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Projeto urbano e operao urbana

consorciada em So Paulo:
limites, desafios e perspectivas
Urban project and urban consortium operation
in So Paulo: limits, challenges and prospects
Anglica A. T. Benatti Alvim
Eunice Helena Sguizzardi Abascal
Lus Gustavo Sayo de Moraes

Resumo
Na cidade contempornea, o projeto urbano surge
como contraposio ao conjunto de prticas advindas do planejamento de larga escala. Introduz
uma viso de gesto estratgica com normas e
procedimentos reflexivos articulados a um conjunto de aes e instrumentos de transformao do
espao, considerando uma lgica inclusiva. No Brasil, a Operao Urbana Consorciada introduz uma
viso contempornea do projeto urbano, para alm
do tradicional zoneamento urbano. Os ganhos para a sociedade e para o ambiente construdo so
poucos expressivos, ocorrendo predominantemente a atuao do setor privado em face da ausncia
de um projeto urbano. Este artigo, com base no
caso da Operao Urbana gua Branca, em So
Paulo, discute a fragilidade desse instrumento ante
as transformaes em curso nessa regio comandadas pelo interesse do mercado imobilirio.

Abstract
In the contemporary city, urban design emerges
as a counterpoint to all the practices resulting
from large-scale planning. It introduces a vision
of strategic management with norms and reflexive
procedures articulated in a thoughtful set of
actions and instruments of transformation of
space, considering an inclusive logic. In Brazil,
the Urban Consortium Operation introduces a
contemporary vision of urban design, which goes
beyond traditional urban zoning. The gains for
society and the built environment are hardly
significant, private sector action predominating
due to the lack of an urban project. This article,
based on the case of the gua Branca Urban
Operation, So Paulo, discusses the fragility of
this instrument in the face of the transformations
underway in this region controlled by property
market interests.

Palavras-chave: projeto urbano; Operao Urbana


Consorciada; Operao Urbana gua Branca.

Keywords: urban project; urban consortium


operation; gua Branca urban operation.

Cad. Metrop., So Paulo, v. 13, n. 25, pp. 213-233, jan/jun 2011

Anglica A. T. Benatti Alvim, Eunice Helena Sguizzardi Abascal e Lus Gustavo Sayo de Moraes

Introduo
A partir de meados dos anos 1980, a globalizao introduz novas demandas e desafios para
as cidades. A desregulamentao e abertura de
mercados, o desenvolvimento acelerado das
tecnologias de informao, a expanso das redes de alta tecnologia, entre outros, reforam
as interdependncias e influncias mundiais
nos espaos locais.
As transformaes advindas da globali-

equitativa, que se apresenta como desafio ao


contexto atual.
Nesse contexto de transformao econmica e do papel do Estado, o projeto urbano
passa a ser entendido como atuao pblica
em um segmento da cidade, articulado a uma
viso global e soluo de problemas socioeconmicos (Lungo, 2004).
No Brasil, a promulgao da Constituio
Federal de 1988, associada aos princpios de
redemocratizao, descentralizao e implementao da poltica urbana em nvel federal,

zao incluem mudanas nos padres de inves-

amplia a competncia local, possibilitando

timento de capital, na localizao e organiza-

aos municpios a introduo de instrumentos

o do setor produtivo e nos fluxos financeiros,

contemporneos e flexveis de interveno na

e so acompanhadas por movimentos de re-

cidade.

forma do Estado em direo ao chamado Es-

Instrumentos urbansticos buscam aliar

tado mnimo preconizado pelo neoliberalismo

os desafios decorrentes da globalizao tan-

econmico.

to do ponto de vista da crise urbana quanto

Os efeitos de ampliao das desigual-

das aparentes vantagens desse novo quadro

dades sociais e de agravamento dos desequi-

econmico deflagrado, redefinindo o papel

lbrios urbanos ante os processos econmicos

da iniciativa privada na produo do espao

mundializados so latentes no contexto da me-

urbano. nesse contexto que se evidencia a

trpole globalizada. Por um lado, observa-se a

figura da Operao Urbana Consorciada (OU),

perda da capacidade econmica, a diminuio

instrumento cujo objetivo promover o desen-

de empregos e de arrecadao introduzindo

volvimento urbano a partir da articulao entre

uma consequente degradao territorial dos

agentes pblicos e privados, com base em um

espaos urbanos. Por outro, a proeminncia de

projeto urbano.

um meio urbano, calcado em empreendimentos

No entanto, em quase duas dcadas de

produtivos complexos, articula-se redefinio

aplicao desse instrumento, os ganhos para a

espacial da produo, conferindo s cidades

sociedade e o ambiente construdo so ainda

um lugar destacado na nova geografia do mer-

poucos expressivos. Observa-se a desarticula-

cado internacional (Sassen, 1998).

o entre a aplicao de instrumentos urba-

As competies impostas pela globali-

nsticos existentes face a ausncia da definio

zao conduzem a administrao local a pr-

de um projeto urbano, reforando conflitos

ticas empresariais envolvendo diretamente o

entre plano, projeto e implementao, bem

setor privado na produo do espao urbano.

como decises que propem novos projetos

Machado (2003) aponta que a globalizao

e investimentos para a cidade, motivadas por

demanda por uma cidade eficiente, atraente e

fratura entre as dimenses tcnica e poltica,

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Projeto urbano e operao urbana consorciada em So Paulo

revelandouma ao assincrnica e descompas-

O Projeto Urbano surge na Europa no in-

sada em reas-alvo de intervenes urbanas

cio dos anos de 1970, como categoria interme-

concertadas.

diria e articuladora entre projetos arquitetni-

Com base no caso da Operao Urbana

cos e planos urbanos de larga escala.

gua Branca (OUAB), em So Paulo, este ar-

Na sociedade contempornea, em que

tigo1 discute a fragilidade desse instrumento

as cidades assumem papel protagonista para a

ante as transformaes em curso nessa regio.

realizao do processo econmico, incabvel

Reflete-se sobre os limites e desafios dos pro-

pautar o desenvolvimento urbano em planos

jetos urbanos propostos para essa rea, em

e projetos definidos como programas de longo

comparao ao processo em curso, comanda-

prazo, como fora prtica consagrada durante

do efetivamente pelos interesses do mercado

os anos de vigncia do paradigma moderno.

imobilirio.

Ascher (ibid.) conclama a definir um novo urbanismo, reflexivo e adaptado sociedade


complexa e de futuro incerto. Esse novo urba-

Projeto Urbano:
um instrumento mediador
da transformao da cidade

nismo inspira articular planos como conjuntos


de diretrizes e formas espaciais, aptos sua
implementao.
Trata-se de um urbanismo de mltiplos
projetos, coerentes em seus objetivos comple-

O conceito de projeto urbano assinala contra-

mentares e redistributivos, visando lgica de

posio s prticas do Urbanismo Moderno,

incluso e equidade devido gesto estratgi-

modelo preconizado em dcadas anteriores,

ca, capaz de coordenar aes conjuntas, cujo

fundado na aplicao de regras simples, est-

objetivo sincronizar etapas. Ao plano e a sua

veis e imperativas, e reproduo de solues

implementao caberiam minimizar a aleato-

espaciais homogneas, nas quais os planos

riedade, articulando o curto e o longo prazos, a

urbansticos tinham por objetivo principal con-

pequena, a mdia e a grande escala.

trolar o futuro, reduzir a incerteza e projetar a


totalidade urbana.

