EL

PRINCIPIO

DE

1.

LA

BUENA

EL

FE

PRINCIPIO.

Estrechamente vinculado con la idea moral en el derecho, nos encontramos con el

principio de la buena fe. Aunque no enunciado de una manera general por la ley, tiene
tantas aplicaciones en el derecho positivo que sin duda alguna, lo convierten en un
principio general del derecho de la mayor importancia. Como dice EZ PICAZO, el
ordenamiento jurdico exige este comportamiento de buena fe no slo en lo que tiene
de limitacin o veto a una conducta deshonesta (v.gr., no engaar, no defraudar, etc.),
sino tambin en lo que tiene de exigencia positiva prestando al prjimo todo aquello
que exige una fraterna convivencia (v.gr., deberes de diligencia, de esmero, de
cooperacin,
etc.).
La buena fe del agente puede atribuir al acto efectos que ste no tendra en otro caso y,
viceversa, la mala fe quita al acto efectos que tendra de no ser as; el mismo
acontecimiento produce efectos diversos segn el agente tenga buena o mala fe.
2.

DISTINTAS

ESPECIES

JURDICAS

DE

LA

BUENA

FE.

Se distinguen en doctrina dos especies distintas de la buena fe: la buena fe-lealtad

(tambin llamada objetiva) y la buena fe-creencia (tambin llamada subjetiva). De
ambas
nos
ocuparemos
en
los
nmeros
que
siguen.
3.

CONCEPTO

PRINCIPALES

APLICACIONES.

El principio de la buena fe impone a las personas el deber de obrar correctamente,

como lo hara una persona honorable y diligente. La ley lo toma en cuenta para
proteger
la
honestidad
en
la
circulacin
de
los
bienes.
Veamos ahora las principales aplicaciones que esta idea tiene en nuestro derecho
positivo:
a) Contratos. El artculo del Cdigo Civil establece que los contratos deben celebrarse,
interpretarse y ejecutarse de buena fe y de acuerdo con lo que verosmilmente las partes
entendieron o pudieron entender, obrando con cuidado y previsin.
Buena fe en la celebracin. Esto impone a las partes la obligacin de hablar claro. Es
por ello que los tribunales tienen decidido que las clusulas oscuras no deben favorecer
al autor de la declaracin, principio especialmente importante en los contratos con
clusulas
predispuestas
o
de
adhesin.
Buena fe en la interpretacin del acto. Esto significa que los hombres deben creer y
confiar en que una declaracin de voluntad surtir en un caso concreto sus efectos
usuales, los mismos efectos que ordinaria y normalmente ha producido en casos
iguales.
Finalmente, la norma que comentamos exige tambin buena fe en la ejecucin del
contrato.
Es siempre el principio de que los contratantes deben obrar como personas honorables
y
correctas.

b) Abuso del derecho. Es prohibido por la ley el ejercicio abusivo de los derechos,
pues ese abuso es contrario a la buena fe con que se debe actuar en la vida social.
c) Teora de la imprevisin. Los contratos conmutativos bilaterales y en los
unilaterales de ejecucin diferida o continuada, si la prestacin a cargo de una de las
partes se tornara excesivamente onerosa, por acontecimientos extraordinarios e
imprevisibles, la parte perjudicada podr demandar la resolucin del contrato. Y es que
la buena fe en la ejecucin del contrato se opone a que pretenda hacrselo valer
rgidamente cuando las circunstancias en las cuales se celebr han variado
sustancialmente,
tornndolo
injusto.
d) Teora de los actos propios. De acuerdo con esta teora, nadie puede asumir en sus
relaciones con otras personas, una conducta que contradiga otra suya anterior, cuando
sta haya despertado una legtima confianza en esas personas de que mantendr una
lnea coherente con sus propios y anteriores actos. Es tambin una aplicacin de las
buena
fe-lealtad.
4.
CONCEPTO
Y
PRINCIPALES
APLICACIONES.
El derecho protege la legtima creencia de haber obrado conforme a derecho y en la
razonable ignorancia de que no se daa el derecho de terceros. Como dice BETTI, la
buena fe debe ser ignorancia pero legtima ignorancia, esto es, tal que con el uso de la
normal
diligencia
no
hubiera
podido
ser
superada.
Algunas de las principales aplicaciones de este concepto en nuestro derecho positivo,
son
las
siguientes:
a) Teora de la apariencia. De acuerdo con un viejo principio de origen romano y
receptado en nuestro derecho, nadie puede transmitir un derecho mejor ni ms extenso
del que se posee. Pero ocurre a veces que una persona es titular aparente de un derecho
y que sobre la base de este ttulo, lo transmita a un tercero de buena fe. La aplicacin
estricta del aquel principio conducira a privar a este tercero de lo que ha adquirido de
buena
fe,
lo
que
es
injusto.
La
ley
lo
protege.
Veamos algunos casos. Ante todo, el del heredero aparente. Sucede a veces que una
persona obtiene una declaratoria de herederos en su favor o que presenta un
testamento en el cual es designado heredero. Enajena un bien del haber hereditario a
un tercero de buena fe. Luego aparece otro heredero con mejor derecho (sea porque
prueba un vnculo con el causante que desplaza al anterior, sea porque presenta un
nuevo
testamento
que
designa
otro
heredero).
Es evidente que quien anteriormente fue declarado heredero, no tena en realidad ese
carcter, por lo cual no poda enajenar un bien de la sucesin. Pero sera injustsimo
privar de su derecho a quien ha adquirido el bien confiado en el ttulo que ostentaba el
heredero aparente. Bien entendido que este adquirente para ser protegido por la ley,
debe ser de buena fe, es decir, ignorar que exista otro heredero con mejor derecho que
el
del
aparente.
Lo mismo ocurre con los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un
inmueble por una persona que ha llegado a ser propietario en virtud de un acto
anulado.

