HABILITACIONES URBANAS

1. LA FUNCIN SOCIAL DE LA PROPIEDAD COMO JUSTIFICANTE DE LA

INTERVENCIN LEGAL DE LA PROPIEDAD SOBRE PREDIOS:
La disposicin de los propios intereses en el mbito de las relaciones sociales y econmicas es un
elemento esencial de la libertad, por lo que no cabe duda que la propiedad est al servicio de la
utilidad individual de su titular. Por ello, no llama la atencin que el primer constitucionalismo haya
reconocido a la propiedad como un derecho fundamental de la persona. Sin embargo, hace mucho
tiempo se descart que ese inters sea el nico que deba tenerse en cuenta.
El reconocimiento de los derechos de segunda generacin, da lugar al Estado Social de Derecho, que
se caracteriza por la regulacin constitucional de la economa, lo que incluye a la propiedad y libre
iniciativa; pero que es materia de intervencin por razones de justicia, esto es, para la proteccin de
intereses generales y con el fin de alcanzar un bienestar material que se difumine entre todos los
miembros del cuerpo social.
Las necesidades del hombre para subvenir sus propias necesidades, hace que los recursos se exploten a
niveles superiores a los que el ecosistema puede resistir; y en consecuencia, se producen cambios
climticos, desastres ecolgicos, prdida de biodiversidad, inutilizacin de aguas y suelos,
empobrecimiento de recursos, etc. Esta amenaza latente a nuestra civilizacin, y especialmente a las
generaciones venideras, hace que debamos moderar la explotacin de los bienes, por lo que la
propiedad empieza a ser objeto de severas restricciones. No cabe invocar alegremente la libertad del
dominio cuando la naturaleza misma est en juego, y con ello la suerte del hombre. Si la propiedad
hace mucho dej de ser el reino de la arbitrariedad del propietario (ius abutendi), ahora el tema se
agudiza con la necesidad impostergable de proteger el medio ambiente.
En tal contexto, se impone que los llamados derechos voluntad, esto es, aquellos que son
reconocidos a los particulares para garantizar el seoro de la voluntad, sean ms mesurados y
prudentes en su ejercicio, pues de otro modo se lesiona el propio recurso que se quiere proteger, no
solo en cabeza del dueo, sino de toda la humanidad. La voluntad ya no se tutela como una derecho
por si mismo, en virtud de su carcter intrnseco, natural y sagrado; y por tal motivo sin lmites, ya
que en primer lugar los recursos no tienen carcter ilimitado. En consecuencia, estos derechos
reconocen hoy la referencia a marcos estrictos que aseguren la supervivencia del recurso, y que
adems permita su utilizacin generalizada por la comunidad. Ello no impide reconocer el derecho,
sino desconfiar de la sola voluntad, en tanto no es la nica fuerza constitutiva del Derecho, pues
existen principios de justicia material que obligan a la moderacin.
Una institucin puede ser justificada en cuanto protege bienes o intereses del titular del derecho
(intereses dignos de proteccin para ese o cualquier individuo); o cuando protege bienes o intereses
colectivos, es decir, distintos a los del titular; o cuando protege ambos bienes que se integran en el
contenido de determinada posicin normativa. Un derecho subjetivo cuya justificacin es del primer
tipo es el derecho de todos a no ser sometidos a torturas ni a penas o tratos inhumanos o
degradantes, lo que implica la proteccin de la dignidad del hombre. Un derecho subjetivo cuya
justificacin es del segundo tipo es la clusula de conciencia y el secreto profesional de la que gozan
los periodistas. Aqu se protege fundamentalmente un bien pblico, incentivar el flujo de informacin.

Un ejemplo de derecho subjetivo del tercer tipo es la propiedad, pues en este caso intervienen
consideraciones referidas al inters del titular del derecho, as como referidas a bienes pblicos.
De sta manera se permiten severas restricciones a la propiedad, bsicamente en tres mbitos: Primero,
respecto de los bienes susceptibles de convertirse en propiedad privada de alguien. Segundo, respecto
al alcance y magnitud de las libertades del dominio y de los poderes normativos, tales como el uso del
suelo o la transmisin de los bienes. Tercero, respecto a la posibilidad de acumulacin desigualitaria
de la propiedad.
El derecho de propiedad ha dejado de ser el reino de la voluntad, y hoy se le protege por la funcin
que cumple, esto es, para asegurar un bienestar individual que produzca bienestar colectivo, que
aumente la productividad, que genere riqueza, que proteja el medio ambiente, que respete los intereses
generales, colectivos y sociales que estn en juego.

2. EL DERECHO A URBANIZAR.
Histricamente el derecho a urbanizar, esto es, a fundar ciudades, reformarlas o ampliarlas ha
correspondido a la autoridad estatal, y no al propietario. En Roma, por ejemplo, el ager publicus
consista en terrenos conquistados que requeran una ley votada por las asambleas a efectos de dividir
la tierra, sealar el permetro y adjudicar las parcelas a los colonos. Ms recientemente, en la
Legislacin de Indias se atribuy al Adelantado la potestad de fundar ciudades, erigir y poblar, lo que
le da una evidente connotacin pblica (Ley I, Ttulo VII, Libro X, de la Recopilacin de Leyes de
Indias).
En el derecho decimonnico, la ideologa liberal hace prevalecer una condicin sacrosanta de la
propiedad, por virtud de la cual, el propietario era un coto cerrado de atribuciones absolutas sobre el
bien, entre lo que se inclua la urbanizacin y edificacin. Es absurdo pensar que el propietario privado
pueda apropiarse de las inmensas plusvalas producidas por el fenmeno del urbanismo, a pesar que es
Estado es quien afronta los gastos de equipamiento urbano, de dotacin de viales y parques, de
custodia de la salud pblica, de la instalacin de alcantarillados y otros elementos propios de la ciudad.
Pues bien, mientras el Estado gasta, el particular es quien acumula inmensas fortunas gracias al
esfuerzo y trabajo de todos los ciudadanos que han financiado el crecimiento de la ciudad y la
necesidad de su ampliacin.
No obstante, en Europa se reconoce comnmente que la actividad de urbanizacin constituye una
potestad pblica, pues implica construir una malla urbana funcional y ecolgicamente adecuada, con
fines de inters general, por lo que rebasa las facultades del propietario individual. Es el caso de
Alemania, Francia, Holanda y Espaa, entre otras legislaciones, en donde se distingue la potestad de
urbanizar, que corresponde propiamente al Estado, y la facultad de edificar en terrenos ya urbanizados.
En el Per, sin embargo, tenemos an una legislacin decimonnica, en la cual el propietario privado
es el gestor de la urbanizacin, y es obvio que su principal inters es potenciar la especulacin sobre la
tierra, y no satisfacer el inters general en el crecimiento armnico del entorno urbano. Por tal razn,
en nuestro caso la plusvala de la urbanizacin va a parar en manos del propietario, a pesar que l no
ha participado en los costos que significan el crecimiento de la ciudad y su necesidad de expansin.

