Alberto Gosson Jorge Junior

EMPREITADA
CONCEITO
Na empreitada, uma das partes, o empreiteiro, mediante
remunerao a ser paga pelo dono da obra 1 (a outra parte), obrigase realiz-la, pessoalmente ou por terceiros, de acordo com as
instrues do dono (CC, segunda parte do art. 615), mas sem
relao de subordinao2.
Constitui uma prestao de servio, mas de natureza especial.
Na sistemtica do Cdigo Civil a empreitada est restrita s
construes.
Pode ter por objeto somente a prestao de mo de obra =
empreitada de trabalho ou de lavor ou, ento, pode agregar esta ao
fornecimento de materiais = empreitada mista (v. CC, art. 610).
Dispe o CC que a obrigao de fornecer os materiais deve vir
expressa no contrato, no sendo, portanto, presumida ( 1 do art.
610) e que o contrato para elaborao de um projeto no implica a
A palavra obra tem sentido mais amplo do que aquele empregado para este
contrato, pois, significa todo resultado a se obter pela atividade ou pelo
trabalho, como a produo ou modificao de coisas, o transporte de pessoas
ou de mercadorias, a realizao de trabalho cientfico ou a criao de obra
artstica, material ou imaterial. Nem todas essas atividades so, entretanto,
objeto de empreitada (ORLANDO GOMES. Contratos. 4. edio. Rio de
Janeiro: Forense, 1973, p. 329). ...o contrato em apreo s se refere
construo.. (CARLOS ROBERTO GONALVES. Direito Civil Brasileiro.
Contratos e Atos Unilaterais. Vol. III. So Paulo: Saraiva, 2004, p. 343). Em
sentido contrrio defendendo que nem toda construo regida pelo contrato
de empreitada (SLVIO DE SALVO VENOSA. Direito Civil. Contratos em
Espcie. Vol. III. 7 edio. So Paulo: Atlas, 2007, p. 215).
2
Contrato de construo por empreitada o ajuste pelo qual o construtorempreiteiro, pessoa fsica ou jurdica habilitada a construir, se obriga a executar
determinada obra, com autonomia na conduo dos trabalhos, assumindo
todos os encargos econmicos do empreendimento, e o proprietrio ou
comitente-empreitador se compromete a pagar um preo fixo, ainda que
reajustvel, unitrio ou global, e a receber a obra concluda, nas condies
convencionadas (HELY LOPES MEIRELLES. Direito de Construir. 9 edio
atualizada por Eurico de Andrade Azevedo, Adilson Abreu Dallari e Daniela
Librio de Sarno. So Paulo:Malheiros, agosto de 2005, p. 235 (a expresso
assumindo todos os encargos econmicos do empreendimento deve ser
entendida com flexibilidade, no meu entender, dependendo do tipo de
empreitada contratada).
1

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obrigao de execut-lo, ou de fiscalizar-lhe a execuo ( 2 do

citado artigo).
CARACTERSTICAS
Carlos Roberto Gonalves assinala que a empreitada se distingue
da prestao de servios pelas seguintes caractersticas:
a) o objeto da prestao de servio apenas a atividade do
prestador, sendo a remunerao proporcional ao tempo
dedicado ao trabalho, enquanto que na empreitada o objeto
no essa atividade, mas a obra em si, permanecendo
inalterada a remunerao qualquer que seja o tempo
despendido para a realizao desta;
b) na primeira, a execuo do servio dirigida e fiscalizada por
quem contratou o prestador, a quem este fica diretamente
subordinado, ao passo que na empreitada, a direo compete
ao prprio empreiteiro;
c) na prestao de servio o contratante assume os riscos do
negcio, mas na empreitada o empreiteiro quem assume os
riscos do empreendimento, sem estar subordinado ao dono
da obra.
A empreitada caracteriza-se como uma obrigao de resultado,
pois, tem por escopo apenas o resultado final, a obra pronta.
No levada em considerao a atividade do empreiteiro em si,
pois, est vinculada obteno do resultado contratado que a
realizao da obra.
Embora se aproxime da compra e venda com ela no se confunde
porque consiste propriamente numa obrigao de fazer e no de
dar.
Distingue-se do mandato porque neste, o mandatrio se obriga a
praticar atos em nome do mandante, por conta deste, enquanto na
empreitada o empreiteiro no se vincula vontade do dono da obra
no que tange execuo do servio (Gonalves, p. 344).

