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WORKSHOP

HABITAO: Como ampliar o mercado ?

LINCOLN INSTITUTE OF LAND POLICY


LABORATRIO DE HABITAO E ASSENTAMENTOS HUMANOS DA FACULDADE DE
ARQUITETURA E URBANISMO DA UNIVERSIDADE DE SO PAULO

A LEGISLAO, O MERCADO E O ACESSO


HABITAO EM SO PAULO

HELENA MENNA BARRETO SILVA


CAROLINA MARIA POZZI DE CASTRO
Julho de 1997

A LEGISLAO, O MERCADO E O ACESSO


HABITAO EM SO PAULO (*)

SUMRIO

Primeira parte
O QUADRO HABITACIONAL DA CIDADE

Segunda parte
CARACTERIZAO DO MERCADO RESIDENCIAL LEGAL

Terceira parte
CARACTERIZAO DA PROVISO IRREGULAR

Quarta parte
ALGUMAS CONSIDERAES SOBRE A GESTO DO USO DO SOLO E A
OFERTA HABITACIONAL LEGAL E IRREGULAR

(*) Agradecemos a leitura crtica de Ermnia Maricato e suas relevantes contribuies para
as concluses deste estudo.

Primeira parte

O QUADRO HABITACIONAL DA CIDADE


A produo da habitao em So Paulo regulamentada por um conjunto de leis que
estabelecem onde e como parcelar; que infra-estruturas devem ser realizadas; como implantar
as construes e quanto construir em cada terreno. Os objetivos dessas leis so garantir a
qualidade das construes e o equilbrio geral da cidade, no que se refere distribuio de
infra-estrutura e equipamentos. Os parcelamentos e as vendas de casas e apartamentos so
objeto de registro pblico. E os financiamentos imobilirios dependem dos documentos que
comprovem o atendimento a todas essas normas legais.
Quando se analisa a produo e a demanda habitacional na cidade, geralmente se fala do que
o mercado imobilirio est produzindo ou pode produzir, dos financiamentos que so
necessrios para que se construam e se comprem mais apartamentos. No entanto, a grande
parte das moradias foi e continua sendo produzida completamente margem da legislao e
da atividade do que se costuma chamar de mercado imobilirio formal. Assim como a cidade
se expandiu sem atender a planos ou a normas urbansticas, com base no parcelamento
irregular.
As estatsticas oficiais no conseguem quantificar com preciso as formas irregulares de
proviso habitacional, representadas pelos loteamentos clandestinos, favelas, construes
irregulares e cortios. Essa parte da cidade, invisvel nos cadernos imobilirios e apenas
perceptvel nos cadastros municipais, s pode ser dimensionada pela combinao de vrios
tipos de informaes. Segundo o IBGE, entre 1980 e 1991, a populao do municpio de So
Paulo aumentou de 1.150 mil pessoas e o nmero de domiclios permanentes ocupados
aumentou de cerca de 480 mil 1 . Isto no quer dizer que apenas estas novas unidades foram
construdas no perodo, porque preciso considerar tambm a reduo causada pelas
demolies e por outras formas de desativao do uso residencial, como a mudana para uso
de comrcio/servios, ou mesmo a permanncia de unidades residenciais vazias. Os dados do
IBGE mostram que, em alguns bairros, houve diminuio do nmero de domiclios ocupados
apesar de um grande nmero de empreendimentos imobilirios residenciais. Por outro lado, o
Censo de 1991 constatou a existncia de cerca de 270 mil domiclios vagos, alem dos 2.540
mil ocupados, fenmeno que no especfico de So Paulo e que vem preocupando os
analistas do dficit habitacional 2 . Desse modo, o nmero de unidades realmente produzidas
no perodo 80/91 poderia situar-se entre 500 mil e 750 mil.
A produo de novos domiclios no perodo 80/91 se deveu aos seguintes tipos de iniciativas:
a)- apartamentos e casas em conjuntos promovidos por empresas do mercado imobilirio
que poderamos chamar de legal, regular ou formal;
b)- construo em lote prprio regular com planta aprovada;
c)- promoo de unidades em conjuntos habitacionais por rgos pblicos;
d)- subdiviso irregular de construes existentes ou construo de cmodos nos fundos,
geralmente para aluguel;
e)- construo sem aprovao em lotes regulares ou irregulares, para uso, venda ou
aluguel;
1

O total de domiclios particulares levantados pelo Censo de 1991 inclui ainda os de uso ocasional, os fechados e os vagos.
No possvel fazer uma srie histrica com os domiclios vagos, pois eles no foram levantados em censos anteriores. Ver
a respeito, o estudo da SEPURB e Fundao Joo Pinheiro, Dficit Habitacional no Brasil. 1995.

f)- construo em terreno ocupado irregularmente - favelas e ocupaes organizadas.


Nesse perodo, menos de 200 mil unidades habitacionais privadas foram licenciadas pela
prefeitura 3 e cerca de 80 mil unidades foram comercializadas pelos rgos pblicos. Desse
modo, pode-se afirmar que no mnimo 44% (e provavelmente mais de 60%) dos domiclios da
cidade foram produzidos, entre 1980 e 1991, sem atender legislao e aos procedimentos de
licenciamento, segundo uma das trs ltimas modalidades listadas acima.
Um outro instrumento para verificar a relao entre a cidade real e as normas legais o
Cadastro Territorial e Predial de Conservao e Limpeza - TPCL O fato de integrar esse
cadastro no significa que as edificaes so regulares, mas apenas que os terrenos onde se
localizam so tributveis, isto , esto individualizados do ponto de vista registrrio, podendo
receber um nmero de contribuinte (SQL). Desse modo, inclui edificaes regulares e
edificaes irregulares em lotes regulares. Quando ocorrem anistias de construes, novas
unidades passam a integrar esse cadastro, ou passam da categoria de irregular para a
categoria regular. A diferena entre o nmero de domiclios ocupados recenseados pelo IBGE
em 1991 e os constantes do TPCL de cerca de 817 mil unidades, ou seja, perto de um tero
do total de domiclios. Essa diferena seria bastante maior se, no total dos domiclios
recenseados, considerssemos as unidades vazias, as quais se concentram em reas regulares
da cidade. As unidades no cadastradas no TPCL esto distribudas entre favelas, construes
em loteamentos irregulares, e unidades de aluguel resultante da subdiviso irregular de
construes ou da construo em lotes.
No entanto, outros dados parecem indicar que o padro habitacional paulistano est
melhorando. No TPCL observa-se o crescimento da participao relativa das unidades
verticais de padro medio e alto, que constituem a produo do mercado imobilirio legal.
Elas passam de 27,58% em 1987 para 32,54% em 1995, havendo aumento mais expressivo
em bairros tradicionalmente populares do anel intermedirio. Alguns interpretam os dados do
IBGE como uma melhoria das condies habitacionais na cidade na dcada de 80, devido ao
aumento da proporo de domiclios prprios e reduo dos domiclios alugados. Os
domiclios prprios saltaram de 51,5% para 63,5%; e os alugados reduziram-se de 40% para
28,7%.
TABELA 1
MSP. POPULAO E DOMICLIOS PARTICULARES PERMANENTES OCUPADOS (1980/1991)
POPULAO

Centro Histrico
Centro Expandido
Oeste
Sul
Sudeste
Leste 1
Leste 2
Norte 1
Norte 2
Mun. So Paulo

Total 80

Total 91

321.885
1.152.445
318.421
1.670.415
1.101.350
1.098.752
1.010.528
288.892
1.530.538
8.493.226

283.195
1.047.827
410.891
2.108.228
1.162.402
1.131.919
1.524.490
370.350
1.606.883
9.646.185

DOMICLIOS
tgca
80/91
-1,16
-0,86
2,34
2,14
0,49
0,27
3,81
2,28
0,44
1,16

Total 80

Total 91

85.027
326.378
73.594
389.404
273.248
264.730
218.356
67.424
363.996
2.062.157

86.173
340.716
103.483
526.567
314.982
297.097
359.804
94.177
416.954
2.539.953

% cresc.
80/91
1,35
4,39
40,61
35,22
15,27
12,23
64,78
39,68
14,55
23,17

% de
alugados
em 80
63,10
43,71
29,38
35,40
41,38
38,45
35,82
33,66
42,24
40,02

% de
alugados
em 91
53,97
35,36
22,16
24,25
29,72
28,80
21,65
21,98
32,38
28,74

% cresc.
alugados
80/91
-13,32
-15,55
6,03
-7,38
-17,20
-15,94
-0,41
-8,80
-12,46
-11,55

fonte: FIBGE: Censos Demogrficos 80 e 91

Dados da revista Construo e SEHAB, que nem sempre incluem as licenas fornecidas pelas Ars, cujo nmero pequeno.

Entre 1980 e 1991, o nmero absoluto de domiclios alugados diminuiu em cerca de 95 mil
unidades, numa proporo de 11,6%. A participao dos alugados vinha diminuindo desde a
dcada de 20 (79%) tendo chegado a 38% em 1970. Na dcada de 70, no entanto, os alugados
cresceram proporcionalmente mais do que os prprios, sendo que, em 1980, correspondiam a
40% do total de domiclios ocupados. Embora a proporo de domiclios alugados fosse mais
representativa no centro histrico (63%), sua participao nos bairros mais perifricos,
formados pela autoconstruo, chegava a 35%. Nestes bairros perifricos concentravam-se
mais de 2/3 dos domiclios alugados com apenas um cmodo, muitos dos quais estavam em
moradias coletivas de aluguel (sem instalaes sanitrias individualizadas). A comparao
entre os dados dos censos de 80 e 91 permite verificar que o nmero absoluto dos alugados se
reduziu em todas as zonas da cidade, com exceo da zona oeste. A proporo de alugados
sobre o total reduziu-se mais nas reas mais pobres da cidade. Em Guaianazes, por exemplo,
ela passou de 35,4% para 16,4%; em S.Miguel Paulista, de 39,8% para 25,8%. No conjunto
de bairros que compreendem o centro expandido, a proporo reduziu-se de 43,6 para 35,4%.
A explicao da reduo dos domiclios alugados - principalmente nas reas mais centrais pode estar na venda e na transformao de uso, tanto no aluguel formal como nos cortios,
especialmente os centrais. Parecem ter coincidido o desinteresse da oferta, talvez pela
insegurana dos contratos, e da demanda, pelas dificuldades de pagar os valores de mercado.
Essa reduo certamente tem a ver com o grande nmero de unidades vazias encontradas pelo
IBGE.
No Censo de 1991, a classificao dos domiclios ocupados por nmero de cmodos mostra
uma reduo absoluta de domiclios com 1 e com 2 cmodos, indicando uma melhoria nas
condies de congestionamento dos domiclios. O nmero total de domiclios ocupados de
um cmodo em 1991 (50.315) menor que o nmero de alugados de 1 cmodo em 1980
(69.812), parecendo indicar uma importante reduo dos cortios.
TABELA 2
MSP. DOMICLIOS OCUPADOS SEGUNDO NMERO DE CMODOS (1980/1991)

Censo de 1980
Tipos de domiclios

valores

Com 1 cmodo
Com 2 cmodos
Com 3 cmodos
Com 4 cmodos
Com 5 cmodos
Com 6 e mais cmodos
Total

111.645
210.716
368.183
384.865
379.047
602.175
2.056.631

Censo de 1991

%
5,43
10,25
17,90
18,71
18,43
29,28
100,00

valores
50.315
145.728
432.857
467.728
538.430
904.895
2.539.953

%
1,98
5,74
17,04
18,41
21,20
35,63
100,00

Diferena
1991-1980
valores
-61.330
-64.988
64.674
82.863
159.383
302.720
483.322

fonte: FIBGE: Censos Demogrficos 80 e 91

Os dados anteriores nos colocam algumas indagaes: para onde foram as pessoas que saram
do aluguel? de que forma chegaram casa prpria? que papel tiveram o mercado imobilirio
legal e as formas irregulares de proviso habitacional?
Proporcionalmente ao aumento da populao e dos domiclios, a produo do setor
imobilirio nos anos 80 foi maior que na dcada de 70. Nos anos 90 ela est crescendo, tanto
em nmeros absolutos como em relao ao aumento da populao da capital. Entre 1991 e
1996, enquanto a populao aumentou de 166 mil pessoas, foram lanadas cerca de 100 mil
5

unidades no municpio de So Paulo. Ora, sem considerar outras variveis, o simples


crescimento demogrfico deveria significar uma demanda por cerca de apenas 45 mil
domiclios novos. Alguns analistas do mercado imobilirio entendem que estaria havendo
uma substituio das unidades precrias por unidades de melhor qualidade produzidas pelo
setor imobilirio 4 . No entanto, no se pode concluir que esse aumento da produo esteja
permitindo que os mais pobres deixem de habitar unidades precrias e se transfiram para
apartamentos produzidos pelo setor privado legal. No h nada que indique que a produo
formal esteja atendendo as famlias que estavam ocupando favelas, cortios ou lotes
irregulares; nem aquelas que moram em casas alugadas nos bairros onde os empreendimentos
imobilirios so executados. Basta ver os preos dos apartamentos venda.
preciso considerar que a transformao de casas para usos de comrcio e servios nos
bairros tradicionais de classe mdia tem sido muito grande. Desse modo, grande parte das
novas unidades construdas para substituir um estoque habitacional ainda de boa qualidade
que muda de uso. Por outro lado, em bairros consolidados, boa parte dos empreendimentos
verticalizados (residenciais e comrcio/servios) faz-se a partir da demolio de residncias,
na maioria dos casos no precrias. Os proprietrios se transferem para apartamentos no
mesmo bairro ou em outros bairros valorizados. Os locatrios buscam comprar ou alugar em
bairros menos caros. Os indicadores disponveis 5 e matrias publicadas na imprensa permitem
afirmar de que boa parte dos apartamentos produzidos em reas mais perifricas e nos outros
municpios da RMSP recebe uma demanda que precisou sair de bairros melhor situados. Em
Guarulhos, um promotor imobilirio estima que 70% dos seus compradores vm de So
Paulo 6 .
O grfico 1, na pgina seguinte, nos permite ver que o aumento de domiclios no se
relaciona diretamente com a produo imobiliria do setor formal. A primeira coluna mostra o
crescimento de domiclios no perodo 80/91 e a segunda coluna mostra o total de unidades
lanadas pelo setor imobilirio num perodo de 11 anos (83/93) 7 . No centro histrico e no
chamado centro expandido, onde se concentra a atividade imobiliria, o aumento de
domiclios bastante menor que o das unidades lanadas, indicando que parte das unidades
que existiam foram desativadas. Nas zonas com maior mistura social e nas populares
consolidadas, a relao entre unidades lanadas e novos domiclios formados varia entre 64%
(zona oeste), 50% (zona sudeste), 47 % (zona norte 2), 42% (zona leste 1). As zonas da
cidade que mais cresceram nos anos 80 foram aquelas onde o setor imobilirio legal no teve
atuao, ou teve muito pequena - as zonas norte 1, leste 2 e sul. (ver tambm o mapa da
localizao dos lanamentos nos distritos, no item seguinte). No centro expandido, alguns
bairros como Pinheiros, Vila Madalena, Bela Vista, Lapa, onde a atividade imobiliria foi
intensa, deixam ainda mais evidente que a produo imobiliria no aumentou o nmero de
domiclios, mas apenas substituiu as casas por apartamentos. Analisando as informaes
censitrias sobre a populao do municpio de So Paulo, pode-se verificar tambm que ela
aumenta menos, ou mesmo se reduz, em termos absolutos, nas zonas de maior concentrao
da produo imobiliria formal.
GRFICO 1
4

Artigo de Luiz Antnio Pompeia, da Embraesp, no Top Imobilirio, 3/4/97. E entrevista ao Jornal da Tarde em 20/01/97.
Ver a respeito, o trabalho de Jorge Dantas, Dinmica do Mercado Imobilirio Habitacional 1980/1990, feito com base nos
dados das pesquisas Origem e Destino do metr. 1991.
6
Publicado no jornal O Estado de So Paulo e citado em PEREIRA, 1997.
7
A comparao aproximada, pois, por falta dados para o mesmo perodo medido pelo IBGE, utilizamos um perodo
diferente (83/93) mas com a mesma durao de 11 anos. Os nmeros totais lanados no municpio entre 80/90 e 83/93 no
diferem substancialmente; e os bairros de lanamento no sofreram alteraes importantes de um perodo para outro.
5

MSP - COMPARAO ENTRE O CRESCIMENTO DOS DOMICLIOS E OS LANAMENTOS


IMOBILIRIOS.

