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A vida condominial e sua regulamentao.

Detalhes
Escrito por Rafael Gondim Fialho Guedes
Categoria: Direito Civil e Processual Civil
Publicado: 10 Agosto 2012
1. A VIDA CONDOMINIAL E SUA REGULAMENTAO
Agora, cuidaremos da VIDA CONDOMINIAL E SUA REGULAMENTAO, e, assim,
voltaremos ao art. 9 da Lei 4.591/64, que trata da elaborao da Conveno Condominial dos
CONDOMNIOS POR UNIDADES AUTNOMAS pelos proprietrios, promitentes
compradores, cessionrios, ou promitentes cessionrios dos direitos pertinentes aquisio
de unidades, que , como afrmamos, a lei bsica e essencial que rege esse tipo de
condomnio, estabelecendo as regras a serem seguidas pelos ocupantes e visitantes das
instalaes condominiais, como os direitos e os deveres dos comunheiros, a utilizao da
edifcao ou do conjunto de edifcaes e a sua administrao; - deparamo-nos com as
disposies contidas no atual Cdigo Civil (Lei n 10.406, de 10.01.2002), que entrou em vigor
h 11.01.2003, inaugurando no Captulo VII, do seu Ttulo III, dedicado Propriedade
denominao nova ao CONDOMNIO POR UNIDADES AUTNOMAS, intitulando-o de
CONDOMNIO EDILCIO, e, introduzindo vrias modifcaes em uma parte expressiva dos
dispositivos da multicitada Lei 4591/64, que fcou sem efeito, tendo sido substitudos pelas
prescries de seus arts. 1.331 a 1.358.
A seguir, indicaremos um elenco das alteraes havidas, consoante as novas determinaes
do Cdigo Civil atual, na vida condominial:
1.1 CONVENO E REGIMENTO INTERNO
Alm das clusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem
estipular, quando da constituio do condomnio, o Regimento Interno j dever estar contido
na Conveno (Art. 1.334 e inc. V).
A Conveno, bem como o Regimento Interno, devero ser subscritos por condminos que
representem pelo menos 2/3 das fraes ideais (art. 1.333) e suas alteraes exigiro o
mesmo quorum de 2/3 (art. 1.351).
A Conveno e o Regimento Interno podero ser elaborados tanto por escritura pblica,
quanto por instrumento particular (art. 1.334 cit., 1) e para surtir efccia erga omnes, ou
seja, para ser oponvel a todos, para com todos e com relao a todos, dever obter o seu
registro no Cartrio de Registro de Imveis competente (art. 1.333, Pargrafo nico), ato que
ser lavrado no Livro n 3 Registro Auxiliar (arts. 177 e 178 III, da Lei 6.015/73 - LRP).
1.2 FRAO IDEAL E RATEIO DE DESPESAS
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Pela legislao anterior, a frao ideal de cada unidade autnoma no terreno e nas demais
partes de uso comum era proporcional sua rea construda.
De acordo com o 3, do art. 1.331 do Cdigo Civil atual, essa frao ideal passou a ser
proporcional ao valor de cada unidade imobiliria. Todavia, o rateio das despesas continua
como antes, isto : de conformidade com o art. 1.336, I, a quota de contribuio de cada
unidade para as despesas do condomnio, permanece proporcional sua frao ideal, salvo
disposio em contrrio na conveno.
A frao ideal de cada unidade no imvel sobre o qual est erguida a edifcao e nas demais
partes comuns, sempre foi utilizada tambm para se calcular o quorum das deliberaes
condominiais.
1.3 DESPESAS DO CONDOMNIO
Como vimos acima, as despesas de condomnio sero rateadas proporcionalmente frao
ideal de cada unidade, salvo disposio em contrrio na conveno. Entretanto, a conveno
condominial poder estabelecer outras formas de rateio para atender s despesas ordinrias
e extraordinrias do condomnio (art. 1.334, I).
As despesas pertinentes s partes de uso comum de um edifcio, quando esta parte de uso
comum destinada ao uso exclusivo de determinado condmino, correro por conta desse
condmino. Pode ser o caso por exemplo do terrao de cobertura do prdio. Sabe-se bem
que o terrao de cobertura considerado parte comum, salvo disposio em contrrio contida
no instrumento de constituio do condomnio (art. 1.331, 5). Mas, se o dito terrao
mesmo sem ser de propriedade exclusiva do condmino estiver destinado ao seu uso
exclusivo, as respectivas despesas condominiais estaro por sua conta.
Quando o terrao de cobertura fzer parte da propriedade de um condmino, as despesas
relativas ao mesmo j entraro no rateio normal desse condmino. A, incumbem a ele
tambm as despesas de conservao do terrao, como seu que , de modo que no haja
danos s unidades inferiores (art. 1.344).
Frise-se bem, que no havendo estipulao em contrrio na conveno ou no instrumento de
constituio do condomnio, - o terrao ser sempre considerado parte de uso comum
(mesmo 5 do art. 1.331).
Igualmente ocorre quanto s vagas de garagem. Aqueles que possuem direito a mais vagas
contribuiro com a parte correspondente s mesmas. Em contrapartida, os que no possuem
vagas, no contribuiro relativamente a elas.
De referncias s despesas com obras a serem executadas no CONDOMNIO POR
UNIDADES AUTNOMAS, sejam volupturias ou teis, dependem de aprovao da
assemblia.
De outro lado, quando as obras a serem realizadas forem necessrias, h que se distinguir se
de pequeno vulto ou se excessivas. Se forem de pequeno vulto, compete ao sndico realiz-
las. Se, porm, forem consideradas excessivas, h de se distinguir ainda se so urgentes ou
no. Se no forem urgentes, devero ser aprovadas em assemblia. Se alm de necessrias,
so urgentes, o sndico determinar a sua imediata execuo ( mister, a conveno
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condominial defnir o valor a partir do qual sero assim consideradas). Pode-se defnir como
obras necessrias e urgentes, aquelas decorrentes de rompimento de tubulao dgua,
esgoto ou gs; quebra de elevador, etc.
Sendo as obras necessrias e urgentes e se o sndico se omitir ou estiver impedido de
realiz-las, qualquer condmino poder lev-las a efeito, devendo depois ser reembolsado
das respectivas despesas. de todo louvvel salientar que outros tipos de obras ou reparos
de outra natureza realizados por condmino, no so reembolsveis, mesmo sendo de
interesse comum do condomnio, conforme prev o 4 do art. 1.341.
Em se tratando de despesas necessrias e urgentes, decorrentes de defeitos sbitos,
inesperados ou at incndio que possam ocorrer, causando prejuzos expressivos ou
destruio, - a Lei Condominial em seu art. 1.346 prev a obrigatoriedade do sndico
contratar o seguro de toda a edifcao, contra tais riscos.
1.4 PENALIDADES APLICADAS AOS CONDMINOS POR ATRASO NO PAGAMENTO DAS
COTAS CONDOMINIAIS, NO CUMPRIMENTO DOS DEVERES E COMPORTAMENTO
ANTI-SOCIAL
O Novo Cdigo Civil prescreve as penalidades e punies que podero ser aplicadas aos
condminos faltosos.