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Em regra, a construo civil insere-se nas relaes de consumo

fazendo com que o contrato de empreitada, em grande parte dos
casos esteja adstrito ao Cdigo de Defesa do Consumidor. o caso
das incorporaes e empreendimentos imobilirios.
As normas do Cdigo Civil aplicam-se onde no esto presentes
relaes de consumo servindo, no entanto, como normas de carter
geral e tambm como fontes subsidirias para aplicao do CDC 3.
CLASSIFICAO
contrato bilateral, sinalagmtico, consensual, no solene,
comutativo, oneroso e geralmente de trato sucessivo.
ESPCIES DE EMPREITADAS: DE LAVOR (MO DE OBRA),
MISTA (MO DE OBRA + MATERIAIS), POR ADMINISTRAO 4
Lei n. 8.078 de 11.9.1990. No tarefa simples a busca de um conceito de
relao de consumo para efeito de aplicao do CDC. O art. 2 dispe que
Consumidor toda pessoa fsica ou jurdica que adquire ou utiliza produto ou
servio como destinatrio final. Alguns aspectos devem ser levados em conta
em que pese os limites deste trabalho: Consumo que no implique em
circulao de produtos e servios no interessa ao Direito do Consumidor
(Antnio Herman V. Benjamin. O Direito do Consumidor. RT-670/51).
considerado como um Direito de trfico de massa, em que a compreenso de
seus sujeitos d-se muito mais em um plano coletivo do que individual (idem,
p. 52). A posio de vulnerabilidade do consumidor deve ser considerada como
elemento essencial para a caracterizao do Direito do Consumidor (art. 4, I
do CDC). A utilizao em carter privado dos bens adquiridos, que se revistam
da caracterstica de serem estranhos atividade profissional do adquirente
assume especial relevo.
4
HELY LOPES MEIRELLES inclui o contrato de empreitada juntamente com o
de construo na modalidade mais ampla do que chama contratos de
construo assinalando que: Toda construo exige as inverses econmicas
dos empreendimentos comerciais e os conhecimentos especializados dos
profissionais da Engenharia e da Arquitetura. Da resultam duas espcies de
contratos: os de construo (por empreitada ou por administrao) e os de
servios profissionais (projeto fiscalizao). At mesmo a obra pblica,
quando confiada a particulares, d lugar a certas modalidades de contratos de
construo (empreitada regime de tarefa). Alm destes, outros ajustes
subsidirios gravitam em torno da construo particular e pblica, ora para
fornecer recursos financeiros (contrato de financiamento), ora para recrutar
mo de obra (contrato de trabalho para obra certa), ora para propiciar a
edificao e facilitar a aquisio (contrato de incorporao de
condomnio)(obra citada, p. 228).
3

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Conforme assinalado existem duas espcies de empreitada: de

lavor que implica somente no fornecimento de mo de obra,
responsabilizando-se o empreiteiro apenas pela diligncia na
prestao de seu trabalho e a mista, consistente em mo de obra e
materiais para realizao da construo.
As responsabilidades so distintas.
Na empreitada de lavor, que consiste numa obrigao de fazer, o
empreiteiro s responde pelos atos ou omisses em que houver
culpa (dolo, negligncia, imprudncia ou impercia) da sua parte.
Todos os demais riscos correro por conta do dono.
o que dispe o art. 612 do Cdigo Civil:
Se o empreiteiro s forneceu mo de obra, todos os riscos em que
no tiver culpa correro por conta do dono.
Ainda no que diz respeito empreitada de lavor, se a coisa perece
antes de entregue (destruio da obra), sem mora do dono ou culpa
do empreiteiro, este (o empreiteiro) ficar sem sua retribuio
(remunerao) caso no prove que a perda resultou de defeitos dos
materiais, e que em tempo havia reclamado contra sua quantidade
ou qualidade (CC, art. 613).
Na empreitada em que o empreiteiro fornece os materiais correm
por sua conta os riscos at o momento da entrega da obra salvo se
o dono da obra estiver em mora de a receber (CC, art. 611).
J a modalidade de contrato de construo civil, que alguns
entendem no se enquadrar no regime do contrato de empreitada
por possuir contornos prprios 5 definida por Hely Lopes Meirelles
da seguinte forma:
todo ajuste para execuo de obra certa e determinada, sob
direo e responsabilidade do construtor, pessoa fsica ou jurdica
legalmente habilitada a construir, que se incumbe dos trabalhos
especificados no projeto, mediante as condies avenadas com o
proprietrio ou comitente6.