140000
120000
100000
80000
60000
40000
20000

Regies Municpio
de So Paulo

Norte 2

Norte 1

Leste 2

Leste 1

Sudeste

Sul

Oeste

Centro
Expandido

Centro Histrico

Domiclios Ocupados (80-91)


Unidades Lanadas (83-93)

Fontes: FIBGE e EMBRAESP

Alm disso, os dados sobre o municpio de So Paulo escondem o fato de que o crescimento
da populao metropolitana tem-se dado principalmente nas cidades-dormitrio. Na dcada
de 70, o municpio de So Paulo foi responsvel por cerca de 57,9% do aumento da populao
metropolitana; entre 80 e 91, essa proporo baixou para 40,4%; de 91 a 96, o crescimento na
capital correspondeu a apenas 18,2% do crescimento metropolitano. Neste ltimo perodo, a
populao dos municpios vizinhos nos principais vetores de crescimento aumentou muito
mais que a de So Paulo, no apenas em termos percentuais como em valores absolutos.
Enquanto a populao de So Paulo aumentou em 165,6 mil pessoas (tgca de 0,92), a de
Guarulhos, no vetor nordeste, aumentou em 184,9 mil pessoas (tgca de 3,87). A produo
imobiliria nos outros municpios, embora venha aumentando, ainda mais inexpressiva que
na capital face produo irregular.
Na direo contrria das interpretaes otimistas, o que todos os indicadores censitrios e os
diferentes levantamentos sobre os assentamentos irregulares mostram que a populao de
menor renda est saindo do aluguel (inclusive cortios centrais e perifricos) para as favelas e
para os loteamentos clandestinos formados mais recentemente na extrema periferia de So
Paulo, ou para fora do municpio. A casa prpria aumenta principalmente em terrenos
ocupados ou parcelados irregularmente, onde a obteno de ttulos de propriedade incerta. O
processo de invases organizadas que se desenvolve desde o incio dos anos 80 mostra o
desespero da populao com o peso do aluguel e a impossibilidade de compra de lotes. Uma
parcela foi atendida com programas pblicos 8 , mas boa parte continuou tentando ocupar at
conseguir fixar-se, seja nas ocupaes organizadas, que obedecem a um plano pr-traado,
seja nas favelas tradicionais, formadas por ocupao gradual e desordenada.
8

Em 1987, os invasores foram cadastrados pela CDHU e postriomente includos em seus programas. Em 1989, as invases
se estancaram devido s negociaes entre a Unio dos Movimentos de Moradia - UNM e a Prefeitura, e o incio do
programa de mutires.

Por outro lado, as favelas se consolidam como habitat popular, reconhecido nas polticas
internacionais e nacionais. Sua permanncia assegurada por programas municipais de
melhoria ou construo, ocorre uma melhoria relativa nos padres de urbanizao, a moradia
construda em materiais durveis. A evidncia de melhorias nas condies gerais das
favelas existentes, a partir dos programas de urbanizao atrai uma populao de renda mais
alta, pressionada pelo aluguel. Esse movimento pode ser percebido pelos levantamentos da
evoluo da renda dos moradores. Segundo o levantamento da FIPE, a renda da populao
favelada aumenta, embora as favelas estejam cada vez mais perifricas. Mas, os dados do
Censo do IBGE no parecem suficientes para quantificar os domiclios em favelas. Por um
lado, foram considerados "aglomerados sub-normais" aqueles com mais de 50 moradias, o
que levou a totalizar apenas 156.888 domiclios. Por outro, foram encontrados 188.210
domiclios prprios onde no havia propriedade do terreno. Este nmero corresponde a menos
da metade dos domiclios favelados contabilizados pela pesquisa da FIPE em 1993 9 .
TABELA 3
MSP. CRESCIMENTO DOS DO NMERO DE DOMICLIOS E DA PRODUO HABITACIONAL
PRIVADA, PBLICA E INFORMAL

Crscimento nos perodos


domiclios ocupados
construes licenciadas (1)
produo pblica comercializada
domiclios em favelas (2)

1970/1980
857.000
< 400.000
15.000
65.000

1980/1991
483.000
200.000
80.000
200.000

(1) fontes SEADE (dcada de 70, 1981, 1982 e 1983) e PINI/SEHAB (a partir de 84)
(2) cf. Suzana P. Taschner, fontes FIPE (1993), SEHAB e IPT.

Segundo o Departamento de Regularizao de Loteamentos da SEHAB- RESOLO, entre


1988 e 1996, foram identificados novos loteamentos clandestinos totalizando perto de 148 mil
lotes 10 , nmero superior ao dos lanamentos do mercado formal no perodo. Esses lotes se
concentram (cerca de 70%) na rea de Proteo de Mananciais (APM), onde a regularizao
legalmente impossvel e ambientalmente problemtica. O nmero de lotes bastante
superior ao que seria necessrio para atender uma demanda resultante das variveis
demogrficas, indicando o interesse das famlias locatrias e provavelmente daquelas que
precisaram vender sua casa prpria. importante tambm lembrar que j existiam inmeros
loteamentos irregulares abertos, sendo que boa parte em processo de regularizao. A
retomada da abertura de loteamentos clandestinos na segunda metade dos anos 80 parece
ligar-se com o acentuado aumento de aluguis e de preos de terrenos em zonas de
loteamentos regularizadas ou em regularizao, que se acentua aps o plano cruzado
(BRANT, 1989).

Embora alguns pesquisadores considerem os nmeros da FIPE exagerados, eles certamente esto bem mais perto da
realidade que os do IBGE.
10
O reativamento do trabalho de regularizao de loteamentos, praticamente interrompido entre 1986 e 1988, e a criao do
RESOLO, em 1989, permitiu identificar loteamentos aparecidos em anos anteriores.

A melhoria de bairros populares consolidados ou perifricos pode ser explicada em grande


parte pelos investimentos pblicos que antecedem ou acompanham a chegada da populao
de melhor renda que se tem deslocado para a periferia. A regularizao de loteamentos
combinou melhorias fsicas com a integrao dessas reas no mercado formal. A melhoria do
padro das unidades tem a ver no apenas com os novos empreendimentos imobilirios, mas
tambm com os investimentos que as famlias proprietrias fazem permanentemente para
aumentar e melhorar a casa. A substituio por famlias mais ricas s acentua essa tendncia.
Por outro lado, a sada do cortio para a favela e principalmente para o lote prprio, mesmo
que irregular, determina uma melhoria nas condies de congestionamento domiciliar,
embora possa piorar as condies de acessibilidade.
Se existe tanto espao e mesmo construes vazias nas reas urbanizadas, por que a maioria
dos assalariados na cidade mais rica do pas precisa morar em terrenos invadidos, loteamentos
clandestinos e cortios? ou ir para municpios dormitrio?
fato conhecido que o salrio dos trabalhadores brasileiros no compreende o custo da
habitao e, por isso, ele precisa ter a casa prpria ao menor custo possvel. So as solues
irregulares de acesso terra que lhe permitem obter a moradia. Essas solues so
relativamente mais baratas que as do mercado formal, mas ainda sim representam custos
bastante altos, seja no aluguel ou na autoconstruo, sem falar da precariedade construtiva e
urbanstica. Por outro lado, os trabalhadores possuem um enorme volume de recursos no
FGTS, que deveria ser aplicado em habitao popular, no apenas em programas pblicos de
proviso, como para que eles mesmos adquirissem, individual ou coletivamente, no mercado
de lotes ou construes. Mas a grande maioria dos trabalhadores s pode usar seu FGTS para
habitao quando demitido, porque o fato de no ter a terra legalmente, lhe impede de obter
financiamento para construir.
Embora a grande parte da cidade seja produzida irregularmente e o grande nmero de
trabalhadores tenha que recorrer s formas irregulares de proviso, o fato do lote ou da
construo serem irregulares impede o acesso aos financiamentos habitacionais pblicos ou
privados. O comprador de um lote irregular no pode apresentar os documentos necessrios
para obter financiamento para construir. O proprietrio de uma casa em situao irregular no
tem os documentos necessrios para sua venda atravs das cartas de crdito. A dificuldade da
CEF em disseminar este instrumento tem a ver com a gigantesca dimenso da ilegalidade
fundiria e imobiliria. Os financiamentos pblicos acabam por beneficiar principalmente a
camada mais rica da populao, que pode comprar no mercado legal; e os agentes que podem
atuar nesse mercado restrito.

Lei para minoria. Mercado para minoria. Financiamento para minoria.

Segunda parte

CARACTERIZAO DO MERCADO RESIDENCIAL FORMAL


Chamamos de mercado residencial privado formal aquele onde as construes ou lotes so
feitos atendendo a todas as normas legais e, tambm, aos critrios da comercializao. Os
agentes desse mercado so as empresas incorporadoras, construtoras e vendedoras, sendo que,
no caso das "cooperativas habitacionais" est excluda a figura do incorporador. Em seu lugar
so introduzidos os "organismos assessores". A comercializao das unidades feita pelos
sistemas de preo de custo e de preo fechado.
No item anterior, comentamos a participao do mercado formal diante do conjunto da
proviso habitacional na cidade. Neste item trataremos de alguns aspectos da produo e da
comercializao de unidades residenciais novas. A produo imobiliria atual se caracteriza
por um nmero muito pequeno de lotes individuais. O parcelamento do solo - loteamentos e
desmembramentos - se faz principalmente para gerar lotes para construo de conjuntos
habitacionais. Por outro lado, no se fazem reformas ou reciclagem de edifcios para uso
residencial, apesar dos imveis vazios residenciais e comerciais.
O objetivo desta anlise caracterizar o tipo de produto ofertado no mercado nas dcadas de
80 e 90, aquilo que os empresrios chamaram de popularizao do mercado na dcada de
90, e os aspectos fundirios da produo residencial, incluindo tanto as estratgias adotadas
pelas empresas para obteno de terrenos e seu melhor aproveitamento, como a evoluo da
localizao dos empreendimentos imobilirios.

UNIDADES LANADAS

GRFICO 2
MSP-LANAMENTOS IMOBILIRIOS DE APARTAMENTOS POR ANO E TIPO
34000
32000
30000
28000
26000
24000
22000
20000
18000
16000
14000
12000
10000
8000
6000
4000
2000
0

4 DORMITRIOS
3 DORMITRIOS
2 DORMITRIOS
1 DORMITRIO

1980

1981

1982

1983

1984

1985

1986

1987

1988

fonte: dados da EMBRAESP

10

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

Entre 1980 e 1996, o mercado imobilirio lanou cerca de 350 mil apartamentos no municpio
de So Paulo, segundo dados publicados nos jornais e trabalhados pela EMBRAESP 11 . O
grfico acima permite acompanhar a alterao no volume da produo anual e os tipos de
unidades, segundo o nmero de dormitrios, que foram oferecidas durante o perodo.
A mdia de unidades lanadas entre 1980 e 1996 de 20.400 por ano. Nota-se que os anos de
1981 (32.294 unidades), 1982 (32.554 unidades) e 1986 (32.554 unidades) constituram-se em
picos de lanamentos na dcada de 80 12 , sendo que os anos de 1983, 1984 e 1985 estiveram
bem abaixo da mdia. O incio da dcada de 90 apresenta uma mdia de lanamentos inferior
a 12 mil unidades, mas esses valores vm crescendo desde 1993, tendo chegado a 1996 com
valores prximos do incio da dcada anterior.
Os preos em dlares por metro quadrado dos apartamentos lanados mostram uma subida de
valores desde 1985 para todos os tipos. A ocorrncia das oscilaes no setor podem ser
associadas a fatores exgenos. O Plano Cruzado provocara uma recuperao nos volumes
produzidos nos anos 86 a 88. J em 89, assiste-se a um desequilbrio, quando a produo
imobiliria habitacional apresenta sinais de queda, porm o crescimento do preo dos
apartamentos se acentua, especialmente para os flats e os apartamentos de 4 dormitrios. As
medidas econmicas do governo Collor acentuaram os efeitos da recesso no incio da dcada
de 90 e por isto, entre 1990 e 1993, os preos mdios descem bastante para todos os tipos,
voltando a subir a partir deste ano. Por outro lado, as conseqncias da estabilizao, com o
Plano Real, trouxeram benefcios s atividades imobilirias, permitindo aumentar a produo
e recuperar os preos. Mais recentemente, internamente ao setor, as mudanas tm significado
a busca por sistemas alternativos para enfrentar a crise do incio da dcada. Uma das inovao
foi a utilizao do autofinanciamento com recursos do prprio comprador. Paralelamente
questo financeira, vrias tm sido as inovaes em busca de maior racionalidade tcnica por
parte das construtoras do subsetor de edificaes, que no sero tratadas no escopo deste
trabalho. 13
TABELA 4
MSP. LANAMENTOS IMOBILIRIOS. APARTAMENTOS CONFORME TIPO
Tipo de apartamento
1 e menos
2 dormitrios
3 dormitrios
4 dormitrios
Total

1980/1989
15,1%
51,6%
23,4%
10,0%
207.479

1990/1996
7,9%
46,3%
37,2%
8,6%
139.063

fonte: dados da EMBRAESP

Quanto ao desempenho da oferta por tipo de produto, o apartamento de 2 dormitrios tem


sido o mais produzido em todo o perodo estudado. No entanto, nos anos 90, nota-se o
crescimento do apartamento de 3 dormitrios, enquanto que todos os outros tipos decrescem,
especialmente o de 1 dormitrio. Em anos excepcionais de valorizao imobiliria, como

11
Existem algumas divergncias quanto aos nmeros anuais, inclusive por retificaes posteriores solicitadas pelos
empreendedores EMBRAESP.
12
As unidades lanadas nos anos anteriores foram; 1977 - 13828; 1978 - 12988; 1979 - 12781
13
Vrios estudos tm apontado para estas questes, como por exemplo a tese de doutorado de M.F.S Farah,(1992)
.,Tecnologia, processo de trabalho e construo habitacional. S.Paulo, FFLCH-USP; e o artigo de Nilton Vargas (1988)
Tendncias de mudanasno processo de trabalho na construo civil.

