJETO Y REGULACIN.

Art. 41, incisos 2, 3 y 4. La planificacin urbana comunal se realizar por medio del Plan
Regulador Comunal.

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El profesor aconseja buscar planes reguladores comunales y poner atencin en los lmites urbanos.
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El Plan Regulador es un instrumento constituido por un conjunto de normas sobre adecuadas
condiciones de higiene y seguridad en los edificios y espacios urbanos, y de comodidad en la relacin
funcional entre las zonas habitacionales, de trabajo, equipamiento y esparcimiento.
Sus disposiciones (NOTA: las disposiciones del plan) se refieren al uso del suelo o zonificacin,
localizacin del equipamiento comunitario, estacionamiento, jerarquizacin de la estructura vial,
fijacin de lmites urbanos, densidades y determinacin de prioridades en la urbanizacin de terrenos
para la expansin de la ciudad, en funcin de la factibilidad de ampliar o dotar de redes sanitarias y
energticas, y dems aspectos urbansticos.

De manera, entonces, que lo que puede regular el plan y sus disposiciones son los aspectos
urbansticos de la ciudad, concepto que es bastante amplio, ya que lo urbanstico dice relacin con la
urbe, con la ciudad. Podr el plan regulador sealar cmo debe ser un edificio? Es necesario
consignar que, hoy en da, la ltima tendencia en la construccin de edificios pblicos o de uso
pblico es poner persianas en forma vertical. Antes estuvieron de moda los vidrios tinteados; y ms
antiguamente, los ventanales con jardineras colgantes. Podr el plan regulador limitar la confeccin,
el corte y la terminacin de los edificios? Eso es un aspecto urbanstico (diseo). Cules son los
aspectos urbansticos que pueden ser objeto de regulacin? A ello alude el art. 2.1.10 de la O.G.U.C.

CONTENIDO DEL PLAN REGULADOR COMUNAL.

No obstante la amplitud que se desprende del art. 41 inciso final, en cuanto a la referencia a los
dems aspectos urbansticos, la O.G.U.C. ha establecido un contenido limitado, en que el plan
regulador solamente puede abarcar aquellos aspectos que expresamente estn mencionados en el
art. 2.1.10 de la O.G.U.C.

En efecto, en la letra a) del numeral 3 de dicha disposicin se seala que el Plan Regulador
Comunal est conformado por una Ordenanza Local, que fijar las normas urbansticas propias de
este nivel de planificacin territorial, relativas al lmite urbano de sus centros poblados. Por ende, si
no fija los lmites urbanos, no se puede hacer la distincin entre suelo urbano y suelo no urbano. Lo
primero que debe hacer la Ordenanza es fijar cules son los lmites.

Luego, una vez fijados los lmites, debe fijar las vas de la ciudad
8
. Efectivamente, la letra b) del
numeral 3 alude a las vas estructurantes de la comuna en relacin a las vas colectoras y de
servicio, con sus respectivos anchos mnimos, lneas de edificacin y franjas sujetas a expropiacin;
como asimismo, los anchos de las vas expresas y troncales si stas hubieran sido definidas en la
planificacin regional o intercomunal en su caso.

ZONIFICACIN O SECTORIZACIN DEL SUELO URBANO.

En seguida, en la letra c) del numeral 3 se refiere a la zonificacin o definicin de subzonas en
que se dividir la comuna, en base a algunas de las siguientes normas urbansticas. Cabe
destacar la redaccin de la disposicin, en el sentido que no termina refirindose a las dems u otras
similares, o que correspondan. En efecto, el plan regulador solamente puede abarcar las normas
urbansticas que estn definidas como tales en el art. 2.1.10. N 3 letra c) de la O.G.U.C.

No obstante, pudiera pensarse lo siguiente: Si la ley dice que sus disposiciones se refieren a los
dems aspectos urbansticos, cmo es posible que la O.G.U.C establezca que solamente puede
regular estos aspectos urbansticos? La respuesta est dada por una errada interpretacin de una

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A ello se referir ms adelante, cuando se analice la materia relativa a urbanizacin.
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definicin de normas urbansticas que entrega el art. 116 de la L.G.U.C., que veremos al tratar los
permisos de construccin. Esa es la interpretacin oficial. La Contralora General de la Repblica ha
ratificado esta interpretacin. De manera que, por ahora, no cuestionaremos el hecho que los planes
reguladores no pueden abarcar todos los aspectos que quisiere el autor del proyecto, sino que
solamente puede abarcar algunos de los que estn all.

Pues bien, cabe insistir que lo primero que hace el plan regulador es fijar el lmite urbano. Una vez
fijado el lmite urbano, el plan regulador procede a dividir la ciudad en zonas o sectores, dependiendo
de las caractersticas que tenga la ciudad, los que se identifican con cdigos, con diversas
nomenclaturas. Estas zonas en que se divide la ciudad no necesariamente tienen una regulacin
uniforme. Luego, pueden tener de hecho as ocurre caractersticas que se replican en distintas
partes del territorio comunal y se aplican, entonces, las mismas zonas, usos y caractersticas a suelos
que se encuentran tanto en el centro como en la periferia.

Por ejemplo, por la calle Edmundo Larenas, paralelamente al barrio universitario, hay una zona que
se puede caracterizar como residencial. En general, se caracteriza por ser una zona con
construcciones bajas, casi todas de dos pisos, con una antigedad de 30 o 40 aos ms o menos. En
cambio, en la calle Chacabuco hay casas de la misma envergadura, pero tambin hay edificios. Por su
parte, por la calle Vctor Lamas hay construcciones en altura. El motivo de lo anterior es que son
distintas zonas. Lo que sucede es que hubo una separacin de la zona. Por alguna razn, el barrio
(H1) tiene caractersticas propias que hace que su reglamentacin sea distinta a las construcciones
ubicadas en la calle Vctor Lamas hasta Chacabuco. En seguida, las calles Vctor Lamas, Chacabuco y
Ongolmo tienen dos tipos de suelo (con distintos colores), lo que implica que no sirve para lo mismo
la zona sur de la manzana que la zona norte de ella. En efecto, dentro de la misma manzana hay dos
categoras distintas. Podr alguien explicar cmo dentro de una misma manzana hay un suelo que
tiene un uso y otro suelo tiene uno diverso? Hay que buscar una respuesta, pues lo importante es que
la segregacin se encuentre debidamente justificada. Probablemente, obedece a que calle Chacabuco
tiene un ancho superior a la calle Vctor Lamas y, por ende, permite construcciones con ms altura.
Una segunda razn es que Vctor Lamas enfrenta en la mayor parte de su extensin al Parque
Ecuador, que es uno de los pocos espacios pblicos con que cuenta Concepcin.

Hubo una polmica cuando se construy el nico edificio (morado) con altura, ubicado en calle
Castelln con Vctor Lamas. As, hubo reclamos, pues el edificio le quitaba sol al Parque, con su altura
proyectaba sombra. Por lo tanto, le quita al espacio pblico el sol que se necesita para disfrutar del
parque. Es por ese motivo se prohibi la construccin en altura a lo largo de todo el Parque, salvo los
que ya existan o que en ese momento estaban autorizados. Pues bien, haba razones para establecer
una diferencia, que motivaban y justificaban una distinta regulacin.

A continuacin, se puede observar que esta zona H1 se replica en Las Lomas de San Andrs (que
tambin estn calificadas como zona H1), lo cual significa que tienen exactamente la misma
regulacin, se ha homologado. Tambin esta zona se encuentra en Pedro de Valdivia, en sectores
residenciales a la altura del Sanatorio Alemn. Es menester sealar que, hace tres aos atrs, hubo
reclamos por parte de los residentes de las Lomas de San Andrs, puesto que se estaban autorizando
construcciones de altura frente al mall, donde se construy un hotel y, con posterioridad, un edificio
de oficinas y, ms all, cuatro o cinco torres de residencia. Sin embargo, esas construcciones se
hicieron en el borde paralelo a la calle que va al Aeropuerto, que tienen un color distinto y, por lo
tanto, corresponde a una zona distinta que la de las Lomas de San Andrs.

La altura de las construcciones depende de variables: una es la rasante y otra es el nmero de
pisos. Existe una combinacin de ellas. Cmo se mide la altura de un edificio? Este es un problema
12

que ha permitido construir pisos en pendiente inclinada, en que los edificios estn escalonados, como
en Reaca (fueron los primeros que se realizaron). Es una norma muy tcnica, de una interpretacin
que dio la Direccin de Desarrollo Urbano, como si no fueran varios pisos, sino como que estuvieran
asentados en el suelo.

Cuntas zonas o sectores se consideran para los efectos de regular y asignar usos? En el plano de
Concepcin, hay varios sectores separados y algunos estn separados en cada extremo con los
mismos usos. En suma, esto depender de cada ciudad. Puede que se otorgue una sola regulacin a
toda la ciudad, porque es pequea y no merece hacer separaciones. Puede existir otra ciudad
compleja que haga grandes separaciones, porque quiere evitar los problemas que se generan cuando
las zonas son muy uniformes. Si son uniformes, al lado de una casa puede existir una actividad no
compatible con la residencia, como la instalacin de pubs o discoteques alrededor de la Plaza Per, y
la situacin que se deriva por el ruido que se genera por la diversin de los jvenes universitarios.
Otro detalle que es posible mencionar de la Plaza Per es que le quitaron los asientos, situacin
respecto de la cual hubo reclamos tambin.

Entonces, adems del lmite urbano, existen otros lmites que son los de cada sector. Los lmites de
cada sector se encuentran en el plan regulador, expresados en la Ordenanza. Por ejemplo, el sector
dir N1 estar formado por los siguientes barrios: (). Dentro de la superficie que forma el
polgono, se van a asignar los usos que menciona el art. 2.1.10. Primero, debe proceder a sealar los
destinos posibles de ejecutar en el sector.

PRIMERA NORMA URBANSTICA: LOS USOS DEL SUELO.
La letra c) dice la zonificacin en base a algunas de las siguientes normas urbansticas: usos de
suelo, o destino del suelo. Qu tipo de actividades se pueden desarrollar en cada una de esas zonas
o subzonas? Qu se puede hacer en un barrio determinado? La respuesta se hace en funcin de una
clasificacin. Esta clasificacin se encuentra regulada en los arts. 2.1.24 y sgtes. de la O.G.U.C, que
agrupa en seis posibles usos estos destinos.
En efecto, el destino puede ser:
- Residencial.
- Equipamiento.
- Actividades productivas.
- Infraestructura.
- Espacio pblico, y
- rea verde.
- O una combinacin de dos o ms de estos destinos.

Artculo 2.1.24. Corresponde a los Instrumentos de Planificacin Territorial, en el mbito de
accin que les es propio, definir los usos de suelo de cada zona.
Para la fijacin y aplicacin de dichos usos de suelo, stos se agrupan en los siguientes seis tipos
de uso, susceptibles de emplazarse simultneamente en la misma zona, lo cual deber ser
reglamentado por el Instrumento de Planificacin Territorial correspondiente, en orden a
compatibilizar los efectos de unos y otros:
- Residencial.
- Equipamiento.
- Actividades Productivas.
- Infraestructura.
- Espacio Pblico.
- rea Verde.

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USOS PERMITIDOS.

1. USO DEL SUELO RESIDENCIAL.

Para saber si se puede construir una vivienda, habr que recurrir al plan regulador, ubicar la zona
que corresponda y ver cul es el uso permitido para esa zona. Desde luego, la vivienda tendr que
estar dentro del uso residencial. En general, la ciudad admite siempre y en todas partes el uso
residencial, porque se vive en la ciudad.

En Santiago, sucede que se ofrecen en venta parcelas alejadas de la ciudad, pero conectadas con
vas concesionadas y as se van creando nuevos centros residenciales. Como la ciudad es para vivir,
en general, en todas las zonas se admite la residencia, esto es, la posibilidad de construir para
vivienda. Tienen que existir razones poderosas para que no se admitan las viviendas, que digan
relacin con usos que son incompatibles. Es incompatible industria con la residencia? Ello depender
del tipo de industria. Lo normal es que las industrias se instalen en la periferia, como ocurre en
Concepcin, principalmente por un tema de costo, pues las indistrias requieren superficies de terreno
amplias que no se encuentran en el centro de la ciudad y es ms barato comprar fuera de la ciudad.
Sin embargo, la ciudad comienza a crecer y empieza a rodear la industria. As ha sucedido con
Hualpn y parte de Talcahuano. Los vecinos se quejan, pero la industria lleg primero.

Hay actividades industriales que son incompatibles, sobre todo las que son peligrosas para la vida
humana, y, as, el plan podra establecer prohibiciones para construir viviendas a una cierta distancia,
o almacenes de productos peligrosos, o estanques de combustible. En Las Salinas, en Via del Mar,
haba estanques de combustible frente a la playa, porque antes Via del Mar no llegaba a ese sector,
y luego hubo que sacarlos. Antes, en la entrada de Chilln, haba tambin estanques o depsitos de
combustibles. Un ejemplo de la peligrosidad se aprecia cuando explota una fbrica de fertilizantes,
generndose ondas expansivas y las personas asumen un peligro de muerte.

El art. 160 de la L.G.U.C. seala que la Municipalidad puede ordenar a trasladarse a aquellos
establecimientos industriales o de depsito que generen peligro en el vecindario.

Artculo 160. En el caso de establecimientos industriales o locales de almacenamiento, expuestos
a peligro de explosin o de incendio, y los que produjeren emanaciones dainas o desagradables,
ruidos, trepidaciones u otras molestias al vecindario, la Municipalidad fijar, previo informe de la
Secretara Regional correspondiente del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo y del Servicio Nacional
de Salud, el plazo dentro del cual debern retirarse del sector en que estuvieren establecidos. Dicho
plazo no podr ser inferior a un ao, contado desde la fecha de la notificacin de la resolucin
respectiva.

Es una medida con que cuenta la Municipalidad para obligar a trasladar a empresas que estn bien
ubicadas. Esta situacin se produjo respecto de GASCO. La empresa de gas que quebr en
Concepcin instal en cuatro esquinas un convertidor de gas a partir del carbn, pero adoleca de
problemas de funcionamiento y comenz a filtrar emanaciones, perjudicando a los vecinos. La
Municipalidad de Talcahuano aplic la disposicin. Surgen conflictos para trasladar la industria. Podra
suscitarse un problema de constitucionalidad de la norma; es una posibilidad, dado que en ciertos
casos se podr reclamar. Distinta sera la situacin de un pequeo taller que moleste a los vecinos,
dado que en ese caso se aplica el retiro.

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Entonces, la residencia es un uso generalmente admitido, pero hay que observar que es algo ms
que la vivienda (art. 2.1.25 de la O.G.U.C.).

Artculo 2.1.25. El tipo de uso Residencial contempla preferentemente el destino vivienda, e
incluye hogares de acogida, as como edificaciones y locales destinados al hospedaje, sea ste
remunerado o gratuito, siempre que no presten servicios comerciales adjuntos, tales como bares,
restaurantes o discotecas, en cuyo caso requerirn que en el lugar donde se emplazan est admitido
algn uso comercial.

Por esta razn, al comprar un inmueble, se recomienda revisar, adems de los ttulos de dominio,
los planes reguladores. Hay otros tipos de residencia distintos de la vivienda propiamente tal, como
hospedaje (como el hotel, con la limitacin que seala el art. 2.1.25, que se puede instalar, pero no
puede tener servicios de restorant, discotecas o bares. Puede tenerlos en la medida que diga
residencia y, adems, equipamiento comercial). Podra ser, adems del hotel, un motel (situacin que
genera complejidades), una hostera, un hogar de residencia universitario, un apart hotel
(departamentos amoblados que se arriendan por da con servicios mnimos), un hogar de acogida de
nios en situacin de calle, un hogar de Cristo, un hogar de ancianos, un hogar de personas con
trastornos mentales. Este ltimo caso pudiera considerarse equipamiento, variable, qu tipo de
atencin requiere el interno; si es hogar de acogida, hospedaje; si hay que darle tratamiento,
equipamiento salud. Situacin similar sucede con los hogares de menores del SENAME. Por lo tanto,
se pueden instalar siempre que el lugar sea destino residencial.

El contenido est expresamente regulado por la O.G.U.C., regular dems aspectos normativos de la
respectiva. El art. 2.1.10 debe definir los lmites urbanos y asignar usos, subzonas en que se divida
suelo urbano, en base a. Lo primero que se debe hacer es zonificar (art. 2.1.24).

2. USO DEL SUELO EQUIPAMIENTO.

Es un concepto bastante amplio que involucra todas aquellas actividades complementarias al
hospedaje, actividades productivas y actividades recreativas. Todo lo que no puede ser calificado
como vivienda o industria podra ser calificado como equipamiento.

La definicin de equipamiento dice (art. de la O.G.U.C.) que (). Por ejemplo, el equipamiento
comercial, que se necesita para adquirir productos y satisfacer necesidades. Hospitales, clnicas.
Equipamiento de cultura, equipamiento deportivo. Cualquier servicio, incluidos los servicios
profesionales, forman parte del equipamiento. La seguridad forma parte del equipamiento.

Art. 2.1.33 O.G.U.C.

As, como el uso del suelo urbano ser el que seale el plan regulador (art. 57), para desarrollar
actividad de servicio, el plan regulador debe autorizarlo en forma expresa. Por ejemplo, si se necesita
permiso para construir supermercado, se tendr que verificar el plan regulador. La comuna, la zona
en la que se encuentra terreno (zona H1, usos permitidos para la zona). No es un comercio el que se
instalar, sino un Pub. El uso que tendr que estar permitido es comercio (no esparcimiento).

La enumeracin no es taxativa, el inciso 2 seala que los dems servicios (los que no estn
incluidos) se entendern siempre incluidos, salvo prohibicin expresa del instrumento de planificacin
territorial. Por ejemplo, juegos electrnicos o de destreza podran estar en esparcimiento, pero el
plan regulador podra decir que no estn incluidos y eliminar.

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El plan regulador tiene la capacidad de ir seleccionando. Como lo dice el art. 2.1.32, para los
efectos de armonizar los equipamientos con otros usos del suelo (actividades especficas dentro de
cada una de las clases). Podra decir que se admiten los Pub, siempre y cuando cumplan con las
siguientes exigencias: que la extraccin de basura se haga, que se aceptan en un piso, no en
superiores.

A veces, el instrumento es bien utilizado, a veces muy mal; capacidad para concordar los intereses.
En Santiago, la comuna de Las Condes y la comuna de Vitacura son espectaculares. Cuando se quiere
ingresar a desarrollar actividad, se cumplen condiciones para proteger la vida a la ciudad y evitar que
se produzcan actividades incompatibles (residencia con recreativa). Hay comunas en nuestro pas que
han prohibido actividades nocturnas a travs de un plan regulador. As, los jvenes tienen que ir a
otras comunas en el verano, pues no estn permitidas las actividades recreativas nocturnas, porque el
plan regulador no las permite, porque las comunidades han privilegiado descanso nocturno. Algunos
dicen que esto da origen a otros problemas.

La limitacin del plan regulador es que debe respetar derechos adquiridos. Las actividades se
pueden seguir desarrollando para siempre, pero se genera el problema de eventuales monopolios. Los
planes reguladores pueden transformarse en amigos o enemigos de determinadas industrias.

El equipamiento es el concepto ms amplio en cuanto a uso de suelo, abarca diversas situaciones.
Si se instala una actividad en el barrio, hay que ver qu es lo que dice plan regulador. Si dice
equipamiento, a secas, es porque est permitido cualquier tipo de equipamiento. El plan tiene que ir
agregando o decisentivando actividades, situaciones en base a las clases que contempla el art. 2.1.33.
El inciso 2 permite que los servicios artesanales y profesionales estn siempre permitidos, en
cualquier clase de uso destinado a equipamiento.

Una situacin especial se produce respecto de aquellos proyectos que contemplan distintos usos.
Por ejemplo, un mall, que adems de las tiendas, tiene patios de comida, juegos de entretencin,
servicios, bancos, cines, qu sucede con el plan regulador? Si dice sencillamente equipamiento, estn
todos permitidos. La regla la da el inciso final.

Cul ser la superficie que concentra mayor porcentaje de equipamiento? Tiendas comerciales. Si
eso concentra las dos terceras partes de la superficie edificada, puede incluir cualquier otra actividad
de equipamiento, a menos que el plan regulador las prohba expresamente. Est claro que cuando se
dice expresamente significa que debe ser identificada una a una, porque la comodidad lleva muchas
veces a ambigedades (Contralora).

Claro est que no basta para poder construir supermercado que la zona donde presente construir
autorice el uso, equipamiento comercial, porque adems de la clase la ordenanza dice que la escala
de equipamiento.

La escala se refiere a la magnitud, al tamao de las construcciones con ese uso. Estamos
asignando usos para que todos puedan vivir en armona, evitando mayores problemas. No es lo
mismo que en el barrio se autorice supermercado, o la construccin de hipermercado. Lo impactos
que van a generar son distintos, porque hay un flujo de ingreso y salida constante. Por ejemplo, si se
postula a proyecto de mejoramiento para una multicancha (equipamiento deportivo), a lo mejor lo
que est al frente de la multicancha puede ocasionar problemas (local). Ser lo mismo que la U. de
Chile busque terreno para construir estadio? Los que pueden vivir en el barrio elegido pueden tener
discrepancias. Va a depender de la escala.

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La clase es el tipo de actividad. La escala es la magnitud de la actividad. Para ver si se puede o no
desarrollar actividad, la O.G.U.C. dice que hay que considerar dos elementos:


1. La carga de ocupacin de la construccin.

2. El tipo de va que enfrenta el terreno donde se pretende construir.

En otras palabras, no basta que en la zona se permita equipamiento comercial, adems hay que
saber carga de ocupacin y cul es el tipo de va que enfrenta el terreno donde se pretende construir.


LA CARGA DE OCUPACIN.

La carga de ocupacin es una relacin, un coeficiente que establece el nmero de personas que
simultneamente pueden estar en un terreno, de acuerdo al destino de la construccin. Es decir, es
una relacin de metros cuadrados por habitante. El ejemplo tpico es el de la sala de clases. Cuntos
metros cuadrados se necesitan por estudiante en una sala de clases? Comisin de Hacinamiento, en
los paros los alumnos reclamaron que haba muchos alumnos por curso y las salas no daban abasto,
aduciendo hacinamiento. Ah se recurri a la carga de ocupacin. El estndar dice que los metros
cuadrados necesarios para escuchar al profesor en la sala de clases. Una sala de baile requiere un
nmero mayor de metros cuadrados (10 metros cuadrados por personas).

La silla, el pasillo, la mesa del profesor. Segn una proporcin, puede ser de 1,5 metros cuadrados
por estudiante. Sabiendo la carga de ocupacin, se puede decir cuntos estudiantes estn en la sala
de clases.

Se divide 50 por 1,5 y da 33,3. Si fuere la carga de ocupacin 1,5, podran estar segn la norma
hasta 34 personas.

Para cada una de las actividades, la O.G.U.C. establece carga de ocupacin. Para una vivienda de
hasta 60 metros cuadrados, 15 metros cuadrados por habitantes. Por ejemplo, partiendo de la base
de una familia tipo, compuesta por 4 personas, 60 dividido por 4 es igual a 15.

En un auditorio, la carga de ocupacin ser menor. (0,5).

En un concierto, estn ms juntos o separados? Menos que 1 metro cuadrado (0,25 dice la
norma). 4 personas por metros cuadrados.

En hospitales, otros recintos. En discoteques, 0,5.

Para cada actividad, existe una carga de ocupacin.

Artculo 4.2.4 de la O.G.U.C.

LA VA A LA CUAL SE ENFRENTA.

Las vas se clasifican en expresas, troncales, colectoras, de servicios y locales, dependiendo de la
funcin que cumplen en cuanto a conectividad y de sus caractersticas. Est clasificacin se encuentra
17

en los arts. 2.3.1. y siguientes, en tanto que el art. 2.3.2 seala las caractersticas de cada una de
ellas.

Los criterios son muy variados, no es necesario aprendrselos. Lo que hay que saber es que las
expresas tiene por objeto conectar a nivel regional la comuna. Las troncales a nivel intercomunal. Las
colectoras las distintas zonas de la ciudad. Las de servicio cada una de las zonas. Las locales cada
casa con las de la ciudad.

Parten de 50 metros, con una calzada de 21 metros, para llegar a la local que tiene 11 metros,
entre lneas oficiales con una calzada de 7 metros. Es decir, una va expresa son 3 vas locales. La va
local 7 metros significa que es direccional y tiene 3 metros 50 ms dos metros de vereda. A la
expresa, que tiene 21 metros (3 pistas de circulacin a lo menos).

En nuestra zona hay rutas expresas? En general, no se cumplen. Como no se cumplen, el plan
regulador debe ir asimilando a la que cumple la mayora de los criterios, de las expresas a las vas
locales.

Teniendo en cuenta que las vas se clasifican segn sus caractersticas y funcin, supermercado
frente a una va que es bidireccional, calzada de 7 metros. Si se permite, se va a generar problemas
de ingreso y salida, lo mismo con equipamiento deportivo o esparcimiento. Tiene que haber una
relacin para evitar impactos negativos que se producen en el flujo vehicular. Esa relacin est en el
art. 2.1.36 de la O.G.U.C.

Emplazamiento especfico del equipamiento es necesario considerar la escala, carga de ocupacin
que tiene el terreno y clasificarla de conformidad: mayor, mediano, menor o bsico. Bsico si tiene
carga de ocupacin hasta de 250 personas. Es menor si va de 250 a 1000. Es mediano si va de 1000
a 6000. Es mayor si va ms all de 6000 personas.

Si es bsico, puede ubicarse frente a cualquier tipo de va. Si es menor, puede instalar de que la
medida no sea va local. Si es mediano puede instalarse en la medida que no sea local o de servicio. Si
es mayor, necesita va mayor o expresa o local, no le sirven las vas colectoras.

En Concepcin, aos atrs, hubo un proyecto de un Club Deportivo llamado Deportes Concepcin
(Los Leones de Collao), proyecto que se gest aos atrs, inversionistas alemanes, transformar
Deportes Concepcin en proyecto de nivel regional, 60.000 personas. Supuesto que hubiese sido un
proyecto serio, dnde habra que buscar terreno para construir semejante estadio? Necesariamente
se est hablando de equipamiento mayor. Tendra que tratarse de un terreno adyacente a una va
expresa o troncal. En Concepcin no existen estas vas. Las vas expresas y las vas troncales estn
definidas en el plan regulador intercomunal, porque as lo dice expresamente la Ordenanza.
Solamente un plan regulador intercomunal puede fijar vas expresas o troncales. Entonces, lo que
habra que hacer es ver la Ordenanza para ver qu vas expresas o troncales dispone nuestra ciudad
de Concepcin. Pudiera ser la Costanera, bajo la condicin que es una va que conecta tres comunas
del Gran Concepcin (Concepcin, Hualpn, Talcahuano y Chiguayante). No basta con la funcin que
cumple, sino con las caractersticas. Anchos mnimos, desplazamiento vehicular (2.3.2., que define
cules son los estndares). Y si el plan regulador de Concepcin la ha calificado como troncal.
Terrenos paralelos al ro, en el sector de Hualpn, donde estn las areneras, frente al Jumbo, podra
existir algn terreno que califique, en la medida que ene se sector se admita uso equipamiento (uso
permitido/va que se enfrenta).

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Las vas expresas y troncales estn establecidas en el plan regulador intercomunal (2.1.7.). Luego,
un plan regulador comunal no podra fijar una va expresa o troncal. Por ende, en una ciudad donde
solo existe plan regulador comunal, tcnicamente no podran existir vas expresas o troncales. Si eso
es as, en una ciudad donde no hay, no podra haber equipamiento mayor (contrasentido, es
establecer discriminacin. Plan regulador comunal no se basa en nmero de habitantes, sino varias
comunas relacionadas. Comuna aislada podra tener va expresa o troncal. La respuesta la entrega art.
2.3.1., puede asimilar. En virtud de asimilacin, podra considerarse como si fuera expresa para
efectos de su clasificacin y solucionar problema relativo a regulacin de la ordenanza.

3. USO DEL SUELO ACTIVIDADES PRODUCTIVAS (art. 2.1.28).

Artculo 2.1.28. El tipo de uso Actividades Productivas comprende a todo tipo de industrias y
aquellas instalaciones de impacto similar al industrial, tales como grandes depsitos, talleres o
bodegas industriales. El Instrumento de Planificacin Territorial podr establecer limitaciones a su
instalacin, sin perjuicio del cumplimiento de las normas ambientales y dems disposiciones
pertinentes.

Las actividades productivas sealadas en el inciso anterior pueden ser calificadas como inofensivas,
molestas, insalubres, contaminantes o peligrosas por la Secretara Regional Ministerial de Salud
correspondiente. Sin embargo, las que cuenten con calificacin de dicha Secretara Regional
Ministerial como actividad inofensiva podrn asimilarse al uso de suelo Equipamiento de clase
comercio o servicios, previa autorizacin del Director de Obras Municipales cuando se acredite que no
producirn molestias al vecindario.

Las industrias dicen relacin con actividades productivas y las que se pueden asimilar a actividad
industrial, como grandes depsitos, talleres y bodegas industriales. Los talleres artesanales se
asimilan a equipamiento. Por regla general, las actividades industriales sueles estar en la periferia,
salvo que la ciudad se haya, parte central, lo cual genera problemas. Quin determina donde se
instalan las industrias? El plan. Pero no es el plan quien determina dnde se instala, porque para
poder instalar actividad debe ser calificada previamente por SEREMI de salud, de acuerdo a lo que
seala el art. 2.1.28.

Lo que el plan hace es fijar actividad productiva. Por ejemplo, actividad inofensiva. Quin? Es el
SEREMI de Salud. Los SEREMIS cambian con cada nuevo gobierno.

En realidad, no existen criterios objetivos que establezcan pauta cundo actividad debe ser
calificada en uno u otro sentido. Ver art. 4.14.2.

Artculo 4.14.2. Los establecimientos industriales o de bodegaje sern calificados caso a caso por la
Secretara Regional Ministerial de Salud respectiva, en consideracin a los riesgos que su
funcionamiento pueda causar a sus trabajadores, vecindario y comunidad; para estos efectos, se
calificarn como sigue:
1. Peligroso: el que por el alto riesgo potencial permanente y por la ndole eminentemente
peligrosa, explosiva o nociva de sus procesos, materias primas, productos intermedios o finales o
acopio de los mismos, pueden llegar a causar dao de carcter catastrfico para la salud o la
propiedad, en un radio que excede los lmites del propio predio.

Por ejemplo, una planta de energa nuclear. O una planta de celulosa, puede considerarse
peligrosa. Celulosa Arauco tuvo un incidente. Entonces, se compra un predio grande, industria
peligrosa en industria inofensiva. En la medida que provoque dao catastrfico. Qu se tenga mayor
19

terreno es menos peligrosa? Conflictos han llegado a judicializarse. Termoelctrica se construye en
sector que permite actividades inofensivas, pero no peligrosa. SEREMI califica de peligrosa. Cambia de
autoridad y dicen que es molesto, ahora s se puede. Los criterios son los que no estn definidos, eso
hace que la calificacin, que se hace caso a aso (art. 4.14.2. de la O.G.U.C.), transforma al plan en
instrumento que deja de tener incertidumbre, depende de la autoridad.

4. USO DEL SUELO INFRAESTRUCTURA.

Es una especie de actividad productiva, pero que tiene una regulacin especial, porque presenta
una caracterstica que obliga a distinguir en ella las instalaciones o edificaciones por un lado, y las
redes y trazados por la otra (art. 2.1.29).



Artculo 2.1.29. El tipo de uso Infraestructura se refiere a las edificaciones o instalaciones y a las
redes o trazados destinados a:
- Infraestructura de transporte, tales como, vas y estaciones ferroviarias, terminales de transporte
terrestre, recintos martimos o portuarios, instalaciones o recintos aeroportuarios, etc.
- Infraestructura sanitaria, tales como, plantas de captacin, distribucin o tratamiento de agua
potable o de aguas servidas, de aguas lluvia, rellenos sanitarios, estaciones exclusivas de
transferencia de residuos, etc.
- Infraestructura energtica, tales como, centrales de generacin o distribucin de energa, de gas
y de telecomunicaciones, gasoductos, etc.

Infraestructura transporte, energtica, red para llevar a lo que se produce a otro lugar que va a ser
consumido. Por ejemplo, una planta hidroelctrica genera electricidad para llegar a donde se necesita
electricidad. Agua, alcantarillado, instalaciones ferroviarias, rellenos sanitarios.

Las redes o trazados no pueden prohibirse, porque si se prohbe en alguna parte donde se pueda
pasar lnea o caeras de gas, se est dejando a un sector sin suministro. Por lo tanto, las redes o
trazados estarn siempre admitidos, no puede el plan regulador prohibirlos. Se presentan problemas,
por eso hubo que regularlo.

La definicin de donde instala es una definicin de plano. Problema en Coronel, Bocaminas 1 y
Bocaminas 2. Por qu se instalaron? Porque ENDESA? Porque el plan regulador permita instalacin.
Podra prohibir? S, pero no lo hizo. Lo que no puede prohibir son las redes, pero construcciones y
edificaciones puede limitar y prohibir (irse a una zona no urbana). El problema es cuando no se sabe
si es red o instalacin. El trazado de alta tensin es red.

La subestacin elctrica (donde se transforman. Hoy en da se pueden hacer subterrneas,
generan campos electromagnticos ruidos) se puede impedir? Depende de si se considera red o
instalacin.

Una planta elevadora de aguas servidas? Es una parte de la red, no es instalacin, pero genera
problemas. La nica referencia es respecto de lo que menciona art. 2.1.29.

5. USO DEL SUELO REAS VERDES.

Este tipo de uso genera problemas hasta de constitucionalidad de las normas. Art. 2.1.24 dice que
las distintas zonas pueden estar en uno de los siguientes tipos de uso de suelo (rea verde).
20

Conceptualmente, el rea verde es un terreno de propiedad privada destinado al esparcimiento y
circulacin peatonal en que predominan o deberan predominar especies arbreas o arbustivas.
Estamos hablando de un parque, de una plaza, pero privada, es decir, que no es bien nacional de uso
pblico. Si lo fuera, quedara comprendido dentro de espacio pblico.

Es un rea privada que no es bien nacional de uso pblico (art. 2.1.31). Esparcimiento y circulacin
peatonal. No puede, es privado. Podra decirse que los cerros de la Universidad pueden trabajarse
para hacer ciudad empresarial? La autoridad puede oponerse, diciendo que sean reas verdes.

Qu sucede si un terreno es afectado como rea verde? Art. 57 (El uso del suelo).

rea verde: superficie de terreno destinada preferentemente al esparcimiento o circulacin
peatonal, conformada generalmente por especies vegetales y otros elementos complementarios.

En el caso de la Universidad de Concepcin, que es de la ciudad, se podra decir que es un rea
verde, destinado al esparcimiento y dedicacin peatonal, pero quiere hacer negocio para financiar
actividad y bajar deudas. No interesa que terrenos califiquen como rea verde.

El art. 2.1.31 inciso segundo seala que en las reas verdes sealadas en el inciso anterior, que
no se hubieren materializado como tales, se podr autorizar la construccin de edificios de uso pblico
(definidos como aquellos destinados al equipamiento cuya carga superior es de 100 personas) o con
destinos complementarios al rea verde, siempre que el rea destinada a estos usos no ocupe ms
del 20 % de la superficie total del predio destinada a uso rea verde en el Instrumento de
Planificacin Territorial. Se deber incluir en dicho porcentaje la vialidad interna necesaria para estos
usos, con excepcin de la definida en el Instrumento de Planificacin Territorial, si la hubiere; tambin
las superficies destinadas a estacionamientos sobre el terreno y cualquier otro porcentaje admitido
previamente por el Instrumento de Planificacin Territorial.

El supuesto de esta disposicin es que se trate de un sitio eriazo, que tiene polvo y piedras, como
los que existen en el gran Santiago, los blocks, que son utilizados como canchas de ftbol. Sern
esos? El club de golf ubicado en Los Leones, en Santiago, que es un parque de 70 hectreas, Vitacura
con Providencia. Segn el plan regulador, es rea verde (ojo, no dice que est abierto al pblico, sino
esparcimiento y peatonal).

Hace dos o tres aos atrs, el club de golf decidi que iba a segregar parte del terreno para
proyecto inmobiliario en que se iban a construir hoteles. En realidad, se iban a arrendar a 99 aos,
porque por estatutos la corporacin no poda vender parte de sus terrenos, acogindose a lo que
prescribe art. 2.1.31, pero el problema es que dice que se puede construir para equipamiento. Un
hotel es equipamiento? Depende de si tiene servicios complementarios. Si es hotel de 5 estrellas,
puede, porque es equipamiento. Se puede construir en rea verde? S, siempre que no est
materializada rea verde. Se cre como norma de incentivo para que dueo de terrenos eriazos
dieran uso para que pudieran ejecutar rea verde. Es condicin para acogerse: 1. Que el rea no se
haya materializado como tal. 2. Que se materialice y mantenga equivalente como mnimo cuatro
veces. Por eso hasta un 20 %, tiene la obligacin de ejecutar rea verde equivalente a (), y
llegamos al 100 %. Si construye 5 %, tiene que materializar 25 % rea verde.

Si el rea verde no existe, no hay problema.

Si el rea verde existe, se puede o no se puede? Se encontraron en situacin de desmedro dos
terrenos, no obstante que estn destinados al mismo fin.
21


Perjudica o no perjudica a un propietario el que le califiquen un terreno como rea verde?
Depende. Si el rea no est materializada, es lo mismo que se diga que puede construir en un terreno
hasta un 20 % como equipamiento, pero no es as, ya que exige que realice actividad materialice
reas verdes. El fin es loable, recuperar terrenos, constructibilidad a condicin de. El problema es si
eso es o no constitucional.

Ver caso Club de Golf Los Leones.





Las reas verdes son reas privadas. Por lo tanto, hay derechos de propiedad afectados. Nuestra
regulacin permite que en estas reas privadas, que deben ser destinadas a la recreacin, al
esparcimiento y a la circulacin peatonal, bajo ciertas circunstancias, se pueda edificar. Estas
circunstancias son que el rea verde no se haya materializado, vale decir, que se trate de un terreno
eriazo o baldo, afectado o destinado a un rea verde. Significa que este terreno tiene que estar
destinado a toda la comunidad? No. Pueden obligar a abrir un terreno para que lo use la comunidad?
No. Si bien se debe dejar como rea verde, no hay impedimento para mantenerlo como exclusivo.
Este sera el caso del Club de Golf Los Leones.

DESCRIPCIN DEL CASO DEL CLUB DE GOLF LOS LEONES.

En el caso mencionado, un grupo de empresarios le propuso a la Directiva del Club de Golf Los
Leones arrendar una parte de sus terrenos (60 hectreas), por un perodo de 99 aos, a un grupo que
pretenda construir hoteles y apart hoteles (se habla de 11 torres), de la empresa hotelera
internacional Four Seasons Hotels and Resorts (cadena canadiense de hoteles de lujo y belleza, que
administra y gerencia hoteles y lugares de vacaciones situados en el escalafn ms alto del sector
hotelero).

Cabe sealar que el Presidente del Club de Golf Los Leones es quien era el Presidente del Consejo
de Defensa del Estado, el sr. Sergio Urrejola Monckeberg.

Entonces, es viable o no, desde el punto de vista jurdico, este negocio? No. Desde que se inici el
proyecto, no era viable, pues la O.G.U.C., antes de la ltima reforma que se introdujo el 12 de
diciembre del ao 2013, estableca conceptos y expresiones puntuales que no permita la construccin
de edificios en un rea verde. Se puede construir en rea verde? S, bajo ciertas condiciones. La
condicin, en cuanto a destino, es que sea complementario al rea verde o se trate de edificios
pblicos (art. 2.1.31 inciso 2).

Definicin edificios de uso pblico (art. 1.1.2. de la O.G.U.C.).
Art. 1.1.2. Definiciones. Los siguientes vocablos tienen en esta Ordenanza el significado que se
expresa:
"Edificio de uso pblico": aquel con destino de equipamiento cuya carga de ocupacin total, es
superior a 100 personas.

Recordemos que el uso de suelo equipamiento comprende toda clase de servicio que
complementa las funciones de habitar, producir y circular. Pues bien, estaban ah o no los hoteles?:
No, pues los hoteles estn en el uso residencial. El problema all est, vale decir, si pudiera estimarse
22

que s. En efecto, los hoteles forman parte del uso de suelo equipamiento comercial (es un acto de
comercio).
Concretamente, el problema se produce respecto de los apart hoteles, los cuales corresponden al
uso de suelo residencial, los cuales no estn en equipamiento. Este era un proyecto destinado a
construccin de un hotel y de unas torres destinadas a apart hotel. El negocio se les caa, pues lo que
se puede construir son construcciones complementarias al rea verde o edificios de uso pblico.
Luego, los edificios de uso pblico son los destinados a equipamiento y, dentro de equipamiento, no
se comprenden los apart hotel.

Luego, la autoridad dict una normativa, introduciendo una modificacin al art. 2.1.25 de la
O.G.U.C., prescribiendo que los apart hotel pueden construirse, salvo que expresamente el plan
regulador seale que en los sectores que estn destinados equipamiento no est permitido el uso
apart hotel. Por tanto, tiene que existir prohibicin expresa sobre el particular.

Se soluciona el problema con esta modificacin ad hoc? (No escandalizarse, se hizo una
modificacin para salvar un proyecto
9
).
10


Se puede o no llevar a cabo el proyecto con la modificacin del art. 2.1.25? No pensemos en el
problema del acceso vial, pues hubo un problema de los accesos respecto de la calle que conecta con
el cerro San Luis, parte del Club de Golf que se iba a destinar a este fin.

Con la modificacin an no se puede, porque el proyecto se refiere a reas no materializadas. En
efecto, el inciso 2 del art. 2.1.31 seala las reas verdes que no hubieren sido materializadas como
tales. En ese barrio, est todo materializado como rea verde, y la norma surgi precisamente para
incentivar que en sitios eriazos o baldos se construyera el rea verde, permitiendo que en una parte
se construyera hasta un 20 % con fines de equipamiento. En este caso, s est ejecutada el rea
verde. Por tanto, se puede decir que hay un desequilibrio: Si unos terrenos ya estn ejecutados como
rea verde, se perjudican; y si no estn ejecutados como rea verde, se benefician. Quizs puede ser
inconstitucional, hay un problema evidente. La norma no admite muchas interpretaciones.

ESTUDIO Y ANLISIS DE FALLO: Caso en que se interpuso recurso de proteccin por
Valparaso Sporting Club, en contra Contralora General de la Repblica, donde se analiza el tema. En
definitiva, en este caso, el fallo discurre en otros argumentos. Se trata de un club hpico que decide
vender parte de sus terrenos a un colegio. El colegio es uso de suelo equipamiento educacional, de
manera que, para construir para un colegio, hay que observar el art. 2.1.31, porque se trata de un
edificio pblico destinado a equipamiento con carga de ocupacin superior a 100 personas. Pero se
cuestiona expresamente, pues todo estaba ejecutado como rea verde y no est dentro de esta
situacin. Luego, Contralora objeta y el Club recurri de proteccin, quien aduce que no tiene
facultades para intervenir en estos asuntos.

6. USO DEL SUELO ESPACIO PBLICO.

Por ltimo, dentro de la tipologa de uso de suelo, el art. 2.1.24 hace mencin al espacio pblico, el
cual se encuentra regulado en el art. 2.1.30 de la O.G.U.C., y seala que est constituido por el

9
Durante el primer gobierno de la Presidenta Bachelet, se modific el art. 2.1.21 para salvar un proyecto
energtico, segn veremos en su oportunidad.
10
Todo cambia para que todo siga igual. (En: El gatopardo [traduccin conscientemente errnea de Il
Gattopardo, cuyo significado real es El leopardo jaspeado], una novela escrita por Giuseppe Tomasi di
Lampedusa, entre finales de 1954 y 1957).
23

sistema vial, por las plazas, parques y reas verdes pblicas, en su calidad de bienes nacionales de
uso pblico.

Artculo 2.1.30, inciso 1. El tipo de uso Espacio Pblico se refiere al sistema vial, a las plazas,
parques y reas verdes pblicas, en su calidad de bienes nacionales de uso pblico.

Entonces, hay dos clases de espacio pblico:
1. El sistema vial, que forma parte de la ciudad. En efecto, el sistema vial es el que conecta la
ciudad, lo que los urbanistas dicen relacionan los espacios pblicos con los diversos espacios
privados. Un espacio privado se conecta con otro espacio privado a travs de la calle, a travs del
sistema vial. Es la nica forma, mientras no se disee un sistema de comunicacin areo-urbano
expedito. La regla ha sido tradicionalmente la comunicacin travs de las calles.

Este sistema vial puede estar en dos estados:
1.1. Puede existir.
1.2. Puede que no exista.
En efecto, el sistema vial se compone de lo existente, pero tambin de lo que se proyecta, de lo
que se quiere en el futuro.

Si observamos el plan metropolitano de Concepcin, veremos que en l aparece el puente
industrial, est dibujado; tambin est dibujado el puente de Chacabuco. Si vemos con ms detalle,
en Santa Juana hay otro puente que atraviesa el ro Bio Bo y est dibujado, proyectado; no existe,
pero se espera que llegue a existir algn da. Entonces, el sistema vial tambin incluye lo que la
ciudad necesita en el futuro, en un horizonte de unos 10 o 15 aos.

Hasta el da de hoy, existen estas proposiciones, las cuales generan consecuencias jurdicas. El
sistema vial proyectado el que existe no es ms que una foto area de la ciudad comprende calles
que no existen, las que se van a conectar con las que ya existen. Las consecuencias que puede
generar el tener vas que todava no existen, pero que s estn proyectadas, se encuentran en el art.
59 de la L.G.U.C., en relacin al art. 51.

Art. 2.1.10, N, letra d).
d) El fundamento de las proposiciones del Plan, sus objetivos, metas y antecedentes que lo
justifican, en base a los siguientes estudios especiales:
- Estudio de Capacidad Vial, de las vas existentes y proyectadas, para satisfacer el crecimiento
urbano en un horizonte de, al menos, 10 aos.

El problema es que el ao pasado, en el mes de junio, oficialmente se dio inicio al estudio de
modificacin del plan regulador metropolitano de Concepcin. El punto radica en que cuando se
realizan estos estudios y se llegan a aprobar, pasa mucho tiempo, en un horizonte lejano en el marco
de las polticas pblicas (10 o 15 aos). Lo que hay que tener presente es que el sistema vial
proyectado necesita ms calles y que las que existen se mejoren, que se ensanchen ciertas avenidas,
se mejoren las rotondas, hacer pasos sobre o bajo nivel.

El efecto que produce jurdicamente la proyeccin de este sistema vial se encuentra en los
indicados arts. 51 y 59, que aducen que esos terrenos que quedan afectados a nuevas vas podrn
ser expropiados; y mientras no se expropien, quedarn congelados, es decir, no se podr construir; y
si estuviere construido, no se podr ampliar el volumen de las construcciones. Por ello, hay que tener
cuidado al trazar un proyecto vial (que puede ser bonito, pero irrealizable). La consecuencia de
24

proyectar otros puentes, por ejemplo, es que se van a afectar terrenos a esos fines y se va a
perjudicar a los propietarios por mucho tiempo.

Entonces, el sistema vial es el primer elemento del espacio pblico. El sistema vial, como ya se
indic, se compone de diversos tipos de vas, que van desde las expresas, las troncales, las
colectoras, las de servicio y las locales. Esta clasificacin es jurdicamente importante, pues determina,
adems de las caractersticas que deberan tener, los plazos por los cuales quedan afectadas a futuras
expropiaciones.

2. Las plazas, parques y reas verdes pblicas.
Adems, el art. 2.1.30 dice que el espacio pblico est compuesto por las plazas, parques y reas
verdes pblicas, en su calidad de bienes nacionales de uso pblico. En estos bienes nacionales de
uso pblico se puede construir siempre que est destinado al rea verde, al esparcimiento y a la
circulacin peatonal de todos los habitantes de la Repblica, que es lo que lo diferencia de las reas
verdes privadas, que normalmente estn restringidas a algunos.

La norma dice que la Municipalidad puede autorizar ciertos tipos de construcciones en estas reas
verdes pblicas (art. 2.1.30 inciso 2).
Art. 2.1.30, inciso 2. La Municipalidad podr autorizar determinadas construcciones en las reas
verdes y parques a que se refiere el inciso anterior, entendindose que stas mantienen su carcter
de tales, siempre y cuando:
1. Se trate de edificaciones con destinos complementarios al rea verde o destinadas a
equipamiento,
2. El rea destinada a estos usos no sea superior al 5 % del total del rea verde o parque, y
3. Se ejecuten o garanticen las obras paisajsticas que establezca la respectiva Municipalidad,
incluyendo la mantencin de las mismas.

Primera forma de construir en rea verde pblica (art. 2.1.30 inciso 2, Ns 1, 2 y 3).

En efecto, seala que se puede construir siempre y cuando se trate de edificaciones con destinos
complementarios al rea verde o destinadas a equipamiento. Desde luego que no ser a cualquier
tipo de equipamiento. Por ejemplo, un equipamiento compatible con rea verde es el deportivo, como
en el Parque Ecuador, donde tenemos los juegos (destino complementario al rea verde), una cancha
de ftbol, una cancha de tenis; o en el Parque OHiggins de Santiago, donde se ubica el Movistar
Arena. Hay ciertas construcciones que se pueden ejecutar en estos bienes nacionales de uso pblico,
bajo la condicin que no ocupe ms del 5 % y que se ejecuten o garanticen obras paisajsticas que la
misma Municipalidad establezca.

Segunda forma de construir en rea verde pblica (Art. 2.1.30, inciso 4).

Art. 2.1.30, inciso 4. En las reas verdes o parques que correspondan a bienes nacionales de
uso pblico y que no se hubieren materializado como tales, la Municipalidad podr autorizar
construcciones de hasta un 10 % del total del rea verde o parque, siempre que:
a) Se trate de las edificaciones sealadas en el numeral 1 del inciso segundo de este artculo, y
b) Simultneamente se materialice una parte del rea verde no menor a 10 veces la superficie
ocupada por la edificacin, conforme a las condiciones de mantencin y las especificaciones que para
la nueva rea verde determine el Municipio.

Esta forma se refiere a las reas pblicas que no se hubieren materializado como tales ().

25

Por ejemplo, si el rea verde es de un 20 % de la superficie total, 4 metros de rea verde por uno
de construccin. En este caso, es un 10 % del rea total y 10 metros de rea verde por cada metro
de construccin. Hay que tener cuidado respecto de los bienes nacionales de uso pblicos destinados
a parques o plazas que no existan en la prctica. El fundamento es el mismo, pero hay un cambio: es
un bien nacional de uso pblico. Por tanto, cmo se va a lograr? Esto se va a lograr a travs de una
concesin, lo cual es elemental y, como podemos observar, no est mencionado por la norma.

Si se trata de un bien nacional de uso pblico, tendr que existir previamente un proceso previo de
licitacin o concesin, de lo contrario no ser posible que un particular tenga incentivos para construir
en un sector. Un particular puede solicitar la concesin de un bien nacional de uso pblico destinado a
rea verde y acogerse a esta disposicin. Desde luego, la concesin se rige por la Ley Orgnica
Municipal y hay que cumplir con la autorizacin de concejales. Adems, normalmente surge un
problema de convencer a la comunidad de la bondad del proyecto. En general, en este punto hay
negativas. Por ejemplo, si se quiere construir un telefrico para la ciudad de Concepcin en el Parque
Ecuador, bajo la condicin de ejecutar rea verde y entregar terreno para construir. Por razones
polticas se decidi no llevarlo a efecto.

