Detailhandelsstructuurvisie

Stadsgewest Haaglanden 2012

Stadsgewest Haaglanden
Eindconcept

Detailhandelsstructuurvisie
Stadsgewest Haaglanden 2012
Stadsgewest Haaglanden
Eindconcept
Rapportnummer:

204X00398.068680_13

Datum:

16 augustus 2012

Contactpersoon opdrachtgever: R. Brinkhof

Projectteam BRO:

Felix Wigman, Aiko Mein, Nienke van Gerwen

Trefwoorden:

Detailhandel, beleidsrichtlijnen, regio

Bron foto kaft:

Hollandse Hoogte 13

Beknopte inhoud:

Visie op de toekomstige gewenste detailhandelsstructuur in het Stadsgewest Haaglan-

BRO

den. In voorliggende visie zijn de uitgangspunten voor het regionale detailhandelsbe-

Hoofdvestiging

leid en het toetsingskader geformuleerd.

Postbus 4
5280 AA Boxtel
Bosscheweg 107
5282 WV Boxtel
T +31 (0)411 850 400
F +31 (0)411 850 401
E info@bro.nl

Inhoudsopgave

pagina

BIJLAGEN

1. INLEIDING

BIJLAGE 1: POSITIONERING DETAILHANDELSSTRUCTUUR

29

2. SAMENVATTING ANALYSE

BIJLAGE 2: FACTSHEETS PER GEMEENTE

37

BIJLAGE 3: OVERZICHT PLANNEN EN INITIATIEVEN PER

GEMEENTE

57

BIJLAGE 4: TRENDS EN ONTWIKKELINGEN

61

BIJLAGE 5: VERTALING TRENDS NAAR WINKELGEBIEDEN

71

BIJLAGE 6: BELEIDS(ON)MOGELIJKHEDEN

77

BIJLAGE 7: HANDREIKINGEN VOOR LOKAAL BELEID

85

3. VISIE OP DE DETAILHANDELSSTRUCTUUR STADSGEWEST

HAAGLANDEN

4. BELEIDSLIJNEN
4.1 Regionaal beleid
4.2 Provinciaal beleid

5. IMPLEMENTATIE EN TOETSING

Inhoudsopgave

19
19
22

25

Inhoudsopgave

1.

INLEIDING

Opdracht
BRO is door het Stadsgewest Haaglanden gevraagd om in samenwerking met de gemeenten in de regio het beleidskader vorm te
geven voor de toekomstige ontwikkeling van de detailhandel in de
regio Haaglanden. Het beleidskader heeft betrekking op de winkelgebieden die binnen het stadsgewest een grensoverschrijdende
betekenis hebben, de zogenaamde structuurbepalende winkelgebieden.
Met het oog op afstemming in Metropoolkader (Stadsgewest Haaglanden en stadsregio Rotterdam gezamenlijk) is ervoor gekozen
gezamenlijk onderzoeksmatig op te trekken zodat beide beleidsdocumenten gentegreerd kunnen worden tot n gezamenlijk beleid
voor de gehele Metropoolregio. Dit betekent dat na vaststelling
van dit rapport in het Stadsgewest Haaglanden en de stadsregio
Rotterdam dezelfde beleidsrichtlijnen en hetzelfde beoordelingskader voor de gehele Metropoolregio gelden.
Rol begeleidingsgroep(en)
Voor het gehele proces zijn een drietal afzonderlijke begeleidingsgroepen in het leven geroepen.
1. Een breed samengestelde begeleidingsgroep bestaande uit vertegenwoordigers van beide regios aangevuld met vertegenwoordigers van de provincie Zuid-Holland en de Kamers van
Koophandel in beide regios.

Hoofdstuk 1

2. Twee afzonderlijke begeleidingsgroepen voor het beleid voor

het Stadsgewest Haaglanden en de stadsregio Rotterdam bestaande uit vertegenwoordigers van de gemeenten in de regio
aangevuld met vertegenwoordigers van de provincie ZuidHolland en de Kamers van Koophandel in de regio.
Interactief proces
Naast het overleg met de begeleidingsgroepen is er een expertmeeting georganiseerd met de retail- en vastgoedsector en heeft er
terugkoppeling plaatsgevonden met de portefeuillehouders in het
Stadsgewest Haaglanden.
Leeswijzer
Voorliggend rapport is als volgt opgebouwd:
H2: Samenvatting van de analyse
H3: Visie op de detailhandelsstructuur Stadsgewest Haaglanden
H4: Beleidslijnen. Deze beleidslijnen zijn identiek aan de beleidslijnen voor de Stadsregio Rotterdam
H5: Implementatie en beoordeling. Het beoordelingskader op
regionaal niveau is identiek aan het beoordelingskader van de
Stadsregio Rotterdam
De analyse, bestaande uit een aanbod- en vraaganalyse en een analyse van trends en ontwikkelingen en de huidige beleidslijnen is
opgenomen in de bijlage. Tevens zijn er op gemeenteniveau
factsheets opgenomen die ingaan op het detailhandelsaanbod, het
beleid en het perspectief van het winkelaanbod op gemeenteniveau en is er een overzicht van de plannen en initiatieven per gemeente opgenomen. Tot slot worden er handreikingen voor lokaal
beleid geboden.

Hoofdstuk 1

2.

SAMENVATTING ANALYSE

Herijking regionaal detailhandelsbeleid

Het Stadsgewest Haaglanden streeft naar kwalitatieve versterking
van het winkelaanbod in de regio, om ruimte te bieden aan (de
groei van) de vraag vanuit Haaglanden en omgeving en het bieden
van een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor bewoners en bedrijven. Het Stadsgewest levert daar een bijdrage aan vanuit een eigen
visie op detailhandel. Vanuit deze visie op detailhandel adviseert
het Stadsgewest de provincie Zuid-Holland over detailhandelsontwikkelingen en initiatieven in de regio. De regionale afspraken
omtrent detailhandel zijn vastgelegd in voorliggende detailhandelsstructuurvisie, waardoor een consistente beoordeling van detailhandelsinitiatieven mogelijk is. De oude Regionale Structuurvisie
Detailhandel Haaglanden 2006-2011 komt hiermee te vervallen.
De concurrentiepositie van en binnen de regio Haaglanden
In de periode 2004 2011 is de omvang van het detailhandelsaanbod in Haaglanden met circa 7,5% toegenomen. Tegen de landelijke trend in is de leegstand in aantal verkooppunten en omvang
sterk gedaald (beiden ca. -8%). Dit is erg positief te noemen. Wel
dient hierbij opgemerkt te worden dat de leegstand over de periode 2011 - 2012 weer groeiende is.
Ten aanzien van de ontwikkeling van de koopstromen in de regio
laat het Koopstromenonderzoek Randstad 2011 een gedifferentieerd beeld zien. Zowel in de dagelijkse artikelensector als in de

Hoofdstuk 2

niet-dagelijkse artikelensector is de binding op het eigen aanbod

gedaald. In de dagelijkse artikelensector geldt dit voor 6 van de 9
gemeenten, in de niet-dagelijkse artikelensector geldt dit voor alle
gemeenten binnen de regio. In de niet-dagelijkse artikelensector
speelt met name de toenemende verkopen via internet hierin een
belangrijke rol. Daarentegen is de toevloeiing in 7 van de 9 gemeenten gestegen. Per saldo is er in de dagelijkse artikelensector
sprake geweest van een zeer positieve ontwikkeling van de vloerproductiviteit. In de niet-dagelijkse artikelensector is de ontwikkeling hiervan niet bekend.
Op winkelgebiedsniveau zien we dat ten opzichte van 2004 het
marktaandeel van veel winkelgebieden ongeveer gelijk gebleven is:
Stadshart Zoetermeer, Rijswijk In de Bogaard, Delft-centrum,
Naaldwijk-centrum en Den Haag Leyweg. Positieve uitschieter is
Den Haag-centrum, waar het marktaandeel gegroeid is. Het marktaandeel van Leidschendam Leidsenhage, Megastores en de woonboulevards van Delft en Naaldwijk is iets gedaald. Van Zoetermeer
Woonhart is de ontwikkeling van het marktaandeel niet bekend.
De verzorgingsfunctie en het huidig functioneren van het winkelaanbod, de plannen en initiatieven, de omvang van de leegstand en
de bevolkingsontwikkeling verschillen sterk per gemeente en per
winkelconcentratie. De komende jaren wordt verwacht dat vanwege deze componenten de meeste ontwikkelingsdynamiek zal
plaatsvinden in Zoetermeer, Westland, Delft en LeidschendamVoorburg.

Trends en ontwikkelingen vragen om sturing op detailhandel

Afgaande op de ontwikkeling van de detailhandel over de periode
2004 2011 staat de detailhandel in de regio Haaglanden ten opzichte van het landelijke beeld er redelijk voor. Echter, er zijn een
aantal landelijke trends te benoemen waarom sturing op detailhandel van groot belang is:
Het is de verwachting dat de leegstand toeneemt vanwege de
toenemende detailhandelsbestedingen via internet, de vergrijzing van het ondernemersbestand en de druk op de consumentenbestedingen dankzij een laag consumentenvertrouwen. Bovendien is het genventariseerde planvolume in de regio niet
overal in evenwicht met de verwachte bevolkingsontwikkeling
en de beoogde detailhandelsstructuur. Daarom dienen plannen
en initiatieven zorgvuldig te worden afgewogen.
De verwachting is dat het internet zich de komende jaren als
volwaardig aankoopkanaal gaat ontwikkelen waardoor de online detailhandelsbestedingen verder zullen gaan stijgen. Hoewel de effecten nog moeilijk te overzien zijn, staat het buiten
kijf dat hierdoor minder detailhandelsomzet in de winkels terecht gaat komen, dat er een toenemende vraag zal zijn naar
internetafhaalpunten en dat het voor ondernemers een kans is
in te spelen op een cross-channel strategie.
Vanwege verschillende demografische veranderingen zoals de
vergrijzing, de toenemende culturele diversiteit en de gezinsverdunning zal het koopgedrag van de consument gaan veranderen. Bijvoorbeeld, winkelgebieden die goed bereikbaar zijn,
service en kwaliteit bieden zullen populair zijn onder ouderen.
Kleinere huishoudens hebben een ander bestedingspatroon. Op

dergelijke ontwikkelingen dienen winkelgebieden en retailers

te anticiperen.
De concurrentie tussen winkelgebieden neemt toe omdat de
consument steeds hogere eisen gaat stellen aan aanbodkwaliteit, keuzemogelijkheid, prijsstelling, bereikbaarheid en parkeren en beleving en vermaak. De consument is steeds minder
trouw aan haar aankooplocaties, ook vanwege de toegenomen
mobiliteit. Hierdoor is er sprake van een toenemende polarisatie tussen winnaars en verliezers.
De vraag naar schaalvergroting en netwerkverdichting van filiaalbedrijven zet door.
Dankzij de leegstandsontwikkeling en het matig functioneren
van PDV- en GDV-locaties in de periferie is er sprake van brancheverbreding en branchevervaging in de periferie. Dit zorgt in
sommige gevallen voor een toenemende concurrentie met reguliere winkelgebieden.
Wanneer er geen sturing is gaat de detailhandelsstructuur verloren doordat ontwikkelingen plaatsvinden die voor vastgoedpartijen minder risicovol zijn en een zeker rendement opleveren. Herontwikkelen in centrumgebieden is altijd lastiger dan
het ontwikkelen van nieuwe (grootschalige) locaties daarbuiten. Door de structuurbepalende gebieden als uitgangspunt te
nemen ontstaat de schaarste die noodzakelijk is om wenselijke
ontwikkelingen ook op wenselijke locaties (in of aan de rand
van centrumgebieden) te laten plaatsvinden.

Hoofdstuk 2

Sturing op detailhandel op regionaal niveau

De bovengemeentelijke regie op detailhandel is door de rijksoverheid volledig in de handen van de provincies geplaatst. Enkel de
Ladder voor duurzame verstedelijking wordt als handreiking geboden om detailhandelsinitiatieven te toetsen.
De provincie Zuid-Holland onderscheidt zich van de overige provincies door de grote gedetailleerdheid van haar detailhandelsbeleid.
De provincie Zuid-Holland heeft zeggenschap over detailhandel in
bestemmingsplannen en ontheffingen door middel van keuzes in
de Provinciale Structuurvisie en bepalingen in de Verordening
Ruimte, waaraan de bestemmingsplannen moeten voldoen. Momenteel is in het provinciale beleid vastgelegd dat detailhandelsontwikkelingen groter dan 2.000 m bvo in bedoelde bestaande en
nieuwe winkelconcentraties en ontwikkelingen op perifere locaties
groter dan 1.000 m bvo vergezeld moeten gaan met een distributieplanologisch onderzoek. Het Europese Hof heeft gesteld dat een
verplicht distributie-planologisch onderzoek geen aanvaardbare
vergunningsvoorwaarde is. Er mag uitsluitend worden gestuurd op
grond van dwingende redenen van algemeen belang, waaronder
ruimtelijke ordening, milieu en consumentenbescherming. In dit
licht is de provincie momenteel bezig met het vormgeven van een
nieuw toetsingskader voor detailhandelsinitiatieven.
In de Verordening Ruimte van de Provincie is vastgelegd dat advies
van het Regionaal Economisch Overleg (REO) nodig is bij ontwikkelingen groter dan 2.000 m bvo in bedoelde bestaande en nieuwe
winkelconcentraties en ontwikkelingen op perifere locaties groter
dan 1.000 m bvo. Voorliggend detailhandelsbeleid dient als leidraad voor de regionale advisering.

Hoofdstuk 2

Hoofdstuk 2

3.

VISIE OP DE DETAILHANDELSSTRUCTUUR
STADSGEWEST HAAGLANDEN

Bestaande detailhandelsstructuur heeft beleidsmatig voorrang

De regio Haaglanden kiest voor een ontwikkelingslijn gericht op
versterking van de bestaande detailhandelsstructuur. In het beleid
is als uitgangspunt genomen dat nieuwe vestigingslocaties voor
detailhandel niet ten koste mogen gaan van de bestaande perspectiefrijke winkelgebieden. De bestaande winkelgebieden hebben
daarmee beleidsmatig voorrang, ook om belangrijke herstructureringsopgaven te realiseren. Dit betekent dat ontwikkelingsmogelijkheden buiten de detailhandelsstructuur geen blijvende negatieve effecten mogen hebben op de bestaande detailhandelsstructuur
en dat onderzoek, motivering en afwegingen ten grondslag moeten liggen aan het al dan niet toestaan van ontwikkelingen buiten
de benoemde structuurbepalende winkelgebieden.
Structuurbepalende winkelgebieden
In dit hoofdstuk zijn de structuurbepalende, perspectiefrijke winkelgebieden in het Stadsgewest Haaglanden benoemd. Hoewel er
in de regio ook op wijk- en buurtniveau en in de kleinere kernen
een scala aan perspectiefrijke gebieden te benoemen is, zijn deze
winkelgebieden niet meegenomen omdat deze in regionaal perspectief van ondergeschikt belang zijn. De verantwoordelijkheid
hiervoor wordt overgelaten aan de lokale overheid.

Versterking gericht op de hoofdstructuur

De regio is gebaat bij het ontwikkelen van verschillende, elkaar
aanvullende winkelgebieden met een eigen identiteit. Niet elk winkelgebied kan hetzelfde bieden. Concurrentie scherpt de profilering
van winkelgebieden maar teveel van hetzelfde maakt vooral zwakker en kopieergedrag kan leiden tot identiteitsverlies. Dit impliceert
dat voor de winkelgebieden duidelijk moet zijn wat wel en niet
passend aanbod is1.
In dit hoofdstuk zijn de structuurbepalende winkelgebieden ten
opzichte van elkaar gepositioneerd om de consument optimaal te
kunnen bedienen van goed winkelaanbod n een duurzame verzorgingsstructuur te behouden. Hierbij wordt onderscheid gemaakt
in bovenregionaal-, regionaal-, lokaal verzorgende centra, stadsdeelcentra, perifere- en grootschalige concentraties.
Onderstaande figuur en kaartbeeld geeft een overzicht van de positionering van de afzonderlijke winkelgebieden. Hierbij is de verzorgingsfunctie, de aard en de omvang van de winkelcentra richtinggevend voor de positionering van de winkelgebieden. Het aantal
winkels vermeld in de figuur kan als indicatief en niet als richtinggevend worden beschouwd.

Hoofdstuk 3

Omdat het instrumentarium om te kunnen sturen op kwalitatief passend aanbod beperkt is, is overleg met marktpartijen hierbij een belangrijke kritische
succesfactor.

10

Hoofdstuk 3

Per categorie van winkelgebieden wordt een perspectief geschetst

in de vorm van een wensbeeld. Voor geen van de structuurbepalende winkelgebieden is het perspectief zodanig dat het betreffende winkelgebied een andere verzorgingspositie in de structuur gaat
innemen. Een schaalsprong in die orde van grootte kan dus niet aan
de orde zijn. Wel kunnen enkele centra met name door de groei
van het draagvlak in de omgeving of door het maken van een kwaliteitsslag in de toekomst uitbreiden.
Figuur 3.1 Toekomstige detailhandelsstructuur op regionaal niveau
Bovenregionaal verzorgend centrum (> 600 winkels)
Den Haag-centrum
Regionaal verzorgend centrum (> 130 winkels)
Delft-centrum

Wassenaar-centrum
Oud Voorburg
Wateringen-centrum
Pijnacker-centrum
s Gravenzande-centrum
Nootdorp De Parade
Delft In de Hoven
Oud-Rijswijk
Zoetermeer Dorpsstraat
Voorburg De Julianabaan
3

Lokaal verzorgend centrumklein (15 50 winkels)

Leidschendam-centrum
Monster-centrum
De Lier-centrum

Rijswijk In de Bogaard
Zoetermeer Stadshart
Leidschendam Leidsenhage
Naaldwijk-centrum
Stadsdeelcentrum

Lokaal verzorgend centrum (50 130 winkels)

Den Haag Leyweg

Stedelijke winkelstraat > 75 winkels en > 10.000 m wvo
Frederik Hendriklaan (Scheveningen)
Weimarstraat / Beeklaan (Segbroek)
Fahrenheitstraat / Thomsonlaan (Segbroek)
Zeeheldenkwartier (Centrum)
Theresiastraat (Haagse Hout)

Honselersdijk-centrum
Poeldijk-centrum
Den Hoorn-centrum
Schipluiden-centrum
Maasland-centrum
Perifere detailhandelsconcentratie
Naaldwijk Woonboulevard
Delft Leeuwenstein
Zoetermeer Woonhart
Grootschalige detailhandelsconcentratie
Den Haag Megastores
Supergrootschalige solitaire vestiging
IKEA
3

Hoewel Leyweg qua omvang richting een regionaal verzorgend centrum gaat
(116 winkels), heeft het centrum in de huidige situatie vooral een functie voor
de gemeente zelf.

Hoofdstuk 3

De lokaal verzorgende centra < 15 winkels zijn niet meegenomen, omdat deze
in regionaal perspectief niet van belang zijn. Enkel de hoofdwinkelcentra zijn in
deze categorie meegenomen, winkelcentra op wijk- en buurtniveau zijn buiten
beschouwing gelaten.

11

Bovenregionaal verzorgend centrum

De binnenstad van Den Haag bekleedt het hoogste verzorgingsniveau in de detailhandelsstructuur van het Stadsgewest Haaglanden.
Door omvang en kwaliteit van het voorzieningenpakket, bestaande
uit een menging van functies (detailhandel, horeca, cultuur en
dienstverlening) en een sfeervolle inrichting oefent Den Haag een
brede aantrekkingskracht uit op bezoekers vanuit de regio en
daarbuiten. Hiermee positioneert de binnenstad van Den Haag zich
ten opzichte van de overige 3 grootste steden van Nederland (Amsterdam, Rotterdam en Utrecht). Het assortiment is breed en diep,
van prijsvriendelijk tot hoogwaardig. Het accent ligt op de modische branches en de warenhuizen. Hier bevinden zich de voor de
regio unieke concepten.
De Haagse binnenstad vormt het visitekaartje voor de hele regio.
Het moet de concurrentie met andere grote steden buiten de regio
aangaan en aan kunnen. Om die positie waar te maken, wordt ingezet op de versterking van Den Haag als winkelhart van de regio,
versterking van de Haagse identiteit en de profilering van Den
Haag als internationale stad van Vrede en Recht, versterking van
het culturele aanbod, meer aandacht voor ruimtelijke kwaliteit en
het verwerven van een positie in het segment van korte verblijfrecreatie. In de Haagse uitvoeringsagenda wordt ingezet op 10 impulsen, waaronder het plegen van inzet om tot de Winkeltop van Nederland te behoren en het verder ontwikkelen van de sfeergebieden.
In de binnenstad van Den Haag spelen diverse plannen en initiatieven gericht op detailhandel die bijdragen aan het waarmaken van

12

deze ambitie. In het kader van deze ontwikkelingen dient de aandacht niet alleen uit te gaan naar uitbreiding van het winkelarsenaal, maar vooral ook naar het kwalitatieve aspect. Vernieuwende
(winkel)concepten en niet meer van hetzelfde, internationale formules en het kunnen accommoderen van grotere winkelunits in
markante winkelpanden vormen hierbij een zeer belangrijke succesvoorwaarde.
Wanneer de bestaande planvoorraad in de binnenstad wordt gerealiseerd, wordt de concurrentiepositie van Den Haag-centrum
aanzienlijk versterkt en zal de concurrentie met de regionaal verzorgende centra toenemen. Tevens bestaat de kans dat de leegstand gaat toenemen op andere (minder centrale) plekken in het
centrum. Van belang is de plannen en initiatieven af te wegen op
kwaliteitsaspecten: dragen zij bij aan het optimaliseren van de
shoppingomgeving met een compacte, herkenbare, toegankelijke
binnenstad met een hoge penetratiegraad (de passanten bezoeken
een groot gedeelte van de binnenstad)? Hiervoor is de richtlijn dat
het A-winkelmilieu uitsluitend met winkelfuncties gevuld is (met
een zo breed mogelijk pakket aan winkels) en dat voor de B- en Cmilieus vermenging met consumentgerichte dienstverlening, ambachten, horeca en op sommige plekken wonen wordt gestimuleerd4. Het A-milieu zal naar verwachting steeds compacter en in4

A-gebieden worden gekenmerkt door een voetgangersdomein omzoomd met

een zeer hoge concentratie winkelareaal en de aanwezigheid van grootschalige
landelijk bekende publiekstrekkers. In de B-gebieden domineren de filiaal- en
franchisebedrijven niet meer in het beeld. Veel winkels zijn hier in handen van
zelfstandige ondernemers. Horeca, dienstverlening en baliefuncties worden ook
aangetroffen. De C-gebieden worden gekenmerkt door functiemening, nietaaneengesloten winkels, branches met een lage draagkrachthuur, veel marginaal
functionerende winkels, een hoge mutatiegraad en hoge leegstand.

Hoofdstuk 3

tensiever bewinkeld worden. De randgebieden en dwaalmilieus

zullen naar de toekomst toe steeds verder verkleuren.

bineerd met lokale / regionale aanbieders

In de versterking van Den Haag centrum dient er in regionaal perspectief wel aandacht te zijn voor de positie van de regionaal verzorgende centra. De ontwikkeling van Den Haag centrum dient niet
ten koste te gaan van de positie van de bestaande regionaal verzorgende centra.

Brandstores, internationale en landelijke ketens gecomBijzondere aanbodvormen /-concepten, ervaring en

beleving / mengfuncties

Horeca en vermaak

Grootschalige aanbieders

Vermaak voor brede doelgroep (evenementen, sociaalcultureel, sfeer, historie, politiek enzovoort)

Volledig pakket aan horecavoorzieningen in alle segmenten en voor verschillende doelgroepen, zowel winkelondersteunend als avondhoreca.

Richtbeeld toekomstig profiel bovenregionaal verzorgend centrum

Verzorgingscate-

Bovenregionaal verzorgend centrum

straling

gorie

Type voorzienin-

Gevarieerd en gemengd aanbodpakket dat zich kenmerkt

gen

door een menging van allerlei functies gericht op het bezig

houden en vermaken van de consument. Zowel vergelijkend,
recreatief winkelen (shopping) gecombineerd met horeca,
leisure, cultuur en andere vermaaksvoorzieningen gericht op
vrijetijdsbesteding.

Locatiekenmerken

tief) en aanwezigheid van culturele en/of ruimtelijke architectonische en stedenbouwkundige meerwaarde.

Supermarktaanbod gericht op passanten en binnenstadsbewoners

Speciaalzaken, ook in het hogere/exclusieve segment,

regionaal verzorgend

Niet-dagelijks

Attracties, mogelijk met (boven)regionale aantrekkingskracht

Wensbeeld

Internationale winkelstad, sterk in recreatief en hoogwaardig

winkelen, uniek en onderscheidend aanbod, flagshipstores,
zeer groot verzorgingsgebied (nationaal en internationaal),
toeristisch-recreatief aantrekkelijk, dag- en weekendbestemming, meerdere bezoekmotieven.

Goede bereikbaarheid per auto en per openbaar vervoer,

alsmede goede parkeerfaciliteiten (kwantitatief en kwalita-

Dagelijks aanbod

Bezoek- en ruimte-intensieve concepten met grote uit-

aanbod

Breed en diep assortiment in alle segmenten, nadruk op

midden en hoog segment

Meerdere grootschalige (mode)warenhuizen

Ruim aanbod filiaalbedrijven maar ook ruim aanbod aan

Regionaal verzorgende centra

Binnen de categorie regionaal verzorgende centra vallen Delftcentrum, Rijswijk In de Bogaard, Stadshart Zoetermeer, Leidschendam Leidsenhage en Naaldwijk-centrum. Deze centra hebben een
verzorgende functie voor delen van de stadsregio. Ligging en karakter zorgen voor accentverschillen in deze categorie. Zo is Delftcentrum een historische binnenstad met regionale en toeristische
aantrekkingskracht. De overige centra zijn geheel of gedeeltelijk
planmatig ontwikkeld.

speciaalzaken (filialiseringsgraad < 50%)

Hoofdstuk 3

13

De regionaal verzorgende centra beschikken over een aanbod dat

gemengd is, maar minder breed en diep dan in de Haagse binnenstad. Het accent ligt op aanbod in het middensegment. Hoogwaardig kwaliteitsaanbod, vernieuwende concepten en specialistisch
aanbod richt zich op de specifieke doelgroepen in het verzorgingsgebied.
Uitgangspunt in de regionaal verzorgende centra is het faciliteren
van dynamiek en kwaliteitsverbetering (niet meer van hetzelfde),
waarbij de ontwikkelingen dienen te passen bij het profiel van deze
centra. De rol in de detailhandelsstructuur ten opzichte van het
centrum van Den Haag en het lagere schaalniveau (lokaal verzorgend, perifere locatie), mag met het oog op een goede consumentenverzorging niet worden verstoord. De verwachting is dat dit ten
opzichte van Den Haag centrum ook niet zo snel zal gebeuren, gezien de schaal van de regionaal verzorgende centra.