A partir dos anos de 1980, com o enfraquecimento do papel do Estado na conduo

Enquanto o Urbanismo Moderno apos-

das polticas pblicas e a emergncia da glo-

tou nas lgicas de ordenamento e uso do

balizao, a procura por uma soluo para os

solo como fundamento para a concretizao

problemas decorrentes do acirramento de con-

de projetos, lgicas essas tais como o zonea-

tradies urbanas, atores pblicos e privados

mento, densidades, atividades e gabaritos, um

buscam novas formas mais eficiente de cumprir

novo urbanismo ou neourbanismo, conforme

objetivos visando coletividade e o conjunto

denominao de Ascher (2010), visa realiza-

da sociedade. A complexidade e a flexibilidade

o de objetivos incentivando atores pblicos

das normas preconizadas pelo Projeto Urbano

e privados a estabelecer parcerias, a fim de

acompanham a diversidade crescente dos ter-

potencializar os efeitos e o alcance social das

ritrios. Novos mecanismos de intermediao

propostas.

entre intervenes pblicas e privadas so

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desenvolvidosem diferentes tipos de consr-

principalmente o turismo como atividade ca-

cios, concesses e subsdios combinados com

pital e preconizando o city marketing como

servios.

estratgia de desenvolvimento, sem contudo

O novo urbanismo conforme aponta

auferir os ganhos para a sociedade. Longe do

Ascher (ibid.) admite que o projeto urbano se

postulado simplista que planejar estrategica-

valha das oportunidades ou mesmo das crises

mente servir ao liberalismo de mercado ou se

urbanas para implementar estratgias de re-

apoiar no pressuposto de retrao do papel da

cuperao de segmentos da cidade calcadas

administrao pblica local como coordenado-

em parcerias pblico-privadas. Para Machado

ra do planejamento, o projeto urbano pode ser

(2003, p. 92), esse novo urbanismo surge

considerado um instrumento que pode valer-se

como contraposio ao conjunto de prticas

das oportunidades, dos acontecimentos e das

advindas do Urbanismo Moderno tais como

diversas foras econmicas e sociais de modo

planos diretores que se propunham a uma pr-

positivo relativamente aos seus objetivos.

tica de planejamento de longa durao. Surge

O instrumento deve refletir o dinamis-

pautado na gesto estratgica urbana e fun-

mo municipal ou ainda busc-lo, incentivar a

damentado em projeto urbano. Este implica

competitividade entre cidades integrantes da

procedimentos reflexivos, contando uma multi-

mesma rede e a atratividade de recursos finan-

plicidade de projetos de natureza diversa que

ceiros, contando principalmente com capital

devem buscar coerncia e articulao entre si

privado e fundos pblicos. Portas (1998) de-

levando em conta as potencialidades locais e

fende que o projeto urbano deve ser elaborado

as possibilidades de transformao do espao.

como projeto de execuo para o espao pbli-

Segundo Portas (1998), o projeto urbano

co ou coletivo e acompanhado de um conjunto

vai alm de um desenho urbano para a cidade,

de regras processuais e formais que articule

embora no possa prescindir dele. O conceito

os mais variados elementos urbanos. O inves-

de projeto como desgnio, caro ao Movimento

timento em infraestrutura um dos requisitos

Moderno, no se esvaneceu; trata-se ento de

fundamentais sua viabilizao, porm a cons-

um instrumento mediador de necessidades e

cincia de totalidade e de conjunto do espao

potencialidades advindas da sociedade (Ascher,

urbano imprescindvel para o seu sucesso.

2010), consistindo em ferramenta de proposio, anlise e negociao.

Pode ser considerado tanto uma ao


concreta como procedimento metodolgico. Di-

Pautado no planejamento urbano e estra-

ferente do urbanismo normativo, seus cdigos

tgico, o projeto urbano no deve ser fundado

e procedimentos so produzidos a cada projeto

to somente na construo de uma imagem de

e atuam na forma urbana (Tsiomis, 1996, apud

cidade, como veio sendo praticado h pelo me-

Machado, 2003, p. 93).

nos duas dcadas em vrias cidades do mundo.

Para Benevolo (2007), projeto urbano

Movidas pelo sentido de competio urbana,

no se limita a uma ao especfica, seme-

tais cidades, que se desindustrializavam, fize-

lhana de projeto arquitetnico de grande es-

ram de suas reas industriais esvaziadas os

cala, e tambm no pode ser confundido com

principais alvos de reconverso urbana visando

projeto de cidade. Esse autor enfatiza que a

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Projeto urbano e operao urbana consorciada em So Paulo

indistinoentre escala territorial, urbana e

se insere. Se o urbanismo moderno pretendia

escala da construo civil, denominada edi-

controlar e projetar a totalidade urbana, e se

lcias, deve-se reduo das intervenes a

isso se revela hoje utpico, ante a escala e a

reas limitadas ou edifcios isolados, ao mesmo

natureza da metrpole que se fragmenta, o que

tempo em que a exigncia e complexidade do

se afirma que intervir em peas urbanas ou

quadro urbanstico aumentam.

fragmentos pode e deve ser articulado s ne-

A distino entre intervenes edilcia


e urbanstica diz respeito natureza da en-

cessidades do tecido urbano, de forma que as


aes sejam concertadas.

comenda. A primeira refere-se poro da

As solues efetivas para problemas ur-

interveno que est ao alcance de diversos

banos questionam a capacidade e limitaes

operadores pblicos e privados. J interveno

que o poder pblico exerce no quadro da glo-

urbanstica trataria do conjunto de regras

balizao; para tanto, devem primordialmente

impostas s intervenes edilcias (ibid, 2007,

envolver os atores locais, a sociedade civil e

p. 52). Assim, o Plano Diretor adquire papel de

diversas esferas governamentais, em busca de

instrumento mediador entre essas duas escalas

novas formas de gesto e capacidade de gover-

de interveno.

nana, diminuindo processos de excluso social

Para Somekh e Campos (2005), os pro-

(ibid.)

jetos urbanos, entendidos como iniciativas

Benevolo afirma que na cidade contem-

de renovao urbana concentradas em deter-

pornea cabe administrao pblica a res-

minados setores da cidade, combinam inves-

ponsabilidade da gesto da transformao,

timentos e intervenes dos agentes pblicos

sendo que o poder pblico no deve desem-

e privados por meio de um plano urbanstico,

penhar apenas funo de guardio das regras,

apoiando-se no redesenho do espao urbano e

deixando para a iniciativa privada a responsa-

arquitetnico, em normas legais especficas e

bilidade da concepo projetual total (2007,

outras articulaes institucionais e formas de

p. 53).

gesto.

