Administração Urbanística

<Nome da Unidade Curricular>
Administrao e Gesto do
Territrio
ADMINISTRAO
URBANSTICA
2014 - 1 Semestre
Docente - Contactos
Nome: Adlia Seixas

E-mail:
adelia.seixas@ispbenguela.com
Contacto: 927027555
04/08/2014
Carga Horria Semanal
AULAS: 5 horas Terico-Prticas
04/08/2014
OBJECTIVOS GERAIS
Dar a noo de gesto urbanstica e explicitao do seu papel

na prtica do ordenamento do territrio, nomeadamente na
execuo dos planos urbansticos.
Conhecer a orgnica da gesto urbanstica.
Reflectir sobre os desafios que se colocam gesto
urbanstica no contexto das novas exigncias de execuo dos
planos urbansticos.
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PROGRAMA
I- O REGIME GERAL DA GESTO URBANSTICA
A diferenciao do espao
A crescente interveno pblica no processo de transformao dos usos
do solo
A gesto urbanstica
O papel central do municpio no controle prvio das transformaes do
uso do solo
A orgnica de gesto urbanstica
O regime geral em vigor: o Regime Jurdico da Urbanizao e de Edificao
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PROGRAMA (cont.)
II- A GESTO URBANSTICA NO MBITO DA EXECUO DOS PLANOS
A orgnica do planeamento do territrio: a Lei de Bases da Poltica de

Ordenamento do Territrio e de Urbanismo e o Regime Jurdico dos Instrumentos
de Gesto Territorial
Sistemas de execuo dos planos
Instrumentos de execuo dos planos
III- A PEREQUAO
Principais factores de diferenciao do valor do solo face ao aproveitamento
urbanstico
As desigualdades geradas pelos planos
Formas de compensao das desigualdades
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Metodologia de Aprendizagem
Aulas Terico-Prticas
Desenvolvimento de trabalhos prticos com vista aplicao
dos conhecimentos tericos adquiridos
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METODOLOGIA DE AVALIAO
1. Avaliao contnua
1 MOMENTO DE AVALIAO
1 Frequncia: 50%
2 MOMENTO DE AVALIAO
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2 Frequncia: 50%
BIBLIOGRAFIA
CORREIA, Fernando Alves, Direito do Ordenamento do Territrio e do
Urbanismo (Legislao Bsica), 7 edio, Coimbra, 2006.
AA VV, Direito do Urbanismo e das Autarquias Locais, Coimbra, 2005;
AMARAL, Diogo Freitas do, e MONTEIRO, Cludio, Manual de Direito do
Urbanismo, policopiado, Lisboa, 2002;
CORREIA, Fernando Alves, Manual de Direito do Urbanismo, Volume I, 4.
edio, Coimbra, 2008;
FOLQUE, Andr, Curso de Direito da Urbanizao e da Edificao, Coimbra,
2007.
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Administrao Urbanstica
I O REGIME GERAL DA ADMINISTRAO

URBANSTICA
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A Administrao ou Gesto a cincia social que estuda e
sistematiza as prticas usadas para administrar.
O termo "administrao" vem do latim administratione, que
significa direco, gerncia. Ou seja, o acto de administrar
ou gerenciar negcios, pessoas ou recursos, com o objetivo
de alcanar metas definidas.
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Conceitos Bsicos
rea Urbana:
uma rea fisicamente integrada numa cidade de grande ou
media dimenso;
Caracterizada por uma grande % de superfcie construda;
Elevada densidade demogrfica; de empregos e redes
significativas de infraestruturas de transportes e outras ( por
oposio s reas rurais)
Pode englobar reas verdes no construdas, geralmente
utilizadas para fins recreativos pelos habitantes da cidade.
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Conceitos Bsicos
Urbanizao:
um processo de longo prazo que se caracteriza pelo
aumento da populao a viver nas cidades e pela extenso
geogrfica das reas urbanas.
Urbanismo:
uma disciplinado planeamento que lida com o
desenvolvimento fsico, social, econmico e ambiental das
regies metropolitanas dos municpios e dos bairros.
O urbanismo concretiza-se atravs da elaborao de planos
de uso do solo e tambm de regulamentos locais no domnio
do ambiente e das edificaes.
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Conceitos Bsicos
Urbanismo: a actividade que tem por objecto a adaptao
do espao natural ao homem e sua medida, atravs da
realizao de obras de modelao do terreno, sua
pavimentao e suporte, a infraestruturao e o seu
equipamento social (decreto n2/06 de 23 de Janeiro)
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Conceitos Bsicos
Planeamento do uso do solo:
um domnio das polticas pblicas que agrega vrias
disciplinas visando uma regulamentao do uso do solo
eficientes.
Refere-se ao uso ordenado, esttico, cientfico dos solos,
equipamentos, recursos e servios com o objectivo de
assegurar a eficincia ambiental, econmica, social e o bemestar das comunidades urbanas e rurais.
Zonamento:
uma componente importante do planeamento do uso dos
solo.
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Conceitos Bsicos
Inclui geralmente a regulamentao dos vrios tipos de
actividades admitidas para determinadas parcelas de terreno
( espaos livres, residenciais, agrcolas, comerciais e
industriais), as densidades que essas actividades podem ter,
a extenso geogrfica que as varias estruturas podem ocupar.
Planos Urbansticos:
Planos que tm por objecto os espaos dos centros urbanos
fixados pelos respectivos permetros ou pelos forais
relativamente aos centros com estatuto de cidade.
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Conceitos Bsicos
Os Planos urbansticos tm natureza regulamentar;
fixam as regras de conduta de ocupao, uso e
aproveitamento do terreno urbano e urbanizvel, contido
dentro dos permetros dos centros urbanos integrados na
rea territorial municipal, em ordem a garantir e melhorar a
qualidade de vida urbana dos cidados, nos termos adiante
especialmente previstos.
Os planos urbansticos tm por contedo especial a definio
de:
modelos de evoluo da ocupao humana e da
organizao dos sistemas urbanos;
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Conceitos Bsicos
classificao dos terrenos urbanos e definio dos
respectivos permetros;
programao das redes virias e de transportes dos
equipamentos colectivos, bem como a fixao, na escala
adequada, dos par metros de aproveitamento dos
terrenos urbanos,
distribuio das actividades econmicas e sociais, de
equipamentos e servios pblicos e privados, de carncias
habitacionais e ainda ndices obrigatrios de zonas verdes,
bem como de arborizao das vias urbanas que
contribuam para uma melhor qualidade do ambiente
urbano.
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Conceitos Bsicos
Os planos urbansticos podem compreender os seguintes
tipos:
a) Plano director municipal (PDM), enquanto plano global
que, representa a nvel do planeamento municipal
urbanstico, o quadro de referncia urbanstica global, com
uma dupla funo geral e regulamentar aplicvel aos centros
urbanos
b) Plano de urbanizao que visa regulamentar e fixar as
regras de conduta de ocupao, uso e aproveitamento dos
terrenos urbanos e urbanizveis
c) Plano de pormenor que visa regulamentar a ocupao, uso
ou preservao de determinados aspectos ou elementos
urbanos
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Conceitos Bsicos
Plano especial de recuperao ou de reconverso de reas
urbanas degradadas ou de ocupao ilegal.
As grandes cidades que integram vrios municpios adoptam,
para o seu planeamento urbanstico geral de todo o seu
permetro urbano, planos directores gerais que assegurem a
compatibilizao intermunicipal com os planos directores de
cada municpio integrante, bem, como com as directivas, quer
dos Planos Provinciais de ordenamento do Territrio em que
se integram, quer com as das Principais Opes do
Ordenamento do Territrio Nacional.
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GESTO URBANSTICA - Definio

Gesto Urbanstica:
uma das reas de actividade mais activa dos municpios,
com uma importncia fulcral na gesto do territrio.
um instrumento de controlo da dinmica do territrio que
tem no exerccio da administrao de nvel municipal uma das
suas vertentes principais.
o seu exerccio tende a crescer, especialmente nos municpios
de pequena dimenso - grande parte dos municpios de
Angola devido melhoria das acessibilidades os interesses
privados tendem a concentrar-se sobre essas reas, criando
condies para as presses fundirias e imobilirias.
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Engloba um conjunto de polticas pblicas, concebidas e
aplicadas a nvel local e metropolitano, que abordam um
amplo espectro de aspetos como:
Planeamento e uso do solo;
Transportes;
Habitao;
Renovao Urbana;
Reconverso dos terrenos abandonados e lotes industriais;
Proteco ambiental;
Gesto de resduos;
Abastecimento de agua e energia;
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Oferta de servios e equipamentos;

Desenvolvimento econmico;
Coeso e integrao social;
Proteco e valorizao do patrimnio cultural;
Promoo e desenvolvimento cultural;
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GESTO URBANSTICA Principais

Objectivos
Objectivos:
apoiar a instruo dos procedimentos relativos ao
licenciamento e autorizao de operaes urbansticas.
Assegurar a elaborao dos instrumentos de planeamento
e as actividades relativas gesto, licenciamento e
autorizao das operaes urbansticas e fiscalizao
tcnica urbanstica, na direco do processo de uso e
transformao fsica do solo no mbito da estratgia
global do desenvolvimento municipal.
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Objectivos
Promover padres de qualificao e identificao urbana,
orientando e regulando a dinmica dos intervenientes nos
processos de transformao do cenrio edificado e da
paisagem, dos espaos pblicos, das funes urbanas e
das infra-estruturas e equipamentos que lhe esto
associados.
Garantir
a
racionalizao
dos
procedimentos
administrativos de suporte e respectivos sistemas de
informao, salvaguardando as devidas articulaes com
as reas de modernizao e sistemas de informao e
gesto do conhecimento;
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objectivos
Assegurar o relacionamento entre os rgos do municpio
e os representantes das actividades econmicas exercidas
no territrio concelhio ou que a se pretendam instalar;
Propor novas tcnicas e mtodos de planificao e
ordenamento urbanstico, bem como a adopo dos
critrios gerais destinados a orientar a preparao das
decises no domnio do planeamento urbanstico.
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objectivos
Promover a elaborao de estudos destinados
preservao ou reabilitao do patrimnio construdo e,
em especial, elaborar as propostas de planos de
ordenamento e interveno nos ncleos de formao
histrica do municpio visando a manuteno das suas
identidades e memrias;
Zelar pelo respeito do plano de salvaguarda do patrimnio
construdo e ambiental, apreciando ou colaborando na
apreciao de projectos que tenham por objecto
operaes de parcelamento, alterao ou demolio de
imveis classificados ou nos quais se reconhea a
existncia de elementos com interesse histrico-cultural;
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objectivos
Estudar e propor medidas emergentes de salvaguarda de
bens de valor ou interesse histrico, nacional ou
concelhio, em risco de perda ou deteriorao;
Propor medidas que estimulem os particulares
conservao do patrimnio municipal;
Emitir pareceres, sempre que solicitado, sobre projectos
de edificaes sujeitas a licenciamento municipal nos
ncleos de formao histrica, edifcios classificados,
conjuntos ou stios de valor patrimonial ou histrico e,
como tal, considerados no plano de salvaguarda do
patrimnio construdo e ambiental;
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objectivos
Proceder ao levantamento de todos os valores de
patrimnio arquitectnico, histrico, cultural e
arqueolgico existentes nos centros histricos e aos
procedimentos administrativos tendentes respectiva
classificao e preservao.
Elaborar as propostas de classificao de edifcios,
conjuntos ou stios de valor patrimonial ou histrico;
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A DIFERENCIAO DOS ESPAOS

