Anda di halaman 1dari 9

BAB I

PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Proyek Pembangunan

Living Plasa Bintaro Tangerang Selatan

dikerjakan guna memenuhi kebutuhan akan mall / plasa di kota Tangerang.


Proyek direncanakan dimulai pada awal maret tahun 2014 selesai akhir maret
2015. Tetapi pada realisasi pelaksanaan proyek ini mengalami keterlambatan.
Dengan dasar kurva S dan progress real pada minggu awal november 2014
tepatnya minggu ke-36 komulatif bobot rencana sebesar 43,826 % tetapi pada
bobot progress real sebesar 41,587 % sehingga terdapatnya keterlambatan
sebesar 2.239%, sehingga proyek mengalami keterlambatan biaya sebesar
Rp.127.064.899,00 (Seratus dua puluh juta enam puluh empat ribu delapan
ratus sembilan puluh sembilan rupiah).
Salah satu bagian terpenting dari suksesnya suatu proyek konstruksi
adalah suksesnya pengendalian biaya, karena dengan pengendalian biaya yang
baik menunjang kelancaran aktifitas pelaksanaan pekerjaan. Dalam hal ini PT.
PULAU INTAN BAJA PERKASA KONSTRUKSI telah menerapkan
pengendalian disemua bidang yang berhubungan dengan biaya, mulai dari
material/bahan, pemakaian alat, upah, dan lain lainnya. Untuk itu diperlukan
monitoring biaya yang berkala minguan, bulanan, tanpa mengurangi mutu
pekerjaan

dilapangan.

Dengan monitoring

biaya

yang

berkala

dan

berkelanjutan ini, diharapkan bisa mendeteksi lebih awal bila terjadi


penyimpangan dan segera bisa dicarikan solusi untuk menanggulanginya.
Pengendalian biaya ini biasanya dilakukan dengan membuat rekapitulasi
biaya baik pengeluaran maupun pemasukan. Sebelum pembelian melakukan
survey dari berbagai produsen untuk mendapatkan harga yang terbilang cukup
murah, setelah mendapatkan material tersebut setiap pemasukan material
bagian logistik mencatat jumlah material yang datang pada surat jalan, setelah
itu ditulis pada buku harian dan buku logistik, kemudian dimasukkan dalam
laporan harian.
Sedangkan untuk pengendalian biaya tenaga kerja dilakukan dengan
memeriksa daftar absensi pekerja setiap hari selama satu minggu dan besarnya
biaya yang keluarkan untuk membayar gaji setiap pekerja. Besarnya total

biaya inilah yang akan selalu dikontrol dan dievaluasi sebagai pengendalian
biaya. Selain itu, total biaya yang telah dikeluarkan ini juga dapat digunakan
untuk menyusun kurva S dan untuk memperkirakan prosentase pekerjaan
proyek yang telah dicapai.
Penyimpangan realisasi biaya proyek dari anggaran terutama terjadi
karena faktor keterlambatan termin pembayaran dari owner dan cuaca yang
tidak mendukung sehingga menimbulkan beban proyek (progress) yang tidak
diperkirakan sebelumnya.
1.2 Rumusan Masalah
Rumusan masalah mengenai pengendalian biaya pada proyek ini adalah
sebagai berikut :
1. Berapa penyimpangan realisasi biaya proyek Living Plasa Bintaro dari
anggarannya?
2. Apakah pembiayaan proyek Living Plasa Bintaro sesuai dengan yang

direncanakan atau tidak?


1.3 Batasan Masalah
Dalam analisa yang kami susun ini, batasan masalah pada proyek ini adalah
sebagai berikut :
1. Data yang digunakan adalah data primer yang diambil langsung dari data
proyek.
2. Makalah ini hanya membahas tentang pengendalian biaya pada proyek
Living Plasa Bintaro.

1.4 Maksud dan Tujuan


Maksud dari penyusunan makalah ini adalah untuk mengetahui
pengendalian biaya proyek Living Plasa Bintaro dan tujuan yang diharapkan
adalah sebagai berikut :
1. Mengetahui berapa penyimpangan realisasi biaya proyek Living Plasa
Bintaro dari anggarannya.
2. Mengetahui apakah pembiayaan proyek sesuai dengan yang direncanakan
atau tidak.

BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
2.1. Data Proyek
Nama Proyek
Alamat Proyek
Pemilik Proyek
Manajemen Konstruksi
Konsultan Struktur
Konsultan Arsitektur
Konsultan ME
Lingkup Pekerjaan
Waktu Pelaksanaan
- Struktur
- Arsitektur
Waktu Pemeliharaan
- Struktur
- Arsitektur
Luas Lahan
Sifat Kontrak
Denda Keterlambatan
Jaminan Pelaksanaan
Uang Muka
Retensi
Mata Uang

: Living Plaza Bintaro


: Jl.Bintaro Utama Raya sector 9, CBD No A1,
Tangerang Selatan
: PT.ACE HARDWARE INDONESIA, Tbk
: PT. PRIMAVERA CIPTA MULIA
: Ir.Rudy Anwar Sunyata
: URBAN ARCHITECTS,CO,LTD.
: PT. METAKOM INTI PERKASA
: Persiapan,Struktur dan Arsitektur
: 7 bulan
: 5 bulan
: 188 hari
: 153 hari
: 1624 m2
: Lumpsum Fixed Price
: 1 0/00 maks. 5 %
: 5% dari NK
: 25% dari NK
: 5%
: Rupiah

SPK
-

Struktur
Arsitektur

: April 2014
: September 2014

Gambar 2.1 Site Layout Proyek Living Plasa Bintaro

Proyek Living Plaza Bintaro yang terletak di Jalan Bintaro Utama


Raya sector 9, CBD No A1, Tangerang Selatan. Proyek ini berstatus milik PT.
ACE HARDWARE INDONESIA,Tbk. yang dikerjakan oleh PT.PULAU
INTAN BAJAPERKASA KONTRUKSI , Tbk,sebagai kontraktor utama, dan
PT.PRIMAVERA CIPTA MULIA sebagai Manajemen Konstruksi (MK).
Tujuan dibangunnya proyek ini adalah untuk memenuhi kebutuhan
masyarakat akan pusat perbelanjaan di karenakan di lokasi tersebut banyak
pemukiman warga dan komplek perumahan sehingga efektif apabila di
dirikan/ dibangun mall Living Plaza Bintaro di daerah tersebut.
Proyek ini memiliki luas bangunan total, setelah addendum, sebesar
12.116,68 m2 dan dibangun di atas tanah pemilik yang bersebalahan dengan
bangunan lama Ace Hardware .Proyek ini terletak di tengah-tengah
pemukiman warga dan komplek perumahan Jalan Bintaro Utama Raya sector
9, CBD No A1 yang kepadatan penduduknya cukup rapat, dan berada di
lingkungan Pertokoan dan Perkantoran yang rata-rata lalu lintasnya padat
dengan kendaraan bermotor. Sehingga bisa dibayangkan bagaimana
macetnya jalan. Waspada ketika pagi hingga mungkin malam hari. Dengan

kondisi yang seperti ini, kontraktor harus benar-benar mampu mengerjakan


proyek dengan resiko sekecil mungkin. Dengan kata lain, manajemen yang
diterapkan harus memiliki tingkat ketelitian yang besar agar dampak yang
ditimbulkan kecil.
Berdasarkan kontrak, waktu yang diperlukan untuk menyelesaikan
proyek ini adalah 365 hari kalender terhitung dari bulan Maret 2014 sampai
dengan Maret 2015.
2.2 Lingkup Pekerjaan
Lingkup pekerjaan pada proyek Living Plasa Bintaro ini ditunjukkan pada
tabel berikut :
Pekerjaan Pondasi Pancang
Retaining Wall/Dinding Luar Basement
Pekerjaan Tanah dan Pasir
Pekerjaan Struktur Beton
Lantai basement
Lantai dasar/satu
Lantai dua
Lantai tiga
Lantai atap
Pekerjaan Water Proofing
Pekerjaan Baja Atap & Canopy
Atap baja profil
Atap baja ringan
Canopy entrance
Ralling tangga darurat
Pekerjaan Dinding Bata dan Plesteran
Lantai basement
Lantai dasar/satu
Lantai dua
Lantai tiga dan parapet atap
Pekerjaan Finishing Dinding Luar & Pintu Dalam
Pekerjaan External

BAB III
PEMBAHASAN

3.1 Penyimpangan Biaya Proyek dan Realisasinya


Proyek mengalami penurunan dan penambahan biaya dikarenakan beberapa
variasi dan permintaan yang dilakukan oleh pihak owner. Namun, dalam
kenyataannya, terdapat kendala teknis. Berikut penjelasan mengenai penurunan
biaya (keterlambatan) yang terjadi pada proyek Living Plasa Bintaro :
1.

