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DERECHOS REALES
FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLTICAS
PRESENTACIN
Seor docente del rea DERECHOS REALES con el debido respeto nos dirigimos
a usted para presentar el presente trabajo en la cual nos hemos permitido
desarrollar de manera muy amplia todo lo concerniente a la propiedad horizontal
su origen, evolucin, desarrollo en el derecho comparado y su regulacin en
nuestra legislacin peruana.
En cumplimiento del desarrollo de la asignatura con el presente trabajo
monogrfico esperamos tratar los temas de su agrado. Puesto que es una
investigacin de un tema de vital importancia en el mbito del Derecho.
Expresamos tambin por medio de este trabajo nuestro agradecimiento a nuestra
carrera profesional por formarnos bajo lineamientos de la tica y valores que
afianzan nuestra personalidad.
PROPIEDAD HORIZONTAL
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DERECHOS REALES
INTRODUCCIN
Antes de llegar al concepto definitivo acerca del significado, caractersticas e
implicancias de la propiedad horizontal, es necesario realizar un repaso histrico
sobre el origen, antecedentes, etimologa, definicin, caracteres entre otros temas
relevantes para as poder diferenciar ntidamente, estos temas de los dems.
Ello es de suma importancia, porque en el presente trabajo es imprescindible dejar
sentadas dichas diferencias, por un lado la propiedad horizontal que viene a ser
una institucin jurdica que hace alusin al conjunto de normas que regulan la
divisin y organizacin de diversos inmuebles, como resultado de la segregacin
de un edificio o de un terreno comn.
Cabe afirmar que en la actualidad, existen mltiples contradicciones dentro de
nuestro ordenamiento jurdico, es por tal razn que es necesario realizar un
estudio detallado de todos los temas con gran cautela para seguir mejorando, con
investigaciones a nuestro sistema jurdico.
En consecuencia en el presente trabajo pasamos a detallar todo lo referente a los
temas de propiedad horizontal, superficie y nudo propietario esperando colmar las
expectativas del nuestros lectores.
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DERECHOS REALES
NDICE
PRESENTACIN.1
INTRODUCCIN.......2
NDICE.......3
1. BREVE ORIGEN HISTORICO.......4
2. LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN EL DERECHO COMPARADO.....5
3. LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN LA LEGISLACION PERUANA.....14
1. ANTECEDENTES LEGISLATIVOS......14
2. CRITICA AL LEGISLADOR DE 1984......14
3. REGIMEN VIGENTE.....15
4. DEFINICION.....17
5. TERMINOLOGIA.18
6. NATURALEZA JURIDICA..19
7. PROPIEDAD EXCLUSIVA....21
8. BIENES COMUNES........22
9. NATURALEZA JURIDICA DEL TERRENO..23
10. DIFERENCIAS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL CON LA ROPIEDAD ORDINARIA.24
11. DIEFERENCIAS CON LA COPROPIEDAD.....25
12. VENTAJAS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL.....26
13. CONSTITUCION.......27
14. TITULO CONSTITUTIVO.......27
15.REGLAMENTO INTERNO ...28
16. REGIMEN DE CONTENIDO DE DERCHOS...29
17. PROPIEDAD HORIZONTAL Y USUCAPION....29
18. EXTINCION DEL REGIMEN.........30
19. IMPORTANCIA ECONOMICA.....30
4. RELACION DEL DEECHO HORIZONTAL CON OTAS INSTITUCIONES.....31
5. LEY No. 27157.......36
6. REGLAMENTO DE LA LEY No. 27157.....38
7. CONCLUSIONES........55
8. BIBLIOGRAFIA.......56
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1. ORIGEN HISTRICO
La propiedad horizontal tiene hoy da una trascendencia indiscutible, aunque sus
orgenes son mucho ms lejanos. Parece indiscutible que existi en la antigua
Caldea, Egipto y Grecia.
En Roma, en cambio, no la conocieron ni la practicaron. Y quiz ah radica el error
conceptual, de algunos juristas de querer asociarla con la copropiedad romana,
cuando es obvio que son instituciones diferentes.
Pero donde alcanza los contornos con que hoy se la conoce, es en la Edad Media.
Nace "a comienzos del siglo XV y se encuentra ya regulada en las costumbres de
Bretaa, art. 714, de Orlens, art. 257, de Berry, Tit. II. arts. 15 y 16, etc.". Entre
los siglos XVII y XVIII cobra mayor auge, merced a las ordenanzas municipales de
las ciudades -adems de Orlens de Grenoble, Nantes, Rennes. La institucin
muchas veces creci, por decirlo as, debido a la fuerza de los hechos, a la
realidad. As por ejemplo. Joao BATISTA LPES, citando a RACCIATI, trae a colacin
la ciudad de Rennes, donde un incendio gigantesco dio origen luego a la
construccin de viviendas para 8,000 personas de exiguos recursos, pero como
tambin haba escasez de espacio fsico, ello motiv su agrupamiento en familias,
construyndose edificios divididos en departamentos. Otro tanto sucedi en la
ciudad de Grenoble, de poca superficie y encerrada entre murallas, donde se
construyeron predios divididos en departamentos (ARIAS SCHREIBER). En el
fondo, como se ve, la situacin de emergencia y necesidad de vastos sectores fue,
si no la causa, por lo menos el aliciente para el crecimiento de esta institucin.
Toda esa legislacin medioeval -Ordenanzas y reglamentos municipales- pas
ms adelante al Cdigo Civil de NAPOLEN, que fue el primer corpus moderno
que la incorpor. En opinin de BALLESTER, ello se debi al influjo del gran
tratadista POTHIER.
En ste, como en muchos otros temas, fue el Code el instrumento que sirvi de
modelo a todos los dems cdigos europeos y latinoamericanos. Sin embargo,
nuestro Cdigo Civil de 1852 no la acogi. La divisin horizontal de la propiedad
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ha sido un tema muy debatido, hasta el punto de que algunas legislaciones la

prohiban. En Argentina, el cdigo de ese pas la proscribi, estableciendo el
artculo 2.617 que el propietario no puede dividir horizontalmente la propiedad
inmueble. No obstante, la realidad y las necesidades sociales se han impuesto y
pases que la rechazaban han terminado por admitirla como en el caso del cdigo
argentino tal como lo sostiene Guillermo BORDA, la ley 13.512 de 1948 derog
dicho artculo y la admiti. El cdigo espaol la regula en el artculo 396 y el
Cdice italiano la legisla en los numerales 1.117 y siguientes.
La aceptacin de la propiedad horizontal en el derecho contemporneo est fuera
de duda y puede decirse que actualmente la mayor parte de las viviendas se
construye y se adquieren en propiedad horizontal en las grandes ciudades. Pero lo
que s llama la atencin es su enorme desarrollo. De ah que cobran sentido las
palabras de Guillermo ALLENDE, de que "nunca un nuevo derecho real en tan
poco tiempo se ha expandido tanto, slo admitira parangn con la introduccin de
la hipoteca en Roma en poca de CICERN".
2. LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN EL DERECHO COMPARADO
A) DERECHO ROMANO
Derecho Romano se halla un esbozo de este instituto en un fragmento del
Digesto, del Jurisconsulto Ulpiano, en el que se plante con bastante claridad y
precisin, la divisin de una casa por pisos, al considerar el caso del cenculo o
piso superior de la casa, ocupado por una persona en calidad de dueo, y que
tenga esta persona acceso directo al cenculo por un sitio pblico; en tanto que
la planta baja del edificio pertenezca a otra persona en la misma calidad. Este
texto comprueba que se conoci la figura jurdica que consideramos, siquiera
como una modalidad extraa. Se piensa que lleg a tener cierta difusin en la
poca imperial, de gran desarrollo urbano y en la cual se comenz a edificar
casas de considerable altura, gracias a nuevas tcnicas constructivas.
Algunos cdigos civiles han llegado a excluir la posibilidad de la propiedad
horizontal. Tal suceda con el argentino de Dalmacio Vlez Sarsfield,
promulgado pocos aos despus del nuestro, en 1869 concretamente, y cuyo
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artculo 2617 deca: "El propietario de edificios no puede dividirlos

horizontalmente entre varios dueos, ni por contrato ni por actos de ltima
voluntad"
B) DERECHO ITALIANO
La propiedad horizontal sigue siendo un tema controvertido y no resuelto. Hay
que recordar, sin embargo, tres orientaciones diferentes elaboradas por la
doctrina italiana, existen:
1) Una teora que se centra en la titularidad de los derechos de los
participantes, segn la cual cada propietario es el dueo de su propio
apartamento de forma completa y al mismo tiempo es el dueo de la propiedad
horizontal de forma vinculada;
2) Una teora que considera la propiedad horizontal una forma de propiedad
colectiva comparable a la comunin, pero con diferentes caractersticas;
3) Una teora que considera la propiedad horizontal una entidad de gestin de
los bienes comunes.
En la primera versin del texto normativo aprobado por el Senado se haba
reforzado en gran medida el modelo de propiedad horizontal como una entidad
de gestin e incluso se haban propuesto mtodos de clculo de las mayoras
asamblearias muy parecidos a los aplicados en la regulacin de la sociedad.
Estas posiciones radicales fueron posteriormente abandonadas y ha sido
estimado ms apropiado un modelo intermedio entre una nocin de propiedad
horizontal entendida como una
copropiedad y otra como una entidad de
gestin. En retrospectiva, la decisin de no dar una definicin a la nocin de

propiedad horizontal no fue un descuido, sino que fue el resultado de una
estrategia poltica que prefera evitar el pleno
reconocimiento de una
personalidad jurdica autnoma comparable a la de una entidad, aun teniendo

en cuenta que esta solucin resolvera muchos problemas, pero habra dejado
abiertos muchos otros (sobre todo relacionados con la responsabilidad de los
propietarios individuales y en relacin a la representacin del administrador).
Por estas razones, el legislador opt por no entrar en el fondo de las cuestiones
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y se concentr
en cambio en la necesidad de un marco general ms
compatible con la forma actual de los edificios modernos, modificando las

mayoras asamblearias necesarias para la deliberar e introduciendo nuevas
normas para una administracin ms transparente.
La aprobacin de la nueva normativa ha sido obtenida mediante una paciente
maniobra de mediacin por parte del Gobierno entre posiciones opuestas y por
medio de la incansable labor de los ponentes de la Cmara de los Diputados y
del Senado. Podemos recordar las novedades ms importantes que se han
introducido.
El art. 1117 CC ha sido reformulado y el nuevo texto permite dividir los bienes
de la propiedad horizontal en tres categoras distintas: las partes estructurales
del edificio, los bienes de los servicios de la propiedad horizontal y las obras
accesorias. Sin embargo, la descripcin de los bienes de la propiedad horizontal
insertada por el legislador no es vinculante, ya que sigue siendo vlida la regla
general segn la cual la naturaleza comn de los bienes hace suponer que se
trate de bienes de la propiedad horizontal, a menos que no sea especificado lo
contrario con un diferente ttulo.
La reforma extiende esta aplicacin de las nuevas normas a las estructuras de
la propiedad horizontal complejas, encomendando la gestin de los llamados
"supercondomini" a la reunin conjunta de todos los participantes que
conforman la estructura general. Ms edificios que, a pesar de no ser edificios
autnomos, tienen en comn algunas partes constituyen el condominio
orizzontale tambin llamado super condominio o condominio complesso.
Por lo tanto, se trata de edificios distintos entre ellos y pertenecientes a sujetos
diferentes, pero que vienen considerados unitariamente con un propio
reglamento que disciplina su gestin y uso.
C) DERECHO ESPAOL
En el Derecho de Espaa, la propiedad horizontal queda definida en el artculo
396 del Cdigo civil, que afirma que los diferentes pisos o locales de un edificio
o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener
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salida propia a un elemento comn de aqul o a la va pblica podrn ser objeto

de propiedad separada, que llevar inherente un derecho de copropiedad sobre
los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su
adecuado uso y disfrute.
De esta forma, la propiedad horizontal se define como un tipo especial de
propiedad caracterizada por la coexistencia de dos derechos de propiedad
distintos:
El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente
delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos
arquitectnicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estn
comprendidos dentro de sus lmites y sirvan exclusivamente al propietario, as
como el de los anejos que expresamente hayan sido sealados en el ttulo,
aunque se hallen fuera del espacio delimitado.
La copropiedad, con los dems dueos de pisos o locales, de los restantes
elementos, pertenencias y servicios comunes.
El referido artculo 396 del Cdigo Civil, enumera exhaustivamente una serie de
elementos considerados comunes, si bien, como fundamenta la sentencia del
Tribunal Supremo del 30-03-2007, dicha enumeracin tiene un carcter
meramente indicativo y abierto, y no de "numerus clausus". De esta manera, se
menciona el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y
entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los
revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su
imagen o configuracin, los elementos de cierre que las conforman y sus
revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porteras, corredores, pasos,
muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depsitos,
contadores, telefonas o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso
aqullos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones,
conducciones y canalizaciones para el desage y para el suministro de agua,
gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energa solar; las de agua
caliente sanitaria, calefaccin, aire acondicionado, ventilacin o evacuacin de
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humos; las de deteccin y prevencin de incendios; las de portero electrnico y

otras de seguridad del edificio, as como las de antenas colectivas y dems
instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicacin, todas
ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros
elementos materiales o jurdicos que por su naturaleza o destino resulten
indivisibles. Adems, este tipo de propiedad est regulado por una Ley especial,
cual es la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, que ha sido
modificada por la Ley 8/1999 de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de
21 de julio, sobre Propiedad Horizontal. La ltima modificacin realizada sobre
la Ley de Propiedad Horizontal ha sido el 26 de junio de 2013 mediante la Ley
8/2013 de Rehabilitacin, Regeneracin y Renovacin urbanas.
En la nueva ley espaola del ao 1960, se da una mezcla de propiedad
exclusiva (sobre cada piso) y de copropiedad (sobre los elementos comunes),
en la cual combinacin tiene cierto predominio el derecho de propiedad del piso
o departamento, considerado como sustantivo e independiente. Tambin Arroyo
del Ro aceptaba la tesis de que la propiedad horizontal tiene carcter mixto y
por tanto se diferencia de una simple comunidad. Pescio, precisa an ms,
diciendo que la propiedad horizontal es una especie del gnero comunidad: es
una forma de la copropiedad y, segn el Profesor Butera, presenta una
caracterstica muy peculiar: es la sntesis de una cosa principal dividida y una
cosa accesoria indispensablemente comn. En las dems figuras de la
comunidad, la comunin recae sobre lo principal; en la propiedad horizontal,
recae sobre lo accesorio. Y una particularidad ms: la comunin de lo accesorio
es necesaria; el acto dispositivo sobre lo principal se extiende de pleno derecho,
al accesorio correspondiente.
En Espaa, la propiedad horizontal, y por consiguiente las comunidades de
propietarios, est regulada por la Ley 49/60, de 21 de julio, sobre propiedad
horizontal, publicada en el BOE de 23 de julio de 1960. La propiedad horizontal
hizo su irrupcin en el ordenamiento jurdico espaol como una modalidad de la
comunidad de bienes Artculo 396 del Cdigo Civil.
Los diferentes pisos o