11

1986, os flats, somados aos de 4 dormitrios, chegaram a representar quase 40% dos
lanamentos
O tipo 3 dormitrios apresentou uma queda no preo/m2, ligado a um grande aumento da
oferta e de sua participao relativa na produo de 1996 (aproxima-se do patamar de 91;
subiu 14,2% no perodo 93/96). O apartamento de 2 quartos, subiu mais no perodo 93/96 que
o de 3 quartos (29%). Este mostra pequena reduo relativa em 1996, provavelmente devida
incidncia de cooperativas. Os apartamentos de 2 e 3 quartos estiveram com preos
mdios/m2 semelhantes em 96. De qualquer modo, o preo/m2 do apartamento de 2
dormitrios o que vem se mantendo mais estvel.
GRFICO 3
MSP-LANAMENTOS DE APARTAMENTOS: EVOLUO DE PREOS MDIOS POR ANO E TIPO
1600,0
P. M. M2(U$)/IDORM

1400,0

P.M. M2(US$)/2DORM
P.M.M2(US$)/3DORM
P.M.M2 (US$)/4DORM

PREOS(US$)

1200,0
1000,0
800,0
600,0
400,0
200,0
0,0
1985

1986

1987

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

fonte: dados da EMBRAESP

A tipologia de edifcios e de conjuntos de edifcios vem-se alterando desde a dcada de 70, a


partir da legislao que estimula a verticalizao com menor taxa de ocupao do solo
(frmula de Adiron) e as normas sobre reas condominiais. A partir dos anos 60,
acompanhando o milagre econmico e a abundncia de financiamento, cresce o nmero de
banheiros por unidade; e a existncia de banheiro privativo do dormitrio (o conjunto
dormitrio + banheiro chamado de suite) torna-se um elemento de valorizao do imvel, e
vice-versa. No perodo 85/89, o nmero mdio de banheiros, sem incluir os WC de
empregada e lavabos, foi de 1,54 por apartamento lanado. Mais recentemente, os conjuntos
verticalizados incorporaram o aumento do nmero de automveis por famlia e a exigncia de
proteo contra a insegurana urbana.
As curvas abaixo nos permitem avaliar o aproveitamento da rea construda para
apartamentos de 2 e de 3 dormitrios, que correspondem maioria das unidades lanadas e
dos quais uma parte destinada a atender o mercado de renda mdia. Os de 1 dormitrio na
maioria dos casos so flats, caracterizados como mercado de investimento; os de 4
dormitrios so produtos mais sofisticados. Um aspecto a notar a grande diferena entre
rea til e rea total, demonstrando o grande peso das reas de garagens cobertas e de
espaos condominiais cobertos. Isto um fator de maior preo/m2 da rea til. O apartamento
12

de 2 dormitrios tinha rea til de 58,19 m2 e rea total de 106,27m2, no perodo 85/89; o
apartamento de 3 dormitrios tinha rea til de 89,2 m2 e rea total de 171,4 m2. Segundo
Lus Antnio Pompia da EMBRAESP (Revista Construo, 16/6/95) os apartamentos de 3
dormitrios vm perdendo rea til e ganhando garagens; o nmero mdio de garagens, na
capital, para apartamentos de 3 dormitrios, saltou de 1,45 - em 1992 - para 1,75 - em 1994.
GRFICO 4
MSP - LANAMENTOS IMOBILIRIOS DE APARTAMENTOS DE 2 DORMITRIOS POR ANO,
REAS E PREOS MDIOS
900

150

800
130
700
110

90

500

70

400

PREO(US$/M2)

REA(M2)

600

300
50
200

R EA T IL M DIA (M 2)
R EA T OT AL M DIA(M 2)

30

P R E O M DIO DO M 2 DA R EA T OT AL (US $)

10
1985

1986

1987

1988

1989

1990

1991

1992

100

1993

1994

0
1996

1995

fonte: dados da EMBRAESP

GRFICO 5
MSP - LANAMENTOS IMOBILIRIOS DE APARTAMENTOS DE 3 DORMITRIOS POR ANO,
REAS E PREOS MDIOS

1000

250

900
800

200

600

150

500
400

100

300
REA TIL M DIA(M 2)

50

200

REA TOTAL M DIA(M 2)

100

PREO M DIO DO M 2 DA REA TOTAL (US$)

0
1985

0
1986

1987

1988

1989

1990

1991

1992

fonte: dados da EMBRAESP

13

1993

1994

1995

1996

PREO(US$)

REA(M2)

700

No conjunto da produo do perodo 80/96, as unidades produzidas pelo setor imobilirio


formal concentraram-se nos bairros consolidados de classe mdia alta. No entanto, desde o
fim da dcada de 80 apareceram novas reas de interesse do mercado, resultando na
transformao da paisagem e at no nome de antigos bairros populares no anel intermedirio
do municpio. o caso da Penha, da Sade, da Freguesia do , e de parte do Campo Limpo que se transformou em Morumbi Sul. Nesses bairros, os terrenos para incorporao so
obtidos em boa parte pela demolio e remembramento de lotes com casas de padro popular.
S bem recentemente - em geral por iniciativa das cooperativas - apareceram
empreendimentos verticalizados na periferia mais distante (zonas leste, norte e sul).
O comportamento dos aluguis face ao mercado de novos.
De um modo geral, os valores dos aluguis acompanham a valorizao geral dos imveis em
determinado bairro. No entanto, o mercado de aluguis brasileiro foi bastante influenciado
pela relao entre a sua regulamentao e a escassez da oferta. Esta, por sua vez, ligada ao
desinteresse dos investidores privados e do poder pblico pela produo para aluguel e pela
locao de imveis existentes. A produo para aluguel reduziu-se a partir do incio dos anos
40, por conta da legislao do inquilinato, e foi completamente marginalizada nos
financiamentos do SFH, voltados casa-prpria, desde a segunda metade dos anos 60. Alm
de no financiar a produo pblica e privada para aluguel, o BNH determinou a venda do
estoque de aluguel de organismos estatais ou similares, como os institutos de previdncia.
Hoje, praticamente no existe uma produo especfica para aluguel no setor formal, mas sim,
um mercado em parte controlado por empresas de administrao de imveis e em parte,
objeto de transao entre particulares 14 . Os valores de aluguis tiveram uma subida
extraordinria a partir do Plano Real (1994) e comearam a descer desde o fim de 1995.
Roberto Capuano, do CRECI, comenta que a mdia histrica dos valores de aluguel na cidade
era de 0,5% do valor de venda do imvel, ficando entre 0,3% para os imveis de alto padro,
que tm pouca procura e 1% para as unidades pequenas, intensamente procuradas. No incio
de 96, o aluguel representava quase 1% do valor de venda, tendo ocorrido casos de 2% em
alguns aluguis novos(!) 15 . Os preos vm baixando, mas no voltaram aos patamares
anteriores. importante notar que na legislao brasileira no h controles sobre os valores
iniciais, mas apenas sobre os reajustes.

AS TENTATIVAS DE AMPLIAR O MERCADO


O padro de apartamentos que caracterizou o mercado at o incio desta dcada vem
encontrando cada vez menor demanda, seja pela falta de financiamento ou pela reduo do
poder aquisitivo. Por outro lado, cresceu uma demanda constituda por setores diversos da
classe mdia pressionados pela alta dos aluguis.

14

Segundo uma pesquisa da FEA-USP, citada pela Folha de So Paulo de 19/11/95, mais da metade dos contratos de
locao firmados em So Paulo no tm a intermediao de uma empresa especializada e mais de 22% so feitos
verbalmente, sem documentos escritos. A pesquisa mostra ainda que 55,4% dos proprietrios no sabem o que so aes
revisionais.
15
Artigo de Roberto Capuano, publicado no Estado de So Paulo em jan/96.

14

Os recursos do SFH para a produo privada, reduziram-se muito a partir de meados da


dcada de 80. No ano de 1992, os apartamentos com autofinanciamento corresponderam a
28% dos lanamentos, sendo 65% com recursos SFH e 7% a preo de custo 16 ; e nos primeiros
7 meses de 1993, 57% correspondiam a autofinanciamento, 41% ao SFH e 2% a preo de
custo. 17 Em 95, 46,3% das que foram vendidas foram financiadas pelas prprias construtoras;
em 1996, 71,3%) (Construo 23/12/96).
Dois tipos de resposta foram de encontro a essa conjuntura de falta de financiamento e
crescimento da demanda.
Dentro do sistema de incorporaes podemos citar os planos de financiamento das
construtoras Rossi (planos 100 e Vida Nova) e Goldfarb (planos Melhor e Melhor
Impossvel). O Plano 100, lanado em 1992, oferecia apartamentos de 2 e 3 dormitrios para
compradores com renda entre 1500 e 2500 dlares mensais. Segundo a construtora, a reduo
de preos foi possvel graas parceria com os principais fornecedores e com o Banco
Nacional. O sucesso foi tanto que a construtora Rossi passou a oferecer franquias para todo o
Brasil, incluindo know-how e marketing. No entanto, para viabilizar o plano de vendas, o
empreendimento deveria ter um valor mnimo de 6 milhes de dlares 18 .
No plano Vida Nova (O Estado de So Paulo, 13/4/97), a entrada de 25% (pode ser dividida
em sinal e quitao at as chaves) e financiamento em at 7 anos (juros de 1% ao ms e
correo monetria). Entrega entre 24 e 42 meses.
No Plano Melhor Impossvel - Goldfarb (Estado 13/4/97), tomando-se como referncia o
Residencial Europa, Vila Guilherme, seu preo mdio de R$ 62 mil, com plano de
pagamento em 100 mensalidades de R$ 502; sinal de R$ 1,5 mil; e na entrega das chaves, de
R$ 7,5 mil.
Fora da incorporao surgiram as cooperativas autofinanciadas. Seu grande crescimento e seu
peso no mercado desde 1996 nos levaram a desenvolver uma anlise mais detalhada de sua
produo. No primeiro trimestre de 96, apenas 9% dos lanamentos eram cooperativas, contra
56% no primeiro trimestre de 97. Em 96, 34% da rea total lanada na RMSP era de
cooperativas 19 . Por outro lado, vrios analistas comentam sobre a diferena entre os preos
das cooperativas e do restante do mercado.

COOPERATIVAS AUTOFINANCIADAS
O sistema de cooperativas no foi criado agora e nem o autofinanciamento. No entanto,
durante vrios anos havia predominado o sistema de cooperativas assessorado pelos Institutos
de Orientao s Cooperativas Habitacionais - INOCOOPs, que eram organismos executivos
do SFH, encarregados de dar assessoria jurdica, contbil, financeira, tcnica e social. O
BNH/CEF exerceu entre suas funes, a de autorizar a criao de cooperativas habitacionais e
16

No sistema de preo de custo, o comprador adquire a frao ideal do terreno do incorporador e a construtora contratada
(pelo incorporador) para prestar servio ao grupo de condminos. O avano da obra vai depender da deciso dos
compradores em manter ou no o cronograma, em funo da disponibilidade de recursos para os desembolsos. O maior lucro
do incorporador est na venda do terreno em fraes ideais. (Conforme descrio publicada no jornal O Estado De So
Paulo, de 31/3/96)
17
Revista Construo, edio de 13/9/93.
18
Revista Construo, edio de 13/9/93
19
Dados da EMBRAESP publicadas pelo jornal O Estado de So Paulo, 4/5/97.

15

de exercer fiscalizao sobre elas. 20 A Constituio Federal de 1988 vedou a interferncia do


Estado na criao e no funcionamento das cooperativas e demais associaes 21 , significando
que no pode existir um organismo encarregado de proceder a sua fiscalizao administrativa.
A ausncia de financiamento do SFH provocou outra alterao nesse sistema, a adoo do
autofinanciamento. Com o abandono do sistema cooperativo atrelado ao SFH, houve uma
mudana de concepo do sistema e da dinmica operacional. Desse modo, os INOCOOPs
tiveram seu papel modificado, passando a atuar como assessores tcnicos para
empreendimentos autofinanciados, desde 1992, vindo a fazer parte do variado conjunto de
assessores que surgem com o boom dessas cooperativas 22 .
Em mbito local, as cooperativas no municpio de So Paulo tm sido beneficiadas com a
utilizao do decreto 31.601/92, o mesmo que utilizado pelos promotores pblicos
(COHAB, CDHU, HABI), permitindo economias em infra-estrutura e no aproveitamento dos
terrenos com relao legislao utilizada por outros promotores do mercado. importante
tambm notar que as cooperativas no so obrigadas a aprovar o projeto para lanar os
empreendimentos, isto porque em tese no h oferta no mercado, mas simplesmente adeso
associao.
Atualmente, com a concorrncia que considerada grande, verificam-se muitas diferenas
quanto gesto de recursos das cooperativas abertas adeso do pblico em geral, no
mercado. Contata-se a participao de empresas imobilirias atuando na etapa de adeses para
a constituio dos quadros de cooperados, utilizando-se de campanhas mercadolgicas como
qualquer lanamento imobilirio. O produto que elas oferecem tem que ser atrativo, em
termos de qualidade, preo e plano de pagamento. Tem-se buscado inovar na construo
atravs de acabamento diferenciado, adoo de benfeitorias como instalaes de servios de
telefonia, televiso a cabo, rea de lazer e sistema de segurana, buscando atender ao perfil do
comprador. 23
A maioria das cooperativas prevem em seus estatutos a obteno de financiamentos de
agentes pblicos ou privados e a utilizao do sistema de securitizao para os recebveis,
para viabilizar os recursos necessrios construo. Apesar de no se constiturem como as
nicas a buscar inovaes na gesto da promoo e comercializao ,vrias tm sido as
vantagens associadas a este sistema, visando sua competitividade no mercado 24 , tais como:
reduo de custo fixo, otimizando parceria com empresas; aproveitamento da economia de
escala para reduo de custos de produo, entre outros. Devido ao porte dos
empreendimentos, as taxas administrativas tendem a cair. O estabelecimento de parcerias
pode comear com o dono do terreno, a partir do contrato de permuta por unidades a serem
construdas no local ou pagamento parcelado, aps viabilizao comercial do
empreendimento. Isto desobriga as cooperativas do investimento inicial.
20
De acrdo com a legislao de cooperativas (Lei 5764/71- art 103), os organismos executivos federais podiam delegar sua
competncia, total ou parcialmente, a rgos e entidades da administrao estadual e municpal , descentralizando assim seus
servios.
21
Outras referncias legislao do cooperativismo, que entendido como uma forma de associao, so encontradas no
documento da Promotoria Geral de Justia do Ministrio Pblico do Estado de So Paulo, de 24/2/97.
22
Em documento da assessoria da Cooperativa Habifato (s/d) a descrio do rgao assessor que este desempenha nos
programas das cooperativas as mesmas funes dos antigos rgaos de orientao.
23
Entrevista realizada com tcnico e diretor da Cooperativa Habifato em 29/4/97. Os associados desta coooperativa, foram
identificados como interessados na casa prpria e nos equipamentos de lazer que o conjunto pode oferecer famlia. So
pessoas de faixa etria jovem, com mais ou menos 27 anos, casais, assalariados ou autnomos, que esto adquirindo um
imvel pela primeira vez.
24
Idem nota 23.

16

Quanto ao plano de pagamento procura-se oferecer condies e planos variados, para que as
prestaes fiquem em faixas consideradas baixas em relao s do mercado de incorporaes,
situando-se no intervado de R$250,00 a R$500,00. Como uma regra bsica, no se
comprometem mais de 30 % da renda familiar. A faixa de renda alvo situa-se entre 8 a 20
salrios mnimos, o que mostra uma ampliao das faixas anteriormente atendidas pelas
cooperativas regidas pelo BNH/CEF. No necessrio a comprovao da renda, o que, no
dizer dos agentes atuantes neste setor, um dos motivos do sucesso dos programas, o que tem
atrado trabalhadores autnomos do setor informal. Outro aspecto positivo apontado para a
dinamizao desta modalidade a inexistncia de limite quanto ao nmero de imveis que o
interessado j possua por ocasio de sua adeso a uma cooperativa.
Na adeso, a anlise cadastral, podendo constituir-se uma fila de pretendentes, que sero
chamados por ocasio de desistncia ou inadimplncia de associados, para complementao
do quadro daquele programa. As cooperativas tm aconselhado a realizao de seguro
desemprego, pois h programas em que, aps trs meses sem pagamento, o associado
excludo. Seus quadros de cooperados podem variar de porte, desde 12.000 adeses
(Paulicoop) a valores intermedirios de R$ 2000 a R$ 3000 (Cooperativa Terra Paulista), at
as de menor porte, na faixa de R$ 1000. Em muitos casos as adeses so cobradas. As obras
s so iniciadas no momento em que se tem assegurado um certo nmero de adeses que
viabilizem financeiramente o empreendimento.
As entregas das unidades se d por etapas, sendo que, em geral, metade delas sorteada e o
restante decorrente de antecipaes de prestaes por parte dos interessados. A mdia dos
empreendimentos lanados em So Paulo (1996/1997) mostra que o perodo da primeira
entrega de aproximadamente 28 meses. A fase de construo, que est condicionada aos
pagamentos dos associados, prolongada, podendo atingir seis, sete ou dez anos de durao
at o trmino das obras e entrega total do empreendimento. Na faixa dos prazos mais curtos
de execuo, h entregas finais com 48 meses 25 .
A captao de pagamentos feita na forma de entrada, na fase da entrega das chaves ou
habite-se, alm do parcelamento em mensalidades ordinrias. Algumas cooperativas cobram
parcelas anuais. Pode-se constatar que at a entrega das chaves os planos prevem, pelo
menos, o pagamento das mensalidades devidas e aproximadamente mais 10% do valor do
imvel. As parcelas podem ser reajustadas por ndices oficiais: ICC/SP (ndice da Construo
Civil-SP), IGP-M (ndice Geral de Preos - Mdio), entre outros, ou pelo custo da obra; as
revises do preo total podem ocorrer a qualquer tempo. O pagamento das prestaes dura
por volta de oito a dez anos 26 . No sistema atual, a posse dos imveis precria at que o
pagamento tenha sido integralizado, quando ento se faz o encerramento das contas do
empreendimento e se tomam as providncias legais para a obteno de escrituras individuais
definitivas.