Por tanto, un solo individuo, en contra del bien comn, recoge los beneficios que toda la sociedad ha
pagado, sin que asuma ningn riesgo o inversin que justifique el lucro obtenido. En tal sentido, hay
grandes extensiones de terrenos que no se urbanizan, pues se espera el mejor momento para la
especulacin. Lamentablemente, mientras se siga privilegiando regular procedimientos
administrativos, y no la funcin social de la propiedad en materia urbanstica, esto es, privilegiar la
forma sobre el fondo, entonces seguiremos con una legislacin liberal superada en casi todo sistema
legislativo moderno.

3. SUELO URBANO Y RURAL.

El estatuto jurdico de la propiedad predial est conformado por los derechos, obligaciones, lmites y
restricciones que goza o sufre el propietario de una superficie delimitada del territorio. Esas potestades
y obligaciones son distintas de acuerdo con el carcter urbano o rural del predio. En cualquier caso,
ste no es un dato que pueda ser comprobado desde la publicidad registral, pues el carcter de rstico
o urbano viene dado por la normativa legal y administrativa. Este punto debe reafirmarse, pues de esa
manera se evitan errneas interpretaciones, ya que la condicin del suelo no est fijada por el Registro,
sino que simplemente informa de esa circunstancia pero sin presuncin de legitimidad, ya que la
condicin jurdica del suelo se decide en sede municipal.
Mientras el suelo es rstico, su destino natural es servir de asiento a la explotacin agrcola y/o
pecuaria, mientras que el destino del suelo urbano es la vivienda, el comercio y la industria. Los
predios rsticos se rigen por el Decreto Legislativo N 1089 sobre formalizacin de la propiedad rural
y su reglamento, la Ley 26505 Ley de Tierras, Decreto Legislativo 653 sobre promocin de
inversiones en la actividad agrcola, y que a la fecha constituye una norma subsidiaria frente a las
disposiciones posteriores con rango de ley. La Ley 26505 define a los predios rsticos de acuerdo con
el uso, es decir, si el destino del inmueble es agrario, al margen de la zonificacin, entonces se tiene
esa calidad. Se incluye, adems, en dicha definicin a los predios eriazos y a los que tienen destino
pecuario, ganadero o forestal, entre otros.
El terreno urbano se define como unidad inmobiliaria constituida por una superficie de terreno
habilitado para uso urbano y que cuenta con accesibilidad, sistema de abastecimiento de agua, sistema
de desage, abastecimiento de energa elctrica y redes de iluminacin pblica y que ha sido sometida
a un proceso administrativo para adquirir esa condicin. Puede o no contar con pistas y veredas
(artculo nico, de definiciones, Norma G.040, Reglamento Nacional de Edificaciones aprobado por
D.S. 011 2011 VIVIENDA). Por contraposicin, la misma norma define pobremente al predio
rstico como aquel que no est habilitado, ni cuenta con las condiciones propias del uso urbano.
Ntese que la definicin normativa del reglamento considera que el terreno urbano debe contar con
dos requisitos conjuntos: a) contar con los servicios propios de la ciudad como iluminacin pblica,
abastecimiento elctrico, agua potable y desage, entre otros (dato fsico); b) contar con habilitacin
urbana concluida (dato jurdico).

4. HABILITACIONES URBANAS.
Normalmente se dice que la habilitacin urbana es el proceso de urbanizacin que requiere
delimitacin de lotes, construccin de vas y ejecucin de servicios pblicos sobre terrenos rsticos
3

ubicados en reas urbanas o de expansin urbana sujetas al Plan Vial y al Plan de Desarrollo de la
ciudad. Con sta visin, la habilitacin es un simple trmite para que el propietario haga y deshaga;
mejor todava con el silencio positivo. Por el contrario, hoy se considera que estamos en presencia de
un complejo acto por el cual se concretan los Planes Urbanos inspirados en el inters pblico, y no en
la simple maximizacin de beneficios para el propietario. Es un proceso urbano integral.
El artculo 3.1. de la Ley 29090, modificado por Ley 29476, da una definicin normativa de carcter
procedimental de la habilitacin urbana, por el cual se le considera el proceso de convertir un terreno
rstico o eriazo en urbano, mediante la ejecucin de obras de accesibilidad, de distribucin de agua y
recoleccin de desage, de distribucin de energa e iluminacin pblica. Adicionalmente el terreno
puede contar con redes para la distribucin de gas y redes de comunicaciones. Este proceso requiere
de aportes gratuitos y obligatorios para fines de recreacin pblica, que son reas de uso pblico
irrestricto; as como para servicios complementarios, para educacin y otros fines, en lotes regulares
edificables que constituyen bienes de dominio pblico del Estado, susceptibles de inscripcin en el
Registro de Predios correspondiente de la SUNARP.
La habilitacin como proceso administrativo municipal, cuenta con dos etapas claramente
diferenciadas:
a) Aprobacin del Proyecto.
b) Recepcin de obras.
Por el primero se autoriza el modelo de habilitacin con su respectivo grfico, as como el inicio de las
obras. La aprobacin se materializa en un plano de manzanas y lotes, conjuntamente con las reas
pblicas, las viales y aportes para distintos fines. Por el segundo se da por concluida la ejecucin de
obras de habilitacin segn el proyecto, o con el replanteo correspondiente, con lo cual se tiene por
consolidada la situacin jurdica independiente de cada uno de los lotes resultantes, y la transferencia
al dominio pblico o a las entidades respectivas de las reas pblicas y otros aportes.
La habilitacin urbana se rige por la Ley N 29090 y sus reglamentos: el D.S. 008 2013
VIVIENDA (que derog el D.S. 024 2008 VIVIENDA), y los reglamentos complementarios de
Revisores urbanos (D.S. 025 2008 VIVIENDA) y de Verificacin Administrativa y Tcnica (D.S.
026 2008 VIVIENDA). A estas normas debemos agregar el D.S. 011 2006 VIVIENDA,
Reglamento Nacional de Edificaciones.
El artculo 2 del D.S. 008 2013 VIVIENDA seala que los procedimientos administrativos que se
desarrollan en el presente Reglamento son NICOS y de aplicacin obligatoria a nivel nacional; con
lo cual se excluyen diversos trmites o requisitos. En nuestra opinin, dicho mandato es
constitucional, pues los principios generales y tcnicas del urbanismo son propias de la potestad
normativa del Poder Legislativo, complementado con los Reglamentos que dicte el Poder Ejecutivo,
pues estamos en presencia de un Estado Unitario. Sin embargo, esta norma no impide que los
Gobiernos locales
puedan aprobar una regulacin complementaria, ya que los temas de
acondicionamiento territorial, planificacin urbana y autorizacin de construcciones son propios de su
competencia, la misma que debe regirse por los principios de coordinacin y remisin a los principios
de coordinacin y remisin a los principios generales.