Het zwaartepunt ligt op winkelaanbod en daghoreca. Aanvullend daarop zijn er mogelijkheden voor leisure-, dienstverlenende- en culturele functies, mits passend bij de aard en functie
van het winkelcentrum.
Ontwikkeling van het winkelaanbod gericht op hoogwaardig
kwaliteitsaanbod, vernieuwende concepten en specialistisch
aanbod kan aan de orde zijn afhankelijk van de vraag (specifieke doelgroepen) in het verzorgingsgebied. Wel blijft het middensegment de belangrijkste pijler in het aanbod.

Richtbeeld toekomstig profiel regionaal verzorgend centrum

Verzorgingscategorie

Regionaal verzorgend centrum

Type voorzieningen

Gemengd, maar minder gevarieerd aanbod ten opzichte

van het bovenregionaal verzorgend centrum. Gemengd
aanbod, maar minder breed en diep ten opzichte van het
bovenregionaal verzorgend centrum. Accent ligt op het
middensegment. Hoogwaardig kwaliteitsaanbod, vernieu-

In een aantal regionaal verzorgende centra zijn er plannen tot versterking (o.a. Leidsenhage en Stadshart Zoetermeer). Voor de toetsing van de plannen kunnen een aantal aanbevelingen worden
gedaan:
De plannen moeten bijdragen aan de versterking van de ruimtelijk functionele samenhang in het betreffende centrumgebied.
Uitbreidingen kunnen aan de orde zijn, mits initiatieven de positie van het centrum, gericht op de consumentendoelgroepen
en de consumentenbehoeften in het verzorgingsgebied, versterken. Kwaliteitsimpulsen zijn daarbij bepalend.

wende concepten en specialistisch aanbod richt zich op

specifieke doelgroepen in het verzorgingsgebied. Ook
geschikt voor het doen van boodschappen.

Accent historische binnensteden (Delft): versterken

recreatieve functie met bijzonder en bij de identiteit
passend aanbod.

Accent planmatig ontwikkelde centra: doelgericht en

efficint recreatief winkelen, gericht op gemak.

Locatiekenmerken

Algemeen: centrumlocatie met goede bereikbaarheid

met de auto en het OV en goede parkeerfaciliteiten
(kwantitatief en kwalitatief).

Accent historische binnensteden (Delft): (gedeeltelijk)

historische structuur, compact en overzichtelijk kernwinkelgebied met daaromheen evt. dwaalmilieu.

14

Hoofdstuk 3

Dagelijks aanbod

Niet-dagelijks aan-

bod

Accent planmatig ontwikkelde centra: Compact en

Wensbeeld

Accent historische binnensteden (Delft): multifunctio-

overzichtelijk, geen dwaalmilieu, onderscheidend ten

neel centrum (winkels, horeca, cultuur) met recreatie-

opzichte van Den Haag centrum dankzij het efficint-

ve winkelfunctie en sterke verblijfskwaliteit vanwege

recreatieve karakter.

het historische en toeristische karakter.

Stadsdeel gericht aanbod, afgestemd op perspectief-

Accent planmatig ontwikkelde centra: doorgroei naar

rijk wijkaanbod

efficint recreatieve koopcentra. Kwalitatieve op-

Meervoudig en complementair supermarktaanbod van

waardering door extroverte presentatie, uitstraling en

moderne omvang

herkenbaarheid in combinatie met verbeterde ver-

Accent historische binnensteden (Delft): compleet,

blijfswaarde. Het multifunctionele karakter van deze

breed en gevarieerd aanbod, zowel sterk filiaalaanbod

centra is afhankelijk van de rol in de lokale structuur

als kleinschalig, specialistisch winkelaanbod.

en dient dus op lokaal niveau goed te zijn afgestemd.

compleet,

Stadshart Zoetermeer en Centrum Naaldwijk sterker

breed en gevarieerd aanbod, met nadruk op het mid-

multifunctioneel karakter dan Leidsenhage en In de

den-segment. Laagwaardig aanbod en hoogwaardig

Bogaard.

Accent

planmatig

ontwikkelde

centra:

kwaliteitsaanbod, vernieuwende concepten en specialistisch aanbod afhankelijk van de vraag en de doelgroepen in het verzorgingsgebied. Hoge filialiseringsgraad.
Horeca/vermaak

Accent historische binnensteden: zowel dag- als

avondhoreca sterk aanwezig. Vermaak- en cultureel
aanbod gericht op bevolking en toeristen.

Accent planmatig ontwikkelde centra: Rijswijk In de

Bogaard

en

Leidschendam

Leidsenhage:

horeca-

aanbod met name gericht op daghoreca, winkelondersteunend van aard. Eventueel avondhoreca mogelijk
gezien de inzet op verblijfsduur verlening in deze centra. Naaldwijk centrum en Stadshart Zoetermeer meer
ruimte voor avondhoreca. Vermaakconcepten gericht
op verzorging regionale consument en afhankelijk van
de marktmogelijkheden.

Hoofdstuk 3

Stadsdeelcentra
Hoewel het functioneren van Stadsdeelcentrum Leyweg over de
afgelopen jaren wel enigszins verbeterd is, functioneert het centrum matig. Dit zie je onder andere terug in het aantal leegstaande
panden. O.a. de concurrentie met In de Bogaard draagt hieraan bij.
De attractiviteit is onvoldoende ten opzichte van andere winkelcentra in Den Haag en de regio.
De komende jaren wordt ingezet op het sterker neerzetten van het
gebied in en rond winkelcentrum Leyweg als het Hart van Zuidwest, waar activiteiten plaats vinden en waar de belangrijkste
voorzieningen te vinden zijn. Het stadskantoor, het talentcentrum
en het winkelcentrum Leyweg vormen hiervoor de basis. Voor
Stadsdeelcentrum Leyweg wordt ingezet op een maatregelenpakket om de neerwaartse spiraal te doorbreken. De functionele maat-

15

regelen richten zich op het optimaliseren van de branchering passend bij de wijk, versterking van de weekmarkt en verbeteren van
de uitstraling. Daarnaast worden er diverse ruimtelijke- en organisatorische maatregelen genomen.
Lokaal verzorgende centra
Tot deze categorie behoren de volgende centrumgebieden: Wassenaar, Oud Voorburg, Wateringen, Pijnacker, s-Gravenzande, Nootdorp (De Parade), In de Hoven Delft, Oud-Rijswijk, Dorpsstraat Zoetermeer en De Julianabaan Voorburg. Deze lokaal verzorgende
centra beschikken zowel over een uitgebreid aanbod voor dagelijkse boodschappen en frequent benodigd niet-dagelijks winkelaanbod (textiel, huishoudelijke artikelen) als recreatief winkelaanbod.
Het boodschappenaanbod vervult een lokale verzorgingsfunctie,
het recreatieve winkelaanbod vervult in sommige gevallen een bovenlokale functie, zoals in Oud Voorburg. Enkelen van deze centra
zijn planmatig ontwikkeld zoals De Parade in Nootdorp, Ackershof
in Pijnacker, In de Hoven in Delft en De Julianabaan Voorburg. Anderen hebben historische kwaliteiten en vormen van oudsher het
centrum zoals Wassenaar, Oud Voorburg, s-Gravenzande, OudRijswijk en Dorpsstraat Zoetermeer.
Uitgangspunt is het optimaliseren van de lokaal verzorgende functie van deze centra, zowel qua omvang en branchering als qua uitstraling. Een verdere versterking van de, in sommige gevallen, regionaal verzorgende functie wordt niet voorgestaan.

16

Kleinere lokaal verzorgende centra

Hiertoe behoren de centra van Leidschendam, Monster, De Lier,
Honselersdijk, Poeldijk, Den Hoorn en Schipluiden. Deze lokaal verzorgende centra functioneren vooral als aankoopplaats voor dagelijkse boodschappen. Het accent ligt op supermarkten, levensmiddelenzaken, drogisterijaanbod en frequent benodigde niet-dagelijkse
artikelen (textiel, huishoudelijke artikelen, plant en dier). De mate
hiervan is afhankelijk van de verzorgingsfunctie van het centrum.
Nabijheid is het belangrijkste bezoekmotief voor de consument.
Versterking van de positie van deze centra is in de meeste gevallen
wenselijk, mits het initiatief aangepast is op het draagvlak en de
ligging in de verzorgingsstructuur.
Perifere detailhandelsconcentraties
Tot de perifere detailhandelsconcentraties worden gerekend
Woonboulevard Naaldwijk, Leeuwenstein Delft en Woonhart Zoetermeer. Megastores is getypeerd als een grootschalige detailhandelsconcentratie.
Gezien de voldoende aanwezigheid van perifere detailhandelsconcentraties en de zichtbare druk op brancheverruiming, hetgeen het
oorspronkelijk bedoelde thema voorbij schiet, is het uit oogpunt
van consumentenverzorging niet wenselijk dat er nog nieuwe perifere detailhandelsconcentraties ontwikkeld worden. Ook het ontwikkelen van een nieuw grootschalig detailhandelscluster wordt
niet voorgestaan. Het eventueel verplaatsen van een minder gunstig gelegen perifere detailhandelsconcentratie kan wel tot de mogelijkheden behoren.

Hoofdstuk 3

Voor wat betreft het te voeren beleid met betrekking tot perifere
branches wordt onderscheid gemaakt in vier categorien: de concentratiegebieden gericht op wonen, de grootschalige detailhandelsconcentraties, de bouwmarkten en de tuincentra en de verspreid gelegen PDV-branches.
Voor de woonzaken (slaapkamers, bedden, keukens, woninginrichting, parket, keukens, e.d.) wordt vanuit de ruimtelijke ordening (bundeling, concentratie, efficint ruimtegebruik) en
ten behoeve van de consument (herkenbaarheid, kwaliteit en
variatie) ingezet op verdere concentratie binnen de aangewezen perifere concentraties (Woonboulevard Naaldwijk, Leeuwenstein Delft en Woonhart Zoetermeer). Nieuwe grootschalige woonzaken zullen zich eerst in de aangewezen PDV-centra
moeten vestigen. Wanneer op reguliere detailhandelsbestemmingen en in deze centra geen plaats is voor een kwalitatieve
toevoeging, wordt er positief geadviseerd over het fysiek vergroten van deze centra. Slechts wanneer ook dat niet mogelijk is,
zal perifere vestiging buiten de PDV-centra worden overwogen.
In principe worden grootschalige woonzaken solitair niet toegestaan.
Voor grootschalig aanbod, wat niet in te passen is in de reguliere winkelcentra, kan vestiging op de GDV-locatie Megastores
overwogen worden.
Voor tuincentra en bouwmarkten geldt dat gelet op de kenmerken van dit aanbod vestiging buiten de aangewezen concentratiegebieden bespreekbaar is omdat deze branches een
eigen, van de woninginrichtingsbranches afwijkende, consumenten verzorgingsfunctie hebben. Vanuit ruimtelijk ordeningsperspectief (efficint ruimtegebruik) is aansluiting bij an-

Hoofdstuk 3

dere voorzieningen en het eventueel clusteren van bouwmarkten en tuincentra wel uitgangspunt.
Voor winkels in de PDV-branche die momenteel al verspreid
gelegen zijn of PDV-branches die zich mogelijk solitair gaan vestigen, kan clustering in kleinere locaties nagestreefd worden
(zoals Binckhorst en Forepark in Den Haag). Clustering, beter
ruimtegebruik en scheiding van retail en bedrijven vormt uitgangspunt. Er kan enkel sprake zijn van de ontwikkeling van
een nieuwe woonboulevard wanneer bestaande, verspreid gelegen woonzaken worden geherstructureerd / geclusterd en er
geen nieuw aanbod wordt toegevoegd.

Factory Outlet Center

Op het knooppunt Bleiswijk Zoetermeer zijn er plannen om een
Factory Outlet Center te ontwikkelen. Alle onderzoeken in overweging genomen, staat het Stadsgewest positief tegenover de vestiging van een FOC in Bleizo, met inachtneming van enkele randvoorwaarden. Hiervoor gelden de volgende argumenten:
Er is sprake van economische meerwaarde omdat er per saldo
duidelijk meer bestedingen in de regio terecht zullen komen
vanwege de koopkrachtaanzuigende werking tot ver buiten de
regio. Bovendien zullen inwoners van Haaglanden die nu naar
een FOC buiten de regio gaan, voortaan in de regio terecht
kunnen en daar hun geld besteden. Ook heeft de vestiging van
een FOC een positieve invloed op de werkgelegenheid.
Een FOC levert synergievoordelen op vanwege de combinatie
van detailhandel en leisure. Als er een FOC in Bleizo komt met
zijn miljoenenpubliek, wordt de kans groot dat ook Adventure
World en eventueel andere leisurevoorzieningen worden gerea-

17

liseerd. De inwoners van de regio krijgen er zo een paar mooie

voorzieningen bij.
Uitbreiding van de attracties maakt de regio ook aantrekkelijker voor dagtoerisme. Deze ontwikkelingen zijn goed voor het
(internationale) vestigingsklimaat: de werknemers van bedrijven
die zich in de regio willen vestigen, zullen het op prijs stellen.
De onderzoeken naar de effecten van de komst van een FOC
tonen aan er geen sprake is van een blijvend nadeel.
Ruimtelijk gezien is de locatie Bleizo op de schaal van ZuidHolland een zeer geschikte locatie voor een FOC.
De afweging of het FOC de ruimte moet krijgen heeft een bredere basis dan alleen de effecten op de detailhandel in de regio. Het FOC heeft vanwege zijn miljoenenpubliek een aanjaagrol voor de gebiedsontwikkeling rond Bleizo want het levert
daarmee het draagvlak voor de vervoersknoop, die een belangrijke rol in het multimodale netwerk vervult (auto, P+R, NS,
RandstadRail, ZoRo bus, fiets). De verbindende schakels vanuit
deze knoop hebben positieve economische effecten voor de
Metropoolregio Rotterdam Den Haag (MRDH). O.a. zullen de
greenportvoorzieningen aan de zuidzijde hiervan profiteren.

FOC geen reguliere detailhandel komt die niet in het concept

past.
Het flankerend beleid beperkt zich nu tot Zoetermeer en Lansingerland, de deelnemers in de Gemeenschappelijke Regeling
Bleizo. Ook voor de andere gemeenten dienen maatregelen
genomen te worden die de negatieve effecten van het FOC
kunnen verkleinen.

Overige detailhandel
Naast de zeven genoemde typen winkelconcentratiegebieden is er
nog detailhandel in multifunctionele concepten, bij leisurevoorzieningen, op wijk- en buurtniveau, in kleine kernen en verspreid gelegen winkelaanbod. Ontwikkelingen op dit schaalniveau behoren
tot de competenties van de desbetreffende gemeente, mits de
ontwikkeling daarvan niet verstorend werkt op de regionale detailhandelsstructuur (ontwikkelingen kleiner dan 2.000 m bvo in bedoelde bestaande en nieuwe winkelconcentraties en ontwikkelingen op perifere locaties kleiner dan 1.000 m bvo).

Aan de vestiging van een FOC worden wel een aantal randvoorwaarden verbonden:
Het is van essentieel belang dat in het FOC sprake is van een
specifiek, hoogwaardig aanbod dat de consument niet in die
vorm en omvang in de bestaande detailhandelsstructuur kan
vinden. Het wordt hiermee een vernieuwend, thematisch centrum. Er dient een juridisch afdwingbare regeling met de exploitant te zijn opgesteld waarmee wordt geborgd dat in het

18

Hoofdstuk 3

4.

de keuzemogelijkheden voor de inwoners in een kern onaanvaardbaar6 afnemen en dat de verzorgingsfunctie van de winkelgebieden wordt aangetast doordat een aanzienlijk deel van
de winkels niet meer duurzaam gexploiteerd kan worden.

BELEIDSLIJNEN

In dit hoofdstuk worden de regionale beleidsrichtlijnen voor detailhandel in het Stadsgewest Haaglanden gepresenteerd. In de beleidsrichtlijnen is overeenstemming gevonden met de stadsregio
Rotterdam. Dit betekent dat voor het Stadsgewest Haaglanden en
de stadsregio Rotterdam dezelfde beleidslijnen gelden.

4.1 Regionaal beleid

Kernpunt in het regionaal detailhandelsbeleid is het handelen naar
het in hoofdstuk 3 geschetste wensbeeld. Hiervoor zijn, van algemeen naar specifiek, de volgende beleidsrichtlijnen van kracht.
1. Het beleid is gericht op het versterken van de bestaande detailhandelsstructuur om zo de (boven)regionale aantrekkingskracht
te versterken. Hierbij wordt er ingezet op het versterken van de
bestaande identiteit en positionering van de winkelgebieden
ten opzichte van elkaar. Nieuwe ontwikkelingen in de bestaande winkelgebieden en nieuwe vestigingslocaties voor detailhandel mogen niet ten koste gaan van de bestaande perspectiefrijke winkelgebieden zoals deze gedefinieerd zijn in het
voorgaande hoofdstuk5. Dit betekent dat nieuwe ontwikkelingen er niet toe mogen leiden dat de bestaande perspectiefrijke
winkelgebieden op den duur niet meer levensvatbaar zijn, dat

2. Het regionaal detailhandelsbeleid moet leiden tot:

een optimale verzorging voor de consument in de regio. Dit
betekent de juiste functie op de juiste plek voor de consument;
een heldere en evenwichtige voorzieningenstructuur waarbij wordt gestreefd naar onderscheid en complementariteit
van winkelgebieden, mede door het benutten van kansen
voor gebiedsontwikkelingen en het inzetten van dynamiek
voor herstructurering, herontwikkeling en modernisering
van de winkelgebieden, het nastreven van clustering van
detailhandel in winkelgebieden en het afbouwen van de
verspreide bewinkeling. Uitzonderingen hierop zijn tuincentra, bouwmarkten en supermarkten met een wijkverzorgende functie7. Solitaire vestiging van deze functies kan, afhankelijk van de lokale situatie, wenselijk zijn;
het faciliteren van vervanging, sanering en functiewijziging
van winkelvastgoed op plekken waar structurele leegstand
optreedt.

7
5

Hieronder wordt verstaan dat nieuwe vestigingslocaties niet de positie van

bestaande perspectiefrijke winkelgebieden mogen aantasten.

Hoofdstuk 4

Voor zover het de voorzieningenstructuur in de buurgemeente schaadt. Onder

onaanvaardbaar wordt verstaan dat het detailhandelsaanbod in de buurgemeente niet meer in staat is een goede verzorging te bieden voor de eigen inwoners.
Hiermee worden enkel solitaire supermarkten in wijken bedoeld als zijnde een
vervanger voor het buurtwinkelcentrum dat vroeger bestond uit supermarkt,
bakker, slager enzovoort wat nu eventueel onder n dak zit.

19

3. Het detailhandelsbeleid heeft als doel:

het ondersteunen van de economische en culturele motorfunctie van de stedelijke centra;
om de detailhandelsstructuur te behouden en versterken
worden aard en omvang van de detailhandelsvestigingen
afgestemd op aard, omvang en functie van de locatie;
het behoud van de kwaliteit van de leefomgeving, vooral in
de kleine kernen, die voor een belangrijk deel bepaald
wordt door de omvang en kwaliteit van de aanwezige detailhandel;
ontwikkelingen die deze doelen bedreigen worden tegengegaan.
4. Bundeling van detailhandel in centra vormt een belangrijk element van het detailhandelsbeleid. Dynamiek wordt bij voorkeur
gefaciliteerd in- of aangrenzend aan de bestaande winkelgebieden en themacentra (PDV- en GDV-concentraties). Versterking wordt in principe ondersteund, mits aan te tonen is dat de
beoogde ontwikkeling voorziet in een consumentenbehoefte.
5. Dynamiek in perspectiefrijke winkelgebieden wordt ondersteund, mits deze dynamiek gericht is op meerwaarde voor de
detailhandelsstructuur:
Voorziet de vraag in een behoefte voor de consument die
momenteel nog onvoldoende wordt ingevuld?
Is de dynamiek gericht op kwaliteitsverbetering en complementariteit?

20

6. In enkele gevallen kan er een uitzondering worden gemaakt

voor het ontwikkelen van een nieuw winkelgebied buiten de
bestaande detailhandelsstructuur zoals deze is vastgelegd in het
provinciale streekplan en de bestemmingsplannen. Het betreft
hier in principe geen nieuwe reguliere winkelgebieden, woonboulevards en retailparken (GDV-concentraties). Enkel bij bijzondere themas en concepten die momenteel nog niet in de
regio gevestigd zijn of bij sterke lokale bevolkingsuitbreiding
kan een uitzondering worden gemaakt. Ook het eventueel verplaatsen van een ongunstig gelegen winkelgebied of themacentrum (zie paragraaf 4.2, punt 1) en het clusteren van (reeds
gevestigde) verspreid gelegen PDV-branches behoren tot de
mogelijkheden. Er mag enkel sprake zijn van de ontwikkeling
van een nieuw PDV-cluster wanneer bestaande, verspreid gelegen PDV-branches worden geherstructureerd / geclusterd en er
geen nieuw aanbod wordt toegevoegd.
7. Wanneer er sprake is van een nieuwe woonwijk, wordt het toestaan van detailhandelsvoorzieningen afgewogen op basis van
het bieden van een goede consumentenverzorging voor de inwoners in de wijk (afstandscriterium). Wanneer bestaande detailhandelsvoorzieningen binnen afzienbare afstand liggen, dan
is het toevoegen van detailhandelsvoorzieningen niet wenselijk.
8. Perifere concentraties bieden plaats aan complementair, aanvullend aanbod ten opzichte van de centrumvoorzieningen en
buurt- en wijkvoorzieningen. Het gedachtegoed van het
PDV/GDV beleid zoals vastgelegd door de provincie blijft hiermee dus gehandhaafd. Verbreding van het aanbod naar bij-

Hoofdstuk 4

voorbeeld bruin- en witgoed is niet het uitgangspunt. Wel kunnen ook kleinere winkels in de branche woninginrichting (<
1.000 m bvo) worden toegestaan (zie paragraaf 4.2, punt 2).
9. Voor de woonzaken wordt ingezet op verdere concentratie
binnen de aangewezen perifere concentraties (Woonboulevard
Naaldwijk, Leeuwenstein Delft en Woonhart Zoetermeer).
Nieuwe grootschalige woonzaken zullen zich eerst in de aangewezen PDV-centra moeten vestigen. Wanneer op reguliere
detailhandelsbestemmingen en in deze centra geen plaats is
voor een kwalitatieve toevoeging, wordt er positief geadviseerd
over het fysiek vergroten van deze centra. Slechts wanneer ook
dat niet mogelijk is, zal perifere vestiging buiten de PDV-centra
worden overwogen. In principe worden woonzaken solitair niet
toegestaan. Voor grootschalig aanbod, wat niet in te passen is
in de reguliere winkelcentra, kan vestiging op de GDV-locatie
Megastores overwogen worden.
10. Voor tuincentra en bouwmarkten geldt dat gelet op de kenmerken van dit aanbod vestiging buiten de aangewezen gebieden bespreekbaar is. Deze twee branches krijgen binnen de
structuur dus een bijzondere positie. Vanuit ruimtelijk ordeningsperspectief (efficint ruimtegebruik) is het clusteren van
bouwmarkten en tuincentra en aansluiting bij andere voorzieningen wel uitgangspunt. De afwegingen voor het al dan niet
toestaan van nieuwvestiging van een tuincentrum of bouwmarkt is gericht op de consumentenverzorging in het verzorgingsgebied.

Hoofdstuk 4

11. Voor supergrootschalige detailhandel > 10.000 m bvo met een

bovenregionaal verzorgingsgebied wordt gezien de mogelijke
impact extra kritisch gekeken naar locatie en gevolgen voor de
consumentenverzorging binnen de bestaande winkelstructuur.
Solitaire vestiging is mogelijk, maar mag nooit leiden tot ontstaan van een nieuw retailcluster.
12. Op (het liefst maximaal) ontsloten knooppunten, zogenaamde
trafficlocaties8 liggen ontwikkelingsmogelijkheden voor detailhandel, eventueel in combinatie met andere functies. Realisatie
van detailhandel op dergelijke locaties (zoals Den Haag Centraal Station) past binnen de huidige trends en ontwikkelingen.
Omvang en invulling moeten passen bij de functie van het gebied, met de reiziger als doelgroep.
13. Het beleid met betrekking tot winkelvoorzieningen voor de
dagelijkse boodschappen is gericht op het creren (en behouden) van een compleet en aantrekkelijk pakket dagelijkse voorzieningen in de directe woonomgeving. Een ontwikkeling van
grootschalig supermarktaanbod op verspreide, solitaire locaties,
al dan niet in combinatie met grootschalige ontwikkelingen van
leisure, alsmede een ontwikkeling hiervan binnen themacentra
past hierin nadrukkelijk niet in de gewenste winkelstructuur en
wordt afgewezen omdat daarmee het bestaansrecht van de nog
levensvatbare en voor de leefbaarheid van belang zijnde, bestaande buurtcentra en wijkcentra geweld wordt aangedaan.
8

Trafficlocaties zijn de locaties waar veel passanten zich door de dag heen in een
wisselend piek- en dalpatroon bewegen in het kader van hun woonwerkverkeer. Denk hierbij aan treinstations, benzinestations, kantoorlocaties,
luchthavens etc.