Em um contexto em que o municpio as-

Se conduzidos inadequadamente, os

sume papel central na conduo do processo de

projetos urbanos podem potencializar os efei-

transformao e desenvolvimento urbano, an-

tos excludentes da urbanizao contempor-

lises recentes mostram que a descentralizao

nea, ao funcionar como aes singulares de

e a contratualizao tornaram mais complexas

interveno ante as demais reas potenciais

as regras do jogo, colocando os atores p-

da cidade, que demandam transformaes e

blicos em situao de cooperao obrigatria

desenvolvimento, desde que respeitadas as

com a iniciativa privada, ao mesmo tempo em

preexistncias da cidade tradicional. No se

que a concorrncia inevitvel. Segundo Guer-

questiona o projeto urbano em suas possibili-

ra (2002), esse tipo de dinmica que envolve

dades de contribuir para um novo dinamismo

a cooperao entre os diversos agentes, permi-

e desenho da cidade, mas sim quando provido

te maior espao no processo decisrio local e

de uma viso desarticulada do processo de pla-

possibilita a introduo de inovaes na prti-

nejamento urbano e do meio urbano em que

ca das polticas pblicas, onde entra em cena

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uma pluralidade de atores, de configurao e

de planejamento urbano. Compreendendo o

legitimidade social diversa e as negociaes

planejamento como processo, e racionalizao

adquirem nova visibilidade e legitimidade.

da produo do espao no curto, mdio e longo

Portanto, o projeto urbano no apenas

prazo, deve ser parte fundamental de polticas

desgnio acompanhado de desenho. ao mes-

pblicas e urbanas que atendam a determina-

mo tempo ferramenta de anlise e negociao.

es diversas, tais como habitao, equipamen-

O resultado pode ser ambguo por sua com-

tos diversificados e servios, sistema virio e

plexidade e escala, e esse instrumento pode

espaos pblicos. A gesto pblica contempo-

acirrar a privatizao ou recuperar a essncia

rnea decorre de como o Estado entende suas

pblica da gesto urbana, depende de como

formas de ao, devendo admitir a negociao,

conduzido. Para que ocorra essa recupera-

e no apenas a regulamentao. Deve ao mes-

o dos objetivos amplos e pblicos, o projeto

mo tempo fazer uso das parcerias pblico-pri-

urbano deve funcionar como instrumento de

vadas e conciliar os diversos atores de modo a

gesto que coordene os interesses pblicos e

garantir o benefcio coletivo em face do capital

privados os empreendimentos imobilirios, as

privado.

infraestruturas implementando medidas de


desenho urbano com instrumentos de incluso
social, em prol de um ambiente urbano socialmente justo e sustentvel.
O projeto urbano plano expresso em

Operao Urbana Consorciada


em So Paulo

desenho, agregando qualidade arquitetnica e


paisagstica, integrando as lgicas dos diversos

A Operao Urbana Consorciada (OU) , em

atores envolvidos. complexo, evitando sim-

tese, instrumento urbanstico que introduz uma

plificar realidades, tais como monofuncionali-

viso contempornea que solidria ao proje-

dades. Prope-se estimular a diversidade fun-

to urbano, pois prope um conjunto de medi-

cional das reas urbanas, mltiplas centralida-

das sob a coordenao do Poder Pblico mu-

des, articulando ao mesmo tempo as redes de

nicipal integrando participao da iniciativa

transportes, provendo a cidade de mobilidade

privada proprietrios e investidores privados,

(Ascher, 2010).

moradores e usurios, no objetivo de alcanar

A extrema complexidade dos processos

transformaes urbansticas, melhorias sociais

e problemas urbanos impede pensar em total

e valorizao ambiental de determinado terri-

abandono da ao do Estado ou sua retrao a

trio, cuja degradao decorre de um esvazia-

um Estado mnimo, como fora preconizado na

mento ou mudana de uso.

dcada de 1980, com a emergncia do fen-

Castro (2007) aponta que a OU foi con-

meno de globalizao. A conduo desse novo

solidada em 2001 no Estatuto da Cidade (Lei

urbanismo que deve coordenar a complexidade

Federal n 10.257/2001) como instrumento des-

da dinmica urbana e de reproduo do espa-

tinado a promover transformaes urbanas de

o demanda polticas pblicas urbanas, parti-

carter estrutural, melhorias ambientais e so-

cularmente a implementao de um processo

ciais por meio da conjugao de instrumentos

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Projeto urbano e operao urbana consorciada em So Paulo

e aes coordenadas pelo poder pblico, com

baixa renda, que deveria ser prioritariamente

a participao de atores diversos em rea deli-

favorecida.

mitada. A recuperao da mais valia advm da

Em So Paulo, a OU tem origem ante-

aplicao dos instrumentos legais, dos recursos

rior ao EC, na dcada de 1980. Inicialmente,

advindos da valorizao imobiliria e fundiria

o instrumento foi includo no Plano Diretor de

resultante da ao do Poder Pblico e de sua

1985, a fim de promover mudanas estruturais

aplicao em obras de infraestrutura urbana,

na rea central e captar recursos privados. Na

sistema virio necessrio ao transporte coleti-

dcada de 1990, foram aprovadas cinco Ope-

vo, recuperao ambiental e habitao de inte-

raes Urbanas: Anhangaba, Faria Lima, gua

resse social, entre outros.

Branca, Centro e gua Espraiada.

Por meio da OU, possvel alterar o zo-

O PDE 2002-2012, Lei Municipal n

neamento e assim implementar um conjunto

13.430, props luz do Estatuto da Cidade um

de medidas e instrumentos normativos de acor-

conjunto de nove novas Operaes Urbanas,

do com objetivos preestabelecidos, capazes de

alm de reafirmar as outras quatro definidas

produzir efeitos articulados na transformao

pos legislaes anteriores: Carandiru-Vila Ma-

do ambiente urbano a partir de uma lgica in-

ria, Celso Garcia, Diagonal Norte, Diagonal Sul,

clusiva (Alvim, 2009).

Santo Amaro, Vila Leopoldina-Jaguar, Vila S-

A implementao de uma OU implica a

nia, Jacu-Pssego e Amador Bueno.2

definio de um projeto urbano enfatizando o

Como enunciado no PDE, as Operaes

carter prioritrio da regulao pblica, sub-

Urbanas integram estratgia de articulao

metendo a dimenso privada dos interesses de

territorial mais ampla no contexto da cidade,

mercado natureza pblica articuladora dos

capazes de promover sua complexidade

objetivos fsico-territoriais, socioambientais

articulada, ao considerar como fundamentais

e econmicos, de sorte que se potencialize o

aes integradas nos campos da habitao,

seu alcance transformador e redistributivo. A

mobilidade, produo, centralidade e reas

aplicao adequada desse instrumento permi-

verdes, sustentando, em sua espacialidade, o

tiria ao Estado promover o desenvolvimento

sentido pblico e social da cidade.

ao alcance do poder municipal, transformando

At a entrada em vigor do Estatuto da

reasurbanas e combatendo a manifestao

Cidade, em julho de 2001, o pagamento dos

da excluso e da desigualdade.