Na parte dedicada aos deveres do condmino, o 1 do art. 1.336, dispe:
O condmino que no pagar a sua contribuio fcar sujeito aos juros moratrios
convencionados ou, no sendo previstos, os de um por cento ao ms e multa de at dois por
cento sobre o dbito.
De sua vez, o art. 1.337 da Lei Condominial em seu caput, dita:
O condmino, ou possuidor, que no cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o
condomnio poder, por deliberao de trs quartos dos condminos restantes, ser
constrangido a pagar multa correspondente at ao quntuplo do valor atribudo contribuio
para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiterao,
independentemente das perdas e danos que se apurem.
E, continuando, seu Pargrafo nico, prescreve:
O condmino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar
incompatibilidade de convivncia com os demais condminos ou possuidores, poder ser
constrangido a pagar multa correspondente ao dcuplo do valor atribudo contribuio para
as despesas condominiais, at ulterior deliberao da assemblia.
Verifca-se, a, que as multas mximas a ser cobradas do condmino inadimplente pelo atraso
no pagamento das cotas condominiais sero de 2% (dois por cento); de cinco (5) vezes o
valor da cota condominial, se o no cumprimento do dever for reiterado e, ainda, consoante a
gravidade da falta cometida pelo condmino; e, do dcuplo (dez (10) vezes) do valor da cota
condominial, em face de reiterado comportamento anti-social do mesmo. Todavia, as referidas
multas s sero aplicveis exclusivamente sobre os dbitos vencidos a partir da data de
vigncia do novo Cdigo Civil, e, no que pertine falta cometida pelo condmino ou de
referncia ao seu reiterado comportamento anti-social, as citadas multas consequentemente
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previstas, s sero aplicveis se a falta praticada ou o comportamento anti-social
perpetrarem-se tambm a partir da data de vigncia do novo Cdigo (11.01.2003).
Ento, o condmino que no cumpre com seus deveres pagar a multa prevista no ato
constitutivo ou na conveno, a qual no poder ultrapassar como citado acima a cinco (5)
vezes o valor de sua contribuio mensal. No havendo na conveno, disposio expressa a
respeito dessa multa, caber assemblia geral deliberar sobre a sua cobrana, por dois
teros (2/3) no mnimo dos condminos restantes, conforme prev o 2, do art. 1.336.
Anote-se, que, a aplicao da multa no exclui a possibilidade de se cobrar indenizao por
perdas e danos.
Os deveres a que os condminos esto obrigados, sob pena de multa, so os seguintes:
a) no realizar obras que comprometam a segurana da edifcao;
b) no alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
c) dar s suas partes a mesma destinao que tem a edifcao, e no as utilizar de maneira
prejudicial ao sossego, salubridade e segurana dos possuidores ou aos bons costumes;
d) contribuir para as despesas do condomnio, na proporo das suas fraes ideais, salvo
disposio em contrrio na conveno.
O Cdigo Civil em vigor distingue entre as penalidades para aqueles que no cumprem com
suas obrigaes e para os que no cumprem reiteradamente com suas obrigaes.
Neste ltimo caso, a multa tambm ser de at cinco (5) vezes o valor da contribuio mensal
condominial, independentemente das perdas e danos que se apurar (art. 1.337 atrs
transcrito), mas dever ser aprovada por trs quartos (3/4) dos condminos restantes.
De outra face, por falta de defnir o que pode vir a ser qualifcado como comportamento anti-
social da parte de qualquer condmino, damos por vago o transcrito Pargrafo nico do art.
1.337, enquanto achamos que a sua aplicao dar margem a discusses. Seria conveniente,
in casu, que a conveno estabelecesse quais os comportamentos que o condomnio
considerar anti-social e, se possvel, exemplifcar, uma vez que, podem ser tidos como anti-
sociais, o trfco de drogas, a prostituio, as orgias, atividades ruidosas (inclusive a depender
da hora em que so praticadas), acobertamento de criminosos em sua unidade autnoma,
etc.
Urge, ainda, quanto aplicabilidade dos dispositivos retro, as seguintes observaes:
a. na falta de dever reiterada, no basta que o atraso seja de apenas um ms. Mas, os
atrasos constantes de pelo menos trs (3) meses, poderiam a nosso ver e salvo melhor
juzo serem considerados para efeito da multa quntupla;
b. note-se que esta multa deve ser calculada sobre o valor de uma cota mensal e no sobre
todas as cotas em atraso;
c. esta penalidade dever ser aprovada por (trs quartos) dos condminos restantes;
d. o Enunciado 92 do CEJ (Enunciados aprovados na Jornada de Direito Civil promovida pelo
Centro de Estudos Jurdicos do Conselho da Justia Federal, de 11 a 13.9.2002): As sanes
do art. 1.337 do novo Cdigo Civil no poder ser aplicadas sem que se garanta direito de
defesa ao condmino nocivo;
e. in, Revista dos Tribunais 807/310: Contra, entendendo que a aplicao de multa ao
condmino no exige a obedincia a normas do devido processo legal, prprias do processo
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judicial.
Para dar mais fora s penalidades retro, convm que as mesmas sejam includas na
conveno do condomnio.
1.5 GARAGENS
Relativamente s regras sobre GARAGENS no Cdigo Civil vigente, temos que considerar as
seguintes hipteses:
A) se a garagem tiver frao ideal prpria, constitui unidade autnoma independente,
perfeitamente descrita e caracterizada, com matrcula prpria no Registro Geral de Imveis.
Neste caso, a garagem poder ser vendida ou alienada a qualquer ttulo, gravada ou alugada
livremente, mesmo a pessoas estranhas ao condomnio. Comparando, como se fosse um
apartamento, ou uma loja, ou uma sala (art. 1.331, 1);
B) se a garagem no tiver frao ideal prpria, embora esteja individualizada e separada do
apartamento ou da unidade condominial a que pertena, forma um s todo com esta, e, para
efeito da Lei de Registros Pblicos, ser mencionada na matrcula da unidade autnoma a
que adere. Nesta hiptese, a garagem s poder ser alienada a outro condmino,
remanejando-se necessariamente as fraes ideais das duas unidades afetadas, ou seja, a
frao ideal da unidade que perder garagem ser diminuda; enquanto que a frao ideal da
unidade que acrescer a vinculao da garagem ser aumentada proporcionalmente.
Este tipo de garagem s poder ser alienada a terceiro, se esta faculdade constar da
conveno do condomnio e se no houver oposio por parte da assemblia geral (art.
1.339, 2). Observar-se-, tambm, o direito de preferncia, em condies iguais, aos
demais condminos; e, no caso de inquilinos e ocupantes, igualmente a estes antes do
estranho (art. 1.338);
C) no caso da garagem ser coletiva, cabendo a cada condmino apenas o direito a ocupar
uma ou mais vagas, sem necessariamente as vagas a serem ocupadas se localizem sempre
no mesmo lugar. Nesta hiptese a vaga de garagem no poder ser alienada, pois faz parte
da rea de uso comum do condomnio. Entretanto, poder ser alugada, dando-se a
preferncia em condies iguais primeiramente aos demais condminos (proprietrios,
inquilinos e outros, que ocupam determinada unidade autnoma) e, depois, a estranhos (art.
