Anda di halaman 1dari 10

DEPARTEMEN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA

BADAN PENDIDIKAN DAN PELATIHAN KEUANGAN


PROGRAM DIPLOMA III KEUANGAN SPESIALISASI PENILAI/PBB

UJIAN TENGAH SEMESTER GANJIL


TAHUN AKADEMIK 2008/2009

Mata Pelajaran : PRAKTEK DAN PROSEDUR PENILAIAN PROPERTI KHUSUS II


Hari/Tanggal : Rabu, 07 Januari 2009
Kelas : III – A,B,C,D,E,F
Dosen Pengajar : Harnoto, S.T.*)
Maradu Silitonga, S.E., M.Si.**)
Waktu : 120 Menit
Sifat Ujian : Closed Book
\

PILIH 5 (LIMA) SOAL YANG MENURUT ANDA DAPAT ANDA KERJAKAN DARI 10
(SEPULUH) SOAL DI BAWAH INI

1. Jelaskan apa yang Anda ketahui tentang proses dan tahapan


penilaian properti!
2. Mengapa setiap penilai yang menerima tugas penilaian wajib terlebih dahulu mengerti
dan memahami tujuan penilaian? Sebutkan dan jelaskan beberapa tujuan penilaian dan
dasar nilai yang digunakan!
3. Salah satu tahapan dalam proses penilaian adalah mengidentifikasi permasalahan. Hal
ini sangat penting untuk menghindari terjadinya kerancuan pemahaman objektif
penilaian yang akan dilaksanakan. Jelaskan apa saja yang perlu dilakukan pada
tahapan identifikasi!
4. Data merupakan sesuatu yang sangat penting dalam penilaian. Apa yang dimaksud data
umum dan data khusus dalam penilai properti? Jelaskan data yang diperlukan dalam
penilaian hotel, serta sumber data tersebut diperoleh!
5. Dalam penilaian, “jenis properti yang berbeda memerlukan data pendukung yang
berbeda”. Apa maksud dari pernyataan tersebut? Berikan contoh 3 (tiga) kasus dari
pernyataan tersebut!
6. Berdasarkan SPI yang mengacu pada The International Valuation Standards
menyebutkan bahwa ada empat tipe pengelompokan properti, sebutkan dan jelaskan
menurut pendapat Anda!
7. Apa yang Anda ketahui tentang penilaian Hak Tanggungan dan Surat Pengakuan
Hutang?
8. Jelaskan perbedaan “perlakuan penyusutan” dalam terminologi penilaian dan
berdasarkan terminologi akuntansi, berikan contohnya!
9. Gambarkan dan uraikan dengan singkat dan jelas Penilaian Mesin dan Peralatan!
10. Jelaskan apa yang Anda ketahui tentang Kode Etik Penilaian!.
Penyelesaian:
1. Proses penilaian merupakan suatu rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh penilai dalam
memberikan suatu opini nilai suatu properti berdasarkan hasil analisa terhadap fakta-fakta yang
obyektif dan relevan dengan menggunakan metode dan prinsip-prinsip penilaian yang berlaku
pada saat tertentu. Adapun urutan kegiatan/ tahapan dalam penentuan nilai properti meliputi:
a. Tahap identifikasi;
b. Tahap survei pendahuluan;
c. Tahap pengumpulan dan evaluasi data;
d. Tahap analisis pasar properti;
e. Tahap analisis penggunaan tertinggi dan terbaik (Highest and Best-Use);
f. Tahap rekonsiliasi nilai, dan
g. Tahap penentuan kesimpulan nilai properti.