21

14. Voor behoud van de leefbaarheid in kleine kernen en op buurten wijkniveau zijn nieuwe concepten toelaatbaar, waarbij detailhandelsaanbod wordt gecombineerd met andere publieksgerichte voorzieningen. De aard en omvang van de voorzieningen moeten wel in overeenstemming zijn met de verzorgingsfunctie van het gebied.
15. Multifunctionele concepten, waarbinnen detailhandel naast
bijvoorbeeld leisure een component is, moeten vanuit het oogpunt van vernieuwing ruimte geboden kunnen worden. Het
principe voor een locatiekeuze hierbij is: het liefst in of direct
verbonden met c.q. aanhakend aan centrumgebieden. Individuele toetsing van marktinitiatieven moet uitwijzen waar een
concept (het beste) kan worden geaccommodeerd.
16. Winkels met tweedehandsgoederen dienen in principe een
plaats te krijgen in de bestaande winkelgebieden. Enkel wanneer het kringloopartikelen betreft, kunnen dergelijke winkels
worden toegestaan in de PDV-concentratiegebieden en eventueel op bedrijventerreinen (zie ook volgende paragraaf, punt 6).
17. Multifunctionele concepten moeten de (gewenste) identiteit
van een gemeente en locatie aanvullen en versterken, waarbij
voor detailhandel binnen dergelijke concepten vooral de volgende eisen gelden: specialisatie, passend binnen het overkoepelend thema van de locatie, voegt iets toe aan het aanbod in
regio.

22

18. Gezien de toename van het aantal internetverkopen op het

gebied van detailhandel en het daarbij behorende toenemend
aantal internetwinkels en initiatieven voor internetafhaalpunten is nieuw beleid op dit punt noodzakelijk.
Op dit punt zijn de volgende beleidsrichtlijnen geformuleerd:
Internethandel zonder bezoekersfunctie kan zich overal vestigen waar bedrijven zich mogen vestigen.
Internethandel met een (beperkte) bezoekersfunctie wordt
enkel toegestaan in de detailhandelsconcentratiegebieden
en op trafficlocaties. Wanneer er in een detailhandelsconcentratiegebied sprake is van een branchebeperking, dan
geldt deze branchebeperking ook voor de internethandel.
Omdat internethandel nog sterk in ontwikkeling is, is het mogelijk
dat op den duur vanwege concrete aanvragen en voortschrijdende
jurisprudentie de beleidsrichtlijnen aanpassing behoeven. Aspecten
zoals consumentengemak, bereikbaarheid en omvang kunnen
daarbij argumenten vormen.

4.2 Provinciaal beleid

De provinciale beleidsrichtlijnen ten aanzien van detailhandel zijn
richtinggevend voor het regionale detailhandelsbeleid. Het provinciaal detailhandelsbeleid wordt op dit moment herijkt, in het kader
van de actualisatie van de Provinciale Structuurvisie en de Verordening Ruimte. Het bestaande provinciale beleid (zie bijlage 6) wordt
door het Stadsgewest Haaglanden en de stadsregio Rotterdam op

Hoofdstuk 4

hoofdlijnen onderschreven. Wel wordt door beide regios geadviseerd het beleid op punten aan te passen of te nuanceren.

1. Uitzonderingen voor bijzondere themas en concepten

In het provinciale beleid wordt gesteld dat bestemmingsplannen
voor gronden buiten de bestaande winkelconcentraties in de centra
van steden, dorpen en wijken of nieuwe wijkgebonden winkelcentra geen nieuwe bestemmingen voor detailhandel mogen aanwijzen, enkele uitzonderingen daargelaten. Het Stadsgewest Haaglanden en de stadsregio Rotterdam stellen voor dat er in enkele gevallen een uitzondering gemaakt kan worden voor het ontwikkelen
van een nieuw winkelgebied buiten de bestaande detailhandelsstructuur. Het gaat dan om de volgende uitzonderingscategorien:
er is sprake van een bijzonder thema of concept dat momenteel
nog niet in de regio gevestigd is;
er is sprake van sterke lokale bevolkingsuitbreiding;
er is sprake van het verplaatsen van een momenteel minder
gunstig gelegen winkelconcentratiegebied.
er is sprake van het clusteren van reeds gevestigd verspreid gelegen PDV-aanbod.
Het betreft hier nadrukkelijk geen nieuwe reguliere winkelgebieden, woonboulevards en retailparken (GDV-concentraties). Wel
dient er voldaan te worden aan de volgende randvoorwaarden (zie
ook toetsing aan de detailhandelsladder, hoofdstuk 5):
Er is aangetoond dat het thema of concept nog niet in de regio
gevestigd is en dat er sprake is van een consumentenvraag die
momenteel nog onvoldoende wordt vervuld.

Hoofdstuk 4

Er is aangetoond dat het initiatief niet kan worden gehuisvest

in of aangrenzend aan een bestaand winkelgebied.
Er is aangetoond dat het initiatief geen blijvende negatieve
effecten heeft op de bestaande detailhandelsstructuur en/of in
het beleid aangegeven ontwikkeling daarvan.

2. Winkels in de branche woninginrichting < 1.000 m bvo toestaan op PDV-concentraties

In het provinciale beleid worden enkel grootschalige meubelbedrijven met een bvo van minimaal 1.000 m toegestaan in de PDVconcentratiegebieden. Voorgesteld wordt om in de PDVconcentratiegebieden het minimum oppervlakte van 1.000 m bvo
los te laten en ook kleinere winkels binnen de hoofdbranche woninginrichting toe te staan. In het huidige beleid worden kleinere
meubelbedrijven vanuit concurrentie-oogpunt benadeeld omdat zij
genoodzaakt zijn een hogere huur voor winkelruimte te betalen in
de centrumgebieden terwijl de grootschalige meubelbedrijven over
goedkopere winkelruimte kunnen beschikken in de periferie.
3. Verkoop van consumentenartikelen bij voorzieningen
In het provinciale beleid is vastgelegd dat de verkoop van consumentenartikelen bij sport, culturele, educatie, medische, recreatieen vrijetijdsvoorzieningen (zoals stadions en ijsbanen) wordt voorgestaan, mits het assortiment aansluit bij deze voorzieningen. Door
de regios Haaglanden en Rotterdam wordt dit onderschreven.
Vanuit de regios wordt aanbevolen hier onderwijsvoorzieningen
aan toe te voegen, mits het assortiment aansluit bij het thema.

23

4. Detailhandel in zeer volumineuze goederen en brand- en explosiegevaarlijke stoffen

Vanuit de regios Haaglanden en Rotterdam wordt voorgesteld in
het beleid op te nemen dat detailhandel in brand- en explosiegevaarlijke goederen, autos, motoren, boten, caravans, grove bouwmaterialen en landbouwwerktuigen bij voorkeur niet in de PDVconcentratiegebieden geconcentreerd wordt maar dat dit type detailhandel na ontheffing geclusterd of solitair kan worden toegestaan op de bedrijventerreinen. Reden hiervoor is, dat de aard van
de bedrijvigheid te veel verschillend is van de overige detailhandelsbranches en dat ook het consumentengedrag sterk afwijkend is.
Vestiging van dergelijke detailhandel doet ook geen afbreuk aan
de gewenste detailhandelsstructuur.

tweedehandsgoederen een plaats dienen te krijgen in de bestaande

winkelgebieden (in aansluiting op provinciaal beleid). Enkel wanneer het kringloopartikelen betreft (de echte kringloopwinkels),
kunnen dergelijke winkels worden toegestaan in de PDVconcentratiegebieden en eventueel op bedrijventerreinen.

5. Nevenassortimenten
In het provinciale beleid wordt gesteld dat voor gronden die zijn
bestemd voor perifere detailhandel regels worden gesteld aan nevenassortimenten. Voorwaarden zijn dat nevenassortimenten dienen te passen bij het hoofdassortiment en dat het nevenassortimentsdeel niet meer ruimte in beslag neemt dan 20% van het netto
verkoopvloeroppervlak. Voorgesteld wordt om hieraan toe te voegen dat het nevenassortimentsdeel bij het hoofdassortiment in absolute zin gemaximeerd wordt op 500 m wvo met een maximum
van 20% van het netto verkoopvloeroppervlak.
6. Kringloopwinkels
In het provinciale beleid wordt er geen uitzondering gemaakt voor
kringloopwinkels om zich te kunnen vestigen buiten de reguliere
winkelgebieden. Het stadsgewest is van mening dat winkels met

24

Hoofdstuk 4

5.

IMPLEMENTATIE EN TOETSING

Regionale beoordeling
Detailhandelsontwikkelingen groter dan 2.000 m bvo in bedoelde
bestaande en nieuwe winkelconcentraties en ontwikkelingen op
perifere locaties groter dan 1.000 m bvo worden in regionaal verband beoordeeld. Hierbij sluit het Stadsgewest Haaglanden aan bij
provinciale richtlijnen voor beoordeling. Inzake detailhandelsinitiatieven heeft het Stadsgewest Haaglanden een adviserende functie
richting de provincie. De handhaving van de detailhandelsvoorschriften in bestemmingsplannen geschiedt door de gemeenten en
de provincie via de PSV voorschriften.
Nieuw beoordelingskader voor detailhandelsinitiatieven
Momenteel is in het provinciale beleid vastgelegd dat detailhandelsontwikkelingen groter dan 2.000 m bvo in bedoelde bestaande
en nieuwe winkelconcentraties en ontwikkelingen op perifere locaties groter dan 1.000 m bvo vergezeld moeten gaan met een distributieplanologisch onderzoek. Het Europese Hof heeft gesteld dat
een verplicht distributie-planologisch onderzoek geen aanvaardbare vergunningsvoorwaarde is. Er mag uitsluitend worden gestuurd
op grond van dwingende redenen van algemeen belang, waaronder ruimtelijke ordening, milieu en consumentenbescherming. In dit
licht is de provincie momenteel bezig met het vormgeven van een
nieuw beoordelingskader voor detailhandelsinitiatieven.

In dit hoofdstuk wordt het beoordelingskader voor detailhandelsinitiatieven op regionaal niveau gepresenteerd, waarbij rekening is
gehouden met de meest actuele jurisprudentie in het kader van de
Europese dienstenrichtlijn.
Beoordeling gericht op effecten op de bovenlokale detailhandelsstructuur
De regionale beoordeling richt zich op (nieuwe) detailhandelsinitiatieven die mogelijk effecten hebben op de bestaande of beoogde
detailhandelsstructuur. Het gaat hierbij dus nadrukkelijk niet om
effecten op individuele winkels, tenzij een individuele winkel structuurbepalend is voor een kern of winkelgebied. De ruimtelijke effecten zijn hierbij dus leidend, en niet de economische effecten.
Doelstellingen
In onderstaand kader zijn de belangrijkste doelstellingen opgesomd
vanuit het beleid. Nieuwe initiatieven dienen langs deze lat gelegd
te worden om te bepalen of een initiatief passend is binnen het
detailhandelsbeleid.

Samenhang en complementariteit in de voorgestelde detailhandelsstructuur.

Optimalisering / uitbreiding van een winkelgebied mag niet lijden tot een andere verzorgingsfunctie binnen de structuur (lokaal, regionaal, bovenregionaal).

Ruimtelijke concentratie van winkelvoorzieningen.

Behoud en versterking van de bestaande winkelstructuur. Primaire locaties zijn

de bestaande winkelconcentratiegebieden.

Bewaken evenwicht detailhandel in centrumgebieden en grootschalige concentraties. Het behouden van een gezond perspectief voor de kernverzorgende
centra en de stadsdeel-, wijk- en buurtwinkelcentra.

Hoofdstuk 5

25

Streven naar een multifunctionaliteit en de integratie van detailhandel met

andere functies.

Structuurverstorende effecten op bestaande winkelconcentratiegebieden zijn

niet toelaatbaar.

Initiatieven dienen de bestaande identiteit, positionering en profilering van

winkelgebieden te versterken en de aantrekkelijkheid te vergroten.

Beoordelingscriteria
De Ladder voor duurzame verstedelijking is als inspiratiekader
gebruikt om detailhandelsinitiatieven in de regio Haaglanden te
kunnen beoordelen. De ladder is door het Rijk in het leven geroepen om een goed functioneren van het ruimtelijke ordeningssysteem te bevorderen.

Om de regio te kunnen laten instemmen met een initiatief, dient

een initiatief aan een aantal criteria te voldoen. Deze zijn opgenomen in de volgende stappen, hierna te noemen de detailhandelsladder. Aan nieuwe winkelontwikkelingen wordt in principe beleidsmatig meegewerkt als:
Als de initiatiefnemer aan kan tonen dat het initiatief een
meerwaarde voor de lokale en/of regionale detailhandelsstructuur heeft. Deze meerwaarde kan zich uiten in het optimaliseren van de consumentenverzorging in het verzorgingsgebied
wanneeer het initiatief voorziet in een consumentenbehoefte
die momenteel nog onvoldoende wordt ingevuld (niet meer
van hetzelfde) of een toename van de keuzemogelijkheden
voor de consument, bijvoorbeeld omdat een thema of branche
10

Er wordt gesproken van structuurverstoring wanneer de positie van een winkelgebied wordt aangetast door een beoogde ontwikkeling.

26

zwak vertegenwoordigd is. Of als er sprake is van een nieuwe

formule die zich onderscheidt door kwaliteit, specialisatie en/of
gerichtheid op n of meer bepaalde doelgroepen.
Aangetoond kan worden dat de locatie een versterking betekent van de bestaande detailhandelslocaties. Wanneer dit niet
het geval is, dient nadrukkelijk beargumenteerd te worden of
er sprake is van meerwaarde (zie vorige bullet) en waarom het
initiatief niet in- of aangrenzend aan een bestaand winkelgebied kan worden gefaciliteerd. De argumenten dienen van
ruimtelijke aard te zijn, bijvoorbeeld grootschaligheid / ruimtelijke inpassing, bereikbaarheid en parkeren en bevoorrading.
Aangetoond kan worden dat het initiatief geen (blijvende) negatieve effecten heeft op de bestaande detailhandelsstructuur
en/of in het beleid aangegeven ontwikkeling daarvan. Onder
blijvende negatieve effecten wordt het volgende verstaan:
- Dat de winkelgebieden zoals benoemd in hoofdstuk 3 op de
langere termijn niet meer levensvatbaar zijn.
- Dat de keuzemogelijkheden voor de inwoners van een (kern
in een) tot de regio behorende gemeente onaanvaardbaar10
afnemen door een winkelontwikkeling in een van de andere regiogemeenten.
- Dat de verzorgingsfunctie (bovenregionaal, regionaal, lokaal) van de winkelgebieden zoals benoemd in hoofdstuk 3
wordt aangetast doordat een aanzienlijk deel van de winkels niet meer duurzaam gexploiteerd kan worden. Dit kan
bepaald worden door onderzoek te doen naar de omzetefVoor zover het de voorzieningenstructuur in de buurgemeente schaadt. Onder
onaanvaardbaar wordt verstaan dat het detailhandelsaanbod in de buurgemeente niet meer in staat is een goede verzorging te bieden voor de eigen inwoners.

Hoofdstuk 5

fecten van een nieuw initiatief op de winkelgebieden in de

omgeving. Het is uiteindelijk een regionale afweging om te
bepalen of de gevolgen/effecten te groot zijn.
Wanneer er op provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau ingestemd wordt met een initiatief, dient het initiatief onderbouwd te
worden op basis van ruimtelijke ordening relevante criteria (in de
ruimtelijke onderbouwing). Om hier een idee bij te krijgen, zijn er
in onderstaand overzicht een aantal opgesomd.

Omvang, zowel in m bvo als in aantal winkels

Locatie: zijn er andere locaties beoordeeld?

Branchering: is het een aanvulling of past branche binnen het thema?

Omvang van het verzorgingsgebied

Meerwaarde voor de bestaande detailhandelsstructuur

Kwaliteitsniveau en positionering binnen cluster

Doelgroep, segmentatie: aansluiten bij koopmotief consument

Ruimtelijke inpassing

Bereikbaarheid en parkeren

Bevoorrading

Beeldkwaliteit

Kansen / oplossingen / maatregelen voor sanering en herstructurering

Op de volgende pagina is een checklist voor beoordeling van detailhandelsinitiatieven opgenomen.

Hoofdstuk 5

27

In
nitiatief

Gem
meente

Is het initiatie
ef > 2.000 m bvo in bestaande winkelgeb
bieden of
> 1.000 m in
n de periferie?

Nee

Lokale verantwoordelijkheid

Ja: gemeentte legt initiatief voor aan het REO*

Toe
etsing aan het region
nale detailhandelsbeleid:
Sprake van o
onderscheidendheid in thema, concept, branche of for-

Nee

Ne
egatief advies

mule of sp
prake van optimaliserring (lokale) verzorgingsfunctie?

Ja
Is er aangetoond dat het initiatief niet kan wo
orden gehuisvest in- of aangrenw
zend aan een bestaand winkelgebied?
Sprake van versterking besttaande winkelconcen
ntraties?

Nee

Is er aangetoond dat hett initiatief geen blijv

vende negatieve effe
ecten heeft op
estaande detailhandelsstructuur en/of in het beleid aangegev
ven ontwikkede be
ling daarvan?
d

Ja

Nee

Sprake van ge
een structuurverstore
ende effecten op bestaande perspectiefrijjke winkelgebieden?
Sprake van ge
een opschaling verzo
orgingsfunctie binnen
n structuur (lokaal, re
egionaal, bovenregio
onaal)?
Sprake van be
ehoud gezond perspe
ectief stadsdeel-, wijk
k- en buurtcentra?

Ja

Ne
egatief advies

Ja

REO kan positief ad

dvies geven aan prov
vincie en gemeente
* In Haaglanden
n fungeert hiervoor de
d Werkgroep Detailhandel en Leisure

28

Hoofdstuk 5

BIJLAGE 1: POSITIONERING DETAILHANDELSSTRUCTUUR

Tabel 1 Detailhandelsaanbod Stadsgewest Haaglanden in m wvo (aantal winkels

tussen haakjes)
Dagelijks

Per 1.000

Niet-dagelijks

inwoners

Per 1.000
inwoners

Stadsgewest

In dit hoofdstuk wordt de detailhandelsstructuur in Stadsgewest

Haaglanden op hoofdlijnen geanalyseerd. De gegevens gepresenteerd in dit hoofdstuk zijn gebaseerd op Locatus, mei 2012. Om de
ontwikkeling van het aanbod te analyseren, zijn de gegevens uit
het Koopstromenonderzoek Randstad 2011 gebruikt. Omdat dit
onderzoek in 2011 is uitgevoerd, wijken de cijfers hieruit enigszins
af van de recente Locatusgegevens.

Retailstructuur: omvang en samenstelling

Haaglanden

311.244 (1.838)

303

1.043.759 (4.248)

1.017

398.858 (2.149)

330

1.351.066 (4.805)

1.120

5.621.463 (27.450)

347

22.220.362 (75.012)

1.359

Stadsregio
Rotterdam
Nederland

Per gemeente zijn de verschillen in aanbod per 1.000 inwoners in

figuur 1 en 2 weergegeven. In deze figuren wordt het dagelijkse en
niet-dagelijkse aanbod per gemeente per 1.000 inwoners ten opzichte van elkaar gerangschikt.

Winkelaanbod blijft achter op landelijke gemiddelde

In totaal bedraagt de omvang van het detailhandelsaanbod in het
Stadsgewest Haaglanden 1,36 miljoen m winkelvloeroppervlak
(wvo), verdeeld over circa 6.085 winkels. Als we het winkelaanbod
afzetten tegen het aantal inwoners dan ligt het aanbod per 1.000
inwoners in zowel de dagelijkse als in de niet-dagelijkse artikelensector lager dan het landelijke gemiddelde. Bij vergelijking met de
Stadsregio Rotterdam is het aanbod per 1.000 inwoners eveneens
kleiner. Per 1.000 inwoners heeft Stadsgewest Haaglanden in de
dagelijkse sector een aanbod van 303 m wvo, tegenover 347 m
landelijk. In de niet-dagelijkse artikelensector bedraagt het aanbod
in het Stadsgewest 1.017 m, tegenover 1.359 m wvo landelijk.

Bijlagen

29

Omvang winkelaanbod toegenomen11

De omvang van het detailhandelsaanbod in het Stadsgewest Haaglanden is de laatste 6 jaar met circa 7,5% toegenomen (zie tabel 2).
Het gaat dan om een groei van ruim 94.000 m wvo. Het aantal
winkels is met circa 410 afgenomen. Hieruit valt op te maken dat de
trend tot schaalvergroting (winkels zijn gemiddeld gezien groter)
heeft doorgezet. De groei van het winkeloppervlak is in procenten
het grootst geweest in Midden-Delfland, Westland en Zoetermeer.
Enkel in Leidschendam is het aantal winkelmeters afgenomen.

Figuur 1: m wvo dagelijks winkelaanbod per 1.000 inwoners, per gemeente

Rijswijk
Nederland
Leidschendam-Voorburg
Den Haag
Wassenaar
Delft
Pijnacker-Nootdorp
Zoetermeer
Westland
Midden-Delfland
0

50

100

150

200

250

300

350

400

Figuur 2: m wvo niet-dagelijks winkelaanbod per 1.000 inwoners, per gemeente

Westland
Delft
Nederland
Rijswijk

Omvang leegstand in tegenstelling tot algemene trend afgenomen12

De omvang van de leegstand is in de periode 2004 2011 met 7,5%
afgenomen, de leegstand in aantal winkelpanden is eveneens afgenomen (-8%). In Den Haag en Pijnacker-Nootdorp is de leegstand
zowel in omvang als in aantal afgenomen. Daarentegen is in Delft,
Leidschendam-Voorburg, Rijswijk en Westland de leegstand in omvang en aantal juist toegenomen. In 2011 is de omvang van de
leegstand ten opzichte van het totale aanbod in de gemeente het
grootst in Delft (22%), Den Haag (14%) en Leidschendam-Voorburg
(12%).

Zoetermeer
Wassenaar
Leidschendam-Voorburg
Den Haag
Pijnacker-Nootdorp
Midden-Delfland
0

200

400

600

800

1000 1200 1400 1600

11
12

30

Bron: Koopstromenonderzoek Randstad 2011

Bron: Koopstromenonderzoek Randstad 2011

Bijlagen

Tabel 2 Winkelaanbod en leegstand 2004 2011

13

Winkelaanbod
2004

Delft
Den Haag
Leidschendam-Voorburg
Midden-Delfland
Pijnacker-Nootdorp

Leegstand
2011

a.w.

m wvo

2004

a.w.

m wvo

a.w.

2011
m wvo

a.w.

m wvo

617

133.671

560

141.849

58

15.066

72

31.006

3.720

594.413

3.456

627.669

585

121.028

515

87.779

479

92.024

418

88.661

46

7.708

50

10.565

58

9.595

53

11.164

177

575

162

47.309

159

50.062

40

5.332

19

3.447

Rijswijk

355

80.070

337

81.692

29

3.879

30

6.825

Wassenaar

192

29.943

176

32.091

16

2.324

16

2.273

Westland

575

141.553

559

162.019

50

8.233

57

8.416

Zoetermeer

459

129.531

487

157.019

34

5.608

31

5.770

6.617

1.258.109

6.205

1.352.226

860

169.345

791

156.656

Totaal

13

Bron: Koopstromenonderzoek Randstad 2011

Bijlagen

31

Spreiding winkelaanbod
In het Stadsgewest Haaglanden is circa 35% van het aanbod te vinden in de centrale winkelgebieden en circa 28% in de ondersteunende winkelgebieden. De spreiding van het detailhandelsaanbod
in het Stadsgewest Haaglanden wijkt enigszins af van het landelijke
beeld. In het Stadsgewest is relatief veel winkelaanbod gevestigd in
de ondersteunende winkelgebieden (28% t.o.v. 15%). Reden hiervoor is dat het aanbod in stedelijke winkelstraten ruim is. Deze
winkelgebieden vallen onder de categorie ondersteunend. Het
verspreid gelegen winkelaanbod blijft iets achter bij het landelijke
gemiddelde (28% t.o.v. 32% landelijk). Het gaat hier om solitaire
winkels binnen de kernen, op bedrijventerreinen of buiten de bebouwde kom. Slechts 8% wordt getypeerd als overig winkelgebied,
landelijk is dit 16%. Hieronder verstaan we grootschalige en speciale winkelconcentraties, zoals de woonboulevards, Den Haag Megastores en the Globe.

Branchering
In figuur 4 is het detailhandelsaanbod in m wvo per 1.000 inwoners
naar branche afgezet tegen het gemiddelde hiervan in Nederland.
Onderstaand overzicht geeft weer of bepaalde branches in Stadsgewest Haaglanden ten opzichte van het landelijke gemiddelde al
dan niet ruim vertegenwoordigd zijn.
(enigszins) minder verte-

op niveau

genwoordigd

(enigszins) ruim vertegenwoordigd

Levensmiddelen

Persoonlijke verzorging

Kleding & Mode

Juwelier & Optiek

Schoenen & Lederwaren

Media

Warenhuis

Huishoudelijke & Luxe ar

Antiek & Kunst
Sport & Spel
Hobby
Plant & Dier

Figuur 3: Verhouding omvang (wvo) naar winkelgebiedstype

14

Bruin & Witgoed

Auto & Fiets

40%

Doe-het-zelf

35%

Wonen

30%

Detailhandel Overig

25%
20%
15%
10%
5%
0%
Centraal
14

Ondersteunend

Overig

Indeling op basis van Locatus, voor definities zie bijlagen

Stadsgewest Haaglanden

Bijlagen

Verspreide
bewinkeling

Nederland

33

Figuur 4: m wvo per 1.000 inwoners naar branche Stadsgewest Haaglanden en

Nederland

450
400
350
300
250
200
150
100
50
0

Bevolkingsontwikkeling
Momenteel heeft de regio Den Haag circa 1,02 mln. inwoners. Op
basis van de cijfers van het CBS gaat het aantal inwoners in de regio
Haaglanden de komende jaren stijgen naar circa 1,05 mln. in 2015
en 1,07 mln. in 2020. De positieve bevolkingsontwikkeling is het
grootst in Delft (+8% tot 2015). In de overige gemeenten is ook
sprake van een positieve bevolkingsgroei, met uitzondering van
Wassenaar.
Indicatie huidig en toekomstig functioneren detailhandel
Op basis van bevolkings(ontwikkelings)cijfers, de koopkrachtbinding en toevloeiing15 en de gemiddelde bestedingen (afhankelijk
van het inkomensniveau) is een inschatting gemaakt van het huidig- en toekomstig functioneren (zie onderstaande tabel). In het
toekomstig functioneren zijn de bestedingen en de koopstromen
constant gehouden. Wel is er rekening gehouden met de bevolkingstoename of afname.

StadsgewestHaaglanden

Nederland

Vraagstructuur
In deze paragraaf wordt er ingezoomd op het draagvlak voor de
retailvoorzieningen in het Stadsgewest Haaglanden, in het heden
en in de nabije toekomst (2015). Op basis hiervan is een inschatting
gemaakt van de mate van ontwikkelingsruimte voor de detailhandel per gemeente tot circa 2015. Hierbij dient opgemerkt te worden
dat de ontwikkelingruimte niet richtinggevend is voor het regionale beleid, maar slechts een handreiking is voor beleid op lokaal niveau.

