Tenga en cuenta que al parecer en este caso ya se ha cumplido con el requisito exigido

por el artculo 518 del Cdigo de Comercio para tener derecho a la renovacin
automtica del contrato de arrendamiento por llevar ms de dos aos en el local, me
permito transcribirle la norma:

"Art. 518.- El empresario que a ttulo de arrendamiento haya ocupado no menos de

dos aos consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de

comercio, tendr derecho a la renovacin del contrato al vencimiento
del mismo, salvo en los siguientes casos:

Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato;

Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitacin o para un
establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que
tuviere el arrendatario,
Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no
puedan ejecutarse sin la entrega o desocupacin, o demolido por su estado de ruina o
para la construccin de una obra nueva."
Ahora bien, a pesar del derecho de renovacin automtica, la misma norma establece
tres casos en los cuales usted podra pedir la entrega del local: 1. Por incumplimiento
del contrato. 2. Para destinarlo a su propia habitacin o a un negocio suyo diferente del
actual. 3. Por obras de reconstruccin (caso en el que deber ofrecer de nuevo al
arrendatario
el
local
una
vez
terminadas
estas).
Como puede ver, a menos que se de una de las tres situaciones citadas, solicitar el
local en este momento no es viable pues la ley ampara en este caso al arrendatario. Si
ha de solicitarlo por uno de los 2 primeros motivos que le seal, tenga en cuenta que
deber enviar la carta con 6 meses de antelacin a la terminacin del contrato, de
acuerdo
al
artculo
520
del
cdigo
de
comercio:
"Art. 520.- En los casos previstos en los ordinales 2 y 3 del artculo 518, el
propietario desahuciara al arrendatario con no menos de seis meses de anticipacin a
la fecha de terminacin del contrato, so pena de que ste se considere renovado o
prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo trmino del contrato inicial. Se
exceptan de lo dispuesto en este artculo los casos en que el inmueble sea ocupado o
demolido
por
orden
de
autoridad
competente."
Mi recomendacin es que primero acuda al dilogo para lograr un acuerdo al respecto,
si esta instancia no funciona, puede citar al arrendatario a una audiencia de
conciliacin en derecho, si est usted en Bogot puede acudir al centro de conciliacin
de la cmara de comercio, donde le cobrarn una tarifa bastante razonable y le

ofrecern un excelente servicio, mediante un conciliador en derecho que tratar de

buscar que las partes lleguen a un acuerdo que satisfaga a ambos, puede ver
informacin
adicional aqu.
Sino logra llegar a un acuerdo entonces deber buscar la asistencia de un abogado,
preferiblemente especialista en derecho comercial a efectos de que analice
detalladamente el contrato de arrendamiento e inicie las acciones pertinentes, aunque
en mi concepto, el arrendatario ya tiene derecho a renovacin automtica.
Le dejo adems un artculo relacionado por si desea profundizar en el tema, aqu
Espero haber atendido apropiadamente a su inquietud.

martes, 19 de mayo de 2009

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCALES
COMERCIALES
Apuntes tomados del tomo II del libro CONTRATOS MERCANTILES
JAIME ALBERTO ARRUBLA PAUCAR
12 EDICIN
CONTRATOS TPICOS
BIBLIOTECA JURDICA DIKE

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCALES COMERCIALES

No encontramos en el Cdigo de Comercio la regulacin del contrato de arrendamiento;

no se ocup el legislador mercantil de regular ese contrato en el libro pertinente, a lo
mejor, porque consider suficiente la estructura general de este contrato contemplada en
el Cdigo Civil, la cual se aplica a los arrendamientos mercantiles en virtud de la remisin
directa que realiza el artculo 822 del estatuto mercantil.

Sin embargo, refirindose a los bienes mercantiles, concretamente al establecimiento de

comercio, el cual define un conjunto de bienes organizados por el empresario para
realizar los fines de la empresa, (artculo 515 del Cdigo de Comercio), seal que
dentro de la universalidad de bienes que lo componen, figura el contrato de
arrendamiento.

