21/11/2014

LOS ALQUILERES TEMPORARIOS DE INMUEBLES DE VERANEO Y RECREO

TTULO:

LOS ALQUILERES TEMPORARIOS DE INMUEBLES DE VERANEO Y RECREO

AUTOR/ES:

De Soto, Ral A.

PUBLICACIN:

Prctica y Actualidad Tributaria (PAT)

TOMO/BOLETN:

XXI

PGINA:

MES:

Noviembre

AO:

2014

OTROS DATOS:

LOS ALQUILERES TEMPORARIOS DE INMUEBLES DE VERANEO Y RECREO

RAL A. DE SOTO

PALABRAS INICIALES
Cuando nos propusimos realizar la presente colaboracin acerca de la gravabilidad o no de los alquileres temporarios
de inmuebles de veraneo y recreo, la Administracin Federal de Ingresos Pblicos (AFIP) dict su resolucin general
3687, referida a la instauracin de un nuevo rgimen de informacin relativo a este tipo de inmuebles.
Por ello, nos pareci conveniente abordar tambin el anlisis de la norma relacionada, a fin de proporcionar al lector un
panorama ms completo e integrador, por cuanto el tema elegido guarda una importante relacin con la resolucin en
cuestin, la cual subyace en su texto.
Con ese propsito hemos dividido el presente trabajo en dos partes:
a) Su tratamiento en el impuesto al valor agregado (IVA).
b) Nuevo rgimen de la resolucin general (AFIP) 3687.