5. LICENCIAS DE HABILITACIN.
En doctrina se discute si la licencia constituye una concesin o una autorizacin administrativa. En
general, sobre ste punto se considera en nuestro pas que estamos ante una autorizacin, pues la
facultad de urbanizar corresponde al propietario, por lo que la administracin se limita a verificar el
cumplimiento de los requisitos formales y dentro del mbito de la normativa urbanstica y de los
Planes de Desarrollo Urbano. Sin embargo, y conforme la tesis ya desarrollada al inicio de ste
captulo, la facultad de urbanizar no debera corresponder en forma natural al domino, sino, otorgada
mediante una concesin por parte del Gobierno Local en el entendido que esa potestad tiene origen
estatal, pero por determinadas razones de oportunidad y conveniencia, debe ser objeto de delegacin a
un privado.
Las municipalidades tienen competencia estricta en materias de zonificacin, urbanismo y
acondicionamiento territorial (art. 195, inciso 6, Const.), lo cual se refiere a la potestad de planificar y
regular los espacios habitables propios de la vida urbana y rural, entre los que se encuentra emitir las
licencias de habilitacin. Por tal motivo, la Ley 27972, Orgnica de Municipalidades, ha precisado que
las municipalidades distritales tienen competencia exclusiva para aprobar habilitaciones urbanas (art.
79, inciso 3.6.1.).
Conforme al artculo 4.9. de la Ley 29090, las municipalidades distritales, en el mbito de su
jurisdiccin, las provinciales en el distrito capital y la municipalidad metropolitana de Lima en el
cercado, tienen competencia para aprobar los proyectos de habilitaciones urbanas y de edificacin.
La municipalidad distrital emite la resolucin en mrito de la verificacin que realiza la Comisin
Tcnica Distrital (art. 9.1.a. del D.S. 008 2013 VIVIENDA) mientras que la Municipalidad
Provincial solamente podr actuar por va del recurso de apelacin formulado contra lo resuelto por las
Municipalidades Distritales, para lo cual, resulta vinculante el dictamen de la Comisin Tcnica
Provincial (art. 9.2.b. D.S. 008 2013 VIVIENDA). Recurdese que las municipalidades actan por
medio de las Comisiones Tcnicas, cuyas decisiones son obligatorias, y est conformada por un
representante de la Municipalidad a cuya jurisdiccin corresponde la solicitud, quien la preside; un
representante del Colegio de Arquitectos del Per, un representante del Colegio de Ingenieros del
Per, un representante de la Cmara Peruana de la Construccin y los representantes de las empresas
prestadoras de los servicios pblicos (art. 4.5. Ley 29090).
El art. 3 del D.S. 008 2013 VIVIENDA seala que los sujetos legitimados para solicitar una
licencia de habilitacin son el propietario, usufructuario, superficiario, concesionario, titular de
servidumbre o afectacin en uso, o cualquier otro derecho que otorgue facultades expresas o implcitas
de modificar el uso original del suelo, de rstico o eriazo, y convertirlo en urbano. Esta solucin es
correcta, pues en caso contrato estos derechos seran meramente ilusorios, por cuanto necesitaran el
consentimiento adicional del propietario, lo cual resulta contradictorio si tenemos en cuenta que se
trata de titularidades que gozan del carcter real, por el cual se ejerce un poder directo e inmediato
sobre el bien, sin necesidad de cooperacin o consentimiento del propietario.
La licencia recae sobre el predio, y no se otorga en beneficio del sujeto, por lo que en caso de
enajenacin, la licencia sigue surtiendo todos sus efectos (art. 12 Ley 29090).
La licencia de habilitacin urbana tiene una vigencia de 36 meses, prorrogable por 12 meses
adicionales, por nica vez. La prrroga se solicita 30 das antes del vencimiento de la licencia, sin
5

ningn costo adicional. El inicio de la licencia, se computa, en todas las modalidades incluyendo la de
evaluacin previa, con el ingreso del expediente a la Municipalidad respectiva (art. 11, segundo
prrafo, Ley 29090).

6. EFECTOS DE LA LICENCIA.
La licencia constituye una autorizacin de la autoridad municipal para iniciar la obra de habilitacin
luego de haberse aprobado un proyecto. El principal efecto de la misma es otorgar seguridad jurdica
al titular de la licencia, a quien no le afectarn los cambios normativos o de zonificacin sucesivos. Es
decir, aun cuando se produzcan modificaciones, el titular de la licencia puede ampararse en ella para
iniciar o proseguir la ejecucin de las obras tal como estaban delineadas en el proyecto.
El art. 12 de la Ley 29090 indica que la licencia determina la adquisicin de la facultad de
habilitacin, en los trminos y condiciones expresados en la propia licencia.

7. CLASES DE HABILITACIN URBANA.

La habilitacin busca convertir el suelo rstico o eriazo en urbano, pero ello exige determinar cul es
el uso que se le asignar a los lotes resultantes del procedimiento municipal. En tal sentido, y por
razn de uso, las habilitaciones pueden ser:
7.1. Habilitaciones Residenciales,
7.2. Habilitaciones de Uso Comercial,
7.3. Habilitaciones de Uso Industrial, y,
7.4. Habilitaciones de Usos Especiales.

7.1.

HABILITACIONES RESIDENCIALES:

Son aquellas destinadas predominantemente a la edificacin de viviendas y que se realizan sobre

terrenos calificados en una zonificacin idnea (Norma TH.010, art. 1, RNE). Estas habilitaciones
pueden realizarse en terrenos ubicados en zonas de expansin urbana, islas rsticas o reas de playa o
campestres, sin perjuicio, obviamente, que tambin son permitas en reas urbanas.
La habilitaciones residenciales, a su vez, se sub clasifican en:
7.1.1.
7.1.2.
7.1.3.
7.1.4.

Habilitaciones para uso de vivienda o urbanizaciones.

Habilitaciones para vivienda taller.
Habilitaciones para uso de vivienda tipo club.
Habilitacin y construccin urbana especial (Norma TH.010, art. 2, RNE).

