Anda di halaman 1dari 10

Berikut ini tentang prosedur balik nama :

1. Penjual dan pembeli telah menandatangani Akta Jual Beli dihadapan Pejabat Pembuat Akta
Tanah (PPAT). Proses balik nama sertifikat rumah tidak dapat dilakukan jika akta jual beli belum
ditandatangani oleh penjual, pembeli, PPAT, dan saksi.
2. Penjual telah melunasi pajak penghasilan (PPh), sementara pembeli telah melunasi Bea
Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Proses balik nama sertifikat rumah tidak
dapat dilakukan jika PPh, BPHTB, PBB, belum dilakukan pembayaran lunas.
3. Pembeli dan penjual telah melunasi biaya Akta Jual Beli sekaligus bea balik nama
sertifikat pada PPAT yang ditunjuk. Untuk jasa pelayanan maksimal, penjual dan pembeli
sebaiknya membayar jasa PPAT di muka sehingga ketika proses balik nama sertifikat rumah telah
selesai maka pembeli tinggal mengambil sertifikat yang telah balik nama tersebut tanpa keluar
biaya lagi.
4. Kantor PPAT akan mengurus balik nama ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat dengan
disertakan sertifikat asli, akta jual beli, fotokopi KTP penjual dan pembeli, bukti pelunasan PPh,
bukti pelunasan BPHTB. Untuk proses balik nama maka yang diserahkan ke BPN adalah sertifikat
aslinya berikut salinan akta jual beli.
5. Jika sesuai jadwal dan prosedur maka proses balik nama kurang lebih 2 minggu, namun dalam
prakteknya antara 1 sampai 2 bulan. Hal ini terjadi karena kantor PPAT mengurus balik nama
sertifikat ke kantor BPN secara kolektif. Demikian prosedur balik nama sertifikat rumah
dijual semoga bermanfaat.
Proses Balik Nama Sertifikat Tanah di Kantor Pertanahan
Proses Balik Nama di Kantor Pertanahan
1)Menggunakan Jasa PPAT
Setelah membuat akta jual beli, PPAT kemudian menyerahkan berkas akta jual-beli ke Kantor
Pertanahan, untuk keperluan balik nama sertifikat, selambat-lambatnya dalam tujuh hari kerja
sejak ditandatanganinya akta tersebut.
Berkas yang diserahkan meliputi :
a.Surat permohonan balik nama yang ditandatangani oleh pembeli
b.Akta jual beli PPAT
c.Sertifikat hak atas tanah
d.KTP pembeli dan penjual

e.Bukti pelunasan pembayaran PPh


f.Bukti pelunasan pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan
2)Pembeli Mengajukan Sendiri
Dalam hal pembeli mengajukan sendiri proses balik nama maka berkas jual-beli yang ada di PPAT
diminta, untuk selanjutnya pembeli mengajukan permohonan balik nama ke Kantor Pertanahan,
dengan melampirkan :
a.Surat Pengantar dari PPAT
b.Sertifikat Asli
c.Akta jual-beli dari PPAT
d.Identitas diri penjual, pembeli dan/atau kuasanya (melampirkan fotocopy KTP)
e.Surat kuasa, jika permohonannya dikuasakan kepada pihak lain
f.Bukti pelunasan SSBBPHTB (Surat Setoran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan)
g.Bukti pelunasan SSP PPh (Surat Setor Pajak Pajak Penghasilan)
h.SPPT PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan) tahun berjalan atau
tahun terakhir. Bila belum memiliki SPPT, maka perlu keterangan dari lurah/kepala desa terkait.
i.Izin Peralihan Hak, jika :
i.Pemindahan hak atas tanah atau Hak Milik atas rumah susun yang didalam sertifikatnya
dicantumkan tanda yang menyatakan bahwa, hak tersebut hanya boleh dipindahtangankan apabila
telah diperoleh izin dari instansi berwenang;
ii.Pemindahan Hak Pakai atas tanah Negara.
j.Surat Pernyataan calon penerima hak (pembeli), yang menyatakan :
i.Bahwa pembeli dengan peralihan hak tersebut, tidak menjadi penerima hak atas tanah yang
melebihi ketentuan maksimum penguasaan tanah, menurut ketentuan peraturan perundangundangan.
ii.Bahwa pembeli dengan peralihan hak tersebut, tidak menjadi penerima hak atas tanah absentee
(guntai).
iii.Bahwa yang bersangkutan (pembeli) menyadari, apabila pernyataan sebagaimana dimaksud di
atas tidak benar (poin i dan ii), maka tanah berlebih atau tanah absentee tersebut menjadi objek
landreform. Dengan kata lain, yang bersangkutan (pembeli) bersedia menanggung semua akibat
hukumnya, apabila pernyataan tersebut tidak benar.
Setelah permohonan dan kelengkapan berkas disampaikan ke Kantor Pertanahan, baik oleh
pembeli sendiri atau PPAT atas kuasa dari pembeli, maka Kantor Pertanahan akan memberikan
tanda bukti penerimaan permohonan balik nama kepada pemohon. Selanjutnya, oleh Kantor