Tahapan-tahapan dari proses penilaian dapat dijelaskan melalui diagram berikut:

2. Oleh karena tujuan penilaian yang berbeda membutuhkan dasar nilai yang berbeda pula, maka
setiap Penilai yang menerima tugas penilaian wajib terlebih dahulu mengerti dan memahami
tujuan penilaian, sebab pemahaman terhadap tujuan penilaian menjadi rujukan bagi Penilai
dalam pemilihan dasar nilai yang sesuai untuk penilaian tersebut.
Dengan pemahaman tujuan penilaian yang benar dan penggunaan dasar nilai yang tepat, maka
hal ini menjadi penting bagi penilai dapat melaksanakan tugas tersebut sesuai dengan kehendak
yang dimaksudkan oleh pemberi tugas/klien, menjamin kepuasan pemberi tugas/klien, untuk
menghindari kesalahpahaman pemberi tugas, juga untuk untuk mencegah ketidakmengertian
pihak ketiga atas laporan penilaian.
Beberapa tujuan penilaian dan dasar nilai yang digunakan (menurut referensi Standar Penilaian
Indonesia), diantaranya :

Tujuan Penilaian Dasar Nilai


Penilaian properti untuk jual beli, kecuali − Nilai Pasar
dalam hal penjualan dalam waktu terbatas
− Nilai Realisasi Bersih

Penilaian properti untuk penjualan dalam − Nilai Realisasi Bersih Terbatas.


waktu terbatas.
− Nilai Realisasi Bersih Terbatas untuk
penggunaan yang ada

Penilaian atas properti yang tidak khusus − Nilai Pasar

− Nilai Realisasi Bersih

Penilaian dari properti perusahaan yang bukan − Nilai Pasar


properti khusus sebagai jaminan
pertanggungan dari Surat Hutang. − Nilai Realisasi Bersih

Penilaian dari pabrik, mesin dan peralatan − Nilai Pasar


untuk tujuan agunan/pertanggungan
− Nilai Likuidasi

− Nilai Realisasi Bersih

− Nilai Realisasi Bersih Terbatas

Penilaian rumah tinggal untuk tujuan agunan/ − Nilai Pasar


pertanggungan
− Nilai Likuidasi

Penilaian untuk Laporan Keuangan dan − Nilai Pasar


semacamnya.

Penilaian atas tanah dan bangunan dalam − Nilai Pasar


pengembangan

Properti khusus di sektor swasta − Biaya Pengganti Terdepresiasi tergantung


dari potensi keuntungan yang memadai

Properti khusus di sektor publik − Biaya Pengganti Terdepresiasi


(tergantung dari potensi pelayanan di
masa mendatang)

Properti yang rusak − Nilai Pasar Untuk Penggunaan yang ada;


atau

− Biaya Pengganti Terdepresiasi

Penilaian pabrik, mesin dan peralatan yang − Nilai Pasar


tidak dinilai sebagai bagian dari bangunan
− Biaya Pengganti Terdepresiasi
Penilaian untuk tujuan Asuransi. − Nilai Asuransi
3. Terdapat lima permasalahan yang harus diidentifikasi dalam proses penilaian, yakni:
a. Identifikasi properti meliputi kegiatan untuk mengenal dan mengetahui segala sesuatu
yang berkaitan dengan properti yang akan dinilai, properti pembanding dan pasar properti,
termasuk Real Estate, Real Properti dan Personal Properti.
Real Estate, didefinisikan sebagai tanah dan bangunan atau buatan manusia lainnya yang
melekat pada tanah. Real Properti, merujuk segala kepentingan, manfaat, hak (Bundle of
Rights) dan keuntungan yang berhubungan dengan kepemilikan atas real estat. Sedangkan
Personal Properti, merupakan item yang tidak secara permanen melekat pada real estat dan
biasanya dikenali dari kemampuannya untuk dipindahkan.
b. Penentuan Tanggal Penilaian adalah tanggal pada saat nilai, penilaian atau perhitungan
manfaat ekonomi akan dinyatakan. Tanggal penilaian ini sangat penting untuk menerangkan
kapan dasar penilaian itu diambil.
c. Penentuan Tujuan apakah untuk tujuan jual beli, sewa, asuransi, agunan, pembebasan
tanah, go-public, lelang, untuk penetapan pajak, asuransi, penggabungan usaha dan
sebagainya. Tujuan penilaian ini perlu dinyatakan secara jelas dan spesifik dalam laporan
penilaian, sebab pemahaman yang keliru tentang maksud tujuan penilaian dapat
mengakibatkan seluruh kegiatan penilaian menjadi sia-sia yang tidak berguna.
d. Penentuan Dasar Penilaian dan Jenis Nilai yang dikehendaki bergantung pada tujuan
penilaiannya. Misalnya dalam penilaian untuk tujuan jual beli, produk akhir jenis nilai yang
dikehendaki adalah nilai pasar wajar (fair market value), untuk tujuan asuransi, nilai yang
dikehendaki adalah nilai asuransi, untuk lelang (auction), jenis nilai yang dikehendaki
adalah nilai jual paksa (forced sale value), dan sebagainya.
e. Asumsi dan kondisi pembatas, dibuat untuk mengetahui batasan dan tanggung jawab
seorang penilai. Syarat pembatas juga dipakai untuk membatasi penggunaan laboran
penilaian oleh pihak lain yang tidak berkepentingan.