Las habilitaciones residenciales debern cumplir con realizar aportes en superficies del terreno
habilitado, o efectuar su redencin en dinero cuando no se alcance la extensin mnima, para los fines
de recreacin pblica (parques y jardines), Ministerio de Educacin, parques zonales, y otros. Estos
aportes constituyen un porcentaje del rea o cabida bruta, descontando las superficies para vas

expresas, arteriales y reas de reserva para proyectos de carcter provincial o regional (Norma TH.010,
arts. 4 y 5, RNE).

7.1.1. HABILITACIONES RESIDENCIALES PARA USO DE VIVIENDA:

O urbanizaciones, son aquellas conformadas por lotes con fines de edificacin para viviendas
unifamiliares o multifamiliares. Las urbanizaciones pueden ser de distintos tipos en funcin a los
factores de densidad mxima permisible, calidad mnima de obras y modalidad de ejecucin. La
densidad mxima se establece en la zonificacin, y como consecuencia de ello se establecen el rea
mnima y el frente mnimo de los lotes (Norma TH.010, arts. 6 a 8, RNE).
7.1.1.1. En funcin a la densidad, las habilitaciones residenciales para uso de vivienda se agrupan en
seis tipos con las siguientes caractersticas (Norma TH.010, arts. 9 y 10, RNE):
a. TIPO 1: El rea o cabida mnima es de 450 m2, con frente mnimo de 15 m2, para vivienda
unifamiliar. Corresponde a zonas de baja densidad (R1). Los aportes sern los siguientes respecto
al rea o cabida bruta: recreacin pblica de 8%, parques zonales de 2%, educacin de 2% y otros
fines de 1%.
b. TIPO 2: El rea o cabida mnima es de 300 m2, con frente mnimo de 10 m2, para vivienda
unifamiliar. Corresponde a zonas de baja densidad (R2). Los aportes sern los siguientes respecto
al rea o cabida bruta: recreacin pblica de 8%, parques zonales de 2%, educacin de 2% y otros
fines de 1%.
c. TIPO 3: El rea o cabida mnima es de 160 m2, con frente mnimo de 8 m2, para vivienda
unifamiliar y/o multifamiliar. Corresponde a zonas residenciales de densidad media (R3). Los
aportes sern los siguientes respecto al rea o cabida bruta: recreacin pblica de 8%, parques
zonales de 1%, educacin de 2% y otros fines de 1%.
d. TIPO 4: El rea o cabida mnima es de 90 m2, con frente mnimo de 6 m2, para vivienda
unifamiliar. Corresponde a zonas residenciales de densidad media (R4). Los aportes sern los
siguientes respecto al rea o cabida bruta: recreacin pblica de 8%, sin obligacin de parques
zonales, educacin de 2% y otros fines de 3%.
e. TIPO 5: Corresponden a habilitaciones con construccin simultnea, pertenecientes a programas
de promocin del acceso a la propiedad privada de la vivienda, No tendrn limitaciones en cuanto
al nmero, dimensiones o rea o cabida mnima de los lotes resultantes; y se podr realizar en
reas calificadas como zona de densidad media (R3, R4) y densidad alta (R5, R6, R8) o en zonas
compatibles con esas densidades. Para la aprobacin de ste tipo de habilitacin deber incluirse
los anteproyectos arquitectnicos de las viviendas a ser ejecutadas.
f.

TIPO 6: El rea o cabida mnima es de 450 m2, con frente mnimo de 15 m2, para vivienda
multifamiliar. Corresponde a zonas residenciales de densidad alta (R5, R6, R8). Los aportes sern
los siguientes respecto al rea o cabida bruta: recreacin pblica de 15%, parques zonales de 2%,
educacin de 3% y otros fines de 4%.

7.1.1.2. En funcin a la modalidad de ejecucin, las habilitaciones residenciales para uso de vivienda
se clasifican en:
a. HABILITACIONES CONVENCIONALES: Son aquellas que deben cumplir con la ejecucin
de las obras mnimas segn su tipo, por lo que la venta de lotes solo puede realizarse despus de la
recepcin de obras (Norma TH.010, art. 15, RNE). No se establece cul es la sancin en el caso,
bastante frecuente, que el habilitador incumpla la norma y, en consecuencia, lleve a cabo contratos
de compra venta antes de la recepcin de obras, e incluso antes de iniciar un procedimiento de
habilitacin urbana. De conformidad con el artculo 1534 C.C., si por lo menos una de las partes
(comprador) desconoce que el bien es futuro, el contrato es nulo por inexistencia fsica del objeto.
En caso contrario, el contrato ser vlido en la modalidad de venta de bien futuro. Sin embargo,
desde la perspectiva administrativa el propietario es responsable por incumplir las disposiciones
tcnicas de habilitacin y construccin.
La norma no ha establecido normas respecto a cules son las frmulas de garanta que otorga el
habilitador a favor de la Municipalidad distrital, con el fin de asegurar la culminacin de las obras
de habilitacin. En el derogado Reglamento Nacional de Construcciones se estableca una profusa
normativa sobre la materia, entre lo que se inclua los tipos admisibles de garanta, tales como la
hipoteca de primer rango sobre bienes inmuebles distintos al que era objeto de habilitacin o la
fianza bancaria. El tema requiere urgente tratamiento, tal vez por ahora con disposiciones
reglamentarias de complemento que dicten los Gobiernos Locales de nivel provincial, pues tienen
esa potestad.
b. LAS HABILITACIONES PARA VIVIENDA CON VENTA GARANTIZADA: Son aquellas
en las cuales se autoriza que el propietario pueda realizar la venta de los lotes resultantes durante
la ejecucin de las obras. Este tipo de autorizacin se concede en los casos en que se solicita,
adems, la construccin simultnea. En estos casos, el contrato de compraventa garantizada deber
especificar la calidad de las obras a ser ejecutadas y el plazo de ejecucin, consignados en la
resolucin de aprobacin del proyecto o en la solicitud aprobada por silencio positivo (Norma
TH.010, art. 16, RNE). Desde la perspectiva registral, con la sola aprobacin del proyecto es
factible la pre independizacin de los lotes (art. 31.E y 31.F de la Resolucin N 339 2008
SUNARP / SN, de la adecuacin del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios a las
disposiciones de la Ley 29090), siempre que exista autorizacin de venta garantizada en el
supuesto previsto en el literal b) de la Modalidad C con intervencin de Revisor Urbano segn lo
dispuesto en el art. 10 de la Ley 29090. Sin embargo, esta parece una previsin de mnimos, es
decir, si hasta el revisor urbano permite la pre independizacin, entonces tambin podr ser
posible cuando lo resuelva as la municipalidad correspondiente en cualquiera de las modalidades
viables para efecto de la habilitacin.
Con ello, se permite tambin la anotacin de los contratos de venta garantizada (art. 31 G de la
Adecuacin del Reglamento de Inscripciones) y dems actos sucesivos, como el caso de la
hipoteca, por extensin de lo previsto en el art. 5.19 de la Directiva sobre el Rgimen de
Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn, aprobada por Resolucin N 340 2008 SUNARP /
SN.
c. LAS HABILITACIONES PARA USO DE VIVIENDA PROGRESIVA: Son aquellas en las
que se difiere la ejecucin de las calzadas y/o aceras; por lo que solo debe cumplirse la ejecucin
de obras mnimas. En caso que estas obras no hayan sido realizadas por el habilitador en un plazo
8