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locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento

independiente por tener salida propia a un elemento comn de aqul o a la va
pblica podrn ser objeto de propiedad separada, que llevar inherente un
derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son
todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo,
vuelo, cimentaciones, cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los
pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos
exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o
configuracin, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos
exteriores; el portal, las escaleras, porteras, corredores, pasos, muros, fosos,
patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depsitos, contadores,
telefonas o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que
fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y
canalizaciones para el desage y para el suministro de agua, gas o electricidad,
incluso las de aprovechamiento de energa solar; las de agua caliente sanitaria,
calefaccin, aire acondicionado, ventilacin o evacuacin de humos; las de
deteccin y prevencin de incendios; las de portero electrnico y otras de
seguridad del edificio, as como las de antenas colectivas y dems instalaciones
para los servicios audiovisuales o de telecomunicacin, todas ellas hasta la
entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos
materiales o jurdicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles. Las
partes en copropiedad no son en ningn caso susceptibles de divisin y slo
podrn ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte
determinada privativa de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenacin de un piso o local, los dueos de los dems, por este
solo ttulo, no tendrn derecho de tanteo ni de retracto. Esta forma de propiedad
se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas
permitan, por la voluntad de los interesados.
Considera que el informe del Instituto Europeo de Medios de Comunicacin
ofrece material para la elaboracin de un informe anual sobre el pluralismo en el
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DERECHOS REALES
que se examine el nivel de integracin de los suministradores (propiedad

horizontal, vertical y cruzada) tambin en lo que se refiere al reparto de los
recursos publicitarios, independencia editorial, diversidad de contenidos (interna
y externa) y demanda, es decir, el perfil de informaciones pedidas por el pblico
D) DERECHO ARGENTINO
Ley 13.512 - Propiedad horizontal
Cada propietario podr usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin
perjudicar o restringir el legtimo derecho de los dems. El derecho de cada
propietario sobre los bienes comunes ser proporcionado al valor del
departamento o piso de su propiedad, el que se fijar por acuerdo de las partes o
en su defecto por el foro inmobiliario, a los efectos del impuesto o contribucin
fiscal. Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son
inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso. En
la transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso se
entendern comprendidos esos derechos, y no podrn efectuarse estos actos
con relacin a los mismos, separadamente del piso o departamento a que
accedan.
E) DERECHO VENEZOLANO
La Propiedad Horizontal es una propiedad especial que se constituye
exclusivamente sobre edificios divididos en apartamentos o locales que pueden
ser aprovechados independientemente. La propiedad horizontal tiene como
principal caracterstica que en ella coexisten dos clases de derecho de
propiedad. Un derecho de propiedad individual, sobre el apartamento o local, y
un derecho de propiedad colectivo o de la comunidad que conforma el edificio,
sobre las reas comunes de toda la construccin.
En este tipo de construcciones, por mandato de la ley deber haber un grupo de
personas que dirijan la manera de administrar los gastos de mantenimiento del
edificio. A este grupo se le llama Junta de Condominio.
Tambin es bueno que sepamos que para que en un edificio exista legalmente
la propiedad horizontal, previamente debe de haberse redactado y presentado
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en la oficina de registro inmobiliario un documento que se le llama Documento

de Condominio que es el documento de la comunidad de ese edificio. En este
documento se seala entre otras cosas, la intencin del constructor del edificio
de destinarlo a la venta por apartamentos o locales, se especifica qu uso se le
va a dar a estos apartamentos o locales, se sealan las caractersticas de la
construccin del edificio, su tamao, nmero de pisos, cuantas personas
conformarn la junta de condominio, etc. La base legal de la Propiedad
Horizontal es la Ley de Propiedad horizontal 31 de Octubre de 1991
F) DERECHO CHILENO
La copropiedad inmobiliaria est regulada de la ley 19.537 de diciembre de
1997.
Adems, est regulada por el decreto nmero 46 del ao 1998 y que vinieron a
remplazar a la ley 6.071 sobre propiedad horizontal.
Los copropietarios tienen un derecho de propiedad absoluto y exclusivo
respecto de la unidad y son comuneros respecto a los bienes de dominio comn
(artculo 3 de la ley copropiedad).
La propiedad individual va unida a la copropiedad porque por regla general los
bienes de dominio comn no pueden circular en forma independiente de la
unidad, as se desprende del artculo 14 de la ley; este artculo dispone que los
derechos de cada propietario en los bienes de dominio comn son inseparables
del derecho de dominio exclusivo sobre la unidad, por tanto, esos derechos se
entendern comprendidos en la transferencia de dominio, en el gravamen o en
el embargo de la respectiva unidad.
G) DERECHO COLOMBIANO
La propiedad horizontal se encuentra regulada por la ley 675 de 2001. Esta ley
cobija tanto a las propiedades horizontales como a las unidades inmobiliarias
cerradas, pero la ley no prev, como en efecto se da, que puedan coexistir en
un complejo urbanstico al interior de una copropiedad, tanto propiedades
horizontales
como
unidades
inmobiliarias
cerradas.
Solo
prev
la
responsabilidad del administrador para que sea reglamentada posteriormente
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DERECHOS REALES
por el Gobierno Nacional. As es que la propiedad horizontal y las unidades

inmobiliarias cerradas que se sometan a esta ley, son irresponsables e
inembargables. Tienen patrimonio pero es un patrimonio distinto al patrimonio
de cualquier otro ente econmico, porque la persona jurdica est conformada
por los propietarios individuales y su patrimonio es de propiedad de los
propietarios particulares. La ley 675 estableci esta persona jurdica tomndola
de una ley anterior, la ley 428, la que fue derogada por la ley 675, al igual que
las otras leyes y decretos anteriores. Es un error comn en los tratadistas
asignarle un patrimonio independiente objeto de embargo a la propiedad
horizontal, porque en esta Ley 675 solo hay bienes comunes y bienes privados.
No hay bienes de la persona jurdica en forma independiente, por lo que los
bienes que estn a disposicin de la administracin son bienes comunes
inembargables como cualquier otro bien comn. La propiedad horizontal en esta
ley 675 no tiene patrimonio autnomo, embargable y responsable. Por esta
razn, y porque es una persona jurdica sin nimo de lucro, no paga impuestos
y est obligada a cumplir con los principios de contabilidad generalmente
aceptados. Todo lo contrario, su contabilidad, para ser coherentes con todo el
texto de la ley, debe ser la contabilidad presupuestal y no la contabilidad
patrimonial porque no tiene patrimonio independiente. Los balances no son
pertinentes, porque no tienen sentido con fines tributarios, porque se llevan por
el sistema de causacin obligado para las comerciantes, y las propiedades
horizontales no son comerciantes, porque hacen depreciaciones que desfiguran
el verdadero dficit o supervit, y porque significan unas erogaciones sin
beneficio alguno. En cambio, la contabilidad presupuestal s es coherente con
los mandatos de elaborar los presupuestos de ingresos y de gastos y de
someter a la asamblea las cuotas de administracin para su aprobacin, lo que
no se basa en balances, ni stos ayudan a cumplir con los otros mandatos
contables inmersos en la ley 675. La ley 675 es un tratado contable, respira
contabilidad por todos los poros y est por encima de cualquier otra ley,
decreto, cdigo, etc.
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DERECHOS REALES
3. LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN LA LEGISLACION PERUANA

1. ANTECEDENTES LEGISLATIVOS
El Cdigo Civil peruano de 1852 no legisla este instituto, aunque en la prctica,
segn los tratadistas, sta se produca.
El derogado Cdigo de 1936, acertadamente incluy por primera vez la propiedad
horizontal y la regul en tres numerales (arts. 855. 856 y 857), aun cuando se le
denominaba con el trmino de propiedad por pisos; esta regulacin, si bien
fragmentaria e incompleta (slo legislaba a los edificios), sent "las bases de este
tipo de propiedad en el Per".
Con posterioridad, su tratamiento fue ampliado por la Ley N 10726 de 1 de
diciembre de 1946, Ley sobre propiedad de los diversos pisos de un edificio, que
dispona que: "Las secciones en que se divide cada piso de un edificio podrn
pertenecer a diferentes propietarios" (art. 1), dispositivo luego reglamentado
mediante D. S. N 156 de 22 de julio de 1965. Esta norma es considerada la
primera Ley de Propiedad Horizontal en el Per
Hasta hace poco tiempo, y durante poco ms de dos dcadas, ha regido en el
Per el Decreto Ley N 22.112 de 14 de marzo de 1978 y su reglamento aprobado
por D. S. N 019-78-VC de 27 de abril de 1978, normas derogadas por la nueva
ley. Esta normatividad buscaba "incentivar la construccin de viviendas de tipo
econmico, y particularmente la modalidad multifamiliar".
2. CRTICA AL LEGISLADOR DE 1984
El Cdigo vigente, a diferencia del abrogado, prcticamente la deja de lado puesto
que slo contiene una simple norma de remisin a la ley especial. En efecto, el
artculo 958 dice: La propiedad horizontal se rige por la legislacin de la materia.
Con ello el codificador ha ignorado visiblemente el tratamiento de esta modalidad
de la propiedad inmobiliaria, sin que haya ninguna razn de ndole jurdica,
econmica, sociolgica o aun moral para ello, limitndose el corpus a regular la
propiedad de algunos afortunados que todava pueden ser propietarios de
viviendas unifamiliares y por el contrario margine a las grandes mayoras
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DERECHOS REALES
nacionales que habitan en conjuntos habitacionales, unidades vecinales o edificios

multifamiliares".
El legislador -con un criterio dieciochesco- ha incurrido en un error gravsimo, en la
medida que la propiedad horizontal viene a resolver un lgido problema, cual es el
de la falta de vivienda para las mayoras. Mediante este instituto, que es la
propiedad del futuro, puede contribuirse a solucionar el problema de la falta de
recursos econmicos, ya que su construccin es mucho ms barata que la de las
viviendas unifamiliares. Por lo dems, el codificador no ha querido ver la realidad
existente, donde es visible la proliferacin de edificios, conjuntos habitacionales,
unidades
vecinales,
las
llamadas
ciudades
satlites,
agrupamientos
residenciales y de toda modalidad multifamiliar. Y sin embargo, no la ha legislado

en el cdigo.
3. RGIMEN LEGAL VIGENTE
Actualmente rige en el Per la nueva ley de propiedad horizontal (si bien no con
ese nombre). Ley N 27.157, publicada en El Peruano el 20 de julio de 1999, esta
ley modifica el nomen juris tradicional de propiedad horizontal, por el de
unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y propiedad comun, el mismo que
no tiene antecedente en el derecho comparado, al respecto Gonzales Barrn
menciona que el legislador, antes de colocar un nombre al instituto, lo est
definiendo.
Por otro lado, Gonzales Barrn, menciona que el nombre utilizado tambin es
equvoco, ya que coloca en el mismo plano de igualdad la propiedad exclusiva de
departamentos o tiendas, con la propiedad comn de pasajes, escaleras o zonas
de acceso. El legislador debi tener en cuenta un hecho concreto: "el que
adquiere un piso o local, lo hace para DISFRUTARLO SOLO, no porque le
seduzca convivir con los dems titulares en las partes de general uso (escalera,
patios, etc.). El uso de estas partes en que convive con los dems, es de absoluta
necesidad, y como tal ha de procurarse que lo sea del modo menos enojoso para
todos"
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DERECHOS REALES
La ley 27157 no menciona los elementos constitutivos que la configuran. Se limita

a describir que los edificios de departamentos, quintas, casas en copropiedad,
centros y galeras comerciales o campos feriales y otras unidades inmobiliarias
con bienes comunes, cuando pertenezcan a propietarios distintos, estn sujetos al
rgimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y propiedad comn (art.
37).
La Ley N 27157 Y su Reglamento se aplican a las unidades inmobiliarias en las
que coexisten secciones de propiedad exclusiva y bienes y/o servicios comunes,
tales como edificios de departamentos de uso residencial, comercial, industrial o
mixto; quintas; casas en copropiedad; y centros y galeras comerciales o campos
feriales. Estas normas prevn que los propietarios de las secciones pueden optar
entre dos regmenes: independizacin y copropiedad o propiedad exclusiva y
propiedad comn.
EL RGIMEN DE INDEPENDIZACIN Y COPROPIEDAD.- Supone la
existencia de unidades inmobiliarias exclusivas susceptibles de ser
independizadas y bienes de dominio comn, sujetos al rgimen de
copropiedad regulado en el Cdigo Civil. Los propietarios de los bienes de
propiedad exclusiva pueden optar por este rgimen cuando se trata de
quintas, casas en copropiedad, centros y galeras comerciales o campos
feriales u otras unidades inmobiliarias con
que estn conformadas
bienes comunes,
siempre
por secciones de un solo piso o que, de contar
con ms de un piso, pertenezcan a un mismo propietario y los pisos