Functioneren dagelijks winkelaanbod per gemeente

De landelijke richtlijn voor het op niveau functioneren van de dagelijkse artikelensector is 6.910,-. Naarmate het supermarktaandeel
hierbinnen groter is, dient bij een goed functioneren ook de gemiddelde vloerproductiviteit hoger te liggen. Reden hiervoor is dat
supermarkten een hogere gemiddelde vloerproductiviteit nodig
hebben voor een goed functioneren dan bijvoorbeeld versspeciaalzaken.

15

34

Koopstromenonderzoek Randstad 2011

Bijlagen

Het dagelijks winkelaanbod in Delft, Leidschendam-Voorburg, Pijnacker-Nootdorp, Westland en Zoetermeer functioneert bovengemiddeld. In de overige gemeenten functioneert het dagelijks winkelaanbod op niveau. Dit geeft een erg positief beeld.
Functioneren niet-dagelijks winkelaanbod per gemeente
De landelijke richtlijn voor het op niveau functioneren van de nietdagelijkse artikelensector is 1.960,-. Echter, deze richtlijn zegt niet
zoveel omdat de vloerproductiviteit in centrumgebieden aanzienlijk
hoger dient te liggen voor een goed functioneren dan op perifere
detailhandelsconcentraties. Wanneer er binnen een gemeente dus
sprake is van een ruim aanbod in de periferie, ligt logischerwijs ook
de gemiddelde vloerproductiviteit aanzienlijk lager. Daarom zijn er
op basis van de algemene vloerproductiviteitscijfers in de nietdagelijkse artikelensector geen eenduidige conclusies te trekken.

tuincentra is er geen indicatie gegeven. In de centrumgebieden

is er met name in de gemeente Zoetermeer ontwikkelingsruimte aan te wijzen en in beperktere mate in Delft, Den Haag, Leidschendam-Voorburg, Rijswijk en Westland. Op de PDVconcentraties gericht op wonen is er met name gekeken naar
het huidig functioneren en de aantrekkingskracht van deze
concentraties. Concluderend kan gesteld worden dat er met
name op Leeuwenstein nog sprake is van enige ontwikkelruimte.

Mate van ontwikkelingsruimte dagelijkse artikelensector

Op basis van het huidig functioneren, de bevolkingsontwikkeling,
de leegstand en de kwaliteit van het gevestigde aanbod en het
verzorgingsbereik heeft BRO een inschatting gemaakt van de ontwikkelingsruimte voor detailhandel per gemeente. Dit is gepresenteerd in onderstaande tabel.
In de dagelijkse artikelensector is er met name in de gemeenten
Delft, Leidschendam-Voorburg, Pijnacker-Nootdorp, Westland
en Zoetermeer nog sprake van ontwikkelingsruimte.
In de niet-dagelijkse artikelensector is er een scheiding gemaakt
in frequent-benodigd niet-dagelijks winkelaanbod en recreatief
winkelaanbod (wat veelal gelegen is in centrumgebieden) en
PDV-aanbod gericht op wonen. Specifiek voor bouwmarkten en

Bijlagen

35

Tabel 3 Mate van ontwikkelingsruimte per gemeente

16

Indic. vloerIndic. vloer-

prod. niet-

Vloerprod.

Mate van ontwikk. Mate van ontwikk.

% leeg-

Bevolkings-

Vloerprod.

prod. dage-

dagelijks ontwikkeling

dagelijks

dagelijks

ruimte

niet-dagelijks +

concentraties

wvo KSO

lijks 2011

2011

17

2015

2015

dagelijks

recreatief

gericht op wonen

2011

Delft

8100

3025

8%

8750

3275

****

***

***

16%

Den Haag

6800

2475

1%

6875

2525

**

***

n.v.t.

15%

Leidschendam-Voorburg

7525

3100

4%

7875

3225

***

***

n.v.t.

7%

Midden-Delfland

6875

800

3%

7050

825

**

**

n.v.t.

2%

Pijnacker-Nootdorp

8075

1650

4%

8425

1725

****

**

n.v.t.

7%

tot 2015

niet- Mate van ontwikk.

frequent benodigd

ruimte op PDV- stand in m

Rijswijk

6825

3350

4%

7075

3475

**

***

n.v.t.

11%

Wassenaar

6900

1975

-3%

6725

1900

**

n.v.t.

6%

Westland

8700

1750

5%

9125

1825

*****

***

**

7%

Zoetermeer

8675

2825

2%

8825

2875

*****

*****

8%

* Zeer beperkt
** Beperkt
*** Enigszins
**** Ja
***** Overtuigend ja

16

17

16

Op basis van bevolkings(ontwikkelings)cijfers, de koopkrachtbinding en toevloeiing en de gemiddelde bestedingen (afhankelijk van het inkomensniveau) is een inschatting
gemaakt van het huidig- en toekomstig functioneren. In het toekomstig functioneren zijn de bestedingen en de koopstromen constant gehouden. Wel is er rekening gehouden met de bevolkingstoename of afname.
CBS, 2012

36

Bijlagen

BIJLAGE 2: FACTSHEETS PER GEMEENTE

In deze bijlage wordt er per gemeente ingezoomd op het detailhandelsaanbod, de plannen en initiatieven en het perspectief van
het winkelaanbod.
Bij de factsheets kunnen de volgende opmerkingen worden geplaatst:
De cijfers gepresenteerd in de factsheets komen niet overeen
met cijfers gepresenteerd in bijlage 1, tabel 2. Reden hiervoor is,
dat in de factsheets de meest recente gegevens uit Locatus gebruikt zijn (Locatus, mei 2012) en in bijlage 1, tabel 2 zijn de
gegevens uit het Koopstromenonderzoek Randstad 2011 gepresenteerd. Deze cijfers zijn niet een op een met elkaar te vergelijken.
Het genoemde % leegstand in aantal verkooppunten in de
factsheets is het % leegstaande panden t.o.v. het totaal aantal
winkelpanden. Omdat de leegstand in het Koopstromenonderzoek Randstad 2011 op andere wijze is berekend, wijken deze
cijfers hiervan af.
Hetgeen wat gezegd wordt over het detailhandelsbeleid op
gemeenteniveau is geen visie van BRO, maar is het vigerende
detailhandelsbeleid wat zelf door de gemeenten ter input is
aangeleverd.
De beschreven perspectieven kunnen gezien worden als handreikingen om lokaal beleid op basis van het stadsgewestelijke
beleid verder vorm te geven.

Bijlagen

37

38

Bijlagen

Gemeente Delft
Gemeente Delft beschikt over 163.510 m wvo verdeeld over 558 verkooppunten. Belangrijke winkelgebieden in Delft zijn het centrum, In den Hoven en huis-, tuin- en keukenboulevard Leeuwenstein. De binnenstad van Delft trekt met haar recreatief winkelaanbod ook
consumenten uit andere delen van Haaglanden en daarbuiten (winkelen als onderdeel van
een toeristisch bezoek). In de Hoven kan getypeerd worden als lokaal verzorgend centrum
(ook wel stadsdeelcentrum) dat naast een uitgebreid boodschappenaanbod ook een functie vervult op het vlak van efficint recreatief winkelen. Leeuwenstein vormt een sterk
perifeer detailhandelscluster met aanbod in de branches wonen en doe-het-zelf.
Detailhandelsbeleid
De gemeente Delft zit in de vaststellingsfase van haar nieuwe detailhandelsbeleid. De
hoofdlijnen uit het beleid zijn hier opgesomd:
een toekomstbestendige detailhandelsstructuur waarin een drietal parels (de binnenstad, In de Hoven en Leeuw & Stein) de hoofdstructuur bepalen. Daarin ondersteund
door een aantal sterke eventueel op te schalen buurtwinkelcentra.
Er wordt niet langer gekozen voor het ondersteunen van buurtwinkelcentra waar een
beperkt toekomstperspectief voor bestaat.
Slechts een beperkte uitbreidingsruimte van het winkeloppervlak wordt voorzien. Deze uitbreidingsruimte wordt gereserveerd voor de drie parels en de perspectiefrijke
buurtwinkelcentra.
Perifere detailhandel wordt in principe beperkt tot de daartoe aangewezen locatie
Leeuwenstein. Brancheverbreding wordt hier niet voorgestaan.
Geen nieuw buurtwinkelcentrum Watertuinen zonder afbouw buurtwinkelcentrum
Nassaulaan.
Geen niet-perifeer winkelaanbod op Schieoevers Zuid en geen perifeer winkelaanbod
op Schieoevers Zuid met enkele uitzonderingen daargelaten.
In de Hoven behoudt voor de toekomst de rol van boodschappencentrum zonder dat
dit in de weg staat van lopende plannen
Winkelgebied

Typering

Dagelijks

Niet-dagelijks

a.w.

m wvo

a.w.

m wvo

Centrum Delft

Regionaal verzorgend centrum

54

7.778

257

40.611

In de Hoven

Lokaal verzorgend centrum

32

8.032

51

8.263

Leeuwenstein

Perifere detailhandelsconcentratie

22

23.001

Ikea

Supergrootschalige solitaire vestiging

37.500

Aanbodfactoren

Delft

Dagelijks winkelaanbod per 1.000 inwoners (m wvo)

Niet-dagelijks winkelaanbod per 1.000 inwoners (m wvo)

Landelijk

297

347

1.377

1.359

% leegstand in aantal verkooppunten

12%

12%

% filiaalbedrijven in m wvo

73%

59%

Bevolkingsontwikkeling

Bijlagen

2011

2015

2020

97,7

104,4

108,9

39

Plannen en initiatieven
Winkelcentrum in de Hoven wordt uitgebreid op de Papsouwelaan met 2.400 m wvo, de Wereldmarkt met
1.200 m wvo en de Albert Heijn naar XL formule met 1.600 m wvo. De plannen zijn vertraagd vanwege de
economische crisis. De WGDL heeft toestemming gegeven voor 1.600 m wvo voor uitbreiding AH XL. De rest
moet nog langs de WGDL.

Perspectief
De versterking van de binnenstad van Delft is de komende jaren vooral gericht op versterking van het recreatieve winkelaanbod in de binnenstad (bestrijding van leegstand)
en het verbeteren van de inrichting. Ontwikkeling is hierbij gericht op herstructurering en
niet zozeer op uitbreiding. Versterking van de boodschappenfunctie en het efficintrecreatieve karakter van In de Hoven wordt voorgestaan, mits de ontwikkelingen gericht
zijn op het versterken van de identiteit als lokaal verzorgend stadsdeelcentrum. Leeuwenstein heeft in haar huidige vorm een sterke uitgangspositie. Eventuele versterking van het
thema wonen en doe-het-zelf op deze locatie kan, wanneer initiatieven zich voordoen,
aan de orde zijn.

Bijlagen

40

Gemeente Den Haag

De gemeente Den Haag beschikt over 613.930 m wvo verdeeld over 3.369 verkooppunten.
De Haagse binnenstad is het belangrijkste aankoopcentrum van Den Haag en vormt samen
met Rotterdam-centrum de belangrijkste aankoopcentra in de zuidvleugel van de Randstad. In omvang en functie is De Megastores het tweede winkelgebied van Den Haag, op
de binnenstad na. Leyweg vormt het enige stadsdeelcentrum binnen de gemeente. Daarnaast kent de gemeente Den Haag een groot aantal stedelijke winkelstraten, wijk- en
buurtwinkelcentra. Vanwege het regionale karakter van dit onderzoek zijn enkel de
grootste stedelijke winkelstraten meegenomen.
Winkelgebied

Typering

Dagelijks

Niet-dagelijks

a.w.

m wvo

a.w.

m wvo

Centrum Den Haag

Binnenstad

123

16.741

657

144.574

Leyweg

Stadsdeelcentrum

34

8.251

79

16.605

Fahrenheitstraat-Thomsonlaan

Stedelijke winkelstraat

19

2.794

76

2.813

Frederik Hendriklaan Den Haag

Stedelijke winkelstraat

47

4.329

93

4.376

Theresiastraat

Stedelijke winkelstraat

22

3.584

55

3.606

Weimarstraat/Beeklaan

Stedelijke winkelstraat

38

4.852

70

4.890

Zeeheldenkwartier

Stedelijke winkelstraat

22

5.418

72

5.440

s Gravenhage Megastores

Grootschalige concentratie

3.901

40

44.442

Aanbodfactoren

Den Haag

Landelijk

312

347

Dagelijks winkelaanbod per 1.000 inwoners (m wvo)

Niet-dagelijks winkelaanbod per 1.000 inwoners (m wvo)

928

1.359

% leegstand in aantal verkooppunten

13%

12%

% filiaalbedrijven in m wvo

59%

59%

2011

2015

2020

495,1

495,7

504,7

Bevolkingsontwikkeling

* De bevolking in de gemeente Den Haag groeit sneller dan de prognoses van CBS aangeven. Per 1 januari 2012
telt de gemeente Den Haag circa 502.055 inwoners.

Plannen en initiatieven

Voor verschillende locaties in het kernwinkelgebied zijn plannen in een vergevorderd stadium, zoals
Spui/Kalvermarkt (ca. 8.500 m bvo, waarvan 6.500 m bvo toevoeging), de nieuwe Haagse Passage (ca.
10.500 m bvo, waarvan 9.000 m bvo toevoeging), Het Sijthoff Citypand (ca. 4.500 m bvo, waarvan 4.000
m bvo toevoeging) en La Cigea (ca. 15.300 m bvo waarvan 12.100 m bvo toevoeging). Daarnaast wordt
de Bijenkorf uitgebreid met circa 2.000 m bvo. Alle plannen voor de binnenstad moeten nog langs de
WGDL.

Babylon wordt uitgebreid met 2.500 m bvo. De WGDL is hiermee akkoord.

Op het Savornin Lohmanplein wordt circa 4.100 m bvo toegevoegd, waarvan 600 m bvo buiten het bestemmingsplan. Dit plan moet nog langs de WGDL.

Bij Ambachtsgaard wordt circa 1.500 m bvo toegevoegd, dit moet nog langs de WGDL.

Bijlagen

41

Perspectief
Diverse concrete plannen en initiatieven in de binnenstad (totaal circa 32.500 m bvo)
dragen eraan bij dat het profiel van Den Haag als winkelstad de komende jaren versterkt
zal worden. Wanneer de bestaande planvoorraad in de binnenstad wordt gerealiseerd,
wordt de concurrentiepositie van Den Haag-centrum aanzienlijk versterkt en zal de concurrentie met de regionaal verzorgende centra toenemen. Tevens bestaat de kans dat de
leegstand gaat toenemen op andere (minder centrale) plekken in het centrum. Van belang is de plannen en initiatieven af te wegen op kwaliteitsaspecten: dragen zij bij aan
het optimaliseren van de shoppingomgeving met een compacte, herkenbare, toegankelijke binnenstad met een hoge penetratiegraad (de passanten bezoeken een groot gedeelte
van de binnenstad)? In de versterking van Den Haag centrum dient er in regionaal perspectief wel aandacht te zijn voor de positie van de regionaal verzorgende centra. De
ontwikkeling van Den Haag centrum dient niet ten koste te gaan van de positie van de
bestaande regionaal verzorgende centra.
In Leyweg wordt de komende jaren gewerkt aan functionele, ruimtelijke en organisatorische oplossingen. Uitbreiding is gezien de huidige leegstand en het matig functioneren
van het winkelcentrum niet aan de orde.
Hoewel Megastores een relatief matige start heeft gehad met betrekkelijk veel leegstand,
functioneert het winkelcentrum nu redelijk. Eventuele uitbreidingen zijn mogelijk mits er
concrete initiatieven vanuit de markt zich voordoen om hier nieuw grootschalig winkelaanbod te accommoderen, wat in de reguliere centrumgebieden geen plek kan vinden.
De stedelijke winkelstraten dienen naar de toekomst toe gepositioneerd te worden tussen enerzijds de buurt- en wijkwinkelcentra en anderzijds Den Haag-centrum. Opschalen
van stedelijke winkelstraten zodat aanbod op wijk- en buurtniveau verdwijnt, is niet wenselijk. De stedelijke winkelstraten vervullen nadrukkelijk een lokale functie gericht op
boodschappen doen en beperkt aanvullend efficint recreatief winkelen gericht op het
eigen stadsdeel. Met name aandacht voor de inrichting van de openbare ruimte en de
leegstand in deze straten is gevraagd.

Bijlagen

42

Gemeente Leidschendam-Voorburg
Gemeente Leidschendam-Voorburg beschikt over 91.977 m wvo verdeeld over 424 verkooppunten. Leidsenhage vormt het hoofdwinkelcentrum van Leidschendam en heeft een
sterke regionale aantrekkingskracht vanuit andere delen van Haaglanden, zoals Den Haag.
Leidschendam-centrum vormt binnen de kern een kleiner lokaal verzorgend centrum wat
momenteel verbouwd wordt. De kern Voorburg beschikt over 2 elkaar aanvullende centra.
Enerzijds het oude centrum van Voorburg en anderzijds winkelgebied De Julianabaan.
Oud-Voorburg richt zich op het gebied van dagelijks winkelaanbod op de omliggende
buurten en wijken. Het niet-dagelijkse aanbod heeft een groter verzorgingsbereik van
wege de unieke en relatief hoogwaardige uitstraling. De Julianabaan vormt het koopcentrum van Voorburg met 2 supermarkten en een groot ketenaanbod.
Detailhandelsbeleid
De gemeente richt zich op versterking van de (kern)winkelcentra Leidsenhage, OudVoorburg, Leidschendam-Centrum en Julianabaan. De opgave is vooral kwalitatief van
aard en gericht op verbetering van de attractiviteit van de centra en versterking van de
complementaire kwaliteiten van de afzonderlijke winkelcentra. De uitbreiding in Leidschendam-centrum is bijna afgerond. Ontwikkelingsruimte is er met name in het winkelcentrum Leidsenhage. In dit winkelcentrum is sprake van een zekere achteruitgang door
wat meer leegstand dan normaal en het toenemen van outlet-invulling. Voor Leidsenhage
wordt een integrale gebiedsvisie ontwikkeld. Een gebiedsvisie die inzet op regionale versterking (in kwalitatieve en kwalitatieve zin) van het winkelcentrum.
De gebiedsvisie wordt getoetst aan de Uitwerking Integrale Uitgangspunten Herontwikkeling Winkelcentrum Leidsenhage 2011. Hierin zijn de gemeentelijke randvoorwaarden
voor de herontwikkeling opgenomen. Hierin is onder meer opgenomen dat het winkelcentrum de slag maakt van Koopfabriek naar Winkelparadijs. Dit houdt in de slag te maken van retail naar detail, in te zetten op een breder, dieper en kwalitatief goed aanbod,
uitbreiden en eventueel clusteren van (dag)horeca, evenementen en andere functies die
het recreatieve aspect in het winkelcentrum brengen.
Randvoorwaardelijk is ook aangegeven dat de basis voor eventuele aanpassingen en/of
uitbreidingen in Leidsenhage het goed inzichtelijk krijgen van consumentenbehoeften en
beleving is. Dit in aanvulling op kwantitatieve onderzoeksresultaten (vb. DPO). Uitbreiding van de bestaande winkels is gericht op toegevoegde waarde voor de gemeente en de
regio en levert geen uitholling van de andere lokale winkelcentra op. Verder streven naar
complementariteit met winkelcentra op regionale schaal.
Winkelgebied

Typering

Dagelijks
a.w.

Niet-dagelijks

m wvo

a.w.

m wvo

Leidsenhage

Regionaal verzorgend centrum

27

8.096

117

35.390

Oud-Voorburg (Herenstraat)

Lokaal verzorgend centrum

14

1.787

69

6.602

De Julianabaan Voorburg

Lokaal verzorgend centrum

15

5.044

44

8.082

Lokaal

12

1.515

20

3.091

Leidschendam-centrum

verzorgend

centrum

klein

Bijlagen

43

Aanbodfactoren

Leidschendam-

Landelijk

Voorburg
Dagelijks winkelaanbod per 1.000 inwoners (m wvo)

344

347

Niet-dagelijks winkelaanbod per 1.000 inwoners (m wvo)

932

1.359

% leegstand in aantal verkooppunten

9%

12%

72%

59%

2011

2015

2020

72,1

75,4

77,0

% filiaalbedrijven in m wvo

Bevolkingsontwikkeling

Plannen en initiatieven

Voor Leidsenhage wordt gewerkt aan een integrale gebiedsvisie die inzet op regionale versterking (kwalitatief en kwantitatief) van het winkelcentrum ter voorkoming van verdere achteruitgang in het functioneren. Inzet is de ontwikkeling naar een top regionaal winkelparadijs. Voor de gebiedsvisie worden de marktruimte- en mogelijkheden, zowel aan vraag- als aanbodzijde, onderzocht. De plannen gaan uit van uitbreiding van circa 11.000 m bvo. Dit moet nog langs de WGDL.

Perspectief
De ontwikkeling van Leidsenhage dient te passen in het profiel als regionaal verzorgend
centrum. De rol in de detailhandelsstructuur ten opzichte van Den Haag-centrum en het
lagere schaalniveau (lokaal verzorgend), mag met het oog op een goede consumentenverzorging niet worden verstoord (gericht op complementariteit). Uitbreidingen kunnen
aan de orde zijn, mits initiatieven de positie van het centrum, gericht op de consumentendoelgroepen en de consumentenbehoeften in het verzorgingsgebied, versterken.
Kwaliteitsimpulsen zijn daarbij bepalend. Het zwaartepunt in het programma ligt op
winkelaanbod en daghoreca. Aanvullend aanbod (leisure, dienstverlening) dient nauwkeurig te worden afgestemd met het aanbod in de overige centra (o.a. Oud-Voorburg).
Het accent van het winkelaanbod ligt op aanbod in het middensegment. Hoogwaardig
kwaliteitsaanbod, vernieuwende concepten en specialistisch aanbod richt zich op de specifieke doelgroepen in het verzorgingsgebied.
Voor Oud-Voorburg, De Julianabaan en Leidschendam-centrum (incl. de recente revitalisering) is het perspectief erop gericht de bestaande kwaliteiten te behouden en daar
waar mogelijk te versterken. Voor De Julianabaan betekent dit behoud van een goed
brancheprofiel binnen boodschappen en liever geen verkleuring naar andere functies
(zoals dienstverlening). Voor Oud-Voorburg betekent dit het versterken van de identiteit
van het gebied door het behouden van de bijzondere uitstraling en de versterking van
het specialistische karakter, zowel in dagelijks aanbod als op het gebied van mode en
luxe. Leidschendam-Centrum zal zich de komende jaren verder ontwikkelen tot een modern boodschappencentrum met culturele en leisurevoorzieningen.

Bijlagen

44

Gemeente Midden-Delfland
Gemeente Midden-Delfland beschikt over 11.320 m wvo verdeeld over 55 verkooppunten.
De drie grootste kernen binnen de gemeente, te weten Den Hoorn, Schipluiden en Maasland, vervullen een lokaalverzorgende functie.
Winkelgebied

Typering

Dagelijks
a.w.

m wvo

a.w.

m wvo

Centrum den Hoorn

Lokaal verzorgend centrum

1.252

835

Centrum Schipluiden

Lokaal verzorgend centrum

1.215

10

1.149

Centrum Maasland

Lokaal verzorgend centrum

1.383

229

Aanbodfactoren

Niet-dagelijks

Midden-Delfland

Landelijk

Dagelijks winkelaanbod per 1.000 inwoners (m wvo)

214

347

Niet-dagelijks winkelaanbod per 1.000 inwoners (m wvo)

410

1.359

% leegstand in aantal verkooppunten

3,5%

12%

% filiaalbedrijven in m wvo

35%

59%

2011

2015

2020

18,2

18,4

18,6

Bevolkingsontwikkeling

Plannen en initiatieven

Centrum de Hoorn krijgt een uitbreiding van 2.388 m wvo, waarvan 757 m wvo voor dagelijks en 1.631 m
wvo niet-dagelijks. De WGDL is akkoord met 2.388 m wvo uitbreiding.

Er is een distributieplanologisch onderzoek uitgevoerd naar mogelijke uitbreiding van Spreeuwennest. Het
DPO gaat uit van een uitbreidingsmogelijkheid van 2.800 m wvo. Van het plan is 1.000 m wvo in de dagelijkse artikelensector hard. In de vorige visie is 1.250 m wvo aangegeven als hard plan. De vraag is, of het
om hetzelfde gaat en of dat het plan is teruggeschroefd met 250 m wvo.

Ook voor Schipluiden is een DPO uitgevoerd, hierbij gaat het om een uitbreidingsmogelijkheid van 648 m
wvo. Dit moet nog langs de WGDL.

Perspectief
Mogelijke versterking dient zich te richten op het optimaliseren van de boodschappenfunctie van de bestaande centra. Gezien de beperkte bevolkingstoename is het realiseren
van het volledige planvolume (circa 5.800 m wvo) wat zou betekenen een verdubbeling
van het totale winkelvloeroppervlak niet haalbaar. De plannen dienen onderling dus
goed afgewogen te worden en afgestemd te zijn op het draagvlak in de omgeving.