de 10 aos, entonces la Municipalidad distrital ejecutar las obras pendientes, lo que ser
sufragado por los adquirientes. As se har constar expresamente en la resolucin de aprobacin
del proyecto y en los contratos de compraventa. Esta obligacin tambin puede configurarse como
carga administrativa, la que resulta inscribible en el registro, tal y como ha ocurrido en muchos
casos. Las habilitaciones de tipo 5 y 6, es decir, las de alta densidad, no pueden aprobarse bajo la
modalidad de progresivas (Norma TH.010, art. 17, RNE).
Es necesario distinguir las habilitaciones progresivas de aquellas parciales o por etapas. En el
primer caso el ntegro de la habilitacin se culmina en fase mnima, quedando pendientes las
calzadas y aceras. En cambio, en el segundo caso estamos ante proyectos aprobados de
habilitacin, pero que se ejecutan en forma parcial o por etapas, es decir, por sectores o zonas. Por
tanto, el administrado podr solicitar la recepcin la recepcin parcial de obras de habilitacin,
siempre que se hayan ejecutado todas las obras proyectadas y autorizadas con la licencia para la
etapa respectiva. Se podr inscribir en el Registro de Predios la etapa recepcionada, por lo que el
rea pendiente permanecer en la matriz (art. 37 D.S. 008 2013 VIVIENDA).
d. LAS HABILITACIONES PARA USO DE VIVIENDA CON CONSTRUCCIN
SIMULTNEA: Son aquellas en las cuales la edificacin de viviendas se realiza en forma
simultnea con la ejecucin de las obras de habilitacin (Norma TH.010, art. 18, RNE). Es decir,
con ste procedimiento se cuenta al mismo tiempo con una licencia de habilitacin y una licencia
de edificacin. En la Habilitacin Tipo 5 se requerir necesariamente la construccin simultnea,
la misma que puede quedar solo a nivel de proyecto a fin que se realice posteriormente la
recepcin de obras, ya sea por el mismo habilitador o por un tercero.

7.1.2. HABILITACIONES RESIDENCIALES PARA USO DE VIVIENDA TALLER:

Son aquellas que combinan dos destinos: vivienda e industria elemental y complementaria, as como
sus servicios complementarios y comercio local. Se ejecutan sobre predios calificados con
zonificacin de vivienda taller (I1 R). Estas habilitaciones contarn con las mismas condiciones de
diseo que las residenciales TIPO 3, y podrn autorizarse con construccin simultnea o declararse
progresiva cuando forme parte de los programas de saneamiento fsico legal que desarrollen los
Gobiernos Locales, por lo que podr diferirse la ejecucin de las calzadas y aceras (Norma TH.010,
art. 19 a 22, RNE).

7.1.3. HABILITACIONES RESIDENCIALES PARA USO DE VIVIENDA TIPO CLUB,

TEMPORAL O VACACIONAL:
Son aquellas en donde las viviendas estn agrupadas en condominios con reas recreativas y sociales
de uso comn. Estas habilitaciones se realizarn en reas de zonificacin de baja densidad (R1), de
habilitacin recreacional, de playa o campestres. El rea bruta mnima para una habilitacin de tipo
club es de una hectrea o 10,000 m2. Por su parte, cualquiera de estas habilitaciones permite, como
mximo, la construccin de 25 unidades de vivienda por hectrea bruta de terreno, ya sean
unifamiliares o multifamiliares (Norma TH.010, art. 23 a 26, RNE). El rea libre de uso comn
destinada a recreacin, jardines, vas vehiculares y estacionamiento ser como mnimo del 60% de la
cabida o rea bruta (Norma TH.010, art. 28, RNE).

7.2. HABILITACIONES PARA USO COMERCIAL:

Son aquellas destinadas predominantemente a la edificacin de locales donde se comercializan bienes
o servicios, y que se realiza sobre terrenos cuya zonificacin es compatible. stas habilitaciones
pueden realizarse en terrenos ubicados en zonas de expansin urbana o islas rsticas, sin perjuicio
obviamente, de que sean tambin permitidas en las reas urbanas (Norma TH.020, arts. 1 y 3, RNE).
Las habilitaciones de uso comercial se clasifican en:

7.2.1. HABILITACIN PARA USO COMERCIAL EXCLUSIVO:

Significa que los lotes resultantes slo tienen ese fin. Estas habilitaciones no estn obligadas a
entregar aportes pues se le considera parte del equipamiento urbano de la ciudad, aunque
excepcionalmente el Plan de Desarrollo Urbano podra considerar aportes para recreacin
pblica y otros fines (Norma TH.020, arts. 4 y 5, RNE).
A su vez, pueden ser de dos tipos (Norma TH.020, arts. 6 a 11, RNE):
a. TIPO 1: Comercio vecinal o sectorial, de uso diario, y que constituyen habilitaciones
convencionales que generalmente colindan y proporcionan servicios a los sectores
residenciales de la ciudad. La zonificacin que les corresponde es C-2 o C-3.
b. TIPO 2: Comercio distrital, interdistrital, metropolitano y regional; el cual constituye un
gran comercio o comercial especial. Estas habilitaciones tienen gran impacto en el
desarrollo urbano de la ciudad, por lo que debe efectuarse estudios de impacto ambiental
y/o vial que determine las caractersticas que deben tener las vas circundantes.
7.2.2. HABILITACIN COMERCIAL Y PARA OTRO USO (MIXTO):
Son aquellas conformadas por lotes para fines de edificacin comercial y de usos compatibles
como vivienda, vivienda taller o industria (Norma TH.020, arts. 12 a 21, RNE).
Dependiendo del tipo de habilitacin se requerir aportes para recreacin pblica, parques
zonales u otros fines.