Para determinar si una actividad puede o no realizarse al interior del radio urbano, hay que
observar el plan regulador, el cual sealar cules tipos de usos son los permitidos en cada una de
estas zonas. El problema es que hay ciertas actividades que no cuadran con la clasificacin que
proporciona el art. 2.1.24, que separa en residencial, equipamiento, actividades productivas,
infraestructura, reas verdes y espacio pblico. Algunas podrn ser incluidas dentro del equipamiento,
porque como vimos, en l se pueden incluir los dems servicios, salvo prohibicin expresa dentro del
plan regulador, y con eso se soluciona una parte. Sin embargo, la pregunta va ms all: Qu sucede
con las actividades agrcolas? Se pueden o no desarrollar actividades agrcolas al interior de la
ciudad? De hecho, se desarrollan. Si uno va de camino a Penco, hay un sector donde hay muchas
hortalizas. Tambin camino a Coronel, cerca del humedal Los Batros, hay sectores con hortalizas. El
punto es que la agricultura es mucho ms que sembrar papas o tener lechugas. Por otro lado, hay
que enfatizar que la ganadera forma parte de la actividad agrcola. A lo mejor tener cerdos no es lo
mismo que cultivar lechugas. Grandes problemas se han presentado por la insistencia.

Desde luego que hay que tener presente que hay una dimensin ambiental que escapa a lo
urbanstico y que tiene una regulacin especial
11
. As, se puede mencionar el simple gallinero (que era
frecuente tener aos atrs), o una crianza pequea de cerdos o de gallinas ponedoras. Se podr
realizar esa actividad en el suelo urbano? La verdad es que las normas no cuadran perfectamente. En
efecto, el art. 57 de la L.G.U.C. indica que las reas urbanas se regirn por lo dispuesto en el plan
regulador, el cual hace una distincin en seis categoras el uso del suelo, pero no comprende la
actividad agrcola.

Se puede mencionar otro ejemplo, pero que no es exactamente agrcola: La cantera Lonco, que,
increblemente, ha cortado la mitad del cerro de San Pedro, por el puente. A qu tipo de actividad
corresponde? Efectivamente, la cantera propiamente tal es extraccin de ridos, porque hay otra
etapa que es la molienda o transformacin de la roca en gravilla, lo cual es actividad productiva, hay
un proceso de elaboracin. Entonces, la sola extraccin de ridos, de un pozo lastrero de donde se
saca ripio, puede realizarse dentro de la ciudad? No est dentro de la clasificacin, por lo que entran
dudas si es posible ejecutarla legalmente o no. Para eso, no hay norma ni texto legal alguno que
apoye una u otra postura, de manera que es una zona que genera problemas, segn tendremos
oportunidad de ver durante el desarrollo del curso.

11
Se estudia en la asignatura electiva Instituciones de Derecho Ambiental.
26


SEGUNDA NORMA URBANSTICA: SISTEMAS DE AGRUPAMIENTO DE LAS
EDIFICACIONES.

Establecido lo anterior, teniendo el lmite urbano, las zonas o subzonas en que se divide la ciudad,
la asignacin a cada una de las zonas o subzonas de los usos del suelo, el art. 2.1.10 de la O.G.U.C
prescribe que hay que asignar el resto de las normas urbansticas y parte por sealar los tipos
(sistemas) de agrupamiento de los edificios (art. 2.1.10, N 3, letra c) de la O.G.U.C.).

Artculo 2.1.10, N 3, letra c). Zonificacin o definicin de subzonas en que se dividir la
comuna, en base a algunas de las siguientes normas urbansticas: usos de suelo, sistemas de
agrupamiento de las edificaciones ().

En efecto, a travs de esta norma urbanstica, se regula el emplazamiento de las construcciones al
interior de cada predio, en funcin de los colindantes.

Por ejemplo, si soy dueo de un terreno, dnde puedo construir al interior de mi predio? No es un
problema de qu puedo construir, pues eso lo determina el uso del suelo. Suponiendo que puedo
construir con fines residenciales, puedo construir una casa, y se trata de un terreno que delimita con
la calle que tiene 400 metros cuadrados. Tengo libertad para elegir en qu parte (si apegado a la
calle, apegado a otro lado, etc.) puedo construir? Puede existir o no existir libertad, ello depender del
sistema de agrupamiento que determine el plan regulador respectivo para la zona respectiva (siempre
hablando de zona o subzona).

La O.G.U.C. establece, en los arts. 2.6.1 y siguientes, tres posibles tipos de emplazamiento de una
construccin al interior de un terreno:

1) Una se denomina edificacin aislada, que obliga al propietario a construir a cierta distancia
de los deslindes del inmueble.
2) Otra se denomina construccin pareada, en que se construye a distancia de un deslinde,
pero contigua al otro deslinde.
3) Otra recibe el nombre de edificacin continua o de fachada continua, en que se obliga
a construir en todo el frente de la propiedad; por lo tanto, sin guardar distancia respecto de los
colindantes.

Por ejemplo, en el centro de la ciudad de Concepcin, si uno camina por la Diagonal Pedro Aguirre
Cerda, es posible percatarse que no hay distancia entre las construcciones, entre una y otra
(edificacin continua, que es propia de los sectores centrales, y por una razn econmica: el suelo es
escaso y hay que aprovecharlo al mximo, construyendo en todo el ancho y en todo el frontis de la
propiedad).

En las poblaciones, sobre todo de vivienda social, es muy comn o clsica la existencia de
construcciones pareadas (como una casa o construccin en A). Tambin tiene su explicacin
econmica, ya que se aprovecha un muro central. Es pareada, porque a un lado est apegada al
colindante, pero por el otro lado es aislada (donde ingresa el vehculo).

Una tercera, que es la que encontramos en el barrio universitario, es la construccin aislada, la cual
no est pegada a ninguno de los dos lados y se debe mantener una cierta distancia respecto del
colindante.

27

Esta distancia que se debe mantener depende de dos factores:

1. De la altura de la construccin.

2. De la existencia o de la inexistencia de los denominados vanos, vale decir, de ventanas,
puertas, balcones u otras aperturas que tenga una muralla; vale decir, tienen la funcin de comunicar
y permiten ver al otro lado.

Por ejemplo, no hay vano si la muralla es absolutamente cerrada y no se puede ver al otro lado.
Cuando se mira en direccin al vecino, no es indiferente que haya una ventana o que no la haya,
sobre todo si la construccin est muy apegada al vecino, ms si hay altura, pudindose ver el patio
del vecino. Hay un tema de privacidad. Al respecto, el Cdigo Civil seala que no pueden abrirse
ventanas a menos de 3 metros del muro medianero (art. 878, inciso 1
12
).
La O.G.U.C. contiene una tabla en el art. 2.6.3.
Los distanciamientos medidos en cada una de las alturas de la edificacin que se sealan en la
siguiente tabla, consideradas separadamente, sern:
En las fachadas en que existan tramos con vanos y otros sin vanos los distanciamientos se
aplicarn a cada tramo por separado.

Por ejemplo, en todo el primer piso (un piso, para la Ordenanza son 3,5 metros; esa es la
conversin de metros a pisos: hay que dividir por 3,5), si hay una ventana, debo mantener una
distancia mnima de 3 metros, si el tipo de agrupamiento es edificacin aislada. Si el tipo de
agrupamiento es edificacin continua, no debo mantener nada, pero no se pueden hacer ventanas
(prohibicin absoluta de hacerlo en menos de 3 metros). En cambio, si es un muro ciego, en que no
hay ventana, la distancia es de 1,4 metros. Del segundo piso sigue siendo 3 metros si hay ventana,
pero si no la hay, aumenta 2,5 metros. Y a partir del tercer piso hacia arriba, sobre los 7, 0 metros,
4,0 metros y 4,0 metros es el mnimo.

La pregunta es la siguiente: Si con el vecino hay agrupacin aislada, cul es la distancia mnima
en la que pueden estar las construcciones? Si ambos muros son sin fachada, puede ser 2,8; si uno

12
Art. 878, inciso 1. No se pueden tener ventanas, balcones, miradores o azoteas, que den vista a las
habitaciones, patios o corrales de un predio vecino, cerrado o no; a menos que intervenga una distancia de tres
metros.
Tambin el art. 875, 2 regla, contiene una referencia a la distancia en que se deben ubicar las ventanas. Se
trata, en definitiva, de otra norma urbanstica comprendida en el art. 2.1.10 de la O.G.U.C., al referirse dicho
precepto a los distanciamientos mnimos a los medianeros.
Art. 875. La servidumbre legal de luz est sujeta a las condiciones que van a expresarse.
2 La parte inferior de la ventana distar del suelo de la vivienda a que da luz, tres metros a lo menos.
28

quiere tener ventana y el otro no, 4,0 metros; todo depender de las ventanas, o no necesariamente,
puede ser una puerta. La idea es respetar una privacidad mnima, eso es lo que est detrs de este
tipo de agrupamiento y as se protege esencialmente a los barrios residenciales.

Si la construccin es pareada y uno de los vecinos construye en la parte, tiene que quedar aislada
(la pareada es una mezcla de la fachada continua con la aislada).

Por ejemplo, se quiere efectuar una ampliacin de la cocina de una casa, o un comerciante o
emprendedor decide instalar un negocio en el espacio que est destinado a entrada de vehculos
13
. Lo
ms probable es que sea un sector donde slo se permite la construccin aislada o la pareada, pero
no la construccin continua. Si fuere construccin continua, pudiera construir ms all. Eso ocurre
porque, a veces, los planes reguladores son muy simples. Por ejemplo: Tipo de agrupamiento:
A/P/C = Aislado, Pareado y Continuo (es decir, est intentando decir hgalo como quiera). En ese
caso, si dice eso el plan regulador, el que construye no est infringiendo, pues se permite la
posibilidad. Habra problema cuando el plan regulador dijera aislado o pareado, pero no continuo.
Para ello, existe el adosamiento.

TERCERA NORMA URBANSTICA: EL ADOSAMIENTO.
El adosamiento es una figura sui generis, complementaria a cualquier tipo de agrupamiento (art.
2.6.2. de la O.G.U.C.).

Artculo 2.6.2. Sin perjuicio de lo dispuesto en el artculo anterior y como una norma
complementaria de los tres tipos de agrupamiento indicados, se entender por adosamiento, para
los efectos de la aplicacin de este artculo, la edificacin no subterrnea que se ubica contigua
a los deslindes ().

Entonces, es posible que, no obstante que exista un tipo de construccin aislada que slo permita
acercar hasta 1,4 metros del deslinde, por norma igual puede llegarse hasta el deslinde si se acoge a
la institucin del adosamiento. Con todo, el adosamiento es una norma excepcional, que requiere la
concurrencia de ciertos requisitos o condiciones. Cundo una persona podr llegar hasta ese lugar?

REQUISITOS.
1. No ocupar el antejardn.
El antejardn es la distancia que existe entre la lnea oficial y la lnea de edificacin (desde la calle
hasta la casa, ese espacio no puede ser ocupado por el adosamiento).

2. No se puede ocupar ms del 40 % del deslinde comn.
Por ejemplo, un terreno tiene 20 metros de fondo por 20 metros de frente (400 metros cuadrados,
un terreno bastante amplio de un sector residencial, puede considerarse un terreno grande hoy en
da. Pensemos que la superficie total de una vivienda social tiene 60 metros cuadrados, 80 como
mximo). De los 20, se pueden ocupar 8 metros adosados. Podra ocupar ms? S, pero para eso, la
O.G.U.C. exige una autorizacin notarial del vecino.

El porcentaje de adosamiento podr excederse, tanto para construcciones nuevas como para
regularizaciones, con autorizacin expresa del propietario del predio vecino, suscrita ante
Notario. No obstante, cuando el adosamiento coincida con una edificacin existente aprobada con
mayor porcentaje de adosamiento, se podr contemplar una mayor longitud, siempre que no
sobrepase la edificacin vecina existente.

13
Ver fotografa tomada al pizarrn.
29


Aqu, las Direcciones de Obras Municipales, por alguna razn, normalmente preguntan por la
autorizacin del vecino, cuando uno va con la intencin de adosamiento. Cabe recordar que la
autorizacin slo se requiere cuando se excede del 40 % del deslinde comn. La Direccin de Obras
Municipales, en este caso, puede igualmente llegar a rechazar.

Entonces, lo primero que hay que saber cuando se presenta el problema es cunto tiene el
deslinde comn. Si el deslinde comn tiene 20 y est construyendo 6, est dentro de la norma,
porque puede construir hasta el 40 % del deslinde comn, sin ocupar el antejardn. En todo caso, la
norma dice que, para el clculo del porcentaje, hay que descontar el rea que est pareada. Aqu uno
debera tener dos planos, uno de fachada y otro de planta. Si miramos desde arriba, las casas
normalmente se ubican ms o menos al lado superior del centro del deslinde. Si se construye hacia un
lado, no habra problema, porque lo nico que hay que respetar es que no se puede tomar el
antejardn. Luego, se calcula el 40 % del deslinde. Pero si se quiere construir atrs de la casa 2 (una
ampliacin de un dormitorio, por ejemplo), hay que adosar (cunto puede adosar? 40 % del
deslinde); si tena 20, hay que descontar la parte que ya est en construccin. Por ejemplo, si una
parte de la lnea tiene 10, la casa tiene 7 y el antejardn tiene 3. Ser el 40 % de 13, que es 5,2
metros, que es lo que se podr adosar.

3. Una ltima condicin es que el adosamiento solamente se permite en el primer piso, que llega
hasta 3,5 metros (slo hasta ah se puede construir; a partir de los 3,5 metros, slo dentro de la
envolvente de 45 grados).

La altura del adosamiento en el deslinde no sobrepasar los 3,5 m. No obstante, cuando
el adosamiento coincida con una edificacin existente aprobada, de mayor altura, ubicada en el predio
vecino a partir del deslinde comn, se podr contemplar una mayor altura para dicho adosamiento,
siempre que no sobrepase la de la edificacin vecina existente.

El adosamiento deber inscribirse dentro de un ngulo no superior a 45 grados
sexagesimales, aplicado en el deslinde comn, desde la altura mxima de adosamiento
permitida.

Por ejemplo, se construy hasta el deslinde, hasta 3, 5 metros. Hacia arriba, se puede construir,
pero primero hay que proyectar un ngulo de 45 grados sexagesimales. No se podra construir en otra
parte. Esa es la norma, en muchos casos no se respeta, o no se reclama, o no hay fiscalizacin y las
construcciones no quedan bien hechas. Se trata de un problema de aplicacin y eficacia de la norma
jurdica.

En suma, existen edificaciones aisladas, pareadas y continuas, y, adems, hay una norma rara, que
se llama adosamiento y que permite construir hasta el deslinde, cumplindose las condiciones que
seala el art. 3.6.2 de la O.G.U.C.

Para el otro lado, si es una edificacin pareada, hay que respetar un distanciamiento, que depende
de si hay ventana o no. Es para el lado en que existe el pareo. Siempre se respetando el 40 %. Para
el lado en que existe el pareo se descuenta la superficie, no para el lado que no est pareado.

Estos son problemas de vecindad de todos los das.

El adosamiento significa que se puede construir hasta el deslinde, no significa que se puede
construir en la pandereta o apegado o montado en la construccin, que es otro de los problemas
30

tpicos. Por ejemplo, el vecino construy hasta el deslinde y debi haber dejado la pandereta,
construyendo su muralla a continuacin de la pandereta; hay construcciones que se afirman en la
pandereta (eso es una aberracin). Hay otros que construyen hasta el deslinde, sacan la pandereta y
se construye en toda la superficie. Despus llega el vecino, monta anclajes y se apoya en el muro del
vecino para su construccin. Esto se encuentra regulado en el Cdigo Civil (acciones posesorias, como
la denuncia de obra nueva, para cuando alguien se apoyare en el muro vecino). Cuando se construye
una casa, se proyecta y calcula en funcin de la superficie y la altura. Si un vecino se carga en una
casa, la nueva construccin puede provocar problemas en caso de un terremoto.

Como ya mencionamos, existen otras disposiciones urbansticas (uso del suelo, sistema de
agrupamiento de los edificios, art. 2.1.10). Cabe observar que todas se deben aplicar en su conjunto,
no por separado.

CUARTA NORMA URBANSTICA. COEFICIENTES DE CONSTRUCTIBILIDAD.
El coeficiente de constructibilidad determina la cantidad de metros cuadrados que es posible
edificar en un terreno determinado y se calcula sobre la superficie del terreno, descontadas las reas
afectas a futura expropiacin. En definitiva, es un nmero (guarismo) que, multiplicado por la
superficie del terreno, descontado de esta ltima las reas afectas a futura expropiacin, determina la
cantidad de metros cuadrados en que es posible construir.
Coeficiente de constructibilidad: nmero que multiplicado por la superficie total del predio,
descontadas de esta ltima las reas declaradas de utilidad pblica, fija el mximo de metros
cuadrados posibles de construir sobre el terreno.

Cuntos metros cuadrados se pueden construir sobre un terreno de 400 metros cuadrados?
1. Se tiene que saber cul es el coeficiente.
2. Se tiene que saber si en esos 400 metros cuadrados existe algn rea que est afecto a futura
expropiacin. Si es susceptible de ser objeto de ensanche, hay que descontar del terreno (400 metros
cuadrados) la superficie que est afecta a expropiacin. Teniendo los 400 metros cuadrados (porque
no existe rea afecto a futura expropiacin), se consulta al plan regulador (qu coeficiente se ha
fijado para el terreno) y la zona en que se halla.

Por ejemplo, el terreno est en la zona H1, donde el coeficiente de constructibilidad es 3, lo cual
significa que se puede construir 3 veces la superficie del terreno. Si son 400 metros cuadrados, se
puede construir hasta 1200 metros cuadrados (desde luego, los 1200 metros cuadrados no caben en
primer piso, habr que construir hacia arriba). Cuntos pisos se puede construir? Podran ser 3, bajo
la condicin que ocuparan todo el terreno, pero lo ms probable es que no se pueda ocupar todo, ya
que hay otro coeficiente (coeficiente de ocupacin de suelo) que hay que agregarlo al anterior.

QUINTA NORMA URBANSTICA: COEFICIENTES DE OCUPACIN DEL SUELO.

Es aquel que determina el porcentaje del terreno que es susceptible de construccin. Se calcula
sobre la base del terreno, descontadas las reas afectas a futura expropiacin.

Coeficiente de ocupacin del suelo: nmero que multiplicado por la superficie total del
predio, descontadas de esta ltima las reas declaradas de utilidad pblica, fija el mximo de metros
cuadrados posibles de construir en el nivel de primer piso.

Este coeficiente, por matemticas bsicas, no puede ser superior a 1, pues no se puede ocupar
ms del 100 % (que es 1).

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EJERCICIO: Si tengo un terreno de 400 metros cuadrados, de 20x20, con antejardn de 3 metros
afecto a futura expropiacin, con coeficiente de constructibilidad de 3 y coeficiente de ocupacin de
0,8. Cuntos pisos se pueden llegar a construir?

340 metros cuadrados por 0,8= 272 metros cuadrados. Lo que se puede construir como mximo.

3X340= 1020/272= 3,75. Por definicin, cuando el mltiplo es superior a cinco, se aproxima (4
pisos). Ello bajo la condicin que el propietario, el promotor inmobiliario o la constructora decida
ocupar toda la superficie, pudiera ser menos, porque si decidiera ocupar en vez de los 272 metros
cuadrados, 200 metros cuadrados de base, habra que dividir 1020 por 200, y dara 5 pisos.

La altura de un edificio no est determinada necesariamente por los coeficientes.
Determinan, conjuntamente, con el tipo de agrupamiento de los edificios, la forma, la cantidad de
metros cuadrados y de cierta manera la altura.

Mientras ms pisos, ms requerimientos, suelos calificados, incorporar refuerzos, normas de
ascensor. Hay varias consideraciones tcnicas. El coeficiente de ocupacin es el mximo.

*Va a lo largo de todos los deslindes colindantes. Si dice continua, puede construir por todo el
frente, hasta donde seale la norma. Por los deslindes, a partir de eso hay que edificar, a menos que
recurra a adosamiento. Lo mismo sucede si la edificacin es pareada. Continua a un lado y aislada al
otro. Se puede construir por adosamiento al lado superior, por el centro, y al lado inferior izquierdo.
No puede ser hasta el fondo, la norma dice cuntos metros de profundidad (del frente hacia el fondo).
Por una razn tcnica, que es la existencia de disposiciones que obligan a que todas las habitaciones
de una construccin tienen que tener ventanas.

*La continuidad es de fachada, del frente hacia el fondo. Si dice continua y slo continua, no es
una facultad, sino obligacin. Tambin hay un problema de armona visual. La continuidad se limita
hacia el fondo y hacia arriba (puede decir edificacin continua hacia 6 pisos; de ah en adelante,
aislada). En calle Chacabuco, hay distintos tipos de edificios (aislados; continua y superior aislada). En
calle Edmundo Larenas hay otros.

SEXTA NORMA URBANSTICA: ALTURAS MXIMAS DE EDIFICACIN.

La altura mxima de la edificacin est determinada en metros, en pisos o utilizando el sistema de
las rasantes. Las dos primeras deben establecerse expresamente. La ltima la fija como norma
general la O.G.U.C. para la construccin aislada. Sin perjuicio de lo anterior, el plan podra establecer
una altura libre. La altura mxima permitida es dos puntos, libre: construya lo que pueda, no lo que
quiera. Ya sabemos que tendr que respetar normas de coeficientes (constructubilidad y ocupacin
de suelo). Aun cuando diga que la altura es libre, debe respetar normas de rasantes establecidas en el
art. 2.6.3 de la O.G.U.C. Si la altura se establece en metros, la conversin, para determinar cuntos
pisos. 3,5, 20 metros, 6 pisos.

Es frecuente que la Ordenanza local recurra a frmulas mixtas. Puede decir altura mxima 6
pisos, sobre los 6 pisos, rasante. O puede decir altura mxima 7 pisos ms un piso en retiro, o
retranqueo, es decir, 6 pisos en lnea y el ltimo no puede estar en lnea, sino un poco ms al
interior, dejarlo como terraza. Condicin frecuente en edificios de Concepcin.

SPTIMA NORMA URBANSTICA: ANTEJARDINES.

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Importancia para la ciudad. Espacio pblico y edificacin. Es el espacio que antecede a la
construccin, mirado desde el frontis del inmueble. Ahora bien, el antejardn es un elemento
importante dentro de la planificacin de la ciudad. Escuelas de urbanismos basadas en la ciudad
jardn. En Santiago, la comuna de Providencia, hasta antes del Costanera Center, con jardines y
rboles en la va pblica. La escasez de suelo urbano lleva a que esta exigencia sea limitada. Espacios
destinados a antejardines poco aprovechados, que desde este punto de vista lo hace necesario para
otro tipo de destino. Los centros de la ciudad no suelen tener antejardn, es un uso intensivo que.
Estn en la periferia, barrios residenciales. Ello se debe a que la norma lo establece como obligatorio.

CMO SE FIJA. Jurdicamente es una diferencia entre la lnea oficial y la lnea de edificacin,
entendiendo por lnea oficial aquella que segn el plan regulador separa el espacio pblico del espacio
privado, que no es lo mismo que el deslinde de la propiedad, segn los ttulos de dominio. La lnea
oficial o lnea de cierros puede o no puede coincidir con el deslinde (la reja). Esto, normalmente,
estar amparado por un ttulo de dominio de la propiedad.



Desde el punto de vista urbanstico, esta lnea oficial est en el plan. Luego, puede o no coincidir
con la propiedad. Se va a calcular a partir del eje de la calzada. Pensemos en un corte transversal de
la calle, un automvil, otro automvil en sentido contrario (va local, trnsito en las dos direcciones;
siete metros, ancho de vereda de dos metros). Entre lneas oficiales,

En la mitad de los dos metros est la pandereta (comprende los 11 metros).

La lnea oficial tiene que calcularse desde el eje de la calzada. Se suman, segn el ejemplo, 3,5,;
5,5 metros a partir del eje de la calzada. Se calcula la lnea oficial (5,5 metros). Hay una parte de la
propiedad que segn el plan regulador es pblico. El registro de propiedad dice que el inmueble. Hay
incompatibilidad, lo que el plan dice que en algn momento va a llegar. La autoridad, en algn
momento, tendr que expropiar. Va a pertenecer al espacio pblico. Ahora bien, si no existe ese
problema, porque la pandereta est justo ah, no habr problema.

La lnea de edificacin es aquella que a partir de la cual se puede edificar o construir. Tambin se
mide a partir del eje de la calzada. Si la lnea de edificacin, en el ejemplo, es de 5,5 metros; lnea
oficial, 5,5 metros, implica que se puede construir a partir del deslinde. Por lo tanto, no hay que
respetar antejardn, se construye desde el lmite del inmueble. Puede decir 6,5, 8,0. Se debe construir
hacia el interior. Si seala lnea de edificacin 8,5, significa que hay 3 metros de antejardn. Slo se
puede construir desde all hacia el otro lado. No es objeto de construccin.

Dependiendo del tipo residencial, tendr ms o menos antejardn. Hay sectores populares en que
no se puede exigir demasiado.

OCTAVA NORMA URBANSTICA: OCHAVOS.

Ochavo: chafln que se aplica a un edificio o cierro situado en la esquina de vas de circulacin
vehicular o peatonal y que en los predios de esquinas rectangulares se constituye como servidumbre
de vista.

Un corte para eliminar la esquina rectangular, para que queda con una visin y al otro lado ms
amplia. Esto naci por motivos de seguridad.

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El chafln tiene que permitir la visin en el primer piso. Hay varios que lo usan como antejardn.

NOVENA NORMA URBANSTICA: RASANTES.

DCIMA NORMA URBANSTICA: SUPERFICIE DE SUBDIVISIN PREDIAL MNIMA.

La clase anterior se analiz la norma urbanstica de la superficie predial mnima, contenida en el
art. 2.1.20 de la O.G.U.C.

DCIMO PRIMERA NORMA URBANSTICA: LAS DENSIDADES.

La densidad es uno de los parmetros importantes para las inmobiliarias y constructoras a la hora
de establecer el nmero de unidades (esto es, el nmero de viviendas o el nmero de departamentos
o casas) que se pueden construir en un terreno que se desea comprar.

La densidad est definida como una relacin que existe entre el nmero de habitantes o personas
en una superficie determinada (art. 1.1.2 de la O.G.U.C.).
Art. 1.1.2. Definiciones. Los siguientes vocablos tienen en esta Ordenanza el significado que se
expresa:
"Densidad": nmero de unidades (personas, familias, viviendas, locales, metros cuadrados
construidos, etc.), por unidad de superficie (predio, lote, manzana, hectrea, etc.).

En otras palabras, se trata de cuntas personas se permite que puedan llegar a habitar en un
sector determinado. Si son muy pocas personas, el barrio se transforma en un barrio de baja
densidad, ms exclusivo, que, normalmente, no va a permitir la construccin en altura, dado que esta
construccin en altura es tpica de sectores ms densos y con mayor cantidad de habitantes. Salvo
que las casas sean pequeas, la forma normal de densificar la ciudad es hacindola crecer de forma
vertical. All hay elementos que dependen de la orientacin que tenga la respectiva ciudad, dado que
hay ciudades densas y hay ciudades extensas. En efecto, existen ciudades en que, por poltica, se
desea crecer en extensin y hay otras que, tambin por poltica, pretenden crecer en altura. A eso se
une un componente de la cantidad de superficie que se dispone para el crecimiento de la ciudad.

Es un tema bsico el hecho que se necesiten nuevos terrenos para el crecimiento de la ciudad.
Hasta cunto se va a permitir que la ciudad crezca? Este es el problema permanente de Santiago.
As, se dice que se necesitan 6.000 nuevas hectreas para el crecimiento proyectado en los prximos
10 aos. En dicha ciudad existen sectores antiguos que cuentan con construcciones de uno o de dos
pisos, y se pueden densificar. La comuna de Santiago Centro as lo hizo y en 20 aos creci
considerablemente, est lleno de habitantes por una decisin de poltica habitacional. En efecto, se
permiti la densificacin de Santiago Centro, pues dcadas anteriores se observ un abandono del
centro de la ciudad, yndose las personas a vivir a la periferia, por distintas razones. En los fines de
semana, la ciudad estaba prcticamente muerta, porque se utilizaba como un sector para trabajar,
mas no para vivir, pese a que tena condiciones que la hacan atractiva (desde equipamientos
pblicos, como los hospitales, los liceos, etc.). Por ello, se decidi densificar y, en definitiva, permitir
el crecimiento en altura. El problema es que, en nuestro pas, todava falta bastante para incentivar a
la familia a vivir en departamentos, en razn de la necesidad de contar con un patio. Por estas
razones, Santiago Centro es un ejemplo de que se puede lograr, porque cuenta con los
equipamientos, como reas verdes importantes (parques) que ayudan a suplir la falta de patio
(Parque Forestal, Parque Bustamante, Cerro San Cristbal, Quinta Normal, etc.). En otros sectores,
puede ser ms difcil contar con equipamientos con tales caractersticas.

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Entonces, la densidad es un componente importante que se calcular, normalmente, como una
cantidad de viviendas por hectrea, o de habitantes por hectrea. Mientras mayor sea la cantidad de
viviendas o mayor sea la cantidad de habitantes, mayor densidad podr tener el sector, ms casas
podrn construirse. La relacin ya se ha indicado: vivienda por habitante como 1 es a 4; vale decir,
4 personas por casa, o 4 personas por departamento. Se trata de una media, un estndar.

De manera que este elemento densidad debe ser apropiado al resto de las normas urbansticas;
tiene que existir una relacin para que los nmeros cuadren. Por ejemplo, si pensamos en un
coeficiente de constructibilidad de 7, en un coeficiente de ocupacin de 0,8, de altura libre, se estn
dando normas bastante beneficiosas para cualquier constructora. Luego, imaginemos una densidad de
400 habitantes por hectrea. Hay alguna relacin entre ese dato densidad con el resto de los
datos? Habra que razonar. En efecto, la densidad dice que se pueden construir 100 casas o
departamentos. En seguida, si se tuviere un terreno de 2.500 metros cuadrados y se empieza a
especular si se pueden construir departamentos, si ser rentable, teniendo en cuenta que el
coeficiente de ocupacin es de 0,8, lo cual significa que se pueden ocupar 2.000 metros cuadrados
para construir una torre y que se puede construir 7 veces 2.500, de lo cual resultan 17.500 metros
cuadrados de construccin, sobre 2.000 metros, y suponiendo que se quisiera ocupar todo. En suma,
a lo menos se podran construir 8 pisos (resulta 16.000 metros cuadrados, ms un penhouse por los
1.500 metros restantes).

Cuntos departamentos podra tener ese edificio si la densidad es de 400 habitantes por
hectrea? Cul es el clculo que hay que hacer? El siguiente: 100 viviendas o departamentos es a 1
hectrea (es decir, 10.000 metros cuadrados). Por lo tanto, x es a 2.500. El resultado es 25.

Recapitulando, cabe recordar que la densidad indica la relacin entre habitantes o viviendas por
una superficie determinada, que, normalmente, se expresa en hectreas. Una hectrea equivale a
10.000 metros cuadrados. Entonces, si la densidad es de 400 habitantes, se sabe que son 100
viviendas, porque la relacin de habitantes a viviendas es de 4 a 1; es decir, en 10.000 metros
cuadrados se puede construir 100 viviendas. Sin embargo, si slo se es dueo de 2.500 metros
cuadrados, hay que sacar relacin. En 2.500 metros cuadrados, caben 25 departamentos.

A continuacin, teniendo en vista los datos ya proporcionados, para saber cuntos metros
cuadrados tendr un departamento, hay que dividir 17.500 por 25, de lo cual resultan 700 metros
cuadrados
14
. A lo mejor servir esa cantidad si se considera la construccin de casas. As, en 2.500
metros cuadrados se pueden tener 25 casas. En este caso, el nmero es adecuado a una densidad
baja. Para construir un edificio, no sale rentable, porque las relaciones no se dan. Ahora bien, para
construir casas, hay que tener que observar otra norma, que es la superficie predial mnima. As, si la
superficie predial mnima es de 200 metros cuadrados por unidad, cuntas viviendas pueden
construirse en el terreno de 2.500 metros cuadrados? 12 viviendas.

Cabe recordar que la superficie predial mnima se calcula sobre el terreno. Si el terreno tiene 2.500
metros cuadrados, se divide 2.500 por 200, lo cual resulta 12 y fraccin, siendo la densidad de 400
habitantes por hectrea.


14
En el caso, el departamento tiene una densidad que no es adecuada en nuestro pas. Puede que existan
algunos de 300 o 400 metros cuadrados, pero cuestan una fortuna. En So Paulo, New York y London existen
departamentos con estas caractersticas.
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La superficie predial mnima es una superficie de cada lote resultante (de terreno), lo otro es el
coeficiente de constructibilidad, que es la cantidad de metros cuadrados que se pueden tener en cada
terreno. En definitiva, las normas se deben analizar en su conjunto.

Para determinar el valor de un terreno, es fundamental saber cuntas unidades (casas o
departamentos) se pueden llegar a construir. Mientras mayor sea el nmero de departamentos (en
una economa de escala), el costo del suelo se prorratea en ms unidades, lo que lo hace
relativamente ms barato. Si se compra slo el terreno, se debe asumir todo el costo. Si se compra un
terreno entre dos personas con la intencin de construir dos casas para cada uno, el terreno est
costando un 50 %; si se compra un terreno entre cuatro personas con la intencin de construir cuatro
casas para cada uno, el terreno est costando un 25 %, y as sucesivamente.

Si se sabe el valor final al cual es posible vender un departamento (en realidad, el valor lo fija el
mercado por cada unidad), por matemtica se puede llegar a determinar el valor del suelo que se
paga, porque el costo de los materiales es estndar (cemento, fierros), para cualquier tipo de
construccin. Tambin el valor de la mano de obra est dada, los gastos generales son uniformes
(algunos son ms eficientes u otros menos eficientes), y el margen o la rentabilidad del negocio en el
mercado de la construccin es de un 30 % o 40 %. Como se tienen los tems de antemano y se
dispone del precio de venta, se comienza a descontar hasta que queda el valor residual del terreno.

Por ejemplo, si se desea construir y vender 25 casas, en las Lomas de San Sebastin, por un valor
de 3.000 UF ($60.000.000), resulta un ingreso bruto de $1.500.000.000. A ello se le debe restar los
costos de la construccin, la mano de obra, los gastos generales y el margen o la utilidad de la
ganancia. La diferencia resultante ser el valor del terreno. Por ejemplo, $180.000.000 por 2.500
metros cuadrados. Ese es el clculo que hacen las inmobiliarias y el negocio resulta rentable. Si se le
asignara un valor de $300.000.000, los nmeros no dan.

Lo anterior rige con la salvedad que puede llegar a cobrar $300.000.000, pero, en vez de 25, se
puede hacer 30 casas, y se reparte el costo en ms casas, pero para hacer eso se necesita contar con
el respaldo de otras normas urbansticas que autoricen a construir ms. Sin embargo, la densidad es
generalmente la limitacin.

DCIMO SEGUNDA NORMA URBANSTICA: ALTURAS DE CIERROS.

Cuando hablamos de cierros, nos referimos a las cercas, a lo que fija la separacin de suelo pblico
y suelo privado. Pareciera ser un dato menor dentro de los problemas de la ciudad, pero la verdad es
que incide en el estilo arquitectnico de un sector. As, resulta atractivo un muro bajo que permite ver
cmo es la estructura de la casa, o un muro de fierro o barrotes con terminaciones que dan vista a
jardines, o cercos vivos con antejardn. No obstante, con ello pueden suscitarse problemas de
seguridad, situacin muy presente en la ciudad. Por ejemplo, si se dijera que no se permiten muro de
ms de 50 centmetros, se estaran dando facilidades para delinquir. Por consiguiente, hay que
preocuparse de la belleza y de la ciudad. Hoy se observa el uso y abuso de los condominios.

IMPORTANCIA DE ESTA NORMA URBANSTICA. El problema radica en que la norma slo permite
fijar la altura del cerco, no el diseo del cierro, como ocurra antiguamente. En las Rocas de Santo
Domingo, el plan regulador deca que slo se permitan cercos vivos o de piedra laja con ciertas
caractersticas y de cierta altura. Hoy slo podra ser la altura, la norma no podra fijar las
caractersticas, pues slo se refiere a altura. Esta es, entonces, la problemtica de estos planes
reguladores que slo pueden hacer lo que el artculo 2.1.10 permite.

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Adems, el profesor plantea una inquietud en relacin a la competencia de las ordenanzas
municipales. En efecto, la Ley Orgnica Municipal permite a la Municipalidad fijar normas de carcter
general y obligatorio para la ciudad. Hubo una ordenanza que caus polmica que oblig a los cafs
con piernas que existan en Concepcin a tener vidrios opacos. Tiene facultades o no la
Municipalidad? Es un tema discutido. Se podra decir que no se puede fijar a travs de un plan
regulador el diseo o las caractersticas arquitectnicas, pero s podra ser por medio de una
ordenanza general. Existe esa posibilidad; a travs de eso podra regularse la tenencia responsable de
mascotas, la obligacin de mantener los antejardines, la obligacin de mantener los rboles podados,
etc.

DCIMO TERCERA NORMA URBANSTICA: EXIGENCIAS DE ESTACIONAMIENTOS
SEGN DESTINO DE LAS EDIFICACIONES.

Hoy en da, algunos postulan que las exigencias de estacionamientos deberan eliminarse y
prohibirse. Se sugiere la lectura de opiniones consignadas en el sitio web
http://www.defendamoslaciudad.cl/ .

Ya se coment que el D.S. N 1 del ao 2013, entre otros asuntos, facilit el negocio del Club de
Golf Los Leones mediante una modificacin. Pues bien, ahora se est anunciando su derogacin
(problema de derogacin, sus efectos y cmo rige la norma en el tiempo). Tambin surgi una
polmica por un hotel que se construir en el Cerro San Cristbal, que contempla 3.000
estacionamientos, lo cual acarrear problemas, sobre todo alrededor de las 18:00 horas, en las horas
punta, cuando salen del estacionamiento en la tarde, no cuando ingresan. Un problema similar se ha
suscitado en El Golf, donde se han efectuado denuncias por demoras de hasta una hora en salir del
estacionamiento, pues los edificios tienen un gran nmero de estacionamientos, con pisos
subterrneos. Por ello, la solucin es eliminar estacionamiento, lo cual condicionara el mejoramiento
del servicio pblico.

Efectivamente, estas normas se encuentran en los arts. 2.4.1 y siguientes de la O.G.U.C., que
contempla un principio general segn el cual es la ordenanza local del plan regulador la que debe fijar
el nmero de estacionamientos que se requieren para una construccin, de acuerdo a su destino.

Artculo 2.4.1. Todo edificio que se construya deber proyectarse con una dotacin mnima de
estacionamientos de acuerdo a lo que fije el Instrumento de Planificacin Territorial respectivo.

En otras palabras, la ordenanza no dice nada. Por lo tanto, se podra liberar de estacionamiento.
Ahora bien, se podr prohibir un estacionamiento? No se puede prohibir un estacionamiento, sino
que lo que dice es que se puede fijar un nmero mnimo, no un nmero mximo. Entonces, no se
puede prohibir que se proyecte. En estos casos, se est tratando a los estacionamientos como
exigencias de una edificacin. Desde luego, distinto sera el caso si se pensara en un estacionamiento
como destino, como una playa de estacionamientos, en que se debe cumplir con el uso del suelo (tipo
de uso equipamiento).

En Concepcin, por ejemplo, existe una ordenanza que obliga que los estacionamientos deben
estar pavimentados y contar con un control de acceso, entre otros aspectos relacionados con el
urbanismo.

Por ejemplo, para edificios para la habitacin, se permiten 1,5 estacionamientos por departamento.
En el caso de una vivienda social, 1 estacionamiento por cada 3 viviendas. Para un hospital, los
estacionamientos se calculan por cama (1 cada 3 camas).
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La nica norma que establece la O.G.U.C. es la relacin entre el nmero de estacionamientos
mnimos que deben destinarse para personas con discapacidad.


Lo anterior no siempre se respeta, como tampoco el de embarazadas ni el de personas mayores.

Ahora bien, el estacionamiento no necesariamente debe estar en el mismo terreno en que est la
construccin.

Actualmente, no es necesario que el edificio cuente con estacionamientos en el mismo edificio,
puesto que la norma permite que stos estn ubicados a una distancia de hasta 300 o 600 metros,
tratndose de edificios destinados a vivienda o a otros fines. A veces, las empresas constructoras
tratan de ubicarlos en el mismo lugar, pero por condiciones o caractersticas del terreno no es posible,
simultneamente, cumplir con la exigencia de estacionamientos que exige la norma, de manera que
compran terrenos en lugares cercanos (al frente) para realizar tales fines. Por ejemplo, cerca de la
plaza Juan Bosco hay un edificio que est ubicado en una esquina, entre las calles Lientur y Freire, el
cual contempla estacionamientos al frente. Hoy en da, la norma es bastante flexible, puesto que
permite tener los estacionamientos hasta 6 cuadras.

Ahora bien, las complejidades se presentan cuando, por aplicacin de las normas, el edificio
requiere ms de 150 estacionamientos, o ms de 250, dependiendo si se trata de edificios con usos
no residenciales o residenciales.

En ese caso, el art. 2.4.3 dela O.G.U.C.
15
dice que se requiere un Estudio de Impacto sobre el
Sistema de Transporte Urbano (EISTU), y que tiene por finalidad establecer qu medidas de
mitigacin debern ejecutarse en el espacio pblico para eliminar o disminuir los problemas de
congestin que su construccin va a generar.


15
Artculo 2.4.3. Los proyectos residenciales y los proyectos no residenciales que consulten en un mismo
predio 250 o ms y 150 o ms estacionamientos, respectivamente, requerirn de un Estudio de Impacto sobre
el Sistema de Transporte Urbano.
El Ministerio de Vivienda y Urbanismo, mediante resolucin, aprobar la metodologa conforme a la cual
deber elaborarse y evaluarse el Estudio de Impacto sobre el Sistema de Transporte Urbano.
A la solicitud de permiso de edificacin de los proyectos a que se refiere el inciso primero se deber
acompaar un Estudio de Impacto sobre el Sistema de Transporte Urbano, suscrito por un profesional
especialista y aprobado por la Unidad de Trnsito y Transporte Pblicos de la correspondiente Municipalidad o
por la respectiva Secretara Regional Ministerial de Transporte y Telecomunicaciones, segn corresponda, de
acuerdo a la metodologa.
La Direccin de Obras Municipales, de acuerdo al resultado del Estudio de Impacto sobre el Sistema de
Transporte Urbano, establecer las adecuaciones que el propietario deber efectuar en la vialidad afectada por
el proyecto, cuyo cumplimiento se har exigible a la recepcin definitiva de la edificacin.
38

En efecto, el nmero de estacionamiento es proporcional al nmero de problemas; alguien es el
responsable y de asumir estos problemas, vale decir, el que ejecuta el proyecto. Cundo? No
siempre, sino cuando se llega a una cantidad que est fijada casi arbitrariamente en 250
estacionamientos, 0 150 estacionamientos, dependiendo si es residencial o no residencial. Entonces,
convendra construir 149 y se puede quedar eximido de la responsabilidad. Se puede hacer? Ello
depender del arquitecto: Cuntos departamentos, metros cuadrados dependiendo del fin con el cual
se est construyendo, se necesitan para no sobrepasar la cantidad. No podran decir algo. Si se hace
en dos etapas independientes, tampoco pueden decir algo. As, en una torre habra 149
estacionamientos y en la otra torre tambin habra 149 estacionamientos, o sea, dos torres sin
Estudios de Impacto sobre el Sistema de Transporte Urbano.

El rea que se ocupa en estacionamiento es rea de construccin. Por lo tanto, para construir
estacionamientos, se tienen que sacrificar metros cuadrados, salvo que se hagan subterrneos (lo
subterrneo no se considera para los clculos). El inconveniente que surge es que lo que est
subterrneo es progresivamente ms caro, mientras ms nmero de subterrneos tenga. Con un
subterrneo, puede valer 100; con dos subterrneos puede valer 300 (va encareciendo hacia abajo el
costo de la construccin). Por lo dems, no afecta solamente el costo para las excavaciones, sino que
los cimientos para todo el edificio tienen que ser de mayor proporcin. Hay muchas frmulas que se
pueden utilizar, como la de los edificios colectivos. Por ejemplo, este es el caso de un edificio rodeado
por una plaza interior y que por debajo de ella se ubican los estacionamientos. Es una norma muy
usada en otras partes; eso abarata, porque el costo de la construccin hacia abajo no se encarece,
porque no hay algo arriba o, simplemente, es muy liviano.

Este Estudio de Impacto sobre el Sistema de Transporte Urbano es una especie de estudio de
impacto ambiental, slo que se encuentra limitado a los efectos que se producen al transporte. Lo
interesante es que la empresa debe ejecutar aquellas obras que se encuentren aprobadas en este
estudio el cual pasa por diversas reparticiones, y, en definitiva, las determina el director de obras.
En efecto, el director de obras es el que va a determinar las condiciones. Generalmente, estas
condiciones son bastante bsicas en nuestro sistema. Todava hay cierto temor en cuanto a temas de
encarecimiento, problemas en la inversin, generacin de un efecto multiplicador, mano de obra,
derechos municipales (la Municipalidad puede quedarse sin ellos), o puede que una construccin
repercuta en el avalo fiscal del inmueble, lo que determina las contribuciones de bienes races a
pagar (uno edificio con 100 departamentos, son 100 nuevos contribuyentes y parte de esos impuestos
recaudados van a la Municipalidad). Lo que se hace, por ejemplo, es proceder a recortar un rea para
ingresar y otro para salir, incluyendo una pista de desaceleracin y otra pista de aceleracin (as se
evidencia en la calle Roosevelt, en el caso del supermercado Lder, sector en que se produce
congestin, dificultando el acceso y la salida de los automviles. Ello est aprobado por la DOM,
cumplindose con lo dispuesto en la ordenanza general). En otros casos, la situacin cambia, como en
el Costanera Center, en Santiago, que exigi, dentro del EISTUC, un tnel. Tambin se puede
observar que, camino a Coronel con todas las construcciones (villas) que se han llevado a cabo, en
el mejor de los casos existe una pasarela y, en el peor de los casos, un semforo en una va expresa.

DCIMO CUARTA NORMA URBANSTICA: REAS DE RIESGO.

Las reas de riesgo se encuentran reguladas en el art. 2.1.17 de la O.G.U.C., que permite, en
trminos generales, imponer limitaciones a la construccin como una medida de seguridad para los
asentamientos humanos, sub-distinguiendo las zonas de riesgo y las zonas no edificables.

Artculo 2.1.17. En los planes reguladores podrn definirse reas restringidas al desarrollo
urbano, por constituir un peligro potencial para los asentamientos humanos.
39


Est claro que hay ciertas reas que no pueden ser edificables, pues son peligrosas. Por ejemplo,
con ocasin del terremoto, hubo problemas en la zona costera por el hecho de existir construcciones;
pareciera ser que no es adecuado autorizar construcciones, dada la eventualidad de terremotos y
maremotos. Se puede observar que las personas vuelven a construir en el mismo lugar. Puede
prohibirse esa construccin? S, puede prohibirse, pero debe estar expresamente prohibida, de
acuerdo al art. 2.1.17. No es una facultad que queda entregada al director de obras, ya que slo el
plan es el competente para establecer la limitacin.

Las reas de riesgo son enumeradas por la O.G.U.C.

Las reas de riesgo se determinarn en base a las siguientes caractersticas:
1. Zonas inundables o potencialmente inundables, debido entre otras causas a maremotos o
tsunamis, a la proximidad de lagos, ros, esteros, quebradas, cursos de agua no canalizados, napas
freticas o pantanos.
2. Zonas propensas a avalanchas, rodados, aluviones o erosiones acentuadas.
3. Zonas con peligro de ser afectadas por actividad volcnica, ros de lava o fallas geolgicas.
4. Zonas o terrenos con riesgos generados por la actividad o intervencin humana.

En el ao 1994, hubo una avalancha en Santiago, en la zona de la precordillera, la cual cubri una
parte de la comunidad ecolgica al sur de uoa; hubo muertos y casas destruidas. En Antofagasta
sucedi lo mismo. En Washington, con el ltimo temporal, hubo un deslizamiento de tierras producto
de las lluvias y ya se han confirmado 18 muertos y 30 desaparecidos por un alud. Se puede
mencionar, adems, el caso de Chaitn, o de Pucn, con motivo de la actividad volcnico.
Lamentablemente, las construcciones se ubican en el curso de la lava. El numeral 4 no forma parte
del texto original. Qu se entiende por rea de riesgo?

Por reas de riesgo, se entendern aquellos territorios en los cuales, previo estudio fundado, se
limite determinado tipo de construcciones por razones de seguridad contra desastres naturales u otros
semejantes, que requieran para su utilizacin la incorporacin de obras de ingeniera o de otra ndole
suficientes para subsanar o mitigar tales efectos.

El caso ms tpico en que el hombre, por su intervencin, provoca o puede llegar a provocar un
riesgo en los asentamientos humanos, se produce en la zona con rea de riesgo por remocin de
masa. Por ejemplo, en la cantera de Lonco hubo una intervencin en un terreno slido y no habr
problema de deslizamiento, pero puede que exista alguna parte que no sea de piedra, lo cual podra
llegar a afectar a los terrenos que estn ms abajo. Pudiera limitarse la construccin en esos
terrenos porque ms arriba el hombre no intervino y gener un riesgo? La respuesta es s, ya que
siempre que hay un riesgo se puede limitar la construccin.

Limitar la construccin no significa prohibirla en trminos absolutos, debido al derecho de
propiedad. Si se impide la construccin, pudiera decirse que se est afectando la esencia del dominio.
Afecta la esencia del derecho el que se prohba construir? Si afecta la esencia, es inconstitucional, de
acuerdo al art. 19 N 26 de la Constitucin Poltica. Por consiguiente, cuando se permite por la
Constitucin establecer limitaciones, stas no pueden llegar a afectar la esencia del derecho.
Entonces, si no se permite construir, se afecta la esencia del derecho de propiedad, pero no todos
estn de acuerdo en esta afirmacin, porque para que afecte la esencia de un derecho, hay que tener
ese derecho. No est claro que el derecho de propiedad contenga el derecho a construir.

40

Recordemos que el derecho de propiedad contempla la facultad de usar, gozar y disponer. Este
ltimo derecho significa disponer materialmente de la propiedad, por lo que se podra decir que
comprende el derecho a construir, siempre que no sea contrario a la ley. Pues bien, aqu existe ley
(art. 57 de la L.G.U.C.). En definitiva, el plan es el que dice qu es lo que se puede hacer con el suelo
urbano. El plan limita el derecho de propiedad en el mbito de la construccin o lo delimita? Aqu hay
una diferencia entre limitar y delimitar. El plan establece restricciones o determina qu es lo que se
puede hacer? Este tema se ha discutido. El Tribunal Constitucional, sin entrar al detalle, ha aceptado
que el plan delimita el ius edificandi, vale decir, el derecho a construir. Por lo tanto, si lo delimita,
no hay un problema de limitacin, que es posterior a la delimitacin previa. Luego, si el plan no
permite construir, no se est privando, porque para privar hay que dar primero.