25
26

Fonte: Folha de So Paulo, 23/4/97.


Ibid.

17

O que foi feito pelas cooperativas habitacionais entre 1996- 1997 27


Segundo os dados levantados pela Empresa Brasileira de Estudos de Patrimnio EMBRAESP, durante o ano de 1996, ocorreu um pequeno recuo do preo mdio dos
apartamentos no mercado como um todo, como um dos impactos do crescente dinamismo da
RMSP. Neste ano, o nmero total das unidades lanadas, correspondendo tanto s
incorporaes como s cooperativas, foi de 54.936, sendo que 57% foram promovidas pelas
cooperativas. Considerando toda a RMSP, aproximadamente 70% dos apartamentos lanados
pelas cooperativas, no perodo entre janeiro de 1996 e abril de 1997, localizam-se fora do
municpio de So Paulo, conforme mostra a tabela abaixo.
TABELA 5
RMSP - UNIDADES LANADAS POR COOPERATIVAS HABITACIONAIS (1996/1997)

Municpio de
So Paulo
Outros
municpios
Total RMSP

Nmero
total de
unidades

rea total
construda
(m2)

11.667

991.733

20.068

1.925.889

62,79

91,17

41.537

2,14

1.329.885

31.735

2.917.622

60,95

89,67

44.076

2,15

1.874.082

rea til
mdia das
unidades
(m2)
59,10

rea total
mdia das
unidades
(m2)
88,17

Preo
mdio das
unidades
(us$)
46.615

Coeficiente rea total


de
de terrenos
aproveitautilizados
mento mdio
(m2)
2,16
544.197

fonte: dados da EMBRAESP

As anlises que faremos a seguir contemplam os empreendimentos verticalizados de dois e


trs dormitrios, que constituem a imensa maioria dos lanamentos de cooperativas no
perodo 1996/1997 28 . No municpio de So Paulo, 5.598 unidades so de dois dormitrios e
5.979 so de trs dormitrios. Este conjunto compe 27 empreendimentos lanados, cuja
distribuio entre os bairros est apresentada no grfico abaixo, onde se observa a grande
concentrao da oferta em Itaquera e Vila Nova Cachoeirinha. Outro aspecto de destaque
que em alguns bairros os lanamentos caracterizam-se por somente um tipo de apartamento.
No Butant, Freguesia do , Penha, Tatuap, Pirituba, so de trs dormitrios e nos bairros
mais perifricos: Cangaba, Estrada do Campo Limpo, Guaianazes, Itaim Paulista, Morro
Grande (Freguesia do ), Pedreira, os apartamentos so de dois dormitrios. Pode-se inferir
da que o produto diferente conforme o bairro em que se localiza e a demanda que pretende
atender.
Quanto aos demais municpios da RMSP, foram lanadas 10.994 unidades de dois
dormitrios e 7.441 de trs dormitrios, num total de 35 empreendimentos. Osasco, com
2.556 unidades de trs dormitrios e 3.599 de dois dormitrios, em sete empreendimentos; e
So Bernardo do Campo, com 1.818 unidades de trs dormitrios e 2815 de dois dormitrios,
com seis empreendimentos, tm a maior produo. Os lanamentos destes dois municpios,
juntos, correspondem a 93% da produo de todo o municpio de So Paulo, nesta
modalidade.

27

Os dados utilizados nesta seo so os fornecidos Embraesp, em seus relatrios anuais e mensais, sobre os lanamentos no
mercado imobiliro da RMSP. Para o ano de 1997, estas informaes cobrem os primeiros quatro meses do ano.
28
No MSP, os totais da tabela 4 incluem 90 apartamentos de apenas um dormitrio; nos outros municpios, aqueles totais
incluem 1633 unidades em conjuntos de sobrados.

18

GRFICO 6
MSP - LANAMENTOS DE COOPERATIVAS HABITACIONAIS - APARTAMENTOS POR TIPOS E POR
BAIRROS (1996/1997)

UNIDADES HABITACIONAIS

2600
2400

Nmero de Unidades (3 dorm)

2200

Nmero de Unidades (2 dorm)

2000
1800
1600
1400
1200
1000
800
600
400
200

BAIRROS DO MSP

fonte: dados da EMBRAESP

19

V. N.
CACHOEIRINHA

V. MARIA

V. FORMOSA

TATUAP

PIRITUBA

PENHA

PEDREIRA

PARQUE BRISTOL

MORUMBI

MORRO
GRANDE(F)

JAGUAR

ITAQUERA

ITAIM PAULISTA

GUAIANAZES

FREGUESIA DO

EST. CAMPO LIMPO

CAPELA DO
SOCORRO

CANGABA

BUTANT

ALTO DA LAPA

GRFICO 7
MSP - LANAMENTOS DE COOPERATIVAS HABITACIONAIS - PREO POR M2 DE REA TIL, POR
M2 DE REA TOTAL E PREO TOTAL DOS APARTAMENTOS DE 2 DORMITRIOS (1996/1997)
1100,00
62463,90

1050,00

Preo m2 rea til (US$)


Preo m2 rea Total (US$)
Preo Unidade (US$) (2 Dorm.)

1000,00
950,00
49609,00

900,00

46890,00

850,00

38586,00
37152,00

800,00
750,00
US$

50400,00
46727,00

40365,00

44707,00

42216,00
38011,00

37842,00
35070,00

35271,00

700,00

36849,00

31161,00

650,00
26999,00

600,00
550,00
500,00
450,00
400,00
350,00

BAIRROS DO MSP
fonte: dados da EMBRAESP

20

V. N. CACHOEIRINHA

V. MARIA

PEDREIRA

PARQUE BRISTOL

MORUMBI

MORRO GRANDE(F)

JAGUAR

ITAQUERA

ITAQUERA

ITAQUERA

ITAQUERA

ITAIM PAULISTA

GUAIANAZES

EST. CAMPO LIMPO

CAPELA DO SOCORRO

CANGABA

250,00

ALTO DA LAPA

300,00

GRFICO 8
MSP - LANAMENTOS DE COOPERATIVAS HABITACIONAIS - PREO POR M2 DE REA TIL, POR
M2 DE REA TOTAL E PREO TOTAL DOS APARTAMENTOS DE 3 DORMITRIOS (1996/1997)
1100,00
1050,00

Preo m2 rea til (US$)


Preo m2 rea Total (US$)
Preo Unidade (US$) (3 Dorm.))

74013,47

1000,00
60331,00
950,00
60799,23

900,00

56340,00

US$

49455,00

46584,00

50715,00

800,00

53819,00

52057,00

52117,00

850,00

56544,00

56408,00

58053,00

45550,00

48873,00

44088,00

50047,00

43900,00

750,00

42084,00

700,00
650,00
600,00
550,00
500,00
450,00

BAIRROS DO MSP

fonte: dados da EMBRAESP

21

V. N.
CACHOEIRINHA

V. MARIA

V. FORMOSA

V. FORMOSA

TATUAP

PIRITUBA

PENHA

PARQUE BRISTOL

MORUMBI

MORUMBI

JAGUAR

ITAQUERA

ITAQUERA

ITAQUERA

FREGUESIA DO

CAPELA DO
SOCORRO

BUTANT

ALTO DA LAPA

ALTO DA LAPA

400,00

GRFICO 9
OUTROS MUNICPIOS DA RMSP - LANAMENTOS DE COOPERATIVAS HABITACIONAIS - PREO
POR M2 DE REA TIL, POR M2 DE REA TOTAL E PREO TOTAL DOS APARTAMENTOS DE 2
DORMITRIOS (1996/1997)
900,00
Preo m2 rea til (US$)
Preo m2 rea Total (US$)
Preo Unidade US$ (3 dormitrios)

80736

850,00

73201

800,00
750,00
700,00

56098

650,00

53588,51

46893

600,00

47278

46914

45090

550,00
38534

40000

37937

50832
47543

48922
45090
43339

47992
42985

38977
36047

500,00
31963
450,00
400,00
350,00

OUTROS MUNICPIOS DA RMSP

fonte: dados da EMBRAESP

22

TABOO DA
SERRA

SO BERNARDO
DO CAMPO

SO BERNARDO
DO CAMPO

SO BERNARDO
DO CAMPO

SO BERNARDO
DO CAMPO

SANTO ANDR

SANTO ANDR

SANTO ANDR

SANTO ANDR

OSASCO

OSASCO

OSASCO

MAU

GUARULHOS

FERRAZ DE
VASCONCELLOS

EMBU

DIADEMA

DIADEMA

COTIA

COTIA

COTIA

300,00

GRFICO 10
OUTROS MUNICPIOS DA RMSP - LANAMENTOS DE COOPERATIVAS HABITACIONAIS - PREO
POR M2 DE REA TIL, POR M2 DE REA TOTAL E PREO TOTAL DOS APARTAMENTOS DE 2
DORMITRIOS (1996/1997)
850,00
54496,65
800,00
750,00
700,00
650,00

45120,30

44509,00

US$

600,00
41930,00

550,00

39879,00

40485,00

39821,00

500,00

38306,00

450,00

37575,00

36156,00

35882,00

35803,00

400,00

33967,00
32960,00

32940,00

350,00

31208,00

33437,00
33293,00

300,00
250,00

26953,00

Preo Unidade US$ (2dormitrios)

OUTROS MUNICPIOS DA RMSP

fonte: dados da EMBRAESP

23

SO BERNARDO
DO CAMPO

SO BERNARDO
DO CAMPO

SANTO ANDR

SANTO ANDR

SO BERNARDO
DO CAMPO

Preo m2 rea Total (US$)

SANTO ANDR

OSASCO

OSASCO

OSASCO

OSASCO

MAU

MAU

JANDIRA

GUARULHOS

Preo m2 rea til (US$)

GUARULHOS

EMBU

COTIA

CARAPICUBA

CAIEIRAS

200,00

Quanto s faixas de preo dos produtos , se comparadas com a mdia do mercado, so


bastante favorveis. A tabela abaixo compara algumas mdias dos bairros com
empreendimentos de cooperativas. Para as unidades de trs dormitrios, h casos em que esta
diferena chega aproximadamente a 100% (Morumbi, Estrada de Campo Limpo e Alto da
Lapa). Porm, em outro extremo, encontramos bairros como Butant e Freguesia do , onde
esta diferena cai bastante, aproximando-se de 30%.
TABELA 6
MSP - LANAMENTOS DE COOPERATIVAS HABITACIONAIS - COMPARAO COM PREO
MDIO DO M2 DA REA TIL, POR BAIRROS (1996/1997) (em US$)

Bairros MSP

Alto da Lapa
Alto da Lapa
Butant
Freguesia do
Tatuap
Penha
Est. Campo Limpo
Morumbi

Preo do m2 da rea til


Relao
Apartamento de 2 dormitrios
Apartamento de 3 dormitrios
Merc/
Coop.
Mercado
Cooperativa
Mercado
Cooperativa
1381,50
964,42
43,25%
1692,00
1057,34
n/d
n/d
1692,00
868,56
n/d
n/d
1220,00
958,09
1107,90
845,67
31,01%
1278,90
811,93
n/d
n/d
1229,40
815,00
n/d
n/d
1339,20
723,01
n/d
n/d
1412,00
718,47
1277,10
744,44
71,55%
1542,60
744,90

Relao
Merc/
Coop.
60,02%
94,81%
27,38%
57,51%
50,85%
85,23%
96,54%
107,09%

fonte: EMBRAESP e Folha de So Paulo/ imveis 2/2/97

Quais foram as estratgias para reduo dos custos ?


Trs tipos de estratgias para reduo do custo de produo podem ser notados: no padro da
construo, no porte dos empreendimentos e na localizao dos terrenos.
Sobre o padro da construo, as estratgias para reduo do custo, que podem ser verificadas
na tabela 7 para o municpio de So Paulo, foram:
a) a reduo da rea construda total, pela diminuio de reas de circulao, de vagas de
garagem e demais reas condominiais. Isso se pode notar na grande maioria dos
empreendimentos. Na mdia dos empreendimentos por cooperativas de 2 dormitrios, a
relao entre a rea til e rea total de 0,7 - enquanto no conjunto do mercado no
perodo 90/95, essa relao era de 0,54. Nos empreendimentos por cooperativas de 3
dormitrios, a relao entre a rea til e rea total de 0,72 - enquanto no conjunto do
mercado no perodo 90/95, essa relao era de 0,53.
b) a rea til dos apartamentos de 3 dormitrios das cooperativas bastante menor que as
do restante do mercado. Esta reduo da ordem de 30%, caindo de 86,37 para 66,2 m2.
A diferena entre esta rea e a do apartamento de dois dormitrios, de somente 12,9 m2.
Isto nos leva a crer que pouca modificao feita planta bsica de dois dormitrios,
para alm do acrscimo de mais um banheiro e um dormitrio.
Nos outros municpios da RMSP o padro das cooperativas basicamente o mesmo. O
apartamento de dois dormitrios tem mais aproximadamente 2 m2 de rea e o de trs
dormitrios, tem mais cerca de 4 m2 em relao s mdias encontradas para o MSP.
24

TABELA 7
MSP - LANAMENTOS DE COOPERATIVAS HABITACIONAIS - COMPARAO COM PADRES
RESIDENCIAIS DO MERCADO DE INCORPORAES (1996/1997)

Apartamentos de 2 dormitrios

Preo total mdio (em US$)


Preo m2 de rea total
Preo m2 de rea til
rea total mdia (AT)
rea til mdia (AU)
Relao AU/AT

Apartamentos de 3 dormitrios

Mercado 90/95

Cooperativas
96/97

Mercado 90/95

Cooperativas
96/97

64.936,48
609
1.127,92
106,2
57,4
0,54

41.195,23
558,79
773,84
76,4
53,5
0,70

120.535,38
734
1.392,42
164,03
86,37
0,53

52.725,14
587
797,74
92,0
66,2
0,72

fonte: dados da EMBRAESP

Com relao ao porte dos empreendimentos:


As cooperativas precisam de terrenos com porte maior, para viabilizar a estratgia de entregas
por etapas. Em geral, so de porte mdio, maior que os outros empreendimentos do mercado.
Como observado anteriormente, este item se relaciona busca de localizaes mais
perifricas, onde h terrenos maiores, o que por sua vez tambm tem a ver com a
concentrao das cooperativas em outros municpios da RMSP e em bairros perifricos de
So Paulo.
TABELA 8
MSP - LANAMENTOS DE COOPERATIVAS HABITACIONAIS - PORTE DOS EMPREENDIMENTOS
SEGUNDO NMERO DE BLOCOS (1996/1997)
Porte dos
empreendimentos
25 blocos
Entre 11 e 25 blocos
Entre 6 e 10 blocos
at 5 blocos
Total

Nmero de
empreendimentos
1
6
9
11
27

% de unidades lanadas
8,6
32,9
40,3
18,2
100

fonte: dados da EMBRAESP

Analisando o porte dos empreendimentos segundo o nmero de blocos e a sua verticalizao,


no MSP, o maior empreendimento se situa no Jaguar, com 25 blocos de dez andares e mil
unidades (Cooperativa Habitacional Nosso Teto). J os menores, apesar de sempre
verticalizados, acima de oito andares, possuem entre cinco e dois blocos. O nmero de
unidades varia entre 343 (Alto da Lapa) e 80 (Vila Formosa). A tabela e o grfico abaixo
possibilitam acompanhar estas caractersticas. Outro aspecto a ser observado que em bairros
como Guaianazes, Itaim Paulista e Itaquera, esta tipologia verticalizada e com vrios blocos,
ocupando grandes terrenos, contrasta com o assentamento horizontal de lotes autoconstrudos
predominantes na regio.