TERRENOS URBANOS: segundo a - Lei n. 9/04 de 9 de
Novembro Lei de Terras de Angola:
Os terrenos urbanos so classificados em funo dos fins
urbansticos:
terrenos urbanizados
terrenos de construo
terrenos urbanizveis.
Terrenos urbanizados - os terrenos cujos fins concretos esto
definidos pelos planos urbansticos ou como tal classificados
por deciso das autoridades competentes, contanto que
neles estejam implementadas infraestruturas de urbanizao.
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A DIFERENCIAO DOS ESPAOS

Terrenos de construo - os terrenos urbanizados que,
estando abrangidos por uma operao de loteamento
devidamente aprovada, se destinem construo de edifcio,
contanto que haja sido licenciada pela autoridade local
competente.
Terrenos urbanizveis - os terrenos que, embora abrangidos
na rea delimitada por foral ou no permetro urbano
equivalente, hajam sido classificados, por plano urbanstico
ou plano equivalente, como reserva urbana de expanso.
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A crescente Interveno Pblica
A crescente interveno pblica no processo de

transformao do uso dos solos.
A cidade no feita de pedras mas de homens.

Marsilio Ficino (1)
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A experincia multissecular demonstra, com clareza, a

necessidade de estabelecimento de parmetros legais,
minimamente
estveis,
para
qualquer
tipo
de
aproveitamento do solo urbano.
Tais parmetros, ndices ou medidas significam que o Poder
Pblico pode e deve, em nome do interesse colectivo, moldar
a utilizao do direito de propriedade sobre o lote (e at
mesmo a formao do prprio lote) de modo a que valores
socialmente relevantes sejam garantidos em cada unidade
imobiliria.
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A modelao determinada pela lei atinge:
o uso,
a ocupao,
transformao do solo urbano
O proprietrio no livre para determinar:
o que fazer? (decorrncia do plano)
quando fazer? (haja vista a sanes sucessivas em
permetros delimitados pelo mesmo plano urbanstico)
como fazer? (as regras tcnicas).
As faculdades do domnio no espao urbano so plenas de
limitaes e condicionamentos.
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luz do inequvoco poder do Estado sobre o espao urbano,
que poder de conformar o territrio, pode dizer-se que o
controle comea na prpria garantia de solidez da construo
a preocupao para que, no limite, no caia - e acaba por
atingir, no Direito Urbanstico, a insero harmoniosa da
edificao no contexto urbano que integra e com o qual se
relaciona. Da solidez caminha-se para adequao urbanstica
e para a esttica arquitetnica.
A interveno do Poder Pblico no espao urbano
multiforme, no s porque a expresso Poder Pblico
genrica e imprecisa (plurvoca) como porque os modos de
interveno so mltiplos e diversos na determinao
constante da habitabilidade.
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As 5 modalidades de actuao do Poder Pblico no
ambiente construdo,
procuram atingir finalidades especficas, ainda que coligadas,
no sentido unidirecional da cincia, poltica, tcnica, arte da
habitabilidade humana.
Modalidades de Actuao do Poder Pblico:
1 Direito de Construo;
2 Direito de vizinhana;
3 Direito Urbanstico
4 Projecto Urbano
5 Direito da Arquitetura.
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1 modalidade de controle pblico sobre a edificao
consiste no chamado direito da construo ou, direito de
construir ou ainda regime legal da construo.
Trata das exigncias tcnicas do processo edificatrio

incluindo a organizao interna do futuro edifcio.
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O Poder Pblico pretende garantir, alm da solidez valor
milenarmente protegido, valores importantes como a
funcionalidade, o conforto e a salubridade, em benefcio
direito de moradores e usurios.
Os chamados cdigos de obras municipais disciplinam o
processo de aprovao e execuo de quaisquer edificaes,
considerando a especificidade do uso pretendido, seja
pblico, colectivo ou privado.
uma regra certa e invarivel, a fim de se evitar que cada um
edifique a seu arbtrio, onde e como bem lhe parecer
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O proprietrio, assim, no est livre para edificar da forma
que quiser, no sentido mais elementar de edifcio
como abrigo, porque h regras tcnicas da actividade
edificatria insertas nos cdigos de obras ou mesmo nos
cdigos sanitrios, tanto estaduais quanto municipais. Da
questes como a dimenso mnima dos compartimentos, a
altura do p-direito, o desenho das escadas.
Regras tcnicas da actividade edificatria visam:
garantir a segurana das pessoas,
o bem-estar da sociedade e a proteo do ambiente,
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Os edifcios devem ser projectados, construdos, mantidos e
conservados de modo que satisfaam requisitos de:
Segurana,
Funcionalidade,
Acessibilidade.
A questo afecta prpria estrutura da edificao e aos
seus elementos constitutivos, que tm disciplina legal: so as
chamadas normas edilcias, cuja simplificao o prprio
Estatuto da Cidade postula, juntamente com as normas
urbansticas .
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2 modalidade de interveno materializa-se no chamado
direito de vizinhana, que integra o corpo maior.
Se o direito da construo, nos cdigos tcnicos, se preocupa
com aspectos internos da construo, os direitos de
vizinhana tratam de prevenir litgios ocorridos em razo da
relao da vizinhana e do uso anormal da propriedade.
Do interior passa-se ao exterior, de dentro para fora;
externalizam-se as preocupaes ainda que num crculo
circunscrito.
gera obrigaes legais de tolerar e de consentir, alm de no
fazer :
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a passagem necessria, por fora da topografia, das guas
pluviais do prdio superior ao inferior,
no despejar tais guas directamente sobre o prdio
vizinho por intermdio dos beirais,
no abrir janelas que devassem o lote contguo, etc.
O Direito de Vizinhana procura evitar interferncias

prejudiciais segurana, ao sossego e sade no que tange
ao projecto edilcio e ao uso das propriedades imobilirias .
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Consagra direitos que disciplinam os efeitos externos das

faculdades
dominiais,
impondo
limitaes
ao
aproveitamento do lote para pr-compor os conflitos de
vizinhana, que so bastante frequentes porquanto
derivados da concreta proximidade .
Ainda que as assistemticas normas do direito de

vizinhana tenham envelhecido porque tinham como
modelo a cidade horizontal, os valores sociais que elas
protegem continuam plenamente vlidos e pertinentes
na cidade actual, verticalizada, barulhenta e demandante
de infraestrutura.
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O direito subjetivo do vizinho de fazer cessar as interferncias
prejudiciais no prevalece quando elas forem justificadas pelo
interesse pblico.
Estas apenas daro origem indemnizao.
Ex: um aeroporto tpica obra pblica de interesse geral causa enorme prejuzo s propriedades vizinhas em razo do
barulho porm ningum poderia pretender fechar o
aeroporto, apenas receber indemnizao cabal uma vez
comprovado o dano. A lei impe aos circundantes um dever
excepcional de tolerncia, presente o interesse pblico: no
limite, caberia indemnizao pela perda significativa das
faculdades dominiais, como o uso do bem.
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3 forma de interveno consiste no Direito Urbanstico.
O Direito Urbanstico significa a afirmao do interesse
pblico primrio sobre o interesse privado tanto na
constituio do lote - a unidade edificvel -, quanto no
aproveitamento posterior dele (ocupao e uso).
um ramo bastante recente do Direito Pblico, constitudo
somente depois da 1 Guerra Mundial em razo de diferentes
factores:
a industrializao (o ponto de partida da problemtica urbana,
segundo H. Lefbvre),
o consequente crescimento populacional das cidades,
a necessidade de reconstruo delas aps a guerra, etc.
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O Direito Urbanstico preocupa-se com as relaes da
edificao (e uso dela) com a cidade, ou seja, interessa-lhe a
conformao da propriedade com o regime do solo
estabelecido pelo plano.
O direito do urbanismo pode ser definido como o conjunto
de regras e instituies que visam promover a vinculao do
espao aos objetivos de ordenao urbana das coletividades
pblicas.
Ex: o sistema virio com o qual o lote se relaciona
directamente (j que no podem existir lotes encravados): no
aproveitamento do lote, assim, no seu adensamento edilcio,
a questo viria de interesse geral - dever sempre ser
considerada, podendo limitar o prprio aproveitamento.
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O direito pblico do urbanismo faz o direito de propriedade
imobiliria urbana ficar submetido ao princpio-matriz da
funo social da propriedade, procurando uma insero
harmniosa do edifcio no espao urbano e na paisagem.
Uma ocupao do solo destoante das caractersticas
homogneas de certa zona no deve ser admitida j que o
zoneamento, como tcnica de controle das iniciativas
imobilirias, criado exatamente para mant-las.
No limite, um edifcio que impea a visibilidade de local
protegido no cumpre tal princpio em razo do obstculo
que cria para fruio daquele bem por todos os cidados - e
dever, ento, ser demolido.
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As massas edilcias no podem, pois, ocupar qualquer poro
da cidade, definida sem critrio, porquanto as consequncias
afectam todo o sistema urbano.
O Plano Urbanstico - um plano geral de ordenao dos
espaos habitveis.
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4 modalidade de actuao do Poder Pblico consiste no
Projecto Urbano.
Aproxima-se aquilo que os italianos chamam simplesmente
de Urbanstica, tcnica operatria no meio urbano, que se
inicia no sculo XIX (quando as cidades comeam a crescer
desmesuradamente).
Limitadas na dimenso mas intensas na visibilidade, so os
empreendimentos urbanos de requalificao, reabilitao,
revitalizao (a ideologia do re, que tudo resolve),
desenvolvidos pontualmente pelo Estado - que entrelaam
medidas legislativas com medidas executivas visando
alteraes significativas de certas reas intraurbanas, em
certo prazo.
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O Poder Pblico desenvolve e executa projectos especficos
para determinadas reas do territrio.
As intervenes promovidas pelos Projetos Urbanos podem
ser especficas e profundas em termos espaciais, o que no
afastar jamais a obedincias s regras gerais de convivncia
urbana.
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5 e ltima forma de atuao consiste no Direito da
Arquitectura.
O Poder Pblico habilita certos profissionais para projectar os
espaos urbanos: estes profissionais so os arquitectosurbanistas.
O Estado no autoriza, pois, qualquer profissional, de
qualquer rea, para desenvolver projetos edilcios e
urbansticos, como ocorria at o comeo do sculo passado.
O arquitecto dever conhecer e identificar o seu campo de
actuao profissional, que legitimamente limitado no
apenas por normas jurdicas e ticas mas tambm por outras
restries como prazo, custo, o tipo de solo, clima, etc.
04/08/2014
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As restries so muitas e inerentes a qualquer projecto.
Assim, o melhor projecto deve ser sempre considerado luz
de tais restries, ou seja, o projecto arquitetnico dever
partir de tais pressupostos conhecidos e avanar depois para
os mistrios da criao intelectual controlada.
A actividade do arquitecto cercada de controles mltiplos
efectivados pelo Poder Pblico.
O agente edificador privado deve obedecer todos esses
grandes conjuntos normativos, a saber: Direito da construo,
Direito de vizinhana, Direito Urbanstico, Direito da
Arquitectura,
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Para agir com a competncia profissional esperada pelo
contratante, cumpre-lhe ter plena cincia de como tais
determinaes iro incidir decisivamente na sua criao
arquitectural, colocando pontos de tenso a induzir solues
criativas em cada caso. Do contrrio, seu projecto no ser
licenciado pelo Poder Pblico local, ou se licenciado for,
poder ser causa de conflitos permanentes que poderiam ser
prevenidos, o que de h muito se sabe.
Poder Pblico que cria as normas, que faz a lei tambm
escravo delas.
04/08/2014
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Assim, apesar da existncia de regras especficas que lhe
beneficiam, as obras pblicas estaro sujeitas a todas aquelas
normas, que se interpenetram.
A actividade edificatria, pblica, privada ou de interesse
colectivo, deve obedecer s normas gerais que regem a
ocupao do solo urbano e cujos cuidados vo desde os
compartimentos internos at cidade, da preocupao com
os vizinhos at formao acadmica do profissional
projectista.
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A actividade edificatria encontra-se envolta em densa carga
normativa que os arquitectos precisam conhecer para, em
vista do interesse geral, respeitar e aplicar.
de todo necessrio e conveniente que saibam se conduzir
por esse matagal legislativo que se modifica com muita
rapidez - quase na rapidez das mutaes da prpria urbe.
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O papel central do municpio no controle