Direitos Urbansticos Adicionais sucedia em ca-

No projeto urbano decorrente de uma

so de o detentor ser proprietrio de um lote e

OU definem-se mecanismos jurdicos para via-

apresentar um projeto de empreendimento. A

bilizar a articulao pblico-privada com parti-

Prefeitura calculava ento a contrapartida que

cipao da sociedade civil. Em tese, sua aplica-

poderia ser paga em dinheiro ou obra, cobrin-

o deveria incentivar a transformao real da

do-se o valor correspondente. Esses valores,

rea a partir da suposio de que a iniciativa

quando pagos em dinheiro, eram recolhidos

privada auferir benefcios e ganhos decor-

em uma conta vinculada somente quando o

rentes dos efeitos da requalificao proposta,

projeto em questo fosse aprovado. O proces-

sem, evidentemente, prejuzo da populao de

so de captura das contrapartidas se revelava

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penoso e demorado para o poder pblico, e os

ttulos s obras de infraestruturas no perme-

empreendimentos se instalavam no permetro

tro da Operao Urbana gua Espraiada, para

muito antes que a infraestrutura necessria

estender a Avenida gua Espraiada (atualAve-

fosse realizada. Esse foi o caso do empreen-

nida Jornalista Roberto Marinho) at a Rodovia

dimento e construo dos primeiros edifcios

dos Imigrantes. A novidade era que os CEPACs

de servios na Avenida Lus Carlos Berrini na

poderiam ser vendidos a qualquer pessoa, no

dcada de oitenta.Entretanto, preciso frisar

sendo necessrio ser proprietrio de um em-

que a edilcia chegaria bem antes de qualquer

preendimento no permetro da Operao. A

ao pblica de urbanizao, o que contribuiu

partir de ento, a Prefeitura passou a gerenciar

para crticas ambincia existente.

a emisso desses ttulos, realizando leiles

A figura dos CEPACs (Certificados de


Potencial Adicional de Construo) prevista

medida que se fazia necessria a venda de potencial construtivo (ibid.).

pela seo Da Outorga Onerosa do Direito

A municipalidade previa tambm uma

de Construir, artigos 28 a 30 do Estatuto da

emisso mais racionalizada dos ttulos, para

Cidade e na seo Das Operaes Urbanas

no incorrer na excessiva oferta destes, sequer

Consorciadas, artigos 32 a 34, este ltimo

em adensamento inconsequente, sobrecarre-

ao mencionar especificamente que no 1 Os

gando as reas ou dotando-as de imveis em

certificados de potencial adicional de constru-

excesso. Pois embora haja um planejamento

o sero livremente negociados, mas con-

para a rea, a aplicao do instrumento de

versveis em direito de construir unicamente

venda de potencial construtivo desvinculada de

na rea objeto da operao. O CEPAC pode

um Projeto Urbano possibilita aumentar a rea

ser entendido como um instrumento de venda

das edificaes, como havia ocorrido no caso

de contrapartida de outorga onerosa do direi-

da Operao Urbana Faria Lima (Jornal da Tar-

to de construir (Gaiarsa e Monetti, 2007; Lei

de, 2003).3

10.257/2001). Trata-se de avano da poltica

A partir de avaliaes crticas no m-

urbana, ao instituir um valor mobilirio capaz

bito da Prefeitura Municipal de So Paulo,

de agilizar os investimentos no permetro das

particularmente no setor denominado Asses-

operaes urbanas.

soria Tcnica das Operaes Urbanas da ento

Em 2003, os CEPACs foram transforma-

Secretaria de Planejamento Urbano (Sempla),

dos em ttulos mobilirios, a partir de altera-

entre 2003 e 2004, um esforo coletivo foi

es executadas na Lei da Operao Urbana

desenvolvido para definir mais claramente as

Faria Lima (ibid.) Em So Paulo, o instrumen-

regras de uma nova Operao Urbana e do Pro-

to comeou a ser utilizado na gesto de Pau-

jeto Urbano a ser implementado como resulta-

lo Maluf, vindo a ser aperfeioado no governo

do das negociaes pblico-privada, conforme

Marta Suplicy (2000-2004). No mesmo ano, a

aponta Magalhes Jr. (2005).

prefeitura instituiu os CEPACs como ttulos ne-

nesse contexto que se destaca a expe-

gociveis em leilo, com a inteno de destinar

rincia da Operao Urbana gua Branca, dis-

os montantes arrecadados com a venda dos

cutida a seguir.

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Projeto urbano e operao urbana consorciada em So Paulo

Operao Urbana gua Branca


O permetro da OU gua Branca (OUAB)
localiza-se entre a rea central e o subcentro

1 fase (1995-2001): a lei e ausncia de


projeto urbano
A Lei n 11.774, de 1995, instituiu a
OUABestabelecendo diretrizes e mecanismos,

da Lapa (Zona Oeste). Embora com excelente

prevendo melhorias que seriam detalhadas pe-

condio de macroacessibilidade devido ao

las equipes da Sempla e Emurb.

sistema virio de porte e a presena do termi-

O permetro de interveno da OUAB

nal Intermodal de metr e ferrovia, o proces-

compreende rea bruta de aproximadamente

so de transformao produtiva, proveniente

504 ha e foi definido em funo dos planos de

da desconcentrao industrial ocorrido nas

urbanizao elaborado para essa rea desde

ltimas dcadas, aliado s barreiras urbanas

1970 e do potencial urbanstico identificado

significativas (rio Tiet e ferrovia), favoreceu

(Figura 1).

seu esvaziamento e decorrente degradao


urbana.

Os objetivos constantes na lei enunciavam promoo e desenvolvimento urbano, por

A incluso da regio como rea poten-

meio de melhorias na infraestrutura, qualidade

cial de interveno fora mencionada pela pri-

ambiental e valorizao da paisagem urbana.

meira vez no Plano Diretor de 1985 (gesto

Foram definidos os seguintes conjuntos de di-

Mario Covas), mas somente em 1991 (gesto

retrizes: 1) uso e ocupao do solo em relao

Luiza Erundina) o Projeto de Lei foi elaborado

a cada subrea, de carter regulador, expres-

e encaminhado para aprovao.

sando-se principalmente pela modificao nos

Castro (2007) sinaliza que no PL a deli-

coeficientes de aproveitamento e atribuio de

mitao da regio como alvo de OU se justifica

usos ; 2) urbansticas, incluindo sugestes de

particularmente pela ocupao de baixa den-

solues projetuais para transposio da bar-

sidade, com lotes vazios e ou subaproveitados

reira da ferrovia, implantao de edificaes,

e de vocao para atividades tercirias que

parcelamento dos terrenos de grandes dimen-

poderiam ser atradas como extenso da rea

ses, alm de diretrizes gerais de implantao;

central e do subcentro da Lapa, beneficiando-

3) para infraestrutura e servios urbanos, en-

-se da potencialidade gerada pela acessibilida-

volvendo a definio de um conjunto de obras

de local promovida pela linha leste-oeste do

de drenagem (PMSP/Sempla-Emurb, 1991, pp.

metr.

2-3, pp. 26-30) e um conjunto significativo de

Segundo Moraes (2010), entre em 1995

obras virias (Figura 2); 4) e para habitao de

e 2008, a OUAB passou por trs fases, que de-

interesse social, com a proposta de construo

terminam formas diferenciadas em relao s

de 630 unidades para abrigar a populao fa-

transformaes da regio e possibilidades de

velada na regio, estimada em cerca de 2.000

implementao de um projeto urbano.

pessoas (ibid., p. 5).