4. Dalam menilai properti perhotelan dengan mengunakan tiga pendekatan penilaian, seperti halnya
penilaian properti lainnya, data dan beberapa elemen/atribut yang harus harus dipenuhi terkait
dengan penilaian properti tersebut, untuk selanjutnya dianalisa kedalam perhitungan,
diantaranya:
a. Profil Objek Perhotelan
b. Identifikasi Objek Perhotelan, meliputi :
− Nama Objek Perhotelan
− Alamat Objek Perhotelan
− Subjek Pajak
− Luas Bumi
− Luas Bangunan
− Jenis Hak
c. Data Bumi, meliputi
− Keluasan
− Bentuk Bumi
− Kontur Bumi
− Elevasi
− Hak Kepemilikan
− Bentuk Muka Tanah (Frontage), dll
d. Data Bangunan, Fasilitas dan peralatan lainnya, meliputi:
− Data Kepemilikan Atas Bangunan Objek
− Data Komponen Utama
− Data Komponen Material
− Data Komponen Fasilitas Bangunan
− As Build Drawing dan RAB Bangunan Hotel
− Data Peralatan Lainnya, dll
e. Foto-foto bangunan, mesin, sarana, dan prasarana properti
f. Data Internal Hotel, meliputi:
− Jumlah, jenis kamar, dan tarif kamar.
− Tingkat hunian (Occupancy Rate), saat ini dan beberapa tahun kebelakang.
− Laporan keuangan hotel, data terakhir, dan data historis beberapa tahun kebelakang.
− Data jumlah penerimaan hotel yang berasal dari selain penerimaan kamar, seperti misalnya
penerimaan dari restoran, cafe, ruang pertemuan, ruang fitness, dan sebagainya.
− Data biaya-biaya yang dikeluarkan oleh manajemen hotel berkaitan dengan pengoperasian
hotel
− Data historis diperlukan sebagai dasar proyeksi penerimaan dan pengeluaran hotel untuk
jangka waktu yang akan datang.

g. Data Eksternal
− Jumlah kunjungan wisatawan ke lokasi, data ini sebagai market overview tingkat permintaan
akan kamar hotel di lokasi.
− Jumlah hotel dan jumlah kamar di sekitar, data ini diperlukan sebagai bahan analisis tingkat
pasokan kamar di lokasi dan sekitarnya,juga digunakan untuk analisa pesaing dari hotel yang
akan dinilai.
− Rata-rata tingkat hunian kamar (occupancy rate) dan tarif kamar (room rate) hotel-hotel
sekitar.
− Data-data lain yang berkaitan dengan perhotelan secara umum untuk mendukung pengetahuan
penilai atas hotel yang sedang dinilai, misalnya data statistik, jumlah hotel, harga, dan lain
sebagainya.
Adapun sumber data untuk memperoleh data-data tersebut yakni dapat berasal dari:
− Subjek properti hotel yang bersangkutan
− Hotel-hotel lain di sekitar lokasi
− Ditjen Pariwisata
− Lembaga-lembaga penelitian pariwisata
− Badan Pusat Statistik (BPS)

