Droit

de la construction
Partiel : pas de contrat de bail et socits de construction

Introduction au droit de la construction

I-/ Dfinition

Le droit de la construction est la branche du droit rgissant la ralisation d'ouvrages de
construction immobilire.

La discipline relve du droit priv et le droit de la construction s'intresse essentiellement
l'acte de construire, c'est--dire aux contrats de construction et aux responsabilits qui en
dcoulent.

Il y a plusieurs types de contrats de construction.

La matire se distingue des matires voisines en 1ier lieu l'gard du droit de l'urbanisme.

La distinction est assez claire.
- d'une part le droit de l'urbanisme relve du droit public, les recours sont de la
comptence des juridictions administratives alors que pour le droit de la construction
est attach au droit priv, aux juridictions de l'ordre juridique.

- Distinction dans la chronologie d'une opration de construction immobilire :
normalement les questions de l'urbanisme prcdent souvent la conclusion et
l'excution des contrats de construction et de la responsabilit en matire de
construction. Ce n'est pas toujours vrai dans les contrats de construction en matire
de maison individuelle. Il fut un temps o le code de l'urbanisme et le code de la
construction tait le mme publi par un dcret du 26 juillet 1954 avant d'tre
spars en deux codes par une loi du 30 juin 1970.

- Ce qui distingue les deux matires c'est leur objectif. Le droit de l'urbanisme met en
uvre une politique publique de gestion et surtout d'utilisation des sols alors que le
droit de la construction rgit les rapports de droit privs qui naissent l'occasion de
la construction.

Ces matires sont complmentaires car pour mener bien des programmes immobiliers, il
faut s'interroger en amont sur les questions relatives au droit de construire sur le sol.

II-/ Historique

On peut noter que le droit de la construction est une matire assez rcente et qui s'est
essentiellement dveloppe partir de la fin de la 2ime GM.

Auparavant c'taient les techniques civilistes des arts 1787 et suivants du code civil,
fondes sur les contrats de louage d'ouvrage qui prvalaient.

A la fin de la 2ime GM, il y a eu une volont de vouloir devenir propritaire surtout cause
de la chert des loyers. Il faut y ajouter le dveloppement de nouvelles techniques de
construction notamment pour les immeubles collectifs.

Il se posait aussi certains problmes juridiques notamment pour les propritaires de ces
immeubles collectifs. Ces personnes taient soumises aux rgles archaques de l'indivision.

Ainsi :
On a commenc dans un 1ier temps crer des socits de construction pour tre
soumis aux rgles de la socit et non plus aux rgles de l'indivision: cf. lgislation
de 1938.

- Les constructeurs de programme immobiliers deviennent des promoteurs
immobiliers,

- ils crent des socits de construction et vendent leurs parts sociales des
acqureurs.

- Apparait partir des annes 50 une nouvelle technique juridique : pour un
promoteur la plupart du temps il achte le terrain, construit les lots et les vend. Le
promoteur dispose de beaucoup d'argent.

- La rationalisation des moyens conomique incite les promoteurs la VFA : vente de
choses futures dont les effets c'est--dire le transfert de proprit et le paiement du
prix s'opre au fur et a mesure de l'avancement des travaux.

III-/ Les objectifs du droit de la construction

Le maitre d'ouvrage est la personne morale ou physique, publique ou prive,

propritaire ou affectataire du patrimoine immobilier pour le compte duquel vont
tre effectus des travaux.

alors que le maitre d'uvre est la personne morale ou physique publique ou prive,
charge de traduire en terme technique les besoins du maitre d'ouvrage et de les
raliser ou de les faire raliser.

La construction d'un ouvrage immobilier place l'acqureur devant deux (2) risques majeurs :
- 1ier risque : la construction ne tient pas ses promesses et se rvle dfectueuse voir
dangereuse en raison de l'incomptence ou de la cupidit du constructeur qui
souhaitant augmenter sa marge, recourt des matriaux de mauvaise qualit.
- 2nd risque : est l'inachvement de la construction par le constructeur ou, il n'a plus
les moyens financier de poursuivre le chantier.

Le droit de la construction permet de lutter contre ce flau de malfaon et autres

dommages de plusieurs faons.
- D'une part, travers le code civil ce sont les rgles lgales de responsabilit dictes
aux arts 1792 et suivants qui organisent une responsabilit objective des
constructeurs: architecte, entrepreneurs, promoteurs, vendeurs d'immeubles
construire sont tous tenus in soludum l'gard du maitre d'ouvrage pour les dfauts
de construction les plus graves.

- L'inachvement de la construction correspond au second risque. Il est d'autant plus
patent pour l'acheteur d'un immeuble construire. En droit de la construction, le
consommateur prend la posture de l'accdant la proprit et c'est pour cela que
l'on retrouve une partie importante du droit de la construction dans le code de la
construction et de l'habitation que l'on dnomme CCH. On trouve un statut
protecteur impratif applicable aux contrats du secteur de l'habitation notamment
lorsque l'acqureur est tenu de verser des fonds avant l'achvement du chantier.
Ce domaine s'appelle le secteur protg qui concerne la VFA, le contrat de
promotion immobilire et le CCMI.

IV-/ Les sources du droit de la construction

A l'origine, le droit de la construction tait une matire qui comme toute technique
contractuelle procde du code civil et ce titre le droit de la construction est rgi par les
articles 1779 1792-6 du code civil.

Avec l'essor de l'ordre public de protection, le droit de la construction a pris son essor. Dans
un 1ier temps : il a partag avec le droit de l'urbanisme le code de l'urbanisme et de la
construction et partir de 1978, il prend son indpendance pour devenir le CCH.

Le code civil reste cependant le corps de rgles o l'on trouve les principes communs de
construction immobilire : le rgime du louage d'ouvrage, les responsabilits spcifiques
aux constructeurs, le droit commun de la vente d'immeuble construire mais aussi le droit
des biens notamment travers les rgles de l'accession immobilire.
Prsentation du CCH : il dispose d'une partie lgislative et rglementaire, le tout forme un
corpus de rgles htrognes o se ctoient des rgles de construction, les contrats de
construction, les rgles relatives la responsabilit, les normes de scurit des ascenseurs
ou les portes automatiques de garages.

V-/ Les secteurs protgs de la construction immobilire

Les contrats relatifs au droit de la construction se partagent
- entre ceux du secteur protg
- et ceux du secteur dit libre.

Concrtement le secteur protg correspond l'ordre public de protection des acqureurs
d'immeubles construire.
Toutefois il faut cumulativement runir (3) conditions:

1ire condition : ce doit tre un immeuble usage d'habitation ou usage

professionnel et d'habitation. L'objectif tant de protger les personnes physiques
qui achtent pour se loger au moindre en partie. On se rfre aux stipulations
contractuelles, peu importe de savoir si on l'achte pour se loger soi mme ou que ce
soit une rsidence locative ou secondaire, il faut que la construction ne dpasse pas
plus de deux lots. L'accessoire suivant le principal, la vente du garage fait partie de la
construction.
2ime condition : le contrat doit avoir pour objet un transfert de proprit. Les rgles
du secteur protg ne sont pas limites la vente, il peut s'agir d'un change, d'un
apport en socit ou d'une cession de terrain contre une remise de lots.

3ime condition : il faut qu'il y ait des versements de fonds avant l'achvement de la
construction.

En cas de non respect des rgles impratives du secteur protg:
- consquence = la nullit du contrat
- et la consquence pnale pour le maitre d'uvre : chaque fois qu'il aura reu des
fonds alors qu'il na pas les garanties que le secteur protg lui impose.

LES CONTRATS DENTREPRISE

Deux (2) contrats de construction reoivent cette qualification :
- le louage d'ouvrage du code civil
- et le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) que l'on retrouve au
CCH.

Ces contrats ont en commun :
- l'excution d'une prestation au profit du maitre d'ouvrage en toute indpendance
- et moyennant une rmunration.

Concernant le contrat de louage d'ouvrage : on verra les gnralits mais surtout deux
contrats particuliers :
- le contrat d'architecte
- et le contrat de sous traitant.

Diffrence :
- Pour le contrat de louage d'ouvrage les rgles relvent du secteur libre,
- alors que le CCMI relve du secteur protg.

SECTION I-/ LE LOUAGE DOUVRAGE DE DROIT COMMUN

PARA 1 : DEFINITION

Il est rgi par les arts 1779 et suivants du code civil qui dispose : il existe trois (3) espces
principales de louage d'ouvrage d'individuel :

- le louage des gens de travail qui s'engagent au service de quelqu'un : c'est le contrat
de travail ;

- celui des voituriers tant par terre que par haut qui se chargent du transport des
personnes ou des marchandises ;

- la loi du 3 janvier 1957 : celui des architectes entrepreneurs d'ouvrages et
techniciens par suite d'tudes de vie ou march ".

On dit que les parties qui ont convenues au contrat de louage d'ouvrage sappellent des
locateurs d'ouvrages .

Au fil de la jurisprudence, les distinctions entre les diffrents contrats se sont dessines et le
contrat d'entreprise se distingue du contrat de travail par le lien de subordination qui
frappe le contrat de travail.

Le contrat louage d'ouvrage ou contrat d'entreprise est appel aussi marche priv de
travaux et constitue le droit commun des constructeurs.

La responsabilit et la garantie dcennale, biennale et de parfait achvement sont traites
dans le code civil comme les effets du louage d'ouvrage. Ensuite parce qu'il est l'outil
contractuel de base du secteur de la construction immobilire, le contrat d'entreprise peut
tre choisi toutes les fois o la loi n'impose pas la conclusion d'un contrat spcial
notamment d'un contrat de CMI.

PARA 2 : LES EFFETS DU CONTRAT DENTREPRISE

I-/ LE TRANSFERT DE PROPRIETE ET DES RISQUES

Contrairement la rgle applicable la vente, le contrat d'entreprise ne transfre pas la

proprit d'un ouvrage au maitre d'ouvrage.
Le contrat dentreprise nest pas translatif de proprit car au jour de sa conclusion, il y a
rien transfrer. La construction de l'ouvrage tant l'objet mme de l'obligation de
l'entrepreneur, en effet le transfert de la proprit de l'ouvrage obit aux rgles de
l'accession. Cette particularit rejaillit sur l'attribution de la charge des risques notamment
en cas de perte de l'ouvrage par cas fortuit.

A- LE TRANSFERT DE PROPRIETE

Le contrat d'entreprise suppose que le maitre de l'ouvrage dispose d'un droit de proprit
ou d'un droit rel immobilier sur le sol qui accueille la construction.

Conformment l'art 551 du code civil qui prcise que : tous ce qui s'unit et s'incorpore
la chose appartient au propritaire , le maitre d'ouvrage acquiert la proprit au fur et
mesure de la ralisation et de l'incorporation des matriaux l'ouvrage .

L'art 551 n'tant pas d'ordre public, les parties peuvent y droger et choisir une autre
solution pour dterminer le moment du transfert de proprit.

B- LE TRANSFERT DES RISQUES

Selon la thorie des risques : si la perte de la chose est due une mauvaise excution du
contrat, il s'agit ici des rgles relatives la responsabilit et non celle des risques.

Concernant la fourniture des matriaux de construction par l'entrepreneur : selon l'art 1788
du code civil lorsque l'entrepreneur ralise un ouvrage avec des produits et matires qu'il
fournit, il en supporte la perte qui arrive avant la livraison sauf sil avait mis en demeure le
maitre de recevoir les travaux .

Le maitre est devenu propritaire de tout ou partie d'ouvrage mais pourtant c'est
l'entrepreneur qui supporte seul le risque de perte de la chose jusqu' la livraison.

Cette imputation des risques au constructeur s'explique par le fait qu'il a la maitrise du
chantier.

Lorsque l'entrepreneur est charg non de raliser une construction neuve mais d'agrandir de
surlever ou de rhabiliter un btiment existant : l'art 1788 du code civil se pose avec une
acuit particulire car en rgle gnrale : la perte ne s'arrte pas aux matriaux fournis
mais elle s'tend l'existant lui mme .

II-/ LES OBLIGATIONS DES PARTIES

A- EXECUTER UN OUVRAGE CONFORME

1- Lentrepreneur doit dlivrer au maitre de l'ouvrage une construction conforme l'usage
auquel elle est destine.
- En 1ier lieu elle doit respecter les rgles de l'art : l'entrepreneur doit utiliser du
matriel adapts, des matriaux de bonne qualit et respecter les rgles de l'art de
construire . A cet effet il existe une nomenclature des normes techniques de
construction : ce sont les DTU : documents techniques unifis.

- Elle doit respecter les dlais : il appartient l'entrepreneur d'excuter l'ouvrage
promis en respectant le dlai de livraison contractuellement fix.
Les pnalits de retard : en cas de retard de livraison des pnalits sont
gnralement prvues dans le contrat soit en % du montant du prix des travaux
soit en valeur absolue. Elles se cumulent avec les dommages et intrts. Comme les
pnalits de retard constituent une clause pnale fixant forfaitairement le montant
des dommages et intrts dus pour retard de livraison, leur paiement ne peut pas
s'accompagner d'un condamnation des dommages et intrts moratoires ce qui

viendrait rparer deux fois le mme prjudice. Cette rgle rsulte dun arrt de la
3ime ch. civile du 8 juin 2010.

2- Lentrepreneur a une obligation d'information : obligation phare des architectes et des
entrepreneurs car il ont une matire technique et le maitre d'ouvrage est quelqu'un de
profane.
Cette obligation dpasse le cadre de l'information, c'est plutt une obligation de conseil.
- Obligation d'info : on doit dlivrer des renseignements objectifs sur l'achat.
- Obligation de conseil : on doit donner notre avis. Elle est greffe sur l'obligation de
construire selon les rgles de l'art comme un accessoire indispensable de
l'obligation de bien construire. Le maitre de l'ouvrage doit linformer des risques du
sol ce qui impose de faire des tudes de sol; information des problmes techniques
ou esthtiques selon la conception choisie. L'information qu'il reoit doit l'clairer
sur le choix des matriaux, des techniques, des entreprises mais galement sur la
rglementation applicable.

B- OBLIGATION DE PAYER LE PRIX

Cette obligation qui incombe au maitre d'ouvrage.

Le contrat d'entreprise est prsum tre conclu titre onreux mme si le prix n'en est
pas un lment essentiel contrairement ce qu'il est pour la vente : art 1583 du code
civil. Les parties peuvent donc conclure le contrat et en commencer l'excution alors que le
prix n'est pas encore prcisment fix.
La prestation de l'entrepreneur peut elle-mme ne pas tre dtermine l'avance dans
toute son tendue.

Il est donc naturel de laisser aux parties la libert de fixer le prix dfinitif l'achvement de
l'ouvrage.
- Dans le louage d'ouvrage de droit commun : le prix peut donc tre fix
l'achvement d'ouvrage
- par contre dans les contrats des secteurs protgs : le principe est toujours celui
d'un prix forfaitaire dtermin de manire globale et dfini la conclusion du
contrat : art L231-2 du CCH pour les CCMI.

1) Mthodes de fixation du prix

a- Fixation du prix lachvement des travaux
Le calcul du prix dfini l'achvement de l'ouvrage permet de le fixer au plus prs des
prestations rellement effectues par l'entrepreneur. Cette mthode peut prsenter une
certaine inscurit pour le maitre de l'ouvrage dans la mesure o elle peut dpasser ses
prvisions.

Il existe deux types de marchs prix non forfaitaire:
- on fixe le prix au mtr, le rglement est effectu en appliquant des prix unitaires
aux quantits rellement excutes.

La 2ime possibilit: le march sur dpenses contrle o l'entrepreneur est

rmunr sur la base de ses dpenses relles et contrles: main d'uvre,
matriaux, transports majores de certains % pour frais gnraux, impts et
bnfices.

b- Fixation du prix avant les travaux
On appelle cela le march forfait. Le propre du march forfait est de prvoir un prix
global et dfinitif pour l'ensemble de l'ouvrage au lieu d'une srie de prix pour chaque lot,
article ou travail. Les erreurs ventuellement commisses dans le calcul des divers lments
du prix sont donc assumes par l'entrepreneur, des rserves tant faites : des erreurs
matrielles qui peuvent toujours tre modifies.
Ainsi :
Avantage : Le march forfait offre au maitre de l'ouvrage la scurit de connaitre trs
exactement et en avance le prix qu'il paiera pour la prestation objet du contrat ce qui
naturellement le place l'abri des mauvaises surprises.
L'inconvnient est que le maitre peut tre confront un entrepreneur peu scrupuleux qui
emploierait des matriaux de moindre qualit, qui creuserait des fondations moins
profondes pour amliorer la rentabilit de l'opration.

L'entrepreneur peut sortir du forfait quand il y a un bouleversement de l'conomie du
contrat.
En effet, la cour de cassation a dcid qu'un changement dans l'objet du contrat qui en
bouleverse l'conomie fait cder le forfait parce qu'il dnature le caractre forfaitaire du
march initial. Il doit s'agir de :
- modifications apportes en cours d'excution des travaux qui en bouleverse la nature
- et le cot au regard des prvisions du march de sorte qu'elle lui font perdre son
caractre forfaitaire : arrt de la 3ime ch. civile du 8 mars 1995.
Ce sont des travaux agrandissant de faon significative la surface de l'ouvrage et donnant
lieu un permis de construire notificatif ou la dcision du maitre de l'ouvrage de construire
sur un autre terrain.
En cas de bouleversement de l'conomie du contrat : l'entrepreneur est donc en droit
d'exiger un supplment de prix condition de dmontrer :
- d'une part la ralit du bouleversement prtendu
- et d'autre part que les travaux ont t expressment demands par le maitre de
l'ouvrage avant leur ralisation ou que celui-ci les a accept sans quivoque aprs
la restitution.

L'art 1793 du code civil dispose que : lorsqu'un architecte ou un entrepreneur s'est charg
de la construction forfait d'un btiment, d'aprs un plan arrt et convenu avec le
propritaire du sol, il ne peut demander aucune augmentation de prix ni sous prtexte de la
demande d'augmentation de la main d'uvre et des matriaux ni sous celui de changement
ou d'augmentation faite sur se plan si ces changements ou augmentations n'ont pas t
autoriss par crit, et le prix convenu avec le propritaire .

Pour que cette rgle s'applique il faut que 4 conditions soient runies :
- le contrat conclu avec le propritaire du sol,
- le contrat porte sur la construction d'un btiment,

-
-

d'aprs un plan arrt et convenu avec le maitre d'ouvrage,

et pour un prix forfaitaire.

2) Paiement du prix

Il se fait gnralement de faon chelonne et au fur et mesure des travaux.

En cas de dpassement du dlai maximum prvu par la loi : l'entrepreneur peut suspendre
l'excution des travaux aprs une mise en demeure de son crancier reste infructueuse
l'issu d'un dlai de 15 jours.

3) Les garanties de paiement du prix

a- Versement direct
Lorsque le propritaire a recours un crdit spcifique en l'occurrence le crdit immobilier :
l'tablissement de crdit doit verser le montant du prt directement l'entrepreneur :
art 1799-1 alina 2 du code civil.
Ce prt est conditionn la nature affect du prt : en effet il sagit dun prt accord en
fonction d'un usage particulier.

b-Cautionnement
En l'absence de crdit spcifique ou pour la partie des travaux non finance par un crdit
spcifique : le maitre de l'ouvrage doit fournir l'entrepreneur un cautionnement solidaire
consenti par une banque.

Le maitre de l'ouvrage chappe toutefois cette obligation sil a pass le march pour son
propre compte et pour la satisfaction de besoins non professionnels.

c-Retenue de garantie du matre de louvrage
Au terme de l'art 1er de la loi du 16 juillet 1971 : le maitre de l'ouvrage est autoris
amputer sur chacun des acomptes verss l'entrepreneur une retenue gale au plus 5% de
leur montant .
Le texte indique que cette retenue garantie contractuellement l'excution des travaux pour
satisfaire le cas chant aux rserves faites la rception par le maitre de l'ouvrage.

Le maitre paiera le solde une fois les rserves leves. A chaque tranche, le maitre
d'ouvrage a le droit de payer 5% de la somme due, la fin 95% du prix a t pay.

L'entrepreneur et le maitre d'ouvrage se runissent et rceptionnent les travaux mais des
rserves peuvent tre mises. Les 5% doivent servir au maitre d'ouvrage inciter le
constructeur faire les travaux. Si la rception est sans rserve, le maitre d'ouvrage doit
verser les 5%.

C- LA RECEPTION

La rception marque la fin normale du contrat d'entreprise donc : une fois que l'on a
rceptionn le chantier le contrat s'arrt.

-
-

C'est l'opration par laquelle le maitre de l'ouvrage examine celui-ci pour vrifier la
qualit apparente du travail accompli.
Juridiquement c'est l'acte par lequel le maitre de l'ouvrage accepte l'ouvrage avec ou
sans rserves : cf. art 1792-6 alina 1 du code civil.

La rception purge l'ouvrage des malfaons ou non conformits apparentes que le maitre
n'a pas rserv dans le PV de rception. En application des arts 1792-4-1 et suivants du
code civil :
C'est galement le point de dpart unique des garanties du constructeur savoir :
- la garantie de parfait achvement,
- la garantie biennale et ensuite la garantie dcennale
- mais aussi de la responsabilit de droit commun applicable certains dsordres de
l'ouvrage apparus aprs la rception.

1) La procdure de rception

Au terme de l'art 1792-6 alina 1 du code civil : la rception est l'acte par lequel le maitre
de l'ouvrage dclare accepter l'ouvrage avec ou sans rserves.

Elle intervient :
- la demande de la partie la plus diligente
- soit l'amiable
- soit dfaut de manire juridique.

Elle est en tout tat de cause, prononce contradictoirement.

a- Les parties la rception

La rception est prsente dans le code civil comme un acte unilatral manifestant la
volont du maitre de l'ouvrage de recevoir les travaux si besoin en mettant des rserves.

Donc celui-ci est le seul habilit la signer et ne peut tre engag par un PV de rception
sign par le constructeur en son absence, sauf sil a mandat quelqu'un pour le
reprsenter. En effet, il peut confier cette charge son architecte ou un ingnieur conseil
et lui donner pouvoir spcial pour recevoir les travaux en son nom et pour son compte.

b- Procdure contradictoire

Lart 1792-6 al 1 in fine du code civil exige que la rception soit prononce
contradictoirement afin de prserver le droit des parties concernes.