7.3. HABILITACIONES PARA USO INDUSTRIAL:

Son aquellas destinadas de manera fundamental a la edificacin de locales industriales y que se
realizan sobre terrenos con zonificacin compatible (Norma TH.030, arts. 1 a 14, RNE). Estas
habilitaciones pueden ser de diferentes tipos, los cuales se establecen en funcin a factores tales como
los usos permisibles, la calidad mnima de obras y la modalidad de ejecucin.
En funcin a los usos permisibles, las habilitaciones industriales pueden ser de los siguientes tipos:
a. TIPO 1: El rea mnima del lote es de 300 m2, con frente mnimo de 10 m.l., para industria
elemental y complementaria. Corresponden a una actividad industrial no molesta ni peligrosa.
10

Si los predios calificados como zona comercial plantean una habilitacin mixta, entonces se
deber cumplir con los aportes previstos para ste tipo de habilitacin. Los aportes son para
parques zonales de 1% y otros fines de 2%.
b. TIPO 2: El rea mnima del lote es de 1,000 m2, con frente mnimo de 20 m.l., para industria
liviana. Corresponde a una actividad industrial no molesta ni peligrosa, orientada al rea de
mercado local y la infraestructura vial urbana. Se ejecutan en sectores con zonificacin I2.
Estas habilitaciones admiten hasta 20% de lotes con las caractersticas y uso correspondiente
al Tipo 1. Los aportes son para parques zonales de 1% y otros fines de 2%.
c. TIPO 3: El rea mnima del lote es de 2,500 m2, con frente mnimo de 30 m.l., para industria
elemental y complementaria. Corresponden a una actividad industrial que conforman
concentraciones con utilizacin de gran volumen de materia prima orientada hacia la
infraestructura vial regional, produccin a gran escala. Se ejecutan en sectores con
zonificacin I3. Estas habilitaciones admiten hasta 20% de los lotes con las caractersticas y
usos correspondientes al Tipo 2 y 10% del Tipo 1. Los aportes son para parques zonales de 1%
y otros fines de 2%.
d. TIPO 4: Son habilitaciones que corresponden a una actividad industrial de proceso bsico a
gran escala, de gran dimensin econmica, orientadas hacia la infraestructura regional y los
grandes mercados. Son ejecutados en zonas industriales I4. Los aportes son para parques
zonales de 1% y otros fines de 2%.

7.4. HABILITACIONES PARA USOS ESPECIALES:

Son aquellas destinadas a la edificacin de locales educativos, religiosos, de salud, institucionales,
deportivos, recreacionales y campos feriales. Estas habilitaciones pueden realizarse en terrenos
ubicados en zonas de expansin urbana o islas rsticas, sin perjuicio obviamente que tambin son
permitidas en las reas urbanas (Norma TH.040, art. 1 a 8, RNE).
No estn obligados a realizar aportes, ya que este tipo de habilitacin constituye, por s mismo, parte
del equipamiento de la ciudad.

8. MODALIDADES DE APROBACIN DEL PROCEDIMIENTO DE HABILITACIN

URBANA.
Una de las novedades que presenta la Ley N 29090, aunque de las ms controvertidas, es la
introduccin de distintas modalidades para la obtencin de licencias, tanto de habilitacin como de
edificacin. En efecto, se regulan cuatro tipos o procedimientos de obtencin de la autorizacin
municipal.

8.1.

LA MODALIDAD A:

Consiste en la aprobacin automtica de las licencias por medio del simple cargo de ingreso del
expediente, previo pago de la liquidacin respectiva, lo que autoriza ya al inicio de las obras (art. 10.1
11

Ley 29090, modificada por Ley 29476). En ste caso estamos en presencia de un procedimiento que
no requiere evaluacin previa por parte de la administracin, y cuyo control se realiza ex post y no
ex ante.
Originalmente no se admita ningn tipo de habilitacin urbana pero en mrito del Artculo 7 de la Ley N
30056, publicada el 02 julio 2013, se incorpora el literal h, en los siguientes trminos:
"h) Las habilitaciones urbanas y las edificaciones necesarias para el desarrollo de proyectos de inversin pblica,
de asociacin pblico privada o de concesin privada que se realicen, para la prestacin de servicios pblicos
esenciales o para la ejecucin de infraestructura pblica.(*)
(*).--

8.2.

LA MODALIDAD B:

Requiere que el expediente venga acompaado de la firma de los profesionales responsables de la

obra. Para tal fin se debe presentar el Formulario nico acompaado de los requisitos legales que se
indican en el artculo 32, en concordancia con el artculo 25 del D.S. 008 2013 VIVIENDA, esto
es:
-

Conforme al artculo 25:

a) FUHU por triplicado, debidamente suscrito.
b) Copia literal de dominio expedida por el Registro de Predios con una antigedad no mayor
a treinta (30) das naturales.
c) En caso que el solicitante no sea el propietario del predio, se deber presentar la escritura
pblica que acredite el derecho a habilitar.
d) Si el solicitante es una persona jurdica se acompaar vigencia de poder expedida por el
Registro de Personas Jurdicas con una antigedad no mayor a treinta (30) das naturales.
e) Declaracin jurada de habilitacin de los profesionales que intervienen en el proyecto de
encontrarse hbiles para suscribir la documentacin tcnica.
f) Copia del comprobante de pago por la tasa municipal correspondiente.

Conforme al artculo 32:

a) Certificado de Zonificacin y Vas.
b) Certificados de Factibilidad de Servicios de agua, alcantarillado y de energa elctrica,
segn lo dispuesto en el numeral 20.2 del artculo 20 del Reglamento.
c) Declaracin Jurada de inexistencia de feudatarios.
d) Documentacin tcnica, por triplicado, firmada por el solicitante y los profesionales
responsables del diseo, de acuerdo a lo siguiente:
o

Plano de ubicacin y localizacin del terreno con coordenadas UTM

12

o
o

o
o

Plano perimtrico y topogrfico

Plano de trazado y lotizacin con indicacin de lotes, aportes, vas y secciones de
vas, ejes de trazo y habilitaciones colindantes, en caso sea necesario para comprender
la integracin con el entorno; plano de pavimentos, con indicacin de curvas de nivel
cada metro,
Plano de ornamentacin de parques, referentes al diseo, ornamentacin y
equipamiento de las reas de recreacin pblica, de ser el caso;
Memoria descriptiva;

Los planos debern estar georeferenciados al Sistema Geodsico Oficial, segn lo

establecido en la Ley N 28294, Ley que Crea el Sistema Nacional Integrado de Catastro y
su Vinculacin con el Registro de Predios y su Reglamento.
e) Copia del Planeamiento Integral aprobado, cuando corresponda.
f) Estudio de Impacto Ambiental aprobado, segn sea el caso.
g) Certificado de Inexistencia de Restos Arqueolgicos en aquellos casos en que el predio
est comprendido en el listado de bienes inmuebles y ambientes considerados como
patrimonio cultural monumental y arqueolgico.
h) Anexo D del FUHU adjuntando la copia del comprobante de pago correspondiente a la
Verificacin Administrativa.
i)

Estudio de mecnica de suelos con fines de pavimentacin.