Supongamos que una persona ha adquirido un inmueble valindose de dolo para

hacerse transmitir el dominio de su anterior propietario. El nuevo dueo inscribe su
ttulo en el Registro de la Propiedad. Pero luego, el enajenante promueve una accin de
nulidad y se declara judicialmente nula dicha transmisin. Sin embargo, mientras el
bien estaba a nombre del adquirente doloso, lo ha vendido a un tercero de buena fe y a
ttulo oneroso, que ha confiado en las constancias del Registro de la Propiedad. La ley
lo protege, dejando a salvo su derecho contra la posible reivindicacin del dueo.
Otro caso de apariencia es el del matrimonio que ha sido anulado; la anulacin no
afecta los derechos adquiridos por terceros que de buena fe hubieran contratado con los
cnyuges, ignorando que el matrimonio adoleca de un vicio de nulidad.
La nulidad de un acto otorgado por un demente, est o no interdicto, no puede hacerse
valer contra un contratante de buena fe, si la demencia no era notoria.
Tambin se aplica la idea de la apariencia en el caso del mandatario cuyo mandato ha
cesado por revocacin, fallecimiento o incapacidad sobreviniente del mandante; si los
terceros que han contratado con el mandatario ignoraban sin culpa la cesacin del
mandato, el contrato ser vlido respecto del mandante y de sus herederos.
Se declar aplicable la teora de la apariencia cuando las circunstancias del caso hacen
razonable suponer la existencia de un mandato (como ocurre si el que contrat a
nombre de otro, utiliza habitualmente sus oficinas, tiene acceso a su documentacin y
utiliza sus papeles), puesto que una razn de seguridad jurdica obliga a proteger al
tercero de buena fe que crey en la existencia del mandato.
b) Matrimonio nulo o anulado. Si el matrimonio nulo o anulado se contrajo de buena
fe por ambos cnyuges, produce todos los efectos del matrimonio vlido hasta el da
que se declare la nulidad. Si hubo buena fe de uno solo de los cnyuges, el matrimonio
producir todos los efectos del matrimonio vlido, pero slo respecto del cnyuge de
buena fe. El cnyuge de buena fe puede revocar las donaciones que por causa del
matrimonio hizo al de mala fe. En cuanto a la particin de los bienes adquiridos
durante el matrimonio, la ley le confiere al cnyuge de buena fe una triple opcin: a) o
bien puede optar por la conservacin por cada uno de los cnyuges de los bienes por l
adquiridos o producidos antes y despus del matrimonio; b) o bien puede liquidar la
sociedad dividiendo por mitades los bienes gananciales sin consideracin a quien los
produjo y aunque el cnyuge de buena fe no hubiera producido ninguno; c) o bien
puede dividir los bienes en proporcin a los aportes que cada uno haya efectuado, como
si
se
tratara
de
la
liquidacin
de
una
sociedad
de
hecho.
Y desde luego, si el matrimonio fuere contrado de mala fe por ambos cnyuges no
producir
efecto
civil
alguno.
c) Aplicaciones en materia de derechos reales. Las aplicaciones del principio de la
buena
fe
en
materia
de
derechos
reales,
son
numerossimas.
Por lo pronto, la posesin de buena fe de una cosa mueble crea en favor del que la posee
la presuncin de tener la propiedad de ella y el poder de repeler cualquier accin de
reivindicacin,
si
la
cosa
no
hubiera
sido
robada
o
perdida.
En materia de usucapin de bienes muebles, si el poseedor es de buena fe y a justo

ttulo, la adquisicin del dominio se produce a los diez aos; en cambio, si es de mala
fe,
el
plazo
de
la
usucapin
es
de
veinte
aos.
En cuanto a los frutos percibidos como consecuencia de la posesin de una cosa, el
poseedor de buena fe los hace suyos, en tanto que el de mala fe debe al dueo no slo
los frutos percibidos, sino tambin los que por su culpa dej de percibir.
El poseedor de buena fe tiene derecho a que se le paguen los gastos hechos en mejoras
necesarias o tiles; el de mala fe tiene derecho a que se le paguen estas ltimas slo en
la
medida
de
que
hayan
aumentado
el
valor
de
la
cosa.
El poseedor de buena fe no responde de la destruccin total o parcial de la cosa ni por
los deterioros de ella, aunque fueran causados por hechos suyos, sino hasta la
concurrencia del provecho que hubiera obtenido y slo est obligado a entregar la cosa
en el estado en que se halla. En cambio, el poseedor de mala fe responde por la ruina o
deterioro de la cosa, aunque hubiere ocurrido por caso fortuito, si la cosa no hubiere
perecido o deteriorado igualmente estando en poder del propietario.
5.
TEORA
DE
LOS
ACTOS
PROPIOS
CONCEPTO Y CONDICIONES DE APLICACIN. A nadie le es lcito volver sobre su
conducta anterior, cuando esa conducta es jurdicamente relevante y puede suscitar en
otra persona una legtima confianza de que se mantendr aquella conducta (venire
contra
factum
proprium
non
valet).
ENNECCERUS-NIPPERDEY precisan el concepto de la siguiente manera: A nadie le
es lcito hacer valer un derecho en contradiccin con su anterior conducta, cuando esa
conducta, interpretada objetivamente segn la ley, las buenas costumbres o la buena fe,
justifica la conclusin de que no se har valer el derecho, o cuando el ejercicio posterior
choque
contra
la
ley,
las
buenas
costumbres
o
la
buena
fe.
Este principio tiene una vieja prosapia histrica, pero en su aplicacin prctica ha
sufrido algunos ocasos. En nuestro pas, slo en pocas relativamente recientes ha
suscitado el inters de la doctrina y la jurisprudencia en su estudio y aplicacin
prctica.
Es simplemente una derivacin del principio de la buena fe-lealtad: no se puede
defraudar la confianza puesta en una conducta anterior jurdicamente relevante.
6. Las condiciones de aplicacin son las siguientes: a) una conducta anterior
relevante y eficaz, que suscite en la otra parte una expectativa seria de un
comportamiento futuro; b) una pretensin o el ejercicio de una facultad o derecho
subjetivo contradictoria con aquella conducta; c) la identidad de sujetos que se vinculan
en
ambas
conductas.
Por lo tanto, deben excluirse los actos que no tengan un valor vinculante, como pueden
ser las meras opiniones o las expresiones de deseo; tambin deben ser excluidas las
manifestaciones de una mera intencin, porque una intencin no puede obligar en la
medida
que
no
se
asuma
un
compromiso.
De igual modo, no obliga una conducta contra legem o invlida.
7. Est controvertida la cuestin de si el silencio puede o no constituir la conducta
relevante que impida el ejercicio del derecho. Nos inclinamos decididamente por la
segunda solucin. La cuestin resulta particularmente clara respecto de la prescripcin.
Supongamos que una persona ha tolerado que otra, sin ttulo ninguno, haya realizado

actos posesorios sobre un inmueble de su propiedad, durante diecisis o diecisiete

aos, es decir, antes de cumplirse los veinte aos establecidos por la ley para que se
opere la prescripcin adquisitiva. Ese silencio, esa inactividad del propietario lo priva
de ejercer la accin reivindicatoria? Con razn dice Alejandro BORDA que de admitirse
que el propietario ha perdido su accin, se creara una tremenda inseguridad jurdica,
en razn de que en cualquier momento puede perderse el derecho o facultad que se
tiene sin que sean respetados los plazos de prescripcin establecidos por la ley.
Nuestra posicin tiene un slido apoyo en el principio admitido generalmente, de que
la regla venire contra factum proprium tiene carcter residual, es decir, se aplica slo
en caso de que la ley no disponga otra cosa, porque si entre las leyes debe darse
preferencia a las especiales sobre las generales, con mayor razn debe suceder cuando
existe
oposicin
entre
una
ley
especial
y
un
principio
general.
Sin embargo, pueden darse situaciones lmites, que es preciso analizar
cuidadosamente. Supongamos un edificio dividido en propiedad horizontal, cuyo
reglamento establece que los departamentos tendrn como uso exclusivo la vivienda y
prohba expresamente la instalacin de consultorios mdicos, estudios de abogados,
arquitectos u otros profesionales. Empero, durante quince o veinte aos, el consorcio
ha tolerado que funcione all un consultorio mdico y que, inclusive, se hayan hecho
modificaciones en el departamento para adecuarlo a ese destino. Es procedente una
accin del consorcio para que el profesional cese en sus actividades? La respuesta
negativa nos parece clara; pero no porque atribuyamos al prolongado silencio o
inaccin del consorcio el significado de conducta relevante que hace aplicable la teora
de los actos propios, sino porque despus de tanto tiempo y en las condiciones dadas, el
ejercicio del derecho de prohibir la actuacin profesional, sera abusivo.
8. No es indispensable aunque es lo normal que la pretensin contradictoria se
efecte durante el trmite en un juicio; es posible que la contradiccin exista
extraprocesalmente, pues de no ser as se negara la posibilidad de aplicar la teora
cuando
se
demanda.
9. La conducta o actos del mandatario se reputan como hechos por el mandante,
mientras acte dentro de la rbita de sus poderes. De conformidad con este principio,
se ha declarado que importa ir contra los propios actos sostener que los dichos
efectuados con asistencia letrada o por intermedio de letrado apoderado, no le
pertenecen y por eso resulta inadmisible pretender no responsabilizarse por esas
manifestaciones
y
afirmar
que
no
le
son
atribuibles.
10. Existe opinin unnime en el sentido de que la doctrina de los propios actos
puede ser aplicada no slo a pedido de parte, sino tambin de oficio, pues ello no es
sino una aplicacin del principio iura novit curia.