prvio das transformaes do uso do solo
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Lei n. 3/04 de 25 de Junho Lei do Ordenamento do Territrio
e do Urbanismo
O crescimento das cidades e muito em particular, o das
nossas grandes cidades, aps a independncia, merc, quer
de factores de atraco das cidades, quer do xodo rural por
presso da guerra, colocou e coloca com acuidade problemas
graves e especficos da gesto do espao urbano, com uma
gama complexa e especializada de questes a apelarem
solues que, de forma integrada, global e coordenada,
passam por instrumentos de gesto sistemticos de
planeamento.
04/08/2014
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O municpio (do latim municipium) uma unidade de diviso
territorial e de diviso administrativa de determinados pases.
Diviso Administrativa de Angola: Pas - Provncia Municpio
Bairro Comuna.
O municpio tem um papel relevante na transformao do

solo, na medida em que define o :
Programa o uso do solo;
Define os planos municipais;
Determina as prioridades na definio das unidades de
execuo, com vista a um desenvolvimento urbano
harmonioso, com qualidade funcional e formal, onde o
espao pblico ganha primazia.
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Planos Municipais:
Os planos municipais de ordenamento do territrio so
instrumentos de natureza regulamentar, aprovados pelos
municpios.
Os planos municipais classificam-se em:
Globais
Parciais
Os parciais classificam-se em:

planos urbansticos
planos de ordenamento rural.
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Planos Globais Municipais:
O PDM - Plano Director Municipal - representa o tipo
central e fundamental de planos globais municipais;
um instrumento de planeamento/ordenamento territorial
de natureza regulamentar, cuja elaborao obrigatria e da
responsabilidade do Municpio.
um instrumento coordenador e privilegiado da poltica do
ordenamento do territrio e de gesto dos espaos
componentes do municpio.
Contm directrizes de natureza estratgica e carcter
genrico;
representam o quadro global de referncia;
04/08/2014
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Pode estabelecer a classificao dos terrenos rurais e dos
terrenos urbanos de um municpio;
Contem elementos fundamentais da estrutura geral do
territrio e que sirvam designadamente de combate das
assimetrias intra-municipais, entre a cidade e o campo;
A sua aplicao visa fundamentalmente, que os anseios e
vontades das populaes sejam consideradas e satisfeitas
dentro do que estiver adequado aos interesses nacional e
municipal.
O objectivo fundamental do P.D.M., para alm da definio
das regras para a ocupao, uso e transformao do solo, o
de apoiar a poltica de desenvolvimento econmico e social.
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Determina as carncias habitacionais adequando as solues
duma poltica de habitao s necessidades encontradas.
Como regulamento administrativo que , o P.D.M. ,
simultaneamente, instrumento de emancipao do
municpio relativamente ao Poder Central do Estado na
gesto do solo abrangido e, por isso, tambm normativo
responsabilizante dos rgos municipais e dos muncipes na
aplicao dos princpios e regras que so propostas.
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No PDM - Plano Director Municipal - est definida a
organizao municipal do territrio, onde se:
estabelece a referenciao espacial dos usos e actividades do
solo municipal atravs da definio de classes e categorias
relativas ao espao,
identifica as redes urbanas, viria, de transportes e de
equipamentos,
de
captao,
os
sistemas
de
telecomunicaes, tratamento e abastecimento de gua
entre outras.
Integram as opes de mbito nacional e regional com
incidncia no territrio municipal.
04/08/2014
63

O PDM - constitudo por 3 documentos diferentes:
1.
2.
3.
Regulamento,
Planta de ordenamento
Planta de condicionantes
Regulamento: agrupa as condies legais que devem ser

cumpridas na ocupao do solo municipal;
Planta de ordenamento que representa o modelo de
estrutura espacial do territrio municipal de acordo com os
sistemas estruturantes e a classificao e qualificao dos
solos, e tambm as unidades operativas de planeamento e
gesto definidas;
04/08/2014
64

Planta de condicionantes que identifica as servides e
restries de utilidade pblica em vigor que possam
constituir limitaes ou impedimentos a qualquer forma
especfica de aproveitamento.
Para alm dos 3 documentos base do plano existem ainda
vrios documentos que completam a utilizao do mesmo.
Acompanham tambm o PDM:
Estudos de caracterizao do territrio municipal,
Relatrio com objectivos estratgicos e opes adoptadas no
modelo de organizao espacial e sua fundamentao
tcnica,
04/08/2014
65

Relatrio ambiental,
Programa de execuo com disposies indicativas sobre a
execuo das intervenes municipais previstas e seus meios
de financiamento entre outros elementos.
04/08/2014
66
Planos Parciais Municipais:

Os Planos urbansticos PU - tm natureza regulamentar,
fixando as regras de conduta de ocupao, uso e
aproveitamento do terreno urbano e urbanizvel, contido
dentro dos permetros dos centros urbanos integrados na
rea territorial municipal, em ordem a garantir e melhorar a
qualidade de vida urbana dos cidados.
04/08/2014
67

Os Planos Urbansticos tm por contedo especial:
definio de modelos de evoluo da ocupao humana;
organizao dos sistemas urbanos, designadamente pela:
classificao dos terrenos urbanos
definio dos respectivos permetros,
programao das redes virias e de transportes
programao dos equipamentos colectivos,
fixao, dos parmetros de aproveitamento dos terrenos
urbanos,
distribuio das actividades econmicas e sociais,
04/08/2014
68

distribuio dos equipamentos e servios pblicos e
privados, de carncias habitacionais:
definio dos ndices obrigatrios de zonas verdes,
arborizao das vias urbanas que contribuam para uma
melhor qualidade do ambiente urbano.
04/08/2014
69

Os Planos Urbansticos podem compreender os seguintes tipos:
a) Plano Director Municipal (PDM), enquanto plano global que,
representa a nvel do planeamento municipal urbanstico, o quadro de
referncia urbanstica global, com uma dupla funo geral e regulamentar
aplicvel aos centros urbanos
b) Plano de Urbanizao - que visa regulamentar e fixar as regras de
conduta de ocupao, uso e aproveitamento dos terrenos urbanos e
urbanizveis
c) Plano de Pormenor - que visa regulamentar a ocupao, uso ou
preservao de determinados aspectos ou elementos urbanos
d) Plano especial de recuperao ou de reconverso de reas urbanas
degradadas ou de ocupao ilegal.
04/08/2014
70
PDM Plano Director Municipal
O paradigma da elaborao do PDM, em

Angola
04/08/2014
71

PDM - o reflexo da poltica municipal em termos de ordenamento do
territrio e urbanismo e ambiente, definindo:
O quadro global de referncia da organizao territorial , a nvel
municipal.
Concretiza as directrizes dos planos provinciais e interprovinciais de
ordenamento do territrio.
O PDM um facilitador dos procedimentos de deciso e orientao para a
localizao de actividades econmicas ou investimentos pblicos e
privados.
A elaborao do PDM um momento de articulao e negociao estreita
entre diferentes entidades pblicas nacionais e provinciais sobre os
problemas, dinmicas e potencialidades do municpio.
04/08/2014
72
O PDM pode representar um momento central de enquadramento e

articulao de investimentos de todos os sectores de actividades
econmicas e sociais
Deve ser dada preferncia ou prioridade de localizao de equipamentos
e investimentos aos municpios que possuam PDM aprovado ou em
elaborao seguindo as directrizes nacionais de ordenamento do
territrio.
A Administrao Municipal define os termos de referncia (formas de

concurso, contedo, competncias da equipa, faseamento, meios de
financiamento, etc. )
A Administrao Municipal acompanha/monitoriza a elaborao do PDM
em cooperao com os rgos a nvel provincial.
04/08/2014
73
Fases de elaborao do PDM

