Anda di halaman 1dari 146

Administrao de Imveis e Locaes

Administrao
de Imveis e
Locaes

Administrao
de Imveis e
Locaes

Alexandre Junqueira Gomide


Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,
mais informaes www.iesde.com.br

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

Alexandre Junqueira Gomide

Administrao de Imveis e Locaes

Edio revisada

IESDE Brasil S.A.


Curitiba
2012
Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,
mais informaes www.iesde.com.br

2008 IESDE Brasil S.A. proibida a reproduo, mesmo parcial, por qualquer processo, sem autorizao por escrito dos autores e do detentor
dos direitos autorais.

CIP-BRASIL. CATALOGAO-NA-FONTE
SINDICATO NACIONAL DOS EDITORES DE LIVROS, RJ
__________________________________________________________________________________
G62a
Gomide, Alexandre Junqueira
Administrao de imveis e locaes / Alexandre Junqueira Gomide. - 1.ed., rev. Curitiba, PR : IESDE Brasil, 2012.
142p. : 28 cm
Inclui bibliografia
ISBN 978-85-387-2979-2
1. Locao de imveis - Brasil. 2. Administrao de imveis - Brasil. 3. Brasil. [Lei do
inquilinato (1991)]. I. Ttulo.
12-5027.
CDU: 347.453(81)(094.5)
16.07.12 31.07.12
037536
__________________________________________________________________________________

Capa: IESDE Brasil S.A.


Imagem da capa: IESDE Brasil S.A.

Todos os direitos reservados.

IESDE Brasil S.A.

Al. Dr. Carlos de Carvalho, 1.482. CEP: 80730-200


Batel Curitiba PR
0800 708 88 88 www.iesde.com.br

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

Sumrio
Introduo Administrao Imobiliria e locao | 7
Prospeco de imveis | 7
Avaliao de imveis | 9
Contrato de locao | 9
Soluo de conflitos extrajudiciais de litgios envolvendo a locao | 11

Locao na Lei 8.245/91 | 17


O que locao? | 17
Caractersticas do contrato de locao | 17
As excluses da Lei do Inquilinato | 18
Sublocao | 20

Questes correlatas locao | 27


Solidariedade legal | 27
A vnia conjugal como requisito de eficcia do contrato de locao | 28
A morte das partes | 29
Dissoluo do casamento ou da unio estvel do locatrio | 30

Retomada do imvel pelo locador | 37


Durante o prazo de vigncia do contrato de locao
(antes de findo o prazo estabelecido no contrato) | 37
Aps a prorrogao do contrato de locao por prazo indeterminado | 39
Locao comercial ou no residencial | 41

Devoluo do imvel pelo locatrio | 47


Durante a vigncia do contrato de locao (antes de findo o prazo estabelecido no contrato) | 47
Aps a prorrogao do contrato de locao por prazo indeterminado | 49

A alienao do imvel durante a locao na Lei 8.245/91 | 55


Direito de preferncia | 55
A denncia do contrato em razo da alienao | 58

Deveres das partes no contrato de locao | 63


Locador | 63
Deveres do locatrio | 65

Benfeitorias e sua indenizao | 71


Benfeitorias | 71
Direito de indenizao | 71

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

Locao por temporada | 77


Definio | 77
Prazos da locao | 77
Forma do contrato | 77
Prorrogao do contrato | 78
Vantagens e desvantagens da locao por temporada | 79

Locaes especiais | 85
Regras especiais para hospitais, escolas e assemelhados | 85

Garantias contratuais | 93
Espcies de garantia na Lei 8.245/91 | 94

Aspectos gerais das aes locatcias | 103


A tramitao do processo no perodo de frias | 103
Foro competente | 104
Valor da causa | 106
Efeito devolutivo dos recursos | 106

Aes locatcias de despejo e consignao de aluguel | 111


Impossibilidade de reconveno e indenizao por benfeitorias | 111
Concesso de liminar com fixao de cauo | 112
Prova da propriedade | 113
Concesso legal de prazo de seis meses para desocupao | 113
Purgao da mora | 114
Prazos para a efetiva desocupao | 114
Fixao de cauo quando da decretao do despejo | 115
Ao de consignao de aluguel | 116

Ao revisional de aluguel | 121


Ao revisional de aluguel artigos 68 a 70 da Lei 8.245/91 | 121

Ao renovatria | 129
Da ao renovatria | 129
Requisitos para renovatria | 130
Noes gerais de decadncia | 131
Prazo do contrato renovado por sentena | 132
Requisitos da petio inicial | 132
Contestao do locador possibilidade de reviso do aluguel | 132
Consequncias da renovao em relao ao fiador | 133
Improcedncia da ao renovatria prazo para desocupao | 134

Referncias | 139

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

Apresentao
O contrato de locao de imvel urbano um dos negcios jurdicos mais celebrados em nosso pas. Em virtude
dos inmeros contratos celebrados, o legislador fez por bem promulgar em 18 de outubro de 1991, a Lei 8.245/91,
sob a denominao Lei do Inquilinato.
A principal justificativa para sua criao se deu em virtude dos problemas de moradia que assolavam o pas bem
como a difcil relao entre locatrios e locadores.
Essa norma possui suma importncia. Exemplo disso a possibilidade de reviso do valor do aluguel, presente no
artigo 19 da referida lei, atendendo funo social do contrato e o princpio da boa-f. Essa regra pode proteger
as famlias que no possuem condies para aquisio do prprio imvel e arcam com valores excessivos de
aluguel.
Na locao comercial, a lei tambm confere ao inquilino a possibilidade da propositura da ao renovatria de
aluguel. Sem dvida uma grande proteo ao fundo de comrcio adquirido pelo comerciante aps anos da sua
atividade empresarial.
Enfim, so diversos os pontos trazidos pela lei para regular a locao de imveis urbanos.
O presente livro no tem por objetivo pr um ponto final em todas as difceis questes trazidas nas relaes
locatcias. A Lei do Inquilinato traz questes palpitantes do Direito Civil. A fiana nos contratos de locao pode ser
considerada uma das mais polmicas.
Tivemos por meta atingir no apenas os profissionais do Direito, mas o cidado comum. Alis, como dizia o professor
da Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa, Dr. Jos de Oliveira Ascenso, o direito civil exatamente isso,
o direito comum para o homem comum.
Com o contedo apresentado neste livro, o leitor poder aprender as regras da locao de imvel urbano, o
entendimento jurisprudencial dos nossos tribunais bem como as questes mais atuais e discutidas na doutrina por
grandes especialistas nessa rea.

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

Introduo Administrao
Imobiliria e locao
Alexandre Junqueira Gomide*
Neste captulo vamos trabalhar temas relacionados com os requisitos legais e prticos para que
a locao de imveis possa ser considerada um sucesso. No h dvidas que o mercado imobilirio
vem crescendo no Brasil nos ltimos anos. Para que as negociaes imobilirias sejam bem-sucedidas,
devemos observar determinados pontos que doravante trataremos.

Prospeco de imveis
O primeiro tema a ser tratado ser a prospeco de imveis. Segundo o dicionrio Aurlio (1986,
p. 1.405), o verbo prospectar significa calcular o valor econmico de algo.
Dessa forma, um dos pontos mais importantes na comercializao de imveis para a locao diz
respeito ao estudo da localizao do imvel, que possibilita assim antever pontos que, muitas vezes,
dificultam a sua comercializao e tambm aqueles que a favorecem.
Segundo Lindemberg Filho (2006, p. 66-69), ruas com trnsito intenso, ruas com feiras livres, ruas
prximas a boates ou bares da moda, ruas que se tornam intransitveis por causa das escolas, locais
dependentes de apenas uma avenida ou estrada, gerando frequentes congestionamentos, poluio
sonora ou ambiental, so pontos negativos que devem ser estudados com cautela antes da comercializao de determinado imvel.
Para tanto, o estudo da localizao demonstra-se imprescindvel. Ainda de acordo com Lindemberg
Filho (2006), os principais pontos a serem analisados sero: segurana; comrcio; servios; transporte;
educao; reas de lazer e servios pblicos. Dependendo do tipo de locao (residencial, no residencial
* Mestrando em Cincias Jurdicas pela Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa. Graduado em Direito pela Fundao Armando Alvares
Penteado (FAAP-SP). Advogado.
Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,
mais informaes www.iesde.com.br

Introduo Administrao Imobiliria e locao

ou mesmo para temporada), cada ponto ter maior ou menor importncia. Podemos citar como exemplo
uma empresa que busca abrir um posto de gasolina. Essa empresa provavelmente ter mais interesse em
alugar um imvel prximo a grandes avenidas com intenso movimento de veculos. Parques prximos e
lugares de lazer podem, nesse caso, ficar em segundo plano. O contrrio ser observado na situao de
uma famlia buscar um imvel para constituir a sua residncia. Neste caso, as citadas facilidades comerciais podem ser vistas de forma negativa. Parques, escolas e opes de lazer sero os atrativos nesse tipo
de locao. De qualquer forma, vamos tratar de maneira individualizada os pontos que devem ser analisados antes da comercializao de um imvel.

Segurana
No que diz respeito segurana podemos citar a localizao da delegacia mais prxima, a existncia ou no de servio de vigilncia nas proximidades, radiopatrulha, emergncias mdicas, hidrantes, cmeras de monitoramento 24 horas e iluminao.

Comrcio e servio
conveniente estudar a disposio do comrcio e servio no local. Devemos providenciar um
levantamento dos estabelecimentos existentes nas redondezas, tais como: supermercados, mercearias,
quitandas, padarias, lanchonetes, bares, restaurantes, pet shops, lojas (em geral), lojas de convenincia,
videolocadoras, bancas de revistas, livrarias, farmcias, sapatarias, tinturarias, lavanderias, servios de
fotocpia, quadra de esportes, museus, clnicas mdicas, ambulatrios, hospitais, clnicas veterinrias,
hotis, garagens, postos de gasolina, shoppings, bancos, caixas eletrnicos, entre outros.

Transporte
No que se refere aos transportes, devemos verificar as linhas de nibus e de metr que circulam
nas imediaes e os pontos de txis existentes. Podemos fazer referncia s condies de trafegabilidade, ao tipo de pavimentao existente e facilidades de estacionamento.

reas de lazer
As reas de lazer, como parques, praas e reas verdes, podem valorizar determinados imveis.
J vimos que parques e praas so atrativos para imveis residenciais.

Servios pblicos
importante ressaltar a existncia desses servios como iluminao pblica, estrutura viria,
pavimentao, coleta de lixo (orgnico e seletivo), telefone pblico, saneamento, calamento, ruas ar
borizadas, preservao ambiental, urbanismo, entre outros.
Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,
mais informaes www.iesde.com.br

Introduo Administrao Imobiliria e locao

Avaliao de imveis
A avaliao de imveis imprescindvel na Administrao Imobiliria, pois por meio dela estabelecer-se- o valor patrimonial dos imveis. O valor de um aluguel ou o preo de um imvel pode ser
sugerido, ou opinado por um corretor de imvel.
J para a avaliao judicial, ou seja, aquela realizada em juzo, muito utilizada nas aes renovatrias, por exemplo, necessrio que o profissional tenha capacitao tcnica.
Esse o disposto na Lei Federal 5.194/66 em seus artigos 7. e 13.. A lei determina que somente os profissionais habilitados podem realizar a avaliao de imveis. Nessa esteira concordam Nelson
Nery Jnior e Rosa Maria de Andrade Nery, seno vejamos:
Com o devido respeito, segundo a Lei 5.194/66, art. 7., alnea c, a funo de avaliar imveis prerrogativa de engenheiro civil, arquiteto e engenheiro agrnomo. O corretor de imveis no est habilitado para exercer a funo de
avaliador, privativa por lei dos profissionais do CREA. A avaliao de imveis requer conhecimentos especficos em
matemtica financeira, estatstica e domnio dos mtodos avaliatrios bem como conhecimentos acerca de fundaes,
estruturas e coberturas de imveis. Todas essas tcnicas so especficas do conhecimento cientfico do profissional
superior formado em engenharia ou arquitetura. (NERY JUNIOR; NERY, 2006, p. 361)

Verifica-se, portanto, que somente profissionais habilitados esto aptos a realizar as avaliaes de imveis em juzo, vez que possuem conhecimentos especficos e domnio dos mtodos
avaliatrios.
Por outro lado, outros profissionais como os corretores de imveis esto habilitados a dar
opinies ou estimativas quanto a determinados valores no que tange comercializao desses
imveis.
Assim, quando duas pessoas, por exemplo, querem alugar um imvel, ele poder dar a sua sugesto quanto ao valor de aluguel. Entretanto, somente os profissionais habilitados devero fazer as avaliaes, que podero ser utilizadas por juzes. Avaliao diferente de opinio. Os corretores de imveis podero opinar, sugerir valores de mercado, mas somente profissionais tcnicos podero fazer avaliaes.
A jurisprudncia j admitiu a avaliao de imveis por corretores, entretanto, acreditamos que
esse caminho poder ser prejudicial s avaliaes, pois os profissionais tcnicos possuem tcnicas cientficas para tal procedimento.
Normalmente, as agncias imobilirias conseguem estimar determinados valores para a comercializao de um ou outro imvel. Trata-se de uma estimativa de mercado, que grosso modo determina
um valor que pode ser atribudo quele imvel e, de certa maneira, facilita, ou mesmo nos d ideia do
valor locatcio daquele determinado imvel.

Contrato de locao
Introduo sobre os contratos
O contrato, em seu sentido amplo, designa todo negcio jurdico que se forma pelo concurso de
vontades. Embora o novo Cdigo Civil (CC) no traga uma definio de contrato, podemos conceitu-lo
Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,
mais informaes www.iesde.com.br

10

Introduo Administrao Imobiliria e locao

como o acordo de vontades de duas ou mais pessoas tendente a construir, regular ou extinguir uma
relao jurdica patrimonial (LOUREIRO, 2007, p. 333-336).
O CC traz disposies gerais que os contratantes devem observar durante a execuo de um contrato. Assim, os contratantes devem conduzir, por exemplo, a execuo do contrato aplicando sempre a
boa-f. O CC tambm regula diversos tipos de contrato, por exemplo, compra e venda, mtuo, comodato, fiana, empreitada, entre outros.
O contrato de locao tambm regulado pelo CC. Entretanto, quando tratamos da locao de
bens imveis urbanos, deveremos aplicar a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), em razo de sua especialidade sobre a lei geral, que o CC.

Aspectos prticos sobre o contrato de locao de bens imveis urbanos


Vamos ento fazer algumas abordagens prticas sobre o contrato de locao. O contrato de
locao no exige forma legal e solene, como a compra e venda de imveis requer, nos termos do
artigo 108 do CC.
O contrato de locao pode ser convencionado at mesmo pela forma verbal. Entretanto, concordamos que a forma escrita traz uma segurana jurdica maior s partes, principalmente se esse contrato
for devidamente registrado no Cartrio de Registro de Imveis, tornando alguns direitos mais seguros
de serem exercidos, como o direito de preferncia.
Caso o locatrio disponha de contrato registrado em cartrio, poder utilizar-se da faculdade
prevista no artigo 33 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) para haver para si o imvel, caso deposite o
preo e demais despesas do ato de transferncia. Ademais, nos termos do artigo 71, I, da Lei do Inquilinato, somente os contratos escritos podem dar o direito ao renovatria.
As partes devem ainda ter certos cuidados quanto documentao necessria para que o acordo
seja seguro. O locatrio deve preocupar-se com o imvel em si. Deve exigir uma certido de propriedade (matrcula) do imvel, devidamente atualizada e vlida. Nesse documento, deve averiguar se no h
hipoteca, penhora, ou qualquer outra restrio sobre o imvel e que o venha privar da posse no futuro.
O interessado deve ainda certificar-se de que o imvel de propriedade do locador e de que no haja
outros proprietrios. Por fim, no caso de contrato de locao para fins no residenciais, o locatrio deve
certificar-se de que naquela regio lcita a atividade comercial.
Por outro lado, o locador dever ter cautela na situao jurdica do locatrio. Investigar se o interessado em seu imvel encontra-se em situao regular com as suas obrigaes financeiras. Torna-se
imperiosa uma pesquisa na justia estadual e federal, constatando se a pessoa possui um bom histrico ou no. Tambm deve ser realizada uma busca nos Cartrios de Protesto de Ttulos e Documentos,
como forma de proteo ao locador.
A vistoria tambm fundamental no contrato de locao. Nela devero constar as condies do
imvel, seus pertences, entre outros pormenores. Tal assertiva nada mais do que uma importante forma de segurana para ambas as partes.

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

Introduo Administrao Imobiliria e locao

| 11

Soluo de conflitos extrajudiciais


de litgios envolvendo a locao
Atualmente, com a crise do Poder Judicirio Brasileiro, os litgios judiciais podem demorar anos a
serem julgados. Dessa forma, a populao acaba desacreditando na justia para a soluo de conflitos.
Nesse panorama, foi aprovada em 23 de setembro de 1996 a Lei Federal 9.307 A Lei da Arbitragem. Esse importante diploma legal tem como principal escopo o desafogamento do Poder Judicirio.
So inmeros os benefcios para as partes que buscam uma soluo de conflitos por meio da arbitragem, entre eles: celeridade do processo, baixo custo envolvido, escolha dos rbitros, entre outros.
Mas o que exatamente a arbitragem? Para o jurista Carlos Alberto Carmona (2004, p. 56), a ar
bitragem um meio alternativo de soluo de controvrsias por meio de uma ou mais pessoas que
recebem seus poderes de uma conveno privada, decidindo com base nela, sem interveno estatal,
sendo a deciso destinada a assumir a mesma eficcia da sentena judicial.
De forma um pouco mais sumria, porm no menos brilhante, Jos Eduardo Carreira Alvim (2004)
nos ensina que a arbitragem a instituio pela qual as pessoas capazes de contratar confiam a rbitros,
por elas indicados ou no, o julgamento de seus litgios relativos a direitos transigveis, ou seja, disponveis.
Observa-se, portanto, que a arbitragem transfere a funo de julgar (exclusiva do Estado) para
terceiros, desde que os litgios sejam relativos a direitos patrimoniais disponveis (conflitos familiares,
por exemplo, so considerados direitos indisponveis e no podem ser julgados pela arbitragem).
As partes podero, dessa forma, escolher livremente as regras de direito que sero aplicadas, desde que no haja violao aos bons costumes e ordem pblica (art. 2., 1. da Lei 9.307/96).
Art. 2.
1. Podero as partes escolher, livremente, as regras de direito que sero aplicadas na arbitragem, desde que no haja
violao aos bons costumes e ordem pblica.

Para que seja instituda a arbitragem, as partes devem constituir clusula compromissria ou
compromisso arbitral. A clusula compromissria a conveno que as partes celebram em um determinado contrato, por exemplo, o contrato de locao de imveis, comprometendo-se a submeter
arbitragem os litgios que possam surgir em razo daquele contrato (art. 4. da Lei 9.307/96).
J o compromisso arbitral a conveno por meio da qual as partes submetem um litgio arbitragem, podendo ser judicial ou extrajudicial. Pode se dar antes ou mesmo durante um determinado
litgio. A principal diferena entre a clusula compromissria que ela no realizada no momento da
assinatura do contrato, mas somente aps a concluso do contrato.
No que tange seleo dos rbitros, as partes podem selecionar livremente qualquer pessoa
capaz e que seja de confiana das partes (art. 13. da Lei 9.307/96), desde que no estejam impedidas
de atuar como rbitros. Os impedimentos esto dispostos na Lei Arbitral (Lei 9.307/96).
O procedimento arbitral tambm rigorosamente descrito na lei, assim como os requisitos da
sentena. Vale ressaltar que a sentea emitida por um Tribunal Arbitral possui os mesmos efeitos da
sentena proferida pelos rgos do Poder Judicirio e, sendo condenatria, constitui ttulo executivo.

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

12

Introduo Administrao Imobiliria e locao

Feita essa introduo sobre a arbitragem, no podemos deixar de manifestar que atualmente a
arbitragem utilizada em grande escala no mundo inteiro. Conforme constatou o portugus Lus de
Lima Pinheiro (2005, p. 23), estima-se que 90% dos contratos do comrcio internacional possuem clusulas arbitrais.
No Brasil, a arbitragem vem crescendo em larga escala, mas ainda assim consideramos ser pouco utilizada. A falta de cmaras arbitrais especializadas e um certo preconceito torna a arbitragem
pouco popular em relao aos Estados Unidos da Amrica ou pases da Comunidade Europeia. De
qualquer forma, acreditamos ser uma importante forma de soluo de conflitos e que deve crescer
muito nos prximos anos. Nas questes imobilirias, no restam dvidas de que se trata de um importante instrumento de proteo s partes, j que h inclusive no Brasil tribunais especializados nesse
tipo de litgio.

Texto complementar
Arbitragem e mediao
(CAETANO, 2002, p. 23-25)

Introduo
A arbitragem, sistema entre ns codificado pela Lei 9.307/96, trata do modo, meio e forma de
pessoas, empresas ou instituies particulares poderem (e deverem) dirimir, resolver e, assim, dar
fim aos eventuais conflitos oriundos do relacionamento entre elas, sejam pessoais ou negociais, fora
do Poder Judicirio.
Verdadeira justia privada praticada por e para particulares.
Seu uso no mundo muito antigo. Sua prtica muito anterior ao Estado como nico provedor da Justia.
Em Dalloz, podem-se ver textos que documentam haver recorrido arbitragem povos como os hebreus, os hindus,
os atenienses, os espartanos. Lembra Frances Kellor que a arbitragem comercial era conhecida dos caravaneiros
do deserto ao tempo de Marco Pala e que tambm havia sido uma prtica frequente entre os mercadores fencios
e gregos.

Em nosso Direito positivo, a arbitragem j era referida no Decreto (Regulamento) 737, de 25


de novembro de 1850. Mas, desde ento, entre ns tornou-se impraticvel pelo formalismo de homologao da sentena arbitral pelo Juiz de Direito para sua exequibilidade (v. art. 463 do Regulamento), bem como reservava s partes o direito de apelarem dela (v. art. 468, idem); assim era muito
demorada a soluo do conflito.

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

Introduo Administrao Imobiliria e locao

| 13

Ocorria desinteresse pelo uso e prtica da arbitragem.


Era tanto quanto o mesmo uso de soluo de qualquer questo pelo Poder Judicirio. Esses
obstculos de ordem processual legal perduraram at o advento de nossa atual Lei de Arbitragem, tambm denominada Marco Maciel, promulgada a 23 de setembro de 1996, que tomou o
9.307 como o modo e meio mais prtico e adequado de soluo de conflitos e controvrsias entre
particulares.
Essa nossa lei conferiu sentena arbitral os mesmos efeitos da sentena judicial do Poder
Judicirio bem como conferiu ao rbitro os poderes de juiz de fato e de direito, e ainda estatuiu que
a sentena arbitral no est sujeita a recurso ou a homologao do Poder Judicirio.
A resoluo dos conflitos mediante o procedimento arbitral realizado para e pelos particulares,
na conformidade de nossa atual lei, como qualquer estrangeira, passou a ter as propriedades de
rapidez, oralidade, eficcia, sigilo, informalidade, economia e preciso.
Anote-se que h controvrsia entre os doutos do uso da arbitragem pelo Estado em suas relaes negociais com os particulares. Por exemplo: licitaes, concesses, fornecimentos etc., o que
est amenizado pelos rgos reguladores de servios pblicos concedidos.
Assim, no Brasil, a arbitragem j pode e deve ser praticada como Justia privada que . Tal
como utilizada em todo o Hemisfrio Norte e no Oriente.
Nos contratos internacionais de comrcio, a arbitragem usada com total exclusividade para
soluo de seus conflitos ou controvrsias. At mesmo quando uma das partes brasileira.
Todavia, a aceitao de nossa Lei de Arbitragem, promulgada desde 1996, em nosso mundo
jurdico e mesmo entre comerciantes, grandes ou pequenos, ou as pessoas em geral, no ocorre
como seria desejvel e necessrio. Nem mesmo outros modos e meios alternativos de soluo
de conflitos ou controvrsias entre particulares, como a negociao, conciliao e mediao, tm
recepo no pblico em geral.
H organizaes de projeo internacional, at centenrias, que atuam no campo da arbitragem, e, no Brasil, j no so poucos os rgos, instituies e entidades especializadas, isto , firmas
ou empresas sob a forma jurdica de sociedade civil, com ou sem fins lucrativos, que prestam servios de assistncia, gerncia e administrao do procedimento arbitral.
A ns, todavia, falta e muito, alm da ignorncia, no sentido prprio de desconhecer o tema, a
cultura do uso dos meios alternativos de soluo de conflitos, excluindo-se o Poder Judicirio.
S se tem em mente que a soluo dos conflitos se resolve com a interveno de advogados e
perante o Poder Judicirio, na figura do Dr. Juiz de Direito, perante a autoridade.
Da essa pretenso de oferecimento de apreciaes simples e diretas sobre os meios adequados de soluo de conflitos entre particulares, fora do Poder Judicirio, em especial a arbitragem e
a mediao. Produto mais de vivncia, experincia, algum estudo e reflexo.
No h inteno mnima em alcanar os doutos, letrados, mestres e cultores do Direito. dirigida
a cidados sem formao acadmica ou jurdica que tm a humildade dos sbios de que pouco ou
nada sabem. Mas tm curiosidade.

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

14

Introduo Administrao Imobiliria e locao

Atividades
1.

O que deve ser levado em considerao para se aferir o valor econmico de um imvel?

2.

Quem est habilitado a avaliar um imvel?

3.

Para evitar surpresas futuras, quais medidas devem ser adotadas pelo futuro locatrio de um
imvel?

4.

Para evitar surpresas futuras, quais medidas devem ser adotadas pelo futuro locador de um
imvel?

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

Introduo Administrao Imobiliria e locao

| 15

Gabarito
1.

Um dos pontos mais importantes na comercializao de imveis para a locao se d no que diz
respeito ao estudo da localizao do imvel, que possibilita assim antever pontos que, muitas
vezes, dificultam a sua comercializao bem como aqueles que a favorecem.

Segundo Sylvio de Campos Lindemberg Filho, os principais pontos a serem analisados sero:
segurana; comrcio; servios; transporte; educao; reas de lazer e servios pblicos. Dependendo do tipo de locao (residencial, no residencial ou mesmo para temporada), cada ponto
ter maior ou menor importncia.

2.

A avaliao de um imvel, para fins de comercializao pode ser realizada por corretores de
imveis, que so capazes de estimar o valor de determinados imveis.

J para a avaliao judicial, ou seja, aquela realizada em juzo, muito utilizada nas aes reno
vatrias, por exemplo, necessrio que aquele que a realize tenha capacitao tcnica, como
aquela dotada por engenheiros e arquitetos.

3.

O locatrio deve preocupar-se com o imvel em si. Deve exigir uma certido de propriedade
(matrcula) do imvel, devidamente atualizada e vlida. Nesse documento, deve averiguar se no
h hipoteca, penhora ou qualquer outra restrio sobre o imvel e que o venha privar da posse
no futuro. O interessado deve ainda certificar-se que o imvel de propriedade do locador e que
no haja outros proprietrios. Por fim, no caso de contrato de locao para fins no residenciais,
o locatrio deve certificar-se de que naquela regio lcita a atividade comercial.

4.

O locador dever acautelar-se sobre a situao jurdica do locatrio. Investigar se o interessado


em seu imvel encontra-se em situao regular com as suas obrigaes financeiras. Torna-se
imperiosa uma pesquisa na justia estadual e federal, constatando se a pessoa possui um bom
histrico ou no. Tambm deve ser realizada uma busca nos Cartrios de Protesto de Ttulos e
Documentos, como forma de proteo ao locador.

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

16

Introduo Administrao Imobiliria e locao

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

Locao na Lei 8.245/91


O que locao?
Nos termos do artigo 565 do Cdigo Civil (CC), a locao o contrato onde uma das partes se
obriga a ceder outra, por tempo determinado ou no, o uso e gozo de coisa no fungvel1, mediante
certa retribuio.
So partes no contrato de locao o locador, que cede a posse do bem de sua propriedade ou
de terceiro (caso ele seja usufruturio, por exemplo), e o locatrio, tambm chamado de inquilino que
remunera o locador pagando-lhe aluguel.

Caractersticas do contrato de locao


O contrato de locao caracterizado por ser bilateral, oneroso, tpico, consensual e no formal.
bilateral, pois gera obrigaes a ambas as partes. Difere do contrato unilateral, que s determina obrigaes para uma das partes, como ocorre na doao. No contrato bilateral, portanto, existe a
caracterstica do sinalagma, ou seja, a dependncia recproca de obrigaes. Da por que muitos pre
ferem cham-los de contratos sinalagmticos.
oneroso, pois h reciprocidade de direitos e obrigaes entre locador e locatrio. No existe locao gratuita. Se fosse gratuito seria considerado comodato, ou seja, emprstimo de coisas no
fungveis.
O contrato tpico, vez que sua forma contratual disciplinada em lei. Tambm possui a caracterstica de consensualismo porque se perfaz pelo simples consentimento das partes, seja ele formal ou
no. Como no necessita de forma preestabelecida (ao contrrio da compra e venda de bens imveis),
contrato no formal.
A locao prevista essencialmente em duas legislaes. Antes do advento da Lei do Inquilinato
(Lei 8.245/91), a locao era disciplinada pelo CC de 1916, em seus artigos 1.188 a 1.215. Os artigos 1.200
a 1.125 cuidavam especialmente da locao de bens imveis, chamados prdios. Em razo da grande
utilizao de contratos de bem imveis urbanos, o legislador entendeu por bem disciplinar a matria
1 Nos termos do artigo 85 do Cdigo Civil, bens fungveis so aqueles que podem substituir-se por outros da mesma espcie, qualidade e
quantidade.

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

18

Locao na Lei 8.245/91

em diploma especfico. Em verdade, a situao difcil do mercado imobilirio poca da edio dessa
lei, a difcil relao entre locatrios e locadores e o problema da moradia em geral, estavam a reclamar
uma profunda reestruturao na legislao locativa.
De um lado se mostrava grande o desestmulo da construo de novos imveis destinados locao, tantas as mordaas impostas aos proprietrios, enaltecendo aparentes direitos dos inquilinos. De
outro lado aparecia aflitiva a situao de quem necessitava de imvel para alugar, principalmente para
moradia, tendo em vista o desequilbrio de preos de locao ocasionados pela revogada legislao.
Nessa esteira foi criada a Lei 8.245/91 chamada Lei do Inquilinato. Seu campo de atuao toda
locao de imvel urbano. Imvel urbano no significa aquele que se localiza na cidade. Imvel urbano
aquele cuja destinao urbana, ou seja, aquele que se destina habitao ou comrcio.
Por outro lado, a locao tambm disciplinada no Cdigo Civil Brasileiro (Lei Geral arts. 565 a
578). O artigo 1., pargrafo nico da Lei do Inquilinato determina quais so as excluses de seu mbito
de aplicao, seno vejamos:
Art. 1. A locao de imvel urbano regula-se pelo disposto nesta Lei.
Pargrafo nico. Continuam reguladas pelo Cdigo Civil e pelas leis especiais:
a) as locaes:
1. de imveis de propriedade da Unio, dos Estados e dos Municpios, de suas autarquias e fundaes pblicas;
2. de vagas autnomas de garagem ou de espaos para estacionamento de veculos;
3. de espaos destinados publicidade;
4. em apart-hotis, hotis-residncia ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam servios regulares a
seus usurios e como tais sejam autorizados a funcionar;
[...]

Desta feita, todas as excluses trazidas pela Lei do Inquilinato devem ser reguladas pelo Cdigo
Civil Brasileiro (CC) ou pelas leis especficas que tratam sobre determinada matria. Vamos agora tratar
das excluses trazidas pela Lei do Inquilinato, em seu artigo 1., a.

As excluses da Lei do Inquilinato


Imveis de propriedade da Unio, dos Estados e dos Municpios, de suas
autarquias e fundaes pblicas
A opo do legislador se deu em razo de o interesse pblico no permitir que esses imveis
sofram as restries que a lei produz. O arrendamento dos imveis da Unio regido pelo Decreto-Lei
9.760/46 e pelo Decreto 6.874/44.
Note-se que a lei no se aplica nas hipteses em que o Poder Pblico atuar como locador, na
qualidade de proprietrio do imvel. Por outro lado, se o Estado atuar na qualidade de locatrio, como
inquilino, a Lei 8.245/91 ser aplicada.
Para entendermos melhor essa situao, Jos Simo (2007, p. 15) nos traz um exemplo. Se o
Governo de So Paulo resolve alugar um imvel de sua propriedade para particulares, essa locao
Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,
mais informaes www.iesde.com.br

Locao na Lei 8.245/91

| 19

estar excluda da Lei do Inquilinato. Entretanto, se o mesmo governo alugar a casa de um particular
para a instalao de determinado rgo para atendimento ao pblico, a locao ser regida pela lei
em questo.

Vagas autnomas de garagens ou espaos para estacionamento de veculos


A locao em questo encontra-se excluda pela lei, pois no carece de proteo ao inquilino na
qualidade de hipossuficiente. A lei pretende evitar injustias ao inquilino que reside ou desenvolve sua
atividade de trabalho no imvel locado.
Todavia, deve-se atentar que a vaga de garagem de um edifcio, locada, ainda que em contrato
autnomo, mas relacionada com uma unidade predial desse edifcio acessria da locao do imvel e
juntamente com essa locao deve ser tratada.
Slvio Venosa (2006, p. 14) ainda nos traz uma boa lembrana. Sendo o contrato de locao de
vaga de estacionamento um contrato atpico, ou seja, que no possui previso expressa na lei, esse contrato tambm inclui um contrato de depsito, tendo em vista a sua natureza, qual seja, a de guardar
o veculo.

Os espaos destinados publicidade


Tambm esto excludos do mbito de aplicao da Lei do Inquilinato e seguiro as regras do
CC para a locao comum, a locao de espaos para a publicidade, tais como cartazes, outdoors,
placas luminosas, muros para a propaganda de certo produto (arts. 561 a 578). A locao de publicidade de polticos ou mesmo a fachada durante uma obra tambm se encontra excluda pela
Lei 8.245/91.
Realmente no h razo para aplicao da Lei do Inquilinato, vez que no podemos equiparar o
anunciante ao inquilino hipossuficiente que goza das protees do referido diploma.

Apart-hotis
Os apart-hotis, tambm denominados de flat services, surgem para uma poro diferenciada da
populao. Servem para atender necessidade de estada mais ou menos longa, podendo at mesmo
caracterizar moradia, residncia ou domiclio do usurio, mas sem a conotao de locao para a Lei
do Inquilinato. A natureza e destinao desses prdios que os coloca fora da Lei do Inquilinato. Esses
servios de que fala a lei so os usuais do ramo hoteleiro, com maior ou menor sofisticao, de acordo
com o nvel apresentado. Exigem certos requisitos tais como o fornecimento de refeies, limpeza diria
e arrumao da unidade, portaria etc.
Trata-se, de um verdadeiro contrato de hospedagem, diferenciada dos hotis em geral, mas que
no locao. Normalmente, as unidades de um apart-hotel pertencem a proprietrios diversos que
outorgam a um administrador o relacionamento hoteleiro com terceiros, ou seja, hspedes.
Afasta-se da natureza jurdica da locao, que a simples disponibilizao da posse de certa
coisa para o uso de terceiro mediante pagamento em dinheiro. H, tambm, um contrato de prestao
de servios, da a locao de apart-hotis ter um carter diferente: locao, prestao de servios e
hospedagem.
Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,
mais informaes www.iesde.com.br

20

Locao na Lei 8.245/91

Devemos, todavia, examinar as condies do caso concreto para que no haja abusos, nem por
parte do morador de um imvel nessas condies, pretendendo levar a relao jurdica para a Lei do
Inquilinato, que o protege, nem por parte do proprietrio do bem, buscando situao contrria. Dessa
forma, no simplesmente pelo fato de se tratar de um flat service que se exclui sumariamente a Lei
8.245/91. Quando existe na relao um contrato tpico de locao de imvel para fim residencial, pode
ser aplicada a referida lei.
Nesse diapaso manifesta-se Francisco Antonio Casconi:
Se, contudo, se verificar que a moradia o ponto fulcral da relao jurdica, com animus de continuidade (ocupao
da unidade pela mesma pessoa por vrios meses) difcil afastar a lei inquilinria, pelo menos quanto possibilidade
de adotar-se a ao de despejo e no a reintegrao de posse para sua retomada. H que se definir at que ponto o
aspecto hospedagem e hotelaria predomina ou se, do contrrio, a finalidade precpua efetiva moradia com servios
mais diferenciados do que aqueles postos disposio em condomnios puros, para ento, aplicar-se a legislao civil
ou especial. (CASCONI, 1991 apud VENOSA, 2006, p. 14)

Resta evidenciado que, alm da excluso trazida pela lei, devemos nos atentar s reais condies
estabelecidas em caso concreto para que no haja excessos ou privaes de direitos para o hspede-morador.