5
6

Nesse sentido cf. Venosa, obra citada p. 216.

Obra citada, p. 230.
4

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Este contrato estaria regido tanto pelo Cdigo Civil (a disciplina do

contrato de empreitada seria fonte subsidiria), como pela
legislao que rege as incorporaes (arts. 28 e ss. da Lei n. 4.591
de 16.12.19647,com as alteraes legislativas sofridas notadamente
pela Lei n. 10.931 de 2.8.2004).
Na construo por administrao, o construtor encarrega-se da
execuo de obra, mediante pagamento de remunerao fixa ou
percentual sobre os custos peridicos da obra, ficando a cargo do
comitente todos os encargos econmicos. O construtor, nessa
modalidade, assume todos os riscos tcnicos do empreendimento.
Incumbe ao dono da obra ou comitente, porm, o custeio e
especificaes da construo8.
O contrato de construo civil comumente formado entre o
proprietrio do terreno e o construtor pessoa fsica ou jurdica que
se incumbe da construo (Meirelles, p. 232).
Elementos do contrato de construo civil:
Objeto: execuo de uma obra material certa e determinada (p. ex.
edifcio, estrada, ponte etc.);
Executor: que ser necessariamente uma empresa pessoa fsica
ou jurdica legalmente autorizada a construir;
Projeto aprovado: a ser executado pelo construtor (empresa) de
acordo com as suas especificaes, normas tcnicas e normas
legais da construo;
Condies particulares de execuo dos trabalhos (p.ex. prazo de
concluso da obra, qualidade dos materiais);
Preo e forma de pagamento e de custeio da obra;

A Lei n. 4.591/64 regulava toda a matria do condomnio edilcio ou

condomnio em edificaes hoje disciplinado pelos arts. 1.331 e ss. do CC/02,
alm da parte referente s incorporaes imobilirias.
8
Slvio de Salvo Venosa, obra citada, p. 216. a diferena bsica entre os dois
contratos Administrao e Empreitada uma diferena de riscos pelas
eventuais variaes de preo e de materiais e mo de obra e de prazo para
concluir a construo Arnoldo Wald citado por Venosa na mesma obra e lugar.
Meirelles, p. 255.
7

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Beneficirio da construo da obra, que tanto pode ser o