Principio de buena fe
El principio de buena fe aparece como uno
de los principios generales que sirven de

fundamento al ordenamiento jurdico, es til en la labor interpretativa e integradora. Su

contenido es uno de los ms difciles de precisar en el campo del Derecho, dado que tiene una
gran amplitud, que se ha ido incrementado desde que fue concebido por los juristas romanos.
El principio de buena fe es usado como fundamento de la regulacin contractual y de
obligaciones en el mbito internacional y en leyes modelo, especialmente en Europa, como los
Principios UNIDROIT, la Convencin de las Naciones Unidas y los Principios del Derecho
Contractual Europeo.

Acepciones
Dado que es un principio cuyo alcance es muy extenso, la doctrina ha desarrollado diversas
acepciones:

Creencia de un sujeto de que su contraparte, en una determinada relacin jurdica, es

titular del derecho que este ltimo transfiere al sujeto, aunque en realidad esto no sea
as. En ciertos casos se ampara al sujeto que adquiere de buena fe un derecho; este
sujeto es usualmente llamado un adquirente de buena fe. Un ejemplo en que un
adquirente de buena fe es protegido por algunos ordenamientos, es aquel que adquiere
bienes muebles a non dominus; es decir, aquel que adquiere bienes muebles, de buena
fe, de un sujeto que no tiene un ttulo en virtud del cual tenga facultad para transferir
dichos bienes eficazmente.

Conviccin que tiene un sujeto de que su conducta es acorde a Derecho, que no

trasgrede alguna norma jurdica o principio, aunque realmente tal comportamiento es
irregular. Un supuesto en que se refleja esta acepcin del principio de buena fe es el
matrimonio nulo contrado de buena fe, cuando uno de los contrayentes consiente la
unin matrimonial pese a que existe un vicio de validez que ignora. Otro ejemplo es
aquel en que un sujeto adquiere un bien de otro, quien nicamente lo transfiri para
cometer fraude contra sus acreedores. En este caso, el sujeto adquirente es parte del
fraude a los acreedores del transferente, pero desconoce su condicin de partcipe. Por
ello, la accin pauliana que pudiera oponer alguno de los acreedores no le afecta.

Honradez y probidad que tiene un sujeto en su actuar, principalmente en el

desarrollo de sus relaciones jurdicas con otros.

Clases

Buena fe subjetiva: Legitima u otorga titularidad a un sujeto, en virtud de su

intencin, creencia o error. Se entiende como la creencia (en que se acta correctamente
cuando no es as) o ignorancia (de la antijuricidad de la conducta). Esto es usualmente
atemperado por el factor de la culpa; es decir, una conducta antijurdica no es excusable

cuando el sujeto pudo haber evitado actuar de tal modo, si hubiese empleado una
diligencia razonable.

Buena fe objetiva: Se evala a partir de las conductas o comportamientos. Estos son

tomados como punto de anlisis para determinar la existencia de buena fe. Esta
concepcin de buena fe integra el contenido del deber de comportarse de modo que se
evite perjudicar a otros sujetos y de obrar con lealtad.

PRINCIPIO DE LA FE PUBLICA REGISTRAL

Para que el tercero quede protegido por el Principio de Fe Pblica Registral
conforme al artculo 2014 del Cdigo Civil, se deben cumplir cuatro
requisitos: (i) que tenga buena fe; (ii) que su adquisicin sea a ttulo
oneroso; (iii) que inscriba su derecho; y, (iv) que se anule, rescinda o
resuelva el derecho del otorgante por causas que no consten en los
registros pblicos.
Existe polmica en la doctrina nacional acerca del alcance de la expresin
causas que no consten de los registros pblicos. Para algunos, debe
entenderse que el vicio no debe aparecer en el asiento registral; para otros,
el vicio no debe aparecer en el asiento registral ni en el ttulo archivado que
lo origin. Es ms, para un sector ms extremo, el vicio no debe aparecer en
los asientos ni ttulos archivados de todos los Registros Pblicos.
El requisito de la buena fe est directamente relacionado con lo que se
entiende por causas de anulacin, rescisin o resolucin que no consten
en los registros pblicos. Dependiendo de la amplitud de este concepto, la
buena fe ser entendida de distinta manera. En un caso, alcanzar al
conocimiento del asiento registral; en otro, al asiento registral y a los ttulos
archivados, siempre sin perjuicio del conocimiento de la informacin extra
registral.
En doctrina se han dado razones a favor y en contra de una y otra posicin.
A pesar de ello, existe la tendencia a favor de que las causas de anulacin,
rescisin o resolucin no deban aparecer tampoco en los ttulos archivados.
Por otro lado, en sede judicial no hay discusin alguna. La Corte Suprema en
forma reiterada ha venido sealando que por causas que no consten en los
registros pblicos debe entenderse que las causas de anulacin, rescisin o
resolucin no deben constar en el asiento registral, en el ttulo archivado
que le da origen ni en los asientos registrales y sus correspondientes ttulos
archivados de todos los Registros Pblicos.
La jurisprudencia se apoya principalmente en la denominada Exposicin de
Motivos Oficial del Cdigo Civil de 1984, segn la cual:
() limitar la aplicacin del principio de fe pblica registral al slo
contenido del asiento, tendr lgica si el pblico y en particular el que
pretende ser tercero, tuviera acceso solamente a los asientos. Sucede, sin
embargo, que tenemos acceso tambin a los libros, ttulos archivados,