Cad. Metrop., So Paulo, v. 13, n. 25, pp. 213-233, jan/jun 2011

221

Anglica A. T. Benatti Alvim, Eunice Helena Sguizzardi Abascal e Lus Gustavo Sayo de Moraes

Figura 1 Permetro e setorizao vigente da OU gua Branca

Fonte: Elaborado por Moraes, 2010.

Figura 2 Diretrizes virias propostas na OU gua Branca

1 Ligao viria entre a Av. Francisco Matarazzo e R. Tagipuru, com 50 m de largura e 120 m de extenso;
2 Extenso da Av. Radial Norte do Terminal Barra Funda at a Av. Santa Marina, com 20 m de largura e 870 m de extenso;
3 Extenso da Av. Jos de Melo Lorenzon a sul, entre a Av. Marqus de So Vicente e a diretriz 2, com 20 m de largura e 900 m de extenso;
4 Extenso da Rua Mario de Andrade at a Rua Carij, com 18 m de largura e 2.000 m de extenso;
5 Pavimentao e infraestrutura da Av. Jos Melo Lorenzon, com 26m de largura e 870m de extenso e R. Quirino dos Santos, com 24m de
largura e 800m de extenso;
6 Repavimentao e arruamento da Sub-rea 2A (73.700 m), da Sub-rea 2B (245.000m) e parte da Sub-rea 5 (aproximadamente 235.000m);
7 Alargamento de passeios e implantao de reas de estacionamento nas Avenidas Toms Edison, Dr. Myses Kohen e Roberto Bosh (18.000m);
8 Passagem de nvel na Av. Santa Marina com 300 m de extenso sobre o eixo ferrovirio;
9 Construo de viaduto sobre o Tiet em continuidade a Avenida gua Preta/Pompia, segundo diretriz SVP/PROJ.

Fonte: PMSP; SEMPLA. Participao da iniciativa na construo da cidade. Sempla, 1992, p. 22 apud Castro, 2007, p. 124.

222

Cad. Metrop., So Paulo, v. 13, n. 25, pp. 213-233, jan/jun 2011

Projeto urbano e operao urbana consorciada em So Paulo

Moraes (2010) enfatiza que entre os

A gesto urbanstica e financeira da

objetivos principais encontra-se fomentar o

OUAB de responsabilidade do Grupo Gestor

adensamento da regio, incentivando a ocupa

do Fundo Especial, formado principalmente por

o dos vazios urbanos por meio do estabe-

diretores da Emurb e representantes das Secre-

lecimento de novos padres urbansticos que

tarias Municipais que coordenam a captao e

se contrapem ento legislao vigente do

destinao dos recursos recebidos por contra-

zoneamento municipal de 1972. Para esse au-

partida as concesses urbansticas na rea fim

tor, a maior parte das intervenes previstas se

(Emurb, 2009).

relaciona redefinio do sistema virio por

Em sua primeira fase, no se definiu um

meio de novas vias, parcelamento das quadras

projeto urbano capaz de orientar a implanta-

e reviso do sistema de drenagem.

o de conjunto edificado novo, que pudesse

Como forma de captao de recursos

ocupar adequadamente a regio. Apenas foi

para viabilizar a OUAB, estabeleceu-se em lei

definido um esquema de vias realizveis me-

possibilidades de negociao que previam a

dida que o poder pblico conseguisse atrair a

urbanizao consorciada ao utilizar o me-

iniciativa privada com a venda do potencial

canismo da outorga onerosa do direito de

construtivo.

construir, prevendo a concesso do direito

O objetivo da lei da OUAB era definir es-

de construir acima do limite do coeficiente de

toques em proporcionalidade de ocupao que

aproveitamento bsico, preestabelecido na lei

supostamente garantisse a diversificao de

de zoneamento para os proprietrios mediante

uso e ocupao do solo, reequilibrando e trans-

contrapartida financeira paga ao Municpio, es-

formando a rea (Moraes, 2010). Visava-se evi-

timulando o adensamento construtivo e capita-

tar que o mercado imobilirio ocupasse a rea

lizando recursos administrao pbica.

restringindo usos.

Para Castro (2007), a viabilidade da

A lei estabeleceu ento uma proporo

OUABreside primordialmente na utilizao da

de estoque de uso residencial a ser vendido

outorga onerosa que permite ao proprietrio

300.000m e 900.000m de outros usos. No

construir acima dos ndices permitidos, consti-

entanto, os empreendimentos que tm busca-

tuindo-se nessa primeira fase como o recurso

do a adeso da OUAB tm utilizado de relao

estratgico de transformao da rea. Moraes

de proporcionalidade diferente da que pres-

(2010) destaca que dentre os aspectos formais

sups o plano de interveno, predominando

que configuram a Lei da OUAB, a utilizao dos

usos residenciais (EMURB, 2009).

mecanismos descritos se justifica pelo fato de

Para Castro (2007), embora a Operao

esta no ter sido concebida como Operao

Urbana gua Branca tenha se constitudo co-

Urbana Consorciada, no prevendo a venda

mo lei em 1995, poucos resultados foram de

de CEPACs como mecanismo de negociao

fato alcanados at 2001, quando foram in-

para estmulo dos investimentos dos setores

troduzidos novos conceitos urbansticos com a

privados.

instituio do EC e do PDE 2002-2012.

Cad. Metrop., So Paulo, v. 13, n. 25, pp. 213-233, jan/jun 2011

223

Anglica A. T. Benatti Alvim, Eunice Helena Sguizzardi Abascal e Lus Gustavo Sayo de Moraes

2 fase (2001-2004) novos conceitos e o


Bairro Novo

subdividindo quarteires, favorecendo o desmembramento de lotes e contribuindo para a

Em setembro de 2002, com a promulga-

fluidez no local. Em contrapartida, o poder p-

o do PDE 2002-2012 reafirmou-se o interesse

blico municipal regularia investimentos pbli-

da Operao Urbana gua Branca, juntamente

cos na regio, ao que fundamentaria objeti-

com as outras que j haviam sido institudas

vos comuns e coordenados, determinantes para

como lei.

o sucesso do projeto.

No caso da OUC gua Branca, tambm

At a aquele momento, a OUAB, como

se ratificaram algumas intervenes virias

mecanismo legal, mostrou-se ineficaz como

propostas na Lei vigente, propondo a interco-

instrumento para desencadear a aplicao de

nexo viria entre as Operaes Urbanas (pro-

investimentos imobilirios no permetro esta-

postas e em exerccio) (Moraes, 2010).

belecido. O poder pblico revelou tmida parti-

A partir de 2001, na gesto da Prefeita

cipao, j que a lei que instituiu essa OU prev

Marta Suplicy, discute-se no mbito da Sempla

to somente no seu artigo 18 a constituio

a concepo das OUs com a inteno de criar

de um fundo (FEAB), e para a sua gesto criou

mecanismos que promovessem os resultados

um conselho composto quase que exclusiva-

desejados desde 1995, e reafirmados pelo Es-

mente por diretores da Emurb.

tatuto da Cidade, principalmente aqueles voltados para o interesse pblico (ibid.).