25

GRFICO 11
MSP - LANAMENTOS DE COOPERATIVAS HABITACIONAIS - UNIDADES, NMERO DE BLOCOS
E NMERO DE ANDARES, POR BAIRROS (1996/1997)

26
1000

24

Nmero de Blocos
Nmero de Andares
Nmero de Unidades

900

22

864

768

20
18

629

676

16

576

14
12
10

608
400

468
320

343

384

327

294

8
6

520

546

592

240

264
92

152

148

108

200
168
80

V. N.
CACHOEIRINHA

V. MARIA

V. N.
CACHOEIRINHA

V. FORMOSA

V. FORMOSA

TATUAP

PIRITUBA

PENHA

PEDREIRA

PARQUE BRISTOL

MORUMBI

MORUMBI

JAGUAR

MORRO
GRANDE(F)

ITAQUERA

ITAQUERA

ITAQUERA

ITAQUERA

ITAIM PAULISTA

GUAIANAZES

FREGUESIA DO

EST. CAMPO
LIMPO

CANGABA

CAPELA DO
SOCORRO

BUTANT

ALTO DA LAPA

ALTO DA LAPA

BAIRROS DO MSP

fonte: dados da EMBRAESP

Nos demais municpios da RMSP, na tipologia dois dormitrios, o lanamento de maior porte
est localizado em Osasco, com 2811 apartamentos, em 37 blocos de doze andares
(Cooperativa Habitacional So Cristovo). Em Caieiras, outro grande empreendimento,
porm com menor verticalizao (5 andares), foi lanado com 1380 unidades tambm de dois
dormitrios, em 69 blocos (Cooperativa Habitacional Cooper Ville). Em So Bernardo, est
sendo construdo um empreendimento de 1875 unidades, de dois dormitrios, com blocos de
quinze andares (INOCOOP Bandeirantes). Outras ocorrncias de grande porte ainda podem
ser encontradas, como mostrado no grfico 8. No entanto, lanamentos de menor porte
tambm existem; neles esto localizadas 13,5 % dos apartamentos ofertados, conforme a
tabela que se segue.
TABELA 9
RMSP - LANAMENTOS DE COOPERATIVAS HABITACIONAIS - PORTE DOS EMPREENDIMENTOS
SEGUNDO NMERO DE BLOCOS (1996/1997)
Porte dos
empreendimentos
Mais de 40 blocos
Entre 21 e 40 blocos
Entre 11 e 20 blocos
Entre 6 e 10 blocos
At 5 blocos
Total

Nmero de
empreendimentos
1
3
8
9
14
35

% de unidades lanadas
7,5
28,6
34,0
16,5
13,5
100,1

fonte: dados da EMBRAESP

26

GRFICO 12
RMSP - LANAMENTOS DE COOPERATIVAS HABITACIONAIS - UNIDADES,
BLOCOS E NMERO DE ANDARES, POR MUNICPIOS (1996/1997)

70

2811

NMERO DE

Nmero de Blocos
Nmero de Andares
Nmero de Unidades

65
60
55
50

1875

45
40
35

1436

1380

1248

30
25

960

20

692
312

15

189

10

240

168

480

602 162

192

352416

288

160

1020

288

240

504
160
160

124

140 476
268

256

180

280
180
124

72

TABOO DA
SERRA

SO BERNARDO
DO CAMPO

SO BERNARDO
DO CAMPO

SO BERNARDO
DO CAMPO

SANTO ANDR

SANTO ANDR

SANTO ANDR

OSASCO

OSASCO

OSASCO

MAU

MAU

GUARULHOS

GUARULHOS

EMBU

DIADEMA

COTIA

CAIEIRAS

OUTROS MUNICPIOS DA RMSP

fonte: dados da EMBRAESP

Com relao localizao dos terrenos:


As cooperativas esto indo procurar terrenos em zonas onde o valor ainda muito baixo,
como a extrema periferia leste e norte do municpio de So Paulo e reas longe dos centros
dos municpios vizinhos. Como j dissemos, 70% das unidades esto em empreendimentos
fora do municpio de So Paulo atendendo principalmente - segundo vrios depoimentos uma demanda que vem da capital. Em So Paulo, 26,08 % esto na chamada zona leste II, em
Itaquera, Itaim Paulista e Guaianazes; 13,18% em Pirituba e Freguesia do ; 13,64% esto
em Campo Limpo, Socorro e Pedreira.
A localizao perifrica se associa tambm busca de reas maiores. No MSP, reas com
mercado mais consolidado e bem servidas de infra-estrutura urbana, como Alto da Lapa,
Tatuap, Vila Maria e Morumbi, so bairros nos quais as cooperativas lanaram
empreendimentos de pequeno porte, cujos terrenos so mais caros e menores, todos com
menos de 10.000 m2. Os terrenos das cooperativas da Penha e do tm por volta de 20.000m2.
Os situados nos bairros mais distantes, Freguesia do , Itaquera, Estrada do Campo Limpo ,
Vila Nova Cachoeirinha, Itaim Paulista, entre outros, so muito maiores, com mais de 25.000
m2 e at 63.000 m2.

27

GRFICO 13
MSP - LANAMENTOS DE COOPERATIVAS HABITACIONAIS - NMERO DE EMPREENDIMENTOS
SEGUNDO TAMANHO DOS TERRENOS (1996/1997)
Nmero de Empreendimentos-MSP

a<5000
15%

80000>a>40000
11%

10000>a>5000
19%
40000>a>20000
33%
20000>a>10000
22%

fonte: dados da EMBRAESP

GRFICO 14
OUTROS MUNICPIOS DA RMSP - LANAMENTOS DE COOPERATIVAS HABITACIONAIS NMERO DE EMPREENDIMENTOS SEGUNDO TAMANHO DOS TERRENOS (1996/1997)
Nmero de Empreendimentos- RMSP

a<5000
20%

a>80000
9%

10000>a>=5000
23%

80000>a>40000
14%

40000>a>20000
17%
20000>a>10000
17%

fonte: dados da EMBRAESP

Os grficos 13 e 14 mostram como as cooperativas preferem os terrenos grandes. Esta


tendncia mais acentuada em outros municpios da RMSP do que em So Paulo. Os maiores
terrenos esto situados em Osasco, com 258.000 m2, em Caieiras, com 148.000 m2 e So
Bernardo do Campo , com 91.247 m2. Nota-se que terrenos com dimenses menores que
5.000 m2 so tambm aproveitados, como em Santo Andr, Guarulhos e Diadema. O grfico
abaixo, mostra que, no ano de 1996, as cooperativas, tendo construdo cerca da metade da
rea, ocuparam mais terrenos que o restante dos empreendimentos imobilirios, isto ,
utilizaram menores coeficientes de aproveitamento.
A tabela 7, mostrada anteriormente, nos permite tambm comparar os preos por m2 de rea
til e de rea total no mercado 90/95 e nas ofertas por cooperativa no municpio de So Paulo.
evidente que os preos do m2 de rea til so bem mais baixos nas cooperativas do que no
restante do mercado, devido reduo da rea total de construo. Observamos que o preo
do m2 de rea total dos apartamentos de 3 dormitrios teve uma reduo importante (25%);
28

mas o mesmo no aconteceu com o dos apartamentos de 2 dormitrios, onde a reduo foi de
apenas 9%. Destes, apenas 21,3% ( 1.192 apartamentos) tm preo inferior a US$ 35 mil,
conforme se observa na tabela 10, abaixo. Todos os apartamentos de 3 dormitrios tm preo
superior a US$ 40 mil, sendo que 51,3% se situam na faixa entre US$ 50 mil e US$ 60 mil.
GRFICO 15
RMSP - LANAMENTOS DE COOPERATIVAS HABITACIONAIS E DEMAIS EMPREENDIMENTOS:
COMPARAO ENTRE REAS CONSTRUDAS TOTAIS E REAS DOS TERRENOS (1996/1997)

4500000
4000000
COOPERAT IVA

3500000

NO COOPERAT IVA

M2

3000000
2500000
2000000
1500000
1000000
500000
0
REA TIL

REA TO TAL

TERRENO

fonte: dados da EMBRAESP

Nos outros municpios da RMSP, os preos so cerca de 12 % menores, na mdia, do que em


So Paulo. Entre os apartamentos de 2 dormitrios, encontram-se 43,38% (4769 aptos) com
preo inferior a US$ 35 mil; e 55,49% (6100 aptos) entre US$ 35 mil e US$ 45 mil. Quanto
aos de 3 dormitrios, cerca de 13,14% (978 aptos) custam menos de US$ 40 mil; a grande
maioria, 73,08% (5438 aptos) custam entre US$ 45 mil e US$ 55 mil.

TABELA 10
MSP - LANAMENTOS DE COOPERATIVAS, SEGUNDO FAIXAS DE PREO (1996/97)
Unidades de 2 dormitrios
Preo da unidades
(us$)
75000>u>65000
65000>u>60000
60000>u>55000
55000>u>50000
50000>u>45000
45000>u>40000
40000>u>35000
35000>u>30000
30000>u>25000
Total

Nmero de
empreendimentos
1
2
4
5
4
3
0
0
0
19

% das unidades
2,1
11,8
29,1
22,2
12,7
22,1
0
0
0
100

fonte: dados da EMBRAESP

29

Unidades de 3 dormitrios
Nmero de
empreendimentos
0
1
0
1
3
3
7
1
1
17

% das unidades
0
2,7
0,0
14,0
11,4
11,6
39,0
11,4
9,9
100

Comparando os preos de comercializao dos programas habitacionais dos agentes


promotores pblicos, a CDHU e a COHAB/SP, com os da tabela acima, nota-se que seus
patamares esto bem abaixo daqueles dos produtos oferecidos pelas cooperativas. Alm disso,
seus planos de pagamento tm prazos maiores com parcelas menores. A COHAB/SP ofereceu
em 96/97 apartamentos de 43,45 m2, por R$ 27.543,00, em Guaianazes, Pirituba, e Pedreira,
com planos de pagamento de vinte anos, em mensalidades de R$ 232,14. J a CDHU, em
dezembro de 1996, ofereceu o apartamento de 45,35 m 2 por R$15868,59, em Brasilndia; por
R$18.558,28, em Campo Limpo; por R$14.454,00, em Francisco Morato; e por R$16.121,00,
em Mau.
Considerando que os terrenos so muito mais perifricos, o padro construtivo bem mais
simples, o financiamento custa menos e o sistema no supe lucro, mas apenas pagamento de
assessorias, a questo que se coloca se o preo das cooperativas no poderia ser menor.

ALGUMAS CONCLUSES SOBRE O MERCADO


Mesmo com a presena das cooperativas, o preo dos imveis novos venda ainda est muito
caro e no acessvel grande maioria das famlias. A tabela abaixo nos permite verificar que
apenas 29,9% dos apartamentos oferecidos em So Paulo desde a segunda metade do ano
passado tm preo inferior a 75 mil reais, e menos de 10% custam menos de 50 mil reais 29 .
TABELA 11
MSP. MERCADO IMOBILIRIO entre ago/96 e fev/97
Valor do imvel
at 50
de 50 a 75
de 75 a 125
de 125 a 250
acima de 250

Oferta no perodo
9,5 %
20,4 %
39,5 %
25,0 %
5,7 %

fonte: SINDUSCON/SP. Sumrio Econmico. Dados do SECOVI

significativo que ainda seja mais barato comprar um lote e construir (com mo-de-obra
paga) do que adquirir um apartamento na mesma regio de So Paulo (salvo se o lote for
passvel de utilizao em empreendimentos verticalizados). Mas para isso preciso ter o
dinheiro para o terreno vista e para avanar a construo em 2 anos 30 .
Quantas famlias podero pagar R$ 400 mensalmente alm de continuar pagando aluguel,
durante 2 anos e meio no mnimo? Isto significa uma despesa mnima de R$ 1000 com
habitao. Segundo a pesquisa OD-87, 52% das famlias moradoras em casas alugadas da
RMSP tinham renda at 8 salrios mnimos; cerca de 27%, entre 8 e 15 sm. Apenas 21%
recebiam mais de 15 s.m.
Os empreendimentos para classe mdia esto indo para reas pior servidas de transporte
pblico, de sistema virio, de infra-estrutura e servios de diversos tipos, deixando de
aproveitar a infra-estrutura instalada em reas mais centrais. Essa produo atende a famlias
de classe mdia que, apesar da perda poder aquisitivo, conseguem planejar suas despesas a
29

Segundo o Sumrio Econmico do SINDUSCON, de agosto/96 a fevereiro/97, apenas 972 apartamentos foram vendidos,
isto , menos de 139 por ms.
30
Declaraes de Roberto Capuano publicadas no jornal A Folha de So Paulo, 13/4/97

30

longo prazo, devido estabilidade da economia. Esses apartamentos so bem mais baratos
que os oferecidos pelo mercado em outras zonas, mas so muito mais caros do que as
unidades habitualmente oferecidas nesses bairros da extrema periferia. Sabe-se esses
lanamentos concorrem para a valorizao dos bairros perifricos, incidindo sobre imveis
existentes, terrenos vazios e aluguis. Estimulam a transformao de unidades residenciais
bem localizadas em comrcio, para suprir a necessidade dos novos moradores. Isso poder
melhorar os bairros, mas certamente provocar a sada dos moradores mais pobres.
Parece que o mercado - mesmo produzindo mais - continua atendendo s mesmas faixas
sociais que anteriormente podiam comprar ou alugar na cidade. S que os novos apartamentos
oferecidos so menores e mais longe. Para ampliar realmente o mercado, alm de ser
fundamental o aumento da renda dos compradores, o preo dos produtos ainda precisa baixar
muito. Para isso certamente ter que ser aumentada a oferta, melhorada a produtividade,
reduzida a incidncia do preo do terreno e diminudo o patamar de lucro.