Arrendamento mercantil
Tambm chamado de leasing, continua a ser regulado pela Lei 6.099/74, alterada pela Lei 7.132/83,
e, portanto, no cuidado da Lei do Inquilinato.
O contrato de arrendamento mercantil considerado um contrato misto, pois contm regras
referentes locao e tambm compra e venda, j que o contratante pode, ao final do contrato,
efetuar a opo de compra, adquirindo o domnio para si. O leasing pode ter como objeto tanto bens
mveis quanto imveis.

Sublocao
A sublocao considerada um contrato derivado, pois sua existncia decorre exclusivamente
de outro contrato (que o principal), sendo que o locador participa tanto do contrato principal quanto
do derivado.
A regra que a sublocao proibida. Entretanto, poder ocorrer se houver consentimento do
locador. Essa a determinao do artigo 13 da Lei de Locao (Lei 8.245/91):
Art. 13. A cesso da locao, a sublocao e o emprstimo do imvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prvio e escrito do locador.
[...]

Se feita sem o consentimento do locador, o inquilino estar infringindo a lei e poder ser despejado, por infrao contratual (Lei 8.245/91, art. 9., II).
A lei ainda afirma que pode o locatrio notificar por escrito a sublocao, e que o locador tem
30 dias para manifestar sua oposio (Lei 8.245/91, art. 13, 2.). Mesmo sem a autorizao prvia do
locador, poder o inquilino notific-lo, e seu silncio significar concordncia com a sublocao.
Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,
mais informaes www.iesde.com.br

Locao na Lei 8.245/91

| 21

Na maioria dos casos, o prprio contrato expresso ao proibir a sublocao e, nesse caso, ainda
que o locatrio notifique, a proibio persiste, no cabendo, portanto, a notificao.
Outrossim, vale ressaltar que se o sublocatrio estiver em situao de clandestinidade, pois no
houve autorizao do locador, no ter direitos a serem exercidos contra o ltimo.
Tendo em vista que o contrato de sublocao depende do contrato de locao, o fim do segundo
significa a extino do primeiro. Assim disposto na Lei do Inquilinato:
Art. 15. Rescindida ou finda a locao, qualquer que seja sua causa, resolvem-se as sublocaes, assegurado o direito
de indenizao ao sublocatrio contra o sublocador.

Nada impede que sublocatrio e locador firmem novo contrato de locao. O que no pode
existir sublocatrio sem a presena do locatrio. Dever haver apurao da causa extintiva da locao
para que se verifique eventual direito indenizao do sublocatrio.
Locatrio e sublocatrio no so devedores solidrios2 dos encargos devidos ao locador. Isso porque a solidariedade no se presume, mas decorre da lei ou da vontade das partes. Entretanto, a lei
determina ser o sublocatrio devedor subsidirio a partir do momento em que o locador prope a
demanda de cobrana ou de despejo e o sublocatrio notificado. Todavia, nesse caso, o sublocatrio
poder valer-se do disposto no artigo 827, pargrafo nico do CC, indicando bens do locatrio para a
satisfao da dvida.
Se for notificado e pagar ao locatrio (e este no repassar ao locador as quantias), ter pago mal
e quem paga mal paga duas vezes.
Por fim, extinta a locao, se o sublocatrio permanecer no imvel, poder o juiz conceder liminar
para desocupao na ao de despejo (Lei 8.245/91, art. 59, V).

Texto complementar
Princpios dos contratos
(SIMO, 2005, p. 7-9)

Classicamente, a doutrina arrola como princpios dos contratos a autonomia privada, sua fora
obrigatria, o consensualismo e a relatividade dos seus efeitos.
Por autonomia privada entende-se o poder que as partes tm de contratar e suscitar, mediante
a declarao de vontades, efeitos reconhecidos pela lei. correto afirmar que o contrato reflete a
vontade das partes e seu poder de autorregulamentao ao qual a lei empresta sua fora coercitiva.
Assim, o contrato faz lei entre as partes (pacta sunt servanda) e, ento, temos a sua fora obrigatria.
2 O conceito de solidariedade previsto no artigo 264 do Cdigo Civil: H solidariedade, quando na mesma obrigao concorre mais de um
credor, ou mais de um devedor, cada um com direito, ou obrigado divida toda. A solidariedade consiste numa relao jurdica obrigacional,
baseada na identidade ou unidade de prestao, na qual cada credor e cada devedor tem direito e obrigado pela dvida toda, de sorte que,
uma vez satisfeita esta, se extingue toda a dvida. (NERY JNIOR; NERY, 2006, p. 346)

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

22

Locao na Lei 8.245/91

O poder de criao dos contratantes encontra limites somente na ordem pblica e nos bons
costumes que variaro de acordo com o pas e a poca. As limitaes assumem carter de verdadeiro
standard jurdico.
J a ideia de consensualismo significa que basta o simples consentimento, como regra, para
que o contrato se forme. Trata-se da superao do formalismo reinante em momentos histricos
anteriores, pocas em que o contrato s adquiria a sua fora obrigatria se cumprida a solenidade.
O contrato ter forma livre, salvo quando a lei impuser determinado requisito formal. Exemplo
clssico de contrato solene vem previsto no artigo 108 do Cdigo Civil de 2002, que determina ser
a escritura pblica essencial validade dos negcios jurdicos que visem constituio, transferncia, modificao ou renncia de direitos reais sobre imveis de valor superior a trinta vezes o maior
salrio mnimo vigente no pas.
Outros contratos no necessitaro de escritura pblica para a sua validade, mas apenas da
forma escrita: a fiana (art. 819) e o seguro (art. 758) dar-se-o por escrito.
O consensualismo toma por base a ideia de simplificao do contrato para permitir sua difuso
e acesso a todos que dele querem se utilizar. A forma, historicamente valorizada, s admitida se
expressamente prevista em lei, o que significa facilitao da utilizao do contrato por todos os interessados. lvaro Villaa Azevedo (2002, p. 22) informa que, entre os romanos, nos primeiros tempos,
at o final da poca republicana, o formalismo existiu de forma exagerada, de tal sorte que os atos
eram praticados em verdadeiro ritual de formas, que, no observadas, acarretavam sua nulidade.
Entretanto, se a lei exige e os contratantes no seguem, o contrato fulminado com a sano
de nulidade absoluta, nos termos do artigo 104 do Cdigo Civil de 2002 (art. 82 do Cdigo Civil de
1916).
Afirma-se, tambm, que o contrato somente vincula aqueles que dele participaram, sendo,
portanto, res inter allios, no obrigando ou prejudicando terceiros estranhos relao jurdica.
Como sabido, o contrato somente poder beneficiar terceiros, razo pela qual o Cdigo Civil trata
da estipulao em favor de terceiros. Estamos diante da relatividade do contrato.
Os contratantes s criam obrigaes para si e no para outrem. Entretanto, alm de dizer respeito aos sujeitos, a noo de relatividade tambm atinge o objeto da prestao, pois o contrato
tem efeito apenas a respeito das coisas que caracterizam a prestao (GOMES, 1994, p. 44). No
pode o credor exigir, portanto, objeto que no fora previamente contratado.
Importante ressaltar que os diplomas legislativos ocidentais reguladores do direito privado em
geral tm por base a disciplina do Cdigo Civil francs de 1804 ou do BGB alemo, que, por sua vez, tm
por base o referido princpio da autonomia privada. Toda a construo legal visava preservao da vontade, assegurando-se os efeitos queridos pelas partes. Alis, a autonomia da vontade consequncia
direta do esprito de liberdade propulsor dos movimentos revolucionrios do sculo XVIII.
O Cdigo Civil de 2002 cuida tambm de dois novos princpios: a boa-f objetiva e a funo
social do contrato.

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

Locao na Lei 8.245/91

| 23

Atividades
1.

Quais as partes de um contrato de locao?

2.

Que espcie de locao est excluda da Lei do Inquilinato? Nesse caso, que disposio legal
dever ser aplicada?

3.

A Lei do Inquilinato aplicada aos contratos de locao em que o Poder Pblico figura como
parte?

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

24

4.

Locao na Lei 8.245/91

O arrendamento mercantil regulado pela Lei do Inquilinato? Em caso negativo, qual legislao
dever ser aplicada?

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

Locao na Lei 8.245/91

| 25

Gabarito
1.

So partes no contrato de locao o locador, que cede a posse do bem de sua propriedade ou de
terceiro (caso ele seja usufruturio, por exemplo), e o locatrio, tambm chamado de inquilino,
que remunera o locador pagando-lhe aluguel.

2.

O artigo 1., pargrafo nico da Lei do Inquilinato determina quais so as excluses de seu mbito
de aplicao. So eles: as locaes: (i) de imveis de propriedade da Unio, dos Estados e dos
Municpios, de suas autarquias e fundaes pblicas; (ii) de vagas autnomas de garagem ou
de espaos para estacionamento de veculos; (iii) de espaos destinados publicidade; (iv) em
apart-hotis, hotis-residncia ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam servios
regulares a seus usurios e como tais sejam autorizados a funcionar.

Dessa feita, todas as excluses trazidas pela Lei do Inquilinato devem ser reguladas pelo Cdigo
Civil Brasileiro ou pelas leis especficas que tratam sobre a determinada matria.

3.

A Lei de Locao no se aplica nas hipteses em que o Poder Pblico atuar como locador, na
qualidade de proprietrio do imvel. Por outro lado, se o Estado atuar na qualidade de locatrio,
como inquilino, a Lei 8.245/91 dever ser aplicada.

4.

Tambm chamado de leasing, o arrendamento mercantil continua a ser regulado pela Lei
6.099/74, alterada pela Lei 7.132/83 e, portanto, no cuidado da Lei do Inquilinato.

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

26

Locao na Lei 8.245/91

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

Questes correlatas locao


Solidariedade legal
A obrigao solidria quando a totalidade de seu objeto pode ser reclamada por qualquer dos
credores ou a qualquer dos devedores (art. 264 do Cdigo Civil CC). A lei prev que a solidariedade
no se presume, mas resulta da lei ou do acordo entre as partes (art. 265 do CC).
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) cria a solidariedade ativa1 entre os co-locadores e a passiva2
entre os co-locatrios, pois dispe que, havendo mais de um locador ou mais de um locatrio, entende-se que so solidrios se o contrrio no se estipulou.
Como resultado dessa solidariedade, qualquer dos locadores, sem necessidade da presena
dos demais, pode cobrar a integralidade da dvida (art. 267 do CC). Por outro lado, o inquilino tambm pode efetuar o pagamento do aluguel a apenas um dos locadores. A quitao firmada a um dos
locadores ter o condo de liber-lo da dvida toda. Somente no ser bom o pagamento se o contrato
assim no determinar. Diante disso, a obrigao solidria deve ser tratada como uma relao obrigacional unitria.
Deve-se atentar que no caso do fiador, este continua a ser devedor subsidirio por fora de lei (art.
827 do Cdigo Civil)3, e s ser solidrio se o contrato assim dispuser. No tocante aos danos causados no
imvel, apesar da solidariedade, s responde pela indenizao aquele que for considerado o culpado.
A Lei do Inquilinato ainda dispe que aqueles que ocupam habitaes coletivas ou multifamiliares, tais como penses e casas de cmodos, presumem-se locatrios ou sublocatrios. Se pagarem
diretamente o aluguel ao dono do imvel, sero considerados locatrios e respondero solidariamente.
J se pagarem o aluguel ao locatrio, sero considerados sublocatrios e respondero subsidiariamente
1 A solidariedade ativa a modalidade de obrigao com pluralidade de credores, em que cada um dos credores autorizado a exigir do
devedor o cumprimento por inteiro da prestao, ainda que esta seja divisvel (NERY JNIOR; NERY, 2006, p. 346).

2 A solidariedade passiva prevista no artigo 275 do Cdigo Civil: O credor tem direito a exigir e receber de um ou alguns dos devedores,
parcial ou totalmente, a dvida comum; se o pagamento tiver sido parcial, todos os demais devedores continuam obrigados solidariamente
pelo resto.
3 Artigo 827 do Cdigo Civil: O fiador demandado pelo pagamento da dvida tem o direito a exigir, at a contestao da lide, que sejam
primeiro executados os bens do devedor.

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

28

Questes correlatas locao

pelo valor do aluguel. A regra geral de que no h relao jurdica alguma entre o locador e o sublocatrio sofre uma exceo. O sublocatrio ficar obrigado a pagar ao locador os aluguis que o locatrio
deixar de pagar, at o valor que for devido (art. 16 da Lei 8.245/91).

A vnia conjugal4 como requisito


de eficcia do contrato de locao
Dispe o artigo 3. da Lei do Inquilinato que o contrato de locao pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vnia conjugal, se igual ou superior a dez anos. Embora primeira vista o
artigo se refira to s a uma proteo do patrimnio do casal locador, a determinao deve se estender
tanto do cnjuge do locador como do cnjuge do locatrio, vez que ambos se lanam a um contrato
de longa durao, que poder de um lado (locador) acarretar longa restrio patrimonial famlia,
quanto longa obrigao decorrente do contrato (locatrio).
A forma desse consentimento pode ocorrer no mesmo instrumento de locao ou em documento parte. Pode ser contemporneo, anterior, ou posterior ao contrato. O documento pode ainda
ser pblico ou particular. Basta que seja idneo.
Se no houver a vnia conjugal, o cnjuge no estar obrigado a observar o prazo excedente aos
dez anos. De maneira precisa, Jos Fernando Simo (2007, p. 20) nos ensina que na verdade no se trata de hiptese de anulabilidade do contrato de locao (plano da validade), mas apenas de uma questo de ineficcia quanto ao cnjuge que no anuiu com a locao, no tocante ao prazo que exceder
os dez anos (plano da eficcia). Nesse ponto, a Lei do Inquilinato difere do Cdigo Civil, que determina
ser anulvel o negcio jurdico em que falte a outorga conjugal (autorizao do cnjuge) (art. 1.649 do
CC5). Assim, o cnjuge preterido pode, passados dez anos, denunciar a locao, bem como ter legitimidade para pleitear a declarao judicial de ineficcia do contrato com relao ao tempo excedente.
A pergunta que se coloca se haver a necessidade de vnia conjugal na locao tambm se os
cnjuges forem casados pelo regime de separao de bens. O regime da separao de bens aquele
pelo qual os cnjuges mantm seu patrimnio individualizado, sem que haja a comunicao de bens
passados, presente e futuros.
O atual CC determina que a vnia conjugal necessria para alienar ou gravar de nus real os
bens imveis, exceto no regime de separao absoluta (art. 1.647, I). Assim, em razo da inexistncia
de patrimnio comum, cada um dos cnjuges pode alienar ou onerar livremente seus bens, sendo eles
mveis ou imveis (art. 1.687).
O problema ento saber se a nova disposio do CC (em vigor desde janeiro de 2003) afetou o
disposto no artigo 3. da Lei do Inquilinato (em vigor desde dezembro de 1991), quanto necessidade
de vnia conjugal no prazo igual ou superior a dez anos se o regime de casamento for o da separao
de bens.
4 Trata-se da autorizao dos cnjuges para a prtica de determinados atos. Exemplo: venda de um bem imvel de propriedade de ambos.
5 Artigo 1.649 do Cdigo Civil: A falta de autorizao, no suprida pelo juiz, quando necessria (art. 1.647), tornar anulvel o ato praticado,
podendo o outro cnjuge pleitear-lhe a anulao, at 2 (dois) anos depois de terminada a sociedade conjugal.

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

Questes correlatas locao

| 29

O entendimento moderno e majoritrio que se o CC admite que, na hiptese de alienao,


ou seja, em que haver disposio patrimonial, as pessoas casadas pelo regime da separao total
no necessitam da concordncia de seu consorte, seria um contrassenso imaginar essa necessidade
para o caso de simples locao. A teoria de que a Lei 8.245/91 lei especial e prevalece sobre a lei
geral, persistindo a necessidade de vnia conjugal no vem sendo admitida, apesar de nossa discordncia.
Por fim, o CC admite que na recusa ou impossibilidade da vnia conjugal, esta poder ser suprimida judicialmente, caso convena-se o juiz de sua oportunidade e convenincia (art. 1.648).

A morte das partes


A morte do locador
A Lei do Inquilinato determina que falecendo o locador, a locao transmite-se aos herdeiros (art.
10). Na realidade, a relao locatcia apenas produz efeito entre as partes do contrato, mas transmite
obrigaes e direitos aos herdeiros. Portanto, aqueles que receberam o bem locado devem respeitar
os direitos do inquilino garantidos no contrato. Respeita-se, ao menos, o prazo determinado. Poder,
entretanto, o esplio6 requerer o imvel para uso de um dos herdeiros.
Quanto ao recebimento do aluguel, qualquer herdeiro possui legitimidade para receber o
numerrio, tendo em vista a solidariedade decorrente da lei. Todavia, se o locatrio tiver dvidas a
quem pagar, poder faz-lo por meio de competente ao consignatria de aluguis.
Qualquer clusula contratual que faa cessar a locao no caso de morte do locador deve ser
entendida como ineficaz. Cabe ressaltar ainda que as sucessoras de pessoas jurdicas tambm so
continuadoras da figura do locador.

A morte do locatrio
Tambm disposto na Lei 8.245/91 em seu artigo 11 que, morrendo o locatrio, ficaro sub-rogados7 em seus direitos:
Art. 10 [...]
I nas locaes com finalidade residencial, o cnjuge sobrevivente ou companheiro e, sucessivamente, os herdeiros
necessrios e as pessoas que viviam na dependncia econmica do de cujus, desde que residentes no imvel;
[...]

6 Do latim spollium. Conjunto de bens que integra o patrimnio deixado pelo de cujus (pessoa falecida), e que sero partilhados, no inventrio,
entre os herdeiros ou legatrios. O esplio representado em juzo, ativa e passivamente pelo inventariante e responde pelas dvidas do
de cujus e por todas as decises condenatrias que tenham por fundamento atos de responsabilidade do falecido.
7 Do latim subrogare, significa substituir, modificar. A sub-rogao a transferncia dos direitos do credor para o terceiro que resgatar a
obrigao, permanecendo este no lugar daquele. Desaparece, ento, a relao jurdica que existia entre o devedor e o credor primitivo,
surgindo outra com o credor sub-rogado (ACQUAVIVA, 1995, p. 1331).

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

30

Questes correlatas locao

Verifica-se que a lei fala em sub-rogao nos direitos e obrigaes do locatrio. Dessa forma,
terceiros substituem o primitivo locatrio no contrato. Trata-se de sub-rogao legal que independe
da vontade das partes. Nessa esteira, no h cesso de posio contratual em que as partes devem
aquiescer para a continuidade do contrato.
H legitimidade para permanecer no imvel aqueles que nele residiam. So estranhos locao
eventuais sucessores que ali no residiam. O companheiro(a) ter o direito em permanecer no imvel
no qual residia com o antigo locatrio, porque a lei no mais distingue a proteo famlia com ou sem
casamento. Irrelevante que o locatrio tivesse ou no filhos.
J os herdeiros necessrios so aqueles trazidos no artigo 1.845 do CC, quais sejam: os descendentes, os ascendentes e o cnjuge. Os colaterais, como no so herdeiros necessrios, no tm direito
continuidade no imvel, podero, entretanto, incluir-se na abrangncia daqueles que viviam na dependncia econmica do falecido, desde que residentes no imvel.
Outrossim, a lei tambm determina que no falecimento do locatrio, ficaro sub-rogados nos
seus direitos:
Art. 10
[...]
II - nas locaes com finalidade no residencial, o esplio e, se for o caso, seu sucessor no negcio.

Nota-se que a lei menciona o esplio. Havendo a partilha dos bens, desaparece o esplio.
Desaparecendo o esplio ter direito o sucessor no negcio, se houver. Verifica-se ainda que a lei traz
a expresso se houver, porque h atividades incompatveis com a figura do esplio.
Aqueles que ocupam o imvel aps a morte do inquilino no se inserem nas disposies trazidas
pela Lei de Locao (Lei 8.245/91), devendo ser considerados intrusos, cabendo, inclusive, os meios
protetivos do direito propriedade. Entretanto, parte da doutrina8 alega que a oportunidade e convenincia do caso concreto daro a melhor soluo.
Resta uma importante questo. Com a morte do locatrio, a fiana prestada permanece vlida?
No. Apesar de a locao prosseguir, a fiana, em razo de seu carter personalssimo, extingue-se com
a morte do locatrio. Caber ao locador, nos termos do artigo 40, I, da Lei de Locao exigir novo fiador
ou a substituio modalidade de garantia. Nesse sentido:
LOCAO. FIANA. MORTE DO AFIANADO. RESPONSABILIDADE DO FIADOR. EXTINO DA GARANTIA. O Contrato
de fiana de natureza personalssima, benfico, de interpretao restrita. Com o falecimento do locatrio afianado
extingue-se a garantia e no podem ser os fiadores responsabilizados por obrigaes ocorridas aps o bito. Recurso
improvido. (STJ, Resp 97.907/SP; Min. Edson Vidigal, 5. Turma, j. 25/11/1997).

Dissoluo do casamento ou da unio estvel do locatrio


Dispe o artigo 129 da Lei do Inquilinato que:
8 Segundo o dicionrio Aurlio, a doutrina um conjunto de princpios que servem de base a um sistema religioso, poltico, filosfico, cientfico
etc. (FERREIRA, 1999, p. 707). Para o direito, portanto, a doutrina so os estudos, tais como livros e artigos jurdicos.

9 O 6. do artigo 226 da Constituio Federal de 1988, que versa sobre a dissoluo do casamento civil foi alterado pela Emenda Constitucional
66/2010, passando a vigorar com o seguinte texto:
Art. 266
6 O casamento civil pode ser dissolvido pelo divrcio. (Redao dada Pela Emenda Constitucional n 66, de 2010)
A Lei 8.245/1991 ainda se refere separao de fato e separao judicial, termos extintos pela Emenda 66/2010. Embora no alterado
expressamente o texto da lei, vale o que est previsto na CF, ou seja, o casamento civil dissolvido por meio do divrcio.

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

Questes correlatas locao

| 31

Art. 12. Em casos de separao de fato, separao judicial, divrcio ou dissoluo da unio estvel, a locao residencial
prosseguir automaticamente com o cnjuge ou companheiro que permanecer no imvel. (Redao dada pela Lei
12.112, de 2009)

Dessa forma, a extino da sociedade conjugal ou mesmo do vnculo matrimonial no so causas


de extino da locao. Assim tambm deve ser entendido no caso do fim da unio estvel.
A Lei Locatcia determina ainda que a sub-rogao deve ser comunicada por escrito ao locador, o
qual ter o direito de exigir, no prazo de 30 dias, a substituio do fiador ou oferecimento de qualquer
das garantias previstas na lei. Importante frisar que no h necessidade alguma da concordncia do
locador. Nesse sentido:
LOCAO. SUB-ROGAO LEGAL. SEPARAO JUDICIAL. COMUNICAO POR ESCRITO. ANUNCIA DO LOCADOR. ARTIGO 12 DA LEI DO INQUILINATO. 1. Nas hipteses de separao de fato, separao judicial, divrcio ou dissoluo da
sociedade concubinria, o contrato de locao prorroga-se automaticamente, transferindo-se ao cnjuge que permanecer no imvel todos os deveres relativos ao contrato, bastando para tanto a mera notificao ao locador para que,
no prazo de trinta dias, exija a substituio de fiador ou qualquer das garantias previstas na lei de regncia. (STJ, RESP
318200/SP; 2001/0043993-4, Min. Paulo Galloti, 6. Turma, j. 22/10/2002, DJ 24/02/2003).

A no comunicao ao locador pode ser considerada infrao contratual e ensejar a denncia


cheia. Se o prprio locatrio originrio quem permanece no imvel, nada se altera. Trata-se aqui de
obrigao do inquilino sub-rogado. A finalidade da lei impedir que a locao remanesa sem garantias, ou com garantias duvidosas.
H entendimentos de que a sub-rogao legal na locao s se perfectabiliza aps feita a comunicao e o cnjuge que permanecer no imvel oferecer novo fiador. Por outro lado, comunicada a mudana, no se pronunciando o locador, no h mais que se responsabilizar o primitivo fiador que no garante
o novo inquilino. No comunicado ao locador a sub-rogao, fica o inquilino sujeito ao de despejo.

Texto complementar
Obrigaes solidrias
(LOBO, 2005, p. 148-152)

O Cdigo Civil brasileiro conceitua adequadamente a solidariedade, que se d quando na


mesma obrigao concorre mais de um credor ou mais de um devedor, cada um com direito ou
obrigado dvida toda. A ideia fundamental que o credor no pode receber mais que uma vez a
prestao que devida, mas pode exigi-la a qualquer devedor em sua totalidade; para a existncia
de uma obrigao solidria indispensvel que todos os devedores solidrios estejam obrigados
satisfao do mesmo interesse do credor na prestao (LARENZ, 1958, p. 503).
Cada um dos credores solidrios (solidariedade ativa) pode exigir a dvida toda. A prestao do
devedor recebida por um dos credores solidrios extingue a dvida. Os deveres do credor de reembolsar os demais no impedem a extino da obrigao. Do mesmo modo, se h pluralidade de devedores
solidrios (solidariedade passiva), cada um est sujeito a prestar o todo, extinguindo-se a obrigao. A
solidariedade est nos prprios sujeitos, e no no objeto, como ocorre com a obrigao indivisvel.
Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,
mais informaes www.iesde.com.br

32

Questes correlatas locao

A obrigao solidria resultante de duas ou mais obrigaes autnomas, reunidas em


uma mesma relao jurdica e para realizao de um mesmo interesse. A obrigao extinta
quando esse interesse satisfeito por qualquer dos codevedores ao nico credor ou pelo devedor a qualquer dos cocredores. Os credores solidrios ou os devedores solidrios esto unidos
para realizao do fim comum, em virtude de determinao legal ou do que entre si convencionaram: na solidariedade passiva, pela satisfao do credor por qualquer dos devedores; na
solidariedade ativa, pela satisfao de qualquer dos credores. Por exemplo, se duas pessoas
causam dano a algum so, por imposio legal, codevedores solidrios da vtima, satisfazendo-se esta pelo pagamento da indenizao por uma daquelas. Se no h fim comum no h
solidariedade, como ocorre entre o dono do veculo que causou o dano e sua seguradora, pois
ambos so responsveis pela indenizao, mas no so devedores solidrios, por perseguirem
interesses distintos.
O termo solidariedade sofreu grande transformao ao longo da histria. Em latim, solidus
significa denso, slido, macio, compacto, consistente; no perodo de Ccero, usado com o significado de inteiro, completo, totalidade de uma soma. A expresso latina in solidum passou a ser
utilizada na Idade Mdia com o sentido de totalidade. No sculo XV, o termo solidrio aparece na
linguagem jurdica para significar comum a muitos, de maneira que responde pelo todo. No incio
do sculo XVII, a palavra solidariedade consolidou-se como faculdade do credor de dirigir-se a
qualquer um dos devedores da mesma dvida (GRYNBAUM, 2004, p. 26).
Controverte a doutrina acerca da natureza jurdica da obrigao solidria, ante a pluralidade de
participantes e a satisfao ou liberao da totalidade da dvida a um ou por um deles. Uma corrente
entende que h uma s obrigao com pluralidade de sujeitos, enquanto outra sustenta que h
uma pluralidade de obrigaes e uma nica relao jurdica.
A segunda, que perfilhamos, encontra guarida no pensamento de Pontes de Miranda e, entre
outros autores, no de Antunes Varela, para quem ela melhor se adapta a alguns dados inquestionveis do sistema jurdico, como sejam: a possibilidade de os devedores estarem obrigados em termos
diversos ou com diversas garantias e de ser diferente o contedo das suas prestaes e a eficcia
restrita que tm vrios dos fatos relativos a cada um dos devedores (VARELA, 1986, p. 748), alm de
que, acrescentamos, a responsabilidade patrimonial de cada um dos devedores solidrios. A nica
relao jurdica consolida-se na comunho de fins das obrigaes dos credores solidrios ou dos
devedores solidrios.
Orlando Gomes diz que somente a pluralidade de obrigaes (ou de vnculos, como denomina)
justifica a possibilidade de ser pura a obrigao de um dos codevedores e condicional ou a termo
de outros, alm de explicar a desnecessidade do litisconsrcio, uma vez que o credor comum pode
dirigir-se a um s deles e exigir-lhe a prestao por inteiro. Entende o autor, no entanto, referindo-se
aos artigos do Cdigo Civil de 1916 correspondentes aos artigos 265, 266 e 275 do Cdigo Civil de
2002, que, contrariamente aos Cdigos modernos, o brasileiro teria adotado a teoria da unidade
obrigacional, sem embargo de aceitar consequncias da tese pluralista, como, e. g., a dispensa de
identidade de modalidade entre as obrigaes, identidade, alis, que alguns consideram irrelevante
para a unidade. No nos parece que a lei brasileira tenha feito tal opo, ante a interpretao que se
extrai do conjunto dos dispositivos legais relativos s obrigaes solidrias. H grande consenso na
doutrina ptria quanto natureza pluralista das obrigaes e unicidade da relao jurdica. Porm, a
unicidade no precisa ser explicada pela ocorrncia de uma sociedade sui generis e de um mandato
Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,
mais informaes www.iesde.com.br

Questes correlatas locao

| 33

tcito entre os credores, no caso da solidariedade ativa, como quer Orozimbo Nonato (1959, p. 108).
A unicidade da relao jurdica e no da prestao, ao contrrio do que entendem Nelson Nery
Junior e Rosa Nery (2003, p. 288).
A solidariedade no se presume; s pode ocorrer se provier de lei ou de estipulao em negcio
jurdico bilateral ou unilateral. possvel cogitar de solidariedade no negcio jurdico unilateral, a
exemplo da promessa de recompensa em que duas ou mais pessoas prometem solidariamente o
pagamento do prmio. A solidariedade pode resultar do prprio negcio jurdico de onde irradia
a obrigao, ou de pacto especial referido a este, ou de outro negcio jurdico entre os credores ou
entre os devedores, ou de adeso ou assuno solidria dvida j existente. A lei estabelece quando
a solidariedade deve ser observada, podendo ser citados como exemplos, extrados do Cdigo Civil:
a) se duas pessoas prestarem fiana conjuntamente a um s dbito h solidariedade entre elas, salvo
se tiverem estabelecido expressamente a diviso da garantia, respondendo cada fiador pela parte
que lhe couber no pagamento (art. 829); b) so solidariamente responsveis pela reparao civil, em
virtude de danos causados pelos segundos, os pais e o filho menor, o tutor e o tutelado, o curador
e o curatelado, o empregador e o empregado, o hotel e o hspede, o que recebeu gratuitamente o
produto do crime e o criminoso (arts. 932 e 943, pargrafo nico). Em contrapartida, no se tm como
solidrios os procuradores que so conjuntamente mencionados na procurao, porque o Cdigo
Civil (art. 672) optou por conferir a cada um a faculdade do exerccio individual da totalidade dos
poderes conferidos pelo mandante e a responsabilidade por seus atos.
A obrigao solidria um dos mais poderosos instrumentos de tutela do consumidor. So solidariamente responsveis todos os que contriburem para o lanamento ou circulao de qualquer produto
ou servio, no mercado de consumo, incluindo o fabricante, o produtor, o distribuidor, o importador, o
construtor, o comerciante, o prestador de servios, qualificados como fornecedores pelo artigo 3. do
Cdigo de Defesa do Consumidor. Nesse Cdigo, a solidariedade passiva entre os fornecedores eleita
como diretriz fundamental para facilitar a defesa do consumidor, especialmente no que concerne
responsabilidade pelos vcios de qualidade, quantidade e informao dos produtos e servios (art. 18).
Na hiptese de danos ao consumidor, pelo uso ou utilizao de produto ou servio, tendo mais de um
autor a ofensa (art. 7., pargrafo nico), so solidariamente responsveis os respectivos fornecedores
e terceiros, a exemplo de insero inexata de informao em bancos de dados, entre estes e quem
informou. Igualmente, so solidariamente responsveis o fornecedor de produto ou servio e seus prepostos ou representantes autnomos, pelos atos destes (art. 34).
A clusula contratual de solidariedade ativa ou passiva pode ser expressa ou tcita. Se o devedor
prometeu pagar a A ou a B ou a ambos a dvida inteira, convencionou-se a solidariedade ativa. A manifestao de vontade das partes, ou sua conduta, desde que inequvocas no sentido da solidariedade,
suficiente. O exemplo mais conhecido o de abertura de contas correntes conjuntas em instituio
financeira, quando cada correntista pode moviment-la livremente, configurando solidariedade ativa
em face daquela. Nessas hipteses, a solidariedade s afastada por manifestao expressa das partes.
A posio de cada credor solidrio ou de cada devedor solidrio no necessita ser igual ou
uniforme, qualificada como solidariedade pura e simples. Um codevedor pode estar submetido a
uma condio suspensiva ou resolutiva para adimplir a prestao, diferentemente dos demais. Pode
um codevedor estar vinculado a determinado prazo para o adimplemento, enquanto os demais
sujeitam-se a outro. Pode um codevedor obrigar-se a pagar em um lugar, distinto dos demais. Essas
peculiaridades individuais podem tambm ser aplicveis aos cocredores solidrios.
Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,
mais informaes www.iesde.com.br

34

Questes correlatas locao

Atividades
1.

Para a celebrao de um contrato de locao, a vnia do cnjuge das partes contratantes ne


cessria ou dispensvel?

2.

Com a morte do locador de um imvel, o contrato de locao firmado anteriormente por ele
continua vigente ou acaba por ser rescindido?

3.

No caso de manuteno do contrato de locao aps a morte do locador, a quem o locatrio


dever efetuar o pagamento dos aluguis?

4.

Caso o locatrio venha a falecer, sua famlia dever desocupar o imvel locado? Em caso negativo,
quem poder nele permanecer?

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

Questes correlatas locao

| 35

Gabarito
1.

Dispe o artigo 3. da Lei do Inquilinato, o contrato de locao depender de vnia conjugal das
partes, se a locao for de prazo igual ou superior a dez anos de durao. Embora primeira vista
o artigo se refira to s a uma proteo do patrimnio do casal locador, a determinao deve ser
entendida como necessria tanto para o cnjuge do locador como para o cnjuge do locatrio,
vez que ambos se lanam a um contrato de longa durao, que poder de um lado (locador)
acarretar longa restrio patrimonial famlia, quanto longa obrigao decorrente do contrato
(locatrio).

Cumpre observar, ademais, que para o caso de casamento sob o regime de separao de bens,
a parte contratante estar dispensada de obter o consentimento de seu consorte, consoante
entendimento que vem sendo firmado pela doutrina e jurisprudncia.

2.

A Lei do Inquilinato determina que, morrendo o locador, a locao transmite-se aos herdeiros
(art. 10). Na realidade, a relao locatcia apenas produz efeito entre as partes do contrato, mas
transmite obrigaes e direitos aos herdeiros. Portanto, aqueles que receberam o bem locado
devem respeitar os direitos do inquilino garantidos no contrato. Respeita-se, ao menos, o prazo
determinado. Poder, entretanto, o esplio requerer o imvel para uso de um dos herdeiros.

Qualquer clusula contratual que faa cessar a locao no caso de morte do locador deve ser
entendida como ineficaz. Cabe ressaltar ainda que as sucessoras de pessoas jurdicas tambm so
continuadoras da figura do locador.

3.

Quanto ao recebimento de aluguel, qualquer herdeiro possui legitimidade para receber o


numerrio, tendo em vista a solidariedade decorrente da lei. Todavia, se o locatrio tiver dvidas
a quem pagar, poder faz-lo por meio de competente ao consignatria de aluguis.

4.

A famlia do locatrio poder continuar residindo no imvel locado, ainda que o locatrio venha a
falecer. H legitimidade para permanecer no imvel aqueles que nele residiam, sendo estranhos
locao eventuais sucessores que ali no residiam. O companheiro(a) ter o direito em permanecer
no imvel no qual residia com o antigo locatrio, porque a lei no mais distingue a proteo
famlia com ou sem casamento. Irrelevante que o locatrio tivesse ou no filhos.

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

36

Questes correlatas locao

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

Retomada do imvel
pelo locador
Durante o prazo de vigncia do contrato de locao
(antes de findo o prazo estabelecido no contrato)
A regra do direito civil brasileiro de que os contratos devem ser cumpridos. O objetivo da mencionada previso busca, unicamente, preservar a segurana jurdica das partes contratantes, a fim de
que estas no sejam surpreendidas com repentinas alteraes das clusulas e condies das avenas por
elas firmadas. Tendo em vista que o inquilino a parte mais fraca do contrato de locao, no poder o
locador, sem motivos, resilir1 a locao durante o prazo de vigncia do contrato.
Entretanto, em determinadas situaes especiais trazidas pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91),
poder o locador, ainda que durante a vigncia do contrato, realizar a denncia da locao. Essas excees esto previstas no artigo 9 . da Lei 8.245/91. Excees essas que doravante trataremos uma a uma.
Vejamos.

