HONORRIOS ADVOCATCIOS NAS COBRANAS EXTRAJUDICIAIS DE

DBITOS CONDOMINIAIS

A atuao do advogado nos condomnios edilcios tornou-se indispensvel

para uma gesto segura e eficiente. Dentre as tantas misses do advogado no direito
condominial, destaca-se o combate inadimplncia, assim entendido como um conjunto
de medidas adotadas face ao condmino inadimplente. A dinmica do mercado imobilirio
exige do advogado uma atuao extremamente pr-ativa, sobretudo pela necessidade de
reposio do caixa mensal dos condomnios para custeio das despesas ordinrias. Diante
de tal cenrio, os advogados incrementaram seus mtodos de trabalho e, antes da
tradicional propositura da ao judicial de cobrana, demorada e onerosa, passaram a
utilizar interessantes ferramentas extrajudiciais, tais como cartas de cobrana, plantes
de cobrana e setor de conciliao extraprocessual. Os advogados investiram pesado em
software, centrais de atendimento, equipes de cobrana e instalaes fsicas.
O resultado positivo da cobrana extrajudicial realizada por advogado,
evita e previne litgios, alm de trazer clere soluo aos clientes, consolidando a atuao
moderna do advogado, sem apequenar sua importncia. evidente que o advogado, ao
enviar uma carta de cobrana ou realizar um planto de cobrana, culminando na
celebrao de um acordo extrajudicial, utilizando sua estrutura e sua responsabilidade
profissional, realizou com sucesso seu mister e merece receber seus honorrios
advocatcios, ou seja, a justa remunerao pelo servio prestado !
Todavia, grande parcela da sociedade, sobretudo os inadimplentes, relutam
em pagar os honorrios advocatcios do profissional que efetivamente trabalhou no caso
concreto, sob a ultrapassada alegao de que no houve ao judicial e que portanto os
honorrios no so devidos. O que pretendem: Que o advogado se torne mero
distribuidor de aes judiciais ? Que o advogado fique alheio aos avanos sociais, onde
figura como verdadeiro pacificador social ? Que o advogado trabalhe sem receber ?
Em tempos de incansvel busca pela modernizao profissional e acima de
tudo por uma soluo mais eficaz aos conflitos, causa espanto imaginar que muitos ainda
enxerguem o advogado como o profissional que atua apenas e to somente nos
Tribunais.
O Cdigo Civil determina expressamente a obrigao do devedor em pagar
os honorrios advocatcios originados pelo descumprimento da obrigao, independente
de propositura de ao judicial, seno vejamos os artigos 389 e 395:
Art. 389: No cumprida a obrigao, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e
atualizao monetria segundo ndices oficiais regularmente estabelecidos, e honorrios
de advogado.
Art. 395: Responde o devedor pelos prejuzos a que sua mora der causa, mais juros,
atualizao dos valores monetrios segundo ndices oficiais regularmente estabelecidos,
e honorrios do advogado.

A Tabela de Honorrios da Ordem dos Advogados do Brasil prev a

cobrana de honorrios advocatcios, a base de 10% (dez por cento), quando houver
interveno do advogado para soluo de qualquer assunto no terreno amigvel (item
89).
Apesar de lcita e acima de tudo justa, a estipulao de honorrios
advocatcios nas cobranas extrajudiciais gera muita polmica no mercado imobilirio,
em razo da errnea analogia entre relao de consumo e rateio de despesas
condominiais ! Fosse o caso - por exemplo - de uma financeira que contratou escritrio
de advocacia para cobrar a dvida de cliente, poderiam ser questionados quaisquer
honorrios cobrados na fase extrajudicial, pois o cliente no caso, no teria por obrigao
participar de quaisquer nus relativos a tal cobrana. Ou seja, a financeira contratou o
escritrio de advocacia por sua conta e risco, e excluindo os casos em que foi ajuizada
ao de cobrana e estipulados honorrios sucumbnciais pelo Juzo, o nus da
cobrana deve ser suportado todo e exclusivamente por quem contratou o escritrio.
No caso dos condomnios, no h relao de consumo, mas sim um rateio
de despesas comuns. O condmino, ao mesmo tempo em que devedor, tambm
credor, pois de todo e qualquer recebimento feito pelo condomnio, ele dono de um
quinho, relativo a sua quota-parte comum, de acordo com a frao ideal total de sua
unidade. Assim, se o sndico contratou um escritrio de advocacia para efetuar a
cobrana judicial e extrajudicial dos inadimplentes, mediante recebimento de honorrios
advocatcios suportados pelo devedor, no se pode discutir a legalidade de tal
estipulao, tampouco admitir o favorecimento do devedor em detrimento dos demais
moradores, j onerados pela inadimplncia de seu vizinho. H que se atentar que o
objetivo comum perseguido o controle da inadimplncia dentro do ms, impulsionada
com o advento da multa de 2% (dois por cento), bem como carrear os custos da
cobrana, seja ela judicial ou extra-udicial, ao causador da despesa, protegendo a massa
condominial.
No se pode olvidar que abusos e excessos existem e precisam ser
coibidos, sem falar nas famosas despesas de cobrana, estipuladas por pseudo
escritrios, sequer representados por advogados.
Altamente recomendvel que a contratao do advogado, bem como a
forma de pagamento dos honorrios advocatcios nas cobranas extrajudiciais de
dbitos condominiais, sejam objeto de deliberao em assemblia geral de condminos,
cujas decises so soberanas e obrigam a todos, evitando desgastes aos sndicos, aos
administradores e principalmente aos advogados.

Marcio Rachkorsky, Membro da Comisso de Direito Imobilirio e Urbanstico da OAB

SP