FASE 0: deliberao, termos de referncia, concurso, constituio da
equipa.
FASE 1: caracterizao e diagnstico prospectivo da situao existente
FASE 2: definio da estratgia de desenvolvimento e ordenamento
do territrio.
FASE 3: proposta tcnica do plano
FASE 4: Aprovao do plano pelas entidades
rgos municipais competentes
Comisso Tcnica Provincial
Aprovao pelo Governador de Provncia
Aprovao e ratificao pelo Governo
04/08/2014
74

Contedo do PDM
O contedo material do PDM, de acordo com a Lei 3/04 de 25 de Junho e DL
n.2/2002 de 23 Janeiro, inclui obrigatoriamente:

04/08/2014
Estudos de Caracterizao
Planta de Ordenamento
Planta de Condicionantes
Regulamento
Relatrio de Fundamentao das solues propostas
Programa de Execuo
75

FASE 1: Estudos de Caracterizao
Conhecimento de base das caractersticas do territrio do municpio de
modo a orientar as propostas de interveno adequadas.
Oportunidade de se conhecer a realidade do territrio, das populaes e
das actividades econmicos
Elaborao de anlise prospectiva com grau de detalhe adequado s
caractersticas do municpio ao nvel do sistemas:
Social e econmico
Urbano
Transportes
Biofsico e ecolgico
Utilizao de informao cartogrfica digital para a Elaborao do Sistema
Georeferenciado do territorio municipal - SIG
04/08/2014
76

Aspectos a desenvolver nesta fase:

04/08/2014
Enquadramento nos instrumentos de desenvolvimento territorial

Identificao das entidades com jurisdio no territrio
Enquadramento territorial administrativo
Sistema biofsico e paisagstico (clima, geomorfologia, relevo, solos,
recursos hdricos, flora, fauna, ...)
Ocupao do solo
Estrutura do povoamento/Estrutura fundiria/Parque habitacional
Socio-demografia e socio-economia
Riscos
Rede urbana e equipamentos
Rede viria, transportes e acessibilidades
Infra-estruturas
77

DIAGNSTICO PROSPECTIVO E ORIENTAES PARA A PROPOSTA
(ANLISE SWOT)
O Diagnstico Prospectivo tem como principal objectivo antever os

principais problemas que se aproximam a mdio e a longo prazo.
Para o PDM ser um instrumento adaptado realidade e com os olhos

postos no desenvolvimento do territrio determinante em todas as fase:
1. O envolvimento e a responsabilizao das autoridades municipais ,
tradicionais e provinciais.
2. O envolvimento, e auscultao das populaes envolvidas.
04/08/2014
78

FASE 2: Estratgia
Definio dos principais objectivos globais e territoriais a alcanar no

prazo de vigncia do PDM (ou outro mais alargado)
Esta fase inclui:
Construo de cenrios alternativos de desenvolvimento do territrio
Construo da Viso Estratgica a qual:
Enuncia os OBJECTIVOS DE DESENVOLVIMENTO do PDM:
04/08/2014
Objectivos globais: Organizao do territrio e populao;

Equipamentos de sade e ensino
Indstria extractiva
Etc
79

Objectivos Especficos:

04/08/2014
Ambiente e sistema biofsico (Ex: reas protegidas,...)

transportes (ex. rede viria)
Rede Urbana (ex. modelos e povoamento, centralidades, centros
urbanos e rurais)
Economia e Sistema social (Ex: indstria, servios, comrcio,
agricultura e turismo
80
FASE 3 -Proposta Tcnica

Define o Modelo de Organizao Espacial e o Regulamento para a sua
implementao no territrio
O Modelo de Organizao Espacial:

1. Estrutura as diferentes actividades e sistemas do territrio (rede viria,
energia, habitao, comrcio, equipamentos escolares e hospitais)
2.
Efectua a classificao e qualificao em diferentes classes de ocupao

do solo, segundo a sua natureza (Lei n.9/04, de 9 de Novembro):
Solo urbano
Solo rural
Solo reservado
04/08/2014
81

1.
Efectua a estruturao fundiria de acordo com a legislao em vigor

Reservas Fundirias
Propriedade Pblica e privadado
Classes e Categorias de Espao

Terrenos urbanizados
Terrenos urbanos
Terrenos de construo
Terrenos urbanizveis
Terrenos
Terrenos rurais comunitrios
concedveis
Terrenos agrrios
Terrenos rurais
Terrenos florestais
Terrenos de instalao
Terrenos virios
Terrenos de reserva total
Terrenos no
concedveis
04/08/2014
Terrenos reservados
Terrenos de reserva parcial
82

Qualificao dos solos
Espaos de habitao
Terrenos urbanizados
Equipamentos e Infra-estruturas
Turismo
Espaos de actividades econmicas
Terrenos
Terrenos de construo
urbanos
Terrenos urbanizveis
Terrenos reservados aos
fins colectivos de
urbanizao
04/08/2014
Reserva de Expanso Urbana

Espaos verdes
Espaos pblicos
83

Carta de Ordenamento
Representa graficamente a organizao espacial das diferentes
componentes do sistema territorial organizadas nas categorias
funcionais de terreno urbano, terreno rural e terreno reservado.
Carta de Condicionantes:
Identifica graficamente as principais condicionantes que constituem
impedimentos ocupao do solo ou utilizao dos recursos

Regulamento:
Identifica as normas e regras de uso, utilizao e alterao do territrio.
Inclui os seguintes aspectos:
04/08/2014
84

Regulamento:
normas de execuo do Plano
delimitao e fixao de permetros urbanos; critrios de estruturao

fundiria;
regras para a afectao e desafectao do domnio pblico;
regras para o processo de transferncias dos terrenos do domnio pblico do

Estado para o domnio pblico da Provncia e Municpios;
demarcao e alinhamento de terrenos;
medidas preventivas e expropriaes por utilidade pblica de terrenos sobre

propriedade privada;
medidas preventivas para a criao de novos ncleos populacionais rurais e

urbanos;
ndices parmetros de referncia urbanstica
critrios para reas de cedncias.
indicao de reas onde se devem elaborar planos urbansticos ou rurais de

mais detalhe (plano de Pormenor, Plano de Urbanizao)
04/08/2014
85
Programa de Execuo e Financiamento

Constitui uma das peas documentais obrigatrias com indicao sobre a
execuo das intervenes governamentais, provinciais e municipais
previstas no plano, faseamento das aces e meios de financiamento.
Projecto/obra valor de financiamento entidades responsveis
04/08/2014
86

Acompanhamento e Participao:
Existncia de um Plano de Divulgao e Comunicao Pblica do processo do PDM

fundamental para garantir o sucesso da implementao das solues e
propostas :
Participao Pblica e Divulgao do Plano

Agentes econmicos,
Entidades governamentais e provinciais,
Actores locais
Populao em geral
Acompanhamento das entidades administrativas
O processo de elaborao do PDM acompanhado por:

Comisso Consultiva Provincial

Conselho Consultivo Municipal
04/08/2014
87

Monitorizao
A implementao de um sistema de monitorizao permite:
avaliar de forma adequada e permanente a concretizao dos

objectivos e propostas previstos no Plano e simultaneamente
obter informao que permita :

identificar constrangimentos que surjam durante a
implementao,
sustentem propostas de alterao do PDM e
adaptaes necessrias que se mostrem necessrias no futuro.
04/08/2014
88
A orgnica da Gesto Urbanstica
04/08/2014
89

Num pas como Angola, onde o crescimento urbanstico se
encontra em forte expanso, as Administraes Municipais
tm como importante misso a gesto do territrio em todas
as suas dimenses, onde o urbanismo e a concesso de
terrenos assumem um papel de destaque.
H que cuidar do patrimnio urbanstico existente e a
construir, pois uma gesto consciente e criteriosa ter boas
repercusses no futuro e, no limite, ser um dos legados
importantes para as geraes futuras.
04/08/2014
90

Estrutura orgnica da Administrao Municipal
rgo Executivo:
Administrao Municipal;
rgo de Apoio Consultivo:

Conselho Municipal de Auscultao e Concertao Social;
Servios de Apoio Tcnico:

Secretaria da Administrao Municipal;

Gabinete de Estudos e Planeamento;
Gabinete Jurdico e Contencioso;
Gabinete de Inspeco e Fiscalizao;
Servios de Apoio Instrumental:

Gabinete do Administrador Municipal;
04/08/2014
91

Gabinetes
dos
Administradores
Gabinete de Documentao e Imagem;
Municipais
Adjuntos;
Servios Desconcentrados:

04/08/2014
Repartio Municipal de Educao;

Repartio Municipal de Sade;
Repartio Municipal de Actividades Econmicas;
Repartio Municipal de Gesto Urbanstica, Construo e
Habitao;
Repartio Municipal dos Servios Comunitrios;
Repartio Municipal de Assistncia e Aco Social;
Repartio Municipal do Comrcio;
Repartio Municipal de Registo,
92
Organizao do Territrio e Modernizao Administrativa;

Repartio Municipal da Cultura, Juventude e Desporto;
Repartio Municipal de Energia, gua e Ambiente;
Repartio Municipal de Agricultura, Desenvolvimento Rural e
Pescas;
Repartio Municipal do Turismo, Transporte e Servios
Repartio Municipal do Trfego e Mobilidade.
Servios Tutelados
Empresas pblicas;
Institutos pblicos.
04/08/2014
93
Delegaes Municipais:
Departamento de Finanas;
Servios do Ministrio do Interior;
Servios do Ministrio da Justia.
Competncias da Repartio Municipal