superiores se proyecten verticalmente sobre el terreno de propiedad
exclusiva de la seccin. No se puede optar por este rgimen en el caso de
edificios de departamentos.
EL RGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMN.Conocido como propiedad horizontal, supone la existencia de una
edificacin o conjunto de edificaciones integradas por:
Secciones
exclusivas,
pertenecientes
diferentes
propietarios,
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DERECHOS REALES
Bienes comunes y
Servicios comunes,
Un reglamento interno y
Una junta de propietarios.
4. DEFINICIN
Se trata de una modalidad particular de propiedad que se produce cuando el
dominio de los diferentes pisos, o las secciones, departamentos o locales en que
se divide cada edificio o modalidad multifamiliar, puede pertenecer o corresponder
a varias personas. Evidentemente, cada piso, seccin o departamento de l,
pertenecer a un propietario diferente. Se parte de la idea de que "as como un
edificio puede pertenecer entero en propiedad a una persona, cabe tambin que
sus diferentes pisos correspondan a sendas personas" (ALBALADEJO).
ROCA SASTRE define a esta figura como complejo jurdico de dos derechos: uno
singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y
susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectnicos
o instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estn comprendidos dentro de
sus lmites y sirvan exclusivamente al propietario, as como el de sus anexos; y
otro, consistente en la copropiedad, con los dems dueos de pisos o locales de
los restantes elementos, pertenencias o servicios comunes.
La legislacin peruana no la define aunque da una cobertura ms amplia -y que
corresponde al auge de este instituto- comprendiendo no slo a los departamentos
ubicados en los edificios, sino tambin quintas, centros y galeras comerciales,
campos feriales y las mal llamadas "casas en copropiedad" (art. 1 o). La ley omite
mencionar a las unidades vecinales, ciudades satlites y agrupamientos
residenciales, tan generalizados y que s estaban mencionados en su antecesora.
Po otro lado el tratadista Gunther Gonzales Barrn, en su obra la propiedad
horizontal o rgimen de propiedad exclusiva y comn, seala que el Cdigo Civil
vigente no regula la propiedad horizontal, pues se limita a prever una simple
norma de remisin a la legislacin especial que la regula (art. 958 CC).
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DERECHOS REALES
La propiedad horizontal est definida en el art. 129 del Reglamento de la

siguiente manera: es el rgimen que supone la existencia de una edificacin o
conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio
exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes, y servicios de dominio
comn. Cuentan con un reglamento interno y una junta de propietarios. De esta
definicin institucional pueden extraerse las siguientes notas distintivas:
a) Edificacin o conjunto de edificaciones integradas por secciones de dominio
exclusivo.
b) Coexistencia en la mencionada edificacin o conjunto de edificaciones de
bienes de dominio comn y servicios comunes.
c) Pertenencia, o vocacin de pertenencia, a distintos propietarios de las
secciones de dominio exclusivo.
La propiedad horizontal tiene como presupuesto objetivo la existencia de un
edificio dividido en distintos sectores. Sin embargo, modernamente, se habla de
propiedades horizontales atpicas, ya que no tienen como sustento factico un
edificio, sino, diversas casas que comparten algunos bienes o servicios comunes.
Se habla por ejemplo, de una propiedad horizontal tumbada, cuya principal nota
distintiva es que no hay superposicin horizontal de unidades inmobiliarias, pues
estas cuentan con relativa independencia, pero comparten zonas de ingreso o
viales comunes. En nuestro pas es el caso de las llamadas quintas o casas en
copropiedad, las cuales pueden regularse tranquilamente por el rgimen de la
propiedad horizontal (art. 126, 127 y 128 Reglamento), aun cuando tambin
pueden someterse al rgimen paralelo de independizacin y copropiedad. Para
las quintas ambos regmenes son alternativos, y pueden optarse por uno u otro en
forma voluntaria.
5. TERMINOLOGA
Esta forma de propiedad inmueble recibe diversas denominaciones, a saber:
a) propiedad por departamentos,
b) propiedad de casas por pisos,
c) propiedad de pisos,
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DERECHOS REALES
d) divisin horizontal de la propiedad edificada,

e) dominio horizontal. etc.
No obstante, ms frecuente y aceptada es la denominacin de propiedad
horizontal, segn expresa Manuel Albaladejo, por no extenderse hacia arriba,
englobando el edificio, en una propiedad conjunta con la del suelo, sino haber
diversas propiedades horizontalmente superpuestas unas a otras. Y esta es
precisamente la terminologa que utiliza la doctrina nacional.
6. NATURALEZA JURDICA
a) Es una modalidad especial o peculiar de la propiedad, en la que junto
a la propiedad exclusiva (de los pisos, departamentos o secciones) existe
la copropiedad forzosa (de los elementos comunes). No se trata, pues, de
la copropiedad o condominio, porque ste requiere que no haya
propiedad global o materializada, sin una participacin en el todo, fijada
aritmticamente. En la propiedad horizontal, en cambio, cada dueo de
un departamento o piso es el propietario absoluto; por consiguiente, podr
arrendarlo, hipotecarlo, venderlo y, en general, gravarlo libremente.
Se trata de una figura compleja, resultante, dice Eleodoro Romero
Romaa, de "una combinacin de la propiedad exclusiva sobre lo
sustancial, con un condominio forzoso sobre determinados elementos
necesarios para todos". En esa misma lnea de pensamiento, Jos
Antonio lvarez-Caperochipi, citando a Jaime Santos Briz, califica a la
propiedad horizontal de ser "una propiedad especial o sui generis, de
carcter complejo, caracterizada por la yuxtaposicin de dos clases de
propiedad: una propiedad privada sobre el piso o local y una comunidad
indivisible sobre los elementos comunes".
Dos son los elementos, en sntesis, que caracterizan la propiedad
horizontal:
Propiedad exclusiva sobre cada uno de los departamentos o
pisos; y
Las partes o bienes comunes (copropietario sobre el terreno
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DERECHOS REALES
y dems bienes de uso comn).

Este temperamento ha sido sancionado por nuestros tribunales mediante
una ejecutoria que dice: "La propiedad horizontal se caracteriza por el
hecho de que cada propietario tiene derecho exclusivo sobre un piso o
departamento y copropiedad o condominio sobre las zonas y servicios
comunes del edificio. La Constitucin de una servidumbre de paso sobre
propiedad ajena no basta para considerar que se trata de propiedad
horizontal".
A nivel comparado, la jurisprudencia espaola, por ejemplo, no ha ido
menos: la concibe como una institucin sui generis de carcter complejo, a
la que es intil buscarle semejanzas e identidades parciales.
b) Pero esta tesis que ha terminado por imponerse, ha recorrido un
largo trecho. La doctrina clsica era opuesta a llamarla con nombre propio.
As, Castn Tobeas la llama "frmula anmala d la propiedad", si bien es
cierto reconoce que ella "implica un caso de coordinacin de varios
derechos de propiedad muy distinto de aquellos otros casos que solan
regular las legislaciones, y que, a su vez, es susceptible de modalidades
diversas", y que tiene relacin estrecha con el problema de la vivienda. En
Argentina, Luis M. Valiente Noailles (h) la estudia entre los que l llama
"regmenes anmalos de propiedad". Por ltimo -y ste es un criterio tan
generalizado que an hoy se escucha-, en Italia Alberto Trabucchi la
considera un tipo de comunidad especial.
En realidad no son pocos los que siguen considerando a la propiedad horizontal como un condominio. Todava hoy en Per se sigue leyendo avisos
publicitarios en los diversos medios de comunicacin, donde se ofrece la
venta de departamentos con el nombre de condominios, como si se tratara
de copropiedades. Se identifica al edificio como condominio, cuando la
forma correcta es la de propiedad horizontal o, si se quiere, propiedad de
departamentos.
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DERECHOS REALES
A qu se debe toda esta confusin? Indudablemente ello obedece a que

los juristas clsicos han tratado de encorcetar las instituciones dentro del
derecho romano, y como en ste ella no existi, buscan asociarla con lo
ms parecido a ella, esto es, con la copropiedad. Pero sta es slo una
verdad a medias. Las palabras de Manuel Batlle Vsquez510 son
ilustrativas y zanjan la cuestin, pues "como la sistemtica romanista ha
sido base del encuadramiento de todas las instituciones, slo se encuentran
vacilacionesen la legislacin y en la doctrina para clasificar la que nos
ocupa, y queriendo a toda costa conservar el antiguo sistema, o se la ha
asimilado a la servidumbre o a la copropiedad o a otro cualquiera de los
tipos tradicionales de derechos, con visiones unilaterales que buscan un
esquema abstracto y uniforme que no le cuadra a la realidad de esta
institucin".
7. LA PROPIEDAD EXCLUSIVA
Est constituida por el dominio que cada propietario ejerce sobre un bien de
propiedad exclusiva, llmese seccin o departamento.
La ley en vigor se orienta a posibilitar la regularizacin y saneamiento de la
situacin de todos aquellos propietarios de este tipo de unidades inmobiliarias y
edificaciones "que hayan sido construidas sin licencia de construccin,
conformidad
de
obra
que
no
cuenten
con
declaratoria
de
fbrica,
independizacin y/ o reglamento interno".

Esta propiedad exclusiva tiene todos los caracteres que otorga el Cdigo Civil a
los bienes inmuebles (esto es, a la propiedad comn). De consiguiente,
reconociendo la ley el dominio exclusivo, el dueo tiene la potestad o derecho de
vender, hipotecar, alquilar, gravar y, en general, disponer de la seccin o
departamento de su exclusiva propiedad, independientemente de los dems
propietarios (lo deca expresamente el art. 12, "c" del Reg. de la ley derogada).
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DERECHOS REALES
8. LOS BIENES O PARTES COMUNES

Existen bienes o partes de la edificacin de dominio comn, es decir, cuyo goce y
utilizacin beneficia a todos los propietarios (de cada departamento); estos bienes
son inseparables del dominio y uso de su respectiva propiedad.
Los bienes de dominio comn son los que estn destinados al uso y disfrute de
todos los propietarios de las secciones exclusivas o aquellos respecto de los cuales
depende la existencia de la edificacin. Es el caso de los pasadizos y escaleras de
acceso de un edificio o los cimientos y otros elementos estructurales del mismo.
Se puede distinguir entre bienes comunes por naturaleza y bienes comunes por
destino. Los primeros son necesariamente comunes, porque sirven para el uso y
disfrute de todos los propietarios o para la integridad de la edificacin. La
comunidad sobre ellos es forzosa. Los bienes comunes por destino, en cambio, no
son imprescindibles para el uso y disfrute de los propietarios o para la integridad
de la edificacin, por lo que la comunidad respecto de ellos no es forzosa. Los
bienes comunes por naturaleza son inseparables de los bienes exclusivos y no
pueden ser objeto de derechos singulares; los bienes comunes por destino son
separables y por tanto susceptibles de ser materia de derechos singulares
Sin embargo, la Ley N 27157 y su Reglamento no distinguen entre bienes
comunes por naturaleza y bienes comunes por destino.
La ley vigente -contraviniendo a la ley anterior, que declaraba nula de pleno
derecho la transferencia o enajenacin de los bienes de dominio comnadmite
expresamente la transferencia de bienes de propiedad comn, la misma que
"debe aprobarse por los dos tercios de los votos de la Junta de Propietarios" (art.
43).
La ley especial contiene una enumeracin enunciativa, no limitativa, de los bienes
y partes comunes, a saber:
a) El terreno sobre el que est levantada o construida, la edificacin;
b) Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos y dems
elementos estructurales, siempre que stos no sean integrantes nicamente
de una seccin sino que sirva a una o ms secciones;
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DERECHOS REALES
c) Los pasajes, pasadizos, escaleras y, en general, vas areas de circulacin

de uso comn;
d) Los ascensores y montacargas;
e) Las obras decorativas exteriores de la edificacin o ubicadas en ambientes
de dominio comn;
f) Los locales destinados a servicios de portera y guardiana:
g) Los jardines y los sistemas e instalaciones para agua, desag,
electricidad, eliminacin de basura y otros servicios que no estn
destinados
una
seccin
en particular;
h) Los stanos y azoteas, salvo que en los ttulos de propiedad de las
secciones aparezcan clusulas en contrario;
i) Los patios, pozos de luz, ductos y dems espacios abiertos;
j) Los dems bienes destinados al uso y disfrute de todos los propietarios.
Todos estos bienes son comunes por ser indispensables al uso y disfrute de todos
los dueos; la doctrina y la legislacin comparadas, siempre han considerado que
estos elementos estn sometidos al rgimen de copropiedad forzosa. Empero, la
ley peruana, como se dijo, admite su enajenacin o transferencia, lo que podra
generar una gran cantidad de conflictos.
La lista contenida en el numeral referido es necesariamente enunciativa, o sea no
taxativa ni definitiva; as por ejemplo, es obvio que la puerta general de entrada,
las puertas comunes, los crematorios, los vestbulos, etc., tienen carcter de
bienes comunes, aunque la ley no lo diga. Ello es as porque, el legislador no
puede prever el desarrollo de la tcnica y sus aplicaciones a la industria de la
construccin, que de hecho generan nuevas formas y servicios, no siendo factible
ser enumerados.
9. NATURALEZA JURDICA DEL TERRENO
El suelo o terreno sobre el que se levanta la edificacin es el elemento ms
importante. Expresamente la ley seala su carcter de bien comn (art. 40. "a").
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DERECHOS REALES
No obstante, en otras legislaciones se admite la posibilidad de que pueda

pertenecer en dominio exclusivo a un propietario.
Si ahondamos un poco ms en su naturaleza jurdica, nos encontramos con que el
reglamento de sometimiento a la propiedad horizontal es un contrato esto es: un
acto jurdico bilateral entre vivos, causado y de contenido patrimonial, que bien
puede ser un contrato bilateral ab initio: cuando hay varios condminos de la cosa,
o bien puede ser un contrato por adhesin posterior (un nico titular que afecta el
inmueble al rgimen de la propiedad horizontal).
Artculo 40.- De los bienes de propiedad comn
Los bienes de propiedad comn pueden ser, segn sea el caso:
1. El terreno sobre el que est construida la edificacin;
10. DIFERENCIAS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL CON LA PROPIEDAD
ORDINARIA
Si bien la propiedad horizontal tiene semejanzas con la propiedad ordinaria (civil,
comn) sobre casas, se diferencia de sta; esta ltima no tiene lmites
horizontales, sino verticales, y de otra parte, tanto el suelo o terreno como la
construccin constituyen una unidad, un objeto nico (VALENCIA ZEA). En tanto
que la propiedad horizontal supone que una misma edificacin se divide en partes
(departamentos, secciones o pisos) superpuestas de manera horizontal.
PROPIEDAD ORDINARIA
Tiene lmites horizontales
Tiene lmites verticales
El suelo no es una
El suelo o terreno son unidad u

objeto nico
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DERECHOS REALES
11. DIFERENCIAS CON LA COPROPIEDAD