31

Terceira parte
CARACTERIZAO DA PROVISO IRREGULAR DE MORADIAS
Como vimos no incio deste trabalho, a maior parte da populao paulistana no atendida
pelo mercado formal nem pelos programas pblicos de proviso. Uma parte busca a favela,
onde a obteno do terreno no se sujeita s normas legais de pagamento e transferncia da
propriedade. Outros compram lotes em loteamentos clandestinos, feitos em zonas
inadequadas e sem a infra-estrutura necessria, sem possibilidade de obter a documentao da
propriedade. Nestes dois casos, a construo da casa tambm feita de modo irregular. H
ainda os que habitam cmodos ou unidades precrias de aluguel, promovidos atravs da
subdiviso ilegal de imveis centrais ou da construo clandestina em lotes perifricos
(cortios).
Essas formas de produo irregular da moradia existem desde o incio do sculo, mas a
importncia relativa de cada uma tm-se alterado, de acordo com a variao dos preos
imobilirios e com as condies de emprego e renda da populao. A forma mais antiga de
habitao popular na cidade foi o cortio. Dos anos 40 at o fim dos anos 60, o loteamento
perifrico clandestino foi a grande soluo, possibilitando a obteno da casa prpria, atravs
da autoconstruo. Com o esgotamento dessa alternativa, cresceram as favelas e a moradia
alugada voltou a crescer, tornando-se importante mesmo nas zonas constitudas por
loteamentos populares. Os anos 80 e 90 mostram a luta da populao mais pobre para fugir do
aluguel, seja instalando-se nas favelas, participando de ocupaes organizadas ou
reivindicando solues de moradia junto aos rgos pblicos. A partir da segunda metade dos
anos 80, o parcelamento clandestino retomado, tendo as "associaes" como importantes
agentes promotores, a partir da compra coletiva de lotes. No seu conjunto, as modalidades
informais esto sendo transferidas cada vez mais para a periferia do municpio e para outros
municpios da RMSP. E essa periferizao est intimamente ligada ao avano da atividade
imobiliria, seja residencial, seja de comrcio/servios.
O grfico abaixo bem expressivo para explicar as dificuldades habitacionais da populao
assalariada.

M S P . E v o lu o d o p re o /m 2 d e te rre n o e d o s a l rio
m n im o

ndices (base 1959=100)

350
300
250
200
te r r e n o s
150

s a l r io s

100
50

fonte: KOWARICK e CAMPANRIO, 1994.

32

1991

1989

1987

1985

1983

1981

1979

1977

1975

1973

1971

1969

1967

1965

1963

1961

1959

Para compreender a expanso das solues irregulares baseadas no parcelamento clandestino


ou na invaso de terrenos preciso lembrar que a absoluta insegurana de trabalho (salrio,
desemprego, aposentadoria) e das condies contratuais da locao fazem com que a
populao trabalhadora (formal e informal) fuja do aluguel e faa qualquer sacrifcio pela
casa prpria. A permissividade face aos assentamentos irregulares constitui a nica sada
para a reproduo do sistema econmico. Neste trabalho, nos preocuparemos especialmente
com os aspectos fundirios dos assentamentos irregulares.
CORTIOS 31
O constitui-se numa habitao coletiva de aluguel, na forma de casares subdivididos nas
reas centrais; de vilas no anel intermedirio; ou de pequenos quartos agrupados em lotes
perifricos. Os cmodos alugados no possuem instalaes sanitrias privativas e o carter de
coletivo dado pela utilizao de banheiros, pias e tanques por famlias diferentes. A grande
parte dos cortios carateriza-se pelo baixo padro de conforto (congestionamento, umidade,
falta de ventilao, de insolao) e pela falta de privacidade.
Essa forma de proviso habitacional se faz sem licena de construo ou de uso e sem
atendimento s normas de habitabilidade, existindo os cortios que resultaram da
transformao de uso e os que foram construdos especialmente para esse fim. A forma de
explorao varia principalmente de acordo com a localizao. A maioria deles explorada
pelo proprietrio do imvel, sobretudo nos bairros da regio perifrica e intermediria; em
alguns casos, o proprietrio tambm mora no prprio cortio. Nas reas centrais, muito
grande a presena de sub-locadores, intermedirios, encarregados e at imobilirias. Os
proprietrios que no exploram diretamente, em geral procuram "ignorar" a atividade que se
desenvolve no seu imvel sub-locado.
Do ponto de vista da estratgia do morador, sobretudo o do trabalhador informal, o cortio lhe
permite escapar das exigncias para o aluguel no mercado formal: comprovao de renda,
fiador, documentao pessoal. "No h qualquer registro dos contratos de locao, ficando o
inquilino sujeito s arbitrariedades do locador ou seu preposto e das presses do mercado. O
"despejo" - expulso do morador pela alta dos aluguis - freqente" (PMSP, 1991). Os
valores cobrados so mais altos que os do mercado normal de aluguis, se considerarmos a
exigidade das reas dos cmodos de cortios 32 . A moradia em cortio custava ao seu
inquilino, no incio desta dcada, por volta de 80% de sua renda familiar e custava at 2,0 e
2,5 salrios mnimos, o que indica o alto custo dessa precria moradia. Alm do aluguel, os
moradores pagam taxas de gua e luz, que, por sua vez, constituem forma adicional de
explorao, pois os inquilinos no tm acesso s contas reais das concessionrias, que podem
ser cobradas arbitrariamente pelos encarregados ou proprietrios.
Os cortios localizam-se principalmente nos setores deteriorados das regies centrais ou nos
setores de concentrao de emprego de bairros intermedirios ou perifricos. Em 1993, a
FIPE estimou em 6% a populao paulistana moradora em cortios, nmero que no inclui os
cmodos de fundo de quintal mais perifricos. A quantificao dos cortios, seja por
cruzamento de dados do IBGE ou por outros levantamentos, no satisfatria. No entanto, a
31

Ver a respeito, Cortios em So Paulo: frente e verso ( PMSP, 1985) e o Relatrio Justificativo das ZEIS para o projeto de
Plano Diretor de 1991 (PMSP, 1991).
32
Ver a respeito Vinicius Caldeira Brant e outros. So Paulo: Trabalhar e Viver. 1989.

33

reduo dos domiclios de um cmodo e a reduo geral dos domiclios alugados, constatada
no censo de 1991, parece confirmar que os cortios esto diminuindo. Isso bastante claro em
tradicionais redutos de cortios no centro histrico.
A presena do cortio e as transformaes na sua localizao se explicam pela transformao
de usos nas diferentes zonas da cidade e pelos processos de valorizao ou desvalorizao
imobiliria. "Em alguns bairros centrais, como Campos Elseos e Liberdade, originalmente de
estratos altos ou mdios de populao, os cortios foram ao mesmo tempo reflexo da
"deteriorao" e indutores desse processo (...) De qualquer modo, o cortio nas suas vrias
formas se distribui pela cidade toda, combinando a oferta de imveis considerados
"desinteressantes" para outro uso e pela especulao imobiliria em determinados locais, com
a procura representada por faixas da populao com a renda insuficiente para consumir
moradia de melhor qualidade" (PMSP, 1991). A acessibilidade ao transporte coletivo outro
dos traos definidores dos imveis encortiados, mesmo quando se situam na periferia.

LOTEAMENTOS CLANDESTINOS
A maior parte da cidade foi formada a partir de loteamentos irregulares, que foram recebendo
melhorias mesmo antes da regularizao jurdica, em funo da capacidade de presso dos
moradores ou de interesses de loteadores. A execuo irregular de parcelamentos est ligada
as seguintes fatores principais 33 :
- o alto preo da terra em localizaes permitidas pelo zoneamento;
- as exigncias tcnico-urbansticas (tamanho de lotes, caractersticas do sistema virio,
percentagem de reas livres);
- as exigncias quanto execuo de infra-estruturas viria e de saneamento bsico;
- os procedimentos de aprovao (documentao exigida, prazos, taxas), que resultam
tambm em custos financeiros.
O loteamento popular sempre foi produzido e comercializado irregularmente, seja no
atendimento s exigncias urbansticas, seja quanto s normas de aprovao e registro. Isso
foi possvel pela falta de fiscalizao, pois ao poder pblico no interessava impedir essa
forma de moradia 34 . Essa irregularidade permitia reduzir ainda mais os custos de produo,
permitindo boa lucratividade e venda por preos compatveis com os salrios; o investimento
mnimo e a inflao relativamente previsvel permitiam o sistema de venda a longo prazo.
Desse modo, centenas de milhares de trabalhadores compraram seu lote e autoconstruram sua
casa-prpria. E esse processo permitiu a retirada do custo da habitao dos salrios.
A complexificao das normas de licenciamento e a exigncia de implantao de toda a infraestrutura no incio dos anos 70 (lei 7805/72) teve como efeito encarecer a produo dos lotes.
Mas, independente das exigncias de infra-estrutura, o aumento do preo da terra urbana e a
reduo drstica do salrio real tornaram o loteamento para famlias de baixa renda
praticamente impossvel. Desde o fim dos anos 70 os loteamentos clandestinos que se
produzem so sobretudo em zonas onde no so permitidos e onde o preo das glebas, por
isso mesmo, ainda relativamente baixo: reas rurais (Z8-100) e na rea de Proteo de
Mananciais, onde no devem ser implantados por causa dos solos frgeis e dos prejuzos
33
34

A questo dos loteamentos feitos sobre glebas griladas tambm muito importante, mas foge ao escopo deste trabalho.
Ver a respeito Ermnia Maricato. Metrpole na periferia do capitalismo. .1996.

34

ambientais. Aps a lei federal 6766/79 (lei Lehman), a legislao municipal de parcelamento
de 1981 introduziu 4 tipos de loteamentos. (L1, L2, L3 e L4), diferenciados quanto ao padro
e s exigncias em infra-estrutura. O chamado loteamento popular (L3) no teve sucesso.
Entre 1981 e 1990 apenas 14 loteamentos tipo L3 foram analisados, totalizando 4.200 lotes.
No incio dos anos 80 desenvolveu-se um processo de regularizao em massa de
loteamentos. Esse processo foi desacelerado desde 83 e praticamente paralisado entre 86 e 88,
sendo retomado e dinamizado em 89, com a organizao do Departamento de Regularizao
de Loteamentos -RESOLO na SEHAB. Ainda existe no RESOLO um grande nmero de
loteamentos irregulares ou em regularizao, com cerca de 1.200 mil lotes, sendo que perto de
80% abertos antes de 1972. Uma parte desses loteamentos formam as reas intermedirias ou
perifricas j bastante consolidadas, outros so ainda bastante desurbanizados. Como a
regularizao abrange os aspectos jurdicos (documentao da propriedade, compatibilidade
entre ttulos de venda e parcelamento da propriedade original) e fsicos (execuo da infraestrutura exigida), alguns loteamentos esto regularizados em parte, permitindo sua incluso
no cadastro TPCL 35 .
TABELA 12
MSP - LOTEAMENTOS REGULARIZADOS PELA PMSP ENTRE 1979 E 1996
Organismo/perodo
Colegiados (1979/1980)
SERLA (1981/1982)
SERLA (1983/1985)
PARSOLO (1986/1988)
RESOLO (1989/1996)
Total

nmero de loteamentos
142
1.635
690
207
n/d

nmero de lotes
9.497
180.788
113.196
14.222

superfcie (ha)
377,5
8.273,9
4.971,2
522,2

47.250

2.169,8

364.953

16.314,6

dados: SERLA (at 1985), PARSOLO (86 a 88) e RESOLO (89 a 96)

Na primeira metade dos anos 80 constatou-se uma reduo da abertura de novos loteamentos
clandestinos em So Paulo e grande expanso nas cidades vizinhas, mas eles voltaram a
aparecer na capital na segunda metade da dcada 36 . No entanto, nos loteamentos perifricos
regulares e em regularizao existem muitos lotes vazios. Em 1881, nos cinco loteamentos da
zona leste atingidos pelo programa PROPERIFERIA, havia cerca de 31% de lotes vagos; nos
11 da zona sul, esse nmero subia para 42,3%. Em 1985, o TPCL acusava um total de 5.643
hectares de lotes com menos de 500m2. Tratam-se de lotes - s vezes quadras inteiras - onde
o proprietrio no pode construir ou guarda para valorizao. Podem ser de proprietrios
individuais ou algum estoque de loteadores. Em S. Mateus, lotes menores que 500m2 vazios
representavam cerca de 19,2% da rea total de quadras do TPCL (significa loteamento regular
ou regularizado) - cerca de 14 mil lotes; em Pirituba , cerca de 6 mil lotes; em Campo Limpo,
cerca de 48 mil lotes. No entanto, os preos de lotes existentes em reas com algum
melhoramento ou em regularizao so demasiado caros para a demanda interessada na
autoconstruo. O Censo de 80 constatou que nos anos 70 havia aumentado muito o nmero
de unidades alugadas nos bairros mais perifricos, indicando que muitas famlias j no
podiam mais comprar. Outra prova que as favelas crescem nas reas verdes desses mesmos
loteamentos e que os novos parcelamentos clandestinos que surgem se localizam nos setores
menos urbanizados dos mesmos vetores da cidade.
35

Ver a respeito Helena M B Silva. Maltraada e Maltratada. Dissertao de Mestrado apresentada FAUUSP. 1990.
A partir de 1989, foi intensificada represso aos loteamentos irregulares - depois reforada com a criao do programa
SOS Mananciais - sendo que no perodo 89/92 foram feitas 98 denncias ao Ministrio Pblico, das quais resultaram 55
processos ingressados na Justia contra loteadores clandestinos.
36

35

A regularizao - muitas vezes ligada a investimentos pblicos e no do loteador - trouxe os


lotes, mesmo os mais precrios, para o mercado formal. Constata-se o surgimento de
construes individuais para maior renda. Em algumas zonas, a regularizao e as melhorias
permitiram a vinda de empreendimentos formais nos setores melhor localizados dos
loteamentos, inclusive com verticalizao. Algumas reas recm-regularizadas so a base
atual das novas frentes do mercado verticalizado: Parque Bristol, Vila Andrade, Penha,
Cidade Ademar, e outras. Segundo o Banco de Dados da EMURB: um lote de 250m2 no
Jardim ngela custa R$ 40 mil e R$ 18 mil no Graja. Lote de 125m2 no Valo Velho, R$ 8
mil; lote de 253 m2 na Cidade Ademar, R$39,9 mil; de 250 m2 em So Miguel, R$ 8 mil; de
255m2 em Pirituba, R$11 mil; de 25m2 na Cidade Lder, R$9 mil) (dados de 1995).
Atualmente as famlias organizadas em movimentos por moradia procuram comprar reas por
meio de escrituras coletivas, promovendo seu parcelamento em lotes individuais, geralmente
sem atender legislao. Essas compras ocorrem principalmente em zonas onde o terreno
mais barato porque a legislao municipal e estadual impedem o proprietrio de aproveitar
economicamente os terrenos (Z8100/1 e APM). Comprar uma cota de 80 m2 num loteamento
de associao em Pirituba custa R$ 5 mil. Sabe-se tambm que algumas "associaes
comunitrias" no passam de cobertura para parcelamentos especulativos, onde alguns
reservam vrios lotes para revender.
A tabela seguinte mostra que ainda existe uma demanda por lotes no municpio de So Paulo.
No entanto, quase tudo o que se produz so loteamentos clandestinos.
TABELA 13
MSP - LOTEAMENTOS APROVADOS, CLANDESTINOS E REGULARIZADOS - 1988/1996

Loteamentos
Nmero de lotes
Superfcie (ha)

Aprovados por
PARSOLO 37
23
12.991
835,29

Clandestinos
identificados
n/d
147.750
3311,75

Regularizados por
RESOLO
n/d
47.250
2169,77

fonte: RESOLO/SEHAB- 1997

A alterao da legislao e dos procedimentos permitiria produzir lotes regulares? Ainda


possvel produzir novos loteamentos populares nas reas permitidas do municpio?
A entidade que rene os empresrios de loteamento - AELO, defende a reduo das
exigncias de infra-estrutura nos loteamentos e a abertura das zonas de expanso urbana
(Z8/100) e de mananciais para atuao do setor. Desse modo, "poderiam voltar a fazer lotes
populares". Por um lado, exatamente nas reas de solos mais frgeis, no aconselhvel
implantar loteamentos sem redes de drenagem e pavimentao. Por outro lado, no parece
provvel que se possa voltar a fazer lotes populares pelos produtores formais no municpio mesmo que fosse possvel reduzir muito a infra-estrutura - devido ao preo das glebas.
Certamente pode haver algumas alteraes tcnicas e nos procedimentos que reduzam custos
de produo dos lotes e mesmo o tamanho mnimo. No entanto, o preo da terra em reas
urbanas perifricas, lindeiras a loteamentos ainda irregulares (ou em regularizao) j
excessivamente alto para seu aproveitamento em lotes populares, inclusive pela demanda por
37

Inclui loteamentos de recreio e loteamentos que criam lotes para conjuntos habitacionais.