La rception sans rserves rend exigible le solde du prix notamment les 95% mais cela
exonre les entrepreneurs des vices et des dfauts apparents. Indpendamment des
rserves, la rception met galement fin aux pnalits de retard.

A dfaut de contradiction : la rception est inopposable la partie qui tait absente.

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c- La date de la rception

C'est souvent l'entrepreneur qui invite par crit le maitre d'ouvrage procder la
rception lorsqu'il juge la construction acheve, conforme aux prescriptions
contractuelles.

Un diffrent entre les parties sur l'achvement de l'ouvrage n'empche pas de procder
la rception puisque la loi prvoit que le maitre peut l'assortir d'une rserve.

- La construction doit tre acheve.
- Ces rserves doivent concerner des malfaons ou des dfauts de construction
mineurs.
Quid de l'abandon du chantier par l'entrepreneur ?

d- Les formes de la rception

La rception expresse constitue le mode normal mais la JP autorise la rception tacite et
judiciaire.

La rception expresse
La loi de 1978 ne rglemente pas la forme de la rception expresse, mais elle est :
- gnralement constate dans un PV dat
- et signe par le maitre d'ouvrage
- et vis par l'entrepreneur pour tablir son caractre contradictoire.

L'crit nest pas obligatoire pour toute somme infrieure 1500 euros sauf dans les CCMI
avec fourniture de plans. Mais un crit est toujours prfrable pour viter les litiges sur la
preuve de rception, sa date ou encore le nombre et la nature des rserves.

La rception tacite
La jurisprudence admet toujours la validit de la rception tacite si la volont univoque du
maitre de l'ouvrage de recevoir les travaux et le caractre contradictoire de la rception
sont runis.
Il ny a pas de procdure de rception expresse. Le caractre non quivoque de recevoir les
travaux se dduit par :
- une prise de possession des lieux
- laquelle s'ajoutent un paiement intgral du prix et la signature de la dclaration
d'achvement des travaux car celui qui paye la retenue de garantie et prend
possession de l'ouvrage est cens vouloir l'accepter.

La prise de possession ne manifeste cependant pas toujours une volont univoque du maitre
de l'ouvrage car parfois elle peut s'expliquer par un besoin de rentabiliser un local
professionnel ou encore par l'obligation de librer un logement dont le bail arrive
expiration.
Dans ces circonstances : la prise de possession des lieux ne vaut pas rception tacite quand
bien mme elle s'accompagne du paiement intgral du prix.

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Pour chapper la censure de la cour de cassation : les juges du fonds doivent faire
apparaitre dans leurs motivations que la prise de possession et le paiement intgral du
prix caractrisent bien la volont du maitre de l'ouvrage de recevoir celui-ci sans rserves.

La rception judiciaire
On est dans lhypothse o le maitre de l'ouvrage refuse de recevoir l'ouvrage. A dfaut de
rception amiable : l'art 1792-6 al 1 prvoit la possibilit d'une rception judiciaire.

Il s'agit d'une rception force que l'entrepreneur sollicite du juge lorsque le maitre
d'ouvrage nglige ou refuse de rceptionner un ouvrage en tat de l'tre. La rception est
une obligation du maitre de l'ouvrage qui ne peut refuser d'y procder sil ne justifie pas
d'un motif lgitime.

Le jugement du tribunal fixe la date de la rception et elle sera effectue par un expert qui
pourra assortir son pouvoir de rserves.

2) Les effets de la rception

La date de la rception marque l'achvement des travaux objet du contrat. De ce fait :

- elle arrte le cours de dlais de l'excution,

- elle arrte le cours des pnalits de retard.

La rception fait courir les dlais des garanties du constructeur. A dfaut de rception
valable : les garanties lgales du constructeur sont fermes et seule peut jouer la
responsabilit contractuelle de droit commun de l'art 1147 du code civil si une inexcution
ou une mauvaise excution du contrat par l'entrepreneur est tablie.

Sur le terrain dlictuel :
- il a la garde du chantier jusqu' la rception
- et il rpond des dommages causs par le fait des choses et des prposs qui s'y
trouve.
La rception emporte transfert au maitre de l'ouvrage de la garde de celui-ci et des risques
conscutifs.

Concernant les effets d'une rception accompagne de rserves d'un PV de rception : La
reprise des travaux se fait en principe dans le cas de la garantie de parfait achvement. La
retenue de garantie prvue par la loi de 71 constitue toutefois un bon moyen de pression
sur l'entrepreneur pour l'inciter reprendre les travaux concerns puisque le versement
du solde du prix dpend de la leve des rserves que le maitre de l'ouvrage ne prononcera
qu'une fois les travaux de reprise raliss.

Pour ce qui est des dfauts purgs par une rception sans rserves : lorsque le propritaire
rceptionne l'ouvrage sans mentionner dans le PV autant de rserves ou quil y a de
dsordres constats, le maitre de louvrage donne quitus pour les dfaut de conformit et

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les vices apparents de l'ouvrage qui n'ont pas t rservs, il considre le contrat comme
correctement excut.

Il existe certains tempraments notamment dans le CCMI. En effet, le maitre de l'ouvrage
sans l'assistance d'un professionnel dispose de 8 jours suprieurs aprs la remise des clefs
pour dnoncer les dsordres apparents.

SECTION II / LES CONTRATS DE SOUS-TRAITANCE DANS LA CONSTRUCTION

PARA 1 : DEFINITION

Le sous-traitant est un entrepreneur qui sous la direction d'un entrepreneur principal
s'engage envers ce dernier raliser un travail en sous uvre.

Plus prcisment la loi du 31 dcembre 1975 sur la sous traitante dcrit celle-ci comme
l'opration par laquelle un entrepreneur confie par un sous trait et sous sa
responsabilit, une autre personne appele sous traitant toute ou partie de
l'excution du contrat d'entreprise conclu avec le maitre de l'ouvrage .

En matire de construction, il arrive frquemment que le maitre d'uvre confie une partie
des travaux d'autres entreprises. Un maon peut par exemple sous traiter la pose de la
toiture. On retrouve ce type de contrat essentiellement dans la construction de maison
individuelle.
Devant les abus : le sous-traitant bnficie de par la loi de certaines dispositions
protectrices.

PARA 2 : ACTION DIRECTE DU SOUS-TRAITANT CONTRE LE MAITRE

D'OUVRAGE

La loi de 1975 reconnait une action directe du sous traitant contre le maitre d'ouvrage en
cas de dfaillance de l'entrepreneur principal dans ses paiements : art 12 de la loi.

L'action directe est un recours simple mettre en uvre qui permet au sous-traitant
impay par l'entrepreneur principal de saisir les sommes restant dues par le maitre de
l'ouvrage au maitre d'uvre sans qu'une procdure judiciaire soit ncessaire.

Toutefois il y a :
- des conditions remplir
- si les conditions ne sont pas remplies : subsiste l'action oblique de l'art 1166 du code
civil qui est beaucoup plus difficile mettre en uvre.

I-/ CONDITIONS DE L'ACTION DIRECTE

Cette action ne peut s'exercer valablement si 3 conditions sont runies :

- le sous-traitant a t accept par le maitre d'ouvrage

13

-
-

l'acheteur a agr les conditions de paiement de chaque contrat de sous-traitante

le sous-traitant a mis en demeure l'entrepreneur de le payer et copie doit tre
adresse au maitre de l'ouvrage.

II-/ FORMES DE L'ACCEPTATION ET DE L'AGREMENT

Normalement la loi ne prvoit aucune forme et dailleurs cette absence est susceptible de
gnrer des difficults en matire de preuve.

- Lacceptation dun sous-traitant par le maitre douvrage doit tre sans quivoque et
manifester la volont de celui-ci daccepter et dagrer le sous-traitant et ses
conditions de paiement.

- Le maitre de louvrage peut accepter le sous-traitant et agrer ses conditions de
paiement tout moment car la loi nexige pas que lacceptation et lagrment soient
pralables ou concomitantes la conclusion du contrat de sous traitante.

- Lacceptation peut intervenir au moment mme de laction directe voir aprs le
jugement douverture dune procdure collective.

- Lacceptation et lagrment tacites sont admis mais ils ne peuvent rsulter que
dactes manifestement sans quivoque et non dune attitude simplement passive.

Lacceptation des travaux excuts par le sous-traitant nimporte pas agrment de celui-ci.
Par ailleurs mme si le maitre douvrage signer une attestation certifiant que le sous-
traitant avait effectu les travaux pour son compte au profit du constructeur, lacceptation
tacite est forte et on recommandera au sous-traitant de se faire accepter de faon expresse.

Lacceptation si elle est une condition pour laction directe du sous-traitant demeure
insuffisante car le maitre douvrage doit galement accepter les conditions de paiement du
contrat de sous-traitante.

Dans les CCMI : les constructeurs de maison individuelle ne souhaitent pas que leurs clients
connaissent les conditions auxquelles elles contractent avec leur sous-traitant. En pratique
le client na jamais accepter les conditions de paiement du sous-traitant et le sous-
traitant perd son droit laction directe en paiement.

III-/ OPPOSABILITE DES EXCEPTIONS

Le maitre douvrage peut opposer au sous-traitant qui exerce laction directe, ceci par les
exceptions dont il dispose avec lentrepreneur principal.

En lespce, le maitre douvrage devant un solde de prix l entrepreneur principal mais les
pnalits de retard encourues par ce dernier absorbent ce solde. Aprs compensation, le

14

maitre douvrage ne devrait plus rien lentrepreneur principal et laction du sous-traitant

permet ses effets.

La jurisprudence a considr que lexception de compensation a t dclare opposable au
sous-traitant. Si le client entend compenser sa dette avec une crance quil dtient sur
lentrepreneur principal, cette crance doit tre certaine, liquide et exigible au moment de
la rception.

Selon lart 13 de la loi du 31 dc. 1975, cest au jour de la rception de louvrage quon doit
se placer.

PARA 3 : DELEGATION DE PAIEMENT

Le maitre douvrage a lobligation dexiger de lentrepreneur principal quil justifie dune
caution.
Il doit le vrifier et que les informations relatives la caution soit transmises au sous-
traitant.
Donc normalement lentrepreneur doit avoir une caution, cependant la caution naura pas
lieu dtre fournie si lentrepreneur dlgue le maitre douvrage ou le sous-traitant dans le
terme de lart 1275 du code civil concurrence du montant des prestations excutes par
le sous-traitant : cf. art 14 du la loi 75.

I-/ DEFINITION

La dlgation consiste pour le constructeur, donner son crancier le sous-traitant, un
ordre dbiteur entre la personne de maitre de louvrage.

La caractristique essentielle tient ce que le client contracte avec le sous-traitant un
nouveau contrat distinct du contrat initial et autonome par rapport celui ci.

Comme les obligations sont autonomes, le client (maitre douvrage) ne peut pas opposer au
sous traitant les exceptions tenant au rapport entre le sous-traitant et le constructeur ou
ses propres rapports avec le constructeur.

II-/ AVANTAGES ET INCONVENIENTS DE LA DELEGATION

Pour le constructeur : la dlgation de paiement prsente deux avantages :

- elle est gratuite la diffrence de la caution bancaire

- et permet de satisfaire aux conditions de lart 14 de la loi de 75.

Pour le constructeur elle prsente quant mme un inconvnient majeur : elle oblige
rgler au client le prix convenu avec le sous-traitant pour les travaux sous-traits car la loi
lui impose en cas de dlgation de communiquer au client les contrat de sous traitante.

15


La dlgation nest pas sans danger lgard du client.
En effet, du fait de lautonomie de la convention, le maitre de louvrage peut exiger
directement, plutt peut tre amen payer au sous-traitant en cas de dfaillant du
constructeur, les sommes dues par le constructeur pour les travaux que le sous-traitant a
effectu. En rgle gnrale, du fait du lchelonnement du paiement dans les contrats, la
fraction verse par le client anticipe en rgle gnrale les travaux restants effectuer. Le
maitre douvrage risque de payer deux fois les travaux. Du fait de lautonomie de la
dlgation le client ne peut pas opposer au sous-traitant son payant au constructeur, il peut
donc tre amen payer une seconde fois.

SECTION III / LE CONTRAT DARCHITECTE

PARA 1 : LES MISSIONS DE LARCHITECTE

I-/ LOBLIGATION DE RECOURIR AUX SERVICES DUN ARCHITECTE

Normalement le recours un architecte nest pas obligatoire. Car on peut supposer que
certaines personnes ont la comptence en matire de btiment.
Mais pour pouvoir construire il faut une autorisation. Et pour que les services de
lurbanisme instruisent le dossier, il leur faut pouvoir apprcier la conformit du projet aux
rgles durbanisme.
Ainsi, le recours larchitecte peut tre impos en fonction de lentreprise au sol, de la
surface du plancher et de la destination du btiment (usage pour lequel il est destin).

- S'il s'agit d'une construction usage agricole
Le recours un architecte si la surface dpasse 800 m2 du planch.

- S'il s'agit d'une autre construction usage autre qu'agricole
Le recours ici est obligatoire ds lors que lemprise au sol ou la surface du planch dpasse
170 m2.

II-/ SES MISSIONS

La mission confie larchitecte est plus ou moins tendue :

- elle peut tre partielle ou complte,
- elle peut concerne la conception de la construction, mais aussi son excution.
Cest le contrat qui va dterminer son tendue.

Cette mission peut tre divise en plusieurs phases.

A- LELABORATION DU PROJET ARCHITECTURAL

Il sagit pour larchitecte dtablir des plans et documents crits, relatifs limplantation
des btiments, leur compostions, leur volume, ainsi que le choix des matriaux et des
couleurs.

16

Llaboration du projet comporte les tapes suivantes :

- les tudes prliminaires : elles permettent de calculer la faisabilit du projet

- lavant projet sommaire

- ensuite lavant projet dfinitif qui amne la ralisation du dossier de permis de
construire, la consultation des entreprises et la mise au point des contrats de
travaux.
-
Pour les plans en rgle gnrale :
- on fait des plans de plancher appels coupes qui correspondent aux faades.
- Ensuite on fait un plan plus grand qui va servir de bas pour les contrat de travaux :
cest un plan dexcution .

B- LA DIRECTION DES TRAVAUX ET LE SUIVI DU CHANTIER

Lorsque la direction des travaux et le suivi du chantier lui sont confis : larchitecte rdige et
signe les ordres de services pour lexcution des travaux par les diffrents corps dtat
(maon, lectricien, etc)

Il organisme et dirige les runions de chantier rgulires, et en rdige les compte rendus
quil diffuse aux entreprises et au maitre douvrage.
Cest donc ici le rle de larchitecte de diriger les travaux.

Il peut galement :
- effectuer des visites inopines du chantier,
- il vrifie aussi lavanc des travaux, la conformit avec les contrat conclu et
notamment avec les plans et les documents descriptifs quil a tabli.
- Enfin il reoit de lentreprise les situations, mmoires et pices justificatives de
dpenses ; les vrifie et les remet son client en lui faisant des propositions de
versement dacompte et de payement du solde.

III-/ LA RECEPTION DES OUVRAGES

La rception est essentielle pour le maitre douvrage puisquelle fait courir les dlais de
garantie. Larchitecte est donc aux cots du maitre douvrage pour vrifier que tous les
travaux sont conformes ce qui tait prvu. Il vise les PV dresss lors de la rception.

Et la mission de larchitecte prend fin avec la rception dfinitive des travaux. Il est
naturellement possible de ne confier larchitecte quune partie de la maitrise duvre, le
contrat doit alors prciser expressment quel est le rle de larchitecte.

Cependant et compte tenu des droits dauteur de larchitecte sur ses plans et croquis : il
conserve un droit de regard sur les modifications qui pourraient tre apports ses plans
lorsquil nassure pas la direction des travaux. Ainsi, jusqu la rception des travaux :

17

aucune modification du projet, des plans et des tudes ne peut tre faite sans le
consentement de larchitecte.

PARA 2 : DEFINITION DU CONTRAT DARCHITECTE

I-/ REFERENCES JURIDIQUES

-
-
-

Le contrat darchitecte est soumis aux lois et rglements en vigueur et notamment,

la loi n77-2 du 3 janvier 1977 sur larchitecture.

Il est aussi soumis au code des devoirs de larchitecte issu du dcret du 20 mars
1980.

Et la loi du 4 janvier 1970 relative la responsabilit et lassurance dans le
domaine de la construction ; Aux art L111-1 et suivant du CPI.

II-/ CADRE CONTRACTUEL

Tout engagement professionnel de larchitecte doit faire lobjet dune convention pr-crite
pralable. Cette dernire dite contrat darchitecte , est un document contractuel pass
entre larchitecte qui fait office de maitre duvre et son client, le maitre douvrage.

En effet aux termes de lart 11 du code des devoirs de larchitecte : tout engagement
professionnel de larchitecte doit faire lobjet dune convention crite pralable dfinissant
la nature, et ltendue de ses missions ou de ses interventions, ainsi que les modalits de
sa rmunration . Cette convention doit donc respecter les rgles du dit code, et contenir
explicitement les rgles fondamentales qui dfinissent les rapport entre larchitecte et son
client .

Le contrat darchitecte doit prciser :
- qui sont les parties intervenantes,
- et quel est son objet.
- Il doit galement dfinir lopration envisage,
- son enveloppe financire
- mais aussi surtout les droits et obligations de chacune des parties.

Cet engagement relve du droit priv, ce contrat toutefois est moins rglement que le
contrat de CCMI qui lui relve du secteur rserv.

En rgle gnrale, les contrats se font :
- soit par lettre de commande
- soit par contrat type

PARA 3 : LA REMUNERATION DE LARCHITECTE

18

Le contrat doit prciser le mode de rmunration de larchitecte, ainsi que le montant de

ses honoraires.

La rmunration de larchitecte dpend essentiellement de (3) facteurs :
- du cout total de lopration

- de sa complexit

- et de ltendue

- et de la difficult de la mission que le maitre douvrage lui a confier

Il existe trois (3) modalits de rmunration :
- la rtribution ou la rmunration au % qui associe les honoraires au cout global des
travaux.

- la rmunration au temps pass qui fixe un montant horaire et estime un nombre
dheur pour chaque phase de la mission

- la rmunration au dbours : il sagit dune rmunration la location : les prix
horaire de larchitecte et ses collaborateurs sont fixs en fonction de la mission

Dans le contrat sont aussi prcises :
- les modalits de payement qui prcisent lchelonnement du versement,
- les dlais de payement
- et les indemnits moratoire sen cas de retard dans lacquittement des honoraires.

Les honoraires sont librement ngocis entre le maitre douvrage et larchitecte, une copie
de lattestation de lassurance doit tre jointe au contrat.

PARA 4 : LES OBLIGATIONS DES PARTIES

I-/ LES OBLIGATIONS DU MAITRE DOUVRAGE

A lorigine le maitre douvrage doit fournir larchitecte toutes les donnes utiles sa
mission savoir :
- le titre de proprit
- les servitudes
- le certificat durbanisme qui prcise la constructibilit du terrain
- les tudes antrieures et les donnes techniques ncessaires la ralisation de
lopration

Larchitecte doit galement fournir une assurance avant louverture de lopration. Cette
assurance est obligatoire.

Enfin au cours du contrat, il doit approuver les documents labors par larchitecte.

19

Lapprobation vaut :
- acceptation non quivoque du contenu du contrat propos par larchitecte
- et acceptation des honoraires correspondant
- et surtout elle permet larchitecte de poursuivre sa mission. Et en cas de refus :
larchitecte doit modifier les docs sans rtribution supplmentaire sauf ce que le
programme soit modifi.

Dans le contrat : le maitre douvrage devra mentionner lenveloppe des travaux (montant
global) ce qui va limiter son engagement.
Si les travaux dpassent son enveloppe : larchitecte devra recueillir laccord du client qui
sera matrialis par un avenant.

Le client doit procder au paiement de larchitecte dans les termes et conditions prvus au
contrat.

II-/ LES OBLIGATIONS DE LARCHITECTE

Larchitecte sengage vis vis de son client :
- au respect dontologique

- au respect des rgles de lart

- la direction et le contrle des travaux lorsquil dirige ses travaux et se
conformment aux plans et aux docs quil a prescrit.

Outre ses missions :
- larchitecte est tenu dune obligation dinformation tendue. Ainsi mme avant ma
signature du contrat : il doit donner son avis sur la faisabilit technique et financire
du projet.

- Pendant la dure du contrat : larchitecte doit fournir au client les informations
relatives aux rgles durbanisme, aux servitudes prives et les informations
techniques ayant une incidence sur son projet.

- Et si des prestations supplmentaires savrent ncessaires : il est convenable de
conclure un avenant avant de conclure les travaux supplmentaires convenus avec
le maitre douvrage.

Larchitecte doit galement fournir une attestation dassurance de responsabilit
professionnelle qui doit tre conforme aux dispositions de la loi du 4 janvier 1978. Le
dfaut de production de cette attestation dassurance, au moment de la signature du
contrat, des sanctions pnales.

Les clauses ayant pour objet ou pour effet de dcharger larchitecte de la garantie dcennale
et des autres garanties lgales dues son client ainsi que toutes autre clauses et
conventions, aboutissant dcharger larchitecte de ses fautes ou des infractions quil
commettrait dans le cadre de ses fonctions sont nuls.

20

PARA 5 : LA RUPTURE DU CONTRAT

-
-

La rupture du contrat par lune ou lautre des parties, ou mme de plein droit, peut
tre prvue par linsertion de clause dfinissant les cas de rupture.

et le montant des indemnits en fonction de la responsabilit de chacun dans la
rupture.

Notons toutefois quen vertu de lart 38 du code dontologique des architecte : la
dnonciation dun contrat par larchitecte, constitue une faute professionnelle lorsquelle
intervient pour des motifs et raisonnables tels que la perte de confiance manifeste par
son client.
Ex : la survenance dune situation plaant larchitecte en conflit dintrt en sens de lart 13
ou susceptible de porter atteinte son indpendance, la violation par le client dune ou de
plusieurs clause du contrat qui le lie larchitecte.