ndice y dems documentos, lo cual puede permitir que la publicidad y sus

distintas manifestaciones puedan extenderse al concepto ms general del
trmino inscripcin, esto es, a todo lo que tiene acogida en el registro y no
solo al trmino restringido del asiento.
Tambin tendra sentido si, como en el caso del sistema francs, nuestro
sistema fuera de transcripcin, pues en este caso la integridad del ttulo se
transcribe en el asiento, de tal modo que cuando una persona estudia el
asiento en verdad se encuentra examinando la integridad del ttulo.
Ttulo y asiento, pues, se confunden.
Pero en nuestro sistema, que es de inscripcin, lo que aparece del asiento
no es sino un resumen del ttulo () [1].
El sistema legal tiene entre sus funciones la de disminuir los costos de
transaccin. Sin embargo, muchas veces el mismo sistema puede ocasionar
el incremento de estos costos. Esto, a su vez, genera informalidad y hace
que un pas pierda competitividad.
La informalidad tiene diversas causas, tales como las migraciones del
campo a la ciudad, las guerras o catstrofes, la diversidad cultural o la
pobreza, pero en general se acepta que una de sus causas es el excesivo
costo de cumplir con las normas legales. Las elevadas tasas de impuestos,
la dificultad en despedir a los trabajadores de las empresas, lo engorroso del
sistema de garantas, la dificultad para acceder al crdito, la ineficiencia del
sistema de administracin de justicia, el nmero de trmites legales para
constituir empresas, para acceder a la vivienda o para cobrar crditos, son
causas de informalidad.
Una equivocada regulacin puede incrementar los costos de transaccin,
desincentivando la inversin nacional o extranjera. En otras palabras,
elevados costos de transaccin implican menor inversin.
En materia de contratacin inmobiliaria, adquirir un inmueble cuesta. Hay
que ubicar el inmueble e identificar al vendedor, revisar los ttulos de la
propiedad y verificar que el predio no tenga cargas ni gravmenes. Hay que
verificar que el vendedor sea en efecto el dueo, que est al da en el pago
de sus obligaciones tributarias, contratar un abogado, negociar y finalmente
celebrar el contrato de compraventa. Todos esos costos, en tiempo y dinero,
llamados de transaccin, pueden dificultar y hasta impedir que se compre el
inmueble. As, si el bien no est registrado y por tanto si el costo de acceder
a la informacin respecto de los gravmenes que lo afectan es elevado, es
ms difcil su venta o sta se produce a un precio menor.
Los principales costos que genera la adquisicin de inmuebles estn
relacionados con la existencia y reconocimiento de los derechos de
propiedad. Esto es muy importante porque la propiedad incentiva la
inversin en los bienes y su utilizacin eficiente. Adems, hace que los
bienes tengan mayor valor y facilita su transferencia y gravamen. Esto

ltimo es vital porque la transferencia tiene por objeto que los bienes
circulen para que lleguen a quien les puede dar un uso ms eficiente. A
travs del intercambio se asignan los recursos. El gravamen de los bienes,
por su lado, busca asegurar el cumplimiento de las obligaciones. Los bienes
sirven para acceder al crdito, porque con ellos disminuye el riesgo de no
pago que tiene el acreedor. La ausencia del derecho de propiedad, o su
inadecuado reconocimiento legal, puede ocasionar que los bienes se
estanquen en el mercado, que no sean objeto de intercambios ni sirvan de
garanta; lo que genera en buena cuenta que no haya inversin.
Para que cumpla su rol econmico, la propiedad debe estar bien
determinada. Ello supone no slo que el titular cuente con un ttulo, sino
que el derecho est debidamente inscrito en los Registros Pblicos. Al
publicitar las relaciones jurdicas sobre bienes, el Registro Pblico permite
que se conozca fcilmente quin es el titular y los gravmenes que afectan
a la propiedad. Adems, hace oponible el derecho a terceros, elemento
central en el derecho de propiedad. El Registro, entonces, constituye un
mecanismo que disminuye los costos de transaccin, facilitando el
intercambio de los bienes, el acceso al crdito y la consiguiente inversin
privada.
Resulta vital por tanto que el sistema registral sea simple y barato y que
incentive las inscripciones. Debe ser un sistema que reduzca al mnimo los
costos de transaccin. Teniendo en cuenta esto, las normas registrales,
como el artculo 2014 del Cdigo Civil, deben propiciar la reduccin de los
costos de transaccin.
Resulta pues contrario a la propia funcin que deben cumplir los registros
Pblicos, la exigencia de revisar ttulos archivados.
Sin perjuicio de todo lo anterior, puede resultar kafkiano revisar ttulos
archivados. Un ejemplo. Los esposos Ricardo Manuel Cceres Muoz y
Betzabeth Deifilia Gamero Tejada eran propietarios de un inmueble ubicado
en Arequipa. Los mencionados esposos suscribieron una escritura pblica
sustituyendo su rgimen de sociedad de gananciales por el de separacin
de patrimonios. En mrito de la misma escritura pblica, transfirieron el
inmueble como anticipo de legtima a sus hijos. La separacin de
patrimonios se inscribi en el Registro Personal de Arequipa, pero la
transferencia de propiedad a favor de los hijos no se inscribi en la partida
registral del inmueble. Aos despus, los esposos hipotecaron a favor de un
banco el inmueble que haban transferido a sus hijos. En estas
circunstancias, los hijos, dueos del inmueble, demandaron la nulidad de la
hipoteca. El Juez declar infundada la demanda. La Corte Superior la revoc
declarndola fundada. Finalmente, la Corte Suprema declar infundado el
recurso de casacin (Casacin N 227-2002 Arequipa, publicada en El
Peruano el 30 de octubre de 2003). Es decir, para la Corte Suprema la
hipoteca fue nula. En su resolucin, la Corte Suprema sostuvo que
el artculo 2014 del Cdigo Civil no amparaba al banco porque en el ttulo
archivado que dio origen a la separacin de patrimonios constaba que el

inmueble haba sido anticipado a los hijos, lo que significaba que el banco
no tena buena fe.
En el caso mencionado, era razonable exigir al banco que revisara los
ttulos archivados del Registro Personal, que entonces no tenan relacin con
el Registro de la Propiedad Inmueble? Es razonable exigir tal diligencia con
los costos que ello implica- a las personas naturales en general?
La adquisicin de los inmueble confiando en la informacin que aparece de
los Registros Pblicos tiene que ser simple (y barata). Eso incentiva y facilita
la contratacin, y hace que la propiedad cumpla su rol econmico. Por eso,
estimo slo se debe exigir el conocimiento del asiento registral. La exigencia
de revisar tambin los ttulos archivados crea costos y dificulta la
transferencia de inmuebles.
Fe publica registral
Tal y como nos dice Jorge Avedao Valdez, todo el sistema registral tiene
como objetivo bsico garantizar el goce de las titularidades (aspecto
esttico) y la eficacia de las transferencias patrimoniales (aspecto
dinmico), mediante la publicidad de las situaciones jurdicas y los actos de
disposicin.

El principio de Fe pblica registral nace de la presunciniuris tantum (que

admite prueba en contrario) de exactitud y validez del contenido de la
inscripcin, es decir que dicho contenido debe ser el verdader, por cuanto la
sociedad misma tiene derecho al conocimiento veraz de los documentos
que se inscriban en registros pblicos (eso incluye su contenido).

Avedao Valdez nos menciona que la inscripcin genera una legitimacin

activa y una pasiva, la primera habilita al titular registral a celebrar actos
jurdicos respecto del derecho inscrito, es decir que el "acta" en base al
derecho inscrito, del cual la sociedad tiene fe de su veracidad. Mientras que
la segunda protege al tercero que contrata con quien tiene derecho inscrito.