5. Maksud dari pernyataan jenis properti yang berbeda memerlukan data pendukung yang
berbeda adalah bahwa setiap jenis properti memiliki sifat dan karakteristik yang berbeda,
sehingga dalam proses penilaian terhadap properti tersebut diperlukan data-data pendukung yang
khusus pada masing-masing jenis properti yang berbeda. Misalnya:
1) Data pendukung berupa data trend kunjungan wisatawan dibutuhkan dalam penilaian hotel
dan penilaian lapangan golf sebagai data indikator perekonomian, namun tidak dibutuhkan
untuk penilaian properti perkantoran.
2) Data pendukung berupa data produksi/panen, jenis/varietas tanaman, kerapatan tanaman dan
Standar Investasi Tanaman (SIT) diperlukan dalam penilaian perkebunan teh/kelapa sawit,
tetapi tidak dibutuhkan dalam penilaian lapangan golf, sekalipun di lapangan golf tersebut
terdapat tanaman teh/kelapa sawit.
3) Data pasokan ruang perkantoran hanya dibutuhkan dalam penilaian properti perkantoran,
tidak dibutuhkan dalam penilaian residensial.

6. Empat tipe pengelompokan properti SPI yang mengacu pada The International Valuation
Standards yakni:
1) Penguasaan dan pemilikan tanah dan bangunan (Real Properti), yaitu hubungan hukum
penguasaan yuridis antara pemilik dengan Real Estate (bendanya secara fisik). Hubungan
hukum ini biasanya tercatat di dalam suatu dokumen, misalnya sertifikat atau perjanjian
sewa menyewa (lease). Real Properti meliputi semua hak, hubungan-hubungan hukum, dan
manfaat yang berkaitan dengan kepemilikan Real Estate. Sebaliknya, Real Estate meliputi
tanah dan bangunan itu sendiri, segala benda yang keberadaannya secara alami di atas tanah
yang bersangkutan, dan semua benda yang melekat terkait dengan tanah itu, misalnya
bangunan dan pengembangan tapak.
2) Benda Bergerak (Personal Properti), yaitu merujuk pada hak kepemilikan atas suatu
benda bergerak di dalam bagian-bagian benda selain dari Real Estate (tanah dan bangunan
secara fisik). Benda-benda tersebut dapat berwujud (tangible), misalnya harta bergerak
(chattel) atau tidak berwujud (intangible), misalnya utang-piutang, goodwill dan hak paten.
Benda bergerak yang berwujud mewakili kepemilikan dari benda-benda yang tidak melekat
secara permanen pada tanah dan bangunan atau yang pada umumnya bersifat dapat
dipindah-pindahkan ke tempat lain (moveability).
3) Kegiatan Usaha (Business) adalah setiap kegiatan di bidang komersial, industri, jasa atau
investasi yang menyelenggarakan aktivitas ekonomi. Bisnis pada umumnya dijalankan oleh
badan usaha yang mencari untung yang kegiatan usahanya untuk memberikan produk
barang dan atau jasa kepada konsumen.
4) Hak kepemilikan secara finansial di dalam properti, yang berasal dari pembagian hukum
atas hak kepemilikan saham dalam kegiatan bisnis dan hak atas penguasaan tanah dan
bangunan/Real Properti (misalnya, maatschap/partnership, perseroan terbatas, penyewaan
bersama, joint venture), dari perjanjian pemberian atas suatu hak opsi untuk membeli atau
menjual properti (misalnya tanah hak dan bangunan, saham, atau instrumen-instrumen
finansial lainnya) dengan harga yang disebutkan di dalam jangka waktu yang telah
ditentukan, atau dari penciptaan instrumen investasi yang dijamin oleh sekelompok aset-aset
Real Estate.