La rsiliation peut :
- intervenir dun commun accord des parties : par ex lorsque le client ne souhaite plus
continuer les travaux faute de moyen. Dans ce cas on devra signer un avenant de
rsiliation.
- Enfin la rsiliation peut tre judiciaire. En effet saisi par lune partie, le juge
constatera le manquement de lune partie et prononcera la rsiliation. Il peut aussi
cette occasion tre saisi dune demande de dommage et intrt.

Quelque soit la raison pour laquelle le contrat est rompu : les prestations ralises au jour
de la rupture du contrat sont dus, de mme que les ventuels intrts moratoires dus
cette date.

Il faut donc faire attention en cas de rupture de contrat : luvre de larchitecte, cest--dire
les plans et croquis sont considres comme des uvres de lesprit au sens de la loi du 11
mars 57 sur la proprit littraire et artistique. Cest pourquoi les plans raliss ne peuvent
tre utiliss sans lautorisation de larchitecte pour une autre construction.

SECTION IV / LE CONTRAT DE CONSTRUCTION DE MAISON INDIVIDUELLE
(CCMI)

PARA 1 : LE CADRE REGLEMENTAIRE

Pour faire construire sa maison, la meilleure solution est de rencontrer un constructeur de

maison individuelle. Presque que tous prsente aujourdhui une large gamme de modles,
avec la possibilit de personnaliser les plans, les faades, et quipements.

Pour protger le maitre douvrage, le lgislateur a strictement rglement la construction
de maison individuelle avec la loi du 19 d2cembre de 1990. Le contrat de CCMI fait partie

21

du secteur rserv avec toutes ses consquences, notamment la nature imprative de la loi
de 90. Ds lors :
- le CCMI entre dans le cadre des dispositions des arts L231-1 L231-13 et R231-1
R231-14 du CCH Pour les contrats avec fourniture de plan.
- On le retrouve aussi dans les arts L231-1, L231-2 et R232-1 R232-7 du CCH pour les
CCMI sans fourniture de plan.
Ces arts correspondent la transcription de la loi de 90 dans le CCH et de ses dcrets
dapplication : ceux du 27 nov. 1991 relatifs aux pnalits de retard la notice descriptive et
la notice dinformation du maitre douvrage.

Donc, toutes les dispositions lgales relatives au CCMI sont dordre public. Cest--dire quil
ne peut tre drogs contractuellement, ses dispositions relevant du secteur protg.

Il doit galement rpondre aux obligations de :
- Lart 271-1 du CCH, qui rsiste de la loi de 89 ;
- ainsi qu la loi du 13 juillet 1979 relative la condition suspensive de lobtention
du ou des prts de financement.
- Le projet doit tre conforme aux rgles de lurbanisme.

PARA 2 : DEFINITION

Le CCMI est obligatoire partir du moment ou une personne fait construire :

- un immeuble usage dhabitation ou usage dhabitation et professionnel ne
comportant pas plus de deux logements

- il faut que le terrain lui appartienne.

PARA 3 : LES DEUX (2) TYPES DE CCMI

La loi de 90 a prvu deux (2) types de contrat :

Le CCMI avec fourniture de plan :
Il sapplique ds que les deux critres suivants sont runis :
- la fourniture dun plan par le constructeur
- et lexcution de tout ou partie des travaux de construction et mme si la ralisation
des travaux est mimine.

Le CCMI sans fourniture de plan, appel galement CCMI allg :
Ce contrat est impos au constructeur lorsque ce dernier ne fourni pas mme
indirectement de plan mais ralise au moins les travaux de grosse uvre de mis en deau
(toiture) et dair de la maison (pose des menuiseries extrieurs).
Dans ce cas ; le client signe :
- dune part un contrat de construction sans fourniture de plans pour les travaux de
mise hors deaux ou air

22

et dautre part plusieurs contrats dentreprise pour les autres lots ncessaire
lachvement de la maison.

I-/ LES CLAUSES CONTRACTUELLES

A- LES CLAUSES OBLIGATOIRES

Le contrat doit imprative tre tablit par crit, dfaut le constructeur sexpose des
sanctions pnales. Un certain nombre de mentions doivent obligatoirement y figurer. Il
sagit :
- du nom raison sociale, et adresse de lauteur des plans
- de la dsignation du terrain : son adresse, sa surface, sa dsignation cadastrales
- la consistance et les caractristiques techniques de louvrage raliser
- le prix convenu, forfaitaire et dfinitif : le constructeur na pas lobligation de chiffrer
les travaux quil ne ralise pas
- les modalits dune ventuelle rvision du prix suivant lindice BT01 de lINSEE
- les modalits de rglement du prix au fur et mesure de lexcution des travaux
- la date douverture du chantier et e dlai dexcution des travaux
- les pnalits applicables en cas de retard de livraison
- la rfrence de lassurance dommage ouvrage souscrite par le maitre douvrage.
- Lindication que le maitre douvrage peut se faire assister par un professionnel lors
de la rception des travaux
- Enfin lengagement de lentrepreneur de fournir au plus tard la date douverture du
chantier la justification de la garantie de livraison.

B- LES CLAUSES INTERDITES

Ce sont des clauses qui ne peuvent jamais figurer dans le contrat de construction. Elles sont
rputes non crites, cest--dire illgales et inapplicables. Ce sont notamment les clauses
qui :
- conditionnement le remboursement du dpt de garantie lobligation pour
lacqureur de justifier du refus de plusieurs demandes de prt.

- Subordonne les remises des clefs au paiement intgral du prix

- Interdisent lacheteur de visiter le chantier avant chaque chance de paiement et
la rception

- Admettent comme accord un permis de construire assorti de prescription
techniques ou architecturale qui modifie de manire substantielle le projet envisag.

C- LES CONDITIONS SUSPENSIVES

Ce sont des conditions qui sont conclues avant la ralisation du contrat et qui si elles ne se
ralisent pas, anantissent le contrat. Les cinq conditions suspensives suivantes doivent tre
obligatoirement prsentes dans le contrat de CCMI :

23

- il sagit de lacquisition du terrain

- lobtention du permis de construire
- lobtention des prts, dans un dlai qui ne peuvent ter infrieur un mois
- lobtention de la garantie de livraison par le constructeur
- et lobtention de lassurance dommage ouvrage
Enfin le contrat de construction doit prciser le dlai maximal de ralisation de toutes ces
conditions

D- LES PLANS ET LA NOTICE DESCRIPTIVE

Le contrat doit les contenir. Certaines pices sont obligatoirement annexes au contrat : il
doit y avoir :
- un plan de la construction
- une notice dinformation
- et une notice descriptive
Ces documents doivent tre conformes un modles type fix par un arrt du 27
novembre 1991. La notice descriptive dtaille tous les lments de la construction y compris
les matriaux, les raccordements aux rseaux, les branchements, etc.. si lacheteur souhaite
prendre en charge directement certains travaux, qui forcment ne seront pas compris dans
le prix convenu, il les mentionner dans la notice, en chiffrer les prix et signer cette clause. On
appelle ces travaux : les travaux rservs. Unr fois le contrat sign, il dispose de 4 mois pour
revenir sur sa dcision et faire raliser les travaux en question par le constructeur au prix fix
dans la notice. Quand le contrat est sign, le constructeur doit ladresser au client par LAR ;
compter du moment o le client la reoit il a 7 jours pour se rtracter sans avoir fournir
ni motifs ni justificatif. Dans ce cas, il est rembours de toutes les sommes verses lors de la
signature.

II-/ le paiement dans les contrats de CCMI

a- Le prix
le prix indiqu dans le contrat doit correspondre exactement au cot total de la
construction, il est ferme et dfinitif, global, il comprend la fois la construction proprement
dite et le cout des travaux rservs.

b- Le dpt de garantie
normalement le constructeur ne peut rclamer dargent avant la signature du CCMI,
toutefois il peut exiger, si une clause du contrat le prvoit quun dpt de garantie maximale
du prix soit vers sur un compte spcial auprs dun organisme habilit. A dfaut de
ralisation des conditions suspensives dans le dlai du contrat, ou si le client se rtracte dans
le dlai de 7 jours, le dpt de garantie doit tre rembours intgralement sans retenu et
pnalit.
Si le constructeur est en mesure de justifier dune garantie de remboursement le contrat
peut prvoir la place du dpt de garantie le versement dune somme gale 5%

c- Un paiement chelonn

24

Les travaux lui sont pays au fur et mesure de lavancement, cet chelonnement diffre
selon que le constructeur est titulaire ou non dun e garantie de remboursement.. sil la
possde, 15% des fonds doit tre vers avant louverture du chantier. A dfaut de garantie,
les 1ire sommes sont payer louverture du chantier.
Notons que le CCMI avec fourniture de plan prvoit une grille dappel de fond qui fixe le
pourcentage maximum du prix total que peut percevoir le constructeur chaque stade de la
construction. Donc les paiements devront intervenir au plus tard expiration du dlai du
contrat :
- 15% louverture du chantier
- 25% lachvement des fondations
- 40% lachvement des murs
- 60% la mise hors deau
- 75% lachvement des cloisons et la mise hors dair
- 95% lachvement des travaux dquipement, de plomberie, de menuiserie et de
chauffage
lorsque le chantier est termin, vous devez avoir payer 95% du prix. Dans les deux hypo les
5% restant doivent tre verss lors de la rception de la maison.
En cas de rserve cest--dire constations de dsordre, de vices ou de dfaut de conformit
apparent, ce solde sera acquitt lorsque les travaux ncessaires la remise en tat seront
effectuer cest--dire la leve des rserves.

d- Un prix rvisable ?
le contrat de construction peut prvoir une rduction du prix et elle ne peut se faire quen
fonction de lindexe national du btiment tout corps d dtat, dnomm indexe BT01 publi
PAR LINSEE. Donc lindice servant de base pour le calcul est lindice publi le dernier jour de
la signature. La rvision se fera est comparant lindice avec celui publi avant la date de
rvision. Les modalits de cette rvision doivent tre portes la connaissance du client qui
doit les sign, sinon la clause de rvision est nulle et impossible.

3) La rception et le paiement du solde

Lorsque les travaux sont achevs, la rception est prononce contradictoirement avec le
construction et elle doit tre constate dans un PV crit, elle ne peut en aucun cas tr tacite.
Lorsque des rserves sont formules loccasion de la rception, normalement une somme
de 5% maximum est consigne jusqu la leve des rserves.
Le CCMI avec fourniture de plan doit informer que lacheteur peut se faire assister ou non
par un professionnel ou tout autre professionnel titulaire dun contrat dassurance couvrant
ce type de mission. Dans le CCMI le maitre douvrage non assist dispose dun dlai de 8
jours compter de la rception pour effectuer ses rserves au CCMI par LAR.

4) Les garanties attaches au CCMI

Il a deux (5) types de garantie :

a- La garantie de remboursement
elle est obligatoire ds lors que le CCMI rclame le versement de fonds avant louverture du
chantier. Une attestation de cette garantie est annexe au contrat de construction. La

25

garantie de remboursement est constitue par une caution solidaire ou une assurance
agre. Elle permet de rembourser les sommes verses quand le contrat ne prend pas effet :
-
-
-

suite la non ralisation des conditions suspensives

suite la rtractation dans le dlai de 7 jours suivant la rception du contrat
suite la non ouverture du chantier dans le contrat;

Cette garantie prend fin la date douverture du chantier.

b- La garantie de livraison
Avec cette garantie, la construction sera acheve dans le dlai et au prix convenu, elle est
obligatoire, sous peine de sanction pnale, elle est donne par une banque ou une
assurance et annexe au contrat de construction.
En cas de retard dans la livraison, ou lorsque les travaux ncessaires la le leve des
rserves ne sont pas ralises, le maitre douverture prvient le garant, qui lui met en
demeure le constructeur par LAR, soit de livrer le logement le plus rapidement possible, soit
dexcuter les travaux. Si cette mise en demeure reste, infructueuse plus de 15 jours aprs
son envoi, le garant doit dsign sous sa responsabilit, lentreprise charge de la fin des
travaux. Toutefois si la maison est hors deau, lassureur peut proposer au client de choisir
lui mme lentreprise charge de lachvement des travaux. Sil accepte, le garant versera
alors aux entreprises concernes les sommes ncessaires leur ralisation. Si le CCMI est
mis en redressement judiciaire, la garantie de livraison joue pleinement son rle, la
diffrent que le garant ne met plus en demeure le CCMI mais plutt ladministrateur sil en
est nomme un.
La garantie de livraison court partir de la date de livraison du chantier, elle cesse la
rception sans rserve, si le maitre douvrage est assist.
A lexpiration du dlai de 8 jours suivant la rception, lorsque lacqureur ne sest pas fait
assister par un professionnel, et quil na mis aucune rserve la leve des rserves sil en a
t faite.

Les contrats de construction immobilire

Partie 2 : Les contrats de mandat

Introduction

A- LA DEFINITION DU MANDAT

1) Le mandat simple

26


Selon l'article 1984 du code civil le mandat est une convention par laquelle une personne le
mandant donne a une autre le mandataire le pouvoir d'accomplir des actes juridiques en son
nom et pour son compte.
Le contrat de mandat est un contrat classique a savoir synallagmatique, consensuel et en pce
a titre gratuit mais la singularit du contrat provient de l'intervention d'une 3e pers le tiers
qui va conclure le contrat avec le mandataire. Il conclu avec le mandataire mais il est lier au
mandant. Un synonyme du contrat de mandat est la procuration. Il y a aussi le mandat
d'agence immobilire. Le mandat permet de raliser un ddoublement de la personnalit
juridique et permet au mandant d'avoir un certain pouvoir d'ubiquit. On voit aussi cette
notion en matire de mandataire sociaux qui est le reprsentant de la pers morale. Ce
contrat est dangereux car une pers peut exprimer la volont juridique d'une autre a sa place
avec toutes les consquences que cela implique. Certains contrats ne peuvent pas faire
l'objet d'un mandat, c'est le cas du mariage. Cette nature dangereuse va donner au contrat
le signe de confiance qui va relier le mandant et le mandataire. Il est rvocable ad nutum :
au bon vouloir du mandant. Une rmunration peut tre prvue et le mandant doit
galement rembourser les frais avancer. La mandataire pour sa part, doit respecter la
mission qui lui a tait confier et rendre des comptes au mandant. Il a une reddition des
comptes. L'opration qui est raliser par le mandataire ne doit bnficier qu'au mandant.
Ceci tant il existe un certain type de mandat ou le mandataire tire partie aussi de
l'opration on appelle cela le mandat d'intrt commun. C'est une cration prtorienne mais
le lgislateur a repris plusieurs fois cette notion notamment pour les contrats d'agents
commerciaux ou pour les contrats de promotion immobilire.

2) Le mandat dintrt commun

Il s'agit donc d'un contrat conclu dans l'intrt commun du mandant et du mandataire. Csq :
le contrat n'est plus rvocable ad nutum. En effet la rvocation demeure possible mais elle
est encadrer et doit donner lieu au versement de di pour le mandataire et on doit aussi
respecter un dlai.
L'intrt commun correspond a la situation ou le mandataire et le mandant tire profit de
l'opration. Le mandataire a donc un intrt direct a ce que la mission soit bien excuter la
simple rmunration des frais ne suffit pas. Il y a intrt commun en cas de cration d'une
clientle commune c'est le cas du contrat d'agent commercial. L'agent commercial est pas
salari donc non subordonner. Il commercialise les produits mais l'agent commerciale va
dvelopper une clientle qui lui est propre mais il agit aussi pour le compte de l'agence.
On retrouve cette notion d'intrt commun quand le mandataire est intresser a la russite
de l'affaire pour laquelle il intervient c'est notamment le cas du CPI. Normalement juridique
le mandataire ne peut pas tre titulaire d'une clientle car il agit pour le nom et pour le
compte du mandant donc dans le cadre d'un mandat la clientle ne peut pas tre commune.
Il sera prfrable de dire que les parties dveloppement en commun la clientle du mandant
dans une finalit co et non juridique. Le dveloppement de la clientle n'tant pas la sienne
il en perd la totalit a l'issu du mandat do l'indemnisation a la fin du mandat.

B- LES SOCIETES DATTRIBUTION

27

Le droit de la construction est un droit rcent qui date du dbut du 20 e sicle. On a suivit
une volution.
La socit d'attribution est une socit dont l'objet est de construire ou d'acqurir un
immeuble en vue de la diviser par fraction destiner a tre attribuer aux associs en proprit
ou en jouissance. On la trouve a l'article L212-1 alina 1 du CCH. L'objet de la socit
d'attribution tant de rpartir les appartements de l'immeuble construit entre les associs.
Au 19 quand un immeuble tait construit entre plusieurs propritaire la rgle tait celle de
l'indivision. Toutefois au terme de l'article 815 du code civil " nul ne peut tre contraint a
demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours tre provoquer, a moins qu'il n'y est
tait sursis par jugement ou convention". L'indivision est un rgime trs prcaire, un Co-
indivisaire peut a tout moment demande au TGI a procder au partage en vendant le bien
aux enchres. Le rgime de l'indivision qui s'applique par dfaut normalement il va
s'appliquer quand un autre rgime ne s'applique pas. On rencontre l'indivision en cas de
concubins qui achte en commun un bien, on a aussi l'indivision successorale. L'indivision ne
s'applique pas quand on est marier.
Face a la prcarit de l'indivision s'est dveloppe une technique qui s'appelle la mthode de
Grenoble de 1918 1938 : les futurs proprios se regrouper spontanment, acheter un
terrain puis donner mandat a un entrepreneur afin d'y construire un immeuble. Dans un
second temps de 1938 1960 cette technique s'est affiner car les accdant la proprit se
sont regrouper au sein de socit de construction rgit par la loi du 28 juin 1938. Elle donner
mandat de construire a une personne une fois l'immeuble bti la socit tait dissoute et
l'immeuble tait diviser entre les associs et l'immeuble tait placer sous el rgime de la
coproprit.
C'est partir de 1950 que les promoteurs ont utilis la technique de la socit de
construction pour commercialiser leurs oprations. Ils ont constituer entre eux ou avec l'aide
d'investisseurs immobiliers, difier l'immeuble et ensuite il cder aux acqureurs leurs
actions ou leurs parts sociales qui donner vocation a la proprit des locaux.
Il en rsulte que le mcanisme de la socit de construction est le suivant : une socit est
constituer entre promoteurs et investisseurs pour construire un immeuble. Cette socit
va ensuite donner mandant un promoteur pour qu'il y difie la construction envisager.
C'est un contrat de promotion immobilire. Une fois achev ou en cours de construction les
associs de la socit de construction cde leurs droits sociaux aux futurs proprios qui en
deviennent a terme proprios suite a la dissolution de la socit.
Aujourdhui cette technique est cependant rarement utiliser sauf pour des oprations
ponctuelles telles que des constructions d'immeubles a usage prof. C'est le cas des maisons
mdicales. Aujourdhui de nombreuses socits d'attribution subsiste car elles ont pas t
dissoutes tout simplement.

I-/ DEFINITION DU MANDAT DE PROMOTION IMMOBILIERE

Le CPI est dfini tant dans le code civil que dans le CCH. Le CPI d'aprs l'art 1831-1 du code
civil est un mandat d'intrt commun par lequel une pers dite promoteur immobilier s'oblige
envers le maitre d'ouvrage :
- faire procder, pour un prix convenu au moyen de contrats de louage d'ouvrage, a la
ralisation d'un programme de construction d'un ou plusieurs difices

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- procder elle mme ou a faire procder moyennant une rmunration convenue a toute
ou partie des oprations juridiques, administratives et financires concourant au mme
objet.
Ce contrat de PI a t crer par la loi du 16 juillet 1971 , il fait l'objet d'une double
rglementation :
- rglementation dfinit au code civil article 1831-1 et suivants du code civil et qui concerne
le secteur libre . Cela constitue le droit commun du CPI, ici les rgles sont suppltives, elles
s'appliquent si les parties ont pas conclues autre chose.
- les rgles dfinies aux articles L222-1 et suivants du CCH qui concerne le secteur protger
notamment pour les constructions d'immeubles a usage d'habitation ou mixte. Les rgles
concernant le secteur protger sont impratives et non pas suppltives.
Le CPI est selon les termes mme de la loi un mandat d'intrt commun. Le promoteur
s'engage a agir non pas en son nom mais pour le compte du maitre de l'ouvrage a conclure
des contrats avec des architectes et des entrepreneurs, a effectuer les oprations
administratives, juridiques et financires. Le promoteur peut excuter lui mme l'ouvrage si
il est entrepreneur. Si le promoteur excute lui mme l'ouvrage il sera tenu des obligations
des locateurs d'ouvrage telles qu'elles sont dicter a l'article 1831-1 alina 2 du code civil.
Particularit du mandataire promoteur immobilier : il se voit transfrer sur sa tte les
risques techniques et financiers de la construction il va avoir deux obligations : il a une
garantie de maintien de prix : il doit garantir le mandant contre les dpassements de prix
ncessaires a l'achvement du contrat de construction. Le promoteur professionnel est
galement tenu de la garantie biennale et dcennale.

II-/ LE REGIME GENERAL DU CONTRAT DE PROMOTION IMMOBILIERE

Le CPI est gnralement tabli par crit bien que l'crit ne soit pas requis en la forme
authentique afin d'assurer l'opposabilit du contrat au tiers. C'est l'article 1831-3 du code
civil.

A- LES ELEMENTS CARACTERISTIQUES DU CONTRAT DE PROMOTION

IMMOBILIERE

La dfinition de l'article 1831-1 du code civil fait apparaitre 4 lments caractristiques du
CPI. Les deux premiers concernent les missions du promoteur immobilier et les deux autres
sont les obligations du maitre de l'ouvrage notamment en matire de prix payer.
1er caractristique : le pouvoir de reprsentation. Le CPI confie au promoteur le pouvoir de
reprsenter le maitre d'ouvrage spcialement pour conclure le contrats de louage
d'ouvrages ncessaires a la ralisation du programme de construction. Ce pouvoir de
reprsentation est fonda car il confre au CPI sa qualification de mandat.
2e : la gestion globale. L'article 1831-2 du code civil dispose que " le contrat emporte pouvoir
pour le promoteur de conclure les contrats de louage d'ouvrages, de recevoir les travaux, de
liquider les marchs et plus gnralement celui d'accomplir concurrence du prix global
convenu au nom du maitre d'ouvrage touts les actes qu'exige la ralisation du programme".
3e : le prix convenu. Le prix de la construction doit tre convenu dans le CPI, il se compose
de la somme du prix des contrats d'entreprise passer par le promoteur pour le compte et au
nom du maitre d'ouvrage a laquelle peut s'ajouter un prix prvus pour les dpenses dites
imprvues.