1.338).
No que diz respeito venda e a cesso, as normas retro aplicam-se tambm a outros tipos de
partes condominiais acessrias, como edculas, depsitos, aposentos de motoristas, etc.
Quanto a locao das outras citadas partes acessrias, o novo Cdigo Civil omisso.
1.6 ASSEMBLIA E QUORUM
Outra parte do Cdigo Civil revogado que foi alterada essa que cuida das assemblias e
quoruns pelo Cdigo Civil vigente.
Diz o seu art. 1.350, que o sndico convocar anualmente a assemblia dos condminos, a
fm de aprovar o oramento das despesas, as contribuies dos condminos e a prestao de
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contas e, eventualmente, eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
Se o sndico no convocar a assemblia ordinria ou a extraordinria, um quarto (1/4) dos
condminos poder faz-lo (arts. 1.350, 1 e 1.355).
Se a assemblia no se reunir, o juiz decidir, a requerimento de qualquer condmino (art.
1.350, 2).
Todos os condminos devero ser convocados, sob pena da assemblia no poder deliberar
(art. 1.354). Os promitentes compradores e os cessionrios de direitos sobre as unidades
autnomas so igualmente considerados proprietrios, salvo disposio em contrrio
constante da conveno (art. 1.334, 2). O novo Cdigo nada fala a respeito de inquilinos. A
lei anterior permitia a participao e voto do locatrio nas assemblias, em assuntos que no
envolvam despesas extraordinrias, caso o condmino-locador no comparea. Entendemos
que essa possibilidade ainda permanea, pois, no foi revogada pela nova lei. De outro lado,
a Lei do Inquilinato (n 8.245, de 18.10.1991) estabelece que o locatrio pode freqentar e
participar das reunies de condomnio que tratem, criem e deliberem sobre despesas que
sejam de sua responsabilidade, em decorrncia da relao locatcia que mantenha com o
condmino-locador.
O condmino poder se fazer representar por procurador, sem que do instrumento
procuratrio conste frma reconhecida, amenos que a assemblia exija (CC, art. 654).
Os condminos inadimplentes no podero participar das assemblias (art. 1.335, III).
de todo importante que se estude aqui sobre os quoruns correspondentes s deliberaes
que sero tomadas nas assemblias.
A assemblia que se reunir em primeira convocao dever ter presente pelo menos o
nmero de condminos que detenham metade das fraes ideais das unidades autnomas
integrantes do condomnio.
Em segunda convocao, reunir-se- com qualquer nmero de condminos.
As deliberaes sero tomadas mediante a aprovao da maioria dos votos presentes (mais
de 50%), tanto em primeira quanto em segunda convocao.
Os votos nas assemblias sero calculados em funo das fraes ideais de cada
condmino, salvo disposio diversa constante da conveno (art. 1.352, Pargrafo nico).
H, entretanto, casos que requerem quoruns especiais, consoante previso legal, os quais
so:
1. para aprovao da conveno e do regimento interno e suas alteraes: Pelo menos dois
teros (2/3) das fraes ideais totais do condomnio (arts. 1.333 e 1.351);
2. para mudana da destinao do edifcio ou da unidade autnoma: Unanimidade de todos
os condminos (art. 1.351);
3. para construo de outro pavimento, ou no solo comum, de outro edifcio destinado a
conter novas unidades imobilirias: Unanimidade de todos os condminos (art. 1.343);
4. para realizao de obras em partes comuns, em acrscimo s j existentes: Dois teros
(2/3) dos votos de todos os condminos;
5. para realizao de benfeitorias volupturias: Dois teros (2/3) de todos os condminos (art.
1.341 I);
6. para realizao de obras teis: Maioria dos votos de todos os condminos (mais de 50%)
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(art. 1.341 II);
7. para destituio do sndico: Maioria absoluta dos votos dos condminos presentes na
assemblia (mais de 50%) (art. 1.349);
8. se a edifcao for total ou consideravelmente destruda, ou ameace runa, os condminos
deliberaro em assemblia sobre a reconstruo ou sobre a venda, por votos que
representem metade mais uma das fraes ideais (art. 1.357);
9. para instituir a multa de at cinco (5) vezes o valor da contribuio mensal, para o
condmino que no cumpre com seus deveres, exceto o dever de pagar em dia a sua conta:
Dois teros (2/3) dos condminos restantes, presentes na assemblia (art. 1.336, 2);
10. para impor a mesma multa ao condmino ou possuidor que reiteradamente no cumpre
com seus deveres, inclusive o dever de pagar em dia a sua cota: Trs quartos (3/4) dos
condminos restantes (art. 1.337).
As demais deliberaes, como foi atrs anotado, sero tomadas pela maioria de votos dos
condminos presentes assemblia que representem pelo menos metade das fraes ideais
do terreno.
Outros quoruns especiais devero ser estabelecidos pela conveno.
1.7 QUANTO AO SNDICO
De conformidade com as prescries do Cdigo Civil em vigor, o sndico ser eleito pelo prazo
de dois (2) anos, cujo mandato poder ser renovado.
O sndico poder no ser condmino (art. 1.347).
Pela Lei Condominial anterior, s era permitida a reeleio do sndico por mais uma vez.
Agora, o seu mandato poder ser renovado indefnidamente, ou seja, o sndico poder ser
reeleito quantas vezes a assemblia o reeleja.
Na dico do art. 1.349 do CC, o sndico poder ser destitudo pela maioria absoluta dos
votos dos membros da assemblia (mais de 50% dos titulares das partes ideais presentes).
Anteriormente, era exigida a maioria de dois teros (2/3).
A assemblia poder tambm eleger o Conselho Fiscal, que dever ser composto por trs (3)
membros, com mandato de at dois (2) anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do
sndico (art. 1.356). Antes, havia o Conselho Consultivo que assessorava o sndico na soluo
dos problemas do condomnio. No vemos impedimento de que ainda possa haver o
Conselho Consultivo, ou que um nico conselho acumule as funes de fscalizar e
assessorar o sndico.
Salvo proibio expressa constante da conveno, o sndico poder transferir a outrem
mediante aprovao da assemblia, total ou parcialmente seus poderes de representao e
suas funes administrativas.
o caso da contratao de uma empresa administradora. A assemblia tambm poder
investir outra pessoa que no o sndico, atribuindo-lhe poderes de representao do
condomnio (art. 1.348, 2).
igualmente dever do sndico, estabelecido explicitamente no art. 1.346 e no inciso IX do
aludido art. 1.348 (como retro estudado), - a obrigatoriedade em providenciar o seguro contra
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incndio e/ou destruio total ou parcial da edifcao ou conjunto de edifcaes
condominiais, conforme o caso concreto.