En conclusin el principio de la Fe Pblica Registral se aplica principalmente

en archivos que sean de importancia para los ciudadanos (sociedad), as
mismo para el tercero adquiriente, quien tiene el derecho de recibir una
informacin vlida y sobre todo segura, en cuanto a que en un futuro no se
produzca un sorpresivo cambio en el documento (esto sin el conocimiento
del tercero).
VIII. PRINCIPIO DE F PBLICA REGISTRAL
1. COMENTARIOS

El principio registral de fe pblica registral se encuentra consagrado en el

art. 2014 del cdigo civil peruano de 1984, que establece lo siguiente: el
tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn derecho de persona
que en el registro aparece con facultades para otorgarlo , mantiene su
adquisicin una vez inscrito su derecho, aunque despus se anule, rescinda
o resuelva el del otorgante por virtud de las causas que no consten en los
registros pblicos. la buena fe del tercero se presume mientras no se
pruebe que conoca la inexactitud del registro.
Tambin se encuentra establecido en el artculo VIII del Ttulo Preliminar del
Reglamento General de los Registros Pblicos del 2001, en los siguientes
trminos: La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulacin,
resolucin o rescisin del acto que los origina, no perjudicar al tercero
registral que a ttulo oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la
base de aquellos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten
en los asientos registrales.
Es decir, la proteccin que se otorga al tercero registral comprende an en
el supuesto que se declare la invalidez, rescisin o resolucin del ttulo de
quien adquiri su derecho, en tal sentido, la proteccin que se otorga al
tercero registral comprende los supuestos de ineficacia estructural (nulidad
y anulabilidad) y los supuestos de ineficacia funcional (rescisin y
resolucin).
El artculo IV del Ttulo Preliminar del Reglamento del Registro de
Sociedades consagra el Principio Registral de Fe Pblica Registral en los
siguientes trminos: La inexactitud o invalidez de los asientos de
inscripcin del Registro no perjudicar al tercero que de buena fe hubiere
celebrado actos jurdicos sobre la base de los mismos, siempre que las
causas de dicha inexactitud e invalidez no consten en los asientos
registrales.
El inciso c del artculo 3 de la Ley 26366 establece como una de las
garantas del Sistema Nacional de los Registros Pblicos: La seguridad
jurdica de los derechos de quienes se amparan en la fe del Registro.
El Principio Registral de Fe Pblica Registral tiene por objeto proteger la
adquisicin del tercero registral y puede ser suficiente que la adquisicin
sea a ttulo gratuito, o requerir que la misma sea a ttulo oneroso como en el
caso del Sistema Registral Peruano.
El Sistema Registral Austriaco consagra este principio registral sin el
requisito del ttulo oneroso, es decir, en dicho Sistema Registral para los
efectos de la aplicacin del Principio Registral de Fe Pblica Registral no
existe distincin entre los beneficios que se concede al adquiriente a ttulo
gratuito y los beneficios que se concede al adquiriente a ttulo oneroso.
El requisito de buena fe exige que no se haya tenido conocimiento de la
realidad extrarregistral, por ejemplo si existe un proceso judicial de nulidad
de compra venta inscrita y se acredita que el adquiriente conoca de la

existencia de dicho proceso judicial, no puede ser considerado tercero

registral, es decir, en este supuesto este adquiriente no es protegido por el
Principio Registral de Fe Pblica Registral en el Sistema Registral Peruano y
lo mismo sucede en todos los otros Sistemas Registrales en los cuales
tambin se consagre el Principio de Fe Pblica Registral a ttulo oneroso.
El principio registral de fe publica registral tiene por finalidad proteger al
tercero registral siempre y cuando cumpla con los requisitos exigidos, los
cuales se detallan mas adelante.
La inscripcin del derecho de quien adquiere la calidad de tercero registral,
tiene doble efecto, por que dicha inscripcin surte efecto frente a los
adquirientes que no inscriben (a los cuales excluye con la inscripcin,
conforme al Principio de Prioridad Excluyente) y frente a todas las dems
personas.
El Principio Registral de Legitimacin no se encuentra consagrado en todos
los Sistemas Registrales, es decir, una de las caractersticas del Sistema
Registral Peruano es estar consagrado en el mismo el Principio Registral de
Fe Pblica Registral, lo que hace necesario que la calificacin registral se
realice con mayor cuidado.
El principio de F Pblica Registral tambin se encuentra consagrado en el
artculo 97 del Reglamento General de los Registros Pblicos en los
siguientes trminos: La cancelacin de las inscripciones y anotaciones
preventivas no perjudica al tercero amparado en lo establecido por el
artculo 2014 del Cdigo Civil. Tampoco perjudicar la inscripcin de los
ttulos pendientes cuya prioridad registral sea anterior al asiento
cancelatorio.
Este artculo protege al tercero registral en las cancelaciones y en los ttulos
pendientes.
En la Declaracin de la Carta de Buenos Aires, aprobada en el Primer
Congreso Internacional de Derecho Registral de 1972 se declara: La
presuncin legitimadora del Registro para que adquiera de buena f a ttulo
oneroso con apoyo en el mismo es incontrovertible. La de asegurarse la
debida reparacin del inters legtimo perjudicado. En la misma
Declaracin se declara: La buena fe del tercero se presume siempre,
mientras no se pruebe que conoci o debi conocer la inexactitud del
Registro.
2. TERCERO REGISTRAL
En el Derecho Registral Inmobiliario o Derecho Hipotecario al tercero
registral se le denomina Tercero Hipotecario. Es necesario tener presente
que el Principio Registral de Fe Pblica Registral slo beneficia o protege la
adquisicin del tercero registral y no la adquisicin del tercero civil, por
tanto, es necesario sealar las caractersticas del tercero registral, que se

encuentran establecidas en el artculo 2014 del Cdigo Civil y que son las
siguientes:
1)

Que adquiera el derecho a ttulo oneroso.

2)
Que la persona que le transfiere aparezca en el Registro como
propietario.
3)

Que inscriba su derecho el adquiriente.