Urbanstica, Construo e Habitao:
de
Gesto
a) Elaborar estudos e apreciar projectos estruturantes que visem o

ordenamento do territrio;
b) Manter actualizado o conhecimento dos programas de apoio ao
ordenamento do territrio municipal, bem como dos procedimentos
necessrios sua mobilizao;
04/08/2014
94

c) Elaborar e/ou acompanhar a elaborao, aprovao,
execuo, avaliao e reviso dos planos municipais e
intermunicipais de ordenamento do territrio e assegurar o
acompanhamento dos outros instrumentos de gesto do
territrio, em articulao com os demais servios municipais;
d) Promover a elaborao dos estudos sectoriais necessrios ao
desenvolvimento do processo de planeamento urbanstico;
e) Proceder ao controlo do processo de urbanizao do
territrio, nas componentes de apreciao, licenciamento,
comunicao prvia, autorizao e gesto dos processos de
loteamento;
04/08/2014
95

f) Assegurar o desenvolvimento do Sistema de Informao
Geogrfica do Municpio;
g) Apreciar e emitir pareceres sobre os pedidos de informao
prvia de projectos de loteamento;
h) Apreciar os projectos de loteamento e os projectos de obras
de urbanizao, bem como propor a aprovao das
prescries a que as mesmas devam obedecer;
i) Fiscalizar a execuo das obras de urbanizao, arruamentos
e espaos exteriores, em articulao com as outras unidades
orgnicas intervenientes, bem como fiscalizar e inspeccionar
as demais operaes urbansticas;
04/08/2014
96

j)Promover vistorias s recepes provisrias e definitivas das
operaes de loteamento e obras de urbanizao, em
articulao com as outras unidades orgnicas
intervenientes;
k)Promover a regularizao genrica dos processos de
urbanizao e, compatibilizar e articular os diversos
projectos de loteamento;
l) Apreciar os processos sujeitos a licenciamento, comunicao
prvia e autorizao municipal, no mbito da construo de
novos edifcios e reconstruo, ampliao, alterao,
conservao ou demolio de edificaes, bem como de
trabalhos que impliquem a alterao da topografia local.
04/08/2014
97

m) Assegurar, nos termos da lei, o licenciamento ou autorizao
dos empreendimentos tursticos;
n) Gerir os processos de obras particulares licenciadas at ao
seu terminus, incluindo eventual vistoria final,
licenciamento, ou autorizao de utilizao, assegurando o
respeito pelos projectos, alteraes e utilizaes aprovados;
o) Promover vistorias e a emisso da licena de funcionamento/
explorao, relativas a reas de servio a instalar na rede
viria municipal, instalaes de armazenamento de
produtos de petrleo e de postos de abastecimento de
combustveis;
04/08/2014
98

p) Desenvolver processos de intimao dos proprietrios de
edifcios particulares, vedaes e muros de suporte para
efectuarem obras de conservao ou para efectuarem a sua
demolio;
q) Criar e manter actualizada uma base de dados relativa s
licenas e autorizaes de operaes urbansticas, com vista
monitorizao e avaliao dos indicadores de
desenvolvimento territorial;
r) Instruir os processos e propor, de acordo com o regulamento
prprio, o licenciamento municipal de anncios publicitrios
e manter actualizado o respectivo registo;
04/08/2014
99

t)
Instruir e propor, de acordo com o regulamento prprio, o

licenciamento da ocupao do espao pblico para fins
comerciais e outros, excepto obras, bem como manter
actualizados os respectivos registos;
u) Instruir os processos e propor, de acordo com o
regulamento prprio, o licenciamento municipal e a
respectiva emisso de horrios de funcionamento para os
estabelecimentos de restaurao e bebidas, comerciais e de
servios;
v) Manter
actualizados
os
recenseamentos
dos
estabelecimentos comerciais, restaurao e bebidas e de
prestao de servios;
04/08/2014
100

x) Informar processos de embargo e de regularizao de obras e
actividades ilegais referentes s operaes urbansticas
referidas;
z) Emitir parecer sobre os pedidos de certides de destaque,
compropriedade, constituio de propriedade horizontal, ou
outras que devam ser informadas pela Diviso;
aa) Proceder ao clculo de taxas e compensaes devidas
referentes a todas as operaes urbansticas e demais que
devam tramitar pela Diviso;
bb) Assegurar o atendimento tcnico aos muncipes relativo s
operaes urbansticas;
cc) Fiscalizar o cumprimento de leis, regulamentos, posturas
municipais, deliberaes e decises dos rgos municipais;
04/08/2014
101

dd) Fiscalizar e acompanhar as condies de efectiva execuo
das operaes urbansticas aprovadas pelo Municpio;
ee) Proceder a embargo e lavrando o respectivo auto, instaurar
processos
de
contra-ordenao,
de
operaes
urbansticas, edificaes ou actividades, estruturas fixas ou
amovveis, sem o cumprimento de disposies legais ou em
desconformidade com os projectos aprovados pelo
Municpio;
ff) Informar os processos de reclamao referentes s operaes
urbansticas;
04/08/2014
102

gg) Participar infraces decorrentes do no acatamento de
ordens de embargo ou em desrespeito pelas mesmas;
hh) Consultar o livro de obra, verificando se o tcnico
responsvel pela direco tcnica e os autores dos projectos
registaram quaisquer ocorrncias e observaes, bem como
os esclarecimentos necessrios para a interpretao
correcta dos projectos, registando, no livro de obra, os actos
de fiscalizao;
ii)Fiscalizar a implementao das medidas de higiene e
segurana em obra;
04/08/2014
103
Contedo Material dos PDMs
Estudos de Caracterizao:
A Anlise SWOT
04/08/2014
104
A ANLISE SWOT (Strengths, Weaknesses, Opportunities

and Threats foras, fraquezas, oportunidades e ameaas)
foi desenvolvida h 50 anos para ajudar as empresas a
definir as suas estratgias em contextos oscilantes e
competitivos.
Esta ferramenta de apoio tomada de deciso deve o seu
nome ao facto de examinar os pontos fortes e fracos de uma
empresa, bem como as oportunidades e as ameaas do
mercado envolvente em que esta se posiciona.
As autoridades municipais e regionais estiveram entre as
primeiras entidades pblicas que usaram a anlise SWOT
nos anos 80, servindo de enquadramento para reflexo
sobre diferentes cenrios de desenvolvimento.
04/08/2014
105
A ferramenta hoje frequentemente utilizada enquanto

componente de exerccios de planeamento e da avaliao
exame de programas de desenvolvimento regional.
Objectivos e Vantagens da Anlise SWOT:
Este tipo de anlise permite:
Efectuar uma sntese das anlises internas e externas;
Identificar os elementos chave para a gesto da empresa ou
municpio, permitindo estabelecer prioridades de actuao;
Preparar opes estratgicas - a anlise Swot permite ver claramente
quais so os riscos a ter em conta e quais os problemas a resolver,
assim como as vantagens e as oportunidades a potenciar e explorar;
Constituir um elemento fundamental para fazer a previso da gesto
territorial.
04/08/2014
106

Esta ferramenta subdivide-se
complementares entre si:
Anlise Externa
Anlise Interna
em
duas
anlises
Anlise Externa:
Corresponde s principais perspectivas de evoluo do
territrio em que o municpio est integrado.
So factores provenientes do Meio Envolvente decises e
circunstncias fora do controlo directo do municpio, das
quais se deve tirar partido ou proteger, construindo barreiras
defensivas.
04/08/2014
107

Opportunities (Oportunidades): Espectros positivos da
envolvente, com impacto significativo na gesto do municpio.
Threats (Ameaas): Aspectos negativos da envolvente, com
impacto significativo na gesto do municpio.
Anlise Interna
Corresponde aos principais aspectos que diferenciam o
municpio das reas envolventes. So provenientes dos
recursos existentes no municpio.
Strenghts (Pontos Fortes): Vantagens internas do municpio
em relao aos seus municpios envolventes;
04/08/2014
108

Weaknesses
(Pontos
fracos):
Desvantagens
estrangulamentos internos do prprio municpio.
ou
No final da anlise Swot pretende-se definir as relaes

existentes entre os pontos fortes e fracos com as tendncias
mais importantes que se verificam na rea envolvente do
municpio, seja ao nvel do mercado global, do mercado
especfico, da conjuntura tecnolgica, social e demogrfica,
da conjuntura econmica e das imposies legais.
04/08/2014
109

O objectivo da ferramenta
O objectivo da anlise SWOT consiste em incorporar nas
reflexes sobre um programa socioeconmico tanto as
caractersticas intrnsecas do territrio em questo como os
factores determinantes no ambiente em que o programa ser
implementado.
A ferramenta destina-se a reduzir as reas de incerteza
relacionadas com a implementao de um projecto ou
medida aplicvel ao respectivo territrio.
Permite a definio de uma estratgia relevante para o
contexto em que a aco ter lugar.
04/08/2014
110

Assim, os objectivos da ferramenta so:
Salientar os factores dominantes e determinantes, tanto
internamente como externamente ao territrio, que podero
influenciar o sucesso do projecto, e produzir orientaes
estratgicas relevantes, aliando o projecto ao seu contexto
especfico.
A anlise SWOT pode ser alargada, para examinar a validade
de uma estratgia proposta ou em execuo, e recomendar
mudanas quando tal se considerar relevante. A classificao
das diferentes possibilidades tem em conta a sua viabilidade
(activos disponveis internamente = foras e fraquezas) e o
seu potencial (aspectos relativos ao ambiente externo =
oportunidades e ameaas).
04/08/2014
111

A utilidade destas ferramentas em processos de avaliao
reside na sua capacidade de conceber uma imagem
sistemtica das relaes entre o programa avaliado e o seu
ambiente externo.
Circunstncias em que se aplica
As ferramentas estratgicas para a tomada de deciso, tais
como a SWOT, so hoje usadas na reflexo estratgica ao
nvel das polticas pblicas.
A anlise SWOT ajuda a identificar as linhas de orientao
estratgica mais relevantes em relao ao desenvolvimento
socioeconmico.
04/08/2014
112

O uso da ferramenta , assim, particularmente til no
planeamento de um programa e durantes a sua avaliao,
dado que poder ajudar a melhorar a integrao do programa
no seu contexto.
A anlise SWOT ajuda a identificar as linhas de orientao
estratgica mais relevantes em relao ao desenvolvimento
socioeconmico.
Apesar das anlises SWOT serem desenvolvidas na fase de
concepo do programa aconselhvel rev-las regularmente
e, sobretudo, na fase da avaliao intercalar, para que se
possa ter em conta os ltimos dados disponveis e assegurar
que as linhas de orientao estratgica se mantm
relevantes.
04/08/2014
113

