AVALUO Tuxtla Gutirrez, Chiapas. Abril 27 de 2014.
ANTECEDENTES: Con fecha 19 de Abril del 2014, realice el recorrido en el rancho con posesin el seor Bernardino Morales Contreras y se conoca como Rancho el Recuerdo; cuenta con 15-00-00 hectreas ubicadas en el municipio de Venustiano Carranza en el estado de Chiapas.
DATOS GENERALES DE LA REGION: El Clima del rancho El Recuerdo, predominante es clido subhmedo con lluvias en verano. A una altitud media de 620 m.s.n.m. El clima predominante en el rea de trabajo es clido seco casi todo el ao, con temporadas oscilantes entre 30 y 40 grados C, con lluvias durante los meses de mayo a octubre. HIDROGRAFIA: Conformada por dos fuentes principales de agua dulce, dentro de las que destacan; el rio blanco, formados en las montaas del municipio de Tepisca y un manantial que se origina en el municipio Las Rosas, as como diferentes tipos de arroyuelos como el cascajal, el limn, paso borracho y otros.
CARACTERISTICAS GENRALES DEL PREDIO: El casco del Recuerdo se localiza en las coordenadas UTM 1805357.43, 557909.43.
ACCESO: La entrada es en el kilmetro 2.5 de la carretera San Francisco pujiltic Venustiano Carranza entronque como referencia el restaurant el hngaro a 6 kilmetros de terracera se encuentra la colonia el Limn, siguiendo la misma configuracin del camino a la ranchera los helechos a 1 kilmetro se encuentra el Rancho el Recuerdo.
VEGETACION: segn lo investigado es selva baja y la produccin predominante es la Caa de Azcar. Cabe hacer mencin que en el rancho cuenta con una abundante vegetacin propia de la regin as como rboles frutales como son mango, limn, papaya, guanbana, ganada.
Wima construcciones y servicios ampliados s.a de c.v. Ing. Alberto Wilmer Daz morales. Ced. Prof. 6358769
Privada de la 20 sur oriente No. 724 FRACCIONAMIENTO AGUA AZUL.
LINDEROS Y COLINDANCIAS: al norte colinda con personas que se reservan su derecho, al sur con Sra. Amparo Vzquez Arguello, al Oriente Sr. Ral Hernndez Ziga, al poniente con Ranchera los Helechos.
TOPOGRAFIA: La conformacin general del terreno que ocupa el rancho se puede sealar como plana. No existen serranas abruptas, mesetas, ni lomeros en su interior, slo ligeras ondulaciones, dentro del predio pasa un arroyo que abastece en base a canales de riego su produccin.
CONSTRUCCIONES: El Rancho cuenta con casa principal de 120.00 metros cuadrados en dos niveles, cuenta con una casa para el vaquero con bodega de 48 m2, cuanta con un canal de riego y se deriva ms canales pero son naturalmente.
MAQUINARIA Y EQUIPO: cuenta con una bomba de 1 1/2 caballos de fuerza para abastecer el llenado de los tinacos para el servicio de la casa.
CUADRO 1. Homologacin de valores de los predios investigados en la zona o zonas similares.
CUADRO 2. Valor del terreno del Recuerdo, segn enfoque de comparacin de ventas.
CLASIFICACI ON SUPERFI CIE EN HECTARI AS VALOR UNITARI O EN HECTARI AS FACTOR DE COMERCIALIZAC ION VALOR NETO POR HECTAR IA VALOR TOTAL DEL TERREN O EL RECUER DO A-CAA 15.00 233,000.0 0 0.90 209,700. 00 3,145,500. 00
Valor de mercado de las 15 hectreas del rancho el recuerdo $ 3, 145,500.00 (Tres millones ciento cuarenta y cinco mil quinientos pesos 00/100 m.n)
Para el enfoque de comparacin de ventas se tomaron en cuenta las siguientes consideraciones: 1. Clasificacin A-caa (Agrcola caa de azcar). Tierra frtil para el sembrado de este producto. 2. En las caractersticas se considera la condicin del terreno frtil en cada uno de los predios. 3. En la referencia 1 se aplica el factor de ubicacin por encontrarse en el rea ms semihumeda. 4. Las consideraciones para el factor de acceso en las referencias 2, y 3 son por estar ms lejanas que el predio a evaluar, y en la 1, 4 y 5 es por encontrarse a menos de 30 km con relacin a la ciudad ms cercana. 5. En el factor disponibilidad de agua, se considera su disponibilidad en todo el ao, y las facilidades para su distribucin. 6. En todos los casos se aplica un factor de comercializacin (90%) por la dificultad actual para vender los predios agrcolas por la demanda de invasin.
CUADRO 3. Valor fsico de las construcciones, factores de depreciacin. b) Construcciones
Tipo de construccin Vida til en aos Edad de aos Depreciacin por edad Depreciacin por condicin fsica Factor total Tipo 1 casa principal 60 20 0.33 0.70 0.47 Tipo 2 casa del cuidador 50 5
CUADRO 4. Valor de las construcciones del rancho el Recuerdo. Enfoque de costos (Valor Fsico).
