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Da Corretagem

1. Conceito
Contrato de corretagem aquele pelo qual uma pessoa, no vinculada a outra em
virtude de mandato, de prestao de servios ou por qualquer relao de dependncia,
obriga-se, mediante remunerao, a intermediar negcios para a segunda, conforme as
instrues recebidas, fornecendo a esta todas as informaes necessrias para que
possam ser celebrados exitosamente. o que se depreende no art. 722 do Cdigo Civil.
O corretor aproxima pessoas interessadas na realizao de um determinado
negcio, fazendo jus a uma retribuio se este se concretizar. A retribuio ser devida
quando a concluso do negcio tenha decorrido exclusivamente dessa aproximao.
Denomina-se comitente o que contrata a intermediao do corretor. A obrigao por este
assumida de resultado. Somente far jus comisso se houver resultado til, ou seja,
se a aproximao entre o comitente e o terceiro resultar na efetivao do negcio. A
propsito, preceitua o art. 725 do Cdigo Civil: A remunerao devida ao corretor
uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediao, ou ainda
que este no se efetive em virtude de arrependimento das partes.
O corretor, embora busque aproximar as partes, visa satisfazer os anseios
daquela que lhe transmitiu as instrues e lhe pagar a remunerao.
O art. 729 do novo diploma ressalva expressamente as normas da legislao
especial, verbis: Os preceitos sobre corretagem constantes deste Cdigo no excluem a
aplicao de outras normas da legislao especial. A legislao especial incumbida de
tecer normas mais minudentes a respeito da matria, ficando reservado ao Cdigo Civil
o estabelecimento de preceitos genricos. Em face do regramento do mencionado
contrato no novo Cdigo como contrato tpico, a legislao especial tem aplicao
subsidiria ou complementar.
Os corretores podem ser livres e oficiais. Os primeiros so pessoas que, sem
nomeao oficial, exercem, com ou sem exclusividade, a atividade de intermediao de
negcios, em carter contnuo ou intermitente. Os corretores oficiais so os de valores
pblicos, de mercadorias, de navios, de seguros e de operaes de cmbio, que tm a
sua profisso legalmente disciplinada e so investidos em cargo pblico, cujos atos por
esta razo gozam de f pblica, estando sujeitos a requisitos especiais para exerc-la,

tais como idade, idoneidade e cidadania (Lei n. 6.530/78, regulamentada pelo Dec. n.
81.871/78).
Os corretores pblicos, investidos em seu cargo mediante nomeao
governamental, devem ter matrcula na Junta Comercial ou em outro rgo pblico
competente e possuir os livros necessrios ao exerccio da funo, denominados
cadernos manuais, para registro das operaes em que atuaram como intermedirios.
So ainda obrigados a prestar fiana, como garantia de seu bom desempenho.
Para a validade do contrato de corretagem exigem-se os mesmos requisitos
gerais, aplicveis a todos os contratos: capacidade do agente e objeto lcito, possvel,
determinado ou determinvel. No h forma prescrita em lei para sua celebrao, como
se ver a seguir. Quanto ao requisito de ordem subjetiva, podem haver restries
especiais, a par das incapacidades genricas. Assim, por exemplo, os servidores
pblicos e autrquicos no podem agenciar negcios com a pessoa jurdica a que
servem. Os corretores pblicos, por sua vez, esto sujeitos a limitaes previstas na
legislao prpria.

2- Natureza jurdica
A corretagem contrato bilateral ou sinalagmtico, porque gera obrigaes para
ambos os contratantes.
tambm contrato consensual, visto que se aperfeioa com o acordo de
vontades, no exigindo nenhum outro procedimento. Tem natureza acessria porque
prepara a concluso de outro negcio, que realizado pelas partes, considerado
principal. contrato oneroso, uma vez que ambos os contratantes obtm proveito, ao
qual corresponde um sacrifcio: para o comitente, pagamento da comisso e realizao
do negcio sem o desgaste de procurar interessados; para o corretor, eventual
remunerao como contraprestao de seu trabalho e empenho.
A corretagem ainda considerada contrato aleatrio, porque o corretor assume o
risco do insucesso da aproximao. Pode, no entanto, haver comutatividade ou
equivalncia das prestaes em determinadas corretagens, feitas base de negcios

rotineiros, com efeitos mercantis, e nas praticadas por servidores pblicos, como, por
exemplo, por corretores de navios.
O contrato de corretagem , finalmente, no solene, pois no exige forma
especial. Basta o acordo de vontades, que se prova por qualquer meio. Destarte, pode
concretizar-se por meios diversos, como, por exemplo, entendimento verbal direto
entre o comitente e corretor, telefone, correspondncia escrita, computador, fax e outras
formas de comunicao. Em princpio todas as modalidades contratuais lcitas
admitem a corretagem, inclusive a matrimonial.
3- Direitos e deveres do credor
A profisso de corretor de imveis disciplinada pela Lei n. 6.530/78, que a
Lei Orgnica da Profisso de Corretor de Imveis, regulamentada pelo Decreto n.
81.871/78, que limita o seu exerccio, no territrio nacional, ao possuidor de ttulo
tcnico em transaes imobilirias, inscrito no Conselho Regional de Corretores de
Imveis (CRECI) da circunscrio. O fato de no ser corretor habilitado pode sujeit-lo
a sanes administrativas, mas no o inibe de receber a remunerao, sob pena de o
comitente locupletar-se indevidamente custa de seu trabalho se no pag-la.
O principal direito do corretor justamente o de perceber a comisso. Se no
estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, ser arbitrada segundo a natureza
do negcio e os usos locais (CC, art. 724).
Quanto aos deveres, destacam-se: a) o de executar a mediao com a diligncia
e prudncia que o negcio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as
informaes sobre o andamento dos negcios; b) o de prestar ao cliente, sob pena de
responder por perdas e danos, todos os esclarecimentos que estiverem ao seu
alcance, acerca de segurana ou risco do negcio, das alteraes de valores e do mais
que possa influir nos resultados da incumbncia (CC, art. 723).
O corretor tem, efetivamente, o dever de diligncia e prudncia no exerccio de
sua atividade. Cabe-lhe esforar-se para obter o resultado esperado, aproximando as
partes e acompanhando-as quando se tratar de venda de imvel e desejarem conhec-lo
e vistori-lo, dando-lhes toda a assistncia at que o negcio se considere ultimado.
importante, tambm, que informe o comitente sobre todos os aspectos que dizem