REFERNCIAS
CARVALHO, Antnio Jos Ferreira. O Condomnio Na Prtica. 3. Ed., Rio de Janeiro, Editora
Liber Juris LTDA., 1985.
PEREIRA, Caio Mario da Silva. Condomnio E Incorporaes. 5. Ed., Rio de Janeiro, Editora
Forense.
AGUIAR VALLIM, Joo Rabello de. Direito Imobilirio Brasileiro (Doutrina e Prtica), 2. Ed.,
So Paulo, Editora Revista dos Tribunais 1984, pp. 242/243.
NUFEL, Jos. Novo Dicionrio Jurdico Brasileiro, 8. Ed., So Paulo, Editora cone, 1989, p.
322.
GONDO, J. Nascimento Franco Nisske. Condomnio Em Edifcios. 4. Ed., So Paulo, Editora
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VIANA, Marco Aurlio da Silva. Manual do Condomnio e das Incorporaes Imobilirias. 2.
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FRANA, R. Limongi. Jurisprudncia do Condomnio. So Paulo, Editora Revista dos
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JACOMINO, Sergio (Coord). Registro de Imveis. Estudos De Direito Registral Imobilirio.
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Instituto De Registro Imobilirio Do Brasil, Sergio Antonio Fabris Editor, Porto Alegre / 1997.
NEGRO, Theotonio e GOUVA, Jos Roberto Ferreira. Cdigo Civil e legislao civil em
vigor. 23. Ed., So Paulo, Editora Saraiva, 2004.
Sobre o autor
Rafael Gondim Fialho Guedes
Estudante do 10 semestre do Curso de Direito das Faculdades Jorge Amado, Salvador-
Bahia.
SEGURANA JURDICA
CONVENO DE CONDOMNIO DEVE SE
ADAPTAR AO CDIGO CIVIL
19 de maio de 2008, 15:14h
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Giovani Antnio Seabra Oliveira advogado e gerente jr!di"o do e#"rit$rio
S"hneider Advogado# A##o"iado#%
A admini#tra&'o "ondominial ma tare(a )e re)er ma grande dedi"a&'o e
*re*ara&'o do #!ndi"o e envolve in+mera# atividade# de alta "om*le,idade%
-on#ideramo# )e ma da# *rin"i*ai# a reali.a&'o e a"om*anhamento de
obra# no "ondom!nio, vi#to )e e#te item habitalmente #e (a. *re#ente na vida
"omnheira% /ntretanto, me#mo #endo ma atividade "omm e a*arentemente
#im*le#, o #!ndi"o deve tomar algn# "idado# )ando de #a e,e"&'o,
ini"iando0#e *elo momento de #a a*rova&'o e #ele&'o do# *re#tadore# de
#ervi&o e e,e"&'o% A #egir, e,*li"itaremo# algma# "atela# )e devem #er
ob#ervada# *elo #!ndi"o *ara )e #e garanta a ade)ada #egran&a jr!di"a 1#
obra# reali.ada# no "ondom!nio%
2ni"ialmente, em #e tratando de obra# em edi(!"io#, im*3e e#"lare"er )e no##o
ordenamento jr!di"o a*re#enta tr4# "ara"ter!#ti"a# "jo en)adramento deve
*re"oni.ar a #a reali.a&'o, #endo ela#: ne"e##5ria#, +tei# o vol*t5ria#%
6amanha im*ort7n"ia de en)adramento (e. "om )e o legi#lador re#erva##e
m artigo e#*e"!(i"o 8artigo 99: no -$digo -ivil ;ra#ileiro *ara de(ini0la#: 8a: <#'o
ne"e##5ria# a# )e t4m *or (im "on#ervar o bem o evitar )e #e deteriore<, ma
#ita&'o )e bem e,em*li(i"a e#ta de(ini&'o o #im*le# "on#erto de m barbar5
o )al)er otra tbla&'o em 5rea "omm do "ondom!nio= 8b: <#'o +tei# a#
)e amentam o (a"ilitam o #o do bem<, "omo, *or e,em*lo, obra# )e #ejam
reali.ada# *ara a montagem de m bi"i"let5rio em 5rea "omm ante# o"io#a= 8":
<#'o vol*t5ria# a# de mero deleite o re"reio, )e n'o amentam o #o
habital do bem, ainda )e o tornem mai# agrad5vel o #ejam de elevado valor<,
#endo o e,em*lo "l5##i"o a re(orma na *ortaria do "ondom!nio%
> im*ortante dei,ar "laro )e, me#mo havendo de(ini&'o legal, a "la##i(i"a&'o
de ma obra "omo ne"e##5ria, +til o vol*t5ria (o"o de grande# diverg4n"ia#
de entendimento do ?di"i5rio e do# *ro(i##ionai# )e militam ne#ta 5rea% @i#to
)e dentro de m determinado "onte,to ma me#ma obra *ode (ltar dentre
o# tr4# ti*o# a"ima e,*li"itado#, #endo "erto )e a "atela no# im*3e #em*re
anali#ar o "a#o "on"reto ante# de #e tirar "on"l#3e# de(initiva# )anto 1 #a
natre.a%
10
A relev7n"ia da "la##i(i"a&'o a"ima men"ionada re#ide, *rin"i*almente, no (ato
do -$digo -ivil ;ra#ileiro im*or di(erente# (orma# de a*rova&'o *ara "ada ti*o
de obra, em #e tratando de "ondom!nio edi(!"io% Segndo a regra do artigo 1%A41,
*ar5gra(o AB e do# artigo# 1%A52 e 1%A5A, *ara a reali.a&'o de obra# ne"e##5ria# e
)e im*ortem em de#*e#a# e,"e##iva#, ba#ta a a*rova&'o da maioria do#
*re#ente# em #egnda "onvo"a&'o de A##emblia% ?5 *ara a *romo&'o obra#
+tei# e,ige0#e a a*rova&'o da maioria do# voto# de todo# o# "ondmino# 8artigo
1%A41, 22:, e *or (im, em #e tratando de e,e"&'o de obra# vol*t5ria# e,ige0#e a
a*rova&'o *or 2CA do# voto# de todo# o# "ondmino#, regra e#ta )e no#
im*o#ta *elo artigo 1%A41, 2%
A #im*le# an5li#e do te,to legal no# d5 "onta )e #em a a*rova&'o *rvia de
A##emblia o #!ndi"o *ode #omente e,e"tar obra# )e #ejam: 8a: ne"e##5ria# e
rgente#, inde*endente do "#to= o 8b: ne"e##5ria#, me#mo )e n'o #ejam
emergen"iai#, ma# de#de )e n'o gerem de#*e#a# e,"e##iva#% Dorm, a*e#ar do