En la fijacin de un rea de riesgo, se pueden limitar determinados tipos de construcciones por
razones de seguridad, pero agrega que requieran para su utilizacin la incorporacin de obras de
ingeniera o de otra ndole suficientes para subsanar o mitigar tales efectos. En otras palabras, no se
permite construir mientras no se asegure, mediante un estudio de ingeniera, que es posible construir
sin el temor a ese riesgo. En el caso de los pescadores artesanales y sus construcciones, la solucin
tcnica que adopt el gobierno fue construir palafitos en altura y as se atena el riesgo de marejada
o tsunami. Qu suceder con los primeros pisos de esas construcciones? En el caso de un pantano o
en una zona inundable, se puede rellenar; ello puede acontecer, por ejemplo, con el crecimiento del
ro Andalin en los ltimos 50 aos, con la finalidad de prevenir que los desbordes del ro generen
problemas en la construccin.

Para autorizar proyectos a emplazarse en reas de riesgo, se requerir que se acompae a la
respectiva solicitud de permiso de edificacin un estudio fundado, elaborado por profesional
especialista y aprobado por el organismo competente, que determine las acciones que debern
ejecutarse para su utilizacin, incluida la Evaluacin de Impacto Ambiental correspondiente conforme
a la Ley 19.300 sobre Bases Generales del Medio Ambiente, cuando corresponda. Este tipo de
proyectos podrn recibirse parcial o totalmente en la medida que se hubieren ejecutado las acciones
indicadas en el referido estudio. En estas reas, el plan regulador establecer las normas urbansticas
aplicables a los proyectos una vez que cumplan con los requisitos establecidos en este inciso.

Entonces, en las reas de riesgo no es que est prohibida la construccin, lo que sucede es que
est condicionada a la ejecucin de ciertas obras de ingeniera que aseguren que el riesgo ha sido
superado. En el caso de la actividad volcnica, se desconoce el tipo de obras idneas, porque la lava
no se puede detener. En el caso de los derrumbes, s los hay, como ciertos diseos arquitectnicos
confeccionados para proteger las viviendas. Por ejemplo, ello acontece en Suiza y, en general, en los
pases europeos que tienen cordilleras, donde existen pantallas protectoras para aludes.

En conclusin, el plan regulador es el que determina las reas de riesgo.

El problema est en que la mayora de los planes reguladores existentes, por lo menos, hasta el
D.S. N 10 de 23 de mayo de 2009 (cuando se modifica la norma), fijaban reas de riesgo absolutas,
sin posibilidad de construir. Como ello atentaba o poda llegar a atentar contra los derechos de
propiedad, se modific y se estableci en la O.G.U.C. que el plan regulador podr fijar estas reas de
riesgo, pero tiene que permitir la construccin si se supera el riesgo. Eso implica y ah est el
problema que el plan regulador establezca a priori qu es lo que se puede construir, si se supera el
riesgo. Por ejemplo, antes el plan deca: rea de riesgo 1, por inundacin y no se poda construir;
despus, en el ao 2009, se dice que cuando se establezca un rea de riesgo por inundacin, se tiene
que permitir la construccin. Por lo tanto, si se presenta un estudio fundado que supera el riesgo de
inundacin, se permite construir y se fijan las normas urbansticas respectivas. Qu sucede con los
41

planes anteriores al ao 2009? Qu se puede hacer? Hubo un caso en que a un profesor le
ofrecieron un negocio consistente en comprar un terreno en Coquimbo, en un sector calificado como
rea de riesgo por inundacin (en Coquimbo no llueve, pero eso no significa que nunca llegue a
llover). El hecho cierto es que se va a rellenar y se va a obtener la autorizacin de la autoridad
competente, que es el MOP, Direccin de Riesgo y se van a construir galpones, porque est cerca del
puerto y se utilizar como depsito, acogindose al art. 2.1.17. El nico problema es que el plan
regulador de Coquimbo es anterior al ao 2009, y, por lo tanto, no dice qu es lo que se puede
construir, por lo que hasta ah lleg el negocio. El plan regulador est tcitamente modificado por una
norma de jerarqua superior, como es la O.G.U.C., pero no estn las normas. La nica solucin es que
se modifique el plan regulador y se d cumplimiento a lo que establece el art. 2.1.17. Incluso, una
sentencia podra anular o modificar un plan regulador.

ZONAS NO EDIFICABLES.

Conjuntamente con las reas de riesgo, estn las zonas no edificables, que es un concepto distinto.
En efecto, las zonas no edificables son absolutas, a diferencia de las reas de riesgo, que son
relativas. En las zonas no edificables nunca se puede construir.



CONCEPTO.

Las zonas no edificables correspondern a aquellas franjas o radios de proteccin de obras de
infraestructura peligrosa, tales como aeropuertos, helipuertos, torres de alta tensin, embalses,
acueductos, oleoductos, gaseoductos, u otras similares, establecidas por el ordenamiento jurdico
vigente.

Es decir, el plan regulador no tiene competencia para establecer una zona no edificable, lo cual es
deliberado, porque el plan regulador no es ley, y es la ley la que puede establecer limitaciones. Ese
fue el razonamiento que condujo a la modificacin, pese a que hay crticas al respecto. Entonces, es el
ordenamiento jurdico el que las establece y lo nico que hace el plan es reconocer su existencia (es
un recordatorio), as como en las escrituras de compraventa se suele dejar constancia que el
vendedor responder del saneamiento de la eviccin (lo dice porque no est dems tenerlo presente).
Por ejemplo, si hay una lnea de alta tensin, hay una faja en la cual no se puede construir, porque lo
dice la ley elctrica, no porque lo dice el plan. Si hay un ferrocarril, no se puede construir a ciertos
metros, porque la ley de ferrocarriles lo dice as; hay construcciones cerca. Vivir al lado de una lnea
del tren significa problemas de vibraciones y ruido.

Recordatorio:
En general, lo que el art. 2.1.17 establece y quiere evitar es que haya asentamientos humanos en
lugares que son peligrosos, como los que pudieren ser afectados por tsunamis. Lo dice expresamente
la disposicin.

Por qu existen actualmente esos lugares peligrosos si, segn el art. 2.1.17, son reas peligrosas
o riesgosas? Porque se construyeron cuando el plan regulador se los permita y, a su vez, se los
permite actualmente, ya que no se ha cambiado el plan regulador. Es ms, hay que agregar que es
posible que el plan regulador no lo permita, pero, ah estn, porque un cambio en el plan regulador
no transforma las construcciones en ilegales si no se conforman con el uso del suelo. Efectivamente,
hay un proceso que es bastante lento, en que slo el paso del tiempo y la voluntad del propietario, o
42

de las autoridades en ciertos casos, lograr erradicar esos terrenos de lugares que pudieren ser
peligrosos.

Entonces, podramos decir que el art. 2.1.17 protege al hombre de la naturaleza (ya por zonas de
riesgo, ya por obras de infraestructura), en tanto que el art. 2.1.18 protege a la naturaleza del
hombre, vale decir, es todo lo contrario. En efecto, en un caso se trata de obras de la naturaleza o de
la infraestructura que pueden generar peligro en los asentamientos urbanos. En el otro caso, la
intervencin humana puede afectar al patrimonio natural o al patrimonio cultural, al ambiente natural
y al ambiente construido. Eso amerita que, slo en ciertas condiciones, el plan pueda establecer algn
tipo de restriccin. En general, el plan regulador se limita a reconocer y constatar la existencia de
lugares que estn protegidos, esto es, que no se pueden intervenir, como parques nacionales,
reservas naturales, monumentos naturales, monumentos histricos, monumentos nacionales,
santuarios de la naturaleza, zonas tpicas, entre otros. Por su parte, la situacin de los bordes costeros
es compleja, ya que la poltica nacional sobre el borde costero est simplemente establecida como un
plan hoy en da. Ese plan no tiene una consagracin legal y, por ende, es difcil que pueda servir como
instrumento directo de restriccin; pudiera servir para que alguna autoridad la utilizara para la
proteccin, pero como medio indirecto.





Aclaracin:
La superficie predial mnima es una norma urbanstica que determina, para el caso de loteos o de
subdivisiones, cul es el terreno mnimo que puede tener cada parcela o cada lote resultante. Eso,
desde luego, condiciona la cantidad de casas que se pueden construir en un sector. Una alternativa se
podra tener respecto de un terreno de 20 metros por 30 metros de fondo. Cuntas casas se podran
construir ah? Primero, hay que ver la densidad que permite el barrio (600 metros cuadrados). Luego,
el nmero de densidad es de 400 habitantes por 10.000 metros cuadrados. Eso significa que, en
1.000, se puede tener 40; en 600, un poco ms de 20 (hay que sacar proporcin de cunto es 600 en
10.000). Digamos 21 habitantes. Cuntas casas son? Son 5 casas. Entonces, se podra decir que son
5 unidades o viviendas, unifamiliares, que significan 5 sitios, una casa en cada sitio. Da el terreno
para tener 5 lotes donde poder construir las 5 casas que permite la densidad? Habra que ver qu es
lo que dice el plan. Por ejemplo, el plan puede decir que es posible entre 150 y 250 metros mnimos,
ah depende, es una aproximacin. Si la media es 200 metros cuadrados, se pueden sacar 3 lotes. La
densidad dice que se pueden construir hasta 5, pero, en los hechos, no se podr construir ms de 3,
porque hay que considerar la superficie predial mnima. A este mismo clculo se llegara si se aplicara,
en vez de la subdivisin o loteo, la Ley N 19.537, de Copropiedad Inmobiliaria. Efectivamente, la Ley
de Copropiedad Inmobiliaria dice que el terreno es comn, entonces podra ser preferible hacer un
condominio, porque el terreno es cmodo. Pero, ello no es as, ya que el art. 9 prescribe
expresamente que se tiene que aplicar la norma como si fuere hacer una subdivisin. Por tanto, no
se pueden aadir ms casas que las que permite el loteo. Quizs podra decir que, si se divide en 3,
se hacen 2 casas, ah podra ser, pero no se pueden vender en forma independiente o por separado,
habra que venderla a una sola persona. La subdivisin del loteo tiene por objeto segregar del
Registro de Propiedad un terreno que antes formaba una unidad. En el ejemplo, no se podra hacer la
segregacin de las dos casas.

DCIMO QUINTA NORMA URBANSTICA: REAS DE PROTECCIN (art. 2.1.18 de la
O.G.U.C.).

43

Artculo 2.1.18. Los instrumentos de planificacin territorial debern reconocer las reas de
proteccin de recursos de valor natural, as como definir o reconocer, segn corresponda, reas de
proteccin de recursos de valor patrimonial cultural.
Para estos efectos, se entendern por reas de proteccin de recursos de valor natural
todas aquellas en que existan zonas o elementos naturales protegidos por el ordenamiento jurdico
vigente, tales como: bordes costeros martimos, lacustres o fluviales, parques nacionales, reservas
nacionales y monumentos naturales.
En los casos indicados en el inciso anterior, los instrumentos de planificacin territorial podrn
establecer las condiciones urbansticas que debern cumplir las edificaciones que se pretendan
emplazar en dichas reas. Estas condiciones debern ser compatibles con la proteccin oficialmente
establecida para dichas reas.
Se entendern por reas de proteccin de recursos de valor patrimonial cultural aquellas
zonas o inmuebles de conservacin histrica que defina el plan regulador comunal e inmuebles
declarados monumentos nacionales en sus distintas categoras, los cuales debern ser reconocidos
por el instrumento de planificacin territorial que corresponda.
Tratndose de reas de proteccin de recursos de valor patrimonial cultural, los instrumentos de
planificacin territorial, debern establecer las normas urbansticas aplicables a las ampliaciones,
reparaciones, alteraciones u obras menores que se realicen en las edificaciones existentes, as como
las aplicables a las nuevas edificaciones que se ejecuten en inmuebles que correspondan a esta
categora, cuando corresponda. Estas normas debern ser compatibles con la proteccin oficialmente
establecida para dichas reas.

La redaccin de la disposicin es imperativa. En el inciso primero se establece una separacin entre
las reas de proteccin de recursos de valor natural y las reas de proteccin de recursos de valor
patrimonial cultural, cuyos conceptos, respectivamente, se encuentran en los incisos segundo y
cuarto.

Ahora bien, tratndose de los bordes costeros, la verdad es que no estn protegidos, porque
corresponden tcnica y exclusivamente al terreno de playa, que es un bien nacional de uso pblico
(en general, en un bien nacional de uso pblico no se puede construir). Lo que se quiere proteger es
una zona adyacente, pero para dicha proteccin se requiere un instrumento que lo permita. En
nuestro ordenamiento, no obstante, no hay ms que poltica nacional del borde costero. Por su parte,
los parques nacionales, las reservas nacionales y los monumentos naturales son categoras de
proteccin que s estn contempladas en nuestro ordenamiento jurdico y en tratados internacionales.

La diferencia entre un parque nacional y una reserva nacional se encuentra en la Ley N 18.362
(Sistema Nacional de reas Silvestres Protegidas del Estado). Esta ley tiene la particularidad de que
an no est vigente, pese a que data del ao 1984. CONAF dice que est a cargo de la proteccin del
Sistema Nacional de reas Silvestres Protegidas del Estado, dentro del cual estn estas categoras
(parques, reservas y monumentos naturales, con sus respectivas definiciones tcnicas).

En trminos generales, el parque corresponde a una zona de reserva que no se puede tocar,
porque est destinada al uso de todos los habitantes como prcticamente un bien nacional de uso
pblico, que tiene particularidad propia. Por su parte, los monumentos naturales son inmuebles o
pueden ser especies arbreas. Por ejemplo, las araucarias araucanas estn en la categora de
monumento natural, porque tienen un especial inters desde el punto de vista cientfico. Las reservas
nacionales tienen inters desde un punto de vista escnico. Desde otra perspectiva, los parques
pueden ser objeto de concesiones, de guas para turismo o, incluso, para la intervencin de su
ecosistema. En cambio, la reserva nacional y el monumento nacional son intocables; el parque
nacional es un bien nacional de uso pblico, en tanto que la reserva nacional pudiere incluir terrenos
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que son particulares. Como se aprecia, se advierten varias diferencias. El problema es que no est
vigente. Su existencia radica en normas indirectas, que son tratados internacionales, como el Tratado
de Washington de 1940, que establece una convencin para la proteccin de la flora, fauna y bellezas
escnicas de Amrica. All estn definidos los parques y monumentos nacionales. Entonces, utilizando
esa nomenclatura se hizo la ley sobre Sistema Nacional de reas Silvestres Protegidas del Estado,
pero no est vigente, ya que la vigencia qued supeditada a la vigencia de la CONAF, y la CONAF
pblica no est vigente, porque no se ha dictado un D.S. que declara su disolucin.

En esas categoras, el plan regulador reconoce que existen. El parque no se puede tocar, slo se
reconoce.

En lo que se denomina ambiente construido, no el ambiente natural, hay una posibilidad de que el
plan s entre a definir esta rea, pero con mucho cuidado (inciso 4 del art. 2.1.18 de la O.G.U.C.).

Se entendern por reas de proteccin de recursos de valor patrimonial cultural aquellas
zonas o inmuebles de conservacin histrica que defina el plan regulador comunal e inmuebles
declarados monumentos nacionales en sus distintas categoras, los cuales debern ser reconocidos
por el instrumento de planificacin territorial que corresponda.

Cabe destacar que la disposicin recin citada contempla una separacin en virtud de la palabra
e. De manera, entonces, que el plan regulador puede definir un rea de proteccin de recursos de
valor patrimonial cultural solamente cuando se trata de zonas o inmuebles de conservacin histrica,
que son los que menciona el inciso 2 del art. 60 de la L.G.U.C.
Igualmente, el Plan Regulador sealar los inmuebles o zonas de conservacin histrica, en cuyo
caso los edificios existentes no podrn ser demolidos o refaccionados sin previa autorizacin de la
Secretara Regional de Vivienda y Urbanismo correspondiente.

Entonces, no estamos hablando de inmuebles declarados monumentos nacionales en sus diversas
categoras; son conceptos distintos. En efecto, los monumentos nacionales se encuentran regulados
en la Ley de Monumentos Nacionales (N 17.288), de 1970, y que est a cargo del Consejo de
Monumentos Nacionales, que es un organismo que depende del Ministerio de Educacin. All se
encuentran los monumentos nacionales, los monumentos histricos, los santuarios de la naturaleza y
las zonas tpicas.

En esta zona, por ejemplo, tenemos las ruinas del teatro (del Liceo Enrique Molina Garmendia),
que son un monumento nacional. En Hualpn, est el santuario de la naturaleza de Hualpn, donde
se ubica el Museo Pedro del Ro Zaartu. Tambin se puede sealar un inmueble de conservacin
histrica, que es el palacio Castelln, frente al Palacio de Tribunales, ubicado entre las calles Castelln
y Barros Arana, que est bastante poco protegido. Este palacio fue declarado inmueble de
conservacin histrica por el plan regulador comunal de Concepcin, no por el Consejo de
Monumentos Nacionales. Se hizo en virtud de lo que dispone el art. 60, en su inciso 2. Por
consiguiente, los efectos son distintos, ya que, en este caso, si es definido por el plan regulador, no se
puede demoler o modificar sin la autorizacin de la Secretara Regional Ministerial de Vivienda y
Urbanismo.

Ahora bien, respecto de los humedales, es menester efectuar precisiones. Por ejemplo, en la
Laguna Price hay un humedal. En este caso, es necesario realizar una distincin, en el sentido si es
que puede considerarse rea de riesgo (por el art. 2.1.17), para proteger los asentamientos humanos
que se instalen por los peligros que genera una zona pantanosa (es lo tradicional); o bien, si se
estima hacer un reconocimiento (criterio ms moderno) de que hay que proteger a la fauna, como los
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zancudos. Un instrumento aplicable adecuado sera la Convencin de Ramsar
16
-en esta materia no
hay muchos instrumentos-, que puede privilegiar ciertos humedales, pero lo cierto es que el humedal
tiene que tener una categora que escapa al mbito meramente local para poder ingresar al listado.
En ese caso, si quedara en el listado, tendra proteccin de la influencia del hombre, por tratarse de
un tratado suscrito por Chile. Otro ejemplo que se puede mencionar es el humedal de Tucapel Bajo, el
cual est en forma paralela al eje Paicav. Estos humedales los trataron de rellenar, pero los vecinos
se opusieron, ya que se trataba de una zona de proteccin de zancudos y ratones. Lo cierto es que
hay ciertas zonas que hay que proteger, porque el agua tiene que correr por alguna parte cuando
llueve. En este sentido, los humedales tienen gran capacidad de captacin de aguas lluvias. Pero, se
observa que, al frente del eje Paicav, por el lado de atrs de Sodimac y del Supermercado Lder, se
ha rellenado. Eso era un humedal que llegaba hasta el mar, y son los mismos humedales presentes
hacia el lado del Aeropuerto de Concepcin. La solucin para la proteccin sera acogerlos como
santuario de la naturaleza, lo cual significara recurrir ante el Consejo de Monumentos Nacionales para
que sean declarados como tales.

En suma, las categoras son distintas: Las de los Monumentos Nacionales se reconocen (pintan,
dibujan) en el plan regulador; el plan regulador no interviene. Por su parte, se pueden definir las
zonas o inmuebles de conservacin histrica, los que afectan la identificacin local de la comuna y
que no alcanzan para entrar en la categora de monumento nacional o monumento histrico.

Sin perjuicio de lo anterior, se sugiere tener presente el concepto de zona tpica, que es una
categora incorporada en la Ley de Monumentos Nacionales, que est siendo utilizada para proteger
ciertos barrios del avance de la empresa inmobiliaria. De hecho, se le ha solicitado hay una pauta al
Consejo de Monumentos Nacionales que proporcione esta categora, que es especial, ya que impide
que el barrio se transforme. El profesor estima que en Concepcin hay varias zonas que merecen ser
consideradas como tpicas, no desde un punto de vista turstico, sino por el motivo que hay una
identidad propia de barrio que merece tener algn resguardo. Por ejemplo, Baquedano, la Plaza Cruz,
donde hay casas que provienen de los tiempos del seguro obrero, con caractersticas muy especiales.
Tambin se puede sealar la Villa San Pedro de la Paz, que, desde el punto de vista urbanstico, hoy
no existen edificios aislados con esas reas verdes extensas, con casas perfectamente alineadas,
hasta que se produjo el boom inmobiliario. Lo que ocurre si lo hacen es que despus no pueden ser
modificadas, tienen que mantener ese estatus. Es, pues, un asunto que genera conflictos. Si declaran
zona tpica, hay certeza que no va a llegar inmobiliaria para construir una torre. En definitiva, hay
intereses contrapuestos.

Si bien el plan regulador slo se limita a reconocer las zonas tpicas, se debe tener en cuenta el
inciso final del art. 2.1.18 de la O.G.U.C.

Tratndose de reas de proteccin de recursos de valor patrimonial cultural, los instrumentos de
planificacin territorial, debern establecer las normas urbansticas aplicables a las ampliaciones,
reparaciones, alteraciones u obras menores que se realicen en las edificaciones existentes, as como
las aplicables a las nuevas edificaciones que se ejecuten en inmuebles que correspondan a esta

16
La Convencin de Ramsar sobre los Humedales es un tratado intergubernamental aprobado el 2 de febrero de
1971 en la localidad iran de Ramsar. Entr en vigor en 1975 y hoy cuenta con 159 Partes Contratantes, o
Estados miembros, de todo el mundo. La misin de la Convencin de Ramsar, adoptada por las Partes en 1999
y revisada en 2002 es la conservacin y el uso racional de los humedales mediante acciones locales, regionales
y nacionales y gracias a la cooperacin internacional, como contribucin al logro de un desarrollo sostenible en
todo el mundo.
Fuente: http://www.ramsar.org/cda/es/ramsar-jan14-homeindex/main/ramsar/1%5E26386_4000_2__
46

categora, cuando corresponda. Estas normas debern ser compatibles con la proteccin
oficialmente establecida para dichas reas.

En efecto, ninguna de estas categoras transforma en inmutables las construcciones. Las protege,
pero considerando que la ciudad debe seguir su rumbo. As, es posible que se presenten proyectos,
por ejemplo, ante el Consejo de Monumentos Nacionales, para que se reacondicione un inmueble que,
en realidad, es un cascarn que est considerado como histrico. Por ejemplo, en Santiago est el
Palacio Pereira, cerca del Congreso y del Palacio de Tribunales; es un cascarn que nunca se ha
protegido, porque no hay inters en protegerlo, pero no se puede demoler y hay que conservarlo. Lo
que se puede hacer es construir un edificio en la medida que se conserve la fachada. Algo similar,
pero a mayor escala, es lo que sucede con la Casa del Palacio Castelln, donde la tienda Hites
construy otro piso, pero la fachada se conserv. Lo mismo hizo la tienda Johnson. En suma, el plan
regulador puede regular y normas esas reconstrucciones y ampliaciones que se hacen. Si bien estn
protegidas, eso no significa que no se pueda intervenir en algn momento. Luego, si se van a
intervenir, hay que pedir las autorizaciones respectivas a quien corresponda y cumplir con las normas
urbansticas que el plan proporcione, sin que el plan pueda establecer normas incompatibles con el
tipo de proteccin que se pretende otorgar.

Recapitulando, recordemos que esta materia inici con el tratamiento del uso del suelo urbano. A
su vez, el suelo urbano previamente se limita a travs del lmite urbano. Despus, se sectoriza o
divide en distintas zonas o sectores y a cada sector se aplican normas urbansticas, partiendo por la
asignacin de uso del suelo y, en seguida, todas las dems normas urbansticas que permite
establecer qu es lo que se puede construir en cada zona. Todo lo anterior queda comprendido dentro
del lmite urbano.

Ahora bien, adems de acudir a las normas del plan regulador comunal, tambin hay que recurrir a
las disposiciones del plan regulador intercomunal, para establecer las diversas categoras de suelo.


PLAN REGULADOR INTERCOMUNAL. Art. 34 de la L.G.U.C.

CONCEPTO. El plan regulador intercomunal es un instrumento que regula el suelo, tanto urbano
como rural, de diversas comunas, que se integran en lo que la ley denomina una unidad urbana. As
lo prescribe el inciso 1 del art. 34 de la L.G.U.C.

Artculo 34, inciso 1. Se entender por Planificacin Urbana Intercomunal aquella que regula el
desarrollo fsico de las reas urbanas y rurales de diversas comunas que, por sus relaciones, se
integran en una unidad urbana.

En otras palabras, lo que est diciendo la disposicin es que hay una ciudad, pero hay dos o ms
comunas. Si hubiera una sola comuna, por muy grande que fuere la ciudad, no se necesita de un plan
regulador intercomunal. Un plan regulador intercomunal parte de la base de que hay dos o ms
autoridades que tienen competencia sobre parte de la ciudad. Luego, alguien tiene que coordinar que
la planificacin de cada una de las partes sea compatible con las del resto. Muchos han reclamado
que, desde el punto de vista poltico, se extraa un alcalde mayor, vale decir, una entidad que se
imponga sobre los alcaldes. El asunto es que un alcalde protege su comuna, para eso lo eligieron, y
es difcil que pueda ceder en beneficio de otra comuna, porque si lo hace, corre riesgos. Tambin se
debe partir de la base fctica que hay rivalidad entre ciertas comunas ello no tiene una gran
explicacin, por lo que al momento de planificar y ordenar la ciudad pueden generarse problemas
diversos. Si se trata de una unidad urbana, en definitiva, lo decide o lo puede llegar a decidir el plan
47

regulador intercomunal. Por tanto, el plan regulador intercomunal se crea para resolver los conflictos
que se generan en una gran ciudad que pertenece a dos o ms comunas.

CONDICIONES DE EXISTENCIA. Las condiciones para que exista planificacin intercomunal son:
1) Que haya dos o ms comunas, y
2) Que haya una unidad urbana (es decir, una gran ciudad), que no necesariamente tiene que
estar territorialmente unida.

Por ejemplo, aos atrs, Talcahuano y Concepcin tenan lmites bastante definidos (la conexin
con Talcahuano era a travs de la calle Coln que se una con las calles 21 de mayo y Arturo Prat.
Despus se cre Lorenzo Arenas; luego, una vez que lleg Huachipato, nacieron barrios de vivienda
para los trabajadores y naci Hualpencillo, que quedaron conectados con Lorenzo Arenas, hasta que
se cre la autopista y se fueron acercando con otros sectores). Nadie discuta que Talcahuano y
Concepcin eran una sola gran ciudad, porque se relacionaban y necesitaban mutuamente.

Respecto a la definicin de la Planificacin Urbana Intercomunal, contenida en el art. 34 de la
L.G.U.C., es necesario subrayar y retener que es aquella que regula el desarrollo fsico de las reas
urbanas y rurales. En cambio, el Plan Regulador Comunal solamente tiene un mbito de aplicacin
dentro del suelo urbano; por consiguiente, no regula el suelo no urbano.

El Plan Regulador de Concepcin, que abarca una zona denominada Plan Regulador Metropolitano
de Concepcin, comprende una gran cantidad de comunas (Concepcin, Talcahuano, Hualpn, San
Pedro de la Paz, Lota, Coronel, Chiguayante, Hualqui, Santa Juana), es un ejemplo que permite
preguntarse que, si bien no tienen que estar fsicamente unidas, hay localidades que pueden omitirse.
As, uno puede cuestionarse si Santa Juana corresponde a la unidad urbana que habla el art. 34 de la
L.G.U.C. (si debera o no estar), aunque lo importante es que est. Si vemos otros ejemplos de Planes
Reguladores Intercomunales, como en Rancagua, que comprende Rancagua, Machal, Graneros y
Mostazal, formando una unidad urbana y pareciera que s, dado que la densidad rural es bastante alta
en esa zona. Luego, no cabe duda que las pequeas comunidades de Graneros y Mostazal se integran
a la ciudad de Rancagua y, con mayor razn, al desarrollo de Machal, lo cual ha constituido un
crecimiento inmobiliario importante en los ltimos aos.

Lo que es menester preguntarse es cundo se da la condicin de unidad urbana, dado que,
dndose esa condicin, existiendo dos o ms comunas, se puede utilizar este instrumento que se
denomina Plan Regulador Intercomunal. Lo anterior implica que ciertas reas, que antes no eran
objeto de regulacin, hoy pasan a serlo, que son las reas rurales que integra el Plan Regulador. De
esta manera, hay una parte que se encuentra dentro de la planificacin y, por su parte, otra est
fuera de la planificacin; pudiera ser que no forma parte siendo integrante de la comuna, o porque
pertenece a comunas distintas. Si pertenece a comunas distintas, no es el caso; pero, si forma parte
de la misma comuna, habr un rea que estar normada y otra rea que no estar regulada, lo cual
significa que los estatutos jurdicos de suelo sern distintos.

Para analizar el Plan Regulador Intercomunal en los usos de suelo, hay que tener presente lo que
seala el Decreto Ley N 3516, sobre subdivisin de predios rsticos, que entiende por tales a los
inmuebles de aptitud agrcola, ganadera o forestal ubicados fuera de los lmites urbanos establecidos
en los Planes Reguladores Comunales y fuera de los lmites establecidos en los Planes Reguladores
Intercomunales de Santiago, de Valparaso y de Concepcin. Cabe precisar que solamente se trata de
esas tres ciudades, por ello resulta conveniente traer a colacin lo prescrito por el artculo 1 del
Decreto Ley N 3516.

48

Art. 1, inciso 1. Los predios rsticos, esto es, los inmuebles de aptitud agrcola, ganadera o
forestal ubicados fuera de los lmites urbanos o fuera de los lmites de los planes reguladores
intercomunales de Santiago y Valparaso y del plan regulador metropolitano de Concepcin, podrn
ser divididos libremente por sus propietarios siempre que los lotes resultantes tengan una superficie
no inferior a 0,5 hectreas fsicas.

De manera, entonces, que las parcelas que estn en los alrededores de las ciudades indicadas, a la
luz de la definicin indicada en el Decreto Ley N 3516, son predios rsticos. Cambiando de ejemplo,
son predios rsticos los terrenos ubicados entre Lota y Coronel? La respuesta es distinta, ya que, en
un caso, estamos ante el Plan Regulador Metropolitano de Concepcin. Por consecuencia, a la luz de
la definicin del art. 1 ya citado, como todo se encuentra dentro de los lmites, no se podra decir
que dichos terrenos son predios rsticos. En cambio, en el caso del IPT de Rancagua, los terrenos
estn fuera, pero s son predios rsticos, ya que la ley hizo una distincin casi arbitraria (en su tiempo
quizs no lo fue) entre planes reguladores del pas y mencion, en ese momento, los tres principales
(Santiago, Valparaso y Concepcin), dejando fuera al resto.

Por ejemplo, Chilln tiene Plan Regulador Intercomunal, porque Chilln y Chilln viejo forman una
unidad urbana, lo cual no resulta discutible luego de la segregacin que se produjo. En Coquimbo y La
Serena sucede lo mismo; si bien tienen identidades distintas, la conurbacin es una zona y los efectos
que se producen de coexistir en un mismo territorio forman una unidad urbana. Por su parte, Villarrica
y Pucn estn separados, pero se encuentran unidos mediante un camino lacustre que los une e
identifica. Una misma situacin acaece entre Puerto Montt y Puerto Varas, dado que se produce una
identidad.

En definitiva, cada vez que se produce esta unidad urbana, se puede establecer un Plan Regulador
Intercomunal, pero no hay que forzar estas instituciones. Por ejemplo, uno podra preguntarse si sera
posible que un Plan Regulador Intercomunal dijera que Chilln, Chilln Viejo, Bulnes, Cabrero, Laja y
Los ngeles formen una unidad urbana. La poblacin de Los ngeles dir que no tienen relacin con
los de Chilln; quizs lo mismo sucedera con la poblacin de Cabrero. En ese caso, se observa que no
calza, porque no se necesita, puesto que el Plan Regulador viene a resolver problemas que se
presentan en las planificaciones locales que actan en forma independiente y, por ello, urge su
coordinacin. A lo mejor, un urbanista puede decir que todo el territorio nacional tiene que estar
coordinado, porque tienen que existir polticas comunes (se plantea una poltica nacional de desarrollo
urbano, tambin un plan regional de desarrollo urbano), pero, jurdicamente, eso pudiera ser tratado
perfectamente en forma separada.

Ahora bien, si se trata en forma conjunta y se impone un Plan Regulador, lo que suceder es que
se va a cambiar el estatuto jurdico a los suelos.

La competencia del Plan Regulador Intercomunal est definida en el art. 2.1.7. de la O.G.U.C., cuyo
texto fue modificado, entre otros, por el Decreto N 10, de 23 de mayo de 2009. Efectivamente, se
estableci claramente la competencia en el mbito urbano y en el mbito rural del Plan Regulador
Intercomunal, teniendo presente, a su vez, el art. 34 de la L.G.U.C. (reas urbanas y rurales).

As pues, en el rea urbana se pueden normas ciertos aspectos; desde luego, no puede regular el
detalle, ya que el detalle es propio de los Planes Reguladores Comunales, de tal manera que lo nico
que va a indicar son las directrices por las cuales se debe regir el conjunto de comunas afecto a la
planificacin.

49

Art. 2.1.7., incisos 3 y siguientes. El mbito propio de accin de este nivel de planificacin
territorial ser el siguiente:
1. La definicin del lmite del territorio comprendido por el respectivo Plan Regulador Intercomunal.
2. En el rea urbana:
a) La definicin de los lmites de extensin urbana, para los efectos de diferenciar el rea urbana
del resto del territorio, que se denominar rea rural.
b) La clasificacin de la red vial pblica, mediante la definicin de las vas expresas y troncales
17
,
as como su asimilacin, de conformidad con el inciso segundo del artculo 2.3.1. de esta Ordenanza.
c) Los terrenos destinados a vas expresas, troncales y parques de nivel intercomunal, incluidos sus
ensanches, afectos a declaratoria de utilidad pblica
18
en conformidad al artculo 59 de la Ley General
de Urbanismo y Construcciones.
d) Las normas urbansticas para las edificaciones e instalaciones destinadas a infraestructuras de
impacto intercomunal.
e) Las normas urbansticas que debern cumplir las actividades productivas de impacto
intercomunal.
f) La fijacin de las densidades promedio y/o las densidades mximas que podrn establecerse en
los planes reguladores comunales para su elaboracin o modificacin, preferentemente diferenciadas
por comunas o sectores de stas.
g) La definicin del uso de suelo de rea verde de nivel intercomunal.
h) La definicin de las reas de riesgo o zonas no edificables de nivel intercomunal, de conformidad
al artculo 2.1.17. de esta Ordenanza.
Con todo, mediante estudios de mayor detalle, los planes reguladores comunales podrn precisar o
disminuir dichas reas de riesgo y zonas no edificables.
i) El reconocimiento de reas de proteccin de recursos de valor natural y patrimonial cultural, de
conformidad al artculo 2.1.18. de esta Ordenanza, cuando corresponda.

En el nmero 2, letra a, de la citada disposicin, se hace alusin a la definicin de los lmites de
extensin urbana. Recordemos que el concepto de extensin urbana se explica en el sentido de que
en la ciudad hay una zona consolidada, pero que existe; adems, debe proyectar hacia dnde va a
crecer en el futuro (una zona de reserva). Por ello, cuando el art. 52 de la L.G.U.C. define los lmites
urbanos, habla de las zonas de extensin urbana que conforman los centros poblados, es decir, la
zona de extensin urbana es zona urbana no rural que no est fijada por el Plan Regulador
Comunal, porque es de competencia, segn el art. 2.1.7 N 1, del Plan Regulador Intercomunal.

De manera, entonces, que un Plan Regulador Comunal no puede establecer una zona de extensin
urbana, por lo menos no con esa denominacin, puesto que, de lo contrario, sucedera que una
comuna y una ciudad no podran integrarse a una unidad urbana con otra comuna, porque no se
podra tener Plan Regulador Intercomunal, el cual, en esta situacin, no se necesitara, ni tampoco
podra tenerlo. Entonces, por definicin, las zonas de extensin urbana solamente pueden
establecerse por el Plan Regulador Intercomunal. En una oportunidad, la Contralora General de la
Repblica seal que esta situacin era un paradigma en que resultaba evidente que, el Plan
Regulador, al establecer lmites, tena que tener en cuenta hacia dnde se planifica la ciudad.

17
Recordar las definiciones de las vas (expresas, troncales, colectoras, de servicios y locales). Las vas expresas
conectan la regin; las vas troncales conectan la intercomuna. Quien define si una va es expresa o troncal es el
Plan Regulador Intercomunal (proyecta la vialidad estructurante), cuya competencia es exclusiva y excluyente.
En el plan visionario, la ruta de la madera no est contemplada. En el caso del puente Industrial, no existe, pero
est proyectado. Si se llevara a la prctica, no habra congestin en San Pedro de La Paz. Asimismo, se recuerda
el caso del Puente Chacabuco. El profesor pregunta la importancia de que el Plan Regulador Intercomunal fije
una va expresa y troncal.
18
Caso del Puente Chacabuco.
50

Concluyentemente, estas zonas las puede incorporar como suelo urbano, pero no se puede denominar
como zona de extensin urbana, ya que dicha definicin est reservada al Plan Regulador
Intercomunal.

Entonces, el Plan Regulador Intercomunal puede incorporar nuevo suelo urbano a la comuna. As,
por ejemplo, est lo que dice un Plan Regulador Comunal, fijando el lmite urbano; por su parte, otro
Plan Regulador Comunal dice que otro es el lmite urbano. En este caso, siguiendo el ejemplo
propuesto, es el Plan Regulador el que se impone define y fija la zona de extensin urbana, de
manera que la tiene que incorporar al suelo urbano, cambiando el estatuto jurdico del suelo; algo que
es rural pasa a ser la categora de urbano y las consecuencias son enormes (normalmente, aplaudidas
por los dueos de los terrenos, puesto que as pueden venderlos a las inmobiliarias a buen precio; la
ciudadana es la que va a reclamar.

En Santiago, todava se presentan los conflictos en torno a la disponibilidad de hectreas (se dice
que solamente le quedan 2.000 hectreas para el crecimiento urbano, y necesita 6.000). Si no lo
permite, la consecuencia, desde el punto de vista econmico, el precio del suelo aumenta. Si Santiago
necesita 80.000 nuevas viviendas anuales, solamente para efectos de satisfacer el crecimiento de la
ciudad, en alguna parte habr que construirlas; si no se construye en la periferia, habr que construir
en altura, pero, para eso, se necesita disponibilidad de suelo, lo cual es caro.

Entonces, el art. 2.1.7. seala que se tiene la capacidad de cambiar el uso de suelo a travs de las
zonas de extensin urbana, que van a pasar a tener la categora de urbana.

A continuacin de la norma ya citada, el Plan Regulador Intercomunal establece una serie de
normas urbansticas que repercuten en el suelo urbano, las cuales ya fueron analizadas a propsito de
las normas urbansticas urbanas
19
.

Adicionalmente, la letra c) del nmero 2 del art. 2.1.7. de la O.G.U.C. precepta que el Plan
Regulador Intercomunal debe sealar claramente cules son los terrenos que van a ser expropiados
para materializas las vas expresas y las vas troncales, y tambin para materializar los parques de
nivel intercomunal que se encuentren proyectados.

Las dems normas ya fueron analizadas en su oportunidad, por lo que hay que remitirse a ellas.

Ahora bien, merece un comentario la letra f), esto es, la fijacin de las densidades promedio y/o
las densidades mximas que podrn establecerse en los planes reguladores comunales para su
elaboracin o modificacin, preferentemente diferenciadas por comunas o sectores de stas. As, uno
de los problemas que se presenta, por ejemplo, entre la comuna de Santiago Centro y la de
Providencia es que la de Santiago Centro tiene, en su Plan Regulador, una poltica de densificacin. En
efecto, existen grandes construcciones en altura unidas a subsidios en zonas de renovacin urbana, lo
que ha permitido que los edificios crezcan en Santiago (se ha densificado). Por su parte, Providencia
no ha seguido las polticas. En la comuna de Providencia se ubica el Parque Bustamante, donde va la
lnea 5 del Metro, hacia San Joaqun. Ese parque lo mantiene la municipalidad de Providencia, donde
se realizan una serie de actividades. Quienes lo aprovechan son los habitantes de la comuna de
Santiago Centro, ya que estn a la orilla. Ergo, las densidades no estn equilibradas, lo cual genera
problemas. La situacin sealada podra ser regulado por el Plan Regulador Intercomunal, para que
exista orden y, en el caso que se tenga densidad alta, no se afecte a las comunas que se relacionan,
pero es un problema de cada ciudad.

19
Por ejemplo, respecto del sistema vial, rige el art. 2.1.7 N 2, letras b) y c) de la O.G.U.C.
51


En suma, el Plan Regulador Intercomunal define la extensin urbana, la red vial y, despus, una
serie de cuestiones que afectan a la comuna en su conjunto, para otorgar coordinacin y para evitar
que se produzcan desarreglos.

Lo que interesa es el rea rural, ya que all se ven los cambios de suelo; especficamente, importa
la letra d). Las otras tres letras anteriores no tienen mayor incidencia. Qu se puede hacer en el rea
rural?

Art. 2.1.7., N 3. En el rea rural:
a) La definicin de las reas de riesgo
20
o zonas no edificables de nivel intercomunal, de
conformidad al artculo 2.1.17. de esta Ordenanza.
b) El reconocimiento de reas de proteccin de recursos de valor natural y patrimonial cultural de
conformidad al artculo 2.1.18. de esta Ordenanza, cuando corresponda.
c) La definicin de subdivisin predial mnima en los casos de los Planes Reguladores
Metropolitanos de Santiago, Valparaso y Concepcin.
d) Establecer los usos de suelo, para los efectos de la aplicacin del artculo 55 de la Ley General
de Urbanismo y Construcciones.

En torno a la letra be) recin citada, puede formularse la siguiente interrogante: Cul es el mnimo
para subdividir un predio ubicado en un sector
21
? En el caso del Plan Regulador Intercomunal de
Rancagua, el mnimo de la subdivisin es de 0,5 hectreas, porque se trata de predios rsticos y se
pueden subdividir libremente, siempre que se respete una cabida mnima de 0,5 hectreas.

En el caso del Plan Regulador Intercomunal de Concepcin, si se vende una hectrea ubicada en
un terreno colindante con los campos deportivos del sport italiano, hay que ver el Plan Regulador
Metropolitano de Concepcin, para efectos de determinar la subdivisin predial mnima. En el resto de
los casos (es decir, cuando no se trata de Santiago, Valparaso y Concepcin), es necesario ceirse a
las disposiciones del Decreto Ley N 3516.

La letra d) es la que hace cambiar los usos de suelo.

Desde un punto de vista jurdico, se justifica un Plan Regulador Intercomunal en la Isla Grande de
Chilo?
22
Recordemos que sus principales centros urbanos son Ancud y Castro. Luego, cules son los
criterios a evaluar para pensar en la posibilidad de utilizar este IPT?

Desde el punto de vista del territorio que puede regular, el Plan Regulador Intercomunal tiene un
componente que es muy distinto a lo que seala el Plan Regulador Comunal. En efecto, el Plan
Regulador Comunal solamente puede normar el suelo urbano, sin perjuicio que el concepto de suelo
urbano depende del lmite urbano y, el lmite urbano, en cierto modo, depende de lo que las

20
Las reas de riesgo pueden encontrarse tanto en el Plan Regulador Intercomunal como en el Plan Regulador
Comunal, dependiendo de si son de nivel intercomunal, es decir, si afectan a dos o ms comunas. Por ejemplo,
la unidad de Tucapel, pudiera ser considerado, ya que parte en Concepcin, afecta a una parte de Hualpn y
termina en Talcahuano; es un rea de riesgo y una zona potencialmente inundable que pudiera ser objeto de
regulacin.
21
Por ejemplo, se tiene una parcela y un comprador adquiere una parte de la parcela. Si el comprador compra
toda la parcela, no hay problema, ya que no hay subdivisin de por medio. Pero, de lo contrario, se necesita
saber cul es el mnimo de la subdivisin.
22
Acceder al sitio web www.defendamoslaciudad.cl.
Asimismo, visitar el sitio web www.laestrellachiloe.cl/impresa/2014/04/07/full/7/.
52

autoridades estimen que sea necesario para contar con suelo disponible para la ciudad. Sin embargo,
de todos modos, debe estar motivado, justificado y fundamentado; no es arbitrario ni discrecional.

En cambio, en el caso del Plan Regulador Intercomunal, el art. 34 de la L.G.U.C. abre la puerta
para regular el suelo no urbano (porque seala que regula el desarrollo fsico de las reas urbanas y
rurales de diversas comunas ()). Para responder a la pregunta anteriormente formulada, hay que
recurrir al art. 34.

El punto de discusin est en que el Plan Regulador Intercomunal no es una decisin que pueda
tomar la autoridad prescindiendo del fundamento legal habilitante, esto es, que sea una unidad
urbana. Esa es la justificacin tcnica. Ahora bien, es posible que pudieren existir relaciones entre
Ancud y Castro. As como Santa Juana forma parte del Plan Regulador Metropolitano de Concepcin,
quizs puede existir un cierto vnculo entre Ancud y Castro que permita incluir esas dos reas. Sin
embargo, en esas dos reas podra incluirse el parque Tantauco (que comprende miles de hectreas
que no estn pobladas)? Eso forma parte de unidad urbana
23
? Ah es donde juegan un rol
preponderante las justificaciones. Puede ser loable que exista un instrumento que permita el
desarrollo de todo el territorio de Chilo, pero, jurdicamente, los instrumentos de ordenacin del
territorio estn acotados.

Continuando con el anlisis del art. 2.1.7. N 3 de la O.G.U.C., puede afirmarse que, no obstante la
capacidad que el art. 34 de la L.G.U.C. entrega al Plan Regulador Intercomunal para regular las reas
rurales, la O.G.U.C. fij un marco o lmite para sealar exactamente qu se puede hacer en el mbito
rural (sin perjuicio que el art. 34 nada dice). Ese lmite se incorpor en el ao 2009, con el objetivo de
evitar ciertos excesos de Planes Reguladores Intercomunales que entendan que eran capaces de
regular cualquier aspecto del sector rural.

En efecto, la O.G.U.C. dispuso que, en el rea urbana, solamente se pueden regular los aspectos
ya sealados, y el mismo razonamiento se aplica en la zona rural; nada ms. Esos aspectos dicen
relacin con las zonas reas de riesgo, con las zonas de conservacin histrica, con la fijacin slo
en ciertos casos de la subdivisin predial mnima y con el cambio de uso de suelo, de conformidad al
art. 55.

Art. 2.1.7., N 3. En el rea rural:
a) La definicin de las reas de riesgo o zonas no edificables de nivel intercomunal, de conformidad
al artculo 2.1.17. de esta Ordenanza.
b) El reconocimiento de reas de proteccin de recursos de valor natural y patrimonial cultural de
conformidad al artculo 2.1.18. de esta Ordenanza, cuando corresponda.
c) La definicin de subdivisin predial mnima en los casos de los Planes Reguladores
Metropolitanos de Santiago, Valparaso y Concepcin.
d) Establecer los usos de suelo, para los efectos de la aplicacin del artculo 55 de la Ley General
de Urbanismo y Construcciones.


23
Por unidad urbana se entiende una conurbacin, en los trminos utilizados por los urbanistas. En efecto, se
trata de una ciudad que pertenece a dos territorios que se administran separadamente, porque son distritos,
comunas o como se denominen desde el punto de vista de la separacin administrativa del pas. Lo importante
es que hay una gran ciudad en dos o ms comunas. El problema sucede cundo se est ante una gran ciudad.
Por ejemplo, Chilln y Chilln viejo constituyen una unidad urbana; pero, en el caso de Ancud y Castro es
discutido. El Plan tiene que estar motivado y justificado en relacin a las decisiones que se adopten, desde su
necesariedad.
53

Por ejemplo, podra prohibir un Plan Regulador que en los sectores rurales se efecten
plantaciones forestales a menos de 1.000 metros de los lmites urbanos en toda su extensin,
justificndose en los incendios? Cabe recordar el incendio acaecido en valle Nongun, o en el que
sucedi camino a Santa Juana, dado que las plantaciones estn encima de las casas, lo cual
constituye un peligro. Para evitar ese peligro, se prohben las plantaciones. Se puede o no se puede
efectuar la prohibicin? De acuerdo al art. 2.1.17 de la O.G.U.C., las reas de riesgo tienen solamente
cuatro justificaciones. El argumento que se podra dar para declarar dichas plantaciones como rea de
riesgo, en el marco de la competencia del Plan Regulador Intercomunal, es el contenido en el numeral
4 del inciso 7 del art. 2.1.17 de la O.G.U.C. (zonas o terrenos con riesgos generados por la
actividad o intervencin humana). Un contraargumento podra invocarse es que el razonamiento es
equvoco, porque lo que dice la citada disposicin es que no se puede construir; no se refiere a que
no se pueda plantar para evitar el riesgo de incendio que puede generar una construccin. Se trata de
situaciones distintas; es discutible.

El Plan Regulador Metropolitano de Concepcin establece regulaciones para las reas de riesgo en
relacin a las plantaciones
24
.

En el verano del ao en curso, hubo un problema en Llico, en que se protestaba con la empresa
Bosques Arauco por efectuar plantaciones hasta el lmite de ciertas propiedades sin respetar una zona
de cortafuego que hubiere evitado los daos ocasionados a las casas u otras plantaciones. Fue un
desastre.

Art. 2.1.7., N 3, letra c). La definicin de subdivisin predial mnima en los casos de los Planes
Reguladores Metropolitanos de Santiago, Valparaso y Concepcin.

Entonces, en el caso de Concepcin, Valparaso y Santiago, el Plan Regulador Intercomunal, de
acuerdo a lo previsto en el plano, puede sealar cules son las normas de subdivisin predial mnima,
en el contexto de las reas rurales. Dicho de otra manera, tanto el Plan Regulador de Chilln como el
Plan Regulador de Pucn y Villarrica no tienen esta competencia (la mayora de los Planes), solamente
la tienen los Planes que indica el art. 2.1.7., N 3, letra c), ya que estos no estn dentro de la
definicin del artculo 1 del Decreto Ley N 3516.

Finalmente, el Plan Regulador tiene la capacidad de prever y anticipar los usos de suelo cuando se
utiliza el mecanismo contemplado en el art. 55 de la L.G.U.C.
25
para excepcionarse de la prohibicin
que establece el inciso 1 del art. 55, que prohbe construir fuera de los lmites urbanos, lo que se
estudiar con mayor detencin a continuacin.

EXCEPCIONES A LA PROHIBICIN DE CONSTRUIR FUERA DEL RADIO URBANO DEL
ART. 55.


24
TAREA: Buscar, dentro de la Ordenanza del Plan Regulador Metropolitano de Concepcin, qu normas
existen de proteccin contra incendios. La utilidad de la tarea es que servir para analizar la legalidad de esas
normas, porque el art. 2.1.7 de la O.G.U.C. fue modificado en el ao 2009 para limitar las facultades de los
Planes Reguladores y evitar, entonces, una dispersin por parte de los autores de proyectos, puesto que los
proyectos tienen que ajustarse a las realidades existentes. As pues, desde mayo del 2009 en adelante, se
aplican las normas del art. 2.1.7, tal cual existen; desde mayo del 2009 hacia atrs, habr que ver la vigencia de
esas normas, que son contradictorias con el art. 2.1.7.
25
Esta es una de las normas bsicas de la L.G.U.C. Efectivamente, abarca prcticamente todo el estatuto del
uso del suelo no urbano y parte estableciendo una prohibicin: () fuera de los lmites urbanos no ser
permitido abrir calles, subdividir para formar poblaciones ni levantar construcciones ().
54

PRIMERA EXCEPCIN: CONSTRUCCIONES NECESARIAS PARA LA EXPLOTACIN AGRCOLA DEL
INMUEBLE.