Mtuo acordo (Lei do Inquilinato, art. 9., I)


Se as partes acordarem que no h mais interesses comuns na continuidade do contrato de
locao, podem celebrar um distrato2 pelo qual o contrato se extingue. Como o contrato de locao
no exige forma solene, o distrato poder ser realizado de forma verbal.
1 As formas de extino do contrato esto previstas nos artigos 472 e 473 do Cdigo Civil. A resilio um modo de extino do contrato
por simples declarao de uma (resilio unilateral) ou de ambas (resilio bilateral) as partes. o gnero do qual so espcies o distrato, a
denncia, a revogao e a renncia. extino sem retroatividade das obrigaes das partes.
2 O distrato o negcio jurdico consistente no acordo entre as partes contratantes, com o objetivo de extinguirem o vnculo obrigacional
estabelecido pelo contrato.

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

38

Retomada do imvel pelo locador

Todavia, em razo da segurana jurdica, recomendamos que as partes elaborem um documento, com todas as condies do distrato, bem como seja aposta assinatura de duas testemunhas. Dessa
forma, se houve documento escrito, subscrito por duas testemunhas e que concedeu um prazo de no
mnimo seis meses para desocupao do locatrio e este assim no o fez, caber ao de despejo com
pedido de liminar para desocupao em 15 (quinze) dias (Lei 8.245/91, art. 59, 1., I).
No entanto, como costumeiramente se verifica em nosso pas, o fato simblico de entrega das
chaves do imvel pelo locatrio j atinge o objetivo do ato, resultando na extino do contrato.

Infrao lei, ao contrato ou falta de pagamento do aluguel ou dos encargos


locatcios (Lei do Inquilinato, art. 9., II e III)
Qualquer afronta aos deveres previstos na Lei do Inquilinato, ou mesmo que no estejam em lei,
mas apenas no contrato firmado, por parte do inquilino, autoriza ao locatrio promover a competente
ao de despejo por denncia cheia, ou seja, motivadamente.
H infrao legal quando o locatrio descumpre as obrigaes previstas no prprio bojo da Lei
8.245/91. So aquelas enumeradas, basicamente em seu artigo 23. A principal delas est prevista no
inciso I, do artigo 23, e versa sobre o pagamento do aluguel e dos encargos decorrentes do contrato
locatcio.
De suma importncia nessa espcie de contrato, o inadimplemento do aluguel autoriza o locador
a ajuizar a ao de despejo. O locador tambm estar autorizado a requerer a devoluo do imvel caso
as clusulas do contrato no sejam respeitadas pelo locatrio.

Obras de reparao urgentes determinadas pelo Poder Pblico


(Lei do Inquilinato, art. 9., IV)
Esse um caso tpico de resoluo3 contratual em razo de fora maior, j que surgiu a necessidade de realizao de obras urgentes, sem que houvesse culpa das partes. Havendo a possibilidade
de permanncia do locatrio no imvel, no h motivos para a resoluo do contrato e o acordo pode
continuar sem maiores problemas.
Todavia, se a presena do inquilino atrapalhar as obras ou se a mesma for prejudicial sade
daqueles que habitam o local, torna-se necessria a desocupao imediata. Vale frisar que nesses
casos, a matria de prova ser muito importante, j que caber ao proprietrio o nus de provar a
necessidade das obras determinadas pelo Poder Pblico. Por outro lado, ser do inquilino o nus de
provar que possvel a realizao da obra com sua permanncia no imvel.

3 A resoluo o meio de extino do contrato por circunstncia subsequente sua formao. So motivos de resoluo do contrato, por
exemplo: onerosidade excessiva, inadimplemento absoluto, morte de uma das partes nos contratos intuitu personae (contratos firmados em
considerao especial pessoa) etc.

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

Retomada do imvel pelo locador

| 39

Aps a prorrogao do contrato


de locao por prazo indeterminado
Locao residencial com contrato escrito por prazo igual ou superior a 30
meses (Lei do Inquilinato, art. 46)
Determina o artigo 46, 1. da Lei 8.245/91, transcorridos 30 (trinta) dias sem a manifestao
das partes no sentido de pr fim ao contrato, esse se prorroga por prazo indeterminado. Entretanto,
como j decorreram 30 (trinta) meses, a lei permite ao locador a denncia imotivada (chamada de
denncia vazia) da locao.
Devidamente notificado o inquilino, ter o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupao do
imvel (art. 46, 2. da Lei do Inquilinato). O legislador acredita que tal prazo razovel para que o
mesmo possa encontrar outro imvel para morar.
Prorrogado o contrato de locao por prazo indeterminado, poder o locador requerer o despejo
valendo-se da denncia vazia ou cheia. Ser cheia quando o locador apresenta motivos pelos quais
pretende que o locatrio seja despejado, por exemplo, a falta de pagamento de aluguis. Em caso de
denncia cheia, ainda que a locao esteja prorrogada por prazo indeterminado, ser desnecessria a
notificao prvia, e no concedido prazo de 30 (trinta) dias para desocupao.
Vale ressaltar que se o inquilino citado na ao de despejo e concordar com o pedido de retomada
do imvel, ter seis meses para desocupar o imvel (art. 61 da Lei 8.245/91).

Locao residencial com contrato verbal ou escrito com prazo indeterminado


ou inferior a 30 (trinta) meses. Hipteses de denncia do contrato
Se a locao residencial celebrada por escrito sem prazo determinado, ou mesmo por prazo
determinado inferior a 30 (trinta) meses, entende o legislador que o inquilino, a qualquer tempo, poder ver-se privado de sua residncia. A lei cria mecanismos de proteo para restringir, ou seja, limitar o
direito do locador de realizar a resilio unilateral por meio da denncia vazia (imotivada) do contrato.
H duas possibilidades para a retomada do imvel. Caber ao locador realizar a denncia
cheia ou motivada (Lei do Inquilinato, art. 47, I a IV) ou a denncia vazia nos termos da lei (Lei do
Inquilinato, art. 47, V).
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a
locao prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imvel:
I - Nos casos do art. 9.;
II - em decorrncia de extino do contrato de trabalho, se a ocupao do imvel pelo locatrio relacionada com o seu emprego;
III - se for pedido para uso prprio, de seu cnjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que no disponha, assim como seu cnjuge ou companheiro, de imvel residencial prprio;

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

40

Retomada do imvel pelo locador

IV - se for pedido para demolio e edificao licenciada ou para a realizao de obras aprovadas pelo Poder Pblico,
que aumentem a rea construda, em, no mnimo, vinte por cento ou, se o imvel for destinado explorao de hotel
ou penso, em cinquenta por cento;
V - se a vigncia ininterrupta da locao ultrapassar cinco anos.

Sempre que o locador se valer da denncia cheia ou motivada, desnecessria ser a notificao prvia
do inquilino. J em se valendo da denncia vazia, a notificao ser imprescindvel.

Nos casos do artigo 9.


O artigo 9. da Lei do Inquilinato possui a seguinte redao:
Art. 9.. A locao tambm poder ser desfeita:
I - por mtuo acordo;
II - em decorrncia da prtica de infrao legal ou contratual;
III - em decorrncia da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV - para a realizao de reparaes urgentes determinadas pelo Poder Pblico, que no possam ser normalmente executadas com a permanncia do locatrio no imvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

Essas so, portanto, as hipteses trazidas no artigo 47, I da Lei do Inquilinato em que o locador
poder valer-se para a retomada do imvel, aps a prorrogao do contrato de locao.

Em decorrncia de extino do contrato de trabalho, se a ocupao do imvel pelo locatrio estiver


relacionada com seu emprego (art. 47, II da Lei do Inquilinato)
Estamos diante da situao em que o empregador loca ao empregado imvel de sua propriedade.
A lei admite, nessa hiptese, a concesso de liminar na ao de despejo, pois com o fim da relao empregatcia, no ser o empregador obrigado a suportar a presena do empregado em seu imvel (Lei do
Inquilinato, art. 59, 1., II).

Se for pedido para uso prprio, de seu cnjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente,
descendente que no disponha, assim como seu cnjuge ou companheiro, de imvel residencial prprio
(Lei do Inquilinato, art. 47, III)
A lei admite que se o locador precisar da coisa para seu uso ou de algum de seus familiares, poder
denunciar a locao, seja ela residencial, seja comercial. Vale frisar que o locador poder denunciar o
contrato para seu uso, de seu cnjuge ou companheiro, tanto nas locaes comerciais quanto nas residenciais. Todavia, em se tratando de uso de descendente ou ascendente (cnjuge ou companheiro
destes), s poder efetuar a denncia se a locao for residencial.
Em certas hipteses, a lei presume haver sinceridade do declarante, no sendo necessria a sua
prova. O artigo 47, III da Lei do Inquilinato uma dessas formas de presuno. Entretanto, em alguns
casos, a lei determina que o locador prove ou ao menos justifique os motivos para a necessidade de uso
prprio ou de seus familiares.
Imaginemos a hiptese em que o filho do locador j possui residncia prpria. Entretanto, o loca
dor requer a retomada do imvel locado alegando que servir de residncia para seu filho. A hiptese
Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,
mais informaes www.iesde.com.br

Retomada do imvel pelo locador

| 41

plenamente cabvel. Imaginemos o caso em que o imvel de propriedade do filho necessite de


reformas urgentes e demoradas e, por isso, o ascendente no pode mais l residir.
Portanto, a regra que quando o locador requer a retomada do imvel nesses casos, age com
boa-f, no necessitando fazer provas ou justificativas. Entretanto, determinadas situaes impem
uma justificativa em razo da sua estranheza.

Se for pedido para a demolio e edificao licenciada ou para a realizao de obras aprovadas pelo
Poder Pblico, que aumentem a rea construda em, no mnimo, vinte por cento ou, se o imvel for
destinado explorao de hotel ou penso, em cinquenta por cento (Lei do Inquilinato, art. 47, IV)
Nesse caso, vale ressaltar que o pedido de demolio e edificao parte do locador e no por mandamento do Poder Pblico. Caber ao Poder Pblico apenas a aprovao para as obras de demolio
e posterior edificao.
Se o locatrio a ser despejado questionar o aumento da rea, caber a ele o nus de provar que
tal aumento no atinge o mnimo exigido na Lei do Inquilinato.

Possibilidade de denncia vazia se a vigncia ininterrupta da locao ultrapassar cinco anos


(Lei do Inquilinato, art. 47, V)
Por meio desse dispositivo, o legislador pretende desestimular a celebrao de contratos de locao residencial por prazo inferior a 30 meses. Isso porque os contratos curtos de locao residencial
geram enormes problemas ao inquilino que permanentemente ver-se- na iminncia de ser despejado
e estar sempre em busca de um imvel para residir.
Poder o locador, tambm, retomar o imvel sem motivo (denncia vazia), se a vigncia ininterrupta do contato de locao ultrapassar o prazo de cinco anos, de acordo com o artigo 47, V, da Lei
8.245/91. O dies a quo4 do mencionado prazo de cinco anos dever ser contado a partir do dia em que a
locao teve incio. Nesse caso, necessrio que haja a notificao do locador para desocupar o imvel.

Locao comercial ou no residencial


Por fim, cabem alguns comentrios sobre a locao comercial. Na locao comercial, o locatrio
monta no imvel locado seu estabelecimento comercial, criando ali o seu fundo de comrcio.
Da mesma forma ocorrida no contrato de locao residencial, o comercial tambm se prorroga
r se as partes no manifestarem sua inteno em extingui-lo ao trmino do prazo contratual. Ficam
prorrogadas as mesmas condies anteriormente ajustadas, nos termos do artigo 56, pargrafo nico,
da Lei 8.245/91.
Art. 56. Nos demais casos de locao no residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o
prazo estipulado, independentemente de notificao ou aviso.
Pargrafo nico. Findo o prazo estipulado, se o locatrio permanecer no imvel por mais de trinta dias sem oposio do
locador, presumir-se- prorrogada a locao nas condies ajustadas, mas sem prazo determinado.

4 Do latim, dies a quo significa termo inicial do prazo.


Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,
mais informaes www.iesde.com.br

42

Retomada do imvel pelo locador

Na locao comercial, contudo, o imvel poder ser retomado por denncia vazia independentemente do prazo estipulado pelos contratantes. Assim, poder haver a denncia, mediante a notificao
do locatrio, que lhe conceda um prazo de 30 dias para desocupar o imvel.
Uma vez notificado o locatrio, a ao de despejo dever ser ajuizada dentro do prazo de 30 dias,
sob pena de a notificao perder sua eficcia.

Texto complementar
Resilio dos contratos
(VENOSA, 2006. p. 495-498)

O termo resilio importado do direito francs. Advertimos, porm, que no expresso consagrada no passado em nosso meio negocial. Com muita frequncia, as partes, e mesmo a lei, usam da
palavra resciso, para significar a mesma coisa (LOPES, 1964, p. 199). A resilio a cessao do vnculo
contratual pela vontade das partes, ou, por vezes, de uma das partes. A resilio , portanto, termo
reservado para o desfazimento voluntrio do contrato. O atual Cdigo utiliza essa denominao:
A resilio unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera
mediante denncia notificada outra parte (art. 473).
A resciso palavra que traz, entre ns, a noo de extino da relao contratual por culpa.
Originalmente, vinha ligada to s ao instituto da leso. No entanto, geralmente quando uma parte
imputa outra o descumprimento de um contrato, pede a resciso em juzo e a sentena decreta-a.
Os interessados, no entanto, usam com frequncia o termo com o mesmo sentido de resilir, isto ,
terminar a avena de comum acordo, distratar o que foi contratado. Nada impede que assim se utilize, num costume arraigado em nossos negcios.
A resilio bilateral o distrato mencionado por nossa lei no artigo 472. o mtuo consenso
para o desfazimento do vnculo.

Distrato e forma
O artigo 472 estatuiu que o distrato faz-se pela mesma forma que o contrato. Ou seja, na resilio do contrato existe uma atrao da forma por fora de lei. A questo deve ser vista com reservas,
tendo em vista a validade e eficcia do negcio de desfazimento.
Nada impede que um contrato oral seja desfeito pela forma escrita e que um escrito particular
seja desfeito por uma escritura pblica. Esse crescendo de formas d at garantias mais amplas
ao negcio, servindo mesmo para confirmar o contrato desfeito. A maior dvida pode residir na
hiptese invertida. Pode um contrato por escritura pblica ser distratado por um instrumento particular? Na prtica, no se tratando de alienao imobiliria, em razo da natureza da transmisso da
Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,
mais informaes www.iesde.com.br

Retomada do imvel pelo locador

| 43

propriedade, raro que isso acontea. O comprador devolve ao vendedor as mercadorias recebidas,
que as aceita, e devolve o dinheiro; o inquilino devolve as chaves ao senhorio antes do prazo contratual, sem resistncia. Nesses casos, em que o desfazimento do contrato revela-se por atos materiais,
no se questiona a validade do distrato, ainda que no obedea forma originria.
O distrato se far necessrio naqueles contratos mais complexos, que no se revelam facilmente
com atos materiais. A, sim, ser necessria a forma escrita, pois no tero as partes outros meios de
provar que houve o contrarius sensus. Suponhamos, por exemplo, a hiptese de um advogado que
contratado para aconselhar juridicamente um cliente, orientando procedimentos, em advocacia
denominada preventiva. Os atos externos que caracterizam essa prestao de servio so irregulares, sobretudo orais, e podem at mesmo no se materializar. Nesse caso, ser necessrio o distrato
escrito, perante a existncia de um contrato, tambm escrito, em curso. A utilizao do distrato passa
a ser, ento, uma questo de oportunidade e convenincia dos contratantes.
O distrato gera efeitos a partir de sua ultimao, a no ser que as partes reconheam o contrrio
no ato. Quando se trata de desfazimento de alienao imobiliria, o ato pode gerar nova transmisso
de propriedade, com nova incidncia tributria.

Atividades
1.

O imvel locado pode ser retomado pelo locador durante o prazo de vigncia contratual na
locao por prazo determinado? Em quais hipteses?

2.

O imvel locado pode ser retomado pelo locador aps a prorrogao do contrato de locao por
prazo indeterminado? Em quais hipteses?

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

44

Retomada do imvel pelo locador

3.

Notificado para desocupar o imvel aps o decurso do prazo de vigncia do contrato de locao,
em quanto tempo o locatrio dever entregar as chaves ao locador?

4.

possvel a prorrogao por prazo indeterminado do contrato de locao comercial?

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

Retomada do imvel pelo locador

| 45

Gabarito
1.

Nos termos previstos no artigo 9. da Lei 8.245/91, o imvel poder ser retomado pelo locador
se houver: (I) mtuo acordo entre as partes; (II) a ocorrncia de infraes lei ou s clusulas
contratuais; (III) a falta de pagamento do aluguel ou de outros encargos por parte do locatrio;
ou ainda, (IV) necessidade de realizao de reparos urgentes no imvel, determinadas pelo Poder
Pblico.

2.

Ainda que o contrato tenha sido prorrogado, a lei autoriza ao locador denunciar o contrato de
forma imotivada, caso de denncia vazia, pleiteando a devoluo do imvel locado, nos termos
do artigo 46, pargrafo 1. da Lei 8.245/91.

3.

Se o locador manifestar sua vontade de retomar o imvel locado logo aps o transcurso do prazo
contratual e no houver a prorrogao do contrato de locao, o inquilino dever desocupar o
imvel imediatamente. Caso o contrato seja prorrogado por tempo indeterminado, ciente de que
o locador no deseja dar continuidade ao contrato anteriormente celebrado, o locatrio dever
desocupar o imvel em um prazo de 30 dias, consoante disposto no pargrafo 2., do artigo 46,
da Lei 8.245/91.

4.

Da mesma forma ocorrida no contrato de locao residencial, o comercial tambm se prorrogar


se as partes no manifestarem sua inteno em extingui-lo ao trmino do prazo contratual. Ficam
prorrogadas as mesmas condies anteriormente ajustadas, nos termos do artigo 56, pargrafo
nico, da Lei 8.245/91.

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

46

Retomada do imvel pelo locador

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

Devoluo do imvel
pelo locatrio
Durante a vigncia do contrato de locao
(antes de findo o prazo estabelecido no contrato)
A regra que rege os contratos a de que o pactuado entre as partes deve ser integralmente
cumprido (princpio do pacta sunt servanda1). Esse mandamento de extrema importncia. Na locao,
por exemplo, quando o locador celebra um contrato por um prazo determinado pode fazer previses
de quanto receberia durante aquele determinado tempo. Com essa previso pode, inclusive, celebrar
contratos com terceiros, acreditando receber aqueles valores durante certo perodo.
Caso uma das partes decida resilir o contrato antes de decorrer o prazo estipulado para sua vigncia, natural que a outra parte se sinta prejudicada e merea receber uma indenizao pela resciso
antecipada.
Nos contratos de locao, o artigo 4. da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) autoriza o locatrio a
devolver o imvel locado, caso no tenha mais interesse em continuar com esse bem a sua disposio.
Entretanto, o referido diploma legal prev, expressamente, que o inquilino dever pagar uma multa ao
locador.
Dispe o artigo 4. da Lei do Inquilinato:
Art. 4. Durante o prazo estipulado para a durao do contrato, no poder o locador reaver o imvel alugado. O locatrio, todavia, poder devolv-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao perodo de cumprimento do
contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Redao dada pela Lei n 12.112, de 2009)

1 Do latim, o pacta sunt servanda significa que os contratos devem ser cumpridos.

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

48

Devoluo do imvel pelo locatrio

Normalmente, essa espcie de multa inserida no bojo do contrato de locao e, tecnicamente, conhecida como uma clusula penal de natureza compensatria. Porm, caso no haja previso
nesse sentido, o valor a ser pago pelo locatrio poder ser prudentemente fixado pelo juiz, em ao
prpria.
A doutrina costuma classificar a clusula penal como uma indenizao prefixada a ser paga pela
parte que der causa ao descumprimento das obrigaes do contrato. Trata-se da prefixao de perdas e
danos para o caso de inadimplemento absoluto culposo ou de mora do devedor.
Assim, nos contratos onde se prev a clusula penal, a parte lesada no precisa fazer prova dos
prejuzos que sofreu. Basta comprovar que o contrato no foi cumprido da maneira acordada para
receber a indenizao prefixada. hiptese de dano presumido.
A funo da clusula penal dupla:
::: facilita o recebimento da indenizao para o credor, j que no depender de prova dos
outros prejuzos, e
::: intimida o devedor para cumprir a obrigao assumida, pois, em caso de inadimplemento,
est ciente da indenizao que deve arcar parte lesada.
Portanto, duas so as espcies de clusula penal. A primeira chamada de moratria. A mora
representa o cumprimento fora do tempo, local ou forma pactuados. Apesar do descumprimento parcial, a prestao ainda til ao credor, no havendo, portanto, inadimplemento absoluto. Por outro
lado, a segunda espcie de clusula penal a compensatria. Trata-se de hiptese de inadimplemento
absoluto, como temos a resciso do contrato de locao.
Devemos alertar que a lei no estipula um valor exato para a cobrana da multa. No h limites
impostos pela lei. A praxe que se atribua clusula penal o valor de trs aluguis. Nada obsta, entretanto, que o valor seja majorado. Todavia, visando coibir excessos, o Cdigo Civil (CC) determina que o
valor da cominao imposta na clusula penal no pode exceder o da obrigao principal. O intuito da
clusula penal no enriquecimento por parte de quem a receber, trata-se de uma indenizao em
virtude do inadimplemento da parte contrria.

Reduo da multa por equidade


O artigo 413 do CC traz a seguinte redao:
Art. 413. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigao principal tiver sido cumprida em
parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do
negcio.

A regra tem sua razo de ser. Ora, se o devedor cumpriu metade da obrigao, pela lgica, os prejuzos do credor so menores do que aqueles que sofreriam se o devedor nada tivesse cumprido.
O termo equitativamente significa o de justia no caso concreto. O juiz, portanto, atendendo s
circunstncias do caso concreto, deve (no se trata de uma faculdade, mas de um dever) reduzir a multa,
atendendo, portanto, a funo social do contrato.
Poder o juiz, por exemplo, em um contrato de locao que j se estende por dez anos, aplicar
uma multa muito menor a um locatrio que rescindiu um contrato em que nunca havia inadimplido por
Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,
mais informaes www.iesde.com.br

Devoluo do imvel pelo locatrio

| 49

motivos financeiros, tal como perda do emprego. Por outro lado, o locatrio que sempre inadimpliu em
suas obrigaes, utilizou o imvel para fins antissociais, dever pagar a multa em sua totalidade.
Trata-se de procedimento plenamente cabvel com o advento dos novos princpios da funo
social do contrato e da previso trazida no artigo 413 do CC. Basicamente demonstrao de justia
no caso concreto, que independe de clculos aritmticos.
Entretanto, h hipteses em que o locatrio fica desobrigado a efetuar o pagamento da multa
pela resciso antecipada do contrato de locao. Vamos a elas.

Excees para o pagamento da clusula penal


Com efeito, o pargrafo nico do artigo 4. da Lei 8.245/91 prev uma situao em que o locatrio
ficar autorizado ao no pagamento da multa rescisria do contrato de locao.
Segundo o referido dispositivo, quando o locatrio transferido de seu local de trabalho, a multa
no aplicada. Assim, desde que o locador seja informado pelo locatrio da transferncia de sua localidade de trabalho, com uma antecedncia mnima de 30 dias, o locatrio estar isento do pagamento
da multa rescisria. A nica exigncia legal a de que essa notificao seja efetuada por escrito, admitindo-se que seja realizada por e-mail ou at por fax, por exemplo.
Fica o locatrio, contudo, incumbido de comprovar que a transferncia efetivamente ocorreu ou
est na iminncia de se concretizar, mediante apresentao de documento expedido por seu empregador.
Ademais, cumpre ressaltar que, se a transferncia que deu causa resciso do contrato de locao
no vier a se concretizar, o locador poder cobrar o valor da multa. Da mesma forma, se a transferncia
de local de trabalho for apenas temporria, no haver iseno. Tambm continuar obrigado a solver
a multa o locatrio que for transferido por sua prpria vontade, ou seja, quando o prprio empregado
fizer esse requerimento.
Vale frisar que em ocorrendo hiptese de caso fortuito2 ou fora maior3, tambm o inquilino estar
exonerado do pagamento da multa, pois se trata de hiptese de resoluo involuntria do contrato. Sem
culpa, no h que se falar em indenizao e, portanto, em multa.

Aps a prorrogao do contrato


de locao por prazo indeterminado
Decorrido o lapso temporal de vigncia do contrato celebrado por prazo determinado, as partes
devem manifestar sua inteno de encerrar a relao locatcia no prazo de 30 dias.
2 O caso fortuito o acidente que no poderia ser razoavelmente previsto, decorrente de foras naturais ou ininteligentes, tais como um
terremoto, um furaco etc.

3 A fora maior seria o fato em que terceiros deram causa e que acabou por criar a impossibilidade na execuo daquela obrigao. Aquele
que deveria cumprir a obrigao no consegue vencer aquele obstculo. Exemplos de casos de fora maior: guerra.

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

50

Devoluo do imvel pelo locatrio

No havendo qualquer manifestao das partes no sentido de encerrar a relao havida entre
elas, o contrato ficar automaticamente prorrogado, nas mesmas condies anteriormente ajustadas.
Dessa vez, porm, no haver um prazo prefixado para sua vigncia, passando o contrato a ser de
prazo indeterminado.
A prorrogao automtica do contrato ocorrer tanto nos casos de locao residencial quanto
naqueles de locao comercial, nos termos previstos, respectivamente, pelos artigos 46 e 56, da Lei
8.245/91.
Em ambos os casos de prorrogao do contrato de locao acima apontados, que passam a ter
prazo indeterminado de vigncia, basta ao locatrio denunciar o contrato, com um prazo mnimo de 30
dias de antecedncia, para que a relao locatcia seja extinta.
No h a necessidade de que exista um motivo para fundamentar a resciso do contrato, sendo
suficiente que o locatrio expresse sua inteno ao locador de forma inequvoca. Trata-se, portanto, de
hiptese de resciso pela chamada denncia vazia.
Novamente, a lei determina que a inteno do locador dever ser manifestada por escrito, bem
como que seja respeitado o prazo de 30 dias, contados da data em que o locador for informado sobre a
vontade do locatrio em rescindir o contrato e sua efetiva resciso, nos termos do artigo 6., Lei 8.245/91.
Esse prazo foi fixado pelo legislador com o intuito de preservar o interesse das partes, a fim de que
estas no sejam surpreendidas com a repentina resciso do contrato, sendo o prazo previsto para que,
nesse perodo, as partes possam tomar as providncias necessrias para se adaptarem nova situao.
Assim, caso o locatrio no respeite o prazo de 30 dias, o locador poder exigir o pagamento de
uma indenizao, que ser equivalente ao valor que o locatrio lhe pagaria caso o contrato continuasse
vigente durante esse perodo, nos termos do pargrafo nico do artigo 6., Lei 8.245/91.
No basta, no entanto, que o aviso prvio seja realizado para que a relao locatcia se extinga. necessrio, tambm, que o locatrio desocupe o imvel, mediante idnea entrega das chaves. E,
tratando-se de uma prerrogativa do locatrio, caso o locador se recuse a receber as chaves do imvel,
o locatrio poder consign-las.
Porm, ainda que a lei traga a previso de 30 dias de aviso prvio, as partes podem estipular um
prazo diverso daquele previsto no artigo 6. da Lei 8.245/91, caso entendam pertinente e, consensualmente, acordem sobre sua alterao.
Por fim, interessante observar que, de acordo com os ensinamentos de Slvio de Salvo Venosa
(2006, p. 53), a ao judicial cabvel para que o locador cobre do locatrio a multa referente ao aviso
prvio pode ser a ao executria, caso se trate de contrato de locao formalizado por escrito. Segundo ele, todavia, tratando-se de contrato verbal, para receber a multa, dever ser ajuizada uma ao de
cobrana que obedea ao rito ordinrio.

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

Devoluo do imvel pelo locatrio

| 51

Texto complementar
A clusula penal
(LAGO, 2002)

Conceito
O Cdigo Civil Brasileiro no traz um conceito para o instituto da clusula penal e trata j no
seu artigo 916, primeiro dedicado matria, da forma pela qual se d sua constituio, restando
doutrina a tarefa de conceitu-la.
Sendo assim, inicie-se pela lio do autor do Projeto do Cdigo, Clvis Bevilqua, segundo o
qual a clusula penal um pacto assessrio, em que se estipulam penas e multas, contra aquele que
deixar de cumprir o ato ou fato, a que se obrigou, ou, apenas, o retardar, conceito este seguido pelo
especialista Mcio Continentino.
Para Tito Fulgncio, bem mais sucinto, aquela em que se estabelece uma prestao para o
caso de inexecuo da obrigao
Orosimbo Nonato define-a como a disposio contratual ou testamentria que faz pesar no
devedor certa prestao quando for ele inadimplente ou moroso quanto obrigao principal
Caio Mrio, por sua vez, diz que a clusula penal ou pena convencional stipulatio poenae
dos romanos uma clusula acessria, em que se impe sano econmica, em dinheiro ou outro
bem pecuniariamente estimvel, contra a parte infringente de uma obrigao
Limongi Frana, autor da obra nacional mais recente e completa acerca da matria, aps seu
profundo estudo e revendo seu prprio conceito, exposto em seu Manual de Direito Civil, formula
longo conceito, o qual merece aqui reproduo:
A clusula penal um pacto acessrio ao contrato ou a outro ato jurdico, efetuado na mesma declarao ou declarao parte, por meio do qual se estipula uma pena, em dinheiro ou outra utilidade, a ser cumprida pelo devedor
ou por terceiro, cuja finalidade precpua garantir, alternativa ou cumulativamente, conforme o caso, em benefcio
do credor ou de outrem, o fiel cumprimento da obrigao principal, bem assim, ordinariamente, constituir-se na
pr-avaliao das perdas e danos e em punio do devedor inadimplente.

Muitos outros conceitos, de autores nacionais ou estrangeiros, antigos ou contemporneos,


poderiam ser aqui arrolados, mas a breve exposio mostra-se suficiente para proporcionar uma
ideia da clusula penal, bem como para demonstrar os mais diversos pontos de vista que h sobre
ela, ora sendo entendida como sano, ora como reforo, ora como pr-avaliao de perdas e danos,
ora ainda como uma figura mista das anteriores [...]

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

52

Devoluo do imvel pelo locatrio

Forma
A manifestao de vontade em atos jurdicos, segundo o artigo 129 do Cdigo Civil, no
depende de forma especial, salvo quando a lei a exigir.
O artigo 916 dispe apenas que a clusula penal pode ser estipulada conjuntamente com a
obrigao ou em ato posterior, ato este que, obviamente, deve se dar antes do inadimplemento,
posto que, do contrrio, perderia a razo de existir, ou na expresso popular, seria pr fechadura
em porta arrombada.
Mas, independente do momento em que for estipulada a clusula, ela possui os mesmos caracteres e gera os mesmos efeitos, no havendo motivo para prestar-lhe denominaes distintas,
como quer parte da doutrina: clusula penal seria a pactuada conjuntamente com a obrigao e
chamar-se-ia pena convencional quela estipulada em ato posterior.
A diferena puramente verbal, tratando-se, num e noutro caso, da mesma obrigao penal,
conhecida na denominao verbal, por multa, na lio de Continentino (1926, p. 10).
Quanto clusula penal, portanto, o legislador no previu forma especial. Contudo, ela uma
obrigao acessria e, assim, a sua forma deve seguir a da obrigao principal.
Desse carter de acessoriedade, decorrem duas outras consequncias: a nulidade da clusula
penal no acarreta a da obrigao principal; mas, de outro lado, a nulidade desta implica a da clusula penal, consoante o disposto no artigo 922 do Cdigo.
Alm disso, resolvida a obrigao sem culpa do devedor, a impossibilidade de adimplemento
da obrigao no lhe pode ser imputada, resolvendo-se tambm a clusula penal, de acordo com o
artigo 923 do Cdigo.

Atividades
1.

O locatrio poder devolver o imvel locado durante a vigncia do contrato locatcio? Nesse caso,
haver alguma penalidade para os contratantes?

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

Devoluo do imvel pelo locatrio

| 53

2.

As partes podem dispor da possibilidade de incidncia da multa rescisria no contrato de


locao?

3.

Para se rescindir o contrato de locao prorrogado por tempo indeterminado, o locatrio deve
notificar o locador sobre sua inteno de devolver o imvel locado. Qual o prazo mnimo a ser
respeitado entre a data da notificao e a data da resciso contratual? H alguma penalidade por
seu descumprimento?

4.

Em que hiptese o contrato de locao por tempo determinado poder ser rescindido sem que o
locatrio seja obrigado ao pagamento da multa rescisria?

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

54

Devoluo do imvel pelo locatrio

Gabarito
1.

Nos contratos de locao, o artigo 4. da Lei 8.245/91 autoriza o locatrio a devolver o imvel
locado, caso no tenha mais interesse em continuar com esse bem a sua disposio. Obviamente,
seguindo o entendimento de que o locador dever ser ressarcido pela resciso antecipada do
contrato, o referido artigo prev, expressamente, que o inquilino dever pagar uma multa ao
locador.

2.

Por ser matria de ordem pblica, as partes no podem dispor da possibilidade de incidncia de
multa para o caso de resciso antecipada do contrato. Uma clusula em que as partes estipulem
a no aplicao de multa poder ser tida como inexistente e, segundo entendimento de Slvio de
Salvo Venosa, uma disposio nesse sentido transformaria o contrato, desde o incio, em pacto
por prazo indeterminado.

3.

O locatrio dever observar o prazo mnimo de 30 dias entre a notificao e a resciso do contrato.
Caso o locatrio no respeite o prazo de 30 dias, o locador poder exigir o pagamento de uma
indenizao, que ser equivalente ao valor que o locatrio lhe pagaria caso o contrato continuasse
vigente durante esse perodo, nos termos do pargrafo nico do artigo 6., da Lei 8.245/91.

4.

A Lei de Locao prev uma situao em que o locatrio ficar autorizado ao no pagamento da
multa rescisria do contrato de locao.

Segundo o pargrafo nico do artigo 4. da Lei 8.245/91, quando o locatrio transferido de seu
local de trabalho, a multa rescisria no aplicada. Assim, desde que o locador seja informado
pelo locatrio da transferncia de sua localidade de trabalho, com uma antecedncia mnima de
30 dias, o locatrio estar isento do pagamento da multa rescisria. A nica exigncia legal a de
que esta notificao seja efetuada por escrito, admitindo-se que seja realizada por e-mail ou at
por fac-smile, por exemplo.

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

A alienao do imvel
durante a locao
na Lei 8.245/91
Direito de preferncia
Requisitos para o exerccio do direito de preferncia, prelao ou preempo
O direito de preferncia surgiu no s para diminuir os riscos de uma venda simulada que rompe
na maioria das vezes o contrato de locao, como tambm para facilitar a permanncia do inquilino no
local onde mantm sua residncia ou comrcio.
O Cdigo Civil traz a definio do direito de preferncia ou preempo:
Art. 513. A preempo, ou preferncia, impe ao comprador a obrigao de oferecer ao vendedor a coisa que aquele
vai vender, ou dar em pagamento, para que este use seu direito de prelao na compra, tanto por tanto.
Pargrafo nico. O prazo para exercer o direito de preferncia no poder exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for
mvel, ou dois anos se imvel.

Nos termos do artigo 27 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), no caso de venda, promessa de
venda, cesso ou promessa de cesso de direitos, ou dao em pagamento, o locatrio tem preferncia para adquirir o imvel locado em igualdade de condies com terceiros. O locador deve dar
conhecimento das condies do negcio ao inquilino para que esse possa exercer o seu direito de
preferncia.

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

56

A alienao do imvel durante a locao na Lei 8.245/91

Para o conhecimento das condies negociais, o locador deve notificar o locatrio judicial ou
extrajudicialmente informando-o sobre o preo do bem, a forma de pagamento, a existncia de nus
reais, bem como o local e horrio em que pode ser examinada a documentao pertinente. Essa cincia
tambm pode se dar por meio de qualquer outra forma que d cincia inequvoca ao locatrio. Nada
impede que o locador, pessoalmente, entregue correspondncia ao inquilino, ou faa o envio de correio
eletrnico.
O direito de preferncia garantido tanto ao locatrio residencial quanto ao locatrio comercial,
sem excees. Surge a questo se o locatrio que realiza contrato de locao por temporada tambm
pode gozar desse direito. Entendemos que se a lei no restringe esse direito, no poderia o intrprete
faz-lo, devendo, portanto, tambm ser garantido tal direito.
Verifica-se que o direito de preferncia surge nos negcios em que a alienao onerosa, ou
seja, havendo contraprestao. No caber o direito de preferncia em se tratando de perda da propriedade por venda ou deciso judicial, doao, integralizao de capital social, fuso, ciso ou incorporao.
A questo deve ser mais bem debatida na hiptese de permuta. Em princpio a permuta um
contrato oneroso. Se a permuta envolver valores de torna, ou seja, se o locador receber um bem e tambm dinheiro (este chamado de torna), a permuta pode ser desnaturada. Assim, se o valor em dinheiro
for maior que o valor da coisa recebida em troca, o locador efetuou uma compra e venda e o inquilino
foi preterido no seu direito de preferncia.