El local comercial que sirve de soporte fsico al establecimiento de comercio, es decir,

donde tiene su asiento y desarrollo la empresa comercial, puede no ser de propiedad del
empresario, quien puede haberlo tomado a ttulo de arrendamiento.

Ese derecho de mera tenencia que tiene el empresario mercantil, hace parte integrante de
su establecimiento y es el objeto de la regulacin legal y de la consiguiente proteccin
consagrada por el legislador.

Si el propietario del inmueble donde funciona el establecimiento de comercio pudiese en

cualquier momento desahuciar al inquilino para provocar la terminacin del contrato y no
prorrogarlo, podra aprovecharse del buen nombre, de la fama y de la clientela lograda por
el empresario e instalara su propio establecimiento idntico o similar al que all
funcionaba. Es indudable que el empresario que acredita un establecimiento de comercio
atrae una clientela, la cual se orienta por el sitio que ocupa el establecimiento; y ya
acreditado, puede influir en todo un sector valorizndolo e incluso ese intangible puede
constituirse en un momento dado en el elemento ms importante de todo establecimiento

de comercio. Por todo esto, no es posible permitir al propietario del local que abuse, que
se beneficie del esfuerzo y del trabajo del empresario.

NATURALEZA JURDICA DE LA PROPIEDAD COMERCIAL

La denominacin de propiedad comercial no ha sido caprichosa y tal expresin se ha

impuesto en el mundo a pesar de no estar contemplada en las legislaciones.
Indudablemente, las pretensiones de los comerciantes invocan un derecho similar al de
dominio, con todas las consecuencias propias de l.

Sin embargo en nuestra legislacin, como en muchas otras, no se atendieron a cabalidad

los deseos de los comerciantes de entonces y podemos afirmar que no es del todo
correcta la expresin propiedad comercial, pues el derecho que tiene el arrendatario
no puede ser calificado como un derecho real, sino simplemente como un derecho
personal frente al propietario, pero con unas caractersticas y unas condiciones propias,
que lo hacen diferente a la categora tradicional que conocemos como derecho personal.

El propietario que permite por el contrato de arrendamiento la instalacin de una

explotacin industrial o comercial de su inmueble, le est dando a ese inmueble cierta
afectacin en provecho de un tercero, y como consecuencia no va a poder recuperarlo
atendiendo a su simple deseo y por razones caprichosas.

Esos derechos que se otorgan al arrendatario, no son derecho real, pues no le va a ser
posible reivindicarlo, ni va a ser titular del derecho de persecucin, simplemente podr
exigir al propietario abusivo una indemnizacin.

Pero tampoco es un simple derecho personal, pues en cierta forma el inmueble queda
afectado a un derecho de renovacin del contrato de arrendamiento y adems afectado al
pago de la respectiva indemnizacin.

Nada se opone a que podamos referimos a otra clase de derechos diferentes a los reales
y personales. La doctrina francesa ha sealado una clasificacin tripartita de los derechos,
indicando que hay derechos reales, personales e intelectuales. En esta ltima categora
podramos incluir la propiedad de cosas incorporales, como la llamada propiedad
comercial.

LA REGULACIN EN NUESTRO DERECHO

En este orden de ideas, trae nuestra legislacin un sistema de proteccin a los derechos
del arrendatario, armonizado con los derechos del arrendador, que podemos examinar en
los diferentes temas.

LA RENOVACIN DEL CONTRATO

a) La renovacin del contrato. Es el principal derecho que se concede al arrendatario y

procede cuando se presentan las siguientes condiciones:

la) Que el arrendatario empresario haya ocupado al menos dos aos consecutivos el
inmueble a ttulo de arrendamiento.

2a) Que la ocupacin haya sido con el mismo establecimiento de comercio; (artculo 518
del Cdigo de Comercio).