29

4e : c'est un mandat a forfait. En effet le maitre de l'ouvrage qui a convenu d'un prix global
dans le contrat ne peut avoir a payer des dpassements de prix fussent il ncessaires a
l'achvement du programme. En cela, le prix du CPI s'analyse a un forfait. Toutefois dans les
contrats le promoteur prcise souvent un poste qui concerne les dpenses imprvues. La
fixation du prix dans le CPI constitue une pice maitresse du dispositif de protection du
maitre de l'ouvrage car elle fait peser sur le promoteur le risque financier de l'opration.

Concernant la rtribution du promoteur, il peroit des honoraires pour l'accomplissement de
sa mission leur montant est fixer une fois pour toute a la conclusion du contrat. L'intrt du
CPI pour le maitre de l'ouvrage rside dans la transparence du contrat. En effet, le maitre de
l'ouvrage connait avec prcision le cout de la construction et la marge prise par le promoteur
qui est constituer par les honoraires. Dans la VEFA ou dans le CCMI ses lments demeurent
ignorer.

B- LA NATURE DU CONTRAT DE PROMOTION IMMOBILIERE

1) Un mandat

L'article 1831-1 du code civil qualifie le CPI de mandat mais il ajoute galement que le
mandat est conclu dans l'intrt commun des parties. C'est un contrat dans lequel le
promoteur agit dans l'intrt du mandant, il construit l'immeuble et il agit aussi dans son
propre intrt. A la fin du contrat de mandat le maitre de l'ouvrage devient proprio de
l'immeuble et le promoteur immobilier peroit une rmunration pour le bon
accomplissement de sa mission. L'intrt pour le promoteur de la nature commune du
mandat est que celui-ci est irrvocable : le promoteur pourra conserver sa mission mme
contre l'avis du maitre d'ouvrage sauf cas de force majeur ou faute du promoteur.

2) Dentreprise

Le CPI ne se rsume pas a un simple mandat tel que pourrait le laisser croire les premiers
mots de l'article 1831-1 du code civil. En effet, les termes suivant le dfinisse comme un
contrat complexe mlangeant la technique du mandat et celle du contrat d'entreprise. En
effet, le promoteur doit passer les actes juridiques pour le compte du mandant mais aussi
doit passer des actes matriels, tenu de comptabilit, dpt de permis de construire et
galement pse sur lui les responsabilit biennale et dcennale. Enfin l'alina 2 de l'article
1831-1 prvoit la possibilit pour le promoteur d'excuter tout ou partie des oprations de
programme. Tout ses lments colore d'entreprise le CPI.

3) Distinction CPI et CCMI

Selon le CPI le promoteur ne ralise pas un bnfice sur un prix. C'est un prestataire de
service rmunrer en quelques sortes un intermdiaire entre les constructeurs et le maitre
de l'ouvrage alors que l'intervenant au titre d'un CCMI est une pers qui se charge de la
construction c'est donc un constructeur lui mme si il sous traite des travaux.
Les deux contrats sont donc juridiquement distincts l'originalit du CPI est que le promoteur
pour la ralisation de la construction va conclure les contrats de march non pas en son nom

30

mais au nom et pour le compte de son client qui lui seul juridiquement, sera engag. Le
promoteur sera garant de la bonne excution des contrats et marchs.

C- LES EFFETS DU CONTRAT DE PROMOTION IMMOBILIERE

1) Ltendue du pouvoir confr au promoteur

En premier lieu on est en prsence d'une dlgation d'une maitrise d'ouvrage. En effet le
premier alina de l'article 1831-2 du code civil confre au promoteur le pouvoir de conclure
les contrats de louage d'ouvrage, de recevoir les travaux, de payer les marchs et plus
gnralement d'accomplir au nom du client tous les actes qu'exige la ralisation de
l'ouvrage. Le promoteur dispose en somme de touts les pouvoirs attacher a la maitrise
d'ouvrage.
Au terme du 2e alina de l'article 1831-1 du code civil le promoteur doit disposer d'un
mandat spcial du maitre d'ouvrage pour contracter un emprunt ou pour passer des actes
de disposition. Quand le mandataire fait des actes de dispositions a ce moment la il doit
recevoir un mandat spcial : il agit pour un acte prcis. Pour les actes d'administration il
s'agit d'un mandat gnral. Ce mandat spcial peut tre donner dans le CPI ou
ventuellement dans un acte postrieur.

2) Les obligations des parties

Principalement, le promoteur promet au maitre de l'ouvrage qui est le mandant de faire
raliser la construction pour un prix qu'il garantit, il s'engage galement a grer l'ensemble
de l'opration en contrepartie d'honoraires, d'une rmunration dont le montant est
pralablement fixer dans le contrat.

a- Les obligations du promoteur
- Il a l'obligation de faire procder a la construction du programme. Cette obligation est
l'objet mme du pouvoir de reprsentation donner au promoteur par le maitre de l'ouvrage
mme si le promoteur n'agit pas pour son compte la bonne excution du mandat l'oblige a
toutes les diligences que requiert une maitrise d'ouvrage prof : le choix des entreprises, la
signature des marchs, l'approbation des plans, la vrification des devis, la surveillance du
chantier et l'avancement des travaux conformment aux stipulations contractuelles. Le
promoteur procde aussi au moment venu a la rception des travaux en veillant a formuler
toutes les rserves qui serait utile.
- La gestion des aspects juridiques, administratifs et financiers de l'opration. La gestion
globale du programme commande au promoteur qu'il prparer tous les actes juridiques
ncessaires a l'opration, le rglement de lotissement, les contrats d'assurance, qu'il
tienne une comptabilit, qu'il obtienne les autorisations administratives le permis de
construire ou l'arrter de lotir, les prts si il a reu mandat spcial sur ce point.
- Il doit garantir les dpassements de prix.
La conclusion d'un CPI garanti au maitre de l'ouvrage la ralisation d'un ouvrage a un prix
fixer dfinitivement des la conclusion du contrat. Le promoteur doit prendre en charge des
dpassements de prix, il doit faire raliser le programme au prix convenu dans le contrat. Le
promoteur doit rgler lui mme les dpassements de prix qu'il soit du fait de sa ngligence,

31

ou du fait de la dfaillance d'un entrepreneur qui ncessite son remplacement ou mme

d'un cas fortuit.
- Dpenses imprvues. Les promoteurs ajoutent gnralement au contrat un poste pour les
dpenses imprvues. Cette clause permettant d'exiger du client le paiement de dpenses
imprvues sup au prix convenus tant qu'elle ne dpasser pas le montant du poste pour les
dpenses imprvues. Il peut s'agir par exemple de travaux sup exiger par la dcouverte d'un
vice qui tait indcelable au moment de la conclusion du contrat.
- Obligation de livraison. Alors que l'usage est habituellement de charger le mandataire
d'une obligation de moyen dans l'excution de sa mission, le mandat du promoteur est
singulier en ce sens ou il doit garantir un rsultat pour l'essentiel de sa mission.
- La reddition des comptes. Une des obligations est de rendre compte de sa mission. Les
rgles gnrales du mandat s'applique au CPI l'article 1831-4 du code civil dispose que la
mission du promoteur ne s'achve a la livraison de l'ouvrage que si les comptes de
construction on tait dfinitivement arrter entre les parties. La reddition des comptes
permet au maitre de l'ouvrage de vrifier la bonne utilisation des fonds par le promoteur.
- Il doit garantir la bonne excution des contrats de louage d'ouvrage.
D'ordinaire dans un mandat, la pers du mandataire s'efface une fois le contrat conclu
laissant au mandant et aux tiers le soin de faire vivre l'acte passer par son intermdiaire. Le
mandant est seul tenu d'excuter les contrats conclus en son nom et pour son compte et le
mandataire n'est pas tenu responsable de la mauvaise excution des tiers contractants qui
seuls en rponde a l'gard du mandant qui est leur crancier.
Le CPI marque un recul de l'effacement de la pers du mandataire dans les rapports entre le
mandant et le tiers contractant ( c'est l'entreprise) : le rle du promoteur demeure premier
car il garanti la bonne excution des obligations des tiers avec lesquels il a contracter au nom
et pour le compte du maitre de l'ouvrage mandant : 1831-1. Le promoteur rpond donc des
non conformits, des vices et des retards d'excution imputable aux entrepreneurs, il est
galement tenu de la garantie dcennale et biennale c'est--dire en fin de compte la pers du
promoteur ne s'efface pas mme aprs la reddition des comptes notamment au regard de
ses garanties.
- La souscription de l'assurance dommage ouvrage. C'est une assurance d'assurance. Depuis
la loi du 4 janvier 1978 tout maitre d'ouvrage doit prendre une assurance de dommage
ouvrage garantissant en dehors de toute recherche de responsabilit le paiement de la
totalit des travaux de rparation des dsordres relevant de la garantie dcennale. Cette
obligation reste souvent lettre morte sauf quand la construction est confier a un prof de
l'immobilier qu'il soit promoteur ou CCMI. Dans le cas du CPI l'article L242-2 du code des
assurances charge le promoteur de prendre lui mme l'assurance pour le compte du maitre
de l'ouvrage.

b- Les obligations du matre de louvrage
- Les obligations du mandant. Les obligations du maitre de l'ouvrage soit celle d'un mandant
il est tenu d'excuter les engagements contracter par le promoteur conformment au
pouvoir qu'il lui a donner.
- le paiement du prix des contrat de louage d'ouvrage. L'obligation principale du mandant est
de s'acquitter du prix de chacun des contrats d'entreprise conclus en son nom par le
promoteur. Le cas chant il paye galement le prix correspondant au poste pour les
dpenses imprvues.

32

En pratique le client paye le prix entre les mains du promoteur qui le rparti ensuite entre
les entrepreneurs. Les promoteurs tiennent a maitrises ses paiement dans la mesure ou ils
sont garants de la bonne excution des contrats d'entreprise. Le contrle du prix est un
moyen de pression sur eux pour les inciter a travailler dans les dlais prvus.
- L'chelonnement du prix. Le prix dans le secteur libre est payer selon les modalits prvues
au contrat au fur et a mesure de l'avancement des travaux. Dans le secteur protger les
versements eux ne peuvent pas dpasser les maximas rglementaires.

D- LA FIN DU CONTRAT DE PROMOTION IMMOBILIERE

Elle intervient aprs la livraison et la reddition des comptes.
Dfinition de la livraison : au terme de l'article R222-14 du CCH, " l'ouvrage est rputer livrer
lorsque son excuter les ouvrages et sont installer les lments d'quipements qui sont
indispensables a l'utilisation conformment a sa destination de l'ouvrage faisant l'objet du
CPI ; pour l'apprciation de la livraison les dfauts de conformit avec les prvisions dudit
contrat ne sont pas prise en considration quand il ont pas un caractre substantiel ni les
malfaons qui ne rendent pas les ouvrages ni les lments ci-dessus indiquer impropre a leur
utilisation.
- Livraison suivit de la reddition des comptes. Dans le CPI la livraison n'teint pas les
obligations du promoteur celle-ci n'intervient qu'une fois les comptes de construction
dfinitivement arrter entre les parties ( reddition des comptes) le cumul de ses deux
obligations met fin a sa mission sans prjudicier les actions en responsabilit dcennaux
biennale.

II-/ LE SECTEUR PROTEGE DU CONTRAT DE PROMOTION IMMOBILIERE

L'appel a un promoteur mandataire pour la construction d'un immeuble d'habitation ou
mixte a savoir a usage prof ou d'habitation rend imprative la conclusion du CPI
conformment aux articles L222-1 et suivants du CCH. Ils sont impratifs.

Dispositif RSE : c'est une loi en matire d'urbanisme : solidarit renouvellement urbain. Elle
est intervenue en accordant un droit de rtractation aux client. Quand le contrat est rdiger
en la forme authentique, le maitre d'ouvrage non prof dispose d'un dlai de rflexion de 7
jours a compter de la notification du projet d'acte.
La loi a rglementer le CPI du secteur protger de manire a protger l'accdant a la
proprit. Quand les parties se trouvent dans le champ d'application du rgime renforcer la
formation du contrat et son excution obisse a un ordre public de protection.

A- LE CHAMP DAPPLICATION DU REGIME RENFORCE DU CONTRAT DE

PROMOTION IMMOBILIERE

Pour que le contrat relve du secteur protger il suffit que 10% au moins de la superficie de
l'immeuble construit soit destiner a un usage d'habitation ou mixte. C'est l'article L242-1 du
CCH.

33

B- LA FORMATION DU CONTRAT DE PROMOTION IMMOBILIERE DANS LE

SECTEUR PROTEGE

1) La rdaction dun crit

L'crit doit intervenir avant tout commencement d'excution du CPI il peut tre prcder
d'un contrat d'tude prliminaire. Le CPI doit tre constater par crit avant le
commencement de son excution qui est fixer a la signature du premier contrat louage
ouvrage par le promoteur laquelle marque le dbut de sa mission de reprsentation.

2) Les mentions obligatoires

Elles sont dictes l'art L222-3 du CCH.

a- Mentions relatives la construction
Le contrat doit indiquer :
- la situation et la contenance du terrain sur lesquels doit tre difier le btiment. Dans la
situation on met la rfrence cadastrale.
- la consistance et les caractristiques techniques du btiment a construire.
- les devis descriptifs et les conditions d'excution techniques des travaux.
- les dlais d'dification du btiment.
Sur ce dernier point le promoteur rpond du retard d'excution et de ses consquences
financires c'est--dire il ne peut pas demander aux clients une augmentation du prix du fait
de dpassement du dlai sauf si il est imputable au client. Doivent tre annexer au contrat
les plans et les coupes, les faades avec les cotes utiles des btiments, voies, rseaux divers
et amnagements extrieurs et intrieurs.

b- Mentions relatives au prix
Le prix du CPI comporte au minimum deux postes : le premier fixe le prix global de la
construction et le second dtermine le montant des honoraires du promoteur. Un 3ime
poste est ajout qui est celui des dpenses imprvues.
Le contrat doit donc indiquer :
-le prix convenu pour la construction
-les honoraires du promoteur pour ses soins, peines et dbours
- ventuellement le poste pour imprvu
- les moyens et conditions du financement
- la garantie apporter par le promoteur pour la bonne excution de sa mission. Il s'agit d'une
garantie financire extrinsque couvrant les dpassements de prix dont la charge pse sur le
promoteur.
Le droit de la consommation protge le maitre de l'ouvrage qui n'est pas prof en effet, celui-
ci impose une mention obligatoire supplmentaire conformment aux articles L312-1 et
suivants du code de la conso, le contrat doit prciser si le client recours a un prt immobilier
et dans l'affirmative stipuler une condition suspensive d'obtention de ce prt.

C- LEXECUTION DU CONTRAT DE PROMOTION IMMOBILIERE DANS LE

SECTEUR PROTEGE

34

Au stade de l'excution du contrat le dispositif de protection du maitre se concentre sur le

prix qui constitue son obligation contractuelle essentielle. Dans le secteur protger la loi
rglemente les conditions de paiement, impose au promoteur de prendre une garantie
extrinsque couvrant les dpassements de prix.

1) Les conditions du paiement du prix

Le client en premier lieu doit payer le prix convenu et si cela tait prvu les dpenses
imprvues.

a- Prohibition des versements anticips
Sous peine de sanctions pnales de l'article L241-1 du CCH : les versements de prix
antrieurs avant la signature de contrat sont interdit. Sont interdit galement les paiements
exiger ou accepter avant la date d'exigibilit de la crance, date qui dpend de
l'chelonnement du prix dterminer dans le contrat.

b- chelonnement du prix
Pour le paiement du prix, le fractionnement ne peut excder les pourcentages suivants :
- 10% a la signature du contrat si des tudes prliminaires ont t fait dans un contrat
sparer, si elles ont pas t payer c'est 25% a la signature si les tudes prliminaires on t
intgr dans un autre contrat.
- 50% a la mise hors d'eau
- 70% a l'achvement des travaux d'quipement de plomberie, de menuiserie et de
chauffage.
-90% a la livraison du btiment
Le solde de la rmunration est consigner par le maitre d'ouvrage a la livraison sauf si le
promoteur fourni un engagement de caution perso et solidaire du mme montant. Le solde
est du par le maitre d'ouvrage a la reddition des comptes.

2) Les garanties des dpassements de prix

Le respect du prix convenu est une obligation fonda du CPI qui dans le rgime renforcer du
secteur protger se trouve garantie par l'obligation du promoteur de prendre une garantie
extrinsque couvrant le financement du dpassement du prix ncessaire a la ralisation de
la construction L221-3 et R222-9 du CCH. Il peut y avoir un dispense de garantie, le
promoteur peut tre dispenser de fournir la garantie au regard de la solidit financire du
maitre de l'ouvrage si le maitre de l'ouvrage est une socit d'attribution ou une socit
d'conomie mixte dont le capitale est dtenu a plus de la moiti par des pers de droit public.

a- Forme de la garantie
Il s'agit d'une garantie extrinsque donner par un tablissement de crdit ou une entreprise
d'assurance agrer. Elle peut prendre deux formes :
- soit une convention de cautionnement au terme de laquelle la caution s'oblige envers le
maitre de l'ouvrage solidairement avec le promoteur payer des sommes supplmentaires.
- ou alors une ouverture de crdit par laquelle la banque s'oblige avancer au promoteur ou
a payer pour son compte les sommes correspondant au dpassement du prix. Cette
convention doit stipuler au profit du maitre de l'ouvrage le droit d'en exiger l'excution.

35


b- Ltendue de la garantie
Elle est calque sur l'obligation du promoteur, elle couvre donc le paiement des sommes qui
dpasse le prix contractuel.

c- La fin de la garantie

La garantie du prix prend fin en mme temps que s'achve la mission du promoteur c'est--
dire a la livraison de l'immeuble accompagner de l'arrt des comptes entre les parties. Le
garant demeure donc tenu tant que la reddition des comptes nest pas intervenue ce qui
permet de protger efficacement le client contre les dpassements de prix.

LA VENTE DIMMEUBLE A CONSTRUIRE

INTRODUCTION
La vente dimmeuble construire relve la fois du code civil et du CCH.
-
-

Les textes qui sont dans le code civil constituent le rgime gnral applicable toutes
les ventes dimmeuble construire, quelque soit leur usage.
celui du CCH concerne le secteur protg.

Lart 1601-3 du code civil dfini la VFA : la vente en tat futur dachvement est le contrat
par lequel le vendeur transfert immdiatement lacqureur ses droits sur le sol, ainsi que
la proprit des constructions existantes. Des ouvrages venir deviennent la proprit de
lacqureur au fur et mesure de leur excution, lacqureur est tenu de payer le prix
mesure de lavancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maitre
douvrage jusqu la rception des travaux .
A cot de la VFA, il existe un second rgime de contrat dans la vente dimmeuble
construire qui est la vente terme . Toutefois, il nest pas du tout intrt pour les
constructeurs et il est dlaiss dans la pratique.
La VFA permet au promoteur de financer le projet avec les fonds qui vont rentrer au fur et
mesure. Elle est intressante car elle permet de connatre la viabilit de lopration.
Le risque de cette opration est assez important, de nombreux constructeurs ont t
recenss, car ils ont laiss des chantiers labandon. Il tait difficile quand les chantiers
taient abandonns dobtenir rparation alors mme que les acqureurs avaient dj vers
les fonds. Ces personnes taient en situation dlicate car les procdures judiciaires sont
longues, ils avaient dbloqu des fonds, ils devaient payer des intrts dits intercalaires. Le
lgislateur a t oblig de lgifrer afin de codifier ces ventes issues de la pratique au niveau
du contrat et au niveau des garanties dont le contrat est assorti.

36

I-/ LA NOTION DE VENTE D'IMMEUBLE A CONSTRUIRE

A- LA DEFINITION DE LA VENTE D'IMMEUBLE CONSTRUIRE
Cest lart 1601-1 al 1ier du code civil qui prcise que la vente dimmeuble construire est
celle dans laquelle le vendeur soblige difier un immeuble dans un dlai dtermin par le
contrat.
En effet cest la notion dachvement qui dtermine la distinction entre les ventes
dimmeubles construire et les ventes dimmeubles cls en mains. Losquon est dans le
secteur libre, la notion dachvement est dfinie par la volont des parties, ainsi on peut
avoir comme notion dachvement un immeubles vendu dit brut de dcoffrage ou au
contraire par achev. Dans le secteur protg, cest lart R261_1 du CCH qui dit que
limmeuble vendu construire est rput achev lorsque sont installs les lments
dquipements qui sont indispensables lutilisation conformment cette destination de
limmeuble faisant lobjet du contrat. Pour lapprciation de cet achvement, les dfauts de
conformit avec les prvisions du contrat, ne sont pas prises en considration lorsquils nont
pas un caractre substantiel ni les malfaons qui ne rendent pas les ouvrages ou lments ci
dessus prciss impropres leur utilisation . Donc dans le secteur protg, le vendeur
dimmeubles construire soblige difier un logement jusqu le rendre habitable. Le CCH
impose toutefois, des normes minimales dhabitabilit, en matire de scurit,
dquipement, de surface des pices, etc..
La vente dimmeuble construire se dfinie par son objet, et par la prestation de service
quelle fait naitre savoir construire dans les dlais prvus au contrat.

1) Lobjet immobilier de la vente
La vente dimmeuble construire est doublement immobilire :
-
-

dune part le contrat transfre des droits rels sur un sol

dautres part, lexcution du contrat abouti la construction de limmeuble

Cest un contrat original, parce quil mle transfert de droit rel sur le sol et sur les
construction avec le contrat dentreprise qui impose au constructeur de construire un
immeuble.

2) L'obligation de construire
Il est assez frquent quune vente dun bien comporte une prestation de service accessoire
au transfert de proprit et la dlivrance de la chose. Dans la vent dimmeuble
construire, cette prestation de service, savoir construire, est lobligation fondamentale du
contrat de vente. Ce qui en fait un contrat original.