36

terrenos para condomnios horizontais fechados (especialmente em outros municpios) e


cooperativas de classe mdia. Muitos desses terrenos so disputados para empreendimentos
antes com 4 e agora com at 12 pavimentos. O problema principal atualmente no o
padro definido pela lei para o loteamento, mas o preo da terra em reas urbanas.
Resolveria expandir a rea urbanizvel? Mesmo que isso no fosse desaconselhvel, por
aspectos ambientais, constata-se que o preo das glebas s baixo onde o loteamento
proibido. E por isso que os clandestinos se concentram a.
Mas o mais importante que no h falta de lotes populares no MSP, isto , existem lotes
pequenos vazios em loteamentos perifricos e intermedirios, regularizados e em
regularizao. Existem tambm lotes maiores que podem ser desdobrados, sem nenhum custo
de infra-estrutura. Seu preo que caro para quem pretende autoconstruir, e ainda mais sem
financiamento nem para o lote e nem para a construo. Por isso, o problema no como
fazer mais loteamentos, mas como resolver as carncias dos existentes e, ao mesmo tempo,
garantir sua ocupao pelas famlias que precisam de habitao.
Como permitir s famlias de baixa renda adquirir esses lotes evitando a abertura de novos,
em reas cada vez piores - ou a ida para as favelas? Um controle maior do processo de
remembramento e transformao de usos poderia evitar a valorizao, reduzindo a expulso e
permitindo a compra nas reas regularizadas por famlias de menor renda? Talvez sejam
viveis formas de consrcio com associaes ou proprietrios de terrenos; talvez
empreendimentos pblicos ou de associaes baseados no remembramento de lotes, com
densidade mdia mas sem verticalizao...De que forma isso poderia ser combinado com o
aumento de financiamentos para compra de lotes e para construo em terrenos prprios?
Como se v, o problema no a legislao de parcelamento; a gesto urbana em seu
conjunto e a articulao desta com a poltica habitacional.

FAVELAS E OCUPAES
Chama-se de favelas os assentamentos habitacionais precrios, formados a partir da ocupao
progressiva ou organizada de terrenos pblicos ou particulares. As favelas so um fenmeno
relativamente recente na cidade de So Paulo. O primeiro levantamento sistemtico 38 feito
pelo municpio (COBES) data de 1973, dando conta da existncia de 542 aglomerados,
14.650 barracos e 71.840 pessoas, o que correspondia a 1,2% do total da populao do
municpio. Em 1987, foi feito um censo - cujo principal objetivo era a retirada das favelas onde foram encontrados 1592 ncleos, com 150.452 domiclios e 812.764 pessoas, o que
corresponderia a cerca de 8,8 % da populao total. Em 1992, estimou-se que haviam mais
227 favelas, o que levaria a um total de 1805 ncleos. Em 1993, uma estimativa da FIPE para
a SEHAB calculou que a populao desses ncleos estaria em cerca de 1,9 milhes de
pessoas, correspondendo a 19,8% da populao total do municpio.
Segundo a pesquisa da FIPE, 49,9% das famlias entrevistadas declarou ter chegado favela
entre 1987 e 1993. As razes que explicam esse aumento expressivo da favela so diversos,
incluindo as dificuldades para manuteno da moradia anterior (38,7% declararam vir de
38

Este levantamento e os posteriores feitos ou encomendados pela prefeitura consideram ncleo de favela os que possuem 2
ou mais barracos.

37

casas alugadas e 8,8% da casa prpria) e a melhoria na oferta de servios pblicos,


transformando a favela em uma alternativa menos precria que alguns anos atrs 39 .
A renda da populao favelada vem aumentando. Em 1980, 48,3% das famlias tinham renda
at 2sm; no havia famlias com renda superior a 5sm. Em 87, 28,2% das famlias tinham
renda at 2sm e 24,1% possuiam renda de 5 e mais salrios mnimos; em 1993, levantamento
indicou que apenas 18,2 tm renda at 2 s.m. e 2,1 no tm renda; as famlias com 5 e mais
s.m. chegam a 34,6%. A qualidade da moradia tambm vem melhorando, como mostra o
quadro abaixo.
TABELA 14
MSP - CARACTERIZAO DOS DOMICLIOS FAVELADOS (1980, 1987, 1993)
INDICADORES
Construo em alvenaria
Cobertura com laje
Sanitrio unifamiliar
Domiclios com mais de 2 cmodos
Domiclios com apenas 1 cmodo
Famlias com renda at 2 SM
Famlias com renda superior a 4 SM
fonte: TASCHNER, 1995.

1980
2,4%
n/c
55,7%
n/c
30,9%
43,8%
7,7%

1987
50,5%
7,0%
86,4%
n/c
23,2%
26,2%
29,4%

1993
74,2%
24,5%
92,5%
51,9%
13,6%
18,2%
46,9%

As favelas situadas nas reas mais perifricas foram as que cresceram muito mais entre os
anos de 1973 e 1987. Em 1987, 52,21% dos domiclios e da populao favelada situavam-se
no anel perifrico; 47 % no anel intermedirio e apenas 0,8% no anel central. 16,2% dos
barracos recenseados em 1987 situavam-se na rea de Proteo dos Mananciais, distribudos
em 306 favelas. Em 1993, o maior crescimento foi nas reas mais perifricas da regio norte,
embora a zona sul ainda concentre a maior parte da populao favelada.
TABELA 15
MSP. CRESCIMENTO DOS DOMICLIOS EM FAVELAS (1973/1987)
Distribuio Distribuio Distribuio Distribuio Crescimento
ZONAS/HABI 40
em 1973

Norte
Sul
Leste
Sudeste
Centro
Total MSP

3216
4161
1494
4448
1185
14504

% 1973

em 1987

% 1987

22,1%
28,7%
10,3%
30,7%
8,2%
100,0%

24537
72771
23048
28614
1482
150452

16,3%
48,4%
15,3%
19,0%
1,0%
100,0%

1973/1987

664%
1649%
1143%
543%
25%

fontes: Veras e Taschner, 1990.

39
Suzana Pasternak Taschner. So Paulo: em busca de local onde morar. in: Relatrio Final da Comisso Especial de
Estudos da Habitao no Municpio de So Paulo. 1995
40
A zona norte compreende as AR de Freguesia do , Pirituba/Perus, Santana/Tucuruvi e Vila Maria/Vila Guilherme; a zona
sul, as Ar de Butant, Campo Limpo e SantoAmaro; a zona leste, as AR de Itaquera/Guaianazes, Penha e S.miguel/Ermelino
Matarazzo; a zona sudeste, as Ar de Ipiranga, Mooca, Vila Mariana e Vila Prudente; e a zona centro, as AR de Lapa,
Pinheiros e S (diviso em Administraes Regionais (AR) vigente em 87).

38

A maioria das favelas de So Paulo resultado de um processo de ocupao gradual (84,8%,


segundo a pesquisa FIPE). Algumas favelas mais antigas comearam com barracos colocados
nas reas livres (j doadas ou no ao municpio) pelos loteadores e, posteriormente, pelos
rgos assistenciais do municpio, dando incio a ncleos maiores. Quando o loteamento
regularizado ou recebe melhorias acentuam-se os conflitos entre os interesses dos
proprietrios dos lotes e os favelados, em geral com nvel de renda e insero social
semelhante. Mas somente os vizinhos mais poderosos, em reas mais disputadas pelo
mercado, conseguiram viabilizar remoes de favelas, com diferentes instrumentos legais 41 .
As ocupaes organizadas comearam em 81, com vrias iniciativas em 84 e um processo
muito expressivo no incio de 87, na zona leste 42 . A maioria dos proprietrios particulares
invadidos
solicitam imediatamente reintegrao judicial de posse, dificultando a
consolidao das ocupaes. As ocupaes que conseguem permanecer se aproveitam de
restries legais da propriedade (esplios, grilagem). freqente que, nas ocupaes, os
movimentos tentem negociar a compra com os proprietrios, solicitando, s vezes, a
intermediao do poder pblico.
Segundo o Censo de 1987, 59% dos domiclios estavam localizados em reas municipais de
uso comum, 11% em reas particulares e 17% em reas de propriedade mista (municipal e
particular). Os restantes 13% situavam-se em reas pblicas federais ou estaduais. Desde os
anos 70, decresceu a ocupao de reas particulares e aumentou a de reas pblicas
municipais, como se pode verificar pela tabela abaixo. O maior nmero de favelas foi
formado no perodo 70/79.

TABELA 16
MSP. FAVELAS SEGUNDO PERODO DE FORMAO E TIPO DE PROPRIEDADE DO TERRENO
(1987)
Perodo de
Formao

at 1969
de 1970 a 1979
de 1980 a 1987
Existentes em 1987

Ncleos de
favelas
Nmero
(%)
415
821
356
1592

26,1
51,6
22,4
100,0

Domiclios recenseados em 1987 segundo


a propriedade do terreno

Nmero de domiclios segundo a


propriedade dos terrenos
particular municipal municipal
outros
e particular tipos e s/d
106
221
51
37
133
565
70
53
39
264
20
33
278
1.050
141
123
16.401

88.683

25.852

Domiclios em
favelas
Nmero
(%)
59.741
73.184
17.527
150.452

39,7
48,6
11,7
100,0

19.516

fonte: HABI/SEHAB - Censo de Favelas de 1987

Nas favelas consolidadas, as localizaes so crescentemente objeto de um mercado informal.


Em 1993, 13,8% dos chefes de famlia declararam haver pago o seu lote, contra 4,3% em
1987. Em mais de 90% das favelas pesquisadas foram encontradas placas de compra e venda,
sendo que 45,5% custava entre 10 e 20 salrios mnimos e 32,3% custava entre 20 e 50
salrios mnimos. Em 1993, 28,6% dos construtores declararam ter utilizado, total ou
41

Entre eles a Lei de Desfavelamento ou de Operaes Interligadas, de 1988; e a operao de guas Espraiadas
Foram ocupadas vrias reas, totalizando cerca de 100 ha., envolvendo mais de 50 proprietrios. A CDHU, que teve
tambm vrios terrenos invadidos, cadastrou 23 mil famlias. Segundo Veras e Taschner, 1990, nos anos de 1986 e 1987
foram cadastradas cerca de 50 mil famlias invasoras, envolvendo 240 mil pessoas.
42

39

parcialmente, mo-de-obra paga 43 . A remoo de favelas em reas centrais - por conta de


polticas ou de necessidade de obras - favoreceu o desenvolvimento de um mercado
especulativo de vendas e aluguel de barracos nas favelas que conseguiram permanecer
(Jaguar, Paraispolis etc), onde os preos de venda so altos e os valores de aluguel
semelhantes aos do entorno (jornal "O Estado de So Paulo"). O Censo de 1987 no constatou
mais do que 1,33 % de unidades alugadas. Em 1973 esse nmero era de 10,8% e, em 1980,
de 3,06% 44 .
Desde o fim dos anos 70, foram desenvolvidas polticas de melhorias nas favelas, com a
instalao de redes de gua e de eletricidade. No incio dos anos 80 algumas favelas
receberam outras obras de urbanizao. No perodo 1989-1992 desenvolveu-se um programa
de preveno e correo de riscos, assim como um importante programa de urbanizao,
incluindo pavimentao do sistema virio, saneamento bsico, drenagem, conteno de
encostas, iluminao pblica que beneficiou mais de 28 mil famlias, ou seja, 20% da
populao levantada em 1987.
A regularizao de favelas, j aceita em outras cidades brasileiras e de outros pases, enfrenta
fortes oposies em So Paulo. S 8 ncleos (470 unidades, 4,2 hectares) obtiveram
desafetao e autorizao da Cmara municipal para concesso de uso, sendo que projeto
apresentado pela prefeitura em 1990 (135 ncleos, 31 mil famlias, 235 hectares) ainda no
foi aprovado. Na discusso do projeto de lei do Plano Diretor de 1991, a proposta de Zonas
Especiais de Interesse Social - ZEIS, ligada regularizao de favelas, teve oposio tanto de
empresrios como de ambientalistas. A administrao municipal 1993/1996 iniciou um
programa de interveno que consiste fundamentalmente na substituio da totalidade ou de
parte dos barracos de algumas favelas por construes verticalizadas 45 , cuja avaliao tem
sido bastante contraditria. Se, por um lado, a ocupao irregular do terreno ser oficializada;
por outro, os novos imveis construdos tero valores muito superiores aos dos barracos
originais, produzindo alteraes importantes no mercado imobilirio local. J existe
constatao de forte valorizao no entorno, ligada no somente melhoria do padro com
expectativa de sada da populao atual da favela....
No h dvida que as favelas consolidadas - quando situadas em reas adequadas - devem ser
regularizadas, transformando-se em bairros integrados cidade, principalmente porque seus
moradores conquistaram esse espao com esforo e j investiram muitos recursos e sacrifcios
para obter a moradia. Mas... conveniente deixar que as favelas continuem a adensar-se ou
expandir-se, por falta de alternativas, visto que ocupam reas cada vez mais imprprias?

CONSTRUES IRREGULARES
As construes so feitas ou permanecem irregulares perante o cadastro municipal e perante o
registro pblico por diferentes motivos. Nas favelas, a irregularidade da ocupao que torna
qualquer edificao contrria lei. Nos loteamentos clandestinos ou irregulares, a aprovao
do projeto impossvel. nos lotes regulares ou regularizados que se pode observar a
irregularidade na construo que devida especificamente legislao de uso do solo ou aos
procedimentos de licenciamento adotados pela prefeitura 46 .
43

Tashner, 1995.
Veras e Taschner. 1990.
45
Segundo a SEHAB, 6.108 unidades concludas e 10.843 unidades em andamento at junho/97.
46
Sobre a questo da ambigidade da legislao e da arbitrariedade na sua aplicao, ver MARICATO , 1996.
44

40

As irregularidades so cometidas por todas as faixas de renda, no que respeita aos ndices
urbansticos (coeficiente de aproveitamento - CA e taxa de ocupao - TO), alturas de
empenas, recuos, etc. mesmo que tenham projeto de arquiteto, as plantas sejam aprovadas e
recebam habite-se. A maior parte da construo da moradia popular feita completamente
margem das normas e procedimentos e sem qualquer apoio de profissional para projeto ou
obra. As dificuldades para apresentar a planta na prefeitura esto nos custos de projeto e na
exigncia de responsvel tcnico, sabendo-se que os servios de plantas econmicas e de
apoio tcnico gratuito no existem na prtica. Alm disso, as normas de ocupao do lote s
permitem construir a rea igual do terreno (CA=1) e ocupar 50% da rea do lote (TO=0,5);
e impedem mais de uma unidade no lote, o que contraria frontalmente a estratgia da
autoconstruo, incluindo a possibilidade de obteno de rendas de aluguel. Em 1989, dos
346 mil imveis irregulares constantes do TPCL, cerca de 74% tinha rea menor que 125 m2.
Construes no aprovadas sujeitam o proprietrio do lote a multas das Administraes
Regionais. Sem o habite-se da prefeitura, o proprietrio no pode registrar o imvel
construdo no Cartrio de Imveis, o que lhe impede as transaes legais e a obteno de
financiamento. tambm o habite-se ou o certificado de regularidade, este por meio de
anistia, que permite constar do cadastro como regular.