La propiedad horizontal tiene caractersticas comunes con la copropiedad. Puesto
que en aqulla, determinados bienes comunes tienen el carcter de condominio
forzoso, pero en la copropiedad pueden ser divisibles; y adems, en la
copropiedad se contemplan "derechos de cuota sobre un objeto y cada una de sus
partes (un tercio, una mitad), pero semejantes cuotas no engendran un derecho
singular o concreto sobre una parte material del objeto. En cambio, la propiedad
horizontal contempla la titularidad y ejercicio de un derecho sobre una parte
material del edificio, en ningn caso, sobre la titularidad" (VALENCIA ZEA).
Existen claras diferencias entre ambos institutos que Arturo VALENCIA ZEA
sintetiza muy bien:
a) El condmino, en la copropiedad, tiene derecho a tina parte de los frutos del
bien comn, en proporcin al valor de su cuota: el propietario horizontal, en
cambio, goza en forma singular de su departamento o local (seccin), sin
establecer relaciones de disfrute con los otros propietarios.
b) El copropietario puede pedir la divisin del bien comn; el propietario
horizontal no puede pedir divisin alguna del edificio, pues ejerce una
propiedad singular y concreta.
c) La propiedad de un departamento puede pertenecer en copropiedad a
varios, lo cual ensea que aquella propiedad es algo diferente de la
indivisin o copropiedad.
En suma la propiedad de un departamento o seccin es pura y simplemente una
"propiedad individual, unitaria, pero con la particularidad de que recae sobre un
objeto que constituye la parte del todo". (JOSSERAND). Se trata, en
consecuencia, de una superposicin de partes y no de una divisin ideal de cuotas,
como en la copropiedad.
Determinados bienes tienen el
carcter de condominio forzoso
Existe la titularidad y ejercicio de
COPROPIEDAD
Determinados bienes tienen el
carcter de condominio forzoso
divisibles
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DERECHOS REALES
un derecho sobre una parte

material del edificio, no sobre la
propietario
departamento
goza
o
de
local
su
una parte de los frutos del bien
sin
comn en proporcin al valor de
establecer relaciones de disfrute

El propietario no puede pedir
alguna
su cuota.
El copropietario puede pedir
con otros propietarios.
divisin
objeto y cada una de sus partes

El condmino tiene derecho a
titularidad
El
Derechos de cuota sobre un
del
edificio,
divisin del bien comn.

La propiedad de una cosa o la
ejerce una propiedad singular y
titularidad de un derecho es
concreta
compartida por varias personas
La
propiedad
de
un
departamento puede pertenecer

en
copropiedad
varios
propietarios
12. VENTAJAS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Se trata, en resumidas cuentas, de una modalidad de propiedad inmueble sui
generis ("anormal" la llama LOUIS JOSSERAND), donde una edificacin o
conjunto de edificaciones (no slo edificios, sino tambin unidades vecinales y
todo tipo de viviendas multifamiliares) constituye un todo, est dividida en forma de
secciones, departamentos o pisos que tienen dueos distintos. Estos tienen un
dominio exclusivo sobre cada seccin o departamento y, a su vez, un condominio
forzoso sobre los bienes comunes. Precisamente, esta parte de copropiedad
forzosa origina relaciones complejas entre los propietarios, que a veces producen
conflictos.
No obstante, genera diversas ventajas, que LOUIS JOSSERAND pone de relieve,
a saber:
a) Permite evitar la venta de un inmueble familiar.
b) Facilita la adquisicin del hogar o vivienda propia, sin tener que adquirir la
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DERECHOS REALES
integridad de un inmueble.
c) Facilita tambin en resolver los problemas del inquilinato, tan agudos en los
ltimos tiempos.
A ello hay que agregar, que la propiedad horizontal brinda una inmejorable
oportunidad de adquirir un inmueble propio, confortable y de bajo costo, sobre
todo para las personas de menores recursos econmicos, tan abundantes en las
grandes ciudades.
13. CONSTITUCIN
La constitucin de la propiedad horizontal puede efectuarse de cualquier forma o
modo en que sea posible que los departamentos o secciones, o los pisos de una
edificacin, lleguen a pertenecer a diferentes propietarios o a uno mismo como
bienes distintos. De ordinario, sucede:
a) Por enajenacin que hace el dominus de un inmueble o edificacin entera
de sus departamentos, secciones o pisos;
b) Por construccin de una edificacin, como fraccionada inicialmente en
departamentos o pisos que constituye objeto de propiedades diversas.
c) Porque una edificacin (inmueble), que sea copropiedad por cuota de
varios copropietarios, dividida entre ellos por departamentos o pisos.
14. DEL TITULO CONSTITUTIVO
El acto constitutivo es aquel negocio jurdico destinado a proclamar que el edificio
se halla en situacin de propiedad exclusiva y propiedad comn, o que est en
trance de abocamiento ello. A tal fin el ttulo contendr aquellos datos
configuradores de la propiedad horizontal, sirviendo adems para la incorporacin
convencional de determinadas regalas de organizacin y conducta de los
propietarios (estatuto). Debe anotarse que el propietario no puede sujetar un
edificio al rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn si es que no se
cumplen con los elementos configuradores establecidos por la Ley y el
Reglamento (secciones de propiedad exclusiva, diferentes propietarios, secciones
de propiedad comn). Por lo tanto, no basta la declaracin del propietario en el
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DERECHOS REALES
acto o ttulo constitutivo, se requiere adems la presencia de los elementos

mencionados.
Conforme se puede apreciar, la doctrina distingue entre el acto constitutivo
(proclamacin del rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn, siempre
que se presenten sus elementos configuradores). En nuestra legislacin, empero,
no se reconoce dicha distincin, pues el trmino reglamento interno alude tanto
al acto constitutivo como al estatuto de este rgimen propietario. No obstante lo
expuesto, y de un anlisis del derecho vivo, podemos apreciar que los
reglamentos internos contienen claramente definidos los dos actos aludidos.
En doctrina se seala que el titulo constitutivo se puede originar por acto unilateral
del constructor, por contrato con prestacin unilateral (donacin a varias personas
de un inmueble sobre el que ya existe proyecto de construccin), por testamento,
acto jurdico bilateral o plurilateral, por resolucin judicial o arbitral de constitucin
de propiedad horizontal.
15. REGLAMENTO INTERNO:
El reglamento interno viene a un negocio jurdico o acto jurdico en la cual la
declaracin de voluntad est dirigida a producir una mixtura de efectos jurdicos
obligacionales y reales. As pues, la eficacia real se aprecia claramente del hecho
que el acto constitutivo afecta el dominio de los propietarios, transformando una
situacin dominical normalmente independiente, en otra compartida en cuanto al
objeto mismo de la propiedad, pues vincula indivisiblemente las partes privadas o
exclusivas con las partes comunes. Estas quedan destinadas a favor de aquellas.
La segunda caracterstica fundamental es que da origen a un rgimen especial de
propiedad (propiedad exclusiva y propiedad comn), en el cual se establece un
sistema complejo de facultades, limitaciones, cargas y obligaciones, que viene a
constituir una lex rei que vincula a los otorgantes del acto y a los sucesivos
adquirientes.
El art. 42 de la Ley contempla el CONTENIDO DEL REGLAMENTO INTERNO, el
mismo que podemos dividirlo de la siguiente manera:
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DERECHOS REALES
a. La descripcin fsica del edificio, de las unidades de propiedad exclusiva, de

los bienes de propiedad comn y la enumeracin de los servicios comunes.
b. La fijacin de la cuota de participacin
c. El
estatuto,
es
decir,
las
disposiciones
convencionales
sobre
la
administracin y gobierno del edificio, la formacin de la voluntad

corporativa de los propietarios, finalmente los derechos y obligaciones de
estos, y las limitaciones de la propiedad.
16. REGIMEN DEL CONTENIDO DE LOS DERECHOS

Diferencias entre las facultades de cada uno en cuanto titular de una propiedad
separada y las facultades del comunero en el rgimen comunitario o de
copropiedad
El propietario en una propiedad horizontal tiene derecho: gozar, disponer y
reivindicar, derecho que se limita por razones de vecindad y de convivencia,
que pueden estar establecidos por la ley o por el reglamento interno.
Cada propietario, tiene la obligacin de:
Cumplir con los acuerdos tomados por la junta de propietarios y las
disposiciones contenidas en el reglamento interno.
Respetar los derechos comunes a todos
Contribuir en la proporcin que le corresponda, a los gastos generales
(conservacin, sostenimiento del inmueble, etc.)
17. PROPIEDAD HORIZONTAL Y USUCAPION.
Se acepta que, por regla general, la propiedad horizontal puede adquirirse tambin
por usucapin o prescripcin adquisitiva de dominio, corta o larga. En efecto,
llenando un vaco del instrumento legal anterior, la nueva ley permite la usucapin,
la misma que se declarara solo notarialmente, a solicitud del interesado y para
ello se debe seguir el mismo proceso a que se refiere el artculo 504 y siguientes
del Cdigo Procesal Civil (art. 21) aunque sigue la pauta del proceso abreviado,
su tramitacin es administrativa (notarial) sin embargo, en casos de oposicin de
terceros, el proceso debe seguirse ante el fuero judicial o arbitral (art. 5.2).
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DERECHOS REALES
18. EXTINCIN DEL RGIMEN

Una de las mayores lagunas que se advierte en nuestro sistema normativo de la
propiedad horizontal se encuentra en la extincin del rgimen. La doctrina advierte
dos modalidades de extincin:
Voluntaria e
Involuntaria
Por la primera los propietarios deciden demoler el edificio, con lo cual falta la base
objetiva sobre la que se asienta el rgimen de propiedad exclusiva y comn,
siendo que al no existir el edificio ya no hay distincin entre zonas exclusivas y
comunes. Se requiere el consentimiento de los propietarios a travs de una
asamblea y el acto material de la demolicin. Una vez producida la extincin del
rgimen nace una copropiedad ordinaria sobre el suelo, salvo que exista un solo
titular de todas las zonas de dominio exclusivo. No obstante, podra producirse
una excepcin cuando la propiedad exclusiva y comn pueda delimitarse
exclusivamente sobre el suelo, siendo un ejemplo de ello la figura de las quintas.
Por la segunda la demolicin se produce por cuestiones ajenas a la voluntad de
los propietarios. El caso tpico es la destruccin del edificio, ante lo cual nace una
copropiedad ordinaria sobre el suelo, salvo la hiptesis de excepcin ya indicada
en el prrafo anterior.
19. IMPORTANCIA SOCIO-ECONMICA
Como lo anota la exposicin de motivos de nuestra ley del 60, la propiedad
horizontal tiende a solucionar el problema de la vivienda, ya que permite la
construccin de grandes edificios que aprovechan mejor el espacio y pueden
hacer ms baratas las casas. Un mismo suelo sirve para muchos, y ahora, en las
grandes ciudades el terreno se cotiza en sumas fabulosas.
Los edificios altos favorecen una mayor densidad urbana con el consiguiente
ahorro de gastos de urbanizacin. Ciudades excesivamente grandes en
proporcin a su poblacin resultan antieconmicas.
En cambio, se ha objetado que la divisin de casas por pisos podra dificultar la
movilidad econmica de la propiedad raz. Pero la prctica ha demostrado
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DERECHOS REALES
precisamente lo contrario, como observa Batle, tratadista espaol que ha

estudiado ampliamente el fenmeno; resulta que la habitacin se ha vuelto ms
asequible para un mayor nmero de personas por el costo reducido y las
facilidades crediticias que permite la propiedad horizontal en las legislaciones que
la regulan.
Las relaciones ms ntimas de convivencia y vecindad que impone este sistema
de propiedad, suponen un elevado nivel de virtudes cvicas, pero tambin las
exigencias mismas de ellas, fomentan esas virtudes sociales.
4. RELACIN DEL DERECHO DE PROPIEDAD HORIZONTAL CON OTRAS
INSTITUCIONES.
PROPIEDAD DEL SUELO, SUBSUELO y SOBRESUELO
1. Antecedentes
El artculo 955 del Cdigo Civil no cuenta con antecedente similar en el Cdigo
Civil de 1852; por su parte el Cdigo Civil de 1936, en su artculo 855, solo
establece que los pisos de un edificio pueden pertenecer a diferentes propietarios;
regulando a falta de pacto entre dichos propietarios, un conjunto de reglas,
orientadas a regular las relaciones de los distintos propietarios de una edificacin.
2. Propiedad del suelo, subsuelo y sobresuelo
En la Exposicin de Motivos del Anteproyecto del Libro de Derechos Reales,
elaborado por el Dr. Jorge Avendao Valdez, se seala con respecto al texto
propuesto, actualmente en vigencia, que a pesar de que el Cdigo de 1936 no
autorizaba expresamente dicha situacin legal, hay muchos casos en que ella se
da en la realidad; por ello nos ha parecido preferible reconocerla legalmente, ms
an cuando de este modo se sanciona la existencia de la propiedad horizontal.
El artculo 955 del Cdigo Civil se ubica dentro de las disposiciones generales
aplicables a la propiedad predial; para efecto de precisar que el subsuelo y el
sobresuelo pueden ser materia de un derecho exclusivo de propiedad, que recae
en propietario diferente al titular del suelo. En los Cdigos Civiles de distintos
pases prcticamente no se ha dictado un artculo general en dichos trminos, no
obstante ello, encontramos artculos que al tratar a la institucin de la propiedad
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DERECHOS REALES
horizontal o el derecho de superficie, permiten la existencia de distintos