Pertahanan akan dilakukan pencoretan atas nama pemegang hak lama, untuk kemudian diubah
dengan nama pemegang hak baru.
Nama pemegang hak lama (penjual) didalam buku tanah dan sertifikat dicoret dengan tinta hitam,
serta diparaf oleh Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk. Nama pemegang hak yang
baru (pembeli) ditulis pada halaman dan kolom yang tersedia pada buku tanah dan sertifikat,
dengan dibubuhi tanggal pencatatan serta ditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan atau
pejabat yang ditunjuk. Dalam waktu 14 (empat belas hari) pembeli dapat mengambil sertifikat yang
sudah atas nama pembeli, di Kantor Pertahanan Terkait.
Sumber: Tata Cara Mengurus Surat Surat Rumah dan Tanah, hal 73-75
Penulis: Eko Yulian Isnur, S.H.
Penerbit: Pustaka Yustisia, 2008
1)Menggunakan Jasa PPAT
Setelah membuat akta jual-beli, PPAT kemudian menyerahkan berkas akta jual-beli ke Kantor
Pertanahan, untuk keperluan balik nama sertifikat, selambat-lambatnya dalam tujuh hari kerja
sejak ditandatanganinya akta tersebut.
Berkas yang diserahkan meliputi :
a.Surat permohonan balik nama yang ditandatangani oleh pembeli
b.Akta jual-beli PPAT
c.Sertifikat hak atas tanah
d.KTP pembeli dan penjual
e.Bukti pelunasan pembayaran PPh
f.Bukti pelunasan pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan
2)Pembeli Mengajukan Sendiri
Dalam hal pembeli mengajukan sendiri proses balik nama maka berkas jual-beli yang ada di PPAT
diminta, untuk selanjutnya pembeli mengajukan permohonan balik nama ke Kantor Pertanahan,
dengan melampirkan :
a.Surat Pengantar dari PPAT

b.Sertifikat Asli
c.Akta jual-beli dari PPAT
d.Identitas diri penjual, pembeli dan/atau kuasanya (melampirkan fotocopy KTP)
e.Surat kuasa, jika permohonannya dikuasakan kepada pihak lain
f.Bukti pelunasan SSBBPHTB (Surat Setoran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan)
g.Bukti pelunasan SSP PPh (Surat Setor Pajak Pajak Penghasilan)
h.SPPT PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan) tahun berjalan atau
tahun terakhir. Bila belum memiliki SPPT, maka perlu keterangan dari lurah/kepala desa terkait.
i.Izin Peralihan Hak, jika :
i.Pemindahan hak atas tanah atau Hak Milik atas rumah susun yang didalam sertifikatnya
dicantumkan tanda yang menyatakan bahwa, hak tersebut hanya boleh dipindahtangankan apabila
telah diperoleh izin dari instansi berwenang;
ii.Pemindahan Hak Pakai atas tanah Negara.
j.Surat Pernyataan calon penerima hak (pembeli), yang menyatakan :
i.Bahwa pembeli dengan peralihan hak tersebut, tidak menjadi penerima hak atas tanah yang
melebihi ketentuan maksimum penguasaan tanah, menurut ketentuan peraturan perundangundangan.
ii.Bahwa pembeli dengan peralihan hak tersebut, tidak menjadi penerima hak atas tanah absentee
(guntai).
iii.Bahwa yang bersangkutan (pembeli) menyadari, apabila pernyataan sebagaimana dimaksud di
atas tidak benar (poin i dan ii), maka tanah berlebih atau tanah absentee tersebut menjadi objek
landreform. Dengan kata lain, yang bersangkutan (pembeli) bersedia menanggung semua akibat
hukumnya, apabila pernyataan tersebut tidak benar.
Setelah permohonan dan kelengkapan berkas disampaikan ke Kantor Pertanahan, baik oleh
pembeli sendiri atau PPAT atas kuasa dari pembeli, maka Kantor Pertanahan akan memberikan

tanda bukti penerimaan permohonan balik nama kepada pemohon. Selanjutnya, oleh Kantor
Pertahanan akan dilakukan pencoretan atas nama pemegang hak lama, untuk kemudian diubah
dengan nama pemegang hak baru.
Nama pemegang hak lama (penjual) didalam buku tanah dan sertifikat dicoret dengan tinta hitam,
serta diparaf oleh Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk. Nama pemegang hak yang
baru (pembeli) ditulis pada halaman dan kolom yang tersedia pada buku tanah dan sertifikat,
dengan dibubuhi tanggal pencatatan serta ditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan atau
pejabat yang ditunjuk. Dalam waktu 14 (empat belas hari) pembeli dapat mengambil sertifikat yang
sudah atas nama pembeli, di Kantor Pertahanan Terkait.