37

La construction peut porter sur un btiment difier, un sous sol creus, ou nimporte
quel ouvrage immobilier, sel importe lobligation de construire un immeuble. Donc sont
exclus :
-
-

des ventes dimmeubles construire la vente dun immeuble cls en main dans
laquelle limmeuble est dj acheve
la vente dimmeuble inachev appel souvent vente en ltat dinachvement dans
laquelle lacqureur fait son affaire dachvement. Limmeuble en bien en cours de
construction au cours de la vente mais nest pas vendu construire, seulement
achever ;
Il peut sagir dun constructeur que les difficults financires conduisent
abandonner le programme, il cde alors inachev un autre constructeur qui le
reprend son compte.

Lobligation de construire un immeuble saccompagne naturellement de lobligation de

dlivrer un ouvrage aux stipulations contractuelles tant en quantit quant qualit ; en
pratique, les vendeurs stipulent des causes de sauvegarde leur permettant de simpose
dune certaine marge de manuvre (prcise un % de tolrance pour les diffrentes surfaces,
la possibilit de remplacement dun matriel ou dun quipement par un autre de qualit
quivalente).
3)

L'exigence

d'un

dlai

La construction dans un dlai prcis constitue un lment de dfinition de la vente

construire ; LE D2LAI pour dlivrer limmeuble doit tre dtermin dans le contrat cf. art
1601_1 du code civil. Ce dlai est important, un lment essentiel de la vente dimmeuble
construire que les parties fixent librement. Dans le secteur libre, labsence de dlai qualifie
aux minima la vente en contrat innom. On lassocie une prestation de service. Dans le
secteur protg, labsence de dlai de facto la nullit du contrat art L261-10 du CCH. Le
vendeur peut cpt stipuler un dlai variable afin de conjurer les alas de l construction
notamment les jours dintemprie qui ralentissent lavanc des travaux.

B - LES FORMES DE VENTE D'IMMEUBLE CONSTRUIRE

1) La VEFA
Selon lart 1601-1 al 2 du code civil, la vente dimmeuble construire peut tre conclue soit
a terme soit en ltat futur dachvement. En pratique les ventes terme sont dsertes au
profit des VEFA. En effet ces derniers sont attrayantes pour les vendeurs car le prix y est
payables au fur et mesure des travaux et ils peuvent utiliser les liquidits encaisses pour
financer lexcution des travaux e ceux restants faire.
La VEFA est dfinie par lart 1601-3 du code civil et lart L261-3 du CCH. La vente est donc un
tat futur dachvement, lorsque lacheteur acquiert les droits sur le sol ainsi que la
proprit des constructions existante la conclusion des contrats et deviennent

38

propritaires de limmeuble construit par accession au fur et mesure de lavancer des

travaux.

A la diffrence de la vente terme dont les principaux effets sont dclenchs par
lachvement de limmeuble, la VEFA organise un transfert de proprit au fur et mesure
des travaux et un payement fractionn du prix. La VEFA se caractrise galement par une
dissociation entre les droits sur le sol (immdiatement transfre lacheteur) et la maitrise
de louvrage (conserv par le vendeur jusqu la rception des travaux). Cela influence le
transfert des risques qui est normalement li la proprit.
a- Effet rel du contrat
A proprit du sol et des constructions existantes est transfre lacheteur lors de a
conclusion du contrat celles des constructions difier lui est acquisse au fur et mesure de
lavancer des travaux conformment la rgle
Lart 1601 du code civil prvoit plus largement que le vendeur transfre immdiatement
b- Fractionnement du paiement du prix

Le paiement du prix suit la progression du transfert de proprit. Il seffectue
progressivement, mesure de lavancement des travaux. Tel que cela rsulte de lart
1601_3. Le progressement du prix des travaux est la principale raison de lengouement des
vendeurs pour cette forme de vente. Ils peuvent en effet compter sur les paiements qui
interviennent en cours de construction pour financer les travaux a venir. Ce qui est un
avantage pour le vendeur, fait courir un risque lacheteur dont les versements servent
financier la construction de limmeuble achet. En cas de faillite, il pourrait avoir dbourser
une certaines somme sans pour autant quune livraison intervienne un jour. Cest pourquoi
dans le secteur protg, la loi oblige le vendeur fournir une garantie dachvement, ou sil
prfre de remboursement, des sommes verses en cas de rsolution de la vente pour
dfaut dachvement.
c- Dissociation de la proprit du sol et de la maitrise d'ouvrage
la maitrise douvrage appartient en gnral au propritaire du sol, comme cest
normalement le cas dans le contrat de louage douvrage. Or louvrage de construction
immobilire venant sincorporer au sol, il faut le pouvoir de disposer du sol pour en modifier
la nature et transformer le terrain en terrain bti.
Ce principe nest pas absolu, le droit des contrats spciaux en connat un certain nombre au
rang des quels figure la VEFA ; en effet dans la VEFA lacqureur devient propritaire du sol,
ds la vente dfinitive ; mais le vendeur conserve la maitrise douvrage jusqu la rception
des travaux art 1601 al 2 du code civil. En effet, la rgle est commande par lobjet mme de
lobligation du vendeur qui est la construction dun ouvrage immobilier. Donc la maitrise
douvrage investi le vendeur de choisir les entrepreneurs, de passer avec eux des contrats de

39

louage ou douvrage ncessaires, de surveiller les travaux, dexiger quil soit conformes au
contrat, de les rceptionner en formulant des rserves le cas chant.
d- Transfert des risques
Selon lart 1138 la chose est au risque du proprio ds linstant de la livraison res perit
domino moins que le dbiteur ne soit en demeure de la livrer auxquelles cas la chose reste
au risque de ce dernier ; pour la vente terme cela ne pose pas de difficult car lacheteur
acquiert la proprit et les risques lors de lachvement.
Cette rgle res pe domino pose problme en VEFA en effet, appliquer n chaque acquisition
de proprio par voie daccession immobilire elle aboutirait faire peser sur lacqureur le
risque de perdre ou de dextrioriser fortuite de louvrage en cours de chantier ;
Toutefois selon lalina 4 de lart 1138, cest ds linstant ou elle a du tre livre que la perte
de la chose incombe au propritaire. Or le rgime de la BEFA dissocie lacquisition de la
proprit douvrage de la livraison de limmeuble construit. Cet angle de vue permet de
comprendre pourquoi dans la BAFA le transfert des risques de limmeuble lacqureur na
lieu qu la livraison.
2) La vente terme
La vente terme est une vente dimmeuble construire dont les effets principaux se
produisent lachvement de limmeuble qui en constitue le terme : transfert de proprit,
livraison, paiement du prix, etc. Cest un contrat qui est boud par la pratique, en effet les
professionnels fui la complexit de son rgime notamment la rtroactivit du transfert de
proprit au jour de ka vente, et surtout linconvnient majeur dun prix exigible la
livraison.
En effet la vente terme oblige le constructeur a financier lintgralit de la construction par
ses fonds propres ou au moyen de crdit. Lacqureur ne participe pas au financement de la
construction, et aucun encaissement de fond par le vendeur nest possible avant
lachvement.
a- Dfinition de l'achvement
Selon lart R271- 1 du CCH, limmeuble vendu construire est rput achev lorsque sont
excut et install les ouvrages et lments dquipement indispensables lutilisation de
limmeuble conforment sa destination. Ne pas confondre achvement et par achvement :
lachvement est simplement laptitude de limmeuble remplir sa destination, il se
distinguer du par achvement qui se dit dun ouvrage fini. Dans le secteur libre, il faut sen
remettre aux stipulations du contrat pour dfinir lachvement.
Lachvement est constat par acte authentique dans la mesure o il ralise le transfert de
proprit de limmeuble et la constation de lachvement est indispensable pour dclencher
les effets de la vente terme.
b-Transfert de proprit

40

Il sopre au jour de lachvement constat par acte authentique, il produit ses effets retro
activement au jour de la vente art 1601-2. Jusqu la constatation de lachvement le
vendeur reste propritaire de la construction qui slve et en assume les charges. Une fois
lachvement de limmeuble constat, la proprit est transfr lacqureur de plein droit.
Il y a retro activit du transfert de proprit. La retro activit peut tre source de problme,
de complication, notamment pour le constructeur lorsquil veut obtenir du crdit. Parce que
normalement le constructeur ne veut pas financer les travaux sur lchelonnement des
travaux, il va demander aux banques qui vont prendre des surets. Sont en jeu la validit des
surets, que pourraient consentir le vendeur sur limmeuble construire afin dobtenir les
crdit ncessaire au financement du programme de construction ; en effet la constatation
par acte notari de lachvement, lui fait perdre au vendeur sa qualit de propritaire et
peuvent remettre en cause lassiette de ces surets.
b- Paiement du prix
Lart 1602-2 dispose que le prix est payable la livraison de limmeuble, cest dire la
signature de lacte authentique dachvement. Avant la livraison, tout payement est interdit,
une fois limmeuble livr, cest lintgralit du prix qui est exigible. On ne peut dans le
secteur protg droger ces rgles : les clauses organisant des payements anticips sont
rputs non crites et placent le vendeur su le coup d sanction pnale dictes par lart
L261-7 du CCH. Dans le secteur libre cela aurait pour consquences se disqualifier le contrat
de vente dimmeuble construire. Toutefois le vendeur peut demandeur le versement de
dpt de garanti en cours de construction, mais ces sommes sont verses sur un compte
spcial ouvert au nom de lacqureur et ces sommes sont indisponibles, incessibles et
insalissables art L261-12. Ces dpts ne peuvent pas servir au financement du programme
de construction puisquils ne son jamais encaisss par le vendeur ;

II-/ LE REGIME DE LA VENTE D'IMMEUBLE A CONSTRUIRE

A- LE DROIT COMMUN DE LA VENTE
Pour les vents dimmeuble construire sapplique le droit commun de la vente en 1ier lieu la
garantie ddiction que le vendeur doit son acqureur conformment aux arts 1628 et
suivants du code civil.
En matire de conformit le vendeur soblige dlivrer un immeuble conforme aux
stipulations contractuelles. Sa configuration, sa surface, doivent respecter les prvisions
contractuelles ; en dautres termes limmeuble difi doit tre exactement celui que les
documents contractuels repris que ce soit des le contrat, dans les annexes, dans la notice
descriptive, dans le rglement de Co proprit, dans ltat desprit de division. Sous rserve
des marges dadaptation que se rserve les constructeurs dans les contrats.
La contenance : conformment lart 1615 et suit du code civil, le vendeur dimmeuble
construire, doit dlivrer la contenance convenue au contrat dans le secteur protg, le
contrat doit indiquer obligatoirement la contenance de limmeuble et la surface de de
chaque pice. La cour de cassation a considr que les dispositions de la loi CARES relative

41

aux mesurage des lots de Co proprit ntait pas applicable une vente dimmeuble a
construire car par dfinition, le lot de Co proprit nexiste pas encore au jour de la vente.

B Le droit commun de la vente construire

Le droit commun de la vente construire figure dans le code civil aux art 1601 et sui vue ce
soit pour la vente terme que pour la BAFA ; ILS forme le socle commun des rgles
applicables la vente dimmeubles construire et du reste, ce sont les seules rgles
applicables dans le secteurs libre.

C- LE REGIME RENFORC DE LA VENTE DIMMEUBLE CONSTRUIRE

1) Le champ d'application du rgime renforc
a- Principe
Les ventes dimmeubles construire relevant du rgime renforc sont celles qui portent sur
un immeuble usage dhabitation ou usage mixte et professionnel et dhabitation, dans
lesquels lacheteur doit verser des sommes dargent avant lachvement de limmeuble ; le
critre de versement de fond dans lachvement de limmeuble font le besoin de production
de lacqureur. En effet celui qui na pas verse de fond avec lachvement, sil advient que
limmeuble est inachev, il naura pas perdu dargent mais plutt son temps ;
Dans la vente dimmeuble construire, a concerne la BEFA, parce que le prix est vers
avant lachvement et pour la vente terme le secteur protg sapplique seulement si un
dpt de garantie t vers. Donc il est possible pour le vendeur dchapper au secteur
des rgles protg en exigeant aucun versement de fond avant lachvement. En ralit a
nexiste pas car fait perdre lintrt de ces types de contrat.
b- Sanction
La sanction civile cest la nullit, lart L261-10 sanctionne par la nullit le contrat qui ne
prendrait pas la forme dune vente terme BEFA, la JP y voit une nullit absolue dordre
publique.
Lauteur le vendeur encourt des sanctions pnales, toutefois leffraction suppose que les
versements de fonds ou les dpts aient t encaisss par le vendeur avant la signature du
contrat par lequel les parties ont violer lobligation de conclure une vente dimmeuble du
secteur protg. Lappel est de deux ans et une amende de 4000 euros. Sanction pnale si
on a encaiss des fonds avant la fon de la construction.
2) Le contrat prliminaire de rservation
a- Dfinition

42

Cest un contrat spcifique. Sa conclusion peut intervenir nimporte stade de lopration,

mme avant acquisition du terrain. Normalement dans les programmes de construction, les
1ier contrats interviennent avant que le chantier ait commenc, il arrive que les dernires
interviennent en cours de chantier.
Le contrat prliminaire de rservation, est le contrat prparatoire aux ventes dimmeubles
construire du secteur protg. Il sagit du contrat par lequel, le rservant futur vendeur,
sengage rserver au rservataire qui est le futur acqureur, un immeuble ou une partie
dimmeuble construire en contrepartie du versement dun depot de garantie. Cf art L261-
15 du CCH.
Le contrat pri de rservation est concu comme un outil au service du constructeur pour
texter la faisablit du contrat immo propos ; si le succs nest pas au rdv, le promoteur peut
renoncer lopration en restituant les dpots de garantie au rservataire. En pratique, les
contrats de rservation contienneent souvent une clause prcesant que la rservation
effective de la construction dped dun certian taux e rservation ne serait ce que parce que
les bques en font une condition qd elles accordent des prest aux promoteurs. Si el taux
prvu est atteint, le chantier dmarre, sil ne lest pas le constructeur renonce au prjet.
La doctrine a discuter sur la nautre juri de ce contrat, la courde cass prcise que cest un
contrta sui gnris essentiellment synalllgamatuqe du secteur de la vente dimmeuble.
a) Formalisme du contrat prliminaire
Cest dabord un constrat sollennel le contrat pr ou dit de rservation doit etre rdig par
crit et comporter peine de nullit des mentions obligatoires Destines clairer les
reservataire sur le projet de vente venir. La loi le dote dun fomrlisme ad validatatem et qu
permet au rservataire de connatre avec prcision le projet prpos avant de sengager ds la
venet.
Q st cee mention ?a peine de nullite le contrta de reservation doit comporter les mentiones
suivantes :
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

surface habitable approximative de limmeuble

nombre de pice
numration des pices de services
dpendances
dgagements
situation du local rserverds limmeuble
note technique lanciencontrat et indiquant la qualit de la construction
nature des matriaux
lments dquipements et els equipements collectifs prsentanst une tuilit pour la
partie dimmueble vendue.
Prix prvisionnel de vente et cas chant les modalits de sa rvission ds les limites
et conditions prvues lart L261_11 du ch
La date prvisionnelle de conclusion du contrat dfinitif
Indicationdes prets que le rservataire entend obtenir pour fnacer son projet avec
indication du montant, du taux et du nom du preteur.
43

La connaissance de cesmentions obligfatores premet au rservataires de se faire une ide

assez prcise du projet quon lui propose et le moement venu de le comparer avec le contrat
de vente dfinitf il choisira alors en tte connaissance de cause dacquerir ou de renoncer
loperation
Il y a aussi des mentions facultatives : on peut retrouver ma stipulation dun taux de
rservation dclenchant la concrtisation du projet. Bien que latrt L225_5 du code de lenvi
ne vise pas le contrat prliminaire il est prfrable de mentionner le cas chnat que le
programme immo se trouve ds un primtre de prvention des risques soit technologiques
soit naturels prvisibles.
b) obligations du contrat prliminaire
le rservant sengage rserver rservateur, tte partie dun immeuble construire en
contre partie du versement dun dpt de garantie art L261_15 al 2 du CCH ; LE
R2SRVATAIRE NE CONTRACTE AUCUN obligation dacqurir.

Lobligation de rservation

Rserver nest pas promettre de vendre. Pour la vente, qd la demande rencontre la

demende le contrat est form. Lobligation de reserver nengage pas le rservant vendre
excatement limmeuble ou la partie dimmeuble dcrit ds le contrat prlminaire,, il sengage
seulment ne pas vendre un tiers le lot rserv si le programme immo est ralis. Cela fait
rfrence au pacte de prerence. La rservation porte sur un lot dt les carac dfintives restent
encore fixer cest la raion pour laquelle le contrat prliminaire de rservation est un contrat
sui gnrs et non une promesse de vente. Ds la promees unilatral de vente, les conditions
dfinitives de la vente doivent etre prvues car la vente est forme la leve doption.
Rserver natnt pas vendre, le rservant ne contratcte aucune obligation de vendre, pas
plus que le rservataire ne sengage acqurir limmeuble rservau stade du contrat
prliminaire, le rservant se situe necore ds une phase de prospection, il esplorre els chance
de succes de son projet, cest pk le code lui reconnit la qualit de se degager du contrta en
restituant le depot de garantie
Le droit reconnu au reservant de odifier son projet est une consquence de labcense de
lobligation de vendre, en effet la rservation portant sur un lot sommairement dcri un
prix prvisionnle permet au constructeur de faire vluer son projet. La bonne foi loblige
nanmoins prvenr le rservataire des modification importantes et imprvues pportes
au bien rservs afin quil puisse ventuellemnt se retirer ud projet.

Le versement d'un dpt de garantie

Le versement du depot de garantie est un lmnet important du contrat prlminaire de

rservation, il est aussi la seule obligation du rservataire qui ne contracte pas lngagement
dacqurir limmeuble dcrit au contrat. Le rservataire est un acqureur seulement potentiel
qui peut toujours renonc la vente nonostant le remboursement dun dpt de garantie.

44

Le depot de garantie est il un lmnet essentiel du contrat prliminaire ? un arret de la

cour dappel de Pau du 3 avril 1996, a jug que labsence du depot de garantie netai pa une
cause de nullit du contrat prlminaire de rservation. Dailleurs la rglmentation du
contrat prliminaire, prvoi quaucun depot de granti nets vers si le dlaid ralisation de la
vente exde deux ans , ce qui est kan mm assez exceptionnel. Dautres juges en ont fait un e
contrepartie obligatoire de la rservation, la cour de cass na pas encore eu loccasion de se
prononcer sur cette question.
Sur le montant du dpt : limportance de la somme dpose ne doit pas entamer la libert
du rservataire de renoncer la vente cest pourquoi lart R261-28 du CCH prvoit un
montant maximum qui varie selon le dlai prvu pour la ralisation de la vente. Le dpt de
garantie ne peut ainsi excder 5% du prix prvisionnel de vente si le dlai de ralisation de la
vente est infrieur un an.
2% si ce dlai nexcde pas 2ans e
le texte interdit tt d2pot de garantie lorsque le d2lai de cnclusion de la vente d2aase deux
ans.
Le dpt de garantue est vers sur un compte spcial, ouvert au nom du rservataire, dans
une banque, ds un tablissemnt spcialmn abilit cet effet, ou encore chez un notaire. Les
dpots concernat les rservations en sein de lensemble immobilier peuvente tre regroupes
sur un compte unique spcial comportant une rubrique par rservataire. Les fonds dposs
sont indisponibles, insaissibles, et insaisissables jusqu la conclusion de la vente.
Concernat la sanction, le constructeur qui ne fait que concerver le ch que ss le dpose rsur
un compte spcial sexpose la nullit du contrat prliminaire alors meme quil na caus
aucun prjudice au rservataire. Il en va de meme lorsque le chque bien que remi au
notaire, et la somme consigne la caisse de dpt de consignation a tt libll au nom du
promoteur.
Si la vente se ralise, le dpt de garante simpute sur le prix de vente. Si le rservataire
prfre renoncer la vente, il rcupre ou non son dpt de grantie selon les motifs quil
peut faire valoir. En effet lart L261_15 du CCh impose la restitution au dposant des fonds
dposs en garantie ds le dlai de trois mois des trois hypo :
-
-
-

le contrat nest pas conclu :du fait du vendeur : le vendeur renonce difier le
batiment
lacqureur na pas obtenu son ou ses prets : cest la condition suspensive de lart 17 de
la loi SCRIVENER
le contrat propos fait apparaitre une diffrence anormale par rapport aux prvisions
du contrat prliminaire : cest en rgle g une majoration du prix de 5%

ds ces trois cas onlui rend son depot ou il y renonce.

Dlai de rtractation

45

En matire de vente immo il existe ce quon appelle le disposituf SRU qui rsulte de lart
L271-1 du CCH ila t difi par la loi du 13 dcem 2000 qui prcis que tt acqureur non pro
dispose dun dlai de rtracttation de sept jours a compter de lendemenin de la 1iere
prsentation de la lettre de notification du contrat.
Pour assurer la libert de retractation, lart L271-2 du CCH prohibe en principe tout
versement dargent durant le temps laiss lacqureur pour se rtracter.
3) Le contrat dfinitif de vente
le contrat dfinitif de vente dimmo a constriuire est un contrta sollennel dt lorigine est
centr sur la protection de laccdant la prorprit qui acquiert sur plan un logement dont
il finance la construction.
a) Conclusion du contrat

Conclusion du contrat

Le chantier peut avoir une incidence sur la conclusion de la BAFA, lincidence du chantier sur
la onclusion de la vente dpend du type de garantie choisi. Les VEFA du secteur protg
doivent peine de nullit comporter lune des garantues suvnates : soit une garantie
extrinsques dachvement ou de remboursemnet des sommes verses en c as dune
achvement ou, garantie intrinsques dachvement. Si le vendeur opte pour une formule
de garantie intrinsque dachveent le contrta authentique de vente ne peut etre conclu
avant lachvement des travaux. Pour conclure la vente avt ce stade, le vendeur doit donc
disposer dune garantie extrinsque.
Avant la date prvue le vendeur fait prparer au notaire le projet dfinitif de VEFA et le
communique au rservataire. A ce stade, les conditions de la vente sont d finitivlmn
fixes ; le rservant est dsormais li pars on offre de vente jusqu la date prvue de la
signature. Le rservataire peut rflchir loffre qui lui est faite. En rgl g, le dlaide
rflexiones t de 1 mois.
Concernant le dispositif RSU qui prvoit un dlai de retractation de 7 jours aprs a signature
de compromis ou du contrat de rservation, et un dlai de rflexion de 7 jours avant la venet
dfinitive il sapplique ds deux cas : on a pas signer de contrta de reservation ou il y a eu un
contrta de rservation mais des modificatins sont intrvenues et qui contraignent le notaire
re notifier le dlai avant la vente.