Podemos concluir que as solues irregulares de moradia tm aumentado, inclusive


incorporando pessoas de renda mais alta do que nas dcada anteriores. Por outro lado,
tambm tm aumentado os custos das alternativas irregulares de aluguel e casa-prpria.
Algumas pessoas pagam caro para morar em situaes precrias e irregulares 47 . Todas essas
pessoas precisariam ser atendidas por programas pblicos de proviso? haveria uma parte
que poderia ter acesso ao mercado privado legal se ele se expandisse?

47

No terceiro ano do Plano Real, comemora-se que a inflao foi de 70%, mas o aumento de despesas com habitao foi de
285%.

41

Quadro sntese das formas irregulares de proviso habitacional

Tipo de soluo
irregular

Agente
promotor

Propriedade do
terreno do
assentamento

Cortios

Proprietrio do
imvel, ou
locatrio ou
intermedirio
Proprietrio ou
loteador

Geralmente regular no centro; nem


sempre, na
periferia
Sim, salvo em
Compra do lote
casos de grilagem

Loteamentos de
associaes (*)

Associaes
populares ou
intermedirios

Sim, geralmente
por escritura
coletiva

Moradias
irregulares em lotes
regulares
Favelas em reas
pblicas ou
particulares

Empreendedor ou Sim
o prprio
morador
Moradores ou
Os ocupantes no
intermedirios.
tm a propriedade
e geralmente
nenhuma
autorizao para
ocupar

Loteamentos
irregulares

Forma de
obteno do
lote familiar

Registro de
escritura do
lote familiar

Forma de
acesso
moradia

Licenciamento
da construo
ou do uso

Legislao contrariada

Pagamento de
aluguel

no tem licena
para funcionar

Autoconstruo
ou encomenda

no tem

-lei do inquilinato.
-legislao municipal de
uso
forma no prevista
- lei Lehman e municipal
de parcelamento

Autoconstruo
ou encomenda

no tem

Lei Lehman e municipal de


parcelamento

- aluguel
- autoconstruo
ou encomenda
Construo,
compra ou
aluguel da
moradia

no tem

Cdigo de edificaes e
zoneamento

no tem

Cdigo Civil, legislao de


parcelamento, uso e
ocupao

No tem
enquanto o
parcelamento no
for regularizado
Compra de lote
No tem
ou frao ideal da enquanto o
gleba
parcelamento no
for regularizado
Compra do lote
Sim

Ocupao ou
compra do ponto,
com ou sem a
moradia

Impossvel sem a
regularizao da
posse e do
parcelamento.

(*) Nesse tipo de parcelamento irregular, as figuras do agente promotor e do comprador de lote nem sempre se distinguem, para os efeitos da Lei Lehman.
Mas o desatendimento s normas urbansticas e aos procedimentos de aprovao o tornam semelhante aos loteamentos comuns. Para regularizao e registro se a zona o permitir - devero atender a condies mnimas de infra-estrutura. Na verdade trata-se de burla camuflada do vendedor contra a lei federal, mas o
parcelamento clandestino de responsabilidade de pessoas que compram. difcil imaginar a aplicao das penas da lei Lehman s famlias cuja renda no
lhe permite hoje mais do que comprar uma pequena quota-parte de uma gleba sem equipamentos nem infraestrutura.

42

PARTE 4
ALGUMAS CONSIDERAES SOBRE A GESTO DO USO DO SOLO E A OFERTA
HABITACIONAL FORMAL E IRREGULAR
No incio deste trabalho, vimos que, at os anos 90, a participao da produo feita conforme a
lei no conjunto da produo habitacional na cidade foi pequena, e teve um papel quase
insignificante nas regies mais perifricas da cidade. A compra de lotes em parcelamentos
clandestinos em reas protegidas e a ocupao de terrenos pblicos e particulares foram as
formas predominantes de acesso moradia para as faixas de menor renda, sendo que aumentou a
faixa de renda das famlias que precisaram recorrer favela. Os cortios e as favelas diminuram
nos bairros centrais; as favelas cresceram mais nas zonas mais perifricas, reduzindo as
vantagens locacionais destes tipos de moradia precria. Nos anos 90, a produo imobiliria
formal vem crescendo, o padro dos apartamento vem sendo simplificado e fala-se numa
popularizao do mercado. No entanto, constatamos que o mercado legal de moradias nos
anos 90 no atende s famlias com renda inferior a R$ 1,5 mil e que as famlias desta faixa
de renda s encontram apartamentos para comprar em zonas mais afastadas ou em outros
municpios. Desse modo, existe uma enorme parcela que continua excluda do mercado, tendo
que recorrer s solues irregulares, em zonas mais distantes, sem infra-estrutura e de maior
risco ambiental.
A oferta de moradias pelo poder pblico insuficiente, sendo que o total de unidades concludas
pela COHAB, HABI e pela CDHU entre 1965 e 1997 foi de cerca de 155 mil unidades no
municpio e mais cerca de 29 mil em outros municpios da Regio Metropolitana de So Paulo48 .
A despreocupao prtica de governo e de empresrios com a questo habitacional - em
que pesem os discursos - se apoia nas vlvulas de escape viabilizadas pela proviso
irregular. Se no houvesse a sada da moradia obtida com menor custo nas diferentes
modalidades - cortio, favela, loteamento clandestino, construo irregular - provavelmente os
salrios teriam que ser maiores e as polticas pblicas teriam que ser mais eficazes 49 , como na
maioria dos pases industrializados.
O principal contraponto aos assentamentos irregulares tem sido a disputa do mercado
legal pelas mesmas reas. o interesse do mercado que promove a sada das favelas e dos
cortios dos bairros mais centrais; e que impede a consolidao das ocupaes nos bairros em
valorizao. Por outro lado, a regularizao de loteamentos (por presso de moradores) traz
novas reas para o mercado formal e tende a aumentar o preo dos terrenos, reforando o crculo
vicioso.
Os investimentos pblicos em infra-estrutura e equipamentos, e na manuteno dos espaos
pblicos, tm grande influncia na valorizao diferenciada dos bairros; e sabemos que
historicamente eles tm se concentrado nas reas onde habita a populao de maior renda.
Quando as melhorias urbanas (especialmente a acessibilidade) se ampliam para bairros populares
elas tm por efeito tornar esses bairros mais atrativos para famlias de maior renda e para os
servios e empreendimentos a elas destinados. Os terrenos tendem a assumir os valores que so
compatveis com o tipo de apartamento para o qual existe uma demanda naquele bairro 50 e
tornar-se inviveis para empreendimentos voltados a produtos mais baratos. A valorizao se
48

Inclui cerca de 5.000 lotes urbanizados.


Ver a respeito trabalhos de Francisco de Oliveira, Maricato, Bonduki.
50
Sobre as interrelaes entre o preo dos terrenos e o mercado de construes, ver Granelle, org. L'articulation du foncier et de
l'immobilier. 1993
49

43

transmite ao conjunto dos imveis, para compra/venda e para aluguel. Esse fenmeno tem a ver
com a mudana de padro de bairros como a Vila Madalena, Santana, Tatuap, Sade e tantos
outros. Os cadernos imobilirios freqentemente trazem matrias sobre as novas frentes do
mercado imobilirio e seus efeitos (Penha, Parque Bristol, etc.). H bairros que mudam de nome
para melhor incorporar se novo status. Desse modo, os investimentos pblicos destinados a
melhorar a qualidade de vida da populao mais pobre podem ter como efeito contribuir para a
substituio da populao moradora por outra com maior renda.
Os dados demogrficos mostram que bairros mais ricos pararam de se adensar, embora a
produo imobiliria tenha sido intensa no mesmo perodo; os intermedirios cresceram
pouco e a periferia cresceu muito mais. Os dados do mercado imobilirio esto mostrando
uma expanso do mercado formal sobre novas reas, como conseqncia de uma demanda de
classe mdia. O mercado mais recente, especialmente as cooperativas, se expande na periferia
mais extrema do municpio e nos municpios vizinhos para atender a uma demanda paulistana
com renda entre 15 e 25 s.m. Por um lado, essa faixa de classe mdia no consegue ter acesso
moradia - nem por compra nem por aluguel - nos bairros centrais e intermedirios. Por outro
lado, os empreendimentos voltados a essa faixa de renda esto disputando espao com o
mercado irregular e com eventuais empreendimentos de menor custo na periferia.
Esse comportamento do mercado formal (preos altos, expanso pulverizada, expulso,
excluso) e do mercado irregular (clandestinidade, precariedade) so influenciados tanto
pela lgica dos investimentos pblicos como pela gesto do uso do solo.
A legislao de uso do solo do municpio est cheia de mecanismos que favorecem os produtos
imobilirios mais caros em detrimento dos mais populares, acentuando os efeitos da valorizao
da terra. Entre esse podem ser citados a frmula de Adiron (que permite aumentar gratuitamente
o coeficiente de aproveitamento com reduo das taxas de ocupao do solo); as vantagens para
os condomnios fechados (que no doam reas ao municpio); as facilidades para remembrar,
para alterar o uso residencial para comercial, para demolir residncias... Por outro lado, no h
instrumentos que garantam a permanncia de assentamentos populares ou que permitam obter
terrenos para construo de habitaes de interesse social nas zonas da cidade bem dotadas de
infra-estrutura e servios. Nem h instrumentos que estimulem a utilizao residencial de
terrenos e imveis vazios, ou mesmo a reciclagem de construes comerciais para uso
residencial.
Todos os processos descritos acima contribuem para escassear a oferta de moradias e para
aumentar o preos de terrenos; e acentuam as dificuldade para viabilizar um mercado privado
legal de produtos mais baratos, para empreendimentos por associaes e para uma poltica
pblica de habitao na cidade. Trata-se de uma regulamentao que favorece s parcelas de
maior renda da populao.
No entanto, no s simplificar ou desregulamentar....porque os instrumentos destinados a
reduzir o custo nem sempre tm como efeito reduzir o preo. Um exemplo disto o decreto
chamado HIS (31.601/92), que flexibiliza normas urbansticas visando reduo do custo e do
preo pago pelo beneficirio da moradia, para utilizao por promotores pblicos e cooperativas
atuando na faixa de interesse social 51 . A idia do HIS era possibilitar fazer habitao popular nas
51

Aps a elaborao do decreto de HIS - para promotores pblicos e cooperativas - foi feito um projeto de lei que abriria as
mesmas vantagens para todos os tipos de promotores interessados em produzir para uma demanda considerada de interesse
social, mas com controle do preo mximo, de modo que o subsdio dado pelo poder pblico revertesse em favor dos

44

zonas urbanizadas, inclusive na zona central, para onde so previstos benefcios excepcionais em
coeficientes de ocupao. Mas, as facilidades dadas pela legislao para cooperativas no esto
servindo para que elas construam nas zonas mais urbanizadas, onde reside a maioria dos seus
compradores (ou associados); nem nas zonas perifricas com preos compatveis para atender s
faixas de renda que al vivem em solues irregulares ou pagando aluguel. Por um lado, as
cooperativas que analisamos esto atuando na lgica de mercado... por outro lado, no existem
instrumentos que favoream a reduo de preos de terrenos mais centrais para
empreendimentos de interesse social.
Se o poder pblico quiser intervir positivamente para a ampliao do atendimento pelo mercado
legal e para a ampliao da populao atendida por solues legais auto-produzidas, feitas por
cooperativas e associaes - ser fundamental rever a regulamentao atual do mercado
formal e definir novas regras de uso do solo que favoream a moradia popular. Um desses
instrumentos seria a delimitao de reas - distribudas por toda a cidade - onde a produo de
novas unidades e a manuteno de habitao de baixo custo seria obrigatria para que a
propriedade cumprisse a sua funo social. Supe-se que os preos desses terrenos tenderiam a
baixar. Paralelamente, a produo pblica e privada massiva de novas unidades de interesse
social em reas centrais e em bairros intermedirios teria como efeito restringir a valorizao dos
imveis do entorno, permitindo a permanncia dos moradores atuais e novos empreendimentos
populares 52 .
Esses instrumentos municipais dependem de uma posio mais clara da legislao federal sobre
a regulamentao dos artigos constitucionais sobre a funo social da propriedade e outros,
em discusso desde a dcada de 80. Por outro lado, a poltica federal de financiamento
habitacional deveria ser coerente com a poltica fundiria, direcionando os recursos para
as faixas de renda e para as zonas prioritrias de atuao.
Alguns pases intervm no mercado de terras e no mercado imobilirio para garantir habitao
social, inclusive produzida pelo setor privado, seja definindo reas onde ela deve
obrigatoriamente ser feita, seja estabelecendo mecanismos de perequao para que a habitao
social tenha menor custo em reas de operaes urbanas mais complexas, entre outras formas.
Mas essas polticas dependem estreitamente da existncia de financiamento habitacional cujas
regras sejam compatveis com as da poltica fundiria.
Na nossa opinio, sem controlar esses aspectos no haver nem ampliao do mercado nem
da produo pblica no municpio.

So Paulo, Julho/1997

compradores. Este projeto, apesar de apoio e da participao dos empresrios - no foi votado. No entanto, alguns de seus
critrios esto na base do programa SIM da COHAB.
52
Um estudo da COHAB de 1990 conclui que seus conjuntos na extrema periferia tiveram como efeito fazer subir o preo de
glebas vizinhas. O mesmo estudo conclui que, quando se constroi HIS em reas j urbanizadas, ao contrrio, os conjuntos tm o
efeito de desvalorizar os terrenos vizinhos. Isso aconteceu na zona sul, perto dos conjuntos Adventistas, So Lus, Parque Ip e
Valo Velho, da COHAB; S.Bento e Feitio da Vila, da CDHU; e Monet, Paranapanema, de HABI (Relatrio do GT-3,
preparao do Plano Diretor /91, coordenado pelo eng. Jos Lus Bessa)

45

QUESTES PARA O DEBATE


Os agentes que j esto no mercado regular poderiam produzir para famlias de menor
renda? (venda e aluguel)
Parte dos promotores no mercado informal poderia produzir conforme normas legais? (se
estas fossem mais adequadas?)
Que papel pode ter a poltica fundiria municipal nestes dois sentidos? (abrir espao no
zoneamento para produtos mais populares; reduzir custos do licenciamento; instrumentos
para desovar terrenos?)
De que modo essas medidas poderiam influenciar (facilitar ou prejudicar) a produo
pblica?

46

BIBLIOGRAFIA

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1989.
Cmara Municipal de So Paulo (CMSP). Relatrio Final da Comisso Especial de Habitao
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GRANELLE, J.J., org. L'articulation du foncier et de l'immobilier. Paris, ADEF, 1993.
MARICATO, Erminia (org.). A produo capitalista da casa e da cidade no Brasil industrial.
So Paulo, Ed. Alfa Omega, 1979.
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1987. 1989
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PMSP/SEMPLA. Cortios em So Paulo: frente e verso. So Paulo, 1985.
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SILVA, H M B. "A regularizao de assentamentos populares: aspectos operacionais". trabalho
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FAUUSP. Setembro/1993.
SILVA, H M B. Maltratada e Maltraada: a interveno da Prefeitura de So Paulo para
regularizao da periferia da cidade aps a Lei Lehman. Dissertao de Mestrado
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SILVA, H M B. "Relaes entre o municpio e o setor privado na produo habitacional".
Trabalho programado apresentado no programa de doutorado da FAUUSP
SMOLKA, Martin. "Problematizando a interveno urbana: falcias, desafios e
constrangimentos". Trabalho apresentado no seminrio internacional Avaliao dos
instrumentos de Interveno Urbana. Setembro/1993.
TASCHNER, Suzana Pasternak e VERAS, Maura Pardini Bicudo. Evoluo e mudanas das
favelas Paulistanas. In: Espao e Debates n. 31, So Paulo, 1990.

47

MAPA 1
MSP - UNIDADES LANADAS PELO MERCADO IMOBILIRIO RESIDENCIAL, SEGUNDO A DIVISO
ATUAL DO MUNICPIO EM DISTRITOS CENSITRIOS

fonte: dados da EMBRAESP

(colagem)

48