El cargo de ingreso constituye LICENCIA TEMPORAL que permite a partir de ese momento el inicio
de las obras preliminares (art. 10.2. Ley 29090, modificado por Ley 29476).
La LICENCIA DEFINITIVA se obtiene por acto administrativo expreso o por silencio positivo luego
de 15 das tiles para la verificacin administrativa del expediente, tratndose de edificaciones, o de
20 das en el caso de las habilitaciones (art. 10.2. Ley 29090, modificado por Ley 29476).
Podrn acogerse a sta modalidad las siguientes habilitaciones:
a. De predios mayores de cinco hectreas, que constituyan islas rsticas y que conformen un lote
nico, siempre y cuando no est afecto al Plan Vial Provincial o Metropolitano.
b. De predios que cuenten con un planeamiento integral aprobado con anterioridad.
Resulta inaudito que el crecimiento de la ciudad se permita con licencias temporales o por silencio
positivo; cuando es bien conocido que la facultad de urbanizacin, por su importancia social,
econmica y ecolgica, es una potestad pblica, y no un mecanismo de fcil lucro.

8.3.

LA MODALIDAD C:

Consiste en la evaluacin previa de proyectos por parte de los revisores urbanos o comisiones tcnicas.
Para obtener sta licencia se requiere la presentacin del expediente con el visado de los revisores
urbanos, el que debe contener el Formulario nico acompaado de los requisitos legales indicados en
13

los arts. 25, 32 y 33 del D.S. 008 2013 VIVIENDA, esto es, adems de los indicados en el numeral
8.2. que antecede, el Estudio de Impacto Vial aprobado segn corresponda y copia de los
comprobantes de pago por revisin de proyecto.
De sta manera, el cargo del expediente presentado, constituye la licencia, que autoriza el inicio de
obras (art. 10.3. Ley 29090). Es curioso que la sumilla de la norma se refiera a procedimiento de
evaluacin previa cuando en realidad se trata de uno de aprobacin automtica pues basta el ingreso
de los documentos. La tcnica legislativa tambin deja mucho que desear, pues los distintos
procedimientos avanzan, supuestamente, de menos a ms, sin embargo, la modalidad A es igual a la
modalidad C, con aprobacin automtica si se trata de revisores.
Distinto es cuando el interesado opta por acudir a la Comisin Tcnica de la Municipalidad
competente, pues en tal caso se trata de un procedimiento de evaluacin previa, aunque sujeto al
silencio administrativo positivo si luego de 40 das no hay pronunciamiento respecto a la solicitud de
habilitacin.
Podrn acogerse a sta modalidad las siguientes habilitaciones:
a. Las que se ejecuten por etapas, con sujecin a un planeamiento integral.
b. Las de construccin simultnea que soliciten la venta garantizada de lotes.
c. Las de construccin simultnea de viviendas, donde el nmero, dimensiones de lotes por
habilitar y tipos de vivienda se definan en el proyecto, siempre que su finalidad sea la venta de
las viviendas edificadas.

8.4.

LA MODALIDAD D:

Consiste en el procedimiento de evaluacin previa con comisin tcnica. En ste caso el usuario
presenta el expediente en el Formulario nico, con el acompaado de los recaudos legales indicados
en los artculos 25, 32 y 33 del D.S. 008 2013 VIVIENDA, y previo pago de la liquidacin
respectiva, el mismo que se remite a la Comisin Tcnica para que se rena en un plazo no mayor de
cinco das tiles. La Comisin dispondr de 40 das tiles para resolver la solicitud, y con aplicacin
del silencio positivo (art. 10.4. Ley 29090 modificado por Ley 29476). El texto original deca 45 das
tiles, y si bien el cambio no es importante, empero, da una idea global que la nica pretensin de la
reforma legal es facilitarle las cosas al constructor, sin tener en cuenta los otros intereses de la vida en
relacin.
Debern seguir esta modalidad las siguientes habilitaciones:
a. Predios que no colindan con reas urbanas o que las reas aledaas cuenten con proyectos de
habilitacin aprobados y no ejecutados, por lo que la habilitacin urbana del predio requiera
de la formulacin de un planeamiento integral. La modificatoria de la Ley hace comprensible
un texto que antes necesitaba del auxilio del art. 17.3.a) del D.S. 008 2013 VIVIENDA,
cuyo contenido, en ese aspecto, se mantiene inalterable.

14

b. Predios que colindan con zonas arqueolgicas, bienes culturales previamente declarados o con
reas naturales protegidas. Ntese que dicha declaracin debe ser previa al procedimiento de
habilitacin, por lo que en caso contrario la solicitud de habilitacin no se regir por esta
modalidad.
c. Predios que tengan como finalidad la gran industria, industria bsica, comercio y usos
especiales.