proprietrio do terreno como qualquer outro interessado autorizado
a construir como o promissrio comprador e o locatrio, p.ex.9
PREO
A empreitada pode ser convencionada a preo fixo ou global (CC,
art. 619) e a preo por medida ou etapas (CC, art. 614) de
concluso da obra.
Na primeira modalidade, em princpio e se nada for ajustado em
contrrio a obra est sendo contratada a preo fixo e irreajustvel,
estipulado antecipadamente pelas partes. Da a importncia da
elaborao prvia de memorial que discrimine minuciosamente os
servios, materiais, prazos etc. (Gonalves, p. 347).
Na contratao a preo por medida ou por etapas a sua fixao
feita de acordo com as fases da construo ou a medida (etapa:
confeco da laje; pavimentos; acabamento etc. ou por metro
quadrado etc.).
H a modalidade da construo por preo de custo 10 em que os
proprietrios ou adquirentes iro custear a obra medida das
etapas desenvolvidas e mediante as previses de custo elaboradas,
os relatrios e faturas expedidas pelo construtor, com a fiscalizao
da Comisso de Representantes que representar o interesse dos
adquirentes perante o construtor.
DA ENTREGA DA OBRA
Concluda a obra o dono obrigado a receb-la, pagando o que for
devido s podendo enjeit-la ou pedir abatimento do preo se o
empreiteiro se afastou das instrues recebidas, planos, projetos
tcnicos etc. (CC, arts. 615 e 616).
Meirelles, p. 231. O contrato de construo civil no se confunde com o de
mera fiscalizao de obra (contrato apenas para acompanhamento da
execuo do projeto) e tampouco com o contrato de elaborao do projeto -
2 do art. 610 do CC. Meirelles, p. 255; Venosa, p. 216).
10
V. art. 58 da Lei n. 4.591/1964: Nas incorporaes em que a construo for
contratada pelo regime de administrao, tambm chamado a preo de custo
ser de responsabilidade dos proprietrios ou adquirentes o pagamento do
custo integral de obra..
9

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O Cdigo veda ao proprietrio o direito de modificar

substancialmente o projeto da obra por ele previamente aprovado
(art. 621) e disciplina hipteses de suspenso da obra e as
conseqncias da decorrentes (arts. 623, 624 e 625).
SUBEMPREITADA
O CC faz aluso subcontratao terceirizao da empreitada
deixando claro que no se configura como obrigao
personalssima (infungvel) do empreiteiro, salvo disposio
contrria em contrato (art. 626).
RESPONSABILIDADE DO EMPREITEIRO E GARANTIA DA OBRA
Art. 618. Nos contratos de construo de edifcios e outras
construes considerveis, o empreiteiro de materiais e execuo
responder, durante o prazo irredutvel de cinco anos, pela solidez
e segurana do trabalho, assim em razo dos materiais, como do
solo11.
Pargrafo nico. Decair do direito assegurado neste artigo o dono
da obra que no propuser a ao contra o empreiteiro, nos centos e
oitenta dias seguintes ao aparecimento do vcio ou defeito.
Comenta Hely Lopes Meirelles que Na linguagem tcnica, edifcio
a obra especfica e imediatamente utilizada pelo homem, como a
casa, o templo, a escola, o hospital, diversamente de construo ,
que designa genericamente, toda realizao material de dominao
da Natureza, tais como estradas, pontes, usinas, as quais, embora
visando a satisfao de necessidades humanas, no so ocupadas
diretamente pelo homem, mas, sim, por seus instrumentos de
trabalho. A responsabilidade de que cuidamos incide sobre todo e
qualquer edifcio , mas, quanto s demais construes, somente
sobre as considerveis, ou seja, as de grande porte e de carter

CC/16. Art. 1.245. Nos contratos de empreitada de edifcios ou outras

construes considerveis, o empreiteiro de materiais e execuo responder,
durante 5 (cinco) anos, pela solidez e segurana do trabalho, assim em razo
dos materiais, como do solo, exceto quanto a este, se, no o achando firme,
preveniu em tempo o dono da obra.
11

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permanente, visto que as provisrias, por sua prpria natureza,