Qu se puede hacer fuera de los lmites urbanos? Se puede realizar actividad agrcola (sembrar
papas y tener ganado; comprende, por ejemplo, la crianza de cerdos); actividad silvcola (plantar
rboles), que forma parte de la agrcola, solamente que el ciclo es ms extenso (de aos, no de
meses). En efecto, la actividad agrcola es muy amplia. Se le define como la obtencin de productos
primarios del reino animal o vegetal, incluyendo la elaboracin de esos productos, en la medida que
exista una identidad entre el producto primario y el producto final. Entonces, a la luz de esta
definicin, la crianza y engorda de cerdos es actividad agrcola. Por su parte, el faenamiento de
cerdos, realizado en el mismo plantel, para venderlos a los productores de cecina, tambin es
actividad agrcola. Sin embargo, la fabricacin de cecinas en el mismo plantel es complicada
calificarla; desde luego, hay elaboracin, pero el problema es determinar si existe identidad entre el
producto inicial y el producto final
26
.

De manera, entonces, que si estamos dentro de la actividad agrcola, estamos, a su vez, en la gran
excepcin del inciso 1 del art. 55 (que dice que no se puede, salvo aquellos que fueren necesarios
para la explotacin agrcola del inmueble). Pues bien, para criar cerdos en planteles, con las madres
y las cras, se necesita construir instalaciones y galpones
27
, realizando inversiones. En este caso, se
puede construir, pese a que est prohibido construir fuera de los lmites urbanos? La respuesta frente
a esta pregunta es que s se puede construir, en la medida que se construya para la explotacin
agrcola del inmueble.

Ahora bien, llegar a un punto en que la situacin va a cambiar, porque, para que se considere
actividad agrcola, es necesario, adems, que se trate de bienes de produccin propia y no adquiridos
de terceros. Por ejemplo, si un empresario en Capitn Pastene (comuna de Lumaco, Regin de la
Araucana) tiene galpones, porque su giro se vincula a una fbrica de cecinas, para lo cual compra,
faena y pone a secar los cerdos, es, en suma, un simple comerciante (compra para vender, acto de
comercio). Para que sea agrcola, tiene que producirlos l mismo y no adquirirlos de terceros.

La lechera y la quesera constituyen actividad agrcola? S, siempre que se trate de produccin
propia. Coln, que compra la leche a sus asociados, ejerce actividad agrcola? No, no se puede
calificar la actividad como explotacin agrcola, porque no tiene produccin propia.
En suma, estas distinciones hay que saberlas, puesto que, si se trata de actividad agrcola, se est
dentro de la excepcin, por lo que se pueden construir todas aquellas instalaciones que se necesiten,
sin limitaciones.

CAMPO DE APLICACIN DE LA PROHIBICIN DE LEVANTAR CONSTRUCCIONES. La ley dice que no se
pueden levantar construcciones. Veamos el campo de aplicacin en funcin de las siguientes
imgenes.

Primera imagen: Se observa una montaa acumulada de chip (astillas, que se exportan a granel)
en un terreno, el cual est ubicado fuera de los lmites urbanos de Coronel. Se puede dejar ah esa
montaa y acopiar esa tremenda cantidad de chip? Desde luego, no califica como actividad agrcola.
En el caso de una montaa de metros ruma de madera, no se trata de una actividad agrcola, sino

26
Por ejemplo, un jamn serrano en una pierna, se ve un cuarto del cerdo. Ah podra existir identidad. En otro
extremo, qu sucede con los chicharrones?
27
En el caso de Freirina, se trataba de una actividad industrializada, que no por eso dejaba de ser agrcola, pero
incida en un tema medioambiental, aplicndose para tales efectos la Ley de Bases Generales del
Medioambiente.
55

que es actividad comercial. Se puede realizar esta actividad si est fuera de los lmites urbanos? Hay
que ver qu es lo que se entiende por construccin. Desde luego que en los ejemplos recin citados,
no estamos ante una construccin, sino que es una suma de bienes muebles o, como se denomina en
derecho civil, una universalidad de hecho que no tiene rango de construccin.

Segunda imagen: En un silo ubicado cerca de Talca, se encuentra una plantacin de arroz. Es una
gran inversin. Es una construccin? S, lo es. Es actividad agrcola, sirve para la explotacin
agrcola del inmueble? S. La diferencia de la imagen anterior es que el arroz se compra, en el otro
caso produce arroz. La diferencia es que en un caso puede hacerlo, porque est dentro de la
excepcin; en el otro caso, se necesita cumplir con un procedimiento administrativo que se llama
cambio de uso de suelo. En definitiva, lo ms probable es que tambin se pueda hacer, siempre
que se cumplan con los requisitos, los que tendrn que ser aprobados por la autoridad. En el otro
caso, no se requiere la concurrencia de las exigencias del procedimiento indicado, por el hecho de ser
propietario y, por el hecho de desarrollar agrcola, tiene derecho a ejecutar todas las construcciones
que sean necesarias para la explotacin agrcola del inmueble
28
.

Tercera imagen: Se trata de un aserradero. Qu es el aserradero? Si fuere comprado, sera
comercial. Si fuere de produccin propia, no sera comercial; aun cuando haya un proceso de
elaboracin de madera, forma parte de la actividad agrcola hasta que lo vende y se llega, entonces, a
la misma conclusin.

Hay otros ejemplos. En el caso de un aerdromo que se exhibe, a primera vista no se ven
construcciones y pareciera que no; tampoco se podra considerar que se est abriendo calles, pero
hay una pista de aterrizaje que solamente tiene capa de asfalto. Se puede sin cambiar el uso de
suelo, que es la condicin realizar o construir esa pista de aterrizaje (omitiendo el permiso que se
requiere de la Direccin de Aeronutica Civil? Queda comprendido en la prohibicin de levantar
construcciones? Qu sucede con los aviones fumigadores?

Aos atrs (2001), se cerr el Aeropuerto de Cerrillos. Luego, un empresario decidi comprar unos
terrenos en la Regin del Libertador Bernardo OHiggins, entre Rancagua y Santiago, para instalar un
aerdromo que sirviera para toda la aviacin civil menor, para evitar que se fueran a Tobalaba. El
problema era si necesitaba construir; no caba duda que s, porque no bastaba la sola pista, tambin
tena que hacer hangares, una torre de control, unas torres administrativas y otra serie de
instalaciones que son construcciones.

Hay diferencia entre una obra civil y una edificacin? Por ejemplo, en el caso anterior, en la
imagen se aprecia un acceso que, por debajo, tiene un soporte en concreto armado para la circulacin
del agua. Eso es una obra civil. Se puede calificar eso como construccin? Y si no lo es, se puede
construir la pista de aterrizaje? Y si fuere una construccin, podra? Forma parte de la explotacin
agrcola? En este punto, hay que tener cuidado, principalmente por la existencia de aviones
fumigadores, no aviones comerciales. Ahora, si bien la fumigacin es una actividad agrcola, el
problema que se puede presentar en el caso en anlisis es que los aviones fumigadores no son
necesarios para la explotacin del inmueble.

Entonces, el concepto de construccin figura dado que las normas tienen que tener cierta lgica.
Cuando se habla de levantar construcciones, la norma est refirindose a la ejecucin de una obra
material inmueble que tiene un contenido o un espacio dentro del cual se puede realizar una
actividad. No basta simplemente un pavimento. De lo contrario, habra que llegar a la conclusin que

28
Si se arrienda un campo, un arrendatario no puede levantar construcciones, salvo que sea con autorizacin
del propietario. En ese caso, se solicitar la autorizacin respectiva.
56

el pavimentar el patio de la casa es construccin. No est definido. Si recurrimos a la O.G.U.C., en
cierta manera, pudiera decirse que una construccin es toda obra de edificacin o de urbanizacin,
pero la urbanizacin es un concepto tcnico muy limitado. En suma, nunca est claro qu se entiende
por construccin.

Si se saca tierra al campo y se vende la arena, se est realizando una construccin? No. Es
actividad agrcola? No. Luego, no hay que identificar el art. 55, que prohbe la construccin, con una
limitacin de los terrenos no urbanos que solamente pueden ser destinados a la agricultura. No hay
que confundirlos. El vnculo a la agricultura es por la excepcin a la prohibicin de construir, de tal
manera que se podra realizar cualquier otra actividad que no involucre construccin. Por ejemplo, en
un caso, un seor construy una laguna artificial para que su hijo practicara esqu; compr un campo
e hizo un canal de un kilmetro a lo largo dentro de l. Desde luego, no estaba realizando actividad
agrcola. Sin embargo, podra tratarse de una actividad agrcola, porque la prohibicin es de construir.

SEGUNDA EXCEPCIN: CONSTRUCCIONES NECESARIAS PARA LAS VIVIENDAS DEL
PROPIETARIO DEL INMUEBLE Y SUS TRABAJADORES.

La excepcin relativa a la explotacin agrcola est acompaada de la posibilidad que tiene el
propietario del terreno de construir su vivienda.

FUNDAMENTO. En efecto, la vivienda del propietario y de sus trabajadores resulta ser tan
importante como las construcciones para la explotacin agrcola, ello por cuanto los agricultores solan
vivir en el campo, a pesar de que hoy en da no sea as. De manera, entonces, que no existe una
mayor explicacin en la materia sobre la existencia de esta excepcin.

ALCANCE. El problema se centra en determinar el alcance de la excepcin del art. 55 inciso 1,
cuando dice: salvo las construcciones que sean necesarias para la explotacin agrcola del inmueble,
o para las viviendas del propietario del mismo y sus trabajadores. En efecto, la ley no obliga a
desarrollar actividad agrcola en un predio agrcola, solamente se contempla la posibilidad. De tal
manera, nada impide la tenencia de una vivienda en suelo agrcola, sin realizar actividad agrcola. Esto
abre las puertas a que se viva en el campo y se trabaje en la ciudad. Eso est permitido, no cabe la
menor duda; no hay ninguna limitacin en cuanto a la vivienda del propietario, ni est condicionada al
hecho de trabajar directamente la tierra o de vivir en el campo. Entonces, se podra tener una
vivienda en el campo y vivir en la ciudad. De alguna manera, se empieza a transformar la excepcin
en la posibilidad de construir con otros fines, como recreacionales, de turismo o de fin de semana.

El tamao de la vivienda no se encuentra limitado. Entonces, se podra tener una casa patronal con
corredores, patios interiores, fuentes de agua, un quincho y una casa para los invitados.


La legislacin, de conformidad a lo que dispone el Decreto Ley N 3516, asocia a 0,5 hectreas la
superficie mnima que puede tener un predio rstico. En efecto, establece que los predios rsticos
podrn ser libremente subdivididos, a condicin de que se respete una cabida mnima no inferior a 0,5
hectreas. Luego, si alguien es dueo de un terreno ubicado cerca de la ciudad, de 5 hectreas
(50.000 metros cuadrados), podra tener 10 lotes, para el caso que quiera vender por partes (cada
lote de 5.000 metros cuadrados, o 0,5 hectreas) y cada uno de estos propietarios pasara a ocupar la
vivienda del propietario, dado que la excepcin relacionada con la vivienda del propietario tampoco
est condicionada a una cierta superficie. Como la ley permite subdividir hasta 0,5 hectreas, se abre
la posibilidad para que existan las parcelas de agrado, las cuales se ubican en los alrededores de la
ciudad, de un mnimo de 0,5 hectreas, pero que con ese mnimo habilita al propietario para construir
su vivienda (o quincho, o casa de invitados, o piscina, etc.). As, de a poco se va acercando a un
57

pequeo grupo para que, de alguna manera, se vaya integrando la ciudad. Con el paso del tiempo, en
algn momento los terrenos van a tener que pasar a formar parte del radio urbano de la ciudad.

JUSTIFICACIN DE LA PROHIBICIN. La prohibicin que establece el art. 55 tiene una justificacin.
Se trata de que es la nica forma de hacer efectivo el Plan Regulador, no es prohibir por prohibir.
Hemos visto que el Plan Regulador tiene un contenido que restringe las atribuciones del dominio (va
diciendo que en un sector se puede hacer esto, en otro sector se puede hacer lo otro, regula las
alturas, etc.). Entonces, pareciera mejor irse fuera de los lmites urbanos, porque all no hay
regulacin. La regulacin va de la mano con la prohibicin de construir afuera; si se permitiera
construir afuera, no servira la planificacin. Ahora bien, lo cierto es que los empresarios tienden a
abaratar costos, as como tienden a irse donde hay menos regulacin.

Por lo tanto, mediante una excepcin
29
, la vivienda del propietario, unida a una norma que permite
subdividir en 0,5 hectreas, est posibilitando la construccin de pequeas construcciones o conjuntos
fuera de los lmites urbanos sin ningn tipo de regulacin.

Se podrn construir dos viviendas como propietario, en el marco de una copropiedad? Hace
algunos aos atrs, un grupo de profesores de la Universidad de Concepcin compr terrenos a orillas
del Lago Ranco. Hoy en da, podra un grupo de individuos comprar en calidad de copropietarios dos
hectreas a un precio razonable? Cabe insistir en el tenor de la excepcin del art. 55: salvo aquellas
que fueren necesarias para la explotacin agrcola del inmueble, o para las viviendas del propietario
del mismo y sus trabajadores. Luego, podra decirse que, como se trata de varios propietarios, cada
uno tendra derecho a una casa. Esa interpretacin, que bien pudiera sustentarse en el art. 55,
colisiona con lo que dispone el art. 2 del Decreto Ley N 3516, inciso 1, que, a propsito de la
subdivisin de predios rsticos, establece que [q]uienes infringieren lo dispuesto en el presente
decreto ley, an bajo la forma de comunidades, condominios, arrendamientos o cualquier otro cuyo
resultado sea la destinacin a fines urbanos o habitacionales de los predios sealados en el artculo
primero (NOTA: predios rsticos), sern sancionados con una multa a beneficio fiscal, equivalente al
200% del avalo del predio dividido, vigente al momento de pagarse la multa. Tambin procede la
paralizacin de las faenas (inciso 2 del artculo 2 recin citado) y la demolicin de las construcciones
a costa del infractor por el Juez de Polica Local respectivo. Por lo tanto, es bastante severa la
legislacin.

A orillas del Lago Caburgua, fuera de los lmites urbanos del Plan Regulador de Pucn, dos
hectreas entre 8 personas. Se est dando un destino urbano o habitacional? El profesor estima que
s, dado que se trata de un grupo de personas. Sin embargo, depender de la extensin del terreno,
ya que si se trata de 10 hectreas, como se trata de varios individuos, se puede perfectamente
subdividir. Es una cuestin que se tiene que analizar.
Con todo, la intencin de la legislacin es evitar que se formen ncleos urbanos al margen de la
planificacin. Por ende, es muy arriesgado realizar una compra de esta naturaleza, porque,
posteriormente, la SEREMI del MINVU o el SAG pueden impugnar el acto o contrato, sealando que es
nulo (nulidad absoluta), de conformidad al art. 3 del Decreto Ley N 3516
30
, naciendo la posibilidad
de la demolicin.

29
Excepcin casi inocente.
30
Artculo 3. Los actos y contratos otorgados o celebrados en contravencin a lo dispuesto en el presente
decreto ley sern absolutamente nulos, sin perjuicio de las dems sanciones que procedan en conformidad a la
ley.
Corresponder a las Secretaras Regionales Ministeriales de la Vivienda y Urbanismo, a los Servicios Agrcolas
que correspondan y a las Municipalidades respectivas, fiscalizar el cumplimiento de lo dispuesto en el presente
decreto ley.
58


Por ejemplo, camino a Las Termas de Chilln, un seor estaba vendiendo lotes de 2.000 metros
cuadrados. Si uno consultaba cmo era el negocio, en realidad estaba arrendando a 99 aos los 2.000
metros cuadrados. En este caso, cae perfectamente en la definicin de lo que se encuentra prohibido
de conformidad al art. 2 inciso 1 del Decreto Ley N 3516, esto es, el arrendamiento con el nimo
de dar un destino urbano o habitacional a un predio que es rstico, procediendo la aplicacin de una
multa, o, eventualmente, paralizacin o demolicin (inciso 2).

Hay que observar que fue sido tan brutal el cambio de la economa agraria en el siglo XX que, hoy
en da, el 85 % de la poblacin vive en la ciudad. Segn los entendidos, la idea es revertir el proceso
a travs de equipamiento (para permitir retornar al campo y combatir la carencia de escuelas y
trabajos) para evitar las concentraciones.

El art. 55 otorga una posibilidad, mas no obliga a desarrollar actividad agrcola.

Las ciudades necesariamente van creciendo. Por eso, algunos critican esta disposicin tan
permisiva de subdividir en menos de 0,5 hectreas, porque es un primer paso para la extensin de la
ciudad, lo cual acarrea un crecimiento que no es orgnico ni planificado y genera para el Estado
costos para que despus se llegue a establecer la infraestructura bsica. De all que en Santiago,
donde se aplic un fundamento primario, se dijo que toda la provincia de Santiago, la de Chacabuco y
la Cordillera forman parte del Plan Regulador Intercomunal de Santiago. En efecto, por esa va
administrativa eliminaron el Decreto Ley N 3516, porque este Decreto se aplica a los que estn fuera
de los lmites urbanos de Santiago, y, como los dejaron dentro, se antepusieron otras normas de
subdivisin, para evitar que se produjera el fenmeno.

Si no est planificada la necesidad de crecimiento de la ciudad, pueden surgir problemas. Por
ejemplo, Alto Hospicio no naci como comuna ni naci planificada; naci como tierra de nadie. Poco a
poco, eso se fue integrando, hasta que se transform en una ciudad con poco equipamiento. Aqu se
puede apreciar que los hechos, normalmente, dejan sin efecto la ley. Por ello, no se podra echar a
quien vive ms all de los lmites urbanos sin permiso de construccin, en una mediagua precaria,
porque la vivienda es un derecho humano (en otras legislaciones est consagrado).

*En el Cdigo Civil (art. 1337, regla 8), a propsito de la particin, se establece si el inmueble
admite o no cmoda divisin; si no admite cmoda divisin, el inmueble debe ser subastado y se
reparten los dineros.

En materia urbana, tambin existe una norma de subdivisin predial mnima, pero la Contralora
General de la Repblica ha afirmado que esa norma no rige para el caso de las sucesiones
hereditarias, por razones de equidad y necesidad de darle a cada uno lo suyo. Luego, si hay un
terreno que no puede ser subdividido en menos de 0,5 hectreas, solamente se puede recurrir a los
procedimientos que establece el Decreto Ley N 3516 (art. 1, inciso 2, letra e
31
).

La norma citada al pie de pgina es una de las tantas existentes; el Decreto Ley contempla otras
que se analizarn en su oportunidad. Por ejemplo, existe una norma que permite al padre entregarle

El Consejo de Defensa del Estado, a requerimiento de cualquiera de los organismos sealados en el inciso
anterior, ejercer las acciones de nulidad que fueren procedentes.
31
Art. 1, inciso 2, letra e. La limitacin establecida en el inciso anterior no ser aplicable en los siguientes
casos: Tratndose de divisiones o subdivisiones resultantes de la aplicacin del artculo 55 de la ley General de
Urbanismo y Construcciones, cuyo texto fue aprobado por el decreto supremo 458, del Ministerio de la Vivienda
y Urbanismo, de 18 de diciembre de 1975.
59

un terreno de 500.000 metros cuadrados al hijo para acceder a un subsidio habitacional. Otra norma
permite a las corporaciones y fundaciones de derecho pblico acceder a ciertos terrenos, tambin a
sindicatos y a asociaciones territoriales legalmente constituidas.

Por otro lado, no existe un concepto de vivienda. As, no necesariamente una vivienda tiene que
tratarse del techo donde uno vive; puede tener instalaciones accesorias que forman parte de la vida,
como lo sera un quincho, la piscina, las dependencias para los trabajadores (para la asesora de hogar
o el mayordomo), o, incluso, para tener habitaciones para invitados o huspedes. Ahora bien, no se
pueden tener repartidas tres casas para huspedes al interior del campo, porque ello cambiara el
sentido de la norma; puede tratarse de una cabaa de 40 metros cuadrados. La fiscalizacin es
bastante difcil, pero no significa que se transforme en legal la situacin.

Las construcciones para la explotacin agrcola del inmueble, o para las viviendas del propietario
del mismo y sus trabajadores son excepciones que permiten la construccin por el solo hecho de ser
propietario, sin necesidad de realizar actividad alguna ante la autoridad administrativa respectiva, ms
all que pedir el correspondiente permiso de construccin, porque la obligacin de pedir permiso corre
siempre tratndose de inmuebles urbanos o rurales.

Despus, existe otro grupo en que, para poder construir fuera de los lmites urbanos, es necesaria
la autorizacin previa del Ministerio de Agricultura, pero existen dudas en si es la nica autoridad
competente o no, por razones prcticas. No vale la pena entrar al detalle, aunque se pudiera
cuestionar que lo sea. Entonces, no basta con pedir permiso de construccin, sino que previamente
hay que obtener una resolucin que habilite el terreno, el cual tiene prohibicin de construir, para que
as se pueda construir.

Estas excepciones estn contempladas en los incisos 3 y 4 del art. 55 de la L.G.U.C., que regulan
situaciones distintas.

Incisos 3 y 4 del art. 55. Con dicho objeto, cuando sea necesario subdividir y urbanizar
terrenos rurales para complementar alguna actividad industrial con viviendas, dotar de equipamiento
a algn sector rural, o habilitar un balneario o campamento turstico, o para la construccin de
conjuntos habitacionales de viviendas sociales o de viviendas de hasta un valor de 1.000 unidades de
fomento, que cuenten con los requisitos para obtener el subsidio del Estado, la autorizacin que
otorgue la Secretara Regional del Ministerio de Agricultura requerir del informe previo favorable de
la Secretara Regional del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo. Este informe sealar el grado de
urbanizacin que deber tener esa divisin predial, conforme a lo que establezca la Ordenanza
General de Urbanismo y Construcciones.
Igualmente, las construcciones industriales, de equipamiento, turismo y poblaciones, fuera de los
lmites urbanos, requerirn, previamente a la aprobacin correspondiente de la Direccin de Obras
Municipales, del informe favorable de la Secretara Regional del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo
y del Servicio Agrcola que correspondan.

Hay que entender que la subdivisin a que la citada norma hace alusin es de menos de 0,5
hectreas. Podra asociarse a un loteo, aunque el loteo tiene un contenido definido en la Ordenanza
que lo asocia a la apertura de calles; por eso, se prefiere hablar de subdivisiones de menos de 0,5
hectreas.

Si se va a construir, pero no se necesita subdividir en menos de 0,5 hectreas, se est bajo el
amparo del inciso final, no del inciso 3, y ello hay que tenerlo presente, toda vez que los requisitos
no son los mismos y las autoridades que intervienen son distintas.
60


Situacin del inciso 3.

Por ejemplo, se quiere hacer un proyecto importante y necesario para quienes se trasladan con
cierta frecuencia por la carretera: un Pronto COPEC. Normalmente, se encuentran fuera de la ciudad
y proveen un servicio a quienes van por la carretera, la que se podra definir como un sector rural.
Para construir ese servicentro, se tiene que saber la extensin que se necesita para el terreno (ms o
menos media hectrea, tal vez ms de media o una hectrea, por los patios para los camiones, etc.).
De manera que se necesitara menos de una hectrea si se quiere construir casas para vender,
porque si no se van a vender, el tema de la subdivisin pasa a segundo plano.

El inciso 3 seala que, cuando se necesite subdividir para complementar alguna actividad
industrial con viviendas, hay que ponerse en el caso de los que viajan diariamente a la planta de
celulosa de Nueva Aldea. Tal vez sera interesante para ellos poder comprar un terreno cerca de
Nueva Aldea, al lado del Ro Itata, para asociarlo y formar una cooperativa, la que permite, a travs
del esfuerzo comn, vivir en conjunto. Se podran ahorrar cuatro horas. Pensemos que resulta
conveniente, porque hay varias localidades aledaas. Se trata de un terreno que est fuera de los
lmites urbanos. Se podran construir viviendas y adjudicrselas cada uno? S, recurriendo al art. 55,
inciso 3. Una casa, hoy en da, tiene 150 metros. Quizs podran construir casas con patios de 400 o
500 metros, para vivir al lado del trabajo, lo que es ms barato que en la ciudad. Por lo menos, existe
la posibilidad, como tambin existe la posibilidad de que se subdivida para dotar de equipamiento a
un sector rural. Antiguamente, era frecuente que los agricultores donaran una parte del terreno para
la construccin de una escuela, de una posta, e, incluso, para el club deportivo que necesitaba una
cancha de entrenamiento. Podra darle 1.000 o 2.000 metros cuadrados, pero no 5.000. Ello lo
permite la legislacin. Asimismo, respecto de los balnearios o campamentos tursticos que se
encuentran en la costa, pero que, en realidad, no estn formalizados, dado que han surgido porque
van creciendo y no se controlan, formndose pequeos poblados, llegando el momento en que hay
que reguralizarlos y, entonces, hay que habilitarlos como tal y se podra construir.

Esas excepciones tradicionales fueron superadas mediante una modificacin que se hizo al art. 55
el 31 de enero de 2003, pues se permiti la construccin de viviendas sociales y de hasta 1000 UF,
que cumplieran con los requisitos para acceder al subsidio habitacional, en los sectores rurales. Con
todo, el fundamento estuvo en viviendas sociales. En efecto, el fundamento estuvo en un error en que
incurri el SERVIU cuando defini la poltica habitacional. Siempre se ha criticado la poltica de
erradicacin de campamentos. En Concepcin se vivi, por ejemplo, con la poblacin Libertad, en
Barrio Norte, que se traslad a Boca Sur, generndose una situacin irregular. SERVIU, en la dcada
del 2000, incurri en lo mismo: Quera construir ms viviendas, pero no tena dnde, porque el suelo
urbano es escaso y, por ende, caro. Una hectrea rural vale $4.000.000 o $5.000.000 y una hectrea
urbana, por lo menos, cuesta $50.000.000. Los terrenos son ms caros en la ciudad. Entonces,
SERVIU comenz a comprar terrenos alrededor de la ciudad, pero fuera de los lmites urbanos, a
precio agrcola, y pidi autorizacin de cambio de uso de suelo con subdivisin, bajo el argumento del
inciso 3 del texto de esa poca. Despus de comprar muchos terrenos y de pedir el cambio de uso
de suelo, Contralora General de la Repblica objet, al sealar que no estaba en ninguna de las
situaciones de excepcin; no se trata de equipamiento rural. Luego, adujo que no poda solicitar ni se
poda otorgar el cambio de uso de suelo y se qued con todos los terrenos comprados, con un
problema enorme. El gobierno de la poca envo un proyecto al Congreso Nacional para que cambiara
la ley y se incorporaran las viviendas sociales. El problema es que, al incorporar las viviendas sociales,
se pierde el sentido de la prohibicin: que las ciudades no se extiendan de manera inorgnica.

61

El Plan Regulador Metropolitano de Concepcin es del ao 2003. En efecto, resulta de inters saber
su fecha, para efectos de la entrada en vigencia del plan regulador y tambin porque es anterior al 23
de mayo de 2009. En consecuencia, sucede que las disposiciones de los arts. 8.3.1. y siguientes de la
Ordenanza del Plan Regulador Metropolitano de Concepcin (normas sobre riesgo de incendios
forestales) se contrastan con el art. 2.1.7., N 3, letra d) de la O.G.U.C.

En sntesis, las restricciones que impone el Plan Regulador Metropolitano de Concepcin, en
materia de proteccin de incendios, consisten en que mientras las municipalidades no dicten las
ordenanzas respectivas, existen ciertas obligaciones y deberes que se justifican, sobre todo si se
piensa que el incendio es una calamidad pblica que hay que tratar de evitar.

Por lo dems, si se revisa el Plan Regulador Comunal de San Pedro de La Paz, es posible
percatarse que va un poco ms all, pero dentro de una perspectiva distinta, porque San Pedro de La
Paz tiene un territorio que es plano y un territorio que es en pendiente. Los territorios en pendiente
estn rodeados de plantaciones, de manera que el Plan Regulador Comunal hace una distincin en
cuanto a las construcciones, dependiendo de la pendiente y de la direccin del viento (barlovento y
sotavento). Ser ms peligroso el fuego hacia arriba o el fuego hacia abajo? Depende. En un terreno
cualquiera, lo comn es que el fuego tiende a subir, no a bajar. Luego, las normas de distanciamiento
de plantaciones son distintas, segn la pendiente. Es novedosa la norma, pero quizs es cuestionable,
desde el punto de vista del art. 2.1.10 por los criterios que utiliza para hacer la distincin. En
definitiva, el plan puede hacer distinciones; cabe recordar que el plan tiene que estar justificado y
motivado para que no se transforme en una discriminacin que podra calificarse de arbitraria.

En este caso, el Plan Regulador Intercomunal, con muy buenos fundamentos, entra a hacer una
regulacin.

En efecto, el ao pasado se inici formalmente el proceso de actualizacin del Plan Regulador
Metropolitano de Concepcin, con los estudios pertinentes para dotar de un nuevo instrumento. Si el
Plan Regulador vigente es del ao 2003 y su horizonte son 10 aos, hay que revisar si es correcta la
planificacin y analizar posibles modificaciones.

Entonces, se concluye que los arts. 8.3.1. y siguientes de la Ordenanza del Plan Regulador
Metropolitano de Concepcin, hoy en da, no se ajustan a lo que actualmente el plan regulador puede
hacer, de conformidad al art. 2.1.7 de la O.G.U.C.

Si bien la Memoria Explicativa se remite a una Ordenanza Especial, lo cierto es que no existe. Por
dems, es cuestionable que pueda existir. En efecto, hay ciertas limitaciones que son de orden legal.
De partida, la Ley de Bosques (Decreto N 4363, del Ministerio de Tierras y Colonizacin, de 31 de
julio de 1931
32
) establece que la facultad de regular el uso del fuego es del Presidente de la Repblica
a travs de las Gobernaciones (art. 17). Hoy en da, existe un Reglamento sobre el uso del fuego. No
obstante, el reglamento, a travs de una ordenanza local, no es el instrumento jurdico idneo, puesto
que entra en conflicto con el art. 17 de la Ley de Bosques, en su texto refundido.

TERCERA EXCEPCIN DEL ART. 55.
Ahora bien, volviendo con la materia en anlisis, cabe recalcar el art. 55, inciso 3, en relacin a la
subdivisin con cambio de destino, que es la condicin.


32
Disponible en: http://www.leychile.cl/Navegar?idNorma=19422.
62

As, hay que sealar que se estableci que las viviendas sociales podan incluirse en dentro de las
subdivisiones de menos de 0,5 hectreas. Ocurra que el SERVIU compraba terrenos rsticos,
ubicados fuera del radio urbano, con la finalidad de construir viviendas sociales. Sin embargo,
Contralora General de la Repblica estim que no poda acogerse al estatuto del art. 55 de la
L.G.U.C., porque no se encontraba dentro de las excepciones que la norma contemplaba.

Lo interesante es que esa es, hoy en da, la principal causal de cambio de uso del suelo en nuestro
territorio. En efecto, segn menciona el art. 55, est condicionada a un informe previo favorable de la
SEREMI del MINVU, que sealar el grado de urbanizacin que tiene que tener la divisin predial.

Ahora bien, no es tan simple obtener el cambio de uso del suelo con subdivisin predial inferior a
0,5 hectreas, porque se van a generar pequeos ncleos poblacionales que, de una u otra forma,
van a ir integrndose a los problemas de la ciudad. Entonces, si se permiten subdivisiones de menos
de 0,5 hectreas, la ley seala que hay que pedir a la SEREMI del MINVU que seale cules son las
condiciones urbansticas mnimas que deber tener el proyecto para que pueda ser autorizado. En
otras palabras, tendr que contar con agua, luz, un sistema de evacuacin apropiado de aguas
servidas y con un acceso decente para llegar a este nuevo sitio. All acontecen problemas: Es fcil
contar con agua potable en un sector rural? No, porque nuestro sistema est estructurado sobre la
base de empresas concesionarias que prestan el servicio pblico de distribucin de agua potable y de
captacin de aguas servidas. Esas empresas sanitarias (en nuestra zona, la principal es ESSBIO)
tienen una competencia territorial para operar. Ese mbito o jurisdiccin que tienen est asociada al
radio urbano, el cual no necesariamente coincide con todo el radio urbano. Ello acaece ya que,
cuando se pide la concesin, tiene que sealar el proyecto de abastecimiento y tiene que dar
cumplimiento a su proyecto de inversin. Por ejemplo, se seala que se van a atender las necesidades
de agua potable de la comuna de Florida, el radio urbano de la comuna de Florida. A lo mejor queda
muy grande todo el radio urbano, porque eso significara contar con agua potable suficiente para
atender las necesidades de quien lo solicite. Si es tal sector, se obliga a proporcionar el suministro de
agua a travs de un plan de inversiones que se va concretando en el tiempo. De manera, entonces,
que si se es ambicioso, al segundo o tercer ao no se cumplir con el proyecto de inversin y va a
caducar la concesin, aplicndose multas cuantiosas. Por ejemplo, es ilustrativo el comentario del
Ministro de Obras Pblicas, en el contexto de los sumarios sanitarios contra empresas sanitarias que
todava no han repuesto servicios de agua en zonas afectadas por el terremoto. Es su obligacin. Si
bien un terremoto es inesperado, se tienen que reponer los servicios a la brevedad posible.

Luego, no hay, para el sector rural, proyectos que obliguen a los que deseen acogerse a las
normas del art. 55 de la L.G.U.C. Entonces, lo anterior es una gran limitante que se puede solucionar
mediante la constitucin de Comits de Agua Potable Rural, que hacen las veces de empresas de
servicios sanitarios para pequeas localidades, donde hay fuentes de captacin a travs de
manantiales o pozos profundos y generan la respectiva purificacin del agua (as se soluciona el
problema). Cuando se trata de pequeas subdivisiones, seis u ocho lotes, quizs el Comit no sirve,
porque el costo de inversin es grande y, en consecuencia, habr que recurrir a algn sistema de
captacin de agua y purificacin que sea aceptado por el Servicio de Salud. As lo establece el art.
2.1.19 en relacin con los arts. 3.1.7 y 6.2.4. de la O.G.U.C. Se tiene que proporcionar un servicio
adecuado por tratarse de un vital elemento.

Ms difcil es el sistema de evacuacin de aguas servidas, o saneamiento como se llama en otras
latitudes. Hoy en da, las normas obligan no solamente a la evacuacin de las aguas servidas, sino
que tambin a su posterior tratamiento. Antes (una dcada atrs), se lanzaban al mar o al ro, porque
haba que evacuarlas. En el campo, normalmente se utilizan las fosas spticas, que son fosas que, a
travs de tratamientos primarios (y efectivos), las bacterias van transformando los residuos,
63

dejndolos inocuos para el hombre y filtrndolos, a veces, a las napas subterrneas. Est permitido,
hoy en da, y su uso es bastante ms fcil en comparacin a la antigedad; hay algunas fosas que
estn hechas para este tratamiento y la evacuacin resulta relativamente barata.

La electricidad, hoy en da, no resulta tan cara. Hace mucho tiempo se inici un programa de
electrificacin de los sectores rurales. De manera, entonces, que no es difcil hacer llegar energa
elctrica a algn sector. A lo ms, ser el transformador o la postacin elctrica lo ms caro, pero
muchas veces resulta subsidiada por el Estado, de manera que no constituye un problema mayor.
Tampoco lo es la habilitacin de las calles, porque, como son viviendas sociales, se rigen por el
Reglamento de Viviendas Econmicas, el cual permite que, para las viviendas sociales en sectores
rurales, simplemente baste una carpeta de ripio compactado masolera como solucin. Con eso se
tiene, ms o menos, la urbanizacin mnima que se exige por la SEREMI del MINVU para aprobar
estos proyectos de subdivisin para viviendas sociales, siempre que se cumplan con los requisitos.

Con las normas ya indicadas, habr que buscar la solucin a dos problemas que plantea el art. 55
de la L.G.U.C.

Art. 55, inciso 3. Con dicho objeto, cuando sea necesario subdividir y urbanizar terrenos rurales
para complementar alguna actividad industrial con viviendas, dotar de equipamiento a algn sector
rural, o habilitar un balneario o campamento turstico, o para la construccin de conjuntos
habitacionales de viviendas sociales o de viviendas de hasta un valor de 1.000 unidades de fomento,
que cuenten con los requisitos para obtener el subsidio del Estado, la autorizacin que otorgue la
Secretara Regional del Ministerio de Agricultura requerir del informe previo favorable de la
Secretara Regional del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo. Este informe sealar el grado de
urbanizacin que deber tener esa divisin predial, conforme a lo que establezca la Ordenanza
General de Urbanismo y Construcciones.

Teniendo en cuenta la excepcin indicada en la disposicin, se podra pedir autorizacin de
subdivisin con cambio de uso de suelo para la construccin de dos viviendas sociales? Imaginemos
un caso clsico de la costa. En algn momento, un seor vende media hectrea y quien compra esa
media hectrea pretende vender lotes. Si est fuera del radio urbano, no puede hacerlo. Luego,
tendra que acogerse a alguna de las excepciones que permite la subdivisin.

Por ejemplo, se quiere construir 5 viviendas de 1.000 UF a orillas del mar. Puede acogerse al
inciso 3?

En otras palabras, cuando la norma dice la construccin de conjuntos habitacionales de viviendas
sociales, se podr calificar como conjunto habitacional?

Hace mucho tiempo que el Estado no construye viviendas sociales, slo las financiaba, pero
despus dej de hacerlo, porque no es conveniente cobrar despus. En la actualidad, slo entrega
subsidios.
Pues bien, puede decirse que dos viviendas son un conjunto. Si bien puede tratarse de un proyecto
modesto, en estricto rigor la Ordenanza no entr a definir lo que se entiende por conjunto. Tampoco
seala el nmero mnimo para acceder a esta definicin. De tal suerte, pudiera, a travs de esta
norma, subdividir con cierta facilidad una parcela de 0,5 hectreas. La nica condicin que realmente
va a preocupar es el agua (condicin mnima de urbanizacin; sin agua, no hay posibilidad de acceder
a este sistema, a menos que se prometa y no se cumpla). As, para dos viviendas existen tratamientos
con napas subterrneas que son econmicas (entre $100.000 y $200.000).

64

El segundo problema es la condicin para que aprueben el proyecto de subdivisin.

Cuando se est diciendo que se quiere subdividir, se quiere transferir, segregar, inscribir
separadamente en el Registro de Propiedad. Si se va a construir una casa para uno mismo y para los
hijos, no es necesario recurrir a estas normas. La subdivisin es una condicin para efectuar
transferencias. Entonces, si se quiere transferir un lote, se presenta un proyecto al Ministerio de
Agricultura. Si en forma favorable la SEREMI del MINVU resuelve, a qu punto obliga esa
urbanizacin mnima exigida? Hay que ejecutarla? Hay que construir la casa y recepcionar
urbanizacin para que pueda efectuar la transferencia? El cambio de uso ya aprobado y se olvida del
asunto?

La respuesta est en los arts. 2.1.19 y 3.1.7 de la O.G.U.C.
33


EL CAMBIO DE USO DE SUELO.

El inciso 4 del art. 55 de la L.G.U.C. contempla el cambio de uso de suelo.

Art. 55, inciso 4. Igualmente, las construcciones industriales, de equipamiento, turismo y
poblaciones, fuera de los lmites urbanos, requerirn, previamente a la aprobacin correspondiente de
la Direccin de Obras Municipales, del informe favorable de la Secretara Regional del Ministerio de la
Vivienda y Urbanismo y del Servicio Agrcola que correspondan.

Cuando dice previamente, es antes de solicitar en la DOM la aprobacin del permiso de
construccin. Previo a ese trmite necesita contar con el informe. Servicio Agrcola y Ganadero (SAG).
Como no se quiere incurrir en fraude a la ley, se va a obtener cambio de uso de suelo para generar
proyecto turstico. Por ejemplo, Tantauco, en la Isla Grande de Chilo. Desde luego, no existe plan
regulador intercomunal. No hay problema relacionado con el uso del suelo.

La norma dice que necesita un informe favorable de la SEREMI y del SAG. Aqu no se habla de
urbanizacin mnima, a diferencia, 0,5 hectreas. Se necesitar agua, electricidad, civil industrial de
los riles o sistema de alcantarillado. El SAG debe evacuar informe dentro del plazo de 30 das (art. 46
L.O.C.). Como nada ms dice, el problema es determinar bajo qu criterios van a aceptar o rechazar
cambio de uso de suelo para proyectos tursticos. No se puede construir, por eso es que se est
cambiando uso de suelo. Por ejemplo, industria de celulosa Nueva Aldea. Las condiciones Entr a
jugar la Evaluacin de Impacto Ambiental, dentro de ese contexto. Cules son los criterios para
cambiar el uso del suelo? Los viateros de la zona reclamaron. Est claro que esas empresas
generaban emanaciones txicas, trabajaban con cloro y azufre (lluvia hace, que con mayor o menor
intensidad va daando el medio ambiente). Lo mismo sucedi cuando el empresario Max Marambio,
quien quiso construir un aerdromo en Rancagua. Compr el terreno y el negocio era bueno, porque
como se cerraba Cerrillos, haba que dejar las avionetas. Pidi cambio uso de suelo y SAG rechaz.
Aunque el terreno era de piedra, el motivo era la polucin generada por las avionetas, por lo que los
vinos no iban a tener una excelencia. El SAG no autoriz cambio de uso de suelo. En el otro caso se
autoriz pues hubo compensaciones a los viateros. En general, no hay instruccin o reglamento que

33
TAREA: Qu se exige para efectuar la transferencia de un terreno acogido a la excepcin del art. 55, inciso
3, letra a? ALTERNATIVAS:
A) Proyecto aprobado.
B) Urbanizacin mnima ejecutada.
C) La anterior, ms la construccin de la respectiva vivienda.
La respuesta lgica es la letra c, de lo contrario habra fraude a la ley.
65

determine cules son los criterios o sus fundamentos para acoger o rechazar. Letra d) del art. 2.1.7
en su numeral 3.

Es decir, habra que efectuar una distincin.
Si hay o no plan regulador intercomunal. Si hay plan regulador aprobado con posterioridad a mayo
de 2009, facultad que establece letra d).

Establecer los usos de suelo, para los efectos de la aplicacin del artculo 55 de la Ley General de
Urbanismo y Construcciones.

Es decir, que el plan intercomunal haya previsto la posibilidad de solicitar cambio de uso de suelo,
inciso final art. 55 SAG y SEREMI va a tener presente lo que seale plan regulador intercomunal.
Para los efectos, los usos compatibles son stos (). Un aeropuerto puede ser equipamiento o
infraestructura.

TAREA. Art. 55, inciso 3. Cuntas viviendas se necesitan para estar en presencia de un conjunto
habitacional y si necesitan estar recepcionados para vender alguna de las viviendas a terceros. El art.
6.3.3 y el art. 6.2.8.

Problema del incendio en Valparaso.

Voces crticas comienzan a surgir y hacen responsable al Estado de falta de planificacin o de
tomar medidas que hubieren evitado la tragedia.

La pregunta que surge es si estn contemplados o no los cortafuegos naturales.

Esas zonas habra que calificarlas, para prevenir que en el futuro vuelvan a ocurrir estos
lamentables hechos, en virtud del art. 2.1.7. letra a, como reas de riesgo, porque constituye un rea
con peligro potencial de incendio para la intervencin humana. Las reas de riesgo intercomunal
pueden estar establecidas en zonas urbanas y en zonas no urbanas, relacionadas con medidas de
propagacin de medidas de fuego.

El grave problema est en las tomas. La planificacin urbana y la regulacin del uso del suelo
supone que existe acatamiento de las normas por quienes viven en los lugares. Ante las situaciones
de hecho, en que las personas, por necesidad, viven en tomas, hay que cuestionarse cmo se
enfrenta este hecho. La visin correcta es interrogar por qu y qu hizo el Estado. El Estado tiene un
rol importante. Es una solucin difcil y dispendiosa, dado que la topografa de la ciudad presenta
inconvenientes. Una situacin similar acaece en Iquique. Las personas no se pueden llevar a otra
parte, por lo que solamente restan soluciones, que son caras, habitabilidad supone movimientos de
tierra, planicies. A ello se suma la existencia de vertederos.

Cuando se publique el Plan Regulador Metropolitano de Valparaso. Este demor unos 19 aos. Es
probable que existan normas en desuso, que correspondan a fundamentos no concordantes con la
realidad
34
.

FALTA UNA PARTE DE LA CLASE DEL DA 14 DE ABRIL.


34
TAREA: Revisar las normas sobre incendios en la Ordenanza del Plan Regulador Comunal de San Pedro de La
Paz.
66

APROBACIN DEL PLAN POR PARTE DE LA MUNICIPALIDAD.
Cuando el proyecto se presenta como hecho consumado a la comunidad, el Plan Regulador se
aprueba prcticamente en bloque por el Concejo Municipal. Suele ocurrir que el Concejo Municipal
tiene algunas decisiones tomadas; en caso contrario, vale decir, en el evento de existir diferencias y
discrepancias, estas implicaran un retroceso. Puede suceder que se encuentre atrasado el proyecto
original, porque, seguramente, en principio contemplaba un perodo de 18 meses, lapso estimado
entre su inicio y terminacin, pero, en los hechos, puede ir corriendo un lapso de 4 o 5 aos. Al
respecto, cabe enfatizar que el promedio de tramitacin de planes reguladores es de 6 aos. Por su
parte, el Plan Regulador Intercomunal de Valparaso tuvo 19 aos de tramitacin.

En definitiva, el Concejo promueve su tramitacin, a menos que existan observaciones que sean
realmente importantes y, en ese caso, habr que retroceder o paralizar la tramitacin, ya que el
avance del proyecto puede colisionar con el control de legalidad que realiza la Contralora General de
la Repblica; mejor es enmendar los errores oportunamente. Lo claro est en que si esas
modificaciones significan nuevas afectaciones, tiene que volverse al proceso de informacin pblica y
habr que dar curso nuevamente a las audiencias, en virtud del art. 43 de la L.G.U.C. y del art. 2.1.11
de la O.G.U.C.

ESQUEMA DE LAS ETAPAS.

1 Etapa: Elaboracin.
2 Etapa: Participacin Ciudadana.
3 Etapa: Aprobacin por el Concejo Municipal.
4 Etapa: Revisin Tcnica (jurdica) por parte de la SEREMI del MINVU.

Todo el proyecto se remite a la SEREMI del MINVU para que ella lo revise y analice si es
concordante con lo que seale la O.G.U.C. y con lo que seala el Plan Regulador Intercomunal, si lo
hay. La precisin anterior obedece a que en no todas partes los hay; es ms, por excepcin hay
Planes Reguladores Intercomunales.

Entonces, la revisin la realiza la SEREMI del MINVU, desde el punto de vista de la tcnica jurdica
utilizada en la elaboracin del proyecto, para analizar si hay concordancia o discrepancia con la
O.G.U.C. Por ejemplo, un plan regulador establece normas sobre diseo arquitectnico de los
antejardines, que enfrentan vas pblicas importantes. Frente a esta situacin, lo cierto es que el plan
regulador no puede llegar a tanta precisin, porque la Ordenanza solamente se circunscribe a la altura
de los cierros; las normas urbansticas estn taxativamente reguladas en la O.G.U.C. A pesar de lo
dicho, es cotidiano que se quieran abarcar aspectos distintos.

Luego, ser la SEREMI del MINVU la encargada de precisar los errores. En efecto, la SEREMI del
MINVU dispone de un plazo de 60 das para resolver. Si dentro de ese plazo detectare observaciones,
puede suspender el proceso de revisin y remitir los antecedentes al municipio respectivo para que se
subsanen estos problemas, dentro de un plazo de 20 das, segn prescribe la O.G.U.C.

El tipo de problemas que se pueden subsanar en 20 das son aspectos muy menores, que no sern
substanciales. Por otro lado, hay que tener en cuenta que el examen que realiza no es un examen del
mrito del proyecto (v. gr.: si es un buen o mal proyecto), sino que es un examen jurdico. Por ende,
no puede la SEREMI del MINVU objetar y sealar, por ejemplo, que resulta inadecuado el hecho que
un plan est proyectando un sexto puente en la comuna, cuando an no se han construido los otros
cuatro que tiene el plan anterior; que es una meta ambiciosa y no va a poder desarrollarla dentro de
los plazos en que se proyect el plan; que no contar con los recursos; y que se producir la
67

caducidad de la expropiacin, la cual no se podr renovar, etc. Entonces, la municipalidad podra
cuestionar esta actitud de la SEREMI del MINVU y aducir que no le corresponde dicho examen, sino
que solamente le compete ver si se ajusta o no a la O.G.U.C. y al Plan Regulador, nada ms. Por
consiguiente, es bastante pobre la revisin que realiza la SEREMI del MINVU; despus habr una
revisin ms exhaustiva por parte de la Contralora General de la Repblica, que es la que
verdaderamente objeta los planes reguladores.

Art. 2.1.11, inciso 6. El proyecto de Plan Regulador Comunal aprobado ser remitido, con todos
sus antecedentes, a la Secretara Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo respectiva. Dicha
Secretara Ministerial, dentro del plazo de sesenta das contado desde su recepcin, revisar el
proyecto de Plan Regulador Comunal y emitir un informe sobre sus aspectos tcnicos, en lo que se
refiere a su concordancia con esta Ordenanza General y con el Plan Regulador Metropolitano o
Intercomunal, si lo hubiere. En el caso de que en la revisin de la Secretara Ministerial se detecten
observaciones tcnicas, la Secretara Ministerial podr suspender el plazo sealado en este inciso y
devolver los antecedentes que correspondan al municipio para que se subsanen dichas
observaciones, otorgando un plazo mximo de 20 das para que sean subsanadas. Una vez
reingresados los antecedentes por parte del municipio, la Secretara Ministerial continuar con la
tramitacin debiendo evacuar su informe dentro del plazo restante. En el evento de que el municipio
no subsane las observaciones en el plazo fijado por la Secretara Ministerial, sta deber emitir un
informe negativo indicando los aspectos tcnicos observados.

De manera, entonces, que el informe puede ser favorable o desfavorable.

El siguiente paso va a depender de si existe o no en la comuna un Plan Regulador Intercomunal.
Hasta aqu (hasta la etapa del informe tcnico), el procedimiento es uniforme. A continuacin, no es
lo mismo seguir la tramitacin respecto de un proyecto informado de la comuna de Hualpn, en que
se rige por el Plan Regulador Metropolitano de Concepcin, que un informe favorable que ese mismo
da se emite respecto de la comuna de Florida, en que no hay Plan Regulador Intercomunal.

Por lo tanto, son distintas las tramitaciones, porque el informe de la SEREMI del MINVU se
pronuncia sobre la concordancia o ajuste del Plan Regulador Comunal con el Plan Regulador
Intercomunal. Por ejemplo, pensemos que el Plan Regulador Metropolitano de Concepcin tiene
proyectado el puente Chacabuco, el puente Llacoln, el puente Juan Pablo II y el puente Industrial. El
puente Industrial corresponde a Hualpn, pero el puente Juan Pablo II pertenece en parte a Hualpn
y en parte a Concepcin (por la va Jorge Alessandri). El Plan Regulador Comunal de Concepcin no
contempla el acceso a la calle Chacabuco como continuacin del puente. Luego, la SEREMI del MINVU
sealar que el plan no se ajusta al proyecto aprobado por el Plan Regulador Intercomunal de
construir ese puente (no podr seguir ese procedimiento), por lo que tendr que informarlo
desfavorablemente para que se arregle el problema. Si estuviera contemplado el puente, con los
respectivos accesos, si se cumplieran las normas de densidad mxima permitida, si los ejes
estructurantes estuvieran contemplados como la va troncal (que recorre Chiguayante, pasa por
Concepcin y sigue por Hualpn hasta Talcahuano), y est diseada correctamente, significa que los
dems aspectos son propios de la comuna, pero las ideas matrices o el marco est ajustado. Si eso es
as, mejor es no darle ms vueltas al proyecto: Se ajusta a la O.G.U.C., se ajusta al Plan Regulador
Intercomunal y, por ende, que entre a regir y sea aprobado. Esa es la idea. Sin embargo, si no hay un
Plan Regulador Intercomunal que proporcione las directrices que hay que seguir, tendr que pasar al
Gobierno Regional para que este se pronuncie sobre su aprobacin o rechazo.