Se estima que el trmino de dos aos es suficiente para que el arrendatario establezca su
empresa, se d a conocer al pblico y acredite debidamente su establecimiento, logrando
una clientela alrededor de l. A su vez, es un plazo para el arrendador, quien puede en
ese lapso examinar las condiciones del arrendatario como contratante, su cumplimiento
en el pago de la renta y en el mantenimiento de la propiedad.

b) No se trata de prrroga sino de renovacin. Es conveniente aclarar que no se trata de

una prrroga, sino de un derecho a la renovacin del contrato. No contina el contrato
antiguo en sus mismos trminos, pues con la renovacin se produce una efectiva
variacin en las circunstancias econmicas, de plazo, de garanta e incluso de destinacin
del bien raz arrendado, que venan caracterizando la regulacin locataria.

c) Procedimiento para la renovacin del contrato. Se trata de que al momento de

cumplirse el trmino estipulado para la duracin del contrato se puedan variar las
circunstancias que imperan en l, lo normal es que las mismas partes acuerden esas
nuevas circunstancias, siendo para ello preciso que una de ellas, generalmente al

arrendador, promueva su discusin formulando para el efecto una oferta de renovacin,

antes del vencimiento del contrato, so pena que ste se renueve en los mismos trminos.

Pero si ello no es posible al no ponerse de acuerdo los contratantes, prev la ley mercantil
el procedimiento verbal a fin de que el juez, con la intervencin de peritos, decida sobre
las circunstancias que han de imperar en el contrato que se renueva.

d) Efectos de la decisin judicial. Es de gran importancia establecer desde qu momento

debe producir efecto la decisin del juez sobre las nuevas circunstancias del contrato.
Efectivamente se observa que no se aplica un nico criterio en relacin a las decisiones
judiciales, para algunos solamente se producen efectos a partir de la ejecutoria de la
sentencia, para otros desde la misma fecha de la demanda y para otros desde el mismo
momento en que deba ocurrir la renovacin.

El criterio ms generalizado en la prctica consiste en que la fecha del nuevo contrato

debe ser aquella en la cual queda ejecutoriada la providencia que pone fin a las
diferencias entre los contratantes y decide los trminos que han de imperar en el nuevo
contrato. Para sostener este criterio se argumenta que slo puede exigirse el
cumplimiento de los fallos una vez han cobrado firmeza, adems que decisiones de esta
naturaleza son constitutivas, pues dan lugar al nacimiento del nuevo contrato.

No compartimos el criterio anterior, pues es bien claro que el contrato ya existe,

simplemente se presentan diferencias en cuanto a algunos trminos. Si el contrato tiene
vida jurdica, la intervencin judicial se presenta para determinar algunas clusulas,
algunos trminos del nuevo contrato con los cuales no estn de acuerdo las partes. Por
todo ello, la vigencia del contrato que se renueva, es precisamente la fecha que se tena
prevista como terminacin del mismo; es el momento en el cual surgen las diferencias que
requieren la intervencin del juez y el auxilio de peritos conforme al artculo 519 del
Cdigo de Comercio.

Por tanto, las determinaciones que tome el juez sobre las condiciones del contrato en que
no estuvieron de acuerdo las partes, han de tener vigencia desde la misma fecha en que
el contrato se renov, en que surgieron tales diferencias y no en la fecha en que
ejecutori la providencia que las dict.

No es extrao en nuestro sistema contractual que pueda tener vigencia el contrato

estando todava pendiente la determinacin de algunos de sus elementos esenciales. Por
ejemplo, en la compraventa, el artculo 1865 del C. C. permite que se deje la
determinacin del precio a un tercero. En el contrato de arrendamiento seala el artculo
1976 del Cdigo Civil, que el precio puede determinarse de los mismos modos que en el
contrato de venta; ms concretamente, el Art. 2001 del Cdigo Civil seala que habiendo
disputa acerca del precio o renta y no habiendo prueba, se estar al justiprecio de peritos.

En estos eventos del contrato de compra y el de arrendamiento, la vigencia de ste es

precisamente desde el momento en que las partes lo acordaron y no desde la fecha en
que el tercero o peritos determinan el precio. Lo propio ocurre en el contrato de
arrendamiento que se renueva, y por ello los efectos de la decisin judicial deben
retrotraerse al momento en el cual oper la renovacin.