Direitos do inquilino preterido na preferncia


Se o locatrio no tiver garantido o seu direito de preferncia, poder cobrar os danos eventualmente sofridos. O prazo para a cobrana de perdas e danos aquele previsto para a indenizao em
geral, ou seja, de trs anos contados da data da alienao (art. 206, 3., V, Cdigo Civil).
importante frisar que o locatrio que registrar o contrato de locao no competente Cartrio
de Registro de Imveis, gozar de direito de adjudicao compulsria do imvel, mediante depsito
do preo e das despesas de transferncia (custas de cartrio e imposto de transmisso) e desde que o
mesmo esteja averbado na matrcula do imvel pelo menos 30 dias antes da alienao. Essa a redao
trazida pelo artigo 33 da Lei do Inquilinato. O prazo de natureza decadencial ser de seis meses, a
contar do registro do ato no cartrio.
Jos Fernando Simo (2007, p. 58-59) nos traz uma questo interessante. Se o terceiro celebra
com o locador um compromisso de venda e compra antes de o inquilino averbar o contrato de locao,
mas 30 dias antes da alienao (escritura pblica de venda e compra) a averbao realizada, teria o
inquilino direito adjudicao ou apenas s perdas e danos? Como forma de proteo do terceiro de
boa-f, que j havia assinado o compromisso de venda e compra, antes de o inquilino efetuar o registro, entende o professor que a adjudicao inexiste. Esse sentido tambm foi adotado pelo Tribunal de
Justia do Estado de So Paulo:
LOCAO DIREITO DE PREFERNCIA ADJUDICAO INDENIZAO PERDAS E DANOS REGISTRO DO CONTRATO
LOCATCIO APS LAVRATURA DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DESCABIMENTO

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

A alienao do imvel durante a locao na Lei 8.245/91

| 57

O registro do pacto locatcio levado a efeito posteriormente lavratura do compromisso de compra e venda, implica
tenha o locatrio deixado de preencher condio para o exerccio do direito de adjudicao, no se podendo negar
valor transmisso da propriedade, tampouco sujeitar terceiros de boa-f a ver rescindido o compromisso anterior de
compra e venda ou escritura lavrada e averbada posteriormente (2. TAC/SP, Ap. com Reviso 466.888-00/4 7. Cmara
Rel. Emmanoel Frana j. 26/11/1996).

Nesses termos, sem o registro do contrato no Registro de Imveis, a locao s gera efeitos obrigacionais. Com o registro do contrato, este se torna conhecido por terceiros, em razo da publicidade
e, portanto, o adquirente do imvel tem conhecimento da existncia do inquilino, ao consultar a matrcula da coisa a ser vendida.
Esse entendimento tambm foi acompanhado pelo Superior Tribunal de Justia:
Todavia, para obter para si o imvel, no prazo mximo de seis meses do registro de venda no rgo competente,
necessrio que o locatrio tenha feito a prvia averbao do seu instrumento de locao junto ao Cartrio de Registro
de Imveis, com antecedncia mnima de trinta dias da referida data de venda deste, bem como deposite initio litis,
o valor do mesmo, mais despesas de transferncia. (Superior Tribunal de Justia, Resp 18.719/SP e 130.008/SP Min.
Jorge Scartezzini, dj 28/08/2000, p. 121).

Dessa forma, percebendo o inquilino a inteno do locador em alienar o prdio, deve prontamente registrar seu contrato, se no o fez anteriormente. No procedendo ao registro, ou no levado a
efeito na forma e tempo devidos, s lhe restar a ao indenizatria. A jurisprudncia1 j entendeu que
o registro no Cartrio de Ttulos e Documentos absolutamente inoperante, no servindo de substituto
para o registro imobilirio.

A preferncia do sublocatrio e do condmino


O fundamento dessa disposio se d para proteo de quem est efetivamente ocupando o
prdio. Dessa forma,
Lei 8.245/91
Art. 30. Estando o imvel sublocado em sua totalidade, caber em primeiro lugar a preferncia ao sublocatrio e, em
seguida, ao locatrio. Se forem vrios os sublocatrios, a preferncia caber a todos, em comum, ou a qualquer deles,
se um s for o interessado.

Ainda assim, se houver pluralidade de pretendentes, caber preferncia ao locatrio mais antigo,
e, se da mesma data, ao mais idoso.
Nessa mesma esteira, em havendo condomnio, o locatrio no concorre no direito de preferncia
com o condmino. A lei protege o direito real em detrimento do direito obrigacional.
Percebe-se que o intuito da lei sempre facilitar a extino do condomnio, pomo de discrdias.
Desta feita, na hiptese de venda de imvel locado indivisvel, a questo se decide, em primeiro lugar
no direito real e no obrigacional. A prioridade ser sempre do condmino.
Frise-se que essa regra no se aplica ao condomnio com unidades autnomas em virtude da sua
total divisibilidade.
1 A jurisprudncia a interpretao das leis pelos tribunais. Trata-se do conjunto de decises proferidas pelos tribunais. A jurisprudncia
ode suprir a deficincia ou imperfeio da lei. Assim, quando o legislador traz um conceito vago, a jurisprudncia pode dar a interpretao
p
que os juzes devem se ater.

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

58

A alienao do imvel durante a locao na Lei 8.245/91

Indenizao cabvel ao locatrio no caso de desistncia da venda pelo locador


O artigo 29 da Lei do Inquilinato traz mais um dispositivo de proteo ao locatrio. Ocorrendo
aceitao da proposta de compra e venda pelo locatrio e posterior desistncia do negcio pelo locador,
este deve indenizar o inquilino pelos prejuzos ocasionados, inclusive lucros cessantes.
O objetivo da lei claramente coibir eventual abuso de direito. Por vezes, o locador poder
engendrar uma falsa proposta, sem a real inteno de alienao, aguardando a negativa do exerccio da
preempo para futuramente simular uma venda, o que facilitaria, em tese, o despejo.
Para fazer jus indenizao, o locatrio deve comprovar o que efetivamente perdeu ou o que
razoavelmente deixou de ganhar em virtude da fraude do locador. O locador s deixar de indenizar se
comprovar caso fortuito ou fora maior.
A lei silencia-se, mas tambm plenamente cabvel indenizao ao locador no caso inverso. Caso
em que, o locador oferece o bem ao locatrio, este simula interesse na compra do imvel e depois
acaba desistindo de m-f, com objetivo de prejudicar uma possvel venda do imvel, permanecendo
no imvel como locatrio.

A denncia do contrato em razo da alienao


Na vigncia de um contrato de locao, o locador poder alienar o bem a terceiro e extinguir o
contrato com o inquilino? Em primeiro lugar devemos nos lembrar que se o contrato j estiver prorrogado por prazo indeterminado, a denncia pode ocorrer imotivadamente, como regra, tanto pelo inquilino quanto pelo locador, tornando assim essa questo irrelevante. Assim o caso em que o locatrio em
um contrato de locao por prazo indeterminado resolve devolver ao locador o imvel, pois no tem
mais interesse nele.
Caso o contrato esteja vigorando por prazo determinado, devemos aplicar a regra de que os pactos
devem ser cumpridos (pacta sunt servanda). Devemos ainda nos ater que os contratos somente devem
produzir seus efeitos entre as partes contratantes. Trata-se do princpio da relatividade das obrigaes
que no prejudicam nem beneficiam terceiros. A regra de que existe a possibilidade de denncia do
contrato quando da alienao do bem a terceiro, desde que respeitados os requisitos previstos no artigo
8. da Lei do Inquilinato. Ainda assim, a lei prev a possibilidade de denncia do contrato caso sejam
atendidos alguns requisitos. Para isso, vamos trazer as hipteses de possibilidade e impossibilidade de
denncia do contrato. Vamos a elas.

Possibilidade da denncia
Se um terceiro adquire um imvel na vigncia de um contrato de locao, no est obrigado a
respeitar o contrato de locao firmado, podendo denunci-lo imotivadamente no prazo de 90 dias
contados do registro da alienao ou do compromisso na matrcula do imvel. Essa a regra geral. Efetivada a denncia pelo adquirente, tem o inquilino um prazo de 90 dias para a desocupao do imvel.

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

A alienao do imvel durante a locao na Lei 8.245/91

| 59

No se exige rigorismo formal na notificao prvia, basta que surta o efeito de cientificar o
inquilino da inteno do adquirente em no prosseguir no ajuste locativo.
A jurisprudncia tambm clara ao afirmar que no h aceitao tcita da locao caso o adquirente, apesar da denncia, receber os aluguis dos meses em que restam para a extino do contrato.
(2. TACivSP, 2. Cam., Ap. 317807, rel. Juiz Andreatta Rizzo, j. 13/04/1992 BolAASP 1759/2, supl.).
Por fim, deve-se ressaltar que havendo usufruto2, o contrato de locao no sofrer qualquer
efeito, vez que o usufruto no significa alienao do bem (transmisso de propriedade), mas apenas a
cesso da posse (do poder de fruir e usar).

Impossibilidade de denncia
A lei prev uma possibilidade de o novo proprietrio no poder denunciar a locao na qual no foi
parte. Para que isso ocorra, necessrio um elemento de natureza obrigacional e outro de natureza real.
O primeiro requisito de natureza obrigacional a presena de clusula no contrato de compra e
venda que preveja clusula de vigncia contratual celebrada entre o antigo proprietrio e o inquilino.
Essa clusula de vigncia aquela que prev a obrigao de um novo proprietrio, em caso de even
tual alienao do bem.
O outro requisito, agora de natureza real, o registro desse contrato no cartrio de registro de
imveis. Com o registro, a locao passa a constar da matrcula do imvel locado e, assim, assume eficcia real (art. 8. da Lei de Locao).

Texto complementar
Da preempo ou preferncia
(LOUREIRO, 2007, p. 471-472)

A clusula de preempo ou de preferncia aquela que obriga o comprador, na hiptese de


este vir futuramente a alienar o bem adquirido, a oferec-lo, primeiramente, ao vendedor, antigo
proprietrio do bem. De fato, a preempo impe ao comprador a obrigao de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este exera seu direito de
prelao na compra, tanto por tanto.

2 O conceito de usufruto era trazido pelo Cdigo Civil de 1916: Art. 713: Constitui usufruto o direito real de fruir as utilidades e frutos de uma
coisa, enquanto temporariamente destacado da propriedade. Slvio Venosa tambm preceitua: Usufruto um direito real transitrio que
concede a seu titular o poder de usar e gozar durante certo tempo, sob certa condio ou vitalicidade, de bens pertencentes a outra pessoa, a
qual conserva sua subsistncia (VENOSA, 2006).

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

60

A alienao do imvel durante a locao na Lei 8.245/91

Em outras palavras, na compra e venda, a preferncia a clusula estipulada pelas partes


contratantes mediante a qual fica assegurado ao vendedor o direito de adquirir a coisa quando o
comprador pretender vend-la a terceiro pelo mesmo preo e condies que este a oferecer.
O comprador no obrigado a vender a coisa, mas se desejar alien-la deve, primeiramente,
oferecer a coisa pessoa de quem a adquiriu, que ter o direito de preferncia na compra, desde
que iguale a oferta de terceiro. Por isso, no se confunde com a clusula de retrovenda, em que o
vendedor tem o direito de adquirir a coisa vendida sob condio resolutiva.
O direito de preferncia depende de clusula expressa no contrato. No h falar em direito de
preferncia tcito. Tal clusula s aplicvel se o comprador resolver vender a coisa ou se ela for
objeto de dao em pagamento. O vendedor, como bvio, no pode exercer direito de preferncia se o comprador resolver doar ou permutar a coisa. Tambm no haver direito de preferncia se
a coisa for vendida em hasta pblica, em decorrncia de execuo forada, ou se for vendida pelo
sndico de massa falida, com autorizao.
Assim, existindo clusula de preferncia, o comprador deve notificar o vendedor (titular do direito de prelao) sobre sua inteno de vender a coisa e apresentar o preo e condies oferecidas
por terceiro. O vendedor pode tambm exercer o seu direito de prelao intimando o comprador,
quando tiver notcia de que este vai vender a coisa.
Uma vez notificado o vendedor, titular do direito de preferncia, este ter o prazo de 3 (trs)
dias para exercer o seu direito, no caso de bens mveis; ou de 60 (sessenta) dias1, no caso de bens
imveis, salvo se outro prazo foi avenado na clusula de preferncia. O prazo comea a correr a
partir da data do recebimento da notificao. Logo, neste prazo, o vendedor deve oferecer proposta
idntica a do terceiro, quando ento ter preferncia para a aquisio do bem.
O exerccio do direito dever ser feito para celebrao do contrato, durante o qual o vendedor
pagar o preo avenado pelo comprador, ou assumir as condies propostas pelo terceiro.
Quando se tratar de bem imvel, o contrato dever observar a forma prevista em lei, sendo a
escritura pblica da substncia do ato.
Quando o direito de preempo for estipulado a favor de dois ou mais indivduos em comum,
s pode ser exercido em relao coisa no seu todo. Pode ocorrer que duas ou mais pessoas sejam
titulares do direito de preferncia, como ocorre, por exemplo, quando o contrato, em que figurarem como vendedores dois ou mais coproprietrios, contiver clusula de preferncia. Nesse caso,
cada um dos vendedores pode exercer o direito de prelao apenas sobre a totalidade do bem, no
podendo, assim, pretender adquirir parte ideal do bem. O direito de preferncia indivisvel.
Se todos os titulares resolverem exercer o direito de preferncia, devem ratear o valor do preo
oferecido pelo terceiro. Se um dos titulares no quiser exercer seu direito de preferncia, nada
impede que o outro, ou outros, exeram seus respectivos direitos, mas sempre sobre a totalidade
do bem e observado o preo e condies oferecidas pelo terceiro.
1 Vale ressaltar que o prazo determinado na Lei do Inquilinato para o exerccio do direito de preferncia de 30 dias nos termos do
artigo 28.

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

A alienao do imvel durante a locao na Lei 8.245/91

| 61

Atividades
1.

O que o direito de preferncia no contrato de locao?

2.

O direito de preferncia aplica-se a todos os casos de transmisso do imvel locado?

3.

No caso de descumprimento do direito de preferncia, que medida poder ser adotada pelo
locatrio para minimizar seu eventual prejuzo?

4.

H uma hierarquia entre locatrio e sublocatrio para se exercer o direito de preferncia? Em caso positivo, quem poder exerc-lo em primeiro lugar?

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

62

A alienao do imvel durante a locao na Lei 8.245/91

Gabarito
1.

Nos termos do artigo 27 da Lei do Inquilinato, no caso de venda, promessa de venda, cesso ou
promessa de cesso de direitos, ou dao em pagamento, o locatrio tem preferncia para adquirir
o imvel locado, em igualdade de condies com terceiros. O locador deve dar conhecimento das
condies do negcio ao inquilino, para que esse possa exercer o seu direito de preferncia.

2.

O direito de preferncia surge nos negcios em que a alienao onerosa, ou seja, quando h
contraprestao, como o caso de compra e venda. No caber o direito de preferncia em se
tratando de perda da propriedade por venda ou deciso judicial, doao, integralizao de capital
social, fuso, ciso ou incorporao.

3.

Aquele que no teve o seu direito garantido pelo locador poder cobrar as perdas e danos
decorrentes. Isso porque o locatrio possui direito obrigacional, que gera o direito indenizao,
desde que comprovados os danos que sofreu.

4.

O direito de preferncia objetiva proteger aquele que est efetivamente ocupando o prdio. Dessa
forma, estando o imvel sublocado em sua totalidade, caber em primeiro lugar a preferncia ao
sublocatrio e, em seguida, ao locatrio. Se forem vrios os sublocatrios, a preferncia caber a
todos, em comum, ou a qualquer deles, se um s for o interessado (art. 30 da Lei 8.245/91).
Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,
mais informaes www.iesde.com.br

Deveres das partes


no contrato de locao
Locador
O descumprimento pelo locador das obrigaes previstas no contrato de locao entabulado
entre as partes permite a resciso do contrato. Dependendo do caso, abre-se ainda a possibilidade do
locador requerer perdas e danos. Passamos a enumerar as principais obrigaes do locador no contrato
de locao.

Entregar ao locatrio o imvel alugado


em estado de servir ao uso a que se destina
Quando um imvel for destinado locao residencial, o mesmo deve ser idneo para moradia,
a ssim como um imvel destinado ao comrcio deve permitir a mercancia. Os detalhes sobre a conser
vao do bem devem estar pormenorizados no contrato. Quando da assinatura do contrato, importante que as partes anexem ao contrato uma vistoria do imvel, discriminando a sua situao. Poder
ocorrer que determinados vcios ocultos sejam reconhecidos somente aps a assinatura do contrato.
Nessa hiptese, o locatrio pode ingressar com ao para obrigar o locador a reparar os vcios encontrados.
Caso seja verificada uma situao no imvel que impossibilite ou dificulte seu uso, o locatrio
pode requerer a resciso do contrato ou abatimento do aluguel. Se for o caso, poder fazer reformas e
mudanas no imvel, para adapt-lo ao fim que se destina, podendo abater o valor gasto do aluguel.
Seguindo a regra de que o principal acompanha o acessrio, o imvel tambm deve ser entregue
junto com suas pertenas1. Assim, quando for oferecido um imvel com cortinas, toldos, lustres, entre
outros, o locador no poder retir-los na entrega das chaves.
1 Nos termos do artigo 93 do Cdigo Civil, pertenas so os bens que no constituindo partes integrantes, se destinam, de modo duradouro,
ao uso, ao servio ou ao aformoseamento de outro.

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

64

Deveres das partes no contrato de locao

Garantir, durante o tempo da locao, o uso pacfico do imvel locado


O locador deve garantir ao locatrio o uso pacfico da coisa. sua obrigao garantir o locatrio
das turbaes de terceiros, de direito e de fato. O pagamento do preo supe a cesso de uso e gozo de
uma coisa. Desse modo, o locador deve defender convenientemente qualquer ataque que a posse do
imvel venha sofrer.

Fornecer ao locatrio recibo discriminado das importncias por este paga,


vedada a quitao genrica
Para uma regular quitao, faz-se prudente a observao do artigo 320 do Cdigo Civil (CC):
Art. 320. A quitao, que sempre poder ser dada por instrumento particular, designar o valor e a espcie da dvida
quitada, o nome do devedor, ou quem por este pagou, o tempo e o lugar do pagamento, com a assinatura do credor,
ou do seu representante.

Por outro lado, mesmo que esses requisitos no sejam observados no termo de quitao, o recibo
ainda valer se dos seus termos ou circunstncias resultar haver sido paga a dvida.

Pagamento
::: impostos, demais taxas ao poder pblico;
::: prmio de seguro contra fogo;
::: despesas extraordinrias de condomnio.
Atualmente a prtica determinou que os impostos sejam carreados ao inquilino. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), entretanto, determina que a ressalva deve constar no contrato. Em relao ao seguro
contra fogo, as partes tambm podem convencionar a quem ser incumbido o pagamento, ou mesmo
se haver ou no o aludido seguro.
As despesas extraordinrias de condomnio tambm devem ser pagas pelo locador. Nesses termos, a Lei 8.245/91determinou em sete dispositivos (art. 22, X, alneas a a d) o que entende por
despesa extraordinria. Trata-se de enumerao no exaustiva, mas sim exemplificativa, ou seja, outros elementos podem ser caracterizados como despesas extraordinrias que no aqueles dispostos
na lei.
Para que saibamos o que ou no despesa extraordinria ou ordinria (de natureza obrigacional do inquilino), devemos fazer o confronto do artigo 22, X, com o artigo 23, XII, da Lei do Inquilinato.
Por ali podemos determinar o que despesa extraordinria e o que despesa ordinria. O que estiver
fora de ambas dices legais, a zona cinzenta, portanto, que deve merecer interpretao no caso
concreto.

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

Deveres das partes no contrato de locao

| 65

Deveres do locatrio
Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locao
O pagamento sem dvida a obrigao mais importante do inquilino. Esse valor o que caracteriza o contrato de locao e o difere de outros, mormente o contrato de comodato. No basta o pagamento do aluguel e encargo. Esse deve ser realizado na data de seu vencimento. Alis, toda obrigao
deve ser paga no prazo. A Lei do Inquilinato atual diz que, no silncio do contrato, deve o pagamento
ser efetuado at o sexto dia til do ms seguinte ao vencido.

Servir-se do imvel para uso convencionado no contrato,


devendo trat-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu
O locatrio no pode incorrer em fraude quanto finalidade de uso do imvel. No se pode
transformar um imvel residencial em imvel comercial e vice-versa. Assim, abusiva, por exemplo,
a transgresso de imvel residencial transformado em clnica mdica. Pequenas mudanas podem ou
no ser admitidas. o caso do mdico que eventualmente concede consultas em sua residncia, do
advogado que recebe clientes, ou da costureira que faz servios sob encomenda.

Restituir o imvel, finda a locao, no estado em que o recebeu,


salvo as deterioraes decorrentes do seu uso normal
Nesse item verifica-se a importncia de sempre ao incio de um contrato de locao realizar-se
uma boa vistoria no imvel, com todos os seus acessrios, bem como o estado em que se encontra.
Trata-se de uma proteo tanto para o locador quanto para o locatrio.

Levar ao conhecimento do locador o surgimento


de dano ou defeito cuja reparao a este incumba
Se, por um lado, o inquilino no responde pelos danos anormais do prdio, que lhe so alheios,
por outro, tem o dever de alert-lo quanto a sua ocorrncia. No o fazendo e por sua omisso permitir a
runa do prdio, ser responsvel perante o locador no propriamente pelos danos anormais ocorridos,
mas pelo fato de ter concorrido omissivamente para sua verificao. Os pequenos danos, tais como
reparos de torneiras, pequenas vedaes no telhado, deve o prprio inquilino fazer.

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

66

Deveres das partes no contrato de locao

Nesse ponto ainda devemos fazer uma importante ressalva. aquela trazida pelo artigo 26 da Lei
do Inquilinato (Lei 8.245/91). Esse dispositivo legal determina:
Art. 26. Necessitando o imvel de reparos urgentes, cuja realizao incumba ao locador, o locatrio obrigado a
consenti-los.
Pargrafo nico. Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatrio ter direito ao abatimento do aluguel proporcional ao
perodo excedente; se mais de trinta dias poder resilir o contrato.

A leitura da letra da lei pode ser um pouco confusa. Em princpio, como j vimos, quando ocorrem danos no imvel no curso da locao, deve o locador repar-los (com exceo daqueles pequenos
e insignificantes vcios construtivos). Se os reparos s forem possveis com a desocupao do prdio, a
soluo a suspenso provisria do contrato. A resilio contratual pode ocorrer se os reparos durarem
mais de 30 dias. Repare que a Lei do Inquilinato utilizou o termo resilio ao invs de resciso. Isso se d,
pois o primeiro termo procura afastar a conotao de desfazimento do contrato por culpa de alguma
das partes. Por outro lado, se houver recusa do locatrio em consentir com a reforma, isso se torna motivo para a resciso do contrato e consequentemente para o despejo.
Por fim, devemos nos ater que o perodo em que o inquilino mantiver-se fora do imvel para
as reformas necessrias deve ser abatido do valor do aluguel, inclusive com aplicao de indenizao
dependendo do caso em questo.

Realizar a imediata reparao dos danos


verificados no imvel, provocados por si
Alm de reparar os danos por ele causado, o inquilino ainda deve comunicar ao senhorio o vcio
que ocasionou e o material que ser empregado no conserto. Assim estaremos atendendo aos princpios de probidade e boa-f que devem ser verificados durante toda a relao obrigacional, nos termos
do artigo 422 do Cdigo Civil.

No modificar a forma interna ou externa


do imvel sem o consentimento prvio do locador
Caso o locatrio altere o imvel de forma substancial, por exemplo, quebrando uma parede, incorre em infrao que pode autorizar o despejo. Nada impede, porm, que o inquilino obtenha, aps a
reforma, concordncia do locador, que o livra do despejo.

Pagar as despesas de telefone e de consumo de fora, luz e gs, gua e esgoto


Tais despesas dizem respeito ao consumo do prprio locatrio e sua famlia. Nesse mesmo diapaso incluem-se outras despesas que sejam decorrentes do uso prprio do inquilino, por exemplo,
internet ou televiso a cabo.

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

Deveres das partes no contrato de locao

| 67

Cumprir integralmente a conveno de condomnio e os regulamentos internos


Ao locar o imvel dentro de um condomnio, o locatrio se insere na vida condominial. Assim,
deve estar submetido aos regulamentos condominiais, podendo, inclusive, participar e dar opinies nas
assembleias condominiais. Caso incorra em infraes do regulamento condominial, dever ser multado
pela direo do condomnio. Vale ressaltar que o condomnio pode ainda cientificar o locador para que
tome as medidas necessrias de despejo.

Pagar as despesas ordinrias de condomnio


A Lei 8.245/91 trouxe um extenso rol para caracterizar as despesas ordinrias (art. 23, XII, 1., alneas a a i). Dizem respeito ao consumo que o inquilino efetivamente ou indiretamente teve proveito
e, portanto, deve pagar. Vamos exemplificar algumas dessas despesas: salrios e encargos trabalhistas
dos empregados do condomnio, consumo de gua e esgoto nas reas de uso comum, limpeza e conservao das dependncias de uso comum, entre outras.
Ainda assim, vale ressaltar a meno que fizemos sobre as despesas extraordinrias. Determinadas despesas devem ser interpretadas caso a caso. Como o rol trazido pela lei no engloba todas as
hipteses de despesas encontradas em uma relao locatcia, torna-se claro que a presente matria
pode ser controvertida.

Texto complementar
Inquilinos podem votar nas assembleias de condomnio?
(BUSHATSKY, 2005)

Em 1964, a Lei 4.591 (Lei de Condomnios e Incorporaes) disciplinou as assembleias dos condomnios, nos artigos 24 a 27. Mais tarde, em 1991, a Lei de Locaes (art. 83) incluiu um pargrafo
4. ao artigo 24, para prever que nas decises da assembleia, que envolvam despesas ordinrias do
condomnio, o locatrio poder votar, caso o condmino-locador a ela no comparea.
O direito de voto, concedido ao locatrio, cumpria lgica singela: se ele h de arcar com as despesas ordinrias, por que no poderia decidir a respeito delas? Mas, preciso apontar uma situao
espinhosa: teria ele esse direito, se no contrato de locao, eventualmente, o locador assumisse
essas despesas?
De qualquer modo, em 1996, veio a Lei 9.276/96, que deu nova redao quele pargrafo 4.
passando a dispor que nas decises da assembleia que no envolvam despesas extraordinrias do
condomnio, o locatrio poder votar, caso o condmino-locador a ela no comparea.

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

68

Deveres das partes no contrato de locao

Logo, ampliou-se o direito do locatrio: se antes votava apenas no que dissesse respeito s despesas ordinrias (que ele suporta, a teor do art. 23, XII da Lei 8245/91), a partir de 1996 passou a poder
votar em tudo quanto no se referisse s despesas extraordinrias. Os exemplos so incontveis:
eleio do sndico, disciplina da piscina, sorteio de vagas, e por a se poderia prosseguir, desde que
a deciso no implicasse, bastava isso, em despesas extraordinrias. Foi inovao com amplitude
maior que a existente em outros pases, diga-se.
Pois bem, veio a lume, em 2002, a Lei 10.406, o novo Cdigo Civil. E tratou do condomnio edilcio, nos artigos 1.331 a 1.358, remetendo locao predial urbana (artigo 2.036), a Lei 8.245/91.
Foram revogados os artigos 1. a 27 da Lei 4.591/64, mencionada no incio. Assim, ganharam
novas regras o condomnio, a conveno, as despesas, as assembleias, entre outros tpicos.
E a surge o problema: aquele artigo 24 findou revogado. Ora, era l que estava prevista a participao do locatrio nas assembleias! Portanto, foi-lhe retirado esse direito, concluso alcanada
por juristas respeitadssimos, entre eles, J. Nascimento Franco. Mas diga-se, no se trata de opinio
unnime, merecendo realce o ponderado pelo renomado Samir Jos C. Martins, em sentido diametralmente oposto ao traado nestas linhas.
Mas, se as locaes permanecem regidas pela Lei 8.245/91 e nela que est o referido artigo
83, que disciplinou o voto sob anlise, ser que esse direito no remanesceria? Parece-me que no,
pois esse artigo s se prestou para alterar o artigo 24 da Lei de Condomnios e, se esse caiu, ficou
sem sentido aquela alterao (do que j no existe).
Logo, salvo melhor juzo, no h lei obrigando o Condomnio a aceitar a participao do locatrio
em assembleias, o que, de certa maneira, preserva o escopo dessas reunies voltadas ao debate de
questes entranhadas no direito de propriedade (dos condminos, titulares do domnio ou, se muito,
dos promitentes compradores e dos cessionrios de direitos relativos s unidades autnomas, jamais
os inquilinos, a mngua de previso legal).
A lgica agora exposta, preciso realar, de forma alguma retira a possibilidade de o locatrio
participar das assembleias, porm no em tal qualidade, mas na de mandatrio do condmino, desde que comparea portando a procurao adequada (artigo 653 do Novo Cdigo Civil), respeitadas
sempre as regras da Conveno de Condomnio.

Atividades
1.

Em um contrato de locao, quais so as principais obrigaes do locador?

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

Deveres das partes no contrato de locao

| 69

2.

Em um contrato de locao, quais so as principais obrigaes do locatrio?

3.

Quais medidas podero ser adotadas pelo locatrio, caso venha a descobrir uma determinada
situao no imvel que impossibilite ou dificulte seu uso?

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

70

Deveres das partes no contrato de locao

Gabarito
1.

As principais obrigaes do locador so: (i) entregar o imvel alugado em estado de servir ao uso
a que se destina; (ii) garantir, durante o tempo da locao, o uso pacfico do imvel locado; (iii)
fornecer ao locatrio recibo discriminado das importncias recebidas; (iv) pagamento (iv.a) dos
impostos e demais taxas ao Poder Pblico, (iv.b) prmio de seguro contra fogo, (iv.c) despesas
extraordinrias de condomnio.

2.

As principais obrigaes do locatrio so: (i) pagar pontualmente o aluguel e os encargos da


locao; (ii) servir-se do imvel para uso convencionado no contrato, devendo trat-lo com o
mesmo cuidado como se fosse seu; (iii) restituir o imvel, finda a locao, no estado em que o
recebeu, salvo as deterioraes decorrentes do seu uso normal; (iv) levar ao conhecimento do
locador o surgimento de dano ou defeito cuja reparao a este incumba; (v) realizar a imediata
reparao dos danos verificados no imvel, provocados por si; (vi) no modificar a forma interna
ou externa do imvel sem o consentimento prvio do locador; (vii) pagar as despesas de telefone
e de consumo de fora, luz e gs, gua e esgoto; (viii) cumprir integralmente a conveno de
condomnio e os regulamentos internos; (ix) pagar as despesas ordinrias de condomnio.

3.

Caso seja verificada uma situao no imvel que impossibilite ou dificulte seu uso, o locatrio pode
requerer a resciso do contrato ou abatimento do aluguel. Se for o caso, poder fazer reformas e
mudanas no imvel, para adapt-lo ao fim que se destina, podendo abater o valor do aluguel.

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

Benfeitorias e sua indenizao


Benfeitorias
Por primeiro, devemos entender o que so as benfeitorias e quais as suas variaes. As benfeitorias so os melhoramentos acrescidos coisa. Podem ser necessrias, teis ou volupturias. Passamos
agora a diferenci-las:
::: Benfeitorias necessrias so as que dizem respeito prpria estrutura, solidez e conservao do prdio. Assim, a troca da viga central da casa que est com cupim ou da coluna de gua
do prdio so benfeitorias necessrias.
::: Benfeitorias teis tm por finalidade dar mais conforto ou comodidade ao inquilino, ou,
ainda, permitir que utilize o imvel conforme o seu interesse e suas convenincias. So aquelas que aumentam ou facilitam o uso da coisa. Exemplo: terceiro quarto nos fundos da casa.
::: Benfeitorias volupturias quando se referem ao embelezamento do bem, no aumentando
o uso habitual da coisa, mesmo que a torne mais agradvel ou valiosa. Podem ser consideradas
benfeitorias volupturias a piscina, sauna ou mesmo uma quadra de tnis.

Direito de indenizao
Assim, nos termos do artigo 35 da Lei de Locao, salvo disposio contratual em contrrio, as
benfeitorias necessrias, ainda que no autorizadas pelo locador devero ser indenizadas. A fundamentao nos parece simples. O locatrio simplesmente no pode aguardar o consentimento ou no de
uma reforma urgente que ameaa inclusive a estrutura do imvel.
J as benfeitorias teis podem ser indenizadas desde que haja o consentimento prvio do locador. A norma parece justa, j que nesse caso, a benfeitoria tem por escopo dar maior conforto e comodidade ao locatrio.
Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,
mais informaes www.iesde.com.br

72

Benfeitorias e sua indenizao

Por fim, as benfeitorias volupturias no so indenizveis e podem ser levantadas pelo locatrio,
finda a locao, desde que a sua retirada no afete a estrutura e a substncia do imvel. Assim, caso o
locatrio tenha construdo uma piscina, no ter direito a levant-la do imvel, pois a retirada danificar
o principal. Assim, determina a lei que perder o inquilino benfeitoria em favor do proprietrio.
As benfeitorias tambm permitem o direito de reteno. O direito de reteno nada mais do
que o meio procedimental de garantir o cumprimento de uma obrigao. meio de defesa do credor
que deve restituir uma coisa. No caso, o credor o locatrio que tem o direito de ser ressarcido pelos
melhoramentos realizados no prdio.
Assim, poder o locatrio utilizar-se dos embargos de reteno por benfeitorias previstos no
artigo 745, IV, do Cdigo de Processo Civil. Embora seja um meio de defesa oposto na fase de execuo,
poder o inquilino, ao ser demandado pelo despejo, utiliz-lo na fase de conhecimento.
A doutrina tambm diferencia benfeitoria de acesso. Primeiramente, vale ressaltar que a acesso
um modo de adquirir a propriedade1. Se os acrscimos decorrem da natureza, no se trata de benfeitorias, mas de acesses naturais. Assim, em se tratando da relao locatcia, qualquer obra ou construo ser tratada como benfeitoria e no como acesso.
A principal dvida na questo das benfeitorias se diz quanto possibilidade de o inquilino renunciar previamente ao direito de indenizao pelas benfeitorias teis ou necessrias, bem como ao direito
de reteno. A discusso que se trava se a renncia a tais direitos no feriria a noo de enriquecimento sem causa, bem como a ideia de funo social do contrato.
De um lado, tribunais tm entendido que a renncia vlida, pois h previso legal (art. 35, caput)
aplicando-se ainda o princpio do pacta sunt servanda. Assim j foi decidido:
[...] A renncia contratual expressa do lojista, qualquer ressarcimento por benfeitorias necessrias e incorporadas ao
imvel inibe a pretenso indenizatria tendo em vista o respeito ao princpio pacta sunt servanda. (2. TAC/SP, Ap. c/
Rev. 471.700/9 1. Cm. Rel. Juiz Magno Arajo, j. 10/12/1996).
Prevendo as partes, de forma expressa, no contrato de locao, que o locatrio edificaria no terreno arrendado, adaptando-o sua destinao comercial, sendo-lhe, em compensao, concedida iseno de seis meses de aluguel, inadmissvel se apresenta, diante da renncia expressa feita pelo inquilino ao direito de ser indenizado, possa ele invocar,
em seu favor, o princpio que veda o enriquecimento ilcito. Recurso provido para julgar improcedente a ao. (2. TAC/
SP, Ap. c/ Rev. 587.632-00/8 5. Cam. Rel. Juiz Francisco Thomaz. j. 04/10/2000).
LOCAO. DIREITO DE RETENO E INDENIZAO DE BENFEITORIAS. CLUSULA DE RENNCIA. VALIDADE. PRODUO DE PROVA PERICIAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. INEXISTNCIA.
Ainda que a nova Lei do Inquilinato assegure ao locatrio, em seu art. 35, o direito de indenizao e reteno pelas
benfeitorias, vlida a clusula inserida nos contratos de locao urbana de renncia dos direitos assegurados. A existncia de clusula contratual em que o locatrio renuncia ao direito de reteno ou indenizao torna desnecessria
a realizao de prova pericial das benfeitorias realizadas no imvel locado. Recurso especial no conhecido. (STJ, 6
Turma, Resp 265.136/MG, Min. Vicente Leal, j. 14/12/2000)

Todavia, esse entendimento no nos parece o mais correto quando pensamos nos princpios da
boa-f e da funo social do contrato que devem ser observados pelo moderno aplicador do direito.
Em razo da hipossuficincia do inquilino e da funo social do contrato que deve garantir o
equilbrio das partes, a renncia ao direito de indenizao seria fonte de injustia e, portanto, nula nos
termos do artigo 2.035, pargrafo nico do Cdigo Civil (CC), in verbis:
1 O Cdigo Civil enumera a aquisio por acesso a (i) formao de ilhas; (ii) o aluvio; (iii) a avulso; (iv) o abandono de lveo; (v) as plantaes
e construes.