Situaciones en que el informe es favorable o positivo.
68

Luego, si hay Plan Regulador Intercomunal y el proyecto se ajusta a ese Plan Regulador
Intercomunal, porque as lo inform la SEREMI del MINVU, el proyecto se devuelve a la municipalidad
para que el alcalde lo promulgue a travs de un decreto alcaldicio y, en seguida, se publique, en el
Diario Oficial, el texto ntegro de la Ordenanza.

Una segunda situacin acontece en el caso que no haya Plan Regulador Intercomunal. Si no hay
Plan Regulador Intercomunal y el informe es positivo, se va al Gobierno Regional
35
para que este se
pronuncie. El Gobierno Regional aprobar o rechazar. Si lo rechaza, hay problemas, porque vuelve a
fojas cero. Si lo aprueba, antes de la promulgacin por resolucin del intendente, debe tomar razn
del proyecto la Contralora General de la Repblica.

La diferencia es notable: Si el informe es favorable y hay Plan Regulador Intercomunal, termin el
procedimiento, porque una vez que llega, el alcalde dicta una resolucin (decreto) que promulga. Por
ejemplo. Vistos: El ordinario de fojas X, por el cual () y lo acordado por el Concejo (), se aprueba
el Plan Regulador Comunal. En cambio, si el informe es favorable y no hay Plan Regulador
Intercomunal, se tiene que ir al Gobierno Regional y habr que convencer a los concejeros de las
bondades para que lo aprueben y, en seguida, en vez de promulgarlo el intendente, se envan los
antecedentes a la Contralora General de la Repblica, la que se tomar todo el tiempo necesario para
revisar exhaustivamente el proyecto (hoja por hoja).

Cabe destacar que Contralora General de la Repblica es rigurosa en la revisin
36
. En efecto,
despliega labores para encontrar defectos. Por ejemplo, puede sealar lo siguiente: Al pie de la
pgina 94 del proyecto, la pgina no est timbrada por el director de obras. Por tanto, devulvase.
La Divisin de Infraestructura de la Contralora General de la Repblica es la encargada de revisar los
planes reguladores, son los que ms saben en la materia.

Breve referencia al Manual prctico de jurisprudencia administrativa sobre planes reguladores
comunales, intercomunales y metropolitanos
37
.

El Manual que ponemos a su disposicin, realizado por la Divisin de Infraestructura y Regulacin
de esta Contralora, busca facilitar la comprensin de las cuestiones legales y reglamentarias relativas
a la elaboracin de Planes Reguladores Comunales y Planes Intercomunales o Metropolitanos, a partir
de un conjunto de materias respecto de las cuales esta Contralora General ha formulado recurrentes
observaciones en el curso de su tramitacin. Por lo mismo vale la pena precisar que el trabajo que se
presenta no abarca todas las temticas propias de la planificacin territorial comunal, sino aquellas
que han demostrado ser especialmente complejas, conforme a las reiteradas observaciones del ente
contralor.

Un Manual de esta naturaleza est dirigido a pblicos diversos: desde el especializado, formado
por tcnicos de la Administracin en sus distintos niveles y que tienen competencia sobre planificacin
territorial; los profesionales que prestan labores de apoyo en los diversos estudios que consideran

35
El profesor interroga sobre el nmero y los nombres de algunos consejeros regionales. En efecto, existen 29
concejeros regionales por la Regin del Bio Bo, de los cuales se pueden mencionar los siguientes: Flix
Gonzlez Gatica (ambientalista), Flor Weisse Novoa, Lautaro Melita Vinett (ex alcalde de Los lamos), Ahimalec
Bentez Silva.
36
Ingresar al sitio web www.contraloria.cl. En seguida, en informacin de inters, entrar a Jurisprudencia
Administrativa. Manual Prctico sobre Planes Reguladores. Luego, descargar manual, pp. 7-8. Disponible en:
http://www.contraloria.cl/NewPortal2/portal2/ShowProperty/BEA%20Repository/Portal/Banners/Contenidos/Sem
inario_Manual/Manual
37
El profesor recomienda la revisin de este texto, dado que contiene dictmenes interesantes.
69

estos Planes, hasta los acadmicos y ciudadanos interesados en formular las observaciones que
estimen convenientes, de acuerdo a lo dispuesto por la ley. Sumamos a los medios de comunicacin y
publicaciones especializadas en estas materias y que muchas veces enfrentan dudas e incertidumbres
en distintos mbitos referidos a las disposiciones vigentes.

N 68.122. Fecha: 7-XII-2009.
Mediante su oficio N 2.779, de 2009, esa Contralora Regional ha enviado, para su estudio, la
resolucin N 125, de 2009, del Gobierno Regional de La Araucana, por la que se promulga el Plan
Regulador Comunal de Victoria, correspondiente a los centros urbanos de Victoria, Pa, Quino y Selva
Oscura.
Al respecto, cumple esta Divisin de Infraestructura y Regulacin con consignar que no se adjunta
el Oficio Ord. N 580, de 30 de abril de 2009, de la Secretaria Regional Ministerial de Vivienda y
Urbanismo, Regin de La Araucana, a que se alude en el N 1 de los Vistos de la citada resolucin N
125, de 2009; que tanto el Certificado s/n, como la resolucin exenta N 39, de 2007, de la Comisin
Regional del Medio Ambiente, Regin de La Araucana, que se citan en los Ns 6 y 9 de los Vistos,
respectivamente, no coinciden con las fechas indicadas en dichos documentos, y que la fecha de
publicacin del aviso en el diario Las Noticias, El Diario de Victoria, es el 26 de enero de 2005, y no
como se indica en el N 7 de los Vistos, de la resolucin antes referida.
()
3. Artculo 13: No se advierte fundamento para fijar 30 metros de antejardn a los predios que
enfrenten la Ruta 5 Sur, en circunstancias que para las restantes zonas se fijan antejardines que slo
varan hasta los 5 metros (aplica dictamen N 54.958, de 2009)
38
.

El contralor revisa en la etapa terminal. En el ejemplo recin citado, se controla un aspecto del
mrito del proyecto, por lo que es cuestionable, toda vez que se trata de un control de legalidad.

Por ejemplo, hoy en da, la Contralora General de la Repblica puede controlar las reas de riesgo
y de proteccin, de las zonas no edificables, para que se cumplan con las condiciones de la O.G.U.C. y
para que no se regulen ms aspectos que expresamente estn sealados por la O.G.U.C.; que las
afectaciones para futura expropiacin cumplan las disposiciones que establece el art. 59, etc.
Entonces, si supera el control de la Contralora General de la Repblica, en principio se estima que el
plan estar bien hecho.

Sin embargo, lo anterior se aplica respecto de los planes reguladores que se van al Gobierno
Regional. Entonces, existen Planes Reguladores que se devuelven con el informe favorable, porque
hay un Plan Regulador Intercomunal. En el caso del Plan Regulador Comunal de San Pedro de la Paz,
como no lleg a Contralora General de la Repblica, se detectaron problemas, porque no hubo
control de legalidad.

Ahora bien, se parte de la idea de que el Plan Regulador Intercomunal, al tener una jerarqua
normativa superior al Plan Regulador Comunal, siendo obligatorio que stos adopten decisiones
macro, hay una estructura que supervisa que los detalles se ajusten a la estructura macro. No
obstante, hoy en da esto no es as, toda vez que, a contar de 23 de mayo de 2009, el D.S. N 10
modific el contenido del Plan Regulador Intercomunal y ajust las competencias. Entonces, antes, los
Planes Reguladores intercomunales regulaban todo lo que estimaban relativo al impacto intercomunal;

38
Bsqueda de dictamen de Contralora General de la Repblica, sobre el plan regulador de Victoria. Disponible
en:
http://www.contraloria.cl/LegisJuri/DictamenesGeneralesMunicipales.nsf/FrameSetConsultaWebAnonima?OpenFr
ameset
70

hoy en da, los Planes Reguladores Intercomunales solamente regulan los aspectos que
especficamente seala el art. 2.1.7. Bajo el prisma de lo que primitivamente era el Plan Regulador
Intercomunal, se prefera no otorgar ms trabajo al Gobierno Regional, si estaba claro que el Plan se
ajustaba a la visin de la intercomuna. Adems, se supone que la SEREMI del MINVU informa
tcnicamente el proyecto, pero, en la prctica no lo hace, porque, en primer lugar, no tiene personal;
en segundo lugar, porque el plazo es breve (60 das para informar el proyecto); y, en tercer lugar,
porque no hay una cultura de que sea la SEREMI del MINVU la que realice el plan.

Mientras el plan regulador vigente no se derogue, contina. En otras palabras, los planes
reguladores se proyectan a 10 aos, pero no significa que caduquen a los 10 aos. As, si se demor
10 aos en tramitarse el nuevo plan, seguir el antiguo. Mientras no se derogue por el nuevo, sigue
vigente; el nuevo plan regulador dir: Derogase el plan regulador, salvo las disposiciones X e Y, con
normas transitorias.

Por qu, jurdicamente, no va a Contralora General de la Repblica cuando se informa
favorablemente, en el caso en que hay un Plan Regulador Intercomunal? La respuesta se encuentra
en una resolucin de la Contralora General de la Repblica que exime de toma de razn a
determinadas razones. En general, respecto de las municipales, no se toman razn; en cambio,
respecto de las del Gobierno Regional, s se toman razn.

Situaciones en que el informe es desfavorable o negativo.
Si el informe es negativo, el proyecto se devuelve a la Municipalidad, la que puede adoptar una de
las siguientes alternativas:

1.- Hacer las modificaciones que fueron observadas por la SEREMI del MINVU y seguir el
procedimiento que corresponda. Si se hacen las modificaciones, habr una modificacin del proyecto.
En seguida, si la modificacin del proyecto significa nuevas afectaciones o gravmenes, tendr que ir
a informacin pblica, o si no, tendr que ser aprobada por el Consejo Comunal y emitir un nuevo
informe a la SEREMI del MINVU.

2.- Insistir en el proyecto, porque se estima que la SEREMI del MINVU no tiene razn o est
equivocada en los reparos efectuados. En este caso, se remiten los antecedentes al Gobierno Regional
para que se pronuncie.

Sin embargo, si el informe es desfavorable, el Consejo slo podr aprobar el proyecto comunal
mediante un acuerdo fundado.

Cabe precisar que la toma de razn, por parte de Contralora General de la Repblica, no est
regulado en los textos que son objeto del presente estudio.

Es necesario aadir las disposiciones de la Ley N 19.300, en lo relativo a la evaluacin estratgica
(art. 7 bis).

Efectivamente, los planes deben estar sometidos a la evaluacin ambiental estratgica, conforme a
lo dispuesto en los arts. 7 bis y siguientes de la Ley N 19.300. Esta evaluacin ambiental no ser
objeto de estudio en este curso.

Cabe consignar que esta evaluacin ambiental estratgica es una incorporacin que data desde
hace bastante tiempo, pero no tiene reglamento (todava est el proyecto o borrador sobre el
procedimiento a seguir). Este borrador dice que lo que interesa es la participacin ciudadana.
71

Recordemos que la L.G.U.C. no es idnea al respecto, en el sentido que pone hechos consumados.
Bajo el mismo prisma, el reglamento dice que la participacin ciudadana, en la evaluacin ambiental
estratgica, se va a regir por lo dispuesto en el art. 43 de la L.G.U.C., es decir, vuelve a considerar
hechos consumados.

Cabe destacar que el procedimiento est completo cuando se termina con la evaluacin ambiental
estratgica.

La Contralora General de la Repblica adujo que, el que no haya reglamento, no es obstculo a
que no se aplique y, por algunas normas que hay que seguir, debe regirse por lo dispuesto en la Ley
N 19.300 y por lo que seala la Ley sobre Procedimiento de Actos Administrativos. De esta manera,
mientras no est el reglamento vigente, hay que arreglar la situacin de esta forma.

Con ello, se tiene completo el procedimiento de elaboracin del Plan Regulador.

PROCEDIMIENTO DE MODIFICACIN DEL PLAN REGULADOR (art. 45 de la L.G.U.C.).

Artculo 45. Las modificaciones al Plan Regulador Comunal se sujetarn, en lo pertinente, al
mismo procedimiento sealado en el inciso primero del artculo 43
39
.
Sin embargo, respecto de las enmiendas que incidan en las materias que se indican a continuacin,
las municipalidades podrn omitir el trmite previsto en la letra c) del inciso primero del artculo 43, y,
en tal caso, las publicaciones que dispone la letra d) se entendern referidas al acuerdo del Consejo
de Desarrollo Comunal:
1.- Localizacin del equipamiento vecinal en los barrios o sectores;
2.- Vialidad interna, dentro de los nuevos proyectos cuyos trazados no alteren los consultados en el
Plano Regulador Comunal o Intercomunal, y
3.- Disposiciones varias relativas a las condiciones de edificacin y urbanizacin dentro de los
mrgenes que establezca la Ordenanza General de esta ley.
Estas modificaciones no podrn ser contrarias a los preceptos de este cuerpo legal y sus
reglamentos.

ENUMERACIN DE LAS SITUACIONES.
1.- Situacin normal.
2.- Situacin express.
3.- Art. 50, facultad del SERVIU.
4.- Art. 59, expropiaciones.
5.- Art. 38.
6.- Art. 69.
7.- Art. 27.
8.- Art. 12.



1.- SITUACIN NORMAL DEL ART. 45 INCISO 1 DE LA L.G.U.C.

Tiene aplicacin lo dispuesto en el art. 45 inciso 1, en relacin al inciso 1 del art. 43. Intervienen
en este procedimiento la SEREMI del MINVU, el Gobierno Regional y la Contralora General de la
Repblica.

39
En otras palabras, se rige por el mismo procedimiento de aprobacin de los Planes Reguladores.
72


2.- SITUACIN EXPRESS.

Cabe precisar que existen ciertos aspectos que tienen una tramitacin express, en el sentido de
que se tramita solamente en sede comunal, sin intervencin de la SEREMI del MINVU, sin intervencin
del Gobierno Regional y sin intervencin de Contralora General de la Repblica.

En los tres casos indicados por el art. 45 de la L.G.U.C., el procedimiento de aprobacin lo elabora
el municipio, hace un proceso de participacin ciudadana, exponindolo en audiencias pblicas.
Luego, informa a las organizaciones territoriales jurdicamente organizadas que existan en cada zona
afectada, notificando mediante la respectiva carta certificada (la informacin, la exposicin pblica), el
informe al Concejo Comunal para informar a la sociedad civil, nueva audiencia pblica, observaciones,
resolucin por el Concejo. Por tanto, hasta ah, no va a la SEREMI del MINVU ni a la Contralora. Esta
tramitacin express solamente se aplica a los aspectos ya sealados por la norma citada, los cuales, a
su vez, se encuentran reglamentados en el art. 2.1.13 de la O.G.U.C.

Artculo 2.1.13. Las enmiendas a que se refiere el inciso segundo del artculo 45 de la Ley
General de Urbanismo y Construcciones sern elaboradas por la Municipalidad y aprobadas por el
Concejo respectivo conforme a las reglas de este artculo.
Para los fines previstos en el nmero 1. del inciso segundo, del artculo 45 de la Ley General de
Urbanismo y Construcciones, el Concejo podr redefinir la localizacin del equipamiento vecinal en
los barrios o sectores, para lo cual deber cambiar los usos de suelo as establecidos en el Plan
Regulador Comunal, ya sea suprimiendo algunos o permitiendo otros, en la misma zona o en otra
nueva.
Para efectos de lo dispuesto en el nmero 2. del inciso segundo, del citado artculo 45, el Concejo
podr autorizar Planos Seccionales, en que se precisen los trazados viales contemplados en el Plan
Regulador Comunal o en los Planes Seccionales vigentes.
Para efectos de lo dispuesto en el nmero 3. del inciso segundo del artculo precitado, el Concejo
podr autorizar enmiendas que alteren las condiciones de edificacin y urbanizacin del Plan
Regulador Comunal o de los Seccionales vigentes, dentro de los mrgenes que se sealan a
continuacin:
a) Incrementar o disminuir hasta en un 20% la altura y la densidad.
b) Incrementar o disminuir hasta en un 30% cuando se trate de coeficiente de constructibilidad,
coeficiente de ocupacin de suelo y tamao predial.
c) Cuando se trate de zonas con uso de suelo de equipamiento correspondiente a la clase
educacin, el coeficiente de ocupacin de suelo podr disminuirse hasta 0,2 y en el caso de zonas con
uso de suelo de equipamiento correspondiente a la clase comercio, el coeficiente de ocupacin de
suelo podr aumentarse hasta 1.
d) Disminuir hasta en un 100% los antejardines
40
.
e) Fijar alturas de cierro en su frente hacia espacios pblicos o disminuirlas hasta en un 50%.
f) Disminuir los ochavos dentro de los mrgenes establecidos en el artculo 2.5.4. de esta
Ordenanza
41
.
g) Disminuir o incrementar las rasantes, dentro de los mrgenes establecidos en el inciso sexto del
artculo 2.6.3. de esta Ordenanza
42
.
h) Disminuir los distanciamientos mnimos a los medianeros hasta los mrgenes establecidos en el
inciso octavo del artculo 2.6.3. de esta Ordenanza.

40
Significa eliminar los jardines.
41
El art. 2.5.4. dice que el director de obras podr fijar los ochavos en un margen de 4 a 8 metros, y, si nada
dice, se entiende que son 4 metros.
42
Ya vimos la tabla y la posibilidad de la municipalidad de disminuirla.
73

i) Incrementar o disminuir la dotacin de estacionamientos.
j) Fijar disposiciones relativas a cuerpos salientes de conformidad a lo establecido en el numeral 2
del artculo 2.7.1. de esta Ordenanza
43
y disposiciones sobre los cuerpos salientes de la lnea de
edificacin sobre los antejardines.
()

Pues bien, en relacin al inciso 4 del art. 2.1.13. de la O.G.U.C., el cual est en concordancia con
el art. 43 N 3, hay que enfatizar que, si se quieren hacer modificaciones que vayan ms all de los
mrgenes dispuestos por el art. 2.1.13 de la O.G.U.C., estas deben ceirse al procedimiento normal,
vale decir, al procedimiento del art. 43 (un procedimiento completo). No es que no pueda la
municipalidad hacer modificaciones fuera de las partes que indica la norma, sino que lo puede hacer,
pero mediante el procedimiento ordinario.

Por tanto, solamente los casos que seala el art. 2.1.13 pueden ser objeto de modificacin express.

Ahora bien, para evitar la tentacin de hacer dos modificaciones en que, por ejemplo, se
modifica un 20 % de altura, se termina la modificacin y vuelve a modificar en un 20 %, tendr ms
del 40 % (20 % incrementado en 20 % del monto original) , la O.G.U.C. seala que los mrgenes
pueden ser ejercidos en forma parcial, sucesiva o total, dentro de la vigencia del plan, pero en ningn
caso la suma puede exceder los porcentajes indicaos anteriormente para cada condicin.

Normalmente, los Planes Reguladores se modifican; no se hace una modificacin integral, pero
como la modificacin abarca aspectos que van ms all de los especficos del art. 45, se rigen por el
procedimiento de aprobacin de planes.

SITUACIONES ESPECIALES DE MODIFICACIN DE PLAN.
Fuera de estos procedimientos de modificacin de plan regulador, se deben mencionar ciertas
situaciones especiales de modificacin de plan, que no se rigen por el art. 43, ni por el art. 45.

3.- SITUACIN ESPECIAL DEL ART. 50.

La principal situacin especial de modificacin de plan est establecida en el art. 50 de la L.G.U.C.,
en relacin con el art. 6.1.12 de la O.G.U.C.

En efecto, es una modificacin respecto de la cual pudiera cuestionarse su legalidad, porque el art.
50 de la L.G.U.C. faculta a los SERVIU a requerir al MINVU la modificacin de los Planes Reguladores
que estime necesaria, en casos especiales de proyectos de los Servicios Regionales o Metropolitano.


43
Se refiere a la posibilidad de que existan avisos a partir de 1, 50 metros, de hasta 1,50 metros sobre la lnea
de edificacin (la superficie edificada se aumenta mediante la posibilidad de salir de la lnea oficial). Cuando se
estudi la lnea oficial, se dijo que la lnea oficial puede o no coincidir con la calle. Si coincide con la lnea de
edificacin, se puede construir. En el espacio pblico, que es bien nacional de uso pblico, en principio, no se
puede construir, salvo que se cuente con la correspondiente concesin (por ejemplo, se puede tener una
concesin para construir por debajo del bien nacional de uso pblico o para construir en voladizo, uniendo dos
edificaciones. En Santiago los hay). Ahora bien, a partir de 1,50 metros, puede salir hasta 1,50 metros y ocupar
hacia arriba ese espacio, sin necesidad de concesin. Por ejemplo, el caso de edificios ubicados en calle Prat.
Con todo, surgen dudas si se puede efectuar por la va administrativa, porque estas normas se encuentran en la
O.G.U.C. y en el Plan Regulador; la delimitacin que existe entre lo pblico y lo privado es lgica. Entonces,
hasta 1,50 metros la O.G.U.C. puede ampliar o restringir el distanciamiento de los cuerpos salientes de la lnea
de edificacin.
74

Artculo 50. En casos especiales de proyectos de los Servicios Regionales o Metropolitano de
Vivienda y Urbanizacin, stos podrn proponer al Ministerio de la Vivienda y Urbanismo a travs de la
respectiva Secretara Regional, las modificaciones a los Planes Reguladores que estimen necesario. El
Ministerio aprobar dichas modificaciones previo informe de la Municipalidad respectiva, la que deber
evacuarlo en el plazo de 30 das. Vencido este plazo, el Ministerio podr resolver, aunque no se haya
emitido dicho informe.

De tal manera, significa que el ministerio pide un informe a la municipalidad. No se trata de un
informe favorable, solamente pide un informe. Con el informe (si no lo evaca dentro del plazo de 30
das, se prescinde de este), resuelve y aprueba, entonces, por Decreto Supremo, una modificacin al
Plan Regulador sin la participacin de la comunidad, con o sin el consentimiento de las autoridades
municipales, lo cual responde a un centralismo absoluto, del cual la ley se ha ido alejando con el
tiempo, fundamentalmente con la vigencia de la Ley N 19.175, en que traspasa las potestades de
aprobar los Planes Reguladores del MINVU a los Gobiernos Regionales (pero, la disposicin del art. 50
se mantuvo). Entonces, como la Ley de Gobiernos Regionales dice que se trata de una facultad del
Gobierno Regional aprobar los Planes Reguladores, pudiera pensarse que la norma se encuentra
tcitamente derogada. Sin embargo, pareciera que ello no es as, toda vez que en el ao 2009 se
reglament la aplicacin, a travs del art. 6.1.12 de la O.G.U.C.

Artculo 6.1.12., inciso 1. Para los efectos de lo dispuesto en el artculo 50 de la Ley General de
Urbanismo y Construcciones, se entender como proyectos de los Servicios Regionales o
Metropolitano de Vivienda y Urbanizacin aquellos que estn dirigidos a resolver los problemas de la
marginalidad habitacional a travs de los programas habitacionales del Ministerio de Vivienda y
Urbanismo que corresponde implementar a dichos Servicios.

Lo anterior significa que el SERVIU puede comprar un terreno que se encuentre con rea verde, o
que tenga poca constructibilidad, y, posteriormente, proceda a modificar el Plan Regulador,
sealando, por ejemplo, que el terreno es para vivienda o uso residencial; o cambiar norma
urbanstica para permitir mayor constructibilidad. El profesor menciona el caso de la toma de
Pealoln (en la dcada de los 90), que fue objeto de estudios sociolgicos, porque quienes
participaron en ello se organizaron muy bien, los que se dotaron de una autoridad y reglamentacin
que les permiti acceder a muy buenas viviendas. Se pens que haban negocios de por medio. En
este caso, el SERVIU decidi expropiar los terrenos. Sin embargo, para expropiarlos, se les cambi el
uso de suelo a rea verde, a travs de una disposicin que contemplaba la Ley Orgnica del Ministerio
de la Vivienda y, despus que los expropiaron, les cambiaron el uso a residencial, con el objeto de
disminuir la plusvala a los terrenos. El valor de mercado para el uso rea verde es inferior al uso
residencial.

Entonces, el SERVIU tiene esta facultad, que la puede utilizar bien o mal, pero lo lgico es que
habr una coordinacin con la municipalidad.

El procedimiento es bastante simple: El SERVIU solicita fundadamente a la SEREMI del MINVU la
modificacin. A su turno, la SEREMI del MINVU elabora las modificaciones y consulta a la
municipalidad. Cumplidos los trmites y cada resolucin que califica ambientalmente el proyecto, la
SEREMI del MINVU remite la modificacin al Ministerio para su aprobacin mediante Decreto
Supremo.


4.- SITUACIN ESPECIAL DEL ART. 59 DE LA L.G.U.C.

75

Otra forma de modificar el Plan Regulador se encuentra regulada en el art. 59 de la L.G.U.C., a
propsito de la caducidad de las expropiaciones.

Veremos en su oportunidad que, para ejecutar los planes reguladores, es posible expropiar ciertos
terrenos de propiedad particular, para darle el destino sealado en el Plan; especficamente, para
calles y parques, as lo prescribe actualmente la ley (antiguamente, a reas verdes). Hoy en da, la
posibilidad de expropiar est limitada a plazos que varan de 5 a 10 aos (pero hay posibilidad de
prrroga, de manera que va de 5 a 20 aos), cumplidos los cuales se extingue la posibilidad de
expropiar.

Se trata de una forma bastante mala de evitar los perjuicios que se le producen al propietario
afectado por expropiacin; si est afectado a expropiacin, el terreno est congelado, no se puede
aumentar el volumen de las construcciones, para evitar que haya plusvalas que impidan
posteriormente la expropiacin. El plazo de cuenta desde la aprobacin del plan. Por ejemplo, se
aprob el plan regulador, que seal que necesitaba abrir una cuarta va para conectar con la salida
oriente de Concepcin, por lo que estima necesario ensanchar la calle Puchacay, para convertirla en
pista. Para ello, se necesita expropiar, porque hay que abrir otra faja, lo cual supone modificacin del
plan regulador (tipo de uso: espacio pblico vial). En definitiva, se necesita expropiar. La ley, hoy en
da, proporciona un plazo para hacerlo, no se puede esperar indefinidamente para expropiar. La
prrroga procede por una sola vez, la cual depender del tipo de va que se trate de expropiar.

Al vencimiento de los plazos, el propietario puede aliviarse, porque ya no le van a expropiar; o
bien, puede querer que le expropien. Hoy en da, los valores fijados por las comisiones de peritos son
a valor de mercado, es un valor racional y, a veces, muy bueno. Tambin existe la posibilidad de
reclamar, para obtener sumas mayores. As lo hizo el senador Sabag. Una de las crticas que se le
formul durante la campaa, por su compaero de lista, actual senador Harboe, fue que el seor
Sabag haba sido propulsor del proyecto de mejoramiento de la ruta a Cabrero para que le
expropiaran un terreno que tena en el sector.

La pregunta es la siguiente: Si ya no van a expropiar, qu se puede hacer con el terreno? Porque
si ya no se va a expropiar, ya no est congelado y se puede construir. Pero, qu se va a construir, si
est destinado a calle? A cunta altura? Qu porcentaje ocupacin de suelo? La Ordenanza del Plan
Regulador nada dice. Cul es el deber de la municipalidad cuando caducan las expropiaciones? El
deber de la municipalidad es que tiene que asignarle usos a esos terrenos, as lo dispone el art. 59 de
la L.G.U.C.

Art. 59, inciso 1. () Vencidos dichos plazos, caducar automticamente la declaratoria de
utilidad pblica y todos sus efectos
44
. Las nuevas normas urbansticas aplicables a dichas reas
debern ser fijadas dentro del plazo de seis meses, contado desde la caducidad de la declaratoria, por
la municipalidad respectiva, mediante decreto alcaldicio, previo informe de la Secretara Regional
Ministerial de Vivienda y Urbanismo, asimilndolas a las de la zona predominante de las adyacentes al
terreno.

Por ejemplo, imaginemos que una calle era de una manera y tena una faja de expropiacin para
ensanche de la calle (entre dos propiedades). Hay un rea afecta a futura expropiacin (congelada).
En el caso de la remodelacin de la calle Paicav, hubo que expropiar; all haba terrenos congelados.
En calle Los Carrera sucedi lo mismo, pues haba casas a punto de caerse, porque estaban
esperndose que llegaran los recursos para la expropiacin.

44
En otras palabras, hace alusin al congelamiento.
76


Hoy en da, si no se expropia, caduca la expropiacin. El problema es que estaban destinados a
calle, pero a una persona le interesa construir. La norma dice que, en tal caso, se modifique el plan
regulador, y se asimile el rea que va a ser expropiada a los usos predominantes de la zona
adyacente. Para ello, para modificar el Pan Regulador, existe un procedimiento especialsimo. Como
dice la norma, un decreto alcaldicio, previo informe de la SEREMI del MINVU, nada ms. Es un
procedimiento sumamente express, porque ni siquiera hay informacin pblica: se pide el informe y
se dicta secreto. Tampoco hay margen para equivocarse, porque lo nico que pudiera ser discutible es
cul es el uso predominante de la zona adyacente.

As, si antes se poda construir un edificio de hasta 10 pisos, en esa parte no lo poda hacer,
porque estaba sujeto a futura expropiacin. Ahora, s se podr construir el edificio, porque es un uso
predominante de la zona adyacente. Se trata de la potencialidad que se le puede dar al terreno, al
uso al cual puede destinarlo, no el que tiene. Mientras se encontraba afecto a futura expropiacin,
nada poda hacer; pero, como pasa a no estar afecto a futura expropiacin, se libera.

Ahora bien, si no hay expropiacin, no hay indemnizacin de por medio. Pero, si se quera vender
un terreno y estaba congelado, surgen problemas en el caso de existir terceros interesados. Alguien
podra decir que ese terreno ser expropiado y, cuando se expropie, se dar un precio X. Si no se
vende a menos de ese precio X, se puede hacer negocio y, mientras tanto, puede demolerse y, por
ejemplo, dejarse como compraventa de vehculos (instalaciones que no impliquen construccin).

Si se expropia una parte del terreno, puede suceder que el resto del terreno resulte inutilizable. En
efecto, el Decreto Ley N 2186, del Ministerio de Justicia, que aprueba Ley Orgnica del
procedimiento de expropiaciones
45
, faculta para pedir expropiacin del resto, cuando ese resto no sea
utilizable por su escasa superficie o composicin.

5.- SITUACIN ESPECIAL DEL ART. 38 DE LA L.G.U.C.

Artculo 38. Las disposiciones de los Planes Reguladores Intercomunales, que constituyan
alteraciones a las disposiciones de los Planes Reguladores Comunales existentes, se entendern
automticamente incorporadas a stos como modificaciones.
En las comunas que carezcan de Plan Regulador Comunal harn los efectos de tal las disposiciones
del Plan Regulador Intercomunal, sin perjuicio de la exigencia establecida en la letra a) del artculo
47.

Incompatible con una inferior, rige la superior. Todas aquellas disposiciones del plan regulador
comunal se entienden tcitamente modificadas, de all que cuando se estudia plan regulador hay que
tener en cuenta y se presentaren problemas. Por ejemplo, para graficar lo anterior, el ao pasado una
abogada que asesora al rubro fabricacin de puertas en Municipalidad de Chilln, en la salida norte. El
adquirente, otra empresa, pidi todos los antecedentes legales para verificar qu se poda hacer y no
hacer. Certificado de informaciones previas que lo entrega la DOM (documento se ve al analizar
anteproyecto). Es un certificado oficial, lo entrega la DOM. En Santiago responden que la informacin
no es la misma que la recabada recurriendo al plan regulador. Haba una incompatibilidad en cuanto a
los usos. Se volvi a pedir certificado y se proporcion la misma informacin. El plan intercomunal. Se
trataba, ms bien, de un problema de interpretacin de las normas.

6.- SITUACIN ESPECIAL DEL ART. 69 DE LA L.G.U.C.

45
Disponible en: http://www.leychile.cl/Navegar?idNorma=6848&buscar=DL+2186.
77


Artculo 69. Todo plano aprobado de subdivisin, loteo o urbanizacin pasar automticamente a
ser parte del Plan Regulador de la Comuna.

Es una norma que puede tener importancia cuando se incorpora un nuevo barrio a la ciudad, es
decir, cuando hay un proyecto de loteo ejecutado por empresa inmobiliaria que, para poder
ejecutarlo, necesita aprobacin de DOM. Cuando as ocurre, las modificaciones y trazados, se
incorporan al plan regulador comunal, porque el sector donde se hizo podra aparecer una calle y un
terreno no habilitado. Sin embargo, el propietario se encarg de urbanizarlo. Lo que hay ah es un
nuevo uso que se dio al terreno, espacio pblico vial. Ah, para poder darle ese destino, se necesit
una modificacin al plan regulador, que es coetnea a la modificacin del plan regulador comunal.

Modificacin definitiva, lo que quiere decir que despus ese loteo no puede quedar sin efecto,
porque ya ha producido la modificacin del plan regulador. Se trata, en definitiva, de normas de orden
pblico.

7.- SITUACIN DEL ART. 27 DE LA LEY N 16.282 (LEY DE SISMOS).

La Ley N 16.282, conocida como Ley de Sismos, (transcribir art. 1). Contiene una serie de
facultades para que el Presidente de la Repblica pueda atender necesidades por calamidad pblica.

Art. 27.

El problema que se observa y que est presente tanto en Iquique como en Valparaso es que se
trata de construcciones en sitios no apropiados. Puede hacerlo o no? Impaciencia por conseguir las
cosas en forma inmediata. Esa persona tiene derecho a construir?

El terremoto del ao 2000, una profesora reclam porque no la dejaban entrar al departamento, el
edificio estaba calificado como no habitable. Quin tiene derecho a impedir que se haga uso de
departamento? Estado excepcional que faculta a la autoridad para Se puede prohibir que construya
en estado normal? Hay que ver qu es lo que dice el plan regulador. Una autoridad no puede
prohibirlo, a menos que se cambie el plan regulador. Mientras no lo cambien, se tiene derecho a
edificar conforme a lo existente. Quizs es necesario un proceso de expropiacin, pero partiendo de la
base que se puede construir. Esas personas no tienen posibilidades de oponerse legalmente; es difcil
ejercer las facultades que ejerce la ley.

La autoridad est para mandar. En la ley de expropiaciones hay una indemnizacin. Causal de la
expropiacin (ejecucin del plan). El art. 57. Si el plan regulador permite en rea que no debera, pero
as est, no puede prohibir. Procede modificar plan regulador, pero este es un proceso lento, que
tarda bastantes aos. Mientras tanto, la autoridad tendra que aceptar que las solicitudes de permiso
se ajusten conforme al plan vigente. Se encuentra prxima a la quiebra, desde el punto de vista
presupuestario. Eso es lo que trata de prevenir el art. 27 de la Ley de Sismos. El poder central no
viene a imponer modificacin (art. 50), SERVIU salta a la Municipalidad y pide al SEREMI del MINVU,
que, mediante un DS, apruebe (), que se hace por un informe dentro del plazo de 30 das.

No es un procedimiento destinado a dar facilidades a la Municipalidad. Es necesario, para
reconstruir, generar una nueva planificacin. En ese caso, se puede recurrir. Para implementar la
poltica en plan de reconstruccin municipal.

78

Artculo 27. A solicitud de una Municipalidad afectada por sismo o catstrofe, el Presidente de la
Repblica, mediante decreto supremo del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, podr aprobar planes
reguladores, planes seccionales o modificaciones de los mismos, necesarios para resolver las
dificultades originadas por sismo o catstrofe, o para implementar el plan de reconstruccin regional o
municipal debiendo dictarse el decreto supremo correspondiente. Para tal efecto no se requerirn
aprobaciones o pronunciamientos de otros organismos del Estado.
El procedimiento de aprobacin y los contenidos de dichos planes reguladores o modificaciones
sern reglamentados por la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (NOTA: No es
efectivo), considerando en forma previa a la aprobacin del proyecto de plan o modificacin por parte
del Concejo Municipal una exposicin al pblico por al menos 30 das, durante los cuales se podrn
recibir las observaciones y comentarios que sobre el proyecto emita cualquier interesado.
Asimismo, debern contar con los siguientes antecedentes mnimos: Memoria Explicativa, que
incluir un estudio de riesgos elaborado por profesional especialista; Ordenanza, que contendr las
disposiciones reglamentarias necesarias, sobre materias relacionadas, directa o indirectamente, con la
catstrofe o los planes de reconstruccin; y Planos, que expresen grficamente las disposiciones de la
Ordenanza.
No se requerirn antecedentes adicionales o requisitos no contemplados en la Ordenanza General
de Urbanismo y Construcciones, la que asimismo fijar el plazo mximo para ingresar al Ministerio de
Vivienda y Urbanismo las respectivas solicitudes de aprobacin de los planes o modificaciones, el cual
no podr ser superior a 2 aos, contado desde la declaracin de zona de catstrofe, aun cuando no se
encontraren vigentes los respectivos decretos.
Dicho plazo se podr prorrogar, mediante decreto supremo, hasta por igual perodo, por una sola
vez.

En cierto modo, se cumple con la participacin ciudadana, porque se pone el proyecto. Se cumple
con la necesidad de que el rgano ms representativo de la ciudad apruebe el proyecto (Concejo) y el
resto se deje al encargo del MINVU.

Art. 42 de la L.G.U.C. y art. 2.1.10. de la O.G.U.C.

Hay una etapa de emergencia. Se necesita un plan provisorio que estar vigente mientras no se
dicte otro plan.

8.- SITUACIN DEL ART. 12 DEL DECRETO LEY N 1305, de 1976, del Ministerio de
Vivienda y Urbanismo.
Finalmente, hay una situacin contemplada en la LOC del MINVU, DL 305, modificado por la Ley N
20.582, que introdujo una letra o) al art. 12:

o) Autorizar modificaciones de reas de riesgo, previo estudio fundado suscrito por un profesional
especialista, y previo informe favorable del Ministerio de Obras Pblicas, o sus rganos dependientes,
en caso que tales reas hubieren sido establecidas por estudios de dichas entidades. En caso de obras
a que se refiere el artculo 116 bis D) de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, dicho informe
deber ser evacuado por la citada autoridad en un plazo mximo de 15 das hbiles, contado desde la
recepcin del requerimiento respectivo. Transcurrido dicho plazo sin que hubiere pronunciamiento, se
entender que no existen.

Puede autorizar modificaciones de reas de riesgo. Las reas de riesgo pueden estar reguladas en
los planes reguladores comunales e intercomunales, pero forman parte de la competencia especfica
de los planes reguladores. Luego, si la situacin de Valparaso implicare modificar el actual plan
regulador, o no la contempla, seran vas idneas para lograr ese objetivo las siguientes: 1.-
79

Procedimiento normal del art. 45, no el procedimiento express, el cual no se refiere a las reas de
riesgo (equipamiento, relocalizacin, otros aspectos, segn el art. 2.1.13). 2.- Podra ser el
procedimiento del art. 27 de la Ley de Sismos, en la medida que se diere uno de los dos supuestos
(a.- declarada zona de catstrofe; b.- necesaria para llevar a cabo reconstruccin). 3.- Facultad del
SEREMI del MINVU que solamente dice relacin con rea de riesgo.

En qu casos puede la SEREMIMINVU modificar un rea de riesgo? Siempre? Al sealar
autorizar modificaciones de reas de riesgo, previo estudio fundado suscrito por un profesional
especialista, y previo informe favorable del Ministerio de Obras Pblicas, o sus rganos dependientes,
en caso que tales reas hubieren sido establecidas por estudios de dichas entidades, se est
refiriendo realmente a que el rea de riesgo existe, est bien establecida y la SEREMI del MINVU
puede liberar de tal condicin. La redaccin parece entender que el rea ya existe como tal. Es decir,
hay un rea de riesgo que fue establecida porque as lo aconsej el Ministerio de Minera, a travs del
Servicio de Geologa, que, por ejemplo, terreno remocin de masas, con grandes desprendimientos.
Pues bien, el rea existe como tal, pero vino un terremoto y se desprendi el terreno, y rellen la
quebrada. Estableci nueva topografa, lo que antes era pendiente ahora es plano. El plan regulador
dice que es un rea de riesgo. Mientras se mantenga en tal condicin, no se le puede dar otro uso, a
menos que el plan haya previsto esa posibilidad. La SEREMI del MINVU puede modificar y cambiar,
por ejemplo, las lneas de bases a las que se va a aplicar, porque hubo un cambio en la topografa.

Sin embargo, la redaccin que tiene la norma da a entender que pudiera utilizarse en cualquier
situacin, incluyendo la posibilidad de que a travs de esta norma se fijen las normas urbansticas que
se deberan aplicar cuando a travs de estudio elaborado por especialista se determine que el rea de
riesgo puede ser superado (art.2.1.17; estas reas de riesgo tratan de prevenir peligros. Si se
demuestra que pueden ser superados, puede justificarse mantencin, que el plan regulador haya
previsto y a qu se poda destinar terreno. Si es rea de riesgo, por mucho que est plano, no se
puede superar). Caso del profesor que adquiri terreno en Coquimbo (art. 12), pidiendo a la SEREMI
del MINVU que establezca normas urbansticas que faltan en el plan regulador. Se encuentra
pendiente un dictamen de Contralora sobre el particular. La mayora de los planes antes del 23 de
mayo de 2009, cuando se modifica art. 2.1.17, superado.

El plan regulador comunal es, sin lugar a dudas, el principal instrumento de planificacin territorial
(IPT). Pero, no es el nico, desde que tambin se mencionan los planes reguladores intercomunales,
los planes seccionales, los planos seccionales y el lmite urbano (ya no visto como un elemento que
distingue los distintos suelos urbano y rural, sino como IPT).

I. PLAN REGULADOR INTERCOMUNAL.
Ya sabemos qu es lo que es, cul es su fundamento y cul es su contenido.

CMO ES ELABORADO EL PLAN REGULADOR INTERCOMUNAL? El proceso de elaboracin
de un plan regulador intercomunal es bastante simple, porque es de resorte de la SEREMI del MINVU
determinar cundo es necesaria la planificacin intercomunal y la competente para su elaboracin,
previa consulta a las Municipalidades afectadas. Una vez elaborado este plan regulador intercomunal,
el proceso de aprobacin queda entregado al Gobierno Regional (GORE) y, en definitiva, es
promulgado por el intendente, previo trmite de la Contralora General de la Repblica en la toma de
razn
46

47
.

46
Tarea: Revisar un dictamen de Contralora General de la Repblica que objete la modificacin de un P.R.I.
http://www.contraloria.cl/LegisJuri/DictamenesGeneralesMunicipales.nsf/DetalleDictamen?OpenForm&UNID=82
2F109CBB45250B84257906004EF05B.
80

Este control de legalidad de los planes reguladores intercomunales, a travs de la toma de razn,
es distinto al procedimiento que utiliza Contralora cuando emite un dictamen sobre el sentido y
alcance que hay que darle a una disposicin. Por ejemplo, cul es el problema y el razonamiento
jurdico con argumentos que llevan a una conclusin. Los dictmenes de toma de razn son lapidarios,
no se proporciona una argumentacin en el examen.

En seguida, veamos el procedimiento que establece art. 36 de la L.G.U.C.

Artculo 36. El Plan Regulador Intercomunal ser confeccionado por la Secretara Regional de
Vivienda y Urbanismo, con consulta a las Municipalidades correspondientes e Instituciones Fiscales
que se estime necesario, sin perjuicio de las normas especiales que se establezcan para el rea
Metropolitana.
Elaborado un Plan Regulador Intercomunal, las Municipalidades respectivas debern pronunciarse
sobre dicho Plan dentro de un plazo de 60 das, contados desde su conocimiento oficial, vencido el
cual la falta de pronunciamiento ser considerado como aprobacin (NOTA: Lo que no significa que
si, dentro de los 60 das, se pronuncia, puede rechazar el plan regulador, porque no es de su
competencia).
Previa autorizacin de la Secretara Regional correspondiente, un grupo de Municipalidades afectas
a relaciones intercomunales podrn confeccionar directamente un Plan Regulador Intercomunal, el
que deber ser aprobado por dicha Secretara, con consulta a los organismos fiscales que estime
necesario, sin perjuicio de lo dispuesto en el artculo siguiente.

Artculo 37. Los Planes Reguladores Intercomunales sern aprobados por decreto supremo del
Ministerio de la Vivienda y Urbanismo, dictado por orden del Presidente de la Repblica, previa
autorizacin del Intendente respectivo, y sus disposiciones sern obligatorias en la elaboracin de los
Planes Reguladores Comunales.

El enunciado del art. 37 no es efectivo, es falso. En efecto, esta disposicin est tcitamente
derogada por lo que dispone actualmente la Ley Orgnica de Gobierno Regional (N 19.175), que
entrega la facultad de aprobar los planes reguladores intercomunales al Gobierno Regional, es de
competencia exclusiva y excluyente. En cierto modo, ello viene a constituir un lmite a la facultad que
tiene la autoridad central, a travs de estas normas especiales, cuando hay un plan regular
intercomunal que rige el territorio. Es de rango superior. Luego, no puede haber plan regulador que
modifique intercomunal. Al contrario, cualquier norma contradictoria se entiende incorporada
tcitamente sobre este instrumento de planificacin comunal.

Luego, si el plan regulador intercomunal estableciere normas sobre un determinado territorio, no
podra ni el SERVIU ni la SEREMI del MINVU entrar a modificar disposiciones, porque pasaran a llevar
el contenido del plan regulador intercomunal. Un caso sera, por ejemplo, si el plan regulador
intercomunal estableciere reas de riesgo (art. 2.1.7).

h) La definicin de las reas de riesgo o zonas no edificables de nivel intercomunal, de conformidad
al artculo 2.1.17. de esta Ordenanza.

47
En su oportunidad, el profesor entreg la direccin electrnica de un manual operativo que contiene una serie
de situaciones que han sido objeto de modificacin por parte de este organismo contralor. Por ejemplo, cuando
dice que se observa que el art. X del plan regulador X no se ajusta al concepto de norma urbanstica. Visible
en internet:
http://www.contraloria.cl/NewPortal2/portal2/ShowProperty/BEA%20Repository/Portal/Banners/Contenidos/Sem
inario_Manual/Manual.
81

Con todo, mediante estudios de mayor detalle, los planes reguladores comunales podrn precisar o
disminuir dichas reas de riesgo y zonas no edificables.

Por lo mismo, muchos pensaron que el art. 50 estaba en la misma situacin que el art. 37. Hoy en
da, la facultad est enterada en los Gobiernos Regionales. En el ao 2009, el art. 50 fue
complementado por una norma que incorpor el art. 6.1.12, que reglament ese artculo. De esta
manera, por lo menos, segn el parecer de Contralora, est vigente, pero el art. 37 est
absolutamente derogada.

Artculo 50. En casos especiales de proyectos de los Servicios Regionales o Metropolitano de
Vivienda y Urbanizacin, stos podrn proponer al Ministerio de la Vivienda y Urbanismo a travs de la
respectiva Secretara Regional, las modificaciones a los Planes Reguladores que estimen necesario. El
Ministerio aprobar dichas modificaciones previo informe de la Municipalidad respectiva, la que deber
evacuarlo en el plazo de 30 das. Vencido este plazo, el Ministerio podr resolver, aunque no se haya
emitido dicho informe.
No es de su competencia especfica, si existe plan regulador intercomunal.

II. PLANOS SECCIONALES. Art. 2.1.14 de la O.G.U.C.

Hay ciertas situaciones en que la complejidad de la ciudad hace necesario realizar estudios de
detalle que no es posible o es muy difcil ejecutarlos en el plan regulador comunal (art. 2.1.14 de la
O.G.U.C. y art. 46 de la L.G.U.C.).

Artculo 2.1.14, inciso 1. En los casos a que se refiere el inciso primero del artculo 46 de la Ley
General de Urbanismo y Construcciones, en que para la aplicacin del Plan Regulador Comunal se
requiera de estudios ms detallados, para fijar con exactitud los trazados y anchos de calle, la
zonificacin y el uso de suelo detallados, los terrenos afectos a expropiacin u otras disposiciones que
afecten los espacios pblicos, y en los casos a que se refiere el inciso tercero del mismo artculo, ello
se har mediante Planos Seccionales.

Artculo 46. En los casos en que, para la aplicacin del Plan Regulador Comunal, se requiera de
estudios ms detallados, ellos se harn mediante Planos Seccionales, en que se fijarn con exactitud
los trazados y anchos de calles, zonificacin detallada, las reas de construccin obligatoria, de
remodelacin, conjuntos armnicos, terrenos afectados por expropiaciones, etc.

CONCEPTO.
En efecto, el plano seccional es un instrumento de ordenacin del territorio que fija en detalle la
regulacin del Plan Regulador Comunal.

Es directamente proporcional a la extensin de la ciudad. En la grfica de los planes reguladores
comunales, deben respetarse ciertas escalas, las cuales muchas veces no permiten determinar con
precisin hasta dnde debe extenderse cada zona u sub zona de la ciudad. Por ejemplo, si el eje de la
calzada va por el lado norte o lado sur. El trazado, muchas veces, se confunde con la lnea que
delimita rea pblica, depende del grosor de ese tratado. As, se puede estar marcando 10 o 20
metros. Si se trata de una ciudad pequea, la escala permite dibujar en un plano cmo es la ciudad.
En Santiago, cada seccin requiere de un plano seccional que diga claramente a qu es lo que se est
refiriendo el Plan Regulador Comunal.

82

Art. 46, inciso 3, L.G.U.C. La confeccin de Planos Seccionales tendr carcter obligatorio en
las comunas de ms de 50.000 habitantes que cuenten con Asesor Urbanista, para los efectos de fijar
las lneas oficiales de edificacin, y lo ser tambin en aquellas que califique especialmente la
Secretara Regional correspondiente del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo, por sus condiciones
topogrficas, o por urgencia en materializar determinadas obras pblicas o expropiaciones.
Es el detalle lo que identifica al plano seccional.

PROCEDIMIENTO (ART. 2.1.14). Es un procedimiento parecido al art. 2.1.12, para efectos de la
elaboracin del plan regulador.
- Plazo no inferior a (...).
- Sesin convocada especialmente al efecto.
- Se publica en escrito de prensa.

Parecido al procedimiento contemplado en el art. 45, es una elaboracin que queda en la etapa
municipal. El plano no tiene por objeto modificar el plan, simplemente su objetivo es detallar. Adems
de estos planos, existen lo que se denomina planes seccionales, similar, pero no es lo mismo.