respeito s negociaes e que podem ter influncia na deciso de celebrao ou no do


contrato em estudo, sob pena de responder por perdas e danos.
4- A remunerao do corretor
A principal obrigao do comitente pagar a comisso, na forma convencionada
pelas partes, ou segundo o que determina a lei ou os costumes locais (CC, art. 724). Em
princpio, quem usualmente paga a comisso quem procura os servios do corretor,
encarregando-o de procurar determinado negcio. No determinando a lei quem deve
pagar a corretagem, prevalecem os usos locais. Nos contratos de venda, a praxe a
comisso ficar a cargo do vendedor.
A remunerao denominada comisso ou corretagem e representa o pagamento
do preo do servio pelo resultado til que o trabalho proporcionou, aproximando as
partes e tornando possvel a concluso do negcio. No depende ela do recebimento
integral do preo ou da execuo do contrato. devida desde que se considere
concludo o negcio, representado a ajuste final pela assinatura de instrumento
particular ou pela entrega do sinal ou arras. Embora o pagamento, em regra, se faa em
dinheiro, no h empeo a que as partes o convencionem de modo diverso.
A partir, portanto, do momento em que o contrato aperfeioado mediante o
acordo de vontades, o corretor faz jus comisso, ainda que posteriormente venham as
partes a se arrepender e a desistir do negcio. Dispe, com efeito, o art. 725 do novo
Cdigo Civil que a remunerao devida ao corretor uma vez que tenha conseguido
o resultado previsto no contrato de mediao, ou ainda que este no se efetive em
virtude de arrependimento das partes.
Uma vez obtido o acordo de vontades, a remunerao devida ainda que o
contrato no se efetive em virtude de arrependimento das partes, como proclama o
mencionado art. 725.
O corretor perde, no entanto, a comisso se nulo o negcio que ensejou o seu
pagamento. A simples anulabilidade somente se lhe torna oponvel, todavia, se conhecia
a causa.
Na seqncia, estatui a primeira parte do art. 726 do Cdigo Civil que, se o
negcio, todavia, efetuado diretamente entre as partes, nenhuma remunerao ser

devida ao corretor. Desse modo, se o dono do negcio anuncia diretamente a aceitao


de oferta, por exemplo, no est obrigado a pagar comisso a quem quer que seja,
porque esta s devida a quem intermedeia o negcio de modo que a sua atividade
tenha relao direta com a concretizao deste. Se no houve nenhuma interveno do
corretor, no tendo este contribudo para a aproximao das partes e a obteno do
resultado por elas desejado, nenhuma remunerao devida.
Acrescenta a segunda parte do aludido art. 726 que, se, todavia, por escrito, for
ajustada a corretagem com exclusividade, ter o corretor direito remunerao
integral, ainda que realizado o negcio sem a sua medicao, salvo se comprovada sua
inrcia ou ociosidade. Portanto, ajustada a corretagem exclusiva, a soluo outra: a
comisso se torna devida, ainda que o negcio seja concludo diretamente pelo
comitente. Em geral a chamada opo de venda, que configura a exclusividade,
concedida por prazo determinado. No perodo estipulado, atuao do corretor deve ser
plena e produtiva, sob pena de descaracterizar-se, pela comprovada inrcia ou
ociosidade, o direito remunerao, quando efetivada a venda pelo prprio comitente.
O art. 726 exige que a exclusividade seja ajustada por escrito. Essa avena
denominada, como foi dito, opo de venda e se constitui no documento que traa as
regras bsicas do negcio, delimitando a atuao do corretor e o prazo de que dispe
para obter o resultado almejado.
Estabelece por fim o art. 728 do Cdigo Civil que, se o negcio se concluir com
a intermediao de mais de um corretor, a remunerao ser paga a todos em partes
iguais, salvo ajuste em contrrio. O dispositivo no distingue a atuao de cada um,
afastando a possibilidade de se proporcionalizar a remunerao com base na maior ou
menor participao de cada um na concluso exitosa do negcio, salvo naturalmente
ajuste em contrrio. O critrio no se afigura o mais justo, especialmente naqueles casos
em que um corretor dedica o seu tempo na busca da efetivao do negcio, e outro tem
uma discreta atuao, de poucos minutos.
O art. 728 CC, diz que a remunerao deve ser paga a todos os corretores em
partes iguais, como endereada s hipteses em que todos eles tenham tido participao
equivalente, efetiva e decisiva, como intermedirios, na concluso do negcio, no
devendo ser aplicada quando for evidente a desproporo da atuao de cada um, sob
pena de se configurar uma inominvel injustia. Pressupe a regra, portanto, a

participao razoavelmente igualitria. Se os intermedirios divergirem sobre a diviso


da comisso, restar ao comitente consign-la em juzo.

REFERNCIA
GONALVES, CARLOS ROBERTO. Direito Civil Brasileiro: Contratos e atos
unilaterais. v.3. 11 ed. So Paulo: Saraiva, 2014.