Contenu impratif du contrat

Le contrat doit contenir des mentions obligatoires ainsi que des annexes obligatoires qui
permettent lacqureur sur plan de se faire lide la plus prcise et la juste possible du bien
quil acquiert. Le dfaut de ses mentions obligatoires est sanctionn par la nullit relative du
contrat.

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Les mentions obligatoires sont :

-
-
-
-
-
-

description de limmeuble ou de la partie de limmeuble vendue

le prix
les modalits de paiement et d rvision ventuelles
le dlai de livraison
pour les VEFA (vente en tat futur dachvement) seulement la garantie
dachvement de limmeuble ou de remboursement
les annexes obligatoires : le contrat dot comporter un annexe, les indications
relatives la consistance et au caractristiques de limmeubles, ses indications
rsultent des plans, coupes lvation, avec les cotes utiles et lindication des surfaces
de chacune des pices et des dgagements

b- Rglementation du paiement du prix

Tant dans la vente terme et la VEFA tout versement du prix anticip avant la vente
dfinitive, sauf nonobstant le prix de garantie, est interdit et pnalement sanctionn.
Concernant le paiement d prix dans la VEFA, le prix est fractionn et pay en plusieurs fois
selon un calendrier imprativement rglement. 35% lachvement des fondations, 70%
la mise hors deau, et 95% lachvement de limmeuble, et 5% pays la leve des rserves
Dans la vente terme le prix est pay en une seule fois lors de la constatation de
lachvement.
C- LES GARANTIE DACHEVEMENT ET DE REMBOURSEMENT
Le dispositif de BEVA est certainement un des plus protecteur lgard de lacqureur. En
effet, il le prmuni contre un arrt de chantier avant lachvement de limmeuble,
notamment en cas de liquidation judicaire du vendeur.
Deux garanties Co existent :
-

dabord la garantie extrinsque : dite aussi garantie bancaire ou financire. Cest une
garantie qui est fournie par une banque ou un tablissement financier et qui garanti
lachvement de limmeuble ou le remboursement des sommes verses par
lacqureur.
La garantie intrinsque : cest une simple garantie dachvement qui rsulte de
lexistence de certaines conditions financires propres au contrat, et qui permettent
de penser que loprations e ra mene bonne fin.

Certes la garantie extrinsque est plus protectrice pour lacqureur car cest un organisme fi
qui le donne, mais elle est bien plus couteuse.
1) Les garanties extrinsques dachvement ou de remboursement
a- la garantie extrinsque dachvement

47

Cette garantie est dlivre par un tiers lopration de construction : soit une banque, soit
un tablissement financier habilit faire ces oprations, une entreprise dassurance agre
cet effet, ou une socit de caution mutuelle.
Elle prend la forme soit dune ouverture de crdit, cest a dire que le garant soblige
avancer au vendeur des fonds pour achever limmeuble, ou payer pour son compte aux
entreprises les sommes ncessaires lachvement de limmeuble.
Elle peut aussi prendre la forme dun cautionnement : ici la caution sengage envers
lacqureur, solidairement avec le vendeur payer les sommes ncessaires lachvement
de limmeuble.
Intrt de cette garantie : est que le garant est tenu de fournir les financement ncessaires
au lachvement de limmeuble. Elle sert financer les travaux qui restent accomplir
jusqu lachvement. Exclusivement ces travaux, elle ne peut tre tenue pour responsable
notamment des malfaons relevant des garanties des constructeurs. De mme, le garant ne
peut tre poursuivi en cas de retard dans lexcution des travaux.
b- la garantie extrinsque de remboursement
Elle est en pratique rarement utilis, les acqureurs prfrent le pus souvent voir leur
logements achevs plutt que dtre rembourss.
Elle est fournie par le mme type dtablissement que la garantie dachvement.
Donc le garant ici sengage remboursement les versements effectus par lacqureur en
cas de rsolution amiable ou judiciaire de la banque pour dfaut dachvement. La
rsolution de la vente pour une toute autre cause exclut lapplication de cette garantie de
remboursement.
Il est possible de substituer en cours dexcution du contrat, lune des deux garanties
extrinsques lautre, mais il faut que cette facult ait t prvu dans le contrat de vente et
notifie lacqureur. En effet les vendeur ont tout intrt fournir en dbut de contrat, la
garantie de remboursement et son terme la garantie dachvement
2) La garantie intrinsque dachvement
Pour des raisons financire, le constructeur peut vite davoir solliciter une garantie
extrinsque sil runi les conditions laissant prsumer que lopration peut arriver son
terme sans lintervention dun tiers. Cette garantie dachvement rsulte de lexistence de
conditions propres lopration tenant soit ltat compar du financement de lopration et
de lavancement des constructions soit la qualit du vendeur
Quatre situations alternatives doivent exister au jour de la signature de la vente et
dispensent le vendeur de dlivrer une garantie extrinsque :
-

si limmeuble est hors deau et nest pas grev dhypothse ou de privilge

48

-
-

les fondations sont acheves, cet achvement doit tre certifi et soit le financement
de limmeuble est assur 75% du prix de vente par le montant des ventes dj
conclues soit que le financement de limmeuble est assur 60% du prix de vente
dont 30% de fond propre du vendeur.
La vente est faite soit par une SEM de construction soit par une socit dont une
collectivit publique dtient au moins 35% du capital social.
La vente est ralise par un organisme HLM.

SEANCE 4 / LES RESPONSABLITE ET GARANTIES DES CONSTRUCTEURS

1IERE PARTIE : LES RESONSABLITES DECENNALE ET BIENNALE
INTRODUCTION
Les responsabilits et responsabilits des constructeurs sont nombreuses. Le code civil
nonce la responsabilit contractuelle aux arts 1146 et suivant, la responsabilit dlictuelle
et quasi dlictuelle aux arts 1382, la garantie des vices de conformit apparentes art 1642-1
du code civil. Les garanties dcennales, biennales et de parfaits achvements des arts 1792
et suivants.
Pour identifier le fondement juridique et pertinent sur lequel engager une action en
responsabilit dun constructeur il convient de se poser trois questions :
-

le demandeur est il un tiers regard du constructeur ? les chantiers de construction

sont des occasions de dommages corporels ou matriels voir de troubles anormaux
de voisinage qui relvent dune responsabilit extra contractuelle, mme sils sont
causs par la violation dune obligation extra contractuelle. Lassemble plnire de
la cour de cass, admet quun tiers un contrat peut invoquer sur le fondement de la
responsabilit dlictuelle un manquement contractuel ds lors que ce manquement
lui a caus un dommage. Arrt du 6 oct. 2006.
Le demandeur invoque t il un dsordre de construction, ou linexcution dune
obligation contractuelle indpendamment de toutes malfaons ; quand le
demandeur laction est le maitre ou lacqureur de louvrage, la demande doit tre
place sur le terrain du contrat qui le lie au constructeur si sa prtention porte sur al
qualit des prestations excutes. Ici il faut distinguer ce stade selon lobjet de la
demande et car le rgime de la responsabilit du constructeur ne droge au droit de
la dfaillance contractuelle que pour la rparation des dsordres de construction de
louvrage immobilier. En effet, lorsque le demandeur invoque une violation du
contrat, tel que le retard de livraison ou un simple dfaut de conseil : il devra agir sur
le fondement du droit commun de linexcution du contrat des arts 1146 et suivants
du code civil. Cest--dire que chaque fois que le Co contractant ne pourra pas
actionner lassurance biennale, dcennale, il sera contraint dactionner sur le
fondement de lart 1146 et suivant
Louvrage de construction immobilire a t il fait lobjet dune rception par son
maitre ? lorsque la demande du maitre ou de lacqureur de louvrage a pour objet la

49

rparation dun dsordre de construction il faut distinguer selon que la rception des
travaux et ou non intervenue ; avant la rception, seul le droit commun du contrat
est applicable on peut demander des dommages et intrt. Lexcution ou la
rsolution du contrat sur le fondement de 1184, la facult de remplacement prvue
lart 1144 ou de destruction de ce qui a t fait en contravention avec le contrat art
1143 du code civil.
Aprs la rception, les garanties lgales des contrats de construction immobilires entrent
en jeu. En effet la rception marque la fin du contrat dentreprise, elle atteste la bonne
excution du contrat et libre le constructeur sauf si des rserves ont t formuler ; LE
constructeur reste nanmoins exposer aux risques que lusage de louvrage se rvle affect
de dfauts et de vices diminuant plus ou moins son utilit. Le jeu de ces garanties lgales
protge le maitre ou lacqureur de louvrage contre les pertes dutilit de son bien.

SECTION I / LES GARANTIES DAPPLICATION GENERALE

La garantie dcennales et la garantie biennale sont envisages dans le code civil come des
effets du louage ouvrage. Leur rgime se trouve dict aux arts 1792 et suivants du code civil
qui clture la section relative aux contrats dentreprise.
La garantie d et celle biennale constituent juridiquement des garanties car elles assurent la
rparation des dsordres cachs la rception. Elles prolongent ainsi les effets du contrat de
construction au del de son excution, alors mme que normalement les obligations
rciproques sont teintes ; le vendeur a livrer et lacheteur a livr le prix.
Ces deux garanties sont des garanties de dommages car leur mise en uvre dpend de la
nature du dommage caus louvrage sans gard pour son origine. Ce peut tre un vice, une
malfaon ou un risque de conformit ;
Ces deux garanties sont des garanties de dfaut cachs : elles ne couvrent que les dfauts
cachs de louvrage de construction. Les dfauts apparents sont traits par la garantie de
part-faite achvement du vendeur, la condition quune rserve ait t formule dans le PV
de rception.
Elles sont souvent nommes dcennaux biennales ou biennaux dcennales ; elles sont
cependant en nombre de deux ; en effet leur domaine dapplication diffrent : la garantie
biennale joue dfaut de lautre. elles diffrent aussi dans la dure : 2 ans pour celle biennale
et 10 ans pour lautre.
Seule la dcennale est couverte par une assurance de responsabilit obligatoire alors que la
biennale est facultative ; toutefois leur tude peut tre menes de fond car elles se jouent
entre els mmes acteurs et elles partagent les mmes conditions gnrales de mis en uvre
et dexonration.

PARA 1 : LEVOLUTION HISTORIQUE DES GARANTIES DECENNALES ET

BIENNALE

50

I-/ LE CODE CIVIL DE 1804

En 1804, lart 1792 du code civil tait rdig de la faon suivante : si ldifice se construit
prix fait pri en tout ou partie par le vice de la construction, mme par le vice du sol, les
architecte et entrepreneurs en sont responsables pendant dix
Plus loin au chapitre de la prescription, lart 2270 disposait : aprs dix ans larchitecte et
les entrepreneurs sont dchargs de la garantie des gros ouvrages quils ont fait ou dirig .
Dans le texte initial de 1804, la garanti dcennale supposait un march forfait, la raison
vient dune suspicion, le choix dun prix forftaire soumet le maitre douvrage au danger
dun entrepreneur travaillant au plus serr afin damliorer la rentabilit de lopration, au
dtriment de ses obligations.
II LA LOI DU 3 JA 1978
Cette loi av rcrit lart 1792. En effet cet art prcisait que si ldifice pri en tout ou en
partie par le vice de la construction, meme par le vice du sol, les architectes, entrepreneurs,
et autres personnes lis au maitres de louvrage par un contrta de douvrage en sont
responsables pendant dix ans .
La loi de 1977 a galemnt reform lart 2270 : les architectes, entrepreneurs et autres
personnes lies au maitres douvrage dans le contrat de louage douvrage sont dchargs de
la garantie de louvrage quils ont fait ou dirig, aprs dix ans sil sagit dun gros ouvrage et
de 2ans pour les menus douvrage.
LA LOI DE 67 a allong la liste des dbiteur de la garantie dcennale. Ce sont les ingnieurs,
techniciens, toute personne qui intervient dans la construction.
Par ailleurs, la loi de 1967 a insr un art 1646-1 dans le code civil qui soumet le vendeur
dimmeuble construire la garantie dcennale lgard des propritaires successifs de
louvrage.
LA LOI DU 4 janvier 1978
Cett eloi porte le nom de loi spinneta en rfrance au prsident qui a mn la rforme,
elle constitu le droit applicable aux dommages conscutifs aux constructions dont le chantier
s est ouvert postrieurement au 1ier janvier 79.
Cette loi allonge une nouvelle fois la liste des dbiteurs. Dc la loi de 78 a plac le vendeur
prs achvement dun ouvrage qui a construit ou a fait construire, le controleur technique,
le mandataire du prorpitaire ainsi que les fabricanst de ceratains matriaux ou lments
dquipement.
Les travaus garantis sont plus nombreux ; EN EFFET CETTE loi a supprim la rfrence la
notion ddifice au profit de celle douvrage ou de construction qui est plus large puisquelle
ninduit aucune rfrence a

51

La garantie dcennale se mu en garantie de dommage. En effet depuis 1978, sa mise uvre

dpend de la nature du dommage subit par louvrage sans gard pour leur origine.
La garantie des menus ouvrage disparait au profit des garanties biennales de bon
fonctionnement des lments dquipement dissociables de louvrage.
La responsabilit dcennale devient obligatoire et une assurance du dommage ouvrage est
impose au maitre douvrage pour obtenir rapidement un prfinancement des travaux de
rparation sans attendre le rsultat des actions en responsabilit contre le constructeur.
Le mcanisme de lassurance construction est donc a double dtente a savoir :
-
-

lassurance dommage ouvrage indemnise le maitre douvrage puis

subrog dans ses droits, elle se retourne ensuite contre els constructeurs et leur
assurance de responsabilit dcennale pour obtenir remboursement de lindemnit
rgle par au maitre.

La loi spinta a rendu imprative la garantie de parfaite achvement pour les dsodres
rservs dans le PV de reception, ou signals lors de la 1ire anne.
Avant 78, c atit une partique contractuelle qui a t consacre par la loi spi au sein de lart
1792_6
II lojet des garanties dcennales et biennales
A- LA NOTION DOUVARGE IMMOBLIER
Les garanties lgales des arts 1792 et suivants du code civil sont rserves la rparation de
prjudice, de dsordres conscutifs la construction dun ouvrage immobilier. Mm la
garantie biennale qui concerne le bon fonctionnemnt dlment dquipement n peut tre
mis en uvre indpendament dune telle construction. Cest pourquoi les lments
dquipement installs dans un ouvrage immobilier, postruerement sa construction et sa
rception sont exclus du jeu de la garantie biennale t relvelt dune action en responsabilit
de droit commun.
1) UN OUVRAGE
ce sont les arts 1792 pour la garantie dcennale et 1793-3 pour la biennale qui font
rfrence la notion douvrage. Les garanties dcennale et biennnales supposent donc un
contrat ayant pour objet la ralisation dun ouvrage, sans que ces deux arts ne dfinissemnt
un ouvrage garanti.
Etymologyquement, louvrage dsigne le rsultat du travail de lhomme. Cest dailleurs le
sens quil a dasn lexpression louage ouvrage du code civil.
Le comit COPEL cnu par lapplication de la loi du 4 jv 1978, dsigne la notion ouvrage
comme un batiment ou tout autre construction, difie par la main de lhomme tel un pont
ou une digue.

52

Si on se rfre au CORNU : louvrage de construction est un terme gnrique englobant non

seulment des batiements mais tous els difices et plus gnralment toutes espces de
construction, tout lmnet concourrent la construction dun difice par proposition aux
lments dquipement ;
La supsitutitin du terme douvrage celui ddfice en 78 a eu pour csq lextention des
garanties lgales que la JP. Aujourdhui sont donc ouvert la dcennale et la biennale les
VRD voies et rseaux divers. Les travux de gnie civil, les piscines creuses, les terrains de
sport, ect..
2) OUVRAGE IMMOBILIE
depuis la substitution par lordonnance du 8 juin 2005, du terme ouvrage celui de
btiment, lon trouver encore dans le code civil arts 1792 _2 ET _3 les textes ne contiennent
plus de rfrence au caractre immobiliers de la construction ; cpt largument historique
confirme que louvrage garantie par les art 1792 et suivant, doit tre un ouvrage immobilier.
En effet, la doctrine et la JP rserve toujours la garantie dcennale et biennale la
construction douvrage de nature immobilire. Par consquent, la ralisation dun ouvrage
ne relvent pas des garanties des arts 1792 et suivants du code civil mais du droit commun
de dfaillance contractuelle. Il en est ainsi dune maison mobile livre par camion et
simplement pose sur un terrain sans travaux ni fondations.
Selon lart 517 de cide civil, les biesn sont des immeubles ou par leur nature ou par leur
destination ou par lobjet auquel il sapplique. Un bien est un immeuble par nature lorsquil
ne peut pas etre dplac : cest tout ce qui concerne le sol et sy incorpore. Les immeubles
par destination sont lorigine des meubles qui sont attachs perptuelle demeure
limmeuble et qui en prennent leur nature.
3 un ouvrage de construction immobilire
la ralisation de travaux de construction est dterminante pour lapplication des garanties
dcennale et biennale. Il sagit de travaux faisant appel au technique du btiment ; en
revanche la destination de louvrage st indiffrente. La doctrine souligne limportance de
toujours vrifier si les travaux entrepris constituent bien une construction par incorporation
de matriaux dans le sol au moyen de travaux de construction.
De simples travaux de ravalement de faades ne relvent pas de la garantie dcennale. Le
ravalement qui nassure pas la fonction dtanchit de limmeuble nest pas un travail de
construction immobilire mais seulement dentretien.
B LES ELEMNTS DEQUIPEMENT DE LOUVRAGE
1 notion dlement dquipement
a dfintion

53

Llment dquipement nest pas dfini par la loi mais les textes les opposent aux lments
constitutifs de louvrage que les constructeurs ont transform pour construire un immeuble.
Ce sont le ciment, le bois etc.
Les lments dquipement regroupent tout le reste : fentre, volet, carrelage, ascenseur,
etc.. Excepts les lments ququipement usage exclusivement professionnel qui sont
exclus du champ dapplication des garanties lgales par lart 1792-7 du code civil.
Les lments dquipement sont donc une catgorie de produits de construction,
fabriqus pour etre incorporer, assembler, utiliser ou installer de faon durable dans les
ouvrages de btiment ou de gnie civil afin que ces ouvrages puissent remplir leur
destination gnrale.
b-les lments dissociables et indissociables de louvrage
Le code civil donne une dfinition de llment dquipement indissociable qui rappelle
la tache perptuelle demeure de lart 725 du code civil un lment dquipement est
considr comme formant indissociable corps avec lun des ouvrages de viabilit, de
fondations, dossatures, ou de clos ou de couvert lorsque sa dpose son dmontage ou
son remplacemnt ne peut seffectuer sans dtrioration de matires de cet ouvrage .
cest lart 1792_2 al 2 du code civil.
La dfinition de llmnet dissociable se fait par une lecture contrario du dit art
savoir celui dont la pose, le dmontage ou le remplacement peut seffectuer sans
dterioration ni enlvement de matire de louvrage qui lquipe
2 exclusion des lments dquipement professionnels
la JP sest saisi des litiges concernat des lments dquipements qui permettent
lexploiation professionnelle dun batiment. Ds lesprit de la loi de 1978, ce type
dquipement ne doit pas relever du rgime de la responsabilit spcifique des
constructeurs. En effet, leur installation ne participe pas la construction de louvrage
mais sert la destination professionnelle du btiment. La cour de cass est all dans ce
sens et aujourdhui lordonnance du 8 juin 2005 a consacr un art 1792_7 qui : quinne
sont pas considrs comme des lmnest dquipement dun ouvrage au sens des arts
1792-2, _3 et _4. Les lments dquipement y compris leur accessoires dont la onction
exclusive est de permetre lexercice dune activit professionnelle dans louvrage. Elle
relve donc dune action de droit commun
C- les travaux sur existants
les existants reprsentent les parties anciennes de la construction existantes avant
louverture du chantier. Lexcution de travaux sur ces existants ( lintrieur, extrieur,
sous sol) pose la question de lapplicabilit des garanties dcennales et biennales ces
travaux. Sous lempire de la loi de 67, la cour de cassation appliquait la garantie
dcennale certains travaux effectus sur des constructions existantes. Elles tenaient
compte de la nature et de la consistance des travaux. En 1978, la suppression de la
notion ddifice au profit douvrage a confirm la tendance. Lanalyse la JP de la 3ime ch.
civile rvle lutilisation de trois critre spars ou ensemble qui conduisent les juges

54

qualifier des travaux sur existants, douvrages de construction immobilire soumis la

responsabilit des arts 1792 et suivant du code civil.
1) Limmobilisation par destination
Il arrive que linstallation dun lment dquipement dans un ouvrage existant, en fasse
un immeuble par destination en raison de son intgration dans louvrage existant. Le
travail ralis constitue alors un ouvrage immobilier et relve ce titre de la garantie
dcennale.
2) Limportance des travaux de rnovation
Il faut que ce soit une rnovation lourde. La rhabilitation dun immeuble existant qui
confi sa construction la qualification douvrage de construction immobilires et entre
par consquent dans le champs des garantie dcennal et biennale. Ex : construction qui
comporte la ralisation des planchers porteurs, le chainage haut, les cloisons intriuers
de limmeuble, la construction dun garage , des distributions intrieures.
3) Lapport de matriaux nouveaux aux ouvrages existants
des arrets admettent parfois la qualification douvrage ou de construction immobilires
lorsque les travux de rnovation impliquent un apport de matriaux nouveau en
remplacemnt des anciens. Peu importe si le faible prix du march et limportance des
travaux seul compte lapport de matriaux nouveax au existants. Un arret de al our de
cass a sansur une dcision des juges du fond qui avaient rejeter lapplication de lart
1792 en raiosn dune modeste montant dune facture pour des travaux de rparation
sommaires alors quils avaient relev que lentrepreneur avait apport la toture et la
charpente de limmeuble des lments nouveaux tels que des chevrons, voliges, liteaux,
et palles faitires ;