4)
Que el tercero obre de buena fe, y la buena f del tercero se
presume mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del registro.
Es decir, al adquiriente que cumple estos cuatro requisitos se le denomina
Tercero Registral que no es el mismo que el Tercero Civil.
Es necesario precisar que el tercero registral no requiere de los mismos
requisitos en todos los Sistemas Registrales, es decir, las caractersticas del
Tercero Registral no son las mismas en todos los Sistemas Registrales.
3. EJECUTORIAS REGISTRALES
I.
Resolucin N 040/92-ONARP-JV. El tercero que de buena fe
adquiere a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el Registro
aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisin, una vez
inscrito su derecho, aunque despus se anule, rescinda o resuelva el del
otorgante en virtud de causas que no consten en los Registros Pblicos,
presumindose la buena fe del tercero mientras no se pruebe que conoca la
inexactitud del Registro (Jurisprudencia Registral. Volumen I. Pag. 19).
II.
Resolucin N 097-96-ORLC/TR. La anotacin preventiva enerva la
eficacia de la f pblica registral de los titulares de situaciones jurdicas
inscritas con posterioridad, publicitando la existencia de situaciones an no
consolidadas, reservando durante su vigencia la prioridad del ttulo
(Jurisprudencia Registral. Volumen II. Pag. 39).
4. ANTECEDENTES
El Principio Registral de F Pblica Registral se encontraba consagrado en el
artculo 1052 del abrogado Cdigo Civil de 1936, en los siguientes
trminos: Los actos que se ejecuten o los contratos que se otorguen por
persona que en el Registro aparezca con derecho para ello, una vez
inscritos; no se invalidarn en cuanto a los que con ella hubiesen contratado
por ttulo oneroso aunque se anule el derecho del otorgante en virtud del
ttulo anterior no inscrito o de causas que no resulten claramente del mismo
registro.
No se encontraba consagrado en el Ttulo I (titulado Disposiciones
Generales) de la Seccin Quinta (titulada De los Registros Pblicos) del Libro
Cuarto (titulado De los Derechos Reales) del Cdigo Civil de 1936, sino

dentro de las normas relativas al Registro de Propiedad Inmueble, que

conformaban el Ttulo II de la referida Seccin Quinta.
El Principio Registral de Fe Pblica Registral se encontraba consagrado en el
artculo III del Ttulo Preliminar del Anteproyecto del Reglamento General de
las Inscripciones publicado el 4 de setiembre de 1994 en los siguientes
trminos: El tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn
derecho de persona que en el Registro aparece con facultades para
otorgarlo, mantiene su adquisicin una vez inscrito su derecho, aunque
despus se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas
que no consten en los Registros Pblicos.

1. LA SEGURIDAD JURDICA PRIVADA

Es aceptada vlidamente la divisin de la seguridad jurdica en pblica y
privada. La seguridad jurdica pblica est referida a las relaciones entre el
Estado y el ciudadano; la seguridad jurdica privada comprende las
relaciones de los ciudadanos entre s, garantiza las relaciones jurdicas de
los derechos subjetivos de naturaleza privada, as como de sus actos
jurdicos constitutivos, modificativos y extintivos (autonoma de la voluntad).
El Derecho Registral est vinculado bsicamente a la seguridad jurdica
privada, esttica o dinmica, de las relaciones entre particulares, el Estado
acta como uno ms de estos, por ello la tratamos en este apartado.
1.1.

Idea

genrica

de

seguridad

Situaciones imprevisibles e inciertas a que se halla expuesta la existencia

del hombre hacen que la seguridad se convierta en una de las necesidades
humanas
bsicas.
La seguridad (cualidad de seguro, libre y exento de todo peligro, dao o
riesgo) del hombre requiere de la concurrencia de una serie de elementos,
uno de ellos es el jurdico. El Derecho surge como respuesta para colmar la
urgencia
de
seguridad
y
certeza
en
la
vida
social.
A partir del siglo XVII (Hobbes, Beccaria, Locke, Rousseau) se postul que la
restriccin que el hombre permite de su libertad se realiza para obtener
seguridad,
comodidad,
paz
y
su
propia
conservacin.
Estos antecedentes provocaron que en los textos constitucionales se
proclame la idea de seguridad como objetivo. En la Constitucin Francesa de
1739 se define a la seguridad como la proteccin que la sociedad otorga a
cada uno de sus miembros para la conservacin de su persona, de sus
derechos y de sus propiedades. Ello, con distintas frmulas jurdicas, se ha
venido reproduciendo en los textos constitucionales. Es la seguridad por

medio

del
1.2.

derecho.
Seguridad

jurdica

La existencia, conservacin y desarrollo del hombre estn ntimamente

vinculados con la seguridad jurdica y la efectiva realizacin de sta.
Actualmente, no es un aspecto que deba concebirse nicamente desde un
plano filosfico o moral, su importancia econmica relacionada con el
bienestar material se ha patentizado con la apertura econmica y la
llamada globalizacin. Si el aspecto jurdico no funciona regularmente
resulta imposible el planeamiento econmico, afectando el desarrollo.
La seguridad jurdica surge con el Estado de Derecho que patentiza un
verdadero sistema de legalidad y legitimacin teniendo como soporte la
Constitucin[1]. La seguridad jurdica no est nicamente vinculada con la
que proporciona el Derecho, sino que comprende la seguridad misma de
ste.
G. Radbruch [2] seala que el derecho positivo busca tres objetivos: justicia,
seguridad y orden o bien comn. A su vez, la seguridad tiene tres aspectos:
la seguridad por medio del derecho (seguridad del orden jurdicamente
establecido); seguridad frente a la lesin jurdica (la que imparten los
rganos del Estado); seguridad del derecho mismo (dentro de la que se
encuentra la estabilidad del sistema normativo). En tal sentido, la seguridad
del Derecho mismo, la seguridad jurdica, requiere de cuatro
condiciones: a) Positividad del Derecho, que se halle estatuido en
leyes; b) Derecho basado en hechos y no en juicios de valor del juez en
torno al caso concreto (recusa criterios generales como el de buena fe o
buenas costumbres); c) Que los hechos en los que se basa el Derecho
puedan establecerse con el menor margen posible de error, que sean
practicables (como cuando se recurre a la edad para fijar la capacidad de
obrar); d) El derecho positivo no debe hallarse expuesto a cambios
frecuentes (la teora de la divisin de poderes y la morosidad del parlamento
son, desde este punto de vista, una garanta de la seguridad jurdica. Ello
puede apreciarse en las normas dictadas para asegurar un determinado
estado de cosas; as, expresamente, lo establecan las normas legales sobre
el mercado dictadas en la dcada del 90 en el Per exigiendo que sea el
congreso mediante normas legales quien las modifique o derogue).
Para que el derecho en s mismo sea instrumento de seguridad requiere:
que sea derecho justo, positivo, es decir, estatuido; que se sustente en
hechos, que no est sujeto a frecuentes cambios y que se aplique con el
menor
margen
de
error.[3]
1.3.

Requisitos y condiciones de la seguridad jurdica

Los requisitos y condiciones que hacen seguras a las normas jurdicas son:

la certeza y

la estabilidad.

La certeza debe

analizarse

desde

dos

puntos

de

vista:

a) Contenido de las disposiciones. Se exige claridad y sencillez (para

que los destinatarios de las normas se conduzcan con arreglo a ellas y
conozcan los efectos de su incumplimiento), plenitud (exenta de vacos y
establecimiento de mecanismos que la permitan como el reconocimiento de
un sistema de fuentes y mecanismos de integracin e interpretacin
jurdica), compatibilidad [4] (sin contradicciones internas o antinomias).
b) Existencia de las disposiciones. Requiere de: Notoriedad (posibilidad
de ser conocidas, publicacin),verificabilidad (que sean cumplidas y la
regularidad
en
la
exigencia
de
su
cumplimiento), previsibilidad(certidumbre).
Respecto a la estabilidad analizaremos los siguientes puntos de vista:
a)
Estabilidad en las disposiciones de carcter general. Se exige
duracin
y
fijeza,
impidiendo
que
aparezca confusin, malestar, recelo y paralizacin en la vida social[5]. Slo
en caso de utilidad, necesidad oiniquidad se posibilitara la reforma o
cambio
de
las
normas
generales[6].
b) Estabilidad en las disposiciones de carcter particular (contratos
derechos adquiridos, sentencias cosa juzgada, inscripcin[7], etc.). En
este
apartado
pueden
aplicarse
las
pautas
del
literal
a.
1.4.