Biaya-Biaya yang Timbul Dalam Proses Jual Beli Rumah Second


Dalam proses jual beli property (seperti rumah, tanah dan lain-lain) diperlukan biaya-biaya. Biayabiaya tersebut ada yang resmi dibayarkan kepada negara atau pemerintah daerah dan ada juga
biaya untuk pejabat yang melaksanakan jual beli tersebut yang bersifat negotiable.
Biaya yang resmi dibayarkan tersebut seperti PPh, BPHTB, PNBP, sedangkan biaya lainnya yaitu
biaya untuk PPAT dan lain-lain.
Pengecekan Sertipikat
Pengecekan sertipikat dilakukan ke kantor pertanahan setempat sebelum proses jual beli
dilakukan. Pengecekan sertipikat diperlukan untuk memastikan bahwa sertifikat tidak ada catatan
seperti blokir, sita atau catatan lainnya. Biaya pengecekan sertifikat ini tergantung kebijakan kantor
pertanahan setempat.
Biaya Akta Jual Beli
Kebanyakan PPAT menarik biaya 1 % dari nilai transaksi, tetapi harga ini tidaklah kaku sehingga
klien bisa menawar harga tersebut sepanjang disetujui oleh PPAT.
Biaya akta jual beli ini biasanya dibayarkan secara proporsional antara penjual dan pembeli.
Namun tidak tertutup kemungkinan biaya akta jual beli ini dipikul oleh salah satu pihak sesuai
kesepakatan para pihak.

Biaya Balik Nama


Balik nama sertipikat dilakukan di Kantor Pertanahan setempat. Proses balik nama diajukan oleh
PPAT dengan membayar sejumlah biaya sesuai dengan peraturan yang berlaku, dimana biaya balik
nama ini ditanggung oleh pembeli.
Biaya PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak)
PNBP dibayarkan sekaligus pada saat pengajuan Peralihan Hak atau Balik Nama. Besarnya PNBP
ini 1 0/00 (satu perseribu/permill) dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tanah.
PPh (Pajak Penghasilan)
Besarnya PPh adalah 5 % dari besarnya transaksi. PPh di harus dibayarkan sebelum akta jual beli
ditandatangani. Pembayaran PPh dilakukan di bank penerima pembayaran dan kemudian
divalidasi ke kantor pajak setempat. PPh ini merupakan tanggungjawab penjual, tetapi ada juga
proses jual beli yang membebankan PPh kepada pembeli, jika ada kesepakatan sebelumnya.
BPHTB (Bea Perolehan Hak Tanah dan Bangunan)
Sama dengan PPh, BPHTB juga harus dibayarkan sebelum akta jual beli ditandatangani.
BPHTB dikenakan bukan hanya pada saat terjadinya jual-beli, melainkan juga terhadap setiap
perolehan hak atas tanah dan bangunan, seperti tukar-menukar, hibah, waris, pemasukan tanah ke
dalam perseroan, dan lain-lainnya.
Pada transaksi jual-beli tanah atau rumah, yang menjadi subjek pajak BPHTB adalah orang pribadi
atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan bangunan itu, yaitu pembeli. sedangkan untuk
proses lainnya seperti pewarisan yang harus membayarkan BPHTB adalah penerima waris. Jika ahli
waris terdiri lebih dari satu orang, cukup dicantumkan nama salah satu ahli waris saja dengan
menambahkan CS di akhir namanya.
Dasar

perhitungan BPHTB adalah

nilai

transaksi

atau Nilai

Perolehan

Objek

Pajak

(NPOP)dikurangi terlebih dahulu dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak
(NPOPTKP), kemudian dikalikan 5 %. Besarnya NJTKP berbeda untuk tiap daerah, sebagai contoh
untuk DKI Jakarta besaran NPOPTKP adalah Rp. 80 juta.