III-/ LES DESORDRES GARANTIS

A- LE DESORDRE DECENNALE
1) definition lgale du dsordre dcennale
lart 1792-2 du code civil. En application de ces deux textes, le dommage revet un nature
dcennale lorsque cach la reception, il compromet la solidit de louvrage, le rend
impropre sa destination ou par extention compromet la propre solidit de lun de ses
lments dquipement indissociable.
Un dsorde revt donc une nature dcennal en fonction de al gravit du dommage quil
cause louvrage : soit il affecte sa solidit, ou celle de son quipement indissociable, soit
il empeche den tirer les utilits normales.
a- latteinte a la solidit

55

Destruction ou menaces de destruction : le bon sens conduit considrer comme un

dfaut de solidit leffondrement, la chute ou les risques deffondrement ou de chute
douvrage ou dune partie de louvrage. Cest dailleurs le sens de lancienne rdaction de
lart 1792 lorsquil parlait de perte totale ou partielle de ldifice. Ce sont les situations
moins instables qui soulvent le plus dhsitation celles dans lesquelles louvrage est
seulement instable ou prsente une usure anormale. La commission spinneta a dfendu
une conception plutt large de la solidit englobant la stabilit et la durabilit de
louvrage ; IL PEUT S4AGIR DE FISURES DONT LE NOMBRES ET Limportance rendent
louvrage particulirement vulnrable sans pour autant lui faire courir un risque imitant
deffondrement. En revanche des fissures qui ont pour seuls effets dabimer lesthtique
de ldifice ne relve pas de la garantie dcennale mais simplement de la responsabilit
contractuelle de droit commun.
Les dsordres affectant la solidit dun quipement indissociable : par extension, lart
1792 _2 du code civil tant la garantie dcennale aux dsordres compromettant la
propre sollidit dun lment dquipement indissociable de louvrage ; DEUX
CONDITIONS DOIVENT ETRE REMPLI :
-
-

il faut que c eosit un lment dquipement indissociable de louvrage

il faut quil soit embaumacher ds sa solidit

les lmnets dqupement dt le dfaut de solidit justifie le jeu de la garantie dcennal

esont ceux qui font indissociablement coprs avec les ouvrages de viabilit, de fondation,
dassatures, de clos, ou de couverts. Donc un lment est indissociable quand sa dpose,
son dmontage ne peut seffectuer sans dterioration ou enlvement de matire de cet
ouvrage. Il peut sagir de joints entre les pierres ou le carrelage coll par du mortier.
b- limproprit de louvrage sa destination
Alors que la commission spinneta souhaitait recentrer la garantie dcennale sur les
atteintes la solidit, la loi du 4 janvier 1978, a consacr la dfintion alternativ donne
par la cour de cass du dommage dcennale. Cest un emprunt au droit de la venet qui
charge le vendeur de garantir les dfauts cachs de la chose vendue qui la rend
impropre lusage auquel on la destine. Durant les 10 ans que dure la garantie
dcennae, les propritaires de louvrage disposent ainsi dun recours en garantie pour
les pertes dutilit de leur bien.
-

lobjet de limproprit la destination

Cest limproprit de louvrage remplir sa destination. Le dsodre na pas besoin dter

gnralis, ds lors quil affecte mme en parie seulement lutilisation de louvrage par ex
si des dsordes de toture et dinfliltartion deua naffectent quune partie dune maison
dhabitaion, la maision est partiellement impropre lhabitation, ce qui pour une masion
est un dommage dcennale.

56

Limproprit destination des lments dquipement : limproprit destination doit

affecter louvrage, non pas seulement lun de ses lments dquipement futile ou
indissociable. La garantie dcennale sapplique si un lment dquipement ne
fonctionne pas au point de compromettre lutilisation de louvrage. Cest le cas du
systme de chauffage qui rend impropre limmeuble sa destination.
-

lapprciation de la destination de louvrage

le maitre ou lacqureur de louvrage attend toujours de son bien quil soit conforme
son usage normal. Une maison dhabitation doit tre habitable, un garage doit pouvoir
accueillir des automobiles de dimension normale, etc. louvrage qui ne remplit plus sa
destination gnrale, justifie une action en garantie dcennale. Lapprciation de
latteinte la destination, tient cependant compte des caractristiques de louvrage ;
dans un immeuble daltitude, la dfaillance des chauffages individuel dappoint justifie la
garantie dcennale alors que le chauffage centrale pouvait assurer un certain niveau de
temprature.
Concernant la dangerosit : lexistence dun risque de dommage peut rendre limmeuble
impropre sa destination si le risque constitue en lui mme une improprit
destination. Cest le cas toutes les fois o louvrage prsente un danger pour la scurit
des personnes.
c- les lments indiffrents
Concernant lorigine du dsordre : les dsordres dcrits par les arts 1792 et 1792 2 du
code civil, relvent de la garantie dcennal quelque soit leur origine. Les juges du fond
nont donc pas rechercher la cause des dsordres pour mettre en uvre la garantie
dcennale dun constructeur. Le dsordre peut par ex provenir dun vice de la
construction, qui prsent une malfaon. Ce peut aussi tre un vice du sol.
Concernant le dfaut de conformit : le dommage dcennale est parfois caus par un
dfaut de conformit qui cach la rception compromet la solidit ou la destination de
louvrage ou encore la solidit dun lment dquipement indissociable.
2) les extensions de la garantie dcennale
La cour de cassation donne la garantie dcennale un champ dapplication plus large que
celui prvu par la loi.
a- laggravation de dsordres rservs la rception
Cela concerne les dsordres apparents aux consquences caches. Les dsordres ayant fait
lobjet de rserves son en principe rpars sur leffondrement de la garantie de parfait
achvement car la garantie dcennale est ferm pour les dsordres apparents. Mais la JP
tempre la rgle, quand le dsordre rserv la rception sest rvl postrieurement dans
toute son ampleur et ses consquences la cour de cassation, autorise le maitre douvrage

57

en demander rparation sur le fondement de la garantie dcennale. Ex : si un pavillon laisse

apparatre deux fissures la rception et dveloppent plus tard une fissuration gnralise,
la garantie dcennale joue pour laggravation des fissures et rserver la rception. Les
manifestations postrieures dun dsordre rserv dont leffet dommageable ne pouvait
tre dcel lors de la rception constitue un dsordre cach la rception.
b- dommages causs aux existants
Si la garantie dcennale couvre les dsordres quen est il cependant des dommages causs
aux ouvrages existants par ses travaux ? Les dommages causs aux travaux existants
relvent de la responsabilit de droit commun pour les existants et dcennale pour les
travaux neufs. La cour de cassation dcide dans ce cas dappliquer la garantie dcennale
lensemble de louvrage si les travaux neufs sont indissociables des existants et si on ne peut
pas tablir avec certitude que la cause du dsordre provient seulement des parties
anciennes.
c- dommages futurs
On appelle dommage futurs les dommages qui ne prsentent pas encore un seuil de gravit
dcennal au moment de leur nonciation mais dont on sait de faon certaine quils
provoqueront un dommage de nature dcennal avant lexpiration du dlai de garantie
lgale. La cour de cassation admet lapplication prventive de la dcennale trois
conditions :
-
-
-

la menace du dsordre doit tre avre

le dsordre venir doit tre de nature dcennale
le dommage doit atteindre uns gravit dcennale dans le dlai de 10 ans

d- le dsordre volutif
Le dommage volutif est laggravation ou la rapparition post dcennale dun dsordre
dcennale judiciairement dnonc dans le dlai de la garantie lgale. Le dsordre volutif
est al seule hypothse dans laquelle le constructeur peut engager sa responsabilit aprs la
forclusion dcennale. Une JP constante admet la garantie dcennale pour rparer les
consquences dommageables dunetelle aggravation lorsque els conditions suivantes sont
runies :
-
-
-

le dsordre dcennal doit avoir t dnonc dans les 10 ans de la rception

le dsordre post dcennal doit lui mme prsenter le seuil de gravit exig pour
lapplication de la garantie dcennale
le dommage post dcennal doit tre laggravation, la rapparition, la consquence ou
lextension du dsordre dcennal dnoncer dans le dlai lgal.

B- LE DESORDRE BIENNAL

58

Art 1792-3 du code civil : les actes dquipement de louvrage font lobjet dune garantie
de bon fonctionnement dune dure garantie minimum de 2 ans compter de sa
rception .

1) LE DOMAINE DE LA GARANTIE DE BON FONCTIONNEMENT

Le jeu de garantie de bon fonctionnement suppose dcarter celui de la garantie dcennale.
Si el dfaut dquipement cause une atteinte louvrage, atteinet la solidit ou
limproprit : la solution est la consquence de la dfinition lgale du dsordre dcennal
qui est un edefinition centre sur la gravit du dommage et non sur le lieu de manifestation
du dsordre. En dautre term, lorsquun dsordre cause la fois un dommage de nature
biennal et un dommag de nature dcnnal, la garantie dcnale a vocation indemniser
lensemble.
Lart 1592_3 soumet a la garantie bi les elments qui ne relvelnt pas de la garantie
dcnal, cest--dire ceu xuqi ne font pas indisociablmn corp avec les ouvrages de fondation,
dosature, de clos ou de couvert et dont a dpose peut se faire sans altrer louvrage.
Egalement, pour lapplication de la garantie biennale, il faut carter les lments
dquipement et leurs accessoires dont leurs fonctions exclusives est de permettre lexercice
dune activit professionnelle.
2) LOBJET DE LA GARANTIE DE BON FONCTIONNEMENT
laptitude fonctionner ne sentend vritablement que dun appareil ou dun lment
mobile pouvant tre mis en mouvement, par la main de lhomme ou par un dynamisme
propre ; ON PEUT DIRE DUN SYST7ME DE CIMATISATION, DUNE TRAP DE CHEMIN2E QUI NE
FONCTIONNE PAS ; MAIS Contre on ne peut pas dite dun lment fixe et inerte, ex : un
plancher, une vitre quil ne fonctionne pas ; dc seul rel7ve de la garantie de bon
fonctionnement, es lments qui fonctionnement, les autres relvent de la responsabilit
contractuelle de droit commun.
A partir de 1995, la cour de cass a recel la garantie biennale autour dlments
dquipement mobiles ; en effet dans son arrt ENEC 3ime ch. civ du 22 mars 95, elle a jug
que des dsordres de plafonds et de cloison naffectaient pas des lments dquipement
soumis la garantie biennale et quils relevaient donc de la responsabilit contractuelle de
droit commun pour faute prouve. Il en serait de mm, pour les dommages causs des
moquettes par exemple.
Aucun seuil de gravit du dommage nest exig pour lapplication de la garantie biennale.
Mais souvent, les maitres douvrage rpugnent introduire une action en justice pour des
dsordres peu couteux, cest pourquoi les tribunaux ne sont saisis que pour les dsordres

biennaux les plus graves.

59

IV / LE REGIME DES GARANTIES DECENNALES ET BIENNNALES

Les garanties dcennales et biennales reposent sur un mcanisme de responsabilit
objective.

A- LA RESPONSABILITE OBJECTIVE
La prsomption de responsabilit nest vritablement pose que pour al garantie dcennale
dont le rgime sert toutefois de modle la garantie biennale. La garantie dcennale repose
donc sur une prsomption de responsabilit puisquil suffit de dmontrer la nature
dcennale du dommage pour quil soit garanti.
Un dsordre dont il est tabli quil compromet la solidit du dommage, sera forcment
garanti sil est dnonc dans le dlai dcennal, il sagit dun e responsabilit objective
dtache de toute recherche de limputabilit fautif du dsordre au constructeur. La faute
na pas tre prouve, mais selon la nature du dommage invoqu.
La garantie dcennale et la garantie biennale psent galement sur des personnes qui
ninterviennent pas matriellement dans lacte de construction, cas des promoteurs
mandataires.
La dmonstration de labsence de faute est sans effet sur la mise en jeu de ces garanties. Il
ne sert rien au garant dvoquer la perfection de la conduite, ils sont via lassurance
obligatoire, des dbiteurs dindemnit.
Le lgislateur a prescrit la responsabilit de tous les constructeurs lgard du maitre ou d
elacqureur de louvrage. Tous sont docn tenus in soludum rparer le dommage, charge
pour eux de se rpartir ensuite le poids de la garantie par le jeu des actions rcursoires.
1) LES B2N2FICIARES DE LA PRESOMPTION
Aux termes des rtas 1792 et 16461 du code civil, les bnficiares des garanties dcnnales
et binnales sont le maitre douvrage, son acqureur ainsi que tous les propritatires
successifs de celui ci jusqu lexpiration du dlai de garntie. Le matre douvrage et ses
ayants droit sont le scranciers de ces garanties.
La loi offre le bnfice de ces deux garanties tout ayant cause titre particulier et
universel. Cest un arret de la 3ime ch. civile de la cour de cassation du 23 juin 2009 selon
lequel les acqureurs successifs dun immeuble sont redevables agir contre les
contructeurs sur le fondement de la garantie dcennale qui accompagne en tant
quaccessoire de limmeuble.
Le maitre de louvrage mme sil a vendu, peut conserver le bnfice des garanties lgales
deux conditions :
-

laction doit encore prsenter pour lui un intrt certain

60

le maitre doit invoquer un prjudice personnel

On le rencontre dans lhypothse du maitre de louvrage assign en dcennale par son

acqureur. Dans ce cas il peut appeler les constructeurs en garanties, et sil a t condamn
il peut agir contre eux sur le fondement dune action rcursoire.
Lorsque louvrage est une Co proprit, laction en garantie est rpartie entre le syndicat des
Co propritaires, (qui souvent agira par le biais du syndic et ceux pour les parties communes
comme les escaliers) et les Co propritaires, qui eux vont pouvoir agir pour le dsordre des
parties privatives. La distinction entre parte commune et celle privative nest pas dordre
public, tout dpend de la comprhension qui en est faite. Le syndicat des Co propritaires
agit aussi lorsque les dsordres affectant les parties privatives trouve son origine dans une
partie commune ou stend lensemble des parties privatives.
Laction en garantie dcennale ou biennale est une action attitre. Lintrt pour agir ne
suffit donc pas, il faut encore tre habilit par la loi. Seul le sont le maitre de louvrage et les
acqureurs successifs. Donc ni le locataire des lieux, ni le titulaire dun simple droit de
jouissance de limmeuble ne peuvent de mander rparation sur les fondements des arts
1792 et suivants du code civil.
2) Les dbiteurs de la prsomption
a- les constructeurs et rputs constructeurs
A la diffrence de la garantie de parfait achvement qui pse uniquement sur lentrepreneur
de construction, toute les personnes vises par lart 1792-1 sont redevables des garanties
dcennales et biennales :
-
-
-
-

les architectes, les entrepreneurs, les techniciens ou toute autre personne lie au
maitre de louvrage par un contrat de louage ouvrage, ce qui exclus les sous traitants.
le vendeur aprs lachvement dun ouvrage quil a construit ou fait construire.
Toute personne qui accompli une mission assimilable celle dun locateur douvrage,
ex : le mandataire du propritaire de louvrage : le promoteur.
Il faut aussi rajouter cette liste le vendeur dimmeuble construire.

b- le fabricant dEPERS
EPEC : lment pouvant entrainer la responsabilit solidaire. Le fabricant de matriaux de
produits ou dlments utiliss pour la construction ne figure pas dans la liste des
constructeurs garants de lart 1792-1. Il nest li au maitre de louvrage par aucun contrat.
Sil intervient dans la construction, cest linitiative de lentrepreneur qui lui confi la
fabrication dun lment ou dun produit ncessaire louvrage.

61

Donc par exception, lart 1792-4, charge ceratins fabricants des garanties biennales et
dcennales.
Les conditions de mise en jeud e la reponspabilit de fabricant dEPEC snt stricte et doivent
etre tablies par le maitre de louvrage.
Il faut un lment spcifiquement fabiqu pour louvrage considr, lart 1792-4 dispose
quil soit conu et produit pour satisfaire en ltatd e service des exigences prcises et
dtermines lavance : ce peut tre une bombe chaleur, des panneaux isothermes, des
planchers dtage raliss avec des matriaux spcifiques pour location.
Par contre, ont t rejetts de cette qualification : des tuiles, des btons prts lemploi, des
dalles de revetement dun cours de tennisdes cochs destins retenir la neige sur les toits.
Il faut ensuite dmontrer que lentrepreneur a mis en uvre llment sans modification et
conformment aux rgles dictes par le fabricant. Lassemble plnire de la cour de
cassation, dans un arrt du 26 janv. 2007, a prcis que le produit pouvant cependant subir
quelques amnagements et demeur un EPERC, car amnager nest pas modifier.
Le maitre doit assigner solidairement le fabricant et lentrepreneur installateur de llment
considr.
La responsabilit solidaire du fabricant dEPERC suppose que llment quil a fabriqu soit
mis en cause dans la survenance du dommage pour lequel la garantie dcennale et biennale
est recherche.
Les simples fournisseurs sont exclus de la responsabilit solidaire, sauf deux dentre eux :
-
-

limportateur dun lment fabriqu ltranger

le distributeur dun lment quil a prsenter comme son uvre en y apposant son
nom, sa marque de fabrique, ou tout autre signe distinctif.

3) lobligation in soludum
La rdaction de lart 1792 fait de chaque constructeur le garant des dsordre des
constructions les plus graves dans la limite de la cause trangre, cest dire qu priori un
constructeur peut rpondre de entier dommage lgard du maitre douvrage ds lors que
la cause trangre nest pas tablie et quil ne peut invoquer le moyen tir du dfaut
dimputabilit du dsordre son activit. En pratique lorsque le procs commence, il dbute
par lintroduction dun rfr dexpertise qui permet didentifier les constructeurs qui sont
impliqus dans la ralisation du dsordre afin de rdiger lassignation au fond. Le jeu des
appels en garantie, form par les constructeurs eux mme, permet de faire intervenir
linstance, des constructeurs que le propritaire aurait oublier de mettre en cause.

62

Lorsque le rapport de lexpert permet dindividualiser les dsordres et den attribuer la

responsabilit tel ou tel constructeur, les juges les condamneront chacun, pour leur part,
parce que la solidarit ne se prsume pas sauf en matire commerciale.
Par contre si, le dsordre est le rsultat de laction conjugue de plusieurs intervenants et
que le dommage nest pas prvisible, les constructeurs sont responsable in soludum en
application des principes gnraux de la responsabilit civile.
(Prendre complment sur lENT sur les EPERCS)
4) Imprativit de la prsomption
Lart 1792-5 du code civil r2pute non 2crite, toute els clauses qui auraient pour objet de
limiter, ou dexclure les garanties dcennales et biennales des constructeurs et celles des
fabricants dEPERCS. Ce art ninterdit pas des clause extensives de garantie, notamment au
regard de la garantie de bon fonctionnement qui a une dure minimum de 2 ans,
contractuellement le constructeur peut sengager pour une dure suprieure.il en est de
mme pour la garantie dcennale qui peut tre suprieure 10 ans.

B- EXONERATION DE GARANTIE
1) Dfaut dimputabilit du dsordre lactivit du constructeur
La JP carte lapplication des garanties dcennales ou biennales lorsque le dommage ne
prsente aucun lien avec lactivit prise en charge par le constructeur assign. La loi ne le dit
expressment que pour le constructeur technique, mais la JP gnralise la rgle au
constructeur ralisateur douvrage.
Dans les marchs par corps dtat spars, les lots sont confis diffrents entrepreneurs,
cet gard chacun dentre eux peut montrer que le dsordre est tranger au lot dont il a la
charge.
Ce moyen tir du dfaut dimputabilit ne bnficie pas au constructeur non ralisateur,
cest--dire les vendeurs dimmeubles construire et les promoteurs. En ralit, la solution
conduirait aboutir fermer la garantie biennale et dcennale contre ces personnes qui
pourraient se retrancher derrire la non imputabilit du dsordre.
Le dfaut de causalit ne joue pas non plus, au profit de lentrepreneur gnral qui a pris en
charge lintgralit du march ; celui qui est charg du tout, est ncessairement responsable
du tout.
2) La cause trangre
Conformment aux principes gnraux, la cause trangre libre le dbiteur de ses
obligations. Le constructeur garanti la solidit et la construction de louvrage, ainsi que le
bon fonctionnement de ces lments dquipement dans la cause trangre.

63

a- la force majeure
Le constructeur ne promet pas que louvrage rsistera tous, sauf clause extensive de
garantie. Il garantie sa solidit et son utilit pendant dix ans sous rserve dans cas de force
majeur.
La force majeure est un vnement imprvisible, irrsistible et extrieur au constructeur et
dont la survenance est lorigine du dsordre de construction ; les hypothses en matire
de construction sont rares, le vice du sol nen est pas une du fait de lart 1792.On y
retrouve : les seimes, les intempries exceptionnels.
Inversement on peut retrouver des exemples dans linfiniment petit, notamment des
batteries qui provoquent la corrosion de tuyaux impossible prvenir, la composition
chimique anormale de leau non mesurable et qui entraine aussi corrosion des canalisations.
Le risque de dveloppement ne constitue pas un cas de force majeur. En effet, le
constructeur garanti les dommages causs par les vices de matriaux qui ne pouvoir
connatre ou prvoir compte tenu de ltat de la technique lpoque de la construction. La
circonstance que lentrepreneur sest confront aux rgles de lart ne peut le librer, le
constructeur garanti toujours la qualit des matriaux utiliss.
b- le fait du maitre de louvrage : de lassur
la bonne foi qui doit prsid dans lexcution du contrat, exige du crancier quil collabore
avec son dbiteur pour une excution utile du contrat. Le maitre de louvrage qui ninforme
pas le constructeur de particularits du terrain, connues seulement de lui, manque la
collaboration indispensable la ralisation de la construction.
Mme si entre dans les obligations du constructeur de procder aux analyses et recherche,
le dfaut de coopration du maitre de louvrage dans la dlivrance de ces informations
justifient une exonration partielle de responsabilit.
Limmixtion fautive dun maitre de louvrage, notoirement comptent, justifie aussi un
partage de responsabilit ; celui qui prend des responsabilits au sens technique dans le
domaine de sa comptence notoire, dcharge en mme temps les constructeurs de toute
partie de leur garantie dcennale. Mais si le maitre est profane, le constructeur doit
refreiner les instructions, les injonctions excessives de son client et ne peut invoquer ces
immixtions pour chapper sa garantie.
Lexonration peut enfin rsulter de lacceptation dlibre par le maitre de louvrage de
risque contre lesquels le constructeur lavait mis en garde. Cette acceptation des risques a
t par exemple retenue pour un maitre de louvrage qui avait accept un certain risque
dinondabilit, lorsque la socit de gotechnique avait soulign lincidence des crus de a
seine sur al variation de la nappe phratique et avait prconis la mise en uvre dun
cubage ; arrt e la 3ime ch. civ du 10 janv. 2012.