III. PLANES SECCIONALES.

Artculo 2.1.15. En los casos a que se refiere el inciso segundo del artculo 46 de la Ley General
de Urbanismo y Construcciones, en que no exista Plan Regulador Comunal vigente, se podrn aprobar
Planes Seccionales, utilizando el procedimiento establecido para la aprobacin de los Planes
Reguladores Comunales.
Los Planes Seccionales de que trata este artculo consistirn en una memoria explicativa bsica, en
una ordenanza local que fije las condiciones mnimas de uso de suelo, de edificacin y del trazado vial
y en uno o ms planos que grafiquen lo anterior.

Toda comuna debe contar con plan regulador comunal. Es una exigencia legal que no ha sido
cumplida en orden de un 20 %. Se vislumbra como provisorio, fija las condiciones mnimas de uso de
suelo y de edificacin, con una memoria explicativa bsica. En la comuna suele existir un plan
regulador comunal para la ciudad asiento y suelen existir planes seccionales para las localidades ms
pequeas.

Por ejemplo, cuando San Pedro de La Paz dependa polticamente de Concepcin, haba un plan
regulador comunal de Concepcin y un seccional de San Pedro de La Paz y Lomas Coloradas. Esa es
la gran diferencia. El plano detalla el plan ya existente. El plan seccional se utiliza cuando no existe
plan regulador en el sector de la comuna.

Tambin se requiere de estos planes cuando se establezcan zonas de remodelacin.

IV. LMITE URBANO.

Art. 2.1.16 de la O.G.U.C., en concordancia con el art. 53 de la L.G.U.C., permite la fijacin de
lmites urbanos.

Artculo 53. La fijacin de lmites urbanos de los centros poblados que no cuenten con Plan
Regulador y sus modificaciones, se sujetarn a la misma tramitacin sealada en el inciso primero del
artculo 43, debiendo recabarse, adems, informe de la Secretara Regional Ministerial de Agricultura,
organismo que deber emitirlo dentro del plazo de 15 das, contado desde que le sea requerido por la
municipalidad. Vencido dicho plazo, se tendr por evacuado sin observaciones.
83


Artculo 2.1.16. Para la aprobacin de un lmite urbano en comunas que no cuenten con l, o la
modificacin del lmite existente, se requerir la presentacin de los siguientes documentos:
1. Memoria Explicativa, que contenga los elementos tcnicos necesarios para fundamentar su
proposicin.
2. Descripcin de los puntos y tramos de la poligonal que corresponda al nuevo lmite urbano.
3. Plano, que contenga su graficacin.
La proposicin del nuevo lmite urbano o la modificacin del lmite urbano existente, se someter al
mismo procedimiento contemplado para la tramitacin y aprobacin de un Plan Regulador Comunal,
previo informe de la Secretara Regional Ministerial de Agricultura, organismo que deber emitirlo
dentro del plazo de 15 das, contado desde que le sea requerido por la Municipalidad. Vencido dicho
plazo, se tendr por evacuado sin observaciones.

La O.G.U.C. permite que en estas comunas que no existe plan regulador tengan, a lo menos, un
lmite urbano. Seala un procedimiento para su elaboracin.

Centros poblados, no para las comunas.

Qu sentido tiene fijar lmite urbano? Por ejemplo, si la localidad de Copiulemu, que tiene calles.
Centro poblado que se encuentra fuera de los lmites de la comuna a la cual pertenece (Chilln viejo).
Si no tuviera Cuando hay conexin de espacios pblicos. Si no hay plan regulador, la L.G.U.C. y la
O.G.U.C. dice un plan seccional, que no es tan complicado como un plan regulador. Se fijan las
condiciones mnimas y puede entrar a ser regulado el funcionamiento del poblado. Por ltimo, se
puede fijar el lmite urbano. Para qu sirve un polgono que diga que tal es un centro urbano si no
tiene condiciones de edificacin? No soluciona el problema de lmite de suelo urbano y suelo no
urbano. Se podr construir, pero lo que cada uno estima. No queda afecto a la prohibicin del art. 55.
El sentido de contar con lmite urbano autnomo, independiente del lmite urbano del plan regulador,
no sirve para nada. Se pudiera decir que si hay plan regulador, no afecta prohibicin de construir del
art. 55. Eso sera as, en la medida que no existiera la frase fuera de los lmites urbanos establecidos
en los Planes Reguladores. El lmite urbano sirve, lo deja fuera de la prohibicin.

El art. 53 parte de la base que no hay plan regulador. Ser un error legislativo? Siempre se ha
hecho vista gorda a esta falta de concordancia entre el art. 53 y 55. Se ha entendido que si al menos
existe lmite urbano como IPT, es posible construir. Por tanto, no se rige por lo dispuesto en el art.
55.

EJECUCIN DEL PLAN

Se distinguen dos etapas:
1.- Ejecucin pblica del plan.
2.- Ejecucin por parte de los privados.

Esta nueva unidad tiene por objeto el estudio de los mecanismos e instrumentos establecidos para
llevar a cabo la ejecucin de la planificacin, vale decir, cmo se transforma la ciudad virtual (eso es
el plan) en una ciudad real.

Existen varias formas o instrumentos que, directa o indirectamente, tienen este propsito. A modo
de proporcionar una clasificacin o agrupacin, se seal que se distinguen dos etapas:
1.- La ejecucin pblica de la planificacin.
2.- La ejecucin por parte de los privados.
84


Sin embargo, se puede sealar otra clasificacin, distinguiendo entre:
1.- Las obligaciones que impone la planificacin, sub distinguiendo, a su vez, entre:
1.1. Obligaciones de hacer.
1.2. Obligaciones de no hacer.

En efecto, el problema es que hay una situacin hbrida, lo cual torna complicado tratar el tema. Si
se indica cmo se cumplen los trazados de los planes reguladores, necesariamente se tiene que citar
el art. 51, el que seala que los trazados de los Planes Reguladores Comunales se realizarn
(ejecutarn) por el municipio mediante: a) Las expropiaciones derivadas de la declaracin de utilidad
pblica contenida en el art. 59. b) La compra (que no sirve, pero no se puede descartar). c) Las
cesiones de terrenos que se urbanicen ().

Con todo, las cesiones de terrenos que se urbanicen no las realiza el municipio, sino que las
realizan los urbanizadores, vale decir, los privados. De manera que, si hablamos de la ejecucin por
parte de la municipalidad o de la ejecucin pblica, se debe mencionar el art. 59, que contempla la
declaratoria de utilidad pblica, pero no se puede incluir la cesin de los terrenos que se urbanicen,
que corresponde a la ejecucin privada.

LA EXPROPIACIN. Art. 59 de la L.G.U.C.

El art. 59 permite expropiar, es decir, traspasar un terreno, que es privado, al dominio pblico,
para darle el destino que est sealado en el plan.

Si el plan dice que hay que construir un puente, ese puente debe conectarse con los caminos
existentes. Si vemos el caso del puente Chacabuco, que atraviesa el ro Bio Bo, tiene que llegar a
conectarse con la avenida Chacabuco, luego viene la avenida Prat, la lnea frrea y, entre medio, hay
una poblacin. Cmo se conecta por el otro lado? Es una propiedad privada (algunos dicen que no lo
es verdaderamente). La pregunta que surge es la siguiente: Cmo se logra darle el destino que
seala el plan, que es conectar el puente con la avenida Chacabuco? Tradicionalmente, la forma ha
sido a travs de la expropiacin.

En efecto, la expropiacin es un mecanismo constitucionalmente aceptado en todas partes del
mundo, pero que tiene ciertos resguardos para evitar que se produzcan arbitrariedades. As, ese
resguardo consiste en que tiene que existir una ley expropiatoria (general o especial) que autorice la
expropiacin y una retribucin justa, en el sentido que debe indemnizarse el dao patrimonial
efectivamente causado.

Por ejemplo, si los cerros de Valparaso pretenden expropiarse para que as las personas no se
vuelvan a instalar en tales sectores, tiene que declararse la expropiacin por utilidad pblica a travs
de una ley. Si no hay ley que autorice la expropiacin, no ser posible llevarla a cabo. En el caso de
Valparaso, lo ms probable es que se recurra al art. 51 de la Ley Orgnica del MINVU (N 16.391,
D.O. 16/12/1965)
48
, que proporciona facultades amplias, aunque a juicio del profesor no cuadra

48
Artculo 51, Ley N 16.391. Para los efectos de lo prescrito en el artculo precedente, declranse de utilidad pblica los
inmuebles que sean indispensables para el cumplimiento de los programas de construccin, alteracin o reparacin de
viviendas, equipamiento comunitario, obras de infraestructura y remodelaciones, que apruebe el Ministerio de Vivienda y
Urbanismo, incluyndose en estas ltimas los inmuebles destinados a zonas de reas verdes y parques industriales
contempladas en los Planes Reguladores. Tales programas debern ser aprobados por decretos supremos, que debern ser
publicados en el Diario Oficial y en un peridico de cada una de las provincias en que dichos programas se pondrn en
ejecucin.
85

perfectamente. Si no se encuentra en ninguna de las situaciones, habr que enviar un proyecto de ley
al Congreso Nacional que autorice la expropiacin por causa de utilidad pblica, por existir inters
nacional. Si se tramitara una ley para la situacin de los cerros de Valparaso, sera una ley especial y
nicamente se aplicara a ese caso en particular.

De manera, entonces, que tiene que existir una ley expropiatoria, que es el art. 59 de la L.G.U.C.
(ley general). Esta ley fija los lmites a la autoridad para efectuar la expropiacin y, asimismo, fija las
condiciones para poder expropiar los terrenos respectivos.

CONDICIONES PARA PODER EXPROPIAR.
1. Debe tratarse de terrenos destinados a vas expresas, troncales, colectoras, locales y de
servicio (as lo dice el art. 59, aun cuando es discutible su aplicacin a las ltimas dos vas, es decir, a
las locales y a las de servicio), o que se trate de parques intercomunales o comunales.

2. Estas vas o parques deben estar consultadas como tales en el plan regulador (comunal o
intercomunal, segn corresponda. Corresponder la consulta de acuerdo al plan regulador
intercomunal tratndose de vas expresas y troncales. Por su parte, las colectoras, de servicio y
locales estn determinadas en los planes reguladores comunales. Tratndose de los parques,
corresponder la consulta de acuerdo al plan regulador intercomunal, si se trata de un parque
intercomunal; y, corresponder la consulta de acuerdo al plan regulador comunal, si se trata de un
parque comunal).

Art. 59 inciso 1, primera parte, L.G.U.C. Declranse de utilidad pblica, por los plazos que se
indican en los incisos siguientes, los terrenos localizados en reas urbanas y de extensin urbana
consultados en los planes reguladores comunales e intercomunales destinados a vas expresas,
troncales, colectoras, locales y de servicio y parques intercomunales y comunales, incluidos sus
ensanches ().

El plan regulador comunal establece su vialidad y, en la vialidad, est la vialidad existente y la
vialidad proyectada. La proyectada declara las fajas susceptibles a futura expropiacin, las debe
describir detalladamente, a menos que se deje para un plano seccional que detalle las partes
afectadas.

3. Que se trate de reas urbanas o de extensin urbana.

Jams se puede expropiar el suelo no urbano. Por tanto, habr que recurrir a otras leyes, como la
Ley Orgnica Constitucional del Ministerio de Obras Pblicas (D.F.L. N 850, D.O. 25/2/1998), que
contempla una causal amplia de expropiacin para llevar a efecto las obras civiles que ejecute el
Estado.

Las expropiaciones se ordenarn mediante resolucin de los Directores de los Servicios de Vivienda y Urbanizacin, previo
informe favorable de la Divisin de Desarrollo Urbano o de los Secretarios Regionales o Metropolitano del Ministerio de
Vivienda y Urbanismo, conforme a lo dispuesto en los artculos 12 y 24 del decreto ley N 1.305, de 1976.
Los terrenos expropiados en virtud de esta ley, que no fueren utilizados por la entidad expropiante, slo podrn
transferirse mediante subasta pblica o llamndose a propuesta pblica, conforme al procedimiento de los artculos 9 y 10
del decreto ley N 1.056, de 1975, excepto cuando la enajenacin la autorice el Presidente de la Repblica mediante decreto
supremo fundado. Iguales normas se aplicarn a la venta de terrenos de reserva expropiados por las Corporaciones de la
Vivienda y de Mejoramiento Urbano, en caso que se decidiere su enajenacin. Para los efectos previstos en este inciso no
regir la limitacin del inciso final del artculo 8 del decreto ley N 1.056, antes citado.
Se exceptan de lo prescrito en el inciso precedente las enajenaciones a ttulo gratuito u oneroso que efecten las
entidades expropiantes a favor del Fisco e instituciones Pblicas, realizadas en cumplimiento de finalidades de inters pblico
o para
los fines que se sealen en las leyes orgnicas de las respectivas instituciones.
86


4. Que la expropiacin se ejecute oportunamente.

Hoy en da, la declaracin de utilidad pblica es por los plazos que se establecen, en virtud de lo
que dispone el inciso 1 del art. 59, al expresar por los plazos que se indican en los incisos
siguientes. Esto significa que la autoridad, a diferencia de lo que ocurra antes del 13 de febrero del
ao 2004, tiene la obligacin de hacer efectiva la expropiacin en los plazos que indica el art. 59, bajo
sancin de no poder hacerlo despus a travs de este sistema.

Incisos 2, 3 y 4 del art. 59 de la L.G.U.C. Los plazos de caducidad para las declaratorias de
utilidad pblica de los terrenos ubicados en el rea urbana, segn su destino, sern de diez aos
para las vas expresas, y de cinco aos para las vas troncales y colectoras y los parques
intercomunales y comunales.
El plazo de caducidad de las declaratorias de utilidad pblica de los terrenos ubicados en reas de
extensin urbana, cualquiera sea su destino, ser de diez aos, pudiendo prorrogarse por una vez
por igual lapso.
El plazo establecido para las declaratorias de utilidad pblica de los terrenos ubicados en el rea
urbana destinados a vas troncales y colectoras y a parques intercomunales, podr ser prorrogado,
por una sola vez, por igual perodo. La prrroga se tramitar conforme al procedimiento establecido
para la modificacin del respectivo instrumento de planificacin territorial.

Luego, es necesario hacer ciertas distinciones para entender los plazos.
Primero, si se trata de un rea urbana o de extensin urbana.
- Si es urbana y se trata de vas expresas, el plazo es de 10 aos.
- Si se trata de vas troncales, colectoras y parques intercomunales, el plazo es de 5 aos ms 5
aos.
- Si se trata de parques comunales, es de 5 aos.
- Si estn en zonas de extensin urbana, son de 10 aos ms 10 aos (para todo, incluyendo los
parques comunales).

Esto quiere decir que si en el proyecto (plan regulador) se ha constatado que se necesitan nuevas
vas, o tiene proyectado que faltan reas verdes pblicas (como un parque), hay que tener cuidado de
cmo lograr ejecutar el proyecto, ya que si se quiere construir una circunvalacin o anillo exterior
(como la que existe en Amrico Vespucio, en Santiago, que supuestamente trata de conectar por
afuera la ciudad, pero todava no se concreta pese a que data de la dcada de 1960; hace mucho
tiempo fue rebasado), habr que preocuparse de saber si se puede hacer o no dentro de los plazos de
caducidad, ya que eso se proyectar en el plan regulador y se dispondr de un plazo variable,
dependiendo del destino (zona urbana o de extensin urbana). Si no lo expropia dentro de esos
plazos, caduca, y la caducidad significa que no podr hacerlo despus.

La verdad es que la redaccin de la disposicin indica la afirmacin anterior. Pero, en definitiva, s
se puede expropiar. Lo que en realidad sucede es que, unido al plazo para expropiar, existe el
congelamiento (art. 59 inciso 5 de la L.G.U.C.).

Art. 59, inciso 5. En los terrenos afectos a la declaracin de utilidad pblica y, mientras se
procede a su expropiacin o adquisicin, no se podr aumentar el volumen de las construcciones
existentes a la fecha de aprobacin del respectivo plan regulador, en la parte del inmueble que est
afecta a dicha declaratoria si sta fuere parcial.

87

Por ejemplo, si el plan dice que se quiere construir una carretera urbana, el plazo que tiene para
hacerlo depende de la calificacin. Correspondiendo a un plan regulador comunal, tendr que ser una
va troncal. El plazo que tiene para hacerlo en zona urbana es de 5 aos ms 5 aos. Qu sucede
con los terrenos que van a ser expropiados, pero que todava no se expropian? Se entender que si
hay que pagar indemnizacin por el dao patrimonial efectivamente causado, la Municipalidad debe
disponer de los fondos para expropiar (no se puede girar cheque a plazo). De hecho, para materializar
el procedimiento de expropiacin, hay que consignar en la cuenta corriente del tribunal el monto de la
indemnizacin provisoria fijada por los peritos. Esta suma de dinero se la va a pedir al Gobierno
Regional; presenta un proyecto, pero entre que se presenta y se aprueba, transcurren perfectamente
4 aos.
Luego, mientras un terreno no se expropia, de acuerdo a lo dispuesto en el art. 59, no se podr
aumentar el volumen de las construcciones. Con todo, la verdad es que es mucho ms que eso,
porque hay que ir complementando L.G.U.C. (as, ver el art. 121 del indicado cuerpo legal).

Artculo 121, inciso 1. En los terrenos a que se refiere el artculo 59 no podrn efectuarse
nuevas construcciones y si estuvieren edificados, no ser permitido reconstruir los edificios, alterarlos
o repararlos.

Cabe sealar que la condicin para poder expropiar es que est en el plan regulador. Entonces,
desde que se aprueba el plan regulador que contempla este nuevo trazado, comienza a correr el
plazo, sin perjuicio del congelamiento, donde s se podra hacer una vez transcurrido los plazos.

As pues, si se tiene un terreno y se aprob el plan regulador, lo tiene congelado. El congelamiento
se explica porque, si no, podra aumentar el valor a travs de una serie de obras que, asimismo,
aumentaren la plusvala del terreno. Si eso es as, cada vez se hace ms onerosa y dificultosa la
expropiacin, por cuanto hay que expropiar al valor real (indemnizar el dao patrimonial), el cual
puede llegar a ser superior (si hay arreglos y otros accesorios, por ejemplo). De manera que no se
puede hacer modificacin alguna a la construccin, se entiende congelada desde el da en que se
aprob el nuevo plan regulador que dice que eso va a ser expropiado. Entonces, se deja amarrado,
nada se puede hacer. Este problema se gener a propsito del terremoto; algunas casas se
derrumbaron y algunas de ellas estaban afectas a expropiacin, pero no se pudieron reconstruir; y si
se quema la casa, igualmente no se puede reconstruir.

En el mismo sentido, si hay obras en vas de construccin, se quedan congeladas. Pero, si se tiene
un permiso de construccin vigente, se puede terminar la construccin, ya que otorgan un plazo para
construir, aun cuando cambien las normas urbansticas. Esto se analizar ms adelante.

Los arts. 121 y siguientes tratan de las autorizaciones especiales. Sin embargo, la ley no es tan
maligna y se contemplan excepciones.

Inciso 2 del art. 121. Sin embargo, por motivos justificados, podr la Direccin de Obras
Municipales, previa autorizacin del Municipio, permitir la construccin, reconstruccin parcial u otras
alteraciones en los edificios a que se refiere el inciso precedente, siempre que el propietario del
inmueble renuncie por escritura pblica a toda indemnizacin o pago por dichas mejoras u otras
obras, cuando posteriormente se lleve a cabo la expropiacin.

Por ejemplo, si se quem la casa, se puede reconstruir, con la consideracin que se da el permiso
para reconstruir en la medida que se renuncie por escritura pblica del mayor que obtendr la casa y
con el compromiso de demolerla cuando sea expropiada. De todas maneras, como se puede apreciar,
es una situacin bastante daina para el propietario.
88


Cabe consignar que antes del 13 de febrero de 2004 no haba plazo de caducidad. Por lo tanto, si
la autoridad se demoraba 40 aos en expropiar, por esos 40 aos el o los propietarios quedaban
congelados. Desde luego, con el paso del tiempo lo inevitable es que las construcciones se vayan
deteriorando y destruyendo; la lgica y efecto querido por la autoridad, originalmente, era que
cuando ya no quede nada, se podra expropiar y pagar el valor presente.



Por ejemplo, tres dcadas atrs, tanto el eje Paicav como el eje Prat estaban sobre viviendas
ruinosas, al igual que las avenidas los Hermanos y Pedro de Valdivia. La pregunta es: Cmo se puede
perjudicar tanto a las personas y no darles mecanismos compensatorios? En estos momentos, es
insalvable el problema. La alternativa es decirle a la autoridad que tiene un plazo para expropiar, dado
que no se puede tener a las personas indefinidamente en la situacin de congelamiento. Por ello, a
travs de la Ley N 19.939, de 13 de febrero de 2004, se fijaron plazos. De ah para adelante, los
plazos corren, mas no hacia atrs.

Ahora bien, si transcurren 5 aos, la ley seala que, por una vez, se acepta prrroga. El nico caso
en que no se acepta prrroga es el caso de los parques comunales (se desconoce la razn). En el
resto, siempre est permitida la prrroga.

Recordemos que un plan regulador demora en aprobarse, en promedio, 6 aos. Hay que recalcar
que se tienen 5 por delante y, por ejemplo, a los 4 aos se da cuenta que no va a alcanzar a
expropiar, porque no tiene fondos. En ese momento, inicia un procedimiento de modificacin de plan.
La prrroga significa que se modifica el plan, renovando el plazo de caducidad, antes de que venza el
plazo de 5 aos (se prorroga algo que no ha vencido, no algo que ya venci). Luego, si se demora
ms de un ao, ya caduc, porque no se prorrog.

La ley dice, en seguida, que no puede volver a declararlo afecto a utilidad pblica, salvo que
modifique el plan y expropie dentro de los 60 das siguientes.

Caducada la declaratoria de utilidad pblica, el inmueble afectado no podr ser declarado
nuevamente afecto a utilidad pblica para los mismos usos incluidos en una declaratoria anterior, a
menos que el acto expropiatorio se dicte dentro del plazo de sesenta das contado desde la fecha de
entrada en vigencia de la nueva declaratoria. Expirado dicho plazo, caducar automticamente la
declaratoria de utilidad pblica.

Situacin especfica: Un terreno se encuentra afecto a futura expropiacin, porque se va a construir
una calle. Habr que esperar 5 aos para saber si se expropia o no. Luego, si transcurren los 5 aos,
caduc la causal y, como consecuencia de ello, dej de operar el congelamiento (este opera mientras
se mantenga el plazo). Por ende, como no expropiaron a los 5 aos, el terreno ya no est congelado.
Sin embargo, an nada se podr hacer con el terreno.

Imaginemos una lnea del tiempo: Se parte con la existencia de un nuevo plan que contempla la
expropiacin. Los plazos son variables, el plazo mnimo es de 5 aos (ese es el lapso que la autoridad
tiene para expropiar y durante ese tiempo se est afectado al congelamiento). Si pasan los 5 aos y
no hubo prrroga, el terreno deja de estar congelado, pero, en virtud del art. 57 (piedra angular en
el derecho urbanstico), para aumentar el volumen de la construccin, se necesita que el plan
regulador lo autorice. El plan regulador, por su parte, dice que va a pasar una calle (ese es el uso).
Por lo tanto, no van a dar autorizacin para construir, porque lo nico que se puede construir es una
89

calle. Una vez que caduque la expropiacin, la Municipalidad tiene la obligacin de fijar las nuevas
normas urbansticas para ese terreno en un plazo de 6 meses y hay un procedimiento especial para
ese fin, que es distinto que los sealados en el art. 45.

Luego, si la Municipalidad acata las leyes, cumple con sus obligaciones y fija las normas
urbansticas (con la proyeccin de las normas urbansticas adyacentes), dentro del plazo de 6 meses,
el efecto del congelamiento pasa o cesa completamente y se podr construir en ese terreno que
estaba congelado conforme a las nuevas normas urbansticas.
Esto quiere decir que, caducada la declaratoria, no puede volver nuevamente a ser afecto a utilidad
pblica, a menos que el acto expropiatorio se dicte dentro del plazo de 60 das. Entonces, cuando
lleguen los recursos a los 8 o 9 aos despus, podr expropiar?

1.- Para tener causal, se necesita modificar el plan regulador, porque dentro de los 6 meses
elimin la calle y le dio el uso predominante de la zona adyacente (eso ya no es calle, por eso hay que
modificar el plan nuevamente para volverla a dejar como calle).

2.- Una vez modificado (despus de publicado en el D.O.), tiene 60 das para dictar el acto
expropiatorio. Pero, resulta que en esos 8 o 9 aos despus, ya no haba una casa destruida, sino un
edificio.

Pues bien, si bien aparece una posibilidad, en realidad no es tan as, ya que como hay nuevas
normas urbansticas, lo ms probable es que se haya construido conforme a ellas y el valor a pagar
por indemnizacin ha crecido exponencialmente (se ha duplicado o triplicado). Esto es lo que ocurre
cuando cambian las normas urbansticas dentro de los 6 meses. En este contexto, algunas
Municipalidades nada han hecho, debiendo adaptar el plan regulador. Qu consecuencia genera ello
para el particular?

Generalmente, cada plan regulador conlleva trazar nuevos trazados, porque se necesitan, salvo
que se trate de ciudades que vayan desapareciendo o se vayan consumiendo. De manera, entonces,
que un plan regulador que se limita a reproducir lo existente no tiene mayor trascendencia.

Por ejemplo, en el caso de la ciudad de Lota, despus del cierre de las minas del carbn, el
crecimiento que ha tenido es menor (ha subsistido a costa de los beneficios del Estado), pero no
significa que no se pueda mejorar lo existente, de manera que, en ese caso, todava se podra
proyectar una nueva va, porque el acceso a Lota es deficiente. Cabe sealar que existe un proyecto
para ampliar la va de acceso hasta llegar a la plaza, lo cual significa que, en el proyecto, se va a tener
que cambiar la direccin de las calles (hay una parte que est fuera de lnea, afecta a futura
expropiacin; as viene el proyecto). En una exposicin pblica, los propietarios pueden cuestionar el
por qu mejorar la va existente con un costo altsimo de expropiacin, en circunstancias que sera
ms factible realizar la va por la costa, proponiendo una alternativa, fundamentando con ciertas
razones que pueden lograr el mismo objetivo, esto es, tener una nueva y moderna entrada a la
ciudad de Lota. El Concejo va a resolver esta inquietud. Como se trata de una proposicin fundada, va
a tener que resolver. Por ejemplo, dir que eso significar hacer un nuevo estudio y volver atrs.
Contra eso es muy difcil ejercer una impugnacin, pues se trata de razones tcnicas, no son razones
jurdicas las que las motivan.

En el mismo caso sealado, si se aprob el plan regulador y los dineros nunca llegaron, en el
contexto circunscrito en la construccin de un by pass (en el hecho, ya est hecho), el flujo vehicular
de ingreso a Lota que est proyectado va a disminuir, no se necesita el ensanche. Por lo tanto, no hay
plan. El plazo que se tiene para expropiar es de 5 aos. Si transcurren los 5 aos, durante todo ese
90

lapso la propiedad estuvo congelada. Si pasaron los 6 meses y no han cambiado las normas
urbansticas, el terreno est proyectado actualmente como uso espacio pblico (vialidad). La
municipalidad tiene que modificar el Plan Regulador y proceder a proyectar el uso adyacente (uso
residencial). Sin embargo, no lo hace, debiendo hacerlo dentro de los 6 meses. Al respecto, se sugiere
ver dictmenes de Contralora General de la Repblica. All se menciona el deber de los alcaldes de
hacerlo. Mientras no se cumpla la norma, el Plan Regulador dice que es calle y, por lo tanto, no se
puede construir ni realizar reparaciones. A los alcaldes, entonces, se les dice que den cumplimiento a
la norma y asignen usos urbansticos concordantes con los adyacentes. Mas, no lo hacen. Ya han
pasado 8 aos y se sigue con la misma situacin, por lo que nada ms se puede hacer.

La opcin de modificar para expropiar no est sujeta a un plazo perentorio (en 5 aos ms, o 10
aos ms). Si vence el plazo, surge una sola obligacin: cambiar el uso en el plan regulador. As, se
har lo que digan los usos predominantes de los predios adyacentes. En la vivienda, se asignar uso
vivienda, para que pueda construir conforme a los nuevos usos.

Si se hace y se expropia a los 8 o 9 aos, habr que ver el valor actual de la propiedad (que no
ser el mismo), pues como no estar congelado, probablemente tendr un valor superior (har ms
onerosa la expropiacin). Eso es lo que est sucediendo a nivel pas, hoy en da; existe un gran
conflicto urbanstico.

Como data del ao 2004, a partir del ao 2010 comenzaron a caducar las expropiaciones (se
prorrog por un ao). El motivo de lo anterior es que hay una norma transitoria en la Ley N 19.939,
de 13 de febrero de 2004, que modifica el art. 59 de la L.G.U.C., relativa al cmputo de los plazos, los
cuales se cuentan desde que se aprueba el plan regulador. Respecto al plan regulador que estaba
aprobado, por ejemplo, desde el 13 de febrero de 2000, que tiene proyectado futura expropiacin, y
que el ao 2004 vino a decir que algo que antes era indefinido, pasar a tener un plazo.

Esta norma transitoria seala que los plazos se computan desde la fecha en que entr a regir el
plan respectivo. Pero, en ningn caso, el plazo puede ser inferior a 5 aos, contados desde la
modificacin de esta ley. Eso significaba que nos bamos al ao 2009. En el ao 2009, modificaron la
ley y se prorrog por un ao, dado que los plazos transitorios suelen irse prorrogando en el tiempo.
Efectivamente, se prorrog por un ao, llegando al ao 2010 (se modific el artculo transitorio). En el
ao 2010, no volvieron a modificar esta ley. Entonces, a partir del 13 de febrero de 2010, comenzaron
a caer las causales de expropiacin. A medida que transcurre el tiempo, ms plazos de caducidad se
estn cayendo, porque aunque se hayan prorrogado, la prrroga procede por una sola vez.

Si ya no se puede expropiar, surge el deber de cambiar las normas urbansticas. Si no se cumple el
deber, debiendo cambiar las normas urbansticas dentro de los 6 meses, el problema no se puede
resolver necesariamente a travs de la accin de proteccin, por la limitacin del plazo (30 das
corridos). Solamente servira la accin de proteccin si se presenta dentro del sptimo mes. Por
ejemplo, si caduc, hay 6 meses para modificar. Si no lo hizo, dentro de 30 das (sptimo mes)
interpone el recurso de proteccin. S hay ilegalidad y hay perjuicio, por lo que el recurso se podra
acoger. Hay ms alternativas? Hubo consultas a Contralora General de la Repblica e instruy a la
municipalidad para que se de cumplimiento estricto a lo dispuesto en el art. 59 de la L.G.U.C. Si la
municipalidad no lo hace, la puede obligar?

En definitiva, a juicio del profesor, existen dos vas o alternativas que pueden entablarse:

1.- Demanda de indemnizacin de perjuicios extracontractuales por falta de servicio.

91

2.- Presentar y conseguir apoyo para una presentacin ante el Tribunal Electoral Regional por
notable abandono de deberes, pues no se ha cumplido una obligacin legal, pese a existir
requerimientos. Es una medida ms drstica.

Mientras no se modifiquen las normas urbansticas, se podr decir que no se puede expropiar, que
no rige el congelamiento. Pero, en los hechos, subsiste el congelamiento, sobre todo si no se cambia
el Plan Regulador.


Ahora bien, el problema dice relacin con la denominada cesin forzada de terrenos que se
urbanizan (letra c del art. 51 de la L.G.U.C.), que es una ejecucin privada del plan. En esta parte, la
problemtica es grave. Por ejemplo, en una manzana el plan regulador dice: ensanche. Luego, esta
es una faja afecta a futura expropiacin. Pues bien, el propietario de ese terreno tiene congelada la
faja, no puede aumentar el volumen de las construcciones y, si estuvieren construidas, no puede
rehacerlas, repararlas o alterarlas. De manera que puede construir en lo que no est afecto a futura
expropiacin. As, si pretende pedir permiso para construir en el lugar, le van a decir que s, pero
tendr que regalar otra parte, que es un efecto de la urbanizacin. Por ende, no solamente lo tendr
que entregar, sino que tendr que entregarlo urbanizado. Si lo hace, habr una situacin de esta
naturaleza: una persona construy y tuvo que ceder una parte del espacio pblico que estaba afecto a
futura expropiacin. Quizs en la siguiente calle todos lo han hecho, todos han construido, porque es
un barrio nuevo, se est revalorizando. Luego, la calle de ms all puede ser ms ancha, porque los
particulares cumplieron con un deber que le corresponda al Estado en la ejecucin pblica.

Normalmente, lo que ocurra al cabo de 30 o 50 aos es que algunos haban cumplido obligacin,
con costo cero para el Estado, en tanto que a otros haba que expropiar (y a todos los que no
hubieren construido; mezcla entre casas o edificios antiguos y otros nuevos). As se ejecutaba la
planificacin. Con la nueva ley, se tiene que expropiar dentro del plazo de 5 o 10 aos, segn
corresponda. Si no expropia, caduca, lo cual significa que lo que estaba afecto, ya no va a estar
afecto a futura expropiacin y va a tener que darle los usos sealados. Es una situacin que parece
injusta y genera una situacin respecto de los trazados.

En la actualidad, hay dos proyectos de ley que estn tratando de ver cmo solucionar este
problema. Era fcil de solucionar, no haba por qu establecer la caducidad de la expropiacin, sino
que haba que prorratear el costo que significaba para el privado no poder construir, hay tcnicas
urbansticas que lo permiten.

La ley parte de la base que se de cumplimiento a la obligacin de que, una vez caducado el plazo,
debi haber modificado el plan. Cuando quiera expropiar de nuevo, en un caso, el uso ser otro, por
lo que habr que modificar el plan y habr que expropiar dentro de 60 das. Es una tcnica compleja
en que, mientras ms pasa el tiempo, es ms complicado.

Hoy en da, la expropiacin dista de lo que aconteca aos atrs, puesto que el Estado tiene
recursos. Las expropiaciones suelen dar indemnizacin que va ms all del valor de mercado y,
adems, se presentan reclamos contra la indemnizacin provisoria fijada; de hecho, as lo hizo el
senador Sabag respecto de terrenos ubicados en la ruta a Cabrero.

Lo que se indemniza es el perjuicio cierto, efectivo. No hay expectativa cierta respecto del lucro
cesante; luego, no se indemniza. Si se ocasionan perjuicios, habr que probarlo. Por ejemplo, si una
panadera cerr porque fue expropiado el sitio y el empleador despidi a sus trabajadores por la
causal de art. 159 N 6 del Cdigo del Trabajo, caso fortuito o fuerza mayor, toda vez que se trata de
92

un acto de autoridad que obliga a cerrar el local. Si los trabajadores demandan perjuicios, es o no es
un dao patrimonial que se causa producto la expropiacin? S. Puede reclamar? Lo ms probable es
que no, porque, para reclamar la indemnizacin, hay un plazo de hasta 30 das despus de la toma de
posesin material. Lo que se debi haber hecho es pagar a los trabajadores por los despidos y haber
reclamado como dao patrimonial los gastos de traslado, reinstalacin, con merma (cuando se
desarma una cosa, generalmente no queda igual, suelen faltar o sobrar piezas, lo cual se puede
reclamar). Lo que es lucro cesante, es difcil de determinar, a menos que judicialmente hayan
demandado y probado.

Cul es el plazo para expropiar una va local? No hay plazo respecto del plazo de expropiacin,
tampoco respecto de las vas de servicio. Cmo puede suceder esto, si la disposicin enuncia
declranse de utilidad pblica, por los plazos que se indican en los incisos siguientes, los terrenos
localizados en reas urbanas y de extensin urbana consultados en los planes reguladores comunales
e intercomunales destinados a vas expresas, troncales, colectoras, locales y de servicio ()?

Entonces, el no establecimiento en la citada disposicin del plazo para expropiar las vas locales y
de servicio no deja de ser grave, puesto que los terrenos afectos a la declaratoria de utilidad pblica,
mientras se proceda a la expropiacin, no se puede aumentar volumen de las construcciones. Una
alternativa es remitirse a las normas civiles (pero, por el plazo, no tendra sentido, porque las vas
locales y de servicio son las de menor jerarqua; adems, no tiene sentido porque, unido a la
caducidad, est el congelamiento). Otra alternativa es recurrir a la va de la Ley N 19.939. En efecto,
el art. 2 de la ley ya citada tambin modifica el inciso 2 del art. 33
49
de la Ley Orgnica
Constitucional de Municipalidades (N 18.695, o D.F.L. N 1). Cmo se entiende y concilia esta
disposicin con el art. 59 de la L.G.U.C.?

Entonces, se tendra que decir que las vas locales y de servicio no se rigen en cuanto a los plazos
por el art. 59, solamente por el art. 33. Adems, estas vas locales son definidas por el Concejo
Municipal, a propuesta del alcalde. Lo que no est claro es si hay que modificar el Plan Regulador o
no. Pareciera que no, cuando dice asimismo, pues est dando una situacin distinta, que se rige por
lo mismo. Se trata de una reiteracin, prcticamente, de lo que seala el art. 59.

Pues bien, pareciera ser que, en este caso, el art. 33 establece una situacin especial que se
aparta del art. 59, cuando dispone que las plazas, las vas locales y las vas de servicio son declaradas
de utilidad pblica, solamente en cuanto el Concejo las haya definido como tal, previa consignacin de
los fondos correspondientes para proceder a su inmediata expropiacin.

El profesor reconoce que la situacin no cuadra, porque si el plan regulador no fija el uso de suelo,
no entiende cmo un alcalde, con la sola concurrencia de la municipalidad, pueda definir y modificar
el plan regulador. Entonces, surge una encrucijada, la nica solucin que pudiera pensarse es que el
plan regulador tiene que fijar el trazado de esas vas; el Concejo lo aprueba, en ese momento se
materializa. Est cumpliendo el plan regulador. Mientras tanto

Hay un congelamiento que genera los mismos de congelamiento (tipo congelamiento).


49
Artculo 33. La adquisicin del dominio de los bienes races se sujetar a las normas del derecho comn.
Sin embargo, para los efectos de dar cumplimiento a las normas del plan regulador comunal, las
municipalidades estarn facultadas para adquirir bienes races por expropiacin, los que se declaran de utilidad
pblica. Asimismo, declranse de utilidad pblica los inmuebles destinados a vas locales y de servicios y a
plazas que hayan sido definidos como tales por el Concejo Municipal a propuesta del alcalde, siempre que se
haya efectuado la provisin de fondos necesarios para proceder a su inmediata expropiacin.
93

Situacin: Qu sucede si se dice que por un sector va a pasar una calle? Por ejemplo, se necesita
una rotonda y en una parte de la rotonda se va a hacer un mejoramiento vial. Se trata, en principio,
de una simple va de servicio. Nada se puede hacer, porque est destinado a va de servicio (art. 57).
No cuadra la situacin. Entonces, hay que entender que no se puede afectar con el plan esa parte y
se rige por el art. 33, de manera tal que, cuando el alcalde defina, tendr que hacer un plan seccional
y definir el trazado, para presentarlo y aprobarlo.

Todo esto no es compatible con la estructura del plan regulador, no existe participacin ciudadana
y se aprueba una modificacin de plan.
FALTA CLASE 28/4/2014, sobre cesin forzada

Prohibicin establecida en art. 56 de la L.G.U.C. Esta disposicin hay que complementarla con lo
que establece el art. 39 de la Ley de Caminos, que est refundida en la LOC del Ministerio de Obras
Pblicas. En efecto, este artculo, a diferencia del art. 56, no distingue entre terrenos urbanos y
rurales. Recordemos que el art. 56 dice en las reas rurales, en lo que no es urbano se prohbe a los
dueos de predios colindantes ocupar la franja de 35 metros. Ocurren que tambin pueden haber
caminos nacionales en reas urbanas, lo que es normal en Santiago, donde la ruta 5 atraviesa el gran
Santiago y es un camino nacional.

Hecha esta precisin, hace algn tiempo Contralora seal que prevaleca lo dispuesto en el art.
56. El gran argumento para sealar que el art. 56 es el que haba que considerar para los efectos de
establecer prohibicin se basa en lo que dispone el art. 7 de la L.G.U.C., por cuanto seala que Las
disposiciones de la presente ley prevalecern sobre cualquiera otra que verse sobre las mismas
materias (). La L.G.U.C. es del ao 1975, pero con vigencia desde el ao 1976.

La gran prohibicin es la contemplada en el art. 55. Fuera de los lmites urbanos no se puede
construir.

Hay otra prohibicin en el art. 56 que no se puede ocupar fajas, por ensanches.

Otra prohibicin existe en el art. 62 inciso 1, por cuanto establece el congelamiento para el
cambio de uso de suelo.

Artculo 62 inciso 1. Los terrenos cuyo uso no se conformare con los instrumentos de
planificacin territorial correspondientes, se entendern congelados. En consecuencia, no podr
aumentarse en ellos el volumen de construccin existente para dicho uso de suelo. Sin embargo, los
aumentos que tengan por objeto preciso mitigar los impactos ambientales adversos que provocare su
actividad productiva no estarn afectos a dicho congelamiento, como, asimismo, las obras destinadas
a mejorar la calidad de su arquitectura, de sus estructuras y de sus instalaciones, incluidas aqullas
que tengan un sentido esttico que contribuya a mejorar su aspecto.

Es una norma importante, porque permite justificar y fundamentar que una alteracin en el plan,
un cambio en las normas del plan no perjudica directamente al que ejerce una actividad que ahora
resulta incompatible con las normas del plan. Si tena una industria, cambiaron el plan, no significa
que tenga que cerrar. En efecto, se puede desarrollar actividad contra plan, por un principio de
proteccin de los derechos adquiridos, no quiere decir que uno se tenga que retirar inmediatamente.
Eso no significa que vaya a afectar. Los planes se modifican con el deseo de mejorar la calidad de
vida y de perfeccionar las normas. Luego, si antes el plan permita la actividad y ahora no lo permite,
la comunidad entiende que mejor no exista. Sin embargo, qu ocurre con el propietario, con quien
94

desarrolla la actividad? No se le puede echar, salvo que cause molestias o daos al vecindario (inciso
2). En principio, se permite, hasta que decida retirarse; si no se retira,

Sentido de la prohibicin.
Por ejemplo, un concesionario de COPEC o alguna distribuidora viene desarrollando su actividad tal
cual como otro. Es una estacin de servicio. La funcin principal de ese establecimiento es surtir
bencina a quienes concurran. Hoy en da, la aceptacin de servicios puede ser esa u otra diversa. Se
puede invertir el sentido del negocio, una serie de elementos. En suma, los negocios cambian, pero
tiene que seguir con el negocio tradicional. En algn momento, tendr que buscar otro lugar donde
desarrollar.

Despus del ao 2001, con una modificacin que se hace al art. 62, se cambia la perspectiva en
dos sentidos (modificaciones):

a.- Establece excepciones al congelamiento, dado que bajo determinadas condiciones es posible
construir. Aumentos que tengan por objeto preciso (). Entonces, se pueden construir metros
cuadrados si se fundamenta en alguna de estas excepciones.
b.- El texto primitivo del inciso 1 del art. 62 deca lo siguiente: Los terrenos cuyo uso no se
conformare con el Plan Regulador se entendern congelados, en el sentido de que no podr
aumentarse el volumen de construccin en ellos existente, rehacer las instalaciones existentes, ni
otorgarse patente a un nuevo propietario o arrendatario
50
.

Hoy en da, no est en la disposicin. Entonces, hay que determinar cmo afecta el congelamiento
del art. 62 al nuevo propietario. Si se parte de la base, por ejemplo, de que la estacin de servicio
est afecta a congelamiento (de la que est ubicada en San Martn con Ongolmo), si vende estacin
de servicio a otro que quiere continuar con la misma actividad, le afecta el cambio de uso de suelo o
no? Para el nuevo propietario El art. 62 seala que adems de establecer congelamiento permite
justificar la posibilidad que se desarrolle contra plan, derechos adquiridos. Podr tambin invocarlos
el que compra con un plan que no permite esa actividad? No, porque la norma no quiere perjudicar
los derechos adquiridos, los que pueden seguir hasta que las instalaciones lo permitan. Qu puede
hacer el nuevo? Por qu permitir desarrollar actividad que el plan no permite? No cae dentro de la
norma, as pareciera ser. Sin embargo, Contralora dice todo lo contrario, afirmando que el texto
primitivo estableca que los terrenos cuyo uso () y no se podr otorgar patente al nuevo propietario
o arrendatario, la que fue eliminada o suprimida de la norma, por lo que hay que entender que hoy
en da s se podra otorgar patente para desarrollar la misma actividad. El profesor considera que es
uno de los grandes errores de Contralora. Si ello fuera as, para qu modificar el plan? El plan se
est modificando porque no se quiere la actividad. El art. 62 es un rgimen transitorio para que los
antiguos se adapten a los nuevos tiempos. Adems, la ley permite hacer ciertos aumentos
importantes, para mitigar impactos ambientales adversos, de sus estructuras e instalaciones. Est
permitiendo mantener para siempre la misma actividad. El profesor estima que no es el motivo de la
modificacin. Es lo que permite, por ejemplo, que haya ciertos bares que pueden seguir funcionando
en zonas

Congelamiento de las patentes de alcoholes, establecido en la Ley de Alcoholes, que permite que
cumpliendo relacin nmero de patentes y habitantes, se pueda disponer el congelamiento de patente
de alcoholes, lo que transforma en monopolio de actividad.

50
Ver comparacin efectuada, en el sitio web www.bcn.cl, entre el texto original, de 13 de abril de 1976, y texto
modificado por el artculo nico de artculo nico de la Ley N 19.744, de 10 de agosto de 2001. Disponible en:
http://www.leychile.cl/Navegar/controlCambios?idNorma=13560&idParte=8632153&idVersion=2001-08-
10&idVersionContexto=1976-04-13.
95


Esta disposicin est derogada, pero es utilizada como fundamento, pese a que el plan haya
dejado de regir (ya no est permitido).

Prohibicin de construir fuera de lnea oficial.

Existen otras prohibiciones, pero no inciden con el plan propiamente tal.





Recapitulacin.

- Ejecucin.
- rdenes de ejecucin.
- Prohibiciones.
- Ejecucin pblica de la planificada.

EJECUCIN PRIVADA.
Es la ejecucin del plan a travs de los particulares, quienes, de iniciativa propia, desarrollan un
proyecto inmobiliario que, al hacerlo dan cumplimiento a las normas del plan.

El tema se puede abordar desde diversos puntos de vista. Por ahora, lo que interesa es lo que
seala el art. 51 letra c) en relacin a los arts. 70 y 174 de la L.G.U.C.

las cesiones de terrenos que se urbanicen, de acuerdo con las disposiciones de la presente ley y
sus Ordenanzas, que se destinen a calles, avenidas, plazas, espacios pblicos y otros fines.

CESIN FORZADA O GRATUITA.

Artculo 70. En toda urbanizacin de terrenos se ceder gratuita y obligatoriamente para
circulacin, reas verdes, desarrollo de actividades deportivas y recreacionales, y para equipamiento,
las superficies que seale la Ordenanza General, las que no podrn exceder del 44% de la superficie
total del terreno original. Si el instrumento de planificacin territorial correspondiente contemplare
reas verdes de uso pblico o fajas de vialidad en el terreno respectivo, las cesiones se materializarn
preferentemente en ellas. La municipalidad podr permutar o enajenar los terrenos recibidos para
equipamiento, con el objeto de instalar las obras correspondientes en una ubicacin y espacio ms
adecuados.
La exigencia establecida en el inciso anterior ser aplicada proporcionalmente en relacin con la
intensidad de utilizacin del suelo que establezca el correspondiente instrumento de planificacin
territorial, bajo las condiciones que determine la Ordenanza General de esta ley, la que fijar,
asimismo, los parmetros que se aplicarn para las cesiones cuando se produzca crecimiento urbano
por densificacin.

Se trata de establecer una exigencia para los particulares que desarrollen una urbanizacin, en el
sentido de que deben traspasar al dominio pblico nacional las calles y reas verdes, incluyendo estas
las destinadas al desarrollo de actividades deportivas y al dominio municipal los terrenos destinados a
equipamiento, en una proporcin que depender de la densidad habitacional y que puede llegar hasta
el 44 % de la nueva urbanizacin.
96


En otras palabras, el art. 70 le seala al constructor que no tiene libertad para disponer de todo el
terreno, una parte tendr que destinarlo a calles, otra a reas verdes y otra a equipamiento. Todas
esas reas tendrn que cederse gratuitamente como bien nacional de uso pblico o bien municipal
para seguir desarrollando proyecto
51
.

Si no hay urbanizacin de terrenos, no hay obligacin de cesin. La O.G.U.C. regula el tema en el
art. 2.2.4. A grandes rasgos, seala que en un loteo hay urbanizacin cuando existe apertura,
prolongacin o ensanche de nuevas vas; en un condominio, hay urbanizacin cuando existe un rea
que est afecta a futura expropiacin para la ejecucin de una nueva va; y, en una subdivisin, hay
urbanizacin cuando hay un rea afecta a futura expropiacin para la ejecucin de una nueva va. En
otras palabras, la urbanizacin est asociada a un nuevo espacio pblico proyectado en un loteo o en
un nuevo espacio pblico derivado de una futura expropiacin.

Artculo 2.2.4. El propietario de un predio estar obligado a ejecutar obras de urbanizacin en los
siguientes casos:
1. Cuando se trata de un loteo, esto es, la divisin de un predio en nuevos lotes que contempla la
apertura de vas pblicas. En tales casos el propietario estar obligado a ejecutar, a su costa, el
pavimento de las calles y pasajes, las plantaciones y obras de ornato, las instalaciones sanitarias y
energticas, con sus obras de alimentacin y desages de aguas servidas y aguas lluvia, y las obras
de defensa y de servicio del terreno.
Asimismo, la aprobacin del loteo estar sujeta a las cesiones gratuitas de terreno dispuestas en el
artculo 70 del mismo cuerpo legal y en el artculo 2.2.5. de este mismo Captulo, las que se
perfeccionarn al momento de la recepcin definitiva de las obras de urbanizacin. En caso que el
proyecto consulte recepciones parciales, el propietario deber entregar, al menos, las superficies de
cesin en forma proporcional a la superficie de terreno que represente cada una de dichas partes.
Cuando se trate de loteos con construccin simultnea, se seguirn las mismas reglas de este
artculo. No obstante, para la recepcin de las edificaciones deber haberse recibido o garantizado
previamente las obras de urbanizacin, salvo que se solicite una recepcin conjunta, de conformidad a
lo establecido en los artculos 3.3.1., 3.4.3. y 5.2.5. de esta Ordenanza.
2. Cuando se trate de proyectos acogidos a la Ley N 19.537, sobre copropiedad inmobiliaria, cuyo
predio est afecto a utilidad pblica por el Instrumento de Planificacin Territorial.
En estos casos, el propietario estar obligado a urbanizar y ceder, nicamente,
la superficie del predio afecta a utilidad pblica indicada en el citado instrumento.
3. Cuando se trate de la divisin de un predio que est afecto a utilidad pblica por el Instrumento
de Planificacin Territorial y que no contemple aperturas de nuevas vas pblicas por iniciativa del
propietario; en caso contrario corresponder a loteo.
En tal caso, con anterioridad a que el Director de Obras Municipales autorice la enajenacin de los
sitios resultantes, el propietario deber urbanizar y ceder, nicamente, la superficie del predio afecta a
utilidad pblica indicada en el citado instrumento, con un mximo del 30% de la superficie de ste.
En los casos contemplados en los nmeros 2. y 3. anteriores, para los efectos de exigir la ejecucin
de obras de urbanizacin, se deber observar el siguiente procedimiento:
a) La Direccin de Obras Municipales deber incluir en el Certificado de Informaciones Previas el
perfil del rea afecta a la obligacin de urbanizar, previamente definido por el Plan Regulador
Comunal o Plano Seccional, sealando adems las obras de urbanizacin correspondientes a dicha
rea.