El segundo criterio que hemos expuesto parece ser el ms adecuado a nuestro sistema
jurdico, pero para su aplicacin es necesario considerar sus implicaciones frente a varias
figuras que necesariamente tocan con el arrendamiento, como son: la mora y la renuncia
a los requerimientos; la naturaleza de la sentencia en el proceso verbal y la condena en
costas que se puede producir en dichos procesos.

Es clusula de estilo en los contratos de arrendamiento la renuncia a los requerimientos

para constituir al arrendatario en mora de pagar la renta mensual por arrendamiento. De
otro lado, el fallo en proceso verbal que decide sobre el nuevo canon de arrendamiento
tiene efectos retroactivos, y si tenemos en cuenta que la duracin de un proceso verbal

con sus dos instancias, perfectamente pasa de los seis meses, es evidente que aparece
una suma global como consecuencia de los reajustes retroactivos.

En el caso en que el arrendatario viniera pagando su renta peridica y cumplidamente

hasta el momento del fallo en proceso verbal. Entonces nos preguntamos cundo
deber pagar, esa suma retroactiva para no incurrir en mora en el pago de la renta
mensual? Ser necesario el requerimiento para la constitucin en mora? O con la
renuncia que se acostumbra ser suficiente? Estar automticamente en mora? Todos
estos interrogantes deben tener una solucin lgica y acorde con nuestro sistema jurdico,
en la cual se precisa un criterio interpretativo, pues es evidente la ausencia de
normatividad sobre la materia.

La renuncia a los requerimientos para ser constituido en mora que se pacte en el contrato,
aparte del examen que sobre su valides habra que efectuar, dada la derogatoria que del
articulo 2035 realiz la Ley 820 de 2003, se refiere a la obligacin normal y peridica de
pagar la renta mensual por arrendamiento, no a la obligacin extraordinaria, eventual, de
tener que pagar reajuste global a una renta o una eventual indemnizacin. Concluimos en
este punto que la renuncia a los requerimientos para ser constituido en mora no alcanza a
cubrir la suma eventual que se llegue a fijar en el futuro como reajuste contractual y ser
necesario requerir al deudor conforme a las normas generales (articulo 1608 CC) para
colocarlo en mora ante todo, porque la sentencia que se produce en proceso verbal no es
una sentencia de condena.

La sentencia no tiene por s sola que prestar mrito ejecutivo, sino que es necesario con
fundamento en ella, en el requerimiento para constituir en mora y en el contrato,
demandar su cumplimiento. Tambin, por tratarse de una decisin judicial, con un carcter
ms bien arbitral, no debe procederse a la condena en costas de ninguna de las partes
intervinientes y por el contrato ambas deben sufragar los gastos por partes iguales, como
lo dispone el articulo 2001 del Cdigo Civil.

Acompaa a la anterior argumentacin jurdica una invocacin de conveniencia para la

administracin de justicia. El hecho de que se definan judicialmente las diferencias

ocurridas en el momento de la renovacin del contrato con efectos hacia el futuro, a partir
de la ejecutoria de la providencia, ha llevado a los sujetos de esas relaciones jurdicas a
buscar las controversias judiciales y no a evitar las, pues la duracin que suelen tener los
procesos verbales, resulta muy conveniente para los arrendatarios acudir al litigio. Si se
llega a imponer nuestro criterio indudablemente incidir para que los ciudadanos procuren
llegar a un acuerdo de sus diferencias, sin tener que congestionar los despachos
judiciales.

e) No se trata de reconduccin tcita. Es tambin diferente la renovacin a la figura de la

reconduccin tcita que consagra el Cdigo Civil en su articulo 2014, segn la cual, si las
partes manifiestan por cualquier medio su deseo de preservar el arriendo, ste se renueva
en las mismas condiciones y no por ms de tres meses. En la renovacin que venimos
tratando podemos observar que las circunstancias no son las mismas, y tampoco existe la
limitacin de tres meses como mximo de duracin del contrato.

Cuando el contrato de arrendamiento es a trmino definido y est vencido, s es necesario

aplicar la figura de la tcita reconduccin en algunos casos, para poder determinar la
poca en que debe hacerse el desahucio, o en la cual se deben discutir los trminos del
mismo, para provocar una renovacin en condiciones diferentes. La figura en estos
eventos es complementaria, pero de ninguna manera puede confundirse con la
renovacin.