.elo do legi#lador *ara "om a matria, a #bjetividade da e,*re##'o <de#*e#a
e,"e##iva< tem di(i"ltado a #a inter*reta&'o literal at me#mo a #a
a*li"abilidade, *oi#, o )e devemo# entender *or <de#*e#a e,"e##iva<E Dara
evitar e#te ti*o de *ol4mi"a e dar tran)Filidade ao# #!ndi"o#, temo# orientado
)e tal *revi#'o #eja in"l!da na -onven&'o do "ondom!nio, i#to tambm
evitaria a ne"e##idade de a*rova&'o *or a##emblia de obra# rotineira#,
e"onomi.ando re"r#o# e tem*o de #!ndi"o# e "ondmino#%
> mito "omm no# de*ararmo# "om #ita&3e# envolvendo -onven&3e# )e
*rev4em "ondi&3e# de a*rova&'o de obra# di(erente# da# *revi#ta# *ela
legi#la&'o vigente, "om o objetivo de evitar a# di#"##3e# #obre )al norma ir5
*revale"er, notadamente #e a lei o a "l5#la da -onven&'o "elebrada
anteriormente, j5 )e a lei nova n'o *ode retroagir *ara atingir a)ele ato
jr!di"o *er(eito o )al (oi "elebrado #ob o im*rio da lei )e, de#ta (orma,
*ermitia a e#"olha do )orm% Dor i##o, re"omendamo# )e toda# a# -onven&3e#
de "ondom!nio #ejam ada*tada# 1# norma# do -$digo -ivil%
Ge"e##5rio ainda de#ta"ar )e, em #ita&3e# de emerg4n"ia em )e #ejam
ne"e##5ria# obra# *ara evitar m mal maior )e *o##a de algma (orma "olo"ar
em ri#"o o *atrimnio o a #egran&a do# "ondmino#, o #!ndi"o *ode e deve
11
reali.ar a obra, inde*endente de #e "#to, *ara de*oi#, "om*rovando0#e o
"ar5ter emergen"ial, #bmeter 1 A##emblia #a homologa&'o% Hltra*a##ada a
)e#t'o envolvendo a a*rova&'o da obra, ma otra eta*a )e mere"e aten&'o
do# #!ndi"o# o momento da "ontrata&'o *ara a *re#ta&'o do# #ervi&o# a #erem
e,e"tado#% Gela, indi#*en#5vel "erti(i"ar0#e )e a# em*re#a# o *ro(i##ionai#
liberai# envolvido# e#tejam reglarmente habilitado# e *o##am hi#t$ri"o
*ro(i##ional )e ate#tem a #a "a*a"idade t"ni"a% Ie*endendo do vlto da
obra, e#ta "erti(i"a&'o tambm deve envolver a an5li#e do *atrimnio do
*re#tador, *oi# e#te *ode #er relevante em "a#o de re#*on#abili.a&'o o
indeni.a&'o *ela m5 e,e"&'o do #ervi&o "ontratado%
6er m "ontrato bem redigido tambm mito im*ortante, *oi# ele )em vai
reger a# rela&3e# entre o *re#tador e o "ondom!nio e #'o mita# a# nan"e# )e
envolvem e#ta "ontrata&'o: *ra.o# de entrega, "ondi&3e# )e ate#tem a
)alidade da entrega do #ervi&o, (orma de *agamento, "ondi&3e# *ara re#"i#'o,
re#*on#abilidade "ivil, et"% A )e#t'o trabalhi#ta tambm mere"e aten&'o
e#*e"ial, *oi# )ando o "ondom!nio o*tar *ela "ontrata&'o de m'o0de0obra
ter"eiri.ada, #e (a. ne"e##5rio )e o "ontrato (irmado *o##a "l5#la#
e#*e"!(i"a# )e limitem a# re#*on#abilidade# da# *arte# em "on#on7n"ia "om a
legi#la&'o vigente, bem "omo a# e,ig4n"ia# da a*re#enta&'o do re"olhimento do#
do"mento# inerente# 1 #eara trabalhi#ta, tai# "omo JG6S, 2GSS et"%, *ara )e,
a##im, #ejam minimi.ado# o# ri#"o# de demanda# "om *edido# de
re"onhe"imento de v!n"lo em*regat!"io e "ondena&3e# *or re#*on#abilidade
#b#idi5ria%
Iiante de toda# e#ta# vari5vei#, eviden"ia0#e a ne"e##idade do #!ndi"o b#"ar
ma a##e##oria jr!di"a *ara anali#ar *reviamente o# "ontrato# de *re#ta&'o de
#ervi&o# da# obra# )e o "ondom!nio *retenda reali.ar, lembrando ainda )e o
"ondom!nio, re#iden"ial o "omer"ial, de#tinat5rio (inal da# obra# e, *ortanto,
"on#midor *rotegido *elo -$digo de Ie(e#a do -on#midor 8Kei Jederal
8%0L8C1990:%
Smari.ando, entendemo# )e o #!ndi"o deve #egir o# #eginte# re)i#ito# *ara
garantir, em #entido am*lo, a #egran&a da "ontrata&'o e e,e"&'o de ma obra:
en)adrar a obra )anto 1 #a natre.a= re#*eitar o# *ro"edimento# *revi#to#
12
na -onven&'o e na lei *ara a a*rova&'o em A##emblia= e ter m *are"er t"ni"o
de *ro(i##ional reglarmente habilitado #obre a viabilidade da obra, #ob o *onto
de vi#ta da #egran&a da edi(i"a&'o e da harmonia "om a# norma# rban!#ti"a#
lo"ai#, anali#ar o# "ontrato# de obra# e de a)i#i&'o de materiai# *ara garantir
)e e#te# n'o "a#em tran#torno# de )al)er natre.a ao "ondom!nio%
Segindo o# a"atelamento# a)i brevemente de#"rito#, "ertamente a# obra#
e#tar'o #ob elevada #egran&a jr!di"a e trar'o #ol&3e#, deleite, bem0e#tar e
valori.a&'o *atrimonial ao# #e# "ondmino#% A##im, "omo o# #!ndi"o# ter'o #a
admini#tra&'o "ada ve. mai# valori.ada%
ELIZABETH GOMES
H trs meses houve uma assemblia no condomnio em que foi vetada a continuao de uma obra
feita pela sndica, por beneficiar exclusivamente a garagem dela e da sub-sndica !ssim sendo, s"
poderia ser reali#ada qualquer obra ap"s nova assemblia H trs dias, porm, a sndica voltou a
tocar a obra, sem cumprir o que foi dito na $ltima assemblia, conforme ata % que devo e posso
fa#er&
Qualquer condmino tem o direito de entrar com uma ao na Justia para embargar essa obra. A sndica
poder ser obrigada a demolir o que j foi feito e a pagar os custos ao condomnio.