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

Benfeitorias e sua indenizao

| 73

Art. 2.035. [...]


Pargrafo nico. Nenhuma conveno prevalecer se contrariar preceitos de ordem pblica, tais como os estabelecidos
por este Cdigo para assegurar a funo social da propriedade e dos contratos.

Essa opinio nos parece mais coerente, principalmente em se tratando de contratos de adeso
em que as clusulas so impostas ao inquilino. De qualquer forma, acreditamos que em razo da complexidade da questo e da grande discusso na doutrina acerca do tema, o caso concreto nos dir com
mais segurana se a renncia ao direito de indenizao das benfeitorias vlida ou no.
Como bem trazido pelo professor Simo (2007, p. 77), poder-se-ia entender como decorrncia
lgica do princpio que veda o enriquecimento sem causa, que o direito indenizao por benfeitorias
teis e necessrias no poderia ser renunciado nos contratos de adeso, mas apenas nos contratos paritrios (aqueles celebrados entre partes de igual fora).
Tambm vale observar que o sublocatrio que realizar benfeitorias com consentimento do
locador goza dos mesmos direitos do locatrio. Isso em se tratando de sublocao autorizada, j que a
prpria autorizao para realizar as benfeitorias torna, em tese, legtima a sublocao. O sublocatrio
no consentido s ter direito indenizao contra o sublocador; este, com eventual direito de regresso
contra o locador, sendo inaplicvel o direito de reteno diretamente ao locador, para quem, no caso, o
subinquilino um estranho.
Por fim, cabe salientar que, em princpio, no ser possvel a compensao de valores devidos a
ttulo de aluguel com eventual reembolso decorrente das benfeitorias. Isso porque os valores devidos
ttulo de aluguel so lquidos (certos quanto existncia e determinados quanto ao valor) e o valor das
benfeitorias ilquido (incerto quanto existncia ou indeterminado quanto ao valor).

Texto complementar
As benfeitorias1
(VASCONCELOS, 2007, p. 236-237)

As benfeitorias no so coisas, so aces: so o acto de benfeitorizar a coisa. A lei define-as, no n. 1


do artigo 216, como despesas, como todas as despesas feitas para conservar ou melhorar a coisa.
O sentido de benfeitorias mais o das aces que originam estas despesas do que o das despesas propriamente ditas, e at o daquilo que com essas despesas tenha sido feito. So, no fundo,
melhoramentos. De outro modo no seria possvel proceder ao levantamento de benfeitorias, como
preveem os artigos 1.273 e 1.275 do Cdigo Civil. O levantamento de benfeitorias no pode deixar
de se traduzir na retirada de algo que tenha sido feito e que possa ser separado da coisa.
1 O presente texto foi retirado de obra portuguesa. A legislao a que o autor se refere a legislao portuguesa. Para o nosso curso, o
aluno dever se ater principalmente aos exemplos e conceitos trazidos pelo autor. A comparao de sistemas tambm bem-vinda.

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

74

Benfeitorias e sua indenizao

O que sejam benfeitorias pode no ser sempre fcil de determinar. No claro que devam
abranger todas e quaisquer despesas feitas com a coisa, mesmo que com a finalidade de a melhorar.
Sero benfeitorias as despesas de frutificao, os investimentos destinados a manter ou a aumentar
a sua produtividade, o pagamento de taxas que lhe respeitem e de impostos que sobre ela recaiam,
todas as acesses e construes que nela sejam feitas?
A letra do artigo 216 do Cdigo Civil fornece indicaes preciosas. Em primeiro lugar, logo do
seu n. 1 pode retirar-se que so benfeitorias todas e quaisquer despesas feitas com o fim de conservar e melhorar objectivamente a coisa. Todas as despesas e todas as aces de conservao, de
manuteno e de melhoramento da coisa parecem estar abrangidas pelo actual conceito legal de
benfeitoria. Em segundo lugar, a definio que, no n. 3 do artigo, feita de benfeitorias necessrias,
teis e volupturias confirma e alarga mesmo esse sentido: so benfeitorias as aces feitas sobre
a coisa e as respectivas despesas, que tenham por fim evitar o detrimento da coisa, aumentar o seu
valor, ou mesmo recrear o benfeitorizante. muito aberto o sentido de benfeitoria que se retira do
artigo 216 do Cdigo Civil.
As benfeitorias classificam-se em necessrias, teis e volupturias.
So benfeitorias necessrias, na letra da lei, as que tm por fim evitar a perda, destruio ou deteriorao da coisa. O critrio o da indispensabilidade para evitar o detrimento da coisa. Necessrias,
so, assim, as benfeitorias sem as quais a coisa sofreria perda, destruio ou deteriorao. H ainda que
ter em ateno a referncia que no texto da lei feita ao fim com que tenham sido feitas as benfeitorias
necessrias. No necessrio, no entanto, que as despesas tenham efectivamente sido hbeis para
evitar a perda, a destruio ou a deteriorao da coisa; o que determinante que tenham sido feitas
com esse fim e que sejam, pelo menos em termos de normalidade, adequadas sua prossecuo.
So benfeitorias teis as que no sendo indispensveis para a sua conservao, lhe aumentam, todavia, o valor. Nesse caso, o critrio j diferente: o do aumento do seu valor objectivo,
como resultado efectivo. So agora despesas que no so necessrias, no sentido que tm por fim
evitar o prejuzo da coisa, mas que tm por resultado o aumento do seu valor objectivo. Mais do que
o fim prosseguido, importa agora o resultado. Se, embora feitas com o fim de aumentar o valor da
coisa e mesmo que sejam normalmente aptas para o conseguirem, delas no resultar efectivamente
uma valorizao efectiva da coisa, as despesas no podero ser tidas como benfeitorias teis.
So benfeitorias volupturias as despesas que no sejam necessrias nem aumentem o valor da
coisa, mas sirvam apenas para o recreio do benfeitorizante. Nesse caso no se verifica o fim de evitar
o detrimento da coisa, e no aumenta de valor. O benefcio emergente da benfeitoria produz-se
apenas na pessoa do seu autor que tem com elas um prazer acrescido no desfrute da coisa. Note-se
que, sempre que o valor objectivo da coisa aumente como resultado das benfeitorias, estas devero
ser qualificadas como teis, ainda que sejam de uma grande frivolidade ou sumptuosidade. No caso
das benfeitorias volupturias no h aumento objectivo do valor da coisa.
A qualificao das benfeitorias como necessrias, teis ou volupturias tem consequncias
importantes no regime da posse.
Segundo o artigo 1.273 do Cdigo Civil, o autor das benfeitorias necessrias tem direito a ser
indemnizado do respectivo custo, seja ele possuidor de boa ou de m f. O autor de benfeitorias
teis pode levant-las desde que sem detrimento da coisa, sendo compensado nos termos do enriquecimento sem causa quando as no possa levantar, independentemente da sua boa ou m-f.
Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,
mais informaes www.iesde.com.br

Benfeitorias e sua indenizao

| 75

No que respeita s benfeitorias volupturias, a lei distingue, no artigo 1.275 do Cdigo, consoante o seu autor possuidor de boa ou de m f. O possuidor de boa f pode levantar as benfeitorias volupturias que puderem ser levantadas sem detrimento da coisa; mas perde, sem direito a
indemnizao, as que o no puderem ser. O possuidor de m f perde em qualquer caso as benfeitorias volupturias que haja feito.

Atividades
1.

As benfeitorias necessrias devem ser indenizadas pelo locador? Em caso positivo, para que haja
esse dever, o locador dever autorizar sua realizao?

2.

As benfeitorias teis devem ser indenizadas pelo locador? Em caso positivo, para que haja esse
dever, o locador dever autorizar sua realizao?

3.

As benfeitorias volupturias devem ser indenizadas pelo locador? Em caso positivo, para que haja
esse dever, o locador dever autorizar sua realizao?

4.

As benfeitorias realizadas pelo sublocador devem ser indenizadas pelo locador? Em caso positivo,
para que haja esse dever, o locador dever autorizar sua realizao?

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

76

Benfeitorias e sua indenizao

Gabarito
1.

Nos termos do artigo 35 da Lei de Locao, salvo disposio contratual em contrrio, as benfei
torias necessrias, ainda que no autorizadas pelo locador, devero ser indenizadas.

2.

As benfeitorias teis podem ser indenizadas desde que haja o consentimento prvio do locador.

3.

As benfeitorias volupturias no so indenizveis e, podem ser levantadas pelo locatrio,


finda a locao, desde que a sua retirada no afete a estrutura e a substncia do imvel. Sendo
impossvel seu levantamento, determina a lei que perder o inquilino a benfeitoria em favor do
proprietrio.

4.

O sublocatrio que realizar benfeitorias com consentimento do locador goza dos mesmos direitos
do locatrio. Isso em se tratando de sublocao autorizada, j que a prpria autorizao para
realizar as benfeitorias torna, em tese, legtima a sublocao. O sublocatrio no consentido s
ter direito indenizao contra o sublocador; este com eventual direito de regresso contra o
locador, sendo inaplicvel o direito de reteno diretamente ao locador, para quem, no caso, o
subinquilino um estranho.
Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,
mais informaes www.iesde.com.br

Locao por temporada


Definio
A locao por temporada definida pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91):
Art. 48. Considera-se locao para temporada aquela destinada residncia temporria do locatrio, para prtica
de lazer, realizao de cursos, tratamento de sade, feitura de obras em seu imvel, e outros fatos que decorrem to
somente de determinado tempo, e contratada por prazo no superior a noventa dias, esteja ou no mobiliado o imvel.

Ao contrrio do que muitos pensam, para a caracterizao de um contrato de aluguel por temporada, no necessrio que o imvel locado esteja em cidade praiana ou de campo. Sua localizao
irrelevante, mas a utilizao residencial imprescindvel.
Assim, no existe locao por temporada quando a destinao do imvel for para o uso comercial. A doutrina ainda afirma que h necessidade de contrato escrito. Ademais, o projeto dessa lei previa
a exigncia expressa de contrato escrito. De qualquer forma, caso no seja atendida essa forma escrita,
o contrato no dever ser considerado nulo ou anulvel. Trata-se de uma medida de proteo s partes,
em razo do curto perodo envolvido.

Prazos da locao
O prazo mximo, portanto, ser de at 90 (noventa) dias. Caso o inquilino alugue determinada casa
de campo por seis meses, estaremos diante de uma locao residencial por perodo determinado e no
locao por temporada.

Forma do contrato
O pargrafo nico informa que no caso da locao envolver imvel mobiliado, constaro obrigatoriamente no contrato a descrio dos mveis e utenslios que o guarnecem bem como o estado em
que se encontram.
Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,
mais informaes www.iesde.com.br

78

Locao por temporada

Obviamente a omisso desse requisito no desnatura a modalidade de locao, mas criar entra
ves para eventual recomposio de danos. aconselhvel inclusive que o valor dos bens seja includo,
assim como a descrio de marca e modelo de eletrodomsticos e similares, para facilitar sua recom
posio em caso de perda, destruio ou extravio.
Apesar do carter de obrigatoriedade trazido no dispositivo legal, verificamos que no h san
o em caso de no atendimento do requisito. Como bem ponderado por Slvio de Salvo Venosa (2006,
p. 224), o legislador criou uma regra imperfeita, porque lhe falta sano. No diz a lei que o contrato
nulo sem a respectiva descrio, nem que se presume a inexistncia de mobilirio ou utenslios. Assim
sendo, ainda que ausente esse documento, o locador poder valer-se da ao indenizatria para cobrana do quantum devido.
A Lei do Inquilinato ainda traz uma exceo ao artigo 43, III. Trata-se da hiptese de pagamento
antecipado dos valores do aluguel. O preo cobrado, entretanto, no pode exceder a 90 dias.
Art. 43. Constitui contraveno penal, punvel com priso simples de cinco dias a seis meses ou multa de trs a doze
meses do valor do ltimo aluguel atualizado, revertida em favor do locatrio:
[...]
III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hiptese do art. 42 e da locao para temporada.

A cobrana superior a 90 dias, alm de caracterizar locao residencial, ainda considerada contraveno penal, nos termos do j citado artigo 43, III, da Lei de Locao.
Alm da possibilidade de cobrana antecipada do aluguel, o locador ainda poder exigir tambm
uma das modalidades de garantia locatcia. A garantia no serve apenas para as hipteses de inadimplemento do inquilino, mas tambm para os danos causados ao imvel, o no pagamento de contas de
luz, gua e telefone, bem como os danos aos bens mveis que guarnecem a residncia.

Prorrogao do contrato
Outra importante determinao da Lei do Inquilinato trazida pelo artigo 50:
Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatrio permanecer no imvel sem oposio do locador por mais de trinta dias,
presumir-se- prorrogada a locao por tempo indeterminado, no mais sendo exigvel o pagamento antecipado do
aluguel e dos encargos.
Pargrafo nico. Ocorrendo a prorrogao, o locador somente poder denunciar o contrato aps trinta meses de seu
incio ou nas hipteses do art. 47.

Vale ressaltar que o artigo 59, III, da Lei do Inquilinato garante ao locador a concesso de liminar
para o despejo no caso de locao por temporada. Assim sendo, caso a locao prorrogue-se por mais
de 30 dias sem a oposio do locador, a locao passa a ter prazo indeterminado.
Caso ocorra essa prorrogao, o locador somente poder denunciar o contrato 30 meses aps o
seu incio. Assim, o locador de m-f poder tentar renovar indefinidamente o contrato de locao por
temporada para valer-se do benefcio trazido pelo artigo 59, III, da Lei do Inquilinato. Tal conduta no
pode ser admitida pelo direito brasileiro em virtude do seu carter fraudatrio.
No caso de prorrogao, o locador tambm perder o direito de cobrar antecipadamente os
valores do aluguel. Verifica-se, portanto, que no caso de prorrogao do contrato por temporada, a
locao permanece no regime normal, qual seja, residencial por prazo indeterminado.
Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,
mais informaes www.iesde.com.br

Locao por temporada

| 79

Ademais, a renovao do contrato de locao por temporada plenamente compreensvel.


Imaginemos a hiptese de uma pessoa que aluga um imvel em virtude de reforma na sua casa.
possvel que a obra tenha atrasos em razo de fatores externos a ele, por exemplo, como a paralisao
das obras em virtude das chuvas.
Cabvel, nesse caso, a renovao do contrato de locao por temporada por mais 20 ou 30 dias.
No h, nesse caso, fraude de nenhuma das partes. Isso demonstra que a anlise ou no da renovao
do contrato de locao dever depender de cada caso concreto.

Vantagens e desvantagens da locao por temporada


O contrato de locao por temporada possui suas vantagens e desvantagens. Assim, por exemplo, uma casa localizada na praia que o proprietrio utiliza com frequncia, mas, por outro lado tambm
gasta um bom dinheiro para mant-la, poder ele alug-la por um curto perodo, auferir renda e retornar a utiliz-la.
Entretanto, a principal desvantagem ao locador nesse tipo de contratao que o seu objetivo
auferir renda. Nesse sentido precisar buscar a todo tempo locatrios, vez que curta a durao deste
tipo de contrato.
Para o locatrio, a grande vantagem dessa contratao que poder alugar o imvel por curto
perodo, por exemplo, nas frias. Por outro lado, a principal desvantagem que como o perodo curto, normalmente os valores cobrados pela locao so altos.

Texto complementar
CFF
N. 70007455892
2003/Cvel

Acrdo do Tribunal de Justia do Rio Grande do Sul


Desistncia de locao de imvel para temporada
no torna desnecessrio seu pagamento
LOCAO. APELAO CVEL. EMBARGOS EXECUO. CHEQUE EMITIDO COMO FORMA DE PAGAMENTO DE LOCAO POR TEMPORADA. NEGCIO SUBJACENTE. PROVA.
O cheque, em princpio, constitui-se em uma ordem de pagamento vista revestida dos princpios da literalidade
e autonomia. No obstante, quando restar comprovada eventual causa capaz de retirar a certeza, liquidez e exigibilidade do ttulo, o negcio subjacente deve ser analisado.
Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,
mais informaes www.iesde.com.br

80

Locao por temporada

Em se tratando de locao por temporada, no existe ilegalidade no ato do locador em exigir o pagamento in
tegral e antecipado dos aluguis, nos termos do disposto no artigo 49, da Lei 8.245/91.
O fato de o locatrio desistir do contrato de locao por temporada no o exime do pagamento relativo ao pero
do ajustado, se o mesmo no comprovar que o imvel foi locado para outra pessoa neste mesmo perodo.

RECURSO PROVIDO.
RELATRIO
Des. Claudir Fidelis Faccenda (RELATOR)
NECI MARIA DE MORAES MARTINS interpe Embargos de Devedor em Ao de Execuo que
lhe move MARIA TEREZINHA DA ROSA GRAVINA. Narrou que a execuo nula de pleno direito
posto que no foram observados os artigos 604, 614, II, 652 e 669 do CPC. Relatou que o objetivo do
cheque em discusso era para a locao de uma casa de veraneio de propriedade da embargada,
em janeiro de 1997, contudo, devido perda do emprego de seu marido, viram-se impossibilitados
de veranear na casa da requerida. Alegou que avisaram a embargada, que no aceitou sua desistncia, querendo, inclusive, trocar a casa objeto do negcio para uma menor, ao contrrio do avenado. Disse que como o cheque dado embargada no tinha proviso de fundos e o negcio estava
desfeito, achou melhor sust-lo, tentando a requerida descont-lo antes do perodo de locao, e
quando esta j sabia do desfazimento do negcio. Exps que a requerida foi at sua loja e comprou
duas jaquetas de couro, no as pagando nem as restituindo como forma de retaliao, sustando,
aps a compra, o cheque. Arguiu excesso de execuo, requerendo a extino do feito ou a procedncia dos embargos.
Intimada, a embargada impugnou os embargos, aduzindo contradies na exposio da requerente que afirmou no ter condies de veranear, mas afirmando ter veraneado. Frisou que a
alegao do marido ficar desempregado no prospera, porque este entrou com mandado de segurana, mantendo-se em seu cargo com a percepo de vencimentos at o final de 1997, quando
fora exonerado. Postulou pela improcedncia dos embargos.
Sobreveio sentena julgando procedentes os embargos de devedor, extinguindo a execuo,
com base no art. 269, I, CPC. Condenou a embargada ao pagamento de honorrios advocatcios
ao procurador da embargante, fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, suspendendo a
exigibilidade em face da AJG.
Inconformada, a embargada apela s fls. 73-76. Sustenta que seria impossvel alugar a casa
para outra pessoa no mesmo perodo, e que os pagamentos das locaes para temporada de veraneio em praias so exigidos antecipadamente justamente para evitar que os locatrios venham a se
arrepender e causar prejuzos aos locadores com a sua desistncia. Assim, mesmo havendo desistncia, a locatria deve honrar o contratado, independente do fato de usar ou no o imvel naquele
perodo. Requer o provimento do recurso.

O apelo foi recebido no duplo efeito fl. 77.

Contrarrazes s fls. 80-85 pela confirmao da sentena.

Os autos subiram a este Tribunal e foram distribudos a este Relator.

o relatrio.

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

Locao por temporada

| 81

VOTOS
Des. Claudir Fidelis Faccenda (RELATOR)
Trata-se de recurso de apelao cvel contra sentena das fls. 64/70, que julgou procedentes os
embargos execuo que a apelada move em desfavor da apelante.
O apelo da embargada cinge-se reforma da deciso no que concerne manuteno da obrigao representada pelo cheque objeto da execuo.
A apelante reedita os argumentos expendidos na inicial, no sentido de que o ttulo executado
(cheque) foi emitido como forma de pagamento pela locao por temporada de um imvel na praia.
Aduz que o fato da apelada no ter utilizado o aludido imvel em nada modifica a sua obrigao em
adimplir o valor descrito na crtula cambiria.
Com razo a apelante.
O cheque, em princpio, constitui-se em uma ordem de pagamento vista revestida dos
princpios da literalidade e autonomia. No obstante, quando restar comprovada eventual causa
capaz de retirar a certeza, liquidez e exigibilidade do ttulo, o negcio subjacente deve ser analisado.
Na espcie, conforme afirmado em primeiro grau, cuida-se de uma execuo de ao monitria,
sendo que o cheque executado no circulou, motivo pelo qual configura-se como perfeitamente
possvel a discusso acerca da causa debendi.
Superada essa questo, passo a analisar a presente situao ftica.
Restou incontroverso nos autos que o cheque executado teve origem nas tratativas de aluguel
da casa de veraneio da apelante, sendo que a apelada, atravs de prvia comunicao, manifestou
o seu desinteresse na ocupao do imvel, sustando a referida ordem de pagamento.
Salienta-se, que em se tratando de locao por temporada, no existe ilegalidade no ato do locador em exigir o pagamento integral e antecipado dos aluguis, nos termos do disposto no artigo
49, da Lei 8.245/91.
Essa colenda Cmara j decidiu nesse sentido:
LOCAO POR TEMPORADA. De acordo com o art. 49 da Lei 8.245/91 possvel exigir do locatrio, em se tratando
de contrato por temporada, o pagamento integral e antecipado dos aluguis e encargos, no sendo nula a clusula que assim dispe. Apelo Improvido. (Apelao Cvel 70002709111, Dcima Sexta Cmara Cvel, Tribunal de
Justia do RS, Relatora: Genacia da Silva Alberton, julgado em 28/11/2001).

Quanto ao fato da embargante/apelada no ter utilizado o imvel alugado, em nada modifica


a sua obrigao em adimplir o valor descrito no cheque, eis que o imvel lhe foi disponibilizado,
sendo que a mesma no o desfrutou por escolha prpria.
O fato do marido da apelada ter perdido o emprego, em que pese a lamentvel situao, igualmente no interfere na sua obrigao em relao credora, posto que notvel o prejuzo que esta
sofreu ao no alugar seu imvel para outra pessoa.
Embora a desistncia da embargante constitua-se em um exerccio regular de um direito,
a mesma no poderia ter causado prejuzos embargada, que por uma questo bvia, deixou de
ganhar dinheiro ao reservar o imvel para a embargada, no conseguindo alugar para outra pessoa.
Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,
mais informaes www.iesde.com.br

82

Locao por temporada

Assim, considerando que a embargada demonstrou a origem do dbito representado pelo


cheque, caberia a embargante demonstrar a ausncia de prejuzo daquela, a teor do disposto no
artigo 333, inciso I, do CPC.
No caso, a embargante deveria ter demonstrado que o imvel teria sido alugado para outra
pessoa no perodo ajustado entre as partes, prova que no se incumbiu em produzir.
Diante do exposto, voto no sentido de dar provimento ao recurso, julgando improcedentes os
embargos execuo.
Invertida a sucumbncia.

Atividades
1.

O que um contrato de locao por temporada?

2.

necessrio que o contrato de locao por temporada, quando envolver imvel mobiliado,
seja formalizado por escrito? Em caso positivo, h alguma sano para os contratantes que no
observam essa determinao?

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

Locao por temporada

| 83

3.

Com relao ao tempo do pagamento do aluguel, qual a diferena principal entre o contrato de
locao tradicional e o de locao por temporada?

4.

No contrato de locao por temporada, pode o locador exigir do locatrio as modalidades de


garantia previstas para a locao tradicional?

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

84

Locao por temporada

Gabarito
1.

A prpria Lei do Inquilinato define a locao por temporada, em seu artigo 48, como sendo
aquela destinada residncia temporria do locatrio, para a prtica de lazer, realizao de
cursos, tratamento de sade, feitura de obras em seu imvel, e outros fatos que decorram to
somente de determinado tempo, e contratada por prazo no superior a noventa dias.

2.

Em que pese a lei trazer essa determinao de forma expressa, no h qualquer espcie de sano
legal para o caso de seu descumprimento, permanecendo o contrato como vlido e eficaz.

Mesmo assim, recomenda-se ao locador atender exigncia da lei, uma vez que, sem a elaborao
desse documento, o nus da prova acerca da existncia de bens entregues ao locatrio juntamente
com o imvel bem como seus estados de conservao caber ao locador. Inexistindo a relao
de bens, no impossvel de se concluir que o locador ter maior dificuldade para ser ressarcido
por eventuais danos causados pelo locatrio aos bens que guarnecem o imvel locado, diante da
inexistncia de prova concreta para sustentar seu pleito. Poder o locador, no entanto, valer-se
dos demais meios de prova admitidos em direito para comprovar seus danos, suportando as
dificuldades a eles inerentes.

3.

A grande diferena aplicvel locao por temporada a possibilidade para o locador de exigir o
pagamento do aluguel de forma antecipada, antes mesmo de o locatrio se utilizar do bem locado.

Como regra, na locao residencial comum, o inquilino somente efetua o pagamento do aluguel
aps usufruir do imvel. Na locao por temporada, todavia, por seu carter peculiar, entendeuse por conceder ao locador a faculdade de exigir o adiantamento do valor do aluguel, nos termos
do artigo 49, da Lei do Inquilinato, que determina que o locador poder receber de uma s vez e
antecipadamente os aluguis e encargos [...].

Nada impede, porm, que as partes convencionem o pagamento dos aluguis da forma
convencional, ou seja, ms a ms, j que esse fato pode ser convencionado livremente pelos
contratantes.

4.

Sim, o locador poder exigir do locatrio qualquer das garantias aplicveis ao contrato de locao
tradicional, pois no h qualquer impedimento para tanto, ainda que haja a previso de que o
locador dever efetuar o pagamento dos aluguis de forma antecipada.
Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,
mais informaes www.iesde.com.br

Locaes especiais
Regras especiais para hospitais, escolas e assemelhados
A regra especial relativa a esses estabelecimentos prevista no artigo 53 da Lei do Inquilinato
(Lei 8.245/91). Trata-se de proteo inquilinria em que a lei restringe as hipteses em que o contrato
de locao pode ou no ser rescindido. Portanto, a relao locatcia somente poder ser rescindida por
mtuo acordo; infrao contratual ou legal; por falta de pagamento de aluguel e encargos; realizao
de reparaes urgentes determinadas pelo Poder Pblico.
Ainda, permite-se a denncia cheia1 se o proprietrio, em carter irrevogvel e imitido na posse,
com ttulo registrado, que haja quitado o preo da promessa ou que, no o tendo feito, seja autorizado
pelo proprietrio, pedir o imvel para demolio, edificao, licenciada ou reforma que venha a resultar
em aumento mnimo de 50% da rea til.
Dessa forma, verifica-se que so trs as possibilidades de denncia cheia: para demolio, para
edificao licenciada ou para reforma que resulte em um aumento mnimo de 50% da rea til.
A presente disposio tem um evidente sentido social, protegendo a permanncia desses estabelecimentos que desempenham importante papel de assistncia e educao.
O mais difcil nesse dispositivo se d quanto interpretao de quais estabelecimentos podem ou
no ser beneficiados. Os asilos, por exemplo, devem ser interpretados como casa de assistncia social
onde so recolhidas, para sustento ou tambm para educao, pessoas pobres e desamparadas, como
mendigos, crianas abandonadas, rfos, velhos etc.
J em relao aos estabelecimentos de ensino e sade, a lei qualificou o seu conceito quando esses forem autorizados e fiscalizados pelo Poder Pblico. Slvio de Salvo Venosa nos traz uma importante
ressalva:
No qualquer autorizao e fiscalizao dos Poderes Pblicos, j que todo imvel e toda atividade se acham direta
ou indiretamente autorizados e fiscalizados. Embora se amplie o horizonte protetivo, continuam fora dessa proteo

1 A denncia vazia e a denncia cheia so expresses criadas pelo nosso saudoso Pontes de Miranda. A primeira consiste em uma denncia
imotivada da locao de imvel, promovida pelo locador ou pelo locatrio. Exemplo: quando o locador for pedir o imvel sem precisar justificar
esse ato. A segunda ser uma denncia obrigatoriamente motivada da locao de imvel, ou seja, com justificativa e obrigao legal.

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

86

Locaes especiais

os cursos que ministram aulas privadas ou conhecimentos que independem de qualquer autorizao ou fiscalizao,
como corte e costura, cursos livres de informtica, de arte, de atividade profissionalizante sem qualquer ligao oficial
como escolas de cabeleireiros, empregados domsticos etc. (VENOSA, 2006, p. 248-249)

Ademais, a jurisprudncia j declarou indevida a proteo inquilinria prevista no artigo 53 para


as escolas maternais. J foi decidido que as escolas maternais, destinadas exclusivamente ao lazer e
recreao, no se inserem no conceito de estabelecimento de ensino, no estando, por isso, protegidas
pela lei do inquilinato, podendo ser despejadas imotivadamente (RT 607/133). No vemos sentido para
essa interpretao. A fase maternal faz parte da educao das crianas, importante para seu desenvolvimento. Restringir essa proteo vai a desacordo com o princpio trazido pelo dispositivo legal (art. 53
da Lei 8.245/91).
Esse entendimento fica ainda mais claro j que as pr-escolas gozam, segundo a jurisprudncia,
desse amparo legal. Esse j foi o entendimento do Superior Tribunal de Justia (Resp 182.873/RS, 6.
Turma, Rel. Min. Hamilton Carvalhido, j. 24/08/1999).
Com relao s unidades de sade, a proteo existe em razo da grande dificuldade de remoo
dos pacientes em caso de despejo, bem como dos riscos sade que se agravariam enormemente.
A jurisprudncia tambm entendeu que no se inserem na dico legal simples clnicas mdicas,
onde no existe internao, mas apenas consultas ou tratamento ambulatorial. Da mesma forma,
prestadora de servios mdicos e de exames laboratoriais (JTACSP 111/443, 98/244, 75/118).
Tal fato se d vez que essas clnicas, que possuem um carter comercial maior do que social, podem se deslocar de um lugar para o outro sem comprometimento a seus pacientes. Ainda assim, deve-se verificar cada caso de forma individual.

A atipicidade do shopping center


Havendo relao entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecero as condies
pactuadas nos contratos de locao e as condies previstas no artigo 54 da Lei do Inquilinato.
O contrato de locao celebrado entre o empreendedor e o lojista na verdade um contrato
atpico (no tipificado em lei), pois gera obrigaes diversas daquelas ordinariamente previstas entre
locador e locatrio. O primeiro dever obrigar-se na manuteno da limpeza e conservao das partes
comuns, zelando ainda pelo bom funcionamento dos aparelhos de iluminao e hidrulica. Para todos
os efeitos, todas as despesas cobradas do locatrio devem ser previstas em oramento, ou justificadas.
Ao segundo incumbida a manuteno de vitrines de acordo com padres do shopping, contribuies
e fundos para promoo coletiva e at pagamento de dcimo terceiro aluguel. Condies, portanto,
atpicas ao contrato de locao dito comum.
O pagamento do aluguel dividido em trs partes distintas. A primeira fixa e ajustada em
contrato. A segunda varivel e vinculada ao faturamento da loja. A terceira e ltima a forma que
o empreendedor tem de receber dos lojistas um valor referente imagem do shopping, construda
em decorrncia da publicidade e das lojas contidas. Esse valor chamado de res sperata2 e retribui ao
empreendedor o fundo de comrcio que ele criou por meio do shopping. Por fim, vale ressaltar que o
pagamento do aluguel pode ser dar por outras maneiras, desde que acordadas pelas partes.
2 Significado: coisa esperada.
Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,
mais informaes www.iesde.com.br

Locaes especiais

| 87

Tal fundamento facilmente constatado tendo em vista que nos shoppings centers, alm de
ser propiciado ao locatrio seu espao para comrcio, h uma srie de benefcios que o acompanham,
como a prpria estrutura do empreendimento.
Outrossim, surgem para o lojista obrigaes especiais que devem ser atendidas. Para o sucesso
do empreendimento, o shopping dispe de rgidas regras referentes a horrios a serem cumpridos,
campanhas a serem realizadas, bem como uniformizao de procedimentos. O descumprimento dessas
regras enseja a denncia cheia do contrato de locao.
A atipicidade desse contrato traz, por exemplo, a imposio do empreendedor ao lojista, seja ele
inquilino ou no, de abrir a loja tambm aos domingos. Assim j foi decidido pelo Superior Tribunal de
Justia:
certo que em locao em shopping center admitem-se normas complementares estabelecida em documento
aparato, contendo obrigaes que integram o contrato de locao e que devem ser adimplidas pelo locatrio, mediante
singela declarao de que as conhece e se lhes submete; e que cabe a sua administrao estabelecer os horrios de
funcionamento, cumprindo aos lojistas locatrios ou no, respeit-los integralmente (AgRg no Ag 506.474/RJ, 5. Turma,
Rel. Min. Laurita Vaz, j. 03.03.2005).

Em razo da liberdade de se pactuar entre lojistas e empreendedores, a jurisprudncia reconhece


a validade de uma srie de clusulas, entre elas:
::: a clusula que probe ao lojista locatrio abrir novo estabelecimento comercial com o mesmo
ramo de atividade nas proximidades do shopping (STJ, REsp 123.847/SP, 6. Turma, Rel. Min.
Vicente Leal, j. 17.06.1997);
::: a clusula que admite o pagamento do valor referente ao fundo de promoo, previsto na
Escritura Declaratria de Regulamentao das Locaes do Shopping Center (2. TAC/SP, Ap. s/
Rev. 706.908-00/4 7. Cm. Rel. Des. Regina Capistrano j. 31.01.2005);
::: a clusula que determina a cobrana de cauo a ttulo de reserva de futura ocupao de
loja comercial (res sperata) para consecuo de recursos financeiros at a concluso do empreendimento (2. TAC/SP, Ap c/ Rev. 689.693-00/0 10. C. Rel. Juiz Emanuel Oliveira
j. 15.12.2004).
O principal fundamento da liberdade contratual entre empreendedor e lojista que as partes
possuem condies de estabelecer e respeitar as condies que previamente acordaram. Tal assertiva no
prevista, por exemplo, nos contratos envolvendo consumidores (hipossuficientes) e empreendedores.
De qualquer forma, a questo da liberdade contratual sofre limites impostos pelo ordenamento. Em
ocorrendo afronta ao princpio da funo social do contrato ou da boa-f objetiva, essas clusulas
devem ser declaradas nulas ou ineficazes.
Em razo dessa liberdade contratual, a sublocao pode ser limitada ou condicionada a determinadas regras. Deve-se frisar que apesar da liberdade contratual estabelecida no contrato de locao de
shopping center, as outras condies (aquelas no especiais) trazidas pela Lei do Inquilinato devem ser
respeitadas. Assim se d com a proteo prevista no artigo 52, pargrafo 2., que trata da possibilidade
de ao renovatria.

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

88

Locaes especiais

Texto complementar
Shopping center: peculiaridades do contrato
(MARINI, 2000)

a) res sperata
um contrato, firmado na fase ainda de construo do prdio onde se estabelecer o shopping, em que o lojista se obrigar, para com o dono do empreendimento, a adiantar parte das despesas com a construo, quantias peridicas at a final construo da obra. Diferencia-se das luvas,
eis que esta se trata de soma paga pelo locatrio ao locador, na locao comercial, pela valorizao
do local, acrescendo-lhe o valor original; aquela se trata de pagamento antecipado das despesas a
serem feitas durante a construo da obra, feito pelo futuro lojista ao empreendedor.
Trata-se de valioso investimento e que, independentemente dos instrumentos j mencionados, obriga a ambos, lojistas e empreendedor, a unirem esforos para um mtuo e eficaz aproveitamento, seja do local a ser instalado, seja pelo nvel de qualidade das mercadorias e produtos a
serem ofertados ao futuro consumidor.
b) tenant mix
Visa especialmente: disposio das lojas, qualidade do ramo negocial, capacidade e idoneidade do comerciante pretendente ao uso da loja, decorao, administrao do shopping,
fiscalizao, percentagem no lucro bruto da loja.
c) fundo de reserva
Outra particularidade dessa modalidade atpica mista contratual o fundo de reserva, que
diferenciado das demais cesses de uso de cunho comercial, constitudo de forma composta, ou
seja, o sobrefundo de direito do empreendedor, dono do shopping e o fundo propriamente dito de
direito do comerciante.
Seno vejamos:
Embora no haja um conceito uniforme de fundo de comrcio, tem-se reconhecido, segundo
consenso geral, que ele composto de um conjunto de bens corpreos e incorpreos de valor
econmico que apresentam um carter instrumental e patrimonial, em relao atividade do
comerciante.
Assim, reportando-nos ao empreendimento enfocado, shopping centers, infere-se que existem
na verdade um fundo complexo, dada a peculidaridade desse fundo comercial, tendo em vista que,
tomando-se a clientela, como sinal distintivo dessa complexidade, verifica-se que o cliente, em
primeiro plano, busca o shopping para, depois, dentro dele, buscar o estabelecimento comercial,
que lhe traga satisfao.
Por certo, em qualquer ramo comercial, a clientela, que constitui elemento formador do fundo
de comrcio, o maior patrimnio do comerciante.