Conforme Moraes (2010), uma das principais atribuies do GT era definir um projeto

Em maio de 2001, com a publicao da

urbano para a rea, reafirmando o entendi-

Portaria 132/2001, constituiu-se o Grupo de

mento necessrio elaborao dessas dire-

Trabalho Intersecretarial (GT) sob coordena-

trizes e parmetros para o xito da OUAB. As

o da Sempla, com objetivo de reavaliar a

anlises feitas por esse grupo estabeleceram

OUAB identificando os motivos pelos quais

um conjunto de procedimentos aplicveis para

no se atingira o xito esperado. A anlise vi-

embasar o desenvolvimento de projeto urbano,

sava desenvolver um conjunto de resolues

entre eles: levantamentos que atualizassem

normativas que atrasse o interesse do setor

informaes relativas rea e interesses dos

privado rea de interveno (PMSP/Sempla,

empreendedores imobilirios para o local, de

2002).

acordo com a metodologia que vem sendo em-

As resolues normativas do GT deve-

pregada na elaborao de novas Operaes Ur-

riam definir diretrizes para o estabelecimento

banas e, principalmente, a preparao de termo

de projeto urbanstico abrangente definindo

de referncia visando contratao de projeto

intervenes promovidas e contemplando

urbano completo.

desejvel diversidade de usos (Magalhes Jr.,

O projeto urbano deveria incluir um pro-

2009). O projeto preveria a formao de um

grama de necessidades atendendo os seguintes

ambiente onde prevalecessem mltiplos usos e

aspectos: configurao de espao urbano con-

para tanto proporia uma trama viria que re-

tnuo; articulao dos polos de centralidades

duzisse a dimenso das quadras resultantes do

identificados no PDE; vinculao com a vrzea

parcelamento gerado pela ocupao industrial,

e marginais do Tiet.

224

Cad. Metrop., So Paulo, v. 13, n. 25, pp. 213-233, jan/jun 2011

Projeto urbano e operao urbana consorciada em So Paulo

Visava-se ainda a realizao simultnea

do Estado de So Paulo (IAB SP) e a Prefeitu-

das seguintes atividades: contratao do pro-

ra (Sempla e Emurb) promoveram o Concurso

jeto urbano, com base no Termo de Referncia;

Nacional para o Bairro Novo .

adequao do texto da Lei n 11.774 s diretri-

A rea objeto do Concurso Bairro Novo

zes resultantes dos trabalhos acima indicados;

considerou os grandes lotes at ento de pro-

constituio de instncia de gerenciamento da

priedade do Grupo Telefnica, mais tarde ad-

OU que se incumbiria de coordenar as inter-

quiridos pela Tecnisa.

venes e incentivar a utilizao dos benefcios

O objetivo enunciado pela PMSP era de

propiciados, promovendo as negociaes entre

selecionar uma proposta de projeto urbano

poder pblico e privado.

que auxiliasse na superao dos obstculos

Os objetivos do projeto urbano eram

identificados. Essa iniciativa deveria inserir-se

atrelar os interesses pblicos aos interesses

no conjunto de aes da municipalidade para

reais dos setores privados, sobretudo de po-

o pleno desenvolvimento da regio, propondo

tenciais investidores. Desejava-se que as trans-

condies de centralidades novas. Projeto que

formaes incorporassem a multiplicidade de

reorganizasse lotes e quadras por meio de cri-

usos e parcelamento das quadras oriundas de

trios preestabelecidos de uso e ocupao do

estrutura fundiria industrial remanescente,

solo, passveis de acordo junto aos atuais pro-

permitindo melhor mobilidade na infraestrutu-

prietrios por meio de associao.

ra viria e introduo de novas reas verdes e


institucionais.

O Termo de Referncia do Concurso estabeleceu como objetivo que as intervenes

A partir das anlises do GT, a Sempla re-

fossem propostas em reas de propriedade

viu a diviso setorial proposta pela lei de 1995

pblica ou privada, definidas num quadro de

e ampliou o nmero de setores de cinco para

reas abrangidas pelo projeto com estoque

dez subreas, tomando como critrio o reco-

disponvel de 914.254 m de rea lquida, apro-

nhecimento das caractersticas particulares de

ximadamente 85% da rea bruta disponvel,

cada subrea referente acessibilidade, tipolo-

caracterizando as respectivas propriedades e

gias de ocupao e uso do solo (PMSP/Sempla,

proprietrios.

2002). As possibilidades dessa nova subdiviso,

Para tanto, as propostas de interveno

embora tenha sido adotada somente para es-

deveriam considerar os seguintes aspectos

tudos, representou importante ferramenta para

de acordo o Termo de Referncia (So Paulo,

o Poder Pblico com orientao das transfor-

2004):

maes do permetro de interveno, visto que

Sistema virio, transporte pblico e

permitiu maior reconhecimento das potenciali-

infraestrutura urbana: articulao fsica e fun-

dades da regio (Moraes, 2010).

cional entre a malha viria existente e a pro-

Para elaborar um projeto urbano para a

posta; potencialidades representadas pelos

rea da OUAB e com isso estimular discusses

planos de modernizao e expanso do siste-

sobre a relao entre plano e projeto, induzindo

ma de transportes em curso (CPTM e Metr) e

o mercado a atuar na regio, em 2004, o Insti-

integrao fsica e funcional com o entorno e

tuto dos Arquitetos do Brasil Departamento

corredores de nibus existentes;

Cad. Metrop., So Paulo, v. 13, n. 25, pp. 213-233, jan/jun 2011

225

Anglica A. T. Benatti Alvim, Eunice Helena Sguizzardi Abascal e Lus Gustavo Sayo de Moraes

Espaos pblicos, questes ambientais e paisagsticas: concepo e articulao

arquitetos Euclides Oliveira, Carolina de Carvalho e Dante Furlan.

de espaos pblicos caracterizados como sis-

Conforme ata da comisso julgadora, o

tema integrado ao conjunto urbano proposto e

projeto vencedor destacou-se por representar

interface com a regio de referncia e recupe

uma expectativa diferenciada em relao for-

rao ambiental do rio Tiet, considerado um

ma de habitar a cidade de So Paulo, opondo-

dos principais elementos estruturadores da

-se a tendncia dos condomnios verticais com

regio;

torres isoladas, alm de introduzir mecanismos

Sistemas edificados, em solo privado:

de valorizao social e realizao de parcerias

desenvolvimento de padres de urbanizao

pblico-privadas, que no conjunto foi valorizado

compatveis com as condies de centralida-

pelo bom conceito geral. Enaltece a vida de

de da rea; novas configuraes morfolgicas

bairro, controla a trama urbana com boa esca-

e tipolgicas com reviso dos parmetros de

la das ruas, caladas, galerias e reas privativas;

parcelamento, uso e ocupao das glebas in-

prope boa sequncia de etapas executivas, faci-

tegrando-as ao tecido urbano circundante, pro-

litando a implementao e realizao de parce-

movendo a melhoria das condies ambientais

rias pblico-privadas, para acelerar implantao

e paisagsticas.

gradual do novo bairro. As quadras com prdios

Legislao e Gesto: elementos de

contguos de pavimento trreo (seis pavimentos

reviso da lei n 11.774/95 de modo a torn-la

com referncia Barcelona) permitem a partici-

compatvel com as diretrizes do PDE, propon-

pao de empreendedores e construtores de m-

do novos instrumentos e mecanismos de ao

dio porte na construo do bairro (Figura 3). O

pblica municipal, de modo a orientar as parce-

partido prope diversidade de escala e edifcios

rias pblico-privado.

destinados a HIS ao lado dos demais, evitando a

Segundo o Termo de Referncia do Con-

segregao. Estabelece escala e volume para es-

curso, o uso deveria ser predominantemente

paos privados ao desenhar os espaos pblicos

residencial, estabelecendo o percentual de

e procura configurar ruas e esquinas animadas

80%, capaz de integrar equipamentos pblicos

para uma vida de bairro com mistura de usos e

compatveis e articular a regio malha urba-

classes sociais (PMSP, 2004).

na existente, favorecendo sua centralidade.