51
Aqu se parte de la base que hay urbanizacin, obligacin de cesin. De manera que la palabra clave que
obligar hacer cesin es cundo hay urbanizacin, para los efectos de la ley (art. 70).
97

b) Cumplido el requisito precedente, la Direccin de Obras Municipales podr exigir que en el
expediente de permiso se incluyan los planos y especificaciones de las obras de urbanizacin que
corresponda ejecutar.

Por ejemplo, si se es dueo de un terreno y se quiere subdividir (formar un lote 1 y un lote 2) para
vender una parte, si est afecto a futura expropiacin porque la calle tiene faja afecta, se deben
ejecutar obras de urbanizacin. Por tanto, se deben urbanizar las reas que estn afectas a futura
expropiacin. Por otro lado, si se tiene un terreno no afecto a futura expropiacin, pero implica
generar un pasaje para poder ingresar a los lotes interiores, se est en la situacin del nmero 1.

En ese caso, la obligacin es urbanizar el nuevo espacio pblico.



La ltima alternativa es la del nmero 2, en que se va a acoger a la Ley de Copropiedad
Inmobiliaria. Contempla la copropiedad horizontal y vertical. Condominios tipo A son en altura.
Condominios tipo B son horizontales (casas). En el B, es muy difcil que se contemple la situacin del
art. 2.2.4. N 2, porque vienen a resultar incompatibles, en el sentido que los condominio tipo B son,
en definitiva, barrios privados, el ingreso est privado porque el recinto es privado. Se puede dar una
situacin especfica. Sin embargo, en los condominios tipo A siempre se origina esta situacin, en que
hay un terreno que accede a una calle que va a ser objeto de ensanche. Como va a ser objeto de
ensanche, hay una faja afecta a futura expropiacin. El art. 2.2.4. N 2 seala que debe ser
urbanizada la faja. Adems, el art. 70 prescribe que debe cederse. Entonces, si se construye el
edificio, hay que hacerlo cumpliendo con la lnea de edificacin, lo que supone retranqueo (correrse
de los edificios antiguos, ms atrs); por delante, hay faja abierta a futura expropiacin y hay que
urbanizarla
52
.

La prctica no permite, por regla general, cumplir con la obligacin de urbanizarla, ya que la
urbanizacin del espacio pblico, de acuerdo a lo que dispone el art. 2.2.1

Artculo 2.2.1., inciso 1. Se entiende por urbanizacin la ejecucin o ampliacin de las obras de
infraestructura y ornato sealadas en el artculo 134 de la Ley General de Urbanismo y
Construcciones, que se ejecutan en el espacio pblico existente, al interior de un predio en las vas
contempladas en un proyecto de loteo, o en el rea del predio que estuviere afecta a utilidad pblica
por el Instrumento de Planificacin Territorial respectivo.

La redaccin es mala. Intenta decir que ejecuta obras en la nueva rea proyectada en el proyecto,
en la calle o en el rea afecta a futura expropiacin. El art. 134 dice que obras son agua, luz,
alcantarillado, aguas servidas, aguas lluvias, pavimento (de la superficie), obras de defensa del
terreno, si las necesita, y obras de ornato. Vale decir, se debe dejar en condiciones de trnsito.

Artculo 134 inciso 1. Para urbanizar un terreno, el propietario del mismo deber ejecutar, a
su costa, el pavimento de las calles y pasajes, las plantaciones y obras de ornato, las instalaciones
sanitarias y energticas, con sus obras de alimentacin y desages de aguas servidas y de aguas
lluvias, y las obras de defensa y de servicio de terreno.

En el caso de un loteo, como el loteo de San Sebastin (Las Lomas de San Sebastin), hubo una
empresa que comenz a ejecutarlo y abri calles. Al abrir calles, debi cumplir con la obligacin de

52
En trminos prcticos, significa dejarla como espacio pblico, como calle (acabada, entregada para).
98

urbanizar, colectores de alcantarillados, aguas lluvias, veredas, instalaciones de agua potable,
electricidad y pavimento. Despus, eso pas a ser bien nacional de uso pblico, por la cesin a que
alude el art. 70. Sin embargo, cuando se trata de un edificio que se construye en una zona afecta a
futura expropiacin, cmo se puede ejecutar la obra? Desde luego, en el espacio en que est afecto
(no se puede urbanizar ms all de lo que est de frente, pero, podr hacerse alcantarillados?) Lo
anterior debido a que obedece a proyecto integral. Lo nico que se puede hacer es ceder el terreno,
pero no se puede urbanizar.

Luego, es necesario hacer una conexin con un tema que genera una calle que tiene entradas en
la vereda, porque hay un edificio nuevo, otro es antiguo y el otro tambin es antiguo. Est ah porque
hay una faja que est afecta a futura expropiacin. Al hacer el edificio y acogerlo a Ley de
Copropiedad, tuvo que ceder. El que no ha cedido sigue ocupando su propiedad, el otro tambin, pero
el otro por el art. 51 letra c), en relacin al art. 2.2.4. de la O.G.U.C., porque estaba afecto a futura
expropiacin.

Cuando caduca, en relacin a la cesin,
El terreno que est afecto a futura expropiacin, en el cual se construye un edificio acogido a la
Ley de Copropiedad Inmobiliaria como condominio de tipo A, rea que no est afectada a futura
expropiacin. Segn el art. 2.2.4. N 2, hay que urbanizar solamente el rea afecta.

En estos casos, el propietario estar obligado a urbanizar y ceder, nicamente, la superficie del
predio afecta a utilidad pblica indicada en el citado instrumento.

Es decir, no puede urbanizar en los trminos del art. 134, ya que hay una imposibilidad materia,
proyecto de ingeniera para hacer. Aunque se pudiera hacer, la precisin Por eso es que la O.G.U.C.
dice que, tratndose de este tipo de condominios, sin urbanizar. Eso tiene que hacerlo porque el rea
est afecta a futura expropiacin. Qu sucede si caduca la causal de conformidad al art. 59? El
problema est en que se le est provocando un perjuicio, porque cedi de manera anticipada una
parte de su terreno en circunstancias que no podr ejecutarse obra pblica, porque la causal caduc.
La municipalidad tiene que asignar uso de suelo.

Por ejemplo, la calle actual, en comparacin a la otra, ser ms ancha, quedan dos franjas sujetas
a futura expropiacin. Se va a construir fuera del rea afecta a futura expropiacin. Como era dueo,
construir edificio sujeto a Ley de Copropiedad. Respecto de la otra franja, opera la cesin y pasa a
ser de dominio pblico. El de la esquina hace lo mismo y una parte pasa a ser bien nacional de uso
pblico. Pero otros no lo hacen, transcurren los aos y vence el plazo (ya no se puede expropiar).
Qu ocurre? Recordemos que la cesin es gratuita y opera por el solo ministerio de la ley.

Artculo 135. Terminados los trabajos a que se refiere el artculo anterior, o las obras de
edificacin, en su caso, el propietario y el arquitecto solicitarn su recepcin al Director de Obras
Municipales. Cuando la Direccin de Obras Municipales acuerde la recepcin indicada, se
considerarn, por este solo hecho, incorporadas:
a) Al dominio nacional de uso pblico, todas las calles, avenidas, reas verdes y espacios pblicos
en general, contemplados como tales en el proyecto, y
b) Al dominio municipal, los terrenos cedidos de conformidad al artculo 70 de esta ley para
localizar equipamientos. Para el solo efecto de mantener la historia de la propiedad raz, dichos
terrenos se inscribirn a nombre del municipio respectivo, en el Registro de Propiedad del
Conservador de Bienes Races, presentando el certificado de recepcin definitiva. La Ordenanza
General indicar las menciones que deber incluir el certificado para poder ser inscrito en el
mencionado Registro.
99


De manera que, por el solo ministerio de la ley, las calles salen como bienes nacionales de uso
pblico. El ttulo es la ley y el dominio pblico municipal las reas destinadas a equipamiento. Ahora
bien, las reas pueden llegar hasta el 44 %. El art. 2.2.5. de la O.G.U.C. establece los porcentajes.

Artculo 2.2.5. Para satisfacer las necesidades de reas verdes, equipamiento, actividades
deportivas y recreacionales y circulacin, a que se refiere el artculo 70 de la Ley General de
Urbanismo y Construcciones, en los loteos se deber ceder gratuitamente las superficies de terreno
que resulten de la aplicacin de la siguiente tabla:



La va est determinada porque la O.G.U.C. hace una clasificacin de las vas. Si se ocupan,
pasajes se puede destinar superficie a otros terrenos. Por ejemplo, si se tiene superficie x, mientras
menos destino a rea de circulacin, menos a casas. Si se tiene 11 metros, porque lo exige la norma,
si es mejor hacer una de 7 metros, se genera ms superficie de libre disposicin, pero no depende de
lo que se quiera, sino que lo que la Ordenanza disponga, los pasajes pueden tener un mximo de 50
metros de fondo. Luego, sirve para ciertos tipos de poblacin. Puede ser ms si tiene ingreso y salida
(pasajes que comunican dos calles).

Lo importante es que hasta un 44 % pueden privar (casi la mitad). Esto sale del patrimonio cuando
el director de obras seala que las obras de urbanizacin se ejecutaron o el edificio se construy.
Qu ocurre si despus desaparece causal de expropiacin?
53

54


53
El profesor exhibe un ejemplo de la ciudad de Lebu. Un amigo del profesor compr un terreno en un sector
ubicado de manera aledaa al ro. Lo que no saba era que el plan regulador de Lebu es ambicioso, se
contempla una costanera y en cierto punto cruza con un puente (imaginario, del plan), que se conecta con el
camino aledao para conectar con la va que est ms arriba. El amigo del profesor quiso subdividir. Lo que
ocurri es que una parte del terreno estaba afecto a futura expropiacin. Por lo tanto, estaba en la situacin
descrita en el art. 2.2.4. N 3 de la .O.G.U.C. Entonces, lo que tendra que hacer es urbanizar y ceder
nicamente la superficie afecta a utilidad pblica; es decir, lo que no puede hacer es el puente, pero debe dejar
la calle lista, pero es complicado, no hay cmo saberlo. Ceder el pedazo destinado a camino quizs no es tanto,
pero s lo es urbanizarlo, porque tiene que dejarlo en condiciones listas. Urbanizar significa dejar hasta con
pavimento. Lo ms probable es que un camino vecinal que existe tambin tenga faja de expropiacin por el
frente y, segn el plan, afecto a futura expropiacin. Si quisiera dividirlo, tiene que urbanizar, entonces, por
donde va el puente y por donde va el otro camino. Ahora bien, la faja de expropiacin es para los dos lados (es
lo normal, para ser equitativo).
54
Una pregunta que puede formularse es desde cuando es el plan. Lo que se pretende saber es la fecha en que
caduque. Lebu est fuera del PRMC. La caducidad es de 5 aos, con posibilidad de prrroga. El tema era saber
100


La consecuencia de la caducidad es que desaparece fundamento del art. 70, no se cae en ninguna
de las hiptesis del art. 2.2.4.

Art. 122 inciso 2. Si con posterioridad a la cesin gratuita caducare la declaratoria de utilidad
pblica, el cedente podr solicitar a la municipalidad la restitucin del inmueble cedido. La
municipalidad deber realizar dicha restitucin, a ttulo gratuito, en un plazo no superior a tres meses
desde el requerimiento. Los costos que se originen sern de cargo del solicitante.
Esto significa aceptar en nuestro ordenamiento jurdico la teora de la retrocesin, lo que desde
el punto de vista jurisprudencial no haba ocurrido. La retrocesin se utiliz para tratar de dejar sin
efecto expropiaciones realizadas a propsito de la reforma agraria. Al haber falta de causa, se cae el
acto administrativo. La Corte Suprema dijo que en otras legislaciones estaba regulado, pero no en
nuestro pas. Ya no hay vuelta atrs, aun cuando se cumpla.

Pese a que el mbito de aplicacin de la norma pudiera ser discutible, puesto que solamente est
contemplado para las hiptesis descritas (ver inciso 1).

Artculo 122.- En casos calificados de inters general, las Direcciones de Obras Municipales podrn
transitoriamente autorizar transformaciones de edificios, aunque stos no adopten la altura
obligatoria, siempre que se cian de inmediato a la lnea oficial de edificacin y cumplan con las
dems disposiciones de las Ordenanzas General y Local, y que el propietario ceda gratuitamente los
terrenos que resulten afectados por expropiacin.

La ley que estableci las caducidades incorpor la norma. En el caso propuesto, en que el dueo
construy y cedi, otro tambin, pero otros dos no, la municipalidad tiene que decir que se fijen las
normas, al adyacente. Pero como estaban cedidos, hay derecho a pedir restitucin (la lgica y justicia
dice que s). Es compatible con el art. 122, se podra obligar o negociar, por lo menos, a que se
restituya, siempre y cuando se acoja el terreno a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria.

En la calle Chacabuco con la calle Orompello, hay un edificio. El profesor tiene la sospecha que no
est acogido a la Ley de Copropiedad, lo hizo para arriendo. Es posible que no opere la cesin, porque
no es un edificio acogido en la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, a diferencia delo otro edificio, que se
hizo para venta y tuvo que acogerse. Si haba faja expuesta a futura expropiacin, tuvo que cederla.
El profesor cree que opera restitucin.

Si voluntariamente decide realizar loteo, urbanizar. Tiene que ceder todo lo que corresponda de
acuerdo a la tabla del art. 2.2.5. Si es un edificio y tiene una parte afecta a futura expropiacin, tiene
que ceder. Si es una subdivisin que tiene un trazado, tiene que urbanizar y ceder terreno. Ello opera
cuando se recepciona por la municipalidad la correspondiente urbanizacin. Como es la ley, significa
que no hay que hacer inscripcin en el Conservador de Bienes Races, no obstante que, para efectos
del registro, debe procederse a inscribir los terrenos que se entregan a la municipalidad (art. 135 letra
b).

Art. 135 letra b. Al dominio municipal, los terrenos cedidos de conformidad al artculo 70 de esta
ley para localizar equipamientos. Para el solo efecto de mantener la historia de la propiedad raz,
dichos terrenos se inscribirn a nombre del municipio respectivo, en el Registro de Propiedad del
Conservador de Bienes Races, presentando el certificado de recepcin definitiva. La Ordenanza

cundo vencan los 5 aos. El efecto que produce es que caduca. Ya no queda afecto a futura expropiacin;
luego, se puede subdividir y ya no se tiene que ceder (el fundamento para realizar la cesin es la expropiacin).
101

General indicar las menciones que deber incluir el certificado para poder ser inscrito en el
mencionado Registro.

Como se trata de cesin gratuita, no hay posibilidad de solicitar al beneficiario.

Art. 134 inciso 2. Sin embargo, cuando las obras de alimentacin y desage que deban
ejecutarse beneficien tambin a otros propietarios, el servicio respectivo determinar el pago
proporcional que corresponda al propietario en estas obras, en la forma que determine la Ordenanza
General.



Caso: Se va a ejecutar un loteo en Las Lomas de San Sebastin. Estas lomas conectan con terrenos
de otros propietarios. Cuando se hagan las obras de ejecucin, se llevar tendido elctrico hasta el
lmite del otro propietario, de manera que se va a colgar para seguir. Lo mismo acontece con agua
potable y con el alcantarillado. Sucede que cuando se van a pedir factibilidades tcnicas para hacer el
trabajo, ESSBIO dir que se necesita que se conecte una matriz de 3 o 5 pulgadas. Sin embargo,
como el colindante tambin est dentro del mbito de operacin del servicio y quiera probablemente
tambin conectarse, puede sugerir conectar una de 10, para as evitar que se vuelvan a romper las
calles. No parece justo. Qu es lo que dice la Ordenanza?

El plan regulador, por parte de los particulares, se lleva a cabo a travs de la urbanizacin, vale
decir, de la generacin de nuevos proyectos, los cuales normalmente se ejecutan en la periferia de la
ciudad, aunque es posible tambin que exista algn proceso de remodelacin al interior de las reas
consolidadas en que se entiende que puede haber una urbanizacin (art. 2.2.4. de la O.G.U.C.). Tal
caso acaece cuando un edificio se acoge a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria (N 19.537) y est
afecto a futura expropiacin en una determinada superficie.

Ahora bien, esta superficie debe ser cedida, de conformidad al art. 70. Esta cesin es gratuita,
forzada y opera por el solo ministerio de la ley.

El problema se genera en el sentido que, una vez que se ejecuta, esa rea despus ya no va a
poder ser expropiada.

Desaparece la cesin? No, no desaparece la cesin, porque ya haba operado por el solo
ministerio de la ley. Parece lgico.

Por ejemplo, pensemos en un puente imaginario y un trazado que cruza un terreno
55
. Una parte de
ese terreno est afecto a futura expropiacin, mientras no se traspase el dominio pblico por
cualquier medio. Si oper la cesin, resulta que ese terreno ya es bien nacional de uso pblico. Luego,
ya no se necesita que opere la expropiacin (porque la expropiacin tiene por objeto traspasar el
dominio pblico). Es ms, es necesario recordar lo que dispone el art. 69 de la L.G.U.C.

Artculo 69. Todo plano aprobado de subdivisin, loteo o urbanizacin pasar automticamente a
ser parte del Plan Regulador de la Comuna.

Entonces, las subdivisiones, loteos y urbanizaciones se integran al Plan Regulador, de tal suerte
que si en este caso se pretendiera hacer la subdivisin, de todas maneras se tratar de una

55
Recordar el ejemplo del terreno del amigo del profesor, en Lebu.
102

subdivisin afecta a futura expropiacin, estndose en el art. 2.2.4. N 3 y se estar obligado,
entonces, a urbanizar y a ceder. Cuando se recepciona, se traspasa el dominio pblico. Luego, en ese
momento ya no va a figurar de una forma, sino que simplemente va a ser una calle (est incorporado
de manera tcita, ficta, en el plan regulador).

Si desaparece la futura expropiacin, no desaparece respecto de una parte (la que ya no est
afecta a expropiacin; est sacramentado, pero no va a servir o reportar alguna utilidad, pese a
hacerse en funcin de una futura expropiacin que no prosper: ah viene la retrocesin), sino que va
a desaparecer respecto de la parte que no est ejecutada.

Respecto a la retrocesin, su regulacin contenida en el art. 122 establece expresamente la
posibilidad de solicitar la devolucin, pero para un caso especfico que est reglado en el inciso 1, no
como una disposicin de carcter general.

El art. 70 de la L.G.U.C., por otra parte, dispone que los terrenos cedidos para equipamiento
56

pasan a dominio municipal. Luego, el art. 70 prev expresamente la posibilidad de que ellos puedan
ser permutados o enajenados.

Art. 70, inciso 1, parte final. La municipalidad podr permutar o enajenar los terrenos
recibidos para equipamiento, con el objeto de instalar las obras correspondientes en una ubicacin y
espacio ms adecuados.

El punto es que el 4 % de la superficie de un terreno genera lotes bastante pequeos, en funcin
de la superficie de un terreno. Por ejemplo, si se est loteando un terreno de 1 hectrea (10.000
metros cuadrados, o sea, una manzana), la municipalidad lleva hasta un 4 %, es decir, 400 metros
cuadrados. Para equipamiento, eventualmente puede servir. Por ejemplo, la municipalidad puede
entregarlo a una junta de vecinos, o para celebrar un comodato con un club deportivo para que tenga
su sede (no confundir con los terrenos que estn destinados a reas verdes y equipamiento deportivo,
que son bienes nacionales de uso pblico; este es un terreno municipal), o para el club de cueca, o
para bomberos; en general, cualquier tipo de equipamiento vecinal.

Sin embargo, el art. 70 seala que la municipalidad podr permutar con el objeto de instalar las
obras correspondientes en una ubicacin y espacio ms adecuados. Esto significa que la
municipalidad puede obtener un provecho econmico agrega el profesor la expresin indebido
transfiriendo los lotes recibidos para equipamiento. Se trata de una constatacin de la realidad,
porque es de ordinaria frecuencia que las municipalidades se desprendan de estos terrenos y no
cumplan con la otra parte de la norma. Esta situacin se ha visto cuando se realiza una urbanizacin y
le corresponde un lote de equipamiento. Luego, se realiza un lote, hay permutacin y se da el
equipamiento (en el terreno con peor ubicacin); entonces, se queda con una superficie mayor (se
trata de negocios, se puede hacer).

En una oportunidad, el profesor tuvo un caso en que hubo problemas para acceder a un terreno y
se permut una parte para poder ingresar. Se negoci, desde esa perspectiva est bien. Pero, cuando
se vende, queda la duda qu es lo que sucede con los recursos. Lo normal sera cubrir dficits. Con
todo, no se conserva la esencia de la razn por la cual se permite la enajenacin.


56
Recordar que, en virtud de la tabla contenida en el art. 2.2.5. de la O.G.U.C., el porcentaje para ceder para
equipamiento es de hasta un 4 %; para reas verdes, deporte y recreacin, hasta un 10 %; y, para
circulaciones, hasta un 30 %.
103

Si hilramos fino, tal vez desde el punto de vista penal podra existir una figura de desviacin o
malversacin de fondos o caudales pblicos (no se ha visto, pero pudiera estar presente), ya que no
se puede vender para financiar y tapar un hoyo; solamente se puede hacer con un fin especfico, de
manera que esos fondos estn afectados y deberan tener una glosa separada dentro del presupuesto
y destinarse a ese fin (a comprar en algn momento un terreno destinado a equipamiento). San Pedro
de la Paz, que es una comuna donde se produjo un boom inmobiliario desde la segunda mitad de la
dcada de los 90, ha crecido una enormidad. En cada ocasin, a la municipalidad le ha correspondido
un 4 %, pero todo ha sido vendido, incluso han existido ventas realizadas en licitaciones que son
susceptibles de reparos. Esta situacin es criticable.

En su oportunidad, se estudiar que la Ley de Copropiedad Inmobiliaria (N 19.537) permite, bajo
ciertas condiciones, reemplazar la obligacin de entregar el terreno por la indemnizacin en dinero. En
definitiva, se trata de un estadio ms avanzado (ya no se entrega a la municipalidad para que,
posteriormente, esta venda; simplemente la inmobiliaria dice que el 4 % vale x y lo compra
inmediatamente). Sin embargo, en ese caso, la ley establece expresamente la afectacin de los
fondos
57
.

Se volver a analizar la urbanizacin cuando se estudien los permisos de subdivisin y loteo. En
efecto, ver con mayor precisin el tema del financiamiento de la urbanizacin de obras que
benefician a terceros. No se trata de un tema que se relacione con la cesin forzada propiamente tal.

CONTROL DE LA PLANIFICACIN

Esta es una de las etapas ms interesantes y que genera mayor jurisprudencia. Este tema trata de
los permisos, en que se observa una tendencia creciente a judicializar las autorizaciones que entrega
la Direccin de Obras Municipales. De hecho, en los ltimos quince das se han pronunciado 3 fallos
58

relacionados con la revocacin de permisos.

El control de la planificacin se refiere especficamente al otorgamiento de patentes municipales y
al otorgamiento de permisos de construccin, como instrumentos directos e indirectos destinados a
lograr que lo establecido en la planificacin sea eficaz, en el sentido de que se cumpla.

Es posible advertir que hay un doble estndar. En efecto, existe un control que es ms o menos
exitoso en la ciudad consolidada o existente y a las constructoras en la ciudad proyectada. Por su
parte, hay una vista gorda absoluta respecto de las construcciones en la periferia de la ciudad,
ejecutadas por particulares o no profesionales de la construccin (problema de la marginalidad).

El problema de las construcciones irregulares no se aborda a travs de estos mecanismos, ya que,
prcticamente, estn fuera del sistema y, desde el punto de vista poltico, es inviable abordarlo. Para
ello, hay que tomar otro tipo de decisiones o de polticas, pero no de legalidad.

Los permisos de construccin o las patentes municipales no se pueden aplicar a una toma, o a una
construccin realizada por una familia a la que se quem la casa, ya que responden a realidades
distintas.

LAS PATENTES MUNICIPALES.


57
El profesor estima que esta es una solucin ms adecuada.
58
Visitar el sitio web: www.defendamoslaciudad.cl.
104

Las patentes municipales se encuentran reguladas en la Ley de Rentas Municipales (Decreto Ley N
3063, de 1979, cuyo texto refundido es el Decreto N 2385, del Ministerio del Interior, D.O. 20 de
noviembre de 1996).

CONCEPTO. Las patentes municipales son impuestos o tributos que la ley de rentas municipales
denomina contribucin de patente municipal, que es necesario para desarrollar una actividad.

Artculo 23, inciso 1. El ejercicio de toda profesin, oficio, industria, comercio, arte o cualquier
otra actividad lucrativa secundaria o terciaria, sea cual fuere su naturaleza o denominacin, est
sujeta a una contribucin de patente municipal, con arreglo a las disposiciones de la presente ley.

Esta contribucin o patente municipal se expresa como un porcentaje que va del 0,25 % al 0,5 %
del capital propio de la empresa, con un mnimo de 0,5 UTM y un mximo de 8.000 UTM.

Se paga semestralmente en los meses de enero y julio.

Solamente se libera del pago de la patente municipal las actividades primarias extractivas, en que
no hay procesos de elaboracin. Entonces, el agricultor que siembra papas no paga patente. Ahora
bien, si siembra papas y despus las selecciona, porque vende papas a granel y de otras clases, ese
proceso de seleccin debera estar gravado con patente. Quien extrae piedras de una cantera, no
paga patente; pero, si las machaca, paga patente. En general, la regla es pagar patente.

Ahora bien, sin el pago de la patente la actividad no puede desarrollarse lcitamente. En efecto, el
art. 58 faculta al alcalde para ordenar la clausura de un establecimiento que funciona sin su respectiva
patente municipal, para luego proceder a la aplicacin de una multa de hasta 5 UTM por cada da que
se sorprenda al establecimiento funcionando sin patente.

Artculo 58. La mora en el pago de la contribucin de la patente de cualquier negocio, giro o
establecimiento sujeto a dicho pago, facultar al alcalde para decretar la inmediata clausura de dicho
negocio o establecimiento, por todo el tiempo que dure la mora y sin perjuicio de las acciones
judiciales que correspondiere ejercitar para obtener el pago de lo adeudado.
Del mismo modo, podr el alcalde decretar la clausura de los negocios sin patente o cuyos
propietarios no enteren oportunamente las multas que les fueren impuestas en conformidad con los
artculos precedentes.
La violacin de la clausura decretada por el alcalde ser sancionada con una multa de hasta el
equivalente a cinco unidades tributarias mensuales cada vez que sea sorprendido abierto el local o
ejerciendo el giro.

De manera, entonces, que se podra decir que si no se tiene patente, no se puede abrir un negocio
ni desarrollar ningn tipo de actividad. En caso contrario, vale decir, si se abre el negocio y se es
sorprendido, cerrarn, colocarn un sello y se ir cursando una multa diariamente. Ahora bien,
pudiera aplicarse una solucin al estilo norteamericano, en el sentido que puede resultar ms
conveniente pagar la multa y seguir funcionando. Ms vale, entonces, obtener la patente. Aqu opera
lo prescrito en el art. 58 de la L.G.U.C.
59
y en el art. 26 de la Ley de Rentas Municipales.

59
Artculo 58. Igualmente, el otorgamiento de patentes municipales ser concordante con dicho uso del suelo.
Las patentes, no regidas por normas especiales diversas, requerirn el informe previo favorable de la Direccin
de Obras Municipales. El otorgamiento de patentes que vulneren el uso del suelo establecido en la planificacin
urbana acarrear la caducidad automtica de stas, y ser causal de destitucin del funcionario o autoridad
municipal que las hubiere otorgado.
105


Es interesante la forma en que est redactado el artculo 58, en virtud de la expresin
igualmente, de manera tal que lo vincula con el art. 57, que lo antecede. Por tanto, ello significa
que, cuando se solicita una patente municipal, se debe verificar, antes de que se otorgue, que el plan
regulador permita el desarrollo de la actividad en el establecimiento, local u oficina donde se pretende
desarrollarla. Por ende, antes de otorgar la patente, los arts. 58 y 26, ya indicados, exigen un informe
previo favorable de la Direccin de Obras Municipales que seale que es compatible con la actividad.

Si uno presenta la solicitud para desarrollar una boutique, es necesario acompaar la direccin y un
diagrama (dibujo) de ubicacin, todo ello a travs de un informe que se expide a la Direccin de
Obras Municipales, la que, a su turno, revisar cul es la actividad que se pretende desarrollar y qu
es lo que dice el plan regulador respectivo (en este caso, si permite el equipamiento comercial en la
cuadra). En caso de negativa, no habr ninguna posibilidad de otorgamiento de patente y, en
consecuencia, no podr funcionar. Entonces, hay una relacin directa en el otorgamiento de la
patente con el control de la legalidad urbanstica, porque, para que se desarrolle la actividad, se
necesita la patente y, para que se otorgue la patente, es menester contar con el visto bueno de la
Direccin de Obras Municipales.

Son actividades compatibles la actividad residencial y el equipamiento. A ellas, normalmente, se les
agregan las actividades productivas inofensivas. Lo normal es que se mezclen, salvo que sean
incompatibles. Los insalubres y contaminantes, normalmente, tienen definiciones en sectores
especficos, incluso con prohibicin de funcionamiento en sectores residenciales. En infraestructura,
hay algunos compatibles y otros que son incompatibles. Por ejemplo, la infraestructura transporte,
como un terminal de buses, pareciera ser incompatible con el sector residencial, porque genera un
problema mayor (esmog, ruidos, etc.). En el caso de un terminal de taxis colectivos, puede no ser
tanto. Por su parte, es absolutamente incompatible una planta de tratamiento de aguas servidas.
Ahora bien, es incompatible, por definicin, un rea verde, porque es especfica, tiene un sector con
un uso que es determinado con otro tipo de actividades que no sean a travs de la misma norma de
construir equipamiento a cambio de la ejecucin de las reas verdes. Tambin existe la
incompatibilidad de las reas verdes pblicas y el espacio vial, el cual no puede ser privado.

En las ciudades pequeas, los usos suelen ser mltiples, lo que responde a una realidad histrica,
que es el barrio, entendido como un sector donde conviva tradicionalmente la residencia con una
serie de otras actividades (trabajo y equipamiento). As, hay barrios residenciales donde hay
solamente casas y suelen ser todas iguales.

Cabe recordar el art. 62, inciso 1, del texto primitivo de la L.G.U.C., el cual prescriba que [l]os
terrenos cuyo uso no se conformare con el Plan Regulador se entendern congelados, en el sentido
de que no podr aumentarse el volumen de construccin en ellos existente, rehacer las instalaciones
existentes, ni otorgarse patente a un nuevo propietario o arrendatario. Si bien esta norma fue
eliminada, cabe subrayar la interpretacin efectuada por Contralora, en el sentido que ahora no
existe tal prohibicin, lo cual resulta aberrante. As pues, debera volverse a la regla general del art.
58.

Art. 58, parte final. El otorgamiento de patentes que vulneren el uso del suelo establecido en la
planificacin urbana acarrear la caducidad automtica de stas, y ser causal de destitucin del
funcionario o autoridad municipal que las hubiere otorgado.

Sin embargo, habla del otorgamiento de la patente. El punto es que la patente se otorga por una
sola vez, despus se renueva. Luego, la cesin de las patentes (v. gr.: si se vende el establecimiento
106

comercial con la patente; esto se puede hacer) implica simplemente un cambio de nombre en la
municipalidad, ya que no se est otorgando una nueva patente; si no se pudieran vender, el nuevo
propietario tendra que solicitar nuevamente el otorgamiento de la patente y hacer todo el trmite
respectivo; ah no existira una posibilidad.

En seguida, si en un lapso determinado no se tuvo patente, se tiene que caducar. Con todo,
normalmente la municipalidad no caduca la patente, porque prefiere la aplicacin del art. 58, norma
de la cual se desprende que la tarifa est corriendo y, por consiguiente, la mora o atraso en el pago
de la patente. Si se caduca la patente, ya no se puede seguir cobrando, se puede cobrar solamente
hasta la caducidad (sigue devengndose un intangible, el cual, a veces, nunca se puede cobrar y
procede un castigo); en cambio, si se atrasa por uno o dos aos, se puede cobrar. En definitiva, para
evitar la caducidad, se puede reclamar y pagar, lo permite el art. 58.

Tambin se puede pedir que caduque la patente para que as no se cobre todo el tiempo de atraso,
en la medida que se renuncie a la patente.

Artculo 26, incisos 1 y 2. Toda persona que inicie un giro o actividad gravada con patente
municipal presentar, conjuntamente con la solicitud de autorizacin para funcionar en un local o
lugar determinado, una declaracin jurada simple acerca del monto del capital propio del negocio,
para los efectos del artculo 24
60
. Asimismo, en los casos que corresponda debern efectuar la
declaracin indicada en el artculo anterior.
La municipalidad estar obligada a otorgar la patente respectiva en forma inmediata una vez que el
contribuyente hubiere acompaado todos los permisos requeridos o la municipalidad hubiere
verificado por otros medios el cumplimiento de aquellos, tanto de orden sanitario, como de
emplazamiento segn las normas de zonificacin del Plan Regulador ().

Entonces, la municipalidad tiene que dar la patente cuando se verifique el emplazamiento.

A continuacin, la norma agrega la posibilidad de que, mientras no se verifiquen los antecedentes
de manera completa, se pueda pedir una patente provisoria. Con todo, esa patente provisoria
requiere la exigencia de condiciones, tales como el emplazamiento segn las normas sobre
zonificacin del Plan Regulador
61
.


60
Para calcular cunto tiene que pagar.
61
Art. 26, incisos 5 y 6. Sin perjuicio de lo sealado en el inciso segundo, la municipalidad deber otorgar
patente provisoria en forma inmediata al contribuyente cuando se cumplan los siguientes requisitos: a)
Emplazamiento segn las normas sobre zonificacin del Plan Regulador; b) Se acompae autorizacin sanitaria,
en aquellos casos en que sta sea exigida en forma expresa por el decreto con fuerza de ley N 1, del Ministerio
de Salud, de 1989; c) En el caso de actividades que requieran autorizacin sanitaria de aquellas que no se
encuentren sealadas en el citado decreto con fuerza de ley, el contribuyente slo deber acreditar haber
solicitado la autorizacin correspondiente a la Autoridad Sanitaria, y d) Los permisos que exijan otras leyes
especiales, segn sea el caso.
Las municipalidades podrn otorgar patentes provisorias para el ejercicio de las actividades que deban cumplir
con los requisitos sealados en las letras b) y d) del inciso precedente, sin que sea necesario exigir la
autorizacin correspondiente, siempre que la actividad de que se trate est incorporada en la ordenanza que se
dicte al efecto. Las municipalidades slo podrn incorporar en dicha ordenanza los tipos de actividades
previamente autorizadas por la autoridad competente, la que deber sealar, adems, las caractersticas y
condiciones que aquellas deben cumplir. Las municipalidades debern exigir el cumplimiento del requisito de
que se trate dentro de un plazo determinado, el cual no podr exceder de un ao contado desde la fecha en
que se otorgue la patente provisoria.
107

Conclusin: Siempre, para otorgar patente definitiva o provisoria, se necesita cumplir con las
normas del Plan Regulador (arts. 26 de la Ley de Rentas y 58 de la L.G.U.C.).

Situacin de las microempresas familiares.

Ya se seal que, de conformidad al art. 26, la municipalidad est obligada a otorgar la patente
respectiva, siempre que se cumpla con el emplazamiento segn las normas sobre zonificacin del
Plan Regulador. Sin embargo, a continuacin la citada disposicin menciona que las limitaciones y
autorizaciones sealadas no se aplicarn a las microempresas familiares, establecindose al efecto
una verdadera modalidad.

En efecto, las autorizaciones que deban otorgarse en el orden sanitario o las limitaciones del plan
regulador no se aplican a las microempresas familiares, sin perjuicio que deben cumplir con las
normas del Reglamento Sanitario de los Alimentos, en su caso.

En otras palabras, se contempla un beneficio en virtud del cual, tratndose de empresas calificadas
como microempresas familiares, pueden desarrollar una actividad econmica prcticamente a
espaldas de lo que seale el Plan Regulador respectivo. La nica exigencia es que no se trate de una
actividad peligrosa, contaminante o molesta, es decir, que no se trate de actividades productivas. No
obstante, toda clase de equipamiento y toda actividad productiva inofensiva, incluyendo en ellas los
talleres artesanales, pueden ser desarrolladas contra plan, en la medida de que se trate de una
microempresa familiar.

Art. 26, incisos 2 y 3. Las limitaciones y autorizaciones sealadas no se aplicarn a la
microempresa familiar. Con todo, sus actividades debern sujetarse a lo dispuesto por el D.S. N 977,
de 1997, del Ministerio de Salud, que aprob el Reglamento Sanitario de los Alimentos. Se entender
por microempresa familiar aquella que rena los siguientes requisitos:
a) Que la actividad econmica que constituya su giro se ejerza en la casa habitacin familiar
62
;
b) Que en ella no laboren ms de cinco trabajadores extraos a la familia
63
, y
c) Que sus activos productivos, sin considerar el valor del inmueble en que funciona, no excedan
las 1.000 unidades de fomento.
La microempresa familiar sealada en el inciso segundo podr desarrollar cualquier actividad
econmica lcita, excluidas aquellas peligrosas, contaminantes o molestas.

En el art. 145, se contempla una situacin especfica que ya se analizar, la cual consiste en que
no constituye el cambio de destino del ejercicio de un pequeo comercio.

Cumplindose los requisitos indicados, se podr desarrollar cualquier actividad econmica lcita,
aunque el plan regulador no lo permita.

No es el sentido de la norma que trabaje toda la familia. Lo importante es que trabaje la familia
ms cinco trabajadores extraos a ella, como mximo. As, puede ser que solamente trabaje el pap,
o alguno de los hijos. Esta limitacin se aplica para los trabajadores que no forman parte de la familia.

Por ejemplo, en Patronato, en un local pequeo funcionan fbricas textiles para la elaboracin de
ropas. Ahora bien, si dentro de la casa existe un taller de fierros, estos causan ruidos. Los talleres

62
En la casa habitacin familiar, donde trabajan, no en las bodegas. Tampoco se podran comprender dos
familias.
63
Toda la familia, ms 5 trabajadores.
108

artesanales caen dentro de la categora de inofensivos, se equiparan a equipamiento; entonces, no
quedan dentro de las actividades productivas, sin perjuicio que se podra recurrir al reglamento de
emisin de ruidos y se entra en un terreno transitorio de las actividades lcitas y de las actividades no
reguladas (que funcionan sin autorizacin alguna, de ninguna naturaleza).

Se trata de un beneficio, porque son pequeas. Lo mismo acontece con los pequeos
emprendimientos, ya que normalmente los negocios surgen de esa manera, mediante artesanas o
elaborando alimentos
64
.

Este control de la patente es muy eficaz para el comercio o la industria establecida. Para solicitar
patentes, surgen diversas problemticas.

El art. 26 est modificado por la Ley N 20.494, de 27 de enero de 2011, con el fin de facilitar la
constitucin de la empresa en un da y, en definitiva, del emprendimiento. Ahora bien, habr algn
lmite. Pero, las microempresas familiares vienen del gobierno Lagos, las cuales fueron introducidas
por la Ley N 19.749, que estableci normas para facilitar la creacin de microempresas familiares, de
25 de agosto de 2001.

Lo que interesa es que, salvo las microempresas familiares, todas las dems deben cumplir con los
requisitos de zonificacin.

LOS PERMISOS DE CONSTRUCCIN.
CONCEPTO. Por definicin, los permisos de construccin son los instrumentos ideados para fiscalizar
que lo que se pretende construir est en armona con lo que disponga el Plan Regulador.

La regla es que ninguna construccin se pueda ejecutar sin que previamente la Direccin de Obras
Municipales la autorice, comprobando que se cumplan con las normas urbansticas correspondientes.

La razn es lgica: es mejor controlar antes de iniciar la obra que pedir el permiso cuando la obra
ya est ejecutada, lo que implica que, si no corresponda ejecutarla, porque el plan no lo permita, se
entra en una situacin de ilegalidad que obligara a demoler la construccin, labor que resulta
compleja.

Por ejemplo, en San Pedro de La Paz, comenzaron a sacar las puertas, las ventanas, los paneles de
los balcones de un edificio. Ello no se compara a los costos de la construccin, de manera que est
bien que primero se pida permiso y, despus, si todo est correcto, se pueda construir, siguiendo el
principio del art. 57 de la L.G.U.C. (las construcciones que se levanten sern concordantes con dicho
propsito).

La regla se encuentra en el inciso 1 del art. 116.

Artculo 116, inciso 1. La construccin, reconstruccin, reparacin, alteracin, ampliacin y
demolicin de edificios y obras de urbanizacin de cualquier naturaleza, sean urbanas o rurales,
requerirn permiso de la Direccin de Obras Municipales, a peticin del propietario, con las
excepciones que seale la Ordenanza General.

64
Se aplica la teora de las ventanas rotas con los vendedores ambulantes, quienes lo ms probable no
cumplen las normas sanitarias. A nivel sociolgico, esta teora seala que si en un edificio o construccin se
rompe un cristal y no se repone, lo ms probable es que, con el tiempo, estn los cristales rotos, porque no hay
personas, no hay control, no hay vigilancia. El efecto que se produce cuando no se controla el comercio
clandestino es que se expande; as sucede con los puestos de venta.
109


Esta es una norma fundamental que contempla el principio general respecto del cual la
construccin de un edificio requiere siempre el otorgamiento previo de un permiso de construccin o
de un permiso de obra nueva. Lo mismo sucede con la reconstruccin, reparacin, alteracin y
ampliacin, que son conceptos derivados. Nosotros estudiaremos solamente la obra nueva, la obra
que surge desde sus cimientos, no la que ya est edificada, que se reconstruye, repara, ampla, etc.

Art. 116, inciso 2. Debern cumplir con esta obligacin las urbanizaciones y construcciones
fiscales, semifiscales, de corporaciones o empresas autnomas del Estado y de las Fuerzas Armadas,
de las Fuerzas de Orden y Seguridad Pblica y de Gendarmera de Chile.

Todos deben pedir permiso, sin perjuicio que, para las Fuerzas Armadas y Gendarmera, el inciso
4 contempla una amplia excepcin.

Art. 116, inciso 4. Sin perjuicio de lo establecido en el inciso segundo, las obras de carcter
militar de las Fuerzas Armadas, las de carcter policial de las Fuerzas de Orden y Seguridad Pblica y
las de carcter penitenciario destinadas a sus fines propios, sean urbanas o rurales, no requerirn de
los permisos a que se refiere el inciso primero de este artculo ni estarn sometidas a inspecciones o
recepciones de ningn tipo por las Direcciones de Obras Municipales mientras tengan este carcter.
En igual forma no les sern aplicables las limitaciones ni autorizaciones establecidas en el artculo 55.
Estas excepciones se extendern igualmente, a las dems obras ubicadas dentro del mismo predio en
que se emplacen las construcciones a que se refiere este inciso, aun cuando estn destinadas a su
equipamiento o al uso habitacional. Todas estas obras debern ajustarse a las Normas Tcnicas, a la
Ordenanza General y al Plan Regulador respectivo, en su caso. Concluidas las obras, el propietario
deber presentar una declaracin ante la Direccin de Obras Municipales, indicando el destino de las
edificaciones e individualizando a las personas a quienes pudiere corresponder algn grado de
responsabilidad de conformidad a los artculos 17 y 18 de esta ley.

Por ejemplo, no es posible imaginar que un interno en una crcel de alta seguridad solicite a la
Direccin de Obras, invocando la ley de informacin pblica, los planos de la crcel y as ver por
dnde escapar. Es razonable que se mantengan bajo cierta reserva; lo mismo suceder con las
comisaras, los recintos militares, entre otros. Respecto al resto, sea fiscal, semifiscal o empresas
autnomas
65
, siempre debern contar con este permiso.

Segn el art. 116, inciso 3, la nica excepcin son las obras de infraestructura que ejecute el
Estado y las obras de carcter ligero o provisorio, en la forma que determine la Ordenanza General,
en concordancia con el art. 5.1.2. de la O.G.U.C.

Art. 116, inciso 2. No requerirn permiso las obras de infraestructura que ejecute el Estado, ni
las obras urbanas o rurales de carcter ligero o provisorio, en la forma que determine la Ordenanza
General.

Para las dems situaciones, si se quiere construir una casa, hay que solicitar permiso a la
municipalidad, la que otorgar el permiso. Lo mismo se exige si se quiere construir un edificio, una
industria o un mall. En otras palabras, el otorgamiento del permiso es el que habilita la
construccin. Si no se tiene el permiso, la obra es ilegal. Por ello, el art. 146 faculta al director de

65
No menciona las empresas municipales, ya que, por razn propia, es la que da los permisos, por lo que tiene
que existir un auto-control suficiente.
110

obras para ordenar la paralizacin de cualquier obra que se construya sin permiso, y, a su turno, el
art. 148 faculta al alcalde para ordenar su demolicin.

No obstante la amplitud o generalidad de la obligacin, no se puede dejar de lado el hecho de que
la obligacin se circunscribe a la construccin, reconstruccin, reparacin, alteracin, ampliacin y
demolicin de edificios. De tal manera que, si no se trata de un edificio, no hay obligacin de solicitar
permiso.

Ahora bien, la interrogante que surge es qu se entiende por edificio. Una casa es un edificio?

La O.G.U.C. contempla definiciones, aunque algunas no fueron exactas al precisar los conceptos.
As, de partida, al sealar que un edificio es toda edificacin, cualquiera que sea su destino.
Entonces, es menester precisar qu se entiende por recinto. En efecto, aqu se ampla
exponencialmente la definicin, ya que dice que recinto es un espacio abierto o cerrado destinado a
una o varias actividades.

Si se conjugan las definiciones, un edificio es una edificacin compuesto por un espacio abierto o
cerrado.

Por definicin, una edificacin es un inmueble por adherencia, as lo seala el Cdigo Civil. Es una
obra material inmueble, abierta o cerrada, destinada a cualquier uso.
Entonces, una oficina es un edificio. Cuando hablamos de un edificio, uno imagina una obra de
varios pisos. Lo cierto es que la definicin tcnica es tan amplia que abarca prcticamente todo,
incluso podra considerarse como edificio una piscina. Por lo dems, una piscina puede ser techada,
pequea, olmpica. Es un espacio abierto, se puede desarrollar actividad, de manera que
conceptualmente es edificio y, en tal carcter, se debera solicitar permiso, sin perjuicio que el art.
5.1.2. de la O.G.U.C. lo excluye piscinas que se ubiquen a ms de 1,5 metros del deslinde de la
propiedad. Si la excluye, es porque lo hace en virtud de la norma. Por tanto, en principio debera
pedir autorizacin, porque como excluye expresamente lo deja fuera.

Problemas:

- Un letrero publicitario, como los que hay camino a San Pedro de La Paz, o Chiguayante, que son
luminosos, constituye edificio?

- Un muro slido que divide una propiedad de 2,40 metros, el cual termina en portn de rejas?

Solucin:

Se trata de inmuebles. La pregunta a efectuar es si constituye un recinto. Desde luego, es un
espacio abierto o cerrado. El espacio supone un lugar donde se puede hacer desplazamiento. Si es
slido, no rene caractersticas de espacio. Dentro del letrero no se puede hacer actividad, tampoco
en el muro. Si no es recinto, no puede ser edificio. Esto implica, por ejemplo, que si el Campanil no
tuviere escalera y mirador, no sera recinto, de manera que no tendra calidad de edifico y en su
construccin no hubiese sido necesario el otorgamiento de permiso.

El concepto de edificio es amplio, mas no absoluto. Quedan situaciones en que son difciles de
precisar. Por ejemplo, una multicancha con un cerco perimetral, constituye un edificio? Si se sacan
los aros, el cero perimetral y solamente se deja una parte, es un inmueble abierto. Dar para
111

considerarlo edificio? Es una situacin difusa. La regla general es que el permiso es necesario y hay
que obtenerlo antes de.

Adelanto de la materia a analizar: Cmo se presenta el permiso a la Direccin de obras y cul es el
procedimiento que debe seguirse, el plazo para realizar observaciones y los efectos que produce el
otorgamiento del permiso.

Dentro de los mecanismos, el principal mecanismo para fiscalizar el cumplimiento de normas
urbansticas, la ley obliga que antes de dar inicio a su ejecucin, prcticamente antes de poner la
primera piedra, nada se puede hacer mientras no se tenga el permiso de edificacin de obra nueva,
dado que hay que controlar que lo que se pretenda construir Art. 57. Para ello, entonces, se le
entrega al director de obras municipales la funcin (facultad reglada) de revisar que el proyecto se
ajuste a las normas. Es una facultad reglada, por cuento establece el inciso 5 del art. 116 que el
director conceder el permiso o la autorizacin requerida si, antecedentes acompaados, cumplen con
las normas urbansticas. Esto significa que no queda sujeto a la discrecionalidad del director de
obras, ni a un sistema de mayoras; solamente interesa si el proyecto cumple un estndar prefijado,
de manera que si lo cumple tiene que otorgarlo y si no lo cumple tiene la obligacin de rechazarlo.

Por ejemplo, antes de iniciar la construccin del proyecto del mall de Chilo, debi presentar a la
Direccin de Obras, la que debi revisarlo y no tuvo que hacer plebiscito. Solamente tuvo que revisar
si cumpla con las normas urbansticas, probablemente se hizo a espaldas de la comunidad, pero ese
es el mecanismo que nuestra legislacin establece. Si la comunidad se opone, surgen problemas. La
solucin, en nuestro sistema jurdico, es la facultad reglada.

La ley establece en el inciso siguiente qu se entiende por norma urbanstica para estos efectos.

Art. 116, inciso 6. Se entender por normas urbansticas aquellas contenidas en esta ley, en su
Ordenanza General y en los instrumentos de planificacin territorial que afecten a edificaciones,
subdivisiones, fusiones, loteos o urbanizaciones, en lo relativo a los usos de suelo, cesiones, sistemas
de agrupamiento, coeficientes de constructibilidad, coeficientes de ocupacin de suelo o de los pisos
superiores, superficie predial mnima, alturas mximas de edificacin, adosamientos, distanciamientos,
antejardines, ochavos y rasantes, densidades mximas, estacionamientos, franjas afectas a
declaratoria de utilidad pblica y reas de riesgo o de proteccin.

Art. 2.1.10 de la O.G.U.C. Eso es lo que tiene que revisar. Se revisa el cumplimiento de cada una
de ellas; pero de esas, no de otras. Siguiendo el ejemplo, si no se sigui el conjunto de normas de
zonas tpicas que contempla la Ley de Monumentos Nacionales o reas de proteccin (art. 2.1.18), no
es problema del director de obras, ni de la inmobiliaria. Por regla general, no lo puede establecer,
salvo los monumentos histricos (art. 60 inciso 2). De manera, entonces, que la funcin del director
de obras est reglada. En el proyecto se tienen que revisar los aspectos prescritos por las normas
urbansticas.

Para hacer esta revisin, la ley exige la presentacin de un proyecto que es ms o menos
complejo, dependiendo de las caractersticas de lo que se pretende construir. En la esencia, son
planos y memorias explicativas de los planos que grafican las caractersticas que tendr la futura
construccin. Se refiere a ello el art. 5.1.1.