Sistemas

de

seguridad

jurdica

La seguridad jurdica se considera en los distintos ordenamientos jurdicos

como un valor o fin a alcanzar. Los mecanismos empleados son diversos,
distinguindose
hasta
tres
sistemas:
a) Sistema de seguridad jurdica penal o represiva. El tratamiento de
la seguridad jurdica es a posteriori. No evita sino que indemniza el dao
sufrido.
b) Sistema de temor judicial. La amenaza de la pena constituye la
prevencin
(judicial

preventivo).
c) Sistema preventivo de documentacin. La seguridad jurdica es a
priori. Tpico de los sistemas de corte latino en donde la escritura pblica, el
instrumento ms importante, constituye el documento que contiene de
modo exacto y claro la voluntad de los intervinientes en el acto y su
adecuacin al orden jurdico, dada la intervencin del Notario como
profesional
del
Derecho.

1.5. Juez, Notario, Funcionario o Gerente Pblico,

Registrador
Pblico
Los cuatro funcionarios[8] estn encargados de velar por la seguridad
jurdica privada en sus propios mbitos. El Juez en caso de controversia
entre los particulares, el Notario en materia negocial, el Registrador Pblico
en el ejercicio de sus funciones de calificacin e inscripcin, los funcionarios
pblicos o Gerentes Pblicos en las decisiones o actos administrativos que
dicten.
Las instituciones notarial y registral aparecen en los sistemas de corte latino
como las ms experimentadas para obtener la fijacin a priori del derecho
privado. Su funcin es eminentemente preventiva, evitando la labor judicial,
al dejar las relaciones o situaciones jurdicas, sometidas a su mbito,
totalmente
claras,
firmes
y
seguras.
La intervencin del notario para proporcionar seguridad jurdica puede
concebirse en dos aspectos: en la produccin del acto o negocio jurdico
(seguridad jurdica sustancial) y en la elaboracin del documento que lo
contiene (seguridad jurdica formal); de los cuales deriva la eficacia de la
escritura pblica. Para la obtencin de seguridad jurdica privada plena se
requiere que los instrumentos notariales accedan al Registro Pblico,
produciendo de esta forma efectos erga omnes. El objetivo del registro es la
publicidad
jurdica.
Ambas funciones, notarial y registral, resultan complementarias y para
salvar el peligro de la morosidad en el trnsito del documento al Registro se
ha establecido desde 1989 (Congreso de la Unin Internacional del
Notariado Latino) la conveniencia de adoptar la figura del Vormerkung
alemana o prenotacin registral o, en nuestro pas, reserva de prioridad
(reserva de nombre denominacin o razn social- en el Registro de
Personas Jurdicas o bloqueo registral en el Registro de Predios). La
tecnologa viene proporcionando herramientas que permiten vincular
directamente la actividad notarial, registral y administrativa en general. El
ente rector del Sistema Nacional de los Registros Pblicos viene
permanentemente implementando tecnologas que coadyuvan en tal
sentido.
El fortalecimiento de la funcin notarial con la incorporacin a su
conocimiento de cada vez ms actos que se van desjudicializando y el
desarrollo del Sistema Registral han sido la constante desde la dcada de
los noventa en nuestro pas, constituyndose en indicadores de nuestra
orientacin hacia el fortalecimiento del sistema preventivo de
documentacin.
La fijacin del carcter subsidiario de la actividad estatal y la tendencia a

reducir esta a su mnima expresin, en materia econmica, no es bice para

que el Derecho Administrativo haya experimentado un notable desarrollo en
el Per. La regulacin de la actividad de la Administracin Pblica en el
contexto mencionado se torn en una necesidad. El funcionario o el gerente
pblico tienen, actualmente, una gran cuota de responsabilidad en la
consecucin y mantenimiento de la seguridad jurdica, dada la gran
cantidad de decisiones que a diario realizan y la definicin, en su mbito, de
una serie de situaciones potencialmente conflictivas que resuelven.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------[1] Al respecto el Tribunal Constitucional expresa en la Resolucin del EXP.
N 0016-2002-AI/TC.- LIMA.- COLEGIO DE NOTARIOS DE JUNN (30 de abril de
2003) que nuestra Norma Fundamental no reconoce de modo expreso a la
seguridad jurdica como un principio constitucional El principio de la
seguridad jurdica forma parte consubstancial del Estado Constitucional de
Derecho se concretiza con meridiana claridad a travs de distintas
disposiciones constitucionales, algunas de orden general, como la contenida
en el artculo 2, inciso 24, pargrafo a) ("Nadie est obligado a hacer lo que
la ley no manda, ni impedido se hacer lo que ella no prohbe"), y otras de
alcances ms especficos, como las contenidas en los artculos 2, inciso 24,
pargrafo d) ("Nadie ser procesado ni condenado por acto u omisin que al
tiempo de cometerse no este previamente calificado en la ley, de manera
expresa e inequvoca, como infraccin punible, ni sancionado con pena no
prevista en la ley") y 139, inciso 3, ("Ninguna persona puede ser desviada
de la jurisdiccin predeterminada por la ley, ni sometida a procedimiento
distinto de los previamente establecidos, ni juzgada por rganos
jurisdiccionales de excepcin, ni por comisiones especiales creadas al
efecto, cualquiera que sea su denominacin")... La predecibilidad de las
conductas (en especial, las de los poderes pblicos) frente a los supuestos
previamente determinados por el Derecho, es la garanta que informa a todo
el ordenamiento jurdico y que consolida la interdiccin de la arbitrariedad.
Tal como estableciera el Tribunal Constitucional espaol, la seguridad
jurdica supone "la expectativa razonablemente fundada del ciudadano en
cul ha de ser la actuacin del poder en aplicacin del Derecho" (STCE
36/1991,
FJ
5).
[2] RADBRUCH, Gustavo. Introduccin a la Filosofa del Derecho. Breviarios
del
Fondo
de
Cultura
Econmica
N
42.
Pg.
40.
[3] ALZAMORA VALDEZ, Mario. La filosofa del derecho.1 edicin. SESATOR.
Lima