Sem entrar no mrito da qualidade ou

A oportunidade de elaborar um projeto

no do projeto urbano escolhido, cabe destacar

urbano que respondesse a todas essas indaga-

que, por motivos diversos, no veiculados expli-

es presentes tericas atraiu a participao de

citamente, a concretizao do projeto vencedor

vrios profissionais do Brasil (58 propostas v-

no se efetivou e a rea, mais uma vez, foi dei-

lidas), sendo escolhido o projeto da equipe de

xada s regras do mercado.

226

Cad. Metrop., So Paulo, v. 13, n. 25, pp. 213-233, jan/jun 2011

Projeto urbano e operao urbana consorciada em So Paulo

Figura 3 Perspectiva geral do projeto vencedor

Fonte: Vitruvius, 2004. Disponvel em: http://www.vitruvius.com.br/revistas/read/projetos/04.044/2398.


Acesso em: 10/5/2010.

3 fase: desafios para projeto urbano e


tendncias recentes
As tentativas de implementao de um
projeto urbano para a requalificao do per-

essas condiesiniciou-se um grande ciclo de


discusses entre a Emurb e a Tecnisa para a definio da forma de ocupao da gleba e consequentemente da rea.

metro de interveno nos moldes do Concurso

Como sntese das proposies definidas

Bairro Novo, no se concretizaram. Porm, a

pelo Projeto Urbano elaborado pela Emurb,

inteno de orientar a reformulao da lei de

estabeleceram-se em 2008 cinco princpios b-

1995 foi mantida nas gestes municipais se-

sicos a serem enfrentados: (1) Mobilidade de

guintes, propiciando a elaborao de um pro-

veculos e pedestres; (2) Reurbanizao da Or-

jeto urbano no mbito da Emurb e da Sempla.

la Ferroviria; (3); Habitaes populares (HIS e

Em 2008, com a aquisio de proprieda-

HMP); (4) Sistemas de reas verdes associados

de da Telefonica pela Tecnisa, reforou-se a ne-

s drenagens e (5) Recuperao dos referen-

cessidade de elaborar um projeto urbano que

ciais urbansticos.

orientasse as transformaes na rea da Barra

Nas aes definidas para implantao do

Funda. A enorme extenso da gleba (25 hecta-

Projeto Urbano tm-se trs grupos (1) medidas

res) foi identificada pelo Poder Pblico como

administrativas, (2) formulao de propostas

um dos principais responsveis pelas deficin-

sem a efetiva espacializao e (3) aes que

cias de mobilidade no permetro de interven-

dependem de definies por meio de outros

o, devendo ser procedidos os parcelamentos

mecanismos e estudos. A Figura 4 apresenta a

de solo antes de qualquer construo naquela

sntese das proposies do Projeto Urbano ela-

rea por parte da Incorporadora. Mediante

borado pela Emurb.

Cad. Metrop., So Paulo, v. 13, n. 25, pp. 213-233, jan/jun 2011

227

Anglica A. T. Benatti Alvim, Eunice Helena Sguizzardi Abascal e Lus Gustavo Sayo de Moraes

Figura 4 Plano Urbanstico Proposto (Emurb, 2009)

Fonte: Emurb, 2009.

Para Moraes (2010) at o momento,

cficos para a viabilizao da sua implantao,

observa-se que poucas aes prticas foram de

estimando-se aproximadamente um incremen-

fato concretizadas.

to de 832 unidades habitacionais.

Das medidas administrativas, as inter-

No grupo que as aes se restringem

venes relacionam-se melhoria da mobili-

formulao de propostas, tem-se a reurbaniza-

dade reformulao do sistema virio e ha-

o da orla ferroviria e a criao de reas ver-

bitao de interesse social. O projeto prev a

des associadas drenagem. At o momento,

hierarquizao e priorizao das vias, sendo

nenhuma ao efetiva ocorreu.

que foram definidas as reas necessrias para

Em ltimo nvel de no concretizao e

implantao e a publicao de Decreto de Utili-

clareza da proposta, tem-se a questo da valo-

dade Pblica para desapropriao de parte de-

rizao dos referenciais urbansticos, sendo que

las (DUP 14.317/2008). Foram definidas cinco

nenhum elemento foi previsto no plano, restrin-

reas de habitao de interesse social, sendo

gindo essa definio ao EIA (Estudo de Impac-

que em trs j foram publicados decretos espe-

to Ambiental) contratado. A incompletude do

228

Cad. Metrop., So Paulo, v. 13, n. 25, pp. 213-233, jan/jun 2011

Projeto urbano e operao urbana consorciada em So Paulo

planoquanto aos referenciais urbansticos per-

incluso socioespacial, objeto essencial de um

petram uma ambiente de insegurana quanto

projeto urbano.

sua valorizao, ou ao menos em relao sua


preservao, isto porque, alm de no haver
clareza de como esses referenciais se articula-

Consideraes finais

riam com as demais proposies do plano, no


se pode desprezar que OUAB, independente-

Apesar das intenes explcitas na poltica

mente da consolidao do projeto urbano, per-

urbana federal de instituir uma Operao Ur-

manece ativa e as aes do setor privado tm

bana como instrumento de transformao do

tendido a intensificar-se (Moraes, 2010).

ambiente construdo e, ao mesmo tempo, de

Reflexo dessa intensificao nos ltimos

incluso social, parte de um projeto urbano, os

anos pode ser observado pelo nmero de pro-

resultados alcanados so praticamente nulos.

postas aprovadas desde 1995. Entre 1995 e

No caso da OUAB, verifica-se que a im-

2004, somente cinco empreendimentos aderi-

plementao de transformaes do ambiente

ram OU, e, entre 2004 e 2009, houve um salto

construdo que sejam norteadas pelas possi-

para mais dezesseis, alm de outras sete ain-

bilidades e recursos do instrumento da OUC

da em processo de aprovao (Moraes, 2010,

e, ao mesmo tempo, por um projeto urbano

p.186).4 Em valores absolutos, foi consumido

que articula as preexistncias, o conjunto de

praticamente todo o estoque destinado ao uso

empreendimentos construdos, habitao so-

residencial, com excedente de aproximada-

cial, equipamentos pblicos, espaos pblicos

mente 20%, e em relao aos outros usos j foi

e reas verdes at presente momento no se

consumido aproximadamente 28% do estoque

efetivaram.

previsto.