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

Locaes especiais

| 89

preciso ainda considerar a parceria existente entre o empreendedor e o comerciante, para xito do empreendimento (shopping center), e que a valorizao do shopping, como um complexo de
compras, faz com que o lojista tenha seu comrcio, em medida proporcional, tambm valorizado.
d) ao renovatria
A ao renovatria, apesar da duplicidade de titularidade do fundo de reserva, uma conquista
do comerciante, advinda em boa hora, com o advento da nova Lei do Inquilinato.
Os requisitos para que o locatrio exera o direito renovao, em princpio, so os mesmos
dos outros inquilinos: existncia de contrato escrito e com prazo mnimo de cinco anos; explorao
ininterrupta do comrcio, no mesmo ramo, pelo prazo mnimo de trs anos (cf. art.51, I / III, Lei
8245/91).
e) ao revisional
Tal qual a renovatria, nessa espcie contratual atpica, que tem por fora atrativa central a
locao, perfeitamente vivel o procedimento visando adequar a fixao de um novo locativo,
que dever levar em considerao a valorizao efetiva do local, seja ajustando-se o valor fixo, seja
ajustando-se o valor em percentual varivel, encontrando-se o justo valor.
Importante assinalar que tal ao poder ocorrer, decorridos trs anos, a contar do incio do
contrato, ou do ltimo acordo eventualmente ocorrido (cf. art. 19, Lei 8.245/91).
f) taxas condominiais
Impropriamente, assim denominadas, so as referidas no artigo 54 da Lei 8.245/91, consistindo
em extraordinrias, aquelas de responsabilidade exclusiva do empreendedor e ordinrias as que
tm por escopo a manuteno do prdio, de responsabilidade dos lojistas e empreendedor.
g) associao dos lojistas
Segundo esse acordo o utilizador (comerciante) obrigado, por clusula especfica, no contrato atpico, com vistas cesso de uso em shopping center, a contribuir ao Fundo de Promoes
Coletivas, para ensejar a realizao de campanhas promocionais do shopping center.
Esse fundo administrado pela associao de lojistas, de que deve fazer parte o utilizador,
enquanto durar o seu contrato de utilizao de sua unidade.
O valor dessa contribuio de, geralmente, dez por cento sobre o aluguel que paga, percentual esse que varivel de um empreendimento para outro.
Por outro lado, o empreendedor dever, tambm, contribuir com a manuteno desse fundo,
geralmente com importncia proporcional s contribuies dos utilizadores.
Resta evidente que, a referida associao, administrando esse fundo, deve preocupar-se em
manter slida propaganda e promoes que, realmente, solidifiquem o prestgio do centro comercial e aumentem o desejo de sua frequncia pelos seus clientes.
h) administrao
Tal como ocorre em relao aos condomnios, a administrao do empreendimento via de
regra se far por empresa especializada, que buscar agilizar, com vistas ao sucesso do empreendimento, de todas as relaes do empreendedor e dos comerciantes.
Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,
mais informaes www.iesde.com.br

90

Locaes especiais

Nada impedindo que o prprio empreendedor, como maior interessado, cuide do empreendimento, uma vez que este, devido aos contratos celebrados, se empenhar para fazer a melhor
administrao possvel, procurando extrair o maior lucro do empreendimento.
i) lojas ncoras e satlites
H uma rigorosa seleo das lojas que iro compor o tenant mix. Primeiro, so contratadas as
chamadas lojas-ncora, que, por si s, valorizam o shopping, do-lhe o suporte de uma clientela
cativa. Depois so convidados, para formao das chamadas lojas-satlites, os comerciantes
de sucesso nos diferentes ramos de negcio, os quais, em menor escala, prestigiam o shopping,
pois obtiveram xito em seu setor. Por ltimo, preenchem-se os espaos restantes com pequenos
comerciantes, os quais so mais dependentes do shopping do que este deles.

Atividades
1.

Qual o fundamento para a especialidade nos contratos de locao estabelecidos com hospitais,
escolas e assemelhados?

2.

O que caracteriza a atipicidade do contrato de locao do shopping center?

3.

Como se d o pagamento do aluguel na locao de shopping center?

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

Locaes especiais

| 91

Gabarito
1.

A presente disposio tem um evidente sentido social, protegendo a permanncia desses


estabelecimentos que desempenham importante papel de assistncia e educao.

2.

O contrato de locao celebrado entre o empreendedor e o lojista na verdade um contrato


atpico, pois gera obrigaes diversas daquelas ordinariamente previstas entre locador e
locatrio. O primeiro dever obrigar-se na manuteno da limpeza e conservao das partes
comuns, zelando, ainda, pelo bom funcionamento dos aparelhos de iluminao e hidrulica. Para
todos os efeitos, todas as despesas cobradas do locatrio devem ser previstas em oramento,
ou justificadas. Ao segundo incumbida a manuteno de vitrines de acordo com padres do
shopping, contribuies e fundos para promoo coletiva e at pagamento de dcimo terceiro
aluguel. Condies, portanto, atpicas ao contrato de locao dito comum.

3.

O pagamento do aluguel dividido em trs partes distintas. A primeira fixa e ajustada em


contrato. A segunda varivel e vinculada ao faturamento da loja. A terceira e ltima a forma
que o empreendedor tem de receber dos lojistas um valor referente imagem do shopping,
construda em decorrncia da publicidade e das lojas contidas. Esse valor chamado de res
sperata e retribui ao empreendedor o fundo de comrcio que ele criou por meio do shopping.

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

92

Locaes especiais

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

Garantias contratuais
Para o fiel cumprimento das clusulas dispostas no contrato de locao, a Lei do Inquilinato
(Lei 8.245/91) prev, em seu artigo 37, quatro garantias locatcias.
Art. 37. No contrato de locao, pode o locador exigir do locatrio as seguintes modalidades de garantia:
I - cauo;
II - fiana;
III - seguro de fiana locatcia.
IV - cesso fiduciria de quotas de fundo de investimento. (Includo pela Lei 11.196/2005)
Pargrafo nico. vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de
locao.

Antes de individualizarmos cada modalidade de garantia, devemos fazer algumas breves consideraes.
Em primeiro lugar, todas as garantias so necessariamente acessrias, pois garantem a obrigao
principal (contrato de locao). Assim, se o contrato de locao considerado nulo, nula tambm ser
a garantia.
As garantias dividem-se em reais, ou seja, aquelas que recaem sobre uma coisa e pessoais, que so
aquelas chamadas de fidejussrias1. Podemos exemplificar a hipoteca como forma de garantia real. J a
fiana caso tpico de garantia pessoal.
A lei de locao probe em seu artigo 37, pargrafo nico, a cumulao de garantias, ou seja, mais
de um tipo de garantia no mesmo contrato, sob pena de nulidade. Entretanto, possvel que o contrato
de locao seja afianado por mais de uma pessoa, pois estaremos diante de dois fiadores, mas de apenas
uma modalidade de garantia. Tambm no haver irregularidade se o fiador indicar um imvel de sua
propriedade para responder pela fiana contratada. Note-se que, nesse caso, ocorre mera indicao, o que
no significa dizer que em caso de inadimplemento o bem ser necessariamente aquele a ser executado.
Feita as consideraes acima, vamos tratar individualmente as formas de garantia locatcia trazidas pela Lei do Inquilinato.
1 Fidejussria. Do latim fidejussio, de fidejubere (dar-se por fiador), , na tcnica jurdica, equivalente fiana, ou cauo pessoal. Fidejussria,
assim, indica a garantia pessoal distinta da garantia real. Na terminologia jurdica expressa propriamente pelo vocbulo fiana. [...] (SILVA,
2007, p. 613)
Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,
mais informaes www.iesde.com.br

94

Garantias contratuais

Espcies de garantia na Lei 8.245/91


Cauo
A primeira garantia a cauo de bens mveis ou imveis. A cauo deve ser devidamente
registrada para que produza seus efeitos em relao a terceiros. Caso a cauo recaia sobre bens mveis,
dever ser registrada no Cartrio de Ttulos e Documentos. Recaindo sobre bens imveis, dever ser
registrada no competente Cartrio de Registro de Imveis, constando-se na matrcula do respectivo
imvel (art. 38, 1. da Lei do Inquilinato).
Se a cauo for realizada em dinheiro, no poder exceder trs meses de aluguel, devendo os valores serem depositados em conta poupana, revertendo os frutos a favor do locatrio, quando do seu
levantamento (art. 38, 2.). A conta dever ser aberta em nome do locatrio, que s poder levantar os
valores com autorizao do locador. Havendo inadimplemento, cabe, em tese, ao locador propor ao
de cobrana com a penhora do numerrio depositado. Sabemos, entretanto, que a realidade prtica
diferente. Normalmente, a conta poupana aberta em conjunto com o locador ou somente em seu
nome. Inadimplido o contrato, o locador normalmente levanta as quantias faltantes. Sabemos que essa
previso vai em desencontro com os ditames do Cdigo Civil (CC) que assim determina:
2

Art. 1.428. nula a clusula que autoriza o credor pignoratcio , anticrtico ou hipotecrio a ficar com o objeto de
garantia, se a dvida no for paga no vencimento.

Tambm comum observarmos nos contratos prximos do vencimento, as partes acordarem


que os valores depositados como cauo sero revertidos como forma de pagamento dos trs ltimos aluguis. Essa prtica no disposta na lei do inquilinato. Nada obsta, entretanto, que as partes
acordem sobre esse procedimento.

Fiana
A fiana conceituada pelo CC:
Art. 818. Pelo contrato de fiana, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigao assumida pelo devedor, caso
este no a cumpra.

A redao do dispositivo legal autoexplicativa. Ainda assim, a fiana palco de grandes discusses jurdicas. A primeira delas diz sobre a possibilidade ou no de exonerao do fiador no caso de
prorrogao do contrato por prazo indeterminado.
Assim, o debate inicial se d quanto validade da renncia da exonerao do fiador, clusula
comumente prevista nos contratos de locao. A favor dessa interpretao trazemos o seguinte
julgado:
2 Pignoratcio. [...] empregado para designar tudo o que se refere ou for pertinente ao contrato de penhor [...] (SILVA, 2007, p. 1.044)
3 Anticrtico. Adjetivao aplicada para tudo o que se relacione anticrese. (SILVA, 2007, p. 114); Anticrese. [...] Na linguagem jurdica, pois,
assinala o contrato pelo qual um devedor, conservando ou no a posse do imvel, d ou destina ao credor, para segurana, pagamento ou
compensao de dvida, os frutos e rendimentos produzidos pelo mesmo imvel. [...] (SILVA, 2007, p. 113)
4 Hipoteca. Derivado do grego hypothke, onde mesmo teve origem este instituto jurdico, quer significar a coisa entregue pelo devedor, por
exigncia do credor, para garantia de uma obrigao. (SILVA, 2007, p. 681).

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

Garantias contratuais

| 95

A jurisprudncia assentada nesta Corte construiu o pensamento de que vlida a renncia expressa ao direito de
exonerao da fiana, mesmo que o contrato de locao tenha sido prorrogado por tempo indefinido, vez que a faculdade prevista no art. 1.500 do Cdigo Civil trata-se de direito puramente privada. (STJ, Resp 280577/SP, 6. Turma, j.
26/03/2001 Rel. Vicente Leal).

Os defensores dessa opinio baseiam suas ideias afirmando que no campo da autonomia privada,
no haveria qualquer obstculo para que o fiador dispusesse de seu direito. J em sentido contrrio,
encontramos a seguinte deciso:
Prorrogado o contrato de locao por tempo indeterminado, pode o fiador pleitear judicialmente a sua exonerao,
sendo irrelevante a existncia de clusula de renncia. (2. TAC/SP, Ap. c/ Ver. 635220-00/3 11. Cmara Rel. Juiz
EGIDIO GIACOLA j. 12/08/2002)

Trata-se, portanto, de questo extremamente polmica, que no foi pacificada pela jurisprudncia.
De qualquer forma, deve-se frisar que se o contrato for de adeso, essa renncia prvia ao direito de
exonerao ser considerada nula nos termos do artigo 424 do CC.
Outra grande discusso travada no campo da fiana diz respeito possibilidade ou no de exonerao do fiador antes da efetiva devoluo do imvel. Para tanto, devemos fazer a antinomia entre o CC
(em vigor desde janeiro de 2003) e a Lei do Inquilinato (em vigor desde o 1991), j que ambos trazem
disposies acerca da fiana.
Art. 39. Salvo disposio contratual em contrrio, qualquer das garantias da locao se estende at a efetiva devoluo
do imvel, ainda que prorrogada a locao por prazo indeterminado, por fora desta Lei. (Redao dada pela Lei n
12.112, de 2009)

Caberia, portanto, saber se a disposio trazida pelo artigo 835 do CC poderia ou no ser aplicada
no contrato de locao:
Art. 835. O fiador poder exonerar-se da fiana que tiver assinado sem limitao de tempo [...]

Dessa forma, findo o prazo determinado no contrato de locao, e as partes quedarem-se


inertes, pode o fiador imediatamente notificar o locador, requerendo a exonerao da garantia
locatcia?
Slvio de Salvo Venosa (2006, p. 424) esclarece que em interpretao literal, no microssistema da
locao, no haveria possibilidade de exonerao do fiador antes da entrega do imvel locado.
Por outro lado, duas so as possveis concluses a que poderamos chegar. Em primeiro que o
artigo 39 da Lei de Locao (em razo da especialidade da matria) prevaleceria sobre o Cdigo Civil (Lei
Geral), ou ainda, que o artigo 39 da Lei de Locao prevalece em relao a todas as demais garantias, a
no ser a fiana, j que o novo CC (lei posterior Lei do Inquilinato) prev a exonerao do fiador por
meio de simples notificao. Acreditamos ser mais acertada a segunda opinio, que traz a possibilidade
de exonerao do fiador.
Esse entendimento acompanhado por Jos Fernando Simo (2007, p. 89) que afirma:
A ideia de perpetuidade da obrigao do fiador inaceitvel. De fato, o fiador assume a obrigao pelo perodo
contratado. No imagina que, em hiptese de prorrogao, sua responsabilidade pode durar ad eternum, tendo em vista
que, pela simples inrcia do inquilino e do proprietrio, a locao poder perdurar por anos, e qui, por uma vida toda.

Esse entendimento vinha corretamente sendo acatado pelo Superior Tribunal de Justia:
No responde o fiador pelas obrigaes futuras advindas de aditamento ou prorrogao contratual a que no anuiu,
assinado entre o locador e o inquilino, a vista do seu carter benfico desinteressado, no podendo, contra sua vontade,
permanecer indefinidamente obrigado.
Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,
mais informaes www.iesde.com.br

96

Garantias contratuais

Tal posicionamento vem de acordo com a ideia de funo social do contrato, preceito objetivado
por fora do artigo 421 do CC. Assim, novamente citando Jos Fernando Simo (2007, p. 89), a possibilidade de se imaginar que o fiador pode ficar preso fiana pelo resto de sua existncia colide com a ideia
de contrato como forma de conjugao dos melhores esforos para busca do fim comum.
Por outro lado, poderamos perguntar: nesse caso, como fica a situao do locador, que, de repente
pode ver a garantia de seu contrato extinta bem antes da efetiva devoluo do imvel? Exonerando-se
o fiador, pode o locador exigir ao locatrio o fornecimento de nova garantia, sob pena de despejo do
inquilino que assim no proceder (art. 40, IV da Lei 8.245/91).
Frise-se ainda, o esprito da Smula 214 do Superior Tribunal de Justia: O fiador no responde por
obrigaes resultantes de aditamento ao qual no anuiu. Dessa forma, desde a edio desta smula, o
Superior Tribunal de Justia vinha entendendo exatamente neste sentido:
O fiador responder pelos encargos decorrentes do contrato de locao to somente pelo perodo inicialmente determinado, ainda que exista clusula estendendo a sua obrigao at a entrega das chaves. (STJ, Resp 860.795/RJ, 5.
Turma, Rel. Laurita Vaz, j. 05/09/2006).

Ocorre que recentemente a matria sofreu grande alterao jurisprudencial. Isso porque a partir
do incio de 2007 o prprio Superior Tribunal de Justia (STJ) deu nova interpretao a essa questo.
Assim:
1. A Terceira Seo do Superior Tribunal de Justia, no julgamento do EREsp 566.633/CE, firmou o entendimento de
que, havendo, como no caso vertente, clusula expressa no contrato de aluguel de que a responsabilidade dos fiadores
perdurar at a efetiva entrega das chaves do imvel objeto da locao, no h falar em desobrigao destes, ainda
que o contrato tenha se prorrogado por prazo indeterminado (Resp 827.075, 5. Turma, Rel. Min. Arnaldo Esteves Lima,
j. 15/02/2007).

Esse entendimento o que vem prevalecendo no Superior Tribunal de Justia. Data maxima venia5,
temos que discordar com esse entendimento, j que cria-se na realidade uma obrigao ad eternum ao
fiador, que poder perdurar at a sua morte, vez que no h limitao de tempo para o contrato por
prazo indeterminado, ferindo a noo da funo social do contrato.
Outra importante questo debatida pela doutrina diz respeito penhorabilidade do bem de famlia quando oferecido pelo fiador para garantia locatcia do contrato de locao. A lei que trata sobre
a impenhorabilidade do bem de famlia a Lei 8.009/90. Essa lei determina:
Art. 1. O imvel residencial prprio do casal, ou da entidade familiar, impenhorvel e no responder por qualquer
tipo de dvida civil, comercial, fiscal, previdenciria ou de outra natureza, contrada pelos cnjuges ou pelos pais ou
filhos que sejam seus proprietrios e nele residam, salvo nas hipteses previstas nesta lei.

Entretanto, as excluses dessa lei esto previstas no artigo 3. do referido diploma legal. Assim:
Art. 3. A impenhorabilidade oponvel em qualquer processo de execuo civil, fiscal, previdenciria, trabalhista ou
de outra natureza, salvo se movido:
[...]
VII - por obrigao decorrente de fiana concedida em contrato de locao.

Vale ressaltar que mais uma vez o fiador injustiado. Isso porque o fiador (mero garantidor de
terceiro) no conta com a proteo legal, enquanto que o prprio inquilino inadimplente (principal devedor) pode se socorrer da proteo quando demandado regressivamente pelo fiador.
5 Data mxima venia: um termo em latim, comumente utilizado no mundo jurdico que significa, mais ou menos, com a devida permisso.
Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,
mais informaes www.iesde.com.br

Garantias contratuais

| 97

Ocorre que a Emenda Constitucional 26, de 14 de fevereiro de 2000, alterou a Constituio Federal
que passou a ter a seguinte redao:
Constituio Federal
Art. 6. So direitos sociais a educao, a sade, o trabalho, a moradia, o lazer, a segurana, [...] na forma desta Constituio. (Grifo nosso)

Diante da alterao na Carta Magna (Constituio Federal), a questo da penhorabilidade ou no


do bem de famlia oferecido pelo fiador para garantia de contrato de locao passou a ter duas interpretaes. A primeira entendia que a disposio trazida no artigo 3., VII da Lei 8.009/90 era inconstitucional, por violar a isonomia existente entre o fiador e inquilino, vez que o devedor principal (locatrio) no
pode ter o seu bem de famlia penhorado em eventual ao de regresso movida pelo fiador.
No h dvidas de que a corrente que entende inconstitucional a previso de penhorabilidade
do bem de famlia oferecido pelo fiador a mais acertada. Tal entendimento vai ao encontro dos princpios trazidos pelo CC, principalmente a funo social do contrato.
Assim, a questo j foi entendida por inconstitucional pelo prprio STJ. Ocorre que, recentemente,
esse prprio tribunal vem entendendo a tese de penhorabilidade do bem de famlia do fiador:
Esta Colenda Corte Superior entende que o art. 82 da Lei 8.245/91, ao acrescentar o art. 3., inciso VII da Lei 8.009/90,
tornou inoponvel a impenhorabilidade do bem de famlia em face de obrigao decorrente de fiana locativa. (AgRg
no Resp 870.352/SP, Rel. Min. Gilson Dipp, 5. Turma, j. 28/11/2006)

Mais uma vez no podemos deixar de nos manifestar de forma totalmente contrria ao entendimento do Superior Tribunal de Justia, por estar ignorando princpios consagrados na prpria Constituio Federal, tais como dignidade da pessoa humana e igualdade.

Seguro de fiana locatcia


Essa modalidade pouco utilizada pelos brasileiros. Por meio dela, uma seguradora assume o
nus de adimplir com os valores devidos pelo inquilino. Responder nos limites da aplice que, em regra, dever cobrir o valor do aluguel, encargos locatcios, custas judiciais e honorrios advocatcios.
O maior inconveniente dessa forma de garantia locatcia que a aplice no poder ter prazo superior a um ano conforme determinao da Superintendncia de Seguros Privados (Susep). Alm disso,
o prmio pago pelo segurado no costuma ser baixo em razo das chances de o sinistro ocorrer.

Cesso fiduciria de quotas de fundos de investimentos


A Lei 11.196/2005 alterou a redao do artigo 37 da Lei do Inquilinato, adicionando essa nova forma de garantia locatcia: a cesso fiduciria de quotas, que vem regulamentada no artigo 88 do referido
diploma legal (Lei 11.196/2005).
Assim, o diploma determina que as entidades abertas de previdncia complementar e as sociedades seguradoras podero, a partir de 1. de janeiro de 2006, constituir fundos de investimento, com
patrimnio segregado, vinculados exclusivamente a planos de previdncia complementar ou a seguros

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

98

Garantias contratuais

de vida com clusula de cobertura por sobrevivncia, estruturados na modalidade de contribuio varivel, por elas comercializados e administrados.
As quotas dos fundos, por determinao de lei, podem ser dadas em garantia nos contratos de
locao (Lei 11.196/2005, art. 88), num regime de cesso fiduciria. Essas quotas, dotadas de valor econmico, podem ser dadas em garantia ao locador que, com a cesso, torna-se seu proprietrio resolvel,
ou seja, recebe a propriedade por certo perodo de tempo.
A vantagem dessas quotas que a cesso em garantia constitui regime fiducirio sobre as quotas
cedidas, que ficam indisponveis, inalienveis e impenhorveis, tornando-se a instituio financeira administradora do fundo seu agente fiducirio (Lei 11.196/2005, art. 88, 3.). Assim, no se corre risco de
perecimento ou desaparecimento da garantia concedida.
Ocorrendo a mora do pagamento do aluguel, o credor fiducirio notificar extrajudicialmente o
locatrio e o cedente, se pessoa distinta, comunicando o prazo de dez dias para pagamento integral da
dvida, sob pena de excusso6 extrajudicial da garantia (Lei 11.196/2005, art. 88, 6.). O prazo contado
a partir do recebimento da notificao pelo inquilino.
A mora se d com o vencimento da dvida, mas, para permitir-se a excusso das quotas exige-se
a notificao e o fim do prazo de dez dias previsto em lei. Cria a lei uma carncia para que a pessoa
possa excutir o bem dado em garantia. Com a exonerao, pode o locador exigir nova modalidade de
garantia (art. 40, VIII, da Lei 8.245/91), e se o inquilino no providenciar, h justo motivo para o despejo
(denncia cheia).
Por fim, no ocorrendo o pagamento integral da dvida no prazo de dez dias, o credor poder
requerer ao agente fiducirio que lhe transfira, em carter pleno, exclusivo e irrevogvel, a titularidade
de quotas suficientes para a sua quitao, sem prejuzo da ao de despejo e da demanda, por meios
prprios, da diferena eventualmente existente, na hiptese de insuficincia da garantia.

Texto complementar
Relao jurdica entre fiador e devedor principal
(SIMO, 2005, p. 211-212)

O fiador um terceiro interessado, j que pode ser demandado pelo pagamento da dvida.
Assim, na qualidade de terceiro interessado, se sub-roga nos direitos do credor primitivo aps o
pagamento da dvida (CC, arts. 831 e 346, 111).
Sub-rogao a substituio nos direitos do credor primitivo. No s ela se opera no limite dos
valores desembolsados pelo fiador, como tambm se d em relao aos acessrios da dvida (juros,
multa, ou outras garantias). Especificamente no tocante aos juros, o fiador ter direito a seu reem-

6 Excusso. [...] Excusso significa a execuo da obrigao, em que h garantia real, ou seja, em que h entrega da coisa, dada especialmente
para a segurana do crdito. [...] (SILVA, 2007, p. 576)

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

Garantias contratuais

| 99

bolso pela taxa estipulada na obrigao principal (como decorrncia da sub-rogao) e, na ausncia
de estipulao, aos juros legais de mora (CC, art. 833). Os juros de mora seguiro a taxa prevista no
artigo 406 do Cdigo Civil.
Com relao ao devedor, ocorre a sub-rogao, pois a soluo do dbito pelo fiador acarreta
para o patrimnio do devedor um enriquecimento que deve ser removido a fim de se estabelecer o
equilbrio (RUGGIERO, 1958, v. 3, p. 455).
O devedor responder perante o fiador por todos os prejuzos que este ltimo tiver em decorrncia da fiana (CC, art. 832). A regra claramente visa evitar que o devedor principal enriquea sem
causa s expensas do fiador.
J com relao aos demais fiadores, na qualidade de codevedores apenas, a relao que se estabelece de divisibilidade, ainda que a lei haja estabelecido solidariedade entre eles. Assim, o fiador que
paga a dvida toda s pode cobrar dos cofiadores as respectivas quotas-partes (CC, arts. 831 e 283).
Tambm, se um dos cofiadores se tornar insolvente, sua quota ser dividida entre os demais cofiadores quando do reembolso daquele que pagou a dvida junto ao credor (CC, arts. 831 e 283).
Exemplo: se so cinco cofiadores e um deles paga a dvida toda de R$100,00 ao credor, aquele
fiador que pagou a dvida integralmente ao credor subroga-se nos direitos com relao ao devedor
principal e dele poder cobrar a importncia de R$100,00. J com relao aos outros quatro cofiadores, aquele que solveu a dvida poder cobrar R$20,00 de cada um (de cada cofiador apenas a
sua quota-parte). Entretanto, se um deles se tornar insolvente, os demais arcaro com os R$20,00
que representavam a parte do insolvente na garantia.
Frise-se, de qualquer forma, sempre os fiadores que pagaram a dvida, quer seja ao credor, quer
seja a um dos cofiadores, tero direito de cobrar tudo o que pagaram do devedor principal.
Alm dos direitos materiais que a lei outorga ao fiador, garante-lhe tambm a possibilidade
de promover o andamento do processo iniciado pelo credor em face do devedor principal, se o
primeiro demorar a execuo, sem justa causa (CC, art. 834).
Essa demora poder significar um aumento dos nus da fiana, j que, quanto antes a obrigao
for solvida pelo devedor principal, antes o fiador ver seu nus diminudo. A matria de direito processual, mas a lei civil confere ao fiador legitimidade para ser parte no processo promovido por terceiro.

Atividades
1.

Quais so as formas de garantias legalmente previstas para um contrato de locao?

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

100

Garantias contratuais

2.

permitida a cumulao de garantias para um mesmo contrato de locao?

3.

O que se entende por contrato de fiana?

4.

H limite de valores para a cauo realizada em dinheiro? Em caso positivo, qual este limite?

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

Garantias contratuais

| 101

Gabarito
1.

Para garantir o cumprimento das obrigaes assumidas em um contrato de locao, o locador


poder exigir do locatrio umas das seguintes garantias: (i) cauo, (ii) fiana, (iii) seguro de fiana
locatcia, ou (iv) a cesso fiduciria de quotas de fundos de investimentos.

2.

A Lei de Locao probe em seu artigo 37, pargrafo nico, a cumulao de garantias, ou seja, de
mais de um tipo de garantia no mesmo contrato, sob pena de nulidade. Entretanto, possvel
que o contrato de locao seja afianado por mais de uma pessoa, pois estaremos diante de dois
fiadores, mas de apenas uma modalidade de garantia.

3.

Nos termos do artigo 818, do Cdigo Civil, pelo contrato de fiana, uma pessoa garante satisfazer
ao credor uma obrigao assumida pelo devedor, caso este no a cumpra.

4.

H sim um limite legal para a cauo realizada em dinheiro. Nos termos do artigo 38, pargrafo
segundo, da Lei de Locao, a cauo em dinheiro no poder exceder o equivalente a trs meses
de aluguel.

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

102

Garantias contratuais

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

Aspectos gerais
das aes locatcias
Quando uma ao proposta, ela regulada, em regra, pelo Cdigo de Processo Civil Brasileiro
(Lei 5.869/73). Esse diploma traz as regras gerais sobre a tramitao dos processos. Assim, por ali so contados os prazos para a contagem dos recursos, a forma de citao1, regras de competncia2, entre outros.
Entretanto, em virtude da especialidade de determinadas matrias, algumas questes so tratadas
por leis especficas. o que ocorre com a Lei do Inquilinato. Dessa forma, o artigo 58 dessa lei traz determinadas regras especiais que devem ser observadas quando propostas as aes locatcias, seja ela de
despejo, consignatria, revisional ou renovatria.
Desta feita, a Lei 8.245/91 traz a seguinte redao:
Art. 58. Ressalvados os casos previstos no pargrafo nico do art. 1., nas aes de despejo, consignao em pagamento
de aluguel e acessrio de locao, revisionais de aluguel e renovatrias de locao, observar-se- o seguinte:
[...]

Vamos, portanto, tratar uma por uma das regras especiais trazidas nesse dispositivo legal:

A tramitao do processo no perodo de frias


Art. 58. [...]
I - os processos tramitam durante as frias forenses e no se suspendem pela supervenincia delas;
[...]

1 Segundo o artigo 213 do Cdigo de Processo Civil, a citao o ato pelo qual se chama a juzo o ru ou o interessado a fim de se defender.
2 Art. 86 do Cdigo de Processo Civil: As causas cveis sero processadas e decididas, ou simplesmente decididas, pelos rgo jurisdicionais,
nos limites de sua competncia, ressalvadas s partes a faculdade de institurem juzo arbitral. As regras de competncia esto dispostas nos
artigos 86 a 124 do Cdigo de Processo Civil.

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

104

Aspectos gerais das aes locatcias

O perodo de frias forenses no se confunde com o perodo de feriado. Frias forenses so aquelas
coletivas de que gozam os membros dos Tribunais, de acordo com o artigo 66, 1. da Lei Orgnica da
Magistratura (LOM).
Atualmente, a questo das frias forenses restou parcialmente superada com a edio da Emenda
Constitucional 45, que incluiu o inciso XII ao artigo 93 da Constituio Federal (CF). Dessa forma, a redao do artigo 93, XII da CF passou a conter a seguinte redao:
Art. 93. Lei complementar, de iniciativa do Supremo Tribunal Federal, dispor sobre o Estatuto da Magistratura, observados os seguintes princpios:
[...]
XII - a atividade jurisdicional ser ininterrupta, sendo vedado frias coletivas nos juzos e tribunais de segundo grau, funcionando, nos dias em que no houver expediente forense normal, juzes em planto permanente. (Grifo nosso)
[...]

Ainda assim, alguns tribunais, como o caso do tribunal paulista, no tm respeitado com firmeza a determinao da carta magna (Constituio Federal). No ano de 2007, por exemplo, o Tribunal de
Justia de So Paulo determinou por meio de um provimento a suspenso dos prazos processuais no
perodo entre 20 de dezembro at 6 de janeiro de 2008.
Mesmo diante de situaes como essas, a regra diz que apenas nas frias forenses dos Tribunais
Superiores que no tramitaro os casos previstos no caput do artigo 58, da Lei 8.245/91. Assim, determina o Regimento Interno do Superior Tribunal de Justia que o ano judicirio divide-se em dois
perodos, recaindo as frias dos Ministros desses Tribunais, nos perodos de 2 a 31 de janeiro e de 2 a 31
de julho (art. 81 do Regimento) e, no caso do Supremo Tribunal Federal, nos meses de janeiro e julho
(art. 78 do mesmo diploma).
Feita essa importante ressalva, verificamos que as aes locatcias correm, independentemente
das frias forenses, nos casos de 1. e 2. instncia. Tal fundamento se d para garantir maior celeridade
a esses procedimentos. Para exemplificar outras aes que tambm no sofrem paralisao em virtude
das chamadas frias forenses so: desapropriaes e aes de acidente do trabalho.

Foro competente
Traz a seguinte redao o inciso II do artigo 58 da Lei do Inquilinato
Art. 58.
[...]
II - competente para conhecer e julgar tais aes o foro do lugar da situao do imvel, salvo se outro houver sido
eleito no contrato;
[...]

A competncia, segundo Vicente Greco Filho (2006), o poder que tem um rgo jurisdicional de
fazer atuar a jurisdio diante de um caso concreto. As regras gerais de competncia esto estabelecidas

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

Aspectos gerais das aes locatcias

| 105

no Cdigo de Processo Civil (arts. 91 a 111). Entretanto, em razo da especialidade da matria trazida
pela Lei do Inquilinato, o foro competente para as aes locatcias o do local da situao do imvel.
Foro o lugar em que se exerce a funo jurisdicional. sinnimo de comarca. O foro se subdivide em diversos juzos. Na capital do estado de So Paulo, por exemplo, os foros cveis subdividem-se em foros regionais. Entretanto, deve-se frisar que cada estado possui suas regras internas sobre a
competncia.
A Lei do Inquilinato fez por bem em declarar como competente o foro das aes locatcias aquele
do local da situao do imvel. Permite facilitar o acesso do inquilino ao Poder Judicirio. Em regra, ser
mais fcil para ele a demanda no foro em que se encontra o imvel. Por outro lado, tambm a regra ser
til ao proprietrio no momento em que executar o despejo, por exemplo.
Essa regra, todavia, pode sofrer alteraes. Isso porque dispe o artigo 111 do Cdigo de Processo
Civil (CPC) que:
Art. 111. A competncia em razo da matria e da hierarquia inderrogvel por conveno das partes; mas estas podem
modificar a competncia em razo do valor e do territrio, elegendo foro onde sero propostas as aes oriundas de direitos
e obrigaes. (Grifo nosso)
1. O acordo, porm, s produz efeito, quando constar de contrato escrito e aludir expressamente a determinado
negcio jurdico.
[...]

Portanto, se o locador morar na cidade de Joo Pessoa e o inquilino em Porto Alegre, podem as
partes eleger a comarca de So Paulo como foro competente nessas aes. Ressalte-se que essa determinao deve estar prevista no contrato de locao.
Nesse diapaso:
Competncia foro situao do imvel locao carter relativo eleio pelos contratantes
ausncia reconhecimento. Aplicao do art. 58, II, da Lei 8.245/91. A regra geral do Cdigo de Processo
Civil cede espao para a atuao daquela de natureza especial. No tendo os contratantes eleito foro para dirimir eventuais conflitos oriundos do contrato de locao, competente o foro da situao do imvel (2. TAC AI 637.360-00/0,
10. Cmara, rel. Irineu Pedrotti, j. 09.08.2000).

Todavia, pelas regras do CPC, as partes podem eleger o foro de determinada comarca. No podem jamais, determinar os juzos, ou seja, este ou aquele foro regional, razo pela qual nula, por exemplo, se as partes elegem o foro regional de Santo Amaro da cidade de So Paulo para dirimir os conflitos
envolvendo o contrato. Vlida ser somente a clusula que escolher a comarca da capital.
Ademais, relevante lembrar que se o foro eleito pelas partes implicar em dificuldade de acesso
ao Poder Judicirio, o inquilino, na qualidade de parte hipossuficiente, pode pedir sua nulidade. H
julgados, inclusive, que admitem que se decrete sua nulidade ex officio, ou seja, independentemente
de provocao:
Se a eleio de foro importar em deslocamento do inquilino para local de difcil acesso, a clusula pode ser considerada nula, nos termos da Lei do Inquilinato, art. 45, por dificultar a defesa do ru e elidir os objetivos da Lei do Inquilinato. Norma de ordem pblica, a possibilitar decretao de clusula de eleio, a fim de evitar que o locatrio sofra
restrio ao exerccio de seu direito, permanecendo em posio de desvantagem em relao ao locador. Recurso
improvido. (2. TAC/SP, AI 611.297-00/0, 9. Cmara, Rel. Jesus Lofrano, j. 15.12.1999).

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

106

Aspectos gerais das aes locatcias

Valor da causa
Determina o artigo 58, inciso III da Lei de Locao (Lei 8.245/91):
Art. 58.
[...]
III - o valor da causa corresponder a doze meses de aluguel, ou, na hiptese do inciso II do art. 47, a trs salrios
vigentes por ocasio do ajuizamento;
[...]