Para responder a esta pergunta a jornalista Sophia Camargo conversou com Gustavo D'Acol Cardoso,
advogado especializado em direito imobilirio, membro da Comisso de Direito mobilirio e !rban"stico da
#A$%SP&
ANDR
'uando se fala que preciso ()* dos cond+minos para aprovar uma obra, a que se refere esta
frao, so ()* dos cond+minos do prdio ou dos que estiverem presentes na assemblia&
Segundo o artigo 1.!1 do "#digo "i$il% o qu#rum para apro$ao de obras a serem reali&adas no
condomnio $ai depender da urg'ncia das mesmas. Se elas forem necessrias (imprescind$eis ao
funcionamento de partes essenciais do edifcio)% elas podem ser apro$adas pelo sndico somente ou% na
aus'ncia ou impossibilidade deste% por um condmino. Se forem muito caras% ter de ser con$ocada
assembl*ia e+traordinria para apro$ao. Se as obras forem ,teis (ou seja% iro beneficiar a todos% mas
no so urgentes)% a apro$ao ser feita pela maioria simples dos condminos presentes em assembl*ia.
Se forem obras $olupturias% ou seja% feitas para simples embele&amento do edifcio% de$ero contar com o
$oto de -. de todos os condminos.
Para responder a esta pergunta a jornalista Sophia Camargo conversou com Gustavo D'Acol Cardoso,
advogado especializado em direito imobilirio, membro da Comisso de Direito mobilirio e !rban"stico da
#A$%SP&
LGIA HELENA
% vi#inho de baixo reclamou de um va#amento do meu apartamento e o condomnio me notificou a
dar uma soluo para o problema -ontratei uma empresa que verificou no haver tal va#amento
.o acreditaram na resposta e me notificaram a quebrar o banheiro /i# isso e foi constatado que
no havia mesmo o va#amento, era do andar de cima !gora ningum quer pagar meu pre0u#o %
que fao&
A sen/ora poder contratar um perito judicial para fa&er uma $istoria no ban/eiro e s# ento dar incio 0
reforma. "om base no laudo do perito e nas duas notifica1es% poder processar o condomnio a pagar
todas as despesas que te$e% inclusi$e a contratao do perito.
13
VERA MORAES
'uais so os quoruns necessrios para aprovar obra $til, necessria e volupturia&
2bra $olupturia% de embele&amento% de$e ser apro$ada por -. do total dos condminos. 2bra ,til% pela
maioria dos condminos (maioria simples3 456 7 1). J a obra necessria% de carter urgente% no depende
de apro$ao. 2 sndico ou qualquer outro condmino% em caso de omisso do sndico% pode iniciar a obra
e depois prestar contas ao condomnio.
VERA PEREIRA
1ou proprietria de um apartamento que est alugado agora 2ergunto, as despesas com pintura
externa e interna so de minha responsabilidade ou do inquilino&
So despesas suas% porque so e+traordinrias. A 8ei 9-!4.:1% tamb*m con/ecida como 8ei do ;nquilinato%
lista% nos artigos -- e -% todas as despesas que cabem ao inquilino e ao proprietrio.
MRCIA CRISTINA
.osso condomnio pretende reformar o salo de festas e o hall social 'ual o quorum necessrio
para aprovao&
<ois teros do total dos condminos.
ELIANA
3roca de antena coletiva do prdio despesa do inquilino ou do proprietrio&
<o proprietrio.
RODRIGO
% proprietrio do apartamento embaixo do meu exige que eu pague os estragos causados por um
va#amento que ele di# ter vindo do meu apartamento 3enho mesmo de pagar isso&
Se o estrago foi causado por um $a&amento do seu apartamento% sim. Antes% por*m% $erifique se o
$a&amento no $eio de apartamentos acima ou da coluna do pr*dio.
KARLA
% apartamento em cima do meu est em reforma 4 muita su0eira e barulho % que posso fa#er&
=a&er reformas * um direito de todo proprietrio% desde que no ultrapassem o limite do sil'ncio e da
limpe&a do condomnio. Se /ou$er abuso% pea ao sndico para notificar o condmino. Se no /ou$er
resultado% $oc' pode entrar na Justia para pedir embargo da obra.
JOYCE
5inha vi#inha est reformando o apartamento dela e a vibrao est derrubando coisas na minha
casa e descolando esquadrias 6 reclamei com o sndico e nada % que posso fa#er&
>oc' ter de recorrer 0 Justia. Se os preju&os forem inferiores a !5 salrios mnimos% $oc' poder fa&er a
reclamao no Jui&ado ?special "$el.
RICARDO
'uando existe responsabilidade do condomnio a respeito de infiltra7es oriundas das esquadrias
das 0anelas&
;nfiltra1es nas esquadrias so sempre problema dos condminos.
RENATA
8m va#amento da piscina do apartamento de cima danificou meu apartamento % dono di# que o
va#amento no dele % condomnio no toma nenhuma providncia % que devo fa#er&
?ntrar com uma ao no Jui&ado ?special "$el. Se for pro$ado que o $a&amento * realmente causado pelo
apartamento superior% o proprietrio ter de fa&er as reformas necessrias para reparar os danos no seu
im#$el.
CRISTINA
% que so as obras volupturias de que fala o novo c"digo civil&
So obras que objeti$am embele&ar o pr*dio.
ANDRA
14
5inha vi#inha de apartamento foi tentar arrumar o interfone dela e acabou quebrando o meu 9la se
nega a arrumar % que eu fao&
Se no / soluo amig$el% a sada * procurar o Jui&ado ?special "$el.
CNTIA
% sndico pode me multar porque pintei minha varanda de uma cor um pouco diferente das demais&
Sim. 2 sndico poder mult@la e ainda poder obrig@la a repintar a $aranda no tom original% pois no *
facultado aos condminos alterarem a fac/ada do edifcio.
RICARDO
5oro na cobertura e uma chuva de grani#o provocou rachaduras na la0e do meu apartamento 3enho
que arcar com as despesas de pintura ou responsabilidade do condomnio&
A conser$ao da laje * obrigao do condomnio% pois se ocorrerem rac/aduras e infiltra1es% todas as
unidades podero ser prejudicadas e no apenas o ,ltimo andar.
ALEXANDRE
1e o condomnio decidir construir coberturas para carros terei de pagar o custo da obra&
Se a maioria dos condminos $otar a fa$or da obra% sim.
OBRAS.
ELIZABETH GOMES
H trs meses houve uma assemblia no condomnio em que foi vetada a continuao de uma obra
feita pela sndica, por beneficiar exclusivamente a garagem dela e da sub-sndica !ssim sendo, s"
poderia ser reali#ada qualquer obra ap"s nova assemblia H trs dias, porm, a sndica voltou a
tocar a obra, sem cumprir o que foi dito na $ltima assemblia, conforme ata % que devo e posso
fa#er&
Qualquer condmino tem o direito de entrar com uma ao na Justia para embargar essa obra. A sndica
poder ser obrigada a demolir o que j foi feito e a pagar os custos ao condomnio.