Bijlagen

45

Gemeente Pijnacker-Nootdorp
Gemeente Pijnacker-Nootdorp beschikt over 49.381 m wvo verdeeld over 160 verkooppunten. Na realisatie van de projecten Ackershof en winkelcentrum Keijzershof hebben
alle kernen van de gemeente hun eigen winkelcentrum: De Parade in Nootdorp, De Ackershof en de tweede fase daarvan in Pijnacker en De Emerald in Delfgauw.
Detailhandelsbeleid
De ligging van Pijnacker-Nootdorp nabij grote steden als Delft, Den Haag en Zoetermeer,
maakt dat de detailhandel en horeca in de gemeente vooral in een lokale- en dagelijkse
behoefte voorzien. Voor het recreatief winkelen maken inwoners uit Pijnacker-Nootdorp
gebruik van het aanbod in de grote steden. Het fijnmazig aanbod in de winkelcentra in
Pijnacker, Nootdorp en Delfgauw is belangrijk voor de kwaliteit en het karakter van het
woon- en leefklimaat in de gemeente. Het aanbod in Pijnacker-Nootdorp onderscheidt
zich door het lokale en vriendelijke karakter, service en kwaliteit.
De gemeente Pijnacker-Nootdorp zet in op het handhaven en versterken van een evenwichtig en fijnmazig aanbod van detailhandel- en horecavoorzieningen. Door de clustering van detailhandel in de centra wordt optimaal gebruik gemaakt van de synergievoordelen en wordt leegstand voorkomen. Na de realisatie van de uitbreidingen in PijnackerCentrum (Ackershof II) en Keijzershof is het detailhandels-aanbod in de gemeente op peil.
De clustering van detailhandel en horeca in en rond de winkelcentra is gewenst, creert
levendigheid en helpt leegstand voorkomen.
De gemeente Pijnacker-Nootdorp is terughoudend met een verdere uitbreiding van het
aantal vierkante meters detailhandel. In principe is een dergelijke uitbreiding alleen mogelijk bij de bestaande winkelcentra ter voorkoming van leegstand of versterken van het
aanbod. Een uitzondering kan worden gemaakt voor combinaties van detailhandel met
horeca of glastuinbouw in het buitengebied, bijvoorbeeld voor de verkoop van streekproducten. Voorwaarde hierbij is dat detailhandel een nevenactiviteit moet zijn, met een beperkt winkelvloeroppervlak.
Winkelgebied

Typering

Dagelijks
a.w.

m wvo

a.w.

m wvo

Centrum Pijnacker

Lokaal verzorgend centrum

20

5.042

43

7.429

Centrum Nootdorp

Lokaal verzorgend centrum

16

4.884

36

6.160

Centrum Delfgauw

Lokaal verzorgend centrum

2.103

292

Aanbodfactoren

Niet-dagelijks

Pijnacker-Nootdorp

Landelijk

Dagelijks winkelaanbod per 1.000 inwoners (m wvo)

281

347

Niet-dagelijks winkelaanbod per 1.000 inwoners (m wvo)

721

1.359

% leegstand in aantal verkooppunten

10%

12%

% filiaalbedrijven in m wvo

78%

59%

2011

2015

2020

49,3

50,0

51,9

Bevolkingsontwikkeling

Bijlagen

46

Plannen en initiatieven

Er zijn plannen om Pijnacker-centrum met circa 2.200 m bvo uit te breiden. Dit moet nog langs de WGDL.

Perspectief
Met de huidige revitalisering en uitbreiding van het centrum van Pijnacker en de oplevering van De Parade circa 5 jaar geleden, beschikt de gemeente Pijnacker-Nootdorp over
kwalitatief en kwantitatief goed aanbod om de lokale consument te bedienen.

Bijlagen

47

Gemeente Rijswijk
Gemeente Rijswijk beschikt over 78.514 m wvo verdeeld over 321 verkooppunten. De gemeente Rijswijk heeft een groot aantal winkelcentra. Bovenaan de detailhandelsstructuur
staat het regionale winkelcentrum In de Bogaard. Daarna volgt de oude dorpskern, OudRijswijk, als lokaal verzorgend winkelcentrum. De overige winkelcentra zijn buurtwinkelcentra, die een beperkt verzorgingsgebied hebben.
Detailhandelsbeleid
Het detailhandelsbeleid in Rijswijk is gericht op behoud en versterking van de bestaande
detailhandelsstructuur. Het uitgangspunt is dat er voor iedere inwoner op redelijke afstand van de woning aanbod van dagelijkse goederen is. Daarom is er aandacht voor het
behoud van de buurtwinkelcentra, voor het versterken van de positie van zowel het regionale winkelcentrum In de Bogaard als van het historische winkelcentrum in Oud-Rijswijk
en voor het scheppen van randvoorwaarden voor de toekomstige vestiging van detailhandel in Rijswijk Buiten.
Winkelgebied

Typering

Dagelijks
a.w.

Niet-dagelijks

m wvo

a.w.

m wvo

Centrum Rijswijk (In de Bogaard)

Regionaal verzorgend centrum

30

9.423

124

44.969

Oud-Rijswijk

Lokaal verzorgend centrum

29

3.089

57

6.666

Aanbodfactoren
Dagelijks winkelaanbod per 1.000 inwoners (m wvo)
Niet-dagelijks winkelaanbod per 1.000 inwoners (m wvo)

Rijswijk

Landelijk

396

347

1.286

1.359

% leegstand in aantal verkooppunten

12%

12%

% filiaalbedrijven in m wvo

79%

59%

2011

2015

2020

46,7

48,4

49,8

Bevolkingsontwikkeling

Plannen en initiatieven

Voor In de Bogaard bestaan er plannen voor het toevoegen van circa 2.100 m bvo aan detailhandel en
diensten. Daarnaast zijn er plannen voor het toevoegen van circa 17.500 m aan detailhandel en (leisure)voorzieningen in combinatie met de ondertunneling van de Beatrixlaan. Deze plannen zijn echter zacht
van aard. Met het harde plan van 2.100 m bvo heeft de WGDL ingestemd, de andere plannen moeten t.z.t.
nog langs de WGDL.

De WGDL heeft ingestemd met een uitbreiding van 2.375 m bvo detailhandel en diensten in Rijswijk Buiten, waarvan maximaal 1.500 m wvo aan dagelijks aanbod. Daarnaast bestaan nog plannen voor uitbreiding met 2.400 m bvo aan detailhandel en diensten. Dit moet nog langs de WGDL.

Perspectief
Voor het uitbreiden van in de Bogaard geldt dat de ontwikkeling van dit winkelcentrum
dient te passen in het huidige profiel (= regionaal verzorgend). De rol in de detailhandelsstructuur ten opzichte van Den Haag-centrum en het lagere schaalniveau (lokaal verzorgend), mag met het oog op een goede consumentenverzorging niet worden verstoord
(gericht op complementariteit). Uitbreidingen kunnen aan de orde zijn, mits initiatieven

Bijlagen

48

de positie van het centrum, gericht op de consumentendoelgroepen en de consumentenbehoeften in het verzorgingsgebied, versterken. Kwaliteitsimpulsen zijn daarbij bepalend.
Voor Oud-Rijswijk is het behoud en waar mogelijk het versterken van de kwaliteiten van
het gebied (in branchering en historische setting) het uitgangspunt.

Bijlagen

49

Gemeente Wassenaar
Gemeente Wassenaar beschikt over 32.723 m wvo verdeeld over 174 verkooppunten. De
dorpskern van Wassenaar heeft een verzorgende functie voor de gemeente als geheel.
Inwoners van de gemeente kunnen daarnaast terecht voor hun veelal dagelijkse inkopen
in de wijkwinkelcentra Stadhoudersplein en Oostdorperweg.
Winkelgebied

Centrum Wassenaar

Typering

Dagelijks

Lokaal verzorgend centrum

Aanbodfactoren

Niet-dagelijks

a.w.

m wvo

a.w.

m wvo

27

3.808

99

12.144

Wassenaar

Landelijk

Dagelijks winkelaanbod per 1.000 inwoners (m wvo)

310

347

Niet-dagelijks winkelaanbod per 1.000 inwoners (m wvo)

963

1.359

% leegstand in aantal verkooppunten

8%

12%

40%

59%

% filiaalbedrijven in m wvo

Bevolkingsontwikkeling

2011

2015

2020

25,8

25,1

24,7

Plannen en initiatieven
Perspectief
De ontwikkeling van het centrum van Wassenaar is gericht op het behoud van de bestaande kwaliteiten: de sfeervolle uitstraling dankzij de historische bebouwing, een sterk
boodschappenaanbod en recreatief winkelaanbod met deels een hoogwaardig karakter
gericht op de lokale consument.

Bijlagen

50

Gemeente Westland
Gemeente Westland beschikt over 162.095 m wvo verdeeld over 557 verkooppunten. De
gemeente Westland bestaat uit 11 kernen, met name het dagelijkse aanbod is verspreid
over de diverse kernen. Het centrum van Naaldwijk fungeert als hoofdwinkelgebied voor
de gemeente en vervult hiermee een regionale functie. De grotere lokaal verzorgende
centra zijn de centra van Wateringen en s-Gravenzande die gekarakteriseerd kunnen
worden als boodschappencentrum met daarnaast beperkt aanvullend recreatief winkelaanbod. Op woonboulevard Naaldwijk is het aanbod gericht op wonen gevestigd. De
woonboulevard vervult met name een functie voor de inwoners in de gemeente.
Detailhandelsbeleid
De gemeente Westland hanteert in haar detailhandelsbeleid 2 hoofdlijnen:
Er wordt gestreefd naar een situatie waarin de Westlandse kernen zelf voldoende detailhandelsvoorzieningen hebben. De omvang van die detailhandel heeft een sterke
relatie met het lokale inwonertal, maar wordt ook bepaald door marktverhoudingen.
Er wordt gestreefd naar het behoud van zoveel mogelijk detailhandelsomzet in de
gemeente Westland. Het weglekken van omzet naar Den Haag, Rijswijk, Delft en de
Rijnmondgemeenten wordt zoveel als reel mogelijk is, voorkomen.
Deze twee hoofdlijnen hebben als gevolg dat er een in zekere mate spanningsvolle verhouding bestaat op het terrein van detailhandelsontwikkeling tussen Naaldwijk en de
andere kernen. Naaldwijk heeft zich in de afgelopen jaren immers ontwikkeld tot een
kern die concurrentie biedt aan de omliggende steden. Deze moet behouden blijven en zo
mogelijk worden versterkt. Anderzijds worden de voor de kernen opgestelde centrumplannen voor s-Gravenzande, Monster, De Lier, Poeldijk en Kwintsheul onverkort doorgevoerd. Hiermee wordt een kwaliteitsslag voor die kernen bewerkstelligd.
Winkelgebied

Typering

Dagelijks
a.w.

Niet-dagelijks

m wvo

a.w.

m wvo

Centrum Naaldwijk

Regionaal verzorgend centrum

28

4.924

114

23.581

Centrum Wateringen

Lokaal verzorgend centrum

16

3.241

52

8.752

Centrum s-Gravenzande

Lokaal verzorgend centrum

16

2.082

45

6.966

Centrum Honselersdijk

Lokaal verzorgend centrum klein

1.987

14

1.735

Centrum De Lier

Lokaal verzorgend centrum klein

15

2.327

21

3.011

Centrum Monster

Lokaal verzorgend centrum klein

16

4.043

31

4.140

Centrum Poeldijk

Lokaal verzorgend centrum klein

1.001

12

2.180

Centrum Maasdijk

Lokaal verzorgend centrum klein

1.274

260

Woonboulevard Naaldwijk

Perifere detailhandelsconcentratie

21

19.442

Aanbodfactoren

Westland

Dagelijks winkelaanbod per 1.000 inwoners (m wvo)

Landelijk

263

347

1.362

1.359

% leegstand in aantal verkooppunten

10%

12%

% filiaalbedrijven in m wvo

63%

59%

Niet-dagelijks winkelaanbod per 1.000 inwoners (m wvo)

Bevolkingsontwikkeling

Bijlagen

2011

2015

2020

99,8

104,4

110,6

51

Plannen en initiatieven

In het centrum van Naaldwijk bestaan plannen voor het Emmaplein met een omvang van circa 1.200 m bvo
en plannen voor Patijnenburg van circa 2.400 m bvo. Het plan voor het Emmaplein ligt onder de huidige
grens lokaal-bovenlokaal van 1.000 m wvo, dus geen instemming vereist. Patijnenburg moet nog langs de
WGDL.

In het centrum van Monster wordt circa 1.680 m bvo toegevoegd. Dit plan moet nog langs de WGDL. Dit
lijkt voorlopig de laatste uitbreiding van het centrum van Monster.

Op woonboulevard Naaldwijk zijn plannen voor het toevoegen van circa 2.400 m. Dit plan moet nog langs
de WGDL.

Het project Koningswerf/Gravenhof wordt uitgebreid met 2.800 m wvo. De WGDL is akkoord.

Perspectief
De toename van het draagvlak in de gemeente Westland biedt ruimte voor enige uitbreiding van het centrum van Naaldwijk. Voor de centra van s-Gravenzande en Wateringen is
het van belang oog te hebben voor het behoud van het dorpse karakter van het winkelgebied en de compactheid van de concentratie. Voor de kleinere lokaal verzorgende centra vormt het voorzien in een sterk boodschappenaanbod voor het verzorgingsbereik per
concentratie het uitgangspunt. Wanneer er binnen dit gebied sprake is van sterke bevolkingsgroei, dan kan uitbreiding van het aanbod wenselijk zijn. Essentieel in eventuele
uitbreiding van de Woonboulevard is het behoud van een helder profiel, gericht op het
thema wonen.

Bijlagen

52

Gemeente Zoetermeer
Gemeente Zoetermeer beschikt over 151.533 m wvo verdeeld over 468 verkooppunten.
Het planmatig ontwikkelde stadshart van Zoetermeer heeft zowel vanuit de gemeente als
uit omliggende plaatsen een aantrekkingskracht waardoor het centrum een regionaal
verzorgende functie vervult. De Dorpsstraat vormt het voormalig dorpshart van het oorspronkelijke dorp Zoetermeer met een dorps, meer historisch karakter dan het stadshart.
Het Woonhart van Zoetermeer is een perifere concentratie gericht op wonen. Deze vervult
vooral een functie voor de inwoners van de gemeente.
Detailhandelsbeleid
Zoetermeer kent een zorgvuldig geplande detailhandelsstructuur. Na 1970 is geen enkel
winkelcentrum ontsnapt aan de strenge distributieplanologische normen. Dat betekent
dat ruim 95% van de winkelstructuur qua omvang en branchering is afgestemd op de Zoetermeerse consument, zodanig dat die een comfortabel verzorgingsniveau heeft en de
winkeliers daar een redelijk inkomen uit kunnen halen. In het detailhandelsbeleid wordt
gekozen voor het consolideren en versterken van de bestaande structuur. Dit strakke beleid ligt aan de basis van een gezonde structuur. De structuur is nog niet helemaal af. Het
Stadshart en het Woonhart zijn nog niet aangepast aan de extra groeidoelstelling die Zoetermeer in 1990 kreeg en ook het wijkwinkelcentrum in de Vinexwijk Oosterheem is nog
niet gerealiseerd. Het dynamische consumentengedrag vraagt daarnaast om een stelselmatige bijstelling van de detailhandelsvisie.
In het SBE (Stedelijk Beleidskader Economie) kiest Zoetermeer voor het toevoegen van een
FOC. De vestiging van een FOC op een andere locatie in Zuid-Holland zou de economische
positie van Zoetermeer verzwakken. Vestiging in de leisure-as (Bleizo) zal daarentegen
voor versterking van de Zoetermeerse economie zorgen. Vooral de synergie-effecten in de
leisure en vervoersknooppuntsfeer dragen daar aan bij. Het FOC speelt in op de dynamiek
in het koopgedrag, de op koopjes jagende consument en zal niet leiden tot ontwrichting
van de Zoetermeerse winkelstructuur. Het koopstromenonderzoek bevestigt dat er voldoende marktruimte is. De detailhandel kan de komst van een FOC aan en krijgt een extra
impuls om in te spelen op de veranderende wensen van de consument. Zoetermeer wil
met het FOC positieve ontwikkelingen in gang zetten, ook voor de detailhandel. Naast de
kansen die het FOC biedt worden de inspanningen van de gemeente op het gebied van de
detailhandel onverminderd gecontinueerd en waar mogelijk gentensiveerd.
Winkelgebied

Typering

a.w.

m wvo

a.w.

m wvo

Stadshart Zoetermeer

Regionaal verzorgend centrum

22

6.157

130

37.012

Dorpsstraat

Lokaal verzorgend centrum

20

2.921

59

6.772

Woonhart

Perifere detailhandelsconcentratie

18

17.651

Aanbodfactoren

Dagelijks

Niet-dagelijks

Zoetermeer

Landelijk

Dagelijks winkelaanbod per 1.000 inwoners (m wvo)

267

347

Niet-dagelijks winkelaanbod per 1.000 inwoners (m wvo)

976

1.359

% leegstand in aantal verkooppunten

% filiaalbedrijven in m wvo

Bijlagen

10,7%

12%

73%

59%

53

Bevolkingsontwikkeling

2011

2015

2020

121,9

123,5

124,6

Plannen en initiatieven

Plan Cadenza is de laatste grote uitbreiding van het Stadshart in Zoetermeer op de locatie van het voormalig Alexandercomplex. De locatie sluit enerzijds aan op het kernwinkelgebied en grenst anderzijds aan het
stadstheater en de nieuwe bioscoop. Hier wordt 8.000 m wvo toegevoegd. Het plan Cadenza is begin 2000
al in de WGDL geaccordeerd en vervolgens opgenomen in de daarna verschenen structuurvisies.

In de Dorpsstraat wordt circa 3.500 m bvo toegevoegd. Hiervan is een groot deel reeds gerealiseerd. De
WGDL is akkoord.

Aan winkelcentrum Rokkeveen wordt circa 1.700 m wvo toegevoegd. De WGDL heeft ingestemd met een
uitbreiding van 1.759 m wvo.

Een noodcentrum maakt plaats voor winkelcentrum Oosterheem, hier wordt circa 7.000 m wvo gerealiseerd. De WGDL is akkoord.

Winkelcentrum Croesinckplein krijgt een uitbreiding van circa 1.500 m bvo. Dit moet nog behandeld worden in de werkgroep.

Winkelcentrum Noordhove krijgt een uitbreiding van circa 1.250 m bvo. Dit moet nog langs de WGDL.

Er bestaan plannen om aan Woonhart Zoetermeer circa 20.000 m bvo toe te voegen. Deze plannen zijn al
geaccordeerd door de werkgroep en daarna als hard plan opgenomen in de structuurvisies.

Foruminvest en Stable International hebben gezamenlijk het initiatief genomen om op de Bleizo-locatie

een Factory Outlet Center te realiseren met een eerste omvang van circa 20.000 m wvo en een latere uitgroeimogelijkheid van 5.000 10.000 m wvo. Dit moet nog langs de WGDL.

Er ligt een plan om 4.800 m wvo sport try&buy warenhuis te realiseren in het van Tuyllsportpark ter versterking van de daar aanwezige leisure/sportvoorzieningen. Dit moet nog langs de WGDL.

Perspectief
De uitbreiding van het Stadshart van Zoetermeer is wenselijk gezien haar verzorgingsfunctie en de huidige omvang van het winkelgebied. Eventuele toekomstige uitbreidingen dienen te passen in het huidige profiel. De rol in de detailhandelsstructuur (= regionaal verzorgend) ten opzichte van Den Haag-centrum en het lagere schaalniveau (lokaal
verzorgend), mag met het oog op een goede consumentenverzorging niet worden verstoord (gericht op complementariteit).
Ook de huidige versterking van de Dorpsstraat gericht op herontwikkeling is wenselijk.
Voor de wijk- en buurtcentra vormt het voorzien in een sterk boodschappenaanbod voor
het verzorgingsbereik per concentratie het uitgangspunt. Wanneer er binnen dit gebied
sprake is van onvoldoende aanbod voor een goede consumentenverzorging (bijvoorbeeld
in het kader van sterke bevolkingsgroei) dan kan uitbreiding van het aanbod wenselijk
zijn.
Het versterken van het Woonhart om zo de lokale verzorgingsfunctie te optimaliseren,
wordt voorgestaan. Echter, er dient nadrukkelijk gekeken te worden naar de locatie van
deze ontwikkeling. Is de huidige locatie van het Woonhart hier het meest geschikt voor
of zijn er eventuele mogelijkheden om het Woonhart in zijn totaliteit te verplaatsen naar
een locatie waar de randvoorwaarden voor een perifere detailhandelsconcentratie gunstiger zijn.

Bijlagen

54

De ontwikkeling van een Factory Outlet Center in de regio kan een aanvulling zijn, mits
er sprake is van een vernieuwend thematisch centrum. Dit betekent een specifiek eigen
aanbod passend binnen het thema wat momenteel nog niet in de regio te verkrijgen is.
Belangrijke voorwaarde is dat de ontwikkeling van een FOC niet structuurverstorend is
voor de bestaande detailhandelsstructuur.
Een nieuw sport try&buy warenhuis kan de verzorgingsfunctie van Zoetermeer versterken, de huidige koopkrachtbinding voor vrijetijdsartikelen in de regio is opvallend laag.
Tevens draagt het initiatief bij aan versterking van het imago van Zoetermeer als leisureen sportstad.

Bijlagen

55

Bijlagen

56

BIJLAGE 3: OVERZICHT PLANNEN EN INITIATIEVEN PER GEMEENTE

Gemeente

Winkelcentrum

Delft

In de Hoven

Uitbreiding

Regionale afstemming

Het gaat om uitbreiding op de Papsouwelaan 2.400 m wvo, Wereldmarkt 1.200

WGDL heeft toestemming gegeven voor

m wvo, Albert Heijn naar XL formule 1.600 m wvo.

1.600 m wvo uitbreiding AHXL. De rest

moet nog langs WGDL.

Den Haag

Binnenstad

Alle plannen voor de binnenstad moeten

La Cigea

Ca. 15.300 m bvo waarvan 12.100 m bvo toevoeging

Sijthoff

Ca. 4.500 m bvo, waarvan 4.000 m bvo toevoeging

Spui / Kalvermarkt

Ca. 8.500 m bvo, waarvan 6.500 m bvo toevoeging

Nieuwe Haagse Passage

Ca. 10.500 m bvo, waarvan 9.000 m bvo toevoeging

Uitbreiding Bijenkorf

Ca. 2.000 m bvo toevoeging

nog langs de WGDL.

Babylon

Ca. 8.000 m bvo, waarvan 2.500 m bvo toevoeging

WGDL is akkoord met 2.500 m bvo uit-

Savornin Lohmanplein

Ca. 4.100 m bvo toevoeging waarvan 600 m bvo buiten bestemmingsplan

Moet nog langs de WGDL.

Ambachtsgaard

Ca. 1.500 m bvo toevoeging

Moet nog langs de WGDL.

Leidsenhage

Ca. 11.000 m bvo toevoeging. Uitbreiding van detailhandel is nog onderdeel van

Moet nog langs de WGDL.

breiding.

LeidschendamVoorburg

studie, waarbij de toekomstige consumentenbehoeften en gewenste ruimtelijke

kwaliteit belangrijke graadmeters zijn.

Midden-Delfland

Centrum Den Hoorn

Ca. 2.388 m wvo toevoeging, waarvan 575 m wvo voor dagelijks en 1.631 m De WGDL is akkoord met 2.388 m wvo
wvo voor niet-dagelijks

uitbreiding.

Spreeuwennest

Het DPO gaat uit van een uitbreidingsmogelijkheid van 2.800 m wvo

Dit gaat over Maasland. In de vorige visie

is 1.250 m aangegeven als hard plan.
Vraag aan Midden-Delfland: gaat het om
hetzelfde? En wordt het plan teruggeschroefd met 250 m?

Schipluiden

Bijlagen

Het DPO gaat uit van een uitbreidingsmogelijkheid van 648 m wvo

Moet nog langs de WGDL.

57

Gemeente

Winkelcentrum

Uitbreiding

Regionale afstemming

Pijnacker-

Pijnacker-centrum

Uitbreiding van circa 2.200 m wvo.

Moet nog langs de WGDL.

In de Bogaard

Ca. 2.100 m bvo toevoeging detailhandel en diensten

Met het harde plan van 2.100 m bvo

Ca. 17.500 m bvo detailhandel en (leisure)voorzieningen

heeft de WGDL ingestemd, de andere

Nootdorp
Rijswijk

plannen moeten t.z.t. nog langs de

WGDL.
Rijswijk Buiten

Ca. 2.375 m bvo detailhandel en diensten

De WGDL heeft ingestemd met 2.375 m

Ca. 2.400 m bvo detailhandel en diensten

bvo (1.900 m wvo), waarvan maximaal

1.500 m wvo aan dagelijks aanbod. Voor
extra uitbreiding is regionale instemming
nodig.

Westland

Centrum Monster

Ca. 1.700 m bvo toevoeging

In de vorige visie staat uitbreiding Hoogvliet met 1.120 m wvo als hard plan.
Monster centrum/Kerkplein 1.680 m
wvo moet nog langs de WGDL. Het lijkt
hier om het laatste plan te gaan. Dit plan
valt onder de grens van 2.000 m wvo
waarvoor regionale afstemming nodig is.

Centrum Naaldwijk

Plan Emmaplein, ca. 1.200 m bvo

Emmaplein ligt onder de grens lokaal-

Plan Patijnenburg, ca. 2.400 m bvo

bovenlokaal van 2.000 m bvo, dus geen

instemming vereist.
Patijnenburg moet nog langs de WGDL.

Naaldwijk Woonboulevard
Zoetermeer

Ca. 2.400 m bvo toevoeging

Moet nog langs de WGDL.

Koningswerf / Gravenhof

Ca. 2.800 m wvo toevoeging

De WGDL is akkoord.

Stadshart Zoetermeer

Cadenza: ca. 8.000 m wvo toevoeging

De WGDL is akkoord. Vraag aan Zoetermeer om bewijs.

Dorpsstraat

Ca. 3.500 m bvo toevoeging. Groot deel reeds gerealiseerd

De WGDL is akkoord.

Winkelcentrum Rokkeveen

Ca. 1.700 m wvo toevoeging

De WGDL heeft ingestemd met een uit-

Winkelcentrum Oosterheem

Nieuw winkelcentrum van circa 7.000 m wvo. Noodcentrum wordt opgeheven.

De WGDL is akkoord.

Winkelcentrum Noordhove

Ca. 1.250 m bvo toevoeging

Moet nog langs de WGDL.

Woonhart Zoetermeer

Ca. 20.000 m toevoeging

De WGDL is akkoord. Vraag aan Zoeter-

breiding van 1.759 m wvo.

meer om bewijs.

58

Bijlagen

Gemeente

Winkelcentrum

Uitbreiding

Regionale afstemming

FOC Bleizo

Ca. 20.000 m wvo en een latere uitgroeimogelijkheid van ca. 5.000 10.000 m

Moet nog langs de WGDL.

wvo
Sportzaak Tuyllsportpark
Wassenaar

Bijlagen

Ca. 4.800 m wvo sport try&buy warenhuis van Tuyllsportpark

Moet nog langs de WGDL.

Geen belangrijke mutaties

59

60

Bijlagen

BIJLAGE 4: TRENDS EN ONTWIKKELINGEN

In deze bijlage wordt ingegaan op de belangrijkste markttrends en

de gevolgen hiervan voor de retailsector in Nederland.