7. Hal-hal yang berkaitan dengan penilaian Hak Tanggungan dan Surat Pengakuan Utang, yakni:
− Hak Tanggungan adalah hak yang melekat/dibebankan pada suatu properti sebagai jaminan pelunasan utang
− Surat Pengakuan Hutang adalah surat pengakuan yang umumnya dijamin pelunasannya dengan suatu
kelompok properti tertentu atau dengan semua properti suatu badan hukum yang tidak ditunjuk sebagai
jaminan pelunasan utang, dalam hal penjaminannya mengambang.
− Penilaian terhadap Hak Tanggungan dan Surat Pengakuan Utang yang dimaksud disini adalah penilaian
terhadap Jaminan Pelunasan Hutang, dimana bentuk perjanjian pembiayaan/pelunasan utang yang dijaminkan
dengan aset tertentu, dapat berupa pemberian Hak Tanggungan atau Surat Pengakuan Hutang.
− Jaminan untuk hak tanggungan dan Surat Pengakuan Hutang biasanya dijamin dengan barang tidak bergerak.
Agar barang tersebut bisa dijadikan sebagai tanggungan maka barang tersebut harus diketahui nilainya. Hal
ini diperlukan untuk menghindari terjadinya overvalue yang dapat merugikan pihak kreditur. Kerugian ini
disebabkan karena turunnya nilai barang pada waktu dilakukan pelelangan sehingga utang debitur tidak bisa
tertutupi dengan hasil pelelangan barang jaminannya.
− Oleh karena dasar nilai yang digunakan dalam penilaian untuk kepentingan jaminan pelunasan utang adalah
nilai pasar (SPI 4.1.2), maka nilai yang dihasilkan baik dalam Penilaian atas Hak Tanggungan maupun
Penilaian atas Surat Pengakuan Utang adalah berupa nilai pasar properti yang dijadikan jaminan.

8. Perbedaan perlakuan penyusutan dalam terminologi Penilaian dan berdasarkan terminologi


Akuntansi :
a. Perlakuan penyusutan dalam sistem penilaian, pengelompokan mesin dan peralatan disusun
berdasarkan kelompok fisik sesuai dengan daya gunanya dan merupakan satu kesatuan
lengkap. Nilai mesin dinyatakan dalam Nilai Pasar atau Depreciatiated Replacement Cost
(DRC) berdasarkan pada keadaan yang berlaku pada tanggal penilaian. Dalam penentuan
DRC, perhitungan penyusutan telah mempertimbangkan keadaan fisik serta pengaruh
fungsional dan ekonomis sesuai dengan keadaan pada saat pemeriksaan fisik.
b. Perlakuan penyusutan dalam sistem akuntansi, pengelompokan mesin dan peralatan pada
umumnya berdasarkan pada kelompok biaya. Nilai mesin dan peralatan dinyatakan dalam
Nilai Buku yang merupakan Biaya Perolehan dikurangi dengan penyusutan di mana
penyusutan hanya diperhitungkan sesuai dengan Standar Akuntansi yang berlaku.
Contoh:
Apabila seperangkat mesin pengolah limbah dalam sistem akuntansi diperkirakan umur
ekonomisnya 10 tahun maka pada tahun kesepuluh nilai bukunya sama dengan nol (0).
Sedangkan dalam sistem penilaian, nilai mesin tersebut tergantung pada kondisi fisik dan
fungsi dalam operasional yang menggunakan mesin tersebut.

9. Prosedur Penilaian Mesin dan Peralatan ditunjukkan secara diagram di bawah ini:
Batasan Masalah
Identifikasi hak/status
Nilai per-tanggal Tujuan Penilaian Batasan nilai
mesin

Survei Pendahuluan dan rencana Penilaian


Jadwal Bagan arus
Data yang Diperlukan Sumber Data Personel
Pelaksanaan penyelesaian

Tahap Pengumpulan Data


Identifikasi data secara makro Identifikasi data secara mikro

Tahapan Analisis dan Penerapan Pendekatan Penilaian


Pendekatan Data Pasar Pendekatan Biaya Pendekatan Pendapatan

Rekonsiliasi Nilai

Estimasi Nilai / Nilai


Properti

Laporan Penilaian

Penjelasan:
a. Batasan Masalah
− Identifikasi hak/status mesin

− Nilai per-tanggal/out of date

− Tujuan penilaian

− Batasan nilai, yaitu nilai pasar atau nilai selain nilai pasar (nilai sehat)

b. Melakukan survei pendahuluan dan rencana penilaian


− Mencari data yang dibutuhkan
− Mencari sumber data

− Kebutuhan tenaga kerja

− Melakukan penjadwalan

− Membuat bagan arus penyelesaian

c. Tahapan pengumpulan data


− Identifikasi data secara makro:

 Mesin tersebut untuk apa atau dapat menghasilkan apa?