propietarios respecto de una misma unidad inmobiliaria, proyectada desde el
subsuelo hasta el sobresuelo. As tenemos, por ejemplo, que el Cdigo Civil
espaol, en su artculo 396, admite que los diferentes pisos o locales de un edificio
o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener
salida propia a un elemento comn de aquel o a la va pblica, podrn ser objeto
de propiedad separada.
Cuando comentamos el texto del artculo 954 del Cdigo Civil, hicimos referencia
al tradicional concepto vertical de la propiedad predial, a la cual se le limita,
atendiendo al factor utilidad. No obstante la vigencia de las caractersticas de la
propiedad descrita con un carcter vertical surge la posibilidad de ser titular de- un
derecho "de propiedad por planos o porciones horizontales, como un concepto
distinto al de la tradicional propiedad vertical. Encontramos que si bien recae en el
propietario del suelo (entendiendo a este, como dice Biondi, como la superficie de
la tierra en su configuracin natural), el ejercicio absoluto, exclusivo y perpetuo de
su derecho, con respecto al subsuelo y el sobresuelo, con las precisiones de
utilidad, antes sealado, se admite el ejercicio de un derecho de propiedad de
manera separada a nivel del subsuelo, suelo o sobresuelo. As encontramos que
el mismo Cdigo hace referencia a la propiedad horizontal en el artculo 958,
remisivo a la legislacin especial y al derecho de superficie en su artculo 1030.
a) Relacin con la propiedad horizontal
Mediante la institucin de la propiedad horizontal, en concordancia con lo
expresado en el artculo 955 bajo comentario, se admite la existencia de diferentes
titulares de un derecho de propiedad, que comparten la proyeccin vertical de una
extensin territorial; ejerciendo atributos exclusivos sobre el sobresuelo y
subsuelo, siendo un propietario distinto al del suelo. No obstante lo indicado, cabe
precisar que la propiedad horizontal puede en la actualidad tambin ser aplicada a
situaciones distintas de la sealada en el citado artculo 955; es as que no solo
puede darse ante la existencia de diferentes titulares de porciones horizontales de
una edificacin, sino que tambin se aplica a complejos inmobiliarios,
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DERECHOS REALES
desarrollados con unidades que ocupan porciones distintas de terreno, colindantes

o con solucin de continuidad, pero que comparten espacios comunes de dicho
complejo.
La propiedad horizontal constituye un derecho real especial, en el cual se
complementa la existencia de un derecho de propiedad absoluto, con plena
facultad de goce y enajenacin, el cual se ejerce respecto de unidades
inmobiliarias debidamente definidas; con un derecho de copropiedad que se ejerce
respecto de bienes comunes de la edificacin; al respecto J. lvarez C., citando a
Santos Briz, define a la propiedad horizontal, como una propiedad especial o sui
gneris, de carcter complejo, caracterizada por la yuxtaposicin de dos clases de
propiedad: una propiedad privada sobre el piso o local y una comunidad indivisible
sobre los elementos comunes.
En cuanto al derecho positivo, el primer Cdigo que recogi la institucin fue el
Cdigo francs de 1804, conocido como el Cdigo de Napolen, en su art. 664, el
mismo que regulaba la manera de hacer reparaciones y reconstrucciones, cuando
los diferentes pisos de una casa pertenecen a diferentes propietarios.
Posteriormente, esta institucin ha sido recogida y mejorada en distintas
legislaciones; dando como resultado que se puede afirmar de la legislacin
comparada que casi todos los pases reconocen y que reglamenta la institucin de
la propiedad horizontal, aunque algunos la regulen con otra denominacin.
Revisadas algunas legislaciones podemos afirmar que la denominacin que ms
ha sido recogida en el mundo es la propiedad horizontal; no con ello se busca
afirmar que se trate de un trmino nico, as por ejemplo tenemos el caso de
nuestro pas en el cual, la vigente Ley N 27157 denomina al rgimen de
propiedad horizontal como rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn"
(artculo 38 de la Ley de regularizacin de edificaciones, del procedimiento para la
declaratoria de fbrica y del rgimen del unidades inmobiliarias de propiedad
exclusiva y de propiedad comn). Se le denomina principalmente propiedad
horizontal, porque esta forma de dominio constituye la anttesis plena de la
propiedad vertical, reconocida en el concepto romano antes citado. Resulta pues
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DERECHOS REALES
adecuado utilizar la designacin propiedad horizontal para identificar el objeto

sobre el cual se aplica este rgimen de dominio; hablamos as de una propiedad
por planos horizontales, una propiedad que permite la existencia de distintos
propietarios en un mismo plano vertical, propietarios que ejercen un derecho de
propiedad exclusivo sobre determinada unidad inmobiliaria.
b) Relacin con el derecho de superficie
Con el texto del artculo 955 del Cdigo Civil, bajo comentario, concuerda la
situacin que se presenta, cuando al constituirse el derecho de superficie el
superficiario goza de la facultad de tener temporalmente una construccin en
propiedad separada sobre o bajo la superficie del suelo. El Cdigo Civil de 1936
no regulaba el Derecho de Superficie, situacin que ha sido modificada con la
incorporacin del mismo en el artculo 1030 Y siguientes del actual Cdigo Civil.
A decir de Ramn M. Roca Sastre y Luis Roca Sastre Muncunill, lo decisivo en el
derecho de superficie es servir de soporte de la propiedad separada superficiaria,
posibilitndola. Se ha dicho que el derecho de superficie faculta para tener y
mantener una edificacin en suelo ajeno, conseguida esta edificacin por medio
del ejercicio de la facultad de edificar. Pues bien, resulta de este haber construido
con derecho a verificarlo en virtud del derecho de superficie, es la propiedad
separada superficiaria, esto es, aislada jurdicamente del suelo en sentido
horizontal, la propiedad separada que subsistir mientras el derecho de superficie
exista.
Cabe sealar que en el Derecho Romano la superficie era un derecho real
enajenable y transmisible a los herederos, en virtud del cual se tena a
perpetuidad, O por lo menos a largo plazo, el goce pleno e ilimitado de toda la
superficie de un inmueble ajeno o determinada parte de ella. En un principio este
derecho no se consider real, sino que era una concesin hecha por el Estado a
ciudadanos para construir en suelo pblico y por la escasez de viviendas y
habitaciones.
En nuestro actual ordenamiento civil, se ha regulado la temporalidad del derecho
de superficie, pudiendo extenderse el mismo por no ms de noventa y nueve
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DERECHOS REALES
aos, adquiriendo el titular del suelo la propiedad de lo construido, al vencimiento

del plazo establecido; adicionalmente se establece que el derecho de superficie no
se extingue por la destruccin de lo construido. Es preciso sealar que en la
actualidad se han levantado diferentes edificaciones en zonas comerciales de
nuestra capital, con la modalidad del contrato de superficie.
Adicionalmente, cabe sealar que se considera que tienen derecho de retracto
tanto el propietario del suelo como el superficiario, en la venta de sus respectivos
derechos; es decir, pueden subrogarse en el lugar del comprador y en todas las
estipulaciones del contrato de compraventa, conforme se establece en el inciso 5)
del artculo 1599 de nuestro actual Cdigo Civil.
La propiedad horizontal est definida en el art. 129 del Reglamento de la
siguiente manera: es el rgimen que supone la existencia de una edificacin o
conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio
exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes, y servicios de dominio
comn. Cuentan con un reglamento interno y una junta de propietarios.
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DERECHOS REALES
Ley N 27157
EL PRESIDENTE DE LA REPUBLICA
POR CUANTO:
El Congreso de la Repblica ha dado la Ley siguiente:
EL CONGRESO DE LA REPUBLICA;
Ha dado la Ley siguiente:
LEY DE REGULARIZACION DE EDIFICACIONES, DEL PROCEDIMIENTO PARA LA
DECLARATORIA DE FBRICA Y DEL REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE
PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMUN
TITULO PRELIMINAR
Artculo 1.- Del objeto de la Ley
La presente Ley establece los procedimientos para el saneamiento de la titulacin y de
unidades inmobiliarias en las que coexisten bienes de propiedad exclusiva y de
propiedad comn, tales como departamentos en edificios, quintas, casas en
copropiedad, centros y galeras comerciales o campos feriales, otras unidades
inmobiliarias con bienes comunes y construcciones de inmuebles de propiedad
exclusiva; as como el procedimiento para la tramitacin de la declaratoria de fbrica
y el rgimen legal de las unidades inmobiliarias que comprenden bienes de propiedad
exclusiva y de propiedad comn.
TITULO I PROCEDIMIENTOS PARA LA REGULARIZACION DE EDIFICACIONES
CAPITULO I DISPOSICIONES GENERALES
Artculo 2.- De las definiciones
Para los efectos de la presente Ley se considera:
a) Edificios de Departamentos: Unidades inmobiliarias que cuentan con bienes y
servicios comunes y secciones de propiedad exclusiva ubicados en edificaciones
de ms de un piso.
b) Quintas: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que cuentan, por lo
menos, con un pasaje de acceso en calidad de bien comn.
c) Casas en Copropiedad: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que
cuentan con reas recreativas adyacentes de propiedad comn y/o servicios
comunes.
d) Centros y Galeras Comerciales o Campos Feriales: Unidades inmobiliarias que
cuentan con bienes y servicios comunes y secciones de propiedad exclusiva para
uso comercial.
e) Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes: Unidades inmobiliarias de
propiedad exclusiva para uso comercial.
f) Unidades de propiedad exclusiva: Unidades inmobiliarias que no cuentan con
bienes ni servicios comunes.
Concordancias:
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DERECHOS REALES
Ley N 27333.- Ley Complementaria a la Ley N 26662, la Ley de Asuntos no

Contenciosos de Competencia Notarial, para la regularizacin de Edificaciones.(30/07/2000): Art. 3
Artculo 3.- De la regularizacin
Los propietarios de edificaciones que hayan sido construidas sin licencia de
construccin, conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria de fbrica,
independizacin y/o reglamento interno, de ser el caso, podrn sanear su situacin de
acuerdo al procedimiento establecido en la presente Ley.
Artculo 4.- Del Formulario Registral
4.1. Para efectos registrales se considera ttulo al Formulario Registral con la
documentacin que le sirve de sustento en el que consta la informacin relativa a
los solicitantes, los datos del inmueble materia de la inscripcin y las condiciones
del derecho, acto o contrato que se registra.
4.2. El formulario Registral al que se refiere el prrafo precedente ser suscrito
por los interesados, por un verificador, cuando corresponda. Las firmas son
legalizadas por Notario.
Artculo 5.- De la funcin notarial
5.1. El Notario, adems de lo estipulado en el artculo precedente, para los fines de
la legalizacin, certifica y verifica la documentacin que se adjunta al Formulario
Registral, bajo responsabilidad; y tramita los procesos a que se refiere la presente
Ley.
5.2. En casos de oposicin de terceros, el proceso debe seguirse ante el Fuero
Judicial o Arbitral.
Concordancias:
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DERECHOS REALES
SECCIN TERCERA
(Ttulo III de la Ley N 27157)
RGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y COMN
TTULO I
NORMAS GENERALES
Artculo 125.- Objeto y Alcances
La presente seccin norma el rgimen legal al que debern someterse las unidades
inmobiliarias en las que coexistan secciones de propiedad exclusiva y bienes y/o
servicios comunes.
Su aplicacin es obligatoria cuando las secciones que la conforman pertenezcan a dos
o ms propietarios y optativa cuando pertenezcan a uno solo.
Artculo 126.- Unidades inmobiliarias reguladas por este Reglamento
Las unidades inmobiliarias que comprenden bienes de propiedad exclusiva y de
propiedad comn, reguladas por el presente Reglamento, son:
a) Edificios de departamentos de uso residencial, comercial, industrial o mixto.
b) Quintas.
c) Casas en copropiedad.
d) Centros y galeras comerciales o campos feriales.
e) Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes.
Artculo 127.- Opcin de rgimen
Al momento de solicitar la inscripcin del Reglamento Interno, el o los propietarios de
las secciones exclusivas debern optar entre los regmenes siguientes:
a) Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn.
b) Independizacin y Copropiedad.
Ambos regmenes podrn coexistir en una misma unidad inmobiliaria, por bloques o
sectores.
TITULO II
RGIMEN DE INDEPENDIZACIN Y COPROPIEDAD
Artculo 128.- Concepto
El rgimen de Independizacin y Copropiedad supone la existencia de unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva susceptibles de ser independizadas y bienes de
uso comn, sujetas al rgimen de copropiedad regulado en el Cdigo Civil. Las
unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva comprenden necesariamente el
terreno que ocupa cada una.
Slo se puede optar por este rgimen en el caso de las Unidades Inmobiliarias
mencionadas en los incisos b), c), d) y e) del Art. 126 de este Reglamento, siempre
que estn conformadas por secciones de un solo piso o que, de contar con ms de un
piso, pertenezcan a un mismo propietario y los pisos superiores se proyecten
verticalmente sobre el terreno de propiedad exclusiva de la seccin.
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DERECHOS REALES
Esta opcin debe constar en el FUO.