As principais fases da sua implementao
A implementao de uma abordagem estratgica, como a
anlise SWOT, implica 6 fases:
Fase 1: Uma apreciao do contexto do programa
Esta fase permite detectar as principais tendncias e
problemas que podem afectar o futuro do territrio em
anlise.
Deve fazer-se uso de indicadores socioeconmicos,
econmicos, polticos e fsicos.
Esta fase no deve ser exaustiva, visto que o objectivo
principal consiste em obter uma imagem global que possa
04/08/2014
114

ilustrar os principais problemas que a comunidade/ territrio em
questo ter de enfrentar.
Fase 2: A preparao de um inventrio das possveis aces
Esta fase implica a identificao das possveis aces,
formuladas em termos gerais em relao aos principais
problemas identificados.
Fase 3: A anlise externa; oportunidades e ameaas
Esta fase consiste na listagem de parmetros do ambiente
que no esto sob o controlo directo das autoridades pblicas
e que se supe que iro influenciar fortemente o
desenvolvimento socioeconmico.
04/08/2014
115

Fase 4: Anlise Interna: foras e fraquezas
Nesta fase e necessrio realizar-se um inventrio dos factores
que esto, pelo menos em parte, sob o controlo das
autoridades e que podem promover ou prejudicar o
desenvolvimento social e econmico.
Fase 5: Classificao das possveis aces
Esta fase destina-se a salientar as aces ( linhas de
orientao estratgica) para reduzir os problemas de
desenvolvimento ao centrar a ateno sobre as foras e
reduzir ou mesmo eliminar as fraquezas, com o intuito de
maximizar as oportunidades e minimizar as ameaas.
04/08/2014
116

Fase 6: Avaliao de uma estratgia
Esta fase opcional pode ser includa se for adequada para
avaliar a relevncia de uma estratgia que j est a ser
implementada ou a ser planeada.
Pontos forte e limitaes da abordagem:
A anlise SWOT aplicada aco pblica direccionada para
a busca de uma estratgia eficaz.
A matriz de anlise baseada em teorias de gesto clssicas e
muitas vezes criticadas pela sua demasiada simplicidade. Esta
limitao deve ser tida em conta na sua transposio para a
gesto pblica, para evitar limitar a anlise a um quadro
simplista.
04/08/2014
117

A anlise SWOT, enquanto ferramenta de avaliao, serve
para efectuar uma classificao simplificada das actividades
em termos de relevncia.
As suas principais fraquezas dependem do procedimento,
muitas vezes, subjectivo usado pela equipa de avaliao para
classificar as actividades. O envolvimento de diferentes
parceiros nesta classificao uma forma de aumentar a
credibilidade e a utilidade da anlise.
A anlise SWOT pode ser particularmente til nas avaliaes
intercalares, dado que pode dar pistas teis em relao aos
objectivos intermdios do programa (sobretudo no que diz
respeito capacidade de explorar as oportunidades e evitar
as ameaas).
04/08/2014
118

A anlise SWOT requer uma inteno deliberada por parte
dos diferentes actores que participam na sua aplicao, para
se chegar a um consenso.
O processo de formulao de linhas de orientao estratgica
s vlido sob esta condio. De outro modo, este modelo
poder tender a produzir um diagnstico errneo e/ou no
aplicvel.
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III A PEREQUAO ( 2 frequncia)
PRINCIPAIS FACTORES DE DIFERENCIAO DO VALOR DO SOLO

FACE AO APROVEITAMENTO URBANSTICO
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A PEREQUAO
Um dos aspectos que diferencia o espao urbano a grande diversidade
de funes que oferece - funes urbanas - e tambm o facto de estas se
localizarem com uma certa organizao espacial , gerando o que
habitualmente se designa por - reas funcionais.
A organizao das reas funcionais depende de diversos factores,
salientando-se o custo do solo urbano, tambm designado como renda
locativa. Esta condicionada sobretudo pela:
acessibilidade e distncia ao centro.
mais elevada no centro e vai diminuindo medida que aumenta a
distncia ou a acessibilidade se torna menor em relao a ele. Como no
centro da cidade existe pouco espao disponvel, a procura de terrenos
superior oferta, o que torna os preos do solo muito elevados,
assistindo-se frequentemente a uma especulao fundiria
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A PEREQUAO
A variao da renda locativa com o aumento da distncia ao centro sofre
distores introduzidas pela:
acessibilidade, devido sobretudo oferta de servios de transporte e
estacionamento, alm de outras condies atractivas, geralmente
associadas aos aspectos ambientais e sociais.
Assim, podem surgir reas menos centrais e at mesmo perifricas que,
pela sua aptido para determinadas funes (habitao de maior
qualidade e com bom enquadramento paisagstico, comrcio
especializado, centros comerciais, hotis, etc.) e pelas acessibilidades
existentes ou previstas, apresentam custos de solo tambm elevados.
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A PEREQUAO
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A PEREQUAO
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A PEREQUAO
Funes urbanas: so aqueles que se associam ao espao urbano, como
so a habitao e os servios (sade, administrativos, culturais , lazer,
etc.) mas tambm a funo industrial, embora esta se restrinja a certos
tipos de industria mais adequada ao espao urbano.
reas Funcionais: reas mais ou menos homogneas relativamente s
funes que nelas se encontram.
Especulao Fundiria: sobrevalorizao do solo devido procura e s
condies oferecidas pelo centro.
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A PEREQUAO
De um modo geral, o centro das cidades individualiza-se em relao s
restantes reas, principalmente pela importncia das funes que nele se
concentram. Por isso, geralmente designado por CBD - iniciais da
expresso - Central Business District.
CBD rea de negcios central, o centro tercirio principal das aglomeraes urbanas de
maior dimenso e importncia. Ex:: Luanda
As principais vias de circulao viria, na maioria dos casos, convergem

para o centro da cidade. Assim, as actividades presentes no CBD so as
mais sensveis centralidade que este proporciona. A concentram-se as
actividades do sector tercirio, nomeadamente o comrcio especializado,
e os nveis mais altos de deciso, quer da administrao pblica
(ministrios, tribunais superiores, etc.), como da vida econmica(sedes de
bancos, de companhias de seguro, etc.). No centro da cidade, tambm se
encontram actividades de animao ldica e cultural.
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A PEREQUAO
Deste modo, o CBD caracteriza-se pela:
Intensidade de trfego, de veculos e pees, devido concentrao de
funes raras que atraem um grande nmero de pessoas;
Numerosa populao flutuante, presente apenas durante o dia;
Diminuta populao residente, que constituda sobretudo por idosos
residentes em casas mais antigas de rendas baixas, mas tambm por uma
populao mais jovem que ocupa edifcios novos ou renovados destinados
a habitao.
As caractersticas do CBD podem ser mais ou menos acentuadas,
consoante a dimenso da cidade e as relaes de interdependncia e
complementaridade que estabelece com a rea envolvente e com outras
cidades.
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A PEREQUAO
Outros factores que condicionam o valor do solo nos espaos urbanos:
Os transportes
O solo mais caro junto dos principais eixos de convergncia ao centro e
nas zonas mais bem servidas de transportes.
As caractersticas ambientais
Condies micro - climticas, e de relevo, poluio ,barulho ,presena ou
ausncia de zonas verdes etc.
As consideraes de ordem social ( prestigio, racismo) influenciam o
preo dos solos.
O uso que lhes pode ser dado nos planos gerais de urbanizao
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A PEREQUAO
Diferenciao Espacial do CBD
As funes do CBD encontram-se organizadas no espao, tanto
horizontalmente, como em altura, de acordo com os pisos dos edifcios:
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A PEREQUAO
As funes mais nobres ou raras e os estabelecimentos de maior prestgio
ocupam as ruas centrais e os primeiros pisos dos edifcios;
As funes mais comuns ou com menor necessidade de contacto com o
pblico de passagem localizam-se nas ruas menos centrais e nos ltimos
andares dos edifcios. A diferenciao espacial faz com que existam reas
ou ruas especializadas.
Por exemplo, no centro das cidades europeias possvel distinguir ruas
onde predomina:
A oferta comercial de vesturio, calado e acessrios de moda.
O comrcio de bens mais valiosos e tambm onde se localizam as
sedes dos bancos e seguros.
A oferta cultural e de lazer;
O comrcio e os servios de grandes marcas e os hotis de prestgio;
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A PEREQUAO
O comrcio grossista, j na periferia do centro;
A funo administrativa, onde se localizam vrios ministrios.
Dinmica Funcional do CBD
No centro das cidades as funes e a sua organizao espacial no se
mantm sempre iguais, verificando-se uma constante dinmica de
sucesso das diversas funes.
Na segunda metade do sculo xx, deu-se a substituio da funo
industrial e residencial pelo comrcio e outras actividades tercirias. Mais
recentemente, a tendncia para uma descentralizao desse tipo
defunes.
Esta dinmica provocada pela especulao fundiria e pelo
congestionamento do centro da cidade, que vai criando dificuldades de
acesso, uma vez que este se localiza, geralmente, na rea mais antiga,
onde as ruas so estreitas.
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A PEREQUAO
Torna-se, assim, mais difcil e demorado o a cesso ao centro, no s para
as actividades econmicas, mas tambm para a populao que a se
desloca.
Assim, as funes associadas ao CBD tendem a deslocalizar-se para outras
reas que, devido acessibilidade, se vo constituindo como novas
centralidades.
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A PEREQUAO
A PEREQUAO COMPENSATRIA DOS ENCARGOS

E BENEFCIOS DO PLANEAMENTO URBANSTICO
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A Perequao
Consideraes gerais
Na actividade de planificao urbanstica deve a

Administrao Pblica garantir um desenvolvimento
harmonioso do territrio e do tecido urbano.
Os planos so por natureza diferenciadores relativamente

s futuras utilizaes das reas sobre as quais vo incidir
a desigualdade inerente ao plano
A Administrao Pblica deve prosseguir o princpio da

igualdade na sua actuao.
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A Perequao
No podendo o plano deixar de criar desigualdades, deve
o mesmo prever medidas compensatrias entre os vrios

proprietrios dos terrenos procurando corrigir ou
atenuar, na medida do possvel, os benefcios e os
encargos resultantes da iniciativa de planeamento.
A necessidade de adopo de medidas que reponham o
equilbrio de tratamento dos destinatrios do plano