DERECHO DE RECUPERACIN DEL LOCAL

Seala la ley unas causales en forma taxativa, las cuales contienen los sucesos donde no
hay lugar a la renovacin y por tanto podr el propietario arrendador recuperar el
inmueble sin la obligacin de indemnizar al locatario. El artculo 518 del Cdigo de
Comercio seala que no tendr derecho el empresario a la renovacin del contrato en los
siguientes casos:

a) Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato.

b) Cuando el propietario necesite el inmueble para su propia habitacin o para un

establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta a la que tuviere el
arrendatario.

c) Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no
puedan ejecutarse sin la entrega o desocupacin, o ~ demolido por su estado de ruina o
para la construccin de una obra nueva.

LA PRIMERA CAUSAL SE REFIERE AL INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO POR

PARTE DEL ARRENDATARIO

Se presenta, cuando el arrendatario viola la convencin, por ejemplo cuando no paga

oportunamente la renta, cuando cambia de destinacin perjudicando los derechos del
arrendador, o no da al local la debida conservacin.

ESPECIALIDADES EN CUANTO A LA CESIN Y EL SUBARRIENDO

Es costumbre en los contratos de arrendamiento, pactar la prohibicin para el arrendatario

de ceder o subarrendar el inmueble, lo cual llevara a pensar que de hacerlo, el inquilino,
estara violando el contrato de arrendamiento y por lo tanto perdera el derecho a la
renovacin.

Sin embargo, el Cdigo de Comercio contempla en su artculo 523 unas especialidades

sobre estas materias, las que a su vez restringen la rbita de la libre voluntad de los
contratantes, para crear consecuencias jurdicas sobre la cesin y el subarriendo.

Con la regulacin legal sobre este punto, se est protegiendo la empresa mercantil y se
est adems siendo consecuente con el hecho de haber contemplado la ley mercantil el
contrato de arrendamiento, como uno de los elementos del establecimiento mercantil.

Si el arrendatario vende el establecimiento de comercio, la venta conlleva necesariamente

el derecho al arrendamiento, lo cual implica una cesin del mismo que le es oponible al
arrendador por expresa disposicin legal y no significar de ninguna manera violacin del
contrato, as se haya prohibido expresamente la cesin. Si la cesin del contrato de
arrendamiento no es consecuencia directa de la enajenacin del establecimiento de
comercio, no ser vlida sin la autorizacin expresa o tcita del arrendador.

En este evento es conveniente advertir el error que ocurre a diario, cuando se procede a
la venta del establecimiento ignorando que este negocio jurdico en particular es solemne,
tal como lo prev el artculo 526 del Cdigo de Comercio, y si no se cumple con dicha
ritualidad, la venta ser inexistente y por lo tanto la cesin ser inoponible al arrendador.

Respecto al subarriendo del local, no puede el arrendatario realizarlo en forma total sin el
consentimiento expreso o tcito del arrendador, aunque s podra vlidamente
subarrendar hasta la mitad del inmueble, para lo cual bastar con que no se lesionen los

derechos del arrendador. Con esta misma limitacin puede el arrendatario variar la
destinacin prevista en el contrato para el inmueble332.

Lo dispuesto sobre estos tpicos no admite pacto en contrario y as se hace, las

estipulaciones de las partes no producirn ningn efecto. As lo prescribe el artculo 524
del Cdigo del Comercio y la sancin es la ineficacia que contempla el Art. 897 de la
misma obra.

De otro lado, estas circunstancias operan sin que sea preciso que hayan transcurrido dos
aos ocupando el mismo establecimiento de co~ mercio, como en el evento de la
renovacin.

RESPECTO DE LA SEGUNDA CAUSAL

La ley no defini lo que debemos entender por una empresa sustancialmente distinta a la
que tuviere el arrendatario. Obviamente, la interpretacin no debe ser restrictiva y deben
entenderse, adems de la empresa concreta que explota el inquilino, otras empresas
afines que habran de beneficiarse con el buen nombre y la clientela adquirida por el
empresario.