Ley N 27157
EL PRESIDENTE DE LA REPUBLICA
POR CUANTO:
El Congreso de la Repblica ha dado la Ley siguiente:
EL CONGRESO DE LA REPUBLICA;
Ha dado la Ley siguiente:
LEY DE REGULARIZACION DE EDIFICACIONES, DEL PROCEDIMIENTO PARA LA
DECLARATORIA DE FBRICA Y DEL REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE
PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMUN
TITULO PRELIMINAR
Artculo 1.- Del objeto de la Ley
La presente Ley establece los procedimientos para el saneamiento de la titulacin y de
unidades inmobiliarias en las que coexisten bienes de propiedad exclusiva y de
propiedad comn, tales como departamentos en edificios, quintas, casas en
copropiedad, centros y galeras comerciales o campos feriales, otras unidades
inmobiliarias con bienes comunes y construcciones de inmuebles de propiedad
exclusiva; as como el procedimiento para la tramitacin de la declaratoria de fbrica
y el rgimen legal de las unidades inmobiliarias que comprenden bienes de propiedad
exclusiva y de propiedad comn.
TITULO I PROCEDIMIENTOS PARA LA REGULARIZACION DE EDIFICACIONES
CAPITULO I DISPOSICIONES GENERALES
Artculo 2.- De las definiciones
Para los efectos de la presente Ley se considera:
a) Edificios de Departamentos: Unidades inmobiliarias que cuentan con bienes y
servicios comunes y secciones de propiedad exclusiva ubicados en edificaciones
de ms de un piso.
b) Quintas: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que cuentan, por lo
menos, con un pasaje de acceso en calidad de bien comn.
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DERECHOS REALES
c) Casas en Copropiedad: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que

cuentan con reas recreativas adyacentes de propiedad comn y/o servicios
comunes.
d) Centros y Galeras Comerciales o Campos Feriales: Unidades inmobiliarias
que cuentan con bienes y servicios comunes y secciones de propiedad exclusiva
para uso comercial.
e) Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes: Unidades inmobiliarias de
propiedad exclusiva para uso comercial.
f) Unidades de propiedad exclusiva: Unidades inmobiliarias que no cuentan con
bienes ni servicios comunes.
Concordancias:
Artculo 3.- De la regularizacin
construccin, conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria de fbrica,
independizacin y/o reglamento interno, de ser el caso, podrn sanear su situacin de
acuerdo al procedimiento establecido en la presente Ley.
Artculo 4.- Del Formulario Registral
4.1. Para efectos registrales se considera ttulo al Formulario Registral con la
documentacin que le sirve de sustento en el que consta la informacin relativa
a los solicitantes, los datos del inmueble materia de la inscripcin y las
condiciones del derecho, acto o contrato que se registra.
4.2. El formulario Registral al que se refiere el prrafo precedente ser suscrito
por los interesados, por un verificador, cuando corresponda. Las firmas son
legalizadas por Notario.
Artculo 5.- De la funcin notarial
5.1. El Notario, adems de lo estipulado en el artculo precedente, para los fines
de la legalizacin, certifica y verifica la documentacin que se adjunta al
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DERECHOS REALES
Formulario Registral, bajo responsabilidad; y tramita los procesos a que se

refiere la presente Ley.
5.2. En casos de oposicin de terceros, el proceso debe seguirse ante el Fuero
Judicial o Arbitral.
Concordancias:
TTULO III
REGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMN
CAPITULO I
GENERALIDADES
Artculo 129.- Concepto
Es el rgimen jurdico que supone la existencia de una edificacin o conjunto de
edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo,
pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio comn.
Cuentan con un Reglamento Interno y una Junta de Propietarios.
Artculo 130.- Participacin en la propiedad de los bienes comunes
La participacin en los bienes comunes, es un derecho accesorio a cada unidad o
seccin de uso exclusivo y corresponde ejercerlo al propietario de la misma. El
porcentaje es determinado en el Reglamento Interno, y se establecer atendiendo a
criterios razonables, como el rea ocupada de las secciones exclusivas, la ubicacin de
stas, los usos a los que estn destinadas, etc.
Artculo 131.- Usos
Las secciones de propiedad exclusiva podrn destinarse a cualquier uso permitido por
las normas vigentes, salvo las limitaciones que se establezcan en el Reglamento
Interno.
Artculo 132.- Transferencia
La transferencia de la seccin inmobiliaria de propiedad exclusiva incluye todos los
bienes que la conforman, la participacin en los bienes de propiedad comn y los
derechos de uso, trnsito o servidumbres que la afecten, los que son inseparables de la
misma.
Artculo 133.- Ejecucin de Obras, acumulacin, subdivisin o independizacin
de secciones de propiedad exclusiva
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DERECHOS REALES
Los propietarios podrn realizar cualquier tipo de obra dentro de las secciones de
propiedad exclusiva, as como acumularlas, subdividirlas o independizarlas, siempre
que no contravengan las normas vigentes, no perjudiquen las condiciones de
seguridad y funcionamiento de la edificacin y no afecten los derechos de los dems
propietarios o de terceros.
Tratndose de ejecucin de obras, debern obtener previamente la Licencia de Obra
de la municipalidad correspondiente y comunicar oportunamente su fecha de inicio a
la Junta de Propietarios. Si la obra alterase la volumetra, el estilo arquitectnico o el
aspecto exterior de la seccin donde se ejecuta, o del inmueble matriz, el propietario
deber obtener previamente la aprobacin de la Junta de Propietarios. En estos casos,
el propietario de la seccin que desee ejecutar la obra deber proporcionar a la Junta
de Propietarios, toda la informacin y documentacin tcnica, legal y administrativa
relacionada con ella, que sea necesaria para facilitar una decisin adecuada.
CAPITULO II
BIENES, SERVICIOS Y GASTOS COMUNES
Artculo 134.- Bienes comunes intransferibles
Son bienes comunes intransferibles, salvo pacto en contrario establecido en el
Reglamento Interno:
a) El terreno sobre el que est construida la edificacin que tiene dos o ms
secciones de propiedad exclusiva, salvo que sobre l se constituya derecho de
superficie.
b) Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos y dems
elementos estructurales esenciales para la estabilidad de la edificacin,
siempre que sirvan a dos o ms secciones.
c) Los pasajes, pasadizos, escaleras, porteras, reas destinadas a la instalacin
de equipos y en general, vas y reas de circulacin comn.
d) Los ascensores y montacargas, salvo los propios de una seccin de
propiedad exclusiva.
e) Los sistemas de instalaciones para agua, desage, electricidad, eliminacin
de basura y otros servicios que no estn destinados a una seccin en particular.
f) Los patios, pozos de luz, ductos de ventilacin o de instalaciones, salvo los
propios de una seccin de propiedad exclusiva.
g) Los estacionamientos exigidos reglamentariamente.
h) Aquellos que se sealen como tales en el Reglamento Interno.
Artculo 135.- Actos de disposicin de bienes comunes
La transferencia, gravamen, cesin en uso o la celebracin de cualquier otro acto o
contrato que importe disposicin o limitacin de uso de los bienes comunes
susceptibles de ser transferidos, deber ser autorizada por la Junta de Propietarios
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DERECHOS REALES
mediante acuerdo adoptado con el voto conforme de cuando menos las dos terceras
partes de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva.
Dicha autorizacin ser otorgada, siempre que los actos mencionados en el primer
prrafo no contravengan los parmetros urbansticos y edificatorios, y las normas de
edificacin vigentes, ni se perjudiquen las condiciones de seguridad y funcionalidad de
la edificacin, ni se afecte los derechos de las secciones de propiedad exclusiva o de
terceros.
Artculo 136.- Obras en bienes comunes
Las obras que se ejecuten en bienes comunes, requieren autorizacin expresa de la
Junta de Propietarios, adoptado por mayora simple si estn destinadas a su
conservacin o mantenimiento, y por mayora calificada si estn destinadas a algn fin
que implique la modificacin o limitacin de su uso. Estas obras debern obtener,
obligatoriamente, Licencia de Obra antes de su ejecucin.
Artculo 137.- Servicios comunes
Son servicios comunes, entre otros:
a) La limpieza, conservacin y mantenimiento de las reas y ambientes
comunes, instalaciones sanitarias y elctricas de uso comn, y en general de
cualquier otro elemento de los bienes comunes. Esto incluye la reparacin y/o
reposicin de los bienes o de sus partes.
b) La administracin de la edificacin
c) La guardiana, la jardinera y portera.
d) Los servicios de vigilancia y seguridad de la edificacin en conjunto.
e) La eliminacin de basura.
f) Los servicios de publicidad.
g) La administracin de las playas de estacionamiento.
h) Los dems que acuerde la Junta de Propietarios.
Los servicios sealados en el inciso a) son obligatorios para todas las edificaciones
sujetas a las disposiciones de este ttulo. Los dems servicios, una vez establecidos por
acuerdo de la Junta de Propietarios, tambin son obligatorios.
Artculo 138.- Gastos comunes
Son gastos comunes, entre otros:
a) Todos los ocasionados por el mantenimiento de los servicios comunes
indicados en el artculo anterior, cargas, responsabilidades y, en general,
cualquier gasto que no sea susceptible de individualizacin.
b) Cualquier otro extraordinario acordado por la Junta de Propietarios.
El pago de los gastos comunes, se efectuar de acuerdo con los porcentajes
establecidos en el Reglamento Interno, teniendo en cuenta criterios de uso, espacio
ocupado, demanda de servicios, el nmero de personas que ocupan las secciones, la
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DERECHOS REALES
ubicacin o accesibilidad de las mismas, etc., porcentajes que no son necesariamente

iguales a los de participacin en el dominio de los bienes comunes. (*)
(*) De conformidad con el Artculo Primero de la Resolucin de Superintendencia N
050-2001-SUNAT, publicada el 17-04-2001, los gastos comunes en que incurran las
empresas ubicadas en inmuebles sujetos al Rgimen de Unidades Inmobiliarias de
Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn sern deducibles de su renta bruta de
tercera categora
TTULO IV
DERECHOS, OBLIGACIONES Y PARTICIPACIN DE LOS POSEEDORES
DE LAS SECCIONES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA
Artculo 139.- Poseedores
Para efectos del presente Reglamento, se considera poseedores u ocupantes de las
secciones de propiedad exclusiva, a las personas naturales o jurdicas que ejerzan la
posesin, o el uso de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva de una
edificacin, en calidad de propietarios, arrendatarios, o bajo cualquier otro ttulo que
los faculte a ejercer la posesin indicada.
Los derechos y obligaciones de los propietarios de las secciones de propiedad
exclusiva, se regulan en el Reglamento Interno, y los que corresponden a los
arrendatarios u otros poseedores se regulan en el presente ttulo, en cuanto se refiere
a la administracin, uso y disfrute de esas unidades inmobiliarias y de los bienes o
servicios comunes.
Artculo 140.- Derechos de los arrendatarios u otros poseedores
Son derechos de los arrendatarios u otros poseedores:
a) Ejercer el uso y disfrute exclusivo sobre su seccin, sujeto nicamente a las
limitaciones que les imponga su contrato, o el Reglamento Interno.
b) Efectuar cualquier acondicionamiento o instalacin interna que le convenga,
en forma independiente a los dems poseedores, dentro del espacio ocupado por
su seccin, siempre que cuente con autorizacin del propietario
c) Ejercer el uso y disfrute de los bienes y servicios comunes, sin ms limitacin
que el uso y disfrute legtimo de los dems poseedores sobre dichos bienes y
servicios.
d) Reclamar ante la Administracin o Junta de Propietarios cuando el
mantenimiento o prestacin de los servicios comunes no sean los adecuados.
e) Participar con voz en las reuniones de la Junta en los asuntos relativos a los
servicios y gastos comunes, de acuerdo a lo que establezca el Reglamento
Interno.
f) Reclamar ante la Junta de Propietarios o la Administracin, respecto de las
acciones de otros ocupantes de secciones exclusivas que perjudiquen sus
intereses o violen el Reglamento Interno.
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DERECHOS REALES
g) Reclamar ante las autoridades competentes frente a las acciones o decisiones

de la Junta de Propietarios que lesionen sus derechos o violen el Reglamento
Interno o las normas vigentes.
h) Ejercer los dems derechos que les otorgue la Ley o el Reglamento Interno.
Artculo 141.- Obligaciones de los arrendatarios y otros poseedores
Son obligaciones de los arrendatarios y otros poseedores, las siguientes:
a) Destinar la seccin de propiedad exclusiva que conduce al uso genrico y/o
compatible que corresponda a la naturaleza de la edificacin, salvo las
limitaciones impuestas en el Reglamento Interno
b) No ejecutar, en el rea ocupada por su seccin, obra o instalacin alguna que
afecte el dominio comn o la apariencia externa del predio, sin contar con la
previa y expresa autorizacin del propietario y de la Junta de Propietarios, y con
la Licencia de Obra cuando corresponda.
c) No afectar la seguridad o las condiciones de habitabilidad de la edificacin en
su conjunto.
d) No perturbar la tranquilidad y normal convivencia de los dems ocupantes y
vecinos, ni atentar contra la moral y las buenas costumbres.
e) Asumir la responsabilidad por los daos y perjuicios que cause a las dems
secciones o a los bienes comunes sea por accin, omisin o negligencia.
f) No ejecutar, en el rea ocupada por los bienes comunes, obra o instalacin
alguna, sin la aprobacin previa de la Junta de Propietarios.
g) No afectar, perturbar u ocupar permanentemente las reas destinadas a la
circulacin, esparcimiento o cualquier otro uso comn.
h) Respetar los lugares, horarios y sistemas para la evacuacin de la basura, as
como otras disposiciones referentes al buen mantenimiento exterior de su
seccin de propiedad exclusiva y reas comunes, que fije la administracin, la
Junta de Propietarios y/o la municipalidad.
i) Acatar las disposiciones y acuerdos de la Junta de Propietarios.
j) Pagar puntualmente las cuotas destinadas a atender los gastos comunes
cuando le corresponda segn su contrato. En este caso el propietario se
constituye legalmente como responsable solidario del poseedor no propietario
frente a la Junta.
Artculo 142.- Porcentajes de participacin de los propietarios y su reajuste
Los porcentajes de participacin de los propietarios en el dominio de los bienes
comunes, se fijarn en el Reglamento Interno.
En caso de producirse variaciones en el rea de las unidades inmobiliarias de uso
exclusivo, podrn recomponerse los porcentajes en la forma que est prevista en
dicho Reglamento o, en su defecto, por acuerdo de la Junta de Propietarios.
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DERECHOS REALES
En caso de acumulacin, divisin o independizacin, la recomposicin de los

