Proc.

09-129251-9

Proc.
09-129251-9 - 27 Vara Cvel Central

Vistos.

LUIZ ROBERTO ALVEZ e ELIANA ALVES

FERREIRA demandou ao de obrigao de fazer contra BANCOOP
COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO LTDA
alegando que, em 03.07.2000, aderiu a contrato visando aquisio de unidade
habitacional na cidade de Ubatuba-SP. Exercido o direito de quitao antecipada
em 12.08.2004, foram surpreendidos, em novembro de 2006, com a cobrana de
suposto saldo residual no valor de R$-9.756,01. Destarte, no logram a obteno
da escritura definitiva sem prvia quitao da quantia pendente. Pretende, pois,
tutela cominatria visando a instituio do condomnio e outorga da escritura,
bem assim inibitria quanto a inscries ou aes judiciais referentes ao suposto
saldo devedor, a ser declarado nulo.
Citada, a requerida apresentou defesa
alegando que os cooperados sabiam que o preo financiado era fixado por
estimativa, de modo que, ao final das obras haveria necessidade de acerto de
contas visando a constatao do preo final, a ser rateado. Aduz que o registro
da incorporao, assim como a prpria averbao das unidades, foi atribuda
construtora, at porque sua finalidade social de administrar recursos. Contudo,
questes jurdicas com a construtora retardaram o processo na medida em que
cooperativa teve que tomar frente, obtendo judicialmente documentos que no
estavam em seu poder.
Houve

rplica,

seguida

de

outras

manifestaes.
Infrutfera a tentativa de composio,
saneou-se o processo, ocasio em que deferida a produo de provas em
audincia.
Encerrada a instruo,
julgamento em diligncia para realizao de prova pericial.

converteu-se

Esse o relatrio.
Fundamento e DECIDO.
De promio, deve ser ponderado, no que diz
respeito natureza da relao jurdica que une as partes litigantes, tem
preponderado no e. Tribunal de Justia exegese no sentido de que a relao de
consumo no pode ser excluda em hiptese como a dos autos,
constituindo-se a r num tipo de associao que muito mais se aproxima

Proc. 09-129251-9
dos consrcios do que propriamente de cooperativa, at porque, via de
regra, nem sempre o efetivo esprito cooperativo que predomina nessas
entidades (...) o associado que a ela adere apenas para o efeito de
conseguir a aquisio de casa prpria, dela se desliga e se desvincula uma
vez consumada a construo" . Ou seja, "adeso cooperativa um
disfarce de contrato de compromisso de compra e venda que melhor define
a relao entre as partes. Os autores no queriam participar de cooperativa
nenhuma, mas sim adquirir a casa prpria". Tal exegese encontra
correspondncia em inmeros julgados do e. Superior Tribunal de Justia.
Partindo de tais premissas, tenho que a
cobrana de resduo ao fundamento de desencontro entre as receitas e
despesas da cooperativa dependeria de PRVIA convocao de Assemblia
Geral, sede onde haveria a proposta ser apresentada em conjunto com as contas
demonstrando o fluxo de capital deficitrio. Embora a ata anexada aos autos d
conta da aprovao de contas, nada discorre especificamente sobre o montante
deficitrio e a parcela que caberia a cada cooperado. Assim no procedendo,
existe impeditivo intransponvel apto a manter a quitao do saldo previsto
originalmente independentemente de anlise da tese de quitao por conta do
falecimento do cnjuge da autora, posto tal fato ser superveniente quitao.
Nesse sentido:
No cuidou a apelante, como
referido, de demonstrar a regular convocao da Assemblia
Geral para deliberao acerca da cobrana de saldo residual
(lembrando-se que, para fins de prestao de contas, fora
notificada pelo autor - fls. 166/171); ao contrrio,
requereu o julgamento da lide no estado do processo,
aduzindo no ter mais provas a produzir (fl. 450). De tal
sorte que, comprometida a lisura e a transparncia da
referida cobrana do saldo residual com o respectivo rateio,
no se poderia mesmo afastar a declarao de quitao do
negcio jurdico entabulado entre as partes, de resto j bem
reconhecida em primeiro grau. E, por decorrncia, declarado
quitado o valor do imvel, fazem jus os autores-apelados
outorga da respectiva escritura.
Com relao ao pedido de registro da
incorporao, decidiu o e. Tribunal de Justia em questo parelha que a
Cooperativa, ao contrrio do que alega, procede como Incorporadora,
mesmo porque contrata Construtora (empresa Comodoro), para a
realizao das obras, faz intermediao do negcio, e exerce as atividades
que coadunam com os artigos 28 e 29 da Lei n. 4.591/64. Logo, deveria
proceder ao registro da incorporao, como estabelece o artigo 32 da
mencionada Lei. No entanto, como j foi concluda a obra, dever, em
substituio, providenciar de imediato, o registro da instituio do
condomnio, consoante o inciso I e II, do artigo 1.332, do Cdigo Civil, para
permitir a outorga da escritura definitiva ao adquirente e serem levadas ao
registro imobilirio.
Para cumprimento da tutela especfica, em
sede de antecipao da tutela jurisdicional, fixo prazo de seis meses, contados
da prolao da presente sentena, sob pena de imposio de multa cominatria
diria no valor de R$100,00, cujo teto ser o saldo devedor dos autores em
relao ao imvel financiado. Ou seja, no caber execuo da multa pelos
credores, mas apenas contabilizao para fins de futuro e eventual acerto de
contas com a cooperativa. Nada obstante, nada impede, sobrevindo ineficcia da
pena em dinheiro, pedido de substituio da penalidade por outra que se mostre

Proc. 09-129251-9
adequada para a obteno da tutela jurisdicional objetivada.
Ante o exposto e considerando o mais que
dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a ao e EXTINTO
o processo, nos termos do art. 269, inciso I, do Cdigo de Processo Civil,
condenando a requerida obrigao de providenciar, no prazo de seis meses,
contados da data da prolao desta sentena, o registro da instituio do
condomnio, bem assim a outorga da escritura definitiva aos autores, sob pena
de imposio de multa cominatria diria no valor de R$100,00, cujo teto ser o
saldo devedor devido pelos autores quando sobrevier regular acerto de contas e
fixao do efetivo saldo devedor.
Em razo do decaimento preponderante,
condeno a requerida ao pagamento das custas processuais, corrigidas de cada
desembolso, bem assim da verba honorria, ora arbitrada em R$-1.500,00 (art.
20, 4, CPC).
P.R.I.C.
So Paulo, 29 de setembro de 2.009.
VITOR FREDERICO KMPEL
Juiz de Direito