Para responder a esta pergunta a jornalista Sophia Camargo conversou com Gustavo D'Acol Cardoso,
advogado especializado em direito imobilirio, membro da Comisso de Direito mobilirio e !rban"stico da
#A$%SP&
ANDR
'uando se fala que preciso ()* dos cond+minos para aprovar uma obra, a que se refere esta
frao, so ()* dos cond+minos do prdio ou dos que estiverem presentes na assemblia&
Segundo o artigo 1.!1 do "#digo "i$il% o qu#rum para apro$ao de obras a serem reali&adas no
condomnio $ai depender da urg'ncia das mesmas. Se elas forem necessrias (imprescind$eis ao
funcionamento de partes essenciais do edifcio)% elas podem ser apro$adas pelo sndico somente ou% na
aus'ncia ou impossibilidade deste% por um condmino. Se forem muito caras% ter de ser con$ocada
assembl*ia e+traordinria para apro$ao. Se as obras forem ,teis (ou seja% iro beneficiar a todos% mas
no so urgentes)% a apro$ao ser feita pela maioria simples dos condminos presentes em assembl*ia.
Se forem obras $olupturias% ou seja% feitas para simples embele&amento do edifcio% de$ero contar com o
$oto de -. de todos os condminos.
Para responder a esta pergunta a jornalista Sophia Camargo conversou com Gustavo D'Acol Cardoso,
advogado especializado em direito imobilirio, membro da Comisso de Direito mobilirio e !rban"stico da
#A$%SP&
LGIA HELENA
% vi#inho de baixo reclamou de um va#amento do meu apartamento e o condomnio me notificou a
dar uma soluo para o problema -ontratei uma empresa que verificou no haver tal va#amento
.o acreditaram na resposta e me notificaram a quebrar o banheiro /i# isso e foi constatado que
no havia mesmo o va#amento, era do andar de cima !gora ningum quer pagar meu pre0u#o %
que fao&
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A sen/ora poder contratar um perito judicial para fa&er uma $istoria no ban/eiro e s# ento dar incio 0
reforma. "om base no laudo do perito e nas duas notifica1es% poder processar o condomnio a pagar
todas as despesas que te$e% inclusi$e a contratao do perito.
VERA MORAES
'uais so os quoruns necessrios para aprovar obra $til, necessria e volupturia&
2bra $olupturia% de embele&amento% de$e ser apro$ada por -. do total dos condminos. 2bra ,til% pela
maioria dos condminos (maioria simples3 456 7 1). J a obra necessria% de carter urgente% no depende
de apro$ao. 2 sndico ou qualquer outro condmino% em caso de omisso do sndico% pode iniciar a obra
e depois prestar contas ao condomnio.
VERA PEREIRA
1ou proprietria de um apartamento que est alugado agora 2ergunto, as despesas com pintura
externa e interna so de minha responsabilidade ou do inquilino&
So despesas suas% porque so e+traordinrias. A 8ei 9-!4.:1% tamb*m con/ecida como 8ei do ;nquilinato%
lista% nos artigos -- e -% todas as despesas que cabem ao inquilino e ao proprietrio.
MRCIA CRISTINA
.osso condomnio pretende reformar o salo de festas e o hall social 'ual o quorum necessrio
para aprovao&
<ois teros do total dos condminos.
ELIANA
3roca de antena coletiva do prdio despesa do inquilino ou do proprietrio&
<o proprietrio.
RODRIGO
% proprietrio do apartamento embaixo do meu exige que eu pague os estragos causados por um
va#amento que ele di# ter vindo do meu apartamento 3enho mesmo de pagar isso&
Se o estrago foi causado por um $a&amento do seu apartamento% sim. Antes% por*m% $erifique se o
$a&amento no $eio de apartamentos acima ou da coluna do pr*dio.
KARLA
% apartamento em cima do meu est em reforma 4 muita su0eira e barulho % que posso fa#er&
=a&er reformas * um direito de todo proprietrio% desde que no ultrapassem o limite do sil'ncio e da
limpe&a do condomnio. Se /ou$er abuso% pea ao sndico para notificar o condmino. Se no /ou$er
resultado% $oc' pode entrar na Justia para pedir embargo da obra.
JOYCE
5inha vi#inha est reformando o apartamento dela e a vibrao est derrubando coisas na minha
casa e descolando esquadrias 6 reclamei com o sndico e nada % que posso fa#er&
>oc' ter de recorrer 0 Justia. Se os preju&os forem inferiores a !5 salrios mnimos% $oc' poder fa&er a
reclamao no Jui&ado ?special "$el.
RICARDO
'uando existe responsabilidade do condomnio a respeito de infiltra7es oriundas das esquadrias
das 0anelas&
;nfiltra1es nas esquadrias so sempre problema dos condminos.
RENATA
8m va#amento da piscina do apartamento de cima danificou meu apartamento % dono di# que o
va#amento no dele % condomnio no toma nenhuma providncia % que devo fa#er&
?ntrar com uma ao no Jui&ado ?special "$el. Se for pro$ado que o $a&amento * realmente causado pelo
apartamento superior% o proprietrio ter de fa&er as reformas necessrias para reparar os danos no seu
im#$el.
CRISTINA
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% que so as obras volupturias de que fala o novo c"digo civil&
So obras que objeti$am embele&ar o pr*dio.
ANDRA
5inha vi#inha de apartamento foi tentar arrumar o interfone dela e acabou quebrando o meu 9la se
nega a arrumar % que eu fao&
Se no / soluo amig$el% a sada * procurar o Jui&ado ?special "$el.
CNTIA
% sndico pode me multar porque pintei minha varanda de uma cor um pouco diferente das demais&
Sim. 2 sndico poder mult@la e ainda poder obrig@la a repintar a $aranda no tom original% pois no *
facultado aos condminos alterarem a fac/ada do edifcio.
RICARDO
5oro na cobertura e uma chuva de grani#o provocou rachaduras na la0e do meu apartamento 3enho
que arcar com as despesas de pintura ou responsabilidade do condomnio&
A conser$ao da laje * obrigao do condomnio% pois se ocorrerem rac/aduras e infiltra1es% todas as
unidades podero ser prejudicadas e no apenas o ,ltimo andar.
ALEXANDRE
1e o condomnio decidir construir coberturas para carros terei de pagar o custo da obra&
Se a maioria dos condminos $otar a fa$or da obra% sim.
ASSEMBLEIAS
AUXILIADORA
.a conveno do prdio onde moro consta ser lcito o cond+mino ser representado por procurador,
cond+mino ou no, exceto se for o pr"prio sndico ou membro do -onselho -onsultivo :no
menciona sub-sndico; .a $ltima !ssemblia, o funcionrio da administrao do -ondomnio
apresentou cerca de <= procura7es, votando a favor das propostas do sndico em todas as
quest7es, inclusive na aprovao das contas, que no foram analisadas por ningum %s reiterados
pedidos de fornecimento da documentao por parte dos cond+minos no foram atendidos 9sse
um procedimento lcito&
Aesposta3 2 sndico no pode ser procurador de ningu*m% mas o "onsel/o pode. 2 "#digo "i$il permite
que os condminos sejam representados por meio de procurao. "om relao 0 assembl*ia% esta de$e ser
con$ocada com no mnimo cinco dias de anteced'ncia% sob pena de ser anulada. "om relao 0s contas%
estas de$em ser $erificadas e apro$adas pelo "onsel/o =iscal e serem $otadas pelos condminos. Se
algum condmino quiser $erificar as contas% de$e solicitar ao sndico% que no pode se negar a fa&er a
prestao das contas. As pastas de$em ficar arqui$adas por pelo menos cinco anos. Segundo a AAB;"
(Associao das Administradoras de Bens ;m#$eis e "ondomnios)% o que impede a apro$ao das contas *
a identificao de irregularidades entre o que * arrecado e as despesas gerais do condomnio ou a
aplicao inde$ida dos recursos.