 Berapa kapasitas produk yang dihasilkan oleh mesin (bila outputnya terukur)

 Kelengkapan data yang diambil untuk kepentingan analisis pada kegiatan identifikasi
secara makro dapat berupa:

 Tanggal identifikasi

 Nama dan alamat perusahaan

 Petugas yang mencari informasi

 Produk yang dihasilkan pada masing-masing tahap proses berikut nama bagian,
jumlah, dan kegunaanya

 Perusahaan atau kontraktor yang mendesain

 Kapasitas produksi per hari

 Cara beroperasi

 Hasil berupa produk akhir atau produk antara

 Data sejarah operasional 3 sampai 5 tahun terakhir

 Bahan bakar dan konsumsi per unit, dll.

− Identifikasi secara mikro adalah suatu kegiatan untuk menemukan karakteristik atas mesin
yang akan dinilai secara detail.

 Nama mesin dan pabrik pembuat

 Nomor model dan nomor seri

 Spesifikasi katalog jika relevan dan bermanfaat

 Ukuran kapasitas dan tipe

 Tanggal dan tahun pembuatan dan pemakaian

 Bahan konstuksi, kelengkapan alat bantu

 Bagian mesin yang membutuhkan perhatian dan perawatan

 Tipe dan nama motor penggerak


 Bahan bakar

d. Tahapan analisis
Faktor-faktor apa saja yang dapat mempengaruhi nilai.

− Analisa terhadap data untuk kebutuhan metode pendekatan penilaian.

− Pemilihan metode dapat dilakukan dengan melihat cara memperdagangkan properti mesin.

− Metode perbandingan pasar lainnya harus berawal dari pengamatan pasar.

− Biaya pengganti terdepresiasi harus merujuk analisis biaya dan akumulasi penyusutan data
pasar.

− Pendekatan pendapatan dengan metode DCF harus dedasarkan pada arus pendapatan dan
tingkat pengembalian berdasarkan data pasar.

e. Memadukan indikasi Nilai.(Rekonsiliasi nilai)


Tiap pendekatan mungkin menghasilkan perhitungan nilai yang berbeda, namun bila
perhitungannya benar, tidak akan menghasilkan perbedaan nilai yang sangat jauh. Perbedaan ini
kemudian harus dikemukakan dalam laporan penilaian, yang menjelaslakan pertimbangan
ditetapkan salah satu perhitungan yang dihasilkan sebagai dasar penentuan kesimpulan akhir dari
nilai.

f. Melakukan estimasi akhir nilai atas objek penilaian


Dari informasi dan hasil perhitungan masing-masing metode penilaian, penilai harus dapat
membuat suatu kesimpulan estimasi nilai , sesuai dengan jenis nilai yang sudah didefinisikan. Hal
ini memerlukan pengalaman dan kecakapan teoritis.

g. Pelaporan, dapat dengan bentuk laporan sederhana (Form Report), laporan tertulis (Letter
Report), maupun laporan lengkap (Narrative Report)

10. Dalam Anggaran Dasar Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (AD-MAPPI), pada Bab IV tentang
Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia, dalam Pasal 12 disebutkan bahwa:
1) Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) adalah dasar moral yang melandasi pengoperasian SPI
agar seluruh hasil pekerjaan penilaian dapat memenuhi persyaratan yang ditetapkan melalui
cara yang jujur, obyektif dan kompeten secara profesional, sehingga menghasilkan laporan
penilaian yang jelas, tidak menyesatkan dan terbuka terhadap semua hal penting.
2) Anggota asosiasi wajib mentaati KEPI yang merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari
SPI.
Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) mengikat setiap penilai khususnya yang bagi terikat pada
asosiasi dalam menjalani Standar Penilaian Indonesia (SPI), diantaranya dalam hal:
1) Etika
− Integritas
− Benturan Kepentingan (Conflicts of Interests)
− Kerahasiaan
− Ketidak-berpihakan (Impartiality)
2) Kompetensi
− Menerima Penugasan (Acceptance of Instructions)
− Bantuan dari Luar (Outside Assistance)
− Efisiensi dan Ketelitian (Efficiency and Diligence)
3) Syarat Pengungkapan (Disclosure)
4) Tanggung Jawab
− Tanggung jawab terhadap pemberi tugas
− Tanggung Jawab Terhadap Sesama Penilai
− Tanggung Jawab Terhadap Masyarakat

©Copyright 2009