CON RELACIN A LA TERCERA CAUSAL

Es importante advertir, como lo hace la norma, que en caso de que el inmueble deba ser
reconstruido o reparado con obras necesarias que impliquen la entrega o desocupe, no
habr lugar a la renovacin.

EL DESAHUCIO

En los eventos de las causales 2 Y 3 del artculo 518 que hemos venido comentando, es
necesario que el propietario desahucie al arrendatario, con no menos de seis meses de
anticipacin a la fecha de terminacin del contrato. Si este desahucio no se hace en la
forma sealada anteriormente, el contrato quedar renovado en las mismas condiciones y
por el mismo trmino del contrato inicial.

Podramos preguntarnos qu ocurre en aquellos contratos cuya duracin es indefinida,

como sucede con los que celebran verbalmente.

En este evento el desahucio podr verificarse en cualquier momento.

FORMA DEL DESAHUCIO

El desahucio no es solemne, puede verificarse por carta privada o incluso verbalmente o

hacerlo por medio de diligencia judicial. Lo importante del desahucio es poder probar su
realizacin cuando sea necesario, por ello lo ms aconsejable es la diligencia judicial o el
documento escrito debidamente certificado.

A propsito de este punto, es preocupante la situacin que presenta la Administracin

Postal Nacional como entidad encargada de la certificacin del correo. Desde hace varios
aos no certifica sobre el contenido, sino sobre la remisin. Antes sellaban una copia de la
carta o la nota que se remita; hoy simplemente dan un recibo donde se seala haber
remitido papeles a la direccin indicada. Esto ha llevado al H. Tribunal Superior de
Medelln, en reciente jurisprudencia en proceso abreviado de lanzamiento instaurado por
Juan Guillermo Fernndez, a desconocer la viabilidad probatoria de una certificacin en
estos trminos y con toda razn, pues no certificndose el contenido, no hay certeza
sobre l.

LA DESOCUPACIN DEL INMUEBLE

Cumplido el desahucio en los trminos legales, no se renueva el contrato y por tanto el

arrendatario debe desocupar. Si el arrendatario no se aviene al desalojo, ser necesario
que el propietario demande el lanzamiento por el trmite del proceso abreviado en el cual
debe acreditar la realizacin del desahucio, allegar la prueba del contrato y la del dominio,
pues es un derecho que la ley confiere al propietario. No ser preciso que acredite la
causal allegada para evitar la renovacin, basta su afirmacin, pues de no cumplir con lo
alegado para evitar la renovacin, el arrendador propietario se ver obligado a indemnizar
al empresario.

Se nos ocurre preguntar sobre el trmino que tiene el propietario para demandar la
desocupacin, despus de haber ocurrido la no renovacin. Algunas jurisprudencias de
tribunales locales han querido sealar ante la ausencia de regulacin legal, que debe
precederse dentro de los tres meses siguientes, so pena de entender que el propietario ha
desistido de su intencin inicial, y por lo mismo, el arrendatario puede seguir gozando de
la tenencia, por trmino igual al sealado inicialmente en el contrato.

No vemos ningn argumento jurdico para sostener la vigencia de este trmino o de otro
parecido. Habra que analizar las circunstancias concretas en cada caso, para desprender
una aquiescencia por parte del propietario para la continuacin del arriendo, que en todo
caso corresponde probar al arrendatario.

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR QUE SE NIEGA A RENOVAR EL CONTRATO

El propietario dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega, debe dar al
inmueble el destino indicado o dar principio a las obras de reconstruccin, reparacin o
demolicin, segn la causal invocada para la no renovacin, so pena de verse obligado a
indemnizar al arrendatario, tal como lo prescribe el artculo 522 del Cdigo de Comercio.

Tambin tiene la obligacin de preferir al arrendatario sobre cualquiera otra persona en el

arrendamiento de los locales reparados, reconstruidos o en la nueva edificacin. Para ello
el arrendatario no tendr que pagar ninguna prima especial y el nuevo canon se fijar de
comn acuerdo, que de no ocurrir, ser fijado por la intervencin de peritos, conforme al
procedimiento que seala el Cdigo de Comercio en sus artculos 2026 y siguientes.