Tipo de construccin Factor conversin rea Valor de reposicin nuevo m2/$ Factor total Valor neto de reposicin Valor parcial en $ Tipo 1 casa principal M2 120 3,400.00 0.47 1,598.00 191,760.00 Tipo 2 casa del cuidador M2 48 2,800.00 0.63 1,764.00 84,672.00 Tipo 3 canal pluvial ml 12 1,800.00 0.47 846.00 10,152.00
Valor fsico de las construcciones $ 286,584.00 (Doscientos ochenta y seis mil quinientos ochenta y cuatro pesos 00/100 m.n)
CUADRO 5. Valor fsico de la maquinaria y el equipo
Ref. descripcin E.C. N.O. VUT AOS VUR AOS DEPR % V.R.N. D. A.C V.N.R 1 Bomba de 1 1/2 caballos de fuerza H.P E 3 1 33 2645.00 872.85 1,772.15
* Ref. = nmero de referencia; E.C. = estado de conservacin, MB = muy bueno, Norm. = normal, E. = excelente; N.O. = nivel de obsolescencia, Med. = medio, Norm. = normal; VUT = vida til total; VUR = vida til remanente; Depr.% = porcentaje de depreciacin; V.R.N. = valor de reposicin nuevo; D. Ac. = depreciacin acumulada, se expresa en pesos; V.N.R. = valor neto de reposicin; D. An. = depreciacin anual. CUADRO 6. Valor de la maquinaria y equipo del rancho El Recuerdo. Enfoque de costos.
Ref descripcin Valor de reposicin nuevo $ Depreciacin acumulada en pesos Valor neto de reposicin Valor neto 1 Bomba de 1 1/2 caballos de fuerza 2645.00 872.85 1772.15 1594.94
Valor fsico de maquinaria y equipo $ 1594.94 pesos (Mil quinientos noventa y cuatro pesos 94/100 m.n) Wima construcciones y servicios ampliados s.a de c.v. Ing. Alberto Wilmer Daz morales. Ced. Prof. 6358769
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CUADRO 7. Resultado del enfoque de costos, se incluye el valor de mercado del terreno, los valores fsicos de las construcciones y valor comercial de maquinaria.
TERRENO Valor de mercado de las 15 hectreas $ 3, 145,500.00 CONSTRUCCIONES Valor fsico de las construcciones $ 286,584.00 MAQUINARIA Y EQUIPO Valor comercial de la maquinaria y equipo $ 1,594.94
Resultado por el enfoque de costos = $ 3, 433,678.94 pesos (Tres millones cuatrocientos treinta y tres mil seiscientos setenta y ocho pesos 94/100 m.n)
APLICACIN DEL ENFOQUE DE INGRESOS
Caractersticas. Explotacin extensiva para produccin de caa de azcar.
Nota: La sociedad caera de San Francisco Pujiltic compra la caa de las hectreas que tienen el contrato de compra venta, cabe hacer mencin que la sociedad realiza todos los preparativos del cultivo, corte y entrega, as como el pago de todo el personal, fumigaciones, zafra y carga traslado del producto.
CUADRO 8. Cantidad, clases de caa, peso promedio estimado por hectreas del rancho El Recuerdo. Clase Cantidad/hectreas Peso promedio por hectrea Precio por tonelada/pesos Precio total de produccin anual Caa de azcar 15 120 toneladas 250 $450,000.00
Total de Ingresos por las 15 hectreas de caa de azcar $ 450,000.00 pesos (Cuatrocientos cincuenta mil pesos 00/100 m.n)
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(Tres millones setecientos cincuenta mil pesos 00/100 m.n)
RESUMEN
El valor por hectrea obtenido en el enfoque de ingresos es de $30,000.00 pesos por lo que en las 15 hectreas de terreno tenemos un monto de $450,000.00 pesos que tiene de ingreso neto el Rancho el Recuerdo
CONSIDERACIONES PREVIAS: Por las observaciones oculares realizadas sobre terreno fsico y los datos obtenidos en diferentes fuentes de la zona, el estudio de mercado y las documentales proporcionadas, de la cual se desprende la siguiente conclusin.
CONCLUSION
La valuacin del rancho El Recuerdo se realiz siguiendo los criterios tcnicos y los lineamientos generales para la valuacin comnmente aceptados en los enfoques de comparacin de ventas, costo e ingreso. En el enfoque de comparacin de ventas, se utilizaron antecedentes de valores sobre ofertas de predios investigados en la zona o zonas similares, y se estableci el valor de mercado del terreno por comparacin, encontrando que el valor promedio de la hectrea de terreno de un predio con las caractersticas y condiciones que presenta el rancho El Recuerdo es de $ 233,000.00 pesos, por lo que, el valor de mercado de toda la superficie de 15 hectreas correspondiente al Recuerdo es de $ 3, 145,500.00
En el enfoque de costo, el valor de un bien es comparable al costo de reposicin o reproduccin de uno nuevo igualmente deseable y con utilidad o funcionalidad semejante a aqul que se vala. Por el enfoque de costo, el valor de una propiedad (valor fsico) se obtiene de sumar el valor depreciado de las construcciones, al valor de la tierra, obtenida por el enfoque de las ventas comparables, de acuerdo a lo anterior, el valor fsico de las Wima construcciones y servicios ampliados s.a de c.v. Ing. Alberto Wilmer Daz morales. Ced. Prof. 6358769
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TELEFONO: 9611545467 CORREO:W_ALBERTO20@HOTMAIL.COM construcciones del Recuerdo es de $286,584.00pesos, la maquinaria y equipo tiene un valor de $1594.94 pesos La suma del valor del terreno ms el de los conceptos anteriores constituye el valor fsico total del rancho el Recuerdo, que alcanza la cantidad de $3, 433,678.94pesos.
En el enfoque de ingreso se toma la utilidad como medida del valor, se aplica al terreno y sus mejoras en funcin de su capacidad para producir ingresos con un programa de uso ptimo, esto es, se basa en la productividad del predio para determinar su valor, por lo tanto el valor de la utilidad neta del Rancho El Recuerdo es de $450,000.00 pesos anuales de la venta del producto de la caa de azcar siendo esta la renta neta anual, por lo que su valor de capitalizacin seria de 3, 750,000.00.
Anexo fotografas.
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A T E N T A M E N T E.
Ing. Wilmer Alberto Daz Morales. Ced. Prof. 6358769 Perito
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