Trends in koop- en bestedingsgedrag consument

Winkelgebieden: profilering naar winkelgedrag
De consument heeft behoefte aan goederen, dat is de kern van
consumeren en het bestaansrecht van detailhandel. De grote vraag
is echter hoe consumeert de consument, waar, wanneer en welke
factoren benvloeden zijn of haar keuzen? Er is een groot aantal
factoren die dit koopgedrag benvloedt. In de basis is het koopgedrag van de consument echter te herleiden naar koopmotief. Daarbij zijn grofweg drie motieven te onderscheiden, waarin aspecten
meespelen als het aan te schaffen artikel, de eisen ten aanzien van
het bezoek en de kenmerken van de aankoopplaats. Winkels en
winkelgebieden zijn vaak sterk in n specifiek bezoekmotief, soms
in twee.
Boodschappen doen: het gaat hier om de aankopen van de consument voor het primaire levensonderhoud. Deze aankopen
vinden met een hoge frequentie plaats, veelal in de nabijheid
van de woonomgeving waarbij een zo compleet dagelijks winkelaanbod van belang is (o.a. mogelijkheid tot vergelijken tussen supermarkten). Regelmatig zal sprake zijn van combinatie
aankopen van levensmiddelen en hoog frequent benodigde (al-

Bijlagen

ledaagse) non-food. Bij de keuze in aankoopplaats zijn reistijd,

bereikbaarheid, parkeermogelijkheden, gemak, assortiment,
uitstraling en prijs belangrijke overwegingsfactoren. Dorps-,
wijk- en buurtcentra zijn hier sterk in. Uit het Koopstromenonderzoek Randstad 2011 blijkt dat de consument voor de dagelijkse boodschappen compleetheid van het aanbod belangrijker
vindt dan factoren als parkeren, bereikbaarheid en prijsniveau.
Doelgerichte aankopen: dit zijn (duurzame en/of vervangings)
aankopen die met een lage frequentie en veelal doelgericht
worden gedaan (runshoppen). Het gaat om aankopen van woninginrichting, bruin en witgoed, fietsen, doe-het-zelf en tuinartikelen, etc. De aankopen van deze laatste twee vinden vooral
in de nabijheid van de woonomgeving plaats. Voor de overige
aankopen is de scope van de consument veel groter en staat het
vergelijken van het aanbod centraal. Hier is een goede prijskwaliteitverhouding van groot belang. PDV en GDV locaties zijn
hier vooral sterk in.
Recreatief winkelen: hierbij staat het kijken en vergelijken centraal. De consument wil veel keuzemogelijkheden en geprikkeld
worden (impuls)aankopen te doen. De sfeer en beleving van
een centrum zijn erg belangrijk. Deze aankopen doet de consument in een wisselende frequentie en men is bereid een grotere afstand af te leggen. Het gaat om artikelen waarmee men
een hogere emotionele binding heeft of uit speciale interesse
en/of persoonlijke voorkeuren zoals mode en luxe artikelen. In
veel gevallen is dit koop- of bezoekgedrag een vorm van vrije
tijdsbesteding waarbij de mix met andere functies erg belangrijk is. Binnensteden en centrumgebieden, maar ook stadsdeelcentra zijn gemiddeld sterk in recreatief winkelen. Binnenste-

61

den en ccentrumgebieden zijn binnen het recreatief winkelen

met nam
me sterk vanwege de sfeer en beleving en de m
mix van
functies, stadsdeelcentra zijn sterk in hett efficint verge
elijkend
winkelen
n.

Door aan te sluiten bij het koopgedrag

k
van de consument k
kunnen
winkelgebied
den, maar ook delen
d
van grotere centra, zich du
uidelijk
profileren en
n hun eigen ide
entiteit uitdragen. Dit draagt w
weer bij
aan het onde
erscheidend verm
mogen van winke
elgebieden.

Eisen van de
e consument
Diverse trend
ds en ontwikkelingen zijn van in
nvloed op het ko
oopgedrag van de consument.
Het verw
wachtingspatroon van de gema
aksgerichte conssument
wordt in
ngegeven door het bezoekdoel (zoals hierbove
en omschreven). Boodschappen
n wil de consument snel en eenvoudig
dichtbij h
huis doen waarb
bij men het liefst in de winkel pa
arkeert.
Ook laag
gfrequente aank
kopen moeten efficint plaatsvvinden.
Gaat de consument om te
t kijken, te verg
gelijken en te snu
uffelen
(zoals in de binnensteden
n), dan besteedt hij daar meer tijjd aan,
maar stelt ook hogere eisen aan comfortt, sfeer en gezelligheid.

62

Zo ontstaat er een duidelijk on

nderscheid tussen
n fun- versus run
nshopping.
De consument orinteert zich voor
v
het doen va
an aankopen priimair vanuit zijn eigen woonom
mgeving. De toegenomen mobiliiteit leidt ertoe
e dat het keuzep
palet van te bezo
oeken winkelcen
ntra groter is geworden.
g
Voor bepaalde aankopen zijn consu
umenten bereid
d een veel grote
ere afstand af te
e afleggen om te
e
gaan winkelen
n. Dankzij de to
oegenomen mob
biliteit neemt de
e
concurrentiedrruk tussen winkelgebieden toe.
Door het grote
ere referentiekader is de consum
ment steeds kritiischer ten aan
nzien van aanb
bodkwaliteit, keuzemogelijkheid
d,
prijsstelling en interne (winkelinrichting, uitstraling) en externe
e
(omgevingskwaliteit) verschijniingsvorm. Dit ge
eldt met name biij
het recreatieve
e winkelen. De consument
c
wisselt eenvoudig verrtrouwde winke
elgebieden in wa
anneer de prestatties tegenvallen.
Consumenten stellen hogere eisen
e
aan bereikbaarheid en parrkeergelegenhe
eid. Het aantal au
utos neemt snel toe en datzelfde
e
geldt voor het autogebruik. He
et belang van ee
en goede autobe
ereikbaarheid en parkeergelege
enheid neemt daardoor voor win
nkelvoorziening
gen toe. No park
king, no business.
De consument vraagt naar bele
eving, vernieuwiing, betekenis en
n
vermaak. In de
e beperkte vrije tijd wil de conssument het maxiimale bereiken
n. Multifunctiona
aliteit, vernieuw
wend aanbod en
n
merkbeleving gaan
g
een steedss grotere rol spellen, met name in
n
binnensteden. De functie van winkels
w
verandertt, het gaat voora
al
om het bekijk
ken en beleven van de productten. De aankoop
p
hoeft niet op hetzelfde
h
momen
nt plaats te vinde
en.

Bijlagen

Winkelen is een volwassen toeristische markt geworden. Nederlands geven 43% van al het geld dat is besteed aan vrijetijdsbesteding uit in winkels18. De hoeveelheid vrije tijd van Nederlanders is de afgelopen decennia ongeveer gelijk gebleven, terwijl
de keuzemogelijkheden om die tijd te besteden zijn toegenomen. Hierdoor staat winkelen als vrijetijdsbesteding onder druk.
Dit maakt het noodzakelijk om winkelgebieden in de markt te
zetten in termen van identiteit, imago en reputatie.
De consument waardeert verruiming van de winkeltijden.
Koopzondagen zijn in toenemende mate populair onder winkelend publiek. De opkomst van het nieuwe werken en wisselende tijdspatronen creren een wens naar avond- en zondagsopenstellingen. Uit het Koopstromenonderzoek Randstad 2011
blijkt dat 28% van de consumenten minstens 1 keer per maand
een koopzondag bezoekt en 36% minstens 1 keer per maand
een supermarkt bezoekt.

Toename internetverkopen19
De bestedingen via internet zitten fors in de lift. Als belangrijkste
redenen voor de consument om de virtuele winkel te verkiezen
boven de fysieke winkel, gelden aspecten als het onbeperkte aanbod (bijna alle producten zijn leverbaar), de mogelijkheden tot vergelijking, het gemak, de efficintie en de lagere prijs. De totale
omzet van online aankopen is in 2010 uitgekomen op 8,2 miljard
en dat is 11% meer dan in 2009. Het aandeel thuiswinkelen (online
winkelen + catalogi, post etc.) in de detailhandel is de afgelopen
vijf jaar bijna verdubbeld. Bedroeg het aandeel thuiswinkelen in
2005 nog 4,6% van de detailhandel, in 2010 liep dat percentage op
naar 10%. Aantekening hierbij is dat de benchmark alleen indicatief is voor het groeiende aandeel van thuiswinkelen ten opzichte
van de detailhandel, omdat hierin ook online verkopen van reizen,
verzekeringen en tickets zijn meegenomen. Na correctie hiervoor
vond in 2010 circa 5% van de totale detailhandelsbestedingen via
thuiswinkelen plaats. Uitgaande van enkel detailhandel non-food
ligt dit percentage op circa 10%. Over de periode 2008 2010 zijn
de detailhandelsbestedingen via thuiswinkelen op het gebied van
kleding (+57%) en hard- en software (+51%) het sterkst gestegen.
In 2011 zijn de detailhandelsbestedingen via internet in de Randstad gemeten20. In 2011 vond in deze regio 6% van de detailhandelsbestedingen via internet plaats. In de dagelijkse artikelensector
lag dit cijfer op circa 1% en in de niet-dagelijkse artikelensector op
circa 12%. De bestedingen via internet zijn het hoogst op het gebied van vrijetijdsartikelen (24%), gevolgd door elektronica (17%),
19

18

Look Listen Learn 2008. SSM Retail Platform, 2008

Bijlagen

20

Thuiswinkel.org
Koopstromenonderzoek Randstad 2011

63

kleding (7,5%) en schoenen en lederwaren (6,5%). Hoewel de effecten van internetwinkelen op de totale winkelomzet nu nog beperkt zijn, is de verwachting dat internet zich de komende jaren als
volwaardig aankoopkanaal zal ontwikkelen waardoor de online
detailhandelsbestedingen zullen gaan stijgen. Met name in de
branches waarin webwinkelen momenteel al heel populair is zal het
aantal winkels fors gaan afnemen. Het gaat dan met name om media, electro, bruin- en witgoed, telecom en hard- en software. Ook
in het modische segment zullen er effecten gaan optreden, maar
wel in mindere mate. Voor winkels in de modische branche wordt
een sterke multichannelstrategie (naar voorbeeld van Hema en
H&M) steeds belangrijker.
Internetverkopen: kansen voor retailers
Internet is een belangrijk communicatiemiddel voor de consument
en wordt hiermee een belangrijk onderdeel van het winkelen. Over
de afgelopen jaren is het gebruik van het internet als orintatiekanaal om te winkelen flink gestegen: van 41% in 2009 naar 47% in
2011. Winkels maken dan ook steeds meer gebruik van een multichannelstrategie. Hiermee kan de retailer inspelen op de ontwikkeling dat de consument tijdens het koopproces naast de fysieke winkel steeds meer gebruik maakt van het internet. De consument doet
in toenemende mate aan digitaal windowshopping, waarbij internet als etalage wordt gebruikt maar de aankoop vervolgens in de
winkel wordt gedaan. Hierdoor lopen de passantenstromen in binnensteden terug. Ook de click en collect formule blijkt succesvol te
zijn, zoals die onder andere door Hema wordt gehanteerd. De consument krijgt hierbij de mogelijkheid online een product te kopen
wat vervolgens opgehaald kan worden in een fysieke winkel. In de

toekomst functioneren fysiek winkelen en virtueel winkelen naast

elkaar. De consument winkelt hierdoor efficinter, ze weten immers
al wat waar te koop is en wat het kost.

Ontwikkelingen detailhandelsbestedingen
De detailhandel is conjunctuurgevoelig en de bestedingen zijn afhankelijk van het verwachtingspatroon van de consument ten aanzien van de economische ontwikkelingen. Na een groei van de detailhandelsbestedingen in de periode 2000-2007 is vanaf 2007 de
detailhandelsomzet in Nederland gestabiliseerd en vanaf 2008
(economische crisis) gedaald. Sinds het derde kwartaal van 2010 is
voor het eerst sinds 2008 weer sprake van een omzetgroei. Van
januari tot en met juni 2011 behaalde de detailhandel 0,7% meer
omzet dan in dezelfde periode van het jaar daarvoor. Nadat het
detaillistenvertrouwen sinds 2010 langzaam opkrabbelde, stort het
eind 2011 echter weer in. Er zijn fors meer ondernemers die de komende periode een omzetdaling verwachten dan ondernemers die
uitgaan van een stijging. In 2012 gaat de economie weer krimpen,
de eerdere positieve voorspellingen ten spijt. De omzetontwikkeling van de detailhandel zal een soortgelijke ontwikkeling doormaken21.
21

64

www.HBD.nl

Bijlagen

De verwachting is dat er de komende jaren in de detailhandel nauwelijks tot geen sprake van groei zal zijn. Dit in combinatie met het
verder oplopen van prijzen. Consumenten zullen terughoudend zijn
in hun aankopen en zullen prijsgevoeliger zijn22.
Effecten van demografische veranderingen
In Nederlands spelen verschillende demografische veranderingen
die van invloed zijn op het koopgedrag van de consument:
Vergrijzing
Op dit moment is in Nederland 15% van de bevolking 65 jaar of
ouder. In 2025 zal dit percentage zijn opgelopen tot 21%, in 2035
tot 25% en in sommige regios zullen deze percentages nog een
stuk hoger zijn. Ouderen worden dus in toenemende mate een belangrijke doelgroep voor de detailhandel. In de toekomst dienen
winkelgebieden extra aandacht te schenken aan waarden die ouderen belangrijk vinden zoals een goede service, kwaliteit, reinheid en
veiligheid. De vergrijzing kan een bedreiging vormen voor binnensteden, omdat BRO constateert dat deze doelgroep eerder geneigd
is voor perifere winkelgebieden te kiezen vanwege gemak, een
goede bereikbaarheid en parkeermogelijkheden. Ook geven ze de
voorkeur aan kleinere, sociaal veiligere winkelgebieden.
Culturele diversiteit
Er is sprake van een toenemend aantal bewoners van buitenlandse
afkomst met andere consumptiegewoonten die soms ook worden
overgenomen door autochtone Nederlanders.

Toename aantal huishoudens23

De ontwikkeling van het aantal huishoudens, maar vooral ook de
samenstelling zal zijn weerslag hebben op de detailhandel. Het
aantal huishoudens neemt tussen 2010 en 2020 volgens het SCP met
ruim 7% toe. Aanleiding voor deze toename is aan de ene kant het
aantal alleenstaande ouderen, maar ook het later gaan samenwonen van jongeren speelt een rol. Het aantal dat na een samenleefperiode alleenstaand wordt speelt hierin ook mee, maar voert zeker
niet de boventoon. Meer huishoudens is op zichzelf een kans voor
de retail, maar daar moet dan wel het aanbod op afgestemd worden. Meer kleinere huishoudens betekent meer kleinere woningen.

Trends aan de aanbodzijde

Schaalvergroting: steeds grotere winkels
De schaalvergroting in de detailhandel zet door. In de afgelopen
vijf jaar is het winkelvloeroppervlak gestegen met ongeveer 2,5
miljoen vierkante meter. Het aantal verkooppunten is licht gestegen, maar daarbij gaat het vooral om niet-winkelbranches (leisure,
diensten en pinautomaten). Het aantal winkels is gedaald sinds
2003 (het eerste jaar waarin goed vergelijkbare Locatus-gegevens
voorhanden zijn)24. Met name in grootschalige clusters en verspreide
bewinkeling is het winkelvloeroppervlak de afgelopen 10 jaar flink
gestegen. Het Koopstromenonderzoek Randstad 2011 bevestigt dit
beeld. Het aantal winkelmeters is flink gestegen, terwijl het aantal
winkels is gedaald. Opvallend is wel dat Zuid-Holland zich het
23
24

22

Onderzoek Retail2020, CBW-Mitex, 2010

Bijlagen

Retail 2020 Restructure, CBW Mitex

Planbureau voor de leefomgeving. Detailhandel en beleid, een continue wisselwerking.

65

meest onderscheidt ten opzichte van de landelijke trend, met een

minder sterke groei van het winkeloppervlak en een sterkere afname van het aantal winkels.
Doordat de toename van het winkelvloeroppervlak de bevolkingsgroei aanzienlijk overtreft en de bestedingen ongeveer gelijk zijn
gebleven, neemt de omzet per m wvo af. Grotere winkels kunnen
een groter assortiment presenteren, meer comfort bieden aan de
consument (ruimere opzet winkel), een betere en attractievere presentatie van producten voorzien en een grotere voorraad huisvesten (magazijn).

De schaalvergroting komt in enkele PDV/GDV-branches tot uiting in

de komst van branchegerichte warenhuizen: zeer grootschalige
zaken met een heel breed assortiment, inclusief branchevreemde
artikelen. Perifere locaties bieden ruimte voor deze ontwikkeling. In
de supermarktbranche is de schaalvergroting al langere tijd zichtbaar. Voor een rendabel functioneren heeft een supermarkt een
steeds groter verkoopvloeroppervlak nodig. Nieuwe, moderne supermarkten hebben een omvang van circa 1.500 m wvo. In grote
steden maken enkele supermarkten een schaalsprong tot megasu-

66

permarkten, maar ook in kleinere plaatsen is duidelijk een schaalsprong zichtbaar. Tevens is de schaalvergroting nadrukkelijk aanwezig in de binnensteden, waar diverse winkelfilialen steeds grotere winkels openen. Niet alleen de schaal per winkel neemt toe,
maar ook de omvang van sommige soorten winkelgebieden in hun
geheel. De zeer grootschalige zaken kunnen door hun omvang en
aantrekkingskracht zowel positieve (zoals toenemende aantrekkingskracht en draagvlak) als negatieve effecten (zoals verstoring
voorzieningenstructuur) hebben op de verzorgingsstructuur.
Indien er in binnensteden en hoofdwinkelcentra geen grotere locaties voorhanden zijn tegen acceptabele huurprijzen, dan zal met
name aanbod in de branches rijwielen, sport en spel, bruin- en witgoed en wonen zich in toenemende mate in de periferie willen
vestigen. Deze trend is momenteel al deels zichtbaar.
Filialisering en netwerkverdichting
Er is sprake van een verdichting van het netwerk van filiaalbedrijven. De consument rekent deze formules tot het basisaanbod. Het
aandeel filiaalbedrijven nam de afgelopen 10 jaar toe van 28% naar
35%25. Dit is ten koste gegaan van het aantal zelfstandige bedrijven. Met name in de A1-winkelgebieden is het aantal filiaalbedrijven gestegen waardoor de hoofdwinkelstraten van centrumgebieden steeds meer op elkaar gaan lijken. In grote winkelstraten is
circa 80% in handen van winkelketens26. We zien hierbij een steeds
sterkere vertegenwoordiging van het modische aanbod27. Maar ook
25

26
27

DTNP, HBD, CBW-Mitex: dynamiek door beleid. Hoe de overheid de winkelmarkt stimuleert
Winkellocatiemarkt magazine 2011
NRW, Dynamiek van winkelgebieden

Bijlagen

in kleinere winkelgebieden uit netwerkverdichting zich door de

vestiging van filiaalbedrijven met een kleinere winkel of een aangepaste formule. Een voorbeeld is Hema die nu ook vestigingen
opent in stadsdeelcentra en de kleinere centrale winkelgebieden.
De verwachting is dat het aandeel filiaalbedrijven ook in de toekomst verder gaat stijgen en dat het aandeel zelfstandige ondernemers verder gaat afnemen. Met name A1-winkelgebieden in
hoofdwinkelcentra dienen blijvend in te spelen op vernieuwing en
schaalvergroting. De ervaring leert dat er maar beperkt winkelruimte vrijkomt in A1-winkelgebieden en dat nieuwe formules hier
nauwelijks tussen kunnen komen. Hierdoor vestigen opkomende
formules zich veelal in nieuwbouwprojecten. Het creren van ruimte in het A1-winkelgebied voor het huisvesten van nieuwe formules
is essentieel om een bepaalde dynamiek te kunnen waarborgen.
Tegentrend van superspecialisatie
Tegenover de opkomst van het filiaalbedrijven staat de toegenomen aandacht voor zeer specialistisch aanbod. Ondernemers ontdekken steeds vaker niches in de markt en richten zich daarbij op
lokale karakteristieken en streekproducten. Deze winkels zijn vaak
gevestigd in de aanloopmilieus van binnensteden. Met name voor
de grotere binnensteden in Nederland vormt deze ontwikkeling
een kans.
Vergrijzing ondernemersbestand28
De leeftijdsopbouw van het ondernemersbestand is nog sneller aan
het vergrijzen vergeleken met onze bevolking. De gemiddelde leef28

Retail 2020 Restructure, CBW Mitex

Bijlagen

tijd van ondernemers in de detailhandel ligt in 2010 al op 45 jaar en

daarmee vijf jaar boven de gemiddelde leeftijd van de Nederlander.
Ruim 35% van de ondernemers is ouder dan 50 jaar. Uit onderzoek
van CBW-MITEX blijkt dat circa 30% van de MKB-leden tussen 2010
en 2015 wil stoppen. In veel gevallen is er geen opvolging, waardoor veel winkels zullen gaan sluiten.
Toename leegstand29
De leegstand van het aantal winkelpanden in Nederland is de afgelopen jaren gestegen. In 2009 steeg het aantal leegstaande panden
met 9% en in 2010 zelfs met 10%. Steeds meer panden staan structureel leeg. Van de 220.000 winkelpanden in Nederland op 1 januari 2011 stonden er 13.259 leeg (5,96%). De groeiende leegstand is te
wijten aan de economische crisis, de consument die daardoor de
hand op de knip houdt, de bevolkingskrimp in sommige delen van
Nederland, de toename van de detailhandelsbestedingen via internet en de vergrijzing van het ondernemersbestand (zoals hiervoor
geschetst).
De leegstand verschilt sterk per provincie. Uit het Koopstromenonderzoek Randstad 2011 blijkt dat de leegstandsgroei in ZuidHolland minder sterk is geweest dan gemiddeld in Nederland,
Noord-Holland en Utrecht (zie onderstaande figuur). Hoewel er in
Zuid-Holland ook sprake is van een stijging van het leegstandscijfer
sinds 2009, is de winkelleegstand in Zuid-Holland vergeleken met
2004 afgenomen (-8%).

29

Locatus, 2011

67

gevallen de aanloopstraten naar een grotere binnenstad die in toenemende mate onder druk komen te staan. De buurtwinkelcentra
staan onder druk omdat de consument bereid is om steeds verder te
reizen om in een groter, completer boodschappencentrum dagelijkse aankopen te kunnen doen. In de stadsdeelcentra en de speciale
winkelgebieden (trafficlocaties, Factory Outlet Centers, GDV locaties) is de leegstand het laagst (7 8%). De groei van de leegstand
over de afgelopen jaren is het grootst geweest op grootschalige
aankooplocaties30.
De verwachting is dat de leegstand de komende jaren gaat toenemen vanwege de druk op de consumentbestedingen, het toenemende online winkelen, de vergrijzing en de schaalvergroting.

Tevens verschilt de leegstand sterk per type locatie. Op A-locaties

beperkt de leegstand zich tot frictieleegstand, op B- en C-locaties is
de leegstand aanzienlijk hoger. Uit de cijfers valt op te maken dat
met name de winkels in de kleding en mode, huishoudelijke- en
luxe artikelen en wonen de afgelopen jaren moeilijker hun hoofd
boven water konden houden.
Kijkend naar de diverse typen winkelgebieden, zien we dat de leegstand in de grote hoofdwinkelgebieden in Nederland en de kernverzorgende supermarktcentra het grootst is (15%). In de hoofdwinkelgebieden kan hiervoor deels de verklaring zijn dat zij moeten
concurreren met de binnensteden in Nederland. Tevens is de leegstand hoog in de binnenstedelijke winkelstraten en de buurtwinkelcentra (13%). De binnenstedelijke winkelstraten vormen in veel
30

68

Koopstromenonderzoek Randstad 2011

Bijlagen

Tabel: % leegstaande panden t.o.v. het totaal aantal winkels naar type winkelcentrum
Winkelgebiedstypering

Leegstand

Binnenstad

11%

Hoofdwinkelgebied groot

15%

Hoofdwinkelgebied klein

12%

Kernverzorgend centrum groot

12%

Kernverzorgend centrum klein

11%

Kernverzorgend supermarktcentrum

15%

Binnenstedelijke winkelstraat

13%

Buurtcentrum

13%

Stadsdeelcentrum
Supermarktcentrum

8%
10%

Wijkcentrum groot

11%

Wijkcentrum klein

11%

Grootschalige concentratie

9%

Speciaal Winkelgebied

7%

Bron: Locatus, december 2011

Brancheverbreding en branchevervaging
Door het gevoerde beleid van de overheden en de voortzettende
branchevervaging zijn traditionele product- en branchegrenzen op
perifere locaties geleidelijk aan vervaagd. Veel woonboulevards
hebben een monofunctioneel karakter en trekken hierdoor te weinig passanten aan, waardoor zij langzamerhand transformeren
naar gemakscentra met aanbod in de branches bruin- en witgoed,
plant en dier, fiets- en autoaccessoires en sport & spel. Op winkelniveau treedt steeds vaker branchevervaging op waarbij winkels producten gaan verkopen die niet tot het kernassortiment behoren.