porcentajes de participacin se har sumando o distribuyendo los porcentajes que
correspondan a las unidades originales en la misma forma y proporcin en que stas
fueron acumuladas, subdivididas o independizadas, segn sea el caso. En estos
supuestos, el interesado solicitar a la Junta de Propietarios que proceda a la
modificacin del Reglamento Interno asumiendo los gastos que sta demande.
Artculo 143 .- Habilitacin de los propietarios
El propietario que ha cumplido con todas sus obligaciones de pago respecto de los
gastos, servicios y mantenimiento comunes en la edificacin, est habilitado para
ejercer todos los derechos que le corresponden.
Est inhabilitado cuando incumple con pagar tres (3) o ms cuotas ordinarias, o una
(1) extraordinaria al momento de la convocatoria. Sin embargo, podr asistir a la
Junta de Propietarios, con voz pero sin voto, y no se lo considerar para determinar el
qurum. Queda rehabilitado cuando cumple con pagar sus adeudos.
Artculo 144.- Incumplimiento en el pago de las cuotas
El incumplimiento o retraso en el pago de las cuotas para gastos comunes, ordinarias
o extraordinarias, dar lugar a las acciones de cobro permitidas por este Reglamento y
la ley. El hecho de que una seccin se encuentre o permanezca desocupada
independientemente del tiempo de desocupacin, no exime a su propietario del
cumplimiento de estas obligaciones, salvo pacto en contrario.
TTULO V
JUNTA DE PROPIETARIOS
Artculo 145 .- Constitucin de la Junta de Propietarios
La Junta de Propietarios est constituida por todos los propietarios de las secciones de
Propiedad Exclusiva de la edificacin y tiene la representacin conjunta de stos.
La Junta de Propietarios, se constituye plenamente al otorgamiento del Reglamento
Interno, el cual contendr obligatoriamente la nominacin del Presidente si existiera
pluralidad de propietarios al momento de registrar el Reglamento. Su inscripcin se
efecta en el Registro de Propiedad Inmueble, en la partida registral del predio matriz
o en la que corresponde a los bienes comunes.
La renuncia de uno o ms propietarios no impedir la constitucin de la Junta y su
admisin en el seno de sta siempre estar expedita. Esta renuncia no libera al
propietario de las obligaciones comunes ni del cumplimiento de los acuerdos de la
Junta. Si slo quedar un propietario hbil, este asumir las funciones de la Junta, en
todo cuanto le sea aplicable.
La Junta de Propietarios estar presidida por uno de sus miembros que tendr la
calidad de Presidente, quien ejercer la representacin legal de la misma, asumiendo
las funciones y responsabilidades que este reglamento seala. El reglamento interno
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DERECHOS REALES
podr disponer la constitucin de una Directiva cuando lo estime conveniente,

sealando su composicin y funciones.
Artculo 146.- Convocatoria
Salvo disposicin distinta del Reglamento Interno, la Junta de Propietarios deber ser
convocada a sesin por el Presidente, con una anticipacin no menor de cinco (5) das
naturales, mediante aviso contenido en carta, esquela, facsmil, correo electrnico o
cualquier otro medio que permita dejar constancia de su entrega o recepcin, y
carteles publicados en las vitrinas o pizarras que al efecto debe mantener la
administracin en uno o varios sitios visibles de la edificacin. Los avisos y carteles
contendrn la indicacin del da, hora y lugar de la reunin y las materias a tratarse.
Si la sesin debidamente convocada no se celebrara en la fecha prevista, la Junta
deber ser nuevamente convocada en la misma forma dentro de los tres (3) das
naturales desde la fecha de la sesin no celebrada.
Las sesiones de la Junta de Propietarios, se celebrarn necesariamente en el predio.
Artculo 147.- Representacin de los propietarios o poseedores en la Junta
Los propietarios o poseedores podrn hacerse representar por otras personas ante la
Junta de Propietarios, de acuerdo con lo establecido en el Reglamento Interno. La
representacin debe conferirse por escrito y con carcter especial para cada sesin,
salvo que se trate de poder otorgado por escritura pblica.
Artculo 148.- Acuerdos por mayora calificada
Salvo disposicin distinta del Reglamento Interno, se considera mayora calificada al
voto conforme de cuando menos los propietarios de secciones de propiedad exclusiva
que representen los dos tercios de las participaciones de los bienes comunes,
incluyendo los porcentajes de quienes renunciaron a la Junta. Cuando se trate de
decisiones de venta, gravamen, cesin en uso o afectacin permanente de los bienes,
reas o servicios comunes, slo podrn votar los propietarios hbiles de las secciones
o sus representantes en nombre de ellos, aun cuando no integren la Junta de
Propietarios.
Las sesiones de las Juntas de Propietarios y los acuerdos adoptados en ellas, debern
constar en el Libro de Actas legalizado conforme a Ley.
Los acuerdos que autoricen la transferencia de propiedad de bienes comunes debern
ser notificados a los propietarios de secciones que no concurrieron a la Junta, aun
cuando hubieran renunciado a ella, mediante carta notarial dirigida al domicilio
designado por ellos ante la Junta. En estos casos, los propietarios podrn manifestar
su discrepancia con el acuerdo, en el plazo de veinte (20) das hbiles. Esta
discrepancia se entiende slo como salvedad. De no hacerlo quedarn vinculados a
dicho acuerdo.
La notificacin antes mencionada, se entender realizada y ser vlida siempre que se
efecte en el domicilio designado por el propietario ante la Administracin.
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DERECHOS REALES
En caso que la notificacin antes mencionada sea devuelta por el notario porque el
domicilio sealado por el propietario fuere desconocido o carezca del mismo en el
lugar de la edificacin, el Presidente, la Directiva o la Administracin, segn sea el
caso, deber publicar un aviso en el diario oficial El Peruano, en el cual se consignar
el acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, en las mismas condiciones que en la
notificacin notarial. Si transcurrido el plazo de veinte (20) das hbiles desde el da
hbil siguiente de la publicacin, el propietario con domicilio desconocido no
manifestara por conducto notarial su discrepancia, se entender vinculado al acuerdo.
Artculo 149.- Contenido y forma del acta.
En el acta de cada sesin, deber indicarse el lugar, fecha y hora en que esta se realiz;
la relacin de los propietarios concurrentes, con indicacin de sus porcentajes de
participacin en los bienes de dominio comn; el nombre de las personas que
actuaron como presidente y secretario de la junta; los puntos de la agenda; la forma y
resultado de las votaciones y los acuerdos adoptados. Ser firmada por el Presidente y
el Secretario designado, o por los miembros de la directiva si la hubiera, y por todos
los participantes en la Junta. El Reglamento interno podr contener reglas que
faciliten la suscripcin del acta.
Artculo 150.- El Presidente de la Junta de Propietarios
De conformidad con el Art. 48 de la Ley, la Junta de Propietarios elegir un
Presidente, que gozar de las facultades generales y especiales de representacin
sealadas en los artculos. 74 y 75 del Cdigo Procesal Civil; quien, para ejercer
dicha representacin procesal, requerir solo de copia certificada por notario del acta
de la sesin de la Junta de Propietarios en la que conste dicho nombramiento.
TTULO VI
ADMINISTRACIN DE LA EDIFICACIN
Artculo 151.- El Administrador General
Toda edificacin sujeta al presente reglamento, deber contar con un Administrador
General, quien velar por el adecuado funcionamiento y conservacin de los bienes y
servicios comunes. La designacin ser efectuada por la Junta de Propietarios y podr
recaer en:
a) El presidente de la Junta.
b) Cualquiera de los poseedores de las secciones de propiedad exclusiva,
propietario o no.
c) Cualquier persona natural o jurdica especialmente contratada para tal
funcin.
Artculo 152.- Funciones
El Administrador General cumplir las siguientes funciones:
a) Velar por el adecuado manejo de los bienes y servicios comunes, su
mantenimiento, limpieza, y preservacin.
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DERECHOS REALES
b) Cobrar las cuotas de los gastos comunes.

c) Cuidar que los pagos de los servicios comunes estn al da.
d) Llevar las cuentas de la administracin y/o los libros contables cuando estos
sean exigibles por ley.
e) Realizar, previo aviso, visitas peridicas a las secciones de propiedad
exclusiva, con el objeto de verificar que no se realicen acciones contrarias a las
establecidas en el Reglamento Interno o que afecten los servicios comunes.
f) Elaborar y proponer el presupuesto anual de ingresos y gastos ante la Junta de
Propietarios, para su aprobacin.
g) Llevar los libros de actas al da, asumiendo las funciones de Secretario de la
Junta.
h) Cumplir y hacer cumplir los acuerdos de la Junta de Propietarios y ejercer
todas las funciones que la Junta o el Reglamento Interno le asignen.
i) Las dems que establezca el Reglamento Interno.
TTULO VII
REGLAMENTO INTERNO
Artculo 153.- Contenido
El Reglamento Interno deber contener, obligatoriamente, lo siguiente:
a) La determinacin de la unidad inmobiliaria matriz y la relacin de las
secciones de propiedad exclusiva, sealando sus reas, numeracin y el uso al
que deber estar destinada cada una de ellas (vivienda, comercio, industria,
oficina, estacionamiento u otros; as como de los bienes comunes que la
conforman, precisando, de ser el caso, los que se califiquen como intransferibles,
b) Los derechos y obligaciones de los propietarios.
c) Las limitaciones y disposiciones que se acuerden sobre los usos y destinos de
los bienes comunes, y sobre el uso de las secciones de propiedad exclusiva.
d) Los reglamentos especiales referidos a obras, usos, propaganda u otros, de ser
el caso.
e) La relacin de los servicios comunes.
f) Los porcentajes de participacin que corresponden a cada propietario en los
bienes comunes, de acuerdo con el criterio adoptado por los propietarios o por
el propietario promotor.
g) Los porcentajes de participacin que corresponden a cada propietario en los
gastos comunes, los cuales sern iguales a los de participacin en la propiedad
de los bienes comunes, salvo que se adopte un criterio distinto.
El rgimen de la Junta de Propietarios, sus rganos de administracin y las
facultades, responsabilidades y atribuciones que se les confiere.
i) Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias, qurum,
votaciones, acuerdos, funciones y dems, de la Junta de Propietarios
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DERECHOS REALES
j) Cualquier otro acuerdo o pacto lcito que sus otorgantes deseen incluir.
Artculo 154.- Pluralidad de Reglamentos Internos
De producirse la delimitacin en sectores o bloques, cada uno de ellos podr contar
con su Reglamento Interno propio. La conformacin, funciones, mecanismos de
coordinacin entre Juntas de Propietarios y dems aspectos concernientes a la
edificacin en su conjunto, sern fijados en un Reglamento Interno General comn
para todos los bloques o secciones.
Artculo 155.- Opcin de Reglamento Interno
Los propietarios podrn optar por asumir el "Modelo de Reglamento Interno" que
ser aprobado por el Viceministerio de Vivienda y Construccin.
TTULO VIII
SOLUCIN DE CONTROVERSIAS
Artculo 156.- Vas
Las vas para resolver cualquier controversia que se pudiese suscitar en casos
especficos relacionados con el presente Reglamento son:
a) La conciliacin extrajudicial, obligatoria en cualquier caso, como trmite
previo al inicio del proceso administrativo, judicial o arbitral.
b) El proceso judicial o arbitral que corresponda, cuando se trate de otros
derechos, a condicin de haber cumplido con ofrecer la conciliacin extrajudicial
previa.
Artculo 157.- Proceso ejecutivo por mora en el pago de las cuotas en el caso que
los propietarios incurran en mora por tres (3) meses consecutivos en el pago de las
cuotas ordinarias o extraordinarias, el Presidente de la Junta de propietarios, podr
interponer demanda de cobro por la va ejecutiva, sin necesidad de la conciliacin
previa, al amparo de lo dispuesto por el Art. 50 de la Ley.
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
Primera.- Constitucin de Comisiones Tcnicas
Todas las municipalidades, salvo las sealadas en el numeral 60.2 del presente
Reglamento, debern organizar sus dependencias y constituir las Comisiones Tcnicas
correspondientes en un plazo que no exceda de treinta (30) das naturales desde la
publicacin de este Reglamento. Los actuales delegados del CAP y del CIP, integrarn
las nuevas Comisiones Tcnicas Calificadoras de Proyectos, hasta el trmino de su
acreditacin.
Segunda.- Reglamentos de Comisiones Tcnicas y Cartilla de Supervisin
El Viceministerio de Vivienda y Construccin del Ministerio de Transportes,
Comunicaciones, Vivienda y Construccin, en un plazo de treinta (30) das hbiles a
partir de la publicacin de esta norma, emitir un reglamento que regule el
funcionamiento de la Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos y de la Comisin
Tcnica Supervisora de Obra. Asimismo, elaborar y aprobar, en el mismo plazo, una
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Cartilla de Supervisin de Obra, de conformidad con lo dispuesto en el numeral 92.2