O valor da causa3 tem por objetivo refletir o contedo econmico da demanda; entretanto, o
CPC alerta que toda causa deve ter um valor atribudo, mesmo que no tenha contedo econmico
imediato (art. 258 do CPC).
Com base no valor da causa, recolhem-se as custas judiciais4 e base de clculo para os honorrios sucumbenciais devidos ao advogado da parte vencedora. Como a questo do valor da causa pode
gerar controvrsia, suscitando a impugnao, o que s causa demora ao processo em razo da criao
do incidente, a Lei de Locao resolveu simplificar a problemtica, determinando um valor fixo correspondente a doze aluguis (art. 58, III).
Trata-se, portanto, de uma norma excepcional que foge da disciplina dada ao valor da causa pelo
Cdigo de Processo Civil (art. 258 e ). Todavia, h jurisprudncia no sentido em que admitem que o
valor utilizado como base para o clculo no aquele previsto no contrato, mas o efetivamente pago:
LOCAO VALOR DA CAUSA DOZE MESES DE ALUGUEL CMPUTO DO DESCONTO CONCEDIDO SOBRE O VALOR
CONTRATADO ADMISSIBILIDADE APLICAO DO ART. 58, INCISO III, DA LEI 8.245/91. A concesso de desconto, por
parte do locador, autoriza adotar o valor efetivamente pago como parmetro, por traduzir a realidade do negcio na
oportunidade da propositura da ao (TJ/SP AI 860.366-00/5, 7. Cmara, Rel. Antonio Rigolin j. 29.06.2004).

Efeito devolutivo dos recursos


Agora vamos tratar um pouco sobre a interposio de recursos nas aes locatcias. Com o
recurso, possvel a reforma da deciso, o que no seria admitido se a parte deixasse de apresentar o
meio idneo de demonstrar seu inconformismo.
No nosso objetivo adentrarmos a fundo na questo recursal brasileira. De qualquer forma, no
5
sistema processual brasileiro, h pluralidade de jurisdio , enquanto no ocorrer deciso em grau inferior e at que seja interposto o recurso, o grau superior no pode decidir ou interferir por falta de competncia.
A interposio de recursos, em regra, tem duas consequncias: a primeira suspender os efeitos
da deciso recorrida at que a instncia superior decida (efeito suspensivo) e a segunda permitir ao
rgo ao qual se recorre (geralmente um Tribunal), que receba a deciso impugnada, modificando-a.
3 Por valor da causa deve entender-se o quantum, em dinheiro, correspondente ao que o autor pede do ru. Trata-se, portanto, de valor
econmico ou, melhora ainda, financeiro. a estimativa em dinheiro. (TORNAGHI, 1978, p. 256)

4 As custas judiciais so as despesas decorrentes da tramitao do processo. Constituem as despesas judiciais consistentes na remunerao
dos servios prestados pelos serventurios da justia e os emolumentos.
5 Pluralidade de jurisdio: significa que quando uma deciso julgada em primeira instncia, um tribunal ainda pode rev-la, caso seja esse
o interesse da parte que sentiu-se lesada.

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

Aspectos gerais das aes locatcias

| 107

A regra geral, portanto, que a apelao dever ser recebida em ambos os efeitos, devolutivo e
suspensivo, salvo as excees legais. A concesso de efeito suspensivo impede que a deciso seja cumprida de imediato, retirando-lhe a efetividade at o momento da sua confirmao pelo rgo superior.
o que acontece nas aes locatcias. Em um despejo por falta de pagamento, por exemplo,
caso o locador vena determinada demanda judicial e o locatrio apele daquela deciso, o locador
poder iniciar a execuo dos valores no pagos j que o recurso de apelao, nesse caso, somente ser
recebido no efeito devolutivo.
Assim, optou a Lei 8.245/91 em permitir a imediata execuo provisria das decises proferidas
em aes locatcias, garantindo mais rpida efetividade ao contedo das decises. Trata-se de opo
que garante maior celeridade ao processo, que naturalmente, lento em razo da grande morosidade
do Poder Judicirio.
Portanto, nos recursos advindos de questes relacionadas nos artigos 58 a 75 da Lei do Inquilinato haver apenas o efeito devolutivo, para que o tribunal superior examine as questes de mrito
daquela deciso. Entretanto, poder desde a pronunciao da sentena, haver o cumprimento daquilo
que foi determinado.

Texto complementar
Da citao e suas modalidades
(GRECO FILHO, 2006, p. 31-35)

A citao o ato de chamamento do ru a juzo, que o vincula ao processo e seus efeitos. ato
solene, de modo que a falta de alguma de suas formalidades legais a torna nula, anulando consequentemente todos os atos que se seguirem.
De regra, chama-se a juzo o ru, ou seja, o sujeito passivo da demanda. Todavia, interessa s
vezes a vinculao ao processo de terceiros, para que possam sofrer seus efeitos, sem que venham
a ocupar exatamente a posio de rus. Da o Cdigo definir: Citao o ato pelo qual se chama a
juzo o ru ou o interessado a fim de se defender (art. 213).
A citao pode ser real ou ficta. A citao real a feita por mandado, pelo oficial de justia, o qual,
dirigindo-lhe residncia do ru, dar-lhe- conhecimento da ao, entregando-lhe a contra-f, que
a cpia da petio inicial. O mandado dever conter os requisitos do artigo 225 do CPC, com todos os
elementos para o pleno conhecimento da ao e preparao da defesa. A citao, em princpio, dever ser pessoal, feita ao prprio ru, seu representante legal, no caso de incapazes ou pessoas jurdicas,
ou ao procurador legalmente habilitado que tenha poderes para receb-la. A citao poder ser feita
na pessoa de mandatrio, administrador, feitor ou gerente se o ru se encontrar ausente e a ao se
originar de atos por eles praticados. Igualmente, a citao do locador que se ausentar do pas poder
ser feita na pessoa do administrador encarregado do recebimento do aluguel (art. 215 e pargrafos).
Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,
mais informaes www.iesde.com.br

108

Aspectos gerais das aes locatcias

[...]
Outra forma de citao real a citao pelo correio. Nos termos do artigo 222 do Cdigo, com
a redao dada pela mesma Lei 8.710/93, a citao pelo correio pode ser feita, em geral, para qualquer comarca do pas, exceto: a) nas aes de estado; b) quando for r pessoa incapaz; c) quando
for r pessoa de direito pblico; d) nos processos de execuo; e) quando o ru residir em local no
atendido pela entrega domiciliar de correspondncia; f) quando o autor a requerer de outra forma.
[...]
Procede-se citao por edital se o ru pessoa incerta ou se incerto, ignorado ou inacessvel
for o lugar em que se encontrar. Para efeito de citao por edital, considera-se inacessvel o pas
que no cumpre carta rogatria e, no caso de execuo fiscal (Lei 6.830), qualquer pas estrangeiro.
Sendo o lugar efetivamente inacessvel, manda a lei que se complemente a notcia de sua citao
por emissoras de rdio (art. 231, 1. e 2.).

Atividades
1.

De acordo com a Lei do Inquilinato, sendo necessrio o ajuizamento de uma ao judicial para se
discutir questes acerca de um contrato de locao, em regra, onde a ao dever ser ajuizada?

2.

As partes podem estipular livremente qual o foro competente para decidir as questes controversas de um contrato de locao?

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

Aspectos gerais das aes locatcias

| 109

3.

De acordo com o artigo 58 da Lei do Inquilinato, qual dever ser o valor da causa atribudo a uma
ao de despejo?

4.

Caso uma das partes interponha recurso de apelao contra a sentena em uma ao de despejo, as partes podero executar a deciso antes do julgamento desse recurso?

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

110

Aspectos gerais das aes locatcias

Gabarito
1.

A Lei do Inquilinato fez por bem em declarar como competente o foro das aes locatcias aquele
do local da situao do imvel. Permite facilitar o acesso do inquilino ao Poder Judicirio. Em
regra, ser mais fcil para ele a demanda no foro em que se encontra o imvel. Por outro lado,
tambm a regra ser til ao proprietrio no momento em que executar o despejo, por exemplo.

2.

Sim, nos termos do artigo 111, do Cdigo de Processo Civil, as partes podem estipular qual
ser o foro competente para decidir as questes provenientes do contrato de locao, desde
que expressamente determinado no contrato celebrado. Contudo, as partes somente podero
escolher a comarca em que a ao dever ser ajuizada, ainda que haja diviso interna dessa
comarca.

3.

Nos termos do artigo 58, III, da Lei de Locao, o valor da causa corresponder a 12 meses
de aluguel, ou, na hiptese do inciso II do artigo 47, a trs salrios vigentes por ocasio do
ajuizamento.

4.

Optou a Lei 8.245/91 em permitir a imediata execuo provisria das decises proferidas em
aes locatcias, garantindo mais rpida efetividade ao contedo das decises. Isso porque nas
aes de despejo, o recurso interposto ser recebido apenas no efeito devolutivo, e no no efeito
suspensivo.

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

Aes locatcias de despejo


e consignao de aluguel
A ao de despejo a ao apropriada para que o locador retome a posse do imvel, quer seja a
denncia motivada ou imotivada (art. 5. da Lei do Inquilinato Lei 8.245/91). Nos casos em que a Lei
do Inquilinato no deve ser aplicada, como nos casos de locao de apart-hotis, a ao correta para
retomar a posse do imvel a ao de reintegrao de posse.
Ser ru na ao de despejo o locatrio e no o fiador. Entretanto, no despejo por falta de pagamento cumulado com o pedido de cobrana, o fiador tambm poder figurar como ru.
O sublocatrio regular, ou seja, aquele que est ocupando o imvel com autorizao do locador,
dever ser cientificado quanto ao despejo, independentemente do fundamento da ao (Lei do Inquilinato, art. 59, 2.). A ao, entretanto, movida contra o locatrio, e no o sublocatrio, pois inexiste
relao locatcia entre o locador e o ltimo. Dever apenas dar cincia ao sublocatrio quanto aos
termos da ao de despejo.

Impossibilidade de reconveno e indenizao por benfeitorias


O objetivo do despejo desfazer o vnculo contratual e atinge no s o locatrio, mas qualquer
ocupante do imvel. Assim, o sublocatrio tambm deve desocupar o imvel caso o pedido seja deferido. Na realidade, a sentena que determinar o despejo significar na resoluo (em caso de culpa) ou
resilio (no caso de denncia vazia) do contrato de locao.
Na ao de despejo no cabe a propositura de reconveno1. Quando o locatrio pretender indenizao ou reteno das benfeitorias, dever utilizar-se dos Embargos de Reteno disciplinados pelo
artigo 745, IV do Cdigo de Processo Civil.
1 A reconveno uma nova ao, promovida pelo prprio demandado, contra o demandante. O pedido da reconveno deve ter conexo
com o pedido demandante. A reconveno no se confunde com a contestao, pois vai alm dessa, incluindo uma pretenso que no se
limita a negar o pedido do demandante, mas em invocar um novo pedido contra este. Por exemplo, A pretende receber uma importncia em
dinheiro de B; este no se limita a contestar o pedido de A, mas vai alm, pedindo, em sua reconveno, que A lhe pague tal importncia, pois
ele o credor e no A.

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

112

Aes locatcias de despejo e consignao de aluguel

Concesso de liminar com fixao de cauo


Em determinadas situaes, a lei admite que o juiz conceda liminarmente o despejo. Em regra,
o despejo s pode ocorrer aps a pronunciao da sentena, pelo fato de essa deciso no ter efeito
suspensivo.
A lei, entretanto, admite a concesso de medida liminar na ao de despejo, ainda que a parte
contrria no seja ouvida. Para tanto, haver a necessidade de se prestar cauo de trs aluguis em
dinheiro com o intuito de se acautelar direito (como uma forma de cauo). Esse valor, portanto, significa uma indenizao ao locatrio, ora ru na ao de despejo, caso seja despejado de seu imvel
de forma ilegal.
Caso a medida liminar seja deferida, cientificado da deciso, quer seja por meio de carta com aviso de recepo, quer seja por meio de Oficial de Justia, dever a desocupao ser efetuada em 15 dias
(Lei 8.245/91, art. 59, 1.). As hipteses para a concesso de liminar so:
Art. 59.
1. [...]
I - O descumprimento do mtuo acordo (art. 9., inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas
testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mnimo de seis meses para desocupao, contado da assinatura do
instrumento;

A lei exige um acordo qualificado para a concesso de liminar. Se faltarem essas qualidades, o
despejo s poder ser decretado na sentena.
II - O disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da resciso do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audincia prvia.

Note-se que o nus de provar a extino ser do locador ao mover a ao de despejo. Sem prova,
haver a necessidade de audincia prvia para sua demonstrao.
III - O trmino do prazo da locao para temporada, tendo sido proposta ao de despejo em at 30 dias aps o
vencimento do contrato.

Se decorridos mais de 30 dias sem oposio do locador, a locao prorroga-se por prazo indeterminado (Lei do Inquilinato, art. 50), s podendo ocorrer denncia vazia aps 30 meses da locao.
IV - A morte do locatrio sem deixar sucessor legtimos na locao, de acordo com o referido no inciso I do art. 11,
permanecendo no imvel pessoas no autorizadas por lei;
V - A permanncia do sublocatrio no imvel, extinta a locao, celebrada com o locatrio.

A sublocao contrato acessrio que se extingue com o fim do principal, ainda que fosse admitida expressamente pelo contrato. Entretanto, nada impede que o sublocatrio celebre novo contrato
de locao com o locador, figurando agora como locatrio.
Questo controvertida saber se o rol contido no artigo 59 seria taxativo, ou seja, no admitiria
outras hipteses de liminar de despejo, ou se o rol seria exemplificativo, ou seja, admitindo a concesso
de liminar fora dessas situaes.
Parte da doutrina vem se firmando no sentido de que o rol seria taxativo, pois a concesso de
liminar acelera o despejo, o que pode ser muito prejudicial ao locatrio. Notamos que as hipteses
legais contidas no artigo 59 ocorrem quando h mais que uma mera verossimilhana, h praticamente
uma certeza de que o inquilino deva ser despejado.
Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,
mais informaes www.iesde.com.br

Aes locatcias de despejo e consignao de aluguel

| 113

A questo no pacfica. A jurisprudncia j admitiu que nas ao de despejo caberia o pedido de


liminar trazido no artigo 273 do Cdigo de Processo Civil, o que tornaria o rol do artigo 59 exemplificativo.
No h consenso tanto na jurisprudncia quanto na doutrina se o rol trazido pelo artigo 59 seria ou
no taxativo. Inclinamo-nos a acreditar ser o rol exemplificativo, apesar de decises em sentido contrrio.

Prova da propriedade
Determinadas situaes exigem que seja apresentada alguma prova de propriedade. So situaes todas elas relacionadas a obras no imvel. No primeiro caso, so obras determinadas pelo Poder
Pblico e, nos dois ltimos, so obras aprovadas pelo Poder Pblico que resultem em aumento de 20%
ou 50% da rea construda, dependendo do caso (Lei do Inquilinato, art. 9 ., IV, arts. 47, IV, e 53, II).
Trata-se de uma exigncia incoerente. E se o usufruturio pretende realizar tais obras, estaria ele impedido, j que ele no efetivamente o proprietrio do imvel? A resposta negativa e, nesse caso, a juntada (ou seja, apresentao do documento no processo) da certido de propriedade parece desnecessria.

Concesso legal de prazo de seis meses para desocupao


Em determinadas situaes, admite a lei que seja concedido ao inquilino um prazo de seis meses
para a desocupao do imvel. So as hipteses em que o ru, citado da ao de despejo, no contesta
o pedido e aceita desocupar o imvel (Lei do Inquilinato, art. 61).
A lei concede ao inquilino esse benefcio nas aes de despejo que tenham o seguinte fundamento:
::: Denncia vazia do contrato de locao residencial ajustado por escrito e por prazo igual ou
superior a 30 meses em que ocorreu a prorrogao por prazo indeterminado, pois o locatrio
continuou na posse do imvel alugado por mais de 30 dias sem oposio do locador (Lei
8.245/91, art. 46, 2.).
::: Denncia cheia para uso prprio, do cnjuge ou companheiro do locador, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que no disponha, assim como seu cnjuge ou companheiro, de imvel residencial prprio (Lei 8.245/91, art. 47, III).
::: Se for pedido para demolio e edificao licenciada ou para a realizao de obras aprovadas
pelo Poder Pblico, que aumentem a rea construda, em, no mnimo, 20% ou, se o imvel for
destinado explorao de hotel ou penso, em 50% (Lei do Inquilinato, art. 47, IV).
O incio do prazo calculado quando o ru da ao de despejo citado. Com o silncio e concordncia do ru, este ser condenado nas verbas de sucumbncia2 e honorrios de 20%, sob uma
condio suspensiva: sair no prazo fixado (Lei do Inquilinato, art. 61). Se no sair no prazo fixado, pode
o locador executar as verbas de sucumbncia e efetivar imediato despejo. Essa situao demonstra a
m-f do locatrio, j que declara sua concordncia em desocupar o imvel e depois no o faz.
2 A sucumbncia o princpio pelo qual a parte perdedora no processo obrigada a arcar com os honorrios do advogado da parte vencedora. (ACQUAVIVA, 1995, p. 1336).
Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,
mais informaes www.iesde.com.br

114

Aes locatcias de despejo e consignao de aluguel

Vale ressaltar, que no havendo oposio do locatrio em sair do imvel, o locador no poder
pleitear prazo menor para que o locatrio deixe o imvel, j que se trata de direito concedido ao
locatrio.

Purgao da mora
A purgao da mora um prazo concedido para que o devedor cumpra uma obrigao que
inadimpliu. No caso da ao de despejo, poder ser concedido um prazo ao locatrio para que purgue
a mora quando o fundamento seja a falta de pagamento do aluguel e seus acessrios.
Esse pedido de purgao de mora dever ser pleiteado pelo locatrio nos termos do artigo 62 da
Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). O juiz, atendendo s circunstncias do caso, poder ou no conceder
o benefcio para o locatrio purgar a mora. Caso seja concedido esse benefcio e o locatrio efetue o
pagamento do aluguel e seus acessrios, o pedido de resciso contratual no poder ser deferido.
Em se tratando de contrato de locao, a purgao se dar por meio de pagamento dos aluguis,
multas, penalidades contratuais e juros de mora, bem como das custas e dos honorrios advocatcios
fixados em 10%, se do contrato no constar valor diverso.
Deferida a purgao pelo juiz, tem o inquilino 15 dias para efetuar o depsito. O prazo se inicia
no momento em que a deciso publicada e no proferida. Depois de realizado o depsito para a purgao, se o locador alegar insuficincia, ter o locatrio dez dias para o complemento. A ausncia de
complemento justo motivo para o despejo.
importante frisar que no apenas o inquilino que poder purgar a mora. Qualquer pessoa,
interessada ou no, poder faz-lo, seguindo as regras gerais do pagamento.
Por fim, cabe salientar que no se admitir a emenda da mora se o locatrio j houver utilizado
esse benefcio por duas vezes nos 24 meses imediatamente anteriores propositura da ao (art. 62,
pargrafo nico, da Lei 8.245/91).

Prazos para a efetiva desocupao


Quando julgada procedente a ao de despejo, prev a lei um prazo para a desocupao do imvel, contando-se tais prazos a partir da publicao da sentena. Em regra, o prazo ser de 30 dias (Lei do
Inquilinato, art. 63), mas h prazos excepcionais. Vejamos:
::: prazo de 15 dias se entre a citao e a sentena de primeira instncia houver decorrido mais
de quatro meses;
::: prazo de 15 dias, nos casos de prtica de infrao legal ou contratual (Lei 8.245/91, art. 9., II) ou
falta de pagamento do aluguel e demais encargos (Lei 8.245/91, art. 9., III), e de locao residencial com contrato escrito por prazo superior a 30 meses em que ocorreu a prorrogao por
prazo indeterminado e o inquilino foi notificado para desocupar (Lei 8.245/91, art. 46, 2.);
Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,
mais informaes www.iesde.com.br

Aes locatcias de despejo e consignao de aluguel

| 115

::: prazo mnimo de seis meses e mximo de um ano, tratando-se de estabelecimento de ensino
autorizado e fiscalizado pelo Poder Pblico, o juiz dispor de modo que a desocupao coincida com o perodo de frias escolares, ou seja, geralmente nos meses de janeiro ou julho (Lei
do Inquilinato, art. 63, 2.);
::: prazo de um ano, tratando-se de hospitais, reparties pblicas, unidades sanitrias oficiais,
asilos, estabelecimentos de sade e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Pblico,
bem como por entidades religiosas devidamente registradas (Lei do Inquilinato, art. 63, 3..)
quando o despejo for decretado para a realizao de reparaes urgentes determinadas
pelo Poder Pblico (Lei do Inquilinato, art. 63, 3..) ou quando o proprietrio pea o imvel
para demolio, edificao licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mnimo
de 50% da rea til. Curiosa a parte da disposio em comento. Se as obras determinadas
pelo Poder Pblico so urgentes, como pode o locatrio permanecer no imvel por mais
um ano? Dever o juiz realmente atentar para tal fato quando da concesso do prazo. Se o
imvel ameaar ruir, pode o magistrado decretar o despejo imediato. Trata-se de questo de
bom senso;
::: prazo de seis meses nas hipteses previstas no item anterior, se entre a citao e a sentena de
primeira instncia houver decorrido mais de um ano (Lei do Inquilinato, art. 63, 3.).

Fixao de cauo quando da decretao do despejo


Tendo em vista que a sentena da ao de despejo pode ser objeto de recurso e possui apenas
o efeito devolutivo, o legislador entendeu por bem que seja depositada uma cauo pelo locador. Isso
porque se houver erro de primeira instncia, esse valor serve como indenizao ao locatrio caso seja
reformada em segunda instncia a sentena de primeiro grau.
Deve-se salientar que, reformada a deciso, no tem o inquilino direito de retornar para o imvel.
Mesmo porque, nessa altura, o imvel pode estar locado para outro inquilino. Assim, surge apenas a
pretenso indenizatria.
O mesmo ocorre se a liminar concedida nas situaes excepcionais for cassada (Lei do Inquilinato,
art. 59).
O valor da cauo no pode ser inferior ao valor de 6 meses de aluguel, nem superior ao valor de
12 meses (Lei 8.245/91, art. 64). Entretanto, se j houver cauo fixada quando de concesso de liminar,
cujo valor ser sempre de trs aluguis, no poder o juiz fix-la novamente, nem ampliar seu valor (Lei
8.245/91, art. 59).
Todavia, h algumas excees em que a lei dispensa que a sentena fixe cauo:
::: Se j tiver sido fixada quando da concesso da liminar (Lei do Inquilinato, art. 59, 1.), dispensa-se nova fixao, e valer o valor anteriormente determinado.
::: Em caso de mtuo acordo, de infrao legal ou contratual ou de reparaes urgentes exigidas
pelo Poder Pblico (Lei do Inquilinato, art. 9 ., incisos, I, II e IV).

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

116

Aes locatcias de despejo e consignao de aluguel

Ao de consignao de aluguel
A ao de consignao de aluguel prevista no Cdigo de Processo Civil. Tem como objetivo
extinguir uma obrigao por meio do depsito judicial da coisa objeto da obrigao.
Na lei geral (Cdigo de Processo Civil), o devedor pode consignar o valor devido quando o credor
se recusar a receber o pagamento; se o credor for incapaz de receber, for declarado ausente, entre outros (art. 335 do Cdigo Civil).
Na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), a ao de consignao de aluguel diz respeito ao pagamento
do valor do aluguel. Na relao locatcia, v-se com frequncia o debate quanto ao reajuste do aluguel
e seu novo valor, ou mesmo situaes em que o locador se recusa a receber o aluguel, entre outros. Para
que o locatrio possa extinguir a obrigao e no ser considerado inadimplente, dever utilizar-se da
ao de consignao de aluguis.
Possui legitimidade para consignar o aluguel no s o inquilino, mas qualquer interessado ou no.
Entretanto, devemos observar que a consignao dos aluguis pode se dar no s por meio ju
dicial. O Cdigo de Processo Civil (Lei Geral) admite duas espcies de consignao: judicial ou extrajudicial.
Vamos tratar primeiro da consignao extrajudicial. Prev o Cdigo de Processo Civil (CPC) que
em se tratando de obrigao em dinheiro, o que obrigatoriamente se verifica no contrato de locao,
poder o devedor ou terceiro optar pelo depsito da quantia devida, em estabelecimento bancrio,
oficial, onde houver, situado no lugar do pagamento, em conta com correo monetria.
Realizado o depsito em banco oficial, ter o locador o prazo de dez dias para manifestao de
recusa. Se silenciar, ser considerado aceito o depsito e o inquilino liberado da obrigao. Assim, a
quantia depositada fica disposio do locador para levantamento pelo locador e a consignao ter
produzido seu efeito liberatrio.
Por outro lado, havendo recusa pelo locador, o inquilino ter um prazo de 30 dias para proposio
da ao (judicial) de consignao, instruindo a inicial com a prova do depsito e da recusa.
Iniciada a ao de consignao de aluguel, as regras gerais do CPC devero ser aplicadas, desde
que respeitadas as especificidades da Lei do Inquilinato (art. 67).
Assim, de acordo com a Lei de Locao, determinada a citao do ru (locador), o autor (inquilino)
ser intimado a, no prazo de 24 horas, efetuar o depsito judicial da importncia indicada na petio inicial, sob pena de ser extinto o processo. Verifica-se que, nesse caso, a lei especial traz prazo diverso da lei
geral (24 horas segundo a Lei do Inquilinato X cinco dias nos termos do CPC).
Todos os aluguis e encargos que se vencerem durante a tramitao do feito e at ser prolatada a
sentena de primeira instncia podem ser depositados em juzo, devendo o inquilino promover os depsitos nos respectivos vencimentos (e no at cinco dias aps o vencimento), conforme artigo 892 do CPC.
Caso o locador deixe de contestar a ao, ou ainda, aceite os valores consignados, a ao ser
julgada procedente e os aluguis devidamente quitados, devendo ainda o locador arcar com as custas
processuais e honorrios advocatcios.
Caso o locador conteste, poder alegar a insuficincia de valores, ou ainda, no ter havido recusa
ou mora em receber a quantia devida; ter sido justa a recusa; no ter sido efetuado o depsito no
prazo ou no lugar do pagamento (Lei 8.245/91, art. 67, V).
Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,
mais informaes www.iesde.com.br

Aes locatcias de despejo e consignao de aluguel

| 117

Nos termos do artigo 67, VI da Lei do Inquilinato, caber ainda reconveno na ao de consignao de aluguel para que o locador pea o despejo e a cobrana dos valores objeto da consignatria ou
da diferena do depsito inicial, na hiptese de ter sido alegado no ser o mesmo integral.
Por fim, o autor (locatrio) ainda poder complementar o depsito inicial, no prazo de cinco dias,
com acrscimo de dez por cento sobre o valor da diferena. Dessa forma, o juiz declarar quitadas as
obrigaes, impondo, entretanto, ao autor-reconvindo (ou seja, autor na ao principal e ru na reconveno) a responsabilidade pelas custas e honorrios advocatcios.

Texto complementar
Pagamento por consignao
(DINIZ, 2002, p. 245-247)

Requisitos subjetivos e objetivos


Para que a consignao tenha fora de pagamento, ser mister concorram, em relao s pessoas, ao objeto, modo e tempo, todos os requisitos sem os quais no vlido o pagamento (art.
336, CC). Infere-se da que ser imprescindvel que o depsito judicial apresente as condies subjetivas e objetivas necessrias sua validez, competindo ao magistrado verificar a ocorrncia de todos
esses requisitos.
Para que se configurem os requisitos subjetivos, ser preciso que:
1.) A consignatria seja dirigida contra o credor capaz de exigir ou contra seu representante
legal ou mandatrio (CC, art. 308); uma vez que tem finalidade liberatria do dbito e declaratria do crdito, dever dirigir-se contra quem tiver obrigao de receber e poder para
exonerar o devedor.
2.) O pagamento por consignao seja feito por pessoa capaz de pagar, isto , pelo prprio
devedor, pelo seu representante legal ou mandatrio, ou por terceiro, interessado ou no,
nos casos em que puder validamente faz-Io (arts. 304 a 307, CC; RT, 158:738, 187:756). O
proponente de consignao no precisa comparecer pessoalmente para oferecer o pagamento ou fazer o depsito. Qualquer pessoa pode faz-lo em seu nome, porque o essencial a exibio do dinheiro ou da coisa (RT, 378:275).
Quanto aos requisitos objetivos, ser necessrio que:
1.) Exista um dbito lquido e certo (RT, 421:144, 480:217, 396:232, 432:112, 390:267, 394:220;
ADeGAS, n. 86.225, 1983), proveniente da relao negocial que se pretende extinguir (RT,
443:221). Deveras, se no estiver apurado o quantum, descaber o depsito judicial. Entretanto, tem-se entendido que, se posteriormente o devedor perceber erro de clculo, nada
Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,
mais informaes www.iesde.com.br

118

Aes locatcias de despejo e consignao de aluguel

obsta que o retifique com ofertas supletivas; ou, se houver dvida sobre o exato montante
do dbito, poder-se-, sem que o credor rejeite, fazer oferta maior e reclamar pela restituio do que exceder.
2.) Compreenda a totalidade da prestao devida (art. 314, CC), conforme a obrigao (arts.
233, 244 e 313, CC), incluindo os frutos naturais ou os juros vencidos, quando estipulados
ou legalmente devidos (RT, 186:824, 478:195, 434:246, 449:259). Se na contestao o ru
alegar que o depsito no integral, lcito ao autor complet-lo, dentro de dez dias, salvo se corresponder a prestao cujo inadimplemento acarrete a resciso do contrato (art.
899, CPC).
3.) Tenha-se expirado o termo convencionado em favor do credor, isto , o devedor poder
consignar assim que a dvida estiver vencida, e em qualquer tempo, se o prazo se estipulou a seu favor (art. 133, CC), ou assim que se verificar a condio a que o dbito estava
subordinado (art. 332, CC). Claro est que no poder consignar com fora de pagamento
o devedor em mora.
4.) Em relao ao modo, se observem todas as clusulas estipuladas na relao obrigacional.

Atividades
1.

Qual a finalidade da ao de despejo?

2.

Cabe a propositura de reconveno em uma ao de despejo? Em caso negativo, qual o meio


processual adequado para que o locatrio possa pleitear algo em face do locador?

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

Aes locatcias de despejo e consignao de aluguel

| 119

3.

Concedida a liminar em uma ao de despejo, qual o prazo para que o locatrio desocupe o
imvel locado?

4.

O que a purgao da mora em um contrato de locao?

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

120

Aes locatcias de despejo e consignao de aluguel

Gabarito
1.

A ao de despejo a ao apropriada para que o locador retome a posse do imvel que locou,
seja a denncia motivada ou imotivada (art. 5. da Lei do Inquilinato).

2.

Na ao de despejo no cabe a propositura de reconveno. Quando o locatrio pretender indenizao ou reteno das benfeitorias, dever utilizar-se dos embargos de reteno disciplinados
pelo artigo 745 do Cdigo de Processo Civil.

3.

Caso a medida liminar seja deferida, cientificado da deciso, quer seja por meio de carta com
aviso de recepo, quer seja por meio de Oficial de Justia, dever a desocupao ser efetuada em
15 dias (art. 59, 1., Lei 8.245/91).

4.

A purgao da mora um prazo concedido para que o devedor cumpra uma obrigao que
inadimpliu. No caso da ao de despejo, poder ser concedido um prazo ao locatrio para que
purgue a mora quando o fundamento seja a falta de pagamento do aluguel e seus acessrios.

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

Ao revisional de aluguel
Ao revisional de aluguel artigos 68 a 70 da Lei 8.245/91
A ao revisional de aluguel tem por objetivo a discusso do valor do aluguel contratualmente
estabelecido. Por meio dos argumentos trazidos tanto pelo locador quanto pelo locatrio, caber ao juiz
verificar se o valor previsto no contrato corresponde ou no realidade do mercado locatcio.
Assim, o valor do aluguel poder ser reduzido ou majorado, de acordo com as provas a serem
produzidas nos autos.
Devemos nos atentar que em regra, pelo princpio do pacta sunt servanda, as partes no podem
modificar as condies previamente estabelecidas. Entretanto, em situaes especiais, as clusulas
podem ser revistas, principalmente pelos princpios trazidos pelo novo Cdigo Civil (CC), tais como
funo social do contrato e a boa-f.
O princpio da funo social dos contratos trazido pelo Cdigo Civil, artigo 421:
Art. 421. A liberdade de contratar ser exercida em razo e nos limites da funo social do contrato.

Nesse sentido, Nelson Nery Jnior e Rosa Maria de Andrade Nery nos ensinam:
Haver desatendimento da funo social quando: a) a prestao de uma das partes for exagerada ou desproporcio
nal, extrapolando a lea normal do contrato; b) quando houver vantagem exagerada para uma das partes; c) quando
quebrar-se a base objetiva ou subjetiva do contrato etc. A boa-f objetiva, clusula geral prevista no art. 422 do Cdigo
Civil, decorre da funo social do contrato, de modo que tudo o que se disser sobre a boa-f objetiva poder ser con
siderado como integrante, tambm da clusula geral da funo social do contrato. (NERY JNIOR; NERY, 2006, p. 412)

Na mesma esteira da funo social do contrato, a boa-f, clusula geral prevista no artigo 422 do
CC assim estatui:
Art. 422. Os contratantes so obrigados a guardar, assim na concluso do contrato, como em sua execuo, os prin
cpios de probidade e boa-f.

Novamente citando Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery:


A boa-f objetiva impe ao contratante um padro de conduta, de modo que deve agir como um ser humano reto,
vale dizer, com probidade, honestidade e lealdade. [...] Como consequncia da incidncia e da aplicao da boa-f
Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,
mais informaes www.iesde.com.br

122

Ao revisional de aluguel

bjetiva, bem como de seus consectrios lgicos e cronolgicos, havendo quebra de confiana, possvel parte
o
prejudicada exercer o direito de reviso do contrato, a fim de que os objetivos esperados pelos contratantes possam
ser alcanados. A reviso do contrato pode ocorrer no apenas por situaes aferveis objetivamente (quebra da base objetiva do negcio). [...] (NERY JNIOR; NERY, 2006, p. 412)

Observa-se, portanto, que o princpio da funo social do contrato, bem como a boa-f objetiva,
trouxe uma relativizao dos efeitos do contrato. Houve um abrandamento do princpio do pacta sunt
servanda. Dependendo das circunstncias reais do caso concreto, o contrato, pode ser revisto. Essa
reviso pode ser realizada diretamente pelas partes (aditamento contratual, ou seja, a criao de novas
clusulas redigidas em documento apartado) ou por meio do Poder Judicirio (ao revisional).
Por seu turno, o CC trata sobre reviso dos contratos quando houver desproporo entre o valor
da prestao devida e o momento da sua execuo. Vejamos:
Art. 317. Quando, por motivos imprevisveis, sobrevier desproporo manifesta entre o valor da prestao devida e o
do momento de sua execuo, poder o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possvel, o
valor real da prestao.

Entretanto, os contratos podem ser revistos no apenas em virtude da teoria da impreviso.


Vimos que a funo social do contrato e a boa-f objetiva j trazem guarida para a reforma das clusulas
contratuais, quando a prestao de uma das partes for exagerada ou desproporcional.
Na locao imobiliria, para que locador ou locatrio discuta judicialmente a reviso contratual,
garantindo o real valor do aluguel, devem utilizar-se da ao revisional de aluguis, prevista nos artigos
68 a 70 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91).
O principal requisito para a propositura dessa ao, nos termos do artigo 19 da Lei do Inquilinato
que seja observado pelas partes um prazo de trs anos de vigncia do contrato ou do ltimo acordo
celebrado pelas partes. norma que limita o direito reviso para que sejam evitados abusos e excessos
de pedidos de reviso.
Art. 19. No havendo acordo, o locador ou locatrio, aps trs anos de vigncia do contrato ou do acordo anteriormente
realizado, podero pedir reviso judicial do aluguel, a fim de ajust-lo ao preo de mercado.

Como nos relembra Jos Fernando Simo (2007, p. 150), interessante notar que os reajustes
anuais do valor locatcio de acordo com os ndices previstos em contrato no impedem a propositura
da ao revisional. Isso porque o fenmeno inflacionrio, por si, permite a reviso, mas outros fatores
podero gerar descompasso entre o valor contratualmente fixado e o de mercado.
Vale ressaltar que no poder ser proposta a ao revisional de aluguel na pendncia de prazo
para a desocupao do imvel decorrente de acordo estipulado entre as partes; em caso de denncia
vazia do contrato de locao residencial ou comercial prorrogado por prazo indeterminado (arts. 68, 1.
da Lei de Locao).
Nesses termos, na petio inicial, caber ao autor indicar o valor do aluguel pretendido. A ao
revisional seguir o rito ordinrio. Logo aps a citao do ru, o juiz designar audincia de conciliao,
na qual o ru oferecer defesa.
Se houver o pedido pelo autor e com base nos elementos trazidos na petio inicial, o juiz fixar
aluguel provisrio, no excedente a 80% do pedido, que ser devido desde a citao.
Frise-se que antes da data aprazada para a audincia de conciliao, o ru pode pedir a reviso do
aluguel provisrio fixado, fornecendo seus argumentos contrrios (art. 68, III da Lei do Inquilinato).