dispensam tal garantia12.
A interpretao do art. 618, anterior art. 1.245 do CC/16, sempre
levou controvrsias tanto na doutrina quanto na jurisprudncia. E
a partir da entrada em vigor do CDC tais incertezas se acentuaram,
pois, caracterizada relao de consumo estar-se- ingressando no
campo de proteo da Lei n. 8.078/90 que conta com dispositivos
prprios de garantia, prescrio e de prazos decadenciais.
Sem querer destrinchar toda essa complexidade que abre
considervel leque de variveis de acordo com o tipo de vcio e de
defeito apresentado, tentaremos abordar alguns aspectos dentre os
mais relevantes sem ter a pretenso de esgotar o assunto.
RESPONSABILIDADE PELA SOLIDEZ E SEGURANA DA OBRA
NO CDIGO CIVIL
Acentua Hely Lopes Meirelles que ..a jurisprudncia ptria
estendeu o conceito de solidez e segurana, para nele incluir casos
em que os defeitos no tinham como conseqncia a runa do
edifcio, mas poderiam comprometer a sade e a segurana de
seus moradores, ainda que num futuro mediato, como ocorre com
as rachaduras e infiltraes13.
Em assim sendo, o preceito do art. 618 do CC engloba todos os
vcios graves decorrentes de uma construo malfeita (Meirelles,
p. 304.
O prazo contido no art. 618 considerado como de garantia e no
de prescrio ou decadncia. Uma vez constatado o vcio ou o
defeito dentro dos 5 (cinco) anos da entrega da obra ter o dono
que tomar uma medida judicial dentro do prazo de 180 (cento e
oitenta) dias contados da constatao do vcio ou do defeito.
Alguns entendem que o dono da obra ter o prazo de 3 (trs) anos
para ingressar com a ao de indenizao (CC, art. 206, 3, V).
Seria, portanto, um prazo de prescrio e regulado pelo Cdigo
Civil. Outros autores consideram o prazo ali previsto como
decadencial, mas destinado a redibir o contrato e rejeitar a obra, ou
pleitear abatimento no preo, caso os vcios encontrados
12
13

Obra cit., p. 302.

Obra cit. p. 304.
8

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prejudiquem a qualidade da obra, constituindo regra especfica em

face do art. 445 do Cdigo de 2002 14. Se o proprietrio preferir,
contudo, poder pleitear a reparao dos danos, no prazo de cinco
anos (Cdigo de Defesa do Consumidor) ou no de trs anos
(Cdigo Civil), caso se trate, ou no de relao de consumo
(Meirelles, p. 303).
A questo, todavia, no se esgota a. H quem defenda a
interpretao de que surgido o defeito dentro dos cinco anos de
garantia a responsabilidade ser objetiva. Cedio que determinados
defeitos costumam aparecer bem depois desse prazo indaga-se se
o empreiteiro-construtor teria ou no responsabilidade em tais
circunstncias? Para alguns a resposta est na avaliao de cada
caso. Se o defeito grave for daqueles que independe do desgaste
natural do uso, haveria que se perquirir se h culpa do empreiteiroconstrutor. Nessa hiptese a responsabilidade passaria a ser
subjetiva, devendo se sopesar se houve ou no relao de
consumo (Meirelles, p. 293).
EXTINO DA EMPREITADA
a) pelo cumprimento das obrigaes de parte parte; recebida a
obra e pago o preo;
b) pela morte do empreiteiro no caso de empreitada contratada
intuitu personae;
c) pela resilio bilateral (distrato);
d) pela resilio unilateral por parte do dono da obra, pagando
ao empreiteiro as despesas com materiais e mo de obra j
efetuadas, mas indenizao razovel, calculada em funo
do que ele teria ganho, se concluda a obra (CC, art. 623);
e) pela resoluo em virtude do inadimplemento de qualquer das
partes;
f) pela excessiva onerosidade superveniente da obra;
g) pelo perecimento da coisa por fora maior ou caso fortuito,
aplicando-se nesse caso as regras do risco (CC, nico do
art. 927);
h) pela falncia do empreiteiro ou insolvncia do proprietrio.

Para Gonalves Os pequenos defeitos, que no afetam a segurana e a

solidez da obra, so considerados vcios redibitrios, que devem ser alegados
no prazo decadencial de um ano, contado da entrega efetiva (2007:352).
14

Alberto Gosson Jorge Junior

INDICAO BIBLIOGRFICA
Carlos Roberto Gonalves. Direito Civil Brasileiro. Vol. III. Contratos.
3 edio. So Paulo: Saraiva, 2007.
Hely Lopes Meirelles. Direito de Construir. 9 edio atualizada por
Eurico de Andrade Azevedo, Adilson Abreu Dallari e Daniela Librio
Di Sarno. So Paulo: Malheiros, 2005.
So Bernardo do Campo, 16 de julho de 2007.

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