de este Reglamento.
Tercera.- Fijacin de derechos por servicios de delegados
El Ministerio de Transportes, Comunicaciones, Vivienda y Construccin, en un plazo
de treinta (30) das hbiles a partir de la publicacin del presente Reglamento, fijar,
mediante resolucin ministerial, los derechos por los servicios de los delegados del
CAP y del CIP ante las Comisiones Tcnicas Calificadora de Proyectos y Supervisora de
Obra, as como de las entidades normativas que deben acreditar verificadores y
delegados ad hoc, de conformidad con lo previsto en los numerales 9.2 y 62.3,
respectivamente, del presente Reglamento.
Cuarta.- Padrones de verificadores ad hoc y delegados ad hoc
Cada una de las entidades rectoras mencionadas en el numeral 11.1 de este
Reglamento, en un plazo no mayor de treinta (30) das hbiles desde la publicacin
del mismo, deber abrir el padrn de consultores especializados referido en el
numeral 11.2, sealando previamente los requisitos con que se deber cumplir la
inscripcin de los arquitectos e ingenieros colegiados que deseen hacerlo.
El trmite para la inscripcin en el padrn no deber exceder, en ningn caso, los siete
(7) das hbiles desde la presentacin de los documentos por el interesado.
Los profesionales inscritos en el padrn tendrn la condicin de Verificador Ad Hoc y,
entre ellos, la entidad podr escoger, de considerarlo conveniente, a sus delegados ad
hoc ante las Comisiones Tcnicas Calificadoras de Proyectos.
Quinta.- Acreditacin de delegados ad hoc
Las entidades rectoras sealadas en el numeral 62.3 de este Reglamento, dentro de un
plazo no mayor de sesenta (60) das hbiles a partir de su publicacin, debern
acreditar ante las municipalidades a los funcionarios, empleados y/o consultores que
actuarn como delegados ad hoc de conformidad con lo previsto en el numeral 62.1 de
este Reglamento.
Los funcionarios pblicos que no faciliten la designacin y acreditacin de dichos
delegados, son responsables personal y directamente de Incumplimiento de
Funciones y Responsabilidades. La Contralora General de la Repblica supervisar el
cumplimiento de esta norma.
Sexta.- ndice de Verificadores
La SUNARP y el RPU implementarn, en un plazo de treinta (30) das hbiles desde la
publicacin del presente Reglamento, el ndice de Verificadores a que se contrae el
Art. 8 del presente Reglamento.
Stima.- Adecuacin de los FOR
La Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos y el Registro Predial Urbano
adecuarn sus Formularios Registrales a lo normado en el presente Reglamento, si
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fuera necesario, en un plazo mximo de treinta (30) das hbiles a partir de su

publicacin.
Octava.- Expedientes de Licencia de Construccin en trmite
Los trmites de Licencia de Construccin que se hayan iniciado antes de la vigencia
del presente Reglamento, se concluirn conforme a las normas bajo cuya vigencia se
iniciaron.
Novena.- Declaratoria de fbrica de obras con Licencia de Construccin
Las declaratorias de fbrica de obras que se hayan iniciado con Licencia de
Construccin, se adecuarn al trmite previsto en el Ttulo III de la Seccin Segunda
de este Reglamento al momento de su finalizacin, oportunidad en que se deber
presentar, adicionalmente a los documentos requeridos, el FUO-Parte1 debidamente
llenado y firmado,
Dcima.- Declaratoria de fbrica de edificaciones con Conformidad de Obra
Los propietarios de edificaciones que cuenten con conformidad de obra, podrn
extender su declaratoria de fbrica mediante escritura pblica, en cuyo caso
acompaarn al parte notarial, para su inscripcin, un plano de localizacin y
ubicacin segn lo dispuesto en el inciso d) del artculo 77.1, as como el plano
arquitectnico de plantas (plano de distribucin).
Decimoprimera.- Declaratorias de fbrica al amparo de la Ley N 26389 (Ley de
Declaracin o Constatacin de Fbrica)
Los propietarios que iniciaron el trmite de declaratoria de fbrica al amparo de la
Ley N 26389 que, a la fecha, an no han concluido su tramitacin, se adecuarn al
presente Reglamento como sigue:
a) Los que estn en trmite en las municipalidades sin haber obtenido la
visacin correspondiente, debern reiniciar el trmite con los formularios y
procedimientos de este Reglamento.
b) Los que hayan obtenido la visacin de la municipalidad, podrn solicitar la
inscripcin en el Registro Pblico correspondiente, sin necesidad de obtener la
visacin de ESSALUD.
c) Las oficinas de ESSALUD, bajo responsabilidad del funcionario a cargo del
trmite de regularizacin, debern devolver a los interesados los formularios y
documentos adjuntos que conforman los expedientes de regularizacin, para
que procedan a solicitar la inscripcin en el Registro Pblico correspondiente.
Este trmite deber cumplirse dentro de los cinco (5) das hbiles siguientes a la
fecha de la solicitud del interesado para la devolucin de los formularios y sus
documentos acompaados.
d) Los propietarios que adeuden los derechos que corresponden a ESSALUD,
acotados por esa entidad de conformidad con la Ley N 26389, tendrn un plazo
de doce (12) meses para abonarlos sin recargos, multas, moras ni intereses.
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Decimosegunda.- Adecuacin de Reglamento Interno

La adecuacin del Reglamento Interno a que se refiere la tercera disposicin final de la
ley, podr efectuarse mediante escritura pblica o documento privado con firma
legalizada que contenga el otorgado por la Junta de Propietarios o el Modelo de
Reglamento Interno, que aprobar el Viceministerio de Vivienda y Construccin en un
plazo no mayor de 30 das hbiles desde la publicacin del presente Reglamento.
Decimotercera.- Liquidacin de los derechos pendientes
Las Municipalidades debern elaborar la liquidacin de todos los adeudos que tengan
con los colegios profesionales, y con otras entidades que acrediten delegados ante las
Comisiones Tcnicas, por concepto de pago por derechos de revisin de anteproyectos
y proyectos.
Dicha liquidacin deber ser pagada al contado o en cuotas mensuales, las cuales no
podrn ser programadas ms all del ao fiscal 2,005.
Decimocuarta.- reas de actuacin urbanstica
Son las reas con caractersticas homogneas, definidas en el Plan Urbano sobre
terrenos rsticos o urbanizados, con el fin de que sean intervenidas para promover en
ellas su mejor uso. Constituyen la estructura bsica de la propuesta de Ordenamiento
Territorial Urbano, y permiten la aplicacin de polticas urbanas diferenciadas. En
ellas se identifican escenarios urbanos diferenciados y por lo tanto, diversos tipos de
intervenciones a ejecutar al interior de sus reas.
Su delimitacin deber considerar las reas establecidas en el marco territorial.
Decimoquinta.- Control estadstico
El control estadstico de las edificaciones es de responsabilidad de las
municipalidades, para cuyo efecto, stas entregaran al interesado, conjuntamente con
el Certificado de Finalizacin de Obra y de Zonificacin, la Hoja de Datos Estadsticos a
la que se contrae el inciso e) del numeral 105.2.
La Direccin General de Vivienda y Construccin del Ministerio de Transportes,
Comunicaciones, Vivienda y Construccin, indicar, mediante resolucin, el contenido
de la Hoja de Datos Estadsticos.
Decimosexta.- Regularizacin de edificaciones
construccin y/o en terrenos sin habilitacin urbana, hasta el 31 de diciembre del
2003, podrn regularizar su situacin, sin pago de multas ni otras sanciones, hasta el
31 de diciembre del 2005, en aplicacin de la Ley N 28437.
Decimostima.- Habilitacin Urbana de Oficio
Las Municipalidades Provinciales en el mbito del Cercado y las Distritales en su
jurisdiccin, identificarn los predios ubicados en zonas urbanas consolidadas, que se
encuentren como urbanos en la Municipalidad e inscritos como rsticos en el Registro
de Predios, declarndolos habilitados de oficio mediante Resolucin de Alcalda,
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disponiendo la inscripcin registral del cambio de uso de rstico a urbano, acto este
que ser gestionado por el propietario. Esto no es de aplicacin a las edificaciones del
Sector Pblico por cuanto no requeran de licencia de Obra. Esto no es de aplicacin a
las edificaciones del Sector Pblico por cuanto no requerirn de Licencia de Obra.
DISPOSICIONES FINALES
Primera.- Aprobacin de formularios y otros documentos
Con el presente Reglamento, se aprueban los siguientes formularios y otros
documentos que lo integran:
a) Formulario nico Oficial (FUO), cuyas partes y anexos se indican el numeral
45.1 de este Reglamento.
b) Otros formularios:
- Formulario Oficial Mltiple (FOM) sealado en el numeral 45.2 del presente
Reglamento.
- Hoja de Trmite para Licencia de Obra y otros trmites municipales.
- Acta de Calificacin de la Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos.
- Informe Tcnico de Supervisin de Obra.
- Inscripcin en el ndice de Verificadores de la SUNARP.
- Informe Tcnico de Verificacin.
- Informe Tcnico de Verificacin Ad Hoc.
Estn especialmente autorizados a reproducir los formularios que se aprueban con el
presente Reglamento, el CAP y el CIP, para distribuirlos entre sus asociados y el
pblico en general.
Segunda.- Aplicacin supletoria de la Ley N 26662 (Ley de Competencia Notarial en
Asuntos no Contenciosos)
Para el trmite de saneamiento de titulacin previsto en este Reglamento, se aplica
supletoriamente La Ley de Competencia Notarial en Asuntos no Contenciosos, y las
normas del Cdigo Procesal Civil.
(*) Ver Anexos en el diario oficial El Peruano de la fecha.
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DERECHOS REALES
CONCLUSIONES
Se trata de una modalidad particular de propiedad que se produce cuando
el dominio de los diferentes pisos, o las secciones, departamentos o locales
en que se divide cada edificio o modalidad multifamiliar, puede pertenecer o
corresponder a varias personas.
el rgimen de independizacin y copropiedad supone la existencia de
unidades inmobiliarias exclusivas susceptibles de ser independizadas y
bienes de dominio comn, sujetos al rgimen de copropiedad regulado en
el cdigo civil.
la propiedad horizontal tiene como presupuesto objetivo la existencia de un
edificio dividido en distintos sectores. sin embargo, modernamente, se
habla de propiedades horizontales atpicas, ya que no tienen como sustento
factico un edificio, sino, diversas casas que comparten algunos bienes o
servicios comunes.
la propiedad horizontal constituye un derecho real especial, en el cual se
complementa la existencia de un derecho de propiedad absoluto, con plena
facultad de goce y enajenacin, el cual se ejerce respecto de unidades
inmobiliarias debidamente definidas; con un derecho de copropiedad que se
ejerce respecto de bienes comunes de la edificacin.
la ley vigente -contraviniendo a la ley anterior, que declaraba nula de pleno
derecho la transferencia o enajenacin de los bienes de dominio comnadmite expresamente la transferencia de bienes de propiedad comn,
la misma que "debe aprobarse por los dos tercios de los votos de la junta
de propietarios" (art. 43).
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DERECHOS REALES
BIBLIOGRAFIA
ARIAS-SCHREIBER, Max. Exgesis del Cdigo Civil de 1984, T. IV,
Derechos Reales. Gaceta Jurdica S.A. Lima, 2001.
CUADROS VILLENA, Carlos Ferdinand. Derechos Reales. T. II y III.
Editora Fecat. Lima, 1995
GACETA JURDICA. Cdigo Civil Comentado. T. V, Derecho Reales.
Gaceta Jurdica S.A., Lima, 2005.
GONZALES BARRN, Gunther. Comentarios a la nueva
legislacin inmobiliaria (Ley N 27157). Ara Editores. Lima, 1999.
GONZALES BARRN, Gunther. Curso de Derechos Reales. Jurista
Editores. Lima, 2003.
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ha sido un tema muy debatido, hasta el punto de que algunas legislaciones la

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artculo 2617 deca: "El propietario de edificios no puede dividirlos

copropiedad y otra como una entidad de

gestin. En retrospectiva, la decisin de no dar una definicin a la nocin de

personalidad jurdica autnoma comparable a la de una entidad, aun teniendo

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en cambio en la necesidad de un marco general ms

compatible con la forma actual de los edificios modernos, modificando las

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salida propia a un elemento comn de aqul o a la va pblica podrn ser objeto

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humos; las de deteccin y prevencin de incendios; las de portero electrnico y

Los diferentes pisos o

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locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento

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que se examine el nivel de integracin de los suministradores (propiedad

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en la oficina de registro inmobiliario un documento que se le llama Documento

responsabilidad del administrador para que sea reglamentada posteriormente

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por el Gobierno Nacional. As es que la propiedad horizontal y las unidades

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3. LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN LA LEGISLACION PERUANA

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nacionales que habitan en conjuntos habitacionales, unidades vecinales o edificios

residenciales y de toda modalidad multifamiliar. Y sin embargo, no la ha legislado

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La ley 27157 no menciona los elementos constitutivos que la configuran. Se limita

por secciones de un solo piso o que, de contar

con ms de un piso, pertenezcan a un mismo propietario y los pisos

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La propiedad horizontal est definida en el art. 129 del Reglamento de la

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d) divisin horizontal de la propiedad edificada,

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y dems bienes de uso comn).

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A qu se debe toda esta confusin? Indudablemente ello obedece a que

independizacin y/ o reglamento interno".

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8. LOS BIENES O PARTES COMUNES

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c) Los pasajes, pasadizos, escaleras y, en general, vas areas de circulacin

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No obstante, en otras legislaciones se admite la posibilidad de que pueda

Tiene lmites horizontales

Tiene lmites verticales

El suelo o terreno son unidad u

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11. DIFERENCIAS CON LA COPROPIEDAD

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un derecho sobre una parte

una parte de los frutos del bien

comn en proporcin al valor de