(supe a correco da desigualdade criada pelo plano).
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A Perequao
Os mecanismos perequativos vo permitir uma repartio
equitativa pelos destinatrios do plano, quer dos benefcios,
quer dos encargos.
Tratamento igual do que igual, e diferente do que diferente

no se pretende uma uniformizao dos solos pretende-se a
correco de desigualdades que no existiam antes do plano e
que, por isso, lhe so imputveis.
A perequao compensatria dos benefcios e encargos do

planeamento urbanstico encontra-se prevista na LOTU.
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A Perequao
Os mecanismos de perequao devem ter em

considerao
que
os
terrenos
podem
ser
substancialmente diferentes partida, tendo diversas
aptides e enquadramentos urbanos distintos.
Considerao
das
pr-existncias
configurao, aptido edificatria).
(localizao,
Possibilidade de introduo de factores correctivos (

ponderao dos diferentes usos, com diferentes valores e
rentabilidades)
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A Perequao
Necessidade de considerar diferentes situaes em que as
proibies, condicionantes e limitaes ocupao dos solos
no so produto ou consequncia do plano, mas o resultado
da vinculao situacional dos solos.
Assim, a fixao de um aproveitamento mdio pode ser

feita de modo simples ou mais complexo e pormenorizado:
Na mxima simplificao, no permetro em questo todas as

parcelas tm a mesma potencialidade, por m2 de terreno;
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A Perequao
Na mxima complexidade considerar-se-iam tambm a

localizao, no contexto da ocupao global do territrio
(proximidade s diversas centralidades);
a ocupao existente na proximidade (edifcios, servios, infraestruturas, enquadramento ambiental);
as caractersticas biofsicas do terreno (condies geotcnicas,

declives, facilidade de drenagem, exposio de encostas);
as pr-existncias neles porventura existentes;

os usos (habitao, escritrio, comrcio, indstria,);
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A Perequao
a localizao especfica de cada lote (relao com o espao
pblico e com outras funes, vistas e insolao);
as tipologias dos lotes e dos edifcios (nmero de fogos e outras

unidades de utilizao; nmero de pisos, dimenso dos
logradouros).
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A Perequao
Objectivos da perequao
Redistribuir mais-valias e menos-valias, distribuir benefcios e
encargos.
Deve funcionar bidireccionalmente (no pode dar uma
edificabilidade superior mdia s para exigir compensaes,
no compensando quem tem menos do que a mdia).
Serve ainda como mecanismo de polticas de solos e de
arrecadao de receitas.
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A Perequao
Em regra, a perequao estabelece:
Um aproveitamento-padro e um encargo-padro
Correces e/ou compensaes em casos de desvio
Em espcie
Em dinheiro.
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A PEREQUAO
Artigo 16 - LOTU - (Equidade e distribuio justa e equilibrada dos solos
e dos espaos)
1. A interveno do ordenamento do territrio deve assegurar a justa repartio dos
encargos e benefcios decorrentes da aplicao dos planos territoriais e urbansticos.
2. A ordenao dos espaos rurais e urbanos feita pelos planos territoriais destinada aos
fins do desenvolvimento e do aproveitamento til dos solos e deve proporcionar
condies para uma poltica de concesses fundirias que assegure a equidade no
acesso s infraestruturas e uma distribuio justa e equitativa dos solos, bem como
equilibrada das funes de produo, trabalho, habitao, cultura e lazer.
3. No ordenamento dos espaos, a programao, a criao e a manuteno de servios
pblicos, de infraestruturas e equipamentos colectivos e de espaos verdes deve
procurar atenuar as assimetrias existentes dentro dos permetros urbanos, tendo em
conta as necessidades especficas das populaes, as acessibilidades e a adequao da
capacidade de utilizao.
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A Perequao
A Administrao deve dispor de poderes para ordenar e
planear o crescimento das cidades de acordo com os interesses

gerais dos cidados, assegurando a todos o acesso s
infraestruturas, equipamentos, servios e funes urbanas e
deve tambm cuidar de garantir que os encargos e benefcios
resultantes do processo de urbanizao
se distribuem
equitativamente entre todos.
A existncia de mecanismos de perequao compensatria dos

encargos e benefcios do planeamento urbanstico uma
condio de legitimidade dos poderes de que a Administrao
dispe para, atravs daqueles mesmos instrumentos de
planeamento conformar o contedo do direito de propriedade
privada sobre os solos urbanos.
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A Perequao
Antecedentes Histricos
A ideia de repartir de forma equitativa entre todos os cidados
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os encargos e os benefcios resultantes do desenvolvimento

urbano to antiga quanto as prprias teorias e tcnicas de
construo das cidades.
Na Grcia Antiga, onde podemos ir buscar as razes do
planeamento urbanstico moderno, nomeadamente na
utilizao de traos urbanos regulares ou de matriz ortogonal,
os modelos de repartio equitativa da terra constituam o
tema central de todas as teorias sobre a fundao de novas
colnias e a construo das respectivas cidades.
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A Perequao
Antecedentes Histricos (cont.)
A regularidade do traado no se justificava apenas pela maior
comodidade que uma cidade ordenada podia trazer aos seus
cidados, mas sobretudo pela maior justia que aquela
regularidade assegurava na atribuio aos colonos dos lotes de
terra, tanto na cidade como no territrio agrcola que a
envolvia.
Hippodamos de Mileto, ter sido um dos primeiros a introduzir
os traados urbanos de matriz ortogonal e ter sido um dos
primeiros a estabelecer uma correspondncia entre o
planeamento fsico e o planeamento social do territrio, atravs
da utilizao de um mtodo especial a diviso das cidades por
classes.
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A Perequao
Plato e Aristteles teorizaram sobre a repartio da riqueza entre
os cidados e sobre a necessidade de evitar que uma distribuio
desigual da terra pudesse conduzir dissoluo do Estado.
A cidade utpica de Plato Magnesia tinha uma populao

limitada a 5040 agregados familiares, aos quais correspondiam
outros tantos lotes de terra, divididos em 3 parcelas cada, de
forma a que cada colono tivesse uma casa na cidade e 2 terrenos
agrcolas 1 prximo da cidade e outro mais distante, nos limites
do territrio da cidade Estado. O objectivo da diviso tripartida ,
era no apenas assegurar a igualdade na atribuio dos lotes de
terreno mas, sobretudo, interessar todos os cidado na defesa da
integridade fsica do territrio e das suas fronteiras.
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A Perequao
Se considerarmos a relao intima que se estabelecia entre a

cidade e o campo, que explora e controla o territrio que a
envolve, compreendemos que o modelo de diviso agrcola dos
solos no era dissocivel do desenho do espao urbano. Tratava-se
na realidade, de um modelo global, que assegurava a todos uma
participao igual nas vantagens e desvantagens inerentes
fundao da colnia.
Plato no advogou, contudo, uma absoluta igualdade entre todos
os cidados, mas antes a ideia de uma
- desigualdade
proporcional, admitindo que aqueles se diferenciassem em 4
classes de proprietrios, consoante o estatuto e a riqueza que cada
um trazia para a colnia.
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A Perequao
Plato reconheceu tambm que os lotes de terra atribudos a cada

colono, ainda que pertencessem mesma classe de proprietrios,
no teriam de ter necessariamente a mesma dimenso, desde
que os mesmos equivalessem em valor ou em capacidade
produtiva.
No Imprio Romano, tambm houve preocupaes com as
questes relacionadas com a diviso da propriedade.
A fundao de novas colnias envolvia um complexo exerccio de
diviso dos terrenos agrcolas, muito semelhante ao Grego.
Os acampamentos militares Romanos, na base dos quais de
desenvolveram muitas colnias formadas por veteranos do
exrcito.
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A Perequao
Foi nas colnias de veteranos das legies romanas que a questo

da repartio equitativa da propriedade assumiu maior
importncia, j que, partindo de uma situao de ocupao militar,
era possvel proceder distribuio das terras co absoluta
desconsiderao da situao de facto e de direito preexistente.
Com a desintegrao do Imprio Romano e o eclipse da civilizao

urbana, a questo da repartio equitativa dos encargos e
benefcios decorrentes da urbanizao deixou de fazer sentido, s
voltando a preocupar o poder poltico na formao da cidade
moderna, em pleno absolutismo iluminado.
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A Perequao
Se no perodo Medieval a estrutura fundiria constituiu um
obstculo ao crescimento ordenado das cidades, a autoridade

exercida pelo poder absoluto do Estado, agora datado dos
meios necessrios para se opor aos privilgios detidos pelos
proprietrios privados, permitiu reintroduzir a regularidade
como padro de desenvolvimento urbano, e com ela a questo
da reaco entre a forma urbana e a estrutura fundiria.
paradigmtico a este respeito o exemplo da reconstruo da

cidade de Lisboa aps o terramoto de 1755 (sculo XVIII), que
destrui parcialmente a cidade.
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A Perequao
Se no perodo Medieval a estrutura fundiria constituiu um
obstculo ao crescimento ordenado das cidades, a autoridade

exercida pelo poder absoluto do Estado, agora datado dos
meios necessrios para se opor aos privilgios detidos pelos
proprietrios privados, permitiu reintroduzir a regularidade
como padro de desenvolvimento urbano, e com ela a questo
da reaco entre a forma urbana e a estrutura fundiria.
paradigmtico a este respeito o exemplo da reconstruo da

cidade de Lisboa aps o terramoto de 1755 (sculo XVIII), que
destrui parcialmente a cidade.
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A Perequao
A deciso poltica tomada de arrasar a parte baixa da cidade, e

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de a reconstruir formando novas ruas com liberdade

competente, implicava, para toda a extenso da operao, a
completa dissociao do desenho urbano da estrutura de
propriedade preexistente. Foi necessrio encontrar uma
frmula que permitisse distribuir equitativamente a rea de
construo disponvel, compensado, se necessrio os
proprietrios sacrificados.
Foram realizadas avaliaes das propriedades que se tinham de
demolir para que a compensao a dar cada proprietrio fosse
igual.
Para a realizao desse objectivo, estabeleceu-se um elaborado
sistema de perequao compensatria, que visava atribuir a
cada proprietrio terrenos com uma localizao e uma rea de
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A Perequao
construo equivalentes, ou pelo menos aproximadas,
quelas que os seus terrenos dispunham anteriormente, atravs

de um complexo mecanismo de comutao de rea construda
por rea edificvel no novo plano, envolvendo transferncias,
permutas e compensaes recprocas, no apenas entre
proprietrios e outros titulares de direitos sobre os terrenos,
mas tambm entre a administrao local.
Este modelo de compensao pode, assim, considerar-se como
o percursos dos modernos modelos de perequao

compensatria, no apenas no plano dos princpios, mas na
prpria mecnica dos instrumentos de compensao utlizados,
tanto em espcie como por equivalente.
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A Discricionariedade dos Planos