Artculo 5.1.1. Para construir, reconstruir, reparar, alterar, ampliar o demoler un edificio, o
ejecutar obras menores, se deber solicitar permiso del Director de Obras Municipales respectivo.

112

Artculo 5.1.2. El permiso no ser necesario cuando se trate de:
1. Obras de carcter no estructural al interior de una vivienda.
2. Elementos exteriores sobrepuestos que no requieran cimientos.
3. Cierros interiores.
4. Obras de mantencin.
5. Instalaciones interiores adicionales a las reglamentariamente requeridas, sin perjuicio del
cumplimiento de las normas tcnicas que en cada caso correspondan, tales como: instalaciones de
computacin, telefona, msica, iluminacin decorativa, aire acondicionado, alarmas, controles de
video, y otras.
6. Piscinas privadas a ms de 1,5 m del deslinde con predios vecinos.
7. Instalacin de antenas de telecomunicaciones. En este caso el interesado deber presentar a la
Direccin de Obras Municipales, con una antelacin de al menos 15 das, un aviso de instalacin,
adjuntando los siguientes documentos:
a) Plano que cumpla con los dispuesto en los incisos decimoquinto al decimosptimo del artculo
2.6.3. de la presente Ordenanza. Dicho plano deber ser suscrito por el propietario del predio donde
se efectuar la instalacin y por el operador responsable de la antena.
b) Plano de estructura de los soportes de la antena firmado por un profesional competente.
c) Autorizacin del Ministerio de Transportes y Telecomunicaciones, en conformidad a lo
establecido en la Ley N18.168 Ley General de Telecomunicaciones.
d) Instrumento en que conste el cumplimiento de los requisitos establecidos por la Direccin
General de Aeronutica Civil, cuando corresponda.
Artculo 5.1.5. Para solicitar al Director de Obras Municipales la aprobacin de anteproyectos de
obras de edificacin, debern presentarse los siguientes antecedentes:
1. Solicitud, firmada por el propietario y el arquitecto proyectista, en la cual se indicar si las
edificaciones consultadas se acogen a determinadas disposiciones especiales o si se trata, en todo o
parte, de un edificio de uso pblico, como asimismo si el expediente cuenta con informe favorable de
un Revisor Independiente.
2. Fotocopia del Certificado de Informaciones Previas, salvo que se indique su fecha y nmero
en la solicitud.

El certificado de informaciones previas determina las condiciones que rigen en un momento
determinado, en un sector de la ciudad. Solamente es vlido respecto de las condiciones y en la fecha
que se certifica. Sin embargo, el documento es de una norma utilidad, ya que estn contenidas las
condiciones por las cuales el proyectista va a disear la construccin. Por ejemplo, cul es la altura
mxima, cul es el distanciamiento, cules son los usos permitidos, si est afecto a utilidad pblica

Ahora bien, como no existe obligacin de pedir certificado en forma anticipada

Pues bien, en forma alternativa al certificado de informaciones previas, puede tambin, en virtud
del art. 116, presentarse un anteproyecto de construccin.

Art. 116, incisos 7 y 8. La Direccin de Obras Municipales, a peticin del interesado, emitir
un certificado de informaciones previas que contenga las condiciones aplicables al predio de que se
trate, de acuerdo con las normas urbansticas derivadas del instrumento de planificacin territorial
respectivo. El certificado mantendr su validez mientras no se modifiquen las normas urbansticas,
legales o reglamentarias pertinentes.
Sin perjuicio de lo anterior, podrn someterse a la aprobacin del Director de Obras Municipales,
anteproyectos de loteo, de edificacin o de urbanizacin. El anteproyecto aprobado mantendr su
vigencia respecto de todas las condiciones urbansticas del instrumento de planificacin territorial
respectivo y de las normas de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones consideradas en
113

aqul y con las que se hubiere aprobado, para los efectos de la obtencin del permiso
correspondiente, durante el plazo que determine la misma Ordenanza.

Un anteproyecto es un proyecto preliminar, un bosquejo de proyecto; es el que contiene las ideas
matrices. No se sabe cul ser la distribucin interna.

Se puede presentar antes de presentar el proyecto definitivo, para ir sabiendo cmo va (si se
puede seguir avanzando o hay que reformularlo). Desde el punto de vista jurdico, el anteproyecto
tiene una notable importancia, bien lo saben las empresas constructoras. En efecto, si lo aprueban,
despus no se pueden cambiar las reglas y se puede terminar el proyecto en base a las mismas ideas
originales que tuvieron el visto bueno, en la medida, segn el art. 116, que se presente durante el
plazo que determina la misma Ordenanza.

Por ejemplo, si se presenta una maqueta que, conceptualmente, refleja un edificio y se aprueba, se
sigue trabajando. Luego, si se modifica el plan y baja la altura del sector (como en San Pedro de La
Paz, donde baj el lmite de altura, porque los vecinos reclamaron) Haba un anteproyecto anterior y
se acogi a tales normas para mantener las condiciones urbansticas. Luego, cuando las constructoras
saben que se van a modificar los planes reguladores, rpidamente ingresan un anteproyecto a la
municipalidad. Si lo aprueban, durante un tiempo determinado, que normalmente es de 180 das,
puede incluso bajo ciertas condiciones ser de 1 ao, para presentar el proyecto definitivo.

Art. 1.4.11., incisos 2 y 3. El anteproyecto aprobado, para los efectos de la obtencin del
permiso correspondiente, mantendr su vigencia respecto de todas las condiciones urbansticas del
Instrumento de Planificacin Territorial respectivo y de las normas de la Ordenanza General de
Urbanismo y Construcciones consideradas en aqul y con las que se hubiere aprobado.
El plazo de vigencia ser de 180 das, salvo en los casos que a continuacin se sealan, en que
dicho plazo ser de 1 ao:
1. Tratndose de anteproyectos de loteo cuya superficie sea superior a 5 hectreas.
2. Tratndose de anteproyectos de edificacin cuya superficie edificada sea superior a 10.000 m2.
3. Tratndose de anteproyectos que requieran, para obtener el permiso de edificacin o
urbanizacin, el pronunciamiento de otra reparticin pblica.

Lo que est diciendo es que no importa que cambie el plan regulador, ya que se puede acoger a
las normas urbansticas a la fecha en que se present el anteproyecto.

Si avanzamos ms, se tiene 1 ao para presentar proyecto definitivo; una vez que autorizan
proyecto definitivo, se tienen 3 aos para iniciar la construccin, de tal suerte que pueden haber
transcurrido 4 aos y, sin embargo, se est construyendo conforme a las normas primitivas ya
derogadas. Es un tema discutido. Por un lado, el valor certeza jurdica est en medio.

As, si se presenta un proyecto, quin puede decir que no han cambiado las normas. La relevancia
es que los proyectos son dispendiosos. En ciertos casos, se llama a concurso a los estudios de
arquitectura para que participen y ofrezcan ideas novedosas. Hay que garantizarles ciertas normas,
pero no es el objetivo con que se ha utilizado en la prctica, sino echarse al bolsillo el plan regulador.

Como contrapartida, la municipalidad cuenta con la posibilidad de suspender el otorgamiento de
permisos cuando est en estudio el cambio de plan regulador, siempre y cuando, de conformidad al
art. 117, los anteproyectos no estn ya ingresados en la municipalidad.

114

Artculo 117. Los permisos de subdivisin, loteo o urbanizacin predial y de construcciones
podrn postergarse hasta por un plazo de tres meses, cuando el sector de ubicacin del terreno est
afectado por estudios sobre modificaciones del Plan Regulador Intercomunal o comunal, aprobados
por resolucin del Alcalde. Esta postergacin deber ser informada previa y favorablemente por la
Secretara Regional correspondiente del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo.
En caso necesario, el citado plazo de tres meses podr ser prorrogado hasta completar un mximo
de doce meses. La prrroga se dispondr por decreto supremo del Ministerio de Vivienda y Urbanismo
dictado "por orden del Presidente de la Repblica" o por resolucin del Secretario Regional Ministerial
de Vivienda y Urbanismo respectivo, segn se trate de estudios sobre modificaciones de un Plan
Regulador Intercomunal o de un Plan Regulador Comunal, en su caso. Tanto el decreto supremo
como la resolucin se publicarn en el Diario Oficial y en algn diario de los de mayor circulacin en la
comuna.

Esto fue lo primero que hizo la alcaldesa Toh, cuando asumi su cargo en Santiago. Se reformul
el plan regulador comunal, porque se estim que las alturas mximos y otras normas estaban
saturando Santiago, de manera que posterg el otorgamiento de permisos, por cuanto si no lo haca,
y considerando el tiempo que se demora el tiempo de elaboracin de normas urbansticas, las normas
presentaran anteproyectos, para que as prescindan de las modificaciones posteriores.

Ahora bien, hay una serie de jurisprudencia
66
.
Artculo 5.1.5. Para solicitar al Director de Obras Municipales la aprobacin de anteproyectos de
obras de edificacin, debern presentarse los siguientes antecedentes:
1. Solicitud, firmada por el propietario y el arquitecto proyectista, en la cual se indicar si las
edificaciones consultadas se acogen a determinadas disposiciones especiales o si se trata, en todo o
parte, de un edificio de uso pblico, como asimismo si el expediente cuenta con informe favorable de
un Revisor Independiente.
2. Fotocopia del Certificado de Informaciones Previas, salvo que se indique su fecha y nmero en
la solicitud.
3. Plano de ubicacin, que seale la posicin relativa del predio respecto de los terrenos
colindantes y del espacio pblico. Dicho plano podr consultarse dentro del plano general de
conjunto.
4. Plano de emplazamiento de l o los edificios, en que aparezca su silueta en sus partes ms
salientes, debidamente acotada y con indicacin de sus distancias hacia los deslindes respectivos o
entre edificios, si correspondiera, incluyendo los puntos de aplicacin de rasantes y sus cotas con
relacin al nivel de suelo natural, indicando adems los accesos vehiculares y peatonales y dems
caractersticas del proyecto que permitan verificar el cumplimiento de las normas urbansticas que le
sean aplicables, segn su destino.
5. Plantas esquemticas, en que se ilustren los pisos subterrneos, el primer piso, las plantas
repetitivas y dems pisos superiores, segn el caso, sealando las reas comunes, si las hubiere.
6. Siluetas de las elevaciones que ilustren los puntos ms salientes, su nmero de pisos, la lnea
correspondiente al suelo natural y la rectificada del proyecto, las rasantes en sus puntos ms crticos
con indicacin de sus cotas de nivel y sus distanciamientos, salvo que se ilustren en forma
esquemtica en plano anexo.
7. Plano comparativo de sombras, en caso de acogerse al artculo 2.6.11. de la presente
Ordenanza.
8. Cuadro general de superficies edificadas, indicando las superficies parciales necesarias segn el
tipo de proyecto.

66
Revisar sitio web www.defendamoslaciudad.cl. Se ha debatido los proyectos y se discute la validez o invalidez
de tales proyectos; all se incluy el mall costanera center.
115

9. Clasificacin de las construcciones para el clculo de derechos municipales, de acuerdo con las
especificaciones tcnicas resumidas que permitan clasificarlas.
10. Informe de Revisor Independiente, si este hubiere sido contratado.
()

Artculo 5.1.6. Para la obtencin del permiso de edificacin de obra nueva se debern presentar
al Director de Obras Municipales los siguientes documentos, en un ejemplar:
1. Solicitud firmada por el propietario y el arquitecto proyectista, indicando en ella o acompaando,
segn corresponda, los siguientes antecedentes:
a) Lista de todos los documentos y planos numerados que conforman el expediente, firmada por el
arquitecto proyectista.
b) Declaracin simple del propietario de ser titular del dominio del predio.
c) Las disposiciones especiales a que se acoge el proyecto, en su caso.
d) Los profesionales competentes que intervienen en los proyectos.
()

Cules son los profesionales que intervienen en la elaboracin de un proyecto?

Desde luego, el arquitecto, que es el autor del proyecto, quien lo disea. En seguida, viene el
ingeniero, quien realiza los clculos de estructura del edificio. Se le denomina ingeniero calculista; es
quien tiene que hacer una relacin entre el diseo y el peso del edificio y las reglas de la fsica. Es por
ello que cada cierto tiempo los edificios se derrumban, pero puede ser porque est mal ejecutada la
construccin (v. gr.: si se pone ms peso; en Malasia murieron 700 personas, porque colaps un
edificio). Como es tan fundamental, la ley exige una revisin de que el clculo y el diseo estn bien
diseados, por lo que obliga a contar con una revisin de la ingeniera de clculo y del diseo
estructural, a travs del revisor de proyecto de clculo estructural y del revisor independiente,
tratndose de edificios de uso pblico
67
.

Tambin, dentro de los profesionales, est el constructor, quien se encarga de la construccin de la
obra.

Los arts. 16 a 18 contienen la responsabilidad de los profesionales de la construccin. Quin
responde y hasta cundo responde (Ley de la calidad de la construccin).

Art. 5.1.6. ()
1. ()
e) Si el proyecto consulta, en todo o parte, edificios de uso pblico.
f) Si cuenta con informe favorable de un Revisor Independiente y la individualizacin de ste.
g) Si cuenta con informe favorable de Revisor de Proyecto de Clculo Estructural y la
individualizacin de ste.
h) Si cuenta con anteproyecto aprobado y vigente que haya servido de base para el desarrollo del
proyecto, acompaando fotocopia de la resolucin de aprobacin.
2. Fotocopia del Certificado de Informaciones Previas vigente o bien del que sirvi de base para
desarrollar el anteproyecto vigente y de la plancheta catastral si sta hubiere sido proporcionada.
3. Formulario nico de estadsticas de edificacin.
4. Informe del Revisor Independiente, cuando corresponda, o del arquitecto proyectista, bajo
declaracin jurada, en los casos de permisos de construccin de un proyecto referido a una sola
vivienda o a una o ms viviendas progresivas o infraestructuras sanitarias.

67
Aquellos destinados a equipamiento, cuya carga de ocupacin es de 100 personas.
116

5. Informe favorable de Revisor de Proyecto de Clculo Estructural, cuando corresponda su
contratacin.
6. Certificado de factibilidad de dacin de servicios de agua potable y alcantarillado, emitido por la
empresa de servicios sanitarios correspondiente. De no existir empresa de servicios sanitarios en el
rea se deber presentar un proyecto de agua potable y alcantarillado, aprobado por la autoridad
respectiva.
7. Planos de arquitectura numerados, que debern contener:
a) Ubicacin del predio, sealando su posicin relativa respecto de los terrenos colindantes y
espacios de uso pblico. Esta informacin grfica podr consultarse dentro del plano de
emplazamiento.
b) Emplazamiento de el o los edificios, en que aparezca su silueta en sus partes ms salientes,
debidamente acotada y con indicacin de sus distancias hacia los deslindes respectivos o entre
edificios, si correspondiera, incluyendo los puntos de aplicacin de rasantes y sus cotas con relacin al
nivel de suelo natural. En este plano se indicarn, adems, los accesos peatonales y vehiculares desde
la va pblica.
c) Planta de todos los pisos, debidamente acotadas, sealando los accesos especiales para
personas con discapacidad y l o los destinos contemplados. Las cotas debern ser suficientes para
permitir calcular la superficie edificada de cada planta.
d) Cortes y elevaciones que ilustren los puntos ms salientes de la edificacin, sus pisos y niveles
interiores, la lnea de suelo natural y la rectificada del proyecto, las rasantes en sus puntos ms
crticos con indicacin de sus cotas de nivel, salvo que se ilustren en plano anexo, sus
distanciamientos y la altura de la edificacin.
En caso que haya diferencias de nivel con el terreno vecino o con el espacio pblico, se indicarn
las cotas de stos y el punto de aplicacin de las rasantes.
Si se tratare de edificacin continua, se acotar la altura de sta, sobre la cual se aplicarn las
rasantes respectivas a la edificacin aislada que se permita sobre ella. Los cortes incluirn las
escaleras y ascensores si los hubiere, las cotas verticales principales y la altura libre bajo las vigas.
e) Planta de cubiertas.
f) Plano de cierro, cuando el proyecto lo consulte.
8. Cuadro de superficies, indicando las superficies parciales necesarias segn el tipo de proyecto y
clculo de carga de ocupacin de acuerdo a estas superficies y a los destinos contemplados en el
proyecto.
9. Plano comparativo de sombras, en caso de acogerse al artculo 2.6.11. de la presente
Ordenanza.
10. Proyecto de clculo estructural cuando corresponda de acuerdo con el artculo 5.1.7. de la
presente Ordenanza.
11. Especificaciones tcnicas de las partidas contempladas en el proyecto, especialmente las que se
refieran al cumplimiento de normas contra incendio o estndares previstos en esta Ordenanza.
12. Levantamiento topogrfico, debidamente acotado, con indicacin de niveles, suscrito por un
profesional o tcnico competente y refrendado por el arquitecto proyectista, salvo que dicha
informacin est incorporada en las plantas de arquitectura.
13. Estudio de Ascensores, cuando corresponda.

Es una labor compleja que depender del tipo de obra. Por ejemplo, si se quiere hacer un proyecto
de una casa, no habr tanta complejidad. Distinto sera el caso de la confeccin de un proyecto para
un mall.

Como no la revisa, no va a responder; ser de responsabilidad del revisor independiente, en su
caso. No es su funcin. Luego, cuando sucede un problema, porque, por ejemplo, hubo una falla en la
117

construccin, la municipalidad responder por lo que tiene que realizar. Normalmente, se producen
por un problema tcnico, por un problema de clculo.

Caso de construccin pareada. El vecino reclam, no se estaba respetando, hubo un problema de
cambio de plano. La municipalidad fue inducida en un error y tuvo responsabilidad, pues debi saber
hacia dnde iba el pareo. Es un caso excepcional.

En Santiago acaban de anular permisos para la construccin de edificios en un cono de
aproximacin del ex aeropuerto de Cerrillos. Este proyecto bicentenario todava se encuentra en
proceso, porque una serie de juicio se han ido ventilando desde el ao 2001. Con todo, la
municipalidad de Cerrillos permiti la construccin en reas de construccin (art. 60 inciso 2 de la
L.G.U.C. y art. 2.1.17 de la O.G.U.C.). El Cdigo Aeronutico establece que no se puede construir. La
municipalidad podra responder, ya que el director de obras debera fijarse, desarrollo inmobiliario,
conforme al art. 2.1.17.

En la mayora de los casos, la responsabilidad radica en la parte tcnica, en la cual el director de
obras est excluido. Incluso puede suceder que detecte, pero no puede, ya que tiene facultades
regladas. En el mejor de los casos, puede pedir permisos de subsuelo. En la parte tcnica, no existen
otras facultades.

Pregunta alumno: Art. 9 de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, que establece que si el porcentaje
a ceder es inferior a 500 metros cuadrados, puede negociar su adquisicin por la misma inmobiliaria.
Agrega que esos dineros estn afectados.

El profesor ha visto permutas en que la municipalidad, en proyectos de viviendas sociales que se
ejecutan en diversas etapas, mediante proyectos independientes. Por ejemplo, si se hace un proyecto
y una parte le corresponde a la municipalidad y, luego, otro proyecto. Entrega la proporcin y agrega,
y va matizando. Lamentablemente, las reas de equipamiento son fuente de ingreso municipal.


PRESENTACIN DEL PROYECTO.

El proyecto se presenta con una serie de antecedentes complejos, algunos para, otros que escapan
a su competencia. Para resolver si aprueba o rechaza este proyecto, el art. 118 concede un plazo muy
breve.

Artculo 118. La Direccin de Obras Municipales tendr un plazo de 30 das, contados desde la
presentacin de la solicitud, para pronunciarse sobre los permisos de construccin.

Son 30 das hbiles administrativos, de lunes a viernes.

Dicho plazo se reducir a 15 das, si a la solicitud de permiso se acompaare el informe
favorable de un revisor independiente o del arquitecto, en su caso.

El plazo se reduce a 15 das si se acompaa informe favorable. Esta norma debe ser
complementada por lo que dispone la O.G.U.C., en el art. 1.4.9., que faculta a la direccin de Obras
para realizar observaciones al proyecto presentado.

Artculo 1.4.9., inciso 1. El Director de Obras Municipales deber poner en conocimiento del
interesado, por escrito, en un solo acto y dentro del plazo mximo para pronunciarse que corresponda
118

para la actuacin requerida, la totalidad de las observaciones que estime deben ser aclaradas o
subsanadas antes de aprobarse un anteproyecto o concederse el permiso. Para tal efecto suscribir
un Acta de Observaciones. Si junto con la solicitud correspondiente se cuenta con informe favorable
de Revisor Independiente, copia de dichas observaciones deber ponerse a disposicin de ste con el
fin de que dicho profesional emita un informe complementario, indicando los criterios tcnicos y
jurdicos que aplic en su revisin y respondiendo cada una de las observaciones formuladas.

Esto se hace mediante lo que se denomina acta de observaciones, que es similar a las medidas
para mejor resolver. Todo lo que merece reparo para que pueda ser subsanado. Para ello, la O.G.U.C.
dispone que el interesado tiene un plazo de 60 das, contados desde la comunicacin formal, para
acompaar los antecedentes faltantes, o aclararlos o rectificarlos.

En el evento que el interesado no subsane o aclare las observaciones en un plazo de 60 das,
contados desde la comunicacin formal del Director de Obras Municipales, ste deber rechazar la
solicitud de aprobacin de anteproyecto o de permiso, en su caso, y devolver todos los antecedentes
al interesado, debidamente timbrados.

El rechazo no produce, sin embargo, lo que podramos denominar cosa juzgada, es decir, no se
impide que con posterioridad se presenten nuevamente los antecedentes, pero ingresan con otro
nmero y con otra fecha, lo cual tiene importancia fundamental (art. 1.1.3. de la O.G.U.C).

Artculo 1.1.3., inciso 1. Las solicitudes de aprobaciones o permisos presentadas ante las
Direcciones de Obras Municipales sern evaluadas y resueltas conforme a las normas vigentes en la
fecha de su ingreso.

Por ejemplo, se presenta la solicitud, se tiene casi un mes y medio para que el director se
pronuncie. Dentro de ese plazo, puede dictar un acta de observaciones. 60 das equivalen,
prcticamente, a dos meses, por lo que en total suman 3 meses. En esos meses pudieron cambiar las
normas del plan o la ordenanza general. Lo que dice es que cuando el director se pronuncia, si han
cambiado las normas urbansticas, se consideran las vigentes en la fecha de la presentacin del
proyecto. Se trata de la vigencia de una norma derogada, as como en el anteproyecto.

En otras palabras, la presentacin del proyecto fija la fecha a la cual debe revisar, sin importar que
posteriormente se modifique. Si no se resuelven adecuadamente las observaciones, dentro de los 60
das siguientes, se devolver y habr que reingresar, pero al reingresarlo habr una nueva fecha,
entonces se puede perder la otra. Lo mismo acontece con los anteproyectos, respecto de los cuales se
tiene el plazo de 1 ao para presentar proyecto definitivo. Si no satisface las observaciones, el
anteproyecto tampoco sirve y queda fuera. As juegan las direcciones de obra para poder invalidar,
siempre se fijan en los cumplimientos de los plazos, los cuales estn bien determinados.

Rango:
- Fecha de ingreso

- Dentro del plazo, si presenta proyecto definido.

Lo que no est permitido es el pronunciamiento positivo por silencio de la administracin. En
efecto, si la autoridad no resuelve una peticin dentro de los plazos establecidos por la legislacin, se
entiende esta aceptada, patrimonio estatal. Existe un pronunciamiento tcito, positivo. Lo que ocurre
si la Direccin de Obras no se pronuncia dentro del plazo del art. 118 (30 das por regla general, 60
das), se debera aplicar la ley de procedimiento administrativo y debera entenderse tcitamente
119

aprobado, mas el art. 118 entrega una regla contraria, porque establece que si no hay
pronunciamiento, debe recurrir a la SEREMI del MINVU para que fije plazo perentorio a la Direccin de
obras para que se pronuncie. Si no hay pronunciamiento, se entiende rechaza la solicitud de permiso
de construccin.

Art. 118, inciso 3. Si cumplidos dichos plazos no hubiere pronunciamiento por escrito sobre el
permiso o ste fuere denegado, el interesado podr reclamar ante la Secretara Regional
correspondiente del Ministerio de Vivienda y Urbanismo. La Secretara Regional Ministerial, dentro de
los 3 das hbiles siguientes a la recepcin del reclamo, deber solicitar a la Direccin de Obras
Municipales que dicte su resolucin, si no se hubiere pronunciado o evacue el informe correspondiente
en el caso de denegacin del permiso. La Direccin de Obras Municipales dispondr de un plazo de 15
das para evacuar el informe o dictar la resolucin, segn corresponda. En este ltimo caso y vencido
este nuevo plazo sin que an hubiere pronunciamiento, se entender denegado el permiso.

No puede ser de otra manera. Por un acto deliberado y descuidado de un funcionario, el plazo
transcurre, sin perjuicio que nunca debi concederse. Si se concede permiso, nace derecho para
construir.

Rechazado el permiso, se puede reclamar, as lo establece el art. 118, inciso 4.

Art. 118, incisos 4 y 5. Denegado el permiso por la aludida Direccin, sea expresa o
presuntivamente, la Secretara Regional, dentro del plazo de 15 das hbiles, deber pronunciarse
sobre el reclamo y si fuere procedente ordenar que se otorgue el permiso, previo pago de los
derechos municipales, que al efecto se reducirn en el 50%, correspondiendo el pago previo de igual
monto a la Secretara Regional Ministerial, a beneficio fiscal. Sin perjuicio de lo anterior, en caso de
verificar una contravencin del inciso quinto del artculo 116, dicha Secretara deber proceder
conforme al artculo 15.
El interesado tendr el plazo fatal de 30 das para deducir el reclamo a que se refiere este artculo,
contado desde la fecha en que se denegare expresamente el permiso o en que venza el plazo para
pronunciarse.
Este procedimiento es importante porque est regulado para evitar dilaciones innecesarias,
asegurando, a su vez, que no se ver afectada por actuacin negligente de la administracin.
Favorece bastante a los interesados para casos de cambio de plan, ya que est hecho para aplicar
normas urbansticas que pueden estar derogadas; inters de la inmobiliaria, frente al inters de la
sociedad. El profesor opina que si se modifican las normas, es porque se estima que hay que
modificarlas; solamente en casos especiales puede sobrevivir una norma derogada. Sin embargo, los
anteproyectos de utilizan para los casos de cambio de planificacin.

EFECTOS (art. 116).

El Director de Obras Municipales conceder el permiso o la autorizacin requerida si, de acuerdo
con los antecedentes acompaados, los proyectos cumplen con las normas urbansticas, previo pago
de los derechos que procedan, sin perjuicio de las facilidades de pago contempladas en el artculo
128.

De tal manera, entonces, que para tener o contar con el permiso de construccin, una vez que se
ha presentado el proyecto y el director ha dado visto bueno, debe pasar por Tesorera y se deben
girar los derechos que correspondan.

120

Estos intereses se calculan en base a una tabla, por metro cuadrado de construccin, de acuerdo a
una tabla (ver art. 126) que anualmente confecciona el ministerio de la Vivienda conforme a
estadsticas que elabora en virtud del art. 127.

En otras palabras, el permiso de construccin requiere el pago de un derecho, calculado sobre el
presupuesto de la obra, pero no es lo que realmente va a costar, sino que se aplica una tabla que fija
el valor por metro cuadrado de la construccin, de acuerdo a la clasificacin de la construccin. En
general, esto se encuentra estudiado por la Cmara Chilena de la Construccin, cunto vale construir
un edificio dependiendo de las caractersticas. As, si es un edificio de manera, se multiplica por
presupuesto y ya se sabe lo que vale; lo mismo si es de acero, concreto armado o adobe.

Art. 130 N 2. Obra nueva y ampliacin ......................................... 1,5% del presupuesto.

Aqu hay otra fuente de ingresos para la municipalidad.

Urbanizacin, 4 %.
Permiso, 1,5 %.
Una vez que la obra est realizada, porque significa retasacin fiscal y llega como presupuesto.

Luego, en esta materia existe un tema de inters por parte de la municipalidad. Hay una serie de
variables que estn en juego.

La misma ley se encarga de sealar que estos derechos municipales no corresponden al pago de
un impuesto, sino que al ejercicio de una labor de revisin, inspeccin y recepcin (art. 130). Si no
constituyen impuestos, y se pagan, pero despus la obra no se realiza (por cualquier motivo),
procede devolucin?
68

Si no se da inicio a la obra o se suspende la obra, el permiso de construccin queda sin efecto. Se
tiene derecho a repeticin? No, porque no es un impuesto (tasa). Contralora General de la Repblica
ha reiterado esta solucin, es decir, que no corresponde que la municipalidad devuelva o impute, est
absolutamente prohibido.

Una vez pagados los derechos municipales, se otorga el permiso de construccin, que es un
acto administrativo por el cual el director de obras autoriza la ejecucin de una obra determinada. En
efecto, es un acto administrativo creador de derechos, el cual, por lo tanto, no puede ser dejado sin
efecto, salvo que tenga un vicio en su origen que permita su invalidacin
69
.

El derecho a construir nace de lo que el derecho romano denomin ius edificandi, y nace un
derecho que se incorpora en un patrimonio, pero, desde luego, es un derecho concreto, especfico,
porque permite construir aquello que est autorizado de acuerdo a un proyecto previo a un lugar
especfico de la ciudad.

Es lgico porque no se puede construir en cualquier parte, porque al analizar un proyecto, se hace
en un terreno especfico o determinado. Se puede vender el permiso? S, siempre que se venda para
construir en ese mismo lugar.

68
La municipalidad de Concepcin dispone de un sistema que permite visualizar los metros cuadrados
construidos por cada vivienda. Por ejemplo, el mall del centro pueden ser 30.000 metros cuadrados, por lo que
el presupuesto es algo. Para que entreguen permiso de construccin, deben pagar derechos municipales.
Cuando se obtuvo, lleg la crisis subprime, y se suspendi lo que haba avanzado la construccin. Lo mismo hizo
Paullman que suspendi la construccin del mall costanera center.
69
Ya vimos cmo se puede invalidar.
121


La pregunta es la siguiente: El derecho que se cre o naci es accesorio al terreno? Si se vende el
terreno y no se dice nada del permiso de construccin, accede a l? No. Entonces, es para construir
en un lugar determinado, pero no pertenece al inmueble, no es un derecho incorporado al inmueble,
sino que al patrimonio de una persona, la cual, por ende, podr especular. Con todo, no es una regla
universal. Transferencia de aprovechamiento urbanstico, se cede derecho de construccin a otro para
que lo utilice y rebaje carga; un mercado de estos valores, que sera interesante para superar el tema
de las cargas.

Es un derecho que no tiene plazo definido, de duracin, pero que puede caducar (art. 120).

Artculo 120. La vigencia, caducidad y prrroga de un permiso, como asimismo los efectos
derivados de una paralizacin de obra o la ejecucin de una obra sin permiso, se sujetarn a las
normas que seale la Ordenanza General.
Contra las resoluciones del Alcalde que ordenaren la demolicin de obras ejecutadas sin previo
permiso procedern los recursos contemplados en los artculos 152 y 154 de esta ley.

Por su parte, la O.G.U.C., en el art. 2.1.17, seala que el permiso de construccin permite iniciar la
construccin dentro de un plazo de 3 aos, contados desde que se otorg.

3 aos para instalacin de faenas. Se interrumpe el plazo y se pueden esperar aos ms; una vez
que se reinicia, puede volver a paralizarla, de manera que el permiso de construccin puede durar
indefinidamente, mientras no paralice.

CARACTERSTICAS DE LOS PERMISOS DE CONSTRUCCIN.

- Es negociable, independientemente de la propiedad del inmueble en el cual se podra construir.

- Sin embargo, es un derecho que no es accesorio al suelo, de tal manera que si se vende el
inmueble sin incluir el permiso, no queda incorporado en este. Sin perjuicio de lo anterior, hay que
tener presente que nuestra legislacin reconoce expresamente la construccin en suelo ajeno y, en
virtud de ello, el art. 5.1.6. de la O.G.U.C. no exige acreditar dominio sobre el terreno cuando se
solicita el permiso.

El permiso de construccin tiene un plazo de caducidad de 3 aos para dar inicio a las obras. De
manera que, si da inicio a las obras, ese permiso va a caducar 3 aos despus, cuando se mantengan
suspendidas. Sin embargo, se puede dar perfectamente una situacin en que hayan dos permisos
distintos sobre el mismo inmueble, incluso solicitados por el mismo titular. En todo caso, es caro, dado
que tiene que pagar los proyectos y los derechos municipales. No obstante, nada impide que se
presente un primer proyecto y, despus, atendidas las condiciones del momento (inviabilidad), se
presente un segundo proyecto de manera simultnea. En efecto, el permiso de construccin no obliga
a construir, no afecta al terreno, simplemente concede el derecho a construir (que es muy distinto),
por lo que cada persona ver si ejerce o no el derecho. Desde luego, lo que no se puede hacer es
estar construyendo simultneamente dos cosas sobre el mismo terreno.

Relacionado con lo anterior, el permiso de construccin autoriza a edificar, a construir, lo que est
expresamente sealado en el proyecto aprobado. En consecuencia, cualquier alteracin o modificacin
que se pretenda hacer debe ser objeto de una autorizacin en tal respecto. As lo dispone el art. 119
de la L.G.U.C.

122

Art. 119, inciso 2. Si despus de concedido un permiso hubiere necesidad de introducir
modificaciones o variantes en el proyecto o en las obras correspondientes, tales modificaciones se
tramitarn en la forma que seale la Ordenanza General.

La O.G.U.C. es la que establece qu se debe hacer respecto al proyecto de modificacin. Es por
ello que el art. 146 de la L.G.U.C. precepta que el director de obras puede paralizar un proyecto que
se construya en disconformidad con el permiso. As pues, si bien se tiene el derecho a construir, se
puede construir solamente lo que el permiso autoriza. En el caso del mall de Castro, se dieron cuenta
en algn momento determinado que se estaban construyendo pisos adicionales que los que estaban
autorizados y la Direccin de Obras Municipales de Castro paraliz las obras para que se arreglara el
problema. Ya veremos cmo opera la paralizacin.

Ver art. 1.1.2., definicin de edifico pblico
70
.

Art. 1.1.2. "Edificio de uso pblico": aquel con destino de equipamiento cuya carga de
ocupacin total, es superior a 100 personas
71
.

SNTESIS DE LAS CARACTERSTICAS.

-Es un derecho comerciable.

- Es un derecho independiente.

- Es un derecho que da a construir lo que el proyecto autorizado as lo contempla.
- Es un derecho que no tiene duracin determinada, porque va a depender de si se da inicio a la
construccin o no. Si no se da inicio a la construccin, va a caducar en 3 aos. Si se abandona la
construccin, va a caducar a los 3 aos de paralizacin.

Hay ejemplos clsicos de edificios que han demorado dcadas en terminarse con el mismo
permiso. Estos permisos tienen un gran valor, ya que si transcurre mucho tiempo, puede suceder que
cambien las normas urbansticas. Sin embargo, va a encontrarse amparado por este derecho. Pero,
hay que preocuparse de no paralizar las obras o faenas, lo cual es una situacin de hecho que debe
ser demostrada. Normalmente, el libro de obras ser importante para ir determinando el avance que
ha experimentado la obra, pues la ley no seala el tipo de paralizacin. Por lo tanto, se tiene que
entender que se refiere a una paralizacin total.

El derecho que consagra el permiso de construccin se ejerce independientemente del cambio de
las normas urbansticas, es decir, permite construir contra plan, si este se ha modificado, aun cuando
las obras ni siquiera hayan comenzado. All puede haber un matiz, puesto que si el Plan Regulador
cambia, es porque se estima pertinente que las modificaciones se cumplan en la prctica. Por
ejemplo, si se tiene un permiso aprobado con anterioridad a la modificacin y todava no se ha dado
inicio a la construccin, ser razonable que se pueda construir algo que ya el plan actual no lo

70
Prescindir de la definicin contenida en www.leychile.cl: Edificio de uso pblico: aquel en donde se rene o
atiende habitualmente un gran nmero de personas, tales como: oficinas pblicas, bancos, estadios, cines,
centros comerciales, supermercados y otros anlogos. Disponible en:
http://www.leychile.cl/Navegar?idNorma=8201.
71
Para efectos del presente curso, se entender que rige esta definicin de edificio pblico. Disponible en:
http://www.minvu.cl/incjs/download.aspx?glb_cod_nodo=20061113162221&hdd_nom_archivo=OGUC%20Abril
%202014%20(FINAL).pdf.
123

permite? Esta situacin es muy frecuente: Hay un anteproyecto
72
. Al cabo de un ao, hay un perodo
de tramitacin (4 meses ms o menos) en que se aprueba el texto definitivo y, para dar inicio a la
construccin, hay un plazo de 3 aos. Prcticamente, se tienen 4 aos y fraccin desde que se pudo
haber modificado el Plan Regulador Comunal. En este sentido, existen decenas de ejemplos al
respecto. En San Pedro de La Paz, por ejemplo, no se permite la construccin en altura, pero hace no
tanto tiempo se permita, y resulta que se otorgaron permisos con anterioridad a la modificacin, los
cuales entregaron un derecho. Podran dejarse sin efecto los permisos porque se cambi el Plan? No,
nunca, bajo ninguna circunstancia; tampoco podran expropiarse, por lo menos, no sin una ley
especial que lo autorice a expropiar bajo estas circunstancias (no existe norma que lo permita). Por
ello, no es razonable que ello suceda, pero se privilegia el inters del particular que tiene el permiso
de construccin. El profesor no est de acuerdo con este criterio, pero as funciona actualmente el
ordenamiento jurdico.

Sin perjuicio de lo anterior, si las modificaciones inciden en un rea afecta a expropiacin o en un
cambio de uso de suelo, esa construccin tendr que someterse a los efectos que produce el
congelamiento, de acuerdo al art. 59 y al art. 62 inciso 1. Por ejemplo, imaginemos que el Plan
Regulador ya no permite el equipamiento en el sector en que se pretende construir. Se puede
construir igualmente, pero, una vez que se construya, ya no se va a poder aumentar el volumen de
las construcciones. O bien, si el Plan Regulador establece que se va a expropiar una faja del
antejardn, igualmente se podr construir, pero lo pueden expropiar.

El permiso a construir que otorga este acto administrativo que entrega el director de obras goza de
una presuncin de legalidad, porque es un acto administrativo. En efecto, los actos administrativos
terminales tienen estas caractersticas, de acuerdo a la Ley de Bases del Procedimiento
Administrativo: se presume legalmente que ese permiso fue otorgado de conformidad al
ordenamiento jurdico. Sin embargo, se trata de una presuncin simplemente legal que, en la prctica,
muchas veces no significa que se haya acatado el ordenamiento jurdico.

Lo que ocurre es que cuando nos encontramos con el derecho a construir y, a su vez, existe una
comunidad que no est de acuerdo con este derecho, lo ms probable es que lo va a tratar de
impugnar, de alguna forma va a hacerlo. Entonces, hay que conocer cules son las posibles vas a
travs de las cuales se podra impugnar un permiso de construccin, si adoleciere de ilegalidad. El
problema es complicado, por los efectos patrimoniales que producir dejar sin efecto el permiso. Por
ejemplo, si se tena derecho a construir la torre y se deja sin efecto el permiso, ello significa que la
construccin es ilegal y, consiguientemente, debe ser demolida. El dilema es grande. Quin toma la
decisin? Cmo se afecta el derecho del particular, quien tena incorporado el derecho a construir y
ya no lo tiene?

En el sitio web www.defendamoslaciudad.cl
73
, hay una discusin al respecto en torno a la
Inmobiliaria Aconcagua, que es una filiar de SalfaCorp a la cual pertenece o tena participacin

72
Recordemos que el plazo de duracin de un anteproyecto es de hasta 1 ao, segn el art. 1.4.11. de la
O.G.U.C.
73
Revisar en: http://www.elmostrador.cl/pais/2013/01/02/suprema-ordena-que-el-fisco-reinvierta-en-la-
aviacion-civil-fondos-recaudados-por-terrenos-del-ex-aeropuerto-de-cerrillos/
Adems, en: http://www.defendamoslaciudad.cl/index.php/noticias/item/4002-defendamos-la-ciudad-replica-a-
la-inmobiliaria-aconcagua-acerca-del-edificio-ilegal-localizado-en-el-cono-de-aproximacion-del-clausurado-
aeropuerto-los-cerrillos
Asimismo, en: http://www.defendamoslaciudad.cl/index.php/columnas/item/4006-un-conflicto-derivado-del-
cierre-del-aeropuerto-los-cerrillos
124

accionaria el ex presidente Sebastin Piera. El problema est engarzado con el megaproyecto
habitacional Portal Bicentenario, que es un legado del ex presidente Ricardo Lagos. Resumen del
caso: El aeropuerto Cerrillos, que tena un cono de aproximacin-restriccin, de conformidad al art. 60
inciso 1 de la L.G.U.C., segn el Plan Regulador Metropolitano tena una parte calificada como
espacio pblico rea verde, por lo tanto, afecto a futura expropiacin. Ocurri que caduc la
posibilidad de expropiar y el alcalde de Cerrillos, haciendo uso de la obligacin que le entrega el art.
59 de fijar las normas urbansticas, dijo que la parte tena destino residencial. La Inmobiliaria
Aconcagua solicit permisos para construir edificios en altura y casas. Al parecer, las casas ya estn
entregadas y los edificios estn en construccin. La Aeronutica Civil es quien reclama y afirma que el
Aeropuerto Cerrillos fue construido en base a la donacin que hizo un filntropo americano y que, por
tanto, no poda ser desafectado, porque tena una donacin modal, lo cual significaba, desde el punto
de vista civil, que esos bienes no eran de libre destino por parte del Estado (no se podra haber
construido el Portal Bicentenario). Por otro lado, aducen que debi someterse a estudio de impacto
ambiental, porque la desafectacin de un Aeropuerto significa limpiarlo de todos los residuos txicos,
lo cual no se hizo. A su turno, la Corte Suprema dijo que no se hizo y anul la calificacin ambiental;
al anular la calificacin ambiental, habra quedado sin efecto la modificacin al Plan Regulador. En
definitiva, al quedar sin efecto la modificacin al Plan Regulador, eso no era rea verde, sino un cono
de aproximacin al aeropuerto, por lo que todo volvi al status quo previo al ao 2001. Si eso es as,
el permiso de construccin que se otorg a la Inmobiliaria Aconcagua se entiende mal otorgado.

Dos meses atrs, ocurri un caso relativo a edificios construidos en pleno centro de Santiago, en
que uno de ellos estaba ubicado al lado de un edificio patrimonialmente protegido por la Ley de
Monumentos Nacionales, y, de conformidad al Plan Regulador de Santiago, no poda superar 3 veces
la altura del edificio para que no se produzca una desproporcin que anule la belleza de lo protegido.
Nadie se dio cuenta y se construyeron 5 torres. Se enteraron de esto cuando se estaba construyendo
la quinta torre. Se anulan los permisos? Cmo se hace? Si se anula, se deshace lo que se ha
construido, pero ya est enajenado a terceros y existen personas ocupando los departamentos.
Cules son las vas?

Un tema tan importante como este, sin embargo, no est tratado en la L.G.U.C., ni tampoco en la
O.G.U.C. No existe un mecanismo propio para invalidar un acto administrativo que concede el
permiso. Solamente, de manera indirecta, se puede recurrir al art. 12, con las limitaciones que se
analizarn en su oportunidad.

Sin embargo, en algn momento el legislador se preocup de este tema cuando se inici la
judicializacin de los permisos
74
. Efectivamente, en el estadio procesal actual, es normal presentar una
accin para dejar sin efecto un permiso. El problema radica en que no est regulado, por lo que hay
que recurrir a las normas generales. Sin embargo, en algn momento, cuando se origin el problema,
el legislador se preocup a raz de la preocupacin de las constructoras, quienes interponan la accin
de proteccin como la va ms idnea que todava se utiliza para invalidar un permiso. En efecto, el
recurso de proteccin permite una orden de no innovar, a travs de la cual se puede paralizar el
proyecto. Si se paraliza el proyecto, se puede dejar a una empresa en una situacin precaria.
Pensemos que cuando se evala el proyecto, se tienen en cuenta ciertas condiciones de mercado,
cules son los potenciales compradores del producto que se va a construir, la mano de obra, la tasa
de inters, el mercado del acero, el precio del cemento, etc.; cuando se inicia la obra, se habla con los

Tambin, en: http://www.elmostrador.cl/pais/2014/05/09/inmobiliaria-aconcagua-se-defiende-y-asegura-que-
proyecto-laguna-santiago-se-desarrollo-de-acuerdo-a-la-legislacion-y-normativa-vigente/
74
Hoy en da, la comunidad reacciona interponiendo y presentando acciones para dejar sin efecto los permisos,
sin sopesar adecuadamente los efectos que producen las acciones. Un ejemplo es el caso de Freirina, en que,
despus de estar paralizados para que se vaya la empresa, quedaron cesantes los individuos.
125

proveedores de cementos, entre otros. Sin embargo, con la orden de no innovar se produce una
situacin que paraliza el proyecto y lo puede hacer fracasar completamente. De manera, entonces,
que el peligro de la orden de no innovar es, para la constructora, un drama. Cabe sealar que
tampoco puede saberse si se va a presentar o no un recurso de proteccin. All tiene relevancia lo
dispuesto por el art. 116 bis C de la L.G.U.C.
75


Artculo 116 bis C). Aprobado por el Director de Obras Municipales un anteproyecto u otorgada
una autorizacin para subdividir, o un permiso de edificacin, de urbanizacin o de cambio de destino
de un edificio existente, el propietario podr informar al pblico sobre dicha gestin administrativa,
para lo cual deber comunicar por escrito a la Direccin de Obras Municipales que se acoge al
procedimiento de publicidad que regula este artculo.
La Ordenanza General establecer la forma, plazo y condiciones mediante las cuales se podr
informar al pblico, al concejo y a las juntas de vecinos de la unidad vecinal correspondiente de la
aprobacin a que alude el inciso anterior. Entre dichas medidas, se considerar la instalacin de un
letrero visible en el lugar de la obra, la comunicacin por escrito a los vecinos afectados y la
comunicacin a travs de algn medio masivo, como radio o peridico, de acuerdo a las
caractersticas de los proyectos. En todo caso, se deber contemplar, como ltimo trmite, la
obligacin de publicar un aviso en el Diario Oficial, el cual dar a conocer a la comunidad las
caractersticas esenciales de la actuacin de que se trate, la que se presumir de derecho conocida
desde la publicacin del mencionado aviso.
Transcurridos treinta das desde la publicacin a que se refiere el inciso anterior, la Municipalidad, a
peticin de parte, emitir un certificado en que deje constancia que, hasta la fecha de su emisin, no
han ingresado reclamos ni se le han notificado judicialmente recursos que recaigan sobre la gestin
publicitada.

Respecto al inciso 1 de la norma citada, se trata de un informe para poner en conocimiento de la
comunidad de que se ha otorgado un permiso de construccin. Ahora bien, respecto al inciso 2 del
precepto citado, si se trata de una obra pblica, se instala un letrero porque as lo establecen las
bases administrativas (constituye una obligacin).

Respecto a la parte final del inciso 2, con anterioridad, lo que ocurra era que, cuando se iniciaba
la obra y se iba construyendo en el sexto piso, por ejemplo, un vecino presentaba el recurso de
proteccin y alegaba que recin se haba dado cuenta de la construccin. Ahora, no tiene que probar
cundo tom conocimiento, sino que basta con afirmarlo, salvo que la parte contraria afirme lo
contrario.

No obstante que la mayora de los recursos, inicialmente, eran rechazados, lo cierto es que
transcurran meses con paralizacin. En el caso de Bocamina (I o II), hace ms de uno ao que cada
cierto tiempo se paraliza y se obliga a negociar. Casi en forma artificial se pone sobre la mesa un
problema, porque la empresa no se puede dar el lujo de tener paralizada una hidroelctrica. En ese
caso, la negociacin es, en cierto modo, ilegtima. Si se pretende demandar, mejor es hacerlo de
inmediato, no en un estadio ms avanzado (efectuar smil con la jactancia).

Con todo, existen limitaciones que hacen que, en la prctica, no se utilice. La disposicin citada fue
incorporada en el ao 2003 (Ley N 19.878), a peticin de la Cmara Chilena de la Construccin. El
escenario actual es la existencia de recursos de proteccin extemporneos.


75
Debido a las torres de antenas tiene su razn de ser la estructuracin de los artculos de la L.G.U.C., al menos
en esta parte, mediante letras.
126

No produce efectos la norma ya citada, porque transcurridos 30 das desee la publicacin en el
Diario Oficial, la municipalidad, a peticin de parte, emitir un certificado que constatar que hasta la
fecha de su emisin no han ingresado reclamos ni se han notificado recursos que recaigan en la
gestin judicial. Recordemos que el plazo para recurrir de proteccin es de 30 das corridos, contados
desde que se haya tomado conocimiento. En este caso, se toma conocimiento de la publicacin, de
manera que, para la empresa da certeza, pero no absoluta. Luego, pasar a la sala tramitadora, se va
a pedir informe, que se notifique va Carabineros a la municipalidad, y pasarn 10 das, de modo que
habr que esperar un margen.

Servir recurrir a este tipo de procedimiento solamente para aquellos recursos que tengan un plazo
perentorio. Adems del recurso de proteccin, figura el recurso de ilegalidad, contemplado en la
Ley Orgnica de Municipalidades (N 18.695).

El recurso de ilegalidad se encuentra regulado en el artculo 151 del texto refundido de la Ley
Orgnica de Municipalidades ya indicada. En efecto, el citado precepto legal, ubicado en el Ttulo
Final, permite reclamar contra las resoluciones u omisiones ilegales de algn rgano municipal (ver
letra a).

Artculo 151. Los reclamos que se interpongan en contra de las resoluciones u omisiones ilegales
de la municipalidad se sujetarn a las reglas siguientes:
a) Cualquier particular podr reclamar ante el alcalde contra sus resoluciones u omisiones o las de
sus funcionarios, que estime ilegales, cuando stas afecten el inters general de la comuna. Este
reclamo deber entablarse dentro del plazo de treinta das, contado desde la fecha de publicacin del
acto impugnado, tratndose de resoluciones, o desde el requerimiento de las omisiones;
b) El mismo reclamo podrn entablar ante el alcalde los particulares agraviados por toda resolucin
u omisin de funcionarios, que estimen ilegales, dentro del plazo sealado en la letra anterior,
contado desde la notificacin administrativa de la resolucin reclamada o desde el requerimiento, en
el caso de las omisiones;
()

As pues, el director de obras es un funcionario de la municipalidad, por lo que se puede reclamar
ante el alcalde. Inicialmente, si se busca jurisprudencia, se observar que se discuti la procedencia
de este reclamo de ilegalidad, atendido a que el art. 12 de la L.G.U.C. contempla que, contra las
resoluciones del director de obras, se reclama ante la SEREMI del MINVU. Se deca que existiendo un
procedimiento especfico, deba aplicarse ese y no otro. Hoy en da, se ha aceptado por la
jurisprudencia que tambin se pueda recurrir a este reclamo conocido como reclamo de ilegalidad.
Este reclamo tambin puede ser entablado por los particulares agraviados por toda resolucin u
omisin de funcionarios, que estimen ilegales, dentro del mismo plazo, contado desde la fecha de
publicacin del acto impugnado o del requerimiento de las omisiones (ver letra b).

El procedimiento se regula en el art. 151. Cabe subrayar la existencia del plazo de 30 das y que
contra lo resuelto por el alcalde se apela ante la Corte de Apelaciones respectiva.