Nessa OU, ao contrrio, o processo em

Enfim, das trs fases definidas, o nme-

curso sinaliza a prevalncia de formas usuais

ro de projetos de empreendimentos aprovados

de atuao do setor imobilirio, que se concen-

na terceira fase significativamente superior

tram na edificao e abertura de conexes vi-

ao nmero das outras duas: 2 empreendimen-

rias favorveis ao uso do automvel, predomi-

tos aprovados entre 1995 e 2001; 3 empre-

nando o produto imobilirio isolado no grande

endimentos aprovados entre 2001 e 2004 e

lote, construdo conforme interesses construti-

16 aprovados a partir de 2005 at 2008. No

vos particulares, em detrimento da qualificao

entanto, embora haja um claro incremento na

do ambiente urbano como um bem pblico, um

regio de nmero de empreendimentos adep-

bem da cidade. Verifica-se tambm a concen-

tos a OUAB, e por consequncia na captao

trao de investimentos imobilirios em deter-

de recursos para as melhorias de infraestrutu-

minadas tipologias arquitetnicas ou corpora-

ra, pouco se tem feito para a aplicao desses

tivas, ou residencial alto e mdio padres, re-

recursos na rea, imprimindo assim a falta de

produzindo ainda a setorizao monofuncional

articulao desses empreendimentos com a ci-

to cara ao urbanismo moderno, que se deseja

dade, no refletindo uma melhor urbanidade e

superar.

Cad. Metrop., So Paulo, v. 13, n. 25, pp. 213-233, jan/jun 2011

229

Anglica A. T. Benatti Alvim, Eunice Helena Sguizzardi Abascal e Lus Gustavo Sayo de Moraes

Embora os objetivos enunciados pela Lei

particularmente as reas localizadas em posi-

n 11.774/1995 fossem incentivar a ocupao

es estratgicas, aquelas prximas ao sistema

das reas vazias e reestruturar o adensamento

virio estrutural, que comportam quantidade

com novos padres de uso e ocupao do so-

suficiente de estoque de terrenos a ser incorpo-

lo, atraindo principalmente investimentos dos

rado pelo mercado.

setores privados, a ausncia do projeto urbano

Por fim, embora em suas duas ltimas

como importante instrumento de interlocuo

fases tenham ocorrido avanos quanto dis-

entre Prefeitura, empreendedores, proprietrios

cusso no mbito do Poder Pblico sobre a ne-

e moradores pode ser detectado como impor-

cessidade de um projeto urbano para a OUAB,

tante problema.

observa-se um descompasso entre a gesto

O resultado uma prtica desarticulada,

pblica e a ao do mercado. No mbito do

onde predominam intervenes de cunho virio

Concurso do Bairro Novo, a no implementa-

e imobilirio, a partir dos interesses prementes

o da proposta de ocupao de um trecho da

do setor privado, desacompanhadas de inter-

rea demonstra o descaso do Poder Pblico em

venes em outras escalas e de uma insero

relao aos concursos e sociedade.

efetiva da sociedade civil.

Na ltima fase, as discusses e revises

Obser va-se uma ocupao do solo

em curso ainda so incipientes, e no esto sin-

segundo a lgica do mercado imobilirio,

cronizadas com as aes do mercado, que vem

descompassada da coordenao pblica e

transformando o ambiente urbano de acordo

desarticulada de melhorias implementveis

com os seus interesses, sem uma lgica social

na regio. A partir de interesses diversos e

inclusiva que deveria estar no mbito de um

adotando tipologias arquitetnicas cujas ca-

Projeto Urbano.

ractersticas possibilitam enunciar hiptese

Enfim, o processo observado na OUAB se

de existncia de novos padres, definidos pe-

distancia das intenes de base do que deve-

la verticalizao beneficiada pela compra do

ria ser um Projeto Urbano: um instrumento de

direito de construir (outorga onerosa) e por

gesto que coordene os interesses pblicos e

estratgias de marketing , o setor imobilirio

privados os empreendimentos, as infraestru-

define a lgica de ocupao e produo do

turas implementando medidas de desenho

espao urbano.

urbano com instrumentos de incluso social,

Tal cenrio decorre do aquecimento do


setor imobilirio nos ltimos anos, afetando

230

em prol de um ambiente urbano socialmente


justo e sustentvel.

Cad. Metrop., So Paulo, v. 13, n. 25, pp. 213-233, jan/jun 2011

Projeto urbano e operao urbana consorciada em So Paulo

Anglica A. T. Benatti Alvim


Arquiteta e Urbanista. Coordenadora da Ps-Graduao em Arquitetura e Urbanismo, Universidade
Presbiteriana Mackenzie. So Paulo, Brasil.
abalvim@mackenzie.br
Eunice Helena Sguizzardi Abascal
Arquiteta e Urbanista, Mestre e Doutora em Arquitetura e Urbanismo. Universidade Presbiteriana
Mackenzie. So Paulo, Brasil.
eunicehelena.abascal@mackenzie.br
Lus Gustavo Sayo de Moraes
Arquiteto e Urbanista. Universidade Presbiteriana Mackenzie.
lgsayao@hotmail.com

Notas
(1) O artigo fruto de reflexo propiciada pela pesquisa Operaes Urbanas: entre o poder
pblico e o mercado imobilirio. Conflitos entre plano e realidade, que vem sendo realizada
na FAU-Mackenzie, com fomento Mackpesquisa (2010-2011) e CNPq (2010-2012), liderada pela
Profa. Dra. Eunice Helena S. Abascal. Alm disso, parte dos dados relacionados OUAB foi
levantado por Luis Gustavo Sayo de Moraes para sua pesquisa de Mestrado, defendida em
dezembro de 2010 na FAU Mackenzie intitulada Operaes Urbanas enquanto instrumento de
transformao da cidade: o caso da Operao Urbana gua Branca no Municpio de So Paulo,
sob orientao da Profa. Dra. Anglica T. Benatti Alvim.
(2) Cabe assinalar que, em 2010, a Prefeitura de So Paulo e a Secretaria de Desenvolvimento
Urbano trouxeram a pblico diretrizes e propostas preliminares para outras operaes urbanas,
ocupando as orlas ferrovirias: Lapa-Brs, Mooca-Vila Carioca e Rio Verde-Jacu e disponibilizou
os Termos de Referncia para consulta pblica.
(3) Embora instrumentos tenham sido concebidos para equilibrar a oferta de recursos, destinandoos s necessidades enfrentadas pela rea e utilizando-os dentro do permetro previsto pela
Operao Urbana, no caso da gua Espraiada, a realizao de infraestruturas absorveu grande
parte dos recursos arrecadados com a venda dos CEPACs, bem como as realizaes virias
foram priorizadas em relao execuo de outras prescries, tambm reguladas por lei. Essa
distoro ocorreu devido inconscincia e omisso relativa ao que venha a ser Projeto Urbano.
(4) Dos empreendimentos do primeiro perodo, dois foram realizados entre 1995 e 2001, trs
entre 2001 e 2004. Nos empreendimentos do segundo perodo, a distribuio foi ascendente,
atingindo o pico no ano de 2007, com nove adeses aprovadas.

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Texto recebido em 10/out/2010


Texto aprovado em 5/nov/2010

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