MARIA
3roquei a 0anela do meu apto por outra de alumnio, pois a anterior estava em pssimo estado
>epois de algum tempo, em assemblia, decidiram trocar todas as 0anelas e optaram por colocar de
material inferior, 2?-, devido ao custo 3enho que trocar a minha tambm&
Aesposta3 2 ad$ogado especiali&ado em <ireito ;mobilirio Cic/el Aosental Dagner defende que% para
alterar a fac/ada do pr*dio * necessria apro$ao de 1556 dos condminos. 2u seja% se a sen/ora no
concordar com a mudana% ela no poder ser feita. ?le ressalta% por*m% que isso no significa que possa
/a$er a ditadura das minorias. Se a mudana for necessria% o condomnio pode entrar na Justia para que
pre$alea a deciso da maioria. Cas $ale lembrar que * poss$el% por*m% colocar o mesmo padro de
janelas utili&ando materiais diferentes como alumnio e E>"% sem que se note a diferena e+ternamente.
ELIZABETH GOMES
H trs meses houve uma assemblia no condomnio em que foi vetada a continuao de uma obra
feita pela sndica, por beneficiar exclusivamente a garagem dela e da sub-sndica !ssim sendo, s"
poderia ser reali#ada qualquer obra ap"s nova assemblia H trs dias, porm, a sndica voltou a
17
tocar a obra, sem cumprir o que foi dito na $ltima assemblia, conforme ata % que devo e posso
fa#er&
Qualquer condmino tem o direito de entrar com uma ao na Justia para embargar essa obra. A sndica
poder ser obrigada a demolir o que j foi feito e a pagar os custos ao condomnio.
Para responder a esta pergunta a jornalista Sophia Camargo conversou com Gustavo D'Acol Cardoso,
advogado especializado em direito imobilirio, membro da Comisso de Direito mobilirio e !rban"stico da
#A$%SP&
WALDECH
9m reunio a qual s" compareceram @AB dos cond+minos, decidiram fa#er reformas no condomnio
1ou obrigado a pagar as despesas oriundas dessa deciso uma ve# que no estou em condi7es
financeiras para isso&
Sim. As decis1es da assembl*ia de$em ser acatadas por todos. <a a importFncia de participar das
assembl*ias no condomnio.
LUTERO
.o participei de uma reunio do condomnio em que foram aprovadas verbas para executar
servios no prdio 2osso cancelar essa reunio 0udicialmente por no concordar com essa
deciso&
Go. A deciso da assembl*ia * $lida para todos os condminos. 2 "#digo "i$il di& que uma reunio s# *
pass$el de ser in$alidada caso fique pro$ado que todos os condminos no foram con$ocados. Cesmo
assim% os ju&es tendem a decidir pela anulao da assembl*ia se esta resultar em preju&o para os
condminos.
EDUARDO
%s locatrios podem dar sua opinio nas assemblias&
<e acordo com o no$o c#digo ci$il% apenas a participao dos condminos * garantida nas assembl*ias. ?
por condmino se entende o proprietrio do im#$el.
OSMAR
.o caso de decis7es tomadas em assemblia que contrariem o c"digo civil quem deve ser
processado, o sndico, o presidente da assemblia ou o conselho&
2 condomnio.
RAQUEL
'uem est com o condomnio em atraso no pode participar das reuni7es&
Segundo o no$o "#digo "i$il% pelo artigo 14% para participar das reuni1es e $otar nas delibera1es do
condomnio% o condmino precisa estar quite com o condomnio. Cas o ad$ogado Sergio Jafet no
aconsel/a o condomnio a $etar a participao dos condminos inadimplentes para no cercear o direito 0
liberdade de ir e $ir. 2 direito 0 $otao% por*m% * e+clusi$o de quem est adimplente.
CNTIA
'uando um determinado assunto discutido e retomado vrias ve#es em assemblia, tendo vrios
desfechos, qual a deciso vlida&
Hodas as decis1es das assembl*ias so $lidas e soberanas. Se a questo for muito comple+a% apenas
uma declarao judicial poder decidir sobre qual * a deciso $lida.
ADALBERTO
%s cond+minos do meu prdio no comparecem Cs reuni7es, mesmo ap"s a insistncia da sndica,
inviabili#ando qualquer tipo de deciso 9xiste alguma medida que pode ser tomada para permitir
que algo possa ser feito mesmo sem a presena do mnimo de cond+minos&
<e acordo com o artigo 145% pargrafo -I do "#digo "i$il% se a assembl*ia no se reunir% um jui& poder
tomar a deciso pelos condminos% a pedido de qualquer condmino.
18
Quais obras o sndico pode fazer sem consultar o
condomnio?
Art!" #$%rt" &'r' ' %"()*' +M#r%'," I-".(/r"01 $". r#$&"*$'.(,',# ,"
E*!#*2#r" # A,3"!'," 4r'*%$%" M'' N#t"1 &).(%',' 5)*6#*'(-#*t# *" 7"r*'(
E$t'," ,# M*'$1 ,# B#(" 8"r6"*t#9MG.
As o!"s #$% &o'%( s%! !%")*+"'"s &%)o s,-'*.o/ o$ "01 (%s(o &o! #$")#$%! $( 'os
.o-'2(*-os -o ."so '% o(*ss3o o$ *(&%'*(%-0o '%s0%/ s3o "#$%)"s '*0"s -%.%ss4!*"s/ &o*s/
s%5$-'o " !%5!" .o-0*'" -o "!0*5o 67896 'o No:o C;'*5o C*:*)/ *-'%&%-'%( '% "$0o!*+"<3o '"
Ass%()1*"7
N" =*&;0%s% '%s0"s o!"s -%.%ss4!*"s >o!%( $!5%-0%s % !%s$)0"!%( %( '%s&%s"s %?.%ss*:"s/
"&;s 0o("'" " *-*.*"0*:" '% s$" !%")*+"<3o/ o s,-'*.o/ o$/ -" =*&;0%s% '% .o-'2(*-o #$% "
'%0%!(*-o$/ '%:%!4 .o-:o."! *(%'*"0"(%-0% " Ass%()1*"/ &"!" 0o("! .*@-.*" '"s
&!o:*'@-.*"s "'o0"'"s7
As o!"s o$ !%&"!os/ "*-'" #$% -%.%ss4!*"s/ #$% -3o 0%-="( $!5@-.*"/ ("s #$% *(&o!0%( %(
5"s0os %?.%ss*:os/ so(%-0% &o'%!3o s%! %?%.$0"'"s "&;s "$0o!*+"<3o '" "ss%()1*"
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