9. INSCRIPCIN.
El art. 10.4. ltimo prrafo de la Ley 29090 establece que la recepcin de obras de la habilitacin
urbana es propiamente el acto inscribible en el registro, lo cual no solo implica el cambio de estatuto
jurdico del suelo, sino adems, la re conformacin de la superficie, pues normalmente se producir la
independizacin de los lotes resultantes.
El texto original del artculo 10 de la Ley slo permita la inscripcin del proyecto aprobado en forma
automtica por la Municipalidad (nicamente aplicable a la modalidad B y a la modalidad C con
revisor urbano), pero se omite toda mencin de los proyectos con evaluacin previa (modalidad C con
Comisin Tcnica o modalidad D), por lo que la Resolucin N 339 2009 SUNARP / SN
Adecuacin del Reglamento de Predios a la Ley 29090 (art. 31 C ), hizo una interpretacin literal
harto discutible, sealando que solo poda anotarse en forma preventiva la modalidad B y la C con
revisor urbano. El tema ha quedado solucionado con la nueva redaccin del art. 10.4 in fine de la Ley
29090, modificada por Ley 29746, por la cual la excepcin se convierte en regla. La norma establece
que sin embargo, el proyecto de habilitacin urbana aprobado por la municipalidad puede ser inscrito,
de ser el caso, bajo responsabilidad del promotor.
Por tanto, si bien la regla que solo cabe las anotaciones de pre declaratoria de edificacin y pre
independizacin cuando se trate de habilitaciones urbanas con construccin simultnea y venta
garantizada de lotes, sin embargo, el promotor puede solicitar la inscripcin del proyecto en cualquier
caso, bajo su responsabilidad. Por tal motivo, la restriccin planteada en la adecuacin del reglamento
de inscripciones debe entenderse superada.
No est claro el sentido de la expresin por la que se hace responsable el promotor, y solo por la
circunstancia de haber instado una anotacin preventiva. En realidad habra de entender que cualquier
discrepancia final en el nmero de lotes o el rea o cabida de los mismos resulta de responsabilidad del
constructor o promotor. La norma, en tal caso, simplemente deviene en redundante segn las reglas
generales de responsabilidad civil; adems de ubicarse en forma asistemtica en una ley de
procedimientos administrativos sobre habilitaciones.
La inscripcin del proyecto, con carcter de anotacin preventiva, no da lugar a la pre-independizacin
de los lotes, salvo en los casos de habilitacin urbana con construccin simultnea y venta garantizada
de lotes, en los que una vez obtenida la licencia de edificacin se realiza la anotacin preventiva de la
pre-declaratoria y la pre-independizacin. Esta inscripcin se realizar conforme a lo establecido en el
artculo 20 de la Ley. Sin embargo, el proyecto de habilitacin urbana aprobado por la Municipalidad
puede ser inscrito, de ser el caso, bajo responsabilidad del promotor, no autorizndose la venta de los
lotes, inscribindose esta restriccin en la partida registral (art. 36 D.S. 008 2013 VIVIENDA), lo

15

que resulta coherente con el art. 31-F, primer prrafo, Adecuacin del Reglamento de Inscripciones a
la Ley 29090.
La pre-independizacin tiene como efecto permitir el trfico jurdico individualizado de cada uno de
los lotes que resulten luego de culminada la habilitacin. Por tal motivo, se anotarn en esas partidas
los contratos de venta garantizada (art. 31-G Adecuacin) y los dems actos de disposicin (art. 31-P
Adecuacin), siempre que en el acto jurdico conste el porcentaje de participacin en el terreno matriz
que tendra el comprador si es que la habilitacin se frustra en determinado plazo. Esta ltima
exigencia proviene de la interpretacin lgica, pues no sera admisible que un comprador anote
finalmente se quede sin nada, e incluso fuera del predio matriz. La segunda se emparenta con la
naturaleza de la hipoteca, como mecanismo para atraer capitales, facilitar la renovacin urbana,
permitir la construccin e influir en el fenmeno del urbanismo.
La inscripcin del proyecto de habilitacin se realiza en mrito del cargo del formulario nico con
sello de recepcin y nmero de expediente asignado, planos de ubicacin, trazado y lotizacin,
memoria descriptiva (art. 31-D Adecuacin). Esta norma est pensada para la modalidad C con revisor
urbano, aunque la actual redaccin del artculo 10.4. de la Ley 29090, modificada por Ley 29476,
permite que todas las otras modalidades sean objeto de este tipo de inscripcin. Por tanto, la norma
reglamentaria debe entenderse complementada en el sentido que en cualquiera de los otros casos se
presentar el ttulo inscribible segn la modalidad, ya sea la resolucin aprobatoria, la solicitud con
declaracin de silencio positivo o la simple solicitud cuando se trate de evaluacin automtica.
Por otro lado, la pre independizacin requiere las resoluciones de habilitacin con construccin
simultnea y venta garantizada (art. 10.4 de la Ley 29090, modificada por Ley 29476), para lo cual se
requiere acudir a la modalidad C. Segn la norma tcnica registral, el asiento debe expresar la
autorizacin de venta garantizada (art. 31-E Adecuacin), lo que no necesita constar de resolucin
expresa, sino basta el cargo de la solicitud cuando se opta por la aprobacin por los revisores urbanos;
o incluso puede ser suficiente el silencio positivo cuando se opte por acudir a la Comisin Tcnica.
La inscripcin del proyecto, con la consiguiente pre independizacin de los lotes, tiene una vigencia
de 36 meses, prorrogables por 12 meses adicionales, y por nica vez. La prrroga se solicita dentro de
los 30 das anteriores al vencimiento de la licencia. Sin embargo, cuando se trate de licencias por
etapas, el plazo de vigencia es de 10 aos (art. 11, Ley 29090 modificada por Ley 29476). El asiento
de anotacin preventiva caducar de pleno derecho al vencimiento del plazo de vigencia de la licencia
de habilitacin en el artculo 11 de la Ley 29090 (art. 31-E, in fine, Adecuacin). Por su parte, las
partidas pre independizadas y las anotaciones preventivas extendidas en ellas se mantendrn vigentes
hasta la caducidad del asiento de anotacin preventiva del proyecto de habilitacin urbana (art. 31-F,
in fine, Adecuacin).
La inscripcin de la recepcin de obras se extiende por mrito del Formulario nico con la
resolucin de aprobacin de la recepcin de obras de habilitacin urbana, el plano de replanteo de
trazado y lotizacin, la memoria descriptiva, debidamente sellados por la Municipalidad, son los
documentos que dan mrito a la inscripcin en el registro de la culminacin del procedimiento de
habilitacin, as como de la independizacin de los predios generados en ese proceso (art. 20 Ley
29090). La norma reglamentaria agrega que no se podr exigir mayores requisitos a los sealados (art.
36 D.S. 008 2013 VIVIENDA).

16

Tambin es posible que la recepcin de obras se inscriba por efecto del silencio administrativo
positivo, ante lo cual se requerir cargo del formulario presentado para este propsito, plano de
replanteo, plano de ubicacin y localizacin; y cargo de recepcin ante la Municipalidad de la
declaracin jurada del propietario en el que indica hacer uso del silencio positivo (art. 31-K
Adecuacin del Reglamento de Inscripciones a la Ley 29090).
La inscripcin de la recepcin de obras da lugar a que el registrador deba independizar los lotes
resultantes de la habilitacin, y siempre que no se hubieran individualizado con anterioridad, por
ejemplo, cuando el proyecto se aprob conjuntamente con la autorizacin para venta garantizada de
lotes (art. 31-G, in fine, Adecuacin).
Todos los procedimientos, salvo los de aprobacin automtica en los que basta el formulario
presentado, se rigen por el silencio positivo administrativo previsto en la Ley 29060 (art. 2.4. in fine
Ley 29090 modificado por Ley 29746, as como art. 2.2. D.S. 008 2013 VIVIENDA). Por tanto, en
tales casos ser suficiente el formulario presentado con la declaracin jurada de hacer valer el silencio
como resolucin aprobatoria, ya sea de licencia o de recepcin de obras.

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