A IGUALDADE COMO LIMITE DISCRICIONARIEDADE DE
PLANEAMENTO URBANSTICO
Discricionariedade a opo, a escolha entre duas ou mais alternativas
vlidas perante o direito (e no somente perante a lei), entre vrias
hipteses legais e constitucionalmente possveis ao caso concreto.
Essa escolha faz-se segundo critrios prprios como oportunidade,
convenincia, justia, equidade, razoabilidade, interesse pblico,
sintetizados no chamado mrito do acto administrativo.
Forma de agir onde no h no agente qualquer restrio ou limite;
arbitrariedade.
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A anlise do percurso histrico permite-nos olhar com um
certo distanciamento para o problema da repartio
equitativa dos encargos e benefcios do processo de
urbanizao, e desse modo reconhecer a intemporalidade dos
valores fundamentas em presena na definio do modelo de
perequao.
A actualidade de muitos dos problemas que dominaram os
processos de criao e expanso das cidades, tanto na
antiguidade clssica, como na modernidade, no deve,
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contudo, afastar dos novos problemas e dos novos desafios
do desenvolvimento urbano.
A aparente simplicidade com que a ideia da igualdade se
impe, no suficiente para esconder a complexidade dos
interesses pblicos e privados que actualmente se projectam
sobre o territrio e que condicionam as suas diferentes
possibilidades de utilizao.
O espao simultaneamente Uno e mltiplo. Uno
porque cada parcela de terreno tem os seus limites fsicos e a
sua individualidade, e merece ser tratado como um caso
particular; Mltiplo porque o territrio na realidade
composto de estratificaes sobrepostas, de acordo com a
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natureza dos recursos e as suas diferentes formas de
aproveitamento.
Cada indivduo ocupa mais que um espao , consoante a
actividade que desenvolve e manifesta diferentes interesses
que se projectam de forma distinta sobre o territrio.
O prprio interesse pblico j no uno, nem homogneo,
sendo composto por um conjunto dspar de interesses
fragmentados.
Enquanto expresso dessa diversidade e dessa complexidade,
o plano urbanstico exige da lei uma grande margem de
liberdade para introduzir ordem e racionalidade no
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aproveitamento do territrio e realizar a composio
adequada dos interesses que sobre ele incidem.
S muito raramente, o legislador, tem a preocupao de
estabelecer parmetros mnimos e mximos de urbanizao e
de edificao dos solos, reservando lei o papel de mera
norma de habitao da Administrao, para a adopo de
regulamentos e decises de mbito local.
um atributo prprio da legislao urbanstica exigir essa
remisso para os instrumentos de planeamento, de forma a
estabelecer, de acordo com as especificidades locais, o
regime concretamente aplicvel a cada parcela do territrio.
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, de facto, no mbito da elaborao dos instrumentos de
planeamento
urbanstico
que
o
problema
da
discricionariedade administrativa assume um significado
prprio .
Dado o carcter inovador da disciplina normativa que o plano
contm, pode dizer-se que mais que uma liberdade de
conformao do seu contedo, na prria escolha dos fins a
prosseguir que se revela a natureza predominantemente
discricionria do poder exercido pela Administrao.
O planeamento urbanstico comporta uma margem de
discricionariedade sem paralelo em nenhuma outra rea de
actividade administrativa.
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Embora predominantemente discricionria, a deciso de
planeamento urbanstico no est isenta de limites.
Existem, desde logo, limites procedimentais, estabelecidos
pelas normas legais que disciplinam os procedimentos de
elaborao dos planos, nomeadamente as que prevem
mecanismos de concertao de interesses pblicos
diferenciados, e instrumentos de participao dos
particulares na formao da deciso de planeamento.
Essas normas visam assegurar que a Adminsitrao dispe de
todos os elementos de ponderao necessarios escolha da
melhor soluo.
Existem, por outro lado, limites inerentes insero dos
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planos no contexto mais vasto do sistema de gesto
territorial, e necessidade de assegurar a sua
compatibilidade com os demais planos e programas da
Administrao Pblica, de acordo com a respectiva funo ,
natureza e mbito territorial.
Existem tambm limites materiais expressos em leis e
regulamentos, nomeadamente nos casos em que o legislador
estabelece uma hierarquizao dos interesses, condicionando
o aproveitamento por meio de servides administrativas e
outras restries de utilidade pblica, ou fixando de forma
imperativa, standards mnimos ou mximos de urbanizao e
edificao.
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Alm destes limites acrescem ainda limites internos
discricionariedade do planeamento, nomeadamente, os que
resultam da sujeio do exerccio de todo e qualquer poder
administrativo discricionrio aos princpios constitucionais da
igualdade, da proporcionalidade, da justia, da
imparcialidade e da boa f, nos termos da Constituio
Angolana.
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A Perequao - Princpios Fundamentais

A perequao constitui assim uma ferramenta importante da
gesto urbanstica com o objectivo de garantir a justia entre
os proprietrios, de disponibilizar maiores meios de
financiamento aos municpios para a realizao de
infraestruturas e para o pagamento de indemnizaes por
expropriao, de evitar a reteno de solos com fins
especulativos, e de eliminar presses de proprietrios ou
grupos sobre a administrao.
A perequao visa a justa repartio dos benefcios e
encargos pelos proprietrios tendo por base 3 princpios
fundamentais.
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Princpios da Perequao:
1.
2.
3.
O Princpio da Igualdade
O princpio da Justia
O princpio da Imparcialidade.
Princpio da Igualdade: visa garantir a igualdade de

tratamento entre todos os proprietrios que vem os seus
terrenos serem abrangidos de forma desigual pelos PMOT
Planos Municipais de Ordenamento do Territrio ( Ex: PDM
Plano Director Municipal, PU Planos de Urbanizao e os
PP planos Pormenor)
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Princpio da Justia: tem como objectivo principal evitar que
alguns proprietrios sejam favorecidos, por exemplo, pelo
facto do Plano atribuir um potencial edificativo superior aos
seus terrenos relativamente a outros proprietrios ( alguns
so mesmo obrigados a ceder os seus terrenos para a
realizao de equipamentos ou espaos pblicos).
Princpio da Imparcialidade: visa impedir favorecimentos
ilegtimos de alguns proprietrios.
A soluo para alcanar estes 3 princpios pode ser obtida
atravs da utilizao de tcnicas que podem ser agrupadas
em 3 grandes grupos.
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A Perequao As Tcnicas
As tcnicas para alcanar os 3 princpios da Perequao so:
1.
2.
3.
As tcnicas de natureza tributria;

As tcnicas de compensao em espcie ;
As tcnicas de natureza associativa ou societria;
As tcnicas de natureza tributria: impem aos proprietrios

que so beneficiados pelo Plano, o pagamento de uma taxa
ou imposto sobres as mais-valias, que ser destinada a
indemnizar os proprietrios lesados. O tipo de
aproveitamento urbanstico serve neste caso como padro
para o que se entende ser a mais-valia acrescentada pelo
plano aos terrenos que excedem aquela referncia.
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A Perequao As Tcnicas
As
tcnicas de compensao em espcie: obrigam os
proprietrios a ceder gratuitamente os terrenos ou direitos de
urbanizao e de edificao que excedem o aproveitamento
urbanstico mdio, os quais so atribudos aos proprietrios
lesados at ser atingido esse aproveitamento.
As tcnicas de natureza associativa ou societria: definem que
os proprietrios so convidados ou mesmo obrigados a realizar
em conjunto a urbanizao e a edificao dos seus terrenos,
intervenes estas que so convertidas em direitos de
participao nos lucros da operao urbanstica empreendida
em comum, na proporo da rea do respectivo terreno.
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O Princpio da Igualdade como Parmetro material do
Planeamento Urbanstico
O princpio da igualdade surge como um limite
discricionariedade na ponderao dos diversos interesses
envolvidos no plano.
Enquanto limite discricionariedade do planeamento, o
princpio da igualdade traduz essencialmente a ideia de
proibio de arbtrio. O plano no pode tratar de forma
diferente os seus destinatrios, designadamente, os
proprietrios dos terrenos por ele abrangidos, sem que exista
um fundamento material objectivo de legitime a sua
discriminao.
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Mais que um limite sua liberdade de conformao, o
princpio da igualdade apresenta-se como um parmetro
material de deciso que a Administrao tem que observar
na elaborao do Plano.
O Plano no se projecta com a mesma intensidade sobre
todas as parcelas do territrio, sobre as quais existem
direitos de propriedade diversos, no apenas a sua
titularidade mas tambm no seu contedo.
De certo modo, a desigualdade provocada pelo plano, no
pode e no deve ser evitada. A diferenciao das prescries
urbansticas em funo das caractersticas prprias de cada
parcela do territrio absolutamente necessria do ponto de
vista da sua adequao aos fins a prosseguir pelo plano, sob
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pena do mesmo no poder satisfazer as necessidades
colectivas que justificam a sua existncia.
Ao Plano inerente uma obrigao de diferenciao, no
sentido de que seriam arbitrrias quaisquer prescries
urbansticas que, a pretexto da garantia de uma igualdade
formal
entre
os
seus
diversos
destinatrios,
desconsiderassem as razes objectivas que justificam regimes
diferenciados de ocupao, uso e transformao do solo em
funo dos fins visados pelo plano.
O que realmente se tem que saber, se as situaes de facto
que justificam um regime urbanstico diferenciado para as
diversas parcelas do territrio constituem fundamento
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171
material suficiente para, do ponto de vista da segurana
jurdica, da proporcionalidade e da justia, legitimar a efectiva
desigualdade na distribuio dos encargos e benefcios do
plano entre os seu diversos destinatrios.
Isto , dado por assente que o plano no pode garantir,
partida, uma igualdade de oportunidades de aproveitamento
urbanstico dos solos, o que se tem que saber se
necessrio e possvel estabelecer medidas correctivas, que
sem colocar em causa a liberdade de conformao do plano,
permitam assegurar um resultado material idntico para
todos os destinatrios.
04/08/2014
172
A lei tem que estabelecer solues que assegurem uma
igualdade real ou substancial entre os diversos proprietrios
abrangidos pelo plano, designadamente no que se refere
partilha dos respectivos encargos e benefcios.
No Moderno Estado Social de Direito, no se pode aceitar a
ideia de que uns tenham que forosamente sacrificados para
que outros possam ser beneficiados.
Nenhum Direito pode aceitar a discriminao como uma
caracterstica inevitvel, sob a pena de ser injusto, e sendo
injusto, no pode ser verdadeiro Direito.
necessrio estabelecer um modelo de repartio de encargos
e benefcios do plano que permita que todos os os proprietrios
retirem do objecto do seu direito a mesma utilidade econmica.
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Modelos de Perequao Compensatria
04/08/2014
174

Administração Urbanística

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