El propietario, para efecto de implantar lo anterior, deber informar con sesenta das de
anticipacin a la fecha en que pueda entregar los locales. Recibido por el empresario y
anterior arrendatario este aviso, deber a su vez comunicar al propietario con treinta das
de antelacin a la fecha en que estaran listos los locales, si hace uso de su derecho de
preferencia. Si el propietario no prefiere a su anterior arrendatario, har a este ltimo
acreedor de la indemnizacin respectiva.

Si los locales construidos o nuevos son inferiores en nmero a los que antes existan, los
arrendatarios ms antiguos que ejerciten el derecho de preferencia excluyen a los dems.

INDEMNIZACIONES A QUE PUEDE TENER DERECHO EL ARRENDATARIO

Sealamos anteriormente que si el arrendador no cumple lo alegado para impedir la

renovacin del arrendamiento, surge para el empresario arrendatario el derecho a exigir al
primero la indemnizacin de perjuicios que estimarn peritos. Lo mismo sucede en el caso
de que no ocupe con su propia habitacin los inmuebles o que no coloque all una
empresa propia y sustancialmente diferente a la que vena explotando el empresario, o no
prefiera a su anterior arrendatario en los locales nuevos o reconstruidos.

El contenido de esa indemnizacin lo consagra en el artculo 522 del Cdigo de Comercio,

la cual comprender adems del lucro cesante sufrido por el empresario, los gastos
indispensables para la nueva instalacin, la indemnizacin pagada a los trabajadores por
la terminacin del contrito con ocasin de la clausura de la empresa y el valor de las
mejoras necesarias o tiles realizadas en el local.

Como ya lo dijimos anteriormente, el inmueble respectivo quedar especialmente

afectado al pago de esa indemnizacin y la demanda ser inscrita en el folio respectivo de
dicho inmueble.

CARCTER CONTRACTUAL DE LA OBLIGACIN DE REPARACIN A CARGO DEL

PROPIETARIO

Para efectos de impedir la renovacin del contrato, advierte el artculo 520 que el
propietario desahuciar al arrendatario y luego el artculo 522, refirindose a la
indemnizacin, nuevamente advierte que el propietario deber indemnizar al arrendatario
si no cumple con lo sealado en el desahucio, es decir, no da la destinacin advertida al
inmueble o no da inicio a las obras dentro del trmino de los tres meses siguientes a la
desocupacin.

Estas expresiones de la ley referentes al propietario y no al arrendador tienen una razn

de ser y es precisamente que con estas normas se trata de equilibrar los derechos del
propietario del inmueble arrendado, con los del propietario de la empresa comercial
establecida en dicho inmueble. Se trata entonces a una necesidad ineludible de tener que
hacer coincidir, al menos para el momento del desahucio y para solicitar la restitucin en
caso que voluntariamente no se presente, las calidades de arrendador y de propietario.

Por ello entendemos que si el arrendador propietario decide impedir la renovacin del
contrato y cumple con la carga de notificar al arrendatario en los trminos del artculo 520
del C. de Co., sealando el motivo acorde con las posibilidades que le permite el artculo
518 del mismo Cdigo, si no da inicio a las obras en el trmino establecido o no da el
destin advertido al inmueble, debe indemnizar al arrendatario y ese deber surge del
contrato mismo, en la medida que la terminacin del contrato, fue ejercida abusivamente
donde encuentra venero la obligacin resarcitoria.

CARCTER IMPERATIVO DE LAS DISPOSICIONES

La regulacin que sobre esta materia trae el Cdigo de Comercio en sus artculos 518 a
523, no puede ser derogada por la voluntad contractual, tal como lo advertimos al tratar el

problema de cesin y el subarriendo. No puede pues renunciarse a la renovacin, ni

ampliar las causales para la no renovacin o restringirlas, como tampoco se podr fijar un
trmino menor o superior para sta o renunciar o limitar las indemnizaciones a que pueda
tener derecho el empresario. En esto se sigui de cerca la legislacin francesa sobre la
materia.