Bijlagen

Tuincentra, bouwmarkten en woonwinkels zijn steeds completere

warenhuizen waardoor zij ook steeds meer in elkaars vaarwater
terechtkomen. Ze profileren zich steeds meer als warenhuizen op
het gebied van in/om het huis. Met het groeiende winkelvloeroppervlak in de periferie is het onvermijdelijk dat ook de komende
jaren het assortiment van deze winkels gaat uitbreiden.
Ontwikkelingen in de vastgoedsector
Vanwege de hoge winkeldichtheid in Nederland, de toenemende
detailhandelsbestedingen via internet en het matige consumentenvertrouwen staat de winkelmarkt in Nederland in toenemende mate onder druk. Op het gebied van investeringen in winkelvastgoed
zal de nadruk komen te liggen op kleinschalige ontwikkelingen,
uitbreidingen en herontwikkelingen.
Het landelijke beeld is dat de A1-locaties dat de vraag naar winkelunits in de grote- en middelgrote steden stabiel blijft of groter
wordt, de vraag naar winkelvastgoed op A1-locaties in kleinere
steden neemt duidelijk af. Daarnaast loopt het verschil tussen de
vraag naar A1-locaties en locaties in aanloopstraten in alle steden
verder op. In het A1-winkelgebied blijft de druk groot, terwijl de
vraag naar winkelruimte in randgebieden en aanloopstraten afneemt.
Naar verwachting zullen de A1-gebieden een kleiner oppervlak en
een compactere opzet krijgen. Retailers willen alleen een vestiging
op de beste locatie en doen geen concessies meer aan winkelinrichting en consumentenbeleving. In het verlengde hiervan investeren beleggers voornamelijk in goede retaillocaties en nemen ze

69

veelal afstand van winkelvastgoed op randlocaties en secundaire

locaties.
Vanwege bovengeschetste ontwikkelingen (economisch getij, gebrek aan opvolging MKB-bedrijf enz.) neemt de vraag naar winkelpanden in kleinere centrumgebieden, randgebieden en aanloopstraten af en zal hier de komende jaren een sanering plaats moeten
vinden.
Naar verwachting zal de vraag naar winkelunits in grote wijkwinkelcentra zich positief ontwikkelen. Steeds vaker worden modewinkels toegevoegd aan het bestaande winkelaanbod op deze locaties31.
Ontwikkeling huurprijzen
De huurprijsontwikkeling is in lijn met de ontwikkeling van de
vraag zoals deze hierboven geschetst is. Vanaf 2009 is er sprake van
een daling van de huurprijzen op de Nederlandse winkelvastgoedmarkt. In 2009 daalde de huurprijzen voor winkelunits op A1winkellocaties met -0,6%, in 2010 -0,4% en in 2011 -1,5%. Hierbij is
er een groot verschil tussen de vraag naar winkelunits in grote steden ten opzichte van middelgrote en kleine steden. In de grote
steden (meer dan 100.000 inwoners) is er nauwelijks sprake van een
daling van de huurprijzen, in middelgrote en kleinere steden wel.
Over de algehele linie dalen de huurprijzen op de B- en C-locaties
(o.a. randgebieden en aanloopstraten). Opvallend is wel de stijging
van de tophuren in de vijf grootste winkelsteden van Nederland. De
verwachting is dat de bovengeschetste tendens zich de komende
31

jaren doorzet. Om winkelgebieden aantrekkelijk te houden en de

leegstand terug te dringen, zullen er de komende jaren nieuwe
allianties worden gesloten tussen vastgoedbeleggers en retailers,
zoals flexibele huurcontracten qua looptijd, prijsvorming en oppervlakte, het invoeren van omzetgerelateerde huren, eventuele aanvullende dienstverlening door de eigenaar / belegger en nieuwe
verdienmodellen voor de eigenaar / belegger.
Toenemende multifunctionaliteit
In diverse typen winkelgebieden zal de komende jaren sprake zijn
van een toenemende functiemenging:
Vanwege de vraag van de consument naar beleving en vernieuwing is er sprake van een toenemende functiemenging in
binnensteden. Er ontstaan steeds meer mengformules van horeca en detailhandel, evenementen en vermaak krijgen een steeds
prominentere rol en een sterk horeca-aanbod is essentieel voor
het goed functioneren van een binnenstad. Gemeenten zullen
hier op in moeten spelen met het verruimen van de mogelijkheden in het bestemmingsplan.
Ook het aanbod van functies in aanloopstraten gaat veranderen. Vanwege de afnemende vraag naar winkelruimte aldaar
zal hier in toenemende mate naar alternatieve invullingsmogelijkheden worden gezocht zoals dienstverlenende functies,
kleinschalige bedrijvigheid, zorgfuncties en woonfuncties.
Buurt- en wijkwinkelcentra zullen zich ook steeds meer gaan
ontwikkelen tot multifunctionele centra om zo extra passanten
te generen en dus hun positie te versterken. Er kan dan gedacht
worden aan een combinatie van detailhandel, zorg, onderwijs,
dienstverlening, horeca enzovoort.

JLL Dutch Retail Market bulletin 2011

70

Bijlagen

BIJLAGE 5: VERTALING TRENDS NAAR WINKELGEBIEDEN

De gevolgen en de impact van de geschetste trends en ontwikkelingen in de retailsector verschillen sterk per type winkelgebied. In
deze bijlage staan we hier bij stil en wordt per type winkelgebied
het toekomstperspectief omschreven.

Hoofdwinkelcentra
De kracht van de grotere centrumgebieden is de mogelijkheid tot
recreatief- en vergelijkend winkelen, de mix van functies en een
bijzondere ambiance. Omdat vergelijkend winkelen in toenemende
mate via internet gebeurt en omdat de binnensteden vanwege andere ontwikkelingen onder druk komen te staan, zijn beleving en
betekenis steeds belangrijker. Dit vraagt in centra om onderscheidend vermogen door het aanbieden van voldoende kritische massa
(keuze, variteit), een bijzondere ambiance (het karakter, de identiteit en historische setting) en de vermenging met andere dan winkelelementen (horeca, leisure, dienstverlening, amusement, evenementen enzovoort). Branding van het winkelgebied is daarbij onmisbaar. Succesvolle binnensteden onderscheiden zich naar de toekomst toe door het belevenis- en betekenisaspect in het gehele
winkelgebied tot uiting te laten komen. Hierbij speelt internet een
erg belangrijke rol; centrumgebieden en individuele retailers dienen ook online zichtbaar te worden en hun offline aanbod via on-

Bijlagen

line applicaties aantrekkelijk te maken (zie bijvoorbeeld project

HBD: Het Nieuwe Winkelen). Daarnaast blijft bereikbaarheid en
parkeren ook een belangrijk aandachtspunt voor onze hoofdwinkelcentra.
A1-winkelgebieden
Het aanbod in binnensteden en grotere centrumgebieden wordt,
veroorzaakt door de hoge huurprijzen, steeds meer gedomineerd
door de branchegroep mode & luxe.
Het A1-winkelgebied is in toenemende mate ingevuld met landelijk
en internationaal opererende winkelformules en het specialistisch
aanbod verschuift naar de randen van het centrum. Naar de toekomst toe zal de druk op A1-winkelgebieden groot blijven en zullen deze mogelijk nog een kleinere / compactere opzet krijgen.
Deze gebieden zullen nadrukkelijk moeten inspelen op de trend tot
schaalvergroting. Wel is er een trend zichtbaar dat de passantenstromen in binnensteden afnemen vanwege een toenemende consumenten orintatie via internet; hierdoor gaat men gericht aankopen doen.
Aanloopstraten en dwaalmilieus
Vanwege de opkomst van internetwinkelen, de vergrijzing van het
MKB-bestand en het economisch getij neemt de vraag naar winkelruimte in aanloopstraten af waardoor er leegstand zal ontstaan.
Winkels in aanloopstraten hebben als gevolg van eerder geschetste
ontwikkelingen onvoldoende inkomsten om de huurprijzen te kunnen voldoen. Een krimp van deze winkelgebieden is naar de toekomst toe te verwachten. Functiemenging (zoals dienstverlening,
wonen, zorg) en herstructurering (parkeerbronpunten, mogelijk

71

inspelen op huisvesting grootschaligheid) kunnen deels een oplossing vormen voor deze gebieden. Dwaal- en snuffelmilieus in de
grotere binnensteden die sterk zijn aangehaakt op de routing van
het kernwinkelgebied kunnen perspectief behouden, mits zij het
unieke en onderscheidende karakter van de binnenstad tot uiting
laten komen door het aanbieden van een grote diversiteit aan
branches en specialistische winkels.
Naar de toekomst toe hebben met name de grotere binnensteden
in Nederland en de grotere centra met karakter een sterke uitgangspositie. De kleinere en minder onderscheidende centrumgebieden zullen in toenemende mate onder druk komen te staan. Dit
wordt ook bevestigd in het Koopstromenonderzoek Randstad 2011.
De koopkrachtbinding in de niet-dagelijkse artikelensector in de
centra van middelgrote steden en de secundair regionaal verzorgende centra is de afgelopen jaren gedaald.

Regionaal verzorgende centra

Regionale centra spelen nadrukkelijk in op de wensen van de consument die op een efficinte manier in korte tijd boodschappen wil
doen en aanverwante artikelen wil kopen, maar ook in zekere mate
recreatief wil winkelen. Regionaal verzorgende centra zijn een aantrekkelijk alternatief voor de vaak drukke en lastig bereikbare binnensteden. Het is geen volwaardig alternatief, maar biedt een basisaanbod in mode & luxe. Met name doelgroepen zoals gezinnen
en ouderen voelen zich hiertoe aangetrokken.

72

De verwachting is dat de positie van regionaal verzorgende centra

naar de toekomst sterk zal blijven, omdat ze nadrukkelijk inspelen
op de wensen van de consument die op een efficinte boodschappen wil doen/winkelen. Kansen zijn het toenemend aantal ouderen
(dat graag efficint en dichtbij huis winkelt), schaalvergroting (in
tegenstelling tot veel binnensteden), netwerkverdichting van filiaalbedrijven en de bereikbaarheid. Winnaars zijn de winkelgebieden die in aanbod een voldoende aantrekkelijk alternatief voor de
binnensteden zijn en zich kwalitatief weten te onderscheiden van
andere regionale centra.

Stadsdeelcentra
Stadsdeelcentra spelen nadrukkelijk in op de wensen van de consument die op een efficinte manier in korte tijd boodschappen wil
doen en aanverwante artikelen wil kopen. Met een sterk aanbod
aan filiaalbedrijven, een goede autobereikbaarheid en parkeergelegenheid hebben stadsdeelcentra hiermee een sterke uitgangspositie. Dit blijkt ook uit het Koopstromenonderzoek Randstad 2011
en de interesse van institutionele beleggers en vastgoedfondsen in
stadsdeelcentra.
De verwachting is dat de positie van stadsdeelcentra naar de toekomst toe sterk zal blijven omdat deze centra nadrukkelijk kunnen
inspelen op de verwachte trends en ontwikkelingen. Het toenemend aantal ouderen winkelt bijvoorbeeld graag efficint en
dichtbij huis en in stadsdeelcentra zijn voldoende mogelijkheden
om schaalvergrotingswensen te realiseren (mogelijk in tegenstelling

Bijlagen

tot in binnensteden). Het perspectief ligt met name in een sterk

boodschappenaanbod waarbij grotere supermarkten de trekkers
vormen en frequent benodigd niet dagelijks winkelaanbod (o.a.
Blokker, Hema en Kruidvat). Parkeren en bereikbaarheid blijven
met het oog op de demografische ontwikkelingen en het koopgedrag belangrijke randvoorwaarden.

Dorps-, wijk- en buurtcentra

Dorps-, wijk- en buurtwinkelcentra voorzien voor een belangrijk
deel in de dagelijkse behoefte van de consument. Efficiency en gemak zijn de kernwoorden van deze branche. Bij voorkeur hebben
deze winkelcentra een centrale ligging in het verzorgingsgebied,
zijn goed bereikbaar per auto (maar ook per fiets en te voet) en
hebben voldoende parkeergelegenheid. Supermarkten van moderne omvang zijn de trekkers.
De kleine buurt- en wijkcentra (onder andere in kleine kernen)
hebben het moeilijk, mede veroorzaakt door het beperkte lokale
draagvlak, de kleinschaligheid van het aanbod, het veelal ontbreken van trekkers en de positie van de zelfstandige die steeds meer
onder druk staat. De consument pakt steeds vaker de auto om
boodschappen te doen in een compleet boodschappencentrum wat
niet te ver van huis ligt. Het is geen automatische keuze meer om
het meest nabije boodschappencentrum te kiezen. Indien versterking en uitbreiding van het aanbod niet mogelijk zijn, wordt steeds
vaker op zoek gegaan naar functieverandering van deze centra.

Bijlagen

De dorpscentra en grotere wijkwinkelcentra hebben voldoende

perspectief wanneer zij zich richten op een sterk boodschappenaanbod met supermarkten van moderne schaal en goede bereikbaarheid en parkeermogelijkheden. Tevens kan de positie van dergelijke centra versterkt worden door deze centra als multifunctionele centra te positioneren (detailhandel, zorg, onderwijs, dienstverlening, horeca, enzovoort). Voorzieningen op buurtniveau en in
kleine kernen komen steeds meer onder druk te staan, omdat
dorps- en wijkcentra ook hun functie overnemen. Hierdoor zal ook
de minder mobiele inwoner een grotere afstand moeten gaan afleggen voor de dagelijkse boodschappen.

Woonboulevards, retailparken en FOCs

Perifere locaties, zoals woonboulevards, vormen een structuurbepalend element in het winkellandschap. De opkomst van dergelijke
locaties is mogelijk gemaakt door een liberalisering van het detailhandelsbeleid van de overheid. Als gevolg van deze ontwikkeling
zijn er aan de randen van woonplaatsen en gemeenten detailhandelslocaties verrezen. De aard van deze locaties loopt uiteen van
traditionele woonboulevards tot volwaardige retailparken en Factory Outlet Centra. Bereikbaarheid, parkeervoorzieningen, huurprijsniveaus en mogelijkheden tot schaalvergroting maken de periferie populair.
De drang van detaillisten om zich buiten de traditionele winkelcentra te vestigen zal in de toekomst toenemen. De huidige economische situatie speelt daarbij een belangrijke rol. Door brancheverva-

73

ging transformeren perifere winkelcentra geleidelijk naar gemakscentra en ontstaan er complete warenhuizen in de periferie. Bovendien veranderen perifere winkellocaties van kleur doordat recreatieve winkelbranches en supermarkten zich in toenemende
mate buiten de bestaande winkelcentra vestigen. Vanwege de opkomst van het internetwinkelen zal ook het aantal internetafhaalpunten in de periferie flink gaan stijgen. Bij een gebrek aan handhaving bestaat de kans dat afhaalpunten zich gaan ontwikkelen tot
winkelverkooppunten.
Hieronder wordt ingezoomd op de specifieke trends die spelen op
woonboulevards, retailparken en Factory Outlet Centra (FOC).
Woonboulevards
De sterke uitbreiding van het aantal woonboulevards in de afgelopen decennia heeft geresulteerd in een verzadiging. De grotere
woonboulevards doen het over het algemeen goed en behouden
voldoende perspectief, de kleinere woonboulevards komen in toenemende mate onder druk te staan en leegstand ontstaat. Vaak
hebben de kleinere boulevards een te klein verzorgingsbereik om
een ruim aanbod mogelijk te maken en zijn ze monofunctioneel
van karakter. Doordat de leegstand toeneemt en winkelen in de
periferie ook voor een groeiende groep van consumenten een vorm
van vrijetijdsbesteding vormt, neemt de marktdruk voor ruimere
invullingsmogelijkheden toe (sport, electro, speelgoed). Tevens bieden diverse winkels op woonboulevards een groter nevenassortiment aan, waardoor er branchewarenhuizen ontstaan (bijvoorbeeld
op het gebied van in- en om het huis).

74

Retailparken
Naast dat woonboulevards verkleuren, zijn de laatste jaren ook
echte retailparks ontwikkeld, ook wel megastoreclusters genoemd.
Waar GDV voorheen aansluiting vond bij grotere winkelgebieden
(o.a. woonmalls), zien we nu ook zelfstandige ontwikkelingen op
goed bereikbare locaties. Voorbeelden zijn Big Shops en Alexandrium II Rotterdam, Plein Westermaat Hengelo en Retail Park Roermond. Als er wordt gekeken naar de samenstelling van het aanbod,
dan zijn er grote overeenkomsten. Het is een kleine groep (inter)nationale formules die zich richt op deze perifere locaties, zoals
Media Markt/ Saturn, BCC, Toys XL, Xenos, Intersport, Topshelf,
Halfords, Kwantum en Leen Bakker. Soms is er ook een grotere supermarkt (evt. XL-formule) aanwezig.
De locaties functioneren echter wisselend. Een goede bereikbaarheid en voldoende parkeerplaatsen zijn de belangrijkste succesfactoren. Daarnaast dragen vooral aspecten als voldoende omvang
(keuzemogelijkheden voor de consument) en de aanwezigheid van
door aard en/of omvang bijzondere aanbieders vooral bij aan een
goed functioneren. In de praktijk kampen verschillende van deze
winkelgebieden met knelpunten in de fysieke inrichting van de
winkelgebieden (brede fronten winkels) en op het gebied van sfeer
en gezelligheid scoren de referentiecentra vaak niet hoog. Hierdoor
vormen retailparken geen volwaardig alternatief voor de binnenstad, waar recreatief winkelen steeds meer het hoofddoel van bezoek vormt. Effecten treden met name op bij concurrerende perifere detailhandelslocaties of deelontwikkelingen in de binnenstad die
gericht zijn op grootschaligheid.

Bijlagen

Hoewel het aanbod op de retailparks sterk uitwisselbaar is, is het

vaak wel bijzonder in de gemeentelijke of regionale detailhandelsstructuur (schaal). Wil men ook een bovenregionale uitstraling, dan
zullen vooral meer unieke winkelformules dit moeten bewerkstelligen.

tische massa is een belangrijke randvoorwaarde. De consument

moet wat te kijken en te vergelijken hebben en niet binnen een
half uur uitgewinkeld zijn. Hierbij is de entertainment-factor van
een FOC van belang. Hoe meer gezelligheid, plezier en vertier in en
rond de outlet, hoe succesvoller.

Factory Outlet Centers

Het fenomeen Factory Outlet Center is ontstaan in de jaren 70 in
de Verenigde Staten en is in de jaren 90 overgewaaid naar Europa.
Sinds de realisatie van het eerste FOC in Engeland, midden jaren
90, is het aantal FOCs in Europa fors gestegen. De laatste jaren zijn
met name ontwikkelingen in Oost-Europa in opkomst, maar ook in
Nederland spelen nog diverse initiatieven. Grote Europese spelers
zijn McArthurGlen en Value Retail/Chic Outlet Shopping.

Aangezien imago en beeldvorming van groot belang zijn voor de

(boven)regionale consument, zijn FOCs in veel gevallen gethematiseerd rondom een bepaald onderwerp dat veelal ontleend is aan de
lokale omstandigheden (landschap, cultuurhistorie van een gebied).
FOCs worden ontwikkeld in de nabijheid van of in combinatie met
andere vermaakactiviteiten, bijvoorbeeld een museum of een bioscoop.

FOCs kunnen het beste getypeerd worden als een cluster van fabriekswinkels die merkproducten verkopen tegen hoge kortingen
(30 70%). Meestal gaat het om de verkoop van oudere collecties
en overtollig assortiment. Er is sprake van een directe verkoop van
het merk of de fabrikant aan de consument, zonder tussenkomst
van een detaillist. In Nederland zijn 3 FOCs gevestigd, namelijk
Bataviastad in Lelystad, het Designer Outlet Center in Roermond en
het kleinere Rosada in Roosendaal. Referenties van FOCs in Nederland laten zien dat de bezoekersaantallen variren van 1,0 tot 3,5
miljoen bezoekers per jaar.

De meeste FOCs zijn opgezet als zogenaamde villages: op zichzelf

staande merken-dorpen met eigen parkeervoorzieningen. Een
bijzondere ligging, bijvoorbeeld aan het water, een evenemententerrein of een binnenstad, vergroot de combinatiemogelijkheid met
reguliere detailhandel, horeca en leisure. In het geval van het Designer Outlet Roermond is dit duidelijk van toepassing. Dit winkelcentrum is gevestigd in de voormalige Ernst Casimirkazerne en ligt
aan de rand van de binnenstad van Roermond. Maar liefst 43% van
de bezoekers aan het Designer Outlet Center in Roermond brengt
ook een bezoek aan de binnenstad.

Uit diverse onderzoeken blijkt dat de Nederlandse consument bereid is om meer dan een uur te rijden voor een FOC. Voor deze consumenten is het bezoek aan een FOC een dagje uit. Voldoende kri-

Bijlagen

75

Detailhandel op trafficlocaties
Trafficlocaties zijn de locaties waar veel passanten zich door de dag
heen in een wisselend piek- en dalpatroon bewegen in het kader
van hun woon-werkverkeer. Denk hierbij aan treinstations, benzinestations, kantoorlocaties, luchthavens etc. Trafficlocaties zijn in
toenemende mate interessante vestigingslocaties voor detailhandel.
Denk bijvoorbeeld aan het toenemend aantal vestigingen van Hema op stationslocaties. De reden voor de toenemende interesse
vanuit de markt voor vestigingslocaties op trafficpunten, is dat de
consument het vanuit efficintie-oogpunt makkelijk vindt om op
deze locaties aankopen te doen. Trafficlocaties spelen hiermee in
op de trend van runshopping.

Themagerelateerde detailhandel
Steeds meer retailers willen zich bij onderwijs-, sport-, culturele-,
medische-, recreatie- en vrijetijdsvoorzieningen vestigen aansluitend bij het thema van een dergelijke locatie. Denk hierbij aan detailhandel gericht op zorg bij zorginstellingen, een sportzaak bij
een sportfaciliteit enzovoort. De verwachting is dat de vraag hiernaar in de toekomst zal toenemen.

76

Bijlagen

BIJLAGE 6: BELEIDS(ON)MOGELIJKHEDEN

Om te kunnen bepalen wat er op regionaal niveau op het gebied

van detailhandel kan worden afgestemd, is het van belang te bezien wat de mogelijkheden zijn binnen de vigerende beleidskaders
op Europees, nationaal en provinciaal niveau. In deze bijlage zijn de
beleidskaders nader uitgewerkt.

Europees beleid
Ruimtelijke relevantie essentieel in regulering detailhandel
De Dienstenrichtlijn heeft tot doel de Europese interne dienstenmarkt te verbeteren, door belemmeringen voor het vrije verkeer
van diensten en vrije vestiging van dienstverrichters weg te nemen.
Bestemmingsplannen mogen op grond van het Europese recht op
vrije vestiging, zoals beschreven in de Dienstenrichtlijn (Richtlijn
2006/123/EG), geen bepalingen bevatten die een ongelijke behandeling van individuele ondernemingen inhouden. Vergaande beperkingen aan detailhandel zijn dus niet toegestaan. In voornoemde uitspraak stelde het Europese Hof onder andere dat een verplicht distributie-planologisch onderzoek geen aanvaardbare vergunningsvoorwaarde is. Er mag uitsluitend worden gestuurd op
grond van dwingende redenen van algemeen belang, waaronder
ruimtelijke ordening, milieu en consumentenbescherming.

Voor detailhandel betekent dit dat in juridisch-planologische zin

regulering van detailhandel enkel is toegestaan indien het ruimtelijk relevant is. Een goede ruimtelijke onderbouwing c.q. motivering
van eventuele beperkingen aan detailhandelsvestigingen (bijvoorbeeld in een gemeentelijke detailhandelsvisie of ruimtelijk economische effectenrapportage) is dus essentieel.
Anders sturen op detailhandelsontwikkelingen
Sturen op detailhandelsontwikkelingen door ruimtelijke instrumenten (waaronder het bestemmingsplan) blijft mogelijk, maar wel
vanuit een ander oogpunt dan voorheen. Momenteel wordt gestuurd op (het voorkomen van) duurzame ontwrichting van de bestaande voorzieningenstructuur, maar dit is geen goede benadering
meer. In feite worden hiermee vooral de zittende detaillisten beschermd, terwijl deze bestaande situatie niet in het voordeel van de
consument hoeft te zijn. Niet alleen neigt dit sterk naar economische motieven, maar geeft het ook geen blijk van visie op de toekomst.
Kwalitatieve benadering in de (detailhandels)structuurvisie
Uitgangspunt moet zijn het creren van een goede ruimtelijke
voorzieningenstructuur om de consument zo optimaal mogelijk te
kunnen bedienen. De juiste functie op de juiste plek. Hoewel dit op
(langere) termijn ook economisch gunstig is, is dit in hoofdzaak
ingegeven door belangen van ruimtelijke ordening en consumentenbescherming (of beter consumentenverzorging).
Ht ruimtelijke instrument bij uitstek om de kaders van een goede
voorzieningenstructuur op te zetten, is de structuurvisie. Dit instru-

Bijlagen

77

ment biedt de mogelijkheid om ruimtelijke ordeningsmotieven te

verbinden met consumentenverzorging, iets dat in het bestemmingsplan niet of nauwelijks kan. Wel kunnen de uitkomsten hun
juridische neerslag krijgen in het bestemmingsplan. Een (thematische) detailhandelsstructuurvisie - op regionaal dan wel op lokaal
niveau - is hiervoor natuurlijk bij uitstek het kader, maar ook in een
ruimtelijke (gemeente- of regiobrede) structuurvisie dient het aspect detailhandel een plek te krijgen in de algemene (belangen)
afweging. De detailhandelsstructuurvisie kan hiervoor input bieden,
maar het kan ook juist de uitwerking van een ruimtelijke structuurvisie zijn.
Economische aspecten blijven meetellen
Bij het opstellen van kaders dient men rekening te houden met de
economische situatie. Omvangrijke uitbreiding van het winkeloppervlak is nauwelijks meer aan de orde. Dit vergt een andere kijk op
de detailhandelsstructuur. Er moet meer gedacht worden aan zogenaamde weerbaarheidsanalyses; is de gewenste retailstructuur in
staat om zich te wapenen tegen sterk veranderende omstandigheden als gevolg van trends en ontwikkelingen? Rekening houden
met de economische situatie is echter iets anders dan sturen op
economische motieven, hoewel de scheidslijn zeer dun is. Het verschil zit hem in gewenste situatie en bestaande situatie. Om gewenste situatie te bereiken is rekening houden met de economische
situatie belangrijk, omdat deze de vestigingsmogelijkheden benvloedt (o.a. leegstand). Consumentenverzorging wordt immers ingevuld en gestuurd door ondernemers, niet door bestemmingsplannen.

Beheersbaarheid voorop
Een kernwoord in dit verband is beheersbaarheid. Detailhandelsontwikkelingen moeten voor de overheid beheersbaar blijven om
de ruimtelijke kwaliteit te kunnen handhaven en verbeteren. Enige
leegstand is niet erg en kan zelfs kansen creren voor nieuwe detailhandel of andere functies. Indien leegstand echter structureel is
en tot verpaupering leidt, komen de ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid, en daarmee het algemene belang, in het geding. Aangezien de overheid hierop vaak geen rechtstreekse invloed kan uitoefenen en slechts reactief kan optreden, moet zij duidelijke kaders
stellen waarbinnen ontwikkelingen kunnen plaatsvinden. Hiertoe
moet ze een helder beeld hebben van de gewenste voorzieningenstructuur en haar beleidskaders hierop afstemmen. Een goede ruimtelijke ordening wordt immers niet voor niets gedefinieerd als het
leiding geven bij de ruimtelijke ontwikkeling van een gebied teneinde het ontstaan van een voor de gemeenschap zo gunstig mogelijk geheel te bevorderen32.
Van structuurvisie naar bestemmingsplan
In een visie op de detailhandelsstructuur staat het perspectief en de
positionering van verschillende soorten winkelgebieden en verwante functies centraal. Daarbij wordt gewoonlijk aangesloten bij
koopmotieven van de consument en het daaruit volgende koopgedrag. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om recreatief winkelen, boodschappen doen en doelgericht aankopen doen. Zo staat in binnensteden het recreatieve winkelen voorop wat vooral ingevuld is door
warenhuizen, mode en schoeisel. In perifere winkelgebieden staat
32

78

Memorie van antwoord bij de behandeling van de Wet op de Ruimtelijke Ordening, Kamerstukken II 1958/59, 4233, nr. 6; p. 2 en Memorie van Toelichting
Wro, TK 2002-2003, 28 916, nr. 3, p. 9.