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c- le fait du tiers
Le tiers dont le fait peut dcharger les constructeurs doit tre absolument tranger
lopration de construction. Ce ne sera pas le cas de Co locateur, tenu in soludum avec les
autres constructeurs, ni le fait des fournisseurs de matriaux, car ils ne sont pas extrieurs
lactivit du constructeur. Cest lhypothse dune utilisation des lieux par le locataire install
par le maitre douvrage, cf. arrt de la 3ime ch. civ du 26 mars 1997.

C- LA DUREE DES GARANTIES

Les dlais de garantie dcennale ou biennale, commence courir la rception des travaux,
quelle soit ou non avec rserve. Pour la personne qui a construit la maison de ses propres
mains et qui la vend priori qui na pas t rceptionne, le dlai court compter de
lachvement et il faudra souvent prouver la date.
Ces dlais sont des dlais prfix, ce sont donc des dlais qui ne peuvent tre ni suspendus ni
interrompus, car leur rle est dprouver la rsistance de louvrage et de ses quipements au
temps qui passe.
Larrive du terme des garanties ne conduit pas automatiquement la forclusion des
actions, le constructeur assign doit soulever une exception au dlai de garantie dcennale
la rgle de lart 2247 du code civil, qui interdit au juge de soulever doffice le moyen tir de
la prescription.
Lcoulement de la prescription sinterrompt par une demande en justice mme en rfr,
et mme devant un juge incomptent.
Lassignation doit avoir pour objet la mise en jeu de la garantie considre, et demander la
lindemnisation d un dommage prcisment dfini. Leffet interruptif ne vaut que pour les
lments contenus dans lassignation.


2ime partie : la garantie de parfait achvement.

Elle a pour objet de rparer les dsordres rservs dans el procs verbal de rception, ou
signaler postrieurement par voie de notification crite. Elle dure un an, compter de la
reception, cf art 1792_6 al 12 du code civil et L111_19 du CCH.
Toute autre clause du contrat qui aurait pour objet dexclure ou d elimiter la garantie de
parfait achvement est rpute non crite.
A- D2BITEURS DE LA GARANTIE DE PARFAIT ACHEVEMENT

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La GPA sur le seul entrepreneur de travax concerns par le dsordre contrairement aux
garanties dcennales et biennaes ou tous les constructeurs sont tenus in soludum.
Lidentification de lentrepreenur garant ne fait pas de difficults lorsque le maitre douvrage
a coclu un march gnral de construction ; LE GARANT du parfait achvement est alors
forcment lentrepreneur gnral car ile st els eul contractant du maitre de louvrage. En
revanche, en prsence de march par corps dtat spars, le maitre aira contre le ou les
entrepreneurs dont el lot est affect ar le dsordre reprendre. Un dsordre de carrelage
sera repris par le carreleur.
Les constructeurs trangers au dsordre ninterviennent pas au tire de la garantie de parfait
acchvenement. Y chappe le vendeur dimmeuble construire, le rpomoteur dimmeuble,
les architectes, le bureau dtude ou le sous traitant meme si le travail est concern par le
dsodre. Le sous traitant ne rpond pas du dsordre qu lgard de lentrepreneur principal.
B- DESORDRE COUVERTS PAR LA GARANTIE DE PARFAIT ACHEVEMENT
1) Dsordres rservs la rception ou rlvs dans lanne de la reception
Lart 1792-6 ouvre pour tous les dsordres rservs al reception ou signals dans lanne
lentrepreneur par la voie dune notification crite. Cest donc le moment de lapparition du
dsordre et non a nautre ou sa gravit qui conditionnemnt le jeud e la granatie de parfait
achvement. Cest une diffrence notable avec les garanties biennales et dcennales dont le
jeu est command par la gravit du dsordre de construction ; tous els dsordres de
construction rservs ou signals dans lanne de reception sont couverts auelque soit leur
nature ou leur garvit pu importe que le dommage touche unlment dquiement
dissociable, peu importe quil comprommette ou non la destination ou la solidit de
louvrage.
Pour les dsordres rservs la reception et donc apparents, la GPA et la seula jouer
puisque les garanties dcennales et biennales sappliquent au dfaut cachs de louvrage.
Pour les dsordres cachs la recption et qui relve,nt dans lanne qui suit la GPA existe
concurreement avec la garantie biennale ou dcennale : arret du 4 fv 1987.
2) D2FAUT D4ISOLATION PHONIQUE
la loi a choisi le cadre de la GPA pour mettre en uvre la granatie phonique des immeubles
dhabitation art L11_11 du CCH. Le contrat de louage dont lobjet porte sur la construction
dimmeuble dhabitation doient contenir les prescritions lgales ou reglentaires relatives
aux exigences minimales requises en matire disolation phonique, dfaut, ces cdsordres
relvent de la GPA. Il doit etre soulev dans lanne. La JP fait preuve de sou^lesse et
autorise le jeu de la garantie dcennale lorsque limpornatace du trouble accoustique rend
limmeuble inhabitable , arret du q27 ct 2006
C_ MISE EN UVRE DE LA GARANTIE DE PARFAIT ACHEVEMENT

66

1) Dnonciation du dsordre et interruption de la prescription

Pour chaque dsordre constat la rception des travaux, le maitre de louvrage formule
une rserve dans le PV de conciliation. Les dsordres non rservs et apparus dans lanne
de la rception, sont dnoncs par le maitre lentrepreneur par lettre recommande avec
accus de rception.
CETTE dnonciation est indispensable pour mettre en uvre la garantie, et doit intervenir
avant le 1ier anniversaire de la rception.
Une fois le dsordre dnonc, il faut encore interrompre le dlai de la prescription qui est
dun an compter de la rception, par une assignation de lentrepreneur mme en rfr
mme devant le juge incomptent ou une reconnaissance de responsabilit de
lentrepreneur qui est un engagement crit et dat dexcuter les travaux. La prescription
est acquise au 1ier anniversaire de la rception, elle nest pas automatique et requiert de
lentrepreneur quil soulve une exception de forclusion.
2) Fixation des dlais dexcution des travaux de rparation
Le maitre de louvrage et lentrepreneur fixent ensemble les dlais ncessaires lexcution
des travaux de reprise. Le temps pour reprendre les travaux peut dborder au del de
lanne de garantie, surtout si le dsordre est rvl ou notifi proximit du 1ier
anniversaire de la rception.
3) La leve des rserves la fin des travaux de reprise
La leve des rserves est prononce aprs que les travaux de reprise ont t constats dun
commun accord, ou dfaut judiciairement.
4) La sanction de labsence de reprise dans les dlais
le maitre de louvrage peut confier lexcution des travaux de reprise un tiers, si
lentrepreneur refuse dy procder, cf. art 1792-6 al 4 du code civil. Le remplacement de
lentrepreneur dfaillant ne requiert pas lautorisation pralable du juge, contrairement au
rgime de la facult de remplacement de droit commun, prvu a- lart 1144. Il faut
seulement avoir, pralablement mis en demeure lentrepreneur de sexcuter et que cette
mise en demeure soit reste veine.
Le texte ne fixe pas de dlai laiss lentrepreneur pour rgularisation, sa dure doit tre
raisinnable, et tenir compte de ltendue des travux de reprise.
Le sur cout cr par le recours un entrepreneur de remplacment est la charge de
lentrepreneur dfaillant, et cette somme peut etre demande ou rclame au juge des
rfrs sur le fondement dune provision, art 809 la 2 du code de procdure civile.

67

CHAP 2 / LASSURANCE DOMMAGE-OUVRAGE

Cette assurance a t institue par la loi Spinneta de 1978, ce systme dassurance
obligatoire est double dtente :
-

dune part tout constructeur, que ce soit lentrepreneur, le maitre duvre,

larchitecte ou toute autre personne lie au maitre de louvrage par un contrat de
louage est soumis une obligation dassurance de responsabilit dcennale. La loi
oblige donc le constructeur souscrire une assurance dcennale pour couvrir la
garantie dcennale quil doit son client
une assurnace obligatoire doit galement etre souscrite par le maitre douvrage :
assurence de dommage.

SECTION I / LASSURANCE DOMMAGE-OUVRAGE

Cest une assirance qui a pour objet dintervenir en prfinancement des dommages de
nature dcennale. Elle permet de procder au remboursement ou lexcution de toutes les
rparations faisant lobjet de la garantie dcennale sans attendre une dcision de justice
statuant sur les responsabilits de chacun.
Par la suite, lassurance fait jouer lassurance dcennale afin de recouvrir lindemnit verse
au maitre douvrage en fonction de responsabilit incombant chaque constructeur.
Elle permet dobtenir en cas de sinistre, le paiement rapide de travaux de rparations qui
relvent de la garantie dcennale sans que ce lon soit oblig dattendre quun tribunal ait
dtermin les responsabilits de chacun.
SECTION II / LOBLIGATION DE SOUSCRIPTION DE LASSSURANCE DE DOMMAGE OUVRAGE
Lart L242_1 prcise que toute personne physique ou morale, qui agissant en qualit de
propritaire de louvarge, le vendeur ou de mandataire de propritaire de louvrage fait
raliser des travaux de construction, doit souscrire avant louverture du chantier pour son
compte pour celui des propritaires une assurance garantissant, en dehors de toute
recherche de responsabilit, le paiement de la totalit des travaux de rparation du
dommage de la nature de ceux dont sont responsables le constructeurs au sen s de lart
1792_1 ; les fabricants et importateurs ou le contrleur technique sur le fondement de lart
1792 du code civil .
Ainsi diffrentes catgories de personnes sont concernes :
-
-
-

les promoteurs et les vendeurs qui doivent souscrire cette assurance au bnfice
des propritaires successifs
les constructeurs de maison individuelle
les particuliers maitre douvrage quand ils traitent directement avec le constructeur

68

le cout e cette assurance est assez important, puisquil reprsente en gnral au moins 2,5%
du cout de la construction.
SECTION III LA NATURE DES RISQUES COUVERTS
Dans le cadfe des travaux de construction, lassurance de domage couvre les dommages
dcennaux savoir les risques et mafaons qui menacent la solidit de la construction, els
dsordres qui remettent en cause la destination de louvrage ou ceux qui sont indissociables
de louvarge.
Section iv : la mise en peuvre de cette assurance
Elle prend effet aprs expiration du dlai de garantie de parfait achvement et expire en
mme temps que la garantie dcennal : elle a une dure de 9 ans.
Elle permet le paiement des rparations ncessaires lorsque :
-
-

avant la rception des travaux et aprs une mise en demeure reste infructueuse le
contrat louage douvrage est rsili pour inexcution
Aprs la rception, avant lexpiration du dlai dun an, et aprs une mise en demeure
reste infructueuse, lentrepreneur na pas excut ses oprations en raison dun
dsaccord sur les travaux effectus

En cas de sinistre, lart L242-1 du code des assurances prcise que lassureur dispose dun
dlai maximal de 60 jours compter de la rception de al dclaration du sinistre pour
notifier lassur sa dcision quant au principe de la mise en jeu des garanties prvues au
contrat. Dans lhypothse o la mise en jeu de ces garanties prvues au contrat. Dans
lhypothse o la mise en jeu de ces garanties est accepte par lassureur : celui ci doit
prsenter une offre dindemnit dans un dlai maximal de 90 jours compter de la
rception de la dclaration du sinistre.
Cette indemnit peut le cas chant, avoir un caractre provisionnel permet de rgler les
travaux de rparation des dommages. Si lassur accepte cette offre dindemnisation : elle
doit tre verse par lassureur dans un dlai de 15 jours. Si les dlais mentionns ne sont pas
respects ou si lassur estime que loffre dindemnit est manifestement insuffisante, il
peut engager les dpenses ncessaires la rparation des dommages aprs avoir inform
lassureur. Dans ce cas, lindemnit verse par ce dernier est majore de plein droit, dun
intrt gal au double du taux dintrt lgal.
Il existe une situation qui permet lassureur de diffrer sa proposition dindemnit ; en
effet lors de difficults exceptionnelles due la limportance ou al nature du sinistre, il
peut en mme temps quil notifie son accord, sur le principe de la mise en jeu de la garantie
propose lassur la fixation dun dlai supplmentaire pour ltablissement de son offre
dindemnit, ce dlai ne doit pas dpasser 130 jours.

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III-/ LACTION CONTRACTUELLE DE DROIT COMMUN

Laction en responsabilit contractuelle de droit commun, permet au crancier qui se plaint
de linexcution ou de la mauvaise excution de son contrat dy remdier en sollicitant du
juge, la rsolution du contrat pour inexcution ou lexcution force de lobligation, ou
encore le versement de dommage et intrt.
Le rgime de laction de droit commun est compltement diffrent de celui des garanties
lgales. Il suppose dabord de dmontrer linexcution dune obligation contractuelle. Cest
l, la condition fondamentale pour imputer au dbiteur les consquences de la non
obtention de lavantage attendu du contrat. Les garanties dcennales et biennales sont des
responsabilits objectives qui sont indpendantes de la bonne ou mauvaise excution du
contrat.

A- LINEXECUTION CONTRACTUELLE NON CONSTITUTIVE DUN DESORDRE DE

CONSTRCUTION
La construction dun ouvrage immobilier est loccasion de multiples dfaillances qui nont
pas forcment avoir avec un dsordre de construction. Le dsordre est parfois li au retard
de la livraison, le conseil fourni est mauvais, lassistance de larchitecte la rception est
mauvaise. Autant de dfaillance contractuelle qui donne lieu a des dommages et intrt du
droit commun des arts 1147 et suivant du code civil.
Le temps pour agir en responsabilit contractuelle de droit commun dpende du prononc
de la rception des travaux, si celle ci na eu lieu, la prescription applicable est celle du droit
commun qui est dsormais de 5 ans compter du jour o le titulaire du droit a connu ou
aurait du connatre les faits lui permettant de lexercer : 2224 du code civil avec un dlai
butoir de 20 ans compter du jour de la naissance du droit : 2232 du code civil.
En revanche, sil y a eu rception le dlai de prescription est de 10 ans : art 1792-4-3.
C- LINEXECUTION CONTRACTUELLE
LA RECEPTION CONSTITU UNE DATE CHARNI7RE DANS L4ORGANISATION des responsabilits
des constructeurs, car avant la rception, els litiges relvent du seul droit commun alors
quaprs : la responsabilit contractuelle devient beaucoup plus rsiduelle.
1) La responsabilit contractuelle avant la rception des travaux
Avant la rception des travaux, la mise en jeu de la responsabilit contractuelle pour un
dsordre de construction est cependant assez rare, car le maitre qui constate un dfaut le
signale gnralement au constructeur qui le corrige dans la perspective de la rception de
sorte que le dfaut est rpar dans le cas de lexcution du contrat.

70

Mais il se peut que la rception nait jamais lieu, notamment lorsque le constructeur a
dlaiss le chantier. Le maitre doit alors utiliser laction contractuelle de droit commun pour
violation du contrat. Ce peut tre la rsolution pour inexcution du contrat de lart 1184, la
demande de dommage et intrt de lart 1147 ou encore la facult de remplacement de lart
1144 du code civil.
2) La responsabilit contractuelle aprs rception des travaux
a- Lexclusion de la responsabilit contractuelle pour les dsordres garantis
Une JP constante dcide que les dsordres relevant des garanties lgales ne peuvent donner
lieu contre les personnes tenues dune telle garantie, une action en rparation, sur le
fondement de la responsabilit contractuelle pour les dsordre qui relvent de la biennale et
de la dcennale.
b- application de la responsabilit contractuelle aux dommages intermdiaires
la respo con de droit commun sapplique aux dsordres de construction constitutifs de
dommage intermdiaire, ces--dire qui nentrent ni dans le champ de la dcennale ni dans
celui de la biennale. Il sagit par exemple de la menuiserie dune cuisien qui prsent des
malfaons sans incidence sur lutilisation des quipements ou alors des dsordres purement
esthtiques (ex : les micro fissures).
Dans ce cas l, le maitre de louvrage actionne sur le fondement de la garantie de droit
commun et pourra obtenir la reprise ou lindemnisation du cout de ses dsordres par
lentrepreneur qui a mal excuter sa mission
La responsabilit contractuelle aux dommages intermdiaires remonte larrt DELCOURT,
de la 3ime ch. civ du 10 juillet 1978.
c- clauses limitatives ou exonratoires de responsabilit
la responsabilit contractuelle de droit commun ntant pas dordre public, la clause
limitative ou exonratoire est valable dans les limites habituelle. Dune part al clause ne doit
pas jouer pour les inexcutions rsultant dun dol ou dune faute lourde, et dautres part,
dans les contrats de consommation, la clause qui supprime ou rduit le droit rparation du
dsordre professionnel est rpute abusive de manire irrfragable par lart R231-1
6imement du code de la consommation.

IV-/ LES ACTIONS EN RESPONSABILITE EXTRACONTRACTUELLE

La responsabilit extracontractuelle entre constructeur peut tre recherche sur le
fondement des arts 1382 et suivants du code civil et sur le fondement du trouble anormal du
voisinage.

71

En application dune JP constante, le principe du non concours des responsabilits

contractuelles et dlictuelles interdit au maire ou lacqureur de louvrage dutiliser la voie
dlictuelle lorsque les conditions dune action contractuelle sont runies, cf. arrt du 4 nov
1992.

A- RESPONSABILITE DELICTUELLE
1) action entre constructeurs
les chantiers de construction sur les quels travaillent les diffrents corps de mtiers sont
source de dommage entre les constructeurs tant al personne qu leurs biens.
-
-

ce peut etre une responsabilit pour faute : exemple un geste imprudent

la responsabilit du fait des choses, le constructeur gardien des engins, des
instruments et des produits dont il se sert pour la construction ; ou la responsabilit
du fait dautrui comme le fait dommeagble du prpos dun constructeur

laction dlituelle entre cosntructeur traduit souvent lexercice dune action rcurssoire.
Lobligation in soludum permet de condamner ensemble rparer le dommage caus au
maitre douvarge, elle ne leur interdit pas de recourir entre eux pour reporter un eparrtie de
la construction.
Ces actions sexercent ncessairement sur le terrain des rtas 1382 du code civil car les
constructeurs sont des tiers dans leurs rapports personnels et la JP refuse entre eux le jeu de
la subrogation.
Les constructeurs lis au maitre de luvrage par des conventiosn distinctes sont des tiers
dans leur rapport entre eux et epuevnet engager lun lgard de lautre une cation en
responsabilit quasi-dlictuelle, cela rsulte dun arret del a3 ime ch civ du 11 jan 1995.
2) Action des tiers
sur le fondement de lart 1384 al 1 du code civil, le constructeur rpond des dommages
causs par le fait des choses se trouvant sous sa garde. Une fois la rception pronoce, le
dommage caus par le batiment sous la responsabilit du propritaire sur le fondement de
lart 1386.
La catgorie comprend aussi des tiers qui sont directement interesses la bonne excution
dun contrta de location : cest el acs du locataire du maitre douvarge ou du bnficiaire
dun contrat de location vente. Comme ces personnes ne sont pas bnficiaires de la
garantie dcennal ou biennale, elles ne epuevnet pas demander des sommes correspindant
la rparation des dsordres de construction. Elles ont seulement droit lindemnisation du
prjudice en rsultant.

B- RESPONSABILITE POUR TROUBLE ANORMAL DE VOISINAGE

72

Le dommage de voisinage est par dfinition celui que seul un voisin peut subir. La victime
peut soit utiliser lart 1382 du code civil ds lors quelle tablit une faute du voisin mais
lorsque le trouble dpasse la limite des inconvnients normaux de voisinage, elle dispose
dune action en trouble anormal de voisinage.
1) Notion de trouble anormal de voisinage
Il fait Lobjet dune apprciation souveraine des juges du fond, qui tiennent compte de lenvi
du lieu, des contraintes habituelles du quartier, etc. lanomalie suppose un continuit du
trouble qui perdure un certain temps ou se rpte de manire assez frquente. Un trouble
occasionnel ou de courte dure est seulement un inconvnient normal de voisinage. Les
constructions peuvent occasionner des troubles diverses :
-
-
-
-

difficults daccs, de bruit

la construction elle mme : une perte de lumire, dgradation de la vue
des nuisances provoques par a construction elle mme
la dstabilisation de limmeuble du voisin du fait de lapparition de fissure

2) LE REGIME DE LA RESPONSABILITE
La responsabilit pour trouble du voisinage st une construction prtorienne. La JP a labor
un rgime drogatoire la responsabilit de droit commun : nul ne peut causer autrui un
truble du voisinage .
Ce rgime est objectif, dtach de la faute. Lauteur doit le faire cesser, et en rparer les
consquences dommageables. La rparation repose sur lanormalit du trouble caus elle ne
requiert ni lintention de luire de lauteur du trouble, ni mme lillicit de lactivit
dommageable.
Quant au sujet de laction : lindemnit peut tre demande au voisin qu auteur matriel
du trouble.
3) Laction rcursoire du maitre douvrage
Si le maitre douvrage a indemnis la victime du trouble du voisinage, il dispose dun recours
contre lentrepreneur responsable du trouble.
a- recours personnel
Le trouble de voisinage caus par lentrepreneur peut provenir de linexcution du contrat.
Ce sera par exemple le cas de lentrepreneur qui a avanc le chantier contrairement aux
directives du maitre gnant ainsi laccs des voisins ou qui ne respecte pas les horaires de
travail fixs par e maitre douvrage. Tant que le maitre douvrage na pas indemnis le voisin
victime, il nest pas admis exercer une action subrogatoire contre lentrepreneur.
b- recours subrogatoire

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Une fois que le maitre douvrage a indemnis le voisin victime, il se trouve subrog dans les
droits seconds, il peut alors recourir contre la responsable du trouble et emprunter pour cela
toutes les voix de droit que dtenait la victime elle mme.

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