A) SU TRATAMIENTO EN EL IVA
INTRODUCCIN
Nuestra intencin es analizar si este tipo de alquileres se encuentra o no gravado en el IVA.
Para ello, vamos a emplear la ley del IVA, su decreto reglamentario y los dictmenes de la propia AFIP.
Es interesante remarcar que hemos de referirnos a una cifra muy particular (la mgica suma de $ 1.500), la que se
encuentra congelada desde hace ya varios aos, y como tantos otros parmetros quedan ridiculizados por esta eterna
carga que sufrimos los argentinos, la cual es la inflacin.
Habra muchsimos ejemplos para dar sobre el tema, pero slo nombraremos dos:
a) La del pago con cheque para la cancelacin de operaciones comerciales por ms de $ 1.000, la cual rige desde el
31 de julio de 2001.
b) La tabla progresiva del artculo 90 de la ley de impuesto a las ganancias, la cual va desde el 9% para rentas netas
de $ 10.000 anuales hasta el 35% para las de $ 120.001 o ms. Esta escala se mantiene igual desde el 1 de enero de
2000.
Es necesario comprender que $ 120.000 en pocas pasadas -en las que rega exactamente la misma tabla que hoyeran, por la ley de convertibilidad, U$S 120.000; es decir, una cifra que en el presente tendra que ser enormemente
ms significativa y que hace que empleados en relacin de dependencia, tambin por los montos de las deducciones
desactualizados, tengan que pagar el impuesto a las ganancias, y si lo hacen no tienen escala que valga y pagan a la
tasa del 35%. Damos el ejemplo de los empleados, pero esto afecta al universo de los contribuyentes.
Resulta bochornoso que este estado de cosas no se corrija y que pretenda recaudarse cada vez ms no slo con esta
incomprensible inaccin, sino adems cobrndoles el impuesto inflacionario.
Cuando esta situacin de absoluta inequidad y contumacia desaparezca -y ello algn da ha de ocurrir-, volveremos a
los valores razonables que cada norma deba ordenar.
Entonces este tema ha de adquirir ms importancia que la que tiene hoy.
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ANLISIS
Primeramente hemos de referirnos al caso en el que los alquileres se encuentran exentos por ley.
En el artculo 7 -que aborda las exenciones en el IVA-, inciso h), apartado 22, encontramos que se hallan exentos:
- las locaciones de inmuebles destinadas exclusivamente a casa-habitacin del locatario y su familia;
- las locaciones de inmuebles rurales afectados a actividades agropecuarias, y
- los inmuebles cuyos locatarios sean el Estado Nacional, las Provincias, las Municipalidades o la Ciudad Autnoma de
Buenos Aires, sus respectivas reparticiones y entes centralizados o descentralizados, excluidos las entidades y los
organismos comprendidos en el artculo 1 de la ley 22016.
En su segundo prrafo, este punto nos dice que las restantes locaciones tambin se encontrarn exentas, cuando el
valor del alquiler, por unidad, por locatario y por perodo mensual, no exceda el monto que al respecto fije la
reglamentacin (el cual es de $ 1.500, segn el art. 38, DR). Hay que tener en cuenta que, a los efectos de determinar
el citado importe, debern adicionarse al mismo los montos que por cualquier concepto se estipulen como complemento
del mismo prorrateados en los meses de duracin del contrato. As, el artculo 9 de la resolucin general (AFIP) 1032
expresa, en tal sentido, que el importe mensual del alquiler gravado se determinar por unidad y por locatario, y en
consecuencia, cuando un sujeto alquile dos o ms unidades a un mismo locatario, el importe a considerar ser el que
corresponda a cada una de las unidades alquiladas, siempre que tales unidades y el monto del alquiler de cada una de
ellas sean independientemente identificables. Tambin aclara que, en caso de que distintas partes de una misma unidad
sean alquiladas por diferentes locatarios, el importe a considerar ser el que corresponda a cada una de dichas partes.
Continuando con el segundo prrafo del artculo 7, inciso h), punto 22, el mismo expresa tambin que la exencin no
ha de corresponder en el caso de que se trate de un alquiler de los comprendidos en el punto 18, inciso e), del artculo
3 de la ley, es decir, cuando estn destinados a conferencias, reuniones, fiestas y similares.
Vale decir que el alquiler de otros tipos de inmuebles, mientras permanezcan por debajo de la citada cifra, puede
quedar exento.
Es oportuno sealar que tanto la ley como su decreto reglamentario en ningn caso hacen referencia al alquiler de
temporada para recreo o veraneo de departamentos o chalets, entre otros.
Hay que considerar que la resolucin general (AFIP) 1032 seala, en su artculo 7, que no se considerarn
comprendidas en la exencin prevista en el punto 22 del inciso h), primer prrafo, del artculo 7 de la ley del impuesto
al valor agregado aquellas locaciones de inmuebles que no tengan como nico destino el de la vivienda, ni aquellas que,
aun teniendo dicho destino, no sean habitadas por el locatario y su familia.
Caso especfico en el que no corresponde la exencin de alquileres de carcter temporario
Se encuentra en el artculo 38 del decreto reglamentario de la ley del IVA, el cual expresa claramente que no ser
procedente la exencin mencionada en el punto 22 del inciso h) del artculo 7 de la ley, cuando se trate de locaciones
temporarias de inmuebles en edificios en los que se realicen prestaciones de servicios asimilables a las comprendidas en
el punto 2 del inciso e) del artculo 3 de la ley. Vale decir, y recordando lo expresado por el citado punto, que la exencin
no ha de proceder en el caso de las prestaciones de servicios gravadas que realizan los hoteles, hosteras, pensiones,
hospedajes, moteles, campamentos, apart-hoteles y similares.
Cmo se determina el importe mensual del alquiler cuando es por temporada
Las locaciones de inmuebles de veraneo o recreo que estamos tratando no tienen lugar durante todo el ao, sino
precisamente en los principales meses del verano y, ocasionalmente, en algn fin de semana largo o bien en Semana
Santa. En este sentido, el dictamen (DAT) 10/2010 -que nace de una consulta vinculante en los trminos de la RG (AFIP)
1948- aclara que los ingresos obtenidos deben prorratearse en los meses de duracin de los contratos y no dividirse la
suma total lograda en los 12 meses que tiene el ao. De tal forma, no alcanzar hoy en da los $ 1.500 mensuales por
estos alquileres es poco menos que imposible. En el futuro, cuando estos valores se adecuen, el tema volver a adquirir
importancia.
Los apart-hoteles
El dictamen (DAT) 10/2010 refiere sobre este asunto al dictamen (DAT) 53/1993, con motivo de analizar la
gravabilidad en el IVA de estos servicios, y seala entonces que aunque la locacin de apart-hoteles se instrumente
como una locacin de inmuebles, es indudable que la misma, dadas sus caractersticas -ocupacin temporaria del
inmueble, prestacin de servicios de recepcin o conserjera, de limpieza, telefnicos, etc.-, se asemeja a las enunciadas
en el punto 2 del inciso e) del artculo 3 de la ley del gravamen (hoteles, hosteras, pensiones y hospedajes, entre
otros).

CONCLUSIONES
Esperamos haber echado luz sobre el tratamiento que se le debe otorgar a los alquileres temporarios de inmuebles de
recreo y veraneo.
Seguramente este tema adquirir mayor importancia con el transcurso del tiempo, cuando necesariamente se ajusten
todos los valores referidos a la materia tributaria.