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

Ao revisional de aluguel

| 123

Na audincia, aps tentar a conciliao, caber ao ru contestar a demanda e a defesa dever


conter o valor locatcio que entender adequado para a locao em questo. A esse propsito, vale a
lio de Nascimento Franco:
[...] Outro requisito da contestao a apresentao de contraproposta, se houver discordncia quanto ao aluguel
proposto pelo autor, na inicial. A contraproposta poder ser omitida se o contestante tiver motivos para impugnar o
prprio direito reviso, arguindo preliminares ou impugnando os fatos em que o autor tiver fundado sua pretenso,
em obedincia ao art. 302 do Cdigo de Processo Civil. [...] relativa a presuno de veracidade dos fatos relatados pelo
autor, na inicial, do que resulta que mesmo quando inexistir nenhuma contestao, caber ao juiz decidir de acordo
com seu livre convencimento e, para form-lo, ter de valer da percia estimatria do aluguel, sempre que indispensvel
na ao revisional. (FRANCO, 1992, p. 65-66)

Por fim, na ausncia de acordo entre as partes, ser necessria a realizao de percia tcnica.
No h dvidas que somente profissionais habilitados podero realizar esse trabalho pericial. Assim,
corretores de imveis podero apenas dar opinies, sem qualquer poder cientfico sobre os valores. O
juiz, portanto, dever nomear peritos engenheiros ou arquitetos para que faam uma anlise cientfica
e verifiquem com maior exatido os reais valores da locao.
A percia dever levar em conta fatores como a localizao, a idade do imvel, os servios pblicos
do bairro, as facilidades de transporte, a segurana, entre outros elementos para que se possa atingir o
real valor locatcio.

Texto complementar
A funo social dos contratos no Cdigo de Defesa
do Consumidor (CDC) e no Cdigo Civil (CC) de 2002
(CUNHA, 2007, p. 81-84)

De todo modo, no obstante a importncia do princpio, deve se reconhecer que a funo


social do contrato somente teve positivao explcita, expressa no ordenamento jurdico brasileiro
a partir do Cdigo Civil de 2002, quando, em seu artigo 421, institui verdadeira clusula geral: A
liberdade de contratar ser exercida em razo e nos limites da funo social do contrato.
A funo social, assim, aparece como um elemento de limitao, de amenizao da liberdade
contratual, conforme afirma a clusula geral acima, e, a toda evidncia, da autonomia da vontade.
Para o atendimento da funo social os contratantes tero que, como dito, atender ao seu
duplo contedo: devero cuidar para no atentarem contra interesses sociais eventualmente relacionados e para no mal ferirem a equivalncia material das prestaes contratuais.
Essa insero explcita somente a partir do Cdigo Civil de 2002 no significa, porm, que a
funo social do contrato j no existisse anteriormente no ordenamento jurdico brasileiro.

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

124

Ao revisional de aluguel

Em primeiro lugar, no se pode negar que o princpio social de que se cuida certamente possui
assento na Constituio Federal de 1988, ainda que tal ocorra de forma implcita, no captulo sobre
a ordem socioeconmica.
Para tal constatao, deve-se ter em mente que no haveria qualquer sentido em a Constituio
Federal atribuir funo social propriedade e no faz-lo em relao ao meio de aquisio da propriedade, ao meio de circulao das riquezas. Ademais, deve-se notar que se constitui o propsito mximo de toda a atividade econmica a ser desenvolvida no Brasil assegurar a todos existncia digna,
conforme os ditames da justia social. Em palavras smiles, a justia social o pano de fundo sobre
o qual deve se desenrolar a atividade econmica brasileira, segundo as disposies constitucionais.
Nessa perspectiva, sendo o contrato um dos principais captulos de toda a ordem socioeconmica,
dever tambm obedecer aos ditames da justia social, em prol de uma existncia digna de todos.
Por outro lado, pelos mesmos motivos, identifica-se a funo social dos contratos no Cdigo
de Defesa do Consumidor, justamente por se tratar este de norma profundamente conectada ordem econmica constitucional, levando-se em conta ainda que o inciso III do seu artigo 4. conduz,
mesmo que implicitamente, a dito princpio.
Eis ento a conformao do princpio da funo social dos contratos no direito positivo civil
brasileiro.

A funo social dos contratos como um captulo da funcionalizao dos direitos privados
Na verdade, h de se atentar ainda que a atribuio de funo social ao contrato insere-se em
um movimento mais amplo de funcionalizao dos direitos subjetivos em geral e de socializao
do direito, a qual colocada por Franz Wieacker como uma das trs caractersticas essenciais da
evoluo do direito privado moderno. A propsito, coloca Judith Martins-Costa:
Assim como ocorre com a funo social da propriedade, a atribuio de uma funo social ao contrato insere-se
no movimento da funcionalizao dos direitos subjetivos: atualmente admite-se que os poderes do titular de um
direito subjetivo esto condicionados pela respectiva funo. Portanto, o direito subjetivo de contratar e a forma
de seu exerccio tambm so afetados pela funcionalizao, que indica a atribuio de um poder tendo em vista
certa finalidade ou a atribuio de um poder que se desdobra como dever, posto concedido para a satisfao de
interesses no meramente prprios ou individuais, podendo atingir tambm a esfera dos interesses alheios.

Em suma, tendo em vista o duplo contedo da funo social do contrato, a sua positivao
implcita na Constituio Federal e no CDC e sua positivao expressa no Cdigo Civil de 2002 como
clusula geral, na qual o princpio da funo social aparece como um elemento de limitao da
vontade, e ainda a sua insero num movimento mais geral de funcionalizao dos direitos subjetivos, tem-se que a funo social do contrato no pode ser vista como uma caracterstica aposta,
suplementar, mas sim como um prprio elemento da definio dos contratos, dizendo respeito aos
prprios limites internos do ajuste.
O contrato, em sntese, no mais apenas um veculo para a autonomia da vontade. Assim
que, segundo Teresa Negreiros, vigora hoje um modelo normativo em que a obrigatoriedade
de cumprimento do contrato assenta-se no na vontade, mas na prpria lei, submetendo-se a
vontade satisfao de finalidades que no se reduzem exclusivamente ao interesse particular de
quem a emite, mas igualmente satisfao da funo social do contrato.

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

Ao revisional de aluguel

Atividades
1.

Qual a finalidade da ao revisional de aluguel?

2.

A ao revisional de aluguel ofende o princpio do pacta sunt servanda?

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

| 125

126

Ao revisional de aluguel

3.

Caber s partes decidirem quando o momento mais apropriado para o ajuizamento da ao


revisional de aluguel, ou devero respeitar um prazo mnimo para tanto?

4.

H algum impedimento para o ajuizamento da ao revisional de aluguel?

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

Ao revisional de aluguel

| 127

Gabarito
1.

A ao revisional de aluguel tem como objetivo a discusso do valor do aluguel contratualmente


estabelecido. Por meio dos argumentos trazidos tanto pelo locador quanto pelo locatrio, caber
ao juiz verificar se o valor previsto no contrato corresponde ou no realidade do mercado
locatcio. Assim, o valor do aluguel poder ser reduzido ou majorado, de acordo com as provas a
serem produzidas nos autos. Portanto, o escopo dessa ao exatamente garantir o real valor do
aluguel, evitando-se assim o enriquecimento ilcito.

2.

Devemos nos atentar que em regra, pelo princpio do pacta sunt servanda, as partes no podem
modificar as condies previamente estabelecidas. Entretanto, em situaes especiais, as clusulas
podem ser revistas, principalmente pelos princpios trazidos pelo novo Cdigo Civil, tais como
funo social do contrato e a boa-f. Desse modo, no haver ofensa ao referido princpio, uma
vez que durante a vigncia do contrato de locao podem ocorrer mudanas significativas que
influenciem o valor dos aluguis.

3.

O principal requisito para a propositura dessa ao, nos termos do artigo 19 da Lei do Inquilinato
que seja observado pelas partes um prazo de trs anos de vigncia do contrato ou do ltimo
acordo celebrado pelas partes. norma que limita o direito reviso para que sejam evitados
abusos e excessos de pedidos de reviso.

4.

Alm de ser necessrio se observar um prazo mnimo de vigncia de trs anos do contrato, a
ao revisional de aluguel no poder ser ajuizada na pendncia de prazo para a desocupao do
imvel decorrente de acordo estipulado entre as partes.

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

128

Ao revisional de aluguel

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

Ao renovatria
Da ao renovatria
A ao renovatria tem por objetivo compelir o locador a renovar o contrato de locao por prazo
determinado. Apenas o inquilino poder ser autor nessa demanda. Seria um contrassenso imaginarmos
que o locador poderia obrigar o locatrio a renovar um contrato de locao, forando-o a contratar
aquilo que no deseja.
Trata-se de ao para proteo do fundo de comrcio1 e, portanto, s cabe nas locaes de imveis no residenciais.
Dessa forma, surgem logo no incio do estudo da ao renovatria duas questes interessantes.
Em primeiro lugar, poderia o contrato de locao impedir o direito ao renovatria? A segunda
pergunta se d na possibilidade ou no da validez da clusula que impe ao inquilino o dever de pagar
ao locador para exercer o direito de renovao. Em ambos os casos a resposta negativa, porque a
prpria lei dispe que so nulas de pleno direito as clusulas do contrato de locao que visem elidir
os objetivos da lei, notadamente as que afastem o direito renovao, na hiptese do artigo 51 (Lei
8.245/91), ou que imponham obrigaes pecunirias para tanto (art. 45 da Lei do Inquilinato).
Art. 45. So nulas de pleno direito as clusulas do contrato de locao que visem a elidir os objetivos da presente lei,
notadamente as que probam a prorrogao prevista no art. 47, ou que afastem o direito renovao, na hiptese do
art. 51, ou que imponham obrigaes pecunirias para tanto.

Entretanto, a legislao no probe que o locador exija luvas para o contrato inicial de locao.
Assim foi julgado pelo Segundo Tribunal de Alada Paulista:
A exigncia de pagamento de luvas em locao comercial s era proibida ao tempo em que vigente o Decreto
24.150/34. No sendo tal proibio repetida pela Lei do Inquilinato em vigncia, tem a jurisprudncia deste sodalcio admitido como legal esse pagamento quando do incio da contratao, ajuste que no depara obstculo no
artigo 45, da mencionada lei, consoante o Enunciado nmero nove deste Tribunal (2. TACiv Acrdo 564.885-00/9
Rel. Mariano Siqueira, j. 22.2.2000).

1 Fundo de comrcio o conjunto de elementos que compem o patrimnio do estabelecimento comercial, como a clientela, o ponto
comercial, as instalaes, as mercadorias e o ttulo do estabelecimento. Conquanto seja constitudo tambm de valores materiais, , porm,
visto no seu conjunto, como um bem incorpreo, exatamente pela presena dos elementos subjetivos, como essencialmente a clientela.
Assim, o fundo de comrcio representado essencialmente pelos seguintes elementos: marca; know-how; propaganda realizada; nome
comercial e principalmente a clientela formada.

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

130

Ao renovatria

Vale frisar que tanto as locaes realizadas entre pessoas fsicas quanto entre pessoas jurdicas
admitem o direito renovao. A lei traz como nico requisito que a locao seja comercial.

Requisitos para renovatria


A lei traz requisitos necessrios para que o inquilino tenha direito ao renovatria (art. 51 da
Lei de Locaes). So eles:

Contrato escrito e com prazo determinado


Sabemos que no requisito essencial para o contrato de locao a forma escrita. O contrato de
locao plenamente vlido se for realizado de forma verbal. Entretanto, para que o inquilino possa
se valer da ao renovatria, necessrio se faz que o contrato de locao seja escrito. O legislador pretendeu dessa forma garantir maior segurana relao jurdica locatcia. Se assim no fosse, necessria
seria a prova testemunhal do contrato, fonte de inmeras incertezas e dificuldades.
Com relao ao prazo determinado, a lei segue a lgica do sistema. O que se pretende garantir a
vigncia do contrato por determinado perodo. Ora, se o contrato foi celebrado por prazo indeterminado e as partes pretendiam o direito de denncia a qualquer tempo, nenhum sentido teria em se garantir
a renovao. Poderamos dizer que, em tal situao, a instabilidade com a possibilidade de denncia
imotivada j fazia parte das regras do jogo.
Importante ressalva nos faz Jos Fernando Simo:
Da mesma forma, se o contrato foi celebrado por prazo determinado (quatro anos) e depois prorrogou-se por prazo
indeterminado, ainda que atinja os cinco anos, no haver direito de renovar. Assim, em nenhuma hiptese de contrato
por prazo indeterminado, quer tenha sido celebrado assim, ou quer tenha sido prorrogado decorridos 30 dias do fim
do prazo estabelecido, ter o locatrio direito renovatria. (SIMO, 2007, p. 157)

Nessa esteira foi determinado pelo Superior Tribunal de Justia:


incabvel o pleito renovatrio na hiptese em que prorrogado o contrato por prazo indeterminado. (Resp 331.007/RN,
6 . Turma, Rel. Min. Vicente Leal, j. 7.2.2002).

Prazo de cinco anos


requisito para o direito renovao que o contrato tenha obtido pelo menos cinco anos de
vigncia. Esse prazo no precisa ter sido de apenas um contrato. Podem ser somados os prazos de mais
de um contrato, desde que o total perfaa cinco anos.
O problema que se verifica que em alguns casos, o locador, visando extinguir o direito de renovao do contrato de locao, valia-se do expediente de procrastinar a assinatura dos contratos, criando intervalos de dias, semanas ou at meses, tentando levar a falsa impresso de que no se tratava do
mesmo contrato, mas sim de novos contratos.
No h dvidas de que essa atitude viola sobremaneira os princpios da boa-f objetiva e o dever
de lealdade que devem ser observados nos contratos. Pergunta-se: quais seriam os intervalos admitiEste material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,
mais informaes www.iesde.com.br

Ao renovatria

| 131

dos? Uma semana, um ms? Impossvel essa resposta. Nesses casos, deve-se observar o caso concreto,
bem como as provas trazidas aos autos para verificar a tentativa ou no de fraude lei pelo locador.

Prazo de trs anos no mesmo ramo de atividade


O terceiro requisito diz respeito ao prazo mnimo de trs anos no mesmo ramo de atividade
para que seja possvel a renovao. Dessa forma, entende o legislador que aps trs anos de trabalho
naquela atividade, sem interrupo, ter finalmente o locatrio criado o seu fundo de comrcio, sendo
merecedor do direito renovao.
Assim:
Inexiste fundo de comrcio, se o terreno locado encontra-se vazio e inexistente atividade comercial h mais de trs
anos, e, portanto, as autoras so carecedoras do direito renovao compulsria do contrato de locao (2 . TACiv/SP,
Ap. c/ Rev. 778.260-00/8 3. Cm. Rel. Juiz CAMBREA FILHO j. 20.4.2004.).

No caso acima, portanto, foi entendido que no h fundos de comrcio, pois no havia atividade
comercial no local. A ao renovatria s poder ser exercida caso seus requisitos estejam presentes no
caso concreto. No havendo atividade comercial h mais de trs anos na mesma atividade comercial,
no h que se falar em ao renovatria.
Por outro lado, se o negcio prospera e o locatrio amplia a sua atividade, preenchido tambm estar
o requisito legal. Assim, se caso o proprietrio de um posto de gasolina crie uma loja de convenincia,
nada impede o seu direito renovao do contrato.
A comprovao do incio das atividades pode se dar por meio da juntada aos autos do contrato
social ou mesmo por testemunhas.

Noes gerais de decadncia


Prazo decadencial para a propositura da ao renovatria
A lei fixa um prazo para o exerccio da ao renovatria de aluguel. De acordo com a lei, a ao
deve ser proposta no intervalo de um ano, no mximo, e seis meses no mnimo, anteriores data da
finalizao do prazo do contrato em vigor (art. 71, I, da Lei 8.245/912).
Assim, a partir da data final do contrato, volta-se no tempo um ano e, assim, inicia-se a contagem
de seis meses. Exemplificamos: se o prazo contratual vencer em 30 de novembro de 2007, o prazo para a
propositura da demanda se iniciar em 30 de novembro de 2006 e fluir at 30 de maio de 2007.
2 Art. 71. Alm dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Cdigo de Processo Civil, a petio inicial da ao renovatria dever ser instruda com:
I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51.
Por seu turno, aduz o artigo 51:
Art. 51. Nas locaes de imveis destinados ao comrcio, o locatrio ter direito renovao do contrato, por igual prazo, desde que,
cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II - o prazo mnimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III - o locatrio esteja explorando seu comrcio, no mesmo ramo, pelo prazo mnimo e ininterrupto de trs anos.

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

132

Ao renovatria

Prazo do contrato renovado por sentena


Caso seja julgada procedente a ao renovatria, qual ser o perodo de vigncia do novo contrato? A dico da Lei do Inquilinato afirma que o locador ter o direito renovao do contrato por igual
prazo. Entretanto, se imaginarmos a hiptese de um contrato por prazo determinado de cinco anos e
havendo aditamento por apenas um ano, o direito renovao dever ser por esse curto prazo, ou teria
o locatrio a garantia de mais cinco anos?
No encontramos resposta para essa questo. Entretanto, acreditamos que a renovao dever se
dar pelo contrato inicial, e no pelo perodo do seu aditamento. A jurisprudncia, porm, tem limitado
esse perodo ao mximo de cinco anos:
PROCESSUAL CIVIL. LOCAO. AO RENOVATRIA. PRAZO DE RENOVAO. LIMITE MXIMO. CINCO ANOS. Art. 51 da
Lei 8.245/91. Na ao renovatria, embora o locatrio tenha direito de renovar o contrato pelo mesmo prazo do ajuste
anterior, deve ser observado o limite mximo de cinco anos em conformidade com o disposto no art. 51 da Lei do
Inquilinato (REsp 202180, 5. Turma, Rel. Min. Gilson Dipp, j. 22.11.1999).

Requisitos da petio inicial


A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) traz elementos essenciais para a propositura da ao renovatria. Assim, dever o locatrio juntar a prova de preenchimento dos requisitos exigidos pelo artigo 51,
bem como do exato cumprimento dos termos do contrato em curso, prova da quitao dos impostos e
taxas que incidiram sobre o imvel e cujo pagamento lhe incumbia (Lei do Inquilinato, art. 71, I, II e III).
Com a declarao da Prefeitura de inexistncia de dbitos, prova-se o pagamento de impostos e
taxas, principalmente o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Em idntico sentido, a declarao do
sndico no tocante s taxas condominiais.
Em sendo o contrato firmado por mais de um locador, a ao renovatria deve ser proposta em
face de todos os co-locadores, por se tratar de hiptese de litisconsrcio necessrio.
Por fim, caber ao locatrio indicar na petio inicial as condies oferecidas para renovar, o que
significa dizer que caber a ele oferecer o justo valor a ttulo de aluguel.

Contestao do locador possibilidade de reviso do aluguel


Poder o locador alegar que o inquilino no preenche os requisitos estabelecidos em lei, ou seja,
os previstos no artigo 51, da Lei 8.245/91; que o valor indicado a ttulo de aluguel no corresponde ao
valor real; que no est obrigado a renovar; ou, por fim alegar ter proposta de terceiro para a locao
em condies melhores.
Assim, na petio inicial o locatrio indica o valor que entende correto, mas o locador poder
impugn-lo alegando que est incompatvel com o valor de mercado (Lei do Inquilinato, art. 72,
1.). Nesse caso, apresentar a contraproposta na defesa com o valor que entender real para a
locao.
Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,
mais informaes www.iesde.com.br

Ao renovatria

| 133

Se o locador juntar provas que indiquem o justo valor do aluguel, poder pedir ao juiz que fixe um
aluguel provisrio, cujo valor no exceder 80% do valor por ele indicado e comear a vigorar a partir
do primeiro ms do prazo do contrato (Lei do Inquilinato, art. 72, 4..).
Pode o locador iniciar a execuo provisria dessas diferenas, j que no haver a necessidade
de que se aguarde o trnsito em julgado da sentena, tal como se verifica na ao revisional de aluguel
(Lei do Inquilinato, art. 69).
Note-se que se a discusso se restringir ao valor do aluguel, a ao renovatria certamente ser
julgada procedente, sendo que o nico ponto controvertido dir respeito ao aluguel.
Outra importante observao que se o locador tiver proposta mais vantajosa de um terceiro,
no estar obrigado a renovar a locao (Lei do Inquilinato, art. 72, III). Nesse caso, dever juntar prova
documental da proposta assinada por duas testemunhas, com indicao do ramo de atividade a ser
explorado, que no poder ser o mesmo do locatrio. A razo dessa regra evidente.
No pode o locador retomar o imvel e se utilizar desse para o mesmo ramo de atividade, pois, se
possvel fosse, estaramos diante de claro enriquecimento sem causa do locador. Seria uma forma de se
apropriar as custas do locatrio do fundo de comrcio que este criou durante anos.
Se a renovao no ocorrer em virtude da melhor proposta de um terceiro, ter o inquilino
direito indenizao a ser paga pelo locador, que incluir ressarcimento de prejuzos, lucros
cessantes, despesas de mudana, perda do lugar e desvalorizao do fundo de comrcio (Lei do
Inquilinato, art. 52, 3.).
Por fim, vale ressaltar que o locador, na defesa, pode evitar a renovao sob alegao de que far
uso prprio do imvel ou que o utilizar para transferncia de fundo de comrcio existente a mais de
um ano, sendo detentor da maioria do capital social e o prprio locador, seu cnjuge ascendente ou
descendente (Lei do Inquilinato, art. 52, II).
So duas causas distintas. A primeira o uso prprio do locador que dispensa a prova quanto
transferncia de fundo de comrcio. Entretanto, diferentemente do que ocorrer na retomada para uso
prprio prevista no artigo 47 da Lei do Inquilinato, no existe, em sede de renovatria, presuno de
sinceridade a favorecer o locador.
A segunda a transferncia do fundo de comrcio. Em ambos os casos, no poder o locador
utilizar-se do imvel para o mesmo ramo de atividade do locatrio, sob pena da pagar indenizao ao
mesmo de acordo com os prejuzos a serem apurados (Lei do Inquilinato, art. 52, 1.).
Finalmente, a lei prev indenizao se o locador no der o destino alegado (uso prprio ou
transferncia do fundo de comrcio) em trs meses contados da entrega do imvel (Lei do Inquilinato,
art. 52, 3.).

Consequncias da renovao em relao ao fiador


Sabemos que o contrato de fiana deve ser interpretado de forma restritiva. Com relao ao
renovatria a questo no pode ser entendida de maneira diferente. Em ocorrendo a renovao, continuaria o fiador obrigado pela locao nos termos do contrato firmado, porm, agora, por novo perodo
de tempo.
Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,
mais informaes www.iesde.com.br

134

Ao renovatria

Em concluso, para que o fiador responda pelos encargos decorrentes de contrato renovado,
deve ele anuir com a renovao:
O contrato acessrio de fiana obedece forma escrita, consensual, deve ser interpretado restritivamente e no sentido
mais favorvel ao fiador. Desse modo, a prorrogao do pacto locatcio por tempo indeterminado, compulsria ou
voluntariamente, desobriga o garante que a ela no anuir. (STJ, AgRg no REsp 721.122/SP, Rel. Min. Laurita Vaz, 5.
Turma, j. 20.9.2005.)

Necessrio, portanto, que o fiador d o seu consentimento quanto aos termos da renovao
daquele contrato. O fiador no pode ser compelido em obrigao que no anuiu. Exatamente por esse
motivo que a Lei de Locao exige que a petio inicial da ao renovatria venha acompanhada da
prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovao aceita os encargos da fiana,
autorizado por seu cnjuge, se casado for.
Note-se que nada impede que o locatrio, ao mover a ao renovatria, indique novos fiadores.
Entretanto, o locador no est obrigado a aceitar novo tipo de garantia (cauo ou seguro-fiana)
quando da renovao, se o contrato original era garantido por fiana, salvo se houver prova nos autos
de que a troca de modalidade no significa reduo de garantia. A lei concede o direito renovao,
todavia, no deixa o locador desprotegido.

Improcedncia da ao renovatria prazo para desocupao


Por fim, para encerrarmos o captulo, devemos abordar qual o prazo para a desocupao do imvel pelo inquilino em hiptese de improcedncia da ao renovatria. Bastaria a improcedncia para
que a desocupao fosse imediata? Seria exigvel notificao do locador? Deveria o locador pedir o
despejo na prpria defesa?
O entendimento do Superior Tribunal de Justia pacfico ao entender que o prazo se inicia
com o trnsito em julgado3 daquela deciso. Em relao ao prazo, o juiz determinar a expedio
do mandato de despejo que conter prazo de 30 dias para desocupao voluntria (art. 74 da Lei do
Inquilinato.)

Texto complementar
Indenizao do ponto
(COELHO, 2003, p. 110-112)

O empresrio, por vezes, apesar de preencher os requisitos legalmente estabelecidos para pleitear a renovao compulsria do contrato, no consegue ver julgada procedente a sua renovatria,
em virtude do acolhimento de exceo de retomada arguida pelo locador. Trata-se, como visto
(item 4.2), de uma decorrncia do princpio da supremacia constitucional. O legislador ordinrio no
3 O trnsito em julgado se d quando a deciso no comporta mais recurso. Vale ressaltar que a execuo do despejo no admitida nesse
caso.

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

Ao renovatria

| 135

pode assegurar ao inquilino um direito que importe o esvaziamento da propriedade, porque isso
seria inconstitucional. A forma de se compatibilizar a retomada do bem com os legtimos interesses
do locatrio que criou o fundo de empresa a sua indenizao pela perda do ponto.
De fato, o empresrio constitui no prdio, por ele locado para o exerccio da atividade empresarial, um ponto de referncia para os consumidores. Se, em seguida, outro negociante ocupa o
mesmo imvel, para explorar atividade afim, h um inquestionvel enriquecimento indevido, posto
que este ltimo usufrui, sem a necessria retribuio, dos efeitos do investimento, material e intelectual, feito pelo anterior ocupante do imvel, ao instalar ali a sua empresa. Para que no se verifique o enriquecimento indevido, a obedincia ao mandamento constitucional protetivo do direito
de propriedade exige a previso legal de mecanismos de compensao, em favor do empresrio
que perde o ponto.
No qualquer hiptese de desacolhimento da ao renovatria que d ensejo indenizao
em favor do locatrio. Apenas se a improcedncia decorre do atendimento exceo de retomada
apresentada pelo locador, ter o empresrio o ressarcimento pela perda do ponto. As duas outras
hipteses de mrito de contestao desatendimento dos requisitos da locao empresarial ou
perda do prazo para a propositura da ao , se acolhidas, no importam o dever de indenizar.
Tambm no conduz ao ressarcimento o insucesso da ao renovatria, em razo de matria preliminar. Dito de outra forma, os pressupostos para o empresrio ter direito indenizao pela perda
do ponto so trs:
a) caracterizao da locao como empresarial, como atendimento aos requisitos formal,
temporal e material;
b) ajuizamento da ao renovatria dentro do prazo;
c) acolhimento de exceo de retomada.
Presentes, pois, esses pressupostos, caber a indenizao pela perda do ponto nas seguintes
hipteses: (i) se a exceo de retomada foi a existncia de proposta melhor de terceiro; (ii) se o
locador demorou mais de trs meses, contados da entrega do imvel, para dar-lhe o destino alegado
na exceo de retomada (por exemplo: realizao de obras, transferncia de estabelecimento de
descendente etc.); (iii) explorao, no imvel, da mesma atividade do locatrio; (iv) insinceridade da
exceo de retomada. Dessa lista, apenas as duas primeiras so especificamente mencionadas na lei
(Lei do Inquilinato, art. 52, 3.), decorrendo as demais dos princpios gerais de direito, que vedam o
enriquecimento indevido e tutelam a boa-f.
Se caracterizada a locao empresarial e proposta a ao renovatria dentro do prazo, o locatrio ter, em determinadas situaes, direito indenizao pela perda do ponto, caso o locador obtenha a retomada do imvel.

Acerca da hiptese (iii), de explorao do mesmo ramo de atividade do locatrio, importa


ressaltar a situao da locao-genrica, aquela que abrange no s o imvel, mas tambm um
estabelecimento empresarial nele abrigado. Se, por exemplo, um empresrio, estabelecido em
prdio de sua propriedade, resolve afastar-se temporariamente do negcio, ele pode se utilizar do
mecanismo da locao-genrica, isto , ele pode alugar o seu imvel a outro empresrio, junto com o
estabelecimento comercial (RIPERT-ROBLOT, 1946, p. 473-484). Nesse caso, o responsvel pela criao,
no local, de um ponto de referncia dos consumidores no o locatrio gerente, mas o locador, que
antes ali explorava a atividade. Na locao genrica, cabvel a ao renovatria e, entre as excees
de retomada, pode o locador invocar sua pretenso de retomar o exerccio da empresa, no imvel
Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,
mais informaes www.iesde.com.br

136

Ao renovatria

objeto de contrato. Embora o ramo de atividade seja o mesmo que o do locatrio, a indenizao pela
perda do ponto no cabvel por faltar o fundamento do enriquecimento indevido.
A indenizao deve cobrir os prejuzos e lucros cessantes em decorrncia tanto da mudana
como da perda do lugar e desvalorizao do fundo. Em suma, tudo que o empresrio perdeu e o
que razoavelmente deixou de lucrar em razo da retomada do imvel (LL, art. 52, 3.). Observe-se que o ponto no se confunde com os demais elementos integrantes do estabelecimento, nem
com este tampouco. Assim, mesmo se o locatrio levantar todos os bens materiais ou imateriais
por ele instalados no prdio locado, o ponto, enquanto referncia aos consumidores, permanecer
pelo menos por algum tempo. O locupletamento, nessa situao, ocorre se explorada a mesma
atividade do locatrio, no local, ainda que sob outro nome, com instalaes diversas, pessoal prprio
etc., sendo por isso devida a indenizao.

Atividades
1.

Qual a finalidade da ao renovatria?

2.

Qual o prazo de vigncia mnimo necessrio para que o locatrio possa ajuizar a ao
renovatria?

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

Ao renovatria

| 137

3.

Para ter direito renovao do contrato de locao, h a necessidade de que o locatrio tenha
exercido continuamente o mesmo ramo de atividade no imvel locado? Em caso positivo, qual
esse prazo?

4.

H algum prazo legalmente fixado para que o locatrio exera seu direito renovao do
aluguel?

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

138

Ao renovatria

Gabarito
1.

A ao renovatria tem por objetivo compelir o locador a renovar o contrato de locao por prazo
determinado. Apenas o inquilino poder ser autor nessa demanda. Assim, trata-se de ao para
proteo do fundo de comrcio e, portanto, s cabe nas locaes com fins no residenciais.

2.

requisito para o direito renovao que o contrato tenha alcanado pelo menos cinco anos de
vigncia. Esse prazo no precisa ter sido de apenas um contrato, podendo ser somados os prazos
de mais de um contrato, desde que o total perfaa cinco anos.

3.

Um dos requisitos para a propositura da ao renovatria diz respeito ao prazo mnimo de trs
anos no mesmo ramo de atividade para que seja possvel a renovao. Dessa forma, entende o
legislador que aps trs anos de trabalho naquela atividade, sem interrupo, ter finalmente o
locatrio criado o seu fundo de comrcio, sendo merecedor do direito renovao.

4.

A lei fixa um prazo para o exerccio da ao renovatria de aluguel. De acordo com a lei, a ao
deve ser proposta no interregno de um ano, no mximo, e seis meses no mnimo, anteriores
data da finalizao do prazo do contrato em vigor (art. 71, I, da Lei 8.245/91).

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

Referncias
ACQUAVIVA, Marcus Cludio. Dicionrio Jurdico Brasileiro. 7. ed. So Paulo: Jurdica Brasileira, 1995.
ALVIM, Jos Eduardo Carreira. Direito Arbitral. 2. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2004.
BUSHATSKY, Jaques. Inquilinos Podem Votar nas Assembleias de Condomnio? Disponvel em:
<http://juristas.com.br/a_288~p_1~Inquilinos-podem-votar-nas-assembl%C3%A9ias-de-ndom%C3%
ADnio>. Acesso em: 8 fev. 2008.
CAETANO, Luiz Antunes. Arbitragem e Mediao. So Paulo: Atlas, 2002.
CARMONA, Carlos Alberto. Arbitragem e Processo. 2. ed. So Paulo: Atlas, 2004.
CASCONI, Francisco Antonio; AMORIM, Jos Roberto Neves (Org.). Locaes: aspectos relevantes.
So Paulo: Edipro, 1991 apud VENOSA, Slvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e
prtica. 8. ed. So Paulo: Atlas, 2006.
COELHO, Fbio Ulhoa. Curso de Direito Comercial. 7. ed. So Paulo: Saraiva, 2003. v. 1.
CUNHA, Wladimir Marinho Falco. Reviso Judicial dos Contratos: Coleo Professor Rubens Limongi
Frana. So Paulo: Mtodo, 2007. v. 3.
DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. 16. ed. So Paulo: Saraiva, 2002. v. 2.
FERREIRA, Aurlio Buarque de Holanda. Novo Dicionrio Aurlio da Lngua Portuguesa. 2. ed. So
Paulo: Nova Fronteira, 1986.
_____. Novo Aurlio Sculo XXI: o dicionrio da lngua portuguesa. 3. ed. Rio de Janeiro: Nova Fronteira,
1999.
FRANCO, Nascimento. Manual Prtico da Ao Revisional. So Paulo: Malheiros, 1992.
GRECO FILHO, Vicente. Direito Processual Civil Brasileiro. 17. ed. So Paulo: Saraiva, 2005.
_____. Direito Processual Brasileiro. 19. ed. So Paulo: Saraiva, 2006.
LAGO, Juliano. A Clusula Penal. Disponvel em: <http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=3121&p=1>.
Acesso em: 10 fev. 2008.
LINDEMBERG FILHO, Sylvio de Campos. Guia Prtico do Corretor de Imveis: fundamentos e tcnicas.
So Paulo: Atlas, 2006.
LOBO, Paulo Luiz Netto. Teoria Geral das Obrigaes. So Paulo: Saraiva, 2005.
Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,
mais informaes www.iesde.com.br

140

Referncias

LOUREIRO, Luiz Guilherme. Curso Completo de Direito Civil. So Paulo: Mtodo, 2007.
MARINI, Celso. Shopping Center: peculiaridades do contrato. Disponvel em: <http://jus2.uol.com.br/
doutrina/texto.asp?id=609 >. Acesso em: 09 out. 2008.
NERY JNIOR, Nelson; NERY, Rosa Maria de Andrade. Cdigo de Processo Civil Comentado. 9. ed. So
Paulo: Revista dos Tribunais, 2006.
_____. Cdigo Civil Comentado. 4. ed. So Paulo: Revista dos Tribunais, 2006.
PINHEIRO, Lus de Lima. Arbitragem Transnacional: a determinao do Estatuto da Arbitragem. Lisboa:
Almedina, 2005.
SILVA, de Plcido e. Vocabulrio Jurdico. 27. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2007.
SIMO, Jos Fernando. Direito Civil: contratos. So Paulo: Atlas, 2005. Srie Leituras Jurdicas: Provas e
Concursos.
_____. Legislao Especial: locao e propriedade fiduciria. So Paulo: Atlas, 2007. v. 30. Srie Leituras
Jurdicas: Provas e Concursos.
TORNAGHI, Hlio. Comentrios ao Cdigo de Processo Civil. 2. ed. So Paulo: Revista dos Tribunais, 1978.
VASCONCELOS, Pedro Pais de. Teoria Geral do Direito Civil. 4. ed. Lisboa: Almedina, 2007.
VENOSA, Slvio de Salvo. Direito Civil: contratos em espcie. 6. ed. Atlas: So Paulo, 2006. v. 3.
_____. Direito Civil: direitos reais. 6. ed. So Paulo: Atlas, 2006.
_____. Direito Civil: teoria geral das obrigaes e teoria geral dos contratos. 6. ed. So Paulo: Atlas,
2006.
_____. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prtica. 8. ed. So Paulo: Atlas, 2006.

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

Anotaes

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,


mais informaes www.iesde.com.br

Administrao de Imveis e Locaes

Administrao
de Imveis e
Locaes

Administrao
de Imveis e
Locaes

Alexandre Junqueira Gomide


Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,
mais informaes www.iesde.com.br