Bijlagen

het doelgericht aankopen meestal centraal. Om deze elementen

van de detailhandelsstructuur complementair te laten blijven, kunnen in bestemmingsplannen voor perifere locaties beperkende regelingen worden opgenomen. Dit kan gaan om een minimale omvang van winkels (bijv. 1.000 of 1.500 m wvo) of soort winkel
(branchering). Bij het laatste kan men aansluiten bij de aard en omvang van het gevoerde assortiment (bouwmarkt, meubelen, keukens/sanitair) of bij een thema (Woonboulevard, Factory Outlet
Centrum).
Conclusie
Brancheringsregels voor perifere locaties kunnen in principe nog
steeds in bestemmingsplannen, indien de motivering vanuit een
goede ruimtelijke ordening en een gezonde dynamiek plaatsvindt
en niet vanuit concurrentie met bestaand winkelaanbod. Een visie
op de detailhandelsstructuur biedt hiervoor handvatten, omdat in
een dergelijk beleidsstuk consumentenverzorging centraal staat en
deze ruimtelijk vertaalt naar ontwikkelingsrichtingen voor winkelgebieden.

Nationaal beleid
In de Nota Ruimte heeft de rijksoverheid het detailhandelsbeleid
gedecentraliseerd naar de lagere overheden. De rijksoverheid wil
provincies en WGR-plusregios zelf laten bepalen wat een goede
plaats is. Door het nieuwe integrale locatiebeleid te decentraliseren kan in de afweging tussen dergelijke aspecten regionaal maatwerk worden geleverd. Uitgangspunt daarbij is dat nieuwe vesti-

Bijlagen

gingslocaties voor detailhandel niet ten koste mogen gaan van de

bestaande detailhandelsstructuur in wijkwinkelcentra en binnensteden.
Met de invoering van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro)
heeft de Nota Ruimte de status van een structuurvisie gekregen en
heeft daarmee haar bindende status voor andere overheden verloren. Om dit te compenseren, is een juridisch bindende maatregel
van bestuur gemaakt, de AMvB Ruimte. Deze maatregel stelt regels
bij provinciale verordening ten aanzien van de inhoud of toelichting van bestemmingsplannen die ertoe strekken te waarborgen
dat nieuwe locaties voor detailhandel niet ten koste gaan van de
bestaande detailhandelsstructuur in wijkwinkelcentra en binnensteden. Ook zijn eisen gesteld met betrekking tot branchebeperkingen voor perifere detailhandel. Behalve de eis dat provincies
regels over detailhandel in hun verordening moeten opnemen, laat
de AMvB Ruimte veel ruimte voor de invulling van deze regels.
De AMvB Ruimte is echter nooit vastgesteld. Het kabinet Rutte
heeft besloten om de ruimtelijke ordening meer aan de lagere
overheden over te laten. In het kader hiervan zijn veel specifieke
regelingen uit de Nota Ruimte in de Structuurvisie Infrastructuur en
Ruimte komen te vervallen. De woorden detailhandel en winkels
komen niet terug in deze structuurvisie. Het Rijk blijft wel verantwoordelijk voor het goed functioneren van het ruimtelijke ordeningssysteem.

79

Om een zorgvuldige afweging te ondersteunen, dienen de volgende drie stappen te worden gevolgd (ladder voor duurzame verstedelijking):
1. Beoordeling door betrokken overheden of de beoogde ontwikkeling voorziet in een regionale, intergemeentelijke vraag voor
stedelijke voorzieningen. Naast de kwantitatieve vraag gaat het
ook om de kwalitatieve vraag.
2. Indien de beoogde ontwikkeling voorziet in een regionale, intergemeentelijke vraag, beoordelen de betrokken overheden of
deze binnen bestaand bebouwd gebied kan worden gerealiseerd door locaties voor herstructurering of transformatie te
benutten.
3. Indien herstructurering of transformatie van bestaand bebouwd
gebied onvoldoende mogelijkheden biedt om aan de regionale,
intergemeentelijke vraag te voldoen, beoordelen betrokken
overheden of deze vraag op locaties kan worden ontwikkeld
die passend multimodaal ontsloten zijn of als zodanig ontwikkeld zijn.
Motie De Rouwe
De motie van De Rouwe33 over het toevoegen van detailhandel aan
de ladder voor duurzame verstedelijking is aangenomen, zodat
gemeenten bij iedere ontwikkeling van winkelmeters met lokale en
interlokale effecten beschrijven op welke wijze rekening is gehouden met het tegengaan van winkelleegstand en niet de voorkeur is
gegeven aan herstructurering of transformatie van bestaande winkelpanden. De gedachte ligt hier aan ten grondslag dat winkels in
grote mate bijdragen aan de leefbaarheid van centrum- en woon-

gebieden en dat het voorkomen en tegengaan van winkelleegstand

prioriteit heeft.
De aangenomen motie leidt weliswaar tot een explicietere locatieafweging voor detailhandel, maar beperkt door de nadere regulering de ruimte voor afweging op kwaliteit en ontwikkelingsperspectief.
Er bestaat geen sanctie vanuit het Rijk op het onvoldoende toepassen van de ladder of een zwakke argumentatie. Zo is feitelijk de
bovengemeentelijke regie van detailhandelsontwikkelingen volledig in de handen van provincies geplaatst34.

Perifeer detailhandelsbeleid
Analoog aan het vroegere rijksbeleid wordt perifeer beschouwd als
niet in c.q. niet aansluitend aan de reguliere bestaande en geplande winkelcentra. Gewoonlijk gaat het om winkels op bedrijventerreinen. In het oude rijksbeleid was een aantal branches en soorten
winkels benoemd die zich in principe perifeer mochten vestigen,
namelijk winkels in autos, boten, caravans, bouwmarkten, keuken& sanitairzaken, tuincentra en de gehele branche van woninginrichting, inclusief meubelen. Deze winkels maken onderdeel uit van
wat wij de traditionele PDV branches noemen, namelijk de branches wonen (inclusief keukens en badkamers), doe-het-zelf en plant
& dier.
34

33

Voorgesteld tijdens het Notaoverleg van 14 november 2011

80

Bron: Planbureau voor de Leefomgeving, Detailhandel en beleid: een continue

wisselwerking, D. Evers, 2011

Bijlagen

Het oude rijksbeleid maakte een uitzondering voor de stedelijke

knooppunten. Deze (combinaties van) grote steden kregen de mogelijkheid om een locatie aan te wijzen waar zich (geclusterd) ook
grootschalige winkels in andere branches mochten vestigen. In de
praktijk bleek dat er vooral in enkele specifieke niet-traditionele
PDV branches een sterke vraag was naar vestiging van grootschalige winkels op perifere locaties, namelijk sport & spel, bruin- & witgoed (electro) en rijwielen & autoaccessoires. Deze branches vormen de GDV branches.

gemeenten van alle provincies. Het provinciale detailhandelsbeleid

is vastgelegd in de Verordening Ruimte die op 26 juli 2010 in werking is getreden. Hieronder volgende hoofdpunten uit het beleid.

Met het van kracht gaan van de Nota Ruimte bestaat formeel geen
scheiding meer tussen PDV & GDV. Gemeenten mogen nu in hun
beleid bepalen welke branches zich onder welke voorwaarden perifeer mogen vestigen. Wel zijn hiervoor in het InterProvinciaal Overleg (IPO) richtlijnen aangegeven. In theorie kan PDV, ondanks deze
richtlijnen, alles omvatten, bijvoorbeeld ook een supermarkt als
onderdeel van een perifeer gelegen retailpark voor grootschalige
winkels. Echter, in de praktijk voeren vrijwel alle gemeenten een
restrictief beleid met betrekking tot de branches en soorten winkels
die zich perifeer mogen vestigen, met het doel de functie van de
traditionele winkelcentra te beschermen.

Uitzonderingen
Het bovenstaande is niet van toepassing op bestemmingsplannen
die de volgende ontwikkelingen mogelijk maken:
a) Perifere detailhandel35 mits de gronden op kaart 2.1 zijn aangewezen als opvanglocatie voor perifere detailhandel.
b) Perifere detailhandel met uitzondering van grootschalige meubelbedrijven buiten de op kaart 2.1 aangewezen opvanglocaties
voor perifere detailhandel, mits het gaat het om de vestiging
van een individueel bedrijf en geen nieuwe perifere detailhandelsconcentratie ontstaat en voor zover vestiging plaatsvindt op
een bedrijventerrein het aandeel van bedrijven in perifere detailhandel niet meer bedraagt dan 10% van het totale oppervlak van het bedrijventerrein.
c) Nieuwe regionale winkelcentra op de locaties die zijn aangeduid op kaart 2.1.

Provinciaal beleid
De provincie Zuid-Holland onderscheidt zich van de overige provincies door de grote gedetailleerdheid van haar detailhandelsbeleid.
Deels is dit te verklaren door de complexiteit van deze provincie:
Zuid-Holland heeft de grootste bevolkingsdichtheid en de meeste

Bijlagen

Uitgangspunt is geen detailhandel buiten de centra

Bestemmingsplannen voor gronden die zijn gelegen buiten de bestaande winkelconcentraties in de centra van steden, dorpen en
wijken of nieuwe wijkgebonden winkelcentra, wijzen geen bestemmingen aan die nieuwe detailhandel mogelijk maken.

35

Brand- en explosiegevaarlijke goederen, zeer volumineuze goederen (autos,

motoren, boten, caravans, keukens, badkamers, vloerbedekking, parket, zonwering, tenten, grove bouwmaterialen en landbouwwerktuigen), tuincentra,
bouwmarkten en grootschalige meubelbedrijven met een bruto vloeroppervlak
van minimaal 1.000 m.

81

Kaart 2.1: Perifere detailhandel

82

Bijlagen

d) Kleinschalige detailhandel tot een bruto vloeroppervlak van 200

m, zoals buurt- en gemakswinkels.
e) De verkoop van consumentenartikelen bij sport-, culturele, medische, recreatie- en vrije tijdsvoorzieningen (zoals stadions en
ijsbanen), mits het assortiment aansluit bij deze voorzieningen.
f) De aflevering van door consumenten bestelde producten op
een bedrijfslocatie waar deze producten worden geassembleerd
en/of geproduceerd (zoals PC-configuraties op bestelling).
g) Uitbreiding van bestaande detailhandel, eenmalig met ten
hoogste 10% van het bruto vloeroppervlak per vestiging.

kaart 2.1 moeten bij detailhandelsontwikkelingen die groter zijn

dan 2.000 m (bvo) vergezeld gaan van een distributieplanologisch
onderzoek. Uit het onderzoek moet blijken dat er geen sprake is
van ontwrichting van de detailhandelsstructuur. Tevens is advies
nodig van het Regionaal Economisch Overleg (REO). Hetzelfde geldt
voor bestemmingsplannen die ontwikkelingen van perifere detailhandel mogelijk maken, groter dan 1.000 m bvo.

Nevenassortimenten
Bestemmingsplannen voor gronden die zijn bestemd voor perifere
detailhandel stellen regels aan de nevenassortimenten. De oppervlakte van deze winkelvoorzieningen mag voor een deel voor de
verkoop van nevenassortiment worden gebruikt. Hiervoor moet
worden voldaan aan de volgende voorwaarden:
a. Het nevenassortiment past bij het hoofdassortiment.
b. Het nevenassortimentsdeel neemt niet meer ruimte in beslag
dan 20% van het netto verkoopvloeroppervlak
c. Uit distributieplanologisch onderzoek blijkt dat er geen sprake
is van ontwrichting van de detailhandelsstructuur.
d. Advies is nodig van het Regionaal Economisch Overleg (REO).
Ontwikkelingen groter dan 2.000 m binnen de centra en ontwikkelingen groter dan 1.000 m met perifere detailhandel
Bestemmingsplannen die detailhandel mogelijk maken op gronden
die zijn gelegen binnen de bedoelde bestaande en nieuwe winkelconcentraties en de regionale winkelcentra zoals aangegeven op

Bijlagen

83

84

Bijlagen

BIJLAGE 7: HANDREIKINGEN VOOR LOKAAL

BELEID

7.1 Instrumentaria
De vertaling van een visie op een duurzame regionale detailhandelsstructuur naar beleid vraagt om creativiteit en ook om een op
maat gesneden instrumentarium voor het transformatie- en herstructureringsproces. In deze paragraaf laten we enkele voorbeelden hiervan zien.
Het bestemmingsplan
Van de lokale overheden wordt verwacht dat het beleid op het
gebied van de detailhandel en het wensbeeld voor de structuur
vertaald wordt in bestemmingsplannen. Mogelijk maken van gewenste ontwikkelingen en voorkomen van ongewenste ontwikkelingen op bepaalde locaties en in bepaalde gebieden. De verantwoordelijkheid hiervoor ligt bij de gemeente. Door de leegstandsontwikkeling is het voor gemeenten een belangrijke opgave om in
het kader van het bestemmingsplan perspectiefarme winkellocaties
te begeleiden en eventueel de detailhandelsbestemming op deze
locaties te onttrekken (functieverandering naar wonen, zorg,
dienstverlening etc.).

Bijlagen

Nieuw voor oud regeling

De gedachtelijn van nieuw voor oud is onderdeel van het nadenken over flankerend beleid in de detailhandel. Hierbij zullen ontwikkelmeters voor nieuwe detailhandelsinvulling worden gekoppeld aan het actief uit de markt nemen van ongewenste winkelmeters. Deze benadering behoeft nadere uitwerking naar de randvoorwaarden waaronder dit aan de markt kan worden opgelegd en
verder kan worden geoperationaliseerd. Het is belangrijk om de
voor- en nadelen van een dergelijke regeling goed inzichtelijk te
maken.
Herstructureringsfonds
Vanuit velerlei stromen (gemeente, regio, provincie, Rijk en Brussel)
zijn er mogelijkheden om sanerings- of herstructureringsgelden in
fondsen onder te brengen. Het beheer van deze middelen kan op
lokaal, regionaal en/of provinciaal niveau gebeuren. Voor de uitvoering van het detailhandelsbeleid in het stadsgewest Haaglanden
kan gezocht worden naar maatwerkoplossingen.
Leegstandswet
De Leegstandswet (in werking getreden per 1 oktober 2010) biedt
gemeenten de mogelijkheid een leegstandverordening vast te stellen. De wettekst (art. 3) maakt het mogelijk om enkel een verordening op te stellen voor de detailhandelssector binnen (delen van) de
gemeente. Onderdelen van de leegstandverordening zijn een
meldplicht van eigenaren van een leegstaand gebouw (na zes
maanden leegstand), het voeren van overleg onder regie van de
gemeente met de eigenaar (binnen drie maanden na melding),
uitmondend in een leegstandbeschikking. Indien de eigenaar niet

85

aan de meldingsplicht voldoet, wordt een boete opgelegd van

maximaal 7.500,-. Als de leegstand voortduurt kan de gemeente
een of meerdere gebruikers voordragen aan de eigenaren (na 12
maanden leegstand). De eigenaar is verplicht aan deze voordracht
te voldoen. Als de eigenaar (binnen drie maanden) niet meewerkt
aan de verplichtende voordracht, kan de gemeente een last onder
dwangsom opleggen of bestuursdwang uitoefenen.

bijpassende dossier hiervoor als voorbeeld dienen. Zie onder andere

het Convenant aanpak leegstand kantoren van de Rijksoverheid.
Dit is een convenant tussen overheden en marktpartijen verenigd
in de Kantorentop die een convenant hebben ondertekend om de
leegstand in kantoren te bestrijden en te stimuleren dat een beter
functioneren kantorenmarkt wordt bereikt.

Waarde-ontwikkeling en dynamiek winkelvastgoed

Tot voor kort was het op basis van economische groei de verwachting dat het bezit van winkelvastgoed op de langere termijn vooral
leidt tot waardevermeerdering. Momenteel zijn de tijden echter
dusdanig veranderd dat deze waardevermeerdering op basis van de
economische recessie en trends en ontwikkelingen zeker geen vanzelfsprekendheid meer is. De dynamiek van het winkelvastgoed zal
hierdoor veranderen. De leegstand neemt hand over hand toe en
vooral het verouderd detailhandelsvastgoed op slechte locaties
krijgt het zwaar te verduren. Ondernemers moeten hierbij zakelijke
keuzes maken en een betere vestigingslocatie serieus overwegen.
Eigenaren moeten zich niet rijk rekenen met vastgoedwaardes die
niet meer realistisch zijn. Deze eigenaren zullen zich steeds meer
bewust moeten worden van de noodzaak om de waarde van het
vastgoed af te waarderen en af te boeken. Hiervoor dienen ook de
randvoorwaarden gecreerd te worden. Het afboeken is nu immers
onaantrekkelijk. In het verlengde van de detailhandelsstructuurvisie
Stadsgewest Haaglanden kan hier in gezamenlijkheid tussen betrokken partijen een aanpak voor ontwikkeld worden om deze
problematiek deels op te lossen. Hierin is ook een opgave weggelegd voor de nationale overheid. Mag de kantorenmarkt en het

86

Bijlagen

7.2 Acties en maatregelen

detailhandel ook horeca, ambacht, dienstverlening of maatschappelijke functies mogelijk te maken.

Naast het inzetten van enkele van bovengenoemde instrumentaria

is het goed om parallel daaraan een aantal projecten / acties op te
pakken op gemeente- of gebiedsniveau die bijdragen aan de versterking van de lokale detailhandelsstructuur. In deze paragraaf
worden hier handreikingen voor gedaan op lokaal niveau. De projecten zijn gerangschikt naar thema.
Ruimtelijk-functionele structuur: vastgoed en branchering

Opstellen van een brancherings- en acquisitieplan met bijbehorende acquisi-

mingsplanmatig mogelijk te maken en/of het commercieel gebruik van bovenverdiepingen mogelijk te maken.

Woonfunctie boven winkels stimuleren.

Optimaliseren warenmarkt door aandacht te hebben voor branchering, frequentie en tijden, opstelling, uitstraling en thematisering.

Ambiance, inrichting en beheer

Actieve herinvulling leegstand door met eigenaren in gesprek te treden over

tingen, toezien op goede handhaving beleid.

stimuleringsfonds gevel- en beeldkwaliteit, graffitiproject, aanlichten markan-

zetten van een pandenbank waarin aanbod en vraag inzichtelijk worden gezitten, aankopen van strategisch vastgoed door gemeente, oprichten vastgoedontwikkelingsbedrijf.

Leegstaande panden inzetten voor tijdelijk gebruik door exposities, promotiedoeleinden van ondernemingen, instellingen en verenigingen, openstelling
als informatiecentrum voor winkelgebied of tijdens evenementen, pop-up stores.

Stimuleren van startend ondernemerschap door enthousiasmeren, ondersteunen en coachen van jonge ondernemers en studenten, tijdelijke huurverlagin-

te gevels.

Versterken ruimtelijk-functionele structuur door vestiging publiekstrekker op

strategische locatie in winkelgebied (bijv. supermarkt, warenhuis.).

Inventariseren mogelijkheden voor functionele invulling in vigerende bestemmingsplannen en waar nodig functieverbreding mogelijk maken. Het kan
er bijvoorbeeld om gaan om in sommige (delen van) winkelgebieden naast

Bijlagen

Vergroten veiligheid centrum door middel van KVO- of KVU-traject, cameratoezicht, Burgernet.

Bloemen en groen: aanplant van bomen, hanging baskets, bloembakken.

Tijdelijke aankleding braakliggende en open ruimten.

Herinrichting met aandacht voor eigentijdse inrichtingselementen die passen

bij de functie en identiteit van het gebied.

Mogelijk maken plaatsing terrassen en eventueel markten of evenementen.

Plaatsen inrichtingselementen als banieren, vlaggen, informatieborden, speeltoestellen, banken, fietsenstallingsmogelijkheden, passende verlichtingsele-

gen van leegstaande panden, subsidies vertrekken in opstartfase.

Stimuleren van gevel- en beeldkwaliteit door inventariseren verbeterpunten

en stimuleren eigenaren, opstellen beeldkwaliteitsplan als kader, instellen

mogelijke (proef)huurperiodes / ingroeihuren / omzetgerelateerde huren, opmaakt, stimuleren verplaatsing ondernemingen die op een ongunstige plaats

Opstellen reclame-, uitstallingen- en terrassenbeleid, terugdringen van uitstallingen en streven naar meer uniforme reclame-uitingen (bijv. maximale afme-

tielijst, opstellen van een wervende brochure om nieuwe ondernemers aan te

trekken,

Faciliteren in schaalvergroting door samenvoeging panden/ruimtes bestem-

menten, kunst etc.

Accentueren van entrees straten/centrum.

Glas-/ vuilcontainers zo plaatsen dat ze geen overlast veroorzaken (bijvoor-

Voorkomen of maskeren blinde gevelwanden of ongure doorsteken.

Collectief inkopen van energie, telefonie, afvalinzameling, reiniging.

beeld ondergronds).

87

Promotie, marketing en evenementen

Bereikbaarheid en parkeren

Vaststellen identiteit en onderscheidend vermogen van het winkelgebied en

Bepalen gewenste en toekomstige verkeersfuncties in het gebied.

de wijze waarop deze versterkt kan worden.

Continue monitoring bereikbaarheid en verkeerscirculatie en oplossen even-

Vertalen van marketingplan in promotieplan door neerzetten identiteit en

onderscheidend vermogen.

Waar nodig en gewenst verminderen doorgaand verkeer centrum.

Het ontwikkelen van een beeldmerk, een slogan en een website voor de het

Verbeteren relatie station-centrum zodat ook reizigers per openbaar vervoer

tuele knelpunten.

winkelgebied.

meer getrokken worden naar het centrum (goede verwijzing, aantrekkelijke

Profilering van winkelgebied via website met informatie gevestigd aanbod,

looproute).

activiteitenkalender en data koopzondagen.

Op de goede plekken bushaltes inpassen.

Inzetten van online applicaties, multichannelstrategie, Het Nieuwe Winkelen

Streven naar efficinte bevoorrading met zo weinig mogelijk overlast voor de

(HBD) om offline winkelen te promoten. Ook aandacht voor Social media

bezoekers: venstertijden, stadsdistributie, inpandige bevoorrading en bevoor-

(facebook, twitter etc.).

radingsstraten/-hoven.

Uitbrengen magazine waarin een centrumgebied of een regio op de kaart

Continue monitoring van het parkeerbeleid gericht op een hoog serviceniveau

Onderzoeken van mogelijkheden om, indien gewenst, extra parkeervoorzie-

wordt gezet, verspreiding via toeristische kanalen.

Versterken evenementenaanbod. Aandachtspunten zijn het kiezen van onder-

voor de bezoekers.

scheidende themas die herkenbaar zijn en aansluiten bij identiteit gebied,

koppeling zoeken met koopzondagen, locatiebeleid, doelgroep bepaling, op-

ningen te realiseren.

Onderzoek naar mogelijkheden om private parkings op zaterdag open te

Het creren van een parkeerroute met adequate bewegwijzering naar de

stellen evenementenkalender en eenduidig communiceren.

Afstemmen koopavond en (aantal en data) koopzondag op consumentenge-

stellen voor winkelend publiek.

drag, externe communicatie van koopzondagen, aandacht voor draagvlak on

parkeerlocaties en eventueel aangeven nog beschikbare capaciteit.

der ondernemers voor koopzondag.

Invoeren / uitbreiden blauwe zone of andere regeling.

Realiseren van (een) infopunt(en) in centrumgebied met informatie over

Parkeerbronpunten evenwichtig verspreiden over het winkelgebied en bij

voorzieningen, winkels, horeca, wandelroutes etc.

voorkeur koppelen aan de meest bezoekintensieve winkels (bijvoorbeeld su-

Folder en informatiezuilen met winkelplattegrond.

permarkten).

Toeristische bewegwijzering en informatievoorziening.

Kortings-, spaar- en thema-acties van ondernemers.

Optimaliseren fietsparkeren door n of meerdere centrale (overdekte) fietsenstalling(en) te realiseren op logische plekken in of rond het centrum en het
weren van fietsen in delen van het centrum.

Voorkomen overvloed aan verkeersborden.

De inrichting van de straat veilig maken voor voetgangers en fietsers door een
duidelijke zonering, aandacht voor oversteekbaarheid straten, eventuele brede stoepen en fietspaden.

88

Bijlagen

7.3 Centrummanagement
Acties en projecten om centrumgebieden te versterken komen niet
vanzelf van de grond. Ze vragen om investeringen van publieke en
private partijen. Een vorm van gebiedsmanagement, zoals centrummanagement of straatmanagement, kan een middel zijn om
acties en projecten uit te voeren om het economisch functioneren
en de aantrekkingskracht van centrumgebieden te vergroten. Veel
centrumgebieden werken al met een vorm van centrummanagement. Centrummanagement kan leiden tot meer begrip en vertrouwen, gezamenlijk beleid, concrete resultaten in projecten en
nieuwe investeringen.
Financiering centrummanagement
Een gezonde financieringsbasis, waarin overheid, bedrijfsleven en
eigenaren van commercieel vastgoed hun bijdrage leveren, is een
belangrijke basisvoorwaarde om centrummanagement of straatmanagement succesvol te kunnen laten functioneren. Het ondernemersgedeelte van de financiering kan collectief geregeld worden
via een ondernemersfonds. Een ondernemersfonds zorgt ervoor dat
free-riders meebetalen in de gezamenlijke kosten. Mogelijke instrumenten voor een ondernemersfonds zijn de reclameheffing
(evt. op basis van de WOZ-waarde), een opslag op de OZB en de BIZ
(wanneer de wet verlengd wordt).

Bijlagen

89

BRO heeft vestigingen in Boxtel | Amsterdam | Tegelen | Hasselt

www.BRO.nl