Untuk proses perolehan selain jual beli seperti tukar-menukar, waris, hibah, yang menjadi dasar
perhitungan besarnya BPHTB adalah NJOP.
Dimana perhitungan besarnya BPHTB adalah nilai transaksi atau NJOP atau mana yang lebih besar.
Khusus untuk perolehan hak secara waris terdapat pengurangan berupa NPOPTKP yang lebih
besar, sesuai dengan peraturan yang berlaku. Sebagai contoh besarnya NPOPTKP untukDKI
Jakarta adalah Rp. 350 juta.
Untuk lebih mudahnya dalam proses jual beli, para pihak yang terlibat sebaiknya mempercayakan
semua perhitungan dan proses-proses yang berkaitan kepada PPAT setempat.
Data Jual Beli

Harga Jual Rumah/Tanah

: Rp 300.000.000,00

Harga Sesuai NJOP:

: Rp 200.000.000,00

NJOPTKP

: Rp 30.000.000,00

Pajak & Biaya Jual Beli

Pajak Penjual :

Rp15.000.000,00

(PPh Final)

(5% x Harga Jual)

Pajak Pembeli :

Rp13.500.000,00

(BPHTB)

5% x (Harga Jual NJOPTKP/NPTKP)

PPN :

Rp 30.000.000,00

(Pajak Pertambahan Nilai)

(Biasanya untuk rumah baru, dibayar oleh developer


rumah, kadang dibebankan juga kepada pembeli)

PNBP :

Rp 350.000,00

(Penerimaan Negara Bukan Pajak)

(1/1000 x Harga Jual) + Rp 50.000,*tiap daerah bisa berbeda

BBN :

Rp 3.500.000,00

(Biaya Balik Nama)

(1% x Harga Jual) + Rp 500.000,*tiap daerah bisa berbeda

Provisi Kredit:

Rp 3.000.000,00

(Khusus KPR)

(1% x Harga Jual)


*tiap bank bisa berbeda

Biaya Notaris:

Rp 1.000.000,- sampai Rp 5.000.000,(tergantung kesepakatan)

TROUBLE SHOOTING

SYARAT-SYARAT BALIK NAMA SERTIFIKAT DAN


CONTOH PENGHITUNGAN PAJAK
POSTED BY HERIHARYANTO SEPTEMBER 17, 2012 LEAVE A COMMENT

SYARAT-SYARAT BALIK NAMA SERTIFIKAT DAN CONTOH PENGHITUNGAN PAJAK

DARI HASIL BINCANG-BINCANG SAYA DENGAN SEORANG STAF DI KANTOR NOTARIS PPAT DI WILAYAH
SLEMAN YOGYAKARTA.

MENGENAI TATA CARA BALIK NAMA SERTIFIKAT TANAH DAN CONTOH PENGHITUNGAN PAJAK

BELIAU MENJELASKAN SECARA MUDAH DAN GAMBLANG..

SYARAT-SYARAT BALIK NAMA SERTIFIKAT TANAH


DI DAERAH KABUPATEN SLEMAN DAERAH ISTIMEWA YOGYAKARTA
SERTIFIKAT ASLI
Foto Copy KTP PENJUAL SUAMI + ISTRI
Foto Copy PENJUAL
Foto Copy KTP PEMBELI SUAMI + ISTRI
Foto Copy KK PEMBELI
Foto Copy SPPT / PBB TAHUN 2012 DAN 5 TAHUN TERAKHIR

BIAYA
NOTARIS
BBN = + 1,5 JUTA (TERGANTUNG LUAS TANAH DAN PAJAK)
PNBP = PNBP + 350 RIBU
PAJAK-PAJAK BISA DI BAYAR SENDIRI ATAU DI URUSKAN NOTARIS
PPH (PAJAK PENJUAL) = HARGA JUAL x 5%
BPHTB (PAJAK PEMBELI) = HARGA JUAL 60 JT

CONTOH PEMBIAYAAN PAJAK


SAYA MENJUAL TANAH 305 M2 DENGAN HARGA HARGA 60JT
MAKA BIAYA PAJAK YANG HARUS DI KELUARKAN
PAJAK PENJUAL

PPH = HARGA JUAL X 5%


60.000.000 X 5% = 3000.000
MAKA BIAYA PPH Rp. 3000.000,BPHTP = HARGA JUAL 60JT
= 60.000.000 60.000.000
=0
MAKA BIAYA BPHTP Rp. 0,ADAPUN PEMBAYARAN PAJAK SEPERTI YANG SAYA SAMPAIKAN DIATAS SESUAI KESEPAKATAN ANTARA
KEDUA BELAH PIHAK
BISA DITANGGUNG PENJUAL
BISA DITANGGUNG PEMBELI
BISA DITANGGUNG KEDUANYA