B) NUEVO RGIMEN DE INFORMACIN DE LOCACIN

INMUEBLES CON FINES TURSTICOS [RG (AFIP) 3687]

TEMPORARIA

DE

Nos parece sumamente oportuno comentar la nueva resolucin general (AFIP) 3687 (BO: 23/10/2014), que establece
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un rgimen de informacin respecto de las operaciones de locacin temporaria de inmuebles con fines tursticos.

DESARROLLO
Qu entiende esta norma sobre qu son locaciones temporarias con fines tursticos?
Es la locacin de inmuebles destinada a ofrecer alojamiento a turistas en viviendas amuebladas por un perodo no
menor a 1 da ni mayor a 6 meses.
Quines se encuentran obligados a cumplir lo dispuesto por esta norma?
Cuando el que ofrece la locacin temporaria de este tipo de inmuebles es su propietario, ser l quien deba cumplir con
el rgimen.
En los casos de que los oferentes de estas locaciones sean sujetos que administren, gestionen, intermedien o
simplemente ofrezcan las locaciones de inmuebles de terceros con fines tursticos, son ellos los sujetos obligados,
como lo indica la norma.
Informacin a suministrar y medios a emplear
Los sujetos obligados a cumplir con lo establecido por esta resolucin debern informar a la AFIP acerca de los datos
sobre las operaciones de locaciones temporarias celebradas con fines tursticos.
Estos datos se debern suministrar por mes calendario. A tal fin, debern acceder a la pgina web del Organismo Fiscal
(www.afip.gob.ar) ingresando al servicio Operaciones inmobiliarias y seleccionar luego la opcin Locaciones
temporarias (la que se habilitar oportunamente). El sistema informtico emitir un acuse de recibo de la operacin
efectuada.
Plazo para informar
La obligacin deber ser cumplimentada hasta la hora 24 del dcimo da hbil del mes inmediato siguiente al que
corresponde informar.
Situaciones especiales previstas
En el caso de que en un determinado perodo mensual no haya informacin para suministrar, se informar a travs del
sistema la novedad Sin movimiento.
Se prev que cuando la situacin descripta anteriormente se verifique al menos en 6 presentaciones sucesivas, los
responsables de suministrar informacin no estarn obligados a presentar declaraciones juradas en los perodos
siguientes hasta el momento en el que se produzca una nueva operacin alcanzada.
Excepcin del cumplimiento de lo dispuesto en el Ttulo II de la resolucin general (AFIP) 2820
Las operaciones a informar por el rgimen de la resolucin general (AFIP) 3687 -que estamos tratando- no se
encuentran alcanzadas por el rgimen de informacin instituido en el Ttulo II de la resolucin general (AFIP) 2820 de
operaciones inmobiliarias .
Registro de Operaciones Inmobiliarias
Los sujetos obligados debern inscribirse en el Registro de Operaciones Inmobiliarias, establecido por el Ttulo I de la
resolucin general (AFIP) 2820, sus modificatorias y complementaria. Debe tenerse muy en cuenta que dicho acto
resulta independiente de las rentas brutas devengadas o del valor de las locaciones temporarias en las cuales
intervienen.
Incumplimiento de las obligaciones establecidas por el rgimen de la resolucin general (AFIP) 3687
En principio, dicho incumplimiento dar lugar a las sanciones previstas en la ley 11683 (t.o. 1998 y modif.).
Tambin, los responsables que no cumplan con el rgimen sern pasibles de una o ms de las siguientes sanciones:
a) Inactivacin transitoria de la Clave nica de Identificacin Tributaria (CUIT).
b) Suspensin o exclusin, segn corresponda, de los registros especiales de la AFIP en los que estuvieren inscriptos.
c) Indicacin de una categora en orden creciente indicativa del riesgo de ser fiscalizado en el Sistema de Perfil de
Riesgo (SIPER), instituido por la resolucin general (AFIP) 1974 y su modificacin.
d) Interrupcin en la tramitacin de certificados de exclusin o de no retencin que fueran solicitados de acuerdo a las
disposiciones vigentes.
Vigencia y aplicacin de la norma
La presente resolucin tiene vigencia desde el 23 de octubre de 2014 y ser de aplicacin a las locaciones temporarias
realizadas desde el 1 de marzo de 2015.

Editorial Errepar - Todos los derechos reservados.

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