Per
1976.
Pg.
322.
[4] Reglamentos secundum legem y reglamentos extra legem.- 14.
Los recurrentes alegan la inconstitucionalidad del tercer prrafo del artculo
13 de la Ley N. 27755, pues permite a la Comisin Especial del Registro de
Predios proponer al Directorio de la SUNARP todas las disposiciones

reglamentarias en materia registral, tcnica y administrativa que sean

necesarias para la aplicacin de la Ley, afectndose segn afirman la
atribucin prevista en el inciso 8), artculo 118, de la Constitucin, en virtud
del cual corresponde al Presidente de la Repblica la reglamentacin de las
leyes.- 15. La fuerza normativa de la que est investida la Administracin
se manifiesta por antonomasia en el ejercicio de su potestad reglamentaria.
El reglamento es la norma que, subordinada directamente a las leyes e
indirectamente a la Constitucin, puede, de un lado, desarrollar la ley, sin
transgredirla ni desnaturalizarla, y, de otro, hacer operativo el servicio que
la Administracin brinda a la comunidad. Los primeros son los llamados
reglamentos secundum legem,de ejecucin, o reglamentos ejecutivos de las
leyes, los cuales estn llamados a complementar y desarrollar la ley que los
justifica y a la que se deben. En efecto, es frecuente que la ley se
circunscriba a las reglas, principios y conceptos bsicos de la materia que se
quiere regular, dejando a la Administracin la facultad de delimitar
concretamente los alcances del marco general establecido en ella. Los
segundos son los denominados reglamentos extra legem, independientes,
organizativos o normativos, los que se encuentran destinados a reafirmar,
mediante la autodisposicin, la autonoma e independencia que la ley o la
propia Constitucin asignan a determinados entes de la Administracin, o,
incluso, a normar dentro los alcances que el ordenamiento legal les
concede, pero sin que ello suponga desarrollar directamente una ley.- 16.
El inciso 8) del artculo 118 de la Constitucin alude expresamente a la
facultad de reglamentar las leyes; sin embargo, no reserva toda la
potestad reglamentaria administrativa al primer mandatario, sino tan slo
aquella vinculada a los reglamentos secundum legem o de ejecucin. De
otro lado, la garanta contenida en aquella disposicin constitucional reserva
al Presidente de la Repblica la aprobacin y consecuente expedicin del
reglamento, mas no necesariamente la creacin de su contenido, pues,
segn puede desprenderse de lo ya establecido, el reglamento es elaborado
por grupos tcnicos sobre la materia de la que se trate.- En tal sentido, una
interpretacin del inciso 8), artculo 118, de la Constitucin, es que cuando
el tercer prrafo del artculo 13 de la Ley N. 27755 alude a disposiciones
reglamentarias (...) que sean necesarias para la aplicacin de la Ley, se
refiere a reglamentos de ejecucin, razn por la cual dichas disposiciones no
podrn ser aprobadas y expedidas por la propia Superintendencia Nacional
de los Registros Pblicos, sino que, segn se desprende literalmente del
precepto, sern simples propuestas de la Comisin Especial del Registro
de Predios, las que, a su vez, y en todo caso, debern ser derivadas al Poder
Ejecutivo, a efectos de que ste acte conforme a las atribuciones que la ley
y la Constitucin le confieren. De lo que resulta que el tercer prrafo del
artculo 13 de la referida ley no es inconstitucional.- 17. Los recurrentes
consideran, asimismo, que el cuarto prrafo del artculo 7 de la Ley N.
27755 tambin es contrario al inciso 8) del artculo 118 de la Constitucin,
pues interpretan que permitira a la SUNARP extender, paulatinamente, la
utilizacin del formulario registral legalizado por notario a todos los registros
pblicos que conforman el Sistema Nacional Registral.- 18. El Tribunal no

comparte tal criterio, pues del tenor del segundo prrafo del artculo 7 de
la citada ley se desprende, con meridiana claridad, que la utilizacin del
formulario registral legalizado por notario est reservada nicamente al
Registro de Predios, razn por la cual su aplicacin a otros registros slo
podra ser autorizada por otra ley.- El cuarto prrafo del artculo 7 de la ley
en cuestin se encuentra nicamente relacionado con el primer prrafo del
mismo artculo. As, un anlisis conjunto de dichos preceptos permite
sostener que la ley impugnada autoriza a la SUNARP la implementacin en
el Registro de Predios, en forma progresiva, de todo mecanismo de
simplificacin, desregulacin y reduccin de actos administrativos, pudiendo
extenderlos paulatinamente a todos los Registros Pblicos que conforman el
Sistema Registral Nacional. Ello tan slo reafirma la facultad de la SUNARP
para expedir reglamentos organizativos o normativos, aunque, en ningn
caso, de ejecucin, lo que, segn lo ya establecido, resulta plenamente
constitucional. EXPS. ACUMS. N.os 0001/0003-2003-AI/TC.- LIMA.COLEGIOS DE NOTARIOS DE LOS DISTRITOS NOTARIALES DE LIMA,
CALLAO Y AREQUIPA.- SENTENCIA DEL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL.Lima,
4
de
julio
de
2003
[5] El Tribunal Constitucional toma en consideracin que dichas sentencias
han producido efectos mltiples, pues es razonable suponer que han sido
ejecutadas y que las ejecuciones han producido a su vez- otros efectos
jurdicos. Declarar su invalidez despus de tanto tiempo vulnerara
muchsimos derechos regularmente adquiridos por terceros y desconocera
hechos cumplidos entre junio de 1997 y noviembre de 2000 o, an ms,
hasta el presente. La seguridad del sistema jurdico sufrira notablemente
con esta decisin, ocasionando un caos que el Tribunal no debe propiciar
sino, ms bien, evitar. S es importante, sin embargo, dejar constancia de
que se mantiene la validez de tales resoluciones por esta razn de la
seguridad jurdica nacional y no de manera alguna- por que se considere
tica la maniobra fraudulenta que "permiti" al Tribunal Constitucional
"funcionar" durante lapso tan largo con slo cuatro Magistrados. EXP. N.
004-93-AA/TC Y OTROS ACUMULADOS.- LIMA.- RESOLUCIN DEL
TRIBUNAL
CONSTITUCIONAL.-Lima, 9 de diciembre de 2002
[6] Al respecto, en el fundamento 18 de la STC 009-2001-AI, este Tribunal
seal que es lcito que el legislador pueda modificar el sistema normativo.
Sin embargo, debe protegerse tambin la confianza de los ciudadanos
frente a cambios bruscos, irrazonables o arbitrarios de la legislacin, con lo
cual no se garantiza un rgimen de derechos adquiridos, sino,
fundamentalmente, el derecho a que no se cambien las reglas de juego
abruptamente, siendo vlido todo cambio siempre que no vulnere derechos
fundamentales y que est acorde con el principio de seguridad
jurdica. EXP. N 1720-2004-AA/TC.- ICA.- SENTENCIA DEL TRIBUNAL
CONSTITUCIONAL.- Lima,
4
de
octubre
de
2004.
[7] Es la inscripcin del derecho de propiedad en un registro pblico el

medio a travs del cual el derecho trasciende su condicin de tal y se

convierte en una garanta institucional para la creacin de riqueza y, por
ende, para el desarrollo econmico de las sociedades, tanto a nivel
individual como a nivel colectivo es importante que la legislacin cree las
condiciones suficientes para que la seguridad jurdica est del mismo modo
presente en el procedimiento previo a la inscripcin, sobre todo si se
considera que de lo que se trata es que el contenido de la inscripcin sea
fiel reflejo de la realidad EXP. N 0016-2002-AI/TC.- LIMA.- COLEGIO DE
NOTARIOS DE JUNN SENTENCIA DEL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL (30 das
del mes de abril de 2003).