Dikarenakan pekerjaan mengalami keterlambatan pada saat pekerjaan


pengecoran lantai 2 Tower Crane mengalami kerusakan teknis / macet
sehingga progress proyek terlambat dan progress terealisasi setengah dari
progress yang direncanakan. Maka biaya membengkak akibat target yang
tidak terealisasi sesuai rencana. Sehingga untuk mengejar target waktu yang
direncanakan, dilakukan jam lembur dan shift.

Gambar 3.1 Kurva S Rencana dan Realisasi proyek Living Plasa Bintaro

2. Keterlambatan terjadi pada minggu ke-36 (1-7 November 2014), Dengan


dasar kurva S dan progress realisasi, komulatif bobot rencana sebesar
43.826% tetapi pada bobot progress real sebesar 41.587% sehingga
terdapatnya keterlambatan sebesar 2.238%.

Gambar 3.2 Keterlambatan pada minggu ke-36

3.2 Analisa Keterlambatan


Analisa akibat keterlambatan biaya pada proyek Living Plasa Bintaro ini
adalah sebagai berikut :
a. Keterlambatan yang terjadi pada sisa pekerjaan beton lantai 1 sebesar
0,8163%, pekerjaan beton lantai 2
b. Biaya pekerjaan beton lantai 2 meningkat yang awalnya Rp. 32.869.371
menjadi Rp. 47.318.187. Sehingga biaya meningkat sebesar Rp.
14.442.816.
Peningkatan biaya disebabkan harga satuan pekerjaan yang meningkat akibat
kerusakan Tower Crane.
3.3 Keterlambatan (Progress Mingguan)

Berikut ini analisa keterlambatan mingguan pada proyek Living Plasa


Bintaro, Tangerang Selatan, pada minggu ke-36 (1-7 November 2014).
Minggu ke-36 (1-7 November 2014)
Pekerjaan terlambat : Sisa Pekerjaan Lantai 1 dan Lantai 2
Realisasi Komulatif : 41.587 %
Realisasi Rencana : 43.826 %
Keterlambatan : 2.239 %
Minggu ke-37 (8-14 November 2014)
Pekerjaan terlambat : Sisa Pekerjaan Lantai 1 dan Lantai 2
Realisasi Komulatif : 46.447 %
Realisasi Rencana : 48.686 %
Keterlambatan : 2.239 %
Minggu ke-38 (15-21 November 2014)
Pekerjaan terlambat : Sisa Pekerjaan Lantai 1, Lantai 2 dan Lantai 3
Realisasi Komulatif : 49.375 %
Realisasi Rencana : 51.614 %
Keterlambatan : 2.239 %
Keterlambatan tiap minggu pada proyek Living Plasa Bintaro ini tidak
mengalami perubahan / stagnan (tetap). Oleh karena itu dilakukan
percepatan hingga proyek dapat selesai sesuai dengan jadwal.
3.4 Alternatif Penyelesaian / Pemecahan Masalah
Dari permasalahan yang timbul, dapat didapatkan beberapa alternatif
penyelesaian yang dapat digunakan, diantaranya :

a. Mencari supplier material yang lebih murah dengan kualitas mutu yang
sesuai dengan spek agar biaya tidak membengkak.
b. Perhitungan volume pekerjaan lebih teliti agar biaya dapat terkontrol
dengan baik.
c. Mencari penyewaan alat berat yang lebih murah dan lokasi yang tidak
terlalu jauh dari lokasi proyek. Hemat dalam mobilisasi.
d. Melakukan seleksi mandor dan tenaga kerja yang terampil dan
berpengalaman agar pekerjaan dapat cepat terselesaikan sehingga waktu
dan biaya terealisasi sesuai dengan rencana.
e. Lembur kerja dengan shift atau menambah jam kerja diluar waktu normal
1 jam 3 jam.
3.5 Solusi yang digunakan
Dari beberapa alternatif penyelesaian diatas, diputuskan untuk menggunakan
alternatif berikut ini :
a. Mencari penyewaan alat berat yang lebih murah dengan lokasi yang tidak
terlalu jauh
b. Melaporkan kepada Owner tentang penambahan biaya akibat realisasi
tidak sesuai dengan progress rencana.
c. Menambah jam kerja pada malam hari serta lembur penambahan jam kerja
1 jam 3 jam untuk memaksimalkan Tower crane dan pekerjaan lainnya.